建筑产业研究报告范文

时间:2023-04-27 08:28:30

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建筑产业研究报告

篇1

第一部分 建筑工程项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分,要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论,并对项目的可行与否提出最终建议,为可行性研究的审批提供方便。

一、建筑工程项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下:

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号 ;

4.《产业结构调整目录20xx版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》,国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》,国家发展与改革委员会20xx年

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、建筑工程项目可行性研究主要结论

在可行性研究中,对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题,都应得出明确的结论,主要包括:

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(七)项目风险控制问题

(八)项目财务效益结论

(九)项目社会效益结论

(十)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中,可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总,列出主要技术经济指标表,使审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金,按照计划在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内,主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资,合作,租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足,可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念,对原材料环节进行严格把关,对原料供应商进行优选,保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则,拟采购先进技术工艺设备,引进先进生产管理经验,对生产技术员工进行专业化培训,保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 建筑工程项目建设背景、必要性、可行性这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、建筑工程项目建设背景

(一)建筑工程项目市场迅速发展

建筑工程项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国建筑工程领域的发展,国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强,突出表现在如下几个方面:

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、建筑工程项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、建筑工程项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案,为保证工艺先进性,关键设备引进国外厂商,其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年,20xx年改制为股份有限公司,经过多年的技术改造和生产实践,公司创造出一流的建筑工程工艺和先进的管理技术,完全能够按照行业标准进行生产和检测,其新技术方案的引入,将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

建筑工程项目实施由项目发起公司自行组织,引进先进生产设备,土建工程由公司自主组织建设。项目建成后,项目运作由该公司全资注册子公司主导,项目产品面向国内、国际两个市场。目前,国内外市场发展均较为迅速,市场空间放量速度加快,市场需求强劲,可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 建筑工程项目产品市场分析市场分析在可行性研究中的重要地位在于,任何一个项目,其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择,都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果,还可以决定产品的价格、销售收入,最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中,要详细研究当前市场现状,以此作为后期决策的依据。

一、建筑工程项目产品市场调查

(一)建筑工程项目产品国际市场调查

(二)建筑工程项目产品国内市场调查

(三)建筑工程项目产品价格调查

(四)建筑工程项目产品上游原料市场调查

(五)建筑工程项目产品下游消费市场调查

(六)建筑工程项目产品市场竞争调查

二、建筑工程项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续,是利用市场调查所得到的信息资料,根据市场信息资料分析报告的结论,对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中,市场预测的结论是制订产品方案,确定项目建设规模所必须的依据。

(一)建筑工程项目产品国际市场预测

(二)建筑工程项目产品国内市场预测

(三)建筑工程项目产品价格预测

(四)建筑工程项目产品上游原料市场预测

(五)建筑工程项目产品下游消费市场预测

(六)建筑工程项目发展前景综述

第四部分 建筑工程项目产品规划方案一、建筑工程项目产品产能规划方案

二、建筑工程项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、建筑工程项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中,企业要根据市场情况,制定合格的销售模式,争取扩大市场份额,稳定销售价格,提高产品竞争能力。因此,在可行性研究中,要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

建筑工程项目可行性研究报告-经销人情况分析

(三)促销策略

建筑工程项目可行性研究报告-促销策略

……

第五部分 建筑工程项目建设地与土建总规一、建筑工程项目建设地

(一)建筑工程项目建设地地理位置

本项目位于湖北经济开发区,下图为该园区规划:

建筑工程项目可行性研究报告-地理位置

(二)建筑工程项目建设地自然情况

(三)建筑工程项目建设地资源情况

(四)建筑工程项目建设地经济情况

近年来,项目所在地多元产业经济迅速发展,第一产业基本稳定,工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力,民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进,经济多元化支柱产业结构正在形成,综合实力明显增强……

(五)建筑工程项目建设地人口情况

(六)建筑工程项目建设地交通运输

项目运作立当地,面向国内、国际两个市场,项目建设地交通运输条件优越,目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达,境内有3条国道、2条省道,高速公路建设步伐进一步加快,将进一步改善当地的公路运输条件,逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升,使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、建筑工程项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 建筑工程项目环保、节能与劳动安全方案在项目建设中,必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律,对项目可能对环境造成的近期和远期影响,对影响劳动者健康和安全的因素,都要在可行性研究阶段进行分析,提出防治措施,并对其进行评价,推荐技术可行、经济,且布局合理,对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定,凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度,同时,在可行性研究报告中,对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、建筑工程项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、建筑工程项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、建筑工程项目节能方案

按照国家发改委的规定,节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定,建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目,项目建设方都必须出具《节能专篇》,作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后,项目方可立项。因此,对建设规模超过发改委规定要求的项目,《节能专篇》如同《环境评价报告》一样,是项目建设前置审核的必须环节。

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、建筑工程项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、建筑工程项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 建筑工程项目组织和劳动定员在可行性研究报告中,根据项目规模、项目组成和工艺流程,研究提出相应的企业组织机构,劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、建筑工程项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、建筑工程项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训

本项目采用“标准化培训”实施人员培训,所谓“标准化培训”指的是定岗前招聘、基本技能培训等由公司安排各部门技术骨干统一按照规定执行,力求使得员工熟悉公司业务和需要掌握的各项基本技能。经过标准化培训后,公司根据各人表现确定岗位,然后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的准确性,也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间,这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。

第八部分 建筑工程项目实施进度安排项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间,是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备,资金筹集安排,勘察设计和设备订货,施工准备,施工和生产准备,试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节,有些是相互影响的,前后紧密衔接的,也有些是同时开展,相互交叉进行的。因此,在可行性研究阶段,需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划,综合平衡,作出合理又切实可行的安排。

一、建筑工程项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、建筑工程项目实施进度表

建筑工程项目可行性研究报告-实施进度

三、建筑工程项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的费用

第九部分 建筑工程项目财务评价分析建筑工程项目可行性研究报告-财务评价

一、建筑工程项目总投资估算

二、建筑工程项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金,可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段,资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果,研究落实资金的来源渠道和筹措方式,从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中,应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中,应对下列内容加以说明:

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、建筑工程项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

1.《中华人民共和国会计法》,[主席令第24号],20xx年1月1日起实施。

2.《企业会计准则》,[财政部令第5号],20xx年1月1日起实施。

3.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》,[国务院令第512号],20xx年1月1日起实施。

4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》,[财政部、国家税务总局令第50号],20xx年1月1日起实施。

5.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》,国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。

6.项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件。

(二)项目测算基本设定

五、建筑工程项目总成本费用估算

(一)直接成本

建筑工程项目可行性研究报告-直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

建筑工程项目可行性研究报告-总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

建筑工程项目可行性研究报告-现金流估算

第十部分 建筑工程项目不确定性分析在对建设项目进行评价时,所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性,将来的实际情况可能与此有出入,这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险,就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响,以确定项目的可靠性,这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同,不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中,一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析,可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十一部分 建筑工程项目财务效益、经济和社会效益评价在建设项目的技术路线确定以后,必须对不同的方案进行财务、经济效益评价,判断项目在经济上是否可行,并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一,也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况,以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合,以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较,以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量,按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零,表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平,项目财务上可行。

建筑工程项目可行性研究报告-财务净现值

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率,也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标,该指标越大越好。

一般情况下,财务内部收益率大于等于基准收益率时,项目可行。

建筑工程项目可行性研究报告-财务内部收益率

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例:

(l)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表,用下列近似公式计算:

Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时,说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资,是可行的;

2)Pt>Pc时,则项目(或方案)不可行,应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值,表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

建筑工程项目可行性研究报告-投资收益率

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时,项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率,计算公式为:

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时,项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

投资收益率项目可行性研究报告-净利润率

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值,表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分,是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法,运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数,计算项目对国民经济的净贡献,评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析,以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要,也可计算经济净现值(ENPV)指标,涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目,要计算经济外汇净现值(ENPV),经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中,除对以上各项指标进行计算和分析以外,还应对项目的社会效益和社会影响进行分析,也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十二部分 建筑工程项目风险分析及风险防控一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十三部分 建筑工程项目可行性研究结论与建议一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果,对项目在技术上、经济上进行全面的评价,对建设方案进行总结,提出结论性意见和建议。主要内容有:

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明,提出修改意见

5、对不可行的项目,提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围,但在研究报告以外单独成册的文件,均需列为可行性研究报告的附件,所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书(初步可行性报告)

2、项目立项批文

3、 厂址选择报告书

4、 资源勘探报告

5、 贷款意向书

6、 环境影响报告

7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、 需要的市场预测报告

9、 引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、 厂址地形或位置图(设有等高线)

2、 总平面布置方案图(设有标高)

3、 工艺流程图

篇2

关键词:房地产项目;可行性研究报告;编制要点;评估方法

中图分类号:F293.3文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2012)03-0-02

为规范房地产开发项目经济评价工作,建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施,建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例,主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容,编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材,就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

一、房地产项目可行性研究报告的编制要点

(一)平衡计算项目的物资投入、产出

生产性项目可研报告的编制,要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算,其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律,保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和,保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导,项目可研报告中进行详细的物料衡算,能够有效保证项目可研报告的整体质量,详细反映出项目投入与产出物数量,进而有效确定原材料、辅助材料成本,计算产品及副产品的销售总量及收入,确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题,一般有以下四种情况:投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响,不能有效的反映项目实际情况,导致财务评价缺乏准确性,影响整体项目决策。与之相类似,项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算,进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。

(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应

投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系,也存在本质上的不同,投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动,具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内,有效的提出框架式工程建设方案,并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联,相互统一。在实际操作过程中,以下问题仍需要注意及改正。首先,实际工程方案设计与可研报告不符,严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性,不能有效提出工程量,工程建设方案无法落实;其次,项目可研报告明确了项目单项工程费用,但在实际工程建设方案中,工程内容及工程量不明确;第三,可研报告中虽然明确了工程内容,但工程量不够明确,无法有判断投资可信性。

(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算

投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后,进行项目投入总资金估算,包含项目建设资金及流动资金。其中,项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则,原则中规定,项目开发过程中,用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产,根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此,建设投资中资金要素及费用应包含:项目原有固定资产,应将其转化为现值计入项目投资中;购置及自有的土地使用权;购置及自有的无形资产,要作价后计入总投资;设备购置费用及附属费;项目投产前的技术开发费用;国家及行业规定收取的相关费用;工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。

(四)在建设方案中明确项目的工程量

项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气(汽)排水、制冷的供给方案,方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述,并以此为依据,有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽,不能只侧重工艺的比较、选择及论述,还应对公用工程方案进行全面的比较和论述,明确项目工程量,优化项目方案。同时,还应全面分析论述公用工程建设方案,有效明确工程量,不能一语而过,全面保证项目可行。

二、房地产项目评价中的市场调研

房地产项目开发是以市场供给为导向,以盈利为目的的投资活动,市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研,对市场进行有效预测,并以此为基础,全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等,保证项目顺利进行。

1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析,发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向,判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段,分析区域经济概括,预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划,并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解,做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测,分析未来产业、市场及价格变化,对未来开发形势及行业总体发展进行预测。

2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析,分析市场现状并进行短期预测,对房屋存量及供给进行详细了解,分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况,预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查,了解住房需求情况及区域消费能力,判断区域住房需求总量及住宅消费趋势,确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。

3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析,通过全面的竞争分析,进行市场细分,有效估算市场总吸纳量及吸纳速度,判断拟开发项目未来市场份额,明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。

4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的,只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位,通过全面的市场分析,进而确定项目产品市场。对于市场的定位,应分析区域竞争及市场需求,从消费者需求的角度出发,考虑市场未来发展趋势,对目标市场进行有效预测,指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求,避免盲目开发,而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律,结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格,考虑区域发展潜力及阶段购房趋势,合理制定。对此,项目的营销方案、策略为:挖掘项目“卖点”,提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力,走品牌发展的道路,突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。

三、房地产项目评价的内容、方法

(一)制定设计评价指标

房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素,实现各影响因素相互统一,提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业,专业性强,设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础,开展建筑设计工作,不断完善产品使用功能,在提升项目质量及科技含量的前提下,实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。

(二)对项目整体规划的评价

在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后,分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等,以市场定位为基础,全面进行项目规划。

(三)项目的财务分析

房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上,准确计算房地产项目财务收入及住处情况,通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况,有效分析房地产项目财务可行性,并进行风险预测,是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发,通过对社会经济效益及费用的计算,分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用,进而有效判断项目的可行性。

(四)制定合理、系统的财务评价指标

财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的,对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算,进行财务报表编制,有效计算项目评价指标,并以此为基础,对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察,准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等;经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等;财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。

综上所述,房地产项目的开发运作,若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患,就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量,并通过科学、合理、全面的评估,及时发现问题、改进方案,保证后续业务流程的稳定运转。

参考文献:

[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).

[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).

篇3

摘 要 我国建筑业是国民经济的支柱产业,然而我国建筑业本身起步比较晚,把它作为一门产业的概念,直到上世纪80年代初才被确认,然而这并不影响建筑业的飞速的发展和壮大,其就业容量大,产业关联度高是许多产业无法比拟的。建筑产品直接反映着当前的科技水平、管理水平、生活理念以及人文生活等,在很大程度上影响着我国经济增长方式的转变和国民经济整体发展的速度与质量。改革开放30多年来,我国建筑业发展取得了举世瞩目的成就,但是我国建筑业也面临许多挑战的同时享受发展机会,建筑业需要完善自我来面对挑战、迎接机遇。

关键词 建筑业 机遇 挑战

一、当前我国建筑业发展面临的主要挑战

1.激烈的市场竞争挑战:我国加入WTO已经十年了,也就意味着过渡期已经结束,我国建筑市场而言,其核心是:(1)允许外国企业在中国成立合资、合作企业;(2)合资、合作企业注册资金水平高于国内企业注册资本的水平;(3)合资、合作企业要承担一定比例的外资工程;(4)不允许外国企业在中国国内设立分支机构直接承揽工程。合资合作企业已经开始享受国民待遇,并允许外资成立独资企业。由于过渡期的政策限制,外商在国内建筑市场的份额还不到2%,没有对国内企业形成太大的冲击。但随着过渡期的完结,外资系建筑企业将逐步在中国开展建筑承包业务,我国建筑企业将面临更为激烈的市场竞争。

2.人力资源短缺的挑战:2011年春节过后,沿海地区和内地同时出现严重的缺工现象。其中,广东珠三角地区用工缺口达200万。常年约有1200万农民工外出打工的人口大省、民工大省安徽,也出现了“用工荒”。有专家指出,中国经济发展的“人口红利”正在枯竭,用工荒正成为全国普遍现象,传统劳动密集型产业将加速丧失优势,说明中国已经出现“刘易斯拐点” ,“民工荒”的连年出现和刘易斯拐点的出现,对于中国经济而言将是一个里程碑式的标志。“民工荒”环境下带来的劳动力成本的上升对于当前劳动力密集型的建筑企业来说是一种极大的考验。也将给建筑企业带来根本性的革命,建筑企业必须为降低劳动力使用量被迫提高机械化程度来降低劳动强度和用工依赖度。

3.管理、技术及人才争夺上的挑战:我国建筑业在竞争规则、技术标准、经营方式、服务模式将进一步与国际接轨,建筑业企业将在更大范围、更广领域和更高层次上参与国际竞争。在市场竞争加剧、投融资管理体制的改革和现代建筑市场体系逐步完善的大环境下,市场淘汰将进一步加速,一些资金薄弱、技术落后的中小企业将面临生存考验。同时具备技术、管理、人才、资金优势和竞争实力的境外承包商进入我国建筑市场,与国内企业争夺大型工业、能源项目和土木工程的总承包市场,以及大型具有标志性建筑的设计市场。人才争夺也将进一步加剧,市场竞争更趋激烈。市场竞争方式开始由国内的、区域的、不完整的竞争,转向国际化的、全方位的竞争;由工程能力的竞争,转向承建能力加上融资能力的竞争;由单一的设计或施工的竞争,转向项目管理及工程总承包(EPC)交钥匙的竞争;建筑业企业改革与发展也将由单纯追求产值、规模,转向以市场需求为导向、增强影响性及提高经济效益、社会效益、环境效益

二、建筑业发展正面临重要的发展机遇

1.统一开放、竞争有序的建筑市场:随着市场经济的逐步完善,我国建筑市场也将由之前的不完全市场经济环境逐步进入市场经济环境,这将有一个更为完善的建筑市场交易规则。彻底打破行业垄断和地区封锁,维护全国统一、开放、竞争、有序的建筑市场环境。国家也将加大建筑市场监管力度,严厉查处各类不正当竞争行为,建立和完善工程风险管理制度,建立健全建筑市场信用体系。进一步完善招标投标制度,调整强制性招标的范围,逐步实现非政府投资项目在不影响公共安全和公众利益的前提下,业主自主决定是否招标。这些市场规则的形成和完善将对于一个建立完善管理体系的建筑企业来说将是一个大好的的发展机会和良好的发展平台。

2.建筑企业面临“十二五”发展新时代:中国制定颁布了“十二五”规划纲要,确定了未来5年中国经济社会发展的指导思想、战略目标、主要任务。中国将以科学发展为主题,以加快转变经济发展方式为主线,加快推进经济结构调整。随着我国建筑业逐步打破部门、行业、地区、所有制的界限,按照市场需求、优势互补、企业自愿、政府引导的原则,鼓励具有较强竞争力和综合实力的大型建筑业企业成为新特级企业,联合、兼并科研、设计、施工等企业,实行跨专业、跨地区重组,扶持一批资金雄厚、人才密集、技术先进,具有科研、设计、采购、施工管理和融资等能力的建筑企业形成具有国际竞争力的企业。“十二五”规划纲要的实行,我国经济的战略转型带来许多新的建筑施工项目,也就意味着我国在接下来的五年将有大量的工程建筑业务,这为我国建筑业带来了巨大的发展机遇。

3.宽阔的市场机遇:随着我国建筑市场的开放,在国外建筑企业进入我国建筑业的同时,我国建筑企业也将可以进入国际建筑市场,建筑企业可以发挥比较优势,实施“走出去”战略,国家也将鼓励企业开拓国际市场。建筑企业可以加强“走出去”战略规划,广纳适应国际化经营的优秀管理人才,提高在世界范围组合生产要素的能力,通过国内劳动力价格相对较低的优势,依托建筑业平台进行劳务性输出,发展核心和优势技术,尽快使本企业的经营规模、技术、工程质量安全管理水平和净资产收益率等达到国际同行先进水平。

参考文献:

[1]住房和城乡建设部建筑市场监管司.中国建筑业改革与发展研究报告(2009)――应对危机与促进发展.中国建筑工业出版社.2009.10.

篇4

Abstract: For building integrated photovoltaic ( BIPV ) project,cost and benefits have been changed more in each phase of whole life cycle because of appling PV modules,especially in the investment and operation phases. Therefore, inclulding usual method, incremental cost, incremental benefits and external economy for Carbon emission reduction etc. should be focus on in economic evaluation about BIPV project.

关键词: 光伏建筑一体化(BIPV);全寿命周期;经济评价

Key words: BIPV;whole life cycle;economic evaluation

中图分类号:[TU-9] 文献标识码:A 文章编号:1006-4311(2012)11-0116-02

0 引言

十二五规划提出重点发展光伏建筑一体化(Building Integrated Photovoltaic,简写为BIPV)组件生产技术,包括可直接与建筑相结合的建材、双玻璃BIPV组件、中空玻璃组件等,应用于厂房屋顶、农业大棚和幕墙上以解决BIPV组件的透光、隔热等问题,结合美学原理,设计出美观、实用、可直接作为建材和构件用的BIPV组件。①

光伏建筑一体化项目对于调整能源结构和推进节能减排均具有重要意义,是符合国家产业政策的新兴产业。目前,光伏建筑一体化处于快速发展阶段,国家也给予相应的补贴。因此,对于光伏建筑一体化项目来说,在立项时如何进行经济评价,是一个值得研究的课题。

由于光伏系统的使用,光伏建筑一体化项目和同类建筑项目相比,在全寿命周期各阶段的费用与收益均有明显的增加与减少。因此,本文引入光伏建筑一体化全寿命周期的概念,旨在研究光伏建筑一体化项目与没使用光伏系统的同类建筑项目相比,在全寿命周期各阶段的成本费用的净增量。同时,探讨光伏建筑一体化项目的经济评价与一般建筑项目相比,所具有的自身特点。

1 光伏建筑一体化全寿命周期的概念

工程建设项目的全寿命周期是指从建设项目构思开始到建设工程报废(或建设项目结束)地全过程。在全寿命期中,建设项目经历决策、设计、施工、运营和维护、报废回收五个阶段,各阶段及其内容如图1所示。

对于光伏建筑一体化项目而言,在项目的决策阶段,主要工作是选择合适的与光伏产品结合或集成的建筑项目,确定投资目标,投资目标直接决定评估的标准。在确定投资目标时,需要同时考虑经济效益和社会效益,项目将要形成的效应和发电用途也在考虑之列;设计阶段是对之前订立的投资目标进行落实,从建筑设计环节开始,考虑光伏产品与建筑如何结合或集成,如特殊的建材、构件等,以及美观的要求;施工阶段需要从三大控制入手,同时需要额外关注使用到光伏产品的地方在建筑力学上的要求以及施工质量;运营和维护阶段除了建筑项目本身的使用以外,尤其要关注光伏产品在建筑上的应用是否能够满足规定的用途,各方的效益是否与投资目标一致;报废回收阶段是对已损的光伏组件进行处理。光伏组件的使用寿命为25年,因此,对于很多光伏建筑一体化项目而言,还远未达到报废回收阶段。并且,在现有技术水平下,很多光伏组件在25年后仍然可以继续输出功率,只需更换部分已损组件,光伏系统仍可产生电力。对于已损光伏组件的处理,目前在回收工艺上尚未形成相应产业,EVA、背板等材料一般被当作垃圾焚烧处理。

2 光伏建筑一体化项目全寿命周期经济评价

2.1 光伏建筑一体化项目经济评价的基本原理 国民经济评价一般采取有无对比方法识别项目的费用与效益;采用影子价格估算各项费用与效益;采用内部收益率、经济净现值等指标进行定量的经济效益分析,并编制国民经济效益费用流量表。

光伏建筑一体化项目与没使用光伏系统的同类建筑相比,费用增量和效益增量分别出现在全寿命周期的不同阶段。因此在对费用和效益进行识别时,不必考虑建筑项目本身的费用与效益,只需分析所增加和减少的值出现在项目的哪一阶段,最后得出的净增加值为正还是负。

对于光伏建筑一体化来说,当采用有无对比方法识别项目的费用与效益增量时,基本不涉及到使用影子价格对费用和效益进行调整。一般来说,影子价格涉及到市场定价货物、政府宏观调控价格货物和特殊投入物等三个方面。关于市场定价货物的调整,基本上不出现在各种费用增量和效益增量中。在几种主要的政府宏观调控价格的产品和服务中,上网电价将对光伏建筑一体化项目的效益产生直接影响,而上网电价作为政府调控的价格在相当长一段时间内是稳定的。特殊投入物中有影子工资、土地和自然资源,其中影子工资主要体现在光伏组件安装的劳动力成本上,但这一部分占比非常小;土地的影响为零,因为光伏建筑一体化系统就是利用建筑本身,不占用土地;自然资源如硅等只是出现在光伏产品的生产过程,光伏建筑一体化项目不需要重复考虑光伏产品生产过程的诸多因素。

经济评价中有经济内部收益率、经济净现值等指标。在对具体的光伏建筑一体化项目进行经济评价时,也需要计算这些指标。

2.2 全寿命周期内光伏建筑一体化项目的费用增量和效益增量 对于光伏建筑一体化项目来说,在全寿命周期中,涉及到成本费用增加的环节主要在投资阶段。设计阶段和施工阶段费用增量所占比例较小,这是因为设计阶段只需要在原有的设计费上加上对于光伏系统进行设计的费用调整,在施工阶段主要是光伏组件的安装等环节,而这两部分所产生的费用增量并不大。效益增加的环节主要体现在运营阶段,通过光伏产品的使用可以产生电力,以上网电价卖出或供内部负载消耗,并实现碳减排,增加社会效益。至于项目的报废回收阶段,由于产生的费用和效益增量相比前四阶段小很多,这里不予讨论。

由上述分析可以看出,在光伏建筑一体化项目全寿命周期的五个阶段中,费用增量与效益增量主要体现在投资阶段和运营阶段。以下着重对这两个阶段进行论述。

2.2.1 投资阶段 光伏建筑一体化项目与没有使用光伏系统的同类建筑相比,费用增加体现在初始投资上,主要是光伏组件及相关设备的初始投资。例如,广东顺德1.03MW屋顶电站2010年的初期总投资2603.6万元,其中电池组件、逆变器柜、交直流配电柜、汇流箱、钢支架、监控系统等设备及材料费用近1900万,除此之外,还有其他费用如安装费、运杂费、管理费等②。

如果光伏系统的发电量用发电厂发的电来替代的话,同等规模和装机容量的发电厂在初始投资中虽然少了光伏组件及相关设备的投资,但会增加土地的征用,发电厂相关设备与机器的投资,各种物料的采购,人力资源和技术的投入,以及各种管理费用。

2.2.2 运营阶段 由于初始投资一次性计算在投资阶段,所以后面各阶段在计算费用增量时不再考虑折旧。因此光伏建筑一体化项目在运营阶段的费用增量只有基本的维护费用,而光伏组件的日常维护费用远比设计和施工阶段的费用增量小。与采用电厂发电相比,同等规模的发电厂在运营阶段需要在煤、水、运输及维护等方面投入大量费用。

光伏建筑一体化项目在运营阶段的收益主要有:

①电力的收益。光伏系统产生电力,可以以上网电价卖出或供内部负载消耗。以保加利亚Beatpark光伏发电项目为例,这是由江苏金智科技股份有限公司和普乐新能源(蚌埠)有限公司于2009年对外投资的项目,一期工程装机容量为2MW,投资金额为人民币6000万元,年发电量为260万千瓦时③,当地上网电价为0.38欧元/千瓦时④,每年电力收益可达98.8万欧元。保加利亚该项目每年发电量要高于中国内地的许多光伏电站,例如蚌埠某2MW电站一年发电量为220万千瓦时,这是因为保加利亚的光照情况与空气清洁程度均优于中国内地。再如,一期已投入运行的广东顺德1.03MW屋顶电站每年发电量为106万千瓦时,国内上网电价以1.15元/千瓦时计,每年电力收益为121.9万元。

②碳减排及其价值。以国家统计局的电力折算标准煤系数核算,每节约1千瓦时电,就相应节约了0.404千克标准煤,因而可以减少污染物的排放,计有0.275千克碳粉尘、1千克二氧化碳、0.033千克二氧化硫、0.015千克氮氧化物。

碳减排的国际交易价格约为10.5欧元/吨。前文提到的保加利亚Beatpark光伏发电项目每年发电260万千瓦时,减排二氧化碳为2600吨,碳减排量的价值为27300欧元。广东顺德屋顶电站每年碳减排价值可算得为11130欧元。

以上对光伏建筑一体化项目全寿命周期做了分析,以实例讨论了投资阶段和运营阶段的费用增量和效益增量。从现金流量角度来看,光伏建筑一体化项目的投资回收期会很长,在相当长时间内,净收益为负。对具体的光伏建筑一体化项目来说,按目前的参数来计算经济评价指标,其结果可能是亏损的;然而从发展趋势来看,相应的价格等参数在未来的20年内会有很大的变动。由于资源越来越稀缺,热电系统所依赖的各个关键因素的价格都会上涨,例如煤价、有色金属(例如铜)价格、土地成本等因素,这会导致热电厂的初始投资费用不断上升。另外,从用户与用电需求特性来看,国家虽然保障居民用电,但由于工农业用电的特殊性,如要求紧急配电、不能断电等特点,这种电价会很高,因此,电价有提价的空间。光伏建筑一体化项目和热电厂相比,在土地成本、资源、电价等因素上有很多优势,该类项目可以节约标煤,项目本身不再涉及到有色金属的使用,不占用土地。随着光伏组件及逆变器等价格的下跌,光伏系统的成本不断降低,初始投资不断减少(目前2MW装机容量的光伏电站初始投资已从2009年的6000万元下降至3000万元左右)。因此,从动态的角度来看,在做经济评价时,必须考虑到光伏建筑一体化项目所发电量的收益会在原来的基础上进一步提高,而投资费用会不断下降。

3 结语

光伏建筑一体化项目和同类建筑项目相比,各个环节的费用和效益都发生了变化,这要求在对该类项目进行经济评价时,要综合考虑初始投资和后期的效益。本文引入全寿命周期的概念,在项目的全寿命周期的各阶段分析费用增量和效益增量。对光伏建筑一体化项目来说,费用增量和效益增量主要出现在投资阶段和运营阶段,其他三个阶段的增量值所占比例较小,因此在经济评价时需要对这两个阶段着重分析。

国内已经投入运行的光伏建筑一体化项目还处在前期示范阶段,像广东顺德屋顶电站这类示范工程的经济效益尚不明显。但在该类项目的全寿命周期里,除了项目的初始投资之外,综合分析运营阶段的电力受益,以及碳减排等外部经济性所带来的成本抵减,经济评价是可以通过的。另外,光伏建筑一体化项目还会产生不小的社会效益,带动其他产业发展,产生环境和生态效果和技术扩散效果。

注释:

① 《太阳能光伏产业“十二五”发展规划》.

②广东顺德非晶硅太阳能屋顶光伏电站可行性研究报告.

③保加利亚Beatpark光伏发电项目可行性研究报告及在线数据.

④目前保加利亚上网电价下调至0.27欧元/千瓦时.

参考文献:

[1]《太阳能光伏产业“十二五”发展规划》.

篇5

关键词:低碳经济 房地产业 发展模式

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

当前,低碳经济已经影响到了社会发展的多个领域,在国民经济的十五个行业之中,都或多或少的感受到了低碳经济的存在,都在不同程度上对这一新的经济发展模式做出的响应。但是,即便如此,我们对低碳经济的关注和实践程度还远远不够,我国的较高的GDP增长速度在很大程度上是通过消耗大量的资源获得的,如果长期的按照这种模式发展下去,我国在可持续发展和创新能力培育方面,将表现出乏力的状态,而这是对经济社会的发展和和谐社会的建立极为不利的[1]。因此,有必要直面生态环境的恶化和能源的短缺事实,通过实施节能减排,发展低碳经济,才能都构建生态文明社会,才能够实现社会稳定和发展的战略目标。而作为一个高耗能的产业,房地产业在对国民经济贡献大量的GDP的同时,也在对资源和环境产生着直接和间接的影响,尤其在低碳经济的视角下,房地产业需要为此作出积极的反应,以“低碳建筑”的形式寻求未来更为广阔的发展空间,一方面要在整个生命周期中减少化石能源的使用,较少二氧化碳的排放量,另一方面,要在施工或者使用过程中,积极的使用“环境友好型”的技术材料,最大限度的降低材料对环境的污染。本文以此为基础,对低碳经济背景下房地产业的发展模式进行了研究,首先对我国房地产发展低碳经济的必要性进行了分析,然后讨论了低碳经济条件下房地产业面临的挑战,最后从多个角度给出了发展低碳房地产的途径。旨在通过本文的工作,为我国房地产业的发展和国家节能减排战略的实施提供一定的管理信息。

1、我国房地产业低碳发展模式的必要性分析

1.1房地产业发展低碳经济的潜力巨大

根据我国《低碳地产研究报告》统计,在现有的建筑中,建筑面积已经超过了500亿m2,并且以每年20亿m2以上的建筑面积递增。在这些建筑物中,有99%以上属于高能耗建筑,并且只有不到5%的建筑采取了能源效率措施,在有意的进行节能减排[2-4]。因此,我国房地产业走低碳房的发展道路是有巨大的潜力的。而实际上,按照美国咨询机构——麦克劳?希尔建筑信息公司——研究报告的预测,到2013年,我国低碳建筑的产业规模将达到目前的三倍以上,而10年后,我国用于建筑节能项目的投资会出现几何级数的增长。

1.2低碳经济有助于平衡我国房价的波动

在我国目前,房地产业的发展一直牵动着社会的神经,高房价购房者难以承受,低房价开发商和地方政府无法承受。总之,房价是消费者、开发商和地方政府博弈之中的棋子,一直在做没有规律的摆动。而对一个成熟的市场而言,任何商品的持续摆动和持续背离价值规律都是不正常的,回归到一个合理的、稳定的水平是市场经济的本质上的要求。但是,在这一关键的历史时期,将低碳经济应用于房地产业的生产经营,将有助于平衡我国房价的波动状况。而从长远角度看,低碳经济的应用还会促进房地产业开发成本的降低,使房地产市场趋于平稳发展的状态。

1.3中国发展低碳经济的转型、结构调整依靠房地产

房地产行业是我国国民经济中的重头戏,尤其在我国基础设施建设正在大面积的铺开的历史时期,我国发展低碳经济的转型、结构调整与房地产业的发展直接相关[5]。具体而言,房地产业的发展能够在一定程度上拉动经济、改变城乡的面貌、提高人们的居住水平,为社会的发展和人们精神生活的额进步做出较大的贡献。当然,在这一过程中,还能够也为政府提供一个巨大的、持续的收入来源。因此,我国的当务之急便是怎样继续发挥好房地产的基础性作用,为国民经济的整体转型和经济结构调整服务。而不是一声令下过度的打压房地产,瞬间将房价回归到几年前的水平,这样是不现实也是不科学的。

2我国房地产业在实施低碳经济发展模式的过程中需要面临的挑战

2.1人们越来越关注居住的舒适度问题

在人们的物质生活得到了前所未有的满足之后,人们对精神生活的追求变得越来越明显,而舒适度的提升便使得家用耗能设备的使用频率和数量越来越多。但是,一个基本的事实是,房地产业的业务范围还停留在原始的阶段,尚未延伸到节能环保材料的研制和生产方面[6]。在这种情况下,作为购买方的房地产业就要受制于新材料产业的发展。尤其在面对低碳经济的情况下,房地产业在对新材料的研制提出更高的要求外,还要实现跨越式的发展。

2.2当前我国住宅低碳技术仍存在着不足

房地产业实施低碳发展路线需要技术上的支撑,但是,到目前为止,我国房地产业在住宅技术方面还存在着明显的不足:首先,在节能技术研发和产品转化方面存在一定的困难。当前,我国房地产业的低碳技术方面研究经费投入数量有限,加之推广宣传的力度不够,使得节能减排技术在向市场转化的过程中,缺乏相应的政策与合适的转化方式,这样一来,转化工作的成功率较低,产学研结合的效益也十分有限;其次,与房地产业相关的低碳产品良莠不齐,对这一行业的发展产生了不良的影响;最后,应用于房地产业的节能减排产品的价格一般较高,在低碳住宅中进行普及是有一定难度的。

3、我国房地产业发展低碳地产的模式分析

3.1构建公共机制倡导低碳生活

为了开发房地产业的低碳发展模式,需要创造有利于低碳房地产技术创新的环境条件,全面的建立规划、设计、开发、施工及物业管理领域的密切合作的研发体系,强化企业技术创新的动力机制,支持低碳房地产技术的研发、示范和使用[7]。同时,要鼓励更多的房地产企业投身到低碳发展的领域之中,倡导业主增强低碳意识,使其居住空间内的装饰、通风和采光、隔热、保温等都能够选择低碳的建筑材料、选用节能型的取暖和制冷系统,是房地产业发展的各个环节都能够实现“节能减排”,控制碳排放量。

3.2制定地产低碳评价标准

发展低碳地产需要要有一套符合我国国情的低碳评价标准,这一标准应主要围绕低碳设计指导原则、低碳施工技术规范、低碳等级认定标准等方面进行。比如,对低碳设计指导原则来讲,就应该从土地利用规划、城市规划和住宅小区规划等设计环节入手,坚持新能源与建筑的一体化设计,以此来实现建造成本、运营成本、维护成本和环境成本之间的综合平衡。

3.3健全低碳房地产技术体系

我国应该通过开创低碳信贷产品、设立碳基金、鼓励和引导房地产业参与清洁发展机制项目,支持其建立低碳经济技术体系。为此,需要在以下几个方面做出努力:(2)加强建筑材料的保温性、提高供暖系统的使用能效等途径,在符合城市规划和工程建设标准下,适当延长建筑物的使用寿命;(3)采用低碳技术和零碳技术乃至负碳技术策略,加速发展天然气、核电、风能、太阳能、水能、地热能和生物质能等可再生能源;(3)采用被动式的能源策略,在建筑全生命周期内实现再利用、再节约、再循环。

4、结束语

房地产业是我国国民经济体系中的支柱产业,因其处于国民经济各个产业链的中游,因此与电力、钢铁、有色、石化、建材、化工、轻工、纺织等行业都直接或者间接的相关。因此,在低碳经济的号召下,房地产业应该走低碳之路,并是其成为化解中国经济发展和环境污染矛盾的一个重要的突破口,使国家宏观经济调控的目标能够最终实现。

参考文献

[1]刘博,徐伟航,王积田. 浅析低碳经济下房地产业发展蜕变[J]. 商业经济,2010(10):1-2.

[2]郑华,张涛,黄有亮,陈德军. 低碳经济背景下房地产企业的发展策略[J].建筑经济,2010(7):111-113.

[3]魏润卿. 论低碳经济与低碳地产、绿色建筑[J]. 科技管理研究2010(22):38-41.

[4]喻燕,卢新海. 中国低碳房地产发展问题与对策[J]. 城市发展研究,2010(5):48-50.

[5]黄朴,崔建霞. 浅析低碳经济背景下房地产行业的发展[J]. 价值工程,2010(11):8-9.

篇6

第一章 总论

第一节 项目名称及承担单位

一、项目名称

二、项目承办单位

三、项目建设地点

四、可行性研究报告编制单位

五、项目承办单位概况

第二节 项目背景

一、行业背景

1、国际方面

2、国内方面

二、行业发展现状

1、国际方面

2、国内方面

三、企业发展定位分析

四、项目建设的有利条件

第三节 可行性研究依据、原则和范围

一、可行性研究依据

二、可行性研究原则

三、可行性研究的范围

第四节 建设规模、产品方案与产品质量标准

一、建设规模

二、产品方案

三、产品质量执行标准

第五节 技术方案

一、技术方案

二、主要技术来源

第六节 项目主要技术经济指标

第七节 可行性研究结论和建议

第二章 竹木工艺品产业市场分析

第一节 20xx-20xx年竹木工艺品产业发展背景和宏观环境分析

第二节 国内竹木工艺品产业格局分析

一、行业总体情况

二、国内主要竹木工艺品厂家分析

三、竹木工艺品市场分析

第三节 国内竹木工艺品市场供需情况分析

第四节 国外竹木工艺品市场供需情况分析

第五节 竹木工艺品产业发展的目标市场分析

一、国际目标市场预测

二、国内目标市场预测

三、拟建生产线的目标市场

四、竞争力分析

1、竞争对手分析

2、竞争优势分析

五、进入目标市场主要措施

第三章 厂址与建设条件

第一节 厂址

一、地理位置

二、气象、水文与地质条件

第二节 建设条件

一、主要原材料供应

二、包装材料

三、零星材料

四、各种劳保用品、竹木工艺品

五、公用设施

第四章 工程技术方案

第一节 概述

一、全球竹木工艺品生产技术现状

二、本项目的核心技术问题

三、主要技术来源

四、生产线技术指标及消耗

五、生产组织

六、工艺流程及物料平衡

第二节 主生产线各系统

一、原料系统

二、生产系统

三、包装系统

第三节 生产线主要设备选购

第四节 控制系统方案

第五节 产品质量标准与控制

第六节 总图运输

一、工程概况

二、平面布置

三、竖向布置

四、厂区绿化

五、全厂运输

第七节 建筑与结构

一、工程地质条件

二、主要建(构)筑物建筑、结构方案选择

三、确定防火、防蚀、防潮、防尘、防水、防烟、隔音、隔热、保温等建筑特殊处理措施

四、主要建(构)筑物建筑特征和结构类型

第八节 给排水

一、设计依据

二、设计范围

三、给水

四、排水及污水处理

第九节 供配电与通讯

一、设计依据

二、设计范围

三、供配电设计

四、车间配电和照明

五、接地

六、防雷、防静电

七、通信

第十节 压缩空气

一、设计依据

二、用气负荷

三、设备选型及车间布置

四、供气

第十一节 燃料

一、燃气用点

二、燃气来源

三、流程

第十二节 生产线主要设备表及估价表

第五章 节约能源

第一节 概述

第二节 节约热能措施

第三节 节电措施

第四节 节水措施

第五节 节能效果

一、装备节能

二、建筑节能

三、产品应用的节能效果

第六节 节能效果分析结论与建议

第六章 环境保护

第一节 本项目执行的相关环保标准

第二节 概述

一、废气处理

二、废水处理

三、固体废弃物处理

四、粉尘处理

第三节 主要污染源和污染物

一、废气

二、废水

三、废渣

四、噪声

第四节 三废处理方案

一、废气处理方案

二、废渣处理方案

三、废水处理方案

四、噪音处理方案

第五节 其它防治措施

一、绿化

二、环境监测

第七章 安全与工业卫生

第一节 概述

第二节 设计依据

第三节 生产所用的易燃、易爆物质和生产过程产生的有害因素

一、易燃、易爆物质

二、粉尘

三、噪声

四、高温

第四节 设计中所采取的防范和治理措施

一、易燃、易爆物的防护

二、除尘

三、防噪与减噪措施

四、通风降温与空调

五、其它措施

第五节 预期效果及评价

第八章 消防

第一节 消防标准及要求

第二节 消防措施

一、总图与建筑

二、工艺

三、给排水

四、电气

第九章 劳动组织与定员

第一节 组织机构

一、组织结构

二、工作制度

第二节 定员

一、管理人员

二、生产线生产人员

三、人员培训

第十章 项目建设进度安排

第一节 项目进度计划

一、建立竹木工艺品项目实施管理机构

二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 项目计划实施内容表

第十一章 投资估算

第一节 工程概况

第二节 编制依据

一、定额依据

二、设备价格

三、材料价格

第三节 有关进口设备材料费率标准

第四节 其他费编制

第五节 投资分析

一、按项目工程性质划分

二、按项目费用性质划分

第十二章 技术经济分析

第一节 说明

第二节 基础数据

一、产品方案及售价

二、总投资与资金筹措

三、税金

四、定员及工资标准

五、基准收益率

第三节 财务测算成本费用说明

第四节 盈利能力分析

一、损益和利润分配表

二、现金流量表

三、计算相关财务指标(投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期)

第五节 测算结果

第六节 敏感性分析

一、单因素敏感性风险分析

二、多因素敏感性分析

第七节 结论

第八节 项目总投资

第十三章 项目风险分析

第一节 主要风险

一、市场风险

1、原材料价格

2、能源价格

3、市场需求

二、技术风险

三、其他风险

第二节 防范和降低风险对策

一、市场风险的防范

二、技术风险的防范

三、其他风险的防范

第十四章 研究结论与建议

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一、我国房地产企业资产规模估算步骤

估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是:

1 根据2004-2008年的数据,采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。

2 利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例;然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例,得到2009年各级或各类房地产企业数量。

3 利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004-2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速,推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。

4 将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。

二、我国房地产企业资产规模估算

1 我国房地产开发企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产开发企业总数

根据2004-2008年房地产开发企业总数,利用趋势移动平均法,令移动长度为2,计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt,如表1所示。

估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式,如式(1)所示:

将表1的数值代入式(1),可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。

(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量

2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi,如表2所示。

假设Xi不变,用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi,则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量,如表3所示。

(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值

首先,计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi,如表4所示。

其次,计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q,如表5所示。

再次,由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变,用这个平均资产值与Q相乘,得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。

最后,假设Pi不变,用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘,推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值,如表6所示。

(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值

将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值,如表7所示。

2 我国物业管理企业总资产值估算

(1)估算2009年我国物业管理企业总数

根据2004-2008年物业管理企业总数,计算各年企业总数的移动平均值,如表8所示。

估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理,根据表8的数值,可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。

(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量

2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi,如表9所示。

假设Xi不变,用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi,则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量,如表10所示。

(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值

2004年各资质等级物业管理企业平均资产值,如表11所示。

在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。

由相关研究报告查得2004-2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8%。假设M不变,用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8%)进行推算,得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值,如表12所示。

(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值

将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值,如表13所示。

3 我国房地产中介服务企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数

根据2004-2008年房地产中介服务企业总数,计算各年企业总数的移动平均值,如表14所示。

估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理,根据表14的数值,可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。

(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量

2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi,如表15所示。

假设Xi不变,用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi,则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量,如表16所示。

(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值

2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。

销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。

由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004-2008年销售建筑面积年均增速是33.3%。假设N不变,用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3%)进行推算,得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值,如表18所示。

(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值

将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘,得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值,如表19所示。

三、我国房地产企业资产规模估算

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【关键词】太阳能建筑设计运用

一、太阳能利用简述

太阳能能源是来自地球外部天体的能源(主要是太阳能)人类所需能量的绝大部分都直接或间接地来自太阳。正是各种植物通过光合作用把太阳能转变成化学能在植物体内贮存下来。煤炭、石油、天然气等化石燃料也是由古代埋在地下的动植物经过漫长的地质年代形成的。它们实质上是由古代生物固定下来的太阳能。此外,水能、风能、等也都是由太阳能转换来的。一般太阳能的利用有被动式利用(光热转换)和光电转换两种方式。太阳能发电一种新兴的可再生能源。广义上的太阳能是地球上许多能量的来源,如风能,化学能,水的势能等等。

二、当前太阳能在建筑设计中运用的现状与不足

我国太阳能产业现状目前太阳能的利用主要分为两个方面:一、利用光热效应,即把太阳光的辐射能转换为热能,如太阳能热水器和太阳灶就是典型的例子。我国太阳能热能利用发展较为成熟,已形成较完整的产业体系,太阳能光热产业的核心技术遥遥领先于世界水平,其自主知识产权率达到了95%以上。但是中国的光伏发电技术虽然不断进步,价格逐渐下降,但是由于发展时间短、经验不足,从整体水平来看,中国光伏产业的发展还落后于国际水平,在实际利用中还存在较多问题,主要如下:

(一)太阳能技术研究不够深入

虽然当前太阳能技术利用形式有多种,在日常生活中也有所利用吗,但是从当前的实际效果来看,其具体发挥的效用依旧是非常低的。加上我国当前的经济水平在占据国土面积大部分的农村的应用还是极其少的,在我国北方大部分地区的城市中在供热上还依旧使用的煤矿燃料。其中原因就在于太阳能技术还不够完善,不够成熟,其成本相对其他能源而言较高。

(二)政府支持力度不够

从当前我国的具体实施情况中不难发现,政府在太阳能技术的支持力度上远远跟不上西方发达国家,科研机构、学校教育、城市供热改造等基础设施上都需要在未来的时间内去不断加强投入。另外由于太阳能技术专业性较强,很多地方政府其认识不够深入更难以实施支持。

(三)宣传推广力度不大

环保节能虽然得到了大众的普遍认同,尤其是在当今环境变化过快、气候变暖的前提下,提倡环保我国很多地方政府都有涉及,也有不少相关政策出台,但这大都是针对于一些污染企业的治理,是一种事后处理的或挽救的治标不治本的方式,并不能从跟不上去改变这种局面。尤其是对太阳能技术的推广上更是极少触及,这也是导致当前我国太阳能技术发展慢的重要因素之一。

(四)太阳能技术发展趋势

太阳能技术不论是在经济上还是保护环境上都具备这较大的优势,是替代传统建筑供能的有效供热设备。如果让建筑空调系统的热源在冬季太阳能的方式运行,则可以省去锅炉和锅炉房,不但节省了初投资,而且全年仅采用电力这种清洁能源,有效地解决了大气污染问题。即起到了减少投资,降低成本的又保护了环境,减少了有害物质排放。是未来极具发展潜力的技术,也是值得我们去不断研究和推广使用的技术。

三、太阳能在未来建筑设计中运用的必然性

(一)利于环保

环境污染是全球都必须要面对和加以改善的大问题,而建筑本身在们的日常生活中不仅是能源消耗的重要角色而且对环境也有着极大的影响。建筑消耗了全球近一半的能源而且众多的自然界物质原料也都用于建筑各种建筑物,而且因建筑引起的空气污染,光污染,电磁污染占据了环境总污染的1/3还多。随着城市化进程的发展这种现象也将愈加严重,尤其是

随着空调的价格越来越低廉其使用这也将越来越多,但是其产生的二氧化硫等有害物质将对空气造成污染,进而对环境构成破坏,但是发展绿色建筑,推广使用太阳能技术,节能减排将大为的降低建筑能源的消耗,也必将降低有害物质的排放,进而减少对环境的破坏。

(二)利于降低用户使用成本

建筑成本的费用涉及多个方面在当今的商品房当中,其价格的高昂使众多的购房者望而却步,这其中除了建筑成本之外其供暖设备等费用也是相对较多,尤其是一些大型空调的使用,在给我们制造凉爽和温暖的同时也在增加我们的日常支出。虽然我们当前的经济有极大提高但空调应用率却并非十分的普及,其中功能消耗大就是重要影响因素之一。而绿色建筑使用一些环保的设备其实际消耗的能量是十分之小的,如一盏11瓦的节能灯相当于60瓦的白炽灯亮度,同时在建筑中采用墙体保温、中空双层玻璃窗等不仅可以起到保温的作用而且也改善了建筑热环境的质量,提高了供热系统的效率。而这些设备的供电可以通过使用太阳能来为其提供能量,既节约了资源也降低了用户的成本。

(三)利于我国经济的可持续发展

我国既是一个人口大国,也是资源大国但是整体人均占有资源还达不到世界平均水平,而建筑能源消耗却已经占到社会总消耗的三分之一左右,对资源的可持续利用和保障经济的发展提出了严峻的挑战。而在解决资源利用和促进经济可持续发展当中,绿色建筑就凭借着其既不破环境又能充分利用资源的、既能满足人们日常需要又能降低能源消耗降低成本的优势,有效的缓解了当前资源消耗过大的矛盾,为我国经济的发展节省了宝贵的资源,也为未来我国经济的发展提供更多的保障,是可持续发展道路上重要方面。

四、太阳能在建设设计中运用的要点

太阳能是新型能源与可持续利用能源,主要有光-热转换、光-电转换、光-化学转换三种利用模式。目前使用最广,利用较为成熟的为光-热转化以及光-电转化,光-化学转换模式还依旧处于研究阶段,使用较少,主要是通过氢氧化钙或重金属氢化物热分解储能。随着科技的不断发展,未来太阳能利用将得到更大的推广,必将成为未来能源使用的重中之重。

建筑业是社会发展重要产业之一,尤其是在当今更成为我国经济发展的重头戏,但是建筑业在带来经济发展的同时也加剧了能源的消耗。尤其是随着人们物质生活提高,房屋已经不仅仅是个休息场所,更多的成为了人们追求精神享受的生活环境。而如何在建筑设计中更多的利用绿色能源,减少非可持续能源的消耗,在环保的基础之上,通过合理设置太阳能利用平台是当今以及未来建筑设计的新理念和思路。具体可痛过以下方式进行设计:

(一)提倡绿色建筑理念

在绿色建筑的运用中要把适合该项目的技术合理的进行分配,达到最大优化值。绿色建筑并不是展示高新技术的,而是使用适宜技术来达到建筑的舒适性、能源消耗度最低一环保的目的。

(二)正确使用太能集热系统

在太阳能的使用中集热系统的运用是关键,集热系统的设置科学与否关系到供热系统的良好运行,进而影响到居住者的正常生活。因此,在太阳能的使用中要严格遵守国家相关规定,使用符合标准的设备,并结合相关数据在建筑设计中合理运用,保障太阳能集热系统稳定运转。

(三)合理设置太阳能利用设备空间

虽然当前太阳能热水系统开发取得了显著效果,但在大多数城市建筑中并没有为太阳能热水设备(热水器)等设置空间,导致众多欲使用太阳能热水器的用户无法安装使用,也进一步阻碍了太阳能技术的推广和使用。因此,建筑开发者和设计者应本着环保节能和尊重使用者的意愿,科学合理设置太阳能供热设备的安放空间。

(四)融合太阳能与建筑集成技术

未来能源将是制约社会发展重要因素之一,而太阳能作为新能源可以在建筑设计上发挥更大价值。如建筑整合设计就是很好的利用,其是指将太阳能应用技术纳入建筑设计全过程,以达到建筑设计美观、实用、经济的要求。采用模数化太阳能建筑部件(如可移动遮阳部件、窗间墙型空气集热器、阳台型太阳能集热器、水平遮阳构件以及通风窗等),既能较全面的运用主被动太阳能技术,又让这些部件构成了现代住宅的立面元素。

四、结语

太阳能是众多新能源技术当中最具发展潜力的一种,太阳能利用太阳发出的热量作为热源,进行能量转换的供暖、发电等,具备高效节能、环保效果显著、可再生清洁能源开发与利用等多重显著优势。在建筑设计中,设计者可根据当地的实际情况,结合太阳能利用的要点充分发挥太阳能的优势降低建筑能源消耗,提升能源利用率。

参考文献:

[1]刘鉴民.太阳能利用[M].电子工业出版社,2010-6-1

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中金公司研究报告表示,从历史上来看,矿价上涨通常都伴随着钢价的上涨,钢铁公司的盈利能力并不会因矿价上涨而削弱。由于2010年需求增速高于供给增速,加上产能过剩程度有所改善、产能利用率提高,所以钢企能够顺利将上涨的成本向下游转嫁。

而长城证券最新研究报告表示,前期钢铁股下跌对政策收紧的预期已释放得较为充分,对投资链的收缩也有预期,股价对后续紧缩政策的敏感性会降低,股价将主要受库存和铁矿石价格两大指标影响。需求旺季将使库存见顶回落。继续维持推荐评级,建议投资者提前布局钢铁板块,等待钢价上涨、库存见顶回落后,在一季度末至二季度可能出现的阶段性投资机会。

银河证券研究报告也表示,随着宏观经济逐步向好和下游需求不断恢复,钢铁行业景气触底回升。目前,钢铁股的市净率仅为当前市场整体水平的23%,处在历史最低水平。给予谨慎推荐的评级。

国泰君安重点推荐宝钢股份、新兴铸管等。建议关注有矿石资源的公司,如酒钢宏兴、凌钢股份,以及历年出口比例较高的鞍钢股份、华菱钢铁等。

长城证券推荐的个股包括:1.精品板材企业,如宝钢股份、太钢不锈等;2.拥有铁矿石资产或集团供矿的钢企,如酒钢宏兴、凌钢股份、鞍钢股份等。

行业评判

银河证券家电业继续保持增长

受益于刺激消费的政策,家电业增长稳定,尤其是在出口逐步复苏的环境下,行业保持增长是大概率事件,预计今年家电业销售保持两位数增长。但是,由于原材料价格上涨,行业估值水平较高,给予家电业谨慎推荐评级。重点关注白色家电的格力电器和小天鹅,以及黑色家电的TCL集团。

海通证券航空股保持相对强势

2月份国航和南航纷纷停牌筹划增发注资,有助于公司资产负债率的下降和资本金上升,以及未来运力的扩张和盈利的改善。由于世博会可能把今年航空旺季提前,以及人民币升值预期正在增强,3月份航空股可能将继续维持相对强势。维持对国航、南航及海航的增持评级。

国泰君安建筑装饰业绩将暴增

建筑装饰工期一般8个月左右,去年下半年签订大量合同,其中较多结转至今年,意味着建筑装饰公司今年业绩将爆发式增长。业内有近15万家企业,最大的金螳螂市场份额也仅占1%左右,典型的大行业小企业。随着小企业退出,大企业市场份额逐步提高。建议谨慎增持金螳螂和洪涛股份。

中金公司密切关注生猪产业链

口蹄疫仍在蔓延,所以二季度CPI高于市场预期将是大概率事件,通胀或将成为二季度市场关注热点。可重点关注生猪产业链,包括动物疫苗公司(中牧股份、金宇集团)、生猪养殖企业(正邦科技、罗牛山和新五丰)、猪饲料生产企业与禽畜养殖企业(新希望、通威股份和民和股份等)。

中信证券LCD上游最具成长性

国内LCD产业链去年取得了重大突破。国内在中游和下游的投资机会不大,但在上游,国内企业开始在液晶、玻璃基板和偏光片等领域取得技术突破。凭借区域、成本和政策优势,这将是最可能突破和最具成长性的市场。给予永太科技和诚志股份增持的评级,建议关注彩虹股份和深纺织A。

中投证券动力煤需求继续上升

受经济增长和高耗能工业发展的拉动。煤炭需求今年将保持增长态势,而供给仍受行业整合、运力约束和进出口影响,预计煤炭供求将维持总量基本平衡、结构性供给偏紧的局面。随着经济持续景气上升,预期动力煤需求将保持上升势头。重点关注中国神华、大同煤业和神火股份。

投资策略

招商证券A股或跟随美股波动

美国失业率连续第二个月低于10%。这为美国居民收入和消费稳步复苏埋下了伏笔,也意味着中国出口复苏的可靠性增强;美国相对突出的经济复苏仍会使美元相对较强,从而抑制大宗商品价格和全球通胀上升速度,二季度有可能是中国货币政策的观望期。决定今年中国经济的关键因素在于出口以及出口复苏所拉动的民间投资和就业回升,这意味着A股市场很可能将重新跟随美国经济和美股的波动而波动。建议坚持持有航空、医药等后周期性消费服务业股票,同时适当提高仓位布局周期性行业,如银行、地产、钢铁、机械,等待反弹机会。

银河证券关注三大行业两主题

经济复苏和业绩快速增长将对股指构成有力支撑。宏观经济持续稳定复苏,1~2月发电量同比大增25%;预计上市公司一季度净利润同比增长45%左右。在风险释放的背景下,预计股指将获得支撑,向下空间受到抑制,震荡中枢可能企稳上移。上证综指核心波动区间为2900-3200点。可关注三大行业、两大主题:受融资融券和股指期货创新驱动的证券行业、具有估值优势和事件驱动的石化行业、行业景气和事件驱动的航空与水运行业,以及受政策推动的低碳经济主题和区域振兴主题。

篇10

8月28日,毅德国际(01396.HK)2014年半年报,当期公司实现收入9.74亿元,同比增长413%;归属普通股东的净利润2.21亿元,同比增长213%;而2013年上半年公司收入则同比下降70%,净亏1.93亿元。

毅德国际2013年10月31日在香港上市,2014年上半年已是公司连续两个报告期实现200%以上的高增长,而公司ROE也继续保持在50%左右,且由于快周转的商业模式,公司被指为业内唯一处于净现金财务状况的活跃地产商。

根据Wind资讯提供的数据,毅德国际2013年全年收入、净利润分别为47.58亿元、11.78亿元,同比分别增长196%及444%。

不过,2014年以来公司股价不断下跌,按照9月3日的收盘价1.59元(人民币)/股计算,已经较年内最高价大幅下跌55.13%。按照券商测算,毅德国际资产净值(NAV)约为4.97 元/股。经过前期的大幅下跌,目前股价仅相当于券商估测每股净资产(NAV)的32%。

从各项良好的财务指标及市场估值来看,这家在香港上市的民营企业或许被错杀。

业绩连续高增长

毅德国际的主营业务是开发及运营大型商贸物流中心,主要是在内地三四线城市及选择性地进入二线城市,其绝大部分营业额来自物业销售,同时计划通过租金收入增加营业额。

资料显示,公司已在西安、广东等地设立20多个商贸物流园区。根据第一太平戴维斯的数据,按大型商贸物流中心的数量计算,毅德国际在中国排名第二;按大型商贸物流中心的估计及尚未完工总建筑面积计算,公司在中国排名第三。

根据公告,毅德国际2013年全年、2014年上半年交付的项目总建筑面积分别为69.4万平方米、13.91万平方米,同比分别增加95%、249%。

对于2014年中期业绩大幅增长,毅德国际半年报中解释称,主要是当期确认了赣州、绵阳、玉林及济宁商贸物流中心的物业销售收入。

2014年上半年,毅德国际先后与地方政府新签订了三份投资框架协议,即蚌埠商贸物流中心、天津商贸物流中心及佳木斯商贸物流中心,另外还获得了占地面积约为30万平方米的土地使用权,该土地上规划物业的总建筑面积约为50万平方米。

截至2014年6月30日,毅德国际在中国7个省份及自治区同时开发10个商贸物流中心项目,确权总建筑面积947.3万平方米,已交付总建筑面积140.28万平方米,储备面积合计810万平方米,上半年合约销售平均售价为6618元/平方米。

“这为未来业绩的持续增长提供了坚强的保证,毅德国际2014-2016年度仍有望实现超过30%的净利润增长。”海通国际的研究报告估测。该机构认为,商贸物流地产属于迅速崛起的地产行业子板块,发展潜力仍然巨大。

从整个行业来看,过去十多年间商贸物流中心市场迅猛发展。根据第一太平戴维斯的数据,2010-2011年,商贸物流中心的总楼面面积增加逾2倍,商家销售总额增加逾4倍。

海通国际认为,目前地产业、传统零售业及新兴的电子商务行业之间正发生着历史性的资源整合,有望创造出新的巨大社会价值,这一子板块的主要参与者均将受益匪浅。

此外,毅德国际从发展之初就已经确定了未来的发展方向,将竞争环境相对不那么激烈的三四线城市当做自身的战略目标,未来将充分享受政策的红利。

2014年上半年,国务院印发了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,提出要重点发展小城镇,通过规划引导、市场运作,将小城镇培育成为商贸物流、交通枢纽等专业特色镇。另外,商务部也即将《关于促进商贸物流发展的意见》,其中就包括推动重点领域商贸物流发展,提高组织化水平,鼓励企业做大做强等。

另外,毅德国际管理层也提到,公司将适时积极地融入电商、互联网金融等新经济,并通过自建及合作的方式,积极推动这一进程,有利于培育新的利润增长点。

盈利能力超茅台

除了业绩高增长外,毅德国际还表现出了极强的盈利能力。

根据《证券市场周刊》记者统计,毅德国际2012-2013年的净资产收益率(ROE)分别高达51.7%、50.8%,就连躺着都能挣钱的贵州茅台(600519.SH)也望尘莫及。

Wind资讯显示,贵州茅台2012-2013年的ROE分别为45%、40%。

房地产行业龙头万科A(000002.SZ)2012-2013年的ROE也不过分别仅有21%、22%,远不及毅德国际。

从细分领域来看,根据招股说明书,毅德国际所处商贸物流开发领域的竞争对手有华南城(01668.HK)、五洲国际(01369.HK)、高力集团(01118.HK)、卓尔发展(02098.HK)、海宁皮城(002344.SZ)。如表所示,这些上市公司2013年的ROE也均不及毅德国际,且部分公司与之相差甚远。

毅德国际拥有超高盈利能力的背后,是其明显的拿地成本优势。

根据上市招股说明书,截至2013年7月末,毅德国际的8个商贸物流中心项目已经拿到了450万平方米的土地使用权,平均拿地成本只有每平方米279元。

毅德国际2014年上半年新签的蚌埠项目预计在2-3季度完成拿地,根据相关报道,其成本预计等于甚至低于公司目前280 元/平方米的平均水平。

海通国际证券分析师候凌中称,毅德国际的拿地成本是行业内最低。

毅德国际解释称,公司在项目谈判及收购过程中具备极强的竞争优势和有力的议价能力,从而能够不断地获得有利的土地收购条款,此外严谨的用地选择流程也是土地成本较低的一个主要原因。

毅德国际2013年10月的招股说明书显示,公司最近3年土地收购金额占营业额的比重分别为20.5%、17.2%和13.8%;同期,公司的毛利率分别达到了52.1%、48.3%和61.7%。

如表所示,毅德国际2013年的毛利率为61.7%,除了海宁皮城之外,均明显高于同行的华南城、五洲国际、高力集团、卓尔发展。

快周转的商业模式

毅德国际实行“建设-出售”的业务模式,在项目的早期发展阶段以销售物业为主,如独立交易区展示单元,并争取将绝大部分物业售予积极开展业务的中小型企业,因为这些中小企业倾向于通过获得产权而非租赁物业的方式开展业务。

等到中期,流转资金足够多、市场做活之后,公司便将其余物业作为投资,以便拥有长期收入。

毅德国际目前绝大部分收入来自物业销售,根据财报,公司2014年上半年该块业务收入由2013年同期的1.87亿元增加至9.64亿元,占总收入的比例为99.01%,2013年这一比例为99.84%。

海通国际的研究报告称,由于商业模式特殊,项目前期投入少,周转快,毅德国际拥有目前地产板块最佳的资产负债表,是业内唯一一家处于净现金财务状况的活跃地产商。

截至2014年6月30日,毅德国际的银行贷款及其他借贷余额为17.52亿元,而总现金结余约31.04亿元。

“净现金状态有助于降低毅德国际的经营性风险,为未来新的项目投资提供资金来源,并为外部融资留下足够的财务杠杆空间,此外也能够提高项目后期物业的售价和租金。”有财务人士分析称。