金融项目可行性分析范文

导语：如何才能写好一篇金融项目可行性分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析

自20世纪80年代末，房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来，经过近30年的发展，房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展，使得商业配套面积严重不足，商业资源配置不均衡，这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面，迫使商业地产加速发展。

近年来，有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进，为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压（主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策），导致大量民间资本涌入商业地产行业，为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略，大举进入商业地产领域的动力，为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素，可以预期在未来10年内，我国商业地产必将获得持续快速增长，并逐步由产业成长期步入成熟期，成为房地产业的主力军。

商业地产是商业和地产的复合体，它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性，是一门新兴的边缘科学和复合产业，其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进，我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此，在投资决策前，如何依据项目特性，做好商业地产项目可行性研究工作，确保项目在市场竞争中处于优势地位，就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容，提高可行性分析质量，避免投资的盲目性，助力于民间中小资本涉足商业地产领域。

一、可行性分析的概念

为了降低风险，对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证，被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性，为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程，又是多方案比较研究的过程，它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。

由以上概念可见，可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科；也可以理解为在投资决策阶段，综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。

二、可行性分析的作用

可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用：

（一）开发商投资决策的重要依据

（二）政府主管部门立项和行政审批的依据

（三）向金融机构融资的依据

（四）各投资方谈判的重要依据

（五）项目后评价的依据

商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用，还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路，成为项目开发纲领性文件。

三、可行性分析的依据

商业地产项目可行性分析依据主要有：国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。

可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定，指导我国可行性分析研究工作。

四、可行性分析的内容

依据可行性分析的概念，商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面，其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素，这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是，技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果，另一方面必须符合城市规划强制性要求；建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见，商业地产项目技术分析具有较强的专业性，本论文中不着重研究。

五、结语

商业地产在国外起步较早，发展至今已经形成了架构完善、内容充实，包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系，国内有针对本土特色的相关研究，且商业地产交易的实例丰富，这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。

参考文献

[1]肖彦，路立敏，张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略，2007.

[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京：清华大学出版社，2006.

[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海：上海交通大学，2012.

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在当前金融危机的背景下,企业融资财务管理过程显现和潜在的风险日益加剧,筹资风险管理问题亟待整体分析论证,规避风险。

(一)资金链上:负债绝对、相对量过高

一般认为,负债规模是企业负债的绝对金额大小或企业负债比例在企业资金总额中所占的相对比例高低。一方面,企业在负债的绝对量越大,相应偿付的利息就越多,随之而来的是企业收益不确定性导致无法到期偿债甚至破产的几率也会增加。另一方面,企业负债占其资金总额的相对比例较高,过高的资产负债率加大了企业的财务杠杆系数,致使每股收益的不确定性增大,虽然正向的财务杠杆利益增加的可能性会加大,但负向的财务杠杆损失的可能性也在加大。当统计数据可以说明投资规模与企业财务风险的直接关系时,我们可以明确看到这个问题的极端重要性。资产负债率低于40%的公司盈利能力显著;资产负债率高于40%的公司其盈利能力与资产负债率呈显著负相关关系,财务失败比重显着增加。

(二)筹资方式上:优序行为倒错

我国目前金融市场所提供的筹资渠道,企业所能选的主要筹资方式有很多,最主要的有银行借款、发行普通股和发行企业债。因为不同筹资方式各自有其筹资的硬性规定及自身的不同优缺点。如果选择的随意性过强,可能会增加企业的筹资成本、减少企业相应的收益,甚至会影响企业资金周转进而形成财务风险。不考虑企业内部筹资,企业按照筹资排序理论选择外部筹资时,理应先考虑债券筹资,再考虑股票筹资。但是由于我国企业公司治理结构不完善,国有股股东权利行使权缺失,中小股东利益保护制度不完善,致使债券筹资成本高于普通股筹资成本,甚至使普通股筹资方式成为“借市敛钱”工具,并且由于普通股筹资无需到期还本付息,又不必承担借款财务风险。使股票筹资逆序成为企业筹资的最佳选择。这固然与客观上的国有企业体制改革、国家增加上市公司数量的宏观政策有关系;也与企业主观把发行普通股作为资产重组的手段和解决财务危机的方法有关,把发行普通股作为最优筹资方式取向。

(三)筹资后决策上:资金使用监督缺失

筹资后资金流向,必须严格监督监管,如果违背了金融市场的内在规律和企业股份制发展的最初构想,就会使股份制公司不得不面对过大的经营风险和财务风险。从企业所有制的角度来看,股份制发展的主要动因是改变企业筹资方式,特别是优化了企业的法人治理结构。但由于我国股份公司中社会公众股比例较小,且公众股分散度较高,使小股东无法监督和约束企业的经营管理;国有股份的产权关系不明确,致使本应作为股份公司最高权力机构的股东大会无权可行,企业经营管理无法得到股东大会应有的监督。另外,公司法人治理结构的不完善使股东大会、监事会的权利得不到保障,权力膨胀的董事会使公司筹集资金使用的随意性过强,甚至被浪费、挥霍。如不按招配股说明书所规定的用途使用资金,不对资金的用途予以披露。有些上市公司甚至擅自改变资金的用途――将长期融资用以补充流动资金,长期筹资用以改善或提高企业的获利能力及长期偿债能力,仅仅用于提高企业资金的流动性,违背了筹资的初衷。由于资金使用监督缺失,也扰乱了金融市场的内在规律。

二、企业投资风险管理问题分析

(一)市场上:虚假信息负面制约

现代社会是一个信息的社会,在爆发的信息当中自然也充斥着越来越多的虚假信息和泡沫信息。市场经济容易促成和纵容信息流无序甚或反向泛滥,在这股形式越发不健康的信息潮流中,获益者往往是造假者及其关系链上的同利者。在信用危机空前的国际资本市场上,虚假信息与造假行为联动,使得投资意向和行为选择被误导,并使投资者的意愿特别是利益受到损害和伤害,这个恶性循环的状态,究其根源主要是上市公司的会计信息失真,投资者所拥有和利用的信息呈现虚假和泡沫状态。因此,我们必须极大警惕和关注在资本投资市场上,通过会计造假操纵利润,扰乱社会经济信息秩序的现象,加大对这个我国财经领域迫在眉睫的问题的解决力度。

(二)战略上:可行性分析弱化

当前,许多企业的管理者在进行项目投资时缺乏战略管理。在企业的外部环境上缺乏行业研究,对本企业所处行业的竞争状况、行业内主要竞争对手的比较优势认识不清,对外部环境变化带来的机会和风险反应迟钝;在企业内部经营上缺乏战略性规划,对企业的长期经营方向、业务范围、发展目标、优化资源配置等缺乏系统研究;在投资项目研究上缺乏可行性分析,对投资相关的时机、对象、市场需求、资金来源等缺乏科学的调研分析。很多企业的项目投资决策还停留在依靠企业管理者的以往经验和主观直觉上,或者盲目复制目标企业的投资方案,未对建立信息收集系统,没有进行事前研究、分析、论证。因此投资决策事物的概率较大。纵观现在很多企业的投资分析构成,不但很少进行不可行性分析论证,就连十分重要的可行性分析论证,也往往重视战术考虑较多,忽视宏观、长远、可持续性的战略论证,可行性分析急功近利,呈现弱化和草率的倾向。企业投资必须分析论证在前,战术与战略选择辩证统一,基于不可行性分析,强化、做足可行性分析,这样的企业投资行为才能最大限度的规避风险,赢得效益。

(三)制度上:内部控制不健全

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随着我国改革开放的不断推进和经济全球化程度的不断深化，中国经济已经越来越深地融入到了世界经济体系当中，将基于项目自身经济强度的有限追索的项目融资模式引入到政策性银行出口信贷实践中去，构建起基于项目融资理论的政策性银行出口信贷运作模式，突破大型“走出去”项目的融资瓶颈，把政策性银行对国家外经贸的支持和推动作用落到实处，以解决当前我国出口信贷在支持大型境外投资项目中受传统贸易融资模式限制而存在的固有缺陷，最终达到提高我国政策性银行出口信贷对“走出去”项目支持力度的目的。

一、出口信贷项目融资的含义

出口信贷是一个特定的融资范畴，是对货物出口和境外投资提供信贷资金融通的总称；项目融资是一种特定的融资模式，是对有限追索的具有类似信用保证结构的项目资金运作模式的总称。出口信贷中引入项目融资模式即是要通过项目融资这种特定的资金运作模式来对出口信贷项目进行操作，这一概念是相对于通过传统贸易融资模式对出口信贷项目进行操作而提出来的。项目融资模式下运作的出口信贷项目，贷款人将根据项目本身的经济强度而采取不同程度的追索权，是有限追索的融资模式，贷款人提供授信的主要信用支撑点是项目的现金流量和项目资产，贷款人将与借款人以及其它利益关系人一起在精心设计的信用保证结构框架下，在特定的期间和范围内，分担项目所具有的各类风险；在有限追索限定的范围内，项目一旦因风险发生而最终失败，贷款人将仅以项目资产受偿，其追索权不涉及项目以外的任何资产。出口信贷项目融资模式更适用于那些建设周期长、投资量大、收益相对稳定、受市场变化影响较小的出口信贷项目，最典型的就是境外承包工程和境外投资类的出口信贷项目，非常适用于通过项目融资模式来进行运作。

二、出口信贷项目融资可行性分析与项目投资结构设计

（一）出口信贷项目融资可行性分析

出口信贷项目融资的可行性分析主要包括对项目的基本资格进行审核、对项目技术经济可行性的分析、对项目风险的分析等三方面内容。

1.出口信贷项目基本资格审核。贷款银行受理出口信贷项目后，首先要对项目的政策性准入标准进行审核，确定该项目是否具备取得出口信贷的基本资格。审核借款人资格，根据项目的实际特点，确定是否适于采取项目融资模式安排融资。一般来说，对于一些境外出口信贷项目：如境外承包工程；境外资源开发项目；带动国内设备、技术、产品等出口的境外加工贸易项目、境外投资建厂项目和基础设施项目；提高国内企业产品研发能力和出口竞争能力的境外研发中心、产品销售中心和服务中心项目；开拓国际市场、提高企业国际竞争能力的境外企业收购、并购或参股项目等，这些项目往往金额大、期限长，除项目自身经济强度支撑外，借款人难以解决有效担保，因而比较适合通过项目融资模式进行安排。

2.出口信贷项目技术经济可行性分析。对于具备申请出口信贷基本资格的项目，贷款银行要对项目投资者所作的可行性研究的科学性、合理性进行独立论证，对于专业性强、比较复杂的出口信贷项目可聘请有关方面专家参与论证。项目的可行性研究就是指通过对项目的主要技术经济要素，包括技术、管理、劳动力、市场、原材料、能源、基础设施、环境保护、宏观经济环境等的分析，据以对项目做出综合性的技术评价和经济效益评价，获得项目净现值（NPV）、投资收益率（ROI或ROE）和内部收益率（1RR）等具体反映项目经济效益的指标。需要说明的是，贷款银行在这里所进行的可行性分析是建立在投资者可行性研究的基础上的，其重点在于对投资者可行性研究的科学性与合理性进行检验，从而对可行性研究报告的结论进行判断与校正。

如果申贷项目所作的可行性研究存在某些重大遗漏，贷款银行应当要求借款人对可行性研究进行补充修正；对于借款人可行性研究报告中的信息、数据和参数的准确性、及时性和科学性，贷款银行应当进行认定，特别是对于资源储量、原料供应、市场预测、定价模型、成本分析、贴现率等关键数据的科学性和准确性要进行深入分析与判断，因为一旦这些数据的准确性出现问题，将可能导致可行性研究的结果完全不可用，以此为依据实施的项目和提供的融资将不可避免失败的结果。通过对借款人可行性研究的补充与修正而得到的项目可行性分析结论，是贷款人进行贷款决策的重要参考依据。

3.出口信贷项目风险分析。可行性分析是项目投资者从资本获利的角度出发，侧重于分析项目出现好的可能性和程度，即在各项环境条件、参数等处于理想状态的假定基础上对项目的投资收益率、内含报酬率和投资回收期等指标所进行的分析预测；而风险分析则是贷款银行从贷款安全的角度出发，侧重于分析项目出现坏的结果的可能性和坏的程度，进而对项目未来的偿债能力做出判断。因此，贷款银行在对出口信贷项目经济技术可行性进行分析的基础上，还必须对项目进行风险分析，对有关的风险因素做出评价，判定项目的经济强度和各种风险要素对项目经济强度的影响程度。出口信贷项目的风险分析是决定贷款银行是否为一个项目提供融资的关键决策因素，并且为贷款银行通过投资结构、融资结构和信用保证结构的设计规避项目风险提供了重要的基础数据。

（二）出口信贷项目投资结构设计

1.项目投资结构设计的基本因素。贷款银行应当在一个出口信贷项目的运作初期就与项目主办投资者进行深入接触，并参与到项目投资结构的设计中去，以为项目的成功运作以及后续的项目融资奠定良好的基础。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。在对项目投资结构进行设计时需要考虑到以下几个基本因素：项目资产的拥有形式、项目产品的分配形式、项目管理的决策方式与程序、债务责任、项目现金流量的控制和税务结构等。此外，会计准则对于报表合并的规定、对投资可转让性的需要、对项目资金的考虑等也是设计项目投资结构所应当考虑的重要因素。

2.项目投资结构设计。贷款银行与投资人就出口信贷项目的基本情况进行深入了解后，应当与投资人共同研究设计与投资特点及融资要求相适应的项目投资结构。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。贷款银行在介入一个拟申请出口信贷的境外投资项目后，为确保项目运营以及项目融资能够顺利执行，需要与项目投资者（借款申请人）及有关各方就项目情况进行深入研究，对项目投资者从投资角度出发的需要以及贷款银行从融资角度出发的要求进行综合平衡，并结合项目本身的特点对项目投资结构进行设计。这一步的工作是至关重要的，它不但关系到项目今后能否成功运转，而且是项目融资信用保证结构的重要基础，是融资能否成功的关键。

三、出口信贷项目融资的BOT模式设计

（一）出口信贷项目融资模式的选择及其应考虑的主要因素

1.出口信贷项目融资模式选择。对于不同的出口信贷项目，由于贷款银行的不同、投资者的不同和项目自身特点的不同，其项目融资的具体模式可以归纳为以下几种类型：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、以“设施使用协议”为基础的融资模式、以“杠杆租赁”为基础的融资模式、以“生产支付”为基础的融资模式、以“黄金贷款”为基础的融资模式、BOT项目融资模式等。其中：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、BOT项目融资模式是最基本的项目融资模式，对于出口信贷实务操作比较适用，并且其它几种项目融资模式都是在这几种模式的基础上衍生的。

2. 出口信贷项目融资模式设计应考虑的主要因素：（1）如何实现有限追索。实现融资对项目投资者的有限追索，是投资者寻求项目融资模式的一个最基本的出发点，同时也是贷款银行根据专业判断所愿意承担的风险限度。贷款银行看待风险的态度、项目投资者承担风险的能力以及项目所处行业的风险系数、投资规模、经济强度等多方面因素都会对项目的追索形式和程度产生重要影响。因此在项目融资方案设计过程中，贷款银行与项目投资者之间将根据各自对风险的判断和承担能力，围绕追索的形式和追索的程度进行反复的权衡与谈判。（2）如何分担项目风险。在项目各有关当事人之间分担风险是投资者寻求项目融资模式的另一个着眼点，其核心内容就是如何在投资者、贷款银行以及其它与项目利益有关的第三方之间划分风险。例如：项目投资者一般需要承担全部的项目建设期和试生产期风险，但是在项目建成投产以后，投资者可能只需要以购买项目绝大部分产品的方式承担项目的市场风险；而贷款银行则有可能需要承担项目的部分经营风险。因此，如何分担项目风险与如何实现有限追索其实是同一问题的两个方面，它们的核心都是贷款银行与投资者对风险划分的权衡与博弈。除上述因素外，项目投资者在设计融资方案时还十分关注对项目税务亏损的利用和资产负债表外融资的实现等内容。

（二）出口信贷项目融资的BOT模式设计

BOT是Build（建设）、Operate（经营）和Transfer（转让）三个英文单词第一个字母的缩写，这种融资模式的基本思路是：项目所在国政府或所属机构为项目的建设和经营提供―种特许权协议（Concession Agreement），作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者来申请出口信贷，承担风险，开发建设项目并在有限的时间内经营项目获取商业利润，最后根据协议将该项目转让给相应的政府机构。

1.BOT模式的组成人员。（1）项目的最终所有者（项目发起人）。项目发起人是项目所在国政府、政府机构或政府指定的公司。在BOT融资期间，项目发起人在法律上不拥有项目，也不经营项目，而是通过给予项目某些特许经营权（例如承购项目产品以保证项目的最低收益）和给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资安排的支持。在融资期间结束后，项目的发起人通常无偿地获得项目的所有权和经营权。（2）项目的直接投资者和经营者（项目经营者）。项目经营者是BOT融资模式的主体，通常是一个由项目经营公司、工程公司、设备供应公司以及其它投资者共同组成的一个项目公司。项目经营者从项目所在国政府获得建设和经营项目的特许权，负责组织项目的建设和生产经营，提供项目开发所必需的股本资金和技术，并申请出口信贷，承担项目风险，并从项目投资和经营中获得利润。（3）项目的贷款银行。BOT模式中的贷款银行可以是商业银行，也可以是政府出口信用机构、世界银行或地区性开发银行，或是上述金融机构组成的贷款银团。

2.以BOT模式建设项目并申请出口信贷的主要思路：（1）特许权协议是BOT模式的一个核心环节，主要包括三个方面的内容：一是批准项目公司建设开发和经营项目，并给予使用土地，获得原材料等方面的便利条件；二是政府按照固定价格购买项目产品或者政府担保项目可以获得最低收入；三是在特许权协议中止时，政府可以根据协议商定的价格购买(或无偿收回)整个项目。项目公司以特许权协议作为基础向政府出口信用机构申请出口信贷，政府出口信用机构可以将特许权协议的权益作为贷款抵押，并设计专门机构控制项目的现金流量。在一些情况下，政府出口信用机构还可要求项目所在国政府为贷款提供担保。（2）在项目建设阶段，工程承包公司以承包合同的形式（如“交钥匙”合同）建造项目，可以起到类似于完工担保的作用，有利于控制融资风险。（3）进入经营阶段后，经营公司根据经营协议负责项目公司投资建造的公用设施的运行、保养和维修，支付出口信贷本息并为投资财团获得投资利润。（4）项目公司保证在BOT模式结束时将一个运转良好的项目移交给项目所在国政府或其它所属机构。

3.BOT模式的主要特点：（1）从项目发起人（即项目所在国政府）的角度，BOT融资模式是一种有限追索的项目融资结构。项目的资金、经营管理以及各种风险均由项目公司承担。项目发起人承担的只是类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的经济责任，和一定数额的贷款或贷款担保责任。（2）项目直接投资者和经营者在BOT模式中所取得的出口信贷既可以是有限追索的项目融资，也可以是传统的公司融资。但是多数情况下，由于BOT模式的项目涉及巨额资金，又有政府的特许权协议作为支持，因此投资者会希望将出口信贷安排成为有限追索的形式。

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【关键词】经营风险；债务风险；投资风险；对策

【 abstract 】 this article from the management risk management, debt risk management, investment and risk management, the three put forward to strengthen financial risk management in higher vocational colleges of several countermeasures.

【 keywords 】 business risk; Debt risk; Investment risk; countermeasure

中图分类号：F253.7文献标识码：A 文章编号：

一、加强经营风险管理的对策

（一）建立和健全内部控制系统。一是加强会计基础性工作。财会人员应该不断学习，提高自身素质，加强职业道德，掌握现代会计核算方法，提高自己在工作中的综合分析水平和发现问题、解决问题的能力。二是建立健全高职院校财务规章制度，并保证其有效实施。要根据国家有关法规、政策的要求，建立和完善一系列规章制度，这是保证财务和资金安全的有效保证。三是加强财务监管工作，实行财务公开制度。要对重要方面、重要环节即关键控制点实行重点控制。在法律和学校规章制度允许的范围内实行财务公开，增加学校财务的透明度，进行校务民主管理。

（二）努力拓宽办学资金来源渠道。一是争取政府对高等职业教育的资金支持。近几年各省政府纷纷认识到职业教育的重要性，加大了对职业教育专项经费的投入。二是目前高职院校的老校区都处于所在城市的黄金地段，其地产价格高，通过出让老校区的土地，可以筹集大量的资金，以此投入新校区的建设。三是努力争取企业对教育的支持，包括引进企业资金，与信誉较高的企业合作办学，接受企业与或个人的捐赠等。四是积极开拓技术服务和社会服务渠道，分散财务风险，提高学校的抗风险能力。

（三）提高教育教学质量，保证生源稳定和增长。高职院校必须要树立良好的社会声誉，要提高教育教学质量，要进一步提高教师的教学水平和教学质量，因此，应加大对日常经费的投入，加大人才引进力度，提高教师的工资福利待遇，稳定教师队伍，引导和鼓励教师把主要精力投入到教学工作中，提高教学质量。同时，开发人才资源，侧重应用技术教育，注重学生的就业准备教育，提高就业率，提高学校在社会上的声誉，吸引更多的学生，保证生源稳定和增长。另外，招收留学生也可以创收。

（四）加强学生收费管理工作。要进一步完善国家助学贷款工作，建立贫困生个人信用评价体系和违约贷款公示制度；积极拓宽资助范围，向社会和企业筹集慈善款和捐款，或鼓励企业和个人以其名义设立奖学金，或为学生提供勤工俭学的机会，为贫困生及时、足额缴费提供切实的政策支持。对于无故拖欠的学生，可以参照金融机构的做法，按延期交费的时间长短计交滞纳金或利息。另外，在教育制度上，创造条件实行弹性学习制度，允许学生中途就业、边工作边学习，分阶段完成学业。

二、加强债务风险管理的对策

（一）强化风险意识，科学规划，适度举债。一是进一步提高财务危机的警觉性，树立风险观念，强化财务风险防范意识，在决策时考虑风险因素，采用现代管理方法的决策方式，减少决策失误，切忌盲目投资。二是进行贷款决策时应贯彻“适度贷款、保证重点、分批安排、合理使用、讲究效益”的指导思想，考虑相关的国家政策和学校的发展规划，牢固树立风险意识，必须综合考虑各方面因素，充分论证贷款的可行性，确定合适的贷款规模，制定合理的贷款和还款计划，周密论证严格控制，将学校的债务负担降低到最小。三是正确评估学校偿还贷款本息的能力，合理设置贷款警戒线，做好每个贷款项目的可行性分析，将贷款风险控制在安全的范围之内。

（二）切实对贷款项目进行可行性分析。一是进行项目概况分析。分析项目建设的必要性；项目计划进度可行性；项目建设条件可行性；项目审批条件的可行性等。二是对项目的效益进行测算。分析项目投入后能否为学校增加办学效益；能否为学校带来新的经济增长点等。三是进行偿债能力分析。预测各种收入的总额，计算总收入中用于偿还债款的比例，合理分析学校的偿债能力，为贷款决策提供科学依据。四是预测贷款风险度。如计算项目的净现值，与社会平均总收益比较，由此判断贷款项目的安全性；计算内部报酬率，与贷款项目的折现率比较，分析项目收益是否大于贷款风险；分析影响贷款风险的主要影响因素，根据情况进行风险控制。

（三）加强贷款资金的管理。对已到位的贷款资金，要实行专款专用原则，保证贷款资金用在既定项目上。贷款资金要根据项目的进度分步到位，防止贷款不足影响项目进度，或者贷款过多造成资金闲置，以提高资金使用效率。同时应注意不同贷款种类的组合，优化贷款结构，降低资金使用成本。在贷款资金使用的过程中，应实行严格的会计核算及资金监管，防止资金流失，提高资金的使用效率。贷款项目或工程竣工投入使用后，还应该对其使用效益进行分析和评价，以加强对资金使用的监督管理。

（四）建立偿债基金制度。负债资金要求到期还本付息，势必给高职院校造成较大的偿债压力，长期债务尤为突出，因此，很有必要建立高职院校偿债基金制度。建立偿债基金制度必须按期计提偿债基金，可以采取两种方法，一种是平均计算法，即将负债本息总额按借款期限平均分摊，每期提取等额基金，以便到期有足够的资金还本付息；另外一种是比例计提法，即按每年收取学费的一定比例计提偿债基金。

三、加强投资风险管理的对策

（一）明确校办企业产权关系，规范组织形式，科学管理，有效规避风险。校办企业中产权关系的明晰，必然使所有权及经营权分离。投资者以其出资额份额享受权益、参与决策与管理。经营者对投资者负责，企业以其全部资产对投资者和债权人负责。这样就克服了学校以行政命令和人为切块参与企业利润分配的弊病，减少学校的投资风险，克服了校办企业只负盈不负亏，学校负无限责任的现状。

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关键词：房地产；开发项目；可行性研究

中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：

引言

近十几年来，我国在经济建设方面取得了巨大的成就，各行各业都进入到了快速发展的时期，房地产业更是进入到了黄金发展时期。在社会主义市场经济体制下，房地产业的竞争越来越激烈，房地产也本身也蕴含巨大风险。在房地产项目开发之前，进行科学的可行性研究，能够有效地降低市场风险，保证房地产企业经营效益，提高企业的核心竞争力，对房地产企业长期稳定经营十分必要。如果房地产企业投资决策错误，会浪费大量的人力、物力和财力，甚至会给房地产企业带来致命打击，所以房地产企业必须高度重视可行性研究工作。可是因为各种主客观原因，现阶段房地产企业对开发项目的可行性研究工作，存着在很多问题。

房地产开发项目的可行性研究工作中的问题

缺乏扎实的基础工作

房地产企业要想编制出一份优质的房地产开发项目的可行性研究报告，就必须做好大量基础性工作，搜集丰富的基础资料。可是现阶段很多房地产的可行性亚久报告的编制单位因为受到经费、时间、人力等等方面因素影响，基础性工作做得不够深入和透彻，严重缺乏第一手资料，工作人员过于依赖现有数据或者只是凭借个人的主观判断、推测，缺乏客观性，从而严重的影响了房地产开发项目可行性研究质量。

工作人员素质有待于提高

房地产开发项目的可行性研究广泛的涉及到经济、工程技术、法规、房地产开发经营、税务等等方面的专业性知识。但是现阶段房地产开发项目的从业人员的职业素质还无法道道相应要求，工作人员可能是专才，却很难在全局的高度考虑相应问题，所以很难编制出高质量的房地产开发项目的可行性研究报告。

对房地产开发项目的可行性研究缺乏深度

深度比较合理的房地产开发项目的可行性研究报告应具备这样几个方面的特点：相应工程的实施方案有两个以上可供选择比较、所确定的工程主要数据必须满足初步设计要求，所提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策需要。可是现阶段的房地产开发项目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表现为：定性的描述比较多，定量的计算不够；项目选址、建筑产品没有多个方案比选；缺乏充分的建设规模论证；重要的参数、数据来源不清，根据不足等等。

缺乏平衡的可行性及不可行性分析

很多房地产企业都比较重视可行性论证，但忽视了对不可行性的分析。很多项目的可行性研究编制出来以后的项目都可行，主要原因就是相应的编制人员通常都带着求证项目可行性这种潜意识进行分析及论证房地产项目的的可行性，从而导致将更多的精力放在项目可行性方面和正面影响，忽视一些可能存在的负面影响及不利因素，甚至有时候会看不见有可能造成项目不可行的巨大的风险因素。没有充分利用逆向思维科学分析那些不利因素对房地产开发项目成功的影响。

无法充分预测风险，参考依据不足

房地产企业开发经营的主要风险通常包含政治风险和宏观经济、市场风险、政策风险、企业风险、资金运作风险等等风险，可是实际工作中很多房地产开发项目所进行的可行性研究，对上述风险的分析都不够透彻、不够深入，不够充分，在相应的投资估算当中，缺乏合理的工程造价标准及定额；进行经济评价的时候，随意采取一些比较过时的参数及财务比率。

不重视方案优化

方案设计为房地产开发项目一个必要程序，为提高企业经济效益的重要方法。可是很多企业进行的方案设计都比较重视美观性及技术先进性，缺乏对提高企业经济效益的充分重视。

保证房地产开发项目可行性研究质量的措施

为了全面提高房地产开发项目的可行性研究质量，房地产企业及有关员工必须做到以下几点。

有效突出重点，积极提高工作效率

因为不同规模、不同类别的房地产项目的特点不同，具体到特定项目上，研究的重点也必须具有一定侧重。

严格审批程序，强化项目管理

相应的房地产企业必须认真按照建设程序来办事，对可行性研究进行严格的审批。严把房地产建设项目的前期质量关，认真遵循基本的建设程序，各类开发项目必须进行可行性研究，所有的个人及单位都不可以擅自做主超越权限及简化建设程序，对相应的可行性报告、项目建议书、初步设计等等文件如果达不到一定的深度及规定内容，评估单位绝不可以给予评估，审批单位也不可以进行审批。

建立起房地产开发项目可行性研究数据库

现阶段，我国的房地产市场还没有很高的透明度，可行性研究工作人员通常收集不到完成的及准确的市场信息，相应信息的误差或者缺失，都会为可行性分析带来很到的误差。因此，相应的可行性分析人员必须强化对信息的收集及整理的工作，利用去伪存真、去粗取精的过程，把市场中比较分散的信息整理成可以利用的数据，建立起相应的可行性研究数据库。此外，如果条件允许，房地产企业还可以强化项目后的评价工作，利用分析及比较，将有用信息提取出来，从而有效提升房地产开发项目的可行性研究实用性。

强化市场培育及专业化工作

房地产企业应积极强化专业化和市场培育的工作，有效推进行业的专业化和规模化，从而促进可行性研究水平的提高，保证其深度、精度、及对误差的控制。现在我国的房地产开发市场正逐步走向成熟及规范，越来越激烈的市场竞争有效推动了企业对可行性研究工作的重视及强化。

充分认识风险分析的重要性

房地产投资项目要耗费大量的物资、金钱、人力等资源，建成以后，就很难更改，所以一定要充分认识进行项目风险分析及控制的重要性。为了对投资风险进行有效的控制及防范，就必须在可行性研究报告中高度重视对相应项目潜在的风险因素进行深入挖掘，科学评估相应风险发生频率，风险可能会造成的经济损失等，然后采取科学的风险防范措施。在经济风险分析方面来看，这种分析绝不是经济评价当中的普通的不确定性分析，要从不同方面认真分析各个风险因素发生变化的可能性，分析对企业经济效益的影响，必须着眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地产开发项目的风险因素有着较强的层次性，所以一定要进行深入的分析，从而识别基本风险单元，从而制定出更加具有针对性的风险防范措施。

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【关键词】房地产；企业；财务风险；防范措施

前言

近年来在国家相关政策的支持下，我国的房地产行业呈现出了欣欣向荣的发展态势，一方面促进了我国行业体系的健全发展和经济的增长，另一方面由于市场经济不稳定因素而造成的房地产企业风险加剧的问题夜逐步的提升。特别是由于我国房地产企业起步较晚，对于财务管理等工作的重视度不够，造成目前我国房地产企业财务工作应对市场风险能力严重不足的问题，从而严重干扰了房地产企业的快速发展。

一、目前房地产企业所面临的财务风险

1.负债过高、资金运营不合理而导致的财务风险

很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成，但企业自有资金所占比重一般很低，开发资金大部分来源于银行信贷，换言之，房地产企业一般都是负债经营，那么这就加大了负债水平，资产负债结构不合理。

2.利率和通货膨胀风险

金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。

3.现金流不稳定带来的财务风险

现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。

二、房地产企业财务风险分析

财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。

（一）融资风险分析

融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。

（二）投资风险分析

投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。

在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。

（三）投资回收风险分析

房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。

三、完善房地产企业财务风险防范的措施

（一）加强财务管理观念和作用

1.强化财务管理地位

首先，财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中，参与投资项目的可行性研究分析，完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同，财务从投资项目初期参与，编制一套可行性分析报告，然后经有关部门论证，决定项目可行性，共同进行研究分析。使投资方案更趋完善，提高项目投资的成功率，降低投资风险。其次，财务管理者不能局限于对财务报表的分析，必须了解企业各个部门的有关情况，以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触，以更深入地了解行业知识。

2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力

首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来，加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。

（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险

1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。

2.避免购置的土地闲置。

3.针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。

4.信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。

（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证

针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。

参考文献

[1]王忠森.刍议如何加强房地产企业的财务管理[J].现代商业,2010.

[2]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].财会园地,2009.

[3]刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析[J].管理纵横,2009.

[4]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].现代商业,2009(24).

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    自经济发展方式转变三十年来,我国国民经济实现了持久高速的发展,引起了国内外的不断关注。亚洲金融危机后,我国实施积极的货币政策,为经济快速发展奠定了货币基础,与此同时,政府不断加大财政政策支持的力度,积极完善地方基础设施建设,纷纷上马大型的建设项目,包括农林水利、电力、公路、铁路、住房、城市基础建设及其他工业。这些项目具有数量多、规模大、建设周期长、收益不确定性大的特点。虽然我国在改革投融资体制上进行了一系列探索,取得了一定进展,对投资项目的前期评估工作起到了积极的影响,但是还不足以改变当前投资项目评估的混乱现状。特别是2008年金融危机后,国家发改委出台四万亿的经济刺激方案后,各个地方政府纷纷上马大型建设项目,这也暴露出了投资总量偏大、结构失衡、预算超支等严重问题,而项目整体投资分析研究的滞后是重要因素之一。当前项目投资决策评价多从财务的角度出发,分析得出各种财务支持指标,从而判断项目的可行性,但深入研究不难发现单纯的财务指标评价过程存在众多难点和困境。因此,优化项目投资决策评价指标具有非常重要的意义。

    二、项目投资决策评价指标现状分析

    无论对于政府投资还是企业投资而言,资本性项目投资均具有投资内容独特、投资数额多、影响时间长、变现能力差和投资风险大的特点。这也决定了项目投资决策的重要,如何取舍,要通过评价指标进行测算,保证企业的项目投资决策不失误。

    (一)资本项目投资决策指标

    投资决策评价指标是指用于衡量和比较投资项目可行性,以便据以进行方案决策的定量化标准与尺度。从财务评价的角度分析,投资决策评价指标主要包括投资利润率、静态投资回收期、净现值、净现值率、获利指数和内部收益率。前两个指标是非折现指标,在计算过程中不考虑资金时间价值因素,而后四个指标是折现指标,在指标计算过程中充分考虑和利用了资金时间价值。从非折现指标向折现指标的过渡也反映了投资者对资金价值和风险成本的进一步认识和关注。

    非折现评价指标具有计算简单、含义清晰等优点,但没有考虑时间价值,从而可能导致决策失败。静态投资回收期指标较清楚地反映了项目投资回收的时间,但不能说明投资回收后的收益情况。投资利润率指标虽然考虑了项目所能创造的全部收益,但却无法弥补由于没有考虑时间价值所带来的问题,因而仍然可能造成决策失败。当非折现评价指标的评价结论和折现评价指标的评价结论发生矛盾时,应以折现评价指标的评价结论为准,这是因为货币时间价值常常是影响投资者进行投资决策的重要因素。净现值是一个非常重要的项目投资评价指标,是项目计算期内各年现金净流量的现值和与投资现值之间的差额,它以现金流量的形式反映投资所得与投资的关系:当净现值大于零时,意味着投资所得大于投资,该项目具有可取性;当净现值小于零时,意味着投资所得小于投资,该项目则不具有可取性。净现值的计算过程实际就是现金流量的计算及时间价值的计算过程。净现值的大小取决于折现率的大小,其含义也取决于折现率的规定:如果以投资项目的资本成本作为折现率,则净现值表示按现值计算的该项目的全部收益(损失);如果以投资项目的机会成本作为折现率,则净现值表示按现值计算的该项目比已放弃方案多获得的收益;如果以行业平均资金收益率作为折现率,则净现值表示按现值计算的该项目比行业平均收益水平多获得的收益。实际工作中,可以根据不同阶段采用不同的折现率,对项目建设期间的现金流量按贷款利率作为折现率,而对经营期的现金流量则按社会平均资金收益率作为折现率,分段计算。净现值率实际是将净现值与投资的现值进行比较,以现值形式反映投资所得与投资的对比关系,从而在一定程度上弥补了净现值在投资额不同时不能正确决策的缺点。获利指数是以相对数形式将项目计算期内各年现金净流量的现值和与投资现值进行比较,而净现值则是以绝对数形式将项目计算期内各年现金净流量的现值和与投资现值进行比较。基于财务分析的角度而言,考虑了时间价值和相关风险因素项目投资评价指标已经能够较好地反映一个项目的投资价值,在实际运用中,财务分析指标常常会遇到较多的问题。

    (二)项目投资决策指标运用现状

    投资项目财务评价需要在国家现行税制和价格体系条件下,计算项目范围内的效益和用度,从而分析项目的盈利能力、清偿能力,以考察项目在财务上的可行性。当前,政府和企业在进行投资项目财务评价时主要依据国家计委和建设部联合的《建设项目经济评价方法与参数》。随着经济形势的发展,项目投资环境发生了很大的变化,财务评价体系在运用的过程中逐渐暴露出了较多的不足。

    首先,动态折现指标的计算过程存在商榷余地。财务评价的动态指标因采用贴现技术而使项目财务评价更具科学性,但在计算项目的净现值时,常假设该项目的未来现金流量是在项目计算期的期初或期末发生,这使得未来现金流量偏离预期。由于在一般情况下,一个投进使用并正常运转的项目未来现金流量是受多种因素共同作用的,并不只是在年初或年末发生,而是会时时发生,对时时发生的现金流量以假设的发生时点计算现值,是有失偏颇的。项目计算期的贴现率应与投资项目的资本成本相适应,从而计算的净现值只要大于零,该方案理论上就应该是可行的。但我国投资项目计算期的贴现率是由国家国家计划委员会和建设部组织测定、并定期调整,与投资项目本身的资金成本相脱节,造成决策的短期行为。

    然后,项目投资风险分析缺乏系统性。投资活动是一种逐利活动,其风险与收益呈同向变化,很多财务收益很好的项目可能由于风险过大而不具可行性,即拟投项目的不确定性对盈利能力、清偿能力、外汇效果均有重大影响。而原投资项目可行性分析将对投资项目的不确定性分析独立于盈利能力分析、清偿能力分析、外汇效果分析之外,使其对投资项目可行性决策的重要性大大降低。各财务评价指标在对项目进行评价时都有其独特的作用,但有时根据不同评价指标得出的投资结论会大相径庭。应以哪些指标为投资的主要取舍标准,哪些指标为次要标准,各财务指标的可行性标准是多少,现行评价体系都没有给出一个指导性的标准。

    最后,缺乏投资项目环境影响评价指标。原投资项目可行性分析对投资环境影响的评价仅局限于定性评价,定量方面基本没有。但很多投资项目将不可避免地会对四周的生态、资源、人居等产生一系列负面影响,如水体污染、植被破坏、耕地占用等。因此,投资项目的环境影响不应该只是定性分析,还应以成本、用度、收益等形式将环境影响纳进到投资项目财务评价中来。

    综上所述,项目投资决策评价指标的建立有助于规范我国资本性投资,促进有限资源的优化配置,对我国经济增长产生积极的影响。但是,由于财务评价指标在衡量项目投资的过程中存在较多不完善的地方,阻碍了投资者资源优化配置的实现,不利于我国经济发展的可持续性。从制度因素和指标具体运用出发对项目投资决策指标的优化能够有效地扭转当前不利的局面。

    三、项目投资评价指标的优化路径

    折现财务指标与简单财务指标的结合能够有效地评价项目的可行性。但在实践过程中由于种种问题的限制,指标的评价功能受到了一定的局限,可以从以下方面进一步优化项目投资决策财务评价内容和方法。

    (一)积极创新,优化动态指标的计算

    考虑到原有动态指标计算过程中的种种弊端,对动态指标的运用进行改进。在可行性条件下,将项目计算期内现金净流量的折现期尽可能缩短,使折现现金流量接近实际情况。以资金成本为依据调整折现率,采用资本成本加权平均的方法确定项目的资本成本,根据项目风险的大小调整折现率。优化投产期现金流量的估计方法,传统投资项目财务分析一般采用等额现金流量模型进行现金流量分析。但实际上项目投产期各年的现金流量不可能是相等的。因此,应该将影响现金流量的各主要因素视为一个系统,用系统的观点猜测投资项目的未来现金净流量。

    (二)确保项目风险因素分析始终贯串于财务评价过程

    风险成本是折现法下的基本因素,将对拟投项目的风险分析融入项目的盈利能力分析、清偿能力分析和外汇效果分析中,提高项目评估工作的真实性和可靠性。在分析盈利能力时,用期望收益和期望用度代替预计收益和预计用度,综合考虑投资项目的市场风险、销售风险和生产风险,计算项目的经营杠杆系数;在清偿能力分析时,计算项目的财务风险;在外汇效果分析时,考虑项目经营期内的汇率变动风险。经过这样的改进,各指标值就充分考虑了各种不确定性因素的影响,能比较真实地反映项目的财务可行性。

    (三)把握重要影响因素,适当增加影响因素指标

    企业的投资活动受到众多因素的影响,经济收益和成本的考虑仅仅是当前投资项目评价的重要方面之一。加快有关绿色会计的会计要素确认、计量、表露的方法研究,公道确认计量有关环境因素引起的环境资产、负债、所有者权益、成本、收如和利润,并将上述计量结果纳进据以进行财务评价的预计会计报表中,分析项目的盈利能力和清偿能力,并对项目的持续经营能力进行评价。

    (四)拓展关注范围,增加项目的发展能力分析

    原财务评价侧重于项目的生存能力分析,在激烈的竞争环境下,项目发展能力分析将显得更加重要。项目的短期获利能力只是项目表现的一个方面,投资者应该全盘关注项目的未来生命周期,对项目的持续发展能力和产业能力予以关注,因此,有必要在原评价体系中增加项目发展能力分析。

    (五)培养系统思维,整合各个评价指标

    目前的评价体系中具有众多的分析指标,导致了企业在运用过程中不知道以哪一个为重点。企业可以根据各指标在财务评价中的重要性,对各指标设立一定的权重,由国家或地区政府部分根据形势的变化对指标权重进行定期或不定期的更新,并制定一个切实可行的指标权重评定方法和比较标准,量化评价结果。通过综合结果能够较清晰地反映项目的整体情况。

    通过指标计算过程和运用层面的优化能够有效地改进当前项目评价过程中所遇到的问题。经济发展是一个动态的过程,项目投资的环境随着经济的发展会越来越复杂,对项目投资决策体系的分析和改进也是一个需要长期不断研究的过程。

篇8

[关键词] BOT 项目 运行机制 探究

一、BOT项目的提出和确定

1.BOT项目的提出

从BOT项目提出的主体来看，首先应该是由当地政府提出的。而政府提出BOT项目有两种方式:一种是模糊的方式，另一种是明确的方式。所谓模糊的方式提出BOT项目是指就是指政府制定出未来规划（如五年规划）的重点项目，或向社会公布某些基础设施或基础工业项目存在供应不足，但这些基础设施或基础性工业项目中哪些由BOT方式来建设，则不明确。比如，澳大利亚私人部门根据政府五年规划所列的项目，对自己有意向的项目提交项目建议书。

政府以模糊的方式提出BOT项目时,会给项目投资者很多的想象空间和更多的项目建设建议权。实践中,许多投资者会结合政府的项目建设意向,悄悄地进行实地调查及初步可行性研究,甚至主动向政府提出具体的BOT项目。而且能够提出有效解决问题并切实可行的项目的投资者往往容易获得政府的青睐,并有可能最终承建BOT项目。澳大利亚悉尼港海底隧道工程项目就是一个明显的例证。澳大利亚新南威尔州政府在1979年向社会征集解决悉尼港湾大桥交通拥挤问题的建议。最初有人提出修建悉尼第二大桥的建议却未被政府采纳。直到1986年澳大利亚的GRANSFILD公司和日本的KUMAGAL公司联合向政府提出了建设海底隧道的建议,才被政府所接受,这两个公司最终也成为该项目的主办方。

所谓明确的方式提出BOT项目是指政府向社会明确公布具体拟建的BOT项目，而且项目的地点、规模、建设时间等已经明确。除了项目投资者和建设者明显的创新建议外，项目建设的基本内容一般不变。我国《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》规定:“特许权试点项目的筛选采取自下而上的方式进行，原则上是国家中长期规划内的项目”。《北京市城市基础设施特许经营办法》规定:“具体项目由市发展改革部门会同城市基础设施行业主管部门和其他有关部门提出”。

从以上有关规定看,我国BOT项目的提出是政府部门以明确的方式提出的。而实践中我国大多数BOT项目也是由政府部门首先明确提出具体项目的。在提出具体BOT项目过程中,项目行业主管部门、政府规划部门、政府项目的宏观管理部门发挥不同的作用。

2.BOT项目的确定

从国内外BOT项目的规范和实践来看，BOT项目一般都要经过特定的行政或法定程序来确定。多数国家的BOT项目是经过政府行政部门审核和批准，我国也不例外。《对外贸易经济合作部关于以BOT方式吸收外商投资有关问题的通知》规定:“除国务院另有明确规定外，沿海地区投资总额超过3000万美元的项目与内陆地区投资总额1000万美元以上的项目仍应由中央政府审批（项目建议书、可行性研究报告报国家计委审批，合同、章程报外经贸部审批）”。《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》规定:“被选定的试点项目，由所在省（区、市）的计划部门会同行业主管部门按现行计划管理体制提出项目预可行性研究报告，经行业主管部门初审后由国家计委审批，必要时由国家计委初审后报国务院审批。”可以看出我国的BOT项目的最终确定需要经过行业主管部门、政府规划部门、当地政府等各方面把关、审核和批准;而投资额达到一定规模的BOT项目则需中央部委和中央政府的审批。

在BOT项目的确定方面，香港的做法别具一格。香港立法院通过对每个具体BOT项目颁发一项特别法令来确定该项目的有效性和合法性。由于香港行政机构和立法部门的高效率，使得每个BOT项目立法与项目的及时启动得以平衡。同时，通过个案立法形式来确定项目，也使得各方的权益得到更好的维护。在所有的BOT隧道项目中，政府和特许经营者没有发生重大纠纷和仲裁。

二、BOT项目的可行性研究

可行性研究是BOT项目运行的重要基础。但首先由谁来进行具体的项目可行性研究，不同的BOT项目有不同的要求。一般来讲，政府以模糊的方式提出的BOT项目，其初步的可行性研究一般由有意主办的投资者进行。如前面所述的澳大利亚悉尼隧道项目就是如此。而政府以明确的方式提出的BOT项目，其初步可行性研究一般由政府相关部门进行。比如，巴基斯担的竞争性投标项目，均由政府进行前期的可行研究。

我国BOT项目的初步可行性研究一般由政府部门负责。《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》规定：“被选定的试点项目，由所在省（区、市）的计划部门会同行业主管部门按现行计划管理体制提出项目预可行性研究报告。”不论初步可行性研究报告先由谁来进行。主办项目的投资者在后面的投标时，均要提交更详细的可行性研究报告。

BOT项目的可行性研究报告的主要内容一般有以下几个方面。(1)项目概况;(2)工程技术可行性分析相关技术规范要求;(3)经济可行性分析，包括市场需求分析、收入及收益等财务分;(4)环保可行性分析;(5)风险构成及其分担分析;(6)外部条件及政府的责任分析。

三、BOT项目的招投标

在完成BOT项目的初步可行性研究之后,政府部门在一定的媒体上发出项目招标公告,其中主要内容有:对BOT项目整个招标行为的总体介绍和描述;招标项目、机构及其联系地址、联系方式;招标人对投标人的资格要求及资格预审的具体安排。

1.投资商投标资格预审

《四川省高速公路建设项目实施BOT方式管理办法（试行）》中规定:“投资商招标实行资格预审制度。由省交通厅组织资审委员会，对潜在投标人的资格进行审查。资格预审合格的投标人方可参加投标。”

投资商投标资格预审是BOT项目招投标的第一步，应该单独进行。实践中，许多BOT项目对投资商资格预审往往在评标中同步进行，这种做法不但浪费资格不够的投资者的财力，也会浪费政府机构的财力。因为不论什么样的投资者为了投标，就必须进行比较详细的可行性研究，这必然需要一定的投入。而政府在没有初步筛选的前提下，进行标书的发放等方面招标工作，不仅缺乏针对性，而且也会浪费时间和资源。

投资商投标资格预审的主要内容一般有:(1)要求依法注册的企业法人;(2)要求有相应的注册资本金;(3)要求有良好的银行资信， 财务状况及相应的偿债能力;(4)要求有相应的从业经历和良好的业绩;(5)要求有相应数量的技术、财务和经营等岗位人员； (6)要求有切实可行的经营方案。

2.招标邀请

经过资格预审后，政府机构向符合条件的投标候选人发出招标邀请书。招标邀请包括的内容有:（1)招标文件的内容;（2)投标文件的编制与提交;（3)开标与评标;（4)中标人的确认;（5)现场考察及投标预备会;(6)投标费用的开支、投标保证金的缴纳等。

3.BOT项目的评标

BOT项目的评标主要涉及三方面的内容，一是评标的原则，二是评标的标准，三评标的专家团队。

BOT项目的评标应坚持如下原则:（1）公开;（2)公平;(3)公正;（4)诚实信用;(5)公共利益优先。在这些原则中，前四个原则是市场经济的内在要求，最后一个原则则是BOT项目特殊性质决定的。

评标标准直接关系到BOT项目招投标基本原则的实现。评标标准一般包括:（1)项目的工程技术规范要求;（2)投资成本、运行和维护费用的合理性;（3)项目的施工招标、建设方案的可行性;（4）融资方案的可行性;（5）产品及服务标准;（6）价格和收费的确定方法;（7）设施的权属与处置;（8)汇兑、项目产品币种要求;（9)投资回报率的上下限;（10）特许期限;（11)国家现有相关法规政策要求。

评标的专家团队的专业水平对BOT项目的评标结果产生直接影响。评标专家团队成员应包括：工程技术专家、金融专家、行业经济权威分析人士、环保专家、高级律师、国家地方政策高级顾问、社会学专家、政府规划、行业主管、政府宏观管理部门等方面官员及代表公共利益的民意代表等。

四、BOT项目特许协议的谈判

经过评标的专家团队评标后，政府部门一般选定3～5名投标者作为中标候选人。政府部门首先与经过评标而选出的最佳投标者即第一顺序中标者进行项目特许协议谈判。如果第一顺序中标者谈判破裂，政府部门就会与第二顺序中标者进行谈判。而在实践中，政府部门为了占有更多的优势和获取更多的利益，有时候会同时与被选定的中标候选人进行特许协议的谈判。

政府部门与项目投资者谈判的主要内容有:(1)投资者的权利与义务;(2)政府机构的权利和义务。

BOT项目特许协议的谈判具有过程复杂、耗时较多等特点。而政府的原则、立场和态度则直接关系到特许协议谈判的成败。BOT项目特许协议谈判过程中，政府应该坚持以下原则:（1）以诚信为本。在谈判过程中不可经常出尔反尔。（2）务实的态度。对投资者合理的投资回收、收益获取和必要的外部条件支持等方面的要求，应予以积极的认可，而不是一味地回绝或压低投资者的合理要求。（3）政府应该合理分担一定的风险。（4）谈判应注重效率。特别是特许协议谈判不应政府机构人动而无辜延迟。（5)政府不应因政策的变动而改变谈判中已经达成一致的条款。

五、项目公司组建

投资者与政府间特许协议谈判的成功意味着,项目中标者和承办者的真正确定。在特许协议签订后,投资者将根据融资、建设的需要组建项目公司。组建项目公司涉及到以下两个方面的问题。

1.BOT项目公司适用的法律依据

从国内外BOT项目实践的来看，BOT项目公司组建及运行的法律依据是国内法，即项目所在地国家的法律。

2.BOT项目公司的法律形式

在多数情况下，或者说BOT项目通用的法律形式应该是有股份限责任公司和股份有限公司两种形式(如香港则要求特许经营者必须是有限责任公司）。这两种形式的优点是，它们不仅使投资者以其出资额承担风险，从而规避了出资者以其全部资产承担连带责任的风险，而且为项目的融资提供了可操作的纽带。

六、BOT项目融资与建造

1.BOT项目融资

BOT项目建设运营资金主要来源于两个部分,一是投资者的股本投入,一是通过借款、发行股票和债券等方式筹措。在大多数情况下,股本投入的百分比是全部项目投资的10%～30%，所需的其它投资一般以无追索权或有限追索权方式在国内外金融市场上筹措。

2.BOT项目建造

项目公司许按照与政府签订特许协议，须在规定的建设期内完成项目的建设。项目建设可以由项目公司自己来完成，但多数BOT项目是采取招投标的形式由中标的建设承包商或直接委托建设承包商按照“交钥匙固定价格”来承建。

七、BOT项目运营与移交

1.BOT项目的运营

BOT项目建成后须经国家有关部门按照特许协议、建设图纸和国家环保、安全等法规进行全面验收后方可进入运营阶段。项目运营既可以由项目公司进行，也可以由第三者通过承包等方式进行。

2.BOT项目的移交

特许期满，项目公司须按照特许协议的约定将项目完好地移交给政府。所谓完好是指项目设施的质量及项目资产的完整性符合特许协议约定的要求。

参考文献:

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关键词：可行性研究；财务评价；投资决策；项目投资；财务报表

投资决策前必不可少的工作步骤是对于建设项目的经济评价。由于行业整体项目管理水平不高，政府部门的手段单一，中国建设工程项目投资存在着三大难问题：超支出、超期限、超资本，这些问题已经严重的表现在许多地方政府投资建设的建设项目中。中国的国情决定了我们要采取保守的作战策略，在建设各类大项目中，一定要事先做好可行性分析，严格杜绝超过计划资金投入，这样我们才能控制投资超支而延迟项目，避免项目失败。为了将建设项目的各项费用、成本控制在有效的合理范围内，企业及国家政府机关部门经济技术人员在项目中合理地使用人力资源，财力资源，技术资源，社会资源等手段获得相对最大的投资成果。

1．投资相关方要紧密配合做好可行性研究

要达到可行性报告研究的正常的，客观公正的，实事求是的，不存在主观意愿的完成， 实际上是非常困难的。财务咨询受到了许多政府办事程序的困扰，但我们也要坚持按程序办事，因为有些程序如果忽略掉，将会带来不必要的损失，这就要求我们密切配合当地政府，做好财务分析工作；同时，各地方政府也要尽量简化办事程序，提高工作效率。

由于某些地方政府落后的管理模式造成了经济成本和一些材料成本的相对压低。另外一些制约的因素不是咨询单位本身，主要源于业主；为了把项目争取到手，故意夸大项目的可能获得利润和效益；对于项目涉及到的许多风险评估进行缩小模糊化等等问题；为保证建设项目经济评价的准确性，咨询单位就要做好前期的考察、核实工作，特别注意的是，重要的工作程序一定要交给业主亲自去完成，保证项目可靠性。

2. 完善投资项目的评价体系，为前期项目开展打下良好基础

国家建设部同国家计委一起出版的《建设项目经济评价方法与参数》一书中，对于如何做好财务的可行性分析和财务决策提出了一系列的参考意见。清偿能力的分析又是经济分析的重要阶段，其相关内容必然会联系到资金筹措。项目资本金制度要求，建设项目资本金的比例的，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定的，如金属冶炼类项目为25％，对不同行业各种经营性项目分别规定了三档资本金比例最低要求，分别为三个级别20％、25％、35％。

在数据指标中存在很多的问题，首先指标数据不均衡，实际测算中，基本85％的林业及金属重工业等开发项目都达不到指标要求。常见问题有投资分析不及时，投资利润率、投资利税率指标过高、投资方向不确定等，都进一步造成经济项目的投资和效益比例的失衡现象。随着中国新世纪的发展需求，社会改革的阶段性进取，金融、投资、财税各个方面的改革力度有了很大的提高，对于财务的相关数据信息有了更加进一步的确定要求：财务评价所需基础数据收集；编制资金来源与运用表；编制财务现金流量表等，对经济评价工作提供了更加准确和精密的估算和数据分析意义，在技术相关人员的积极配合工作下，数据表的涵盖范围大大增加了经济项目在社会各个范畴的相对竞争力。具体的说，国家各级相关部门一定要对财务评价体系，特别是重要参数的选择、价格的衡量等方面，都要做出严格的规范。从社会发展的更大的范畴观察市场经济分析的重点内容、可行性研究报告框架结构稳定、资金筹措方案的具体化等，都将促进社会经济的更好方向的发展。项目经济评价方法需要完善，决定项目取舍的根源在于所得税前的指标与行业标准比较的基础上。

3可行性研究核心内容是经济范畴的风险分析

我国可行性研究的内容和法规虽然已经确定下来，但是却得不到相关人员的重视，特别是很多人不能理解为什么要做项目风险分析。它是确保项目顺利进行，监测项目投资和收益的重要手段，一定要严格按照风险计划缜密执行。投资以及经济效益方面可能出现的各种情况分析预测不够，造成许多项目实施后实际的项目进展情况与计划出入很严重。现代国情下，中国政府出台了投资及收益和风险成正比例的基本投资原则，不但增强了投资业主对项目风险防范和预测的重要性认识，而且在当前市场经济竞争激烈的严峻形势下，项目可行性研究一定要注重项目的经济评价，特别是风险计划的制定和风险的防范措施。风险分析是项目经济评价中的不确定性分析，从不同角度地分析对项目投资及效益可能存在影响的重要元素，分析一些消极因素所带来的不利的结果。《建设项目经济评价方法与参数》一书强化了风险概念，强调了财务风险的监测和控制方案，在项目保守和敏感分析的前提下，新版财务风险评价强调了风险计划，风险敏感度、风险强弱等级，使敏感性分析结果量化风险，功能准确，操作方便，实际分析效果更清晰。新设的风险分析识别经济风险的基本因素，规范风险分析的过程与分析方法，根据经验提出风险应对的原则和风险分析方法与步骤。

4提高经济开发人员创造性

社会的进步，经济项目的发展必然需要一批技术过硬，素质精干的经济技术工作人员来推动。经济技术人才必须拥有自身判断估算能力，不要形成古板守旧的思想模式，经济技术人员并非计算机器，需要一定的能动性，而非被动性。人员的基本素质也在一定程度上说明其职业操守的评分标准，对经济工作要有一定的责任感，正义感。国家各级部门的管理层也需要重视人员的平等待遇问题及技术评分标准。财务投资项目的主要评价参数基本集中在建设项目的项目前期建设的需求分析阶段，在项目立项开始阶段，就应该着手准备检查、调研和评估等工作。提高财务人员的业务水平，培训业务熟练程度，成了决定经济是否能够得到发展，社会是否因此而得到进步的重要考核因素。

5不要忽略通货膨胀对于财务可行性的阻碍

最近几年，由于过于简化的评价影响造成很多建设项目财务评价的失实，通货膨胀为其中最为重要的数据之一。在剔除通货膨胀的一些因素的基础上，对于FIRR盈利情况可能忽略不计，可是通货膨胀对清偿能力的影响却十分重要。产品销售方面的价格主要关于两个方面：供求关系和通货膨胀。现阶段我国的经济发展规模化正在发展过程中，对比西方发达国家还存在一定的差距和距离。诸多的对于经济发展的不利环节，也加重了通货膨胀与供求关系变化失衡的变化性，也给财务分析带来了很大阻碍。随着中国和世界经济发展的接轨，中国的风险估算，通货预防的措施也有一定的进步发展，但一定程度上也必须在财务评价模型中慎重考虑通货膨胀带来的必要影响。

结语：

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一、 背景分析

公司简介。上海聚爱实业有限公司成立于2008年8月，主要是以销售四川特色食品为主，有休闲类、南北货、泡菜、土特产、粮油制品及水果等，销售渠道是以商超渠道为主，兼营传统渠道，销售业务的模式是零售兼批发。

作为以做慈善事业为目的的食品贸易公司，聚爱公司秉承以"天有大灾，人有大爱，危难真情，授人以渔"的文化理念，倡导以"造血式"的市场化援建机制的建立，以确保形成可持续的长效发展机制，提倡以购买都江堰产品，推广灾区的品牌，拉动灾区的生产等方式。

面临的机遇和挑战。机遇：现阶段“上海奶奶”公益事件已受到广泛影响，这正是重新打造品牌的最佳时机。 当下食物安全事件频发，消费者对于无污染、高营养的食物有很大的需求，而“聚爱”所提供的产品正复合消费者的这一需求。以公益之名，有利于自身渠道资源的开发。政府部门的大力扶持。

挑战：上海地区的进口水果的不断进驻并且借助其自身资金、渠道、品牌优势等资源对“聚爱”的产品销售造成一定威胁。如何对“聚爱”进行重新的定位，让“聚爱”的产品与其他的产品区隔开来。 在走商业化道路的同时，是否与公益进行有机结合。公益影响效应在大众面前的持续性不会长久，当该事件的影响力下降甚至消失后应当如何应对。

二、可行性分析

市场可行性。聚爱实业所面临的目标消费者市场需求很大，因为弥补了消费者较为突出的自身诉求，而且该公送是一个拥有知名度、慈善关注的企业，市民对其持续关注的使其需求量非常高。

产品可行性。产品质量高，相较之下价格给予最大的优惠，产品的品种多，能够满足各种人群的需要，产品绝对能够获得消费者的认知度，能够受到消费者的认同。尤其是目前各类食品安全事件频发，更加剧了绿色无公害安全产品深入人心的形象。

经济可行性。由于仓储、物流实行外包政策大大地提高了成本，因此若能有效节省这一部分费用，将是很大程度上提升了其运用资金投入到其他渠道开拓方面的经济实力。

盈利可行性。企业初期规模小但是单位产品价值大，采取自我推销的宣传方式并不十分有效，但若能以公益诉求打动人心，结合有效的渠道宣传，相信在短时间内就能有所成效，可以为公司创造利润，为扩大企业规模打下基础。

可持续性分析。公益化的诉求深入人心，渠道上的突破更能实现我们的创新理念，并且能够更好地把握市场转型格局，我们希冀打造的创新渠道模式能够使销售得以有质变的发展。

三、 聚爱营销渠道模式的构建

重新定义消费者的需求。虽然现阶段销售额在持续上升，但是以卖产品为主的业务非长久之计，只有彻底摆脱仅仅出售产品的盈利模式，转而进入以纯天然卖营养、为客户提供真正的果实营养搭配方案的业务领域，才能获得持续发展和不可模仿的竞争优势，其理由如下：

上海地区水果市场的竞争较为激烈，并且国外品牌纷纷抢占上海市市场，2012年国外品牌的水果销售份额站10%，同时，各个大卖场、超市等水果种类应有尽有，市场早已出现供大于求的现状，所以，让“聚爱”的红心猕猴桃去水果市场的红海厮杀，无疑太过冒险。

“聚爱”的产品线较长，涉及很多种类单纯以卖产品为主的方式无法真正的打响“聚爱”这一品牌，相反，以卖产品为主的方式会稀释“聚爱”这一品牌。

“聚爱”的产品种类的最大特点是纯天然、高营养、口味好，这正好迎合当代消费者对食物纯天然、有机的需求，以此为切入点传播真正的纯天然食补营养文化，将有利于品牌的发展。

四、 聚爱品牌的打造

市场分析。水果行业环境分析；猕猴桃竞争格局的分析；聚爱公司SWOT分析；消费者分析。

通过深入市场，对消费者需求进行调查，并将消费者需求进行归纳总结，以便寻找产品创新的源泉。本次调查目标人群的数量将定于30――40人，具体的分析工具如下。

品牌DNA形成。品牌DNA（核心价值）是品牌希望在消费者大脑中烙下的最终烙印，也是一个品牌承诺并兑现给消费者及社会公众的最主要、最具差异性与持续性的理性价值、感性价值或象征性价值[1]。本团队通过对“聚爱实业有限公司“的初步分析，认为其产品具有明显的差异化性，具体便现在，猕猴桃产品本身具有很高的营养价值性，其维生素的含量比其他水果高出数倍，同时，产品具有很高的药用价值，具有抗癌、美容等功效。所以，本团队认为产品的天然属性已经为品牌烙下了健康的概念，并且，聚爱的猕猴桃产品内心为红色，这无形之中赋予了品牌积极地品牌文化。

品牌DNA如此重要，所以，本团队采取品牌3C模型系统，为聚爱的猕猴桃品牌注入鲜明DNA。

消费者分析。品牌核心价值的提炼是为了长期抢占消费者的新职位立足点。品牌核心价值应满足消费者功能性、情感性、社会性三方面价值需求，要求根据消费群特性等确定价值需求的构成。

竞争对手分析。品牌核心价值的提炼是为了长期抢占消费者的新职位立足点。品牌核心价值应满足消费者三方面价值需求，要求根据消费群特征等确定价值需求的构成。同时，要找到与竞争对手的区隔点[2]。

企业核心能力。在消费者因素和竞争品牌占位因素的全面分析完成后，企业会发现品牌核心价值提炼的最佳占位机会。机会能否把握取决于企业核心能力与其是否匹配或通过什么样的能力提升计划来打造这种核心能力。

创新渠道建设。综合来看，要想让企业的品牌形象及定位有突破性发展，必须要明确渠道突破的必要性。为此，我们认为，渠道建设应有以下拓宽。

保健品实体店经营。由于核桃、红枣、猕猴桃等等都是有益身体健康、老少皆宜的食品，因此，我们希望能够前往安利等相关保健品公司进行实体店合作洽谈，例如进行展位宣传、专柜销售等等，这样不仅能够节省开实体店的成本及相关的附加费用，同时还能有效定位产品，将产品绿色、健康的形象深入人心。

聚爱网站独立化经营。由于目前公司的网上团购大多借助于拉手网、淘宝网等，没有对消费者形成独特的品牌意识，因此，我们希望主打独立化网站渠道运营，将品牌背后的故事，品牌的内涵、公益活动、销售专区等有机结合成一个整体，从而使网站的虚拟化运营在节省成本、服务于大面积顾客的基础上，成为我们进行产品销售的重要渠道。

政府公益文化节特许销售。由于自身的公益化定位，我们发现政府对企业的扶助力量很大，多年来一直积极支持企业的各项产品，企业也良好地运营聚爱慈善机构，政企间合作亲密无间。因此，诸如援建艺术节、羌族文化节等等活动，企业都将参与活动的特许销售环节，使前来参加活动的业内相关人士对品牌有持续的关注与了解。

（作者单位：上海金融学院）