房地产企业税务管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业税务管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词:企业；利润；税务管理

对于现在的房地产经济来讲,其税务是其经济支出的重中之重,税务和企业利润的关系密不可分,对于房地产企业的经营管理来讲,如何加强税务管理工作以及合理控制税务成本是必须要放在第一位的,目前,房地产行业的竞争愈演愈烈,丰厚的利润对于房地产来讲,即将成为过去式,在这样的形式之下,必须加强对税务管理的重视,将税务管理工作做好了,就能在一定程度上减轻房地产企业的税务负担,加大房地产的利润。

一、企业税务管理的基本概念

企业税务管理是企业在法律允许的范围内,按照本身的具体经营现象和经营目的,为在税务管理基础上实现完成在一定程度上减少企业纳税成本,而对企业的涉税内容做出探讨、规划、监控、预测、实施等全过程的管理行为的总和。

二、目前房地产企业税务管理的现状

(一)对于税务管理不够重视

在严格的税务制度下,在税务方面仍然存在着很多问题,其中最重要的就是企业对于税务工作的不重视。所以导致,偷税、漏税现象十分严重。部分房地产企业对税务管理存在一定的误区,因此在愈演愈烈的房地产竞争中,势必会对自身的竞争造成影响,减少利润的收人,同时在一定程度上也让税务工作存在着一定的安全隐患。

(二)相关部门对于财务的监管不够

在利润相对暴利的房地产企业,其中的从业人员,并不是每个人都很专业,甚至部分全业为了获得更大的利润,就偷税、漏水,给财务的征收工作带来了很大的困难,因此相关部门必须增强对房地产行业的调控。

三、房地产企业税务管理中的风险防控

(一)确定防控重点

在进行房地产企业税务管理的过程中,应该加强工作的效率,保证税务管理的有效地进行。税务管理不是一时的工作,它需要长期的管理,管理过程复杂、工作量巨大,因此在进行管理的过程中,房地产企业不仅需要了解各项税务政策,还应该根据企业的实际情况进行税务业务的管理,同时还应该增加税务管理者的能力,保证税务管理工作的运行。

(二)建立动态的蔽础信息系统

现阶段信息技术在企业各项管理中的应用越来越广泛,信息技术可以为众多企业的管理工作提供技术支持。所以,房地产企业也要建筑相应的信息系统。为了更好的检查出企业的涉税经营业务,就要建立时时更新的内部数据库。同时更新企业发展的《税法》法规政策系统,这样可以保证企业财务会计系统与国家法律的要求步调一致。也能方便房地产企业的税务工作人员和财务工作人员进行各项税务数据的据算,税务信息的输出也能及时对法律法规的更新作出变化。

(三)加强税务工作者的专业素养

对于房地产税务工作者的专业水平一定要严格要求,时不时的对其进行培训,增强其专业技能和综合素质。第一就是房地产企业管理者必须具有责任心以及很大的强烈的管理意识;再者就是,从事相关税务管理的人员必须考核通过后才能上岗。将培训的核心放在税收法律法规、财务理论、管理技能、税务风险及防范意识的综合管理能力上,为减少税务管理的分析做出贡献。

(四)保证做好和单位外面的联系工作

我们需要做的外部交流工作中的人员主要就是有中介和政府机关税务方面的负责人员。在税务负责人这一方,它主要就是要做好监督管理的工作,同时要给我们的纳税人员进行解读我们不懂得精神领域的内容和知识,还能够从他们的手中获得最新的消息,以便我们能偶做出及时的更改和改正。由于这个部门是负责执法的,所以他们还有自由裁量的权力。针对于这些现象,房地产的公司就要及时的与部门进行沟通,不能错过最近更改的信息,学习最新的知识,必须取得在进行工作管理的时候正确性。在我们遇到不能解决而且还很每如惑的地方要积极主动地找相关部门进行沟通,以便能够及时的得到解决。而且我们在和政府部门进行合作学习的时候,还要与中介进行交流和沟通,运用中介的相关技能和知识来弥补在办理税务工作时所带来的风险,涉及到不能够直接和税务机关沟通的事情时,可以和中介进行沟通,请他们来进行帮忙。我们要正确的利用政府管理部门和中介方面,来积极的提高我们自身的素质和水平,必要的时候可以请中介对单位自身进行核查,最大可能的减少税务造成的风险问题。

四、结束语

目前,中国在进行第三次税制改革,尽管中国经历了两个对税收制度的重大改革,但是全球化的经济和中国经济的发展,提高和改革税制的任务仍然是十分艰巨的。一部分是由于中国税制的改革系统尚不完善,仍与成熟的现代税制有一定的距离;另一部分就是成熟的税制在传统国际的通行上也有一些缺点,需要税收制度的创新。因此,积极平稳地推动调整和改革税收制度更加需要持续的努力。

参考文献:

[1]张月玲,洪慧林.我国煤炭企业资源税改革探析[A].中国会计学会教育分会.中国会计学会2011学术年会论文集[C].中国会计学会教育分会:,201L6

[2]杨艳菊.现代企业财务管理与税收筹划[A].郑州铁路局“十百千”人才培育助推工程论文集

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【关键词】房地产 企业税务风险 管理 控制

一、企业税务风险概析

企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。

企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。

二、房地产企业税务风险产生的原因分析

（一）房地产企业内部原因

1.房地产企业财务核算水平的准确性不高

财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。

2.房地产企业制度不健全

房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。

3.房地产企业纳税的重视度不够

房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。

（二）企业外部原因

1.税法的多变性

每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。

2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在

代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。

三、房地产企业税务风险防范的若干策略

（一）房地产企业税务风险预警系统建设

企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。

1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查

房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。

2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督

对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。

（二）控制税收筹划风险

房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。

（三）加强企业与外部机构的沟通合作

加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。

在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。

四、结语

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一、房地产企业财务管理中的问题

（一）企业通常采用传统的家族式管理模式。目前，我国许多房地产企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时又是经营者。特别是在财务管理上，企业的财务负责人及会计、出纳等多是由投资者的亲属担任。这势必给企业的财务管理带来一定的负面影响：企业存在着不依法建账、兼职做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象；企业管理者集权现象严重、职责不分、越权行事，导致财务管理工作的无章、无序和混乱状态；暗箱操作盛行、财务监控不严、会计信息失真等；纳税风险增大，偷税、漏税现象严重；企业没有建立内部审计机构，即使有，也难以保证审计的独立性、公正性。

（二）财务管理机制薄弱。当前，大部分房地产企业财务管理还处于初始的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略规划、实施、控制方面强有力的作用。

1、财务制度不健全。没有建立严格的财务核算制度，包括账实核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序没能得到切实有效的贯彻，会计资料的相关性、真实性和可靠性比较差；财务上的内部控制机制要么没有设置，要么形同虚设，很容易造成资金的内部盗用和流失。

2、财务管理多属“被动反映型”。仅停留在记账和编制财务报表的财务会计阶段；财务预测、决策、控制、分析等管理职能基本处于空白，缺乏用于支持管理和决策的管理会计信息。

3、资金的筹措和使用没有计划，缺乏现金流量管理观念。特别是在经济效益良好的情况下，可选择的投资机会多，更容易忽视财务管理，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。

我国房地产企业多属民营经济成分。据有关资料显示，企业平均寿命仅为三年左右。很多企业之所以难以持续发展，一个极其重要的原因就在于财务管理水平低下，跟不上企业发展的需要。因此，房地产企业必须正视自身的财务背景，大力规范财务管理体制，加强财务管理工作。

二、提升房地产企业财务管理水平的对策

（一）优化管理模式，建立现代企业管理制度。现代企业制度是适应现代社会化大生产和市场经济要求的产权关系明确、治理结构严谨、责权关系对等、筹资渠道广泛、制约机制健全、企业规模可以迅速扩大并能稳定持久经营的一种企业制度。现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即，通过所有权和经营权的分离，减少投资者对企业日常经营管理的干预，使管理人员专心企业日常管理，完善管理理念和企业管理制度，在生产经营中有效使用现代管理方法和手段，调动经营者和广大企业员工的积极性、主动性、创造性，切实解决房地产企业传统家族式管理带来的规模小、体制不顺、机制不活、管理混乱、综合竞争力弱等问题。建立现代企业制度是房地产企业发展的方向，是企业上规模、上档次、上水平的必然选择。

（二）构建完善的财务管理体系。为促进房地产企业核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一，保障企业发展目标的实现，房地产企业必须构建完善的财务管理体系。

1、完善财务会计体系。（1）科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求，科学设置会计科目。如，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于进行不同产品的营利能力分析。（2）统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一，在此基础上增加适当的灵活性；会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。

2、建立管理会计系统。建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指，按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核指标、标准、办法，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时，设置科学的管理会计报告体系，向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。

3、健全预算会计体系，实现财务管理预算化。房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为定性约束，以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。

4、强化资金管理。（1）在资金的筹措管理方面，主要应做好以下几方面工作：首先，要加强企业的信用管理。信用是企业兴衰的标识，信用良好的企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。其次，资金的筹措要有计划。再次，应逐步扩大项目的自有资金比例，这样就可以使大部分贷款利息支出转变为企业的盈利。（2）加快资金周转，加强资金运用管理。首先，加快资金流转。由于受多种因素影响，房地产企业的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不畅，严重的会把企业拖垮。因此，企业应尽快处理掉“拖拉工程”。其次，加强企业现金管理。尽可能使应收账款与应付账款的期限保持一致，最好是应收账款回收的期限较应付账款交付的期限短，这样就可以保证按期支付应付账款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三，防止企业过度预支资金，否则，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存。第四，严格控制管理费用的支出。房地产开发企业要防止讲排场、讲面子、大手大脚、铺张浪费等现象。

5、加强财务制度建设，完善内部审计制度。房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度：一是要设立专门的财务管理机构，统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理的规范化和制度化；三是要制定相应的考核制度，强化监督机制。

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关键词：税务筹划 社会主义法系 财务战略 房地产 问题

在社会经济快速发展的情况下，税务机关特别将房地产行业的纳税情况作为监管重点。针对当前政府对房地产企业税收政策的严厉情况，以及某些房地产企业中存在的偷税漏税的行为，因此房地产企业更应该做好税务筹划工作，可以在一定的社会制度环境之下，对企业的涉税事项进行减税谋划，实现企业的财务目标。

一、当前房地产企业税务筹划中的问题

（一）房地产企业薄弱的纳税意识

企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产企业的法律意识不强，纳税意识薄弱，因此在当前的房地产企业面临沉重税收负担之时，一些房地产企业就会铤而走险，利用不法手段进行偷税、逃税，以此来减少应纳的税款。企业的这种偷税、漏税现象，不仅影响企业的市场竞争发展，而且还会对企业的声誉造成影响，给企业的税收带来了更多风险。

（二）房地产企业对纳税的错误认识

在很多房地产企业中，经常会将纳税筹划作为财务部门来进行会计处理工作，致使企业出现多交税、被税务机关处罚的情况，这不仅是因为财务人员对我国税收机制的不了解，不能及时回应公司企业的纳税筹划问题，导致房地产企业内出现无法解决纳税问题的情况。在实际的房地产企业税收环节中，一是针对企业的税收环节，二就是企业的交纳税收环节，虽然房地产企业的会计财务部门经常与税务机关打交道，但是财务部门的工作还是比较片面的，也只是将房地产企业的税款交到税务机关，对于房地产企业税款筹划的能力还有待提升。

（三）房地产企业内部缺乏纳税管理

在目前我国的房地产企业内部，虽然产企业财务人员也在学习和税收相关的法律、法规，但是这对企业的纳税筹划并没有多少帮助，反而还会形成企业内偷税逃税的现象。在房地产企业内部由于财务人员没有掌握筹划方法与技巧，使得企业经营每个环节的税收问题都成为负担，从而成为房地产企业在纳税管理决策中的盲区。

（四）房地产企业不知如何规避风险

在房地产企业中，由于缺乏必要的纳税管理，因此造成企业纳税人的交税风险，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易为企业造成纳税风险。其实在房地产企业中正确的纳税观念为，合同决定税收，因此只有加强了房地产企业内部的纳税管理，才可以促进公司内部间相互配合，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。

（五）企业内纳税筹划实施不及时

在房地产企业中，对于税收方面的问题总是放在财务问题之后来解决，但是在房地产企业中纳税筹划工作应该在事前，如果纳税筹划做的不及时就有可能面临偷税、漏税的风险，给房地产企业今后的发展带来影响。

二、房地产企业中做好税务筹划工作的意义

在我国当前的经济形势之下，金融危机对房地产行业也产生严格的控制，只有做好房地产企业的税务筹划工作，严格按照国家政策对企业内的税收做好筹划，不仅可以减轻房地产企业的资金压力，还可以为企业减少纳税成本，提高企业的利润空间。做好房地产企业的税务筹划，可以增强企业抵抗经济风险的能力，调整企业的经济模式，依据合理的方法做好企业的税务筹划，为房地产企业减轻纳税压力。做好税务筹划工作有利于为房地产企业减轻税负，提高企业的竞争力。在房地产企业中，税务筹划人员在法律许可的规定范围内，使用一些方法和策略，对房地产企业的经营活动以及财务活动中关于涉税的事项，统统都要进行筹划和安排，从而最大限度减少房地产企业的纳税支出，实现房地产企业经济利益的最大化。

在我国房地产开发企业的税务筹划上，在房地产宏观调控政策背景下，调整好房地产企业的财务战略， 企业的财务部门应该将税务筹划作为工作中的重点，指导房地产企业在融资过程、投资过程以及利润分配上的税务筹划问题，降低企业赋税成本。在房地产开发企业中，还应该让企业内财务部门配合纳税筹划的工作实现，以合法的手段降低企业纳税人的纳税成本，实现纳税筹划，依照国家规定来进行交税，规避企业的纳税风险，减轻企业的纳税负担。

三、浅析改进后房地产企业税务筹划的思路

（一）认清税务筹划的价值

在我国房地产企业进行税务筹划时，理论中应选择税收优惠多、税负的伸缩性大的税种，并以此来作为切入点。在房地产企业中就可以土地增值税作为切入点，因此土地增值税就是有很高税务筹划价值的税种，不仅是因为其税率较高，税负重，而且其税率的跳跃性大，在不同级次的税收负担上存在很大的差距。在我国的《土地增值税暂行条例》中第8条规定，如果纳税人建造普通标准的住宅出售，那么对于增值额未超过的需要扣除产地项目金额20%的，而且还免征土地增值税，这对于房地产企业来说在税务筹划有很大的价值，值得拥有。

（二）在税务筹划中引入变量

在我国房地产企业的税务筹划中，应该不断去寻找发现变量，因为变量不仅会影响税收政策的差异化选择，还可以引起税额的变化，为企业带来更多的收益。房地产企业中影响应纳税额的就是计税依据与税率，当计税依据越小，其税率也就越低，应纳税额也会相对越少，因此在税务筹划方法中可以从这两点下功夫，提高企业的经济收益。

（三）灵活运用税收政策的特定条款

在我国的房地产企业中，还可以找到相关税收政策里的特定条款，利用税收政策来减轻纳税成本。首先，在房地产企业涉及土地增值税、房产税等纳税义务时，就可以使用差异性条款，有效降低房地产增值率。其次，当房地产企业选择一种纳税主体的不同纳税方法时，纳税人就可以通过测算采用选择性条款，选成本较低的纳税模式，为降低企业纳税成本多出几种建议，从而选择最优的方法。最后，就是优惠性条款的使用，在我国的土地增值税法中就规定了许多优惠政策，因此房地产企业可以充分利用优惠性条款，以优惠政策来进行企业内的税务筹划，为降低企业的纳税成本做出良好决策，给房地产企业的发展带来更多收益。

（四）税务筹划中需遵循成本收益的原则

在房地产企业中各税种间是相互联系依存的，进行房地产企业的税务筹划，是为获得企业整体经济的利益，并不是只对于某一环节税收的利益，因此房地产企业的税务筹划中应该分析成本收益，先判断其在经济上的可行性。房地产企业的税务筹划中，应合法控制降低增值率，可以先降低产品售价，然后再增加可扣除项目的业务，这样虽然会减少其他成本与税负的上升，但是房地产企业在税务筹划中应将整体做为重点，提高企业的总体收益。

四、结束语

由上可知，在我国当前的社会经济形势之下，面对房地产行业税费负担较重的情况，只有做好房地产企业的税务筹划工作，引起企业财务管理部门中对税务筹划的重视，解决房地产企业的税务筹划中存在的问题，才是提高企业经营利润的良策。因此房地产企业应该做好税务筹划工作，在遵守经济法律制度前提下，为企业减轻税负，减轻企业成本，实现房地产企业财务目标的谋划，为房地产企业的发展做出贡献。

参考文献：

[1]靳丽萍.税务筹划在科技型企业财务管理中的应用[J].山西财税，2009

[2]汪永华.房地产企业税务筹划浅析[J].现代商业，2011

[3]朱丽春.房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D].厦门大学，2010

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关键词：房地产企业；所得税；税务风险；应用

一、房地产企业所得税风险管理问题形成原因

（一）所得税风险意识淡薄

税收风险存在于房地产企业经营管理的整个过程当中，需要始终保持高度的风险意识开展工作，但是很多房地产企业所得税风险意识淡薄，虽然配设有专门的税务部门，但是却主要侧重于纳税申报工作，并没有主动开展税务风险工作。

（二）所得税风险管理机制欠缺

要想有效开展所得税风险防控，就需要全面了解企业的运营模式与程序，通过事前规划、事中监管以及事后检查的方式来落实，但是很多房地产企业在所得税风险管理中缺乏全面的管理机制，仅仅只认识到纳税申报的部分。

（三）所得税风险识别能力不强

根据市场数据来看，房地产企业所爆发出来的所得税税务风险大多集中在税务申报之后，这主要是因为房地产企业对所得税风险的识别能力并不强，没有建立相应的风险识别系统，无法及时发现存在的税务风险，自然也就无法有效开展后续的所得税风险管理活动。

（四）所得税风险预警系统缺失

当建立起全面覆盖的所得税风险预警体系后，房地产企业将会在第一时间内了解企业存在的所得税风险存在点，发现所得税风险爆发的相关规律，从而提前开展相关的应对防范措施，避免所得税风险给企业带来实际的经济损失。但是很多房地产企业都没有建立系统的所得税风险预警机制，相关工作人员的专业能力也无法及时计算预警值，对所得税隐患识别能力不高。

（五）税务信息沟通缺乏

很多房地产企业中部门之间的沟通并不多，各部门对数据的了解仅仅停留在自己工作相关的内容，即使是正常的数据也没有实现部门间的畅通共享。而企业所得税税务风险直接关系到企业的经营管理，除了经济信息之外，经营管理中不同环节的数据信息都会影响到企业所得税税务风险工作的开展，因此税务信息沟通非常重要。

二、房地产企业所得税风险的应对措施

（一）明确房地产企业所得税风险管理目标

企业所得税风险防控工作并不是一朝一夕之间或者通过某一个单一的措施就能够完成的，它是一项系统的、长时间的工作，在房地产企业发展的过程中要想稳步前行，财税风险控制工作显得尤为重要，需要高度重视所得税风险管理工作的开展，将可能存在的风险系数控制到最低，有力支撑企业经济发展。房地产企业需要根据房地产企业所具有的独特的特点以及所得税风险防控的需要来设计所得税风险管理计划，明确管理目标，系统开展所得税管控工作。

（二）加强房地产企业所得税风险管理基础环境建设

房地产企业要针对日常经营管理工作出现的税务信息建立完整的管理，明确管理权限，同时建立起科学的财务管理制度，引入专业的财务人员负责财务工作的开展，定期针对财务工作组织检查，提升财务工作的规范性与透明性，确保所得税申报工作的准确性。针对所得税申报工作，无论采取哪种申报方式，都要反复开展审核，做好与税务部门人员的沟通工作，明确申报工作的重点与难点，严格按照国家的相关规定进行，避免因为超时等原因影响申报的顺利开展。除此之外，对于虽然不常发生但是有一点发生，将会对企业造成巨大影响的事项要及时寻求外部专家帮助，开展重大事项管理，在专家权威的指导下有效开展所得税风险防控工作。

（三）设立房地产企业所得税风险税务风险预警系统

对国家税收政策的变化要及时进行研究解读，结合过往房地产企业所得税风险管控工作中所面临的风险情况树立可能存在的各种风险因素，建立起系统的所得税风险预警系统，科学设定预警值，并定期根据实际情况大变化进行相应的调整，确保预警系统能够对房地产企业存在的所得税税务风险进行定性与定量的衡量，提前预警信息，有效采取防控措施。

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备案已完工情况，造成无法准确计算开发产品的实际毛利额，影响了企业所得税。

按照文件规定：对竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品、已开始投入使用的开发产品、已取得了初始产权证明的开发产品，出现上述条件之一的，应视为开发产品已完工。为此，开发产品完工后，房地产企业应合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。如果房地产企业故意隐瞒开发产品已完工的情况，就将造成纳税人只按照预售收入的毛利额计算缴纳企业所得税，而没有按照实际销售收入的毛利额计算缴纳企业所得税，易造成企业所得税的流失。

针对以上情况，税务机关应根据开发产品已完工的条件，采取“明察暗访”的方法，及时掌握房地产企业开发产品的完工情况，监督纳税人及时、准确计算实际利润情况。

第一、要求纳税人取得建设部门（我市为质量监督管理站）颁发的《建设工程竣工验收备案表》后，在规定的时限内将其报送主管税务机关备案。对不按照规定报送的，可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》第62条的规定进行处理。

第二、市级国税机关每月与主管竣工验收的建设部门（我市为质量监督管理站）进行信息交换，取得相关房地产企业的《建设工程竣工验收备案表》，并将有关竣工信息清分至各县、区局，由各县、区局根据有关信息监控房地产企业及时备案资料、结转实际销售收入。

第三、通过调研发现，有些房地产企业采取拖延办理竣工证明的方法来延缓结转实际销售收入的毛利额。针对此种情况，县、区局税源管理部门应在规定时限内对房地产企业开发项目进行日常或专项巡查，最好将巡查时间设定在夜晚。因为通过居民入住情况，就能判断出开发产品是否已投入使用，通过日常巡查取得相关证据后，即使房地产企业不到建设部门备案竣工证明，税务机关也可以根据开发产品已投入使用，要求房地产企业及时结转实际销售收入。

第四、对于已取得初始产权证明开发产品的监控，可

以通过房地产企业备案相关资料或税务机关与主管竣工的验收建设部门（我市为质量监督管理站）之间的信息交换来控制。因为，开发产品若要取得初始产权证明，就需要房地产企业到房管局办理相关手续并提供有关资料。其中，资料之一就包括《建设工程竣工验收备案表》。为此，只要税务机关要求房地产企业及时报送《建设工程竣工验收备案表》或与建设部门做好信息交换，就能做好房地产企业将已完工产品及时结转实际销售收入的毛利额。

二、房地产企业多头开设银行账户，收取开发产品款项

后不及时结转收入或少计收入。

根据文件规定，房地产企业取得预售房款的，应当按当

期实际收取的预售款，确认当期的预售收入；完工开发产品在收取房款时也要确认销售收入。为此，税务机关应将房地产企业收取的价款作为税源管理的重点，监控房地产企业及时结转预售收入和实际销售收入。通过调研发现，房地产企业均在多家银行开设多个银行账户，有些房地产企业甚至为销售人员开立银行信用以便于收取房款。房地产企业此举的目的很多是为了调控预售收入或销售收入。为此，税务机关应从以下几个方面加强有针对性的管理。

第一、税务机关应全面掌握房地产企业的所有开户银行及账号、银行信用卡的情况。一方面要求房地产企业报送相关信息，另一方面可以通过人民银行查询涉及房地产企业的开户情况。

第二、因为房地产销售金额较大，购销业务通常需要银行结算。为此，税务机关应要求房地产企业按规定时限报送所有开户银行对账单情况，通过对房地产企业的收款情况核对其结转收入情况，核实其是否存在收取价款后不及时结转收入或少计收入。

三、房地产企业开具发票时采取少开销售额的方法，达到少缴企业所得税的目的。

发票是纳税人主要的计税依据，税务机关通常注重对纳税人发票的管理。针对房地产企业的销售收入，一般情况下税务机关也是通过核对其开具发票金额来核对其申报收入。有部分房地产企业与购房业主互相串通，采取在发票中少填开购房金额及修改购房合同的办法，达到房地产企业少缴纳企业所得税的目的。同时，由于发票金额少于实际购买价格，购房业主在办理房屋产权手续时也能达到少缴纳税费的目的。为此，税务机关应采取以下措施：

第一、通过加强房地产企业银行结算情况的核查，核对房地产企业收款情况与开具发票金额是否对应，对于不一致的作为重点核查对象。

第二、税务机关要求房地产企业报送销售房地产情况明细表，将同类房地产的售价进行比较，对价格明显偏低的情况进行重点核查。

第三、税务机关将房地产企业的计税成本与发票列明的售价进行比对，对售价接近或低于计税成本的，作为重点核查对象。

第四、税务机关可以走访购房业主，通过调查确定房地产的实际售价情况，对发票填开金额偏低的作为重点核查对象。

四、房地产企业的纳税义务已经实现，但未按照规定确

认销售收入。

按照文件规定，房地产企业的销售方式一般包括一次性

全额收款方式销售开发产品、分期收款方式销售开发产品、银行按揭方式销售开发产品、委托方式销售开发产品，不同的销售方式也规定了不同的纳税义务实现时间。有些房地产企业往往不是按照规定的纳税义务时限确认销售收入，而是根据自身的需要调整收入。针对此种情况，税务机关应采取以下有效措施：

第一、税务机关应要求房地产企业报送销售产品的方式，即税源管理部门应掌握房地产企业具体的销售方式。只有在掌握房地产企业具体销售方式的基础上，才能对其结转收入情况的准确性作出判断。

第二、对于采取一次性全额收款方式的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。为此，税务机关应通过核查房地产企业收取价款情况及开具收款收据、发票情况，监控纳税人的纳税义务实现情况。

第三、对于采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。在实际购销业务中，一般商铺或大客户采用此种方式，散户较少采用。有些房地产企业与购房人达成协议分期付款的时间很长，但是实际上很快就付款了，以此来做避税筹划。为此，税务机关应认真核查购房合同或协议，确认分期付款销售方式下约定的付款日期。对于已到付款日期而仍未结转收入的或已提前付款的，税务机关应要求其及时结转收入。对于签订分期付款合同或协议时间较长的，税务机关应采取实地核查办法，首先核对房地产企业的银行往来情况，核查其是否已收款。同时，向购房人了解实际情况，向其宣传如果提供虚假证明，造成房地产企业少缴税款的，税务机关可以依据《中华人民共和国税收征收管理法》实施细则第93条的规定：对提供虚假证明的单位或个人处以房地产企业少缴税款1倍以下的罚款。一般情况下，购房人如果涉及经济利益的话，是不会为房地产公司提供虚假合同或协议的。

第四、银行按揭方式是目前房地产业最重要的销售方式，一般来说首付30%，按揭70%。对于采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。在实际购销业务中，房地产企业往往存在着隐瞒首付款、隐瞒按揭款、假按揭三种形式。

隐瞒首付款就是房地产企业在按揭款转账之前，隐瞒收到购房人支付的首付款，造成滞纳税款。针对这种情况，税务机关应认真核对购房合同或协议，确认购房方式，在认定为按揭方式时，认真核对房地产企业资金流入情况，将资金情况与合同或协议情况进行比对，核查其是否隐瞒了按揭首付款。

隐瞒按揭款项，就是房地产企业收到银行支付的按揭款项后不记收入，而是记入往来款项长期挂账，造成滞纳税款。针对此种情况，税务机关应对房地产企业办理按揭贷款的金融机构进行调查取证后与购房合同或协议进行核对，查证房地产企业在收取按揭款后是否及时结转收入。

假按揭就是由于房地产企业由于资金有限，就以本公司员工或其他亲戚朋友的身分证在银行作假按揭预售。出现这种情况的原因是房地产企业一般都是“空手套白狼”，耍的是空手道，土地拿下来，资金基本上就用完了，所以就出现了假按揭的情况。就以本公司员工或其他亲戚朋友的身份证在银行作假按揭预售。假按揭的判定权属于银行监管机构，在银监会判定为假按揭之前，只能按照目前的法律形式，承认房地产企业为按揭销售，并按照文件规定缴纳税款。

按揭贷款方式销售房产是目前房地产企业的主要销售方式，也是问题较多的环节，需要税务机关认真加以对待和分析。

第五、对于采取委托方式销售开发产品的一般情况包括支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式、包销方式，四种方式的共同特点是确认收入的时限相同：均为收到已销开发产品的代销清单时。为此，已销开发产品的代销清单是税务机关管理的重点，要对清单的内容进行认真核对，核查其真实性与准确性。同时，要求受托方按月或季向委托方进行结算，对于受托方已经销售，但迟迟不给委托方销售清单的，税务机关可以按照征管法的规定予以处理。

五、开发产品的用途属于视同销售行为，而未按照规定确认销售收入。

在实际经营中，房地产产企业采取“以房换地”、“以地换房”等手段不纳税或少纳税。“以房换地”是房地产企业以无偿转让或低价转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地使用权所有人土地使用权的一种行为。表面看房地产企业与土地使用权所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算；但实际上在房屋与土地互换过程中房地产企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地使用权，发生销售不动产行为；土地使用权所有人以转让土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生转让土地使用权行为。这种方式容易隐蔽，是房地产企业偷逃税的主要手段。

文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产；将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等；将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；以开发产品抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等行为，应视同销售，按规定确认收入的实现。不论是流转税，还是企业所得税，视同销售行为均是税务机关管理的重点和难点。为此，针对房地产企业的视同销售行为，税务机关应通过核查房地产企业的会计凭证记录及有关资料，核实其是否存在将开发产品转为固定资产、赠送等视同销售的情况。主要核查固定资产、应付账款、应付福利费、营业外支出、长期投资、管理费用等会计科目。同时，应对房地产完工、销售、剩余房产情况进行核查，尤其是要对剩余房产情况进行摸底，掌握其真实状态，是否存在视同销售的情况，是否有销售房地产而赠送下房、车库等情况。

六、房地产企业将预售收入、销售收入申报缴纳了营业税，但不申报缴纳企业所得税。

按照文件规定，对于企业所得税预缴税款时的少缴税款，在汇算期结束后才加收滞纳金。为此，有部分房地产企业将其实现的预售收入、销售收入申报缴纳了营业税，但不申报缴纳企业所得税。针对此种情况，第一、国税机关应主动与地税机关进行信息交换与共享，在企业所得税预缴征期前，从地税机关取得房地产企业申报缴纳营业税的计税依据，再通过房地产企业申报的企业所得税情况，判断其是否足额申报了计算企业所得税的预售收入或销售收入。第二、建议上级对相关文件进行修改，对于企业所得税预缴征期内恶意少报、虚报销售收入的，应依法给予相应的处理，使其不能、不敢虚报、少报企业所得税收入。

七、销售材料、下脚料、废料等实现的收入未申报缴纳企业所得税。

按照文件规定：开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入。其中其他业务收入包括：销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。在调研中，没有一户企业申报销售材料、下脚料、废料等情况。在房地产实际经营过程中，由于工期长、用料多，正常情况下是应该出现销售材料、下脚料、废料等情况的。房地产企业不申报此部分收入，一方面减少了企业所得税，另一方面也造成增值税的流失。为此，税务机关一方面应核查房地产企业出库单，核实其是否有材料、下脚料、废料的出库信息，如发现问题应进一步核查。另一方面应对房地产用料情况进行核查，查看其剩余物资的处理记录情况。

八、房地产企业的价外费用和代收费用不按规定合并收入。

文件规定：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。在房地产实际经营活动中，房地产企业对开发建设的商品房大都新增了附属功能，如装修、防盗门安装等；有的企业在收取购房款的同时，向客户代收超标准门窗价款、煤气、水电安装费等款项。为了达到少缴纳税款的目的，部分房地产企业采取在房价之外单独计价的方式，一是采取直接冲减开发成本或只通过“其他应付款”等往来科目核算，未并入营业额计算应纳税金；二是委托其下属的建筑公司、物业公司等单位收取，结算，形成内部往来。为此，第一、税务机关应核查有关单位与房地产企业签订的代收协议，通过协议书确定房地产企业代收的范围。对于没有代收协议而收取的价款，税务机关应认真核对，核查其是否不属于代收款项，而应缴纳企业所得税。第二、税务机关应对房地产企业的银行资金情况、往来款情况进行核查，核查其收取款项的去向，对于未直接支付给代收单位的资金应认真核查，核查其是否不属于代收款项，而应缴纳企业所得税。

九、开发产品销售价格明显偏低，影响了企业所得税。

通过调研发现，房地产企业均存在销售价格明显低于正常售价的情况（不包括故意少开发票的情况），一般情况下包括内部员工购买、相关部门购买，由于价格明显偏低，严重侵蚀了企业所得税税基。针对此种情况，对于售价偏低，又无正当理由的，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。同时，核定方法建议按照以下顺序确定：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管国税机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。只有这样，才能堵塞税收漏洞，减少税收流失。

十、房地产企业整体转让开发项目取得收入，而不申报缴纳企业所得税。

在房地产企业经营业务中，有部分房地产企业将土地手续办理完毕后，由于某种原因把一部分房地产的开发权整体转让个其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费用后，却不按规定记收入，而是长期挂往来。针对此种情况，税务机关应核对房地产企业的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程规划验收合格证等资料，核实其开发的土地面积与房地产开发面积情况，是否存在转让部分开发权而未记收入的情况。

十一、房地产企业合作或合资建房后，分配的开发产品长期挂账不做收入。

在房地产经营过程中，有部分开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，同时开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品，而开发企业在分配开发产品后不按照规定结转销售收入或预售收入，造成了企业所得税的流失。

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一、营改增对房地产企业的发展可能造成的影响分析

（一）土地成本与进项税不能抵扣

营改增对于房地产企业首先影响的是成本结构。在当前房地产企业的成本结构中，所占比重较大的是：土地成本、建筑安全成本及财务成本，而根据现行的政策法规，土地成本是无法与进项税进行抵扣的。因此，由于一二线城市的土地成本占总成本较高，当地房地产企业实施营改增后所承担的税负就有所提高。而三四线城市土地成本占总成本较低，但建筑安全成本占总成本比相对较高。如果房地产企业的建筑安全成本产生的增值税，可以与进项抵扣，那实施营改增对甚至可能降低企业的税负。

（二）建筑安全成本缺失增值税发票

建筑业受营改增税制改革的影响，常造成房地产企业缺失建筑安全成本的增值税发票，导致房地产企业的税负增加。建筑业实施营改增改革后，造成各项增值税专用发票或发票抵扣有限等问题。目前，国内建筑材料供应商构成很杂，往往无法提供增值税专用发票。另一方面，建筑工主要来自农民工和劳务公司。劳务公司本身缺少可抵扣的进项税，作为微利企业也难以承担高额的增值税销项税；农民工的劳务产生的人工费用，更没有增值税发票，这些最终会影响到房地产企业的进项税抵扣。

（三）营改增一定程度的影响到房地产企业的现金流

由于国内房地产企业的运营形式多以项目公司为主，那么房地产企业就必须先就预售收入进行税款预缴，进项税款必须等到项目竣工结算完成，收入确认后才可以获取较大的金额，无形之中房地产企业便承担了较高的增值税成本。因此，营改增一定程度的影响到房地产企业的现金流。

（四）房地产企业缺少科学合理的政策过渡阶段

国内目前在建、在售的房地产开发项目缺少科学合理的过渡政策，造成一些开发项目无法进行增值税发票的抵扣，使房地产企业最终承担了全额的销售额增值税。还有在营改增实施前，房地产企业收购的项目，在营改增后想要转让，如果缺少科学合理的过渡政策，必然会增加房地产企业的税负。

二、房地产企业对营改增的管理措施

根据其他行业实施营改增改革的经验，为减小营改增可能产生的不利影响，可以从以下四方面采取措施。

（一）加强供应商管理，获取可抵扣的增值税发票

由于建筑市场的激烈竞争，想通过提高工程承包价，将增值税转嫁给开发商是很难实现的。因此，房地产企业应优先选择具备正规行业资质和增值税纳税人资格，且能提供足额增值税发票的建筑施工企业进行合作。同时，房地产企业要加强内部管理，加强对材料采购和劳务委托等过程的票据管理；加强与建筑施工企业的工程决算管理，保证及时收到有效的增值税抵扣发票；提高会计核算质量和精准性，坚持有发票才抵扣，尽可能实现项目竣工验收与会计核算同步进行。

（二）理清经营活动，科学安排业务

对于房地产企业来说，科学合理地税务筹划，保证企业实施营改增改革后，实现税负减轻的效果，必须要先理清房地产企业的自身业务流程，明确存在营改增风险的经营活动项目。对于各项环节，及时计算出可抵扣的增值税进项，保证房地产企业有效实现税负减轻。国内目前的一部分房地产企业，采用将部分业务活动和企业职能进行外包，以此来实现税务的科学筹划，帮助企业进行转移税费。这对于那些不能解决进项税抵扣的房地产企业来讲，具有很高的可行性和可操作性。但在进行服务外包的过程中，一定要注意产品质量，维护好企业的品牌形象。

（三）大力开发商业地产项目，促进企业客户的销售

目前国内的住宅市场总体呈现供大于求，物业购买者掌握着价格的主动权，对于开发商的无端提价是不会接受的。因此，房地产企业的增值税想要转嫁给物业购买者是很难实现的。而商业物业消费者获得的增值税发票，可以作为公司的进项税进行抵扣，实现增值税税负转嫁向买家。房地产企业可以充分发挥商业地产项目进项税额的抵扣优势，科学规划业务，加快房地产企业的转型升级，通过多态发展来抵御房地产市场的投资风险。

（四）加强企业财务、税务管理

实施营改增后，增值税营业税的处理、财务核算会更加复杂，需要加强对会计人员的培训，需要重新梳理内部业务系统同财务核算系统的衔接、匹配，提前做好税务申报程序准备、纳税申报和各项财务、税务材料的提交、留存。

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关键词：并购市场；房地产企业；税务风险；管理

一、并购市场概述

(一)特征分析

并购市场最明显的特征就是多种并购形式同时存在。其中，横向并购与纵向并购，甚至是多元并购和融资并购都是并存状态。而并购主体性质以及行业也具有明显的多元化特征。与此同时，民营企业与国有企业等多种类型企业，甚至是能源行业与高新技术等多种行业，都已经逐渐进入到并购发展阶段。其中，常见的并购方式就是现金收购股权、吸收合并以及资产置换等等，同时也可以将多种并购的方式结合来应用[1]。

(二)未来发展方向

第一，中国并购市场的规模将逐渐扩大，不管是在交易金额亦或是并购方面，实际发生的数量都有所增加。第二，以战略为基础的全球并购发展趋势明显。在全球一体化进程不断深入的背景下，价值链在企业运营环节中始终贯穿，其中，全球资金流与信息流等相互融合，实现了高度的整合以及重构。在这种情况下，国内资本市场与制造行业都实现了有机整合，一定程度上增加了人员与物质的往来。第三，并购的方式更加复杂。现阶段，中国并购市场中的并购方式已经由单一方式向着多种并购方式方向发展，一定程度上转变了原有的并购模式。

(三)并购市场发展的根本原因

第一，中国市场的开放性特征明显。自加入世界贸易组织以后，中国市场准入门槛也随之下降，更多跨国公司进入到中国的市场。与此同时，国有企业重组的速度加快。在这种情况下，并购市场发展的速度也随之提高，使得并购的数量和规模逐渐扩大[2]。第二，国企实现全面改革。国内大部分国有企业引入了私有资本，一定程度上提高了企业自身的竞争实力，所以更多民营企业通过市场经验以及机制来获得控制权利以及经济利益，使得国内企业并购的主动性随之增强，进一步推动了内资并购的全面发展。

二、房地产企业税务风险管理的具体要求

首先，空间全方位性的要求。房地产企业的税务风险管理空间范围涉及到了经营活动各方面，而且所有的生产与经营活动都应当开展税务风险管理。对于企业治理结构、制度建设以及财务管理的安排，一定要对税务风险管理给予综合考虑。与此同时，在对资源进行配置的过程中，同样需要考虑到人力、物力以及财力等多种资源，优先考虑企业自身的税务风险。其次，时间全过程性的要求。在企业生命周期中，必须要融入税务风险管理。其中，企业发展阶段不同，管理的重点也存在差异，所以，在开展税务管理工作的过程中一定要高度重视企业发展阶段的实际情况，进而合理地制定出工作的重点，与税收政策相互结合，对各种税务管理方案予以深入地研究，为企业的可持续发展提供高质量的服务[3]。最后，管理全员性的要求。在企业税务风险管理过程中，需要包含企业内部所有工作人员。其中，一定要保证企业内部全部工作人员都能够参与到税务风险管理工作中，而且税务风险管理同样关乎工作人员自身经济利益。

三、并购市场背景下应对房地产企业税务风险的有效途径

(一)提升税务管理流程的科学合理性

房地产企业在自身发展的过程中，应当将财务管理当中的税务风险管理内容合理地融入到发展战略当中，并且给予高度的重视。与此同时，应当不断加强会计基础工作管理的力度，对于会计要素确认进行严格地规范，同时还应当保证会计处理方法选择的合理性。基于此，应建立并健全企业税务风险预警体系，重视相同经济活动事项的开展，以保证这一经济活动事项的财务、税务以及会计实现协调地发展。

(二)注重税务工作的文档管理作用

首先，房地产企业应当重视发票管理工作的作用，安排专业人员负责，以保证及时核对采购的发票，同时及时核销销售的发票。其次，要加大税务文档管理力度，积极构建系统化的事务文档机制，实现书面资料向电子文档的有效转换，并且同其他税务电子文档进行统一地管理，科学合理地制定出书面资料借阅登记的机制[4]。

(三)全面培养涉税工作人员自身素养

在并购市场背景下，房地产企业一定要积极培养企业内部的涉税工作人员，将涉税事务作为出发点，对人才的引进与选拔等给予高度重视。除此之外，税务主管部门还应当为房地产企业提供具有针对性的税务指导，以保证房地产企业征税工作的顺利开展。四、结束语综上所述，基于并购市场的快速发展，房地产企业税务风险管理工作的开展也同样面临着严峻的挑战。为此，文章针对房地产企业税务风险管理工作进行了相关性的研究与探讨，通过采用合理的措施不断有效增强税务风险管理工作的效果，以保证房地产企业更好地在并购浪潮中取得理想的发展成绩。

参考文献：

[1]魏标文.并购市场背景下房地产企业税务风险管理[J].科技创业月刊，2016，29(10)：36-37.

[2]孙雪华.对房地产企业税务风险管理及控制的探讨[J].会计师，2014(19)：73-74.

[3]陈宗平.房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].行政事业资产与财务，2014(15)：47-48.

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关键词：新会计准则；房地产企业；税收筹划；影响

中图分类号：F810.42；F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-01

税收筹划是企业日常生产和经营过程中不可或缺的重要组成部分，指的是企业利用各种合法以及非违法的方式，通过各种形式和途径，对自身的纳税工作予以科学、合理的策划以及财务安排的活动。为加强企业会计控制，避免会计舞弊现象的频繁发生，2006年2月我国对新会计准则进行，从2007年1月1日正式实施开始到目前已经8年有余。房地产企业在新会计准则实施背景之下，税收筹划也受到了一定影响。本研究主要分析与探讨房地产企业税收筹划中新会计准则的影响机制。

一、新会计准则下，房地产企业税收筹划所受影响

国家企业经济活动中被业已规定的财务核算标准，即指会计准则。与原会计准则相比，新会计准则存在较大创新性，既实现了会计信息化，同时在使用范围和财务报告目标方面更加明确。新会计准则与房地产企业税收筹划密切相关的内容主要三点，即存货计价方法、投资性房地产和固定资产计量。新会计准则在存货计价方法上开始转变为加权平均法和先进先出法，原有后进先出法的取消会一定程度地引起房地产企业毛利的波动[1]。在当前市场环境下，如果房地产企业的应对方法不正确，该种计价方法的改变必然会增加房地产企业的一定税负。房地产企业建设周期较长，房地产企业当期损益与存货计价方法关联甚密，当存货后进先出的计价方法受到限制或被取消，与之相关的当期损益也会受到直接影响。在投资性房地产方面的新规定中，指出投资性房地产如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。关 于新会计准则对固定资产计量的规定，也会直接影响到房企涉税状况。

另一方面，新会计准则的一些规定，一定程度上促进了房地产企业税收筹划空间的扩展。这种扩展其一表现在可以对公允价值加以利用进行税收筹划，在公允价值计量模式方面新会计准则做出了许多新规定，将会对房企负债和资产计量产生较大影响，促使房地产损益计算产生相应变化。房地产企业税收筹划空间的扩展，其二表现在可对会计政策加以利用进行税收筹划。房地产企业会计政策在新会计准则中有所增加，不同的会计政策对房地产企业税收筹划效果也会有所区别。除此之外，新会计准则中对一些新业务的提出，也会为房地产企业带来新的业务范围，对房地产企业税收筹划空间也有应拓展。针对很多会计事项，新会计准则均作出了修改，这些修改相对原来会计准则，意味着房地产企业必须转变原来的会计方法。新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制较多，这些会计准则的变化同时也会致使房企税收筹划相应调整当前的操作手段与方式。在新会计准则实施环境下，无论业务核算还是损益方面我国房地产企业都会产生一定变化，而这些将直接对我国房企纳税额度计算产生影响。

二、新会计准则下的房地产企业税收筹划建议

根据新会计准则中的相关变化及其对房地产企业税收筹划产生的影响，房地产企业必须采取相应的对策。我国房地产具有较为特殊的经营环境，而且所面临不确定性因素也比较多，在实施税收筹划过程中，房地产企业随时都会有产生问题的可能性，而且难以做到完全规避风险。因此房地产企业应该做到以下两点：

（一）密切关注税收政策，增强企业风险防范意识

国家政策和社会经济发展过程中，税法会随之加以调整与修正，税收筹划时，房地产企业可依照房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，便于房地产企业有效、及时的制定风险问题解决措施，尽可能降低由于税收政策的变动而给该企业带来的影响。此外，房地产企业还应该对税收筹划中所存在的风险加以充分考虑，对税收筹划方案予以适时调整，以确保房地产企业能够合理制定税收筹划方案。

（二）房地产企业应加强和税务机关的交流与沟通

我国并未严格规定纳税范围，而且税法中也未规定税法行为，税法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地产企业筹划税收的难度，因此，在税收筹划过程中，房地产企业应与税务机关建立良好关系，保持与税务机关的联系和沟通，从而在对一些新业务进行开展时能够得到税务机关的及时认可。同时还能对国家关于税收政策的相关信息尽早获悉，将因政策变动造成的影响减小到最低。另外，房地产企业还应加强对会计基础工作的规范管理[2]。房地产企业的税收筹划必须立足依法纳税观点，根据律法规定设立规范、完整的财务会计报表、账册及凭证。准确、合理的企业会计处理与会计凭证，是顺利实施纳税检查的重要保障。

三、总结

受到房地产企业自身以及外部等多方面因素的影响，可能会导致一定税务筹划风险的出现，不利于全面、有效实施企业税收筹划工作，同时也会影响到房地产企业税收。为此，需要对税务筹划风险的成因和特点等进行分析，并积极的寻找有效措施，以有效管理并控制各种税务筹划风险，保证房地产企业税务筹划工作的顺利开展具有十分重要的现实意义。

参考文献：

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关键词:房地产拆迁补偿款会计税务

房地产企业拆迁补偿款是指房地产企业作为拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。

一、房地产企业拆迁补偿的主要形式

房屋拆迁补偿有产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合三种形式，他们各有特点，在会计和税务处理上也有所区别。

二、会计处理与税务处理

(一)会计处理

1、产权置换的会计处理

房地产企业产权置换的实质是，被拆迁人用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，其实是支付补偿款和出售房屋的两笔经济业务，困此要确认 “拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋的市场完全重置价格计算的金额以计入开发成本中的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同在市场条件下对外销售，应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定销售收入，同时按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本，也就意味着就是公平公正的交易行为。 这适用《企业会计准则第7号――非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理，即借记“开发成本―拆迁补偿费”科目，贷记“应付账款―拆迁补偿费”科目；借记“应付账款―拆迁补偿费”，贷记“主营业务收入”科目。房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理，即借记“主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费”科目，贷记“开发产品”科目。

2、作价补偿业务的会计处理方法

如果被拆迁户选择货币补偿方式，即领取补偿金自己处理居住问题，对房地产企业来说，该补偿支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本，即借记“开发成本（或生产成本）―土地开发(土地征用及拆迁补偿费)”科目，贷记“库存现金、银行存款”科目。

3、产权置换与作价补偿相结合的会计处理

房地产企业以其中一定面积的房屋补偿拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。对于房地产企业来说，从被拆迁户手中取得拆迁房，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿的那部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，由于此时不符合收入确认条件，只能作为往来记作“应付帐款”。回迁房交付使用后，才符合商品销售收入确认条件，才可确认为“主营业务收入”，并转回之前支付货币补偿款时确认的“应付帐款”。

(二)税务处理

1、产权置换的税务处理

房地产企业在拆迁过程中采取的产权置换补偿方式将涉及到营业税、企业所得税、土地增值税等问题：

(1)营业税的处理

根据我国《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）和国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

(2)土地增值税的处理

根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的相关规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

(3)企业所得税的处理

根据《企业所得税法实施条例》和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的相关规定于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 关于计税成本的确定，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。

2、作价补偿的税务处理

作价补偿可以理解为有两种情况，一种情况是按照政府规定标准直接支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。另一种情况是在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额，但以补偿商品房的形式履行协议，这种情况根据《国家税务总局令第六号》第四条规定应认定为债务重组。

3、产权置换与作价补偿相结合的税务处理

房地产企业以其中一定面积的房屋补偿被拆迁人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆迁人，以一定面积的房屋作为补偿方式涉及到营业税、企业所得税与土地增值税等问题，其税务处理与产权置换的税务处理相同。其余部分按照货币补偿方式支付给被拆迁人，这部分支出可以作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中土地成本，可计入土地增值税扣除项目金额 ，并计入企业所得税计税成本扣除。

三、会计处理与税务处理的差异比较

基于上述对房地产企业拆迁补偿形式的会计与税务处理的分析可见，会计与税务处理的差异如下：

（一）成本的确认和计量方面

会计处理：房地产企业从被拆迁户手中取得拆迁房应视同“购买”业务进行会计处理，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿方式的支出部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，最终作为销售成本结转。

税务处理：关于计税成本的确定，房地产企业对补偿的房屋要按公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。按税法规定计征的营业税、土地增值税当拆迁房交付时转入营业税金及附加。

两者差异：产权置换业务会计处理以回迁房的市场价计入开发成本；税务处理以同类开发产品市场公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。

（二）收入的确认和计量方面

会计处理：房地产企业对被拆迁户补偿的房屋应视同“销售”业务进行会计处理，将回迁房以市场价格出售给被拆迁户，在符合商品销售收入确认条件时确认为“主营业务收入”税务处理：营业税对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征，对超出拆迁建筑面积的部分，按市场售价计征；土地增值税对房屋转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定；企业所得税于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

两者差异：会计处理按市场售价确认收入；营业税和土地增值税以成本价确认收入，所得税按视同销售以市场售价确认收入。

四、结论

综上所述，本文首先从房地产企业拆迁补偿形式、会计处理与税务处理进行了分析，并对会计处理与税务处理的差异进行了比较，认为作价补偿业务两者处理都比较明确，而由于产权置换业务的会计处理与税务处理比较特殊，房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房，应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。税务处理方面对补偿面积与拆迁面积相等的部分可以按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征营业税的计税依据；对超出补偿面积的部分按市场售价作为营业税计征依据；对企业所得税按市场销售价格计算。在实际工作中，相信随着市场经济的发展和法制的健全，随着监督体制的不断增强，房地产企业拆迁补偿的核算会越来越来完善。

参考文献: