不动产档案管理范文

导语：如何才能写好一篇不动产档案管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、剖析加强不动产登记档案的必要性

1.加强登记的法律依据

在我国的《物权法》中明确表明，确立不动产所有权和内容的依据关键要靠不动产登记薄。基于不动产登记薄涉及着所有权问题，就显得尤为重要，这就需要专门机关对不登记造薄，形成登记薄专项管理。不动产登记薄要有专门的机关进行永久性管理，如果出现不可抗力或者除外的一些原因导致不动产登记薄损失的情况，专门机关要给予重新建构。另外一旦有不动产纠纷问题存在的事实情况，涉及利害关系人和权利人合法权益的可以到管理不动产登记薄管理的专门机关，针对登记薄上的登记信息和内容提供证件给予查阅或者复印原材料等。由此可见，《物权法》对不动产登记薄的规定为建立不动产登记档案提供了法律依据，也是支持不动产所有者对不动产主张私有财产权利不可侵犯的法律保障。

2.物权登记离不开档案

不动产登记档案是针对不动产物权进行登记申请、管理、查询等一系列活动形成的信息记录，它包括不动产物权的原始信息资源、登记机关就登记信息而形成的材料集合和不动产登记薄。利用不动产登记档案，不动产管理机关可以对不动产产权形成有效的管理，同时也是不动产所有者主张所有权的凭证。一旦没有不动产登记档案存在，物权的管理就处于混乱状态，不动产者的所有权就会受到侵害。因此，不动产登记机关必须充分发挥职责加强对不动产登记档案的完善和管理，有利于营造健康有序的不动产市场秩序。。

3.便民服务离不开档案

国家对不动产登记档案建立和管理，这是行政机关必须履行的职责，更是广大行政机关坚持为人民负责原则的诉求，有利于服务于群众，调和因不动产而形成的各方权益。不动产登记档案的主要作用就在于提供物权依据支持不动产所有权，防止发生纠纷和矛盾，从而对不动产权利人的物权进行保护。由于不动产涉及的领域比较广，这就需要对不动产登记档案建立整套合理性系统和管理体系，以便于行政机关最终彰显维护人民权益的效能。

二、加强不动产登记档案管理的难点和举措

1.在现有的不动产登记档案管理中，存在着因部门整合或者专门管理档案人员调离原有岗位的情况，致使不动产登记管理档案在移交、备案和承接档案过程或者环节出现档案遗漏、混乱无序的状态，这势必不利于档案的管理和查阅，也势必对不动产权利的物权造成潜在的纠纷或者麻烦，最终不利于社会的和谐。

因此，这就需要对不动产登记档案方面建立一整套的管理体系，首先，不动产登记档案的管理阶层，要建立完备的档案移交、查阅和备案制度，为不动产登记档案管理提供制度保障；其次，要分门别类地对不动产登记档案进行整合、对于缺失的之处要加强督促管理人员进行完善；最后，利用互联网信息平台，以现代化管理手段武装不动产登记档案管理，以便于提高管理工作的效率。

2.由于不动产涉及的范围和领域比较广泛，这就使得不动产登记档案工作量大，档案存储管理难度大、档案存储空间小等问题存在，这不但不利于档案保管和管理，而且不利于为不动产所有者提供有效的凭证保护其合法权益，最终可能激发潜在的社会矛盾而破坏和谐稳定的社会秩序。

这就需要使不动产登记档案管理工作要与时俱进，富有时代性和现代性。首先，建立专门性的不动产登记电子档案系统，依靠这个电子系统对不动产登记档案进行管理，从而解决了档案存储和管理问题；其次，加强对不动产登记档案管理人员进行现代化管理技能进行培训，以提高管理人员的专业管理素养和服务于广大人民群众的服务意识，从而使档案管理部门职责真正体现，其威信得到维护，最终为广大不动产权利人的合法权益保驾护航。

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1.1符合时展的整体要求

传统的档案管理工作中，由于工作方式较为落后，工作效率较低，并且随着档案数量的增多，管理工作的难度也呈现出逐渐加大的态势，给事业单位的档案管理工作人员带来了较为沉重的负担。在当前形势下，不动产统一登记档案管理工作的一个目标是储存资料，明确工作目标，优化工作体系。通过深入分析和研究不动产统一登记档案管理，可以将档案管理人员从传统工作中解放出来，将更多的精力放在档案利用与开发上。通过对档案的总结和梳理，可以明确下一步工作方向，并且为主营业务的发展与优化提供建议，实现工作效能总体提升。

1.2有利于提升不动产统一登记档案管理效率

在传统的不动产统一登记档案管理模式下，管理质量较低，档案管理工作受到了较大的限制。档案会占据较大的空间，不动产统一登记档案管理部门在工作的过程中，随着档案数量的不断增加，会产生大量的档案，如果不对其进行深入的研究和分析，从而提升不动产统一登记档案管理质量，会严重影响档案资源的开发与利用。此外，传统的档案管理方式存在明显的不足，在档案资料查询与调取等方面，都要耗费较大的人力物力。所以，通过深入研究不动产统一登记档案管理制度，可以实现管理质量和管理效率的整体提升，从而在保证管理质量的前提下，最大限度地节省人力资源。

2.不动产档案管理的创新路径

2.1提高服务质量

不动产档案的管理主要是为相关人员提供服务，所以在促进不动产档案现代化管理创新路径时，还需要更好地提高服务质量，为此可以参考以下几个方面：第一，将计算机技术和网络技术应用到现代化管理过程中，以此为基础建设不动产档案的自助查询系统，可以使得人们能够利用这一系统更好地查询相关的信息，在降低不动产档案管理人员工作量的同时，也能够为相关人员提供个性化的查询服务；第二，需要对不动产档案管理人员进行相关的培训，使得他们能够熟练地使用计算机等终端设备，可以高效地运用相关的查询技术，更好地提高服务质量。同时，还需要对不动产档案信息进行收集、查询、管理等流程进行不断地优化，从而能够进一步推进不动产档案管理的现代化水平。

2.2加快不动产档案信息化建设进程

2.2.1提高不动产档案管理信息化建设的认知

随着计算机技术、网络技术以及通信技术的快速发展，将这些技术应用于不动产档案管理工作中，利用先进的设备仪器和应用软件实现档案的自动化检索、存储和管理工作，是档案管理发展的必然趋势。不动产档案是社会信息业的重要组成部分，必须树立现代化的管理理念，以满足社会发展的需求。在不动产档案管理中运用现代信息处理技术，势必会提高不动产档案资源开发和利用效率，推动不动产档案管理深化改革和创新，促进档案管理事业信息化水平的提升。

2.2.2推动不动产档案数字化建设进程

不动产档案数字化建设是不动产档案信息化建设的前提和基础。将不动产档案资料予以数字化处理，再利用计算机强大的检索功能进行整编，可以将产权人姓名、房屋地址、房屋面积等不动产信息中的每一个组成要素作为检索点，生成检索工具，从而减轻手工检索的工作量，提高检索的工作效率，为档案资料利用者提供高效、便捷的信息查询服务。

2.3加强对不动产档案的安全管理

对于不动产档案来讲，其安全性的保障也是现代化管理的重要内容，所以为了更好地进行不动产档案现代化管理的创新，必须要加强档案的安全管理。为此可以参考以下几个方面：第一，利用先进的技术，对不动产档案进行安全管理。由于相关的安全技术需要专业的人员进行操作和维护，因此在对不动产档案进行现代化管理的过程中，需要招聘安全方面的专业人员，从而能够更好地加强不动产档案的安全管理；第二，需要加强对不动产档案服务的身份认证功能，建立严格的服务访问安全流程，使得具备相应资格的人员才能够访问不动产档案。防止诈骗及相关纠纷现象的出现，更好地维护不动产档案的安全；第三，要加强对不动产档案管理人员的安全意识培训，使得他们能够加强对信息的安全保护，例如：定期修改密码、不将密码随意放置或者告诉他人等等，从而能够避免由于人为失误造成的不动产档案信息泄露问题。

2.4建立竞争激励机制

竞争激励机制是不动产档案管理部门进行管理创新的重要内容，主要包括管理理念创新、管理方式创新、管理内容创新以及管理功能创新等。从当前不动产档案管理部门运行现状来看，其内部管理效率偏低，究其根本原因在于未形成有效的竞争激励机制，导致管理人员的工作?e极性和创造性不高。所以，不动产档案管理部门应当根据自身发展需要创新激励机制，如用人制度、奖惩制度、收入分配制度等，并将个人工作业绩作为考核的重要内容，使考核评价结果与人员劳动报酬、职位晋升相挂钩，从而有效激发工作人员的潜能。

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1不动产登记档案利用服务的研究背景

在大数据、“互联网+”这样的大环境下，数据的获取和利用方式已经发生了巨大转变，为应对新环境下的新形势，各政府部门纷纷制定相关的政策措施来提升自身的信息服务水平，满足公众的信息需求。由此，不动产登记档案的利用服务工作的重要性不言而喻，不动产登记档案利用服务工作，应该适应“互联网+”、大数据时代不动产登记信息的远程查询和共享数据的新特点和新需要，不断提升不动产登记档案利用服务的水平。

国土部于2014年9月审核通过了“国土资源云”建设总体框架，将以“国土资源云”为基础，加快推进全国不动产统一登记信息平台建设。2015年8月3日，国土资源部下发《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》。建立不动产登记信息管理平台，其目的是为了实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”m。由此还将提供远程?搜?等更加便捷的查询功能，并不断深化和完善现有的数据共享等功能的服务能力，不断满足新的信息服务环境下信息需求的动态性、时效性等新要求。“互联网+不动产登记信息查询服务”理念已经成为我国各级不动产登记档案利用服务工作应注意思考的一种最佳实践思路。可以说，没有信息网络平台的支撑，不动产登记档案利用的质量和效率的提升，就无从谈起。

2不动产登记档案利用服务存在问题的原因

（1）原有基础差异大

在不动产统一登记规定出台之前，主要由国土、林业、农业、海洋等部门进行不动产登记，各部门也有独立的档案登记部门。对于产权的登记、确权、测绘、发证等方面的标准，不同的机构有不同规定，其系统编码和测绘比例也不尽相同。分散的档案管理导致不动产登记档案的不规范，档案管理水平不一致，这种历史遗留问题是造成当前数据整合难度加大的根本原因。

（2）制度不完善

国家和各省市虽已相继出台了关于不动产统一登记的制度和实施办法，但不够全面和完善。由于不动产登记机构的整合，不动产登记档案也需要移交，对于做出移交国家相关规定中没有具体的规定和标准，需要各地方针对本地实际情况制定方案。导致基础好、档案数量少的地方整合、移交相对容易，一些档案数量多、整合难度大的地方执行困难，对统一登记工作的效率影?较大。

（3）利用需求与服务水平的矛盾

随着不动产登记档案的查询量日益增加和利用需求的多样化，需求和服务水平之间的矛盾日益凸显出来。具体表现在两个方面：一是新媒体和新技术给用户获取信息、查询信息和共享信息带来了极大的便利，使信息需求量上涨，信息用户数量增加。二是信息用户的增多给人力有限的传统信息服务带来较大压力，利用者追求高效、便捷、安全的服务，而处于变更调整的不动产登记部门无法提供令使用者完全满意的服务。

3 改进不动产登记档案的利用服务措施

不动产档案管理者是负责不动产档案的收集、整理、保管、鉴定、登记、统计和提供利用的工作人员。加强对不动产管理主体，尤其是对基层档案员的管理，有利于确保不动产档案集约管理工作的具体实施，同时保证档案内容的真实性和准确性。提升基层档案工作者档案管理能力的渠道主要有：

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一、不动产测绘成果的内容

不动产测绘成果作为不动产登记的基础资料，是指在不动产测绘过程中形成的各种数据、信息、图件、成果表、质量检查与验收报告、技术设计与总结以及其他材料等。

不动产测绘成果从测绘分类上主要包括地籍测绘、房产测绘、海籍测绘三大类。地籍测绘成果主要包括地籍测绘成果表文件、成果图文件、SHP数据文件、现场采集数据及软件处理过程数据、图形编绘采用的原始数据等；房产测绘成果主要包括测算依据的图文审批材料、房屋面积测算技术报告、房产平面图集、成果验收书、备案审批材料等；海籍测绘成果主要是指在海籍测绘过程中形成的各类成果表文件、成果图、技术设计与技术总结、图形编绘采用的原始数据等。

二、不动产测绘成果的归档范围

不动产测绘成果作为重要的基础数据，在不动产登记中处于十分重要的地位，不动产测绘的成果测算要严格依据《地籍测绘规范》《房产测量规范》《全球定位系统（GPS）测量规范》等规范要求进行测绘项目的技术设计与总结、控制点的布设、数据的采集、成果的计算以及验收等。这些过程中涉及的各类材料都属于不动产测绘成果档案的归档范围。这些资料的完整归档，对于数据的溯及与跟踪、责任的划分以及开发利用都具有十分重要的意义。具体来说，不动产测绘成果归档的主要内容包括以下几个方面（以新建商品房房产测绘成果归档内容为例）。

1.申请方资料

甲方资料主要是测算依据材料，即开发建设单位提供的各类图文审批材料，主要包括建设立项批文、建设用地规划许可证、国有土地使用证、地名批复、公安座落证明、建设工程规划许可证、建设工程核实合格证、建筑工程竣工验收备案证明书、经批准的总平面图、建筑变更设计图、经规划批准的竣工建筑平面图以及人防工程施工图备案通知书等。

2.测绘单位资料

乙方材料主要是指接受委托的、有资质的测绘单位进行测算的有关资料，主要包括测绘委托书或测绘合同、测绘单位仪器检定证书、测绘从业人员资格证书、测绘项目设计书、测绘项目技术总结、房屋面积测算技术报告书、测绘技术总结、房屋外业技术测量草图、测绘生产的控制点等基础资料、测绘成果检查报告、共有部分建筑面积分摊说明书、分摊彩图以及分摊协议等。

3.备案审批材料

备案审批材料主要指房屋登记主管部门根据开发建设方提供的材料进行备案过程中生成的材料，主要包括房产测绘成果备案申请表、房产测绘成果备案审批表、现场复核记录、备案核准通知书等。

上述提到的材料应提供相应的电子版数据以供保存和档案利用，同时房屋面积计算成果和相应的图形成果应符合当地不动产登记部门的要求。

地籍测绘与海籍测绘成果的归档内容总体类似房产测绘成果归档内容。

三、不动产测绘成果的数据整合

不动产测绘成果的数据整合主要是将地籍测绘成果数据与房产测绘成果数据通过一定的规则建立对应关系，进而实现以图管档、以图查档、房地一体、图档合一的一体化管理。考虑到海籍测绘成果的相对独立性和局部性，对其数据整合，本文暂不讨论。

不动产测绘成果中的地籍测绘成果，目前主要采用地理坐标作为基础编码，并与土地权属登记建立了相应的关联，多数地区也建立了相应的数据库管理系统，为不动产测绘成果的整合以及未来的不动产登记提供了统一的基础。而房产测绘成果数据却没有较为统一的模式，这就对房地数据的整合产生了不利影响。目前，房产测绘成果主要采用年份加流水号的管理模式，或以房地号管理的模式进行管理，并与房屋产权产籍系统建立了相应的对应关系。在房屋产权产籍系统中，房屋编码又有4种编码方式，分别是坐标法、分幅法、分宗法和竣工时间法。在与地籍测绘成果进行整合的过程中，坐标法最为简便，其余3种还需采用更进一步的处理。

1.分幅法

可以通过反算分幅图的西南角坐标，从而与分幅范围的地籍测绘成果建立相应的关联关系，即首先通过对主要建筑物采用图形匹配算法进行初次匹配，然后再通过幢号、地名等进行二次匹配和一定的人机交互，建立建筑物之间一一对应的关系，从而完成不动产测绘成果的数据整合。

2.分宗法

可以根据其房产分区的位置进行首次的地理坐标反算，进行初步定位，然后根据主要建筑物采用图形匹配算法进行二次匹配，最后再根据地名、路名等进行三次匹配并进行一定的人机交互，从而完成不动产测绘成果的数据整合。

3.竣工时间法

首先通过对具有显著特征或者重要的建筑物进行现场定位，确定坐标，然后类似分宗法进行处理，从而完成不动产测绘成果的数据整合。

房地测绘成果数据的整合，需要具有强大的空间处理和图形处理系统的支持。目前，GIS系统是基于空间地理位置且具有强大空间处理和图形处理的综合性信息系统，开发基于GIS的不动产测绘成果整合与管理系统将对不动产测绘成果的整合具有十分重要的促进作用。更进一步，不动产测绘成果的整合也将为不动产登记系统的整合提供统一的空间位置基础，因此将这种基于地理空间位置的不动产测绘成果整合管理系统纳入到不动产统一登记的管理信息系统中是十分必要的，也是可行的（见图1）。

四、不动产测绘成果的数字化管理

不动产测绘成果作为不动产档案的重要组成部分，对内、对外利用的深度、广度随着不动产统一登记的不断深入而更加频繁，这对档案的管理与保护、服务与利用提出了更高的要求，也极大地提高了档案工作人员的工作强度。开展不动产测绘成果的数字化扫描与管理是十分必要的。

目前，不少房地产档案馆与地籍测绘成果都已经进行了数字化扫描工作或具有数字化成果，将数字化的各类成果进行整合将是不动产统一登记机构的重点工作。不动产档案数据的整合，将依赖于不动产测绘成果的整合。在基于不动产测绘成果整合的基础上，不动产档案的整合将十分便利迅速，其整合方式势必以地理空间位置为基准。按照《中华人民共和国档案法》《电子文件归档与管理规范》等要求进行电子数据的整理与归档，进而建立和实现以图管档、以图查档、房地一体、图档合一的不动产档案管理体系。

五、不动产测绘成果的服务利用

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据调查，各地的不动产登记局基本上都隶属于当地国土部门，不动产登记中心的形式主要有以下四种模式。

一是隶属于政府办成立不动产登记中心，脱离住建与国土两家的直管，以原有架构齐全的房屋登记中心为基础，归并涉及不动产登记的其他机构。此种模式职能较全，往往涵盖了原有房屋登记机构的管理职能及所有登记机构的登记职能，适合登记水平较发达的地区。

二是在国土局下设不动产登记中心，但只是设立发证平台，涉及各机构的登记与管理模式不变，只是通过信息数据归集到不动产登记中心，实现由不动产登记中心负责登记发证的过渡模式。此种模式属于过渡模式，但在法规和顶层设计还未完善的情况下，不失为一种好的模式，短期内对软件的投入少，业务衔接变动少，在转型期平稳过渡，待时机成熟时再顺利转型到完善的不动产登记模式。

三是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的其他登记机构成建制划转到不动产登记中心。此种模式难度大，涉及其他部门的其他管理职能难以剥离与落实。

四是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的房屋登记、林权登记等登记职能划转到不动产登记中心，相应的人员与登记资料随之划转。此种模式最具普遍性，主要按照两部委的文件精神，但因涉及职能剥离，特别是房屋登记与交易产权管理的职能剥离边界不太清晰，且涉及的剥离后工作机制问题太多，没有很成熟转型的代表模式与代表地区，各地自行协调解决。

以上四种代表模式各有千秋，当然还有其他更有特色的作法。本文仅以南平市建阳区为例，就最具普遍性的第四种模式――不动产登记与房屋交易产权管理剥离方式工作中应考虑的几个问题进行交流探讨。笔者认为，在实施整合前，应当明确以下几方面的内容，做好两机构间对接的准备，方可全面实施不动产统一登记工作与房屋交易管理工作。

一、建立数据共享实时互通机制

1.必要性与重要性

《不动产登记暂行条例 》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十六条规定，不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。

在今年5月25日召开的国际大数据产业博览会上提出，大数据被誉为新时代的钻石矿，政府就要在其中发挥作用，打破信息孤岛。目前信息资源80%掌握在政府部门手中，除涉及隐私之外，其他信息都应该向公众和社会开放。这不是第一次喊话政府数据开放。2014年，大数据写入政府工作报告。2015年，表示，数据是基础性资源，也是重要生产力。这一年也是政府数据开放政策密集年，包括《促进大数据发展行动纲要》等涉及大数据开放和产业发展的顶层设计方案。“开着宝马吃低保”“开着宝马购经适房”，这些令人发指的不诚信现象之所以屡禁不绝，一个重要原因就是部门之间存在着信息壁垒。尽管我国银行、工商、税务、海关等都建立了相关信息平台，但部门之间难以共享。

因此，新形式下的不动产登记与房屋交易产权管理之间应当打破信息壁垒，依法实现信息实时互通共享机制。

2.数据共享的具体要求

不动产登记中心与房屋交易管理机构应建立共享机制并实现数据实时互通。不动产登记中心应将不动产登记信息（含空间信息）、限制信息实时传送到房屋交易管理机构，房屋交易管理机构依送达的数据进行相应信息的归集。房屋交易管理机构应将楼盘信息、交易信息实时传送到不动产登记中心，不动产登记中心依提取送达的数据进行登记。

一是数据共享的日志问题。房屋交易管理与不动产登记紧密相联，对数据共享的实时性、有效性、安全性上均有很高要求，两方均应建立安全有效的数据共享日志，以便厘清责任。

二是数据共享的网络问题。由于房屋交易管理机构合同网上签约备案等系统均要求互联网访问使用，而不动产登记系统通常运行在局域网或者政务内网，数据如何共享，不动产登记中心应提前考虑。建议可以考虑专用光缆连接互通方式或是通过网闸等设备过渡。

三是数据共享的时效性问题。受理的登记业务保存后，不动产登记中心应同时将数据进行推送，若不动产登记记载登记簿后方才共享数据给房屋交易管理机构，将可能存在时间差，导致交易纠纷的发生。登簿后的有效数据再行推送以更新最终的限制状态。

四是数据共享的准确性问题。若数据共享仅仅是将不动产登记数据写入共享前置库，将导致房屋交易管理机构在获取最新的登记数据时需花费大量时间精力。应该在将不动产登记数据写入前置库时，通过技术手段通知房屋交易管理机构具体需要更新的登记数据索引，以便房屋交易管理机构及时更新数据。房屋交易管理机构的交易数据推送要求相同。

二、历史档案、登记簿及电子数据的管理与利用

在实现登记与交易机构数据共享互通的基础上，要考虑如何管理和利用历史档案的问题。依照国土资源部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国资发〔2015〕90号）文件精神，房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。原始房屋登记档案中包含交易管理与产权管理及登记的内容，无法分割清楚，原始档案不作移交，移交内容为房屋登记簿的相关数据信息。房屋登记簿作为登记结果信息进行移交，房屋登记簿由不动产登记机构管理，房产交易、产权管理资料由房屋交易管理机构管理。移交之前的房屋登记相应诉讼由房屋交易管理机构负责；移交后新受理不动产登记的相应诉讼由不动产登记中心负责。

为保证登记工作的延续性，在实践中各地历史档案、数据的管理利用主要有以下三种模式：

第一，依两部委文件精神，历史档案仍由房屋交易管理机构保管，房屋登记簿及相应的电子档案、图库复制一份移交给不动产登记中心。

第二，历史档案、房屋登记簿及相应的电子档案、图库全部移交给不动产登记中心，房屋交易管理机构保留电子成果。

第三，历史档案移交到政府下设的档案局统一保管，不动产登记中心和房屋交易管理机构都可以利用，房屋登记簿和电子档案、图库等资料由档案局、不动产登记中心、房屋交易管理机构各备份一份，以保证各部门日常的管理需要。

三种模式各有特色，主要还是看当地具体的情况，如果当地档案局管理规范，笔者最支持第三种档案管理模式。

房屋登记簿等信息交接后，有关登记信息的相应查询服务由不动产登记中心负责；有关合同备案、预售许可等信息的相应查询服务由房屋交易管理部门负责。个人住房信息证明（首套房、首购房）由房屋交易管理机构出具。

不动产登记中心与房屋交易管理机构应当建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度，以保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行。

三、无缝对接查封工作

因协助司法部门的查封工作责任重大，在剥离过程中一直困扰着各地同行。该如何理顺不动产登记机构与房屋交易管理机构对涉及房产的查封工作，笔者认为可按以下思路进行分工：

涉及已进行登记类的查封及预查封由不动产登记中心负责，涉及开发企业的预售许可后未售部分及购房人合同备案后尚未办理预告登记的预查封由房屋交易管理机构负责。房屋交易管理机构受理的预查封数据实时推送给不动产登记中心，等同于不动产登记中心受理的预查封效力，在具备转本登记条件不动产登记中心受理相应业务时应办理正式查封，并通知房屋交易管理机构解除预查封。不动产登记中心受理的查封及预查封信息实时推送给房屋交易管理机构，买卖合同网上签约备案系统完全按照不动产登记中心提供的不动产单元限制状态（是否抵押、是否查封）进行网上签约限制。

四、楼盘表建立

楼盘表是描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据、交易数据等其他相关数据相关联的数据组织方式。根据一个物业中每栋楼的房屋总套数以及具体的限制及历史记载情况来显示该栋楼中每个最小基本单元的真实情况。最早来源于开发企业的楼盘销控表，后延伸使用到登记领域。在涉及房屋的登记与交易管理系统中，楼盘表是一种重要的关联管理手段，主要分为商品房项目楼盘表和非商品房项目楼盘表。

那么，在管理与登记分立的机制下，应如何做好楼盘表的建立工作呢？笔者认为，考虑到商品房项目楼盘的复杂性，且前期的预售许可、合同备案数据较多，商品房项目楼盘表的建立应由房屋交易管理机构负责，房屋交易管理机构将预售的项目、在建建筑物抵押的项目楼盘表建立完毕后推送给不动产登记中心。涉及商品房项目楼盘变更的相应业务，应由房屋交易管理机构先进行楼盘数据变更后，不动产登记中心再行受理相应登记业务。如存在有在建建筑物抵押、预查封等涉及楼盘变更的数据，房屋交易管理机构应实时将数据推送到不动产登记中心。非商品房项目楼盘表由不动产登记中心负责，需确保新建楼盘房屋可与交易管理系统楼盘房屋数据共享，保持登记、限制、交易信息的一致性。

五、测绘审核的必要性

《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》均未提及不动产测量成果需要测绘审核的内容，较多地区不动产登记机构在流程设置及业务指南中未明确只提供具备资质的测绘机构提供的测绘成果是否可直接用于产权登记。那么在当前不动产统一登记的大形势下，用于产权登记的测绘成果是否需要测绘审核呢？

建设部、国家测绘局2000年出台的《房产测绘管理办法》规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。出台的背景是在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》运行后，各地房地产开发项目涉及的面积纠纷案不断涌出，经过不断的完善之后，于2000年才陆续出台了《房产测绘管理办法》《房产测绘规范》等系列规范房产测绘，明确行政机构的审核职能，解决了许多的面积纷争问题。

在当前去库存、稳市场的情形下，购房人相对不容易；购房人签约时间大多在预售阶段，到实际交房时间跨度长；随着行业的发展，房地产开发项目的设计越来越复杂，多种功能、用途交杂，涉及公共分摊部分有些又不是太明确；老百姓不仅对自己取得的不动产权利证书记载的面积十分关注，甚至对记载于登记簿的公共部分的权利范围与面积也十分关注。因此，由于面积的复杂性，涉及利益大，建议各地不动产登记机构应慎重取消测绘审核环节，特别是针对复杂的商品房项目，不宜将有资质的测绘机构提供的测绘成果直接用于产权登记，应经测绘审核后方可用于产权登记。

前置于不动产登记的测绘审核是住建部门以备案方式出具还是不动产登记中心内部设置的测绘审核职能，以何种方式进行审核不重要，重要的是应当通过测绘审核这个环节方可将中介机构出具的测绘报告用于不动产登记。至于以何种方式，由当地政府自行确定即可。

六、其他必要的关联

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一、规范业务审查原则

“村改居”地区地籍调查、权属登记以及对超占土地超建建筑处理的技术标准，应与一般城镇私房土地房屋权属登记一致；“村改居”地区土地房屋的权属来源，应充分参考农村土地房屋登记的有关规定予以认可。

二、规范各部门的职责与分工

明确交接时点和各部门的职责分工，避免在业务交接过程中出现推诿扯皮或者多方办理的情形。

三、规范业务数据、业务档案的交接

分局及辖区国土资源所应在规定的期限内，将“村改区”地区范围内已办理抵押登记、异议登记、预告登记、查封登记等除产权登记以外的各类登记业务档案资料原件，整理造册后统一移交给交易登记中心，自留复印件，并将相关土地房屋的登记信息（包括有效的权证信息、抵押登记、异议登记、预告登记、查封登记以及已注销的历史权证信息等）与土地房屋坐落相对应制作为文档并加盖印章后提供给交易登记中心。分局及辖区国土资源所应在规定的期限内将分局保存的“村改居”地区已颁发权属证书的产权登记档案扫描入库，并提供各相关测绘数据形成数据包，移交交易登记中心补建楼盘表，档案管理部门应及时将档案资料上传到电子档案系统，以供交易登记中心办理相关业务时查询、利用。

四、规范业务办理流程

“村改居”地区按照城镇土地房屋权属登记有关规定由交易登记中心受理登记申请，分为以下三种情况办理。

（一）尚未办理权属登记，或者早期仅办理土地或者房屋单证的，应先办理土地房屋初始登记，由交易登记中心按照城镇土地房屋权属管理的相关规定进行登记。

（二）1997年9月1日《厦门市土地房屋权属登记管理规定》施行后申领集体土地使用权证书和农村房屋所有权证书的，不需要重新进行调查，可根据原登记信息直接将土地性质变更为“国有土地”进行配图及权属登记。

档案信息不全、原办证信息明显错误或1997年9月1日《厦门市土地房屋权属登记管理规定》施行前申领集体土地使用权证书和房屋所有权证书的，应重新按照城镇土地房屋权属的管理规定办理调查及登记。

（三）已经取得城镇土地房屋权属证书的，办理换证或者转移、变更、抵押等登记业务时，仍由交易登记中心按照城镇土地房屋权属的管理规定办理。

五、根据不同地区的历史情况规范申请材料

（一）同安区、翔安区以外“村改居”地区，申请人提交下列文件或证照之一，视为提交了符合土地权属来源证明及房屋批准建造的有效文件或证照。

1.历届县（区）以上人民政府颁发的土地房屋所有权证。

2.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前，县（区）、镇（公社）人民政府的批建文件。

3.历届县（区）以上人民政府土地管理部门核发的厦门市乡村建房宅基地许可证、厦门市集体土地建设用地使用证（临时）、厦门市村镇个人建房用地临时凭据、厦门市村镇个人建房许可证、厦门市乡村企事业用地许可证。

4.提交县（区）级以上人民政府建设行政主管部门核发的福建省村镇建设许可证、福建省村镇个人住宅建设许可证或建设工程规划许可证的，还应提交用地批准手续。

5.经生效法律文书确认已绝卖的典契。

（二）同安区、翔安区“村改居”地区，申请人提交下列文件或证照之一，视为提交了符合土地权属来源证明及房屋批准建造的有效文件或证照。

1.时期颁发的土地房产所有证、买卖契证，或原土地管理部门颁发的土地使用权证书及财政部门或原房产管理部门颁发的房屋所有权证。

2.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前，生产大队的建房批准手续；1982年2月14日至1987年1月1日《土地管理法》实施之前，乡、镇（公社）人民政府或县建设局（建委）的建房批准手续。

以上批准手续已换领乡村建房宅基地许可证的，以许可证记载内容为权属登记依据。

3.1987年1月1日至1999年1月1日新《土地管理法》实施之前，乡、镇（公社）人民政府或县土地局的用地批准手续及县建设局的建筑批准手续。

4.1999年1月1日以后，区（县）政府用地批准手续及区建设局建筑批建手续。

5.经生效法律文书确认已绝卖的典契。

六、规范历史遗留问题的解决办法

对于已办理土地单证但无法提供批准建房手续或已办理房屋单证但无法提供用地批准手续的，若房屋建成年份在1988年9月16日之前，可参照《厦门市人民政府关于土地房屋确权发证有关问题的批复》《厦门市人民政府办公厅关于土地房屋确权发证补交城市基础设施配套费有关事项的批复》等文件规定，由登记申请人根据权属来源材料欠缺情况出具自建申请表和土地权属来源具结书，并经村（居）委会、街道办事处（或镇政府）证明。对于此类业务，登记机构应就登记事项进行公告，公告事项应当由登记机构在本市公开发行的报刊刊登，公告期为15天（自见报之日起计算），期满无异议或异议不成立的予以办理权属登记。

七、规范遗失补证的办理流程

申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交由原发文（发证）单位或存档单位证明与原件核对无异的复印件。权证遗失的，申请人应在本市公开发行的报刊上刊登遗失声明，声明满30日无异议或异议不成立的，方可申请办理遗失补证。

八、规范原权证有注记情形的处理方式

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一、深刻认识房屋交易和不动产（房屋）登记的关系，要高度重视房屋交易与不动产登记的有效衔接

不动产统一登记改革的主要目的是：“实行一站式服务，减少办证环节，方便企业和群众”。房屋交易是不动产（转移、抵押）登记的起因，不动产登记又是房屋交易的结果，房屋交易监管能降低不动产登记的风险，而通过不动产登记明晰产权才能保障房屋交易安全。房屋的转移、抵押登记是不动产登记中最频繁、工作量最大的工作，房屋交易和不动产登记是紧密相连、一站式服务的上下环节。房屋是城乡居民最重要的不动产，房屋交易和登记能否做到便民、安全、高效，与人民群众利益密切相关，直接关系着人民群众对政府机关的评价和影响，也是检验改革成败的主要标准。

回顾我国房屋交易和房屋登记的发展历程，是先有房屋交易后有房屋的权属登记。为维护房地产市场秩序，保护交易安全，各地于上世纪80年代中期先后成立了房屋交易管理机构和房屋权属登记机构。由于房屋交易管理和房屋权属登记管理机构分设，群众办事不方便，于2000年住建部倡导房屋交易登记一体化管理，全国各地陆续将两个机构合并成立房屋交易和登记中心，真正实现了“一站式”服务。这些历史的经验总结应吸取和借鉴。

二、房屋交易管理机构和不动产登记机构的设置要结合当地实际，充分利用现有资源，最大限度地方便群众，减少两个机构间的协调困难

建议采用以下两种模式：

第一，房屋交易不动产登记机构一体化，即一个机构负责房屋交易和不动产登记。党政、人事管理直接隶属市（县）人民政府，房屋交易管理业务接受住建（房产管理）部门的指导监管，不动产登记业务接受国土部门的指导监管，按时完成住建（房产管理）和国土部门下达的各项任务。

第二，房屋交易和不动产登记机构分设者，房屋交易隶属住建（房产管理）部门，不动产登记隶属国土部门。两个机构在一个办事大厅，设立房屋交易不动产登记综合服务窗口，做到“一站式”服务。即群众一次性申请，两个机构所需资料一次性收齐，一次录入（扫描）信息共享，然后分别审核，资料内部转递（分拣、建档），一次性收费，一次性发放不动产权证，房屋交易申请资料和不动产登记申请资料分别归档。

三、只有做到房屋交易登记信息适时共享，才能降低房屋交易登记机构分设所带来的风险

房屋交易登记机构已经分设且没有在一个办事大厅设立综合窗口的，为方便群众办事，防范交易登记风险，一定要做到房屋交易、不动产登记信息适时共享。如果不能适时查阅住建（房产管理）部门的楼盘表，不能随时查阅登记机构的登记簿，就不能确定房屋的权属、抵押、限制状况，就有可能出现房屋重复买卖、重复抵押，将已抵押、查封的房产进行转让，不能上市交易或购买的房产被上市交易或购买，影响房地产市场的调控，造成房地产市场秩序的混乱，甚至引发法律诉讼和国家赔偿。

四、机构分设者，房屋面积管理和土地面积管理仍由房产、国土部门各司其职，互相配合

房屋面积管理仍由房产部门负责的理由如下：一是中编办文件规定房屋产权管理仍由住建部门负责，房屋面积是房屋产权管理的一个重要内容，也是建立个人住房信息系统不可缺少的组成部分，国土资发 〔2015〕90号两部委文件已对该问题有明确界定；二是房产部门有《房产测量规范》和政策法规，有专业的房产测绘队伍；三是为加强房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保护购房人的合法权益，减少房屋合同面积与实得面积纠纷，在核发商品房预售许可证、签订购房合同前要进行房屋面积预测算并记载楼盘表；四是在房屋交易登记的前期工作环节确定房屋面积，且谁测绘谁负责，可有效防止因交易面积和登记面积差异引起的矛盾；五是国土部门有土地测绘的政策法规和专业队伍，房产测绘和土地测绘政策性、专业性非常强，暂时还不能兼容。

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关键词：基本建设财务档案;保管期限;问题;探讨

基本建设会计档案（以下简称档案）是基本建设项目投资使用和项目产值的真实的原始记录。就企业而言，基本建设档案是固定资产（不动产）的原始凭据。在市场经济体制下，社会经济的发展，促进了企业的发展。同时，随着岁月推移，企业固定资产原值产生了增长速度较快的特点。在改革开放三十多年来，这种市场特点越来越明显。本人认为企业的此类档案应当适应经济发展实际情况和企业长远发展的根本利益。档案定期保管，造成基本建设项目投资的会计档案过早销毁，弊多利少。因此，应当由定期保管改为永久保管。其理由如下：

一、基本建设财务档案管理的特征及作用

档案管理工作按基本性质来说，是综合了管理性、服务性、政治性三种性质的工作。财务档案是一种在财务核算活动中形成的、具有一定保存价值的会计记录，各种财务记录都是经济活动的生动记录和客观写照。对财务档案的重视程度如何，也反映了有关单位经济秩序是否正常和合法。财务档案在保证一个单位的正常工作秩序、生产秩序和科研秩序等方面，具有十分重要的利用价值。如：信息保障作用、维系管理作用、监督检查作用、经济历史研究作用、凭证、查考作用等。财务档案管理工作是行政事业单位管理工作的重要组成部分，是其有效开展各项工作和活动的基础，对事业单位的发展起着不容忽视的作用。

二、不利于发挥档案无可替代的作用

企业单位的财务档案是其进行经济活动的最原始的记录和最真实的反映，是其有效开展各项工作和活动的基础，是各单位的最重要的档案之一，也是为以后出现纠纷和解决纠纷所储备的主要凭证。按照《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等有关规定和档案管理惯例，凭证、账簿档案均为定期（涉外的永久）。其中，凭证保管期限15年，账簿保管期限25年。这种规定、惯例，对于经营成本管理的一般科目，十分必要，也十分合理、无可非议。但是，对于涉及企业产业产权的档案（关系到企业合法权益），定期保管期限实在是太短太短。事实证明，在维护企业的合法权益如：解决土地纠纷中，凭一张土地使用费、青苗补偿费等交款凭证，就可以决定土地使用权属;配套设施费等缴费凭证，就可以解决房屋产权的归属;凭一份付款凭证，就可以化解一项经济纠纷。与建设项目档案配合使用，将会为解决企业产业产权、经济、技术、土地等各种纠纷提供有力证据，产生更佳效果。2002年在公司改制期间，为明晰资产，需要办理公司的公用住房的房屋产权证。由于公司始建于1987年，如果补办产权证需要交纳600余万元的城市建筑配套费，经查阅当年的办理施工执照时的缴费凭证，此笔费用在当年已交清，避免了重复缴费，顺利完成了房屋产权证的办理。因此，企业的基本建设会计档案具有无可替代的重要作用。

三、原保管期限不能体现档案的长远价值

保管期限是体现档案价值的唯一标准。按照国档发[1988]4 号《基本建设项目档案材料管理暂行规定》等国家有关规定，基本建设项目档案保管期限表中，投资业主方保存的档案绝大多数是永久保管，特别是基本建设档案部分基本为永久保管，少数档案长期保管，极少数档案短期保管，短期保管的档案最少也要保存15年。而涉及企业产业产权、固定资产原始凭证的会计档案（含凭证、账簿、财务报表），保管期限却如此之短，与社会发展不对等，与企业管理不适应，不能真正体现档案的长远价值。

四、失去了固定资产增值的原始依据

众所周知，市场经济促使经济发展，也促使固定资产增值。近几年，固定资产增值速度更快。按照经济规律，原值和经济增长系数因素，就等于现值。而基本建设会计档案就是原值的原始依据。基本建设项目决算却是二次“产品”，只能作为参考，不能作为原始依据。

五、不利于资产收购、转让

档案定期保管、过早销毁，失去有效的原始依据，将会造成固定资产价值评估失真、失准，给体制改革（收购、转让、兼并、分立等）带来诸多不利因素。

六、不利于保护“孤本”档案

基本建设会计档案是企业独有的宝贵财富，没有副本。常言道：“判处死刑，手下留情”。由于对企业档案的特点、价值、作用缺乏足够的认识，特别是对市场经济下的企业档案，往往以计划经济的模式，办理市场经济的事情，以行政会计档案管理办法，对待企业会计档案管理业务。现行的《企业会计档案归档范围和保管期限表》仍然保留着计划经济的烙印。参考某些外资企业、集体企业、个体企业，属于固定资产投资的会计档案，无论是哪种保管期限，都无限延长保管。甚至于不敢销毁，也不能销毁。

七、保管期限原则不统一

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摘 要： 文章介绍房产档案现代化管理的意义，分析房产档案现代化管理的实现，提出房产档案数字化运用的新设想。

关键词： 房产档案；管理；信息；检索

引言

随着计算机技术和网络信息系统的发展，现代化的管理手段以计算机网络系统为平台，采用数字化的管理方式，使管理水平不断提高。目前，在档案管理中基本已实现了数字化处理，将实物档案通过扫描或照相技术转换为电子档案，电子档案的形成提升了档案利用的效率和途径。房产档案是专业性的部门档案，较普通档案有其特殊性。我们在管理工作中结合其特点，进一步利用数字化信息技术，使房产档案的管理工作再上一个新台阶。

1、房产档案现代化管理的意义

科学技术的不断发展档案内容的日趋多样档案载体的不断丰富以及计算机、多媒体等技术的广泛应用使传统档案工作的管理模式和管理手段已不能适应时展的需求要充分利用计算机等现代化手段的技术优势提高房产档案管理的工作效率使得信息的检索、存储以及管理更加的简单、方便房产档案作用一个重要的社会信息资源是城市发展建设的重要资料管理好房产档案将有助于城市的快速发展而且通过现代化手段来对房产档案进行管理河以大幅度的降低工作人员的工作量提高房产信息资源的利用效率满足经济和社会的发展要求通过建立现代化房产档案管理可以提高房产档案的管理水平提高房产档案的服务质量。

2、房产档案现代化管理的实现

现代化条件下的档案工作比传统的档案更需要标准化和规范化启需要有统一的档案信息采集标准统一与规范的数据类型，主要包括电子文件归档和电子档案管理。

2.1提高服务质量

房产档案现代化运用了现代科学技术手段与方法，实现了房产档案管理优化的目的因此，房产档案现代化将计算机技术作为核心、引入了信息处理技术以及数据库技术通过这样的方式使房产档案管理工作能够以信息技术作为基础开展数字化管理房产档案的管理要以信息技术为基础实行高效率的数字化管理，并且要提高房产档案管理工作的适应能力，满足快速发展的经济社会需求通过对网络和计算机相关技术的合理运用，可以提高房产档案工作中的各项工作的效率使得信息的收集、查询、管理变得更加的快捷，而且数据的准确性可以得到保证推进房产档案管理的现代化水平将大幅度提高房产档案资源使用效率提高房产档案管理的服务质量

2.2构建信息数据库

在房产档案管理现代化实现过程中，技术信息数据库的构建是实现工作的难点与工作的重点这项工作的实施需要较大的工作量与细致度作为基础通过技术手段将传统档案信息录入数据库而且录入过程要注重信息的准确性这项工作的开展在现代图像识别技术应用中得到了简化采用稳定的、易于拓展与维护的硬件基础实现房产档案管理的现代化要对原有的纸质档案进行相关的拍照处理，以图片的形式加以保存，并且要保证其内容的准确、清晰这样一来大幅度的提高了档案管理的工作效率，降低了工作量，并且使得房产档案的信息更加的准确可靠通过对现代科技的熟练运用档案管理的工作将变得更加的简单、方便、高效另一方面档案的备份和保存也将变得更加的有效率，同时房产档案信息的安全也可以得到进一步的保证。

2.3构建检索途径以及安全系统

房产档案管理现代化是一项长期的、需要分步骤进行的工作在注重基础数字化房产档案管理的基础上，应将数字化房产档案信息进行网络应用通过对互联网技术的熟练运用房产档案的信息查询将变得更加的简单、准确从而提高房产档案管理的工作效率满足经济社会的发展要求查询效率得到大幅度的提高查询方式更加的方便灵活并且保证房产档案的相关信息真实、有效、可靠只要给出一定的检索点便可以迅速、准确的查询出相关的房产档案信息极大程度的避免了纠纷以及诈骗等情况的发生使得房产信息的安全得到保证肚会的和谐稳定得到保证。

2.3提高人员素质

房产档案管理现代化作为一项系统的、需要不断完善与扩充的过程，其对人员素质要求较高不仅要求现代房产档案管理人员具有较高的档案管理专业知识与房产档案信息管理知识，还要求房产档案管理人员能够根据现代房产档案管理信息化数字化要求具有较高的计算机应用水平。提高房产档案管理的现代化水平，需要从管理工作人员的素质出发在实际工作中，人起到了基础性、关键性的作用只有工作人员的素质得到提高，房产档案工作的效率以及服务质量才能得到保证。所以在日常工作中要加强对管理工作人员相关的业务培训，以及责任和服务意识方面的培养，以此使得房产档案管理工作更好的满足现代化管理要求，保证房产档案的各项工作顺利展开。通常来讲培训分为两个方面，一个是专业技能上的培训，另一个是综合素质的培训，两者缺一不可要全面综合的提高房a档案管理工作人员的素质和能力，保证房产档案现代化管理的顺利实施。

3、运用地理信息系统（GIS）的设想

地理信息系统（Geographic Information System）是由电子计算机网络系统所支撑的，对地理环境信息进行采集、存储、检索、分析和显示的综合性技术系统。地理信息系统技术为房产档案管理打开了一个崭新的管理视角，它不是单纯意义上计算机技术和测绘技术在房产管理中的运用，而是以 GIS 技术为基础构建房产信息化管理，并在房产档案的管理中加以灵活运用。 建立“以图查房，以图管档”的新型管理模式，将房屋测绘数据、楼盘信息与现有的房产档案信息数据进行一一对应。实现房产业务数据、房屋档案数据与房地产平面图之间相互关联的“图档一体化”管理，使房产登记管理及房产档案管理转为以图形管理为核心的模式。房产档案管理由原来的单一管理模式，转化为三维一体的综合管理方式，为不动产统一登记提供了新的思路。

实际工作中，房屋的交易与变更比较频繁，业务数据系统和档案信息系统要保证及时、同步的更新。如果相关的房屋信息没有及时更新，造成房屋基本信息不准确，会影响房屋的下一次交易。特别是拆除的房屋，如果信息与档案的脱节，导致审核人员无法确定该房屋的真实状态，就要进行实地查看，不仅给工作带来不必要的麻烦，还会降低案卷查全率。应用房产GIS数据整合，通过对房屋定位、楼盘表关联查询，可以很快地调出房屋的权属信息和自然状况，把每个房屋的坐标、权利属性、自然属性关联在一起，形成完整、准确、全面的房屋基本信息。

由于房产GIS技术将房屋图形系统、楼盘表数据与档案数据进行整合，只要房屋发生变更，系统就会将这三块数据同时更新，实现各业务模块信息数据的无缝对接，形成统一的信息管理模式，实物档案也能及时修改。就操作上看，在一个系统中可查询房屋的备案、登记、抵押、查封等各类信息和房屋交易状态，减少工作环节，提高效率，更有利于疑难问题的解决。引入GIS技术，还有利于各种档案信息的统计查询，为拆迁、住房保障等工作提供强大的基础数据。

4房产档案数字化运用的新设想

实现档案数字化管理的基础上，可以利用I务数据与档案数据之间的关联，依托GIS开发房产档案的多样化查询。

4.1各项房屋基本信息的查询

工作人员在GIS电子地图上指到某一幢房屋，就可获取该幢房屋的面积、层次、结构、建筑年代等基本信息，也可查到该幢房屋的户数、产权人和共有情况等产权基本信息。反之，也可以根据产权人的姓名、房屋坐落和房产证号等查询到对应的电子地图上某房屋的具置和周围配套设施等。商品房还可以根据预售许可证号或商品房备案合同编号，查询楼盘的所在位置、预销售信息等。此外，还可以将房屋的限制状况，如法院查封、行政限制、拆迁冻结等信息进行绑定。工作人员只要进入电子地图管理系统，就可以获取该房屋的所有信息，提高档案的管理和利用效率。

4.2强化电子地图上的数据统计功能

在大数据时代，各行各业都在广泛运用GIS这一新兴技术。房产档案管理也可以通过对各类房屋数据的整合，强化房屋基本状况信息的统计功能。如在电子地图上划定相应范围，可提供该范围内所有房屋的基本数据和统计，并对统计结果进行打印输出。利用这些功能对一个物业小区范围内的房屋情况进行统计，在此基础上对房屋的冻结查封限制、物业管理、拆迁管理等内容进行查询统计。通过GIS与房产档案信息数据的结合，实现查询和统计的一体化便捷操作。

5、结束语

随着产业信息化的不断发展，房产档案管理的信息化成为了信息发展的趋势启满足了社会发展的需要也是保证房地产业蓬勃生机的基础肩利于提高房产档案管理工作的效率减少房产档案管理工作的缺陷。

参考文献

[1]王立新. 实现档案管理信息化的途径与方法[J]. 黑龙江科技信息，2011， （ 06） .

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随着我国房地产业的快速发展，房地产按揭抵押、预告以及将其作为融资工具的抵押登记业务也随之增多，从而促使注销后的房产档案保管成为了房地产登记机构不可忽视的工作内容。我国注销后的房产档案主要形成于以下四个方面：一是注销后的预告类档案；二是注销房产抵押登记形成的档案；三是注销在建工程抵押登记形成的档案；四是因拆迁、城中村改造、地震以及异议登记、查封登记、变更登记等原因而需要注销的房产档案。其中，形成于前三类的房产档案占注销后房产档案的比重较大。尤其在注销房产抵押登记之后，虽然申请登记权利人和义务人的双方合同约定权利义务已完成，但是房屋登记机构对注销后的房产档案保管工作仍然要持续进行。这是因为，一旦在房产抵押登记注销过程中存在问题，如债权担保被抵押人伪造登记文件而注销等问题，就必须以登记机关提供的注销后房产档案为依据解决争议。因此，登记机关一定要妥善保管好注销后的房产档案，遵循有关规定明确档案保管内容、销毁范围和保存时间。

二、注销后的房产档案处置

1、注销后的房屋所有权证书处置

对于房产档案而言，它是权属登记管理的主要工作内容之一，档案中的内容与房产证上的内容相一致，同时还记载了产权证封皮上的相关信息，如注册号、印刷编码等等，即便发生产权查实或是变更等情况时，也都必须以确权的产籍资料作为主要依据。通常情况下，由有关部门颁发的房屋所有权证是对房屋所有权的一种确定和认可，该证书所代表的并非是房屋权属的来源证明，而是房屋产权变更或转移的新凭证，也就是说一旦房屋产权发生变更或是转移时，原本的证书必须随之进行注销作废处理。从房屋的本质上看，其归属于不动产的范畴，它的主要特点是价值高、使用年限长，故此，在房屋产权人变更或是转移的过程中，原本的产权证成为必须提交的材料之一，该证书反映了房屋权属人的变更，其在一定程度上对房地产管理有着较强的引申作用。为此，废弃的房屋产权证书应当在注销作废之后作为附件归档于产籍资料当中。由于发放房屋所有权证时，已经将证书扫描成为相应的影像文件，所以这种文件也具备一定的法律效力，这样一来，在归档立卷的过程中，不但进一步减轻了案卷负荷，而且还避免了废弃的房屋所有权证被非法利用的可能。

2、注销后的房产档案销毁范围与保存时间

由于房屋产权登记部门所面临的档案库存量连年递增，故此，我国现行的《房地产登记技术规程》（以下简称规程）对房产档案注销后的处置问题进行了明确规定，如可列入销毁范围的纸质档案包括：预告登记已注销满2年、地役权登记已注销满2年、异议登记已注销满2年、查封登记已解除满5年以及抵押权登记已注销满5年。虽然《规程》当中对方案档案注销后的处置给出了较为明确的时间，但因为《规程》本身属于行业标准，故此，它的效力要比法律法规小一些。换言之，在具体处置时，除了要遵循《规程》中的规定之外，还应当符合相关法律的要求。此外，《规程》中还规定，登记事项登薄之后，房地产登记机构应当对相关材料进行收集、整理、归档保存，如房屋产权的登记申请材料、审核材料以及一些有保存价值的材料等等。除《规程》中给出的可列入销毁范围的档案应进行定期保存之外，其余档案均应当进行永久保存。

3、注销后的房产档案管理内容

当前，房地产已经成为重要的融资工具，使得房产抵押登记数量迅猛增加。为了准确掌握房屋产权的变化情况以及相关权利的法定证明材料，房屋登记机构必须要做好房产抵押（预告）登记注销后的档案管理工作，规范该类档案的保管内容。通常情况下，在注销房产抵押（预告）登记之后，房屋登记机构注销的档案之中还包括如下内容：登记申请表、身份证、合同、法人证书等等。而注销后的档案则具体包括以下资料：抵押登记双方的身份证明、合同、授权委托书、结婚证等等。虽然上述资料相对较多，但从法律的角度上看，每一种资料都是不可或缺的，这是因为以上证明材料之间均具有一定程度的联系，若是其中某一项欠缺，则会造成不利的影响。必须特别指出的是，尽管《规程》当中对抵押登记、查封登记、预告登记、异议登记以及地役登记注销之后的纸质档案销毁范围和保存期限给出了明确的规定，但是，以上档案在规定的销毁时间内，登记机构仍旧对其具有保管的责任和义务。