物业管理税收政策范文

导语：如何才能写好一篇物业管理税收政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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为鼓励企业采用合同能源管理模式开展节能服务，规范合同能源管理项目企业所得税管理，2010年年底，国家税务总局会同国家发展改革委、财政部等相关部门，研究出台了《财政部 国家税务总局关于促进节能服务产业发展增值税、营业税和企业所得税政策问题的通知》（财税[2010]110号，以下简称“110号文”）和《国家税务总局关于进一步做好税收促进节能减排工作的通知》（国税函[2010]180号），对业界普遍关心的企业所得税优惠政策问题，以及实施合同能源管理项目过程中所涉及的资产税务处理问题、权属转移过程中的收入确认等问题，都做出了具体而合理的规定。为进一步规范与界定外部门对此类涉税项目的前置管理、加强各部门间的协调配合等问题，为征纳双方提供更加明晰的指引，切实将国家税收优惠政策落到实处，堵塞税收漏洞，共同推动做好合同能源管理事业的健康发展，在110号文规定基础上，有必要对落实合同能源管理项目企业所得税优惠政策过程中涉及的具体管理问题加以明确。因此，2013年12月17日，国家税务总局与国家发展改革委联合出台了《关于落实节能服务企业合同能源管理项目企业所得税优惠政策有关征收管理问题的公告》（国家税务总局 国家发展改革委公告2013年第77号；以下简称“77号公告”）。77号公告自2013年1月1日起施行。77号公告前，已按有关规定享受税收优惠政策的，仍按原规定继续执行；尚未享受的，按77号公告规定执行。

进一步明确合同能源管理项目企业所得税优惠政策

实施节能效益分享型合同能源管理项目的节能服务企业，符合规定条件的，可享受企业所得税“三免三减半”优惠政策。依据现行企业所得税优惠原则，该类项目应具备查账征收条件，实行核定征收的不得享受优惠政策。

对节能效益分享型合同期短于定期减免税优惠期的处理问题，按照孰低原则，规定对效益分享期短于6年的，可以按合同约定的实际效益分享期享受上述定期减免税优惠。

110号文件第二条第（二）款第2项规定“能源管理合同期满后，节能服务公司转让给用能企业的因实施合同能源管理项目形成的资产，按折旧或摊销期满的资产进行税务处理”，按照应税收入与税前扣除匹配的原则，避免这部分资产因税法规定折旧或摊销年限大于合同约定管理年限而未折旧期满或摊销结束，77号公告规定部分资产的折旧或摊销年限，应与合同约定的效益分享期保持一致。即，有关投资项目所发生的支出应按税法规定作资本化或费用化处理。形成的固定资产或无形资产，应按合同约定的效益分享周期计提折旧或摊销。

对于在合同约定的效益分享期内发生的期间费用，77号公告规定了合理分摊的具体办法。即，期间费用的分摊应按照投资额和销售（营业）收入额二个素计算应分摊比例，二因素的权重各为50%。

77号公告还明确，享受企业所得税优惠政策的项目应属于《财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布环境保护节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）的通知》（财税[2009]166号）规定的节能减排技术改造项目，包括余热余压利用、绿色照明等节能效益分享型合同能源管理项目。

合同能源管理项目优惠实行事前备案管理

节能服务企业享受合同能源管理项目企业所得税优惠的，应向主管税务机关备案。涉及多个项目优惠的，应按各项目分别进行备案。节能服务企业应在项目取得第一笔收入的次年4个月内，完成项目享受优惠备案。办理备案手续时需提供以下资料：

（一）减免税备案申请；

（二）能源管理合同复印件；

（三）国家发展改革委、财政部公布的第三方机构出具的《合同能源管理项目情况确认表》，或者政府节能主管部门出具的合同能源管理项目确认意见；

（四）《合同能源管理项目应纳税所得额计算表》；

（五）项目第一笔收入的发票复印件；

（六）合同能源管理项目发生转让的，受让节能服务企业除提供上述材料外，还需提供项目转让合同、项目原享受优惠的备案文件。

企业享受优惠条件发生变化的，应当自发生变化之日起15日内向主管税务机关书面报告。如不再符合享受优惠条件的，应停止享受优惠，并依法缴纳企业所得税。对节能服务企业采取虚假手段获取税收优惠的、享受优惠条件发生变化而未及时向主管税务机关报告的以及未按77号公告规定报送备案资料而自行减免税的，主管税务机关应按照税收征管法等有关规定进行处理。税务部门应设立节能服务企业项目管理台账和统计制度，并会同节能主管部门建立监管机制。

篇2

物业公司的物业管理是指对已建成并交付使用的房屋及配套设施、场地等业主公用财产进行综合管理的活动。因此物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入组成，其中物业管理收入是其中主要项目。

因为物也公司的收费标准是建立在提供相关服务基础上，因此，业主与物业部门常因服务纠纷而发生欠缴物业费情况。由于物业费需要缴纳营业税，于是一些物业公司就按照实际收到的物业费缴纳营业税。而按照“收付实现制”核算收入，这无疑是错误的。

无论是《企业会计准则》还是《企业会计制度》都规定了“企业的会计核算应当以“权责发生制”为基础”这一原则，同时，财政部对物业管理企业营业收入的确认也有规定“企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。”由此可见，作为物业公司的主要收入——物业费收入，应当按照“权责发生制”原则及相关规定，在物业合同规定的付款到期日确认营业收入实现。但很多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入，而费用却往往是采用“权责发生制”记账。由此产生的直接后果就是营业税、企业所得税计算不准确，少缴税款。

另外，有些物业公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租，这部分收入属于“物业经营收入”，该收入除需缴纳营业税外，还需缴纳房产税和土地使用税等。但一些物业公司将此类收入归入到物业管理收入中，只缴纳了营业税，而少缴了房产税和土地使用税等。

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房地产税改革多重影响物业管理

浅谈现代社区商业物业的管理特色

宿迁市业委会协会的组建与工作现状

深圳业主论坛在时代的夹缝中架桥

建立技术规范，提高物业项目交接质量

珠三角物流园迎来电商发展新时代

地下车库产权归属对物业管理影响几何

东部物业以企业文化活动凝心聚力

物企如何规避供热管理中的风险责任

推进京津冀一体化，发展区域合作

业委会运作中应注意的法律风险

互联网应用于物业管理的误区探讨

关于彩生活物业管理模式的思考

浅谈合肥小区业委会成立及运行难

零售市场多点开花多商圈格局成趋势

中兴物业立体化人才培养体系研究

朱新涛：物业界的山地救援英雄

改革公共维修资金管理的一点建议

信贷政策调整加速各地库存去化

如何做好配合销售阶段物业服务

居民委员会不应参与物业管理

香港商铺趋好，豪宅市场被看淡

广东自贸区引领华南地区经济转型

对物业服务价格放开能思考及应对

普遍参与式的业主大会制度行不通

超高层建筑机电系统的设计与选型

中国绿色建筑市场的未来趋势和展望

脑洞大开——物企转型升级路径选择

物业管理：差异显著的三个子市场

物业设施设备的风险管理以及应急处理

非公物企加强工会组织建设的实践与思考

物企转型升级关键是模式的创新与融合

物业服务搞好的关键：钱与服务基本对等

金陶物业：企业管理不达标引发信用危机

住宅小区物业费上调的成功案例与启迪

第三季度亚太区办公楼市场观察报告

改革与创新：物业管理体制的发展之魂

中国电子商务及物流地产的现状与展望

有关物业管理招投标法规的制度成本思考

试析保障性住房物业服务的主要内容

公共租赁住房小区物业管理的若干问题

赋予业主大会法人资格的必要性探讨

政府机构改革和职能转变与物业管理

明确规定业委会用房，有利于业主自治

修改物业管理相关税收政策，为行业减负

城市业主集体维权面临的困境及政策建议

和谐社区建设需要第三方物业服务助力

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［关键词］转制；税收优惠；物业管理企业

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）21-0133-02

1所得税

符合条件的物业管理公司,可向主管税务机关申请享受国家现行的企业所得税的优惠政策,审批备案后即可享受。

11税率的优惠

服务业中,年度应纳税所得额不超过30万元,从业人数不超过80人,资产总额不超过1000万元,为小型微利企业。《企业所得税法》第二十八条规定,符合条件的小型微利企业,减按20％的税率征收企业所得税。《财政部国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》(财税［2011］117号)规定,为了进一步支持小型微利企业发展,自2012年1月1日至2015年12月31日,对年应纳税所得额低于6万元(含6万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。

12税额的减免

招用下岗失业人员企业所得税减免：①现有服务型企业(广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧除外)和现有商贸企业(从事批发、批零兼营以及其他非零售业务的商贸企业除外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上(含30%)的,并签订1年(含)以上劳动合同,经劳动保障部门认定,可在3年内对年度应缴的企业所得税额减征30%。②劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体及从事商品零售兼营批发业务的商业零售企业,凡安置下岗失业人员并签订1年(含)以上劳动合同的,经劳动保障部门认定,每吸纳1名下岗失业人员,每年可享受企业所得税4000元,定额税收扣减优惠可上下浮动20%,由各省人力资源社会保障厅确定具体定额标准。

招用残疾人员的企业所得税减免：企业月平均实际安置的残疾人占单位在职职工总数的比例高于25％(含25％),实际安置的残疾人人数多于10人(含10人),并且提供“服务业”税目(广告业除外)取得的收入占增值税业务和营业税业务收入之和达到50％的,按实际安置残疾人的人数予以每人每年减征营业税。

2契税

转制的物业管理公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税或减半征收契税。

财政部、国家税务总局《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税［2012］4号)规定符合以下条件的：企业公司制改造；公司股权(股份)转让；公司合并；公司分立；企业出售；企业破产；债权转股权；资产划转；事业单位改制。土地、房屋权属的划转,免征契税或减半征收契税。

3房产税

单位向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税、营业税。

《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税［2000］125号)规定：“自2001年1月1日起,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税、营业税”。

4土地增值税和土地使用税

41土地增值税

单位后勤部门转制的物业管理公司在办理土地、房屋权属的划转不征收土地增值税。

《土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税”,第五条“纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入”。转制企业为划转形式,没有取得收入,所以不缴纳土地增值税。

42土地使用税

应税单位将职工住宅办理了土地使用权过户手续,可免征城镇土地使用税,对未办理土地使用权过户手续的应按规定征收城镇土地使用税。

5营业税

(1)《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国税发［2011］51号)纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。

(2)对于房屋维修基金,不计征营业税。根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》(国税发［2004］69号)规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税。

(3)对物业管理公司为业主代收代付的水、电、燃气和房租费用,可按差额征收营业税；对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。根据《关于营业税若干政策问题的通知》(财税［2003］16号)《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发［1998］217号)

(4)物业服务企业将电梯维保、绿化保洁、秩序维护等专项服务项目分包给其他单位或者个人的,以其取得的物业服务收入的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人服务费用后的余额为营业额,征收营业税。

(5)医疗劳务、卫生服务：非营利性医疗机构按照国家规定的价格取得的医疗服务收入,自取得执业登记之日起,3年内免征营业税。

(6)垃圾处置费不征收营业税。国家税务总局《关于垃圾处置费征收营业税问题的批复》(国税函［2005］1128号)中明确规定,单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务,对其处置垃圾取得的垃圾处置费,不征收营业税。处置垃圾不征收营业税的范围包括垃圾的收集、中转运输、焚烧、填埋等。

6印花税

(1)在税目税率表中,没有列举与物业费相关的服务项目,因此物业费不属于印花税征税范围。

(2)业主与物管公司签订的委托租赁房屋合同,不属于应税凭证,不贴印花。根据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发［1991］155号)第十四条：“单位与委托单位之间签订的委托合同,凡仅明确事项、权限和责任的,不属于应税凭证,不贴印花。”

7增值税

改制企业的自产暖气向本企业职工供暖,属于《增值税暂行条例实施细则》第四条规定的应视同销售情形中的“将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费”,那么该视同销售收入是否可以免征增值税呢？根据财税［2009］11号文件规定,免征增值税的采暖费收入包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。笔者认为,在这部分暖气视同销售的情况下,应视同向职工收取了采暖费,予以免征增值税,但是需要与当地的税务部门认真沟通。

以上是笔者个人在工作中归纳的税收优惠政策,仅供参考。各省市针对本地实际情况还会有一些补充政策,符合减免税条件的物业管理公司,应及时向主管税务机关办理减免税相关手续,享受税收优惠。

参考文献：

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关键词：房地产企业；纳税筹划；税负

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2012）35-0101-02

1 房地产企业纳税筹划现状

房地产企业在国民经济中占有举足轻重的地位，2012年从年初国务院领导要提稳增长，在从市场运行的趋势看，实际上房地产市场和房地产行业承担了2012年稳增长的中坚力量。在国家对房地产行业不断加强宏观调控的当下，“限购”、“限贷”政策一步步深入和完善，并一直没有松懈。在十新闻中心接受采访的中国住房和城乡建设部部长说房地产限购政策短期内不会退出，这是中国政府表明的最新态度，可以得知自主性购房仍然是市场购房的主体。由于政府出台的限购和限贷政策并没有放松，难以刺激投资和投机性购房需求，因此房价也难以被持续性地推高。2012年11月国家统计局公布的全国70个大中城市的房价中房价上涨的占75.7%，但各上涨城市的价格涨幅都没有超过1.0%。但这微小的涨幅是由地王效应引起的，企业并不会因为销售收入的增长而获得较大收益。受一系列宏观调控政策的影响，地价的不断攀升，建筑成本提高，导致房地产企业利润缩水，融资困难，提升房价空间很小，企业急需从内部控制成本，为企业带来一定的现金流，增强企业营运能力，最终增大企业的利润空间，通过合法合理的减少税收支出是控制成本的一个有效可行的方法。

在国家宏观政策调控背景下，税收政策和会计法规不断更新，税收环境不断发生变化的情况下，房地产企业纳税筹划难度越来越大，这就必然要求房地产企业要紧跟国家政策，吃透并熟练运用税收法规和会计制度，选择合适的纳税筹划方法来降低税负，降低成本，实现企业利润最大化。

2 房地产企业纳税筹划存在的问题

2.1 涉税多但能筹划的税种少

房地产企业涉及税种较多，但并不是所有税种都有筹划空间，一些纳税支出较小的税种没有空间进行筹划，并且其筹划的意义不大。对房地产企业来讲，只需要对支出金额大的税种进行筹划，但是纳税支出较大的税种只有几种，因此能进行纳税筹划的税种少。

2.2 我国税制不完善

我国的税制仍然不完善，存在重征、漏征的问题，如有些经济业务事项需要征收两次税，而有些应该缴税的业务却并没有征税。税率结构不合理，相邻税阶纳税差异较大，如土地增值税相邻税阶之间的跨度为10%，若超过临界点一点而改变税率，计算的结果就会有很大不同。我国房地产企业纳税情况是流通环节税负较重，房地产持有阶段相对较轻，纳税支出不平衡，使得房地产企业在流通环节会产生大额税收支出。

2.3 对政策敏感度高

房地产企业变现能力较差，主要依靠银行融资和收取购房者支付的预售款获得现金流，而大多数购房者采用银行按揭的方式支付剩余房款，因此房地产企业对金融政策很敏感，银行金融政策的变动直接影响房地产企业的销售收入，从而对房地产的后期建设产生影响，进而影响纳税筹划工作的进度。

2.4 企业观念错误

税收贯穿于房地产开发经营的整个过程，房地产企业应对税收进行全面的纳税筹划，尤其是事前筹划很重要，而目前有些房地产企业的做法是在临近纳税时才让财务人员进行筹划，这种错误的方法并不能使企业最大化得提高税后利润。纳税筹划需要对各个阶段进行全面地规划，综合考虑各方面的影响因素，然后选择最适合本企业的筹划方法使企业降低综合税负。

3 房地产企业纳税筹划方法

3.1 营业税的筹划方法

①由房地产企业购买设备。税法规定在纳税人提供建筑业劳务的营业额不包括建筑方提供设备的价款，而在建筑工程中的设备价值很大，因此房地产企业可以让设备价款不包含在合同总金额中来达到少缴营业税的目的。房地产企业可以与生产或销售设备的厂家直接签订购销合同，则设备价款就不包含在房地产企业和建筑方的签订的合同内，从而减少了合同总金额，进而减少了营业税负担。通常情况下，建筑公司是以一定比例的不动产销售收入支付给建筑公司代建费，因此，建筑公司的营业税实质上是需要房地产企业负担的，而由房地产企业购买设备，在减轻建筑公司营业税负担的同时，也减轻了房地产企业的负担，在一定程度上降低了开发成本。

②将价外费用分离出去。税法规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的全部价款和价外费用都应计入营业税的营业额。房地产企业在进行会计核算时将其在销售房屋时代收配套设施费计入的是“其他应付款”，但是在计算营业税时，这些配套设施费作为价外费用和销售收入一并征收营业税，这样加大了营业税的税负。鉴于此种情况，房地产企业可以设立能代收这部分配套设施费的物业公司，将这部分价外费用成功地分离出去，房地产企业则不需要缴纳配套设施费部分的营业税，这样不仅减少了营业税纳税支出，设立的物业公司还能为企业带来额外的收入。

3.2 土地增值税的筹划方法

①控制增值额。我国土地增值税实行四级超率累进税率，税率在不同阶级按10%的速度增长，相邻税阶差距很大。房地产企业可以利用这点来进行纳税筹划，在进行房屋定价时，可以将增值额控制在50%、100%、200%这三个临界点，虽然超出临界点会带来收入的增加，但这点微小的增加并不足以弥补多缴纳的土地增值税，这样反而加大了房地产企业的税收支出，使得税后收益变得更小。

②销售定价的筹划。对于普通商品来讲，销售价格提高，企业的销售收入和纳税支出都会相应增加，但增加的销售收入会大于增加的纳税支出，企业的最终受益也会有所提高。但对于房地产企业来讲，由于我国在土地增值税征收规定中享有特有的优惠政策，造成销售价格不一定与最终受益成正比。由于普通标准住宅在土地增值税上享有税收优惠政策，房地产企业应通过合理的定价，使得房地产企业开发的产品符合普通标准住宅的标准，从而享受土地增值税的免税待遇。房地产企业应该从纳税筹划的角度考虑，综合权衡售价提高带来销售收入的增加和放弃税收优惠所增加的税收负担，从而确定合适的定价方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

3.3 房产税的筹划方法

①合理分解租金。房地产企业收取的租金收入中通常包括水电费、物业管理费等，企业应将这部分费用从房租中分离出来，可以与客户分别签订房屋出租合同和物业管理合同，物业管理收入由公司成立的物业公司收取，这样，分离出去的这部分费用只需要缴纳营业税及附加税费，而不需要缴纳房产税。成立物业公司后，由房地产企业收取租金，物业公司收取物业管理费，将租赁收入和物业管理费收入分开，房地产企业的租金收入减少，从而缴纳的房产税减少，税负降低。

②简化出租关系。目前，售后返租模式逐渐被消费者接受，此模式也是房地产企业取得较高收益的一种手段。但是，在售后返租模式下存在两个出租关系：第一是购房者将房屋出租给房地产企业，第二是房地产企业将房屋出租给使用者。两个出租关系中购房者与房地产企业均需要缴纳房产税，因此房地产企业应当简化出租关系来减轻税负。房地产企业可以将购房者与房地产企业的出租关系转变为关系，同时将房地产企业与使用者的关系转变为购房者与使用者的出租关系，这样，房产税的纳税人仅为购房者，房地产企业无需缴纳房产税。

3.4 企业所得税的筹划方法

3.4.1 完整地归集计税成本

由于企业所得税清算准备时间越长，准备工作越充分，计税成本越完整，因此，房地产企业应在年末之前完工，从而避免因计税成本不完整导致企业多缴企业所得税。房地产企业在完工年度应对成本进行充分完整的预提，不能漏提，否则这部分没有预提的成本，即使下一年度汇算清缴前取得合法凭据，也不能在完工年度所得税税前扣除。

3.4.2 利用会计处理方法进行筹划

同一经济业务事项采用不同的会计处理方法可能产生不同的结果，房地产企业可以充分利用这点来进行企业所得税的筹划，选择合理的会计处理方法降低税负。折旧费用的分摊和成本费用的扣除关系到各期成本费用的支出额的大小，直接影响房地产企业各期的利润水平，最终影响企业的税收负担大小。

固定资产折旧费是企业所得税税前准予扣除的项目，企业可以选择不同的固定资产折旧方法，使折旧费合理的在税前增加列支，减少企业所得税支出。房地产企业应该合理设置会计科目，严格区分各项成本费用，防止由于各项费用记录不明，导致合理的费用无法扣除的情况。将成本费用按照比例分配，在税前准予扣除标准较大的项目选择多分配，扣除标准小的少分配，防止由于超出扣除标准不准予扣除部分给企业带来的税收负担增加。

3.4.3 利用扣除限额进行筹划

根据税法规定，未超过扣除限额的应付职工薪酬可以在税前列支，企业可以将超出扣除限额的部分，采用费用化的方式发给职工，即可以通讯费、交通费、餐饮费、超市提货卡、商场购物卡等方式，这样既向职工发放了较高的工资福利，又为企业减少了企业所得税的税收支出。

房地产企业的在开发过程中发生的一些工作人员工资、工资附加费、办公费等可以计入期间费用，也可以计入间接开发成本。税法规定，期间费用有扣除限额，超过限额部分本年不能扣除；对于从事房地产开发的纳税人，可以按房地产开发成本加计20%扣除。由以上规定可以看出，房地产开发企业应该将开发过程中的人员工资及办公费等计入间接开发成本，这样可以增加税前列支额，当然计算出来的企业所得税会减少，税负降低从而增加了企业的税后利润。

房地产企业利用纳税筹划可以减轻税负，降低税收成本，提高企业资金利用率，有利于实现企业的经济利益最大化目标。影响企业纳税筹划的因素很多，并不是所有的方法都适合每一个企业，企业应根据自己的自身情况，选择最优的纳税筹划方法，达到综合税负最低的目的。

参考文献：

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房地产投资风险识别

一、投资决策阶段的风险

1.政策风险

（1）产业政策风险。国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰，国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失。

（2）城市规划风险。城市规划的风险主要来自于对城市规划布局调整和城区功能调整，交通的变化等来对房地产业带来影响，因此，房地产企业能不能及早预测规划目标，选择增值潜力较大的合适地块，是决定项目开发成败的核心因素。

（3）土地政策风险。房地产开发经营以土地为载体，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响，土地产权制度的变更，不同的土地取得方式，土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。

（4）税收政策风险。房地产业涉及的税种多，占开发成本比例较大，税率提高，房地产开发企业将面临巨大成本风险。在发达国家成熟的房地产市场中，税收政策也是政府调节房地产市场的强有力工具之一，房地产开发企业想要获取更多利益，必须关注与其有关的各项税收政策信息。

（5）金融政策风险。房地产开发绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。

2.经济风险

经济风险主要包括供求风险和通货风险。市场供求风险是最直接的风险，市场供需不平衡会导致大量商品房空置或滞销，使开发经营者承受资金积压的风险。此外，房地产投资周期较长，其间可能遭受由于物价变化所带来的通货紧缩或通货膨胀风险，膨胀率的变动也会直接影响房地产商品的需求和房地产价格。同时，开发时机的选择与风险也密切相关。

二、项目实施阶段的风险

1.项目的定位风险

房地产开发经营的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位等，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，后期想要弥补是非常困难的。

2.项目质量风险

项目的质量风险具体反映在：在决策阶段，由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照造成的“投机性”质量问题；在施工阶段，从业人员对设计方面的认识有重大错误，擅自改变设计造成的风险；在施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但可能对正常使用功能有严重影响的问题处理不及时，给交房后造成的质量隐患而引发的纠纷等等。此外，房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求，也是房屋质量不佳的体现。

3.开发成本风险

房地产开发经营的成本风险存在于开发过程中的各个阶段。如在规划设计中，方案陈旧，深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加；在投入建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。除此之外，通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加也是开发商要面临的风险。

4.开发周期风险

房地产开发经营需要较长的时间，在房地产开发经营开发中，对各个环节只能是大概的测算，如社会经济形势的兴衰，房地产市场的供求变化，物价的涨跌，利率的变动等都难以准确预测，导致时间因素是一个重要的不确定源，开发周期长短也成为决定项目风险的一个非常重要的因素。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，风险也随之增加。

三、经营管理阶段的风险

1.营销策划风险

在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中，定价最关键，因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉。

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务。因此，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也会面临着一些不确定因素，如专业管理队伍管理构架，管理公约以及管理费用等。

3.其他风险

其他风险指有很大的不确定性，其中包括不可抗力，以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是可能是重大的。

总之，房地产开发经营是一个长期的，涉及面广且复杂的过程，同时，还涉及到房地产开发经营者与政府部门。施工单位、消费者等之间的诸多关系，涉及到大量的政策，法规和法律问题。因此，能否正确、及时的识别风险会直接影响到开发经营的成败，在开发经营中应时刻保持风险的意识，对房地产投资过程作全面。系统的风险分析，以便能及时有效的化解房地产开发经营中的风险。

参考文献：

[1]张中华，朱新荣，唐文进.房地产与资本市场[M].中国金融出版社，2009.

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关键词:房地产;投资;风险识别

房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售资金回收或报废为止的整个过程这是一个动态的过程,一般可分为投资决策项目实施和房地产经营管理等阶段不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范

一、投资决策阶段的风险

在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面

1.政策风险

国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要

(1)产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失

(2)金融政策风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款土地储备贷款建筑施工企业流动资金贷款个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险

(3)土地政策风险

房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响土地产权制度的变更不同的土地取得方式土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险

(4)税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险

(5)城市规划风险

城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性容积率建筑覆盖率建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整交通的变化等来对房地产业带来影响因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素

2.经济风险

经济风险包括市场供求风险和通货风险市场供求风险是最直接的风险市场供应量市场购买力市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求

3.区域社会环境风险

由于社会经济发展的不均衡性,各个国家不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性

4.开发时机风险

从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素所以说,风险与开发时机的选择密切相关

二、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地筹措资金到设计施工等过程此阶段将面临具体的风险因素一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险

另一方面,时间质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素管理不当,将会使企业面临工期拖延风险质量风险和成本风险

1.工期拖延风险

工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费

2.项目质量风险

质量是企业的生命开发项目质量主要体现在项目的适用性可靠性经济性美观性与环境协调性五个方面消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用承包商施工技术水平落后偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面

3.开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小在规划设计中,方案陈旧深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加7;除此之外,通货膨胀物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工工程质量的保证施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售出租或物业管理的经营管理阶段该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一其中包括:营销策划风险物业管理风险和其他风险

1.营销策划风险

营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回利润能否实现在房地产营销策划中,价格定位销售渠道营销方式等都是很重要的方面其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍管理构架管理公约以及管理费用等

3.其他风险

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关键词：高校后勤；财务管理；纳税筹划

中图分类号：F235 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）22-0101-02

近年来，随着中国高等教育的发展和全国高校后勤社会化改革的不断深入，高校后勤经济活动除了高校内部之间的往来，其他经济关系越来越复杂，高校后勤市场主体逐步成熟，纳税成为后勤企业的一项重要成本支出，后勤企业开始关心成本核算，纳税观念已有了较大提高。国家在政策鼓励的同时，也加强了税收管理，对高校后勤企业的各种税收优惠政策越来越少，高校后勤企业的税负不断增加。所以怎样保证合理合法纳税显得越来越重要。

一、高校后勤纳税筹划的必要性

高校后勤社会化改革给高校的管理与发展带来了生机和活力，由此而引发的税收问题成为高校和税务部门乃至全社会共同关注的问题。从税收角度来说，高校后勤成立经济实体作为一个独立的纳税人，享受和承担税法规定的权利与义务。

1.高校后勤税收优惠政策逐渐发生变化。从高校后勤税负演变和发展分析，计划经济条件下，高校后勤基本没有经营行为，税收处于免税期。2000年以来随着高校后勤社会化的推进，后勤服务领域逐步扩大，经营活动内容日益丰富。国家先后出台了一系列高校后勤税收优惠政策，财税[2000]25号文、财税[2002]147号文，财税[2003]152号文，对高校后勤企业服务性经营的相关税种明确了征税范围，财税[2006]100号文，取消了高校后勤法人企业享受的免征所得税的税收优惠政策，2006—2008年的优惠政策仅是学生公寓的房产税、土地使用税和按国家规定收取的住宿费、为学生服务的食堂餐饮营业税，为校内学生服务的食堂原材料的增值税。财税[2009]155号文，财税[2011]78号文，进一步重申了只有对学生、对教职工的服务，免征营业税、房产税等。这两个文件的主体内容没有变化，只是将执行日期往后延续到2012年12月31日。高校后勤服务工作的改革方向是实行社会化，税收优惠政策将有逐步取消的趋势，同时为了适应新的税制环境，高校后勤开展和重视税收筹划是具有现实意义的。

2.纳税筹划是高校后勤企业提高经济效益的有效途径。纳税筹划是一种降低企业经营成本的有效手段，税收是企业经营活动的必要成本。高校后勤企业经营的范围较广，涵盖了商业、交通运输业、住宿服务业、饮食服务业等各个行业，它具有一般企业的共性，又有自身的特点。企业在合法范围内最大限度地减少税收负担，将会使税后利润大大提高，为企业发展提供发展的动力。高校后勤本身具有公益性、服务性、微利性的特点，教育部门和学校对后勤实体的服务价格是有限制的，如学生公寓住宿费，严格按照物价局文件规定，不能多收。在比如近几年，粮食价格飞涨，教育部从稳定学校的大局出发，明文规定各高校食堂不能上涨价格。因此高校的服务不可能完全按照市场价格收费，后勤企业的微利性及所处的环境，合理运用税收筹划可以提高经济效益，并为自身创造良好的发展空间。

3.纳税筹划是高校后勤规范化管理及提高竞争力的保证。纳税筹划是企业财务管理的范畴。纳税筹划可以极大的提高高校后勤的管理水平。高校后勤作为高校相对独立的组成部分，模拟企业化管理，在提高服务质量的前提下，以追求利润最大化为企业目标。而一定的纳税筹划，可以降低经营成本，有助于实现企业目标。这就要求高校后勤制定相关政策，规范自己的经济行为，理顺经营方向及经营思路，提高企业竞争力。因此使高校后勤纳税筹划显得尤其重要。

二、高校后勤主要涉税税种纳税筹划分析

1.营业税的纳税筹划：营业税是在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象的一种税。根据国家对高校后勤服务现行税法来看，国家为了扶持高校后勤的发展，从2000—2011年，出台了一系列的优惠政策，并且随着国家对高校后勤的优惠政策逐渐减少，财税[2011]78号文只规定对按照国家规定收费标准向学生收取的高校学生公寓住宿费收入、高校食堂为高校师生提供餐饮服务取得的收入，免征营业税。因此营业税纳税筹划时，要充分关注国家制定的相关优惠政策的时限性，做到知法用法。

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关键词：房地产开发合理避税避税措施

一、引言

在房地产企业进行房地产开发的整个流程中，国家税务机关都针对具体的开发流程而对各个涉税环节进行征税，包括房地产的前期准备阶段、建筑阶段、销售阶段以及保有阶段等。也就是说，只要房地产开发企业有涉税业务的发生，税务机关必然有与之相适应的税种及税率制度。在经营过程中，人为的逃避应该缴纳的税款或者是通过改变税种及与其相适用的税率的行为属于偷税，是一种违法行为，应该杜绝发生。而这里提到的合理避税，是指采用提前对涉税业务进行设计，使得避税业务发生在符合国家相关法律的范围之内，进而提高企业的经济效益的一种经营行为。随着房地产行业竞争压力越来越大，企业为了提高经济效益，采取合理的措施来进行避税，已经成为了房地产行业经营方式一个发展方向。

二、房地产开发过程中纳税情况分析

1、前期准备阶段的纳税

总的来说，开发企业在前期准备阶段所要缴纳的税种相对较少，在对土地所有权进行转让书不需要缴纳印花税，除了在获得土地使用权时需要缴纳土地征用税及契约税之外，在该阶段企业可以根据自身具体的投资方式来对营业税、企业所得税和契税等进行统一的筹划。

2、施工阶段的纳税

在这个阶段，开发商通常采用将物业项目进行预售的方式来将资金回笼。在这个阶段，房地产开发主要缴纳签订项目建设合同的印花税、城市维护建设税、建筑安装营业税和教育费附加税，诚征土地税，预售营业税及企业所得税等。

3、房产销售及保有阶段的纳税

在这个阶段，房地产开发企业主要应缴纳出让土地使用权及不动产的营业税、附属的物业管理部门向外部提供物业管理时需要缴纳的物业服务税、房地产转让时需要缴纳的地产增值税；获得印花税应税凭证而应该缴纳的印花税；房产保有而应较难的房产使用税；房产销售时企业的所得税和其他税种。

三、房地产开发企业进行合理避税的措施

1、适当延迟纳税、争取资金周转时间

在大多数的情况下，房地产开发企业通常是通过采用将其所开发的产品进行预售的方式来进行经营的。其中，《营业税暂行条例实施细则》中明确规定：“纳税人在对土地使用权转让或者是销售不动产，采用预收款方式的，纳税人缴纳税款的时间应该是起接受预收款的当天。”而且，对该年度应该缴纳的税款额进行了详细的规定，按照年度预收账款的总额乘以相关的比率来缴纳所得税。得到项目完工，完成交付之后再按照实际的决算成本以及项目的总收入来对纳税金额进行核算与调整。

由于地产开发周期一般较长，而且开发企业并不是在一个时间内只进行一个项目，而是多个项目并列开工。这将导致开发企业的资金压力较大，造成资金缺口。这时，房地产开发企业为了应付资金问题，往往就采用在预收账款之后故意延迟缴税的现象。经常出现地产企业所开发的土地和房屋都已经交付完全了，但是预售账款的税收却长期没有缴纳，相关的后续工作，包括项目竣工决算、成本的结转等工作没有完成，导致税收计算出现问题。企业通过这种操作，延缓了其所得税的缴纳时间，对于缓解企业的资金压力有积极作用。但是这种行为实际上是一种占用国家税款为免息贷款使用的行为，从根本上来讲是一种偷税行为。一旦税务机关进行稽查，很容易就会被发现。这时，企业就需要受到惩罚，缴纳滞纳金和罚款等。因此，企业在采取这种方式进行避税时，要综合的权衡获得的利益与受到的处罚之间的利弊，最后在确保企业获利的基础上采取该中避税措施。

2、丰富经营种类，互摊费用

通常来说，房地产开发企业所经营的活动不仅仅限于建筑业，同时还包括加工业、物业管理行业以及租赁行业等。这就使得房地产开发企业一般与各种经营单位都存在着资金方面的往来。这时，企业就可以采用不按照独立企业之间的业务往来进行纳税操作，而是采用相互之间的交叉付费的方式来进行，通过瞒报、漏报经营项目的方式来少缴费用，这在税收缴纳方面可以称作是偷税行为。

企业可以合理的采用这种多项经营的方式，达到节税增效的目标。例如，部分成品房由于其地理位置或者是起内部结构等原因而出现滞销时，开发企业可以将它作为商品来进行出租，将开发商品转成出租开发的产品，这样每月就可以从中提取出租利润，将之计入到成本当中，使得企业的库存成本与实际成本相当。通过这种增加成本、减少利润的方式来达到降低税收的目的。

3、合理设置，抵减收入

房地产企业经常采用将包销、代销房产的手续费直接从售楼预收款的收入中直接抵减，将从销售商处直接获得的售楼款净额充当需要计税的营业额，达到少缴营业税的目的，这也属于一种偷税行为。

但是，如果在销售的过程中合理的利用销售公司，也能够达到合理避税的目的。例如，当所允许的扣除项目金额不大时，企业若不采用避税措施，房地产公司的直接销售额所对应的税率有可能达到、甚至超过20％的增值率。但是，如果采用将公司的销售部门独立出来，并设立一个单独的销售公司的方式，先将自己开发的房产卖给这家销售公司，再由销售公司将地产转卖给客户。这样，房地产开发企业的增值率就可能得到有效的降低，从而实现避税的目的。

四、结语

房地产开发企业在进行避税增收的过程中，要分清楚避税与偷税之间的差别，确保企业的经营管理走上合理避税之路。在这个过程中要坚决避免出现偷税行为，通过合理避税来减少企业的税负。

参考文献：

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近年来，随着城市化进程的不断加快，物业管理在城市管理中的重要作用日益突出。物业管理工作涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。加强物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，促进城市房地产的保值增值；有利于提高城市品位，不断改善市民的生活和工作环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。各级各有关部门和单位要从落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，进一步统一思想，以改善环境、营造和谐社会、创建平安城市为目标，积极采取措施，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，建立健全长效管理机制，切实提高物业管理工作的整体水平。

二、构建上下联动的物业管理工作机制

按照各县（市、区）人民政府、市开发区管委会负责，乡镇政府、街道办事处具体组织，社区居委会协助落实，房管部门监督管理，相关职能部门密切配合，物业服务企业具体承担，“条块结合、以块为主”的原则，建立和完善物业管理体制，明确管理职责，落实工作责任，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。

（一）各县（市、区）人民政府、市开发区管委会负责本辖区物业管理工作。组织所辖乡镇、街道办事处贯彻落实各项政策措施，全面开展物业管理工作；落实办事机构，建立县（市、区）、街道（乡镇）、社区三级物业管理工作体系；落实管理责任，抓好本辖区物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导。

（二）乡镇、街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作。负责会同房产管理部门，科学划定物业管理区域；指导同一物业管理区域内的业主成立业主大会，并选举产生业主委员会；指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会和实施物业管理；组织或参与物业服务质量的检查考评；建立健全投诉处理机制，协调解决物业管理中的综合性问题；对辖区物业管理工作进行监督和检查，协助综治、公安、工商、文化、教育、卫生、环保、房管等相关部门开展小区综合整治工作。

（三）社区居委会负责本辖区物业管理的实施工作。负责业主大会筹建、业主委员会改选的组织工作，指导业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织；协助物业服务企业和物业服务组织落实服务合同；协调处理物业服务中的矛盾纠纷；对住宅小区内损害业主利益的各类违章行为，及时上报相关行政执法部门。

（四）房产行政主管部门负责物业管理的监管和行业指导。负责研究制定本辖区物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；参与本辖区内新建住宅项目的规划建设和综合验收；负责辖区内物业服务企业的资质审查；组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；负责对住宅专项维修资金的使用进行审查；负责指导物管机构和街道（乡镇）加强物业服务活动的日常监管，牵头协调相关部门共同做好物业管理相关工作，依法查处物业管理违法行为；市房产行政主管部门牵头组织对各县（市、区）人民政府、市开发区管委会、市各有关部门推进物业管理工作情况进行检查考核。

（五）相关职能部门依据各自职责，共同抓好涉及物业管理的相关工作。规划、建设、公安、工商、文化、教育、消防、卫生、环保、城管、物价、质监等相关职能部门负责依法查处居住小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，维护物管区域正常的公共管理秩序。

三、合理确定物业管理方式和组织形式

物业管理实行等级性或基础性管理服务。根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理方式和组织形式。力争三年内，物业管理或基础性物业服务覆盖到所有住宅小区，基本形成体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

（一）新建商品房住宅小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘符合资质的物业服务企业实施物业管理。规划、建设、房管等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。新建住宅小区要严格落实公建配套验收制度，验收时，街道、社区、前期物业服务企业必须参加。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。开发建设单位要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。

（二）老旧住宅小区要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为依据，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为载体，开展物业服务活动。要加大对老旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“楼幢管理”的模式，确保小区基础落实到位。规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区实施统一管理、差异化服务，开展物业管理的经费由小区全体业主承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会或业主代表会议讨论通过。经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受全体业主监督。

（三）合理确定物业服务内容与收费标准。物业服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。

新建商品房住宅小区和具备市场化物业管理条件已实施市场化物业管理的老旧住宅小区，根据区域内规划建设、配套情况和设定的服务项目，依据物价、房管部门制定的物业管理等级评定标准，通过前期物业服务招投标，或者由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，确定服务等级和收费标准，并经房管部门会同物价部门核定后实施。

不具备市场化物业管理条件的老旧住宅小区，由社区居委会负责落实基础性物业服务项目。由社区组建物业服务队伍实施基础性管理服务的，其收费标准由社区居委会组织召开业主大会或业主代表会议讨论通过，在小区内公示，由房管部门会同物价部门核定后实施。

四、规范物业管理的相关工作

（一）规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立前，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业管理委托合同》、《业主临时管理规约》和物业管理用房，并按规定程序招聘符合资质的物业服务企业，进行前期物业管理。

（二）规范业主委员会的组建和工作程序。进一步完善社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的工作机制。每个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从有关产权单位及物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处（乡镇人民政府）要支持业主委员会的工作，业主委员会集体换届期间，由街道办事处（乡镇人民政府）指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（三）规范物业相关合同管理工作。开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业服务的相关条款，约定房屋交付使用后物业服务的主要内容、服务等级及对应的收费标准。

业主委员会成立前，开发建设单位要按规定程序与选聘的物业服务企业签订前期物业服务委托合同。

业主与物业服务企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业服务合同和业主临时管理规约，并认真履行。

业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式的物业服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业服务合同的约定，按期交纳物业服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业进行督促催交；经督促仍不交纳的，由房管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）协助物业服务企业依法催交。建立业主交纳物业管理服务费诚信档案，凡无正当理由超过一年不交纳物业服务费的，在未交全物业服务费前，相关部门可限制房屋的转让交易。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调解处理；调解处理不成的依法解决。

（四）规范物业服务行为。物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。房产行政主管部门要会同街道办事处（乡镇人民政府）加强对物业服务企业的监管。加强对物业服务企业服务质量的检查，对物业服务企业的服务行为进行抽查，建立诚信档案，规范其服务行为，认真评定物业服务企业的业绩和诚信程度，并依据有关规定作为资质评定和物业招投标的重要依据。在强化对物业服务企业考核的基础上，建立优胜劣汰新机制。对服务质量差、业主满意率低的物业服务企业，要依法吊销其资质证书。要严格招投标管理，对物业服务企业在招投标过程弄虚作假，串通投标等违法违规行为，严肃处理，一年内不得参加投标活动。要建立健全物业服务项目经理制度，切实提高物业服务行业从业人员素质。要建立透明消费制度，研究出台新的物业服务收费标准，提高业主满意率。要建立健全物业投诉处理责任机制，建立数字化物业管理信息系统，设立物业服务“”，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业服务企业整改，切实保障业主的合法权益。

五、确保物业服务行业健康有序发展

（一）加强组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。市政府将把物业管理作为民生和社会稳定工作纳入各县（市、区）人民政府、市开发区管委会社会经济发展考核指标。各县（市、区）人民政府、市开发区管委会，市各有关部门要切实加强领导，加大措施，全力推进。要把强化物业管理工作作为提升城市管理水平、创建文明城市、维护社会稳定工作的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实实施机构，明确工作任务，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为物业管理工作提供有力保障。

（二）加强舆论宣传。要采取多种形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》和《市物业管理实施细则》等相关的政策法规和规定，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，努力形成人人关心支持物业管理的良好氛围。