合作建房协议范文

导语：如何才能写好一篇合作建房协议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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地址：　电话：

乙方(职工)　电话：

职务/职称：身份证号码：

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《关于加强我省集资合作建房管理的暂行办法》，为明确集资合作建房单位和职工双方的权利和义务，特签订本协议，供双方共同遵守。

第一条 为解决职工的住房问题，根据乙方申请，甲方同意乙方参加集资合作建房。该套住房位于 市 路 街(院) 巷 号 栋 层 号，户型为 房 厅，住宅总建筑面积 ㎡m²， 住宅户内建筑面积 m²(其中享受面积 m²，超标面积 m²)，公用面积 m²。

装修情况：

第二条 经省、市房改办核定，该套住房建设成本总造价为 元，乙方集资额为 拾 万、 仟 佰 拾元(￥ 元)。其中：每平方米建筑面积 元;乙方控制面积出资额为 元;超标准面积在20m²以内 m²按房改市场价 元/m²计 元，20m²以上 m²按房改市场价加价30%计 元，共计 元;公用部分出资额为 元。甲方资助额为 拾 万 仟 佰 拾 元(￥ 元)乙方控制面积出资额占建筑安装成本的比重为 %;乙方拥有该套住房 %的产权，甲方拥有该套住房 %的产权。

第三条 甲方负责向房产管理部门办理房屋产权登记手续，为乙方领取集资建房《房屋所有权证》。办理产权登记手续所需缴纳的费用，由甲乙双方按规定各自承担。

第四条 住房保修期为竣工验收之日起十二个月内，如因乙方人为损坏房屋，维修费由乙方自行负责，保修期后乙方住宅户内建筑面积范围内所发生的养护维修费用，一律由乙方自理。房屋公共部位及公用设施的正常养护由用户共同分摊;自房屋竣工交付使用之日起十二个月内如经技术鉴定确认是非人为因素损坏的，由建房单位负责修复。

第五条 乙方参加集资合作兴建的住房，除本协议中有限制上市交易的约定以及法律、法规规定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有权证后可依法上市交易。乙方按建筑安装成本全额集资拥有全部产权的，可依法进行房屋买卖、产权交换和租赁。拥有部分产权的，经甲方书面同意，可依法进行房屋买卖和租赁;按现行房改政策规定补足建筑安装成本费取得全部产权后，也可依法进行房屋产权交换。

乙方参加集资合作兴建的住房上市交易后，乙方不得再按房改政策购买公有住房和经济适用住房或享受政府其他住房资助。

第六条 住房产权年限与土地使用年限相等，届满时按政府有关规定办理。

第七条 其他约定事项：

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第八条 本协议未尽事宜按政府房改有关政策处理。

第九条 本协议经甲乙双方签章后生效。

第十条 本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房改办、房产管理部门各执一份。

甲方：　法人代表：　经办人：

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【中图分类号】R197.3 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7484（2012）12-0552-02

病人出院并不等于治疗完全终结，为使出院病人的院外康复和继续治疗得到科学、专业、便捷的技术服务和指导，保持治疗过程的连续性，我院进一步推进出院病人随访工作，作为医院医疗服务的延伸和新治疗的起点，具有重要的临床意义、科研意义及潜在的经济效益。

更是构建和谐医患关系的良好平台。

1 随访的目的及意义

1.1随访的目的：用于医疗行政管理、与对某一时期内来医院就诊的病人进行调查、了解其对医院、社区医疗保健部门内医务工作者的意见、及对医疗、保健方面的要求、以便有针对性地制定有关管理条例，及对医疗工作的评价，改进医疗作风，医疗条件做参考。

1.2临床意义：促进卫生知识宣传，提高人们的健康意识。有助于人们养成良好地卫生习惯，并能够动态观察患者病情，了解病人出院后的治疗效果、病情变化和康复情况，指导病人如何用药、如何康复、何时回院复诊、病情变化后的处置等专业性的指导。

1.3科研价值：高水平、高档次的论文成果要求临床信息分析和基础资料统计。长期大量的、丰富的医学数据，通过整理 、统计分析、科学总结取得成果后的针对性的指导临床，真实评估新技术的应用疗效和科研发展。

1.4社会效益：对患者和家属心理疏导和康复指导，体现人文关会，有利于构建和谐的医患关系，提高医院的知名度、信任度和满意度。

1.5经济效益：根据患者需要，有针对性的开展医疗服务，树立医院品牌形象，增加复诊人数，提高就诊率，降低医疗服务成本，利于创收。

2 随访的方式

包括门诊随诊、发信随诊、家访随诊、电话随访、短信及电子邮件随诊。

3 随诊的方法

根据随诊制度，首先进行筛选确定随诊范围，所有出院后需院外继续治疗，康复和定期复诊的患者均在随诊范围，建立随访卡片，专人负责各种通讯方式联系、问询准确的结果，卡片登记并录入微机，终身随访，长期保存。

4 随访内容：

4.1患者姓名、性别、年龄、入出院日期、诊断、治疗方案、手术名称、手术日期等一般资料和反馈信息、日期。随访记录的积累，会为医院建立丰富的信息库，科学分析以便为医院科研、保健提供有力参考。

4.2一般生活护理：目前我们方视的主要对象是手术病人，特别是一部分老年人，主要提供一般生活护理，协助其做到生活自理。

4.3诊疗相关护理：包括观察生命体征和病情变化，合理营养与饮食，排泄护理，口服、注射、输液等用药治疗的护理等。长期卧床患者压床的预防和护理。根据患者的病情需要针对性的进行专科护理。

4.4康复指导：主要针对骨折病人的功能锻炼，慢性病患者，以及康复期或维持性治疗的患者。通过康复指导，预防和控制并发症，延缓进展，改善生命质量。如糖尿病、高血压等的检测与注意事项，术后功能锻炼，残障患者的生活指导，延缓推行性疾病进展的措施，癌痛的观察与控制等。

4.5康复评估和指导：定期检测血压、脉搏、体重等生命要素，在观察和询问服务对象躯体、心理和社会因素变化的基础上做出专业健康状况评估，指导饮食、作息、生活、行为等，必要时提供去专业机构进行检查与治疗的建议。

4.6听取病人意见：目的是要真正了解病人、家属以及社会对医院服务的真实评价。有时，误解就因为差一句话，受了委屈就让病人讲出来，化解矛盾。

4.7吸引病人参与到管理中来：把回访中发现的问题整理出来，院周会重点讲评，反馈到科室，慢慢形成了处理机制，已成为促进医院管理、提高服务水平的重要措施和手段。

4.8医生丢下的，随访人员拾起来：在回访中，对病人反映的不满，首先分清是病情所致，还是沟通、服务不到位的问题。既保护医护人员的积极性，又不扰乱正常的医疗秩序。用真诚打动对方，用专业知识释疑解惑。

4.9卫生知识宣传：采取灵活多样的形式，如小画册、宣传单等，向服务对象及其家庭宣传卫生保健知识和良好的生活行为习惯。

4.10告知病历复印的相关手续。

5 随访工作中存在的问题：

5.1从业人员数量不足，总体素质需进一步提高。存在知识老化，独立工作能力不强，工作中过度依赖医院内标准的真实环境等。

5.2农村、偏僻山区家访的覆盖面小。

5.3有待于进一步提高随诊率，特别是家访随诊数，扩大随诊覆盖面。

6 改进措施：

6.1通过系统教育和定期培训，提高随诊人员的能力和素质，随访人员做到专业知识和技能熟练，独立工作能力强，善于沟通交流，便于构建和谐的医患关系。

6.2医院还应加大投入，对农村、偏远山区多送温暖，问医送药，方便群众。

6.3充实医务人员，规范服务流程，提高随访率。

6.4除阅读病历资料外，还应多于临床科室沟通，全面了解病人的具体情况，包括家庭关系、经济条件、文化程度、个人爱好等，更加个性化，人性化的为病人提供有效的服务。

7 讨论：我院通过推进出院病人随访工作，不断增加了就诊人数，降低了投诉率，不仅使医院管理服务进入了持续改进、良性发展的轨道，并且将医院的健康教育延伸到了病人家中，向社会打开了一扇了解医院、医务工作的窗口，在化解矛盾、改进服务、构建和谐医患关系方面找到了一条新途径。

参考文献：

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“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，诗人杜甫的名句让众“房奴”唏嘘已久。在商品房价居高不下且日益见涨的现实中，住房已经成为压在都市人身上的一座极重的大山。

自2003年12月北京市民于凌罡通过网络发起倡议以来，个人合作建房的星星之火蔓延至北京、上海、深圳、温州、郑州、南昌、沈阳等大中城市,各地个人合作建房的方案纷纷出炉，成为商品房和经济适用房之外的另一种住房模式的探索。只是探索之路布满荆棘，至今还未有个人合作建房全程操作成功的案例。

2007年10月下旬，郑州市中基房地产开发有限公司(以下简称中基地产)成功与某银行签订资金托管委托协议。中基地产是郑州首家个人合作建房公司，迈开了个人合作建房实质性操作的第一步。此举引发媒体和网民的关注，一度渐趋平静的合作建房的争论，再度风生水起。

“我们的目标就是为广大‘郑漂族’提供适合居住、价格低廉的住房”。中基地产法人代表魏仁昌告诉《新世纪周刊》。

“郑漂”发起成立公司

10月14日，在郑州前两波个人合作建房的尝试宣告失败后，拥有1DO万元注册资金的中基地产挂牌成立，公司位于郑州花园路一栋写字楼内。租来的办公间里，仅有两张桌子、一台电脑。市工商局颁发的营业执照上标明中基地产的经营范围：房地产开发及经营、房地产咨询及策划。

“房东听说我们是搞个人合作建房的，把房租降了不少。”中基地产总经理、发起人王华说。

27岁的王华是河南滑县人，在郑州已经工作5年了。眼看着郑州的房价不断上涨，王华的心一直在往下沉：每月2000元左右的工资，结余有限。没有房子，王华总觉得无法张口和女朋友说结婚的事。

2006年，王华曾经参与过郑州几位市民发起的个人合作建房倡议，但是后来感觉操作者的思路和运作模式不够成熟，中途退出了。但他对这种崭新的模式及其诱人的房价产生浓厚的兴趣。今年年初，当他得知温州有人成功获取个人合作建房的所需用地后，希望再次被点燃。

王华随即约请在郑州工作的几个滑县老乡商讨此事。5月份，他们召开了第一次可行性论证会，就有关事项进行沟通。9月，他们邀请温州合作建房发起人、2006年中国地产十大新闻人物赵智强参与筹划，宣布温州郑州／卜人合作建房协作联盟成立暨郑州个人合作建房网开通。

“中基地产是在温州郑州个人合作建房协作联盟基础上成立的。以往合作建房失败的一个关键因素就是没有一个合法操作的平台。不成立公司取得法人资格，连和银行签托管协议都不好操作。”王华说。

中基地产现有6位股东，全部是在郑州工作多年却没有住房的“郑漂族”。一方面他们买不起房产商出售的商品房，另一方面，因为户籍限制等原因他们又没有资格购买政府提供的相对便宜的经济适用房。

“我们对房产市场消费人群进行了划分，房产商针对的是中高档人群，政府的经济适用房和廉租房针对少数特定人群，那么这两个都覆盖不了的人群怎么办?中基地产个人合作建房项目针对的就是这部分望房心切的‘夹心层’。”魏仁昌说。

该项目总说明书中将参与人资格规定为年满18周岁且家庭人均居住面积不超过30平方米的中国公民。报名时，每张身份证只能登记一个号码，期间有市民拿两张以上的身份证要求替朋友报名的情况，这就产生有人恶意排号、卖号的隐患。

“很难排除有些报名者故意隐瞒实际的情况。除了依靠参与者的自律、自觉外，我们还设立了举报机制，如果有成员被举报居住条件宽裕，核实后，该会员的资格将被取消。同时，中基地产还将和房管部门合作，由房产局抽查、审核参与者的实际住房情况。”王华说。

有评论认为，个人合作建房如同自己种白菜自己用，一个从没有“种过菜”的人，采用原始的“自给自足”方式而从者众，原因只有一个：市面上的“白菜”太贵了。

借鉴温州合作建房模式

中基地产的运作方式主要拷贝“温州模式”，结合郑州的实际运作情况进行了流程改造：先成立公司作为建房主体接受市民报名，再指定银行设立账户并签订资金托管协议、委托有资质的房地产公司拍地建房，然后支付房地产公司委托费用、按约定分配房源。

10月27日，中基地产正式接受参与者报名，并收取300元报名资格的确认费用。魏仁昌表示，这些钱将全部用于拿地的运作，包括获取地块信息、实地查看地块、对有意向的地块进行公关、缴纳相关税费、支付工作人员的薪资等。

11月1号，中基地产通过网站和短信宣布，取消300元报名费，只收取10元资料费。

王华坦承，初期收取300元，是希望报名者慎重对待自己的选择，在享有权利的同时也承担相应的义务，这也是温州的操作方式。但很多参与者对此有怀疑，甚至有人认为中基地产借机圈钱。

“如果继续下去，个人合作建房将陷入信任危机，中基地产不能让已步入正轨的合作建房走下坡路。”魏仁昌说。

外界质疑的另一个问题集中在：中基地产没有取得地块怎么能吸引参与者掏钱?而没有大家的集资又怎么能取得价格不菲的地块呢?面对先有鸡还是先生蛋的难题，中基地产的想法是，如果地块面积小，总费用不是太高，参与者自己有能力拿到；如果地块较大，价位较高，他们将考虑吸引温州资金的支持。

“资金愿意投资的前提是要求有回报。我们可以将项目建成后的商铺使用权出售给温州方，价格当然会比正常的市场价低很多。如果地段好的话，商铺应该会很抢手，这样我们的筹资渠道会很多，不一定非要使用温州资金。”魏仁昌对吸引资金信心十足。

参与者和外界普遍关注资金安全问题。中基地产和银行签订的资金托管协议规定：参与者在发起人指定的日期内，将购地分摊资金以自己的名义、自己的存折、自己的密码存入指定银行。正式拿地之前，参与者将资金从自己的私人账户转存入合作建房专用账户内。若土地竞拍不成功，则将资金全额退回参与者。

“合作建房专用账户是银行特设的重点账户，该账户资金不能提现，只能用于支付合作建房土地保证金等支出。支出时需要发起人和参与者代表都加盖印签才能提现。每动一笔钱时，都有银行的及时语业务短信告知所有参与者，所以每个参与者都可以即时监督资金的使用情况。”魏仁昌说。

进入拿地环节，中基地产计划委托有资质的房产公司以招拍挂的方式竞争地块，他们争取合作的对象是实力不强的中小房产公司。

“事实上舆论夸大了合作建房对房产商的冲击，两者针对的消费人群不同，房产商不见得要围追堵截。而且拿地并非只有招拍挂这一种，我们可以接手因为各种原因未能开工的某块建设用地，通过正规的程序，办理土地转让手续，这

就像房产过户一样。”魏仁昌说。

郑州房产界一位人士认为合作建房很难冲击到当地房市。他说，2007年郑州预计开发900-万平方米住房，个人合作建房即使成功，建筑面积难超20万平方米，算入平均房价里，影响微乎其微。

诸多问题需要面对

房地产是一项专业性非常强的领域。个人合作建房除了资金和拿地等关键性工作，尚有诸多问题需要面对，比如房屋建设过程中的各种政策和技术细节及管理期间的枝节等等，成立公司只是搭建了一个平台，一场前途未卜的攻坚战才刚刚起始。

中基地产的6位股东来自各个行业。魏仁昌本身就是建筑行业出身，他很熟悉业内的种种操作。王华来自于网络行业，他创建了“郑州个人合作建房网”，及时公司通告，收集参与者意见，提供地块和建房信息供大家投票选择。他们中的三位已经辞掉原来的工作，专门操作合作建房项目。

进入房屋建设环节后，中基地产将公开招标，筛选、委托房产公司负责开发建设，两者成立项目部，参与者全程予以监督。同时，还将委托独立的监理机构参与监管，保证工程质量。

“设计户型和面积采取所有参与者投票的方式决定，少数服从多数。住房建设涉及规划、土地、房管、勘察、设计、消防、人防、环保等诸多部门，中基地产会逐渐招聘各方面的专业人才，慢慢齐全以保证项目的质量安全。”魏仁昌说。

合作建房项目的总成本包括土地成本、建设成本、国家规定的税费、管理费四部分。管理费包括两部分，一部分是中基地产的运作管理费用，按项目投资总额的3％收取；另一部分是委托房产公司的佣金，按项目投资总额的2％收取。

“我们省去了豪华的接待中心成本和广告推广费用，建成后商铺的转让或出租收入也可以冲减一部分成本，核算的合作建房房价可以比市场低30％左右。”魏仁昌告诉《新世纪周刊》。

他还表示，这个项目主要是满足参与者基本的住房需求，尽量缩小规模，这样压力小，好操作。进入拿地程序后，中基地产将低调运作，从公众视野中消失。

政府态度对合作建房的成败影响巨大。之前，郑州市有关方面负责人表示，个人合作建房组织拿地在程序上不存在问题，政府不设置障碍，在如何规避风险方面，政府可出台措施给予建议和监管。

“从程序上看，个人合作建房和普通房产商开发类似，只是合作者一开始就参与介入，过程透明，挤压了一部分成本，没什么问题。关键在于管理方面，发起人要负起一管到底的责任，不能因为中途出现问题而遗留下烂摊子。”中国人民大学房地产信息中心执行副主任谭峻说。

“中基地产合作建房项目的意义，在于探索政府福利政策和地产商品化开发以外的解决中低收入家庭基本住房问题的新途径，是对现有房产市场的有益补充。只要能达到这个目的，并且符合国家规定，操作方式可以很灵活，就像坐车到火车站，可以坐2路车，也可以坐5路，只要到达目的地就行了”。魏仁昌说。

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关键词：集资房；转让效力；解决对策

2008年西安市长安区人民法院对李娟丽诉张波案2审理认定《集资房转让协议》有效，一审与二审相同；同年，在重庆合州李良勇诉彭中树案中，法院认定《集资房转让协议》无效。集资房的案件出现的越来越多，但判决总是没有统一，要么有效，要么无效，出现了截然相反的情况。出现的问题一样，依据的法律一样，审理的法院和法官不同，最后导致了这样的结果。

一、集资房的性质和特征

集资房是我国上世纪90年代从计划经济到市场经济转变过程中出现的一种新的产物。2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。2006年8月18日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合《关于制止违规集资合作建房的通知》。通知的出台，对于以后的集资建房有了明确的规定，但此前建设的单位集资房，还存在这样那样的问题，特别是对集资房的产权及转让效力没有统一的标准，在司法实务中有时甚至出现截然不同的判决结果。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中第十二条规定，加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。这些规定的出台，让集资房的定性有了比较明晰的判断，对于我们分析集资房转让协议效力问题提供了大量的依据。

集资房采用的是先集资后建房的一种形式，主要是为了解决单位和社会团体组织中中低收入家庭住房问题而出现的，是我国特殊时期所采用的一种特殊方式，它属于非商品房，不存在买卖与经营的关系。一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别，集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费，因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。

二、集资房转让协议的性质

《集资房转让协议》是指单位外个人与单位职工之间订立的集资房转让协议，在这种转让过程中，单位转让的是集资房的指标，而与买受人签订《集资房转让协议书》时，大多数都附有一定的条件，但由于这是我国在经济转型过程中出现的特殊情况，受到政策和地方规章的限制。在房屋转让的过程中，由于签署协议时到房屋的实际交付时一般都持续较长的时间，收到房价持续飞涨的影响，使得转让方利益有了较大的差别，转让方反悔，不交付房屋，从而产生纠纷。

在集资房转让纠纷中的焦点问题就是《集资房转让协议》的效力认定。集资房转让协议作为一种民事活动，应当用民事法律规则来对其进行约束。民事活动完全遵循意思自治的原则，法无明文规定即自由。我们判定协议的效力时应以法律、法规为依据，在集资房的转让协议过程中不违反法律的禁止性规定，双方签订协议时具备相应的主体资格，意思表示真实，没有侵害国家利益、社会公共利益和他人的利益。同时，集资房转让协议应当属于合同的一种，它仅仅是对房屋资格的转让而并不是对房屋的转让，因此，这种合同的生效并不以登记为要件。因此，我们对于集资房转让协议进行性质认定的时候，应当以民法原则和合同法及其相关法律法规的规定对其进行定性。

三、集资房转让协议效力研究

(一)认定集资房转让协议有效

1、双方签署房屋转让协议，是双方自由意思的体现出于双方真实的意思表示。在民事活动中，我们应当充分尊重当事人，遵守意思自治和诚实信用的基本原则。签订协议的主体双方作为完全民事行为能力人，在签订合同时，完全可以预见其行使民事权利所产生的法律后果，不能因追求利益的下降，而对约定反悔，否则势必会助长一种违背诚实信用、随意悔约的不良社会风气，这和我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的相悖，也有悖于诚实信用原则。

2、对于集资房转让中协议签订时仅仅是一种集资房“资格”或“指标”转让。对于这种资格，在法理上可归为一种可期待物权，属债权，而债权作为典型的民法范畴，完全遵守私法的原则，在法律没有强制限制的时候可依法转让。由此协议的性质可定性为权利义务的概括转让，受私法原则的调整，在私法领域，并没有对此明确限制，因此应认定转让协议有效。［1］

(二)认定集资房转让协议无效

1、对于房屋转让，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定了七项禁止转让的情形，其中第六项“未依法登记领取权属证书的”禁止性条款对集资房转让效力给出了法律依据。未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这里明确强调了房屋的买卖收到严格的限制。与此同时，对于《物权法》中提到的“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，仍然存在“法律另有规定或者合同另有约定”条件的限制。［2］集资房作为商品适用房的一种，理应收到其限制。

2、转让集资房时应当经过所有权人同意。我国合同法对所有权的行使有着明确的规定，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对于集资房而言，职工享有的只是有限的产权，他并不是房屋的所有权人，如果职工在转让集资房时未经所在单位的同意，应认定该转让无效。同时，《中华人民共和国合同法》第七十九条第(一)款规定“根据合同性质不得转让”，而七部委于2007年通过的《经济适用住房管理办法》中也将集资建房纳人当地经济适用住房建设计划和用地计划管理，并对参加集资建房的对象做了不同于商品房买卖的严格规定，这些都说明了集资房的特殊性及其与职工身份相联性，决定了集资房的转让属无效行为。［3］集资房是政策为了符合社会发展的需求而产生的，在特定的社会条件下，受到国家政策的调整。国家通过不断出台相关的政策对其引导和管理。在这种情况下，单位在集资房的建设中有着不可替代的作用，单位职工私下将房屋转让，没有经过单位的同意，其明显是无效的。

四、集资房转让协议应当有效

根据目前我国法律的规定集资房转让合同是有效合同。我国合同法上明确规定合同无效的情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家的利益，（二）恶意串通，损害国家、集体、第三人的利益，（三）以合法形式掩盖非法目的，（四）损害社会公共利益，（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而集资房转让协议的签订，是平等主体双方真实意思表示，同时没有损害到他人的利益，也没有其他第三人对争议提出异议，由此表明协议并不存在无效的情形。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力，根据法律和司法解释的规定，不动产的等级完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。我国在《物权法》第十五条中规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，都可以证明集资房转让合同是有效合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二） 第十四条中规定的合同无效必须是指法律及行政法规明确规定的违反了禁止性规定将导致合同无效。因此，从我国目前的法律法规的规定来看，集资房转让协议应当认定为有效的。从上面这几个部门法的相关规定中我们可以明确的看到，对于合同的效力规定是非常清晰的，同时，与房屋管理方面也做出了一定的规定。集资房转让协议属于合同的一种，在适用合同规则对其分析的同时我们也要从房屋物权的角度来论证。

对于集资房转让协议效力的认定中，在签订转让协议是双方对于所签订的协议的内容和签订协议后的法律后果应当会有一个明确的认识。因此，当转让人不履行协议的约定是可以看作是一种不履行违约，而这种不履行违约并不是履行不能的问题，而是不愿履行的问题。这就完全违反了平等双方在签订时的意思表示，如果我们认定协议无效的话，对买受人造成很大的不公平。同时，如果认定协议无效的话，买受人就得不到任何的其在签订协议时所预期的利益。买受人在签订协议的时候所预期的利益，是出于双方平等、自愿的基础上产生的，我们没有理由认为这种利益是非法的，在私法领域，其理应受到法律的保护。从合同法的目的出发来看，其目的的核心便是履行约定，或保护合理的预期。合同法推动和鼓励自由和自愿交易，通过认定这些交易有法律效力来保护这种交易，集资房转让协议作为合同的一种，应当属于合同法调整的范畴，合同法的目的功能也应当对其进行保护。

通过以上的分析，我们可以明确的看到，在分析法律适用的问题当中，我们应当从法律的基本立场出发，维护法律的尊严，让法律成为公民维权的利剑。我国当前对集资房的规定还是处于没有明文清晰的状态，从民事法律的基本立场，遵循意思自治原则，应当尊重当事人的意思表示；从有利于交易安全的角度出发，同时让更多的人能够引以为戒，充分发挥法律的指引作用。在集资房纠纷案件的实务处理中，运用公平原则和诚实信用原则应当谨慎。对合同效力的认定应当依照《合同法》的规定来处理，同时加以《民法通则》和《物权法》的相关规定就可以解决，大力引用民法的原则，使得制定的法律从根本上保证其应有的价值，对法律的权威性将是一种极大的维护，让制定法的出发点和价值追求与实际的结果出现我们预期的目的，使得法律的功能得到真正的发挥。

参考文献

［1］ 姜海霞，集资房转让协议效力探究［J］，新乡学报，2009年12月第23卷第6期。

［2］ 裘小薇，集资房买卖法律纠纷与风险防范［J］，广西政法管理干部学院学报，2010年1月第25卷第1期。

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浙江省地方税务局：

你局《浙江省地方税务局关于个人从事房地产业务有关营业税问题的请示》（浙地税？〔1996〕59号）收悉。关于个人经营房地产应如何征收营业税等问题，经研究，现批复如下：

个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人（以下简称“地主”）签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按《国家税务总局关于印发＜营业税问题解答（之一）＞的通知》国税函发〔1995〕156号）第17条的有关规定征收营业税。

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关键词：房地产调控 合作建房 税收分析

近年来随着高房价成为社会关注的焦点，政府从土地、金融、税收三大方面对房地产行业采取了一系列调控措施。在此背景下，许多公司以一方出地，一方出资金的方式进行房地产开发，以减轻资金压力，降低经营风险。本文试就合作建房中涉及的税收问题进行浅析，供大家参考。

一、什么是合作建房

合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。

合作建房首先应明确建成房产的初始产权归属，以确定税收主体关系。房产初始产权是以立项文书上记载的权利主体为准，即：谁立项，谁报建，初始产权登记给谁。

以立项单位的不同，可以分为三类：

（1）由出地方立项，房产初始产权归属出地方。出资方分得的房屋，视为出地方将部分房屋与土地转让给出资方。此种情况，《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）明确规定不属于合作建房。

（2）由出资方立项，房产初始产权归属出资方。由于出资方不拥有土地使用权，其在申请房屋产权登记前，应先办理土地使用权转移手续。税法上对此种情况是否属于合作建房没有明确规定。但笔者认为，此种情况的实质是出资方先从出地方手中收购土地，再将建成的房屋转让给出地方，不属于合作建房的范畴。

（3）出地方与出资方联合立项。房屋建成后，按照约定分配房屋，出地方与出资方各自将分得的房屋办理权属。此种情形属于税法规定的合作建房形式。

二、合作建房的合作方式

通常来说，合作建房有以下两种模式：

（1）一方出地，一方出资金，不成立合营公司。房屋建成后，可按约定比例分配房屋；也可由出资方使用若干年，然后房屋土地全部归属出地方。

（2）一方出地，一方出资金，成立合营的房地产开发公司。房屋建成后，或按约定比例分配房屋，或按销售收入一定比例提成的方式参与分配，或采用“风险共担、利润共享”的方式参与分配。

三、不同合作方式涉及的税收问题及举例

1、一方出地，一方出资金，不成立合营的开发公司，按前述分析，应由出地方与出资方共同立项，分别计缴各项税收。

例1：甲公司提供10000㎡土地，成本价为1000万，评估价为1800万，2011年8月与乙房地产公司合作建房。乙公司提供2000万元资金。协议约定，房屋建成后，双方各按50%分配房屋。甲方分得房屋后，将一半房屋销售，取得销售收入1500万，另一半自用。乙开发公司将分得的房屋全部对外销售，取得销售收入3000万元。

分析：甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。由于双方没有进行货币结算，属于典型的非货币交易。根据《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》的规定，交易价格应以公允价值计价。

根据财税[2003]16号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

因此，本例中甲公司转让土地的价格应以评估值减去土地账面成本的差额计算土地转让营业税。

（1）转让土地的营业税：（1800—1000）×50%×5%=20万元

（2）转让土地的土地增值税：根据财税[1995]048号规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。故暂不计算土地增值税。

（3）销售房屋的营业税：1500×5%=75万元

（4）销售房屋的土地增值税：甲公司将分得的一半房屋进行销售，此部分房屋需要计算两个环节的土地增值税，一个是此部分房屋对应的土地转让环节的土地增值税，一个是房屋销售环节应缴纳的土地增值税，故：

A、土地转让环节土地增值税

增值额1800×50%/2—1000×50%/2—20×50%/2=195万

增值率195/250=78%

土地增值税=195×40%—250×5%=65.5万

B、销售环节土地增值税

增值额=1500—（土地成本1800×50%/2 +开发成本2000×50%/2+开发费用（2000+1800）×10%×50%/2+营业税75）=380万

增值率=380/1120=34%

增值税=380×30%=114万

（5）契税：甲企业出让土地使用权，销售房屋，不交契税

（6）所得税={（转让土地所得额 （1800—1000） ×50%—20—65.5）+（销售房屋所得额1500—1800×50%/2—2000×50%/2—75—114）}×25%=168.375万。

乙公司：房屋建成后，分配一半房屋给甲企业，其实质是将房屋销售给甲方，换回土地使用权，故房屋建成后，将房屋分配给甲企业，乙开发公司应按公允价值确认销售收入，同时按公允价值确认取得土地的成本，其应交的税金如下：

（1）分配房屋取得土地的营业税=1800×50%×5%=45万

（2）契税（假定当地契税税率为4%）

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关键词：房地;个人合作建房;法学思考;经济风险

中国房价之高既是“中国一绝”，又在地球上“独树一帜”，特别是特大城市的房价远远超出普通民众的购买能力。中国房价既成为中国人的心头之痛，又让政府非常“恼火”，推出一次比一次更严厉的调控手段，每次都是史上最严，希望通过“政府之手”将房价“打压”下来，但每次房价都事与愿违屡创“新高”，目前虽然在持续调整，甚至采取了众多的“救市”措施（例如：松贷、降准、降息、降税和降首付等），但市场对此并不“买账”，普通老百姓仍然“买不起”。据此，热心人士试图发起“合作建房”以降低房价，虽然出发点相当好，可以帮助中低收入人士拥有住房，但有城市管理者出于法律障碍和政策问题迅速“浇灭”还没有“着火”的个人合作建房。事实上，基于共同目的以合作方式筹措资金完成房屋建设的个人合作建房，对个人合作化和相互依赖程度高，直接或者间接表现为“个人合作”离不开个人直接参与，在数年的“合作”过程中必然会面临诸多法律障碍，甚至还会带来相当多的经济、法律和社会风险，非常有必要法学思考之。

一、个人合作建房的主体思考

个人合作建房是比较时新的事物，却没有相配套法律法规，造成很多制度障碍，现需要从民事主体角度分析其主体属性，尤其是作学理方面的深入考究。根据民法学理，台湾学者认为，民事主体“二元说”，即自然人和法人;[1]（P.103）我国内地学者持“三元说”，即自然人（公民）、法人、合伙。[2]（P.92-192）另外，还有内地学者持“四元说”，即自然人、法人、合伙组织（非法人团体）和国家。[3]（P.60-66）据此，不论何种民事主体学说都有足够理由支持民事主体独立法律地位的理由，自然人作为独立民事主体没有任何疑问，即作为最原始的民事主体，又是其他民事主体的“基础性主体”，这里说的基础性民事主体是指自然人本身作为独立的民事主体，同时也对形成法人、合伙等民事主体起基础作用成为基础性主体，即没有自然人主体不可能产生其他法律主体。自然人联合的最初方式一定是合伙，即几个人在一块儿，共同出资，共同经营，有福同享，有难同当。合伙的价值及作用是不容忽视的，合伙所天然具有的紧密人际关系，使组织内部因意见分歧而产生内耗的可能性降至最低;中国人把真够的哥们儿的朋友唤作“管鲍之交”，其实这个成语可以概括合伙的精髓。[4]（P.65-66）而法人是依法享有民事权利并承担民事义务的组织，法人之所以能够独立地从事民事法律行为，是因为它具有法律上的人格。而法人的独立财产，正是法人作为独立主体存在的基础和前提条件，也是法人独立地享受民事权利和承担民事义务的物质基础。[4]（P.69）而国家是不同自然人、法人、合伙组织的特殊的民事主体。[3]（P.66）根据学理分析民事主体理论，一般来说作为民事主体的单位和个人都可以归入到自然人、法人、合伙组织，而个人合作建房是个人以合作方式共同建房，体现了相当程度的“合作”，各合作人之间的人合性并没有合伙强，对绝大部分合作人来说，在很大程度上基于个人热情自发组织起来，彼此间并不相互了解，更不能达到完全信任的程度，“合作”所形成的合作建房主体并不是简单的“自然人”，这些众多自然人简单“合作”所形成的主体也非“合伙”，原因在于彼此间并没有基于共同投资、共担风险的共同目的，更不可能成为实质性法人，发起人并没有资格将其他参与人的先期投入作为公司财产成立法人组织，其他参与人也没有成为股东的意思，发起人不能以自己的意思设立法人性组织，即使采取某种形式设立成法人组织，这只是规避风险的港湾。据此可知，个人合作建房存在民事主体缺位，为制造风险隐患提供了可能，没有民事主体理论支持导致产生法律调整空档，为将来留下纠纷隐患，根本无法从法律上化解之，必将成为法律风险的“加速度”。

二、个人合作建房的合作思考

个人合作建房与其说是形式上的“合作”，还不如说是没有法律保障、随意性很大的个人热情“组合”，其中合作人的个人信用、个人责任将影响“合作”的具体进程，尤其是重要发起人变动可能随时终结合作建房行为，众多合作参与人完全无法取得住房“回报”。个人合作建房（基本上是自然人之间的“合作”）具有强烈“合作”因素，多人共同“合作”是最主要特征，这些不确定性导致合作主体遇到较大风险责任时随时退出“合作”，“合作行为”将面临巨大威胁，毕竟合作人之间信任关系并不十分牢靠，彼此间没有投入过多的合作财产，一旦“合作分裂”将导致无人承担风险。可见，个人合作建房并不是单一自然人或者法人的独立建房行为，既不同于自然人建造房屋，又不同于具有法人资格的开发商建造房屋，它的“合作”方式简单，缺乏合作人的信用和财产担保保证，导致合作程度不高，随时可能“合作分裂”。

这种合作行为是否同于合伙，需要分析主要国家关于“合伙”的不同规定。总体来说，大陆法系国家主要强调合伙的契约形式。《德国民法典》第705条：“各合伙人依合伙契约，互负以契约所定的方法促进共同目的事业完成，特别负履行约定出资的义务”。《法国民法典》第1832条：“合伙为二人或者数人约定以财产或者其技艺共集一处，以便分享因此产生的利益及经营得益的契约”。《日本民法典》第667条：“合伙契约，因为当事人约定出资以经营共同事业而发生效力”。而英美法系国家相当重视合伙的实质性质，《英国合伙法》第1条：“合伙是从事共同经营的人之间为了获取利益而建立的一种关系”。我国法律既规定合伙的契约性质，又突出合伙方共同经营的实体特征，《民法通则》第30条：“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营，共同劳动。”据此，抽象出合伙的一般特征：合伙是两个或者两个以上民事主体基于契约成立的具有财产集合的共同经营关系，并由合伙人承担无限连带责任的组织形式。据此分析个人合作建房，一般合作参与人与发起人之间并不能达到合伙的高度：首先，一般合作参与人相对于发起人来说并不是真正的财产集合，最多投入少量资金和提交一些有限数量的合作保证金，远不能构成合伙时的财产集合状态;其次，一般合作参与人与发起人不能形成共同的经营关系，并没有持续营利收益的目的和行为，参与目的的非营利性和较少投入决定他们追求合作利益的非紧迫性，主要是为了获得比较便宜的房屋;再次，一般合作参与人无法像合伙人那样对相对人承担无限连带责任，也不愿意以全部财产为无限责任担保，导致在合作建房状态下无法承担合伙应承担的无限责任;最后，合作建房发起人主要基于“热情”发起，并不愿意承担无限连带责任，也没有法人资格组织的管理层。可见，个人合作建房完全不同于法律意义上的“合伙”，也不同于法人组织的建房行为;既不是法人或者自然人的独立行为，也不是按照合伙形式由参与人员承担无限责任的行为，而是一种介于中间的没有明确规定的探索，与其说是“合作”，不如说是借“合作”之名、无真正“合作”之实的行为模式，主要在于在财产集合和责任承担方面没有“保障”。据此，个人合作建房行为无法归入到某种具体民事法律行为之中，根本不是实质意义上的“合作”，最多只是一种临时性的“组合”，必将隐藏着巨大的法律风险。

三、个人合作建房的契约思考

个人合作建房会面对不同当事人，需要契约连接之，这些契约（合同）由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或姓名和住所……（合同法第12条），这主要源于当事人是权利义务的承担者，是履行义务和受领履行的主体，有时也是诉讼管辖的确定依据。当事人须具体确定，其方式就是写明姓名或名称及住所。[5]（P.183）可见，鉴于确定当事人具有决定意义，在契约运行过程中必须明确双方主体，具体来说合作建房需要发起人和一般参与人参与，必然产生两个不同契约：一个是发起人与一般参与人的内部契约关系，如何确定契约主体比较困难;另外一个是合作建房方与外部主体在运行建房相关事务时需要订立外部契约，也不容易确定契约双方主体。从外部契约关系看，契约相对方并不需要考虑过多因素，而难点是谁可以作为合作建房的主体。目前，个人合作建房模式并没有触及之，问题的难点是合作建房方既不是简单的“自然人”，更不是具有法人资格的“公司”，也不是诸多合作参与人的“合伙”。据此，个人合作建房的缺少契约主体，发起人不具备主体条件，如果将发起人成为外部契约主体，将来享受不到契约权利，原因在于建房完成后并不能取得整栋房屋所有权，更不能据此取得营利收益;若在合作建房不能取得成功，发起人需要对外承担债务责任。可见，在合作建房的外部契约中，合作建房方没有合适当事人主体资格享有权利和履行义务，将发起人作为外部契约主体不合理，加重了发起人的契约责任。

在个人合作建房内部契约关系中，确立一般参与人与发起人之间权利义务关系存在制度障碍，作为合作建房的发起人不具有法人资格或者是非法人组织，只由少数几个发起人发起并由众多一般参与人参加形成自然人“集合”，彼此间的财产和人身依附关系并不明显，不具备作为合作建房方的主体地位，导致在确立一般参与人与合作方、发起人间的法律关系时，很难确定彼此的主体资格。可见，在内部契约运行过程中无法确定合作建房方的代表，在事实操作时无法确定一般参与者在整体上或者个体上作为一方当事人;同时，作为参与合作建房的一般参与者作为一方主体，相对方是包括其本身在内的参与者整体还是少数几个发起人存在明显的理论障碍。在内部契约运行过程中，一般参与者参加合作建房，将与谁订立建房契约以明确权利义务关系，从法理上说是存在主体缺位障碍。将发起人代表抽象意义上的参与人全体作为一方主体，后来的合作参与者与代表合作建房方全体发起人订立契约，这将制造严重的主体矛盾和利益冲突，进一步说，这些发起人以普通参与人身份出现时，将如何与发起人或者说与合作建房全体订立合同存在主体冲突，即民法学上的“同时、方与自己订立契约”的问题。据此，个人合作建房将大量制造类似的不能克服的“自相矛盾”，处理不好很容易产生病态契约纠纷，将破坏“契约是当事人之间的法律”法律生态。

四、个人合作建房的思考

个人合作建房实际上由少数代表性的发起人完成具体运作，不可能由全体一般参与人都参与其中，会导致发起人以谁的名义参与合作建房的难题，即以发起人名义还是以全体参与人名义对外发生法律关系困难重重。发起人仅仅以自己名义对外发生法律关系，在现实中或者从权利义务角度来看可行性不大，毕竟发起人的行为目的并不仅仅是为了自己的利益，更多是为了众多一般参与人利益，此时发起人的行为与抽象的全体参与人之间是何种法律关系存在争议。其中，发起人所从事的是行为比较容易接受，但终究是直接还是间接还需要研究。按照习惯说法将直接称为。台湾学者认为：，指人于权限内，以本人（被人）名义向第三人所为意思表示或由第三人受意思表示，而对本人直接发生法律效力的行为。[1]（P.440）内地有学者认为：是行为人以他人名义实施法律效果归属于他人的法律行为。[3]（P.203）据此归纳出直接的基本要素：首先，直接是人以本人名义对外，由人对外被人（本人）从事法律行为（名义）;其次，人本人从事法律行为时拥有权（根据），并在权限范围内从事法律活动;最后，人的行为所发生的法律效果直接由本人承担，此时产生的法律后果当然及于本人，第三人与本人发生法律关系而不是与人发生法律关系（后果）。与此对应的是间接，是指人以自己的名义从事法律行为，并符合合同法关于间接构成要件的规定，与直接的重大差别在于间接人以自己的名义从事法律行为，的效果并不当然由本人承担，被人承受行为的效果取决于符合合同法规定间接条件以后，因本人行使介入权和第三人行使选择权。[6]（P.76-78）据此可知，两者的重要区别在于是否以自己名义从事法律行为，其法律后果是否归属于本人。

根据两种原理，合作建房中发起人与参与人全体之间的关系类似于，实质上是少数发起人与一般参与人之间的关系，少数发起人作为合作建房人（一般参与人），对外以本人（一般参与人的抽象全体）名义从事法律行为。根据直接原理，其法律效果应由全体一般参与人抽象承担，但一般参与人个体却不愿意承担之，他们参与合作建房目的是为了取得低价房屋，当然会拒绝承担发起人制造的法律后果，从而产生一般参与人个体与整体之间的利益相冲突。从间接角度来分析，少数发起人与外部第三人从事建务时，为了交易简便极可能以自己名义对外，若符合间接条件，则法律行为的效果不能确定由本人（全体参与人）承担（他们对后果有选择权或拒绝权），而由发起人承担会加大人（发起人）责任，从而加剧权利义务不对等。另外，个人合作建房还有别于“房屋合建”。房屋合建合同，是当事人双方约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，合作建筑房屋，并于房屋建成后按合同约定比例分取房屋和土地使用权的协议。[7]（P.313）可见，个人合作建房不是通常所说的房屋合建行为，而是一种新型具有挑战现有法律的一种法律行为。同时，个人合作建房也不是发起人的代表行为，是因为代表行为是指法人的法定代表人以法人名义实施的行为。[3]（P.207）因此，不能简单适用直接或者间接理论解释个人合作建房行为，难以协调处理发起人和一般参与人之间的法律关系。

五、个人合作建房的权利思考

从权利运行角度分析，个人合作建房中各合作参与人之间是单独所有权，还是共同所有权，或者是其他所有权呢？据此，非常有必要对独有、共有、总有、合有等所有权形态作学理分析。关于所有权形态，最简单的是单一所有权，更复杂的是共同所有权。从抽象角度讲，所有权仅指客体物属于单一主体的一种状态，或者说，民法所讲的所有权是对单一主体的所有权的一种抽象;从法律意义上说，在两个或者两个以上主体共有某物的情形下，所有权也只有一个，而不是两个或两个以上所有权合并在一起。[8]（P.781）单一所有权，即财产只归某个单一主体所有的一种所有权形式，关键在于所有权人只有一个，在民法上所有权均以个人所有权为模型，个人所有权也可以说是典型的单一所有权形式。台湾有学者认为，这种单一所有也称为单独所有，指所有权的主体为一人而言，乃民法的基本原则，单独系对个人独立自主人格的肯定，使所有权不受部落、家族的束缚，所有人在法令限制的范围内得自由使用、收益、处分所有物，并值得注意的是权利的主体，除个人之外，尚有法人包括社团法人和财团法人。[9]（P.321）也有内地学者认为，以房屋所有权为例说明单一所有权的独有性质，独有即指一幢房屋归一个所有权人所有，它是房屋所有权归属的最简单形式。独有，因为它是一个主体、一个客体、一个所有权，一个人的意志可以支配整个物，无论对房屋的使用，还是处分都非常简单，一个人说了算。[8]（P.917）笔者曾经论述，通过“独有”方式享有所有权，从理论上说是单一的民事主体对特定的一物行使所有权，体现出享有权利主体的唯一性，权利对象的唯一性，行使权利关系个数的唯一性，权利行使过程的唯一性，以及权利结果的唯一性。上述五个“唯一性”是独有的最基本特征和区别于其他方式的根本标准。[10]（P.47-48）可知，单一所有（独有）为单一性个体主体（个人单独所有或法人性的公司所有），仅仅依据单个主体意志行使所有权。据此，个人合作建房主体明显不是唯一自然人或者法人，其主体的非单一性（多重性）因素决定了权利运行状态不可能是单一所有（独有）。

共有制度的发展源远流长，比较典型的是罗马法的共有和日耳曼法的“总有”和“合有”。在罗马法共有关系中，共有人对全部共有财产享有平等的权利，承担相应的义务。各共有人对共有物均享有使用、收益和处分的权利，同时也承担因共有物而产生的管理费用、纳税等义务。共有的产生原因主要有：依当事人的合意而产生;由于第三人意思而发生;由法律规定而产生;偶然发生的事件而产生。[11]（P.310）也有台湾学者认为，共有的产生原因有：一是基于共有人的意思合意而成立的共有，如共同合伙、共同继承财产、共同购买物品、共同受让财产等;二是基于法律规定的原因，如市民法上规定的共同继承以及由此产生的共同合伙关系等共有关系，家子在家父死后依法仍是家庭财产的共同所有人，为合法和自然人的合伙人。[12]（P.197）根据罗马法上的共有原理，各共有人能够平等地享有权利和承担义务，共有的产生主要是上述学者归纳出来的原因。可知，个人合作建房体现了更大的“合作”，远不能达到“共有”状态，一般参与人与发起人不可能平等享有权利和承担义务，在当事人合意原因中，合作参与人间没事合伙的意思，只是比较简单的合作意向，远不能像合伙那样共同完成法律行为，根本不可能构成权利“共有”。

总有，是存在于日耳曼社会的一种特有现象，是古代日耳曼村落共同体的财产所有形式，是日耳曼财产法中的一项重要财产权，指由一定的团体对标的物享有管理权能，而由其成员享有标的物的收益权能。[13]（P.328）也有学者认为：“总有是多数人所结合，但尚未形成法律人格之共同体，以团体组织成员之资格而所有的状态”。[14]（P.274）总有并没没事形成法律上的人格团体，这种团体资格对所有物的一种共同所有，其特征为：1、财产权利进行所谓的实质分割，对于共同财产之管理处分支配权利，属于村之共同体，其管理及处分，应征得全体或成员同意，其财产的使用、收益权利属于成员个体享有;2、团体之成员的用益权具有身份性，获得身份即获得用益权，不得脱离团体资格或成员地位面对其权利为继承、转让和其他处分;3、这种共有具有恒定性或固定性，成员没有应有份额，因而不能请求分割，亦即其每个成员财产权永远不可能转化为个人所有，只能维系在这种共有安排之下。[8]（P.78-79）可知，日耳曼法中的合有制度包括没有形成独立的法律人格团体，团体总体和团体成员相分离，团体成员具有身份性而不享有份额和请求分割财产。据此可知，个人合作建房并不是总有状态，一般合作参与人没有明确的身份性，但他们能享有一定份额，在特定情形下可以请求分割完成后的房产。

一般认为，合有是总有和共有之间的中间状态，亦称为共同共有，是数人根据共同关系享有对标的物的所有权，其特点在于：1.各共有人享有管理权能，包括处分权，但应受共同关系所成立的共同目的的约束，原则上要共有人全体同意;2.共有人享有收益权能，各共有人享有应有部分;3.各共有人虽有应有部分，但在共同关系终止前，共有人不能自由处分，并且各共有人不得请求分割财产。[14]（P.333）据此可知，个人合作建房在权利运行过程中不能构成合有，作为所有参与人的共有人并没有真正的管理权能，一般只由少数发起人在行使;其实，个人合作建房并不能形成共有关系，不过是一种简单的基于某种目的“合作”行为而已，无共有关系不可成为合有;在请求分割财产上，个人合作建房不存在共有关系。

六、个人合作建房的风险责任思考

个人合作建房随时伴随着不可预测风险，既可发生于各参与人内部，又可发生于与第三人发生交易的外部。从学理上说，风险的概念包括两个方面：一为物的风险，二为债的风险。物的风险是指标的物因意外灭失的风险，债的风险又分为给付风险和对待给付风险。在合同领域，风险又称为危险，是指在双务合同中因不可归责于双方当事人的事由而造成的标的物毁损、灭失，风险负担是指这种风险由谁承担的制度。[15]（P.538-540）可见，到个人合作建房领域中的最大“风险责任”是对外部相对人造成债的风险，其次是在建房过程中形成内部风险。

外部风险责任是在从事建房过程中合作建房方与外部不特定相对人交易时，建房方不能确定主体结构隐藏风险，即既不是自然人主体，又不是能承担无限连带责任的合伙主体，更不是法人组织，一旦出现债务履行不能时，相对人请求建房方履行债务难以找到合适的债务人，而日常主持工作的少数发起人可能以“合作建房”为由拒绝之，声称由所有合作参与者共同承担，将风险责任转移给相对人方，受损失的将是众多无辜的相对人;宏观方面将影响交易安全和降低交易效率，最后结果是不特定相对人不愿意与合作建房方完成新一轮交易，合作建房的处境和生存环境会“雪上加霜”。

同时，合作建房项目不能顺利竣工完成时，特别是不能或者不能完全履行相对人的债务，他们会追加一般参与人作为共同债务人，这对于合作建房者中的一般参与人来说承担了巨大风险，这就是个人合作建房的内部风险。另外，少数发起人违反诚实和谨慎义务会给合作建房方造成巨大损失，一般参与人先期投入得不到回报，将与少数发起人产生利益矛盾，如何协调他们的利益冲突是其内部风险责任的重要方面。此时，一般合作参与人处于相对弱势的不利地位，没有掌握重要的关键资料信息和资金;发起人也是自然人，根本无法对一般参与人承担赔偿责任。可见，既不能依法人的有限责任保护股东利益，最大程度降低股东的风险责任，又不能依据自然人或者合伙的无限连带责任保护相对人利益，这将成为制约个人合作建房的重大风险责任因素。

综上，个人合作建房的法律道路并非坦途，既存在法律上的冲突障碍，又存在难以“自圆其说”的尴尬，也会面临众多无法克服的法律风险，更会引发无穷尽的法学思考。从事实角度来说，个人合作建房是客观存在，具有一定的事实可行性;但从法学角度来说，个人合作建房却难以跨越法律门槛，无法找到充足法律依据和没有法律智障的新途径。

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篇8

发包方：                                （以下简称甲方）

代建方：                                 （以下简称乙方）

甲方为改善居住条件，拟新建一栋自住房，由于个人原因，无法组织施工，请乙方负责完成房屋建设，乙方自愿承包施工。为明确双方的权利和义务，甲方双方经充分协调，达成如下协议，以便双方共同遵守。

一、房屋建设地址：                                。

二、承包方式：包建设、包加工、包制作、包安装、包安全、包验收合格。

三、建房规格：             。

四、房屋标准：1.住房面积原则上面积不低于人均13平方米，该户人口数为   人，应建       平方米，超出部分由甲乙双方协商为准；2.如甲方属于五保户，则不大于    平米；3.房屋建设包括门、窗基本安装、水电的安装（包工包料），达到基本入住标准。

五、工程建设日期：    年    月    日，需在    年   月

日前竣工。

六、双方责任

1. 甲方建房的来源主要依靠危房改造补助，需同意将获得的危改补助资金作为支付乙方实施房屋建设的工程款。

2.甲乙双方自行与都安瑶族自治县农村信用合作联社保安信用社签订代扣协议，乡人民政府按施工进度情况分期拨付相应危改进度款到甲方账户，再由保安信用社代扣到乙方指定账户。代建房屋经有关部门验收合格及一户一档材料完善后，乡人民政府在7个工作日内把剩余的款项全部拨付到位，如果代建的房屋经有关部门验收不合格，责任由乙方负责。

3.乙方要按质按量按时完成工程，否则将扣取一定的工程款。

4.乙方要安全施工，因安全产生的一切责任由乙方自行承担，

5.甲方不得以任何借口或方式向乙方索要该补贴资金。如甲方参与住房建设，甲乙双方自行协商工钱。

6.房屋通过验收后，甲方不得以任何理由决绝入住。

七、未尽事宜，双方协商。

八、本合同自双方代表签字起生效，合同一式三份，甲乙双方各执一份，村委留存一份。

附件：房屋建设草图

甲  方：           身份证号：              

乙  方：           身份证号：

篇9

住宅合作社中低收入者房地产住房问题

一、前言

房屋是人民群众遮风避雨、安居乐业的重要场所，是人民生活最基本的物质基础。可近年来，房地产市场不断膨胀，房价高涨，导致人民群众买房难、一房难求的状况日益严重，政府采取了一系列措施抑制房价，虽取得了一些成效，但未能从根本上解决人民的住房问题，很多人仍处于房屋大战的水深火热之中。为房地产市场的健康发展、社会的和谐，解决人民住房问题显得尤为必要，综合国内方面，借鉴国外解决住房保障问题的成功经验，发展住宅合作社是一种不错的选择。

二、住宅合作社

住宅合作社是一种新型的建房组织，是一种居民为解决住房问题自行组织、自愿参加、自筹资金、自行建设和管理的非营利性组织，其自愿性、合作性、民主性和非营利性的特质，能帮助人们更好地解决住房问题，实现居者有其屋。具体来讲，住宅合作社具有以下优点：

（一）成本低，价格低

住宅合作社的社员共同出资建房，建成的住宅，按照事先协议好的分配原则直接进行分配，因而无需做样板房、建售楼处、雇销售人员和进行广告宣传等，这样就减少了很多的市场中间环节，不存在销售广告费用的支出以及其他的一些“灰色”开销。

房地产开发商的建房资金很大一部分都是通过向金融机构贷款等途径取得的，自08年以来，中国人民银行不断上调金融机构的人民币存贷款基准利率，开发商的财务费用也随之增加，巨大的财务费用最终还是落到购房者身上。而住宅合作社的资金主要是向社员募集，较少向金融机构借贷，即便向金融机构借贷，也可享受利率优惠政策。

（二）无盈利，充分满足住房者的需求

房地产开发商建房的出发点是追求利润，因而其开发的住房，无论是在结构还是面积等方面，都是被盈利所左右，特别是在房地产市场为卖方市场时。住宅合作社的集资建房，是社员自己为自己建房，民主决策、管理，每个社员都有监督权和建议权，所以在房屋的户型设计、价格等方面会更符合自身的需求和承受能力，建筑材料也会选择符合标准的，不会出现危及住房者人身安全的豆腐渣工程，住得更放心、舒心。

（三）政策优惠

国家通过颁布各项政策、立法来鼓励和支持住宅合作社的发展，肯定其在解决居民住房问题中的作用，比如《城镇住宅合作社管理暂行办法》中规定：“合作建房可不受固定资产投资规模的限制，土地管理部门要及时划拨建设用地？国家对用于社员居住的合作住宅，在税收政策上给予减免优惠，地方人民政府也相应减免市政建设配套费等有关费用？”《经济适用住房管理办法》规定：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。”

根据现有的政策，住宅合作社享有优厚的待遇，合作住宅的用地实行国家划拨；合作建造的住宅免交营业税、城建税和教育费附加等；社员第一次集资建房免交契税和交易手续费，入住后自住期间也不用交房产税和土地使用税。

三、住宅合作社可行性分析

住宅合作社具有以上众多优势，不仅得到了广大中低收入者的青睐，而且也得到了国家的认可，国内外也有很多发展住宅合作社的成功案例，尤其是在国外很多发达国家，住宅合作社已发展得相当成熟，成为他们解决国民住房保障问题的重要途径之一。由此可见，住宅合作社的组织和运作方式是有效率的、优化的，在我国发展住宅合作社以解决中低收入者住房问题是切实可行的。

（一）国外成功案例

英国首创合作建房，随后德国、法国、瑞典、西班牙等国家也相继发展各种类型的住宅合作社。从1844年英国一个名为罗虚代尔的住房合作社成立，到现在为止全世界已有80多个国家建立了10万多个合作建房组织。

据有关资料显示，在德国，合作建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%；2006年，世界人均住房拥有量最高的国家之一的瑞典差不多2.1个人就拥有一套住房；西班牙的私人住房拥有率高达90%。

爱沙尼亚的合作建房还得到了国际合作组织的帮助，爱沙尼亚仅有150万人口，但合作建房的人口相当高，现在至少有45%的人口都是居住在合作建造的房屋里。

除以上国家之外，还有很多国家都在积极发展住宅合作社，以解决居民的住房问题，比如美国、法国、新加坡、丹麦等，尽管类型不一、模式不同，但住宅合作社都成为他们解决住房问题的重要措施，并且都取得了不错的成绩。

（二）国内发展情况

1986年7月，我国第一家住宅合作社——“上海新欣住宅合作社”成立；1996年成立了合作住宅的全国性社会团体——中国合作住宅促进会。近年来，以于凌罡为代表的住宅合作社倡导者和践行者掀起了合作建房的新热潮，在北京、上海、南京、成都、武汉等城市不断发起各种模式的住宅合作社，其中有不少成功案例。

北京城建住宅合作社自成立以来，合作社建造房屋近30万平方米，为2600多户家庭解决了住房问题；截止2001年，南京职工住房合作社完成建筑面积约50万平方米，帮助近5000户困难职工实现安居乐业。2000年，北京有42家住宅合作社，建造住宅200多万平方米，解决了3万多户家庭的住房问题；内蒙三市从1997年开始，建成合作住房至少99万平方米，解决了8万多户家庭的住房问题。据不完全统计，截止2004年底，全国已有七千多家住宅合作社，解决了近200万户家庭的住房问题。

四、发展住宅合作社的意义

（一）对社会的意义：有利于维护社会稳定，促进社会和谐

住房是人类的基本生活条件，它关乎着人类的身心寄托和社会的和谐。试想，如果一个国家的大多民众居无定所，势必会影响居民个人、家庭的生活，进而产生一系列的社会问题，影响社会的安定和团结。住宅合作社能以较低的价格给中低收入者提供住房，解决一部分人的住房问题，无疑具有化解社会矛盾，稳定人心，维护社会稳定的功效。

住宅合作社所推崇的基本价值观和社员所遵循的伦理价值观，有助于社会和谐。依据1995年国际合作社联盟通过的《关于合作社界定的声明》，合作社的基本价值观是自助、自担责任、民主、平等、公平与团结，社员所遵循的伦理价值观是信奉诚信、开放、社会责任与关怀他人。民主、平等、公平、团结和关怀他人，意味着要公平公正地对人对事，要懂得关爱他人；诚实、开放和社会责任，倡导了为社会无私奉献的良好社会风气和诚实守信的道德观念。无疑，住宅合作社要践行上述价值观，必然会推动“人人为我，我为人人”的社会风尚，减少社会矛盾，促进社会和谐。

住宅合作社的民主实践能够增强民众的民主意识。合作社的基本治理思想就是自我管理、民主管理。这种民主思想不仅体现在住房的设计、建造等过程，也存在于住宅建成后的小区管理，在这些过程中便会不知不觉增强社员的民主意识和能力，而且社员积极参加小区的日常管理，有助于邻里间的沟通与交流，加深彼此的感情，促进社区的和谐。

（二）对房地产市场的意义

1、调节房地产市场的结构性平衡，促进社会资源得到合理配置

目前我国的房地产市场住房供给结构严重失衡，房产开发商为追求盈利，将购房者锁定在中高收入以上的人群，大量开发大户型、精装修房，每年开发的中高档价位项目占70%　～　80%；但占人口60%　～　70%的、有着对住房强烈渴望的中低收入者才是住房市场的主导需求，这种严重不平衡的住房供应结构不仅造成社会资源的浪费，也不利于房地产市场的健康发展。住宅合作社致力于解决中低收入者的住房问题，自建自住满足居民对住房的个性化需求，有利于提高住房市场的资源配置率，调节房地产市场的结构性平衡。

2、打击投机倒把，打破房地产商的垄断局面，促进市场经济健康发展

当前，我国的房地产市场竞争机制缺位，市场竞争主体单一。在房地产市场上，不论是商品房，还是保障性住房，均交由开发商经营，长期以来形成了开发商对房地产市场的垄断局面。在房地产市场上购房者始终处于被动的不利状态，如果某些投机商哄抬房价，使房价加快增长，人们也只有接受，毫无还手之力。相对垄断的房地产市场不仅限制了市场竞争，造成一定程度的市场失灵，还消弱了行政手段调控的效果。住宅合作社完全不同于房地产开发商的经营模式，它是居民为解决自身的住房问题，自发组织、自建自住的一种住房模式。它无比的优越性必然会吸引一部分人，尤其是难以承受高额房价的居民通过其解决住房问题，改善住房市场单一的供给状况，健全住房供应体系，在一定程度上抑制投机商的投机倒把，打破房产商对房地产市场的垄断，进而促进房地产市场的健康发展。

（三）对居民的意义：实现安居乐业，减少家庭矛盾；实现资产积累

房屋是人类生存的寄托，是人们幸福生活的重要前提，尤其是对一个家庭来说有着至关重要的意义，如果一个家庭没有一个安定的居所，势必会引发一系列的家庭矛盾。住宅合作社就是为解决中低收入者住房问题而组织发展起来的，它绕过开发商这一环节，加之国家的优惠政策，能使社员以降低的价格获得住房，实现居者有其屋，减少家庭矛盾的产生。

建造的住房也比租房有优势：自己的房子住着更踏实，有一种家的归属感、满足感和安全感；可以按照自己的喜好随心装饰、布局房间；而且在当今房价居高不下的状况下，可以保值增值，实现资产的积累，虽然可能在转让价格上受限，但它仍是固定资产，可以当做遗产留给下一代。而租房是一种纯消费，不管你租多久，都不会拥有产权，房子永远是别人的，房东让你搬走你就得搬走，频繁的搬家会使人身心疲惫。

（四）对政府的意义：减轻政府压力，完善住房保障体系，更好的实现政治目标

为解决中低收入家庭住房困难问题，国家大力发展保障性住房，保障性住房的资金主要来源于国家预算和政府贷款，我国人口基数大，贫困人口多，作为一个发展中国家，资金有限，压力大。住宅合作社的合作建房主要以个人筹资为主，政府只要给以优惠的政策支持，就可以调动人们的积极性，集中社会闲散资金解决一部分人的住房问题，这样就相应减轻了政府在解决住房这一最基本民生问题上的压力，节省了财政开支，同时也符合住房商品化、社会化的目标。

以经济适用房和廉租房为重点的住房保障体系在近年来取得了较好的成绩，但在实践中也存在一些问题，保障性住房仅仅只覆盖了低收入阶层和最低收入阶层，忽视了那些中低收入阶层。发展住宅合作社，积极引导“夹心层”人群合作建房，可以使夹心层人群的住房难问题得到解决。在原有的住房保障体系上，将住宅合作社纳入社会住房保障范围，多渠道解决居民的住房问题，有利于进一步完善住房保障体系，实现多层次、广覆盖的住房保障目标。

（五）对我国法律体制建设的意义

发展住宅合作社对我国的合作社法律体系和相应的司法、执法体制建设也有着很大的意义。在发展住宅合作社的过程中，随着案例的增加、经验的积累，经济、司法和行政执法等方面的实践规则都会随之建立，理论研究也会不断深入，进而推动国家的立法工作。虽然行业不同会有一定的差异，但都是合作社，在理论基础和部分实践上是相通的，可以互相借鉴，所以住宅合作社的理论、实践和立法经验可以推及各行各业，从而促进我国合作社法制的总体建设。

参考文献：

[1]王丽.关于在我国发展住宅合作社的探讨.建筑经济，2005，（12）.

[2]张秀敏，沈杰.合作建房可行性的探讨.建筑管理现代化，2007，（4）.

[3]沈宏超.国外住房合作社的经验与启示.城市发展研究，2009，16（2）.

[4]陈岷.论住宅合作社的功效.合作经济与科技，2011，（12）.

[5]王献玲.住宅合作社与和谐社会建设.理论前沿，2007，509（20）.

[6]谭禹，辛章平.住房合作社在住房保障中的作用.城市发展研究，2010，（6）.

篇10

关键词：输电线路；维护

引言

输电线路是电力系统的重要组成部分，它担负着输送和分配电能的任务。随着厂、网的分开,其在电力系统中的作用将更加突出。但因其大多处于郊外、丘陵、山区等广阔地域,所处环境异常复杂,所以维护难度非常大。近几年,沿线附近的厂矿、建筑、林带、公路及其防护林的增多，造成输电线路的通道环境不断恶化,通道内的树木、房屋、线下施工以及人为的外力行为对输电线路的威胁也越来越严重。电力输电线路通道安全问题一直是一个难解之结。由于电能产、供、销一次完成的特殊性质,电力设施一旦遭到损坏,其影响的不仅仅是电网的安全运行和电力企业的利益,更严重的是它将给国民经济发展和人民群众生活带来不可估量的损失。

因此,分析原因、吸取经验,因地制宜的采取必要措施维护好线路通道安全,是当前减少和杜绝输电线路运行障碍、提高输电线路安全运行的迫切需要。

1输电线路运行维护现状

1.1输电线路所面临的通道问题

据统计,因线路通道内植树、建房、施工造成的线路跳闸是电网线路跳闸次数增加的主要原因,其已成为输电线路跳闸次数居高不下的症结。目前,输电线路所面临的通道问题主要包括以下几点。

1.1.1输电线路的运行隐患

输电线路的运行隐患主要是通道内及防护区周围的树木、房屋、各类施工以及人为的无意或蓄意破坏。这是全省乃至全国电力设施保护工作中所存在的共性问题。但因涉及部门及单位较广,仅仅靠供电企业能解决的问题是极其有限的。特别是涉及绿化、规划的问题则必须由政府出面协调才能解决。

1.1.2输电线路通道被侵占

输电线路通道内违章建房、建厂、堆物、取土等现象屡禁不止。值得注意的是,近几年,线路巡视人员在巡视线下厂区内设备时屡屡被拒之门外,维护人员在正常工作时被当地村民阻截干扰、扣留工具甚至于强行索要财物的情况也已发生多起,线路维护工作环境日趋恶化。

1.1.3新建和在建的输电线路遗留问题

新建和在建的输电线路普遍存在跨房、跨植被现象,给运行维护和检修工作带来了极大的不便和困扰。由于基建前期协调工作特别困难,与当地村民的施工赔偿矛盾如不能得到彻底解决,就会使一些违章建筑和线下树木问题在线路投入运行前得不到及时处理,而新建的线路通道内建筑和新种植的树木又会不断出现,新旧问题交织在一起,给线路的运行和维护工作埋下多处安全隐患。

1.1.4《电力法》、《森林法》及树线间的矛盾

⑴多年来,国家对《森林法》的宣传相对较早、较多,使人们自觉执行《森林法》的意识不断得到加强,而对《电力法》的宣传力度则远远小于《森林法》。⑵高压线下及附近的树木、林带的管辖权不属于电力部门,所以只有在因树线矛盾造成大的停电事故后,电力部门才能够彻底砍伐或者修剪线路附近树木。否则,就算有再大的安全隐患,也很难引起树木管理者和树木所有者的重视。

1.2现阶段维护线路通道所采取的措施

经多次调研得知,目前输电线路在维护通道问题方面所采取的措施及方法较多,但其效果却不尽如人意,主要有以下几点：

⑴向有关单位或个人发放宣传材料、宣传《电力法》、《电力设施保护条例》。⑵在沿线厂矿、居民区张贴电力设施保护警示标语、线路杆塔上装设安全警示牌。⑶对有妨碍线路通道安全行为的单位、个人下发《安全告知书》、签订《安全协议书》等形式。⑷发放《关于加强电力设施保护的通告》宣传册。⑸无奈之下对通道内树木高额赔付后进行砍伐等。

2输电线路维护实施所遇到的问题

2.1协调困难

从近几年的情况看,向输电线路沿线有关单位和个人发放线路通道内禁止植树、建房及反外力破坏宣传材料,还未遇到太多的障碍,而签订《安全告知书》、《安全协议书》却比较困难,经走访及调研发现其主要原因有以下几点。

2.1.1因土地承包造成的协调难

现在农村的土地基本上都承包给农民个人了,而个别人种地的积极性并不太高,于是便将土地层层转包了。所以,当我们巡视人员发现线路通道内出现如种树、盖房、取土等外力隐患时,往往费尽周折,却找不到业主。即使找到了,经常也会以种种理由拒签《安全告知书》、《安全协议书》。

2.1.2因施工承包造成的协调难

对于在输电线路周围的施工,也普遍存在层层转包的现象。正在施工的单位基本上不是工程总承包。而且这些施工单位也会以各种理由拒绝签订《安全告知书》、《安全协议书》。或者是签了以后,却不进行整改,对于文件的相关内容置若罔闻。

2.1.3村民索取高额赔偿造成的协调难

一些村民为了一己之私不服协调,置人身与电网安全于不顾”,不管是先有线路后有树,还是先有树后有线路,他们都态度蛮横地百般阻挠电力部门砍伐线下树木,并漫天要价,谋求高额赔偿。少数“钉子村”、“钉子户”更是因为通道内树木砍伐问题不惜与电力通道维护人员发生激烈冲突,电力线路维护工作举步维艰。

林业部门的意见则是:要砍伐修剪树木,必须经村民同意,并办理采伐许可证后才能砍伐。《森林法》规定:审核发放采伐许可证的部门,不得超过批准的年采伐限额。电力企业有时为了保证输电线路安全需要砍伐相当数量的树木,就必须报请当地林业部门上报批准之后由园林部门砍伐。尽管电力企业砍树心切,但园林部门有审批手续及时间安排,还需按规定支付修剪费,而且办证时又价格不菲,使电力企业不堪重负。

2.2人员短缺对输电线路运行维护的影响

2.2.1对线路巡视的影响

经查阅相关资料,按照平原地区定期性巡视检查项目规定,人员定额为每工作日2人巡视线路长度为 ;丘陵地区每工作日2人巡视线路长度为 ,按照22个工作日计算,一个月2人全部巡视平原地区总长度为 ;全部巡视丘陵地区总长度应为 。若按照全部是平原考虑,目前线路运行班有专职线路巡视人员12人,每月只能巡视 线路,占所辖实际线路长度的 ;若按照丘陵地区考虑,巡视人员全员足额巡视每月只能巡视 线路,占所辖实际线路长度的 ,不足线路总长度的一半。给线路通道维护造成了较大的困难。

2.2.2对协调联系的影响

线路巡视人员在巡视过程中一旦发现线路通道内有新增的施工、植树、建房等新隐患时,因为很多时候都找不到相关联系人(施工、建房人员只管干活,其他一概不知),所以只能在找到联系人的情况下进行口头的劝阻,否则就只能打电话向主管领导或班组汇报,由运行机动人员专门来进行联系和协商。而运行机动人员要做红外线测温工作、交叉跨越测量工作、接地电阻测试等工作,有限的人员往往使线路通道维护工作顾此失彼。联系难、协调难都是阻碍线路通道内隐患得以及时解决和处理的羁绊。

3对当前输电线路运行与维护的若干建议

3.1解决输电线路通道问题的建议

3.1.1成立线路通道维护联合工作体系

成立有各相关部门组成的专门的线路通道维护工作体系,建立相应的规章制度,明确各职能部门的职责和分工,使输电线路的通道维护工作始终处于有序状态。

3.1.2加强与当地各级政府部门的沟通,寻求支持

进一步加强与各市、区(县)、乡(镇)各级政府及主管部门的沟通与联系,在出台城、镇绿化、规划等方案时,充分考虑到对电网安全运行的影响。对于涉及输电线路通道问题的相关工程建设项目,电力职能部门应主动请城市、县(区)建设主管部门牵头、组织对施工单位进行电力设施保护的宣传和学习,并与施工单位签订安全协议,对施工时可能造成的对输电线路的侵害进行事前控制。

3.1.3加强与新闻媒体的合作

与新闻媒介长期合作,利用典型事件和时机,广泛持久的宣传《电力法》和《电力设施保护条例》,使全社会逐步形成共同爱护、共同保护电力设施的良好氛围。

3.1.4加强沟通与合作,拓宽护线新渠道

加强与相关单位和部门的沟通与合作,建立电力线路安全运行绿色通道。

⑴建立警电联合护线机制,严厉打击涉电犯罪。

⑵构筑强有力的电力设施保护队伍：①借助线路所处地区各县电业局的地域、人力优势,实行线路通道和电力设施属地管理,并逐级签订承包责任书,实现方便、快捷的本地预防、本地维护、本地管理。②借助其他兄弟部门的地域优势,共同协调和管理通道维护工作。

⑶筹措建立沿线地区群众护线机制,设立举报、奖励制度。

⑷主动与各乡(镇)政府沟通,呼吁村民不在电力线路防护区内植树和建房。

3.2开拓思路,探索输电线路运行新方法

3.2.1从运行维护人员自身着手,提高整体护线水平

进一步提高运行巡视人员的安全责任意识,培养和提高线路巡视人员对通道内异常情况的分析能力,对隐患发展的预见能力,有针对性地对所辖线路植被较多的地区加强巡视。对危及设备安全运行的通道内新增树木、交叉跨越、建筑的垂直或水平距离应及时、准确上报,及时掌握线路防护区内的外力隐患及相关动态,及早汇报、及早动手,将事故隐患消灭在萌芽状态。

3.2.2多层管理,提高线路维护效率

将部分区域较远的输电线路协商交付当地县级线路运行部门代为维护和管理,解决因路途较远和人员短缺造成的巡视和维护不便。

3.2.3以服务农民、服务农村为突破口开展通道维护

充分利用线路巡视过程中对《电力法》和《电力设施保护条例》的宣传,把线路安全和植树活动的科普知识送到田间地头,以服务农民、服务农村的植树活动为切入点,来达到服务于输电线路安全运行的目的。使村民深切意识到线下植树和建房不但对电力部门的设备安全有影响,更关系到农民自身的生命安全,那是拿多少钱也换不来的。

3.2.4利用特殊时期开展通道维护

积极探索新形势下清除电力线路通道隐患的新途径、新方法,充分利用当地政府防汛用电等特殊时期,借助政府权威,由政府牵头发动相关部门齐抓共管,突击清除电力线路通道树障。

3.2.5提高线路通道维护的超前意识

积极寻求线路所在地相关部门的支持,与当地群众签订维护线路通道安全的管理协议,发现树障随时清理,就地解决,及时将树线矛盾消除在萌芽状态,不等问题、矛盾扩大后再大动干戈,逐渐建立起清障工作的常态运行机制,从而实现电力线路通道的畅通无阻。

3.2.6持续做好线路通道维护的宣传

完善线路沿线通道保护的标志牌、警示牌,张贴、悬挂宣传标语,对有可能出现新增通道隐患的区域尤其要做好警示和必要的防护处理。

3.2.7做好对新架、在架新线路的通道维护宣传

在新施工线路架设初期,沿线大力宣传电力线下严禁植树、建房的法律、法规。从施工之初到线路投运,利用乡村公示栏、沿线装设标志牌等长周期的不间断宣传来加深村民对线下植树和建房危害性的认识。

3.3增加人员配置及新式工具的应用

3.3.1通道维护人员、车辆的及时补充

补充线路巡视及通道维护人员数量和车辆,保证线路巡视时班组随时有专职通道维护人员与车辆待命,以便及时处理线路通道内可能出现的各种隐患,提高通道维护的效率。