商业地产项目研究范文

导语：如何才能写好一篇商业地产项目研究，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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近年来，一些商业地产项目逐渐暴露出成本管理上的问题，商业地产项目成本管理的成功与否关系到项目的整体利益，使对商业地产项目的成本管理研究成为必要。

成本管理中存在的问题

我国商业地产项目的开发起步较晚，许多管理理论和方法仍不成熟，在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点，目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点：

第一，商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内，商业地产通常是一个独立的部门，与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此，商业地产的成本管理并不能形成一个体系，无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏，商业地产项目在开展成本管理前，缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作，从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理，只注重工程建设过程中的建安成本管理，在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念，没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。

第二，商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现，企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享，往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设，项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行，成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。

第三，缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段，成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。

目前商 业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题，主要是对以下三个阶段的重视程度不够。

一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足，评估体质不健全，成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据，有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的，后期只能通过削减利润来弥补。

二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用，导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求，后期不得不接受商家的整改意见，对已完工程进行大量的拆除和新建，造成项目成本的极大浪费。

三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段，对运营阶段的成本管理重视度不够，导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是，在商业地产项目投资中，存在开发初期高利润，开发中期微利，运营期间无利甚至亏损的现象。商业地产项目的一次性投资越大，项目质量越好，项目运营成本越低。商业地产项目全寿命成本应该选择一个合理的质量水平，如何处理一次性投资与项目运营成本的平衡是目前商业地产企业需要重视的问题。

解决措施及建议

一是建立商业地产项目成本数据库。重视商业地产项目的成本调研与成本数据分析，建立商业地产项目成本数据库。企_业应重视商业地产项目成本数据的积累，成立专门的商业管理团队搜集积累已完成商业项目的历史数据及对同行业项目进行调研，建立针对商业地产的项目投资评估指标体系，提高决策准确率。

二是建筑设计与商业订制相结合。宁波万达置业的刘华指出，“订单地产”模式是围绕满足主力店等商业的商务对接要求和开业前准备工作要求来进行商业项目的建设，是商业地产的核心内容。在设计阶段应该将建筑设计与商业订制相结合，在招商前置的情况下，由商业设计指导建筑设计。同时，在满足建筑设计的条件下，对商业地产项目的业态组合进行优化，能够使得开发商和商家获得最大商业利益。

三是将运营成本纳人项目总成本综合考虑。研究表明，商业地产项目的成本构成中，项目前期成本占全寿命周期成本的7%-12%,建设阶段成本占27%-28%左右，而运营及维修期的成本高达60-66%。商业地产项目的运营阶段通常要持续20年以上，因此，运营成本直接影响项目的收益情况。将运营成本纳人项目总成本，在决策阶段就进行综合考虑，选择一个合理的运营成本，达到一次性投资与运营成本的平衡。

四是树立可持续经营的理念。能真正将商业地产运营起来，并实现持续盈利增长，才称得上是商业地产项目的成功。不能可持续经营的商业，会逐渐整体衰落，形成严重的资产滞后。商业地产项目建成开业后，后期运营过程中需要不断进行调整，以适应新的市场环境。在商业地产项目的成本管理中，应融入可持续经营的理念，建立可持续的回报机制。

五是建立商业地产成本管理体系。房地产项目管理本身就是一项重视成本管理的过程，加之商业地产项目的特殊性和复杂性，使得对于其成本管理体系的要求更加严格。然而，我国目前还没有商业地产开发商建立和实施有效的成本管理体系，这就使得建立一个专门针对商业地产项目的成本管理体系成为必要。对国内外的成'功经验研究证明，既然商业地产项目的开发主体、建设主体、运营主体都是同一法人，就应当将商业地产项目的成本管理视为一个整体，基于全寿命周期理论，建立完整的成本管理体系。商业地产成本管理体系的建立将会是笔者下一步的研究内容。

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【关键词】BIM；商业地产；运维管理；应用研究

【引言】BIM技术从传统的应用于工程项目的设计阶段和建设阶段，为项目的高效合理建设提供重要依据，到如今已经更多的应用于商业地产项目的运维管理中。商业由于长期人群密度高和设备的高负荷运行，经常会出现各种意想不到的情况，如何能快速找到问题的所在并尽快解决，是每一个商业运营企业所关注的重点问题，因此，将BIM技术的先进理念应用于商业地产运维管理中具有重要的现实意义。

一、BIM的概念

BIM是building information modeling 的简称，即建筑信息模型。它是以建筑项目的各项相关信息数据作为模型的基础，建立建筑模型，并对相关细部结构、设备布置、性能指标、造价成本等进行分析，实时反映项目内部各个部位的状况，具有为决策者提供直观依据的作用。

二、BIM的特点

1、可视性

传统的商业运维管理，需要通过大量的商管和物业人员在现场进行巡逻，经常对各种设备和物质进行维护和检修。特别是当某些设备出现故障的时候，根本就无从知道具体是哪个部位出现问题，需要花费大量的时间来查找，效率极低。而在基于BIM技术的软件应用模式下，可以一目了然的显示出哪个位置出现问题，定点对其进行修理，达到高效快捷的目的。

2、智能性

在基于BIM技术的软件应用模式下，整个商业部分的施工图纸和设备、管道的分布情况全部输入在电脑中，它可以自动监控各个设备的运行情况，和商业整体的人流量和平面布置情况。在需要的时候，可以直接显示出各个需要的数据指标（如热工性能、设备的温控情况等）。只要是我们需要的数据，都可以通过软件来直观的找到，并提前预告各处存在的隐患和问题，提醒商管人员提前进行控制。

3、高效性

与传统的数据查找模式相比，它提前将整个商场的运营平面和图纸等传输进电脑。通过三维建模的方式，可以直观的显示每一个设备存放位置、整体平面布置情况、人流量的显示、各处性能指标的运行情况等。为各种突发问题的解决方案提出数据支持。

三、BIM在商业运维管理中的具体应用

1、故障分析可视化

在商场里，各设备由于长期的高负荷运行，经过一定时期后会出现各种问题。比较常见的如空调管道不严密导致制冷效果不佳、线路老化导致部分区域经常断电、某些耗电大的店铺集中使用大功率导致电压跳闸、消防设施损坏等。出现问题时，通常都需要采取保修、处理、查找图纸和问题来源、制定方案到处理等一系列繁琐的过程，有时需要耗费较长的时间，对商户造成比较大的影响，而且有时由于线路都已经封闭，很难找出故障的具置。

因此，在基于BIM技术的软件应用模式下，可以采取3D建模的方式，将整个商业的运行情况与软件进行联动。一旦某些部位出现问题，在软件中就能及时的反映，并清晰的标示出其部位，便于维修人员针对性的进行处理，迅速解决问题。

2、隐蔽管线和设备的管理

现今的建筑工程中，管线大部分都是暗埋设在结构墙体或者天花吊顶内，而且施工企业在施工时，没有完全按照设计图纸的走向，具有太多的随意性。当施工单位和开发商的工程管理人员撤离后，开发商将商场移交给物业管理公司和商业管理公司（进行管理？）。这部分工程维修人员没有参与工程建设，根本就不知道里面管线的埋设情况，更不用说后期进场的小商户。因此经常会出现商户在装修时破坏了公共部位的管线，或者将一些不能砸的墙体砸坏，更有甚者破坏了整个大楼的高压线路和天然气管道的埋设，引起意想不到的安全事故。

这种时候，BIM技术的应用就显得尤为重要，它可以对各种管线的实际埋设情况进行清晰的描述，指导商户的装修，显示哪些部位可以拆改，哪些位置是不能触碰的。同时对于已经拆改的部位及时在软件中进行更新，实时将现场实际情况与电脑进行同步，确保管线和设备信息的完整和实效性。

3、公共安全管理的应用

商场作为人们活动的公共聚集场所，其安全管理要求非常高，最直接的就是人流的疏散和消防火灾等的应急处理。在传统模式下，都是发生了火灾之后，再来进行处理和人流的疏散。而在基于BIM技术的软件应用模式下，可以提前进行预防、报警和及时的处理。

还是以消防火灾为例，一旦某些区域有火灾发生的可能性和隐患，它可以通过烟感和温感传输来的信号进行快速的分析，分析是否有必要对其提前处理。一旦真正发生火灾，它可以及时显示出具体火灾的部位和严重程度，同时周边人群数量的多少、最近的消防疏散口的部位以及附近的工作人员有多少，最近的消防灭火设备的分布位置等。这便于管理人员迅速做好最合理化的处理办法，调动最近最有效的人员，采取最短的距离，拿到最实用的工具，将火势给予熄灭，并对人群进行疏散，减少伤亡。这比传统的找图纸确定位置，再来制定处理方案高效的多，效果也更加明显。

4、能耗数据分析

商场通常水、电、空调和天然气等都是由商管公司统一控制和安排的，在实际经营过程中，很多商管人员的专业水平其实是不够的，很多时候，长期将各设备处于高强度的运行负荷下，造成较大的浪费。如中央空调长时间的开放，在温度下降到一定温度后，也无人关掉，造成一种过度制冷的情况。

通过BIM结合物联网技术的应用，使得日常能源管理监控变得更加方便。通过安装具有传感功能的电表、水表、煤气表后，可以实现建筑能耗数据的实时采集、传输、初步分析、定时定点上传等基本功能，并具有较强的扩展性。系统还可以实现室内温湿度的远程监测，分析房间内的实时温湿度变化，配合节能运行管理。在管理系统中可以及时收集所有能源信息，并且通过开发的能源管理功能模块，对能源消耗情况进行自动统计分析，比如各区域，各户主的每日用电量，每周用电量等，并对异常能源使用情况进行警告或者标识。

【结语】商业地产的运营维护是一个精细化的过程，在做好公共设备维护正常运行的前提下，也要为广大商户提供专业化的指导。商业管理公司应该更加深入的将BIM技术应用到后期的运维管理中，为广大的顾客提供一个舒适温馨的购物休闲环境，才能将商业经营的更好。

【参考文献】

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本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:

地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

比较分析

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在中地行鼎盛时期，为寻求个人突破，他又毅然创办了旭辉国际地产运营机构，与他的新伙伴们开始超越自我的二次创业。创造奇迹的冯晖，运用其独创的房地产系统运营策划服务模式（RSMO），在中国的房地产市场创造了一个个令业内赞叹的经典案例，演绎了一幕幕地产传奇故事。

与冯晖对坐在咖啡厅里，感受一位年轻企业家的内心独白以及其对中国房地产的信心、希望、忧虑与设想......

充满诱惑力的大蛋糕

记者：你把自己定位于商业地产运营策略供应商，为什么对商业地产情有独钟？

冯晖：我在十年前就预计商业地产在新世纪必然有一个蓬勃发展的机遇，就想通过一个个的案例，把商业地产的理论体系和专业化服务做起来。因为对于我们地产策划机构来说，住宅地产的发展空间越来越窄了，一是住宅地产市场越来越趋于平稳和理性，最后达到市场平衡，房地产行业需要新的经济增长点；二是住宅产品没有再生性，属于消费性地产，使用年限是70年，人们住在里面，变动性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋买卖，对我来说，感到缺乏挑战性。而商业地产就不同了，它的使用年限是40年，具有更新换代性，尤其是商业地产和住宅地产比较起来，具有五大特点：一是价值高；二是可以永续经营；三是充分享受物业的增值；四是它延伸出来的边际效益和回报是住宅所没有的；五是商业地产项目开发抗风险能力比较强，所以它属于动力地产的范畴。

我国目前正处于城市化高速发展期，商业地产使传统的商业形态发生裂变，这是一个充满挑战的事业。城市能将商业的价值无限扩大，并为商业的现代化、多元化提供最现实最厚重的载体。因此，商业与地产的联动，实质上就是将城市经济的两个重量级板块粘合在一起，形成城市化的“拳头产品”――商业地产开发。进入21世纪，我国的商业地产市场正在从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。去年，商业地产市场更显蓬勃发展，各地商业地产项目如雨后春笋，成为房地产开发中极具潜力的投资型项目。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向动力型地产裂变。

发展商不能往火坑里跳

记者：有人说，商业地产卖的越好死得越快，这话有道理吗？

冯晖：商业地产项目就要遵循商业规律。一个成功的商业地产项目，有四个重要因素，其一是选址和定位；其二是商店和商品的规划；其三是商户组合；其四是经营管理。商业地产，“商业”是灵魂，地产是载体， 正因为许多开发商是初次涉足商业地产开发，所以犯了原则性错误：用住宅开发的思路开发商业地产，以住宅开发一次性收益代替商业地产靠物业升值赢得长线投资回报和现金流的获益方式。

这么多年，全国的商业地产开发成功的个案极少，失败的则比比皆是。没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！这是有道理的。投资商业地产如果没有一定的投资分析和中长线投资技巧、预测和抗风险能力，就最好谨慎为之。因为商业地产的竞争比住宅地产还要厉害，没实力、没耐心、没经验无异于玩火。

记者：你对目前我国商业地产的形势有何看法与见解？

冯晖：商业地产更容易导致金融风险，因为它的投资量越大，回收期更长，投资下去，如果后续经营不好，很难取得理想的回报效益。商业地产对整个城市的影响更大，而且影响是多方面的。如果一个商业地产项目失败，投资者的资金收不回来，开发商是没有第二次生命的，经营者的资金沉淀在铺位上，对专业管理者意味着管理的失败，对终端消费者来说是享受服务方面的损失，从政府的角度看是城市规划建设的一个败笔，因为大的商业项目都是城市规划的重要课题。

当前我国的商业地产现状有六个方面：一是有的发展商因为对商业不了解，导致对商业地产项目开发十分盲目，并急于追求短期的回报和资金回笼，这种情况下，成功的可能性很小；未来两年，随着众多商业地产项目投入运营，很多分割产权出让的项目可能会有大批投资商业面积却收不到预期回报的投资人会找开发商清算。

二是商业与地产的不匹配，相互脱节是很严重的问题。商业与地产对应不起来，场和市对应不起来，商业建筑和零售商的需求对应不起来，结果导致招数困难，或者需要重新整改，造成重大资源浪费。

三是政府正充分看到商业地产的金融风险并加强监督。目前，商业地产开发主体多是住宅开发商转型，与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。金融方面的调控对商业地产的打击更大，更直接。

四是没有实力的商业地产项目，通过资产重组合作和转让有实力的开发商是较好的办法。有的开发商为了收回资金更多的拼命销售，采用降价销售办法，导致商业项目烂尾，后续无法经营，其危害性更大。

五是随着零售业在今年年底彻底对外开放，我国商业地产整个行业的开发水平在提升，并逐渐与国际化接轨，但国外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全适宜中国的国情，盲目引进和照搬也不利于商业地产的发展。

六是如何找到一套国内商业地产行之有效的本土化运营的形式，这是迫在眉睫的问题。舶来品在国内行不通。只租不售，钱从何来？物业既要卖的好，又要经营得好，这才是打开商业地产运营的金钥匙。

需要系统运营策划模式

记者：商业地产项目投资巨大，严格说起来，只许成功，不许失败，能够做到这一点吗？

冯晖：商业地产项目只要能够立项，大多因为这些项目存在一定的商业价值，也就是说都具有一定的地段优势。各自有各自的优劣势，只要我们把土地的价值发挥到最大，把劣势转化为优势，商业地产项目是会成功的。

地产，顾名思义，就是要研究如何让土地产出的更多，当然不是研究土地的化学成分，那是农业所需要的。我们要研究的是土地的经济地理属性，研究它的空间位置，我们常常看到位处同一条路上的几个商业项目却有不同的表现，"冷热不均"，其中一个十分重要的原因是对地段的理解不够深入。地段是地域文化、消费能力、人口素质、消费特点、消费覆盖面等多种因素的客观反映，这个地方所处的位置适合干什么，有多少商业用地，多少人口，周围环境怎么样，只有深入地段背后的研究才会给项目找到清晰的定位。

记者：关于商业地产的策划，能谈谈具体做法吗？

冯晖：商业地产项目是需要精心策划的，没有策划的商业地产项目是注定走不长远。目前在地产策划营销界有三大类型，一种是以战略策划为主，属于理论性研究机构，善于宏观分析和概念提炼，以思维超前著称于世，但那些战略方案客户往往难以执行；一种是以房地产销售为主的实操性公司，善于具体的销售业务和执行层面的战术设计，以某一项目的销售业绩受到业界的赞誉，但因为缺乏应有的高度，不能给与客户一种长远的、系统的战略指导。近年来又有一种所谓全程参与的策划营销观点，主张策划机构从项目一开始就参与进去，自始至终跟踪服务。但全程策划虽然是每个环节都参与，由于参与不够深入，同样不能保证各个环节的统一，很难保证项目的成功。商业地产开发的成功必须要有一个创新的服务模式来保障。

记者： 你有没有更好的模式来解决？RSMO模式是一种什么模式，与其他模式有什么不同？

冯晖：RSMO模式是“房地产系统运营策划”模式的英文简写（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一种以逆向思维观察问题、分析问题、解决问题策划模式，对一个项目来说，RSMO模式不是注重的某一点、某个局部、某个时期，而是从全局高度考量，从后期是否能永续经营与持续发展入手，先考虑项目的后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的确实可行的解决方案，最后在项目开发与实施过程中进行整体统筹运作。

运营策划与全程策划等其他模式的区别在于：在实操中，由于很多策划公司没足够的资源与专业支撑，其所谓全程策划仅限于表面化的参与，仅停留在肤浅层次上，根本无法给开发商以建设性的指导。所以由于自身专业的限制，全程策划根本无法保障策划的真正成功。

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关键词：新常态；我国商业地产；存在问题；可持续发展；方法

进入到21世纪之后，我国的经济获得了快速发展，人们的生活水平显著提高。其中，我国的商业地产在推动经济发展与社会进步中起到了重要的作用。而商业地产也成为了我国经济中一个重要的支柱产业。但是，自从2009年全球性经济危机爆发以来，我国的经济也受到了严重影响。同时，房价的过高、供需关系明显失衡、人民购买力的薄弱等等因素都使得我国的商业地产处在发展转型的十字关口。因此，我们需要对于新常态下我国商业地产发展中存在的问题、可持续发展的方法问题进行全面性的分析与研究工作，提高我国商业地产的质量与水平，推动其发展与变革，使其在未来我国经济发展与社会进步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常态下我国商业地产发展中存在的问题

1.产业规划不科学

产业规划的不科学是我国商业地产中存在的一个严重问题。比如：我们从中国商业房地产总体规划的布局中就可以发现此种问题。北京、上海、广州、深圳等一线城市早已被商业房地产项目严重的影响，许多的企业盲目投入到商业类型房地产项目的开发中，导致房地产行业的虚假繁荣，房价虚高。比如：众多的企业从银行中进行大额款项的借贷投入到房地产项目中，与消费者、政府在进行房地产价格的博弈。而一些我国的二、三线城市也被房地产行业的虚假繁荣迷住了双眼，片面的追求地房产的盲目投资、追求大而全的商业理念、忽视了当地实际经济发展的水平、更忽视了当地人民生活的水平与消费的实力。最终导致，后续发展与经营阶段出现了种种的问题。比如：我们以众多商圈的盲目建设问题为例子进行具体的说明。北京、上海、沈阳等城市中许多商圈地产项目在后续的开发与经营中存在着大量商铺闲置的问题。这主要是由于两个方面的原因导致的。商铺价格过高、一般的经营者无法负担起高额的租金。商圈规划的不合理，周围没有大量的消费者或者是商品价格过高消费者负担不起。这种类型的商业地产项目开发一方面导致了建设资源与土地资源的浪费，另一方面导致了商业地产的虚假繁荣，在短期刺激了资源的开发与关联性行业的发展。但是，从经济发展与社会进步的角度来看，这种模式存在严重的弊病。

2.开发周期时间长

开发周围时间长是我国商业地产发展中一个重要的问题，严重制约了我国经济的可持续发展。投资额度大、开发应用时间长等方面的特点导致商业地产发展存在较大的风险。比如：通过银行信贷或者是其它融资方式进行开发建设资金的筹集是其重要的资本应用方法。但是，商业地产发展后续会面临着许多的问题。比如：施工建设、开发与管理、未来经营的策略等等。其中，任何一个环节出现问题，就会导致商业地产项目陷入到困境中。

3.定位水平的不准确

我国的政府没有对于商业地产进行科学的定位，片面的应用房地产项目刺激经济发展，带动有关行业的进步。事实表明，这种片面发展的模式存在重要的问题。比如：忽视当地实际经济发展的情况、忽视当地人们的购买力与生活水平等等、最终制约了当地商业地产与经济的整体发展。

二、新常态下我国商业地产可持续发展的方法

1.我国的政府需要加大商业地产宏观调控力度

从政府的角度来讲，需要其加大对于商业地产项目的宏观调控力度，使得商业地产发展规划更加的合理、建设水平与投资消费更加的协调、商业地产项目的建设质量与水平得到提高、使得我国的商业地产可以进行持续性的发展，使其对促进经济发展与社会进步做出更大的贡献。具体来讲，第一，政府需要充分的发挥出经济杠杆的优势，从银行信贷的角度入手，使其对于各个城市房地产开发的企业进行严格的资质审核，有利于保障商业地产项目开发工作的安全与质量，使得众多的资质企业无法进行有关的开发，有利于保障我国商业地产发展的良好环境。第二，各个城市房地产项目开发主管部门需要充分发挥出自己的职责，对于商业地产项目开发与建设工作中不合理的地方进行及时的纠正，有利于保障开发与建设工程的安全与效率，使其对于促进当地经济发展发挥出积极的影响。第三，政府需要对于当地的经济发展进行长期的规划，开展多种发展经营理念的并用，比如：汽车产业、科技产业、制造业等等，而不是过多依赖商业地产。第四，进行有关商业项目开发，需要充分的考虑到当地实际经济发展水平以及人们的购买力，避免面积工程。

2.政府与企业都需要做好商业地产的远景规划

政府与企业都需要做好商业地产的远景规划，以便于更好的进行当地经济发展的总规划，有利于当地企业市场竞争力的提高，商业价值的充分实现。从政府的角度来讲，进行商业地产的远景规划主要从以下方面入手。首先，政府需要对于当地实际的经济水平以及人民的消费能力进行科学评估、而从制定出专业性与科学性的商业地产开发计划，在今后的工作中严格执行此计划。其次，政府需要通过经济方式与行政方式并用，对于本地的商业地产企业进行科学的重组与整合，使它们可以在今后的商业地产开发中充分的应用好有关的资源，为提高本地商业地产实力，促进当地经济发展做出新的贡献。从商业地产企业自身来讲，它们需要在今后的发展中从众多的方面入手，使其在今后的经济发展中获得进步。比如：第一，充分进行资源的整合、树立起品牌经营的战略，通过资源共享与品牌联合实现企业竞争力的提升。第二，树立起科学规划与持续经营发展的理念，注重商业地产项目后期的服务与经营，充分发掘商业地产项目市场中存在的价值，使得企业在激烈的市场竞争中不断的发展与进步，创造出属于自己的价值与空间。

3.重视商业地产项目后期的运营与管理

商业地产企业需要注重商业项目后期的运营与管理，最终可以提升企业经营管理的水平与市场发展的潜能。具体的发展方针有以下几种举措。第一，商业地产企业需要与有关的项目运营商等进行联合性的开发与管理，通过充分发掘商业地产项目市场价值的举措来提升自己的商业利益，有利于自己今后的发展。比如：联合性的开发、联合性的经营、对于开发中的商铺进行有效的出售、租赁等，在周边的商业区中可以脱颖而出。第二，商业地产企业需要对于开发环境周边情况进行充分的市场调研，进行项目持续性的开发与管理。万达、华润等商业地产企业就是进行这种持续性开发与管理模式的典型，取得了非常好的经济效益与社会效益。第三，商业地产企业需要进行另辟蹊径，绝不模仿或者是复制它人的商业地产开发与经营模式。否则，必然会在有限的市场中形成强有力的不合理与不公平的竞争，而优势性的企业会占据竞争的主动权。这种模式不利于后来者的发展与成长，也在一定程度上造成了资源的浪费与建设的重复。

三、结论

对于新常态下我国商业地产可持续发展问题进行科学分析与研究，有利于我国的政府与各个商业地产企业应用科学的发展规划方法全面提升发展的水平与质量，保障我国商业地产的可持续性进步，使得我国的经济与社会稳步前进。

参考文献：

[1]高静.商业地产与城市经济发展协调评价研究[D].江西师范大学,2014.

[2]刘鹏.浅析我国商业地产开发可持续发展战略[J].经营管理者,2014,(14):192.

[3]王鹏,姚望.我国商业地产可持续发展探析[J].经济纵横,2012,(05):33-35.

[4]吴凯,郑小纯.我国商业地产的现状及策略分析[J].中国商贸,2010,(28):41-42.

篇6

关键词 商业地产 项目开发 成本控制

近些年来，我国经济快速发展，人们生活水平得到了显著提升，商业地产的出现正好顺应了时展的潮流，可以满足个性化和多元化的商业需求。商业地产项目开发是一个周期较长的系统工程，科学合理的成本控制是管理工作的重要环节之一。在我国商业形式和消费需求更加多元化的社会背景下，对商业地产项目开发的成本控制体系进行深入探析，从而促进现代化商业综合体的顺利开发具有十分重要的现实意义。

一、商业地产项目开发的成本控制基本内容概述

近些年来，由于其投资风险较小、可以满足市场化的消费需求、可以带来持续性的资金收入等市场优势，商业地产项目在房地产市场所占的份额不断增加，商业地产项目开发企业之间的竞争愈加激烈。商业地产项目开发成本控制是基于降低项目开发成本、提升地产企业综合实力的一种企业管理战略，是商业地产项目管理的一个重要环节。通过科学合理的成本控制，可以显著降低商业地产项目的投资成本，从而显著提升商业地产项目的利润空间，有助于企业“利润最大化”战略目标的实现。商业地产项目不同于住宅地产项目，其经营管理模式和营销模式具有本质上的差别。因此，商业地产项目开发的成本控制要求对项目的全过程和各环节进行全方位的控制管理，强调管理流程和管理工作的精细化和目标化。首先，应该结合市场经济发展趋势和地域性消费需求确定商业地产项目的开发预算，即成本控制管理的目标。其次，应该从项目设计环节出发，对商业地产项目开发的全过程进行科学合理的设计，精细化地控制项目开发所涉及的每个管理环节、各个管理部门及所有管理岗位，使成本控制措施落实到位，这样才能使成本控制真正发挥管理优势。最后，商业地产项目开发成本控制需要科学的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技术和财务管理模式对项目成本进行科学化、规范化、定量化、系统化的管理，才能真正使成本控制体系发挥效益，达成地产项目的低成本战略目标。

随着商业综合体的快速发展，我国商业地产项目的数量急剧上升，项目开发成本控制体系得到了进一步的发展与完善。但由于我国商业地产项目开发起步较晚，其成本控制体系并不完善，还存在一些矛盾和问题。例如，在商业地产项目开发成本控制过程中，目标成本控制意识较差、成本控制目标性不足、精细化成本控制模式不健全、信息技术成本控制意识较差等现象是普遍存在的。为了适应市场发展趋势、最大限度满足人们的多元化消费需求，需要对商业地产项目开发成本控制进行深入探析，从而在提升项目质量的同时降低项目投入成本，为我国商业地产行业乃至整个房地产行业注入可持续的发展活力。

二、商业地产项目开发成本控制的重要意义

随着我国经济市场商业形式的多样化和人们消费需求的多元化，商业综合体的数量显著提升，在促进我国经济发展、促使商业市场资源最优化利用等方面发挥了不可忽视的重要作用。对商业地产项目开发的成本控制进行深入探析，从而逐步完善商业地产项目开发成本控制体系，不仅是提升地产开发项目综合竞争力的现实需求，也是促进我国商业地产行业可持续发展的客观需要。一方面，商业地产项目不同于住宅地产项目，在提供更多的就业机会、促进市场消费多元化、合理分配市场资源等方面具有不可忽视的重要意义。不断深入探析商业地产项目成本控制体系有利于促进我国地产项目可持续发展，具有非常重要的社会效益和宏观经济效益。另一方面，近些年来，由于国家购房政策的影响，许多企业转向商业地产的投资与开发，尤其是商业综合体，具有广阔的应用前景和巨大的经济效益。不断深入探析商业地产项目开发成本控制体系可以降低项目的投资成本，从而降低企业的投资风险，是提升企业综合竞争力的现实需求。

三、商业地产项目开发的成本控制方法分析

（一）精细化成本控制体系的应用

商业地产项目，尤其是商业综合体项目的开发需要投入数量巨大的资金，开发过程的经济收支环节较多，成本控制的难度和广度极大。因此，只有采用精细化的成本控制体系才能真正使成本控制发挥作用。首先，应该强化项目开发相关人员的精细化成本控制意识；逐步使精细化管理融入企业文化，成为企业项目开发过程的一种管理新常态。其次，商业地产项目开发成本控制是一项系统化工程，成本控制所涉及的环节很多，必须对项目开发的全过程、各环节的经济活动进行精细化的监控管理，通过集中招标的方式确定项目原材料的供应商家、选择高素质的施工团队、制定最优化的销售计划等都是成本控制过程中需要重视的环节。最后，精细化管理是需要建立在高效流通的开发信息的基础上的，采用先进的精细化管理手段和技术是十分必要的。

（二）目标化成本控制体系的应用

商业综合体是商业市场形式多样化和消费需求多元化趋势下的经济产物，因此，商业地产项目开发成本控制需要以市场信息为导向。近些年来，以市场为导向的目标成本法研究不断深入，在商业地产项目成本控制过程中采用目标成本法可以获得较好的经济效益。一方面，商业地产项目开发过程中首先应该尽可能全面地搜集市场信息，通过分析和整合处理而确定项目的开发成本，即确保项目开发预算的合理性；另一方面，在确定的成本控制目标的基础上，应该结合企业的资源和管理现状，先从设计环节出发，对项目开发所涉及的商业选址、原材料采购、建筑结构设计、施工招标、客户定位、营销管理等各环节进行合理的设计，尽可能从初始设计环节降低投资成本，以市场信息为导向来提升商业地产项目的先进性。

（三）科技化成本控制体系的应用

商业信息在促进企业发展过程中所发挥的重要作用是有目共睹的，随着信息技术和数字化技术的快速发展，在成本控制环节中，采用科技化成本控制体系可以获得很好的经济效益。尤其是近些年来，BIM技术快速发展，应用于地产项目开发过程中发挥了巨大的应用效益，进一步扩大信息化和数字化成本控制体系的应用范围符合现代化地产行业的发展需求。一方面，应该结合商业地产项目开发需求建立完善的信息化成本管理平台，确保开发信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技术可以对地产项目的外观、内部结构、空间布局、施工以及后期维护进行模拟设计，这样可以显著降低设计成本，从而缩短开发周期，确保商业地产项目顺利开发。

四、结语

近些年来，我国国民经济水平显著提升，多元化消费需求显著增加，商业地产项目在促进商业市场资源优化利用、最大化满足人们的多元化消费需求等方面具有十分重要的作用。在这样的发展背景下，采用系统化的成本控制体系对商业地产项目开发过程进行精细化管理十分重要。因此，项目管理人员应该与时俱进，不断创新与发展商业地产项目成本控制体系，致力于为我国商业地产行业的发展注入源源不断的活力。

参考文献

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商业地产项目横跨房地产和商业经营两大领域，既受房地产供求关系影响，又受商业经营市场支配。本文对商业地产项目在租售阶段的风险因素进行了分析，从地产环境风险、市场供求风险、营销风险和物业管理风险四个方面构建了商业地产项目租售阶段风险评价指标体系。

1.1地产环境风险地产环境是指商业地产项目对其所处位置、建筑规模、形象和功能的描述。它是建立在对目标客户消费行为分析基础上，对项目从外到内的消费环境的描述［7］。一个商业地产项目是否能取得成功，首要要考虑的是地产环境。这里我们选择以下几个子因素来描述地产环境状况:商圈等级和交通可达性反映地产所处位置的合理性;占地面积表现建筑的规模大小;停车位和公摊系数是项目内部功能的体现;建筑可视性和临街情况可以反映项目的良好形象。

1.2市场供求风险市场供求风险是指由于商业地产项目市场供求关系的不平衡而导致的开发商投资风险。这是商业地产项目市场最重要、最直接的风险。这里选取以下几个子指标:区域竞争对手数量反映这个地区的供应情况;总户数和主力群体收入水平是市场需求的体现;空置率则是供求情况的量化体现。

1.3营销风险营销风险是指在商业地产项目租售阶段，由于开发商采用的营销模式与市场规律不符而造成的经营状况差、租金无法回收等损失。这里选取以下因素:主力品牌影响力反映了招商情况;业态多样性和业态组合比率表现营销模式;销售人员素质是营销管理的情况;投资回报率可作为选择投资机会的依据。

1.4物业管理风险物业管理指日常的清洁、安保、机电和房屋维修以及租赁商业氛围的营造。如果这些管理工作做不好，就会直接影响项目的形象，从而增加商业地产项目的风险［8］。这里选取以下几个子指标:物业成熟度是指选择的物业公司各项制度的完善性程度;绿化率是反映物业管理成效的一个指标;物业费和事故发生频率反映了物业管理的能力。具体的评价指标体系如图1所示。

2商业地产项目租售阶段风险的分形评价方法

分形评价方法是一种从系统结构与分布特征的角度来评价具有分形特征的系统运行效果的有效方法。分形特征的度量用分形维数来表示。分形维数说明了分形客体的复杂程度、粗糙程度。由于其值一般不限于整数，可取任何实数值，因而也称为分数维。

2.1原始数据的预处理在商业地产项目风险评价指标体系中，各项指标表征的是商业地产项目不同方面的特征，其物理属性区别较大，取值范围不同，相互之间无法直接进行比较，需要进行预处理。

2.1.1定性指标定量化在指标体系中，临街情况、交通可达性、建筑可视性、商圈等级、区域内竞争对手、主力群体收入水平、主力品牌影响、业态多样性、业态组合比率、销售人员素质、物业公司成熟度和事件发生情况为定性指标。对于定性指标，可以将其划分为几个等级，请专业人员对指标进行打分，分数在1～10分。

2.1.2指标的同趋势变换利用分形评价模型时，指标必须满足同趋势的要求，即指标与评价体系的趋势一致，当指标值增大时，表示风险增大。这样的指标也称为正向指标。如果某些指标与评价体系的趋势相反，即负向指标，则需要进行变换。在评价指标体系中，公摊系数、空置率、区域竞争对手数量、物业费是正向指标，其余的都是负向指标。为此，依据分形评价的要求，对指标体系的底层子指标数据进行分类正向化处理。对负向指标的计算一种采用式(1)，如投资回报率等。

2.2标准化处理和相关性分析假设用N个底层子指标来评价k个不同商业地产项目的风险，第i个商业地产项目的第j个指标数据为xij，然后对指标数据作标准化处理，进行无量纲变换，为了消除量纲或量级对计算的影响，采用半升梯形模糊隶属度函数进行标准量化变换。

2.3数据集分形维数的计算正如前面提到的，分形维数在分形评价模型中起着重要作用，因而分形维数的计算就显得格外重要，分形维数的定义如式(5)所示。计算关联维数时选择盒计数法进行求解。盒计数法的基本思想是利用尺寸为r的网格覆盖数据集，统计落入每个网格中的点数的q次幂，并对它们求和，从而得到在该尺寸下非空覆盖集中点数q次幂之和C(r)。不断变化半径r，得到一系列的C(r)，绘制lnr－lnC(r)图，求出斜率k，则分形维数等于k/(1－q)。对于关联维数q=2，D2即为双对数图的斜率。关联维数D2反映指标点在空间的分布状况，风险较高的商业地产项目，其指标点在半径r较小的地方分布较少，在半径r较大的地方分布较多。因此，在半径r较小的地方盒子内点数的比例增长慢，在半径r较大的地方盒子内的点数比例增长较快，其斜率就较大;反之，风险低的商业地产项目，其指标点较多地分布在半径r较小的地方，在半径r较大的地方盒子内的点数比例增长慢。所以，商业地产项目风险较高的项目所反映的斜率大于商业地产项目风险较低的项目，通过关联维数可以反映商业地产项目的风险大小［10］。

3合肥市商业地产项目风险的分形评价实证研究

为了验证分形评价的有效性，本文选取了合肥市四个处于租售阶段的综合性商业地产项目进行研究，评价数据来源主要为现场调查发放问卷、官方网站和企业介绍材料。下文以A，B，C，D表示这四个项目。A项目位于二环外，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、居住于一体的大型购物中心。B项目位于一环外至二环内，临近高铁站和地铁线。包括大型超市、影院、少儿乐园等主力商家，打造特色主题的生活购物中心。C项目位于一环外至二环内。主要有国际酒店、国际办公以及国际商业三部分物业类型，打造文化商务休闲中心。D项目位于一环内，邻近火车站，商业气息浓厚。项目包括顶级购物中心、家居商场、五星级酒店、5A级商务写字楼、餐饮娱乐、商业步行街、商务公寓等多种物业形态，打造合肥高端圈层城市综合体。按照前面所述的步骤，分别对四个商业地产项目的数据进行标准化处理，并且依据实际数据分析指标的相关性，消除相关性后的数据如表1所示。风险高的商业地产项目所反映的斜率总是大于风险低的商业地产项目所反映的直线斜率，分维数反映了商业地产项目的风险情况，分维数越大，商业地产的风险越高。DD=0.5005＜DB=0.5783＜DC=0.5963＜DA=0.6007。因此四个商业地产项目中A的风险最大，D的风险最小。究其原因，D所处地理位置比较优越，规模较大，商业模式比较成熟，因此投资风险比其他项目要小;A由于所处位置较差，人流量不足，空置率较高，因此它的投资风险较大;而C的各项指标都不突出，相对其他项目来说没有特色，规模较小，业态种类较少，导致它的风险也较大。由此可见，分形评价具有一定的合理性。

4结语

篇8

[关键词]商业地产;实物期权;投资决策

传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。

当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以Black和Scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的Black-Scholes模型。同时,Cos、Ross和Rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。

经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。

因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。

一、商业地产投资的实物期权特性分析

商业地产开发投资,可以分为两大阶段,即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。

在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在国家规定的期间内,推迟开发投资。因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等,因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式,在一期投资建设之后,根据市场情况决定下一期开发的投资情况,以此降低开发投资的风险。因此,在项目建设阶段,蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段,当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益。而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险。由此,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。

根据上面的分析可以知道,商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,商业地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。

二、商业地产投资决策实物期权模型构建

从期权的角度分析商业地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行商业地产投资项目价值的计算,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。

本文根据商业地产投资项目的实际情况,在对经典的B-S定价模型进行修正的基础上,来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:

1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。

2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括因为土地闲置所产生的机会成本,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,等于土地闲置的机会成本。

3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。

4.用SW表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格,其中S表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示商业地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,T表示项目的寿命期,则:

5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置费用为Fi,考虑项目的建设期,假设建设期为D年。

下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为C,年租金为S,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:E[max(SW-C,0]

假设商业地产租赁价格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租赁价格的瞬时漂移率,σs表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到

式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中S0表示初始净租赁价格,V表示商业地产项目含有推迟期权的价值,C表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算C时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为M,所得税税率为h,土地费用为A,可行性研究费用为J,V1表示项目推迟期权的价值,k表示项目现金流的折现率,则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:

则推迟期权的价值为:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动,且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。

三、模型的相关参数确定

本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益,是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值,即SW。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。

C表示商业地产项目开发建设投资:具体包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用和不可预见费,不包括土地费用和项目可行性研究费用。

S0表示初始租赁价格扣除商业地产单位面积的运营费用、修理费用、经营税金及附加和土地增值税后所得到的单位面积的净收益。其中初始租赁价格可以采用项目推迟期权初期的商业地产租赁市场同类物业的市场均价。r表示无风险利率,取5年期国债利率作为标准,土地的负的红利分配δ取无风险利率作为标准。q的取值,可以根据市场调查,结合项目的实际情况来进行确定。

最后是关于波动率参数的估计。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似,两者呈正相关关系,如果两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。因此,可以通过中房指数来求出项目价值的波动率。设项目波动率和项目产出物价格的波动率相等,即σ=σs,由此,商业地产租赁价格的波动率σ可以根据目前已有的价格指数,用数值方法求出,具体公式为:

其中n+1表示历史观察数据,Si表示在第i个时间间隔末的商业地产租赁价格指数,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t为时间跨度。

四、实证研究

1.样本选取

某市商业中心的步行街占地129亩,总建筑面积9.8万平方米,共计718个商业铺面,全长840米,预计总投资1.63亿元,项目分二期建设,其中第一期工程全长560米,宗地面积4.32万平方米,宗地价值3548.8万元,土地使用期限为2002年10月30日至2052年9月9日。该项目于2002年12月动工兴建,2004年3月全面竣工,并于5月1日开街试营业,该项目全部采用销售的方式,已建成面积为5.39万平方米。该步行街预计在2007年启动二期工程,目前相关事项还未进行。本论文的实证研究,拟采用该项目二期工程为研究对象,进行项目投资决策分析。

2.传统的项目投资决策分析

为了和前面的分析相对应,假设所有商铺只租不售,均通过租赁的方式来获取收益。

该项目从2007年初开始,开发期为2年,其中建设期1.5年,前期工程0.5年,计划2008年年末完工。预计本项目所需投资总额1.11亿元,其中包括土地费用4854.43万元、基础设施建设费(包括前期工程费)1000万元、商业用房建筑安装工程费2398.66万元、公共配套设施建设费32.5万元、管理费用248.57万元、财务费用441.12万元、销售费用1323.36万元、开发期的税费121.56万元、其他费用110.85万元、不可预见费554.27万元。假设项目当年的投资额发生在年初,项目2007年的投资比重为68.8%,2008年为31.2%。根据市场调查,结合本项目的实际情况,预计项目2009年的租赁价格为1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率2009年-2012年为80%,从2013年开始为90%。运营费用包括:房产税、管理费用、修理费用、保险费等,其中房产税按年租金的12%计算,管理费按年租金的4%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算。项目的经营税金及附加采取的税率为5.5%,计税基础为出租收入,所得税的税率为33%,计税基础为项目每年产生的利润,为简化计算,土地增值税不计。土地使用年限为40年,预计商业地产项目在经营18年后的净转售收入为9000万元。

根据前面的分析,可以通过编制商业地产开发项目损益表,计算出商业地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制商业地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。

考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的NPV=2647万元,则该项目经济上可行,可进行投资。

3.基于实物期权方法的投资决策分析

下面运用实物期权法重新审视该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计2009年开始施工,2010年末竣工并交付使用,项目从2011年开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置费用为土地出让价的10%。

参照前面介绍的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用费用为4854.43万元。无风险利率采用2006年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其等于无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用费用)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29万元。考虑商业地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出NPV=1158万元。

租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数2005年8月至2006年1月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。

下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,目前,该市同类商业地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营费用的计算依据是:管理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用)为1509元/平方米,W=22.66。

则:

因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。

4.实物期权价值的敏感性分析

这里主要分析项目投资费用、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的影响。假设项目投资费用和出租价格的变化率分别为+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。

假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体内容见表4。

通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和理论分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。

五、结语

本文对商业地产投资特性进行分析,从中找出商业地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对B-S模型进行修正,提出商业地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于商业地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。

参考文献:

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[5]Mayers,S.C.DeterminantsofCapitalBorrowing[J].JournalofFinancialEconomics,1977,5(2):145-176.

篇9

万达模式：订单商业的典范

万达自2001年开始进入商业地产领域，提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后“招商难”的问题。经过十余年的摸索、实践与积累，万达已经成为全国最大的专业商业地产开发商，目前持有物业面积达1000多万平方米。

作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达首创的“订单商业”模式获得了极大成功，其优势主要在于：丰富的开发经验、超前的投资策略、独特的商业资源以及强大的销售能力等。首先，万达与沃尔玛、百安居等国际零售巨头结成战略合作关系，主力店的进入使万达项目的品牌价值得以提升；其次，连锁经营模式使万达商业地产实现了规模化开发、连锁化经营，使万达的知名度迅速提高；再次，可以实现快速复制，是万达模式得以较快发展的关键。

堪称“订单商业”典范的万达，近期却不断被媒体披露一些前期项目在经营管理、商户招商方面存在问题，这让社会各界开始对万达模式乃至汀单商业产生质疑。实际上，万达所面临的问题不单单是一个企业的问题，而是整个商业地产领域所需要解决的共同问题。首先是资金问题。商业地产是复合型产业，是地产、商业、金融等的融合体，是一个进入门槛很高的产业。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。所以，资金瓶颈是任何涉足商业地产的企业不可回避的问题。特别是对于以自持物业为主的商业地产地产开发，就更需要持续充足的资金链支撑。否则，即使进入商业地产领域，也不会走远。其次是人才问题。随着万达商业广场被不断复制，人才团队也必须不断跟进，否则销售、管理、经营就会出现问题。这也是转型商业地产的企业首先要面对的，因为商业地产不同于住宅开发，需要既懂地产开发又懂商业经营的复合型人才。

尽管万达面临资金、人才等方面问题，但万达己在商业地产市场确立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公开市场对其进行投资。“订单商业”模式并非万达首创，国外已有成功先例，但经过不断探索与实践的万达模式却是其独有的。因此，后续的效仿者虽然研究、模仿，但鲜有成功者。这就证明，再好的模式也要因时因地因企业而异。

SOHO模式：分散销售，快速变现

与万达的定制模式不同，SOHO中国则是将项目分散销售。这种模式可以快速回笼资金，短时间变现，SOHO中国正是因此而创造了百亿销售额的佳绩。然而，与此同时出现的则是SOHO项目租户的惨淡经营。据业内专家分析，商业地产散售成功几率很小，超过九成的散售商铺经营不善，难以为继。而潘石屹则认为，比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权(即产权散售)，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。

可能这是一种理想的状态，但散售模式所暴露出的弊端却是现实。SOHO商业主要以散售为主，业权分散，一旦出现问题，容易发生纠纷。分散销售模式不合理之处在于：一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局。另一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。这样就直接导致空置率比较多，影响整个商业的氛围，已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成恶性循环。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低，可能都与此有关。

实际上，商铺散售在国外以及港澳地区早己销声匿迹，在国内的一些大城市也正在逐步退出市场。散售能快速回笼资金，能够将利益最大化，但没有持有型物业对企业的长期发展来说是不利的，特别是对SOHO中国这样的上市公司来说更为不利。因此，潘石屹也在逐渐调整企业战略，他明确表示，80HO前门项目的操作将由出售模式向持有模式转型，此外光华路80HOII、朝阳门SOHO的三期都会持有一部分物业，并透露以后每年持有的物业量都要增大。加大持有物业的比例，对SOHO中国来说，人才和资金都是需要解决的问题，但毫无疑问，如果想在商业地产领域长期发展，战略转型是必须的。

同样，对于初涉商业地产的开发商，销售还是持有是应该做长远考虑的。如果出于快速变现的目的开发商业地产，可以采取销售的模式；如果想依靠商业项目带来稳定现金流，无疑自持并管理是最佳选择。

凯德模式：全部自持，双基金配置

有人说，像SOHO中国那样的散售模式不是商业地产，成熟的商业地产模式应是自持物业、长期经营。姑且不论孰是孰非，但可以肯定的是，长期持有是未来商业地产发展的趋势。万科、华润、绿城等刚刚进入商业地产领域的开发商都纷纷表示将加大持有物业的比例。新加坡凯德置地所推崇的全部持有、有效变现、双基金配置模式，是一种可借鉴的商业地产开发经营模式。

凯德是开发商、运营商，也是物业管理者。来福士是其旗下的商业综合体品牌，集酒店、商业购物中心、服务式公寓、写字楼等为一体，己在北京、上海、成都等地成功复制。来福士商业模式持续在中国复制，与“来福士中国基金”的财务支持不无关系。这家来自新加坡的房地产公司早己娴熟地将私募基金和房地产投资信托基金(REITs)嵌入到项目投资、开发和经营管理中。

来福士中国基金是嘉德集团旗下规模最大的一只基金，成立于2008年，初定运作年数为8年，嘉德集团持有50％权益，并充当管理者，其余50％为亚太和欧美的养老基金和长线基金所持有，目前基金资本额已经达到11.8亿美元。房地产基金在凯德置地的扩张中起到了重要作用。凯德置地认为，将项目注入基金，保证了项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。自1994年进入中国至今，凯德置地全国40个城市的开发总业绩约450亿元，而支持项目开发的房地产基金规模则达40亿美元。

一般而言，凯德会在项目建成后，先把项目注入私募基金，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs。如此，前者分享物业升值利润，后者则分享长期稳定现金流。

作为一种成熟的商业地产运作模式，凯德己将商业、地产、金融、投资较好地融合在一起，而国内商业地产的运作还远未达到这样的发展水平。凯德模式可资借鉴之处：一是在于全部持有物业的经营思路，只有长期持有才能带来稳定的现金流，为企业长期可持续发展打下坚实基础；二是融资手段的创新，双基金配置的模式可以保证项目的资金链顺畅。

篇10

在日前由全联房地产商会商业与城市开发专业委员会（下称全联商业与城市开发专业委员会）举办的一场商业地产沙龙上，一位在商业地产界颇有斩获的人士毫不掩饰自己的野心：今年再上8～10个商业综合体项目！

同策咨询研究中心一份最新的统计资料显示：在商业地产持续火热的当下，不少品牌房企还在加大商业地产领域的开发投资。万科企业股份有限公司（000002.SZ）20%的开发项目为持有型商业物业；保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH）将商业物业投资比例增大到30%；复地（集团）股份有限公司（02337.HK）的商业地产投资将占集团投资20%左右的比例。

就在各大房企加码商业地产的同时，作为商业地产销售代表的SOHO中国有限公司（00410.HK，下称SOHO中国）却遭受重挫：公司去年业绩仅为94.68亿元，与年初制定的230亿元目标相距甚远，与此前调整的120亿元目标也有不小差距。

更严峻的是，北京市房地产交易管理网的信息显示，北京市自去年9月至今年1月入市的32个商业地产项目中，近八成项目销售率不足50%，其中不少项目是“零”成交。

为什么现实并不美好，却还有大批房企试图进入商业地产？

“在未来5～10年内，房地产企业的整体格局会发生巨大变化。”全联商业与城市开发专业委员会筹备组主任高东旭告诉《中国经济周刊》，“相当一部分在住宅市场上叱咤风云的房企，很有可能在商业地产领域变成一条虫。”

“2013年，中国商业地产不能求热，而应该在稳中求发展。这个稳，是指先生存。”高东旭说。

商业地产井喷乱象

中国社会科学院去年的《2011—2012中国商业地产发展报告》显示，2011年全年，无论新开工增量还是销售增速，商业地产的表现都远超于纯住宅项目。其中，办公楼新开工面积增长46.20%，商业营业用房销售额增长23.7%。

据统计，2012年，上海有20多个商业综合体项目入市；北京有约17个零售商业地产项目入市；成都市同时在建的商业综合体项目达到100余个，面积近3400万平方米，远超一线城市。

全联商业与城市开发专业委员会筹备组副主任张志刚表示：“大陆县级以上城市的商业综合体已经在做和不得不做的就接近6000个，其中2015年要求完工的就有3000个左右。”

到底哪儿来那么多商业地产？

高东旭告诉《中国经济周刊》，自2010年实施全面限购以来，住宅市场出现了大范围的成交冻结，商业地产自然就成了开发商们的投资避风港。

“除限购外，近年来综合性开发成为城市建设主流，住宅项目搭配了越来越多的商业功能设施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建设标准更点燃了开发商们‘制造’商业地产的激情，并最终导致了市场的消化不良。”高东旭表示，“一个小县城都要建三四个商业综合体，这不是繁荣，纯粹是乱象。”

来自台湾的张志刚认为，大陆的房企和台湾的房企一样，需要经历三个发展阶段：最早期是开发纯粹的住宅地产，只有个图纸房子就被抢光了，没有商业概念；第二阶段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商业空间，但很长时间都不知道该怎样做商业；第三阶段则是开发旅游和休闲地产。

“台湾的开发商已经不再投房地产了，而是转型到文化、传媒和实业领域。”张志刚说，“大陆的房地产商正在向第二阶段转型，但是商业的发展实力还无法匹配商业地产井喷的建设速度。”

商业街还会死掉一批

2002年，大连万达商业地产有限公司（下称万达商业地产）成立。尽管当时的商业地产完全卖不过住宅地产，但顽强的万达商业地产凭借完整的产业链、独特的“订单地产”模式杀出一片天地，成为国内商业地产的旗帜。

在马太福星（中国）地产顾问策划机构董事长周志军看来，那些复制万达商业地产模式的后来者不可能取得成功。“一个成功的商业综合体是‘天时、地利、人和’的共同作用，不可照搬。”

“在商业地产方面，SOHO中国起了不好的带头作用。”有业内人士评判SOHO现代城，这种居家与办公混杂的散售模式虽然填满了潘石屹自己的荷包，却推高了房价，并导致整个现代城无法进行统一的商业规划、业态组合和集中管理，导致租金回报都相对要低。

潘石屹的另一块“心病”是前门大街。他最初的设想是把前门大街打造成一个最能代表中国商业的特色街区，但他很快发现，众多老字号因无力支付昂贵的租金而拒绝回迁，而其他服装店、餐饮店和特产店毫无章法地混杂在一起。尽管大街上游客人来人往，但除了几家特产店能吸引一些行人驻足，更多的商家都在“经营惨淡”，街面上大半店铺甚至是空租状态。

定位不清、选址失误，是对商铺开发的致命打击。由北京华茂置业有限公司开发的位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城购物中心，从2007年开业起就频繁变换业态规划，在高端百货、外贸大集和社区配套商业三者间举棋不定，最终丧失了本就有限的客流，最终在燕莎奥特莱斯、大成国际和CBD商圈的三面夹击之下，于2011年4月以挂牌出让的方式黯然收场。

北京“昆仑·汇”亦曾是华远地产股份有限公司（600743.SH）精心打造的高端商业地产，这个位于北京市燕莎商圈，规模为一万余平方米的高端私人消费馆，最终成为任志强闯荡商业地产的失败典型。

设计和地段都不错的“昆仑·汇”现在还空着，为什么？

“国内很多商业地产企业都是做住宅起家的，真正既懂地产又懂商业的凤毛麟角。”周志军指出，国内商业地产往往是先建设后招商，等建成后才发现项目选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营要求相去甚远，以致形成大量无效供给。

“我国商业地产正处于行业发展初期阶段，处境十分尴尬：善于开发的地产界短于商业经营，长于经营的商界却止步于开发。同为传统领域的两大行业偏偏又有着顽固的行规惯性。” 高东旭对《中国经济周刊》表示，商业街还会死掉一批。

只有商业成功了，盖的楼才有价值

随着我国城市化进程的深化，城市建设正在从以房地产开发为主线，逐步转向重在提高城市发展水平的综合开发，因此，商业商务地产的比重不断加大，商住配套式开发正在成为城市建设的主要模式。

“房地产企业在快速的扩张之中，手中积累的商业地产项目规模也在逐渐增长，加之受到开发时限的政策要求，房地产企业不得不在既无充分准备和基础，又不具备相应能力的情况下，仓促、被动地进入到跨越巨大、文化底蕴深厚的商业地产领域。”高旭东说，“各方面的工作没有接上，导致如今房地产企业普遍存在‘谈商色变’的‘恐商’心理。”

实际上，当代商业已经渗透到社会生活的各个领域，包含了满足人们在购物、消费、娱乐、休闲、旅游、商务等各方面需求的各类设施。“商业地产项目，是城市空间的重要组成部分，商业地产建设是一项复杂的系统工程，项目定位涉及城市规划、商业环境、消费需求等多重因素。”高东旭告诉《中国经济周刊》 ，“根据在城市定位，商业地产可划分为城市商业中心区、副中心区、区级商业中心区和社会商业网点。在空间形态方面，主要有区、街、店、铺等形式。在商业形态上，包含着Mall、购物中心、百货中心、专卖店、零售类店铺，以及城市主题公园、风景旅游园区、休闲度假区之类的主题商业等多种形式。现阶段，商业领域对于开发商而言，无疑是崭新而又陌生的。开发商面对这些复杂问题时，难免会‘望商兴叹’。”

“商业地产的开发商是非理性的，而商业是理性的。”华鸿集团副总裁胡乃璞告诉《中国经济周刊》，“商业的前期定位、调查、规划、招商和运营都曾经是由商业公司一路走出来的。而过去的10年，中国商业地产在发展过程中，被市场上各类策划公司、招商公司和运营公司一步步分段式操作，把整个商业的运作程序给打碎了，导致这中间出现了很多信息断裂。”

“当非理性的和理性凑在一起，肯定会产生巨大的矛盾，而最后赚钱的往往是那些策划公司，倒霉的是开发商和商户。”胡乃璞说。

“不要人为地制造商圈。”在胡乃璞看来，一个商圈的最终成功需要历史和文化的多年积淀和后期不断进行的创新来造就。“北京国贸、上海新天地这些成功案例，也是在时间的积累下才逐渐形成的。”