房地产月度总结范文

导语：如何才能写好一篇房地产月度总结，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、本月度完成的工作

1、完成了本月度的记账、付账、报账工作，并编制本月度的财务报表及附注。

2、完成了统计局报送一季度从业人员及工资总额报表、房地产开发项目经营情况表、房地产开发企业资金和土地情况表、企业经营情况表等。

3、完成了20xx年度审计资料的准备工作及配合审计部门完成上年度审计工作。

4、完成了农信社的评级授信的资料准备及填写报送工作。

5、领购、开具及缴销发票工作。

6、完成了月度社保的缴纳及工资的发放工作。

7、完成了时尚广场土地增值税汇算清缴资料的准备工作。

8、地税局营业税重点税源监控报表的填制及报送工作。

9、缴纳上月度的税金。

10、核对金桥名苑及翡翠苑的销售台账。

11、核对销售部八月份活动方案的获奖房源信息及奖品发放信息。

12、拟定拆迁置换协议。

13、整理个项目的开发成本及回款。

14、建立与财务相关的各项工作流程。

二、下月工作计划：

1、完成月度的记账、付账、报账工作，并编制月度的财务报表及附注。

2、完成统计局报送二季度从业人员及工资总额报表、房地产开发项目经营情况表、房地产开发企业资金和土地情况表、企业经营情况表等。

3、领购、开具及缴销发票工作。

4、完成月度社保的缴纳及工资的发放工作。

5、配合姑墨税师完成时尚广场土地增值税汇算清缴工作。

6、完成地税局营业税重点税源监控报表的填制及报送工作。

7、完成缴纳本月度的税金。

8、与销售部核对各项目的销售台账。

9、核对销售部九月份活动方案的获奖房源信息及奖品发放信息。

10、准备翡翠苑项目与财务相关的入住办结工作。

11、准备企业所得税汇算清缴所需资料的准备工作。

【财务八月工作总结二】

8月份工作完成情况

1. 出口创汇情况。

8月国贸公司出口钢材29713吨，创汇32,720,318美元，其中大连3374吨，9,354,058美元;抚顺4015吨，5,792,773美元;北满22324吨，17,573,487美元。

1至8月国贸公司累计出口钢材131542吨，累计创汇127,016,607美元。已经超过了20xx年全年的出口量，20xx年全年出口84809吨，创汇81,525,583美元。20xx年1至5月出口数量是20xx年全年的155%，创汇金额是20xx年全年的156%国贸公司8月份与基地进行出口结算共计112票，其中大连基地43票(包括精密合金2票，钢丝1票)，抚顺基地55票，北满基地14票。

2. 回款情况。

国贸公司8月份计划回款16700万元，实际回款17769万元，完成计划的106%，其中大连计划回款2500万元，实际回款3085万元，完成计划的123%;抚顺计划回款3000万元，实际回款3536万元，完成计划的118%;北满计划回款11200万元，实际回款11148万元，完成计划的100%。

目前问题回款包括课堂作文网公司，德国因特福公司，韩国neocen公司以及东韩部分陈欠未回款。罗罗公司延期核销的期限已满，但是该客户仍未回款，导致该笔出口仍然不能核销，目前已与税

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关键词：房地产开发；无效成本；控制

随着我国房地产市场竞争日益加剧，如何以最低的成本开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产企业需要关注的首要问题，成本控制在房地产开发和管理中占据了核心地位。而房地产项目开发过程中无效成本的控制更是控制的重点，无效成本无法获得客户的认同和补偿，属于浪费的成本，严重影响投资收益，因此控制好项目的无效成本具有重要的现实意义。

1. 无效成本控制概念的提出

1.1. 无效成本控制的概念

根据房地产项目开发成本的性质可以将其总成本分为有效成本和无效成本，即总成本等于有效成本和无效成本的总和。项目开发的总成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费，有效成本是指能形成有效产品，或能提升产品价值，对促进营销有积极作用的成本费用。无效成本是指在项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值等没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。

无效成本的概念是针对有效成本而言，它们最大的区别是有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，而无效成本则完全无法获得补偿。据不完全统计目前无效成本占总建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2计，达到40元/m2。无效成本投入收益为零，对总成本的控制影响重大，而换个角度讲，无效成本控制好的话，对总成本的控制也意义重大。因此有必要专门针对无效成本的控制与管理，进行科学系统地分析与论证，提出具体的控制方法与措施，以降低项目开发的总成本，增加收益。

1.2. 无效成本控制的目的与意义

无效成本具有零收益的特殊性，因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法。将无效成本概念从总成本概念中剥离出来，单独提出有助于培养和提高房地产企业各部门的成本意识，而以数据语言展现建造成本浪费情况也能够提高各部门对成本浪费的警惕性。无效成本覆盖各类合同的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口，属于对成本各阶段的动态主动控制。主要目的是分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制。寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考。减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。通过归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高。

2. 无效成本的分类与统计方法

2.1无效成本的分类

无效成本原因分析及无效成本归口不正确将会引起动态成本及建造成本的真实性存在偏差，所以，无效成本的归口与分析建议由成本部门派专人负责，分月按类别编制图表进行统计，当发现无效成本高于正常值时，对责任部门提出预警，及时纠偏，同时为项目结束后项目成本管理的后评估提供真实、有效的数据。

无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段，针对各开发阶段进行分析与总结，无效成本分类与归口可分为以下几种类别：（1）设计原因产生的无效成本。（2）招标原因产生的无效成本。（3）施工管理原因的引起无效成本。（4）销售原因产生的无效成本。（5）预结算原因引起的无效成本（6）建设方管理类失误产生的无效成本。根据以往竣工项目的总结，对各阶段易产生的无效成本分类如表1所示：

2.2.无效成本的统计分析方法

无效成本的统计分析方法分为三种，一是单个合同的无效成本分析，目的是避免类似合同再发生同样类型的无效成本。

在统计分析时，可以制作图表统计出结算总造价、签证造价、设计变更率和工程签证率等参数，分析结算中无效成本占总造价的百分率，明确无效成本产生的责任部门，产生的原因，浪费的成本，归入的成本科目等。二是月度无效成本分析，主要是制作图表归纳月度无效成本发生情况，统计月度内各个合同的无效成本进行分析，计算无效成本的比例，分析其产生的原因，归入的成本科目，提出改进办法等。三是项目无效成本分析，目的是促进成本结构优化，为新项目目标成本编制提供参考，主要是以整个项目为主体，宏观进行统计，明确在整个项目的土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费等各成本科目中无效成本的比例，对各无效成本产生的原因进行归纳总结，提出改进意见。成本管理部门按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。对无效成本的动态信息作出比较，对无效成本产生原因进行分析，提出工作改进建议，各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。

3.无效成本的控制方法与措施

无效成本的产生贯穿于整个项目的建设周期，并且分布于不同的部门，不同的责任主体管辖范围内，因此要做好无效成本的控制，必须在整个建设期的各个阶段通过各个相关部门的共同努力，协同合作来完成。各个阶段无效成本控制的主要方法与措施有：

（1）推行限额设计，在设计合同及设计任务书中明确限额指标，各部门可提前介入设计工作，多角度提出设计建议，优化设计方案，加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更。

（2）加强招标环节的控制，加强合格供应商的选择与评估，加大集中采购力度，加强清单招标的使用。

（3）确定合理的施工技术方案（降低废品率），严格执行现场签证制度，工程量的确认必须各方参与，报批规范，审核严格。

（4）提高技术人员专业能力，提高各部门无效成本控制的意识，确保各岗位人员能够有效地控制无效成本的发生。

（5）加强部门间信息沟通，促进各部门协同工作，降低无效成本产生的概率。

（6）通过对每单结算（包括合同和签证变更）及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。

（7）定期（每月或每季度）向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较，并根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。

（8）制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。

4.结语

综上所述， 房地产企业为了确保企业的生存与发展，必须努力降低开发项目的成本，才能在竞争中取得成本优势。无效成本概念的提出，使得企业对成本的控制更加明确化，更加有针对性，可以实现成本的主动控制与事前控制。针对零收益的无效成本进行控制，通过对无效成本的分类、分析、统计方法与控制方法的剖析，能够直接、高效地实现对成本的精细化控制与管理，是一种科学的成本控制方法，可以最大程度地提高企业的收益，形成企业的成本优势，提升企业的市场地位和核心竞争力。

参考文献

[1] 郑哲一.《房地产无效成本分析与管理[J].》广西城镇建设，2008，（10）：123-124

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工作总结表面上是给别人写的，实际上是给自己写的。每个对自己负责的人，不会因为别人要求而去写工作总结而是主动写总结。亲爱的读者，小编为您准备了一些月度考核个人总结范文，请笑纳!

月度考核个人总结范文1一个月来，我以微笑服务为己任，以顾客满意为宗旨，立足本职、爱岗敬业、扎扎实实地做好客服服务工作。现对自我全年的工作总结如下:

一、勤奋学习，与时俱进

理论是行动的先导。作为客服服务人员，我深刻体会到理论学习不仅仅是任务，并且是一种职责，更是一种境界。我坚持勤奋学习，努力提高业务水平，强化思维本事，注重用理论联系实际，用实践来锻炼自我。为公司全面信息化的成功上线贡献了自我的微薄之力。

二、立足本职，爱岗敬业

作为客服人员，我始终坚持“把简单的事做好就是不简单”。工作中认真对待每一件事，每当遇到繁杂琐事，总是进取、努力的去做;当同事遇到困难需要替班时，能毫无怨言地放弃休息时间，坚决服从公司的安排，全身心的投入到替班工作中去;每当公司要开展新的业务时，自我总是对新业务做到全面、详细的了解、掌握，仅有这样才能更好的回答顾客的询问，才能使公司的新业务全面、深入的开展起来。

在工作中，我严格按照“顾客至上，服务第一”的工作思路，对顾客提出的咨询，做到详细的解答;对顾客反映的问题，自我能解决的就进取、稳妥的给予解决，对自我不能解决的问题，进取向上级如实反映，争取尽快给顾客做以回复;对顾客提出的问题和解决与否，做到登记详细，天天查阅，发现问题及时解决，有效杜绝了错忘漏的发生。

以上是自我对全年工作的总结，但自我深知还存在一些不足之处。一是工作经验欠缺，实际工作中存在漏洞。二是工作创新不够。三是工作中有急躁情绪，有时急于求成。在下步工作中，要加以克服和改善。

月度考核个人总结范文23月份的工作比较多，也可能是自我的理解本事不够强吧，总感觉自我有做不完的事情(我总认为：老板请我回来是为了帮他解决问题，而不是麻烦老板帮我去解决应当由我解决的问题)。

经过2月份的迷茫，并且在亮哥的提点下，我已逐渐理清了自我的工作思路，此刻几方面的工作都在按部就班的进行着。可是，工作中还是存在很多的不梦想情景。就如材料方面来说，主管与主管之间还是存在协调不到位的问题，造成材料短缺，进而影响工程进度。因为很多主管为了不影响各班组施工进度，减轻班组施加给他们的压力，总是想我们能够一次性把他们所需的材料一次性运输到位。可是，工地就一台桂花车负责工地内的材料周转，并且还要负责排栅构件、预制件等材料的运输，根本不可能满足工地的日常需要。所以，各种所需材料只能分批次运输给各主管，可是有时难免会出现材料紧缺或供不应求等问题。此刻很多预制件、排栅构件等材料靠一台桂花车上班拉一车，根本满足不了工地的使用，并且平时叫司机多拉几车，司机都是应付了事，根本没有拉到，由于司机一拖再拖，进而就导致这一方面的材料更加紧缺。所以，这一方面的问题必须尽快解决。

此刻工地进度比较缓慢，砌体工程完成有49栋，但进入抹灰工程的仅有25栋(内墙抹灰20栋，外墙抹灰16栋)，外墙线条安装仅有1栋，铺贴还没有一栋开始，所以，离我们的宏观进度计划比较遥远。我也有催促过各主管尽量把进度赶起来，可是都没有什么实质性的行动。并且，有些主管为了把进度搞上来，就把质量这一大关给放掉了，这样不仅仅造成质量问题，并且还会给我们后期维修带来很严重的问题。有些问题及时跟各主管提了他们都没有及时跟进，可是那些问题还是遗留在那里，并且很多都是公司检查的扣分点。此刻，质量这一方面把关还是不够严格，应当把集团的“新两防“再拿出来培训一下，此刻很多点都还是按旧两防来施工，很多都达不到两防要求。

对于杂工的安排，我在例会上都提过两次了，各个主管还是没有做到位。由于杂工都没有固定的，有时工作比较多的，杂工就会安排多一两个，这是需要各个主管的配合，可是，此刻都不是这样做的，他们都是没有计划的，做到哪里需要用到杂工的就打电话给我，叫我立刻安排杂工过去，这样使我十分难做，因为我前一天已经根据工作需要分配好各个杂工的工作任务，所以，如果我把杂工调给他，那么就会影响她们此刻在做的工作，并且还会令该主管对我产生意见，也令主管与主管之间产生矛盾。所以，我期望关于杂工的安排，各主管能够提前通知我，我会尽量安排杂工给你们去做你们要求完成的工作任务。

对于自我的工作，自我感觉还是存在很多的不足，例如：对于领导吩咐的工作任务不够重视，没有第一时间完成，达不到领导的期盼;不能很好地处理同事之间的关系，很容易造成同事之间的矛盾等。我期望自我能在往后的时间里及时改正自身的不足，以自我的最大努力做好自我的工作。

月度考核个人总结范文3我来到__房地产公司已经有一个多月的时间了。感激__房地产公司市场营销部三位领导对我的关心和信任，感激公司为我供给了学习和工作的平台，让我在学习和工作当中不断地成长和提高。回顾过去的这两个多月的时光，那是我从事房地产销售十分重要的一个学习阶段。

在这段时间当中，我学到了很多关于商品房销售的很多专业知识和技巧，不断的提高，提升自身的素质和技能。在此我向公司尊敬的领导以及亲爱的同事们表示衷心的感激!有你们的协助才能使我在工作中顺利进行;也因有你们的帮忙，我才能顺利的完成销售任务;真的是你们成就了我的销售业绩。下头我就将这两个多月工作作一个简单汇报：

一、经过20__年11月15日到20__年11月22日一周的专业知识的培训，使我学到了关于房地产销售的必备基础知识。然后举行了考试，经过考试进行优胜劣汰，择优录用!我很荣幸被公司录用，并留下进行为期两个月的试用。

二、在试用期间，我们很多时间要外出发资料和收集客户信息，虽然很累很辛苦，但我一向尽职尽责地去做;并用心体会这种艰辛，在值班时以优质的服务接待客户，为客户推荐最适合他的房子;尽努力与客户达成购房协议，一步一步地完成销售任务。“功夫不负有心人”，经过我的不懈努力完成了(上月两套，本月四套)销售任务。

三、在试用期间，本人团结同事尊敬领导，遵守公司的各项规章制度，并随时坚持一颗进取乐观的心态，充满信心和活力地投入学习和工作。在两位领导和老员工们的指导下，我学会了如何与客户签定购房合同、办理按揭和交房等手续，此刻基本上能独立完成整个销售流程的工作。到此刻为止，我想我能胜任贵公司置业顾问的工作。

细节决定成败，本事+知识+勤奋+心态=成功。对公司要有职责心，对社会要有爱心，对工作要有恒心，对同事要有热心，对客户要有耐心，对自我要有信心!力争在__房地产的销售岗位上做的自我!以上就是我对这两个多月的销售月终工作做一个总结，请领导批评指正，期望我能迅速成长，明月能给公司作出更大的贡献!

月度考核个人总结范文4(一)总结：

前言：1、本月的主要工作资料及完成情景;

2、公司任务指标，达成情景;(包括重点单品达成情景)一、销售状况

1、增幅前三位单品进行市场分析，介绍增长原因及市场潜力等;

2、增幅后三位单品进行市场分析，介绍下滑或者没有到达预期目标的原因;3、自我区域重点单品进行市场分析;二、影响本月销售的因数分析1、上月计划达成情景

①、对上月计划执行过程进行总结分析;②、对上月计划中本月未达成的原因总结分析;

2、渠道成员意见及客户本月销售情景做以总结分析(含表格)

备注：①、任务代表合同任务;②、达成比例代表达成数据占合同任务比例;三、竟品信息反馈1、竟品信息、动态

2、竟品促销活动的效果信息反馈

四、公司产品促销效果评估

五、相关提议(包括产品质量、促销、市场运作)结合市场状况提出相关提议六、各区域市场情景及下属工作情景1、对所辖区域当月市场概况总结2、对下属当月工作情景及达成情景做总结1)、各个区域与上年度同期比较

2)、下属工作重点达成情景评估

(二)：下月度计划

一、下月销售计划(具体分解SKU及数量到区域市场内每个客户)

二、销售促销计划(根据市场做出合理的促销计划，明确客户及方式)

三、下月工作行程安排(日程表)

四、大事时间完成进度表

五、下属工作安排计划(下属工作进度表计划、业代路线计划、达成效果计划)

月度考核个人总结范文5来到__公司从事__采购工作已有一个月时间，在此期间，感触良多，想法也多，此刻对七月份的工作感悟如下：

1.身为采购员，应第一时间完成领导交代给我们的工作，在完成领导吩咐工作的同时，应多总结汇报，多和领导交流沟通;

2.要有预测本事，把自我的定位提高。

想象：自我不单单是一个采购员，把自我想象成采购主管、采购经理，时刻试想采购主管、采购经理在做什么事负责哪些东西他们的思想是什么他们遇到问题怎样解决的他们的定位是什么他们和各部门、各供应商是怎样沟通交流相处的他们的工作是什么

3.把手头上的工作做好做细致，不断的优化采购业务，要让领导放心满意。

领导交代一个工作给我们做，我们不仅仅要把工作做好，还要做细致，想想什么方法更好有什么更好的方案在完成本职位的同时多了解其他不受自我负责的区域，扩大自我的知识面处理食物的本事;

4.对待供方来料异常，必须严格控制。

不管是此刻做还是以后去新的公司，应对质量异常，在生产允许的情景下全部安排退货，强制让供应方整改，退到厂家怕为止，退到厂家明白怎样做为止;

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关键词：美国宽松货币政策：房地产价格指数；面板数据

一、引言

近些年来，我国不断膨胀的房地产市场越来越引起学者和金融界的关注，房地产业市场不仅受到国内经济发展的影响，更与开放经济条件下国际经济的传导相关联。在经济危机的作用下，全球大规模的量化宽松政策在历史上首次采用，对世界经济和中国经济都将产生难以估量的影响。而美国作为世界第一大经济体和国际货币体系主导国家，其货币政策的国际传导最为典型。随着国际经济的发展和世界主要发达国家的货币政策变化，我国的房地产市场价格也会相应发生变化。那么，在国际货币政策环境影响以及开放的经济条件下，美国宽松货币政策对我国房地产价格会产生怎样的影响？影响的程度有多大？在世界经济发展还存在许多不确定的前提下，国内房地产业的发展也是中国经济发展的重要驱动力之一。

美国作为我国主要双边贸易国，其经济政策对我国国内货币市场具有一定的影响力，其宽松的货币政策势必会造成我国人民币升值的预期和外汇储备的增长，而这一政策直接对我国房地产的影响主要有三个方面：首先，人民币升值一旦形成，必然会吸引国内外投机性的资金汇入房地产的市场，推动国内房产价格的提高。从我国实际的经济情况来看，受人民币升值预期的影响，大量热钱通过灰色通道和虚假交易等方式流人中国，直接导致国内的货币流动性紊乱，从而助推房价上涨；再者，人民币升值使我国国内资产得以升值，升值预期触发国内资产价格上涨预期，提高国际投资者对中国资产的风险偏好和FDI的涌入，推动中国房地产价格的上升；其三，美国宽松货币政策的实施，直接导致美元的贬值，低息的美元势必会去寻找高回报的投资去处，而我国房地产业给其创造了投机机会。

二、文献综述

对于房价上涨的现象，国内学者乔小东（2012）归纳了影响房价上升的主要因素，分别为土地的稀缺性、供求关系的不平衡性、通胀因素、国家金融的信贷支持。阙亚冠（2013）从房地产业特征，土地资源的缺乏、投机资本的影响，以及人们对房地产未来价格的非理性预期等方面分析了房地产经济泡沫的成因。

美国宽松货币政策的直接作用结果是，其国内的货币供给增加，从而使得美元贬值，亦是人民币的相对升值，最终导致我国外汇储备的增长和大量外商资本的流人。安宇宏（2010），姚斌（2009），吴秀波（2010），陈磊、侯鹏（2011）等分析得出，美国量化宽松货币的政策基本上是一种“利己损他”的政策，在刺激美国国内经济的同时，也为全球经济的通货膨胀埋下伏笔，致使新兴市场的国家货币被动升值，通货膨胀风险加大和资产价格大幅飙升，并可能会导致外向型经济的进一步恶化。陈燕（2011）在分析了美国持续量化宽松货币政策对中国的对外贸易和资本流动两个层面的不利冲击，得出了人民币对外升值与对内贬值的压力将长期伴随中国经济的观点。陈小荣、杨东（2014）通过分析美国量化宽松货币政策对中国通货膨胀的传导机制和途径中提出，在美国前两轮量化宽松货币政策的期间，美国量化宽松货币政策直接推动着热钱向我国转移。然而，大多学者并未给予美国量化宽松货币政策对我国房地产市场影响大小的实证分析，而最主要的是从外汇储备增长或是人民币的升值和国内货币发行量进行研究探索。冷崇总（2009）认为，美元贬值会使我国外汇储备占款增加，导致国内货币供给增长。当外汇储备增长时，我国的国内商品房价格将出现上涨，从而使房地产市场可能出现泡沫。唐奇展（2009）运用实证分析的方法，通过中国巨额外汇储备对房地产市场的影响机理：预期效应、财富效应、溢出效应、银行信贷扩张效应等，分析得出我国外汇储备快速增长是通过外汇占款，引起货币供给量增加，进而引起我国房地产价格上涨。朱思全（2013）认为，一国实行宽松货币政策，通过吸收机制和资本流动机制对他国房地产价格将产生正向影响，通过相对价格机制产生双向影响，最终影响方向不确定。范东君、单良（2009）通过实证研究与构建计量模型得出，FDI的流入与房地产价格具有明显的正相关性，说明FDI的流人对中国房地产价格的上涨起到了推动作用。赵文胜，张屹山等（2011）利用HP滤波方法将房价分解为趋势和波动成分，分别考察与热钱流人的关系，研究表明房地产价格上涨的趋势引起热钱流入，而热钱流入引起房地a价格上涨的波动。谭小芬，林木材（2013）通过HP滤波和基于VAR模型的格兰杰因果检验和协整检验讨论了人民币升值预期影响房地产价格的效应，认为人民币升值将会使得热钱流人，其中因我国货币供给量的增加，在短期内，热钱影响房地产价格波动。朱孟楠等（2011）通过采用非线性MARKOV区制转换VAR模型，推导出汇率与房地产价格之间存在相互促进的关系，在某种经济状态下人民币兑美元汇率的升值可能会导致我国实际房地产价格上涨。陈小倩和王国松（2013）依据1999-2011年的商品房平均销售价格水平，利用聚类分析法将我国31个省（市、自治区）的商品房分为高、中、低房价地区三类，并根据房地产价格和货币政策变量之间的关系建立面板数据模型，实证检验了货币政策对我国上述三类地区的房价非对称性影响。检验结果表明：我国货币政策对房地产价格的影响存在区域非对称性，并以此提出了相应的政策建议。

因此可以看出，国内学者大都是从“热钱”的角度，对我国房地产价格短期影响大小进行研究。然而，国内少有以量化美国的货币政策对我国房地产的影响作直接的回归分析。当然，以上文献从不同视角分析了美国采取量化宽松货币政策后，我国资产价格尤其是房地产价格的相关问题，对我们有很大的启发和借鉴。将在此基础上拓展已有理论，从不同视角加以直接的实证分析，希望为研究美国的货币政策对我国房地产业市场赋予更多的现实意义。

三、实证结果及分析

（一）变量的确定与数据的说明及预处理

1.变量的确定。研究的重点是美国货币政策对我国房地产价格的影响，因此选择的是货币政策和房价变量。首先，货币政策变量主要选择的是美国广义货币供应量，用M2表示，因为在货币供应量指标中，M2与宏观经济变量关系最密切；选取2008-2014年的美元兑人民币汇率作为解释变量；选用2008-2014年的房价综合指数的月度数据作为房价的变量，其中房价综合指数来自于中国房地产指数系统（china Real Estate Index System，简称CREIS），其基期和基点是以2000年12月为基期，当时北京的基点为1000点，其他城市或物业在基期的点位通过当时的均价与北京进行比较得出。住宅、写字楼、商业营业用房等分物业指数通过拉氏指数理论计算，并通过加权得到城市综合指数。

住宅、写字楼、商铺、别墅等分物业指数的计算公式如下：

房地产行业是一个明显的区域性质的行业，为了得到更精确的研究效果，按照2008年至2014年10个市、自治区的房价综合指数的月度数据对区域进行层次分析，划分出二大类―高房价房价区域（11），得出高房价地区：北京、上海、广州和深圳；其他房价城市地区（12）：天津、重庆、杭州、南京、武汉和成都。

从表中各城市的横向比较来看，该变量的描述性统计值及各城市的均值排名中可以得到，在2012年前后，各个城市的发展速度明显加快，直到2014年前后，这十个城市的房价指数达到高峰，根据各城市房地产指数的描述性统计值得出，每个城市的指数水平最大值都出现在2014年上半年。北京、深圳、上海和广州的房价综合指数水平六年的平均值居前四。从城市房地产价格波动的角度看，2008年一2014年北京和深圳两大高房价地区相对于其他地区，其波动的幅度大（标准差分别为：550.53和491.90），而位于内陆城市的重庆，房价波动起伏最小。

从图中两组城市房地产价格综合指数同比增长率的趋势可以看出，尽管两组城市的变化趋势存在一定的差异，但其相对价格指数随着时间的推进均出现明显的波动。这说明这十个城市的房地产市场都有一定程度的发展，但两组城市的发展水平不一致，对于北京、上海、广州和深圳四个城市来说房地产价格指数明显高于其他城市，它们的变动起伏更大，这可能因为直辖市和沿海城市的特殊身份使这些地区的房价水平高于其他城市。而总体来看在2009年，两大地区城市的房价指数的增长率出现了一定程度的上升，即十个城市的房价有明显的上升。2008年美国实施第一轮宽松货币政策之后，其政策对于全球经济有一定的滞后期，2009年前后我国房价增速逐渐上升，而且2008年底，国家实施四万亿财政刺激计划，房价在2009年初开始迅速回升。

2.模型的设定。采用面板数据模型进行估计时，使用的样本数据涵括了时间、截面和变量三个方向上的信息。因此，在建立面板数据模型前，第一步就是要利用协方差分析检验法来确定面板数据模型的设定形式。面板数据模型的一般简化形式为：Yt=oLt+EXRt*pt+M2t*yt+ut（t=x，2，…，T）其中，yt是N×1维被解释变量向量，EXRt是N×k维解释变量矩阵，表示美元兑人民币汇率；M2t也是N×k维解释变量矩阵，用来表示美国货币发行量；Yt、EXRt和M2t各分量是对应于某个时点t的各截面成员的经济指标序列。

（二）模型估计结果

模型估计的结果如下：

I2=276622+ai-259s2*EXR+0.10*M2+uR2=0.95

固定效应oti*：北京为3900.46；上海为3332.00；广州为3032.84；天津为2539.19；重庆为1908.04；深圳为4230.16；杭州为2679.06；南京为2172.75；武汉为1890.122；成都为1977.32。

解释变量人民币兑美元汇率（Exa）和美国货币发行量（M2）的系数估计值分别为-0.23和0.10，它们的t统计量都非常显著。由于我们估计的是变截距模型，因此这两个解释变量的系数估计值对10个截面城市都是相同的。而且解释变量的系数估计值为正数，从而说明汇率对房价有负的影响，人民币的升值将可能促进我国国内房地产价格的上升，美国货币发行量对我国房价有正的影响，亦说明量化的宽松货币政策将会使得我国房地产价格的提高。对于这十个城市中的任何一个，若美元兑人民币汇率上升一元，则实际的房价将降低259.82元；如果美国货币发行量增加l%，那么实际房价指数将上升0.10%。

Fixed Effects（Cross）中给出了十个截面城市的房价指数水平相对于平均房价指数水平（即常数项c）的偏离，用于反映十个城市之间的房价结构差异。计算得出，十个城市的房价指数水平对平均值的偏离为0.对于每个城市，可以得到它们自己的相对房价水平，十个城市的平均水平为2766.216，北京为3900.46（=2766.216+1134.239），上海为3332.00，广州为3032.84，天津为2539.19，重庆为1908.04，深圳为4230.16，杭州为2679.06，南京为2172.75，武汉为1890.12，成都为1977.32。尽管假定解释变量人民币汇率和美货币发行量的边际效应相同，但这十个城市的房价指数水平存在着显著差异。其中，深圳的房价指数最高，其次为北京，上海次之，而武汉的房价指数水平最低。这是因为不同地区的经济和金融化程度都不一样，高房价地区的产业结构多样化、经济发达程度、金融化程度较高并且城市的平均收入水平较高。

四、总结

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关于传统房地产的成本管理，相信大家都有很多感悟，从项目启动的那一刻起，各项目总每天都在签字，每天的成本如流水支出，很多项目，都存在因成本超支而大大降低利润。试想，普通家庭装修，都存在一而再再而三的超支，何况一个企业，牵扯方方面面的事情。但是，出现这种情况的根源是成本管理意识不强。随着房地产微利时代的开启，加强传统房地产开发的成本管理成为各个地产企业思考的重点。

那么，集团成本管控究竟有必要么，成本管理的方式方法究竟有哪些讲究，管理尺度如何把控，集团成本管理实施的关键点是什么，下面我将从以上几个方面论述地产集团的成本管控。

关键词：房地产开发；成本管控

一、绪论

（一）选题的背景及研究意义

1、中国房地产业发展历史

中国房地产业大致经历三个发展阶段：1978年改革开放前：完全由政府计划主导阶段，住房是城镇居民社会与单位福利之一。

1978-1998―中国房地产业雏形建立、市场化开发试点阶段。改革开放，政府开始推动住房改革，1980年北京市住房办改制为北京市城市开发总公司，旧有的住房供应体系开始市场化探索，80年代末以万科为代表的第一批私营房地产开发企业崭露头角，当时的市场环境及基本建设程序使这一时期的房地产市场主要由国有企业主导。

1998-2014―我国房地产业进入政府主导下市场化开发阶段。1998-2003房地产业初具规模，1998年取消福利分房，以后建立按揭贷款买房政策。配合房地产业这个新经济增长点，中国结束过去长期的稳健紧缩货币政策转而进入宽松轨道。2003年，房地产业被政府确认为国民经济支柱产业。

2004-2014―政府宏观调控，维持房地产业国民经济支柱产业地位。从2004年起，中国房地产投资连续保持20%的同比增长率，价格涨幅200%，每年竣工面积达到500万平米，是1998年之前总和的1.5倍，城镇人均居住面积从1978年12平米到2014年约35平米。中国大量城市面貌获得显著改观，商业地产蓬勃发展，人均商业面积在2012年达到20平米。

在房地产业发展的三个阶段中，房地产的成本造价控制也随之发展。

2、传统房地产成本控制的发展历史

第一阶段，1987年改革开放以前，我国工程造价管理模式一直沿用着前苏联模式：基本建设概预算制度。

第二阶段，1978年到90年代初期，是有政府统一预算定额与单价情况下的工程造价计价模式，基本属于政府决定造价。以北京为例，当时的92概算，96概算都是有统一预算定额与单价，工程造价的确定主要是按设计图及统一的工程量计算规则计算工程量，并套用相应的概算、预算定额与单价，计算出工程直接费，再按取费定额计算间接费及有关费用，最终确定工程的概算造价或预算造价，并在竣工后编制决算，经审核后的决算即为工程的最终造价。

第三阶段，从20世纪90年代至2003年，这段时间造价管理沿袭了以前的造价管理方法，同时随着我国社会主义市场经济的发展，国家建设部对传统的预算定额计价模式提出控制量，市场价的基本改革思路。各地在编制预算定额的基础上，明确规定预算定额单价中的材料、人工、机械价格作为编制期的基期价，并定期当月市场价格信息进行动态指导，在规定的幅度内予以调整，同时在引人竞争机制方面做了新的尝试。2003年3月有关部门颁布《建设工程工程量清单计价规范》，2003年7月1日起在全国实施，主要调整为量的风险在甲方，价的风险在承包商。2003年10月，建设部、财政部联合下发206号文，对建筑安装工程费用项目进行调整和规定。在其以后，随着房地产的市场化，房地产成本控制也快速发展，各地产公司均开展目标成本控制、动态目标成本控制，招标管理、采购管理日趋规范。各企业纷纷建立自己的数据库，房地产成本控制日渐受到各大房企的重视。

（二）研究方法

本文通过描述性研究，结合传统房地产项目，阐述集团成本管控，采用制度讲解、方式论证、要点把控等多种手段来讨论、解剖、分析集团成本管控。

（三）论文结构

本文分为三个部分，在绪论阐述了房地产及房地产成本的背景的基础上，第一章阐述了传统房地产控制的必要性；第二章阐述的房地产集团成本管控的方式方法，主要从管控制度、管理方式、管理的主要内容三个方面进行阐述；第三章阐述了集团成本实施的关键点，从合同的备案、领导的关注度，管控的尺度等方面进行重点阐述。后，形成结论。

二、传统房地产集团成本管控必要性

传统房地产项目房地产进入微利时代，严冬之下，如何精打细算，已经成为各个企业思考的重点。当房地产去化率低，房价进入调整时期，各地项目公司各自为政，成本超支直接导致的项目利润的降低，甚至出现负利润。再加上因为开发周期长，各地项目公司期待更高的房价，成本把控不严又不肯将问题提早暴露，低价合同，高价结算，集团总部、或者投资方得到的数据不真实，在结算的时候回天无力，这个时候，建立集团的成本管控就显得尤为重要。提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，确保集团所有房地产开发项目的成本控制在目标成本之内，并对各项业务成本进行动态管理，保证各项业务成本始终处于受控状态，出现问题提早进行风险预警，确保成本控制在规定的范围内，达到预期经营目标。

三、房地产集团成本管控的方式方法

（一）集团成本管理制度

如果说赏罚分明是一个公司的发展导向，那么其依据就是制度。而制度的执行就是这个公司的灵魂。传统的房地产集团开发企业制度无外乎包括成本控制监管制度、合同管理实施办法、招标管理制度等。简要介绍如下：

1、成本控制监管制度简述

制度要求，该制度主要是在目标成本制定的基础上，从项目决策、设计、招标、施工过程、结算、营销等各个环节，对项目成本进行目标式的管理。关键点如下：

（1）成本管控应事前有目标、事中有监控和事后有分析。从项目前期到施工图设计完成后、总包招标前期间，依据项目定位、方案、品质要求，持续对项目的成本进行测算，明确项目的目标控制成本，并以此指导招标、施工、采购等业务活动。

（2）工程实施期间，实行全面的成本动态管理，把目标成本分解落实到每一项招标和合同上，明确成本控制线，落实责任到部门和人员。加强规划、设计、工程招投标、物资采购、工程变更签证、营销、管理等各环节的监督管理，确保项目成本控制在目标成本之内，以达到预期的经营目标。

（3）工程竣工后实行全面的工程审核和决算审核，对成本进行分析和总结，为以后成本控制工作提供经验教训。

2、合同管理实施办法简述

制度要求：要求各项目公司在目标成本的基础上进行合约规划，所有合同必须上报集团方可签订。对合同的完整性、完备性以及付款方式等重要条款进行约定，对合同履约过程中的洽商变更计算原则，以及结算等进行了约定。合同金额必须控制在目标成本范围内，并监管各合约的履约。合同正式盖章后备案管理，并约定合同台账的上报时间等。

以上制度具体详见附录一、二。

（二）成本管理主要方式

1、全面管控――大成本的概念

房地产成本由土地获取费用、前期费用、各类工程费用、间接费用、财务费用等组成。在各类成本构成比例上，通常土地成本约占项目成本的25%-50%；前期费用（包括调研费、设计费等）约占项目总成本的2%-5%；各类工程成本（包括建安工程费、管网工程费、景观工程费、配套设施费等）约占项目总成本的40%-50%；营销费用约占项目总成本的3%-8%，财务成本5%，管理费2%，税费：营业税+土增税10%，企业所得税2.36%，利润5-8%。

2、全过程控制

立项成本―可研成本―目标成本；目标成本过程管理：即在招标采购、工程洽商、设计变更过程中严格进行成本评审和控制。销售阶段的成本控制，主要是控制营销费用。工程结算的成本控制，特别是在项目终止后，要尽快完成项目后评价工作，尽快使项目顺利结案，预防项目延迟而发生的期间费用。每个阶段要结合项目实际情况，将成本科目落实到责任部门和责任人，并明确奖惩细则。但是全程控制的重中之重是事前控制。业内公认的数据是，设计阶段的成本把控比率占70%，招采、施工过程可控制的为20%，竣工结算阶段为10%。所以全程控制的限额设计环节就变得十分重要，笔者在后面有详细介绍。

3、目标式管控：提前确定利润

利润锁定后，并不是指“售价-预期利润”后确定目标成本（目标成本不是“倒推”出来的，而是产品品质决定的，这也是所谓的价值工程，因为市场不相信成本，只相信价格），而是指在项目开发全程实行“事前控制”的“目标成本”管理方法DD在项目开发各个阶段，前一阶段的测算结果都是后一阶段的成本控制目标。这也遵循成本的逐级递减控制原则。

4、动态成本控制

在全程成本控制过程中，要强化目标成本的“动态控制”。因为所设定的目标成本无论多么精确，也不可能做到与实际完全相符。所以动态目标成本需要月度更新。所属公司对预计超出目标成本的事项，应及时做出动态预警。原则上，只要某个成本即将发生超支或极有可能超支就必须预警，而不是等成本科目超支再预警。如在月内出现影响成本的重大事项，需及时报批，做出决策。目标成本三级科目，要尽量确保一级、二级科目均没有超支情况。

5、标准化复制

标准化为两个概念，一个是产品的标准化，产品的重复开发，可以将以前的开发经验总结，积累，在以后的开发中应用，并且，若集中标准化产品开发，可以推进集中采购、战略合作等，能降低采购成本。另外，产品标准化后可以推进合同样本的标准化、目标成本科目的标准化、模拟清单等，均能规避开发商风险，降低开发商成本，提高开发商利润。

（三）成本管理的主要内容

项目公司成本部门为本公司开发项目的成本管控主责部门，也是一线部门，对本公司目标成本管控有着不可推卸的责任。按照成本相关制度与法规对项目成本进行控制。集团成本部门，为项目公司各成本部门的主管部门，对全集团的项目成本进行总控。成本管理主要内容如下：

1、目标成本管理

（1）目标成本及限额设计管理。目标成本管理及限额设计：项目公司在可研及方案阶段需进行成本匡算，确定限额设计指标并报集团审批；按照成本制度以及立项、可研、施工图设计分阶段定目标成本；并在施工图设计完成90日锁定执行版目标成本合约规划，确立后经过集团公司审批确认后盖章项目公司、集团公司存档备案，并作为以后目标成本控制的天花板；

（2）动态目标成本管理及洽商变更管理。项目公司目标成本每月更新；工程洽商必须随附造价预算书。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。其中所属各公司预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证必须按‘当时发生当时签证’的原则，严禁事后补签。设计变更费用一般均由业主承担，设计变更、工程洽商应分清责任由责任方承担费用。所属公司应严格控制变更及洽商的发生，当确需发生时，必须执行“一单一签，一单一算”的原则。项目公司的洽商变更原件需要在档案室存档。变更洽商费用原则上不纳入进度款支付，待结算完成后一并支付。如果承包范围发生较大增加或扩展或发生实质性变化的，不应以变更洽商处理，而应另签补充协议。

（3）结算管理。结算应进行全面系统的审核，所有结算应当有审核依据、树形目录便于审计查找资料，附件资料应当汇总分类整理；结算书结果应当有汇总分析，要求分专业、分类型、分析成本加大的原因，项目公司应该做到条理清晰；集团对项目公司的竣工结算进行最终审定。

2、招标管理、材料设备采购及计价管理

（1）项目公司按月度统计项目公司内部招标计划并上报集团。项目公司所有招标要经过集团审批备案后方能签署合同。项目公司为项目招标主体，负责或委托组织考察、资格预审、编制招标文件、编制标底、拟定合同条款、组织开标、清标、询标、评标、定标等工作；

（2）资审入围。很多公司限制入围条件防止围标现象发生，有的限制为三个以上推荐来源，有的采用3+1+1模式，即项目公司推荐至少三家、集团领导推荐一家，集团相关部门推荐一家，以上做法都是为了提高竞争，选优优质合作队伍。入围单位需上报集团审核确定；

（3）开、评、定工作。开标需两部门三人以上，商务评审小组和技术评审小组均应进行清标工作，技术评标出具技术标评标报告（须评审人员签字），商务评标出具商务标评标报告（须评审人员签字）；定标会议，评标委员会综合打分、排名。评标有评分表、书面报考，书面会议纪要。评标过程集团有一票否决权。形成定标报告定标小组将定标报告、定标过程资料及待签订的合同上报集团，经集团同意后方可签订合同。原则上定标单位应确定两家一用一备。

（4）项目公司材料、设备采购需采用招标或内部比价模式，比价结果需报集团批准后方可签订合同；材料、设备等物资的供应商原则上应确定二至三家，价格相近取最低价，如价差较大，不同供应商应分别确认价格，但必须满足技术要求，认价结果需报集团审批。甲控（纳入总包与专业分包的材料设备）适用于商砼、板材、管材、型材、线材等物资，与原材料市场的价格波动联系密切，纳入总包或其他专业分包合同。此类材料，应由项目公司限定品牌范围，原则上限定三家。询价结果应提交集团审批备案。

3、合约管理及付款管理

（1）合约规划。项目执行版本的目标成本确立后，根据开发节奏、施工范围、界面划分，将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。“合约规划”将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控，实现了对“项目动态成本”的有效管控。合约规划内容包括合同内容、工作界限、分包形式、合同形式、招标时间及安排等；注意合同与合同之间的交圈。成本科目及合同与《目标成本》、《动态成本及支付明细表》中科目及合同的一致，以免发生数据引用错误。合同规划原则上每季度进行一次调整修正，调整修正过的合同规划及时报集团公司造价合约部备案更新。

（2）合约管理。项目公司所有工程类、物资采购类、营销、租赁、经营类等的合同均要报集团审批并原件备案，项目总包合同需采用集团的总包合同范本，项目公司建安合同需专人管理，全程负责，集团参与各所属公司重大合同谈判；合同签订承接合约规划，合同额不得超过合约规划规定额度的85%。

（3）付款管理。集团公司要对项目公司的付款进行总控，通过年度、月度资金计划的审核，并设立额度标准，超过一定额度的单笔付款也要进行管控。

四、集团成本管控实施的关键点

（一）合同备案的重要性

合约管理中，大多合约管理人员关注的合同的规范性、完整性，以及合同金额必须在目标成本范围内，但是合同备案也至关重要。某房地产公司就曾经发生合同盖章后备案版本与审核版本不一致，且修改的是关键条款。若不重视合同备案，会为集团的成本管控留下隐患。

（二）咨询管理公司的重要性

集团公司的成本管控是全过程管控，咨询公司的配合度直接导致了管控力度。在大宗设备、货物集团战略性采购的同时，必须加强对各项目公司的咨询公司的管控，咨询公司必须由集团确定，集团才能对项目的成本做到百分百控制。

（三）领导的关注性

成本管控非成本部门一部门之力，涉及房地产开发公司各个部门，涉及项目开发各个环节。为全生命周期管理，要求成本管理人员具有成本管理、设计、实施、采购等综合素质。很多家族房地产企业家族成员占据大部分中高层职位，越权越位情况严重，成本管控形同虚设，成本部门有心无力，目标成本可随意调整，合同随意签署，无流程，无标准。集团成本管控仅能起到事后核算、数据搜集汇报的作用，这个时候，领导的关注、重视，以身作则、统一思想的执行制度就成为成本管控的重中之重。

（四）管控的尺度

成本、质量、进度是项目的三驾马车，任何一个决策都要统筹考虑，作为成本从业人员，成本的把控责无旁贷，但是不可过激，建筑施工本身处于产业链下游，本来就是薄利甚至亏损，如果真的让施工单位无利可图，那么施工单位要么偷工减料，要么终止合作。业主的强势并不代表无所不能。项目公司需要平衡设计、监理、总包、分包、材料供应商等方方面面的关系，集团对项目的管控也要张弛有度，让项目公司能在力所能及的范围内完成管控任务。技术再高明那只是术的层次，是工具性的，而道的层次是战略性的。二者只有融会贯通，才能很好的控制项目目标成本，并在保证质量、进度的情况下将目标成本控制合理范围。为房地产公司的发展起到至关重要的作用！

五、结论

只有重视成本、建立完善的制度且不折不扣的执行、落地。才能切实有力的控制项目成本，规避项目风险，保证项目利益。进而保证集团整体效益。提高企业品牌和竞争力。为客户服务提供最优产品，为员工创业提供最好摇篮，为股东及投资人创收提供最肥沃土。

六、附录

附录一：国奥控股集团股份有限公司成本控制监管度

附录二：国奥控股集团份有限公司合同管理实施办法

（作者单位：国奥控股集团股份有限公司）

参考文献：

[1] 郁建忠《工程造价管理的发展对策》2011《经济技术协作信息》

[2] 吴忠友《房地产项目设计阶段的成本管理研究DD以GZVK为例》2009机构：中山大学

[3] 纪文亮《房地产开发项目成本控制研究》2007南开大学；

[4] 宋延庆《打造“one on one”成本管理体系》2010兰德咨询（中国）有限公司

篇6

摘 要：随着国内宏观经济调控和房地产业刚性需求的弱化，中国房地产企业如何在微利情况下探求项目的合理利润，借助全面预算管理体系实现对项目成本支出、销售收入的全面管控协同，并同项目进度计划实现联动，从而全面提升企业对计划、协调、控制和业绩评价的能力，通过全面预算管理实现公司的战略和年度经营目标，成为一个重要和热门的话题。

关键词 ：项目 预算 管理 考核 调整

房地产项目全面预算管理就是要求房地产开发企业把项目运营和企业运营充分结合起来，即在项目开发和销售等业务活动中、均贯彻“从项目中来，到项目中去”的原则，把预算目标落实到项目开发目标中，从而实现企业的经营计划和战略目标。

一、房地产项目全面预算管理的现状及面临的难题

（一）房地产项目全面预算管理的现状

由于客户需求、时间与地域变化、市场变化多端，预算的持续性和均衡性难以把握，预算实现难度大。其次，预算管理中强调对资金的管控和资源的配置，而房地产业作为资金密集型企业，对资金和资源的整合能力，直接影响预算的执行。另外，房地产业属综合学科且无固定模式，业务部门的统筹与协调是管理重点，而这一切，全部基于人为控制而不是机械控制。

1、全面性不够：预算管理的覆盖范围与影响力不够，大多局限于财务的数据统计。

2、系统性不够：没有作为一个管理体系，实现对公司经营活动的全过程规划、控制与协调。

3、做法各异：各开发企业的方式方法迥然不同，没有统一的模式、深度与标准，达到的管理效果也相去甚远。

（二）房地产项目全面预算管理面临的难题

目前国内的房地产市场，多数房地产企业都有类似的发展轨迹。2006年至2013年，国内房地产企业，都经历了迅猛的高利润增长模式。快速发展的同时，多数房地产项目也暴露了自身存在的诸多问题：它们大都缺乏一套完整的全面预算标准（操作及数据）作指导；缺乏明确的战略目标，或预算与企业战略目标联系不够；多项目的指标综合平衡，合理配置资源难度大；预算数据缺乏经验数据，合理性欠缺， 实施效果不理想；预算执行中信息不对称：部门之间、集团与分公司之间存在统计口径与时间上的差异；预算执行过程中缺乏有效的分析与控制机制；难以量化评估结果，考核难以落实，考评力度不够；异地开发项目的预算管理与监控难以实施。

二、房地产项目全面预算管理的实施流程

（一）全面预算管理体系的搭建

针对房地产行业的特点简单来概括全面预算管理体系的搭建，大致分为4个方面，即业务预算、资本预算、资金预算和财务预算。

这四个预算指标的关系是：业务预算和资本预算贯穿于资金预算的始终，是资金预算的具体体现和执行末梢。同时，业务预算、资本预算、资金预算，又同时对财务预算起着指导性作用，这四个预算共同反映了企业的全面预算管理的预期结果。

（二）房地产项目全面预算管理体系的实施过程

房地产项目全面预算管理体系的实施过程，简单来说，就是编制、执行、偏差分析、调整---考核评估与管理完善。

1、预算编制

预算编制是企业预算编制委员会基于出资人或股东的期望，在综合企业战略发展规划的前提下所提出的关乎企业未来盈利能力和发展前景的战略决策。

（1）计划。房地产行业的运营计划由两个维度组成：由企业经营管理层面的企业经营计划，主要关注企业的利润和效益指标，建立企业的指标体系；另外房地产企业行业特点以项目管理为主线，所以对应的就是项目开发计划。

有了企业的运营计划之后，就为全面预算的编制奠定了基础。首先根据企业的战略目标，定义我们的经营指标，其次，结合经营指标分解到项目开发计划，项目开发计划包含：集团关键节点、区域项目一、二级计划、项目团队三级计划管理体系，同时将项目开发计划的货币分解，编制企业的全面预算。

（2）编制。房地产企业的预算编制，实行全员参与、上下结合、分别编制、分类汇总、综合平衡的方式编制。各项预算编制，由企业预算编制部门（委员会）下达本年度预算指标，这一指标，可以是财务指标，也可以是非财务指标。财务指标是量化了的，货币化的预算指标。非财务指标，则作为年终考核业绩的绩效考核指标。各二级预算部门在编制本部门预算时，也要综合考虑企业的经营目标和部门经营计划。编制的过程中，要注意一定分解到部门，分解到人。各部门业务预算编制上报后，由财务汇总，交集团或公司的预算管理部门进行审查平衡、审议批准，从而形成集团及各分公司的预算成果。之后下达各二级预算部门执行。

2、预算执行

预算执行和控制过程中，要注意：

（1）强调日常控制责任。房地产企业开展全面预算管理体制后，要分解预算目标，实施预算责任制；各预算责任部门需要建立预算台账，设专职或兼职的预算管理人员及时准确登录相关信息内容，定期与财务核对，反馈信息。

（2）落实各项计划的执行，尤其是项目开发计划。

（3）业务活动要与预算控制密切关联。各部门要以预算指标作为业务活动的依据，严格控制每项业务审批和财务审批，明确区分预算内外授权管理。

（4）坚持动态管理，建立报告体系。企业预算管理委员会要及时掌握信息，通过日常动态检查、月度分析考核、中期检查预测、适时合理调整，及时预警。

（5）建立预算管理约束机制，开展预算管理考核与评估。

在预算执行的责任分解上，各二级预算业务部门的责任是执行计划、实现业务收支、上报信息等任务。而财务部门的责任是统计、分析、反馈、上报。企业全面预算管理委员会的职责是对运行过程中出现的问题进行监督、协调、决策。开发部门负责土地开发计划执行、土地开发费用和部门费用预算的执行。成本合约部门负责采购计划执行、成本动态和部门费用预算的执行。营销部门负责销售计划执行、销售收入及费用和部门费用预算的执行。设计工程部门负责设计施工计划执行、设计工程资金计划和部门费用预算的执行。行政管理部门负责固定资产预算、长期投资预算和管理费用预算的执行。财务部门负责运营及管理费用的监督、跟踪、分析，各二级部门预算执行情况上报的汇总、分析、反馈，营业外收支以及税金的预算执行等。

在预算执行和控制环节上，要牢牢把握以预算管理为中心的思想，让预算指标贯穿于企业业务活动的始终，项目的开发和日常工作，均应避免对工期、成本、费用、收支产生不利的影响。财务部门更要以预算目标设置审批权限，严格控制预算外费用的支出，严格按照资金计划调配使用资金和进行款项支付。

3、偏差分析、调整

偏差分析和调整，用来衡量项目预算执行的情况。分析调整是整个全面预算管理体系的核心和灵魂所在。它主要包括上期改进建议执行情况跟踪、与各项预算指标对比，各指标的完成情况、影响指标完成情况的内外部因素分析、分析差异的改进建议及相应对策、根据变动预测其趋势及规律、与标杆企业的对比分析，从而掌握行业动态等内容。企业全面预算管理委员会，根据各部门的预算指标汇总报告，认真分析当前行业趋势，结合企业自身发展战略，方能调整出实现企业经营目标的最佳方案决策。

企业在遇到一些重大变故时，经常遇到预算调整的情况。当行业客观环境发生变化时，也需要预算管理委员会，及时作出预算调整方案。

预算调整应遵循以下原则：

（1）不随意调整原则。为了保证预算的严谨性，在企业实际运营过程中，一旦出现预算外调整，必须启动更加严格的审批流程，从集团层面进行严格控制。

（2）内部挖潜原则。预算管理目标下达后，各二级预算部门都应依据预算指标，合理优化资源配置和妥善优化各项业务流程。采取多项目统筹、多部门联动、多角度分析的综合市场竞争手段。要按预算要求优化业务，开源节流，如紧缩工程款支付、抢进度、促销等市场激励手段。

（3）积极调整原则。在条件允许的情况下，企业全面预算管理委员会，应根据当前行业趋势、本企业发展方向以及各部门指标阶段性完成情况，审时度势，积极的向更高的，有利的方向调整。

（4）综合调整原则。分析与调整是一项科技含量较高的工作步骤。在调整时需要多部门多项目联动协调调整。要平衡兼顾，统筹协调，全面调整，切忌顾此失彼或得鱼忘筌。

考核评估与管理完善

预算考核评估与管理完善，作为绩效考核体系的一部分，始终贯穿公司的发展战略、管控模式、经营目标、产品定位。考核目标应逐级落实，从高层到中层到员工，从组织到个人。指标之间应逻辑关系正确，关键指标不能有一丝含糊。各项预算指标在考核评估时，应遵循便于量化、方便评估计算的原则。

在分部门考核评估时，按责权对应原则将各级组织划分为责任中心，即考核对象；分别对各项预算内容和预算指标承担相应责任。评估的内容主要为衡量预算编制的准确性、及时性、规范性，预算工作的组织周密性，预算执行流程的规范性，是否遵循预算调整流程，预算分析的及时性、全面性、系统性、透彻性和集成性，预算考核的严肃性等。

在考核评估和管理完善过程中，可随机相应的实行动态管理考评办法。即经常进行日常的动态检查，规范月度分析考核，进行中期检查预测和年度考评总结等。从而适时合理调整预算方案。

三、房地产企业的发展战略

房地产企业的全面预算管理体系，对于企业产品、品牌的发展方向和投资经营的发展规模，具有基础保障性作用。通过施行完善科学的全面预算管理体系，对于企业技术经济指标将要达到的水平，对于企业组织、管理水平的提高以及员工素质和企业文化建设，具有显而易见的积极性作用。

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关键词：房地产价格；股票价格；互动关系；VAR模型

一、 引言

作为国民经济的重要组成部分，房地产市场和股票市场在我国经济和金融的发展中发挥着举足轻重的作用，两者之间的财富效应和替代效应在带动市场间资金流动的同时，也使得两个市场的价格波动存在一定的关联度。因此，从历史演变来研究两者之间的互动关系，既可以为政府的宏观调控以及监管提供决策支持，还可以为投资者配置资产提供依据，有助于防范金融风险。

二、 文献综述

作为学界与业界的热点问题，房价与股价的关系及互动机制吸引了学者们的广泛研究。Ibbotson和Siegel（1984）最早研究发现美国房价与标普500指数呈现负相关关系。有关这方面的研究，国外学者多从三个方面展开研究以寻找；两者之间的直接关系：协整关系、因果关系和共同的推动因素。在ESTR模型的基础上，Mcmillan（2012）发现英国和美国的房价与股价之间存在长期协整关系，而且房地产市场是引起股票市场价格变动的原因。基于非参数协整及非参数因果检验，Aye等（2011）考察了南非房价与股价之间的关系，发现两个市场不仅存在长期协整关系且互为因果关系。另外，国外学者将股票市场与房地产市场视为经济体系中的重要组成部分，认为两者之间的相互影响离不开宏观经济整体的大环境，如考虑货币供应量、GDP、利率、价格等实证两者关系（Apergis et al.，2014；Lisa，2010；Mansor et al.，2009）。

大部分国内学者的研究倾向于采取VAR模型分析两者之间的互动关系（连均思，2012）。李爱华等（2014）发现房价和股价存在长期正向均衡关系，且股价的变动在两者的因果关系中发挥主导作用。国世平（2012）国房景气指数、上证和深证A股指数发现两者相关系数较小，且房价是股价变动的原因。徐国祥和王芳（2012）通过分析我国房地产实体经济与股票市场的周期波动以及关联性，发现股票市场、房地产股票市场是引起房地产实体经济价格波动的Granger原因，但反过来并不成立。

总结来看，目前关于两者关系的研究，由于所选取的国家不同，甚至是同一国家所选取的时间段不同，研究结论并不一致。因此，本文在对我国房价与股价之间的互动关系进行研究时，充分考虑到房地产调控政策与整体经济运行的紧密相关性，根据房地产调控政策的力度进行阶段划分，在此基础之上，对每个阶段构建VAR模型并进行Granger因果检验、脉冲响应以及方差分解的分析，旨在发现两者之间的互动关系。

三、 证分析

1. 阶段划分。受政府宏观调控的影响，我国房地产市场呈现出阶段性特征。因此，在分析房地产价格与股票价格之间的互动关系时，根据房地产调控的特点进行阶段划分是十分必要的。通过对2005年以来房地产调控的背景、内容以及相应的货币政策进行梳理，发现可以分为五个阶段，详见表1。

2. 变量选取与数据处理。本文选取70个大中城市新建住宅价格指数（HP）作为房价的代表数据，选取上证综指（SP）表征股价，鉴于货币政策对于两者关系的重要性，选取M2作为货币供应量的表征指标，样本区间为2005年7月～2015年12月① （包含前四个阶段），数据来源于Wind数据库。为了加强数据的平稳性，在模型分析中我们使用各个指标的环比数据。

由图1可见，2005年以来，我国房价基本上保持上涨的趋势，但是每隔三年左右会出现一次向下的调整（Ⅰ：2008年9月～2009年2月；Ⅱ：2011年9月～2012年5月；Ⅲ：2014年5月～2015年5月），但都属于短周期的回调，且调整幅度不大，至今为止长周期的向下拐点尚未出现。结合货币政策的松紧观察房价与股价的关系，我们发现货币宽松周期下的房价下跌或对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使得资金回流股市。例如2008年9月和2014年5月的房价下跌都处于货币宽松周期之中，在这期间股市第一次先跌后涨、第二次大幅上涨，房市资金确实有可能流入了股市；而2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的，股市在当时的整个房价下跌期内一直震荡下跌，这说明房市资金并没有回流股市。

3. VAR模型的建立。本文采用ADF检验，对HP、SP、M2的月度环比数据分阶段进行检验，发现均为平稳序列，通过LR检验、SC信息准则以及AIC信息准则等判断四个阶段的最优滞后期均为1，并通过了稳定性检验。

4. Granger因果检验。VAR模型的重要应用是分析经济变量之间的因果关系，四个阶段房价与股价之间Granger因果检验的结果如下：在前三个阶段里，股价都是房价变动的Granger原因，这说明尽管房地产证券化在我国尚未真正出现，但我国股市存在房地产上市公司，由此可能带来股价格先行于房价，股价的变动在这一因果关系中发挥主导作用；在第四个阶段，房价与股价没有Granger因果关系，这与这一时期的房价过快上涨以及股市剧烈震荡有关，削弱甚至打破了两者常规的关联关系。

5. 脉冲响应分析。为了研究某个内生变量随机扰动项的一个标准差冲击对模型中所有内生变量当前值及未来值的影响，本文对不同的宏观调控阶段房价、股价冲击与被冲击的动态响应路径进行了对比分析。

由图2可见，针对HP的一个冲击，除去特殊的金融危机发生的第二阶段，SP均表现为先正响应后负响应，且正响应都在本期达到最大值，但各个阶段的正响应最大值却在逐渐减小，与此同时，房价波动对股价造成的影响持续时间有延长的趋势。原因：首先，房地产市场和股票市场作为虚拟经济的重要组成部分，区别于实体经济的最突出特点在于它们都是观念支撑的价格系统，其价格走势与市场预期紧密相关，尤其在金融危机时期，两者作为风险的重要载体，其价格往往表现出同升同降的特点；其次，随着金融自由化、全球化以及资本市场的快速发展，房地产市场与股票市场之间的互动机制变得错综复杂，这就使得房价冲击在向股票市场传递的过程中效应不断被稀释。另外，伴随着房地产作为投资对象和投资工具参与到市场交易中，资本化定价方式在房地产市场发展中表现的日益明显，它作为一种实物资产兼具投资和消费的功能，越来越受到广泛的追捧，也是不可或缺的宏观经济增长点，由此可能在长期带来资金由股市向房市的流动，即房地产市场对股票市场存在挤出和替代效应。

针对SP的一个冲击，在四个阶段里HP都一直表现为正响应，且都在第2期达到最大值，但是各个阶段的正响应最大值也在逐渐减小，与此同时，股价波动对房价造成的影响也呈现拖尾的态势。另外，对比股价对房价冲击的响应和房价对股价冲击的响应，我们发现股价受房价的影响显著，而股价虽然对房价也有一定的影响，但相对而言较为微弱。一方面，与HP冲击下SP的响应类似，房地产市场与股票市场之间越来越长的传导链条减弱了冲击的效果；另一方面，我国房地产市场刚性需求的特点越来越明显，其拉动经济增长的支柱作用也使其越来越成为国家宏观调控政策的关注点，它的保值作用逐步倾向于超过投机性质，因此对冲击的反应相对较弱且越来越小但却越来越持久。

6. 方差分解。为了分析每一个结构冲击对内生变量变化的贡献度，表2给出了在每个阶段的VAR模型中滞后1、2、10期HP、SP变动的方差分解结果（由于第10期后，各个阶段VAR模型每个内生变量的新息对房价和股价的方差分解结果基本稳定下来），其中，房价波动的主要决定因素来自于市场本身，在第1期四个阶段全部高达100%，股价从第2期开始对房地产价格的变动产生一定的影响，对房价的方差贡献率呈现逐步提升，但除了特殊的金融危机时期，最后达到稳定的贡献程度都小于20%。相对于房地产市场而言，虽然股价波动的主要因素同样来自于市场本身，但房价对股价波动的贡献程度要明显高于股价对房价变动的贡献程度。

四、 结论与政策建议

本文在梳理2005年以来的房地产调控政策的基础上，按照房地产调控的特点对市场进行阶段划分，并针对房价与股价之间的互动关系进行了分阶段实证分析，主要得出以下结论：

1. Granger因果检验结果表明，在前三个阶段里股价都是房价变动的Granger原因，即股价的变动在这一因果关系中发挥主导作用，而第四阶段的房价过快上涨以及股票市场的剧烈波动削弱甚至打破了两者常规的关联关系。

2. 从脉冲响应和方差分解的分析结果来看，房价对股价的影响显著，而股价虽然对房价也有一定的影响，但相比之下较为微弱。房价和股价波动的主要因素均来自于市场本身，但房价对股价波动的贡献程度要明显高于股价对房价变动的贡献程度。另外，伴随着虚拟经济的快速发展，房地产市场与股票市场之间日益复杂的传导链条稀释了两者之间的关联效应，且延长了效应传递所需的时间。

结合以上分析结论，本文认为应注重房地产市场和股票市场的统筹发展。鉴于两个市场的相关性以及对我国经济发展的重要性，政府在实施宏观调控时应协调并合理利用两者之间的关系，要充分考虑到调控其中一个市场而对另一个市场所可能产生的影响，尤其要警惕风险的传递与扩散。

注释：

①70个大中城市新建住宅价格指数从2005年7月开始有数据统计。

参考文献：

[1] 连均思.房价与股票价格互动关系的实证分析[D].重庆：重庆大学学位论文，2012.

[2] 徐国祥，王芳.我国房地产市场与股票市场周期波动的关联性探讨[J].经济管理，2012，（2）：133-141.

[3] 国世平，吉洁白.我国房地产价格与股票价格指数的关联性研究[J].深圳大学学报，2012，29（5）：106-112.

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［关键词］房地产企业；财务管理；风险；防范措施

［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）26-0083-02

1 房地产企业财务管理风险的引发原因

1.1 预算执行不力所导致的财务管理风险

在房地产开发项目的经营周期中,财务预算环节是其中的重中之重,它对企业经济效益的提升和投资项目的成败都起着决定性的作用。然而,在目前我国房地产企业的预算环节中仍存在着许多不完善的地方,如有的企业没有制定良好的预算管理制度；没有从资金运作、征地成本和投资回报率等方面进行细致的财务分析；没有切实的将项目实际情况与自身管理进行协调统一,而只是把预算工作做到表面、流于形式等情况,使得企业的预算职能没有得到有效发挥,进而导致了企业财务管理部门收集的信息资料有限,无法对企业资金支出的必要性以及合理性作出正确的评判,降低了企业预算执行的效果,也影响到企业自身的管理效率和管理水平。

1.2 资金管理低效所导致的财务管理风险

目前,国内大多数房地产企业都存在着资金管理低效的问题。一方面缺乏对资金方面的投资、融资、利润分配和资金回收等方面的管理,经营控制过程监督和控制不严；另一方面财务管理人员的普遍素质偏低,专业技能和管理知识方面也相对缺乏,不能够适应现代化高速发展的资金管理模式。同时,因为资金管理的低效,既无法为企业良好的筹集资金和开拓资金渠道,又加大了资金运行的成本,使企业债务比重增加,容易陷入财务危机当中。

1.3 资金结构问题所导致的财务管理风险

主要是指在房地产企业的资金总额中,借入资金和固有资金的比例不当而导致的资金结构问题,进而对企业的收益产生影响。房地产项目开发过程中,必须需要一定数量的资金储备,以用于土地购置、项目规划和项目建设等各个方面,因此,能否经济并及时地筹集到项目所需资金,直接影响到项目的顺利进行和企业的生存与发展。通常情况下,房地产企业会使用固有资金进行土地购置,并向银行借贷进行后续项目的运作,但是随着向银行借入资金的增多,自身负债率也相应提高,伴随而来的是更大的财务风险。

1.4 成本控制不力所导致的财务管理风险

房地产企业的成本管理是一个复杂而系统的工作过程,也是企业财务管理的核心与重点。房地产项目的成本主要包括了土地征用费用、拆迁补偿费用、工程费用、设施费用、材料费用、人工费用、安装费用和开发间接费用等。在实际成本管理过程中,往往存在着对成本控制不力的现象,既影响了以成本为定价基础的房地产价格,也对企业自身利益造成了影响。

2 房地产企业财务管理风险的防范措施

2.1 加强预算执行力度,实施全面性预算

房地产企业建立良好的预算机制,能够有效的避免企业损失。通过预算能够向下属部门指导其进行短期目标和计划作业的完成,能够合理的根据目标进行资金的合理分配。同时,预算还能够作为协调工具对未来项目潜在性问题进行解决,并将实际项目与预算进行差异比较,进而做出科学合理的调整,使房地产企业潜在的财务风险能够得到有效的避免和防范。

(1)加强预算的执行力度,首先应将企业的收入和支出、资金的投放和获益以及经营的统筹和分配都做出统一的部署,并且在项目的预算方面,对项目的各个环节进行了整体的预算,以达到降低投资决策的失误,进而提高决策的准确性的目的。

(2)资金是企业一切生产和活动的基础,为此房地产企业应将资金支付的时间和手段进行科学灵活的安排,并通过合理的分析预测,将筹集到的资金进行有效的组合。同时还应将月度、季度、年度的预算分析和考核进行协调安排,并在定期对其进行检查和考核,定量约束资金管理的经济行为,以充分发挥出财务预算的预警和监督作用。

(3)预算的实施和编制是一个静态的过程,也是对预期的财务经营状况的全面估计。但是在实际的经营过程中,常会出现各种情况的变动,所以需将原先的预算和实际状况进行对比,并分析出其中的不同,并对预算的执行情况进行监督。

(4)在预算执行过程中,如果遇到属于预算范围内的业务,可以将其按照常规的审批方式进行,如果不是预算范围内的业务,应将其上报至企业最高决策层进行审批,并附加理由说明。

(5)全面预算管理是以现金流预算作为核心,以筹资预算、项目预算和财务预算作为重点而建立的管理体系。企业应设置专业的人员和机构对全面预算执行的情况进行考核和监督,同时通过科学合理的考核方法,以提高员工的工作热情和积极性,并推动全面预算管理的良好实行。

2.2 财务管理能力的加强

(1)基本决策能力的加强。房地产企业的财务管理人员应对企业自身的财务管理工作进行负责,同时应增强自身对财务管理工作的使命感和责任感,通过不断学习和掌握先进的财务管理的技术与方法,以提高自身的决策能力。

财务管理人员应通过学习和培训掌握财务方面的报表,尤其是现金流量表、资产负债表和资产损益表必须牢牢掌握,并通过自身能力的增加和实际工作经验对决策进行科学合理的判断,以达到最大化的降低企业财务上风险的目的。

为满足市场经济不断发展和革新的需要,房地产企业应注重培养一支具有开拓精神、综合素质优秀和良好管理能力的财会队伍。可定期开设专业技能的培训课程,使现有财会人员能够接受和吸收先进的财会方面的知识,并积极为其寻求对外交流的平台,使企业的财会人员能够开拓自身视野,具有前瞻性的财会理念。

(2)财务战略能力加强。企业财会人员应加强自身财务的战略能力,通过科学的战略眼光设计管理内容,以增加企业的财务效益作为出发点,通过积极开拓筹资渠道,加强企业资金的管理,达到降低资金成本和财务风险的根本目的。

2.3 完善企业资金管理系统,优化资金结构

房地产企业只有通过不断完善自身资金管理,并优化资金结构,才能提高对资金的使用效率,并创造最大化的利润价值。

(1)加强现金的管理。房地产企业应制订科学合理的现金使用计划,并通过严格执行企业收款责任制度,延迟现金的流出,加快资金的回流,使企业能够保证收支的平衡。

(2)加强资金的风险管理。资金的风险主要表现在房地产企业投资方面的风险,为此,应加强在投资初期的预先控制,并通过科学化、专业化对项目投资进行调查论证,将资金投资的风险降到最低。

(3)科学评估自身发展战略,理性贷款。目前我国房地产企业财务风险的一个重要因素是自身负债率过高,为此,企业应调整自身的发展战略,理性贷款,优化自身资金结构。同时,还可做好资金流量预测、规范财务核算和取得银行授信额度等方式来化解资金的压力和财务的风险。

2.4 加强成本控制

成本管理是房地产企业财务管理的核心与重点。为此,企业应加强自身成本控制,通过科学的对项目各个阶段的成本进行管理与控制,以达到提高企业经济效益和竞争优势的目的。

(1)立项阶段成本控制。这一阶段的成本控制主要是项目经济性和风险性进行评价以及成本测算。房地产企业的财务管理应注重将项目成本进行有效结合,对以后总体成本的控制能够起到积极的影响。具体的成本控制应做到以下几个方面：由开发管理中心提供项目的基本情况及土地、配套费用测算数据；由营销中心提供开发周期、市场定位、售价等指标；作出房地产开发项目可行性估算；由设计中心提供拟建项目的规划指标值(总建筑面积、层数、道路及绿化面积)等。

(2)施工阶段成本控制。这一阶段成本控制的要点主要为签证、变更和支付方面的管理。具体成本控制应做到以下几个方面：做好现场签证和设计变更的管理；使用信息化系统和台账月报对工程项目动态进行成本监控；做好材料以及设备的核价；做好工程预结算方面的管理；良好处理工程纠纷、索赔和反索赔；阶段性总结近期的成本管理工作；成本管理人员应定期进入现场检查监督,及时做好记录；合理使用外部造价咨询单位；建立完善的资料管理。

(3)项目竣工阶段成本控制。这一阶段的成本控制的要点是索赔和结算处理。具体的成本控制包括：对项目的成本控制进行经验和教训的总结(与设计阶段、施工阶段所定目标成本进行对比分析,找出实际成本与目标成本的偏差并分析原因)；负责工程项目的结算审查；对资金进行有效的索赔处理等。

3 结 论

房地产行业属于资本周期型和密集型的行业,具有独特的行业发展和自身财务方面的特点。随着房地产业的发展,我国目前已经有超过4万多家的房地产开发企业,但伴随而来的却是高风险、高负债的企业财务管理现状。基于此,房地产企业应重视自身财务管理所存在的问题,从预算执行、财务管理能力加强、资金管理系统完善以及成本控制等各个方面出发,以切实提高自身财务的控制能力,降低企业财务管理的风险和隐患,进而提高企业的核心竞争力,为企业能够更好的生存和发展打下良好的基础。

参考文献:

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房地产是国民经济的支柱产业，行业的兴衰关系国计民生。Baum和Hartzell（2011）指出，全球房地产资产类价值在可计及的全球资产总价值中所占的比例超过50%，其中尚未包括因缺乏市场透明度和信息而无法进行估值的房地产资产。尤为值得关注的是，美国、英国等发达国家房地产的市场份额已呈缓慢降低趋势。与之相反，房地产市场发展的重心正在向以中国为代表的新兴市场倾斜（市场份额2009年为23.6%，2010年为25.8%，预计在2020年增至36.7%），其中中国所占的市场份额已从2003年的1.5%快速上升至2010年的6%。然而，房地产业近年来的快速发展也引发了一系列问题，其中最为突出的就是房地产价格的持续高涨现象。高房价问题不仅是房地产市场本身的扭曲，也将影响中国未来可持续发展、社会稳定和国家经济安全。J.P.Morgan分析报告（2012）就中国房地产市场的资金状况作了分析，结果表明2011年前8个月房地产开发商资金缺口为1.6万亿元人民币，达到了2010年全年的水平。历史经验教训不能忘记，过快增长的房价所引发的社会问题值得深思：上世纪20年代中期，美国佛罗里达州出现前所未有的房价高涨，形成房地产泡沫，催生了美国经济危机，最终导致华尔街股市崩溃，引发了20世纪30年代的西方大萧条。上世纪90年代，日本房地产泡沫破灭，被誉为二战后日本的又一次战败，经历着没有曙光的漫长停滞，乃至衰退。1997年泰国等东南亚国家的房地产泡沫破灭，直接导致这些国家经济严重衰退和社会危机。2007年美国住房次贷危机爆发，蔓延全球，致使全世界至今仍饱受经济衰退之痛。类比美国、日本等发达国家都难逃由房地产业引发的经济厄运，发展中的中国更应未雨绸缪，倍加深谋房地产行业风险管理之大计。因此，如何在复杂严峻的全球经济环境下，促进房价合理回归和保障中国房地产市场健康发展，乃是当前有待解决的关键性问题。本文从房地产资产定价角度出发，总结归纳海内外现有文献研究成果，深入探讨影响房地产资产价格的影响因素，试图为我国房地产业实现健康有序发展提供有益参考。

2房地产市场结构及基本特征

现代房地产市场可根据证券化特征划分为私有房地产市场和公共房地产市场两大类（privatemarketandpublicmarket）。私有房地产市场，又称为房地产实物或直接市场（包括住宅房地产市场和商业房地产市场），通常没有集中交易的中心场所。尽管某些物业可能会以拍卖的形式出售，但大多数不可分割的实物房地产资产的交易是通过契约的形式完成。私有房地产市场交易的资产价值昂贵，交易成本高，导致交易频率低，信息不完全，且做市商和经纪人对实物房地产资产价格的影响较大。公共房地产市场指房地产证券化或间接市场，通常有集中的交易场所，市场具有结构化特征，交易过程规范且要求信息公开透明，交易价格完全由市场确定。公共房地产市场定义的做市商和经纪人对交易价格的影响有限（Fisher和Geltner，2000；Baum和Hartzell，2011）。Lizieri等（2010）按照出租属性和收益现金流结构将房地产资产分为住宅房地产资产和商业房地产资产。住宅房地产资产不具有出租属性且为资本利得占优的收益现金流结构。商业房地产资产则具有明显的出租特征，其收益现金流结构以未来收入现金流（如租金）为主要组成形式。房地产市场的基本功能包括资源配置、信息传导及价格形成与价值实现，房地产资产价格的形成和发现是不完全信息条件下众多市场参与者相互作用及复杂博弈过程的表现。Mu和Ma（2007）在给定的情景下，研究了政府、土地开发商、房屋开发商和购房消费者多人非合作博弈和合作博弈模型，导出了博弈各方最优价格策略。结果表明，开发商独立的均衡价格高于合作的价格，并在社会最优原则下比较了不同博弈下价格的有效性。Patron和Roskelley（2008）建立了两阶段房产买、卖人谈判博弈模型，考虑不同环境下，谈判双方先后出价和叫价过程中人的谈判行为。研究发现在比例佣金、市场竞争小、房屋价格评估滞后、允许双重、售价和人未来利益及名誉弱相关时，售房人不愿意积极谈判，其行为将影响售房者的成交价格。房地产资产的价格作为其价值的市场表现，和资产的市场特性密切相关。私有房地产市场的价格形成机制较为复杂，其价格发现的主要手段为价值评估技术，并借助于市场跟踪信息（markettracking）作为评估基准以揭示市场内部价格的相关信息。但是信息中所涵盖的噪声不可避免地影响了评估质量，其技术难点在于如何解决评估平滑或评估滞后（信息非同步）及市场波动性等问题(Clayton等，2001）。Cheng等（2011）指出了经典评估平滑PAM（thepartialadjustmentmodel）理论的局限性所在，并认为现有文献未能充分反映真实市场波动率评估的复杂性，而对评估者异质的考量将可缓释传统评估平滑技术中的“平滑效应”。与私有房地产市场不同，公共房地产市场由证券化资产构成，其价格发现源于市场交易。同质化的公共房地产市场流动性强，为市场参与者提供了大量的市场价格参考信息，促进了两个市场之间的价格发现。Pagliari等（2005）研究了私有和公共房地产市场期限同步性，发现私有和公共房地产市场收益—风险特征在统计意义上无显著性差异。两个市场之间内在的协同性均衡抑制了市场价格的过度发散，致使公共房地产市场公开的交易信息传导至私有房地产市场并与私有房地产市场价格的外部要素融为一体。Li等（2009）应用VaR和ARCH（AutoregressiveCon-ditionalHeteroscedasticity）模型研究了美国NCREIF（私有房地产总收益指数）和NAREIT(公共房地产总收益指数)的关键特性及两个市场之间的信息传递，发现NCREIF序列是平滑的，呈现强烈的自相关性和自回归性，且Granger因果检验的结果表明信息是从NAREIT(公共房地产总收益指数)流向NCREIF，两个收益指数序列表现为非线性关系。尽管关于私有和公共房地产价格之间的关系已经得到了相当多研究的关注，但是现有文献仍未成功描述二者之间的动态属性。Yavas和Yildirim(2011)采用DCCGARCH(DynamicCon-ditionalCorrelationGeneralizedAutore-gressiveConditionalHeteroscedasticity)模型，用以研究私有和公共房地产市场随时间变化的动态相关性，说明私有和公共房地产之间的相关性是动态的，Granger因果检验证实价格发现通常是在公共房地产市场中发生。我国房地产市场目前仍以私有房地产市场为主要组成部分，因此市场表现出较强的不确定性、异质性、信息不对称和交易数据匮乏等特征，导致传统的完全信息静态、动态博弈和Nash均衡在房地产市场价格形成和演化机制的分析中难以奏效。因此，如何将不完全信息、动态及演化博弈融入房地产资产价格形成与演化机制的研究，将是未来有待解决的关键性问题。

3房地产资产定价模型与方法

主流房地产定价方法包括Hedonic特征价格法、重复销售法及混合法等。近期的文献大多关注空间属性及外部性（弹性）对房屋价格的影响（Brunauer等，2010）。房地产市场中的空间特点源于空间异质性和空间相依性的相互结合。空间异质性本质上是离散子市场上由于需求特征、供给因素、机构障碍或者种族歧视导致的不同邻域内价格差异。另一方面，空间相依性意味着相近的住房价格或特征比起相距很远的住房更加相似。实际上，由于空间异质性尚没有得到正确的模拟，空间相依性在可观测性上等同于空间异质性(Anselin等,2008)。

3.1房屋价格的空间属性研究经典的房屋特征价格模型不考虑空间属性的影响，可能会得到错误的函数形式以及遇到估计参数的空间异质性问题。在研究房屋出售价格时融入空间相关性具有两个优点。第一，由于被省略变量的潜在偏误可以通过这种方法而消除，对特征系数的估计将更加准确。第二，鉴于房屋周边的其他房屋可以影响该房屋的价值，在研究房屋价格时，同时考虑该房屋的一般特征以及周边房屋的重要和关键特征将进一步提高结果的可信性（Dorsey等，2010）。He等（2010）应用特征价格模型来分析包含土地交易价格，和市中心、中央商业区和火车站之间的距离，附近公交线的数量，娱乐设施和公园等结构变量在房屋交易价格上的反映，他们在特征价格模型中使用了线性和半对数回归模型。结果显示半对数模型比线性模型具有更好的解释度。Sunding和Swoboda（2010）通过局部加权回归技术和大地编码资料使房产特征参数随空间而变化，该模型更好地反映了真实的微市场以及区位作为主要房价特征的影响。研究基于1993年到2001年南加州14000栋住宅的价格数据组，结果显示调控对于房产市场有着很强的直接影响，且没有间接增加土地稀缺性。Jiao和Liu(2010）利用地理区域模型研究城市空地的外部性，分析环境便利设施对房价的影响。该模型用不连续的二分索引对空地进行近似，克服了由于传统距离估计导致的潜在偏差。Sander等(2011)使用Hedonic房地产定价模型来估计城市树木覆盖的外部性。通过空间同步自回归误差模型，将房屋价值视为结构、邻里、环境以及树木覆盖的函数。结果表明城市树木覆盖提供了积极的社区外部性。在研究海岸宽度对沿海房产价值的影响时，海滩的动态特征导致了He-donic房地产价格模型的内生性偏差。

3.2房地产价格弹性研究房屋供给弹性决定房屋价格水平以及其面临需求冲击时的可变性，是决定房屋价格响应外部经济冲击的指标。对于相同的需求冲击，更富弹性的房屋供给与缺乏弹性的房屋供给相比，结果会是更小的价格波动。价格波动性与供给条件高度相关，供给缺乏弹性时更容易出现大规模投机现象，并导致市场繁荣—衰退周期更迭速度加快。房屋供给的文献自2000年以来增长相当快。绝大多数房屋供给的实证研究都与新建相关，而改造、维修和维护房屋存货方面很少被研究。这种缺陷的一个主要原因是缺少微观数据。供给弹性有很多决定因素，诸如：可开发土地的供给弹性，结构建设成本，自然限制（地形、水体存在和地质组成）等。房地产供给弹性的一个显著特点就是受到政府法规和计划滞后的影响。在法规控制的背景下，房地产供给研究在全球范围内引起了广泛的兴趣。Malpezzi和Maclennan(2001)描述了弹性在房屋市场中的重要性“，大多数房屋模型，和大多数政策分析都视房屋供给价格弹性的显性或隐性估计而定：市场在更多供给或更高价格下是否对需求面的冲击响应”。房屋异质性由于其耐久性而愈加复杂，每个时期的房屋供给是由新房产的生产决策和现有房产存货所有者的转换决策而决定的。Haughwout等(2011)对于房地产市场的供给面进行了深入的调研。对房地产建造、销售和价格在国家、地区及州层面进行了简述。文章同时采用了MSAs的季度价格指数，美国的弹性和非弹性房屋供给。研究了供给面在促进繁荣—萧条周期方面的影响。Ball等(2010）研究了房地产经济学中的一个关键参数，房屋供给的价格弹性。在各种文献中，对其价值与恰当的测量方法几乎没有一致意见。文章认为不同的空间层面可以解决该问题的不同方面，因此比较国际、国家、地区和公司层面上的结果对于解决该问题是有帮助的。Chen等（2011）在特征价格理论框架下，将房屋单元边际成本加上由随需求弹性变化而上涨的成本作为价格均衡函数，包络函数给定的条件下，需求弹性的有用信息可以从特征价格回归和边际成本的有限信息中获得，使得有关的价格弹性可以由特征价格包络弹性计算得到。

4影响房地产资产价格的主要因素

4.1资本市场的影响房地产市场与资本市场的融合意味着房地产价值很大程度上被权益、债券和衍生物市场的变化所影响，2007年的金融危机已充分表明了这一点。Greg(2010)指出，未来的房地产市场周期可能会继续维持这一模式，即由行业内资本流入和流出以及必要回报率的变化，而非传统的供需关系来决定。这表明未来的行业周期将可能更多地表征为价值的周期而不是行业基本面的周期。有众多学者关注了市场间回报率的关联性以及波动的关联性问题。Chen等(2011)采用马尔科夫转换模型研究了三种不同类型资产回报率之间的关系：金融资产（美国股票和国库券）、商品（石油和黄金）以及房地产资产（美国Case-Shiller指数）。研究指出当市场处于危机状态下时，市场间表现出较强的联动性与传染性。Liow等(2011)研究了五个主要的证券化房地产市场，运用非对称动态协方差方法检测在不同的波动性机制下，这五个主要的证券化房地产市场之间的均值波动性联系。也有较多学者关注信贷市场对房价的影响。近期的历史显示，繁荣———萧条周期是由信贷市场和房地产标的资产价格之间的联系所驱动的。Santiago（2009）采用协整分析和向量误差纠正模型(VectorError-Correctionmodel，VEC）研究了1988-2008年西班牙抵押贷款市场和房价之间的关系。结果发现房屋抵押贷款和房价之间存在较强的相互作用，抵押贷款证券化对房价影响显著。Pavlov和Wachter(2011)则研究了激进型贷款工具，如只付利息的抵押贷款，负摊销的抵押贷款或次级抵押贷款的增加以及借贷门槛的降低对房地产市场标的资产价格的影响。结果表明，在负需求冲击下，激进贷款集中度较高的地区资产价格波动幅度显著大于集中度较低地区,且价格走势呈现先抑后扬态势，激进型抵押贷款工具导致基本需求对房地产市场的影响增大，加剧了房地产价格的波动幅度。房地产资产价格变化的复杂性还在于，其在宏观结构上受到不同国家的市场之间相互作用所带来的外部效应和由于贸易联系、资本流动等因素造成的传染性影响。外部效应和传染性不是孤立的，当共同运动随着基本因素的改变而被强化，外部效应的增加会超过基本因素所导致的水平，在这种情况下，共同运动包含有传染效应。由于传染效应的存在，市场间的相互作用可能会高度敏感。Abdulnasser（2011）研究了房地产市场间的传染问题。研究认为过去几十年里的全球化进程使得房地产市场对于传染是高度敏感的。研究还同时检验了美国次贷危机导致的英国、日本、澳大利亚市场上产生传染效应的程度。也有学者研究了不同国家间、同一国家不同市场如何受共同因素的影响。Liow(2009)调查了美国、英国、我国香港和新加坡的证券化房地产市场存在的共同因素。通过对这4个市场142种房地产证券10年里的月度收益数据进行因素分析和典型相关分析，发现一个国家内的房地产证券之间比国家间的证券具有更多的共同风险因素。此外，至少有一种共同的证券化房地产市场因素与国际房地产市场是普遍相关的，在一个更低的程度上与国际股票市场是相关的。Kuang和Nan(2011)分析了货币政策、利率期限结构和资产回报对REITs（RealEstateIn-vestmentTrusts,房地产投资信托）、房地产和股票市场的影响，并进行了比较分析，指出研究资产回报的系统动态结构时，制度转换模型的表现优于线性VAR模型。房地产投资信托回报对联邦基金利率或利差的即时影响在最初会变大但随后将持续性减小。利率期限结构会增加REITs回报的即时影响，减弱房地产的对手方在某些制度下的即时影响，但是关于股票回报则影响较弱。

4.2宏观因素的影响房地产市场与资本市场的联动作用意味着房地产价值很大程度上被权益、债券和衍生物市场的变化所影响。房地产市场与其他市场的融合，从某种程度上改变了宏观经济作用于房地产市场和房价的方式。影响房地产资产价格的主要宏观经济变量可以归纳为：经济增长，通货膨胀，财政失衡（如财政赤字），失业率，融资和政府政策，财产权和风险，流动性和公司治理等（Baum，2009）。应用动态模型、选择不同影响因素、考查在不同的国家和地区这种影响的结果及其因果关系是研究的主导型方向。Ali（2011）的研究显示房价和宏观经济因素之间存在着多方位的联系。国内生产总值及消费物价指数是房价变化的Granger原因，反过来房屋价格和国内生产总值之间的关系也成立。应用实证研究检验方法中的关键难题在于采用Engle-Granger和Johansen等协整方法对房地产市场进行长期分析时需要时间跨度足够长的数据，房地产市场长期均衡模型以及宏观经济只能用于那些拥有足够的房地产市场数据的国家。因此，大量的研究集中在美国、英国和其他少数几个国家。如Adams和fuss（2011）检验了宏观经济变量对15个OECD国家的房地产市场价格的长期影响和短期变动。另外，将宏观经济变量作为外生变量的研究还应该意识到，宏观经济变量本身就受到住房部门需求和供给冲击的影响，即房价与宏观经济因素之间的影响是双向关系。Liu和Hu(2012)根据2007年1月到2010年12月间的月度数据，采用VAR方法检验了人民币实际有效汇率和房地产价格之间的关系。结果显示，从短期来看，房屋价格的提高将导致人民币汇率的降低，但是从长期来看，房地产价格对人民币汇率有正的影响，因此对中国来说，控制房地产价格对于人民币能否实现逐步小幅的升值具有重要的影响。不同经济体的体制因素也会对房地产市场产生不同的影响。Adelstein(2011)研究了国家特有因素对于解释房地产证券收益的重要性。采用FTSENAREIT/EPRA指数2004-2006年公司层面的观测值，构建了一系列多因素多元统计回归模型识别和找出那些决定房地产证券超额收益差异的国家特定体制因素。结论显示在控制各种国家特定宏观经济变量以及公司层面特征之后，房地产超额收益（也就是风险溢价）部分取决于一个国家的法律系统以及公司治理环境。研究进一步发现体制因素对于国际房地产回报的影响在亚太地区尤为突出，而全球范围内REITs结构的最新进展没有改变公司治理和法律系统质量在决定房地产回报方面的作用。因此研究我国体制因素对房价的影响显得尤为重要。国内也有学者指出，房价和经济基本变量的相关性受到政府宏观调控政策的影响，有着国内体制的特殊性。Yu（2010）应用中国35个主要城市1998到2007年的面板数据，探讨了房屋价格和经济的基本面之间的机制是否被国家房地产政策所扭曲的问题。研究发现土地供给对房屋价格影响为负，融资抵押对房地产价格影响为正，同时在不同的区域，影响效果具有显著差异。在应对金融危机而采取扩张性货币政策的今天，对货币政策效果的研究也是一个热点问题。Goukasian和Majbouri（2010）研究了美国货币政策的变化对房地产行业股票回报的影响。研究发现货币政策通过影响未来预期股票收益来影响房地产相关行业的股票价格，而不是同时影响实际利率和预期股价来实现。同时对于不同货币政策行为的反应，房地产回报具有不对称性。当涉及美联储货币政策报告时，会有一个反向的股票价格变化。刘玄（2011）指出资产证券化对货币政策有效性产生了负面作用，减弱了传统货币政策工具的使用效果，而这是造成次贷危机的重要原因之一。因此，随着资本市场与货币市场的互动性增强，必须重视资本市场对货币政策有效性的影响,中央银行应通过调整和完善政策体系、改进货币政策调控对象和方式、有效运用货币政策工具，提高货币政策的有效性。冯科（2011）分别从宏观和微观两个角度来考察我国房地产市场在货币政策传导中的效果。研究表明,利率和货币供应量均不能通过房地产价格对消费和投资产生显著作用,即中国房地产价格的财富效应和投资效应较弱,房地产市场的货币政策传导机制不够顺畅。

4.3市场微观主体行为对房价的影响房屋价格变化的复杂性还在于，房价在市场微观结构上受到消费者行为的影响。Mayer和Sinai（2007）检测了房屋价格—租金比率如何对基础变量和行为因素进行反应，基础变量包括如实际利率、税收以及资本可获得性等，行为因素包括对房屋价格上升以及通胀的预期等。研究发现使用者成本和五年滞后的房屋价格升值率是决定房价—租金比率变化的两个最为重要的因素，并指出借贷市场的有效性也被资本化到房屋价格中，而且与更高的房屋价格相关联的是更低的原始成本和更频繁使用的次级债。一些学者提出房地产市场参与者的心理因素是房价波动的关键因素。从心理预期的角度，Shefrin(2010)研究了金融危机中行为因素所带来的影响。他强调金融危机的根本原因是心理因素，心理误区影响了抵押贷款市场参与者的判断和决策。他从五个不同的参与者（UBS，AIG，Rat-ingagencies，SEC和investors）角度分别分析了心理因素带来的影响。Shiller(2008)也指出房地产市场泡沫不能被基本面因素解释。Nof-singer（2011）指出家庭行为对繁荣和萧条周期起着重要作用，并指出这些行为由认知局限和心理偏差驱动。在繁荣期，对债务的越来越多的使用刺激了经济，最终导致家庭过度负债。在萧条期，偏差和焦虑导致将先前大热的资产低价出售，少花费、还债以及多储蓄，这进一步拖缓了原本较慢的经济，影响了企业和政府在经济周期采取行动。此外，在繁荣期，家庭不关注金融监管；在萧条期，大众的反应使得政府加强监管，这会制约经济的复苏。因此，家庭行为在经济繁荣—萧条周期中起到重要作用。Gerardi等（2010）指出在其他条件相同的情况下，住户对于未来收入的期望越高，则其期望的消费也将越高。在完美的信贷市场中，预期消费与实际的消费匹配并且现在的花费反映出未来的收入。由于信贷市场的不完美减轻了这种影响，因此住户消费反映未来收入的程度可以用来度量抵押信贷市场的不完美性。从1980年起，抵押信贷市场在这种度量方式下已经变得越来越不完美，并且证券化产品在其中扮演了重要的角色。心理因素也影响了房屋持有者对未来房价升值的预期。Brunnermeier和Julliard（2007）指出房屋持有者不能完全识别利率和租金的实际和名义变化。因而当预期通胀下降时，房屋所有者在做房屋购买决策时考虑较低的名义利率，而没有意识到未来房价的升值率和租金会下降。在房地产市场，异质性房产是在不流动的、高度区分的以及信息无效的本地市场进行交易，没有单一市场价格的存在。市场中存在异质的投资者，卖空约束的存在使得价格偏离于内在价格。乐观的投资者想要买入，消极的投资者等待卖出。然而，无法卖空私有房地产限制了理易者进入市场的能力从而消除错误定价。因此，理性投资者可能在他们认为房价高于内在价格的时候不进行交易，直到市场出清的价格确定后。这些特征似乎使得私有房地产市场对于情绪导向的错误定价十分敏感。有大量行为金融的实证研究发现投资者情绪影响着资产价值。近期的分析已经显示了澳大利亚和美国商业地产投资者的不理性，他们未能在租赁循环峰值处有效地提高其资本化率。Hen-dershott和MacGregor（2011）提出了一个资本化率的模型并在修正误差的框架下解释了英国商业地产以及零售地产的资本化率问题。Clayton等（2009）研究了在商业房地产估值中基本变量和投资者情绪的作用，通过检验基本变量和投资者情绪变量解释国家层面资本化率的时间序列方差的程度，发现了投资者情绪对房地产资产定价具有显著性影响。在控制了预期租赁增长的变化、权益风险溢价、国库券收益率和长期均衡中的滞后调整等变量后，结果依然稳健。Lin等（2009）通过探讨投资者情绪对REIT回报的影响，指出投资者乐观（悲观）时，REIT回报更高（更低），并当考虑控制变量时，结果是稳健的。但当控制变量考虑违约和利率期限结构变量时，结果的稳健性有所削弱。有许多噪声交易的文章也考虑了机构投资者的影响，并提出机构投资者不能通过套利消除噪声交易风险。Barkham和Ward(1999)指出英国房地产公司运营与封闭式基金的运营有很大的相似之处。在这两种公司中，市值均普遍小于公司所拥有的净资产值。他们首先检验了这种折价关系是因为存在成本、或有资本利得税负债和其他公司特有因素的假设，然后检验了折价是因为存在噪声交易者和理性投资人这一假设。

5总结

篇10

关键词：房地产开发企业；财务管理；对策

中图分类号： F293.33 文献标识码： A

引言：

房地产行业近几年发展极为迅速，逐渐成为影响国民经济的产业。财务管理作为唯一的价值管理手段，是房地产企业管理工作中的核心。对房地产企业而言，财务管理是对企业生产经营过程中所需的资金的筹集、使用、收入及分配等进行有效预测、规划、核算、控制、分析与考核，并对整个过程中所涉及的财务关系进行有效处理的经济管理工作。

房地产开发企业财务管理的含义及特点

（一）房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。

（二）房地产开发企业财务管理特点：房地产企业的开发项目投资额通常比较大，企业成本的回收期相对较长，资金链条可以说是决定企业生存与发展的重要生命线。在较长的开发周期当中，企业经营所需的资金可以说是点多面广，因而资金筹集任务重、财务管理风险高成为房地产企业财务管理工作的基本特点。

二、房地产开发企业财务管理内容及任务

企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定，资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。

房地产企业财务管理的内容

对开发企业资金筹集的管理

对开发企业开发成本及费用的管理

对开发企业资金投资运用的管理

对开发企业税务筹划的管理

对开发企业利润分配的管理。

房地产开发企业财务管理任务

筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能；

积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化；

通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益；

4、合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润；

5、按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。

三、房地产开发企业财务管理存在的问题

（一）资金管理体系不完善

房地产企业财务管理是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，部分地产企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，一些房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。

管理制度形式化

财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在；同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。

审计监督力度不足

尽管多数房地产开发企业内部设有相应的审计监督部门，也制订了必要的审计监督制度，但我认为通过企业内部审计，还有一个作用那就是通过对前一阶段的总结、回顾，对经营业绩作出客观的评价，找出存在的问题并在下一阶段中避免并解决这些问题。但基于各种因素的影响，审计工作对企业财务管理的监督作用无法得到切实发挥，企业审计监督部门对财务管理工作的监控力度严重不足。同时对企业未来的发展形成一定的制约，而加强对企业财务管理工作的优化与完善可谓势在必行。

融资渠道单一

目前，我国绝大多数房地产开发企业的融资渠道相对单一，基本依靠于银行的贷款来推进工程项目的开发。但近年来，国家对于房地产市场的各项调控政策陆续出台，而银行对于房地产企业融资的监管力度也不断趋紧，信贷资金在房地产开发行业的投入门槛可以说越来越高。而财务管理在融资渠道上的这种单一性对其资金链的运行构成了直接的影响与威胁。

税负居高不下

一直以来房地产开发都是高税负的行业，企业在经营发展过程中所承担的平均税负要远高于其他行业。但目前，企业财务管理中税收筹划工作的开展不佳，因对现行税法及相关会计政策缺乏深入且到位的理解，企业财务管理无法运用恰当的税收筹划手段来降低企业税负，企业税负居高不下，而这无形中加剧了企业财务及财务管理的负担。

四、完善房地产开发企业财务管理措施

建立健全资金管理体系

房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。

加强财务管理制度建设

房地产开发企业要对现行的财务管理制度进行加强，首先要对内部财务部门的基本职能进行有效强化，加强会计岗位的监督职能；对各项经济业务的收支及审批程序等进行统一规范，并明确审批人员的职责、权限和义务；对费用开支的管理口径进行标准化规定，根据不同的业务需求制定出资金费用的管理方式，并通过核算与监督手段的融入来保证财务管理制度的有效落实。

加强投资项目中期的资金管理

在现今的房地产开发项目中，由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强运作中的资金管理，杜绝不良资金流动。资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要合理调拨、统筹安排、把资金分配搞好。房地产开发企业应建立以结算为中心形式的资金管理机构，起到统筹安排使用资金的作用。

建立完善内部控制制度

内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称#包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现，根据经营环境的变化，对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节，房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资金借贷管理、担保管理、资产管理、职务授权及人制度、信息系统安全管理、信息披露管理等多项专门管理制度进行规范、控制。

（五）加强外部监督、充分发挥外部监督的作用

在会计监督中单纯强调会计监督是不够的，必须强化对会计工作的外部监督，也就是加强政府监督和社会监督。我国审计、税务、财政、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责，对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、税务、财政、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中，应加大政府综合力度，审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上；财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主，对房地产开发企业的事业收入应监控其(收支两条线)的落实执行情况；税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通，加大处罚力度，对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面，树立政府整体形象的监督权威。

（六）强化房地产开发企业经营风险意识

加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。

五、结束语

房地产开发具有高风险、高收益、投资期限长的特点。一个开发项目需要经过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。财务管理作为现代房地产企业内部管理体系中的核心环节，对企业的经营、管理与发展都发挥着不可忽视的重要作用。企业要想在市场经济中站稳脚跟、谋求发展，就必须加强财务管理理念，优化并完善顺应适应市场经济发展的现代企业财务管理体系。

参考文献：

[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师.2010.01