上半年房地产公司总结范文

导语：如何才能写好一篇上半年房地产公司总结，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

   

一、办公室的日常管理工作。

   

办公室对我来说是一个全新的工作领域。作为办公室的负责人，自己清醒地认识到，办公室是总经理室直接领导下的综合管理机构，是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽，推动各项工作朝着既定目标前进的中心。办公室的工作千头万绪，在文件起草、提供调研资料、数量都要为决策提供一些有益的资料，数据。有文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、迎来送往及用车管理等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，自我强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。

   

1、理顺关系，办理公司有关证件。公司成立伊始，各项工作几乎都是从头开始，需要办理相关的手续及证件。我利用自己在xx部门工作多年，部门熟、人际关系较融洽的优势，积极为公司办理各类证件。通过多方努力，我只用了月余时间，办好了xxx证书、项目立项手续xxxx产权证产等。充分发挥综合部门的协调作用。

   

2、及时了解xxxxx情况，为领导决策提供依据。作为xxxxx企业，土地交付是重中之重。由于xxx的拆迁和我公司开发进度有密切关联，为了早日取得土地，公司成立土地交付工作小组。我作小组成员之一，利用一切有利资源，采取有效措施，到xx、xx拆迁办等单位，积极和有关人员交流、沟通，及时将所了解的拆迁信息、工作进度、问题反馈到总经理室，公司领导在最短时间内掌握了xxxxxx及拆迁工作的进展，并在此基础上进一步安排交付工作。

   

3、积极响应公司号召，深入开展市场调研工作。根据公司（0x号办公会议精神要求，我针对目前xx房地产的发展情况及房屋租售价格、市场需求、发展趋势等做了详细的市场调查。先后到土地、建设、房管部门详细了解近年房地产开发各项数据指标，走访了一些商业部门如xx，xx又到xx花园、xx花园、xx小区调查这些物业的租售情况。就x号地块区位优势提出 “商业为主、住宅为辅、凸现区位、统筹兼顾” 开发个人设想。

   

4、认真做好公司的文字工作。草拟综合性文件和报告等文字工作，负责办公会议的记录、整理和会议纪要提炼，并负责对会议有关决议的实施。认真做好公司有关文件的收发、登记、分递、文印和督办工作；公司所有的文件、审批表、协议书整理归档入册，做好资料归档工作。配合领导在制订的各项规章制度基础上进一步补充、完善各项规章制度。及时传达贯彻公司有关会议、文件、批示精神。

       5、落实公司人事、劳资管理工作。组织落实公司的劳动、人事、工资管理和员工的考勤控制监督工作，根据人事管理制度与聘用员工签订了劳动合同，按照有关规定，到劳动管理部门办好缴纳社保（养老保险、失业保险、医疗保险）的各项手续。体现公司的规范性，解决员工的后顾之忧；

   

6、切实抓好公司的福利、企业管理的日常工作。按照预算审批制度，组织落实公司办公设施、宿舍用品、劳保福利等商品的采购、调配和实物管理工作。办公室装修完毕后，在x月份按照审批权限完成了购置办公用品、通讯、复印机、电脑等设备的配置工作。切实做好公司通讯费、招待费、水电费、车辆使用及馈赠品登记手续，严格按照程序核定使用标准；

   

7、做好公司董事会及其他各种会议的后勤服务工作。董事会在xxxx召开期间，认真做好会场布置、食宿安排工作。落实好各种会议的会前准备、会议资料等工作。

   

二、加强自身学习，提高业务水平

   

由于感到自己身上的担子很重，而自己的学识、能力和阅历与其任职都有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，总在学习，向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来感觉自己半年来还是有了一定的进步。经过不断学习、不断积累，已具备了办公室工作经验，能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过半年的锻炼都有了很大的提高，保证了本岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。

   

三、存在的问题和今后努力方向

   

半年来，本人能敬业爱岗、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一，办公室主任对我而言是一个新的岗位，许多工作我都是边干边摸索，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高；第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位；第三，自己的理论水平还不太适应公司工作的要求。

篇2

一、基本情况

公司初建于一九五O年，后经多次更名和改组。二OO一年四月，根据上级文件精神，启用现名称。

公司现有在职职工241人，其中在岗职工192人，按照行业内部政策，退养30人，自谋职业及待岗9人。离退休人员390人，其中离休5人；退休职工中，在宜昌市区集中安居的204人，外地181人。

公司部占地面积47615m2，另在河南省省焦作市有一留守处，主要用于安置焦作地区的离退休人员。该公司现有总资产2984万元，总负债2309万元，资产负债率77％，主要从事煤田资源勘探、桩基水井工程施工、地质灾害防治、工程测量、工程物探、桩基检测、地质环境评估、酒店服务、房地产开发等经营业务。

公司领导班子暂由4人组成。根据事分体运行原则，公司下设企业部和事业部，企业部负责生产经营管理，事业部主要承担职工事业身份管理、基地管理等事业职能，另湖北省基础工程公司在该公司设有一办事处，主要负责资质管理和技术指导工作。

二、结构调整情况

为安置分分流富余人员，公司先后成立工程处、地质勘察处、工程勘察处、金峡地质房地产公司、金龙大酒店、车辆运输处、桩基检测中心、岩土实验室、机修车间、物质供应站、物业管理处等11个内部独立核算单位，其中金峡地质房地产公司、金龙大酒店注册为法人企业（对总局为统负盈亏单位），形成了以地质延伸业、房地产开发和酒店旅游为主的产业体系。

地质延伸业包括工程处、地质勘察处、工程勘察处、桩基检测中心、岩土试验室等五个经营实体，拥有资产总额317万元，安置职工107人，二OO四年营业收入2289万元，占全公司总收入的69％，在地质公司转产过程中，发挥着安置、创收方面的主导作用。

金峡地质房地产开发公司组建于一九九三年，具有独立法人资格，注册资本1010万元，安置职工8人。房地产开发是我公司的支柱产业之一，过去几年，由于受资金条件的限制，丧失了一些发展机遇，经营一度难以为继。03年，公司通过金龙大酒店的产权抵押，先后在建设银行贷款1000万元，解决了三峡大学一、二期项目的资金问题；利用公司集贸市场，通过运作，换得伍家岗区18.7亩土地的开发使用权。一系列成功的资产运作，为房地产公司赢得了主动，在2003年开发房屋14100平米的基础上，至04年至今完成开发面积21000平米，目前已到帐收入1270万元，一跃成为我公司的创收、盈利最大户。同时，三峡大学项目三期及伍家岗项目前景看好，房地产公司有望在未来几年内担当我公司经营创收的主力军。

金龙大酒店位于宜昌市东山大道公司旁，楼高15层，总投资1545万元，九六年投入运营，九九年底至二OOO年七月因经营亏损停业，二OOO年八月重新启动。因酒店属高额负债经营，后续投入严重不足，加上地理位置不佳、经营管理不善等诸多原因，经营效果一直未达到理想状态。二OO三年，为盘活资产，公司通过股份制的形式募集装修资金60万元，对酒店设施进行了部分更新改造，04年又以同样方式新增装修改造资金50多万元，酒店硬件设施有所改善，现经营形势有所好转。04年，经营收入198万元，实现利润28万元，收入和利润均在去年的基础上翻了一番。酒店通过两次硬件改善，扩大了接待能力，巩固扩大了市场和客源，带来了明显了经济效益，使酒店这笔巨大的资产逐步发挥了效用。酒店二星级的申报评审工作已经完成，近期有望挂牌。

三、改革情况

近年来，公司在改革方面进行了一系列新的探索：在人事管理方面打破职工身份界限，封存职工事业身份，将正式工、合同工、聘用工纳入同一管理平台；在工资分配方面跳出事业单位工资体系，全面实行岗位工资制度和项目工资制度；在劳动用工方面实施全员劳动合同制，实行全员双向选择，竞争上岗，动态管理；在财务管理和考核机制方面实行责任分级细划，预算目标控制，利润与财务状况双向考核；在成本控制方面推行了项目经理制，探索了钻机承包、单机核算、项目成本包干、业务招待费、通讯费与创收总额比例挂钩等行之有效的方法；在车辆管理方面，成立了车辆运输处，统一车辆管理，自主经营，自负盈亏，上至公司长，下至一般员工，用车一律明码标价，按价付费。

积极推进产权多元化是公司近几年的重要改革举措，主要体现在五个方面：一是职工个人或合伙购买钻机，参与公司有项目的生产，以弥补公司自有生产能力的不足。具体操作方式为，公司承接工程项目后，以单价合同的形式将钻孔工作量分包个人钻机施工，工程完结后，以实际完成工作量结算工程款。目前，公司职工个人已拥有钻机、吊车等生产设备20多台套，成为桩基施工的主要力量。二是成立股份制设备租赁站。公司地勘处为满足生产发展需要，组织本公司职工自愿出资组成有限责任联合体，其主要机制为利用股金购置地质勘探类设备、钻探物资等，通过地勘设备与物资租赁服务获取投资回报，不承接和从事具体工程项目施工。目前还停留在为出资人钻探服务的经营水平。股东按实际出资拥有租赁站股份，所得收益按股东占有股份进行现金分配，需要增加新的物质设备时，再行增资扩股。为维护股东合法权益，该租赁站还选举产生了董事会、监事会和租赁站站长，并讨论通过了《地勘股份租赁站章程》。目前，该租赁站实有股东37人，累计筹资60多万元。三是金龙大酒店的股份合作经营联合体。公司与联合体签定租赁经营协议，联合体向公司交纳租赁费或安置内部职工，联合体承担装修投资及经营的所有费用。联合体采取股份合作制的形式，公司持股30%，经营者持股30%，外部合作人持股20%，职工持股20%。联合体通过选举产生董事会、监事会并制定《章程》。四是国有资产买断经营。打印室两名职工买断所有设备后，完全自主经营，自负盈亏，自理工资并向公司交纳其各项人头费。岩土实验室以原有经营者为主体，通过评估后买断原单位全部资产，使用公司资质对外经营，向公司交纳管理费，自我约束，自主发展。五是房地产公司单个项目的联合投资、联合开发。99年与长宜房地产公司联合开发云集大厦；2003年房地产公司与社会民营资本联营，以三峡大学还建项目一期工程为载体，房地产公司出证照，收10%证照费，双方对等投资，对等承担风险与分享收益;2004年，以相同的形式组成了房地产公司、社会民营资本、员工持股会三方联合体，参与三峡大学二期工程的建设。

四、05年上半年工作

上半年，公司紧紧围绕局工作会议精神和公司职代会提出的奋斗目标、总体思路及工作方针，以科学的发展观为指导，立足市场需求，加快经济发展，取得了可喜成绩。1－6月份，完成预算外收入2306万元，盈利33万元，分别占全年预算指标的65.7%和59.2%，实现了时间过半，任务过半。其它各项工作呈现良好态势，职工公司伍保持平稳。

上半年主要做了以下几个方面的工作：

（一）、明确总体思路，完善考核机制

早在春节前，公司领导班子就明确了05年主要工作思路，并形成了职代会工作报告草案，分发到各基层单位、部门，广泛征求对05年工作的意见和建议。职代会期间，在吸收各方面意见的基础上，明确提出了05年的奋斗目标、总体思路、基本方针和主要工作措施，从而为全年各项工作的开展奠定了基础，统一了思想，明确了任务。

为增加积累，增强公司宏观调控能力和发展后劲，公司针对04年工作存在的问题，调整了公司对各经营单位的经营考核机制，提出了将各经营单位管理人员绩效工资总额与交公司费用挂钩的管理办法，即发多少绩效工资，就对应上缴公司多少费用，体现了权利与义务对等、上缴随效益浮动的管理理念。同时将公司机关管理人员的绩效工资总额与公司上收管理费挂钩，意在改变过去各经营单位盈利，公司管理费用则入不敷出窘境。在绩效工资管理方面，根据04年效益情况，提升了房地产公司的绩效工资档次，降低了煤勘项目部的档次，体现了工资能升能降的分配原则。

（二）、明确工作重点，抓好主导产业

2005年，我公司产业发展的总体思路是：优先发展资源勘探和房地产业，巩固提高基础施工和岩土工程业，做精做细酒店旅游业，放开搞活其它辅助业。

上半年，地勘处坚持以矿山地质和资源勘探为主业，充分利用政策机遇，不断拓宽经营领域，累计完成资源勘探矿区10个、钻探进尺6635米（不含煤炭项目部1448米），提交各类矿山及地灾评估、储量检测、预查报告67件，创收335万元（不含煤勘项目部收款70.7万元），实现利润19万元，其中资源勘探和矿山地质创收占全部收入的89.6%，充分体现了其在地勘方面的竞争优势。

房地产公司通过职工入股、吸纳外来资金、实施资本运作等有效方法，保证了三峡大学二期房项目的顺利峻工并交付使用，实现收入1200万元，利润近100万元，继续保持了其在全公司经营创收盈利中的主导地位。另外三峡大学三期工程建筑面积13000平米、造价1000多万元的建设合同已经签订，不久即可启动。伍家岗项目新的合作开发意向也已达成，目前正在申请修改用地规划。

重新改组后的工程处慎重选择施工项目，坚持推行项目经理责任制，加强对项目资金流向的控制，使得上半年施工的几个工程项目均保持盈利水平，完成经营收入447万元，在激烈的市场竞争和极困难的情况下，实现了桩基施工稳步提高的产业发展目标。

（三）、强化内部管理，增强竞争能力

金龙酒店完成二期改造后，硬件设施有了一定改善，今年主要精力放在了抓内部管理：明确岗位职责，制定《员工手册》和《操作规范》；加强员工培训，把5月份列为规范服务月，狠抓规范服务；坚持例会制度，强调执行，重在落实。经过酒店上下的不懈努力，酒店荣膺“二星级旅游饭店”称号，并在4月18日举办了隆重的挂牌仪式。煤勘项目部在总结去年经验教训的基础上，制订了《煤勘项目部内部管理办法》，明确职责，细化程序，同时适时调整了钻机管理人员，使管理混乱、效率低下的状况有所缓解。工程处进一步明确管理层、项目经理部、钻机承包组职责范围，强化合同意识，以项目经理为施工管理主体，严格项目管理，在确保项目的安全质量的同时，工程处利益有保障，项目经理个人得实惠，钻机工人的权益不受侵犯。

上半年，公司根据差旅费、招待费中出现的一些问题，起草了《关于进一步强化有关报销规定的通知》，对招待费、市内交通费、公务用车等非生产性支出进行了适当控制和规范。为了巩固清产核资成果，加强了对帐销资产的管理，对各经营单位帐外有形资产进行统一设帐管理，防止了资产的流失。

（四）、拓展市场空间，增加创收渠道

公司桩基工程处针对目前桩基市场竞争激烈、市场比较混乱的现状，结合以往的经验和对客户信誉的了解，在加大信息工作力度的同时，有针对性、有选择性的联系施工项目，主要在石油化工、电力、军工、厂矿企业等领域的建设项目来开展业务，而对公路、铁路、市政、房地产等传统市场采取了解、接触、慎入的态度，避免大量的资金投入和工程款的沉淀，减小项目施工的风险，改变了过去有产值无利润状况。公司工勘处近年来传统市场空间受到挤压，宜昌周边岩土工程勘察施工竞争环境恶化，为了摆脱困境，他们主动走出国门，寻求发展，施工的柬埔寨西丁河桩基工程进展顺利，不仅创造了效益，而且开了本公司境外施工的先河，积累了经验，增强了信心。煤勘项目部在山西、河北项目施工相继受阻后，及时采取措施，回到鄂西资源勘探市场，降低了外省施工的潜在风险。

今年，为适应市场竞争的要求，公司进一步放宽了各单位专业分工的限制，为各经营单位参与广泛的市场竞争提供了平台。运输处在公司工程处、工勘处、地勘处等主要经营单位相继以不同出资方式购买小车后，小车出租率急剧下降。为了确保完成全年任务，运输处充分发挥职工的技术特长，积极寻求新的经济增长点，先后承接施工了柴家冲大桥、太平溪大桥桩基工程，增加对外创收，终于实现了时间过半任务完成过半的预期目标。实验室适应新的技术要求，添置仪器设备，在三峡库区地灾滑坡勘察岩土试验市场取得了突破。机修车间在设备严重老化的情况下，不遗余力开拓市场，发展新的客户，上半年完成产值占全年任务指标的90%。

（五）、以安全生产活动为契机，强化安全生产管理工作

6月份，在全公司范围内开展了以“遵章守纪，关爱生命”为主题的安全生产、安全教育活动：购买自编安全学习材料400余份，各单位购买“安全宣传贴画”、“标语”、“警示牌”百余张，横幅20余幅，设立安全宣传专栏3处，以各种方式加大宣传教育力度；先后组织了2005年安全生产月全员教育考试竞赛和《公司安全管理及操作规程汇编》知识竞赛，参加300多人次，并进行了抽奖活动，发放奖金2000元；进行了一次全面的安全生产大检查，对机修厂钳工房边坡隐患进行了专项整改，参加了宜昌市举办了安全生产咨询日活动，针对暑期高温，各工地进行了有力的防暑降温及“夏季四防”工作。

上半年，公司以《公司安全管理及操作规程汇编》为主要内容，进行了安全生产应知应会的培训学习，地勘处、煤勘处等单位都组织一线员工进行了集中培训。为了提高抗风险能力，公司除为全公司在职员工购买医疗工伤保险外，今年还与劳务派遣中介组织协定协议，为野外民工、临时性用工购买社会工伤保险。为了加强对安全事故的应急处理，公司还制定了《公司安全事故应急处理预案》，明确职责，规范程序，以强化事故现场的救治处理工作。一系列有针对性的预防措施，体现了“安全第一、预防为主”的指导思想，增强了职工安全意识，加强了现场管理，从而保证了全公司的安全生产，保护了职工生命财产安全。

（六）、加强党群组织建设，努力构建和谐的公司

以“三级联创”活动为载体，在全公司范围内开展创建“六好团公司”活动，公司荣获“全国煤炭工业地质勘查先进单位”称号；公司房地产公司、地勘处等八个单位（部门）获湖北煤炭地质系统“六好基层团公司”称号，并受到表彰；公司团委被总局团委确定为“中央企业五四红旗团委创建单位”。加强员工培训教育，春节后上班第一天起，全公司主管级以上管理人员近40人进行了为期四天的集中培训，学习《细节决定成败》等经济管理前沿知识和财务管理基础知识。根据职代会精神，建立全员学习津贴制度。开展了党风廉政建设宣传教育活动。启动了党员先进性教育活动，并召开了动员大会。

上半年，组织在职、离退休人员300多人进行了身体检查；组织职工参加了宝塔河街办第二届社区运动会、湖北局第一届乒乓球比赛；组织女职工到海南进行了庆“三八”旅游活动；春节前后慰问困难职工69户、遗属61户，看望慰问住院职工14人次；举办了社区法律知识讲座。上半年，公司荣获“宜昌市绿化卫生先进单位”、“伍家岗区共驻共建工作先进单位”。

（七）、工作中存在的问题和不足

1、工程处清收以往工程款进展缓慢，有部分债权已经或可能变成坏帐，造成的后果：一是资产的损失，二是现金流紧张，三是债务清还无资金来源，内外均面临巨大压力。

2、公司管理费入不敷出，由于没有硬性规定各单位上交指标，各经营单位上缴费用不积极，使公司各项管理费支出无来源，公司机关管理人员基本的绩效工资也无法兑现。

3、勘探水平不高，整体效率低，钻探施工技不如人的状况没有明显改善，煤勘项目部仍没有摆脱去年的困境，上半年造成了新的亏损。

4、各单位经济发展不平衡，房地产公司、地勘处保持良好势头，工程处、金龙酒店经营形势逐步好转，煤勘项目部、工勘处效益不佳，特别是工勘处，在持续多年的平稳发展后，近年来经营形势有下滑趋势，如不及时扭转，有可能成为我公司新的亏损点。

总的来说，公司上半年时间过半，完成任务指标过半，总体经营态势良好，但存在的局部困难和问题也不容忽视，需要在下半年的工作中集中精力，逐一解决，以确保全年圆满完成局下达的各项工作任务。

五、不稳定因素

（一）离退休职工94年工改时，部分地方津补贴未执行；两年一晋级近两次也没有政策，但部分省份却都执行了，造成职工心理不平衡。去年实施地方医疗保险后，由于认识上的差距，部分离退休同志有抵触情绪。

（二）在职人员尤其是野外施工人员，由于项目工程款难以收回，含量工资兑不了现，部分有不满情绪。

（三）职工住房欠帐多，相比另外两个公司都在通过集资建房改善住房条件，职工有些怨言。职工房改时的近300万元购房款被用于归还职工集资，使职工现在的房屋维修、建房、住房补贴等均无资金来源。

篇3

从经济结构的角度来看，中央政府对房地产心存忧虑，房地产平稳发展是根本和期吩。房地产在国民经济中的比重过大，根据中房协顺云昌副会长的观点，房地产在投资领域占了三分之一的份额，在消费领域里占了半壁汀山，虽然这进了经济发展，但是一个篮子里鸡蛋过多也是一个危险因素，房地产绑架中闯经济的危险性日益显现；其次是房地产房价过高，使财富过多集中到房地产开发商手中，胡润富豪榜中60％以上都是房地产或参与房地产行业的，造成了社会财富分配不均，与和谐社会的环境不符；第三方面，住房产消费层面，房地产的投资行为少，投机行为多，购房动机是为了炒作，房屋的价格与价值背离。导致想买房的、需要房的买不起，不需要房的成为消费主体，成为一种社会矛盾。因此，从政治、经济、社会等方方而面看，中央政府对房地产都很纠结。关于房地产，地方政府也很纠结，土地财政对收入起到了至关的作用，地方经济发展主要的投资拉动是市政建设的拉动，这样对BT，BOT，起到了一定的压力。在市场经济条件下谁来买单?

从2002年开始实行土地招拍挂以来，再加上屡屡出现的房地产开发商在拆迁、规划违规、违反公平交易原则等，让政府纠结不止。针对这个纠结的局面，今年政府出台了被称为“史上最严厉的调控政策”，即“限购政策”和“限贷政策”，

“限购政策”限制购房者购买三套房，限制异地购房，使炒房成了历史，以釜底抽薪的方式屏蔽了大量的购房群体，有钱也买不到房。“限贷政策”严格了贷款门槛，提高了贷款利率，提升了购房成本，加之多次调整存贷款准备金率，最终的结果是放款难度大。七月份以来，尤其是金九银十以来，成交惨淡、房价下跌逐步成为一个市场现象。这正是中央政府乐见其成的，同时由于市场不景气，开发商拿地不踊跃，也是地方政府担忧的，仍然很纠结。

降价，开发商很纠结，成交惨淡、房价下跌最直接的承受者是开发商，2008年中国房地产风头最盛的顺驰地产倒了，而在今年类似的情况也在酝酿，前期新闻媒体报道绿城地产面临破产危机，虽然宋卫平先生出面辟谣，但是资产负债率140％说明了企业财务状况急剧恶化，春节对于房地产来讲将是一个年关，材料商要回笼资金、民工要回家过年、税费要清算，房地产企业能hold住的到底有哪些?据业内人士分析，大型房地产公司如万科、万达、中海、恒大等在上半年已经有了数百亿元的销售收入，所以压力不是很大，在降价方面，首先会选择作秀，其次会做出选择性降价，即对于存量多的区域、项目竞争激烈的区域带头降价，抢占客户资源，而对于项目位置好的地段则可能采取‘‘送装修”、“送家具”，“特伧等噱头来宣传。中型地产公司将面临较大压力，中型房地产公司―般是区域性房地产公司，这种房地产公司的特点是有四五个项目，一个尾盘、―个在售、一个规划中、一个刚拿地，面临的问题是尾盘的利润用于拿地了，在售的项目在支持工程建设和新项目规划，一旦市场萎靡，就可能出现资金链断裂，所以，降价和卖地是其出路；小型房地产公司一般是项目公司，将面临极大困难，如果销售率低于30％，刚刚回收了土地成本，年关将近，施工款将是一个难题，降价是其唯一出路，如果降价带不来50％的销售率，只有跑路了，施工单位可要长心眼了，看好开发商，按工程量及时结算。从开发商的角度，不管是作秀还是假摔，不管是真降回笼资金还是打狠折保命，降价将是一个必然趋势。

降价，购房者也很纠结，有一个现实问题，房价下降了你高兴吗?对此，针对前面被采访的消费者做一个总结，首先是省城某律师事务所的王先生，王先生有三套房屋，一套是单位房改房，―套是妻子单位的集资房，―套是去年买的商品房，在房屋使用方面，自住一套、出租一套，未交工一套。关于降价的影响，王先生的观点是降价对他自己只有坏处没好处，因为直接导致资产贬值，所以不是什么好事。另一位接受本刊采访的是80后刘先生，刘先生从事的行业是电子信息行业，状况是年薪5万元，住房情况是租房，目前准备结婚，想购买婚房，在购房承受能力方面，本人存款加家人资助共计30万元，考虑到未来家庭成员构成，住房需求为两室两厅。如在市区购房，房屋总价一般在100万元，如首付30万元，按揭70万元(15年)则月供将近6000元。所以，按照目前的房价如果购房，则生活压力很大。刘先生期盼的是房价能打八折，即总价80万元，那么首付2475元月供4000多元，加上妻子的工资，基本生活是可以保障的。所以降价对于刘先生这样的最为期待。与刘先生不一样的是穆小姐，穆小姐是刚毕业的大学生，目前在一家大型商业零售企业，住房情况是与朋友合租，每月收入是1800元，其中房租是每月500元，对于房屋降价，穆小姐的观点是房屋降价与自己关系不大，她和父母早就合计过，就是房价降到每平方米3000元，自己也买不起，尤其是如果房子的位置不好，交通成本、物业管理费、采暖费等都有压力，因此房价与她没有关系，所以她最关心的是廉租房什么时候推出，自己有没有资格购买。以上三种情况是具有代表性的，本刊对此进行了归纳，对于房屋降价，在购房临界点的高兴，降价同样买不起的人对此无所谓，已经有住房或者有多套住房的人对此相当沮丧，一个共同的结论是“纠结”。

降价，市场很纠结，对于济南的房地产市场走势问题，业内人士有两种观点，一种观点是降价空间不大，原因是济南的房地产市场价格不高，炒作情况不严重，利润率不高，所以降价空间不大，最多10％。对此本刊也对部分楼盘进行了调研，济南文化路某楼盘，声称降价51％，实际上是只有一套特价房，且已售出；济南东部某楼盘打出了每平方米8130元的售价，实际上是最差的一套户型，而一般的户型仍然在均价10000元左右；济南南部某楼盘宣传称的每平方米7300元的优惠价，实际上是该项目的团购--价。所以，济南尚没有实质}生的降价，所谓的降价多为宣传噱头。另一种观点是降价是市场趋势，不是哪个区域市场或者哪家房地产公司能扛得住的，济南也不例外，随着政府调控政策的延续，舆论的继续炒作，年关将近，开发公司的资金压力日益加剧，降价变现是不可避免的，至于降多少则看开发商的资金压力大小，看项目的运作情况，按此观点，项目降价20％～30％也不奇隆。

篇4

调控与监管的改进

今年，央行提出了社会融资总量这一概念，社会融资总量是指一定时期内实体经济从金融体系获得的全部资金总额。社会融资总量的内涵主要体现在三个方面。一是金融机构通过资金运用对实体经济提供的全部资金支持，即金融机构资产的综合运用，主要包括人民币各项贷款、外币各项贷款，信托贷款，委托贷款，金融机构持有的企业债券，非金融企业股票，保险公司的赔偿和投资性房地产等。二是实体经济利用规范的金融工具，在正规金融市场、通过金融机构服务所获得的直接融资，主要包括银行承兑汇票、非金融企业股票筹资及企业债的净发行等。三是其他融资，主要包括小额贷款公司贷款、贷款公司贷款、产业基金投资等。社会融资总量=人民币各项贷款+外币各项贷款+委托贷款+信托贷款+银行承兑汇票+企业债券+非金融企业股票+保险公司赔偿+保险公司投资性房地产+其他。

虽然，对于这一指标的提出，学者之间还存在一些不同的声音。但是相对于以前监测、分析以及调控新增人民币贷款是有改进的。随着我国金融市场发展和金融创新深化，实体经济还会增加新的融资渠道，如私募股权基金，对冲基金等。金融市场的发展和深化将对政府部门的监管提出新的要求，一些新的金融项目在未来也将可能进入社会融资总量的监测范围内。

社会融资总量到底有多大

在金融发展深化的背景下，社会融资总量到底有多大呢7从2002年到2010年，我国社会融资总量由2万亿元扩大到14.27万亿元，年均增长27.8％，比同期人民币各项贷款年均增速高9.4个百分点。2010年社会融资总量与GDP之比为35.9％，比2002年提高19.2个百分点。金融体系对实体经济的支持力度明显加大。

社会融资总量快速增长的同时，金融结构也多元化发展，金融对资源配置的积极作用不断提高。一是2010年企业债融资、非金融企业股票融资和保险公司赔偿分别占同期社会融资总量的8.4％、4.1％和1.3％，其中企业债融资比2002年上升6.8个百分点。二是商业银行表外业务融资功能显著增强。2010年银行承兑汇票、委托贷款和信托贷款分别占同期社会融资总量16.3％，7.9％和2.7％，分别比2002年高19.8、7和2.7个百分点。(见图1)

今年上半年中国社会融资规模达7.76万亿元，而同期银行新增人民币贷款为4.17万亿元。尽管占社会融资总量的比重已由2002年的92％下降至目前的55％左右，但银行通过表外业务提供的融资量占27％左右。　(见图2)

融资总量作为中间目标有效吗

随着金融深化，监管机构的监管和调控指标也需要加以调整，才能符合金融市场发展的实际情况。央行指出，社会融资规模是全面反映金融与经济关系的总量指标，社会融资规模作为货币政策中间目标适合我国融资结构的变化，社会融资规模是符合金融宏观调控市场化方向的中间目标。从社会融资总量与主要宏观经济指标的相关性来看，要强于新增人民币贷款与主要宏观经济变量之间的相关性。

利率双轨制下的新动向利率双轨制下的信贷歧视

目前，我国国内货币市场和资本市场的利率都已经基本实现了市场化，但是存贷款利率还是受到管制，呈现出利率“双轨制”的特征。利率双轨容易造成价格信号混乱，且不同经济主体在这种背景下还会遭受歧视性待遇。国有金融机构控制着绝大部分金融资源，通常充当国有企业和地方投资项目巨额贷款的授予方；而民营以及中小企业则要以高利率向民间金融机构借贷。虽然民营和中小企业如今在国民经济中所占的比重超过了国有企业，然而它们只能获得官方融资的30％到40％，存在明显的信贷歧视。

新的金融产品的出现

随着近期通货膨胀的高企，目前中国的实际利率为负。负值越大，银行存款就变得更加没有吸引力，这也是为什么目前银行存款增幅在大幅下降。数据表明，储蓄存款同比增速同1年期存款利率与CPI同比增幅之差高度相关。

商业银行的存款利率要比贷款利率低很多。这让银行获得了相当可观的净利差。但是储户不愿把钱存入低收益的存款账户，为了防止负利率对财富的侵蚀，居民迫切寻求储蓄之外能提供更高收益率的投资渠道，直接的后果就是“存款搬家”，从银行存款转移至房市、股市等资产市场。或者倒逼金融机构开发收益率更高的产品以满足居民的投资需求，例如银行的理财产品就受到追捧，在满足客户保持收益率的同时也达到了吸储的目的。

银行理财产品受到追捧

在央行限定存贷款利率的情况下，银行理财产品的收益率要高于同期的储蓄利率，这让资金和投资渠道有限的客户分享到了更接近真实市场利率的收益，这也是为什么理财产品市场快速增长的原因。理财产品的发展有利于倒逼利率市场化。

目前，银行理财在我国急速膨胀，发行规模从2005年的2000亿迅速膨胀到2010年的70500亿元，扩大了35倍。2011年上半年共有8747款产品到期，实际到期产品较2010年同期增加3849款，增幅78.58％。

上半年共发行10239款理财产品，与实际到期产品量相减，净增产品量为1492款，理财产品继续保持增量。　(见图3)

今年，央行多次采用上调存款准备金率和加息方式进行宏观调控，各家银行为了缓解吸储压力，纷纷加大了理财产品的发行，通过理财产品竞争存款。银行理财

产品的发行规模与银行定期存款的比例达到1：4左右。与去年相比，今年银行理财产品呈现出两大特点。一是产品短期化；二是短期产品的预期收益率较中长期理财产品的收益率出现倒挂，这是由于银行为了冲时点以及应对存贷比考核所导致的。

当然。理财产品也存在一定风险，需要加以监管。虽然，银行理财产品资金中有一部分投资于国债或高信用级别的债券，银行间拆借等较为安全的资产，但是也有一部分资金被用于发放贷款，包括地方政府融资平台贷款以及房地产贷款，这也是理财收益率能够超过储蓄利率的重要原因。银监会主席刘明康在2011年第三次经济金融形势通报分析会上要求各银行业金融机构要严格遵守相关监管规定，规范开展理财业务和其他金融创新活动，进一步完善以日均存贷款为基础的统计、监测和考核机制，坚决取消单纯依赖时点指标考核的做法。

信托成为房地产重要融资渠道

2011年，随着银根紧缩以及房地产调控力度的加大，资金紧张的房地产公司纷纷转向信托公司融资。这是在宏观调控以及金融监管下，房地产企业被迫采取的融资方式。与银行理财产品类似，存在监管与反监管博弈。　(见图4)

今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍：房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3％，房地产信托平均年收益率依然居各领域之首。另外，数据显示截至2011年5月末，中国正常经营的63家信托公司中。有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元，虽然规模总量并不太大，但对于信托行业来讲，房地产信托业务是非常重要的一块利润来源。

同样房地产投资信托存在一定风险，而且也影响到了对房地产的调控。近期，银监会称支持信托公司在依法合规，风险可控的前提下开展房地产信托业务，要求信托公司合理控制发展节奏、严控风险。并且称部分信托公司出于对自身风险控制的需要。暂停了部分业务。利率市场化

中国金融的发展还有很长路要走，对于国内，利率的市场化就是很重要的一环。存款利率市场化是整个利率市场化过程中最为艰难的一步。控制存款利率的向上浮动，是出于保护银行利益的考虑。目前，存款利率上限与贷款利率下限之间有约3％的利差，贡献了银行利润的八成。利率市场化有利于理清资金价格，对国有企业形成硬约束，有利于市场主体公平的获得信贷。也有利于倒逼金融机构业务的多元化以及金融创新，形成除存贷利差之外其他的收入来源。未来的目标当然是利率市场化，但是这要受制于汇率市场化和人民币国际化的进程。近期，央行的一个课题组认为当前中国进一步推进利率市场化改革的时机已日趋成熟，建议抓住时机逐步扩大利率浮动区间，先允许部分符合标准的金融机构试行市场化定价。总结

篇5

一、20__上半年的主要工作

1、集中精力做好20__年的县级企业财务决算工作

企业财务决算工作是一年企业财务决算工作的总结，企业的一切经营活动都要通过企业决算反映出来，企业决算质量的好坏很重要，亳州会议以后，我们立即进行企业决算的布置工作，在布置决算时，积极宣传《会计法》、《企业财务报告条例》、新《企业财务通则》、新《企业会计准则》和20__年企业决算会议精神，对于企业上报的报告努力严把质量关，经过布置、审核、上报几个阶段，在没有花费任何资金、没有抽调人员的情况下，经过努力完成了统一报表的汇总工作，参加汇总的企业包括国有及国有控股企业户数25户，集体企业户数5户企业。所汇报表质量符合上级要求交并获得好评。

2、积极下拨资金支持农民抗旱保苗，与农税局配合做好粮补资金的发放工作

今年春天，我县遇到多年未遇的大汗，为支持农民兄弟抗旱保苗，县财政局在资金比较紧张的情况下先行垫付资金5400万元支持农民抗旱。20__年上半年共下拨粮食直补综补等资金12235.9万元至农村局，所拨资金保证了我县开展粮补工作资金的需要，促进我县粮补改革的顺利开展。

3、家电 汽车下乡工作整体推进运转良好

家电 汽车下乡以来，领导重视组织到位，培训宣传到位，县乡财政配合得力，在家电下乡政策几度调整的情况下运转良好，截止至6月下旬已兑付家电下乡产品4216件，发放补贴资金930457.71元，第一批汽车摩托车补贴资金418308.80元也已发放到农民手中，兑付汽车摩托车产品共239辆。

4．家电 汽车下乡宣传月活动进展顺利

为贯彻落实财政部《关于开展20__年“家电下乡宣传月”活动的通知》（财建明电〔20__〕9号）和省财政厅《转发财政部关于开展20__年“家电下乡宣传月”活动的通知》（财明电〔20__〕13号）文件精神，县财政局会同商务局制订了《关于认真组织开展20__年“家电下乡宣传月”活动的通知》（__财企〔20__〕81号），建立健全专门工作组织，确定专人负责，结合本地实际，制订切实可行的宣传月计划，抓好落实；先后两次召开各财政所、各家电、汽车摩托车下乡销售网点会议，传达“家电下乡宣传月”会议精神并组织收看了全省家电下乡视频会议；在__城县财政局、商务局网页上开设专栏，宣传家电、汽车摩托车下乡政策；印发《致全县广大农民朋友一封信》、《家电下乡明白纸》、《汽车摩托车下乡农民须知》；在__城电视台、广播电台进行家电下乡、汽车摩托车下乡有关政策宣传，悬挂家电下乡、汽车摩托车下乡宣传条幅，开展街头、广场咨询等宣传活动。在做好县级宣传的同时，督促乡镇财政所、销售网点做好宣传和服务工作，如海尔手机联合中国电信制定了《购海尔家电，送海尔下乡手机、13%政府补贴、电信话费》的促销方案。同时，我们要求各财政所抽专人进村入户把《致全县农民的一封信》张贴到行政村、自然庄，发到农民手中。

5、加强企业专项管理，规范企业行为

（1）地方储备粮专项资金管理工作

粮食放开后，为了加强粮食宏观调控，根据皖粮调联[20__]102号文件《关于建立和充实市、县粮食储备的通知》的精神，我县建立粮食储备7000吨，09上半年下拨粮食储备费用59.3万元。为我县粮食储备顺利开展提供了有力的支持。

(2)积极下拨资金支持粮食清仓查库

按照上级安排对全县库存粮食进行核实，过程分为企业自查、市级普查、省级复查、工作组抽查、汇总整改几个阶段，为保证粮食清查工作的开展，我们先后下拨两次资金计款31万元，工作经费的下拨有力支持粮食清查工作的开展。

（3） 做好企业发展资金的管理工作

为了加快县级经济的发展，对外企业采取优惠政策，建立企业发展资金。为做好此项工作，会同县

招商局对招商企业基础票据进行审核，对所拨资金进行建档管理。09上半年下拨招商资金279.9万元，公路建设资金2.65万元，支持企业发展。4、做好新《企业财务通则》的宣传及平时日常财务管理

《企业财务通则》是在新形势下适应市场经济的要求，由财政部制定的规范企业行为的财务通则，为落实该通则，省财政在巢湖举办培训班，会议结束以后与省厅联系征定了企业财务通则解读，下发企业以便学习。另外做好平时各行业企业报表的收集整理分析工作。所提供的资料满足了上级汇总和分析的需要。

5、支持企业发展，做好有关项目的申报工作

20__年上半年企财股配合县经贸委申报技术改造、节能与资源综合利用等项目21家；配合商务局申报20__年现代流通业发展促进项目1个，申报活禽储备项目1个；配合县供销社申报省级扶持资金项目5个。企业项目的申报，有力支持了企业的发展。

6、深入企业调研，出台支持企业发展政策，为企业发展创造宽松环境

去年三季度以来我县经济由于受金融危机影响呈现下降趋势。为应对金融危机，县委、县政府组织部门人员对工业企业进行调研，针对调研中出现的问题，连续召开了三个项目协调会，出台了四个含金量较高的文件。

一是创造金融环境，解决企业融资难。我县出台了三个文件，分别是《地方财政支持工业企业发展专项资金管理暂行办法》（__政〔20__〕48号）、《银行金融机构支持地方经济发展考核奖励办法》（__政〔20__〕47号）和《__城县支持中小企业发展专项资金使用管理办法》，第一个文件明确规定20__年财政安排2300万元专项资金，其中20__万元用于扶持大型工业项目和开发区“零费制”补助资金，150万元用于企业担保资金，150万元用于贷款贴息和无偿补助。第二个文件是激励银行放贷的，对于当年贷款投入总额、增长率，年末中小企业贷款余额、增长率及工业企业贷款增长率作为考核指标，将省拨专项资金20__万元中的1200万元用于担保机构补充资本金，800万元作为风险补偿资金和对金融机构的贴息。目前，我县城司已有担保资本金4300万元，按1：3的放大效应，可以为企业贷款担保1.2亿。从20__年11月份至20__年5月，在短短的几个多月时间内，该公司已为46家中小企业提供流动资金担保4100万元，有效缓解了我县部分中小企业周转资金不足的困难。

二是积极为企业减负，优化企业发展环境。出台了两个支持工业企业发展、优化发展环境的文件，取消了部分行政事业性收费项目。其一是《工业园区零费制实施办法》，对20__年在开发区、漆园木材加工园区、范集工业园区内投资建设阶段的工业项目免收各项费用。其二是下发《规范行政机关涉企收费检查的通知》，文件规定凡未经纪委监察室批准，任何单位不准到企业乱收费、乱检查、乱评比。其三是按照财政部、发改委《关于公布取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知》（财综字〔20__〕78号）文件对涉及到我县的31个收费单位进行审核，保留行政事业性收费328项，取消16个单位35项收费；涉企经营收费取消2项，降低收费标准的8项，按下限执行的6项。以上都是为支持地方经济发展、解决企业融资难、发展难的具体措施，措施的出台对目前企业发展来说帮助很大。

三是出台支持房地产发展的政策意见。制定了支持房地产业发展的若干意见，意见除落实国家关于房地产业发展的若干意见和政策外，鼓励房地产公司加快推进项目建设，在建筑密度、绿化覆盖率、日照间距等条件满足的前提下，新开发项目可以适当提高容积率。并在土地出让金的缴纳上给予开发商分期分批缴纳的优惠政策。

二、20__下半年企财工作计划

1、继续做好企业财务管理工作

2、继续做好20__年企业决算收集工作。

3、做好日常财务报表及财务分析工作

4. 做好家电下乡汽车摩托车下乡补贴兑付管理工作

篇6

态度要诚恳。述职，是向机关和群众汇报工作。写作述职报告之前，应对自己进行认真的全面的反思，并虚心听取群众的意见，弄清群众的不满和要求，对群众意见较大的问题尤其要如实阐述，今天小编在这给大家整理了一些房地产个人述职报告范文，就让我们一起来看看吧!

房地产个人述职报告范文

尊敬的各位领导、各位同事，大家好：

光阴似箭、日月如梭，转眼难忘而又多变的20__年已经过去，充满机遇和挑战的20__年已经到来，回顾已经过去的20__年，个人虽然在工作中也取得了一定的成绩，同时也存在不少需要不断改进和提高的地方。下面根据个人的心得总结如下：

一、20__年工作总结

1、项目工程完成情况

①项目进度基本达到公司年初制定的年度目标。

基本完成年初公司制定的年度计划目标，虽然在一定程度上存在滞后，但总体计划基本在受控状态。虽然上半年受金融危机影响，特别对小户型施工影响，总计划滞后两个月有余。但经过下半年的赶工，差距基本缩小在可控范围。并且准甲办公楼比原计划提前了近两个月。

②形象进度：外幕墙形象的及时完成，为项目的销售提供了一定的支撑和保障。

__幕墙在8月份完成西立面铝板和玻璃安装，准甲在10月初完成西立面的铝板安装和形象展示，为项目的销售提供了一定的支撑和保障。虽然这些外立面局部出形象的要求在年初并没有制定出来，但在需要的时候，项目还是克服重重困难，加大管理力度及时完成了外立面形象的展示。为尽快展示项目形象，促进项目销售提供了保障和支撑。

③__办公楼的提前完成五大主体验收，为完成公司的财务目标提供了保障。

在年初制定的年度计划时，__办公楼的验收计划安排在20__年春节后，但是在今年七月份集团为了完成整年目标产值，要求__办公楼必须在20__年12月30日前完成五大责任主体验收。为此项目部多次召开专题会，讨论制定落实计划，并且项目部把该计划目标实现的责任主体落实在我的头上，这对我既是一个挑战又是一个机遇。

特别在后期所有工作面全面铺开，土建、安装、消防、幕墙、装修、景观再加上其他甲分包单位，施工单位数量超过十几家，工期紧协调管理难度大。为此增加了定期专题理会制度，除周一下午的监理例会外，另在每周一上午安排了安装专题协调会，周四上午装修专题协调会，并制定了严格的例会制度。对无辜迟到缺席者有严格的处罚制度，为集中高效解决现场实际问题提供了保障并受收到较好的效果。

④项目荣誉

整个项目现场安全文明施工管理工作，总包单位和监理单位加大了管理力度，并且收到了较好的效果，受到当地政府的多次通报表扬和观摩。本项目三个施工处在今年上半年均获得“郑州市安全文明标化工地”，同时工程一处还获得“河南省级安全文明标化工地”。

2、项目团队建设情况

项目人员分工在年初经过一次调整，使项目分工即更加具体明确化，既在条线方面发挥了个人专业和特长方面，又在区域方面体现了各自的协调范围，作到了条线清晰，区域明确。

项目团队建设在公司领导的多次指导和培训下，项目合作精神和团队意识也有了明显的提高。每周的项目例会制度，项目团队每位员工都有发言机会，既体现民主又体现了团结意识。并且通过周例会及时传达公司精神，通过不断加压和鼓励，不断提高项目团队士气，振奋精神。通过这一年的磨合项目团队合作精神和团队意识达到了空前的高涨。

3、个人发展和心得体会

回想自己到__已有三年时间了，可是只有今年才使我真正找到了工作的激情、目标和方向。在__的前两年有一种有力使不上的感觉，曾经也有过激情时刻，但更有困惑、无奈和迷茫。幸运的是在今年受到徐总的培训和教导，思想受到启发;视野得到开阔;信心得到鼓舞;激情得到点燃，整个精神面貌焕然一新，感到浑身有用不完的劲。总之，我今年的工作已步入了良性的状态，为此我应感谢我们的领导，感谢我们的团队。

特别是前段时间徐总安排我作为中原油田团购事宜协调小组负责人处理过程协调，尽管这只是我工作范围的一小部分，但该事件对我的影响确实深远的，使我倍受鼓舞并且从中受到了很大的锻炼和提高。由于中原油田作为国有企业，保留着国有企业的固有的弊端，工作效率低，办事拖拉，权利高度集中在高层领导身上，具体办事人员没有决策权等现状。就像上半年关于墙体变更问题，一直拖了半年才有最终的说法。经历前几次双方几个回合的沟通协调，到目前为此双方基本消除异议，对于交房标准达成共识。从整个实践中我可以总结以下三点经验：

一)主动出击，变被动等待为主动

针对对方效率低，办事拖拉的现状，前期我们吃过不少苦头。像卫生间墙体砌筑一事，对方一直仅限于口头通知要求停止卫生间砌筑，但由于合同没有形成，对方经办人员无法出具正式书面要求，造成我项目部砌筑等待一个多月。还有后来要求这里改造那里改造，但一直没有正式书面意见。后来在徐总的授权下，我作为团购事件协调小组主要负责人，就马上召集相关负责人讨论回复意见，并做到有理有据，主动出击，明确我方要求，限制回复时限。一时给对方造成一定压力，使对方被动的跟着我们走。特别关于装修事件的处理，主动强势把我们的要求展示给对方，对方为了减少将来返工拆除量，也就只好顺着我们的意思走，结果我们节省了工期，也节省了成本。

主动出击不仅对外，对内同样有效。就关于团购事件对方提出的变更，合约部从避免扯皮，和多一事不如少一事的角度一直坚持什麽都不改。但是不改又没有合理的借口，所以作为当事人来讲，我就需要作合约部的工作。同样主动出击，凡是我先向合约部沈经理请示，向他阐述我的想法，解释理由，让他理解我进而一步接受我的想法和意见。

二)充分发挥团队的力量和作用

在具体处理或回复对方正式意见之前，我都会在小组范围内进行沟通，达成一致意见并请示领导后再做回复。必要时扩大沟通范围，特别在最后形成装修备忘率之前，除和白总、赵林沟通外，还得到了合约部的大力协助和参与，整个事件的处理体现了大家的意志，团队的力量。

三)端正的心态+适当的方法+勤奋努力=成功

在整个时间的处理过程中，如果说没有阻力是不可能的。可是我心无杂念，一心想把事情做好，及时和大家沟通协调，加上我的真诚，赢得了所有参与者的理解和支持。就在12月28日，备忘录正式签字的那一天，直到晚上七点半，合约部的两位同志(王海燕、陈伯政)一直全程参与，做了大量的基础工作，没有半点怨言。是我的真诚和热情感染了他们，而他们的热情和友善也鼓舞了我。就这样临时搭建起来的团队，提前并没有领导安排，靠着我们对__文化的理解、靠我们对工作的热爱、靠我们年轻人的激情，我们团结在了一起，我们用心了、我们努力了，所以我们成功了。为此我由衷地感谢我们的团队，感谢我们的__。

二、需要进步和提高之处

1、项目部作为项目工程载体的主导作用没有充分发挥出来。在一些层面上处理问题缺乏更高层次的全局观和项目推进的主导意识不强。这种能力的提高不仅需要项目经理提高，同样需要每位工程管理人员共同不断提高，只有这样工程管理团队的整体素质和管理水平才能更快更好的发展和提高，从而更大限度地发挥出项目部的更大作用。

2、语言表达、沟通协调能力和水平不能满足自身发展和项目管理的需要，需要通过自身积极主动不断地锻炼和学习快速提升自己，以满足团队发展的需要和自身发展的需要。

3、学习力不强。很惭愧的讲，自毕业以后除了专业书之外，关于其他方面的读物涉猎很少，较大的限制了自己的视野和个人发展。在09年里通过徐总的教导和启发，使我深刻地感到了自己知识的贫乏和强烈的学习欲。原来自己除了专业方面有一定的专业基础之外，关于管理方面的知识可谓很是匮乏。通过近来关于管理方面书籍的学习和阅读，更加大了我对自己不足的理解和认识，越学越知不足。要求自己不断增大阅读量扩大阅读范围和视野，不断学习，在学习中提高，在实践中提高。

4、对总包管理的全面管理作用，没有充分的发挥出来。除了与总包自身的管理模式和体制有关外，项目部在总包管理方面的有效管理也有待于提高和加强。鉴于现在的项目开发模式，必须充分发挥总承包的管理作用，才能更好的做好项目的管理工作。

三、20__年工作计划

1、明确20__年的工作目标和计划

20__年的工作重点可以概括为“三大__”。

__一：4月30日__办公楼具备交付条件;

__二：8月20日小户型具备交付条件;

__三：20__年春节前酒店完成外幕墙施工。

以上三大__都相当难攻，其中前两个__最为难攻和最为艰巨，且都为刚性必须要确保完成。

具体来讲，__办公楼虽然已经完成五大责任主体验收手续，但真正的难题并未解决掉，关键的难点在消防验收。春节前要完成消防检测，3月份必须完成消防验收并拿到消防验收合格报告，只有这样4月30日的交房考核节点才可完成。而偏偏消防验收环节又存在着很大的不确定性，甚至不可控因素。为此项目必须做好充分的思想准备，做好打硬仗的准备，必须充分调动各种有利资源，确保3月份必须拿下消防验收这一关。

小户型由于今年年初的金融危机影响，小户型的主体施工受到较大程度影响，致使主体工期滞后两个月。为此这两个月必须要在来年抢回，从8月20日倒排，消防验收和竣工备案需要两个月，要求6月20日工程实体必须具备验收条件。春节之后开工3月份到6月份四个月不到的时间，完成小户型特别南塔的粉刷、装修、外幕墙、机电安装等全面施工完成，难度可想而知。如果没有非常规措施和办法，如果没有有效的协调管理简直是不可能的，所以说小户型这个__是这三个__之中最最难攻的一个难关。

第三个__酒店的外幕墙施工，计划九月份主体封顶，要求年前完成幕墙施工，有效工作时间只有四个月，如果没有充分的施工准备和合理的计划安排，那也是一件相当难的事情。为此我们必须要有充分的思想准备，做好打硬仗的计划、方案和措施，才能不畏艰难攻克难关。

房地产个人述职报告范文

20__年的工作即将告一段落，回顾这半年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，较好地完成了自己的本职工作。通过半年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将半年来的工作情况总结如下：

一、办公室的日常管理工作。

办公室对我来说是一个全新的工作领域。作为办公室的负责人，自己清醒地认识到，办公室是总经理室直接领导下的综合管理机构，是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽，推动各项工作朝着既定目标前进的中心。办公室的工作千头万绪，在文件起草、提供调研资料、数量都要为决策提供一些有益的资料，数据。有文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、迎来送往及用车管理等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，自我强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。

1、理顺关系，办理公司有关证件。公司成立伊始，各项工作几乎都是从头开始，需要办理相关的手续及证件。我利用自己在__部门工作多年，部门熟、人际关系较融洽的优势，积极为公司办理各类证件。通过多方努力，我只用了月余时间，办好了___证书、项目立项手续____产权证产等。充分发挥综合部门的协调作用。

2、及时了解_____情况，为领导决策提供依据。作为_____企业，土地交付是重中之重。由于___的拆迁和我公司开发进度有密切关联，为了早日取得土地，公司成立土地交付工作小组。我作小组成员之一，利用一切有利资源，采取有效措施，到__、__拆迁办等单位，积极和有关人员交流、沟通，及时将所了解的拆迁信息、工作进度、问题反馈到总经理室，公司领导在最短时间内掌握了______及拆迁工作的进展，并在此基础上进一步安排交付工作。

3、积极响应公司号召，深入开展市场调研工作。根据公司(0_号办公会议精神要求，我针对目前__房地产的发展情况及房屋租售价格、市场需求、发展趋势等做了详细的市场调查。先后到土地、建设、房管部门详细了解近年房地产开发各项数据指标，走访了一些商业部门如__，__又到__花园、__花园、__小区调查这些物业的租售情况。就_号地块区位优势提出“商业为主、住宅为辅、凸现区位、统筹兼顾”开发个人设想。

4、认真做好公司的文字工作。草拟综合性文件和报告等文字工作，负责办公会议的记录、整理和会议纪要提炼，并负责对会议有关决议的实施。认真做好公司有关文件的收发、登记、分递、文印和督办工作;公司所有的文件、审批表、协议书整理归档入册，做好资料归档工作。配合领导在制订的各项规章制度基础上进一步补充、完善各项规章制度。及时传达贯彻公司有关会议、文件、批示精神。

5、落实公司人事、劳资管理工作。组织落实公司的劳动、人事、工资管理和员工的考勤控制监督工作，根据人事管理制度与聘用员工签订了劳动合同，按照有关规定，到劳动管理部门办好缴纳社保(养老保险、失业保险、医疗保险)的各项手续。体现公司的规范性，解决员工的后顾之忧;

6、切实抓好公司的福利、企业管理的日常工作。按照预算审批制度，组织落实公司办公设施、宿舍用品、劳保福利等商品的采购、调配和实物管理工作。办公室装修完毕后，在_月份按照审批权限完成了购置办公用品、通讯、复印机、电脑等设备的配置工作。切实做好公司通讯费、招待费、水电费、车辆使用及馈赠品登记手续，严格按照程序核定使用标准;

7、做好公司董事会及其他各种会议的后勤服务工作。董事会在____召开期间，认真做好会场布置、食宿安排工作。落实好各种会议的会前准备、会议资料等工作。

二、加强自身学习，提高业务水平

由于感到自己身上的担子很重，而自己的学识、能力和阅历与其任职都有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，总在学习，向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来感觉自己半年来还是有了一定的进步。经过不断学习、不断积累，已具备了办公室工作经验，能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过半年的锻炼都有了很大的提高，保证了本岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。

三、存在的问题和今后努力方向

半年来，本人能敬业爱岗、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一，办公室主任对我而言是一个新的岗位，许多工作我都是边干边摸索，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;第三，自己的理论水平还不太适应公司工作的要求。

在新的一年里，自己决心认真提高业务、工作水平，为公司经济跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我想我应努力做到：第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习房产专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数;第二，本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报;真正做好领导的助手;第三，注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。不断改进办公室对其他部门的支持能力、服务水平。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。

=房地产个人述职报告范文

尊敬的各位领导、同事：

大家好!

20__年对于我来讲是成长的一年、奋斗的一年、学习的一年、是感恩的一年。首先要感谢领导对我的教诲，感谢团结上进的同事帮助和鼓励，感谢我在沮丧时鼓励我给我打气的同事们，感谢信逸和给我这个上升的机会。

来到公司已经快半年的时间，从一个不懂得销售的人员，到销售主管的这个位置，当中公司给了我很多的动力，同时也给了我很多培训机会，让我在这个行业有了上升的空间，逐步的找到了在房地产销售中的乐趣。我愿意认真执行公司下达的销售政策，并和其他销售员一道努力拼搏，积极开拓市场，较好的完成公司销售业绩，同时，也提出了自己对销售的观点。

作为房地产销售主管是销售经理的左右手，配合经理做好日常管理工作，是销售人员和经理之间的枢纽和桥梁，及时发现案场问题，及时解决问题，同时，也负责日常销售统计工作等，主要工作如下：

1、协助经理做好日常的管理工作

(1)严格遵守并执行公司各项规章管理制度，起到以身作则的带头作用。

(2)协助经理做好工作安排，制定值班人员安排表。

(3)自觉遵守作息时间，协助销售经理做好考勤、考核制度，严禁迟到、早退现象发生，如若发现，按人事管理制度执行。

(4)协助经理每周组织销售人员开总结例会，分析上周销售情况、问题、提出建议。

(5)严格要求销售人员的仪态、仪表、言谈、举止，热情礼貌对待客户，提高服务质量，树立品牌形象。

(6)爱护公务，带头做好售楼处的清洁卫生工作。

(7)培养集体协作精神和工作默契，其他员工接待客户时，应积极主动地给予配合，促成及成交，对于不能成交的原因，进行分析、总结、及时地给予配合，把握机会达成成交。

2、解决客户提出的疑难问题

(1)如果销售人员由于销售经验不足，可能无法回答有些客户提出的问题，这时，就要销售主管出面，为客户解决疑难问题，取得客户的信任。

(2)用诚恳的态度、平和的心情倾听客户诉说，取得客户的理解。耐心而细致地同客户沟通，稳定客户的情绪。

(3)认真地向客户阐明公司的工作程序和原则，想办法解决客户提出的疑难问题，尽量赢得客户对本公司的信誉与个人素质的认可和信赖。

3、日常统计工作

(1)每天认真统计电话量、区域、客户群、找准销售定位。

(2)认真统计到访客户量、客户需求、面积、户型、反映的问题比例。

(3)每周对电话量、到访客户量进行总结，在每周公司销售例会上进行汇报。

(4)了解项目的价格、户型、朝向、面积、定位、交通、周边环境和配套等，抓住卖点，做到心中有数，沉着应付。

(5)了解市场情况进行比较、分析，找出销售难点和影响因素，协助经理提出方案和建议。

(6)做好定金收据、认购书、佣金收据的核对、登记、存档，有错漏要及时向公司领导汇报。

(7)做好收款、销售登记工作、做好销售进度表。

(8)跟踪客户的补丁、定首期、签合同、收按揭资料、办理按揭手续等工作。

(9)做好销售报表，销售总结，每周例会向公司领导汇报。

4、周边项目竞品情况

(1)定期组织市场调研，收集市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。

(2)收集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。

篇7

继银行贷款、股市融资两大融资渠道被切断之后，房地产信托这根地产商最后的“救命稻草”也面临被折断的危险。作为房地产信托最强销售渠道的银行已经暂停代销，信托业务的收紧无疑会进一步加剧开发商的资金压力。

当然也有特例。2010年接连完成四笔信托融资，今年年初再接再励又添一笔的南国置业(指“武汉南国置业股份有限公司”)显然已经做好了准备。南国置业CFO袁林在接受《首席财务宫》杂志专访时也证实了这一点。

“根据市场和大环境的发展趋势，CFO需要提前对公司的融资规模做出理性判断。不是融的越多越好，合理的融资规模才是最好的。”浑身充满学者气质的袁林主张地产开发经营要理性。

转型升级

与商业地产开发商大佬万达相比，南国置业在市场上的声音偏小。这与其长期偏安于湖北一隅不无关系。

南国置业成立于1998年，次年由于南湖机场被新机场取代，留下大片空地，遂被建成一个30多万平方米的大型社区。当时南国置业董事长许晓明把深圳住宅的设计理念带回湖北，社区建成后获得了空前的成功。自此南国置业一直在房地产行业继续深耕细作。

南国置业目前是一家商业地产开发商，主要产品线分为两条。一是专业建材卖场，当地百姓耳熟能详的大武汉家装便是这一产品线的经典作品。该项目原址曾是个破旧的建材市场，小商户开的小店铺比比皆是，显得杂乱无序。南国置业遂接手将此建成了日后武汉最大的家装卖场。南国置业通过对商户进行环保审核、成立退还中心和产品质监所为绿色家装筑起了一道防火墙，同时也得到了商户的认可。大武汉家装的成功开发运营也就成了南国置业进军商业地产的转型之作。

第二条产品线则是购物中心。从最早开发的南湖都会到西汇城市广场、北都城市广场，南国置业在区域购物中心的运作上越来越得心应手。

公司最新的产品研究集中在LifestyLe式的生活广场。作为纪念的重点项目，南国置业更是被政府委以重任开发首义汇项目，公司希望能够将该项目打造成武昌的新天地，成为武昌区乃至武汉市的城市客厅、城市名片。

尽管相比开发住宅，商业地产建设周期长、资金回笼慢、体量难以迅速扩大，但南国置业却还是坚持将商业地产作为战略主线。眼下地产行业的从业者与专家纷纷表示，商业地产将迎来“黄金10年”，南国置业在坐享无限商机的背后也将承受更多转型的压力。

过去10年由于房改和城市化的助推，房地产企业一路野蛮生长，开发商在获得惊人暴利的同时导致市场过热，也沉淀了各种畸形发展的问题。如变更规划、违章建筑、环保超标、物业管理不到位等。目前，国内房地产调控力度日益加强。就住宅而言，一波接一波的限购令，限制了购买和投资的需求，另一方面是持续上涨的土地价格。双面夹击之下，住宅开发商开始将目光转向商业地产。华润、保利、金地等开发商的进入进一步加剧了商业地产的竞争。

过去积攒的问题不断暴露在日光之下，加上新竞争对手不断抢夺市场，商业地产企业急需转型升级。袁林表示，目前竞争格局发生变化，获得资金和土地仅这两个要素不再能轻易获利。未来商业地产是否赚钱更应考验开发商的前期规划定位能力和后期的商业运营管理能力。同时，地产行业随着宏观环境的变化，精细化管理水平的高低也将逐步成为房地产企业能够持续健康发展的关键因素。从目前商业地产的竞争来看，购物中心的设计定位、施工建设、招商运营、后续管理各个环节都需要更高的管理水平。过去的“钱越多越好，地越多越好”这种单纯的盈利模式已逐步失效了。

事实上，商业地产开发所涉及的整条产业链都在转型。首先，商业地产开发已从北京、上海、深圳向中小城市转移。其次，商业地产的盈利模式也日益多元化。袁林表示，住宅主要用于出售，写字楼既可出租也可出售，但购物中心更希望持有。原因在于自持物业不仅可以获得租金收入还可以获得升值回报。第三，商业地产的开发流程和管理模式也开始转型升级。在袁林看来，商业地产的投融资未来对技术性分析要求更高。在投资方面，项目所在地的宏观经济状况、居民消费能力、市场竞争环境分析等宏观因素以及项目自身的规划定位、财务资源和人力资源匹配等可行性分析都会纳入评估体系，最终确定项目是否值得和能够投资。融资方面也要经过宏观和微观市场等环境的趋势分析，结合公司的资本结构安排以及项目自身现金流短缺峰值和试点合理判断与安排融资规模，以此匹配公司整体经营计划用以达成公司战略。

优化管理

外界环境不容乐观，南国置业显然看到了这一点。

就在2009年上市后不久，南国置业为了提高公司的核心竞争力和管理效益，保证商业地产多项目开发、高效运营，就组织架构做了一些调整，全面实行扁平化集中化管理。目前南国置业由公司总部和项目部两个平台构成。总部按房地产开发流程下设五个中心，即投资发展中心、研发中心、开发中心、商业运营中心和资源管理中心。项目部则分为开发项目部与商业运营项目部两块。

对此袁林表示，公司总部今后的主要任务就是从战略角度出发，确定目标和方向，同时定期对项目部进行指导和监督，最后对项目的开发运营管理情况进行反馈和考核。实质上是对管理流程和管理理念的重新梳理。新的组织架构将有利于资源的合理分配，中间层级的减少使得管理决策效率大大提高，同时也为后期的发展奠定了基础。

组织架构的调整仅仅是南国置业优化管理的一部分。另一方面，从20lO年开始南国置业开始引入平衡记分卡进行管理。平衡记分卡是一种绩效管理体系，其目的在于将精炼笼统的战略细化为一个个细小的目标并最终落实在行动上。平衡记分卡主要分为财务、客户、内部运营、学习成长四个维度，四者之间存在一定的逻辑关系。员工通过多方面学习可以提高对行业的认识和了解，对公司运营和管理能力从而推动公司内部流程的创新，满足客户需求，最终实现营业收入的提升。

事实上，此前已有多家房地产公司采用平衡记分卡进行管理。原因在于很多开发商以获取利润作为唯一目的，注重短期利益，经营过程中多有违法违纪现象，只求“一竿子买卖”，后期的开发经营难以为继，故引入平衡记分卡确保持续发展。

袁林认为，大多人一般更关注企业的财务数据，事实上财务数据只是经营的结果，并不是源头。如要从根本上提高公司收益，包括高管、中级管理人员和基层员工在内的所有人都应重视经营业绩产生的源头并将自身绩效与部门、公司绩效捆绑在一起，实现从上向下层层分解，从下向上层层聚焦。每个员工都充分发挥自己的价值去实现公司的战略目标。

袁林进一步介绍道，公司的管理团队基本出自“学院派”，董事长是香港科技大学和美国西北大学的EMBA，总经理是加拿大海归，其他管理人员也都上过国内及中欧等著名商学院就读过EMBA，因此对员工的学习成长非常重视。公司属于典型的学习型组织。

事实证明的确如此。南国置业经常外派员工调研成功的商业地产项目。北京的大悦城、来福土；上海的新天地、正大广场；深圳的万象城，南国置业都考察过，部分员工甚至去日本和新加坡吸收先进的管理经验。其内容涉及到项目的定位、招商、财务、管理运营各个方面，使公司员工对商业地产运营流程有一个全面的认识。此外也通过分析失败的案例来规避开发运营中的风险。

“目前我们做了一年，效果还是比较明显。公司组织结构发生了一些变化，绩效考核也紧跟每个员工，战略真正得到落实，同时也进一步满足了客户的需求。公司短期利益和长期目标得到平衡。”袁林简单总结了过去一年里优化管理带来的效果。

融资有道

2010年财务报告显示，南国置业总融资额为9.07亿元，同比增加36.92％。其资金主要来源于房地产信托。2010年5月南国置业首次尝试信托融资，通过江西国际信托发行3亿元的信托产品，随后在10月、11月、12月通过信托完成了3次融资。四次信托融资总计8.68亿元。

2010年的大力度融资在满足公司资金需求的同时，也省下了一大笔融资成本。袁林表示，公司的信托融资成本不高于15％，而今年在银行信贷、股市融赘进一步收紧的情况下，房地产信托非常火爆，融资成本也一路飙升达到20％左右，部分企业甚至更高。

在袁林看来，商业地产建设周期长，对财务规划的要求较高，资金安排也是一个长期的过程。因此根据公司战略规划提前确定融资规模、制定融资计划显得尤为重要。而资金来源主要有经营性现金流、筹资性现金流和投资性现金流。公司目前主要依靠前两类现金流形成财务资源。经营性收入很简单，主要是通过销售或出租回笼资金。根据2010年年报，南国置业2011年将通过销售首义汇，北都城市广场和悦公馆三个项目实现约17亿元主营业务收入。

相比之下融资复杂得多。银行贷款、股市融资去年收紧的迹象不断增强，南国置业一早看到了这个发展的趋势，上半年以银行信贷为主，充分挖掘公司融资潜力；下半年信贷趋紧后，果断进行信托融资。目前南国置业的长期负债从上市前的1／3迅速上升到2／3，公司的负债结构得到优化；同时固定利息债务的比重也达到2／3，在一定程度上弱化了加息带来的负面影响。除债券以外，公司的资本结构基本完整，从银行贷款、夹层融资到股权融资，公司都进行了不同程度的尝试。

篇8

众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：

1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。

2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。

3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司xx户客户往来和xx户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了xx的往来款xx万元。

4、除此之外，财务部组织全体员工在20xx年共完成了：收取xx二期回笼房款xx亿元，契税维修基金xx万，审核原始凭证x万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证xx张。出具统计报表xx份出具纳税申报表xx张，税源统计表xx张。出具xx集团、xx集团相关财务报表xx张，出具预算报表xx张等。

二、 融资、预算与资金管理工作

资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成xx改制投产、工业项目的全面挂牌启动，xx的前期开发。最严重的是xx年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于20xx年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。

1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。20xx年xx市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降xx%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在x行的x亿元房开贷款、xx万元工业项目贷款和xx万元额度的承兑汇票，完成了xx行的xx万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，xx财务部可以骄傲地说，在融资方面，xx年xx财务部走在了同行业财务部的前面。

2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。

3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与x行签订了购买xx万理财产品，六个月利率为xx%，为公司获得理财收益94.6万元。另外利用闲散资金，在x行理财x次每次分别为x万元(x天)、x万元(x天)、x万元(x天)，共获得理财收益xx元。在x行理财x次，每次xx万元分别为xx天和xx天，获得理财收益xx。1月开始ipo打新股，投入xx万元，获得理财收益xx万元。使得公司全年获得理财收益为xxx万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。

4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。20xx年财务部共办理承兑汇票xx笔，充分用足商行xx万的承兑汇票的授信额度。

5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。

三、涉税管理工作

由于房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管理的另一项重要工作。公司在接受税务稽查时会面临三种不同性质的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。2、专项稽查。专项稽查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。3、举报稽查。举报稽查是指任何单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对财务部xx年所做的主要涉税管理工作进行回顾。

1、审核各类收入和付款合同。由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订订环节，使得财务部在业务发生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。xx年财务部共审核相关经济合同xx份。

2、xx月，财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进行土地增值税清算，因为目前国家对土地增值税的征收管理力度一年比一年大，将查得更细。如果等到明年清算条件成立由税务局进场进行土地增值税清算很可能会增加纳税支出。财务部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了xx项目的土地增值税清算工作。

3、通过分析国家增值税的发展趋势，工业项目的所有购进设备均未取得增值税专用发票，将设备的增值税开票时间拖到xx年，这样就可以在XX年享受新的消费型增值税的好处，为公司争取了xx万元的增值税进项税额抵扣的好处。

4、通过对销售部员工年终奖金的发放方式进行合理筹划，不仅使公司按按税收法规履行了代扣代缴义务，又保障了员工的利益，使公司的大部门员工少交了xx元个人所得税，增加了员工的税后收益，得到了广大员工的称赞和好评。

5、定期将各类大额的工程发票送到税局进行发票真伪鉴定。由于房地产公司收到的发票金额巨大、数量和种类繁多，一旦收到假票将给公司带来巨大的涉税风险。为控制这一风险，财务部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴定。

6、x月x日—x日xx市稽查局对我公司进行税务稽查，要求我公司填写xx-xx各税种税款交纳明细，再根据情况进行实地税务检查。财务部立即组织财务人员进行全面税务自查，一方面积极与征管税务局沟通，取得征管税务局的理解和帮助，另一方面主动与稽查局相关人员联系，建立了良好的人际关系。最后，由于及时将未交足的税款补交到征管地税局，避免了稽查局到公司进行实地税务检查的涉税风险。

7、x月份xx国税局来到我公司就我公司xx年的所得税申报表列示的销售收入xx万元，对应的成本只有xx万元提出质疑，要求立即出具收入确认的证明，即文件xx区的主体竣工证明，否则xx区对应的收入xx万元不能予以确认。由于涉及调减我公司申报的所得税xx万元，财务部立刻将这一潜在的巨大涉税风险汇报给集团财务部，因为根据税法规定偷税金额超过全年纳税总额的10%将被定为偷税罪。根据集团财务部的指示，财务部立即组织财务人员重新对xx年的所得税重新进行清算和填报申报表，另一方面积极与主管税务机关协商并取得税局相关主管领导的理解，只是调整了纳税申报表，并没有认为我们恶意提前确认收入、滥用所得税优惠政策。这也证明了财务部平时与税务局的沟通做得比较到位，才不至于发生重大的涉税风险。

8、通过与地税主管税务局主管领导的良好沟通，财务部积极争取纳税a级企业，目前税局的相关领导已经承诺明年将会将我公司申报纳税a级企业。如果申请纳税a级企业成功，就将意味着税局将二年内不来公司查帐，一是为为公司营造良好、宽松的纳税环境。二是为公司获得了荣誉，为公司与xx政府部门沟通谈判增添了一项重要法码。

9、加强了涉税管理的资料收集和档案管理工作。在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理、汇编工作，每月定期到税局网站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。财务部在进行土地增值税清算、所得税申报、税务自查、日常申报时，将各工作底稿进行整理，把过程列出来，做为公司的涉税相关文件进行归档。为了以后进行涉税管理时提供一份原始参考资料，也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公司的相关涉税管理工作提供备查。

四、财务分析与风险预警工作

财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。

过去我公司的财务分析几乎是一片空白。但是企业的规模越来越大，资金调度也越来越大，如果没有财务分析对企业的运营状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。所以公司领导对此非常的重视，对财务部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，财务部在编写财务分析经验不足的情况下在网上大量收集相关资料，包括房地产的相关经济政策，对比分析各房地产上市公司的财务报表，在x月份出了一份xx公司上半年的财务分析。所幸得到了公司领导和其他各部门同仁的认可。

在这篇财务分析中，财务部对当前房地产企业的不利和有利影响因素进行了分析，共分析了x条不利影响因素和x条有利影响因素。并指出了目前房地产企业的x条应对策略。事后证明，这两段分析为公司日后的发展提供了及时、必要的信息和依据。

篇9

3.5%

2013年11月，全国居民消费价格指数（CPI）同比上升3.0%。前11个月中，只有2月、9月、10月和11月这4个月的CPI同比增幅不低于3%，而最高的2月和10月，增幅为3.2%，年初制定的3.5%的预期通胀目标很容易实现。

2011年，“通胀”是最惹眼的词汇，CPI的月涨幅一度达到6.4%，全年高达5.4%，仅次于2008年的5.9%。不论人们怎么算，收入也追赶不上物价上涨的幅度了，只能望“价”兴叹。

2012年，CPI的涨幅开始进入下行通道，相较于4%的增长预期，全年给出的是2.6%的满意答卷。当然这并不意味着通胀的离去，中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军就说：“对通胀压力要高度警惕，2013年通胀压力会大于2012年。不过不会发生严重通胀，因为中国经济增速的回升比较温和，基础还不牢固，大部分商品还供过于求或供求平衡。”

2013年，还有最后一个月的统计数据尚未公布，但CPI3.5%的预期目标已是可以轻易实现的现实。就全年的最终数据而言，也许会高于2012年的2.6%，但这一年的CPI却堪称“2013年最让人放心的经济指标”。

对于2014年，业界专家认为，CPI将继续会有小幅上涨。

7.7%

2013年前三季度，我国国内生产总值386762亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。12月10日，中国社会科学院《经济蓝皮书：2014年中国经济形势分析与预测》，预计2013年我国GDP增长7.7%，2014年增长7.5%左右。

7.5%是2013年年初我国制定的GDP预期增长目标，按照前三季度的态势，这一目标不难实现。十后，我国不再追求经济的高速增长，转而更加偏重结构调整和增长的质量，7.5%已是一个相对可观的增速。社会经济的发展不是百米加速跑，而是一场马拉松，所以跑得太快不代表可以跑得最远。

根据广东省发改委的披露，预计2013年广东的GDP将增长8.5%，这意味着广东成为了我国首个超6万亿元的省份，首次突破1万亿美元。这同样预示着广东的产业结构有望从以工业为主导的“二、三、一”格局，调整为服务业为主导的“三、二、一”格局。

在我国经济过去的高速增长时代，拉动其前进的主要是“三驾马车”中的“两驾”：出口和投资。而我国当下的经济转型，就是要试图改变三者的贡献占比，从外需转向内需，将由投资拉动转向消费拉动。

2012年，由于投资放缓，消费对我国经济的贡献率略高于投资。但根据2013年前三季度的数据，最终消费对GDP增长的贡献率为45.9%，投资的贡献率是55.8%。投资再次超越消费，也“凸显中国经济再平衡的艰难”。

6.1024

中国货币交易中心2013年12月30日的数据显示，人民币对美元中间价为6.1024，较前一个交易日上升26个基点，打破了12月27日刚刚创下的6.1050的历史新高。

升值！升值！在新兴市场国家货币对美元贬值的2013年，人民币却“异军突起”，持续升值。6.1024的中间价，使得人民币的升值区间已逼近6.10的关口，而且这已经是人民币12月份第7次，也是全年第40次“汇改新高”。统计数据显示，人民币对美元汇率中间价年内累计涨幅近3%。

我国贸易顺差规模扩大，使我国外汇储备持续较快增长、人民币供不应求，这被认为是目前人民币持续升值的主要原因。此外，外资持续流入、资本流出规模小，以及美国的量化宽松政策都是人民币升值的诱因。

对照年初人民币对美元约6.2的中间价和年底12月份约6.1的中间价，购买一个1万美元的名牌包也许可以省下约1000元。但与此同时，“由于人民币对外的升值，我们的外汇储备正承受每三个月损失一艘航母的代价。”

人民币适度升值，有助于改变过度依赖出口的增长方式，转向内需，其汇率向均衡水平回归，也会提高我国经济发展的质量和效益。但业界的更多看法是，人民币升值过快，汇率“破6”在未来也被认为是“大概率事件。”也有人对此担忧，中国人民银行金融研究所研究专员谭雅玲就认为，“从历史数据看，‘破6’对我国的经济稳定非常不利，再升值的话中国经济恐难承受”。

1849.65

2013年12月31日，上证指数报收2115.98点，较之前一日上涨18.45点，红盘收官。回顾这一年，沪指最高达到了2444.8点，最低下探至1849.65，点。

“春风又绿江南岸”，但改革的春风并没有激起期待中的A股上涨行情。不遑多论，仅就刚刚过去的12月份为例，IPO重启带来的市场恐慌，致使沪指暴跌100多点；12月16日，“新三板扩容方案”出台后的首个交易日，沪深股指重挫近2%；12月20日，美联储宣布缩减量化宽松，沪指一度失守2100点……利空覆盖的12月，A股能好吗？答案当然是否定的。

2013年，你的股票还好吗？有人如此总结：“2013年，最不想提的，一个是股市，一个是楼市。股市背离，创业板的盛宴比大多数人的预计要长一些，很多人在牛股爬坡时下了车，在泡沫破灭前不服气又抢上去。楼市分裂，二三线‘鬼城’越来越多，而房价跟普通人‘脱离关系’的一线城市，在‘犀利’的国五条出台后，房价继续绝尘而去，留下的只是一地离婚证。”

这一年，“中国大妈”成了_一个词汇，她们很忙。有人戏说，股市不给力，是因为“大妈们都在忙着抢黄金、抢比特币、去自贸区抢着注册壳公司、白天忙活投资晚上还要忙着去跳广场舞，太忙了，没顾上股市。”的确，她们忙着疯狂抢购黄金，一度“完胜华尔街金融大鳄”，只是没能最终力挽狂澜，黄金价格全年下跌30%。但淡然的大妈们在接受记者采访时坦然地表示：“没事，跌就跌呗，反正过两年孩子结婚要用。”

股市一向被看做是实体经济的晴雨表。相较于2013年跌了30%的黄金和涨了20%的房产，人们则认为“只有股市在最真实地表现着中国经济潜在的危机。”牛市，啥时才会来呢？

2400亿美元

2013年11月，我国进出口总额3706.09亿美元，同比增长9.3%，其中出口额2022.05亿美元，首次突破2000亿美元。2089亿元人民币（折合338.01亿美元）的贸易顺差也创造了近5年的最高值。2013年，我国的贸易顺差将可能超过2400亿美元，这将会是自2008年以来最大的贸易顺差。

回看2013年，中国外贸也有风雨也有晴，如同这一年的天气，有晴天，更有雾霾。

2013年1月份，我国外贸进出口总额曾一度增长26.7%，随后不断下滑。9月份，我国出口负增长，下降0.3%，贸易顺差仅为934.8亿元人民币（折合152亿美元）。雾霾散去出现晴天是在11月份，业界的悲观预期也开始“转晴”。但即使如此，年初制定的外资增长8%的预期目标也已经不太可能实现。

业界认为，过高的贸易顺差中，热钱的角色不可或缺。贸易顺差和热钱流入，也向来被视作推动人民币升值的重要因素，“贸易顺差始终是人民币保持坚挺的首要支撑，而‘热钱’流动加剧了人民币汇率的波动。”

77412亿元

2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

2013年年初，号称史上最严厉的房地产调控政策的新“国五条”出台，却挡不住这一年成为2009年调控政策不断出台之后，楼市最火爆的一年。还未购房的潜在买房者，不得不感叹“今年不买房，一年又白忙。”

透过住宅投资的占比来看，中国的房地产市场还是有着极大的刚性需求。这正是为什么房地产价格如此之高，泡沫如此之大，调控政策频出，但仍收效甚微的重要原因。

鄂尔多斯和温州是为中国的房地产市场敲响了警钟，房产也不再是过往几年投资者的首选，但北京等一线城市却仍是一片看涨，也仍有“地王”不时出现，牵动着买房者的神经。

看衰的人认为，“房地产股票走熊是房产价格下跌的前兆，房奴们需要谨慎了，金子都能暴跌，房子是金子买的。”而更多的人还是喜欢用事实说话，“2013年，房地产公司都不好意思再用‘日光盘’来为自己楼盘的火爆做广告，都改成‘小时光盘’了。”好吧，事实胜于雄辩，十几年来我国房地产价格持续上涨，“再高的CPI也抵不过房价上涨”。

84412.11亿元

2013年前三季度，我国实现税收收入84412.11亿元，同比增长9%，完成年度预算的77.3%。

如果将前三季度我国税收收入分开来详解，不难发现其中的一个特点是：国内增值税和个人所得税增速较快。前三季度，国内增值税实现收入20836.56亿元，同比增长8.2%，比去年同期增速加快了2.4个百分点；个人所得税实现收入5067.47亿元，同比增长10.8%，比去年同期增速加快了19.2个百分点。

究其原因，国内增值税的快速增长有前一年同期基数较低的原因，有包括计算机、通信等电子设备制造业、汽车制造业等行业增加值增长快速和工业生产者出厂价格指数下跌幅度减缓等方面的影响，但更有交通运输业和部分现代服务业实施“营改增”，而对增值税收入的拉动。

个人所得税的较快增长，除了之前一年同期基数较低，也依赖于城镇居民人均可支配收入的提高带来的工资薪金所得税增长（2013年上半年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长9.1%），以及依旧活跃的房地产交易市场的价格上涨和部分城市对个人房屋转让所得所征收的税率的提高（北京等部分城市按照20%的税率征收）。数据显示，前三季度房产税完成1151.68亿元，同比增长13.6%。

119650亿元

2013年前11个月，全国财政收入达119650亿元，比去年同期增加10747亿元，增长9.9%。其中，中央财政收入达57083亿元，同比增长6.5%。

2013年，中央财政收入预算制定的目标是60060亿元，增长7%。如果就前11个月的累计增幅来看，只低了0.5个百分点。所以，乐观估计，全年的预算目标是有望完成的。

以前人们关心财政，关心的是超出了多少，而如今的关心则变成了担心。正如中国社科院财经战略研究院财政审计研究室主任汪德华在接受相关媒体采访时所说的，“1994年之后每年都关心财政超收多少，即便是2008年、2009年金融危机时也不存在不能实现预算的风险。2012年财政收入大幅下降、小幅超预算目标。今年则存在一个收入可能完不成预算目标的问题。”

相较于中央财政收入在2013年上下半年的大幅波动，地方财政收入增幅一直平稳，累计增幅也高于中央，而这主要是源于房地产成交量增加带动了地方税收的增加。所以，对于地方而言，房地产仍是税收的重要来源，这也从另一个方面说明，地方财政依旧缺乏新的增长点，而这也正是地方政府的担忧所在。

43万亿元

中国人民银行公布的数据显示，截至2013年8月份，我国居民储蓄已连续3个月突破43万亿元。在过去5年时间里，增长了23万亿。

43万亿元的居民储蓄余额，已是历史最高位。作为全球储蓄率最高的国家，我国居民的储蓄率已超过50%，而世界居民的储蓄率还只有约20%。这样的数据对比已经持续了很多年，就像那个人们总爱拿来讲的美国老太太和中国老太太买房的故事。

篇10

然而，仅仅时隔三天，江辉却突然提起上诉，翻供说自己只是顶缸者，真正醉驾的是当日与其一起在车上的女上司许琴。事情果真如江辉所说吗？在醉驾已经入刑的今天，他当初为何甘愿冒着巨大风险为上司顶缸？如今又为何突然翻供？

职场难突围，替上司顶缸成为升职密钥

今年28岁的江辉，出生于浙江省宁波市。2006年，他从浙江某重点大学毕业后，进入一家房地产中介公司做销售。因为业绩不佳，江辉做了一年之后，跳槽到杭州某大型房地产公司项目开发部工作。

2008年9月，江辉与中学教师翟慧相恋。翟慧是杭州本地人，父母都在事业单位工作，家境殷实。得知女儿与江辉谈恋爱，她的父母坚决反对，提出除非江辉能在杭州买房，否则不可能把女儿嫁给他。

为了挣钱买房，江辉开始拼命工作。然而，房地产项目开发是专业性非常强的工作，需要对项目进行可行性研究，做总体及详细的规划，并需办理各种相关手续，复杂而繁琐。因为缺少相关经验，江辉的工作一时难以打开局面。转眼一年多过去，他依旧是个不起眼的小职员。而且经理几次找他谈话，暗示他再不努力就有被炒掉的危险。江辉每天如履薄冰。

与江辉有着相似处境的还有刚毕业不久的大学生小刘。此后，为了打好职场突围战，同病相怜的江辉与小刘结成了“突围同盟”， 共同分享信息和资源，互相为对方做的研究报告和评估方案提供参考意见以便完善。

2009年3月，江辉和资深员工老周在许琴的带领下，前往宁波市负责一个市政工程项目的前期开发工作。为了疏通关系，许琴在朋友引荐下，请政府某部门的朱主任在宁波南苑饭店吃饭。酒席上，为了照顾好朱主任，他们拼命敬酒。然而朱主任酒量惊人，他们三人加起来都敌不过他。见此，许琴对江辉说：“你年轻，又是朱主任的老乡，给主任多敬几杯！”江辉只得硬着头皮敬酒。那晚，平时基本不喝酒的他，一共喝下了半斤白酒，最终醉倒在桌上。

江辉的拼命真的换来了成果，他们终于拿到批文，项目进展得很顺利。回到杭州后，许琴在部门会议上第一次夸奖了江辉：“小伙子很实在，关键时刻顶得住。”而对喝酒不力的老周，许琴半句都没表扬。老周受到冷落，半带嫉妒地对江辉说：“‘顶住哥’，看来以后公关得靠你们年轻人了……”大家听了无不大笑，纷纷跟著称江辉为“顶住哥”。

玩笑归玩笑，江辉经历此事后却悟出一个道理：一个人在职场要想得到上司的肯定，要么在业务上“顶得住”，要么在处世上“顶得住”。像他这样在业务上暂时比不过老同事的年轻人，只能先在处世上“顶得住”。

江辉将自己总结的经验告诉小刘后，小刘却不以为然：“你这是旁门左道！你看那些混得好的同事，哪个不是靠业务闯出来的？”江辉心想，总有一天我要证明给你看，我才是对的！

2009年10月，许琴因为一时疏忽，在江辉上交的一份2009年上半年杭州市房地产开发报告中，将他经过研得出的一个数据“3亿”想当然地改成了“30亿”。结果被客户认为是故意夸大资料以诱使他们投资，拒绝了合作，公司为此失去了一个数千万元的项目。总经理知道后，在项目开发部全体人员会议上对许琴进行了严厉的批评，并责问她到底怎么回事。

看着沉默不语的许琴，江辉知道，她是怕被处罚而不敢承担责任。他想：报告是我做的，即使问题查到许琴身上，受到处罚的许琴最终肯定会迁怒于我，与其如此，何不主动把责任承担下来，给经理一个台阶下？于是，他鼓足勇气站了起来，将过错揽到了自己身上。最终，许琴只被批评了几句，而江辉却被扣了半年的奖金。

许琴没想到江辉这样主动为她受过，大为感激，表示愿意承担他被扣的全部奖金。为了感谢，她还郑重地向江辉说：“以后你有什么困难，尽管找我，包括升职加薪之类的事！”末了，许琴又说：“以后，万一我在董事长面前出现什么过错，也还希望你多担待些……”江辉明白，许琴这是要用手中的权力与自己做交易，让他继续做 “顶缸”下属。虽然处于弱势，但想着能与经理结成“同盟”，江辉还是毫不犹豫地答应了……

女朋友翟慧知道后，非常生气，对江辉说：“你可真傻，坏事都由你来承担，万一她不回报你怎么办？万一哪天你稀里胡涂顶了个大错被炒鱿鱼了怎么办？我看她到时候怎么回报你！”然而，江辉相信，许琴欠自己一个人情，总不至于太忘本。

练就职场“顶缸术”，“替罪羊”在公司如鱼得水

果真如江辉所料，付出总有回报。2010年6月，项目部一位副经理辞职，许琴在征得分管副总的同意下，将江辉提拔为经理助理，逐步接替那位辞职副经理的工作。而他的月薪，也从3000多元加到了6000元。

江辉的忽然升职，让同事们大吃一惊。而明白其中奥妙的小刘，这时才佩服起江辉的精明来――对于缺乏职场竞争力的年轻人来说，讨好上司，甚至在关键时刻为上司顶缸替罪，虽然颇为无奈，有时却真的有效。

江辉也更加关注许琴的一举一动，时刻捕捉她的喜怒哀乐，以便随时讨好她。一天，江辉在许琴博客上得知她与老公吵架了，心情正抑郁，想吃一顿火锅刺激一下，他便装作无意地邀请许琴去吃海底捞。许琴对他的这种“默契”非常惊讶，那晚，许琴开始讲她和老公近日来的争吵，以及她的家庭……

有了这一次私人交流，许琴对江辉更加信任了，遇到什么烦心的事都跟江辉说，还经常让他帮忙解决。

2011年2月，公司准备在湖北某市投资一个商贸城商业地产项目，需要派一个人去做可行性研究查及前期相关工作。许琴在会上提出这事后，大家都不愿意去。因为在外地做项目考察，前期工作比较难做，更重要的是先去的人与后去的人最终奖金一样，所以先去的人很吃亏。

见没人回应，许琴把眼光投向了江辉。江辉本来也不想去，但想到与许琴的关系，他只能以进为退：“我想去，不过，只怕我资格和经验都不够……”许琴见他推脱，忽然严肃起来，瞪了他一眼说：“你都是经理助理了，还不够资格？你不顶上去，是不是要我找别人顶上去？”听出许琴话里有话，江辉冷汗直冒，只好答应。

不过，让江辉没有想到的是，他竟因祸得福：因为这是公司第一次尝试进入华中市场投资，为拓展工作方便，得派一个副经理级别的人去，因此，许琴在征得董事长同意后，将江辉升任为项目开发部副经理！

同事们得知后，一个个后悔不迭。此时，江辉的薪水已经涨到一个月7500元。翟慧非常高兴，翟慧的母亲得知江辉升职加薪，也转变了态度，开始询问他们的婚事。江辉心想：等把外地这个项目做完，回来就买房结婚。

2月23日，江辉来到湖北某市，开始了研分析工作。然而他发现，当地政府相关部门对他们公司并不看好，因为他们毕竟是一家外地企业，在湖北还没有项目投资先例。另外他还得到消息，该市有几家地产公司也对这个项目充满兴趣，其中一家名为安龙的公司还颇有些背景。

江辉将研到的情况向公司做了汇报，并提出联合安龙公司一起竞标共同开发的建议。公司高层开会研究后，采纳了江辉的建议，并决定派项目开发部经理许琴带领人马赶赴该地，与安龙公司商谈合作并做好下一步工作。

3月20日，许琴带领着六七个人来到了该市。对于江辉前期的开创性工作，许琴大加赞赏，并希望他继续努力，协助自己把项目拿下。人一下子多了，为了保障好员工的工作和生活，公司让许琴请个厨师专门给他们做饭。恰好，许琴在湖北有亲戚，便私下找了亲戚当厨师，每月发2500元工资。因为有许琴罩着，厨师经常“偷工减料”，专捡一些便宜的烂菜买。4月5日，一顿午餐后，四五个同事都拉肚子进了医院，诊断结果是饮食不洁造成的食物中毒。此事严重影响了工作进度，董事长大怒，飞到湖北当场质问许琴：“是谁负责的厨师招聘？怎么找了这么差的厨师？”许琴见出事了，怕承担责任，便对董事长说：“伙食方面是小江负责的，怪我没管理好。”

江辉一听蒙了，然而他不敢辩解。最后董事长决定，所有员工的医疗费让江辉个人支付！董事长走后，在许琴办公室里，江辉第一次对她发了脾气，并埋怨说：“这么大的事我怎么能担当！”

备受压力的许琴却哭了，向江辉倾诉她这十年职场闯荡的艰辛，以及保住这个位置的各种斗争。最后她说：“只有你能帮我啊！你就帮我顶顶吧，我不会让你吃亏的！”想着自己这一年来的职场飞跃以及薪水的暴涨都与她有关，江辉点了点头。

为上司醉驾顶缸，男下属刑役加身后悔不迭

2011年4月21日，许琴带着江辉宴请安龙地产公司领导吴孟。入席后，江辉开始给吴孟和他的两个下属敬酒。为了打动吴孟，江辉卖力地敬酒、喝酒，直到晚上11点，他们才离开酒店。许琴知道江辉喝多了，直接坐上驾驶座，让江辉坐到了副驾驶位置。

11点25分，车开到黄陵路与翟让路交叉路口，因为路灯太暗，有些醉意的许琴一时没注意，迎面撞上了前面停着的一辆奥迪，两人重重地向前倾了一下，都惊醒过来。

意识到出了车祸，许琴傻眼了。想到这次是醉酒驾驶，可能要被判刑，她马上习惯性地想到让江辉顶缸。于是，趁前面车主还没出来，她在车身的遮挡下，轻轻打开车门挪了出去，并从左后门钻进去坐到后座，然后伸手拉扯江辉要他从副驾驶座移到驾驶座，并对他说：“小江，我们撞人车了，如果交警过来，你一定得说是你开的啊，不然我被抓就完了，我们的项目也会完蛋，你副经理的位置也保不住……”

醉意朦胧的江辉没有多想，在许琴的拉扯下挪到了驾驶座上。见前面的车主一边掏手机报警一边向他们走过来，许琴再次拉住江辉的手急切地说：“记住啊，千万别漏嘴了，是你开的车，我只是乘车的！只要你顶住，其余的事我来安排，我会给你补偿的！”

很快，交警来了。经过呼气式酒精检测仪检测，两人均达到醉酒标准。随即，他们被押回警局，并被抽取血液进行检测。不久，酒精检测报告出来了，许琴和江辉的血液酒精含量分别为135mg/100m1和190mg/100m1。根据规定，确定两人都超过醉驾的标准。

第二天，警察提审江辉，他记起许琴的交待，想到车祸也没有造成人员伤亡，不会太严重， 便一口咬定自己是驾车者，并坦白了醉驾细节。同时，许琴也一口咬定江辉是驾驶者。

5月12日，该市检察院以涉嫌醉驾对江辉提出了公诉。16日，该市人民法院开庭审理了此案，并当庭宣判，判处江辉拘役3个月，并处罚款2000元。

江辉听到法官宣读判决时，如遭晴天霹雳，脑袋一片空白。他这才知道，这是刑事判决！见江辉满脸惊吓的表情，旁听席上的许琴赶紧示意他不要生事。江辉忽然明白了，许琴早就知道后果严重，因此要他顶缸。他忽然有一种想哭的感觉，心头涌起莫名的悲痛。

随后，江辉被拘押在看守所。进去的第一天，他哭了，觉得自己真的很委屈。想到事已至此，他只能寄希望于出去后许琴能够对他进行补偿。

然而，5月19日，同事小刘来看守所探视江辉时，却告诉他：因为在项目开发的紧要关头，项目部经理及副经理惹出如此麻烦，使公司陷入了极大的被动中，而安龙公司考虑到影响恶劣，已经拒绝与他们合作。考虑到这个项目可能彻底丢掉，公司决定，撤销许琴项目部经理职务，而江辉因为醉驾给公司造成巨大损失，刑满释放后也将被解除劳动合同……

江辉听了，顿觉天旋地转，差点晕倒在地。他悲哀地想：如果经理被撤职，我被辞退，那我的前程岂不完了？许琴被撤职了，她怎样对我进行补偿？如果不能补偿，那我顶缸意义何在？想到自己被判刑了，工作也丢了，名誉因此毁了，爱情也可能受到影响，江辉欲哭无泪……

思虑良久，江辉决定翻供，举报许琴醉驾，他不能平白无故接受这个无妄之灾。他知道，即使法院重判，他也难逃罪责，但还是决定要这样做。

综观此案，我们不禁为江辉的遭遇感到悲哀。顶缸，原本是一个民间俗语，意指代人受过，而江辉却把它运用到了职场突围战中，通过主动为上司顶缸来获得晋升的砝码。得到顶缸带来的好处后，他竟然将此当成“升职密钥”，甚至在涉刑醉驾案中依然充当“替罪羊”，最终血本无归，落得了悲惨下场。渴望成功的职场人士，当以此为训！惟有努力奋斗、走正道，方能在职场中长久立足。

（文中对人名、地名均做技术处理。）