物业项目经理总结范文

导语：如何才能写好一篇物业项目经理总结，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、积极沟通，完成经营收费任务

物业收费项目是物业服务工作中的重点，事前我进行了周密的计划，针对业主情况进行统计、分析，根据不同类型业主采取不同的沟通方式，通过发缴费通知单、电话、面谈方式进行开展工作。同时，积极收集业主的意见和建议，对于业主提出的问题及时改进；对合理意见实施完善措施提高服务；对维保遗留的共性问题集中解决处理；对难点问题以函电的形式发给相关单位督促解决，最大限度达到业主对服务过程的满意，以服务促收费，以收费促提高。

截止2014年月日共收取各项费用共计万元：其中管理费合计万元，停车费合计万元，公共维修基金合计万元，水、电费代收合计万元，保证每月应收费用基本收缴到位。

二、加强管理，重视维修保护工作

这一年来，我管理处十分注意对小区配电室设备的检查与管理，及时发现了小区配电室的高压侧903、904计量装置互感器因使用年限久，与电业局的计量装置互感器不匹配，造成用电计量不准确，以及配电室#1号变压器与#2号变压器闭锁分闸故障和#3号变压器低压无功补偿器电溶老化更换等问题，并迅速联系组织技术人员进行了维护。针对夏季业主用电量大和雷雨天气频繁等实际问题，及时为小区配电室安装了防雷设备，确保了夏季用电高发期业主用电的安全。同时，为了进一步确保小区用电的安全稳定，我不但及时更换了配电室的过期灭火器和小区广场老化路灯线路及腐蚀灯座，还积极与电业局协调，顺利完成小区配电室台变压器年检工作，切实维护了业主利益。

在共用设备的日常运行、维护方面，我们严格执行维修保养计划和巡查制度，定期对相关设备进行维护，认真巡查设备的运行情况，确保共用设备的正常运行。

三、再接再励，抓好日常物业管理

1、安全工作：

根据公司安全工作的部署和要求，抓好日常安全管理工作的落实、检查和监督，确保小区的安全与秩序。配合当地社区、居委会对辖区内所有外来人员进行登记备案；配合当地公安部门对外籍居留人士、外籍租住人员进行统计、登记，并上报警务工作站备案。

2、保洁工作：

为了给小区业主创设一个洁净卫生、优雅舒适的生活环境，注重日常保洁。按照公司的工作要求，本着“您的满意，是我们永远的追求！”的物业服务宗旨，经过部门全体员工的共同努力，所分管区域的保洁工作取得了良好成效。

3、小区绿化工作方面：

加强小区绿化养护，根据季节、气候的变化适时对草坪进行养护，对花草树木进行定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗和病虫害防治，确保了小区内的绿化养护质量。

4、加强与业主、住户的沟通和交流：

及时了解本小区内业主的真实需求，对于日常业主投诉、报修、求助等问题，都能在最短的时间内给予合理的答复和解快。

总之，物业管理是一种全方位、多功能的综合管理，同时也是一项平凡而琐碎的服务工作。因此，在实际工作中我时刻牢记“物业管理无小事”，以业主的需求为己任，始终遵循“阳光服务，精品管理”的服务宗旨。

四、2015年工作计划

2014年，我虽然取得了一定的成绩，但是，离小区居民要求还存在不少差距，工作中也存在不少问题。我决心在今后的工作中百尺竿头更进一步，不断改进和提升我们的物业管理工作，整体塑造我们的服务形象。2015年，我将进一步加大五个工作力度。

1、进一步加大学习培训力度，重点培训和提高员工的专业知识水平，提高战斗力和工作执行力，使工作效率得到有效提高。进一步推行“诚信至上，服务为本，优质取胜，满意为准”的服务理念，尽最大努力为住户创造现代品质生活条件，以优质满意的服务赢得基地住户的信誉和公司服务生存发展的空间。

2、进一步加大文化建设力度，以人为本，员工为本，实行人性化管理，关心和爱护员工，组织各种文化体育活动。稳定员工思想情绪，树立和弘扬团队意识和团队精神。

3、进一步加大科学管理力度、重点依托物业公司“走出去的”战略，专程其他做得好的同行企业与老社区去学习，借鉴先进的管理手段，创新我们的物业管理水平。

篇2

xxx小区的开发建设单位是一家，物业是另一家，看起来物业企业通过开拓市场拿到项目，但是这种项目的管理成本是相对较高的，和开发商协调的事情非常多。开发商和建筑商如一家，这的工程质量很难得到保证，如开发商是个实力强大的地产企业，这种问题还可以避免。物业物业接这个项目可能是考虑到开拓内蒙的市场，评估的盈利利润确实还可以，但前提是管理的非常好。希望我们这个团队出色完成这个任务。

实事求是的说物业物业管理处的经理主管的能力确实不是呼市当地的可以比拟的，自主性也很强!但是企业文化淡薄，基层员工服务意识不强!每个企业都有自己最优秀的地方，比如仁和物业在内蒙也是一家比较优秀的物业企业，管理制度非常全面，服务的质量也很高。但是它对管理处的管理监督过于严格，下面的项目经理很难培养出职业经理人的素养。对以后的企业扩大规模会起到负面作用。对于我们科班出身的人一定要踏实下来汲取每个企业最优秀的地方，虽然我们学到的东西工作后不一定能用上，但你达到一定高度后，你肯定会成为一个更出色的职业经理人。

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篇3

中国物业管理企业管理人员应具备哪些基本素质?物业经理人到底应该怎样去面对培训?哪一层人才能算是一个合格物业经理人?物业经理人是不是要分级?对于这些问题，业界有着三种不同的看法。

“专家派”主张中国要向美国、香港等地学习，以物业经理人资格考试为标准，定时考试，考不出者不得担任物管企业高管，并应立法明示。“学院派”主张应该普及物业综合专业能力的教育，从基础抓起，即让所有有志于物业管理的从业人员都有再学习的机会，也应该有执业的机会，而不是武断强切，比如“一本”毕业的可以进品牌公司、“二本”毕业或是专科、高中毕业的同时也能在社会上找到一席之地。只要对物业管理事业有益的，都应该主张。而笔者认为，企业和经理人的生存才是第一位的，如果培训和考试超出了经理人的承受范围，显然不合理。

目前中国物业管理从业者能力差强人意，主要在于大部分物管企业的高管及项目经理的综合能力差。应该参考美国ARM(Accredited Residential Manager居住物业管理经理从业资格)、CPM(Certified Property Manager物业管理行业的最高资格)考试方式或香港物业管理职业资格制度，对所有物管企业高管及项目经理考试，如目前住宅和城乡建设部的注册物业管理师考试，应尽快完善并普及。

如果没有专业保证，相当于“无政府主义”，市场就会混乱，物业管理企业提供的管理和服务就没有任何公信力，老百姓不信任，企业就无法生存。如果什么人都可以做物管企业高管的话，混沌的局面就只能更混沌。所以物业经理人一定要通过强制培训，这样市场的整顿才能达到目的。相信全国的物管人都希望市场能够净化。

考试是应该的，这是考核一个人是否具备能力的一种方法。但就目前国内从业人员的综合学习能力而言，考前填鸭式的灌输出来的东西不能代表一个人真正的素质。学习应该是长效的，必须从基层抓起，从“ABC”一点一点地提升。只有基层抓好了，整体行业素质才能从内向外体现出来。

培训应该分级，一个证书涵盖整个行业也不可取。高档商业物业或是写字楼的管理明显有别于中低档社区管理，用一个学习套路就好像让中学生、高中生、大学生、研究生在一个教室里学习高中语文，小的感到高深听不懂、大的感到幼稚不愿意听，就算正好处在合适“年龄段”的，也会因与这些人在一起，受到负面影响。学习是长期投入，不能见什么就学什么，最后连自己原来的步子也忘了。

培训也必须注意要适应我国国情。从正规学校接受过物业管理系统教育的经理人，当初刚走上社会时也很难适应这一行业。许多同学只会纸上谈兵，而在职业奉献、实战操守等物业服务最基础的方面却表现出“眼高手低”。这说明了我们在基础教育上还是有缺陷的。可以学习一下现在流行的“小老板MBA”教育模式，不要把起点抬得太高，让参与培训的经理人通过自愿、自觉的过程感受到职业培训的重要性，以“ABC”基础去灌输、引导。

国内物业经理人的培训和考试，在“把控”过程中的细节上还需要进一步完善。整个物业管理“职业经理人”的培训是由谁去综合组织?又是由谁去制作培训材料?每次选用的培训材料会不会过时、有没有针对性?同时针对各种不同种类、不同品质的物业项目的分级教材及案例又是由谁草拟及讲解?培训员的实战能力及理论能力以哪个为偏重?有没有说服力?这些都是要事先考虑的。物业服务其实涵盖了多门很深很深的科目，是一项综合社会学。真的不是短短几个课时就能说解决的。

和“专家派”、“学院派”相比，笔者认为，培训和证书考试应该以企业和员工的生存为基本出发点。目前国内大多数的现场经理连中高档物业的保安人员的工资都拿不到，却要求他持有多证才能上岗，这非常不现实。做企业做事都应按社区客观规律去面对，而不是空想、乱想，如果再加上乱作为，那么真正苦的还是那些基层从业者。生存才是根本。让年收入过十万元的企业高管花费三、四千元考证书，他也会感到价格昂贵；那么让那些全年收入还不过三万元的管理处经理必须持多证才能上岗的话(许多企业规定必须自费)，他们的基本生活费谁来保障?我国与发达国家和地区相比，国情不同，市场环境不同，所管理物业的品质不同，自然对物业经理人的职业要求不能相提并论。可以学习别人的先进管理模式，但千万不能硬套，合适我们自身的才是最好的。

物业管理的生存环境绝非可以和公务员或者一般企业白领的岗位相比。水、电、煤气价格时有上调，从业人员基本工资也须按政策上调，但物业费却是多年不动，并且有政府指导价这个标准“盖子”。物管企业的高管要怎么办呢?不学习不行，没竞争力；不参加培训也不行，没证连进入行业圈的机会都没有；没钱请工人更不行，小区的管理是要靠人去做的。那么多的事必须去面对，成本哪里来?我们的经理就只能讲理想、讲自身素质、讲奉献!!!365天，经理们每一天都得为那几角钱的收入而维持，而坚持。不向国家伸手要，靠自己的努力，靠业主的认可，那怕真有那么一天不能上岗了，也问心无愧。

篇4

【关键词】房地产开发企业；项目管理；实践；思想

项目管理是对一些与成功地达成一系列目标相关的活动的整体。这包括策划、进度计划和维护组成项目的活动的进展。项目管理水平的高低直接关系着一个项目成功与否。当前房地产开发市场的竞争愈演愈烈，市场激烈竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战，而市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。房地产开发企业要在国有土地出让项目招标中获胜，企业除了要有足够的资质、强大的实力外，还须要在施工的管理方面具有优势，以使企业达到技术、材料、施工等生产诸要素合理科学的配置。运用现代化的管理方法，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，挖掘内部潜力，依靠科技进步才能为企业创造最大的经济效益。

1 合理配置人力资源

首先房地产企业应该配备一个具备良好素质的项目经理，项目经理的素质，决定了他能否带出一支合格的项目管理队伍。只有具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目中的各项工作在健康而有序的环境下开展起来。其次，在房产开发和建设过程中，对房地产开发企业施工部门内部推行项目承包制。房地产开发企业是一个集房产开发、建设和施工于一体的企业，施工是项目的基础。在对每一个开发项目的施工推行承包经营责任制后，根据项目特点，预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等，从而取得最大的经济效益，这是是企业在竞争中的很大的成败因素。

2 坚持保证质量、降低消耗的原则

在制定施工计划之前，先要做好市场调研，对所投资的项目进行客观分析，避免盲目决策。施工计划的决策由管理者以及执行者亲自参与，且在各项工作进行的过程中，实行自我控制，施工计划应该分解下达到旗下的各职能部门。企业生产运行的目的和任务必须明确，应该要有目标，运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，要坚持保证质量、降低消耗的原则。不能简单地应用数字模式对产量、成本、利润三者的依存关系作简单的分析，还要根据企业生产管理的需要，进一步完善和健全成本管理制度，建立健全的目标成本管理制度。可以对目标进行细化，通过目标分解，跟踪并通过信息反馈各子系统运行情况，及时进行总结和完善，不断推进成本管理，从而确保企业经济效益的提高。

3 挖掘内部潜力

目前，我国房地产开发企业的管理水平还普遍不高，经济效益还普遍低于当前国际的一般水平。在国家对房地产市场进一步规范的过程中，房地产开发企业利润势必将随之降低。所以，只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓新创新，才能使房地产企业得以生存和发展。在运行过程中房地产开发企业需要依据自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，从而达到提高项目管理水平以及工作效率的目的。房地产开发过程项目管理策划体系可以将学习型组织的概念引入由相关者组成的团队，在充分进行相互交流、学习的过程中不断提升企业自身的创新能力，建立一支综合实力强大的团队，能够在价值链上的进行增值和创新，以充分满足广大客户的需求。

项目管理过程，是项目管理企业从宏观、战略角度的管理到项目微观管理的实施过程，根据项目的性质、定位特点，建立项目全过程管理体系，实现投资、进度、资源、成本、质量等方面的综合管理。形象一点说，房地产开发项目管理其实就是各种价值目标的搏弈过程，当各个目标的实现达到平衡时，价值增值就达到最大化。项目管理工作的实施思路更主要的是体现价值链上客户关系竞争性平衡、资源整合及纵向一体化构建、动态信息技术运用等先进的管理创新思想。认真抓动态过程的管理，反复运用，统筹和协调管理层面，达到房地产行业的平衡发展，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在，才能实现价值的增值。以下将就项目的实施及控制管理、结束阶段的实践过程来具体分析项目管理过程。

3.1 项目实施及控制管理

房地产开发包含前期规划，工程建设以及市场营销和物业管理四个阶段。在前期进行项目的规划时，应该考虑到房地产市场需求的变化、市场客观因素的影响、项目存在着计划频繁变化、成本难以控制等问题。为此，应该探讨通过采用项目管理的方法和手段对采购项目进行辅助决策,加强对采购项目的范围变更、进度和费用控制等方面的管理,以期实现对项目的有效控制。项目的工程建设，房地产开发企业根据项目计划进行招标采购的方式。在对开发项目的施工实行承包经营责任制后，应该在施工之前决定项目之间的逻辑关系，并确定各个项目实施的先后顺序，通过进度控制，保证项目实施的时间有效性。在项目实施的过程中，发现存在的问题后漏洞后，可在适当条件下，进行工序，工时以及资源的调整，协调好各部门之间的关系。控制开发的质量，施工部门的质量保障体系，进行设备质量控制，监理规划，并制定相应的控制计划，使各部门有条不紊，有章可循的运作。在当前房地产形势迅速发展，销售异常火爆的新形势下，重视房地产市场营销，对于房地产企业打造销售品牌，以及克服短期行为，实现企业的可持续发展，仍然具有十分重要的现实意义。当前房地产市场营销应关注的几个问题有：1、房地产市场营销应重视品牌质量2、房地产市场营销应彰显企业和所开发楼盘的亮点特色，宣传推介、吸引顾客的眼球的。房地产企业和所开发的楼盘，应该在市场营销中，有意无意地把最能打动别人的优势和品质展示出来 3、在房地产市场销售活动中，必须要讲究诚信，坚守诚信，实事求是地进行推介活动，使消费者产生信赖感。房地产企业必须重视和加强销售员队伍建设，要通过专业培训和业务指导，不断提高他们的专业业务知识和技能。在市场营销阶段，房地产企业只有充分认识房地产市场营销活动在整个房地产开发环节中的重要意义，才能认识市场，把握市场，驾驭市场，最终在激烈的市场竞争中立于不败之地。最后在物业管理方面，在我国房地产企业物业管理模式通常是“父子型的物业管理模式”，管理体系还不够完善。因此，需要建立完备的管理体系，严格执行投标市场机制以及相关法律、法规，加强物业管理公司的合作，督促物业管理公司给顾客提供完善的物业管理。

3.2 项目结束阶段

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我叫，现任公司物业部经理。负责住宅小区、社区庭院物业管理工作。半年来在公司领导的正确决策下，在全体员工的共同努力下做了一些工作，距离公司领导的要求还有很大差距，我决心认真总结工作中的经验教训，把半年来的工作表现和不足，分几个方面述职报告如下：

一.小区、社区经营收费工作：狠抓协助收取了小区卫生费70%，垃圾清运费减少了30%确保了小区的正常经营。光明路号院、畜牧局院、服务公司院、第二技校院卫生费的收取支付工作。公园小区的物业费收取工作。房管局小区、黄金小区的车位费收取工作。能给公司费用收取及经营扭亏做了大量的工作。但是同领导的希望和要求还有很大差距。我每天起早贪黑，深入到每一栋楼前，解答每一位业主提出的问题。对每一个院的收费工作都进行细致的部署，对收费的每一个环节想尽了一切办法。言传身教把自己十多年来的收费经验教给员工，同自己一起工作的很多同志共同的一句话：“你不是经理是老师，跟着你干我们踏实心甘情愿，你不干了我们立马走人。”说明工作的难度之大，任务之艰巨，非常人所能接受的工作压力。对黄金小区、房管局小区的物业费收取工作，进行了前所未有的详细调查，财务费用分析。提交了切实可行的解决方案。经常通宵达旦的整材料，完成了自己应尽的职责。

二.分管社区工作以来，详细调查汇总了四个办事处74个庭院的：人员配备、工作职责、收支费用、垃圾处置等工作。及时给公司领导，提供了社区庭院的经营整改方案。逐步落实整改：由原来的74个庭院、员工84人、每月支付工资54350元。现在的：个庭院、人、每月支付工资元。每月减少工资费用万余元。对现有的庭院，进行认真核算，收入同服务协调进行，经营中的协议签订、剩余费用的收取工作、人员的合理调整、垃圾清运费处置费的合理收支等问题还有大量的工作急需解决。由于原来的项目经理工作调整，存在大量的遗留问题还要进行，争取早日理顺努力完成。

三.狠抓小区服务质量的提高，对人员的技能培训，日常事务处理，能起到表率作用。积极配合甲方解决小区存在的实际问题，为改变小区的环境面貌，受到广大业主的一致好评，做了大量的工作。小区的车棚启用管理、绿化工作、垃圾箱的更新、倾注了大量的心血。小区在没有维修人员的情况下，督促协助解决了很多维修任务，一头汗一手屎的为业主服务，心系广大业主的生活必须，协调处理供暖、供水、供电中的问题，甲方领导对我们的工作是肯定的，更是信任的，两三天见不到我，听不到我的电话就着急。今天矿上通知我六万多的服务费补贴，今天就汇给公司。嘱咐很抓卫生管理迎接局里创建卫生小区验收工作。人非草木，孰能无过。小区管理的工作中还有很多不足，卫生工作还有一些方面，没有按照＜市小区物业管理标准＞做好做细，有待整改。非机动车辆乱停乱放现象，还有待广大业主自觉改正，我们已粘贴通知几次广为宣传，不断提醒个别业主自觉存放到车棚内，早日解决小区不协调的现象。

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一、物业管理方面

（一）积极做好物业管理地方性法规建设为进一步规范物业管理活动维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市物业管理实际，今年我们着手起草了《沈阳市住宅物业管理规定》，目前已进入审办阶段，今年将以地方性规章的形式出台。××年将对政府规章进行实际检验，并认真总结经验与不足，进一步完善我市的物业管理法规建设，为我市的物业管理活动提供坚实的法律依据。

（二）进一步规范物业管理行为。一是继续抓好物业管理招投标工作。进一步加大物业管理招投标的监督和指导力度，按照有关规定，对符合招投标条件的，要全部实行公开招投标，既做到公开、公正、公平，又增强物业管理企业的竞争意识和风险意识，促进物业管理逐步向市场化、专业化、社会化迈进；二是加强物业管理的监督和指导。严格按照《沈阳市物业管理企业诚信经营考核暂行办法》、《沈阳市住宅小区物业经理执业考核暂行办法》的要求，对全市物业管理企业、物业经理人进行考核。同时，建立物业管理企业和物业企业经理诚信考核的网络服务平台，将考核结果在沈阳房产网上予以公布，便于各物业公司自行查询，更便于接受公众的监督，使物业管理行业能够建立一个公正、健康的行业环境。对不符合标准的物业管理企业和经理人，随时取消其物业资质或从业资格；三是协调并指导组建业主大会和业主委员会。根据国家《物业管理条例》，结合我市物业管理实际，出台《业主大会、业主委员会组建程序》等相关文件，充分发挥社区作用，行业主管部门和社区及物业管理企业密切配合，对具备条件的住宅小区，积极引导组建业主大会和业主委员会，充分履行其权利和义务，协调业主和物业管理企业的关系，做好物业管理工作；四是继续作好物业企业资质管理工作。进一步严把资质审批关，严格遵守审定资质等级的有关规定。同时加强物业企业资质监管，今年我们开展了“一个清理、两个整顿”活动，通过排查对一批存在问题的物业管理企业责令限期整改，并对一批服务质量差、多年未年检的物业企业依法取消了资质。××年，要在资质管理取得一定成绩的基础上，继续作好资质监管工作，为物业管理企业创造一个良好竞争环境。

（三）住宅区实行分级分类管理。今年年底，按照“分等定级，分项定价”的原则，将住宅区划分为高、中档和普通住宅区三大类，初步建立起四种住宅区管理模式，即：高、中档住宅区实行专业化、规范化的物业管理；普通住宅区，在充分征求业主意愿和社区意见的基础上，实行专项管理；具备条件的住宅区，可因地制宜，建立“开发建设、物业服务、社区自治”三位一体的“百步亭”管理模式。××年，要总结住宅分级分类管理工作的经验，深化住宅区管理的体制改革，继续探索抓好普通住宅区物业管理的有效途径和措施。

（四）继续抓好物业从业人员培训工作。目前，我市与国家建设部物业管理培训中心，联合举办了期物业管理从业人员岗位培训班，全市物业管理企业经理及具体工作人员共有余人参加了培训并经考试合格后持证上岗，使他们掌握了物业管理的专业化知识，达到物业管理企业和业主双赢。××年，我们还将继续与建设部培训中心联合，对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

二、直管公房管理和规范

（一）继续抓好直管房产委托经营管理工作。一是签好国有直管房产及主辅分离接收房产委托管理合同是做好直管房产经营管理的重要保证。如果按照相关法律法规，本着平等自愿的原则，规范考核内容和程序是管好合同的重要环节。二是以“管量清查”为依据，建立直管房屋管理档案，即：一证、两卡、一图（以栋为单位建立未售房屋产权证、资料卡、租金管理卡、房屋平面图）。三是开发建立微机管理系统，实现管理的现代化和规范化。要建立健全规章制度，明确岗位职责，规范工作流程，管理好、经营好这部分国有房产。

（二）抓好直管房屋修缮管理工作。在新的房产经营管理模式下，抓好立项、审批、监管和验收结算的各个环节，严格落实修缮责任制。由局物业处、计划处负责全系统直管房屋修缮投资计划的制定和下达，由局投资建设服务中心负责对整个投资计划的执行情况进行全程验收、检查，并对各项修缮工程进行质量监督、检查，验收和初步结算工作。同时，继续推行大宗修缮材料招投标工作，保证 修缮工程质量，防止修缮工程材料良莠不齐，在局监察处监督下，组织各相关单位严格履行招投标各项工作环节，切实提高修缮质量和水平，完善房屋使用功能。

篇7

为促进海鹰物业公司良性发展，2012年以来，党支部组织经营层和职能部门到先进企业进行学习调研，实行管理人员全部竞聘上岗，优化整合部门和人员。加强基础管理，狠抓服务意识、服务质量、岗位技能、礼仪礼节、职业道德、文化科技、法规知识和消防知识等方面的培训工作。从科学合理地评估海鹰物业公司所属各项目部管理水平和工作绩效的角度出发，制订了《年度经营管理目标综合考核奖惩办法》。加强质量管理，每月收集服务质量调查表，对反馈的问题进行分析总结，逐一落实，使客户满意率不断提高，为航天三院各单位提供了有力的服务保障。

二、服务创新树立品牌

为了做好服务创新，党支部通过座谈、调查问卷等形式了解甲方和业主的需求，形成服务创新工作方案。鹰物业公司根据现有的服务内容、区域特点和云岗地区家庭服务需求状况，构建了以地区“187”热线为平台，钟点工服务、搬家服务、保姆服务、家政信息服务等为内容的家庭服务队伍，形成了特色服务。2013年上半年，为居民完成日常维修2660余次，进行搬家、清洗和日常保洁服务120次，垃圾清运160余户，协助房产部门完成旧房查验170余套。近期，根据住户需求，推出家政服务年、季优惠活动。另外，还增设夜间巡逻车，采取物防管控、人防管控、物防人防相互联动等一系列安全防范措施维护小区安全，努力创建一个安全、舒适、文明、便捷、温馨的和谐示范社区。

三、制度创新

促进发展一直以来，物业公司经营层贯彻落实民主集中制原则，重大事项按程序集体决策，把民主讨论、集体决策与明确分工、落实责任相结合，团结协作谋发展。2011年，加强了基础管理，科学严谨的编制岗位配置方案，编制完成8万字的《规章制度汇编》。党支部注重培育职工队伍，坚持“双培养”工作思路。2011年实行项目部负责人制度，22名项目经理陆续通过了物业项目负责人考试，其中两人通过国家物业注册管理师考试，一人通过国家注册安全师考试，向管理队伍专业化发展。

四、文化创新强化意识

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关键词：智能化信息化范围管理进度管理 质量管理

中图分类号：F253.3 文献标识码：A

21世纪的头20年，是智能化、信息化从小到大飞速发展的时期，是全世界历史上建设的高峰期，与2010年我公司参加浙江省某地市高档小区的智能化信息化系统集成设计工程，并得标。正值公司内部设计部门引入项目管理方式进行设计项目的管理。2011年9月，此项目施工结束并通过验收，标志着项目的基本结束。在此项目中，我作为项目经理全程参与，历时一年半，颇有一番感受。

项目背景：浙江省某地高档小区智能化信息化系统集成项目

项目时间要求：2010年2月开始，2011年8月底完成，历时18个月。

项目目标：在2011年8月前，完成小区建筑群共18幢建筑单体的智能化信息化系统集成并交付竣工图纸及决算，通过国家有关部门的验收，并达到省级奖项标准。

项目总结：通过在此项目中运用项目管理方法，使本项目得到了比较顺利的实施，较高质量地达到了项目目标。虽然在项目中，客户需求几次发生变更，项目交付的目标时间也几次延迟，人员也发生一些变动，但由于各方在项目过程中的积极合作，加上项目进程的明晰、可控，使项目得到了用户的认可与好评，最终圆满的完成了整个项目。

一、范围管理

影响项目成功的因素有很多，包括用户的参与、清晰的项目任务、明确定需求说明、以及正确定计划工作，这些都是项目范围涉及的内容。项目工作中哪些该做，哪些不该做，做到什么程度，都是由“范围管理”来决定的。项目范围管理的主要过程有启动、范围计划、范围定义、范围核实、范围变更控制等，在本项目过程中，我们应用范围管理的方法如下：

（一）、启动阶段的范围管理

1、项目启动

项目启动阶段最重要的工作是确认项目存在并对项目经理进行授权。

本项目中标后公司根据实际情况安排，因为经验工作态度等优点，我被确定作为项目负责人负责项目的所有跟进。在项目中标，得到合同后，公司的销售总监，销售副总裁，召开一次项目启动会议。会议上副总裁正式宣布我为项目经理，并对项目目标，公司管理层的对本项目的期望，各方面的关系，涉及人员的初步职责分工做了明确。

2、分步实施的原则

由于项目前期的需求基于投标方式的限制，所有需求都是基于来自建设方的招标文件和来自建筑设计院的初步设计图纸，需求可以说是非常不明确。同时由于实施初期用户对项目需求的认识不够，容易使整个实施过程达不到预期的效果。因此在实施过程中我们采用“整体规划、分步实施”的原则。将整个实施分为二个阶段，第一阶段作深化设计，集中精力保证园区整体智能化信息化设计的框架完成，并经过相关专家的评审。第二阶段在总结前期实施经验的基础上，全面铺开，按照每个建筑单体进行深化设计施工，最后由项目经理进行整合、竣工、验收。

3、项目团队组建

在2010年7月份，公司开始探索在承接的项目中采用项目管理的方法进行管理，并对部门组织结构进行了改组，设立了专业设计人员和项目审核监管（由主任工程师及部门经理级别担任）三层结构。将原部门组织结构从职能型结构转换为矩阵结构，加强项目经理的权力和对客户的响应。考虑到项目工作量很大，时间紧迫，我即对原项目团队进行充实调整，增加了1名专业设计和1名项目审核人员

4、需求分析调研

项目需求分析是明确项目范围的基础，为了保证用户需求分析的全面，准确。在向用户进行需求分析调研时，我们首先制定了详细的需求分析计划，明确规定需求调研时间，用户参加人员，调研方法、内容，实施人员；同时要求实施人员依据项目背景资料及以前其他项目的实施经验做好需求调研准备，认真编制需求分析问卷，以避免在调研中过程遗漏相关内容；在调研过程中实施人员积极对用户进行启发，使用户能有条理，系统地描述需求，并在调研中详细记录调研问题的答案。为了避免今后扯皮，我们在整理用户需求的基础，补充了《设计任务书》。

5、初步的项目干系人分析

由于项目涉及的单位和人员比较多，为了沟通方便，我们对各个干系人的信息，职责和联系方式作成表格，见下表：

涉及的各方名称 项目中的职责和工作内容 主要人员职位 联系方式

某开发商 投资方 略 略

物业管理公司 今后将作为小区的使用者

建筑设计院 建筑群的建筑功能、电气等设计，为本项目提供设计的基础信息

公司设计部门 具体负责实施本项目的设计工作

公司销售总监 客户关系维持及业务联系

公司销售副总裁 高层客户关系维持及业务联系

（二）、计划阶段的范围管理

准确的范围定义是项目范围管理的基础，在计划阶段，我们采取了以下措施，保证项目范围的准确定义。

1、制定范围计划

在进行业务调查和需求分析的基础上,明确定义系统范围。在执行过程中，我们首先制定范围说明书。在范围说明书中明确定义项目范围，各阶段的交付物，并对相应功能进行细致描述，避免在理解上双方发生歧义。

2、范围定义

在范围说明书的基础上，我们采用自上而下的方法，按照系统的不同组成划分了WBS。范围细化至每个特定的工作包，使得分解后的任务可管理，可定量检查，使项目设计和审核人员有章可循，同时便于项目经理在不同阶段有效控制中间成果同时不至于陷入到项目细节中去。

（三）、执行过程中的范围管理

1、定期例会，及时沟通

为了保证在项目过程中对重要问题及时做出决策，对项目的范围、成果和进度及时通报，我们建立了项目团队例会制度。通过项目例会制度，能够不断对项目范围及已经取得的成果进行确认，避免了在项目实施后期范围变更的巨大风险。

2、阶段交付物确认

在项目实施的各阶段我们提供了以下交付物由用户确认，在上一阶段交付物确认后，才能开始下一阶段的工作。

项目阶段 交付物 接收和评审

项目计划阶段 项目调研报告 某开发商

项目初步设计阶段 初步设计方案、整体系统图纸和设计概算 建筑设计院

项目深化设计阶段 深化设计方案、每个建筑单体的施工图纸和细化的设计预算 某开发商、物业管理公司及行业专家

项目施工阶段 施工过程环节 某开发商

项目收尾阶段 招标文件的技术要求 某开发商、物业管理公司及行业专家

（四）、范围变更管理

变更的管理是项目范围管理的重要组成之一，项目的范围计划不出现任何改变几乎是不可能的。范围变更的原因是多方面的，如用户要求增加子系统功能等。因此我们在项目管理体系中应该包含一套正式的变更程序。为了防止项目范围的无效蔓延，保证项目顺利进行，我们双方讨论规定对用户的范围变更请求，一律通过书面变更申请提出并确认，即使建设方和用户口头提出，我方也帮助重新出变更申请单，重述需求及变更导致的工作范围，预算变化等，经双方审核后，视不同情况，做出相应的处理。

同时，在每次和客户的沟通过程，会议等，对每次会晤都作出纪要，甚至包括我方的设计人员与对方的个别沟通，凡是涉及到有需求更改的，都要有书面的纪要，然后对这些进行汇总。分发给相关的人员，如果要进行范围的变更，必须要发变更申请单，经过批准才进行变更。当然，有的变更仅仅涉及到进度的变化和设备采购和施工的预算，则无需进行范围的变更。

二、进度管理

进度要求往往是项目中客户需求最明确和最敏感的部分，通常关系到客户的重要利益。在实际项目中我们也意识到,管理好进度的关键是合理安排好工作，并有计划地利用工作时间，尤其是最主要的工作和最关键的问题。另外，为了应付风险及意外事件，需要在项目进度计划中留有时间余量。因此，在项目中：首先我们认为适当可行的进度计划是保证进度的必要条件。

根据前期制订的WBS，我们对任务进行了进一步的分解，明确了各个阶段所包含的具体活动，并根据活动顺序与活动历时绘制了PDM图。有了PDM图，我们利用Project2000软件，结合项目资源状况，又制订出项目的进度计划，并利用资源平衡原则更合理的分配各个资源在项目中的活动安排，保证每个项目活动都能有充足的资源分配且不会有资源过于紧张导致进度拖延的情况。

为了保证项目进度的履行，项目团队还制订出在不同阶段发生需求、设计变更或不可预见事件的发生造成进度计划不能正常执行情况的进度变更流程，来及时修正为最为可行的新项目进度计划。

其次,我们还认识到设计项目的主要成本来自于人力的投入，而进度拖延，必然导致项目成本的成倍提高；而单纯的保证进度，忽视项目设计质量又会带来大量返工，同样是进度的损失，从而增加项目成本。所以说保障项目进度，人力投入是一方面原因，更应该从提高工作效率入手，进而缩短项目工期。

三、质量管理

质量管理作为项目管理中重要的一环，在系统集成项目中显得格外突出。接下来，将从以下几个方面介绍在项目质量管理方面的一些心得。

（一）、质量计划编制

为确保项目质量管理的第一步就是质量计划编制，它也是实现高效质量管理的基础，它为项目的执行提供了基本的质量标准和考核规范，并对质量管理进行统一的规划和设计，起到了纲领性的作用。在本项目中，我们着重在下面的两项工作：

1、全面的质量管理计划

从项目的需求调研阶段，就要求对项目提供质量管理的保证，只有质量管理计划贯穿整个项目过程，才能够真正的达到“错误发现最早”的目的。

2、执行计划的灵活调整

由于智能化信息化系统集成项目包含的子系统很多，相应地，对涉及到的每个系统产品的质量要求，相关的标准和准则都应被设计团队了解并确保在项目设计中被满足。本项目中还有一个重要的质量管理要点就是在整个设计方案中对整个系统的质量要求的平衡，即子系统和系统整体质量的平衡。在特殊的情况下，由于需求情况不够细化，针对可能的需求扩展及其引起的质量要求改变，提供一个以上的中间解决方案供建设方及客户确认是十分必要的。

（二）、质量保证方法

质量保证包括与满足一个项目相关的质量标准有关的所有活动，它的另一个目标是不断地质量改进。

1、规范的文档和图纸模板

在计划、初步设计、深化设计等各阶段，我们都通过规范统一的文档和图纸模板，从而规范项目交付物的格式，同时也方便项目中的沟通，保证各子系统信息真正的完整性、一致性。

2、高效的沟通方式

包括例会、周报、项目校对审核记录单、会议纪要等，同时对项目团队内部的沟通以及与客户的沟通也通过例会/周报、纪要的方式，把各个接口进行统一的规划，尽量保证交流的通畅和准确性。

（三）、项目质量管理的实施控制

有了良好的质量保证措施，就需要对实施进行有力的控制，才能够真正的使各项措施落到实处。对于工程项目，最重要的质量控制手段就是评审制度，各个阶段的评审，包括内部评审和外部评审，设计方案和图纸的每个阶段都要进行自校，互校，阶段性工作完成即交给设计院进行审定审核输出。初步设计阶段和深化设计阶段结束都要把交付物交给行业专家评审，才能决定是否进入下一环节。

总之，运用项目管理的方法，确实给项目工作带来了改观，项目工作的有序化有目共睹。虽然在实践中还感觉到很有很多的工具和技术还用的不熟练，随着实践的深入和对项目管理的不断加深理解，一定能够在项目中用好“项目管理”这个利器的。随着不断学习与调整，智能化、信息化工程行业也将走向更辉煌的明天。

参考文献：

1、《建筑智能化系统工程项目管理探讨》（中国建筑教育）

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现从以下几个方面对公司上半年的工作予以总结：

一、上半年工作业绩

（一）业务拓展情况

1、公众物业领域又添新项目

今年，我们在公众物业项目上又有一些新的进展。于今年6月我们承接了上海国际网球中心的物业管理项目。建成后的国际网球中心将在今年11月份承办国际顶级赛事——“大师杯”网球公开赛。目前项目管理处已经入驻现场，并开始进行前期物业管理。

（二）管理目标完成情况

1.建立健全管理流程

1.1完善公司组织架构，适时组建市场营销部

今年年初，公司确定了全新的组织架构。为了公司的长远发展，为了增强公司业务拓展的能力，新增了市场营销部。同时按照此组织架构，聘任了年轻化、知识化的全新管理干部队伍，编制了各管理岗位的岗位说明。

1.2逐步建立和完善二级管理的职能工作流

各部门、各条线建立起了调整费用申请、报销流程、新接项目工作流程、项目报告、审批工作流程、安全事故报告流程和处理等流程，为实现今年“规范管理、降本增效”的管理目标打下了基础。

2.建立和完善公司各项管理制度、管理办法和管理标准

今年上半年公司各职能部门共陆续下发各类管理制度、办法、条例等十余个，逐步形成了公司管理体系的框架。

2.1行政管理方面

调整了行政公文管理规范和相关制度；健全公司档案管理体系；完善和规范了CI管理体系；建立公司网络化管理系统，实现了与集团办公网络的并网；

2.2人事管理方面

在全公司范围内实施了《奖惩条例》，大大激励了员工，员工的主动性、积极性大大增强；

2.3财务管理方面

在公司范围内建立了费用审核办法预算内容标准；

2.4市场营销方面

建立了新接项目评估标准；

2.5物业管理方面

建立起公司的应急和预警体系，建立了公司对项目定期业务检查制度、安全检查制度，完善了安全管理组织体系。

3.编制和修订《管理手册》

与上海青蓝物业管理咨询公司合作成立了编委会，建立各分册编写小组，目前《手册》的大纲已完成。

4.加大人力资源开发、培养力度

公司上半年选拔了青年干部，为他们提供了高级管理培训、考察的机会，使他们开阔眼界，迅速成长。

二、下半年的工作计划

下半年计划完成的工作有：

1.市场拓展：

争取实现新增项目2个；探索多种形式盘活不动产；完成公司对外投资企业中的投资回报计划，从而实现全年的经济目标，完成集团下达的各项指标。

2.管理工作：

2.1编制下年度预算和工作计划；

2.2完成《公司手册》的初稿编写工作；

2.3在人力资源的开发和后备干部的培养上，下半年将重点培训工作，如新员工培训、项目经理培训和见习实践等；

2.4完善及健全公司质量管理体系，提高项目覆盖率；

2.5在企业品牌建设和文化建设方面，我们力争创建一个部优、一个市优物业管理项目、创建区级文明单位称号；保持“全国用户满意企业”；并开展一系列企业文化活动。

三、完成目标过程中出现的倾向性问题及其解决问题的思路

（一）欲速而不达

今年二级管理的力度大大加强了，人员的配置也相对加强了，所以上半年，公司各职能部门纷纷出台了针对二级管理的制度，可是在细节上还有很多值得商榷的地方，比如操作的简易性、执行的有效性等方面还不是做的很完善。

解决的思路：成熟一个、出台一个，把管理做扎实了，对于细节考虑充分了，不能急于求成。我们的干部，具备管理技能，如果对于细节的把握再成熟一点，我相信我们的管理可以得到有效的提升。

（二）曲高而和寡

上半年公司总部出台的文件从立意到思路都是相当不错的，有些已经运用到一些非常超前的管理理论，可是忽视了项目的实际情况和项目人员的接受程度，引发了一些说到做不到的尴尬。原创：

解决思路：管理有时候不需要高深的理论和华丽的概念，只要有可以解决实际问题的效果。所以，我要求各职能部门下项目进行调查，不调查就没有发言权，不调查就不可能有到位的方法，从项目实际需求出发、从管理实际需要的结果思考，再来制定游戏规则。

四、新聘管理人员的绩能评估

1．被评估人：李涛职务：公司副总经理

思想道德：好。严于律己、正直、正气，处处能起表率作用。

工作技能：日趋完善，在实践中获得进步。

管理能力：能思考，有大局观，学习力强，宏观方面尚需努力，专业知识能力需向更高目标努力。

领导艺术：有沟通能力，语言能力有提高，处理条件方法灵活。

2．被评估人：褚国华职务：公司总经理助理

思想道德：严格要求自己，踏实认真做人，对下属关心，受到同仁尊敬。

工作技能：业务能力较强，管理思路清晰，担任业务领导，工作业绩较好。

管理能力：管理技能成熟，管理思想超前，对分管的工作抓紧抓好。

领导艺术：有着良好的沟通能力，有较好的群众基础，能有效的组织管理。

3．被评估人：陈瑜职务：公司总经理助理

思想道德：一个对自己有严格要球，并且有明确目标的人。一个勤俭而有耿直的人，品格好。

工作技能：有一定工作能力，有较丰实的阅历，好学、勤俭、努力。

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（一）我国工程项目管理的发展历程

施工企业推行项目管理的总体战略是在八十年代末，这是将国外目管理引进我国施工企业的开始。经过10多年的实践，已经取得了一定成绩。企业由固定建制式转向工程项目管理，这是为了适应国际和国内建筑市场激烈的竞争而以传统管理模式的改革，它带来了企业体制、承包方式、分配制度等方面的变化。同时我们也可以看到，国外项目管理作为一门科学取得了长足进展和巨大的进步。工程项目管理作为一项先进的科学管理技术，被越来越广泛地应用到建筑施工领域。因此，提高我国施工企业的国际竞争力，应该把项目管理技术理作为施工企业的一项重大战略任务来抓。

（二）项目管理的基本涵义

众所周知，项目管理就是把各种资源应用于项目，以实现项目的期望目标。这里所说的资源即：人、材料、机械、资金、信息、科学技术和市场等。项目通常分为若干阶段，其包括：启动、规划（计划）、实施（执行和控制）、结尾。各阶段都有其实施特点，它们相互衔接、相互作用，形成一个不可分割的统一整体。用系统论的观点可以对项目管理的这些组成部分有一个更深入的理解。

（三）项目管理在我国工程施工中的巨大作用

项目管理在工程中的重要性是不言而喻的。随着建筑市场竞争的日益加剧，企业经营者也将其广泛地应用到了施工的具体环节中去。根据有关资料显示，目前的市政工程大中型项目的平均工作量强度大约达到每天10万元至50万元。这就是说，工期提前或滞后一天，意味着经济方面的重大得失。虽然，项目管理的效果有时往往是非显现性的，容易为人们所忽略，但这种效果的差异是客观存在的。资料分析表明，同期、同环境、同结构形式，各工程项目每工日完成工作量差异率可达10%－50%。在工程中应用项目管理技术，可大大降低成本，不仅使施工生产的经济效益提高，而且能使生产有序、稳定、协调地发展。实践中的成功实例主要有：鲁布格水电站引水系统施工、小浪底工程。应用项目管理技术，使施工指挥者有总体概念，目标明确，能定量分析问题，为正确决策创造了条件。

二、知识经济对项目管理的挑战及当前项目管理中的问题

(一)知识经济对项目管理的要求

正如人们所说，第三次科技革命的知识时代已经来临。知识在社会经济中的作用已愈来愈明显，知识推动已成为现实现象。而中国传统项目管理是传统估算，盲目施工，多退少补的模式，其既不能将项目概算、预算、决算等重要的控制环节有机地结合起来，面对飞速发展的信息化，它又显得缺乏活力。

知识经济的挑战，对项目管理提出了新的要求。首先，在项目管理的实施过程中要以高新技术来武装传统工艺，从一定程度上实现项目施工的工业化。其次，项目管理要全面转向信息化，尤其是要高度重视信息管理过程中的“反馈”活动的重要性。美国管理专家西蒙说：“没有反馈就没有管理”，反馈和控制是项目管理的重要特征。再次，要善于运用知识化的资源来缓解工艺工业化对资源的需求，如先进的计算机技术在工程项目管理中的广泛运用等。最后，在项目管理的实践过程中，要把先进的科学技术和具体的经济指标相结合，达到项目管理最佳经济效益值。

总而言之，就是要适应知识经济的发展要求，最终实现项目管理的科学性。这是知识经济时代项目管理活动所面临的挑战，也是现代化的项目管理发展的必然趋势。因此，我们必须首先明确当前项目管理所存在的具体问题，从而有针对性地找出解决问题的对策。

（二）当前项目管理存在的问题

首先，项目决策者缺乏决策的科学性。决策者在项目施工管理中起着至关重要的决定作用，科学的决策是项目成功的关键因素。而当前的项目管理现状说明，这方面做得还很不够。实践中的“干了再说”，花钱买教练的情况不在少数。项目决策人应从总体的大局出发，善于倾听不见意见,通过归纳假设演绎得出自己的科学结论。据调查，不少企业的施工管理是粗放型的，投标时无可靠依据，施工中顺其自然。这使得企业在决策中无依据、具体施工管理活动中又无章法，企业的经营活动因而就不会进入良性循环的轨道。

其次，项目管理者在管理过程中缺乏整体视角和长远眼光，片面追求经济效益而忽视项目的社会效益和环境效益。经济的发展要依托于社会，以资源的过分消耗和环境的破坏为代价的经济发展是不可取的。知识经济的到来带来了经济的快速飞跃，同时也助长了一些企业经营者片面追求经济效益的管理思想。甚至有的企业不惜以牺牲项目的社会效益和环境效益为代价来达到所谓的经济目的。例如淮河流域小型造纸厂污染淮河水质问题就是个典型的例子。这种观点应该坚决杜绝。

再次，决策者对现代科技理解不深刻、利用不恰当。决策者利用现代科技，片面追求所谓现代化，如许多中小城市也片面追高层建筑越多越好就是一例，管理者应正确看待科技，使用科技，使科技真正地成为管理的臂膀，成为推动社会前进的车轮。

三、全面提高现代化的项目管理技术

如何应对知识经济对现阶段项目管理所带来的挑战，是当前研究的一个重要课题。笔者认为可以从下几个方面做起。

（一）从宏观上，把握系统管理的思想及可持续发展的战略

首先，要用系统论的思想建立项目管理的系统模型。根据系统论的观点，将一个项目看作一个系统，按系统的等级特性可以将之分为六个阶段，即六个子系统，它们是项目可行性研究阶段、设计阶段、施工招标阶段、施工段、竣工后物业管理阶段和残值回收阶段。根据系统分析，项目各阶段内部有自己的最小成本值。同时，考虑到各阶段在系统状态下会互相影响，如设计阶段的成果，即对施工阶段有影响，也对可行性研究阶段产生影响。同时，由于在系统的各个阶段中，它们是作为相互先后的工序，共同存在于一个系统中，所以可以对它们进行优化，进而求出最佳成本。

其次，要从可持续发展战略的高度进行项目管理。可持续发展是指在满足当代人需求的同时不危害后代人的需求，以破坏较少、代价较小的发展来达到最终目标。建筑工程项目的可持续发展战略要求在项目实施过程中，无论在哪个阶段都必须考虑到后一阶段的实施。实际上它是项目经济、环境和各阶段协调的三位一体的发展。

用可持续发展战略进行现代化项目管理是当今社会全面发展的必然要求，而建筑工程项目可持续发展战略是现代项目管理的标志。我们知道，一个项目从它最初的可行性研究开始，就必须有全局的观念、综合考虑。在规划每一阶段计划的过程中，必须留有相应的灵活性，以便在该阶段实施过程中能有充分利用进一步获得的信息做出更细更有效的决策；另一方面，在本阶段实施过程中，还必须考虑到对下一个阶段实施的影响，达到最佳综合收益。

施工过程中可持续发展战略的具体措施需要不断地发掘和探讨。如减量化、再使用、再循环三原则规范项目管理行为，可以使用较少的资源达到同样或更好的效果；如施工中减少材料的二次倒运、落地灰的回收、废弃砖石作铺路材料等。建筑工程项目管理与可持续发展战略相结合，必将给项目管理注入新的活力，并产生一种全新的现代项目管理模式。

（二）从实施主体上，项目管理者要适应科技的发展趋势的变化

大规模协同合作的集团行为是知识经济对企业经营活动提出的崭新要求。伴随着第三次科技革命的浪潮，当前科技总体发展趋势是综合化、加速化、社会化。其具体表现为科技的种类相互渗透，科技发展无论在量上还是在质上都是在加速增长。科技内部的科技工作者之间的关系已经由单兵独战转向需要大规模协同合作的集团行为。

项目决策者要尽快适应和学会三个转变。随着科技的发展，人们对项目管理水平的要求也越来越高，为了适应当前科技发展趋势，首先，项目决策人必须从专才向通才转变，这是科技综合发展的要求；第二，科技发展的加速化要求项目决策人要多掌握方法型知识，即从知识型学习走向智能型学习为重点；第三，科技发展社会化要求项目决策必须从纯粹科研转向社会型，利用科研与外部社会的相互影响，达到项目管理目标值的最佳实现。

为了适应这一转变的新要求，要提高项目决策人的素质，具体做法除了加强以学校教育为主的素质教育外，还要实行全员的终身岗位教育，不断更新自身的知识结构。

（三）从实施手段上，要应用科学技术手段促进项目管理现代化

项目管理要重视科学技术，利用国内外最新的科技成果，通过自力更生基础上的引进、吸收、消化、创新来保持技术优势，提高项目管理的科学性，进而实现项目管理的现代化。

借助于先进的科学技术手段，实施过程中应注意以下几个方面。首先，要加强项目可行性研究，并进行项目目标控制。进度、质量、投资三条主线对项目进行优化组合，科技先行提高决策水平。其次，要增加项目决策者的科技责任。一方面项目决策者要关注科技，但不能满足于纯枝术而要以科学人的基本素质来进行决策；另一方面，项目决策者需不断提高自身的科技水平，杜绝“三拍”；同时，必须始终站在专业、科技应用的前沿，广泛应用、传播新科技，提高综合管理水平。另外，要大力发展可持续发展的科技。每一个项目都必须考虑到项目的经济效益、社会效益和环境效益。项目管理中要创造有利于科技正面作用的社会环境,在物质方面给予支持，组织方面给予帮助，观念方面获得弘扬。

四、实践中还应该注意以下几个问题

通过实践来看，实施工程项目管理因受企业内部环境以及项目部自身因素的影响，项目管理有待进一步完善和加强。

从项目管理对工程质量的影响的角度来看，建设工程的项目法施工对推进建设工程质量提供了一个有效便捷的途径，特别是项目经营责任制和质量责任终身制的实行和完善，可以说是对工程质量起到了保证作用，但是项目施工是施工组织的最小机构，它的健全与完善取决于项目部自身的发展。我认为实践中具体应该把握以下几个方面：

（一）处理好企业管理和项目管理之间的矛盾，理顺企业和项目的关系

建筑施工企业虽然进行了不同程度的改革，但是企业与项目在管理上的关系还没理顺，还没有真正形成企业主体对项目的约束体系，一方面是因项目管理重心下，企业的管理职能有所减弱，致使项目上出现的问题得不到及时解决；另一方面，有些项目经理大权独揽，随意指控，分配不均，根本不能调动项目部成员的积极性，难以保证施工过程的严肃性、规范性，也就无法保证工程质量。

因此，转换企业经营机制，理顺企业和项目的关系成为推进项目管理的必要环节。实行项目管理，目的是发挥项目短小精悍的优势，使企业从全面干预转向行使决策、监控、协调、指导、服务职能，保障项目经理顺利行使其职权，保证工程建设有序进行，推进现场管理、质量管理和安全生产管理。

（二）提高项目经理队伍素质

实行项目管理的目的是提高工程质量，这就要求项目经理必须懂业务、善管理，既能抓住重点，又能调动项目部成员的积极性。而实际上有很多项目经理业务水平低，一个项目经理承包施工多个工程，或者是高资质项目经理承包工程而由低资质项目经理施工。这样不利于工程的系统和整体把握，从宏观上影响到了工程质量。因此，采取有效措施提高整体素质是十分必要的。

推行项目管理，是促进工程项目建设重要的一步，它对高质量、高标准、高效益地搞好工程建设具有重要意义。加强项目管理就是采取多种措施，充分发挥项目的优越性，发挥项目管理小而精、小而专、小而活的优势，提高工程的建设质量。

项目经理合格与否是保证项目管理成败的关键。提高项目经理队伍素质，第一是实行项目经理资质认证制度，要经过考试和考核相结合的办法，实现人尽其才；第二是实行项目经理答问制度，对任何工程的投标或承包施工，都应由评委根据工程特点和需要提出问题让项目经理回答，再根据回答问题的情况，确定是否中标或承担施工；第三是加强对项目经理的跟踪管理，通过详细、全面的资料，全面反映其管理水平，并运用市场经济优胜劣汰的竞争原则，把外部压力变为内部动力，促进项目经理自身素质的提高。

（三）加强项目内部管理

项目内部管理是项目管理的核心，更是工程质量好坏的落脚点。加强项目管理首先是建立一支能打硬仗的领导班子，精诚团结，配合默契。加强项目管理，就是要坚持施权到位、管理到位、责任监督到位。其次是要求每个项目部在工程开工前编制项目管理大纲，建立质量保证体系，包括组织体系、责任体系、分包监控体系和经济约束体系，把工程项目质量落到实

处。