房产税暂行条例范文

导语：如何才能写好一篇房产税暂行条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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第二条　凡在我省规定开征房产税地区的单位和个人的房产，均应依照《条例》和本细则缴纳房产税。

第三条　《条例》第一条所指“城市”，系指国务院批准设立的市;“县城”，系指未设立建制镇的县人民政府所在地;“建制镇”，系指省人民政府批准的建制镇。

城市的征收范围为市区、郊区和市辖县的县城，建制镇为镇人民政府所在地。均不包括所辖农村和行政村。

工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建镇标准，但未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。具体划分由州、市人民政府、地区行政公署确定，报省税务局备案。

第四条　除《条例》第五条免税的规定外，下列房产亦不征房产税：

一、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产。

二、作为营业用的地下人防设施。

第五条　房产税的减免税权限为：

一、属于地、州、市范围内全面性的减税和免税，报省人民政府审批。

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20xx年最新安徽省房产税实施条例全文第一条 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第十条的规定，制定本细则。

第二条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，其范围按现行行政区划确定。

第三条 房产税均按其原值一次减除30%后的余值计算。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关会同房产主管部门参考同类房产核定。

出租房产，以租金收入为计税依据。

第四条 《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条所规定的自用的房产，是指各该单位办公、业务和生活使用的房产，不包括出租房产和非本单位业务使用的生产、营业用房。

第五条 企业办的各类学校、托儿所、幼儿园、医院(包括门诊部、诊疗所)等自用的房产，免征房产税。

第六条 经房管部门和主管部门鉴定的危房、停止使用的房产和其他纳税确有困难的房产，经市、县人民政府批准，可减征或免征房产税。

第七条 房产税在房产座落地点缴纳。房产不在一地的，按房产座落地点分别缴纳。

第八条 房产税按年征收，分季或半年分期缴纳。具体纳税期限由市、县税务局确定。

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个人购买商铺房时要缴纳房产税，并且每年都需要缴纳，应交房产税=购买商铺的金额X70%Xl.2%。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。

房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

（来源：文章屋网 ）

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    1.房产税

    房产税征收标准:以租金收入12%计算缴纳(根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定)。

    2.营业税

    营业税征收标准:以租金收入的5%计算缴纳(根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表)。

    3.城市维护建设税及教育费附加

    城市维护建设税及教育费附加税征收标准:以实际缴纳营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地的不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。

    4.个人所得税

    个人所得税征收标准:按财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额,税率是20%(根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。

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关键词：房产税；立法；法律客体

中图分类号：D9文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）03-0225-01

1 必要性

从理论上说，作为房产税之法律关系客体是指税收法律关系所指向的对象，即纳税人的房屋。该类客体应当满足一般的法律关系客体之属性，必须为法律所确认，必须考虑法律追求价值之属性，能够独立的为人所支配利用带来价值。

从实践上说，房产税作为已经试点并将全国征收的税种，是一种典型的地方税。从目前上海和重庆的开征情况来看，就发现其中存在诸多问题。房产税必将成为全国意义上的税种，这也就意味着房产税的征税客体应该是统一的。所以说，对于即将在全国推行的房产税而言，研究其客体十分必要。

2 判定标准

2.1 目的性标准

目的性标准就是房产税法应充分考虑房产税的开征目的。开征房产税的目的主要有：提高地方财政收入；调控房地产市场；推进财税体制改革；优化社会分配机制。以房产税立法的目的性标准作为研究房产税法客体的基础，可以树立正确的研究方向，得出合法合理科学的结论，这样的房产税法客体才更为必要。

2.2 实质性标准

（1）商品性。基于资源的稀缺性和市场失灵的发生，需要国家通过有形的手进行宏观调控，而税收就是进行宏观调控的重要手段。因此，对建立在稀缺土地上的商品性房屋征收房产税是必要的。

（2）存量房。房产税法的客体应为存量房。房产税的性质决定了其是在保有环节征税而不能仅仅在流转环节征税。从国际经验来看，很多国家都对存量房征税。重庆于11年十月开始对存量房征税反映了这一趋势。

（3）时间非限定性。税收公平原则指纳税人法律地位必须平等，税收负担在纳税人之间公平分配。仅对法律实施后的房屋征税就违背了这一原则。所以在时间上无论何时购买的房屋均应纳税，换言之应税房屋在时间上不具有限定性。

3 房产税法客体分析

3.1 国有土地建房

（1）商品房。商品房符合前文的目的性标准和实质性标准，所以都应该纳入征税的范围。不过在税率设计上可按照人均居住面积作不同的规定，不同价值房子的主人对于社会公共品的利用决定了其必须要履行相应的义务。

（2）经济适用房。经济实用房不应当纳入房产税法征税客体。这是因为经济适用房本身不属于一般意义的商品房，其根本目的是为了保障低收入家庭的住房情况。按照量能课税原则，低收入者应享受税收减免。但当经济适用房在可以流通到市场变成商品房时，就需征收房产税。

（3）集资建房。集资建房不应纳入房产税法客体。这是因为一方面集资建房具有保障性的特点，另一方面作为集资建房的买主不指享有使用权。所以让买主缴纳房产税有违公平。同样作为拥有产权的单位也无需纳税。只有当集资建房作为商品房开始流通时，其就成为房产税法的客体。

（4）非住宅用房。非住宅用房主要是用于商业、工业、旅游等的房屋。我国1986年的《暂行条例》已将营业性用房作为征税对象，新房产税法将其纳入客体也是自然的事情。新房产税法出台后将取代原《暂行条例》，原来规定的营业性用房和目前试点的住宅相结合将成为房产税法的重要客体。

3.2 集体土地建房

（1）城中村及城中村改造房。对于城中村的住房，因其性质和农村住宅一致，按照前文的商品性用房标准，其不应纳入房产税法客体。

城中村改造房是指安置动迁居民的住宅。若是具有房地产开发资质的经济实体开发且五证齐全可对外发售的，应纳入房产税法客体。对于那些村民个人或集体经济组织建设的房屋，不得对外出售，也就不应纳入房产税法客体。

（2）小产权房。小产权房实质上为乡产权房，是由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定小产权房不得登记发证。这也就意味着小产权房不可以成为商品房，自然不能纳入房产税法客体。

（3）普通农村住宅。农村住宅不应纳入房产税法客体。理由有：一，之前1986年的《暂行条例》仅仅将房产税的征收对象界定为城镇的经营性房屋，没有对农村住宅纳税的先例。二，对农村住宅纳税会加重农民负担，征收的难度很大。三，不对农村住宅征收房产税是国际共识。

房产税立法是未来的必然趋势，当前的试点主要为将来的全国性立法做准备。本文通过对房产税法客体的研究，可以为我国的房产税法立法提供有益的理论支持。笔者期待我国的房产税立法能够取得重大突破，本文不足之处还望读者批评指正。

参考文献

［1］刘剑文.财税法专题研究［M］.北京:北京大学出版社，2007:176.

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我国房地产行业具有一定的基础性，从1978年改革开放至今，历经三十多于年的发展，与其他产业间联系密切，已然成为拉动国民经济发展的支柱产业之一，所以房地产企业能否健康、稳定、可持续的发展在一定程度上影响着我国经济的走势。根据这几年房地产企业发展走势来看，房地产企业的资金链相较于其他行业而言则要更加紧张。因为房地产企业的开发产品具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金回笼速度慢、融资难等等特点。目前房地产企业税制设计不是很合理，很多部分的税种都集中在流转环节，而且多是以预缴的形式提前征收，再加上高额的土地出让金和各种名目的费用，使的房地产开发企业面临着巨大的经营压力。因此，科学有效的税务筹划，能够缩减企业税收成本，有利于提高房地产企业的经济效益，提高其竞争实力。

在利润率普遍趋同的当今社会，降低成本很显然是企业保持竞争优势的一大法宝。而税务筹划工作的实质是指纳税企业在依照我国税法的相关规定（含税收法律、法规以及国家相关税收规定）基础上，以不触及税收法律法规界限的基础上，通过对企业的投融资、经营管理等活动进行合理的分析和决策，充分利用国家有关税收优惠政策，从不同纳税方案中选择最优方案，规避纳税风险，实现税负最小化，从而使企业达到利润最大化这一经营目的。

二、房地产企业税务筹划现状

2015年随着全国两会闭幕，房地产行业再次成为重要话题之一，房地产行业与宏观经济密切相关。国家在政策上加大了对房地产企业的宏观调控力度，使得房地产企业的发展环境日趋复杂，在短期内限制了其经济效益的增长。随着我国税收制度的逐渐完善，国内学者和专家近几年开始了税务筹划方面的研究，截止到目前，已经出版许多涉及房地产行业税务筹划方面的的著作及专论，取得了一定成绩。

三、房地产企业税务筹划的可行性

第一，政府鼓励房地产企业开展税务筹划。一方面房地产企业通过税务筹划的方式在一定程度上可以提高纳税企业纳税的积极性；同时合法的税务筹划也规避了偷税漏税等违法行为；另一方面对企业而言，有效的税务筹划要求企业涉税人员具备较高的财务管理水平，能够提高企业资源的有效配置，优化产业结构。

第二，我国的税收环境逐渐国际化。我国自加入WTO以来，市场经济逐渐与国际接轨，纳税企业在依法纳税的基础上，不断学习与借鉴国外税收法律法规。在国际化的税收背景下，为房地产企业充分有效利用各国各项税收优惠政策，实施税务筹划提供了自由发挥的平台。

第三，随着现代市场经济的日趋复杂，相关税收法律法规具有一定的滞后性和缺陷性，这为房地产企业合法的税务筹划提供自由发挥的土壤。

四、房地产企业主要税种筹划方法

房地产企业在经营过程中，前期投资金额很高，而且经营周期长，负债比例较大，资金回笼速度慢；除此之外，房地产企业开发经营业务日趋复杂，企业除了土地、房屋的开发以外，还要建设相应的基础和公共配套设施，经营业务涵盖了征地、拆迁、勘测、设计、建设、销售到售后服务等一系列环节，当然各个环节都会牵扯到涉税事宜。其中在建设环节会涉及缴纳耕地占用税、营业税及其附税；销售环节，需要缴纳营业税、附税以及可能还会涉及印花税等等。

我国房地产企业在经营过程中涉及的税种比较多，进行税务筹划的税种主要有4种：营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。税率一般为营业税一般为5%（其中建筑业为3%）；土地增值税是四级超率累进税率从30%至60%；房产税税率为1.2%和12%两种比例税率；企业所得税为25%等等。

（一）营业税

房地产企业在经营过程的不同环节所涉及营业税税率和计税依据会有差异，这块主要是利用两种方法：一是利用营业税的不同税率进行税务筹划，二是利用营业税的计税依据进行税务筹划：

1.营业税税率差异――不动产销售和装修分离。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业为房屋及构筑物装修从而获取的价款，需依照“营业税-建筑业”缴纳3%的营业税。

例1：当前大多房地产企业在销售精装商品房时，收到的全部价款中包括因提供装修服务的费用，在计算营业税应纳税额时，这部分装修价款会作为价外费用计入到营业额中，按照“营业税――销售不动产”5%的税率依此纳税，因而无法适用“营业税―建筑业”3%的营业税税率纳税。因此，房地产企业在销售精装商品房时建议采取商品房销售与提供装修服务相互分离的方式，也就是说企业在销售毛坯房时，与客户独自核算装修服务费用，即同客户一方面签订不动产装修和不动产销售两份合同。换言之房屋的销售价款按照“营业税―销售不动产”税目税率5%计征营业税，而房地产企业提供的装修价款将按照“营业税―建筑业”税目3%计征营业税，最终房地产企业节约2%的应纳税额。

例2：房地产企业大多与与其他建筑单位一同开发，也就是“分包”给其他建筑公司，根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业作为发包人将以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他承包单位的分包款后的余额为营业额。如果承包建筑单位仅仅是负责建筑工程的组织和协调事宜，对于承包方将按照“营业税―服务业”这一税目5%税率纳税；但是如果建筑单位承包建筑安装作业，不管其是否有参与施工，都应按照“营业税―建筑业”这一税目3%税率纳税。因此房地产企业作为发包方与建筑单位在合作开发过程中，需签订建筑安装工作合同，按照“营业税―建筑业”3%税率计税，节约2%的应纳税额。

2.营业税计税依据差异――降低价外费用。根据《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税的计税依据是营业额，营业额等于全部价款加上价外费用。房地产企业可以采取合法手段降低企业自身价外费用方面已达到减轻税负的效果。

例如：大多房地产企业在销售不动产时，在收取全部价款时大多连带收取一部分其他费用，譬如：采暖费、物业费、水和电的初装费、基础设置的配套费用等等，按照规定这部分费用全部作为价外费用一并收取营业税。因此房地产企业可以在房屋销售之前，自行开立一家物业公司，以该物业公司来处理和收取这一部分价外费用，因此代收的这部分费用不再划归到该房地产企业的相关价外费用，从而降低房地产企业税负。

（二）土地增值税

1.分散有关经营收入，降低土地增值率。例如：某房地产企业出售一栋房屋，总售价为1000万元，进行了简单装修和必备的基础实施安装。根据规定，该房地产企业允许扣除400万元的费用，也就是说该笔交易中实现的房屋增值额为600万元。在此环节中该房地产企业应该缴纳土地增值税。根据规定土地增税应纳税额是实现的增值额除以允许扣除项目的金额的比率，按照超率累进税率，找到相适用的税率累进计算征收。换句话说，增值率越高，按照超率累进税率方式所使用的税率档次越高，自然缴纳的税款也是逐级累加的。通过计算该房地产企业土地增值率为：400/600*100%=150%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，适用的税率档为50%，速算扣除数为15%。因此在此环节应当缴纳增值税税额为：600*50%-400*15%=240（万元）。

如果该房地产企业将该房屋的出售与客户分别签订两个合同，也就是一个是房屋买卖合同，另一个是房屋装修合同。前者不包括装修费用，合同总金额为700万元，可允许扣除项目费用为300万元；后者合同金额为300万元，允许项目扣除费用100万元。前者的土地增值率为：400/300*100%=133%。应缴纳的土地增值税应纳税额为：400*50%-300*15%=155（万元）。

因此，通过上例分析，通过将经营收入分开计算，是房地产企业实现少纳税的关键。分散经营收入减少土地增值额，使得房地产企业税收负担减少85万元（240-155=85万元）的税额。

2.巧用扣除费用扣除项目，降低土地增值率。房地产企业可通过增加可允许扣除项目金额这种途径以达到降低土地增值率或者增值额，也是房地产企业实现少纳税的又一关键方法。

例如：某房地产企业开发一处房屋，支付800万元取得土地使用权，花费1400万元用于土地开发和配套必备设施的安装，在公司的财务账上财务费用中针对该房地产项目分摊的利息支出为200万元，不超过当期商业银行同期同类贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员发现，不提供可供扣除项目费用为：（800+1400）*10%=220万元；如果提供证明，可供扣除项目费用的最高额为200+（800+1400）*5%=310万元。

因此，通过上例分析，房地产企业提供金融机构证明是明智选择，增加可允许扣除项目金额，以减轻税负。

3.利用税收优惠政策中20%这一临界点进行税务筹划。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除项目金额之和的20%是可以免征土地增值税；但是如果增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。房地产企业可以充分利用这20%的临界点进行税务筹划，关键点就是房地产企业在建造普通标准住宅出售时，将土地增值率控制在20%以内，获得免税待遇。

（三）企业所得税

1.房地产企业可以合理延迟房屋产权转移时间。根据税法相关规定，房地产企业在销售房屋时，只有当房屋的所有权权属关系发生变更时，企业才确认销售收入的实现，此时间为纳税义务发生时间点。所以，房地产企业可以通过合理合法适当推迟房房屋所有权等权属关系转移时间，延迟房产证的办理，以此推迟确认销售收入实现时间点，延迟缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担。

2.房地产企业可以合理延迟销售成本最终确认时间。根据税法相关规定，房地产企业在生产经营过程中，通常会发生房屋所有权等权属关系变更已办理，企业的销售收入已实现，但实际上却还有一些基础等配套工程还未最终完全办理竣工结算等手续的情况，由此造成房地产企业无法准确地确认和核算房地产项目的最终成本、费用或损失。因此，房地产企业的财务管理人员可以通过合理延迟房屋销售成本的最终确认时间，延缓缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳税负担，实现企业利益最大化。

（四）房产税

1.房地产企业的自用房屋的房产税以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%～30%后的余值，扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府决定。房产原值指在会计核算账簿上“固定资产”账户上记载的房屋原价，该原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。也就是说，自用房屋的房产原值与企业应纳房产税税额成正比例关系，房产原值越大，扣除比例一定的情况下，房产税税额越高。所以，房产税税务筹划的关键就是合理适度地降低房产原值，房地产企业的财务管理人员可以将能与房屋主体分隔开的建筑部分分离出去，单独确认其价值，不作为房产原值的核算范围，以达到房产税的纳税筹划。

例如：某房地产企业采用从价计征以房产余值作为其计税方式。按照《房产税暂行条例》的有关规定，房产税按征税对象划分属于财产税类，房产是以房屋形态存在和表现的一项财产，独立于房屋之外的有关建筑物不包括在内。准确掌握税法规定中对房屋的定义，对独立于房屋之外的建筑物是不征收房产税的，所以企业财务人员在核算房屋原值的时候，要将房屋与可分隔开的建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，分开确认和核算。

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【关键词】房产税改革；房价；上海；重庆

一、我国房产税的发展历程

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。

1950年一月政务院颁布了《全国税政实施要则》中规定征收房产税和地产税，1950年6月税收调整，将地产税和房产税合并为城市房地产税，1951年9月公布了《城市房地产税暂行条例》，并在全国范围内实行。

1984年第二部利改税是，国务院有规定“恢复征收土地使用税（保留税种暂缓征收）和对国内企业单位恢复征收房产税”。这样，原城市房地产税的税名与征收范围已名不符实，故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。

2007年1月1日施行的修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》将外商投资企业、外国企业纳入了纳税人范围，实现内外资统一；自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税，1951年9月的《城市房地产税暂行条例》同时废止，彻底结束了我国内外两套税制的历史。

2011年年初，新一轮的房产税改革拉开了序幕。1月28日，上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法，正式开始对部分个人住房征收房产税，开创了我国住房制度改革以来向本国国籍个人拥有住房征收房产税的先河，表明我国的房产税改革进入新的发展阶段。

总之，我国过去一直没有对个人征收房产税，这次改革试点开始对城市居民征收，应该说与过去的几次改革有本质上的区别。问题是，本次房产税改革的目的是什么？对我国未来的房地产市场甚至于经济发展会产生什么影响？

二、上海市和重庆市房产税改革试点方案的比较分析

本次改革试点的特点有：首先，其征收对象由原先的企业扩大到了个人，这体现了我国政府想通过房产税税收的新一轮改革而实现房产税在房地产市场打压并稳定房价的导向作用。其次，此次税收本着取之于民，用之于民的原则展开。再有，此次的房产税改革是具有中国特色的一次税收改革，从改革试点办法对征收对象、税基、税率、税收减免和收入使用等方面的规定来看，虽然对调节收入分配、引导合理住房消费、促进住房资源有效利用有促进作用，但其作为政策工具调控市场的目的更加明显[1]。

上海市和重庆市于2011年1月28日分别执行了《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号）的有关规定和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。

上海市的个人房产税征收暂行办法中对于税额给出了这样一个公式。

年应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率

上海市适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

重庆市个人住房房产税应纳税额的计算公式为应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。

而根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》第六章第八条，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。

分析上海市和重庆市人民政府颁布以及实施的关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法，不难发现，同样作为房产税的试点城市，上海规定宽征收范围，而重庆实行高税率，同时，两城市都本着有财产者纳税，无财产者不纳税，财产多着多纳税，财产少者少纳税原则，征收房产税在一定程度上具有社会财富进行二次分配的功能，有助于避免社会财富分配不均。

三、上海、重庆市房产税改革试点的意义

由美国的次贷危机而引发的金融危机席卷了全球，我国也受到了很大的影响，为了尽快摆脱其对本国经济的影响，我国政府采取了多方手段，其中就包括2009年我国为遏制金融海啸的蔓延所采取的适度宽松的货币政策，而这却直接催生了房产的异常火爆，房地产泡沫应运而生。

由于房地产泡沫诱导人们把超量资本投入到不能再产出消费品的房子上，这就限制了对其他生产领域的资本投资，这对一个国家乃至全球经济是巨大的潜在威胁。因此，为了防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的可行的手段之一。特别是我国现在正处于社会主义建设的初级阶段，此次房产税的改革对于发挥房产税的引导和调节作用，促进我国房地产资源有效利用具有重要作用，同时也必将抑制投机型房产投资行为的冲动，从而起到净化市场秩序、预防泡沫的作用[2]。

政府启动房产税有四个方面的目的，首先，健全中国的财税体系，正常的社会主义市场经济体系，财税体制应该有生产环节的税，也该有财产环节持有税，长远来说两种税制并存是合理的体系，因此房屋产权作为个人持有的财产，对其持有者征收房产税有利于我国长远的税制健全；其次，对整个房地产结构调整调控是有积极意义的；再有，有调节收入分配作用；最后，能够适当地改变社会的住房消费习惯，调节人的持有房屋的心理[3]。

上海市商品房销售面积235.66万平方米，比去年同期下降26.7%，其中商品住宅194.72万平方米，下降31.3%。本市1月28日起开征房产税，以人均面积为主要征税标准，对高档物业销售影响明显，别墅销售11.22万平方米，下降53.7%[4]。可见，短期内，房产税的征收还是有所成效的。

四、国外房产税的实施经验及其借鉴

我国在进行房产税改革时，既要从我国实际国情出发也要充分借鉴国际社会关于房产税改革的经验。

分析20世纪70年代到80年代中期进行税制改革的几个国家――英国、美国、新西兰、澳大利亚、加拿大、爱尔兰――其首要目标是实现税收中性以促进资源的有效配置。并且，当时的新西兰的该改革，主要成就之一是以单一税率宽税基的增值税取代了多税率窄税基的批发环节税[5]。

美国2007年房产税收入总额为3769.5亿美元，占地方财政收入和税收收入的比重分别是44.9%和71.%，且长期保持该水平。美国的房产税在地方行政区范围内征收、使用和分配，是地方政府单位向居民及其物业提供服务的主要资金来源[6]。

对此，我国不妨借鉴一下国际上房产税改革的经验：1、房产税征收要与房产税税收制度改革统筹进行；2、从促进经济社会发展的角度出发，保持房产税的公平性；3、提高税收效率，降低税收成本；4、加速推动全国性房产税改革，统一方案降低成本[7]。

五、总结

通过回顾我国房产税改革的发展历程，以及对上海和重庆的改革试点办法及其未来影响的系统分析，我国此次房产税改革对于国内房地产市场稳健发展具有积极影响力。此外，在了解国外房产税改革的一系列经验的基础上，提出进一步完善我国房产税改革的建议。综上所述，此次房产税改革，政府统筹兼顾税制改革与税收制度的均衡发展，充分发挥房产税在房地产市场的导向作用，以实现平稳房价，净化市场秩序的目的。进而健全中国的财税体系，实现整个房地产结构的系统性调整调控，并促进调节收入分配，适当地改变社会的住房消费习惯。

参考文献

[1][7]刘洪玉.房产税改革的国际经验与启示[J].改革,2011(2)总第204期:84-88.

[2]刘玉峰,张亮,刘丹.重庆建筑大学学报[A].我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征,26(4).

[3]heqy.重庆市房产税改革试点新闻会实录[OL].凤凰网-财经资讯-房地产,2011-01-28:07:12.

[4]上海市统计局.1-2月本市房地产投资增长24.7%[Z].2011-3-17.

[5]Cedric Sandford(锡德里克・桑福德).成功税制改革的经验与问题・第一卷第一章[M].中国人民大学出版社,2001-1-26.

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进入10月以来,关于房产税的讨论再度喧嚣。

事实上,作为一种财产税税种,房产税曾在旧条文里休眠了24年,曾经热议的合并税种物业税也在一些试点城市空转了7年。

此番中央部委及地方政府再度释放房产税信息,所引发的争论之激烈,足以说明今时社会矛盾之尖锐及利益冲突之复杂。

但来自国家部委的表态是纷纭的,而来自试点城市流传的试点方案也差异颇大,这足以说明这一税种开征的真实出发点及目标之模糊与摇摆。

征税出发点

目前,财政部已将“完善房产税制度”列入其2010年工作要点,而发改委在其2010年度经济体制改革重点中也提及“逐步推进房产税改革”。上海、重庆、深圳等城市也传出将出台试点方案的消息。

在目前房地产市场宏观调控举措不断的背景之下,房产税信息释放的真实意图究竟何在?

“开征房产税的目的无非是两个,一个是解决地方财政收入问题,一个是调控房地产市场。”中央财经大学税务学院副院长刘桓对本刊记者说。

2004～2005年,刘桓在北京市税务局挂职副局长,其时北京正在进行物业税空转试点。“但那时候房地产价格尚没有暴涨,所以当时出台物业税的目的是要解决土地财政的问题,因此决策层并未有决心要推进这一税种的开征。”刘说。

现时追寻土地财政的问题,矛头似乎都指向了1994年分税制改革,但实际上,是自2004年8月31日之后,土地协议出让被叫停,政府垄断土地出让渠道之后,才开始了一轮土地财政的突飙猛进。按照设想,物业税作为一项财产税,将为地方政府提供稳定的地方税收来源,减少对土地财政的过分依赖。

而追寻房产税的起源,则要归结到1956年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》(下称《暂行条例》)。1950年1月,当时的政务院公布《全国税政实施要则》,规定全国统一征收房产税、地产税两个税种。同年6月调整税收,将房产税和地产税合并为房地产税。上世纪80年代,鉴于城镇土地属于国家所有,使用者没有土地所有权,我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种,并于1986年颁布了《暂行条例》。在这个暂行条例中,“房产税由产权所有人缴纳”。

但与物业税改革的基本框架是将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取,其额度及操作难度大大超于房产税不同,房产税的征收则看上去相对容易一些,因此在两年前关于房产税的讨论亦开始出现。

真正到了1998年住房市场化改革之后,高房价问题逐渐成为城镇居民的心头之患,并伴随其泡沫化,成为了一个社会矛盾集合体。在一些地方政府和房地产商结成牢固利益联盟之后,房地产保有环节的税收开始被赋予了解决地方财政收入和调控市场的作用。

但在国务院公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中,对于住房保有环节的税收的表述还是“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。直到今年4月,新一轮房地产宏观调控举措“国十条”出台,但仍未能遏制重点城市房价的快速攀升,“开征房产税”开始频频亮相。

重拾一项只需国务院修改便可出台的《暂行条例》,在刘桓看来一方面是应对宏观调控之“失效”,同时又能给地方政府“开源”。一方面要稳定住房价格,一方面要增加地方政府收入,房产税的开征似乎正好承受了这两样功能。

如果稳定房地产销售价格,则可能出现的局面是土地成交量或成交金额下降,鉴于宏观调控“打压”的大环境,地方政府对土地出让金收入的愿景也将有所下降。在未来城市化饱和,土地出让金逐渐下降的情况下,从土地出让收入转向房屋保有环节税收收入,亦是趋势之一。

在这次积极申报房产税试点的城市中,重庆目前的试点方案已上报至三部委会签。而根据中国指数研究院的报告,2010年1～9月,重庆土地出让成交总价为286亿元,同比下降9%。

现实矛盾

在刘桓看来,房产税的另一个重要功能是完善财税体系,作为房产保有环节的税收,在过去是缺失的,这并不利于地产的调控,最明显的是对住房空置率的调控,这一税种对房地产市场上的投资、投机者具有挤出效应。

我国房地产市场现有主要税费项目中,营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、交易契税等都集中在开发流通环节,而保有环节的税种仅有城镇土地使用税和房产税两个税种。

10月中旬,财政部、国家税务总局有关负责人表示,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,“既有利于调节居民收入和财富分配,也有利于健全地方税体系,促进经济结构调整及土地节约集约利用,引导个人合理住房消费。”

“具体的征税方案制定,将涉及房产税可能发挥的功能不一。”北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长陈国强则对记者说。

“解决土地财政问题的一个前提是房产税具有替代作用,房产税作为一项财产税,成为地方政府的稳定收入之后,将土地出让金降下来,将交易环节的税种合并,总体税负降低。但这涉及的并非一项房产税所能解决,地方政府的财政收入涉及的是事权和财权的分配,地方政府目前这种高投入、参与投资的发展模式下,一项税收是解决不了地方政府的土地财政冲动的。”陈国强认为。

这可能意味着,在土地财政无法改变的情况下,房产税又作为一项额外的税收,成为市场经济体和购买者的另外一项税负。

我国近年来的宏观税负一直呈现上升比例,以政府财政收入占GDP的比重来计算,我国近3年的宏观税负均超过30%,这一水平已经向工业化国家看齐,甚至有国外研究机构声称中国的税负痛苦指数全球第二。

而中国的房产税与欧美等土地私有制国家的房产税之区别在于,中国城镇土地为国有,消费者购房获得房屋所有权70年,已摊分了土地出让金,相当于摊分了房屋70年的租金。如果购房者已经支付了70年的土地租金,再支付土地持有环节的房产税,则相当于重复征税。

另一方面,“调节居民收入和财富分配,放在房产税的身上,显得有点大了。财富分配体系目前存在的问题,就像靠个人所得税来调剂一样,作用是有限的。财富分配体系的不合理目前主要在于政府收入和企业收入过重,初次分配不合理的问题最为突出,灰色收入和腐败问题,这不仅仅是靠一项税收就能解决得了的。”北大地产基金中心主任、北京国际发展投资有限公司CEO杜猛则对记者说。

“在这里面,官员的多套房产数据,要不要披露?怎么披露?”杜猛说。此外还有诸如福利分房、集资房等认定和估值技术难题的背后,实质又是利益群体的阻障。

陈国强同时认为,依靠房产税来打击目前的房产价格,这样的期望太大,房产税并非“核武器”,而是一个长效机制,立竿见影的效果是不太可能的,只会针对少部分的投资投机者征收。但改变不了中国快速城镇化过程中商品房住宅的供不应求的大格局。

“税基过窄,税率过低,调控的作用微少,税基过宽,税率过高,增加的税负过重,要衡量具体的设计方案。”杜猛认为。

篇9

第二条  房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

城市：指经国务院批准设立的市。本条所指城市，只包括市区，不包括农村。

县城：指各县（特区、区）人民政府所在地的城关。

建制镇：经省人民政府批准的建制镇镇人民政府所在地。

工矿区：指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。

城市、县城、建制镇、工矿区的征税范围具体划分，由市、县、特区（区）人民政府核定。

第三条  凡开征房产税地区范围内的公私房产，除中外合资经营企业和外资企业的征税，仍按照国务院有关规定执行外，均应依照《条例》和本细则的规定缴纳房产税。

第四条  《条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。房产出租，产权所有人不在房产所在地的，由承租人负责缴纳；出租人与承租人同在房产所在地的，承租人有代收和转交纳税缴款书的义务。承租人如不及时转交，影响税款及时入库的，承租人应负滞纳税款的责任。

承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金的，应由产权所有人依照规定缴纳房产税。

房产产权或典权转移时，如有欠税未交，接受产权或典权人应负责补交房产税。

第五条  房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据，或纳税人未按会计制度规定记载“固定资产”（房产原值），房产原值明显不合理的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定，或重新评估房产原值，并按核定或重估的原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳房产税。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第六条  《条例》第五条一至五项规定免纳房产税的房产，均只限于单位本身自用和个人非营业用的房产。这些免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房不属免税范围，应征收房产税。

第七条  除《条例》第五条规定者外，下列房产，分别给予减免房产税：

（一）经政府部门明令拆除或禁止使用的房屋，以及经有关部门鉴定，属毁损不堪居住的房屋和危险房屋，自停止使用的次月起，免征房产税：

（二）企业办的种类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。

（三）房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关核准，在大修期间，免征房产税。

（四）由国家财政部门拨付事业经费的单位，改为经费来源实行自收自支的，从实行自收自支的年度起，免征房产税三年。

（五）为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，免征房产税。基建工程结束后，施工企业将这些临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，从基建单位接收的次月起，按规定征收房产税。

（六）纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的房产，分别征收或免征房产税，行企合一的单位也照此原则输办理。

（七）经省税务局批准，给予定期减征或免征房产税的房产。

第八条  对于征收房产税确有困难的建制镇和工矿区，由其所在的市、县、特区（区）人民政府确定给予一定期限的减、免税照顾。

第九条  按照《条例》规定，纳税人确有困难，需要给予减、免税照顾的，由纳税人提出申请，报房产所在地市、县、特区（区）税务局批准。

第十条  房产税按年征收，分期缴纳。每半年征收一次，每年的四月、十月为房产税的缴纳期限。

按房产租金收入计征的，其缴纳期限，由当地税务机关视具体情况核定，最长不得超过三个月。

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；委托施工企业建设的，从办理验收手续之次月起征收房产税。

第十一条  纳税人应依照当地税务机关规定的期限，将现有房屋的坐落（街道名称及门牌号数）、构造（钢筋混凝土、砖木结构等）、间数、面积（平方米）、房屋原值、新旧程度等情况，据实向当地税务机关申报登记。新建或购买的房屋，应于建成或者购买后的三十日内申报登记。

纳税人转移产权或者在扩建、改装后变更原值的，应于变更、转移或竣工后三十日内向房产所在地税务机关申报登记。

房产税的其他征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。

第十二条  房产税由房产所在地的税务机关征收。根据工作需要，税务机关可委托有关单位代征房产税，发给《代征证书》，并在代征税款百分之五以内酌情提给代征手续费。

第十三条  纳税人违反本细则第十一条规定的，当地税务机关可酌情处以五千元以下的罚款。纳税人同税务机关发生争议时，必须先按照税务机关的决定缴纳罚款，然后在十日内向上级税务机关申报复议。上级税务机关应当在接到申诉人的申请之日起三十日内作出答复。申诉人对答复不服的，可以在接到答复之日起三十日内向人民法院起诉。

篇10

1、营业税及附加；

2、印花税，签订的房屋租赁合同应缴纳印花税；

3、企业所得税，企业取得的转租收入属于租金收入；

4、房产税，房产税由产权所有人缴纳；

5、土地使用税，由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

【法律依据】