土地增值税暂行条例范文
时间：2023-03-31 04:55:04
导语：如何才能写好一篇土地增值税暂行条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。
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土地增值税税额计算方式
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
篇2
摘要土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，如何合理有效的进行土地增值税的纳税筹划对房地产企业的发展来说十分必要，本文根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，从可以选用的政策、条件、情形分析，包括不征土地增值税的政策有两条;免征增值税的条件和情形有两个;可以暂缓征收土地增值税的情况有三种;还有一些土地增值税的优惠政策等，通过案例分析对房地产企业土地增值税纳税筹划及风险作简单探析。
关键词房地产开发企业土地增值税纳税筹划
近年来，随着城市化进程的加快和城市居民住房制度改革的进一步深化，房地产开发行业取得了长足的发展，房地产开发投资对我国经济增长的贡献率明显提高，税收收入也呈现快速增长的态势，成为我国地税收入的重要支柱之一。因此对房地产企业来说，合理进行税收筹划，减轻纳税负担，规避纳税风险很必要，而土地增值税在房地产企业的税负构成中占有较大比重，如何有效地进行土地增值税纳税筹划对房地产企业的发展来说十分必要。以下简单探析房地产企业土地增值税的纳税筹划并提供风险规避的几点建议。
一、对房地产企业土地增值税纳税筹划的几点建议
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，目前可以选用的政策、条件、情形包括不征土地增值税的政策有两条;免征增值税的条件和情形有两个;可以暂缓征收土地增值税的情况有三种;还有一些土地增值税的优惠政策等。以下简单探析：
（一）对不属于征土地增值税征税范围情形的纳税筹划
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，产权未发生转移的，不属于土地增值税的征税范围。所以对于房地产企业而言，在销售形势不景气的时候，可以考虑将房产出租，取得租金收入，由于没有发生产权的变动，企业只需缴纳出租的房产税，不征收土地增值税。
（二）属于根据土地增值税免征条件情形的纳税筹划
根据《土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对此，房地产企业的土地增值税具有较大的筹划空间，如果能证明项目是普通标准住宅，并且增值额未超过扣除金额的20%的，就可以享受免征土地增值税优惠。所以房地产企业在项目规划时，应考虑普通标准住宅和非普通住宅的区分，分别计算增值额，在普通标准住宅增值率超过20%的临界点时事先规划，可以通过适当降低销售价格，加大成本费用进行筹划，以获得免税待遇，提高税后利润。
案例分析一：某房地产控股集团的一分公司，开发某一楼盘，支付的地价款为1.88亿元，开发成本及税金利息等可扣除项目1.82亿元，该公司开发标准普通住宅又开发非标准普通住宅和营业用房，其中标准普通住宅收入3.6亿元;面积45500平方米，非标准普通住宅收入1.0亿元;面积10370平方米。
1.不分开核算普通住宅和非普通住宅
增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%
应纳土地增值税=（4.6―3.7）×30%=0.27（亿元）
2.分开核算普通住宅和非普通住宅的土地增值税，按实际测绘面积分摊开发成本。
普通标准住宅的地价款为1.53亿元，开发成本及税金利息等可扣除项目为1.48亿元。
增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%
土地增值税=0（亿元）
非普通标准住宅按实际测绘面积分摊的地价款为0.35亿元，开发成本及税金利息等可扣除项目为0.34亿元。
增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%
土地增值税=（1―0.69）×30%=0.093（亿元）
合计土地增值税0.093亿元。
房地产开发企业不分开核算普通住宅和非普通住宅应交土地增值税0.27亿元，分开核算应交土地增值税0.093亿元，节税效益明显。
（三）利用暂免征收土地增值税的三种情况进行筹划
房地产企业要达到节税目的，可以从以下方面筹划：
1.改出售为投资联营节税。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房产再转让的，应征土地增值税。这为房地产企业纳税筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为购买方，可以考虑以土地、房产投资入股，再以向购买方转让股权的形式达到销售房地产的目的，这样可免征土地增值税，从而为企业获得节税收益。
2.利用合作建房节税。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。合作建房双方分得的房产均不含土地增值税，特别对于公司自用的房产，一方出地，一方出资金，建成后双方按比例分房，免征土地增值税，这样大大降低了房产的成本，节约税收负担，实现出资方和出地方的双赢，这也是一种土地增值税筹划的思路。
（四）利用代建方式节税
房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例代建收入的行为。对房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 采用代建房方式，不仅可以减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，降低了税收负担，所以房地产企业可以利用此政策，在开发开始时确定定向用户，避免开发后再销售时缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。
（五）对借款利息费用进行筹划
房地产业开发周期长，专用资金量大，借入资金较多，利息开支较大。在土地增值税扣除项目中，正确筹划利息支出是计算房地产开发费用的重要一环。
根据国税函[2010]220号第三条：房地产企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
对于房地产开发企业来说，从减轻增值税税负的角度，对利息支出的筹划思路如下：
首先要充分利用借款，避免全部使用自有资金，因为对房地产开发项目来说，开发周期长，资金量大，完全靠权益资本是远远不够的。所以企业要事先筹划，在计算土地增值税利息扣除项目时要注意：房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除;利息支出不包含逾期利息和罚息。其次对于房地产企业来说需要权衡利息是据实扣除好还是开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除好。企业应该对整个项目的开支有大体的预算筹划，如按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算的金额与实际财务费用利息支出相比较，从而选择有利于企业的扣除金额。
案例分析二：某房地产开发企业开发一标准普通住宅取得收入6.5亿元，取得土地使用权所支付的金额2.03亿元，房地产开发成本1.35亿元，营业税金及附加税费0.364亿元，假设企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其他房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，企业的其他房地产开发费用为（2.03+1.35）×10%=0.338亿元，另外房地产企业可按财政部规定的加计20%扣除数为0.676亿元，这样增值额1.742亿元，扣除项目合计4.758亿元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，应纳土地增值税=1.742×30%=0.5226亿元。
如果企业能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除的利息支出0.54亿元，则其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除，扣除金额=（2.03+1.35）×5%=0.169亿元，房地产企业可按财政部规定的加计20%扣除数为0.676亿元，这样增值额1.455亿元，扣除项目合计5.045亿元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，应纳土地增值税=1.455×30%=0.4365亿元，企业应该选择据实扣除这样节税效果明显。
如果企业的利息支出为0.135亿元，增值额1.86亿元，扣除项目合计4.64亿元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，选择据实扣除应纳土地增值税=1.86×30%=0.558亿元要大于不据实扣除的金额，所以企业要统筹规划利息开支，选择有利于节税的方案。
二、对房地产企业土地增值税纳税筹划风险防范的探析
对房地产企业土地增值税纳税筹划的同时，我们应考虑到根据国家有关土地增值税的相关法规，要充分考虑节税的同时有可能产生的各种风险，要建立合理有效的防范措施。
（一）要考虑纳税筹划符合相关法律、法规
房地产开发企业在制定纳税筹划方案中，必须全面了解税法和政策的相关规定，做出不同的纳税方案，研究适合本企业的节税活动，进行优化选择，做出最合理、最合法的税收筹划方案。
（二）纳税筹划应该具有超前性
土地增值税筹划应该从项目投资决策前开始纳税筹划，而不是等到项目结束才想到筹划，因为等到项目结束时，相应的纳税义务已经确定，往往没有可以回旋的余地。随着房地产企业的蓬勃发展和相关法律法规的进一步完善，对土地增值税纳税筹划的要求也越来越高。
（三）企业要根据自身实际情况进行筹划
在以上所谈到的利用税收优惠政策进行的土地增值税纳税筹划的方案中，这些思路首先要服从企业实际经营规划和策略，而且每个企业的差别很大，要根据实际情况，在合理和不违法的前提下进行纳税筹划，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业利润的最大化。
参考文献
[1]中国注册会计师协会.税法.北京：经济科学出版社，2012.
篇3
1.营业税在主要税目税率上,国务院颁发的《营业税暂行条例》没有卫生税率的规定,可参照文化体育业,税率为3%。不按照国家规定价格取得的卫生服务收入,应缴纳营业税,应缴纳的营业税=超过国家规定价格取得的卫生服务收入×3%。销售不动产、转让无形资产的应纳税行为,《营业税暂行条例》规定税率为5%,销售不动产、转让无形资产应缴纳的营业税=出售(转让)收到的价款×5%。以固定资产和无形资产取得长期股权投资,应缴纳的营业税=对外投资固定资产、无形资产的评估价×3%。
2.增值税缴纳增值税按年销售额的多少可分为一般纳税人和小规模纳税人,按照现行税法规定,生产加工企业年销售额为50万元、商品流通企业年销售额为80万元的为一般纳税人。不足这个标准的为小规模纳税人。一般纳税人销售货物税率为17%,小规模纳税人适用的税率为3%。一般纳税人应缴纳的增值税=应税产品销售额×17%-进项税额(指购入非自用材料的进项税额)小规模纳税人应缴纳的增值税=应税产品销售额×3%。
3.城市维护建设税和教育费附加凡是缴纳营业税和增值税的事业单位,同时还要缴纳城市维护建设税和教育费附加。按照1985年1月1日国务院颁布的《城市维护建设税暂行条例》规定,城市维护建设税税率市区为7%,县城、镇为5%,不在市区、县城或者镇的为1%。按1986年4月28日国务院颁布的《征收教育费附加的暂行规定》,教育费附加税率为3%。城市维护建设税和教育费附加=(营业税+增值税)×适用税率。
4.房产税、土地使用税、车船使用税按1986年9月15日国务院颁发的《房产税暂行条例》规定,房产税按房产出租的租金收入计征,税率为12%。即:应缴纳房产税=租金收入×12%。卫生事业单位出租土地的情况很少,就不再介绍。车船使用税,按2011年2月25日中华人民共和国主席令第四十三号《中华人民共和国车船法》新规定,事业单位不再免收车船使用税。其税目如下:乘用车,按发动机汽缸排气量和核定载客人数缴纳;商用车客车,按核定人数缴纳;商用车货车,按吨数缴纳(其他车辆和船舶税率略)。
5.土地增值税1993年12月13日国务院颁布的《土地增值税暂行条例》规定,纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人;单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。土地增值税实行四级超率累进税率:(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除金额200%部分,税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%部分,税率为60%。扣除项目是指取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关税金、其他扣除项目及建筑物的评估价格。应纳税计算方法,应缴纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
6.企业所得税卫生事业单位取得其他经营收入如直接用于改善卫生服务条件的,经税务部门审核批准可抵扣其应纳税所得额,就其余额缴纳企业所得税。应税产品缴纳增值税后有利润实现,企业所得税率为25%。其他企业,年度应纳税所得额不超过30万元,从业人数不超过80人,资产总额不超过1000万元的为小型微利企业,按20%税率征收企业所得税。
7.印花税根据1988年6月6日国务院的《印花税暂行条例》规定,事业、机关、团体等都属于印花税的纳税义务人。税目包括购销合同、加工承揽合同、借款合同、财产保险合同、营业账簿等13个税目;税率为万分之三至万分之五不等,“权力、许可证照”和“营业账簿”税目,适用定额税率,均为按件贴花,税额为5元。
8.代扣个人所得税对卫生事业单位来说,个人所得税涉及工资薪金所得、劳务报酬所得等。工资薪金所得应纳税所得额=工资薪金所得-3500元(法定扣除额)-个人缴纳的社会保险费-个人缴纳的住房公积金。按2011年6月30日修改后的《中华人民共和国个人所得税法》的规定,个人所得税适用于7级超额累进税率,最低为3%,最高为45%。劳务报酬所得,每次收入不超过800元的免征个人所得税;每次收入超过800元但不超过4000元的,个人所得税=(收入额-800)×20%;每次收入超过4000元的,个人所得税=收入额×(1-20%)×20%(简便计算方法:个人所得税=收入额×16%)。
篇4
摘要：实务中对预售商品房收入计征税费的会计核算有争议。本文首先分析三种流行会计处理方法的法理基础，进而区分营业税金及附加、所得税、土地增值税和印花税等四种主要税种分别进行阐释，并针对其会计核算思路给出了明确建议。
关键词：商品房预售 计征税费 账务处理
商品房预售，是指房地产开发企业（以下简称开发商）根据《城市商品房预售管理办法》，对符合一定条件的正在建设的房屋经房地产管理部门审批取得《商品房预售许可证》后，将其预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。因该预售的房屋未完工，开发商根据合同规定，仍有责任实施重大行动，即：商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人，故开发商预售房屋收取的价款不符合收入确认原则，不能将其确认为收入。但根据相关税法的规定，部分税收（如营业税）的纳税义务已经发生。因此，对该已缴纳的税费在会计处理上如何核算存在一定的争议，本文对此问题进行探讨。
一、实务中预售商品房收入计征税费的会计处理方法
在实务中，各开发商对预售商品房收入计征税费的会计处理有以下三种方法：
第一种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“应交税费”科目的借方（为便于表述，以下均采用新企业会计准则下的科目名称）；收入确认、办理结算或年末时，确认“主营业务税金及附加”“所得税费用”，同时冲销“应交税费”。上述营业税及附加的会计处理方法，是根据财政部会计司1995年12月编辑出版的《会计制度补充规定及问题解答（第二辑）》第233页中解答“按照税法规定，房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，预收款时，借记‘银行存款’科目，贷记‘预收账款’科目。按预收款计算缴纳营业税，借记‘应交税金――应交营业税’科目，贷记‘银行存款’科目。待转让土地使用权和销售不动产的收入实现时，借记‘应收账款’科目，贷记‘经营收入’科目；同时，计算应交的营业税，借记‘经营税金及附加’科目，贷记‘应交税金――应交营业税’科目，并将‘预收账款’科目转入应收账款’科目”进行处理。此种处理方法似乎符合会计处理的“配比”原则（《企业会计制度》、新会计准则均未对此事项作出规范）。其实，该种处理方法值得商榷。
首先，在新《企业会计准则――基本准则》中，已没有“配比”原则之说，现在讲的是会计信息质量要求，不再讲会计核算原则；强调的是“资产负债观”、权责发生制，不再强调“收入费用观”、配比性原则。其次，上述会计处理是否有效，尚待探讨，因为该补充规定及问题解答，是对1993年所颁布“两则”和“两制”的补充规定和解答，现该“两则”和“两制”的内容已大部分作废；不管是《企业会计制度》（2001年），还是新企业会计准则（2006年版），均未对该事项进行规范。最后，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的税费在账表上体现的“应交税费”是红字或负数余额。本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该交纳的税费，却使信息使用者误认为是企业“多交了税费”，因而不符合会计“可理解性”会计信息质量要求。
第二种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“主营业务税金及附加”“所得税费用”科目的借方；收入确认、办理结算或年末时，补计“营业税金及附加”“所得税费用”。上述营业税及附加、所得税的会计处理方法，符合税收法规的规定，能体现会计处理的“权责发生制”记账基础。但把不符合收入确认条件的“预收账款”计征的税费确认为当期费用，减少了所有者权益，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，违背了会计处理的“配比”原则。
第三种做法为按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，根据其纳税环节，分别通过“待摊费用”“递延税款”科目核算（该科目只存在于《企业会计制度》或行业会计制度条件下）；收入确认、办理结算或年末时，确认“主营业务税金及附加”“所得税费用”，同时冲销“待摊费用”“递延税款”科目。上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊税费、递延税款，利润表体现了“配比”原则。但是，把计征的营业税金及附加和土地增值税纳入“待摊费用”科目核算，虚增了资产和负债，与“待摊费用”科目的核算内容不相符，且该“待摊费用”“递延税款”在新企业会计准则中已被取消。
二、预售商品房收入计征税费账务处理的分析
（一）营业税及附加的账务处理。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”、《企业会计准则――基本准则》第九条“企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告”和第三十五条“企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益”，开发商预售商品房收取的预收款所承担的营业税纳税义务，属于开发商的现实义务，是现实发生的支出，未来不能产生经济利益，未来也不可能退还，不属于预交款项性质，不符合确认为一项资产（比如“递延所得税资产”或者“应收账款”）的条件，应当确认为纳税当期的费用，故按预收售房款计征的营业税金及附加应采用上述第二种做法进行会计处理，记入“主营业务税金及附加”科目借方，进入当期损益。
（二）企业所得税的账务处理。
1.采用应付税款法核算所得税。根据《企业所得税会计处理的暂行规定》（[94]财会字第25号）和《企业会计制度》第一百零七条规定，应付税款法是将本期税前会计利润与应纳税所得之间的差异造成的影响纳税的金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期，即：企业不确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期计算的应交所得税确认为当期所得税费用。在应付税款法下，当期计入损益的所得税费用等于当期应缴的所得税。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”及《国家税务总局关于的补充通知》（国税函[2008]1081号）“附表三《纳税调整项目明细表》填报说明”的“第52行‘五、房地产企业预售收入计算的预计利润’第3列‘调增金额’填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额……”，开发商在预售商品房收到预收款时，便产生了所得税的纳税义务，该义务属于开发商的现实义务，是现实发生的支出，不属于预交款项性质。
鉴于上述情况，在采用应付税款法进行所得税核算时，按预收售房款计征的企业所得税，根据《企业会计准则――基本准则》第九条会计核算的权责发生制记账基础，应按上述第二种做法进行会计处理，记入“所得税费用”科目借方，进入当期损益。
2.采用纳税影响会计法核算所得税。根据《企业会计制度》第一百零七条规定，纳税影响会计法，是指企业确认时间性差异对所得税的影响金额，按照当期应交所得税和时间性差异对所得税影响金额的合计，确认为当期所得税费用的方法。在这种方法下，时间性差异对所得税的影响金额，递延和分配到以后各期。不管是债务法，还是递延法，利润表中所得税费用均应含“本期应交所得税、本期发生或转回的时间性差异所产生的递延税款贷项或借项”。根据前述原因分析，开发商在预售商品房收到预收款时产生的企业所得税纳税义务，属于开发商的现实义务，不属于预交款项性质，故开发商在收到预收售房款年度，其税前会计利润（或税前会计利润加减发生的永久性差异后的金额）肯定少于当期应纳税所得额，形成可抵减时间性差异。
鉴于上述情况，在采用纳税影响会计法核算所得税时，按预收售房款计征的企业所得税，应按上述第二种做法进行会计处理，记入“递延税款”科目借方，列入资产负债表。
3.采用资产负债表债务法核算所得税。根据《〈企业会计准则第18号――所得税〉应用指南》第三条规定，除直接计入所有者权益的交易或事项产生的递延所得税外，利润表中的所得税费用由当期所得税和递延所得税构成，即：所得税费用（或收益）=当期所得税+递延所得税费用（-递延所得税收益）。
根据《企业会计准则第18号――所得税》及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，开发商预售商品房收到的预收款，其计税基础等于零，应产生递延所得税资产，会计处理为：借记“递延所得税资产”科目，贷记“所得税费用”科目。
同时根据前述原因分析，开发商在预售商品房收到预收款时产生的企业所得税纳税义务，属于开发商的现实义务，不属于预交款项性质，故开发商根据税法规定，缴纳因预售商品房收到的预收款的所得税，属于当期所得税，会计处理为：借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费――所得税”科目。
若无税率变动，上述两分录的金额应相等，将上述两分录合并为：借记“递延所得税资产”科目，贷记“应交税费――所得税”科目。
鉴于上述情况，在采用资产负债表债务法核算所得税时，按预收售房款计征的企业所得税，应记入“递延所得税资产”科目借方，列入资产负债表。
（三）土地增值税的账务处理。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定”，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十四条 “对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案”，以及《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会[1995]15号）“四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记‘应交税金――应交土地增值税’科目，贷记‘银行存款’等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工，办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记‘银行存款’等科目，贷记‘应交税金――应交土地增值税’科目，补交的土地增值税作相反的会计分录”，开发商在预售商品房收到预收款时，不产生土地增值税的纳税义务，即使根据各省地方税务机关自定的规定应对预售售房款缴纳土地增值税，也属于预交税款性质，故应采用上述第一种做法进行会计处理，缴纳时记入“应交税费”科目借方，列入资产负债表。
（四）印花税账务处理。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花”，印花税属于行为税，开发商应于签订商品房销售合同时按产权转移书据征收印花税的标准缴纳，并同时直接记入“管理费用”科目借方。故印花税的缴纳与开发商是期房预售还是现房销售，是否收到款项，均无关系。
三、结论
综上所述，开发商出售经审批的符合一定条件的正在建设的房屋而收取的预收款，根据税法规定计征的营业税金及附加、企业所得税、土地增值税、印花税，应按以下方法进行账务处理：（1）按营业税暂行条例及相关规定计征的营业税及附加，应记入“主营业务税金及附加”科目借方，进入当期损益。（2）按企业所得税法及相关规定计征的企业所得税，采用应付税款法时，记入“所得税费用”科目借方，进入当期损益；采用纳税影响会计法时，记入“递延税款”科目借方，列入资产负债表；采用资产负债表债务法时，记入“递延所得税资产”科目借方，列入资产负债表。（3）按土地增值税暂行条例及相关规定计征的土地增值税，应记入“应交税费”科目借方，列入资产负债表。（4）印花税属于行为税，与开发商预售商品房收取的预收款无关，应于签订商品房销售合同时缴纳，并直接记入“管理费用”科目借方。X
参考文献：
1.财政部.企业所得税会计处理的暂行规定[S].[94]财会字第25号.
2.财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[S].财税字[1995]48号.
篇5
关键词：土地转让 纳税筹划 案例分析
一、案例
2010年年底，山东兴业房地产开发有限公司购置了一块位于青岛市区的土地，购置价为6 000万元。2012年年初，由于公司的资金周转出现困难，董事会研究决定将还没有开发的位于青岛市区的土地转让。经过评估，该土地当前市价为12 000万元。黄河实业有限公司欲以12 000万元的价格购买该土地。假设在具体转让过程中发生的其他费用和印花税等忽略不计，公司期间费用为零。兴业房地产开发有限公司为此进行纳税筹划，以实现最佳的节税效果。
二、案例解析
（一）税法依据
1.营业税。根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第3条第20款的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第1条规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。第2条规定，对股权转让不征收营业税。
2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人在转让销售不动产时，土地增值税以转让房地产取得增值额为征税对象，实行四级超率累进税率，按次征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，计算增值额的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地和新建房及配套设施的成本；（3）开发土地和新建房及配套设施的费用；（4）旧房及建筑物的评估价格；（5）与转让房地产有关的税金；（6）对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。
根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第二款的规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用和开发土地所需的成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。
《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
3.契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条的规定，契税税率为3%-5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》（国税函[2008]514号）规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。
（二）筹划思路
企业将拥有的土地使用权进行转让，通常采用直接交易的方式。在转让过程中主要涉及到营业税、土地增值税、企业所得税、契税等，税收负担较重。因此，企业可以考虑对土地进行适当的操作，如进行“三通一平”等工程的处理，将生地变熟地，然后再进行转让交易。这样在计算土地增值税时，不仅允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地所需的成本以及在转让环节缴纳的税款，另外还可以加计扣除取得土地使用权时支付的地价款与土地开发成本之和的20%。这种方案比直接办理土地转让交易少缴纳税款，从而减轻了企业的税收负担。另外，公司还可以考虑先开发整理土地，再用土地注册公司，然后以转让公司股权形式转让土地使用权。此种方案下，以土地这项无形资产投资入股，参与利润分配，共同承担风险的行为不征收营业税。后将股权转让给欲购买土地的黄河实业公司时，对股权转让也不征收营业税。对于以上三种方案，企业在实务操作过程中应从整体上比较税负，对各种方案进行综合筹划以实现最佳的节税效果。
（三）案例分析
方案一：直接办理土地转让交易。
该公司应纳营业税=（12 000- 6 000）×5%=300（万元）
应纳城建税及教育费附加=300×10%=30（万元）
土地增值税扣除项目金额= 6 000+300+30=6 330（万元）
土地增值额=12 000-6 330=5 670（万元）
增值率=5 670÷6 330=89.57%
应纳土地增值税=5 670×40%- 6 330×5%=1 951.5（万元）
应纳企业所得税=（12 000-6 000-300-30-1951.5）×25%=929.625（万元）
兴业公司各税合计=300+30+ 1 951.5+929.625=3 211.125（万元）。
兴业公司净利润=12 000-6 000-3 211.125=2 788.875（万元）。
黄河公司应缴纳契税=12 000×3%=360（万元）
双方合计纳税=3 211.125+360= 3 571.125（万元）
方案二：先将生地变熟地，然后再进行转让交易。
在此方案下，兴业房地产开发有限公司需要将土地进行开发整理，如进行“三通一平”等工程的处理。假设该公司当期投入建设费用20万元，土地转让价格不变。
该公司应纳营业税=（12 000- 6 000）×5%=300（万元）
应纳城建税及教育费附加=300×10%=30（万元）
土地增值税扣除项目金额= （6 000+20）×（1+20%）+300+30=7 554（万元）
土地增值额=12 000-7 554=4 446（万元）
增值率=4 446÷7 554=58.86%
应纳土地增值税=4 446×40%-7554×5%=1 400.7（万元）
应纳企业所得税=（12 000-6 000-300-30-20-1 400.7）×25%=1 062.325（万元）
兴业公司各税合计=300+30+ 1 400.7+1 062.325=2 793.025（万元）
兴业公司净利润=12 000-6 000-20-2 793.025=3 186.975（万元）
黄河公司应缴纳契税=12 000×3%=360（万元）
双方合计纳税=2 793.025+360= 3 153.025（万元）
方案三：变土地转让为股权转让。
兴业房地产开发有限公司用10万元现金注册一个全资子公司甲，并以位于青岛市区的土地对全资子公司甲进行增资，土地过户后，子公司甲以20万元的费用对土地进行开发整理。然后，将甲公司100%的股权以12 010万元价格直接转让给黄河实业有限公司。根据财税[2002]191号文件的规定，兴业房地产开发公司投资（以土地作投资增加了子公司的注册资本金）转让土地不征收营业税。
土地增值税扣除项目金额= （6 000+20）×（1+20%）=7 224（万元）
土地增值额=12 000-7 224=4 776（万元）
增值率=4 776÷7 224=66.11%
兴业公司应纳土地增值税= 4 776×40%-7 224×5%=1 549.2（万元）
应纳企业所得税=（12 000-6 000-20-1 549.2）×25%=1 107.7（万元）
兴业公司各税合计=1 549.2+ 1 107.7=2 656.9（万元）
兴业公司净利润=12 000-6000-20-2 656.9=3 323.1（万元）
兴业房地产开发公司以名下土地对其全资子公司甲进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司甲承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。另外，由于兴业房地产开发公司将甲公司100%的股权作价12 010万元转让给黄河实业有限公司，对于股权转让也不征收营业税。因此，兴业房地产开发公司与黄河实业有限公司双方合计纳税为2 656.9万元。土地转让应税比较见下表。
综合上述分析可以发现，在方案三条件下，兴业房地产开发公司不仅净利润最高，同时比方案一少缴纳税款554.225万元（3 211.125-2 656.9），比方案二少缴纳税款136.125万元 （2 793.025-2 656.9），而黄河实业公司比方案一、方案二少缴纳契税360万元。显然，从交易双方的利益考虑，方案三为最优，比方案一总共节约税金914.225万元（3 571.125-2 656.9），比方案二节约税金496.125万元 （3 153.025-2 656.9）。因此，该公司应当选择方案三作为最佳的纳税筹划方案。
篇6
【法律依据】
《土地增值税暂行条例》第七条，土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
篇7
假设该小区有住宅1800套,开发商赠送每户业主家用电器的成本为6万元,总价值10800万元。为便于分析,在销售中与流转税相关的附加税费忽略不计。
(一)涉税分析
1、增值税
《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。该实施细则的第十六条规定,纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者,按下列顺序确定销售额:(一)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(二)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(三)按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率),属于应征消费税的货物,其组成计税价格中应加计消费税额。公式中的成本是指:销售自产货物的为实际生产成本,销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。
《增值税若干具体问题的规定》(国税发[1993]154号)规定,纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因,按规定需组成计税价格确定销售额的,其组价公式中的成本利润率为10%.但属于应从价定率征收消费税的货物,其组价公式中的成本利润率,为《消费税若干具体问题的规定》中规定的成本利润率。
依据上述规定,开发商采取“买房赠送家用电器”的促销方式,将外购的家用电器无偿赠送其他单位或者个人,应该视同销售货物,按照组成计税价格缴纳增值税。那么,开发商外购家用电器每户6万元(含税),按小规模纳税人考虑,每户应该缴纳增值税为:6÷(1+3%)×(1+10%)×3%=0.19(万元);因此,开发商此次促销需缴纳增值税为:0.19×1800=342(万元)
2、营业税
开发商赠送家用电器给购房者,实质上其商品房销售价格已经包含了这一部分价值,因此相对于这一部分家用电器而言,开发商缴纳了销售不动产营业税金为:10800×5%=540(万元)
3、土地增值税
《土地增值税暂行条例实施细则》规定,开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(四)款规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本,作为土地增值税的扣除项目。按照建设部《建筑安装工程费用项目组成》(建标[2003]206号)的规定,建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成,而直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用,包括人工费、材料费、施工机械使用费。因此,只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家用电器并不构成工程实体,不符合土地增值税扣除项目的内容。
根据上述规定,对于精装修部分,如果属于与房屋不可分离,分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分,应当允许土地增值税加计扣除。但是,对于不属于以建筑物为载体的附属设备且可以分离的家用电器,不能作为房地产的“开发成本”处理,所以开发商在销售时赠送的家用电器不能作为成本项目在土地增值税税前扣除。也就是说,赠送家用电器的收入10800万元已经包含在商品房销售价格中,而购买家用电器的成本10800万元不能作为土地增值税的扣除项目,由此将导致开发商多缴纳土地增值税为:10800×30%=3240(万元)
从上述可见,由于采取了“买房赠送家用电器”的营销策略,将导致公司多缴纳营业税、增值税、土地增值税共4122万元。
(二)筹划方案
可以由开发商成立一家关联的具有独立法人资格的商贸公司,其经营范围包括家用电器买卖、建筑材料买卖等,且该公司须取得增值税一般纳税人的资格。家用电器的买卖由该商贸公司负责,开发商不再购入家用电器以及赠送家用电器。
1、操作思路
(1)“买房赠送家用电器”的基本精神不能变,否则涉嫌广告欺诈。
(2)销售家用电器的毛利率定为10%,销售价格为每户6.6万元。
(3)将家用电器的金额从房屋销售款中扣除。如某位购房者的购房款为200万元,那么双方在签订《商品房买卖合同》时商品房销售总额则为193.4万元。
(4)每一购房者需同商贸公司签订《家用电器买卖合同》,支付家用电器销售款6.6万元。
(5)商贸公司购入家用电器,然后再销售给购房者,收款后开具增值税普通发票。
2、具体方案
(1)商贸公司
商贸公司买卖家用电器,主要涉及增值税、印花税、企业所得税。
增值税:10800÷1.17×(1+10%)×17%-10800÷1.17×17%=157(万元)
印花税:10800×0.3‰=3.2万元
企业所得税暂不计算
商贸公司税金支出共计160.2万元。
(2)开发商
销售不动产的营业税时:由于家用电器销售金额从商品房销售价款中扣除,因此开发商不再缴纳这一部分营业税=10800×1.1×5%=594(万元)
增值税:开发商没有赠送家用电器,因此不存在视同销售缴纳增值税的问题,节省增值税=10800÷1.03×(1+10%)×3%=346(万元)
土地增值税:由于家用电器销售金额从商品房销售价款中扣除,而家用电器的成本也没有计入开发成本,不需要缴纳土地增值税,相对于节省土地增值税=10800×1.1×30%=3564(万元)
开发商节省税金共计4504万元。
(3)购房业主
篇8
土地增值税的节税思路主要是把握好增值率的节点，降低增值额，进而降低增值率，节约税金。
为了减轻这个高额税负'我们针对房地产企业的有关条例，设计了土地增值税的节税模型，以便帮助企业把握增值率的节点，制定节税的价格策略。举例如下：
案例1
利用节税模型，减轻土地增值税税负
1，纳税人享受起征点优惠节税模型
假设某市房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外，全部允许扣除项目的金额为10000万元。当其销售这批商品房的价格为X(万元)时，相应的销售税金及附加如下：
X×5％×(1+7％+3％)=5.5％×X
其中：5％为营业税税率，7％为城市维护建设税税率，3％为教育费附加征收率。
这时其全部允许扣除项目金额如下：
10000+5.5％X
根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点，其中的效益就可能大大递减。该企业享受起征点的最高售价如下：
X=1.2×(10000+5.5％X)
解以上方程可知，此时的最高售价为12848万元，允许扣除金额为：
10000+5.5％×12848=10707(万元)
也就是说，一个房地产开发项目除税金外扣除项目为10000万元时，销售价格在12848万元以内，不用交纳土地增值税。
2，纳税人提高售价节税模型
当增值率略高于20％时，即应适用“增值率在50％以下、税率为30％”的规定。假如此时的售价(万元)为12848+y。由于售价提高了y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％y。这时允许扣除项目的金额和增值额如下：
允许扣除项目的金额=10707+5.5％y
增值额=12848+y-(10707+5.5％y)=94.5％y+2141
所以，应纳土地增值税如下：30％×(94.5％y+2141)
若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使：
y>30％×(94.5％y+2141)，即y>896。
这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于13744万元(12848+896)。
通过以上两种情况的分析，可以得出结论：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额为10000万元时，将售价定为12848万元是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益。如欲提高售价，则必须使价格高于13744万元，否则，价格上涨带来的收益将不足以弥补因价格上涨所增加的税收负担。
从筹划方法上讲，对于高额的土地增值税，还是有节税技巧可以借鉴的，比如：对售价做减法，尽可能将非土地增值范畴的业务收入，从总收入中减去。试举一例：
案例2
精装修房屋分开卖，减轻土地增值税税负
这家企业到底节约了多少税金，我们无从了解，但可以断定绝不是个小数。
某一企业在城市最好的地段开发了一个楼盘。当时那个城市的楼价最高在6000元／平方米左右，但该企业做概念，卖精装修房，每一平方米卖到8000元，投入10000万元，卖出40000万元，仅土地增值税这一项，就要缴纳12410万元[27800×60％-(10000+40000×5.5％)×35％]。这可不是个小数，把老板的脑袋都愁大了。
对于这类企业的土地增值税，我们的筹划思路是：把房屋的精装修剔除出去，也就是再成立一家装修公司专门做装修――房地产开发公司卖毛坯房；装修公司卖装修。这样，装修的造价就不会裹在房价里，房地产公司的增值率就会大大降低。
在这个楼盘10000万元的总投人中，我们假设楼房的建筑成本是7000万元，装修费用为3000万元；原先每平方米8000元的售价也是三七开，分为每平方米5600元的房价和每平方米2400元的装修价，那么楼盘的总售价就从40000万元降到28000万元，在增值率不发生变化的情况下，计算基数大为下降，缴纳的土地增值税也发生了变化。
土地增值税税金为：
允许扣除金额为=7000+28000x5.5％=8540(万元)
增值额=28000-8540=19460(万元)
增值率：19460/8540=227.87％
土地增值税=19460×60％-8540×35％=11676-2989=8687(万元)
节约了3843万元(12600-8820)的土地增值税，这就是分拆出去的装修费不用缴纳土地增值税所带来的节税效果，也不是个小数。
除了“分拆收入”外，对成本做加法，增加扣除额，降低增值额，也是土地增值税的一个节税技巧。案例分析如下：
案例3
加大成本增加扣除项目节约土地增值税
企业开发房地产等项目，需要很多材料，直接进料还是专门成立一家材料公司供料，就是一个节税选择。
一般来说，房地产公司自己直接进料，价钱大都很低(批量采购)，成本也就高不上去，所以，“扣除”作用相对较小；如果企业投资专门成立一家材料公司，负责采购项目所需用料，采购价格依然会很低(也是批量采购，跟以前基本一样)，但材料公司可以在一定范围内，把材料加价卖给房地产开发公司，这就加大了房地产的开发成本，降低了开发项目的增值率，“扣除”大了，土地增值税就相对降低了。
我们依照土地增值税的四档税率分别计算一下节税额。
假设材料公司加价1000万元(含税价)，材料公司要多交纳增值税145.30万元[1000÷(1+17％)x17％]，那么房地产开发公司的成本增加1000万元，土地增值税的纳税额就发生了变化，分别计算如下：
土地增值税税率为60％时，减轻600万元(1000x60％)，总体节税454.70万元(600-145.30)；
土地增值税税率为50％时，减轻500万元(1000×50％)，总体节税354.70万元(500-145.30)；
土地增值税税率为40％时，减轻400万元(1000×40％)，总体节税254.70万元(400-145.30)；
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第二条 本办法适用于我省各级地方税务机关对土地增值税的征收和管理。
第三条 土地增值税由纳税人转让的房地产所在地主管地税机关具体负责征收和管理。
第四条 凡在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），均应按照本办法规定缴纳土地增值税。
第五条 纳税人应分别不同情况向主管税务机关办理土地增值税纳税登记和申报手续，并按规定交纳土地增值税。
（一）从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可证后十日内，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定的内容；在每次房地产转让合同签订后7日内，填写《土地增值税纳税申报表一》，向主管税务机关办理纳税登记和纳税申报，并按规定缴纳土地增值税。
（二）非房地产开发企业的纳税人，应当自房地产转让合同签订之日起7日内，向主管税务机关填报《土地增值税申报表二》，办理纳税手续，并在地税机关核定的期限内缴纳土地增值税。
（三）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经地税机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由当地地税机关根据情况确定，纳税人按照地税机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
（四）对纳税人预售房地产所取得收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应在取得收入次月7日内，到主管税务机关办理纳税申报手续，并按规定预缴土地增值税。
（五）纳税人向主管税务机关办理纳税登记、申报手续时，应认真填报项目登记表和纳税申报表，并分别情况提供立项报告、计委批复、土地使用权受让合同、房地产开发项目许可证、房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书、土地使用权转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告及其他转让房地产有关的资料。
第六条 纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别向当地地税机关申报纳税。
第七条 凡是发生下列情况：
（1）出售旧房及建筑物的；
（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（3）提供扣除金额不实的；
（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，纳税人必须到经省地方税务局确认、委托的由政府部门批准的具有房地产评估资格的机构进行评估。评估结果由税务机关确认后按评估价格计算征收土地增值税。属于纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税需要而进行评估发生的评估费用，允许在计算增值额时予以扣除，属于隐瞒、虚报房地产成交价格等情况形成而按评估价格计算土地增值税所发生的评估费用，不得扣除。
第八条 关于涉税房地产评估及确认业务的管理，按照《山东省地方税务局关于房地产涉税评估业务管理办法》执行。
第九条 对从事房地产开发的纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前预售房地产取得收入，应根据山东省地方税务局确定的预征办法和预征率，按月预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
第十条 土地增值税以转让房地产所取得收入减除《条例》及《细则》规定的扣除项目金额后的余额即增值额为计税依据。
第十一条 《条例》及《细则》规定的计算土地增值税的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额。指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用。以有偿转让方式取得土地使用权的扣除金额包括取得时实际支付的全部价款；以出让方式取得土地使用权的，扣除金额为按有关规定向国家缴纳的出让金或保证金；以行政划拨方式取得土地使用权的，扣除金额为经县以上人民政府土地管理部门批准向国家缴纳的出让金。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本。指纳税房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3.建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
4.基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加和经省政府批准征收的其他费、金，也可视同税金予以扣除。
（六）对从事房地产开发的纳税人，可按本条（一）、（二）项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第十二条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算：
凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积的比例占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。
凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑总面积占总面积的比例计算分摊其扣除项目金额。
第十三条 从事房地产开发的纳税人以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算缴纳土地增值税。
第十四条 转让房地产取得收入为外国货币的，以取得收入当日或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
第十五条 纳税人符合下列情况，经向地税机关申报核准，可给予免征和减征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售的，房地产开发企业应在项目竣工结算销售后十日内持下达该项目计划文件、投资概算书、设计施工图纸和项目成本等有关资料上报地税机关，由地税机关进行审核确认。凡经确认其增值额未超过按规定扣除项目金额百分之二十的，可免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额百分之二十的，应就其全部增值额按规定征税。
（二）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用的住房，居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。
（三）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或为搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（四）一九九四年一月一日以前已签定转让合同的房地产免征土地增值税。
（五）一九九四年一月一日以前已签定房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让的房地产免征土地增值税。对个别由政府审批同意进行成片开发、因周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以给予免征土地增值税。
第十六条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和《条例》第七条规定的税率及《细则》第十七条规定的计算办法计算征收。计算公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％。
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％的，土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
上述公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
第十七条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让及房产买卖合同、房地产评估报告及转让房地产有关资料的，由地税机关责令限期改正，可以处以二千元以下的罚款；逾期不改正的，可以处以二千元以上一万元以下的罚款。
第十八条 纳税人不如实申报房地产成交额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按《征管法》第十四条关于偷税的处罚规定处理。
第十九条 纳税人未按照规定的期限缴纳税款，由当地地税机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，经县以上地方税务局（分局）局长批准，当地地税机关可以采取下列强制执行措施：
（一）书面通知其开户银行或者其他金融机构，从其存款中扣缴税款；
（二）扣押、查封、拍卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖所得抵缴税款。
第二十条 纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳的税款，经地税机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，当地地税机关除依照本办法第十九条采取强制执行措施，追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处以不缴或少缴税款五倍以下的罚款。
第二十一条 纳税人对地税机关的处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行的，作出处罚决定的地税机关可以申请人民法院强制执行。
第二十二条 各级地方税务机关应加强与土地管理部门、房产管理部门的联系与配合，建立定期业务工作联系制度和资料传递制度，按期向土地、房产管理部门索取有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料，以加强税源管理，搞好税源监控。
第二十三条 各县级地税机关要根据税源情况，对土地增值税纳税人建立必要的税收管理制度和税收监管台帐。每年度结束后，要报《土地增值税报告表》（由省局统一印发）。
第二十四条 本办法未尽事宜，按《中华人民共和国税收管理法》、《土地增值税条例》等税收法律、法规执行。
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一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
