新拆迁条例范文
时间：2023-03-21 01:38:45
导语：如何才能写好一篇新拆迁条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
正式公布的征求意见稿无论从名称上，还是从内容上都有很大的变化。根据征求意见稿的规定，只有因七种公共利益的需要，政府才能征收房屋;只有90%以上被征收人同意，方可进行危旧房改造
这次征求意见稿名称叫国有土地上房屋征收与补偿条例，虽然仅仅是一个名称，但伴随着名称的改变，其内部的制度也有很大的变化。王锡锌在接受记者采访时，对征求意见稿予以了较高评价。
王锡锌认为，城市房屋拆迁管理条例强调的是管理，而新名称体现了由单向的管理到对公民私有财产权的尊重和保护。而且征求意见稿中摒弃了拆迁的概念，取而代之的是搬迁，从拆到搬也折射出一种法治理念的进步。
拆迁这个概念从法律上来说其实是一个非常不适当的概念，因为拆迁仅仅是一个行为。而且这个概念在过去的十多年里带来很多问题，造成一种不良的社会心理暗示。王锡锌说。
王锡锌认为，征求意见稿不仅在理念上而且在制度规定上也有很大进步。
当前，由商业利益导致的拆迁占大多数，但是都披上了公共利益的外衣。从征求意见稿的规定可以看出，将来政府对房屋征收与补偿，只适用于为了公共利益的需要，而且什么是公共利益，也做了相对现实可行、合理的界定。王锡锌说。
此外，在征收程序上，征求意见稿也注重程序公正，通过尽可能的公开，引入专家建议、公众参与、政府决策相结合的机制，以及内部的层级审查与司法监督，来使程序、决策更加民主、合理，并使当事人的权利得到更好保护和救济。
新拆迁条例征收补偿征收补偿：尽可能做到公平合理
前不久，贵阳警方通报了一起性质恶劣的暴力野蛮拆迁引发违法堵路群体性事件的处理结果，其中受雇于开发商、参与野蛮暴力拆迁的20名犯罪嫌疑人因涉嫌故意损坏财物罪被刑事拘留。
随着城市化进程加快，因拆迁补偿难以达成一致，暴力野蛮拆迁事件时有发生。个别开发商对拒绝拆迁的所谓钉子户，采取恐吓、威逼、停水、断电甚至非法限制人身自由等手段，不顾一切先推倒房屋再说。
王锡锌表示，拆迁过程中大量的野蛮、暴力、胁迫方式都是非法的，即便是在城市房屋拆迁管理条例中也没有赋予拆迁人这样的权力。
有关专家认为，其实多数老百姓并不反对拆迁，关键是补偿不到位或标准太低。
针对补偿、强制拆迁等矛盾突出的问题，征求意见稿专门作出了规定：货币补偿的金额，不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格;房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
房屋的征收、补偿是原来拆迁制度中比较核心的问题。一旦把拆迁的目的搞清楚了是不是为了公共利益，以及把补偿尽可能做到公平合理，可以说房屋征收补偿中遇到的问题是可以得到解决的。王锡锌说。
新拆迁条例各方观点某地官员
某地官员：拆迁是利益的争夺
拆迁有一个特点，99户签署了协议，1户没有签署，就无法实现交地。1户人家足以绑架99户人家的利益，所谓坚持就是胜利就是这个道理。法律规则如果在经济上没有可行性，即使制定，也是得不到遵守的。《征求意见稿》太注重个体的权利，而忽视了集体的权利。从法理上看，《征求意见稿》很美：尊重权利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此实施，估计整个拆迁都得停止。没有拆迁，有中国近20xx年快速的城镇化吗?有我们居住的现代化小区吗?我处理过很多的拆迁难题，当前为止没有发现拆迁过后导致生活困难的;而拆迁过程中的各种表演，无非是利益的争夺而已，与法学家所说的权利、自由恐怕关系不大。
任志强
华远地产股份有限公司董事长任志强：折迁都是为公共利益
任志强
如今有一个重大的概念错误，就是在拆迁中划分公共利益与商业利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，实现城市规划是公共利益，商业服务是公共利益，解决就业是公共利益，提供税收是公共利益，危房改造是公共利益因此，没有非公共利益的拆迁行为。立法中不应再分歧，否则又是废物法律。
姜明安
北大法学院教授姜明安：新拆迁条例陷入两难
事实上，新拆迁条例陷入了两难境地。一方面，《征求意见稿》中的一个90%和两个三分之二对拆迁限制很严。因此，新拆迁条例很难按《征求意见稿》公布。另一方面，当前，拆迁中的暴力问题、群体事件屡有发生，国务院、国土部先后发文以缓和矛盾。但要从根本上解决问题，还得靠法制建设，这就要求新拆迁条例尽快出台。我认为，新拆迁条例完全按《征求意见稿》出台的可能性较小。一种方案是打乱《征求意见稿》，对规定严格的部分进行修改、缓和;一种方案是不出台条例，直接立法，统筹考虑城市、农村的征地拆迁工作。
叶檀
财经评论员叶檀：土地溢价高导致新拆迁条例难出台
强拆屡禁不止，新拆迁条例难以出台，都是因为土地溢价实在太高，对于既得利益者的诱惑无可抵挡，土地财政、附着在土地财政上的新投资规划与部门、个人利益，与土地密切相关。因此，高科技园区异化为高科技地产、文化创意园区异化为文化地产，而真正的文化聚集地如画家村、如小吃一条街，动辄遭灭顶之灾。
乔子鲲
《京华时报》特约评论员 乔子鲲：政府要管住自己的手
在拆迁中，政府部门如何规范自己的行为，管住自己的手，走出与民争利模式，重新界定政府部门的公平、公正的角色定位，这是新拆迁条例必须直面和回答的核心问题，或许也正是新条例迟迟不露面的原因所在。
网友
篇2
20xx年最新农村拆迁补偿管理条例
20xx农村房屋拆迁补偿标准是什么
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
注：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准
(1) 被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
国家房屋拆迁补偿标准
一、房屋价值补偿标准
这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。
二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)
搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁)：20xx年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。
三、停产停业损失的补偿
该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
四、补助和奖励
补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。
五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿
房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以时征收拆迁时出具的补偿标准为准。
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篇3
关键词：《国有土地上房屋征收补偿条例》 解析
一、《条例》与先前《拆迁条例》相比的改变
一是法律关系性质的改变。在《拆迁条例》下，拆迁人为取得房屋拆迁许可证的单位，是普通的民事主体，拆迁人与被拆迁人之间是普通的民事关系。而依据新的《条例》，征收人为市、县级人民政府确定的房屋征收部门，是经授权的行政主体，征收人与被征收人之间是行政法律关系。
二是征收前提的改变。根据先前的《拆迁条例》第七条之规定，拆迁人要获得拆迁许可证，只需向房屋拆迁管理部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。而根据新《条例》第二条、第八条之规定，房屋征收必须是基于法定的公共利益而作出。不是基于法定的公共利益的需要，不得对当事人的房屋实施征收。如此，公共利益需要成为征收的法定前提。
三是征收程序的改变。根据先前的《拆迁条例》之相关规定，拆迁人依法取得房屋拆迁许可证后即可进行拆迁，被拆迁人难以合法表达其利益诉求。而新的《条例》不但在实体上客观界定了“公共利益”，设计了“补偿机制”，还通过一系列程序性规定，为被征收人了解征收决定，表达利益诉求，实现公正裁决争议，确定了公开、公平、公正的运行机制，为征收补偿制度的顺利实施提供了程序保证。
四是补偿机制的改变。先前的《拆迁条例》尽管也确立了市场补偿原则，但由于房屋评估机构的选择、补偿方式的选择等方面受到限制，这一原则并未能得到落实。为此，新的《条例》设定了更为科学和公平的补偿机制。首先是引入独立第三方评估制度，保证补偿机制客观、公正；其次，明确提出房屋价值的补偿不低于被征收房屋类似房地产的市场价格；再次，明确了被征收人对于补偿方式的选择权；最后，为被征收人设立了完善的法律救济途径，被征收人对补偿决定不服的，可依法提起行政复议和诉讼。
五是强制执行方式的改变。依据先前的《拆迁条例》第十七条之规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。如此，就容易出现房屋拆迁管理部门既当运动员，又当裁判员的情形。为此，新的《条例》取消行政强拆。被征收人不履行房屋补偿决定的，房屋征收部门必须依法申请人民法院强制执行。
六是设定了严格的法律责任。先前的《条例》虽然也有相关的法律责任条款，但在法律责任的主体、违法情形、法律责任的形态等方面都存在不周延之处，实践中诸多违法行为难以据此进行问责。为此，新的《条例》设定了严格的法律责任条款。如实践中饱受诟病的非法逼迁行为，《条例》予以明确禁止，并规定了严格的法律责任。对于被征收入以非法方式阻碍房屋征收工作的，也规定了相应的刑事责任和行政责任。
二、《条例》要实现预期之制度功能面临的挑战
尽管《条例》已经出台，但就制度规范本身而言，《条例》要实现预期之制度功能，尚需面临挑战：
首先，公共利益的判断与反思。《条例》第八条规定了属于公共利益需要的六种情形，这是《条例》的一大亮点。对于《条例》所列之公益条款，应当进行严格解释。对于征收决定之程序制度和救济制度，应当严格遵守，通过民主、行政和司法的三重机制，确保公益需要之真正实现。
其次，征收决定程序之遵守。《条例》第十条、第十一条、第十二条对征收决定做出前的论证、听证、社会风险评估等程序做出了具体规定，但是这些规定不够细致，可操作性有待加强。首先是征求意见的方式并不明确，没有明确的法定方式，民众的知情权、申辩权很难得到保障；其次，“多数被征收人”、“涉及被征收人数量较多”等界定缺乏量化指标，解释权在地方政府，这就可能使得民众意见难以得到尊重，使得该规定的立法本意难以贯彻；最后，听证会的程序没有明确规定。因此，在实践中，应当通过更具操作性的细则规范，防止《条例》所规定之程序被虚置。
再次，法院之独立性。《条例》取消了行政强拆，将强制执行权交由法院统一行使。但司法机关能否承担这样的使命很值得怀疑。在实践中，受制于人、财、物的限制，法院的独立性有待增强。法院是否具备足够的资源和能力来对市、县级人民政府作出的征收决定和补偿决定进行审查，这将直接影响《条例》之实施效果。
篇4
第一条 为加强城市房屋拆迁安置管理，保护拆迁人和被拆迁人的合法权益，保障城市建设工作的顺利进行，根据国家有关法律、法规的规定，结合我省实际情况制定本条例。
第二条 凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物和对被拆迁人进行安置的，均适用本条例。
第三条 本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位或个人。
本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和使用人。
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市改造和建设。
第五条 拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须履行本条例规定的义务，服从城市建设的需要，在规定搬迁期限内完成搬迁。
第六条 各级人民政府应当加强对城市房屋拆迁安置工作的领导。县以上人民政府房地产行政管理部门或者县以上人民政府授权的部门（以下简称房屋拆迁主管部门），主管本行政区域内的城市房屋拆迁安置工作。
第七条 县以上人民政府对在城市房屋拆迁安置工作中有突出贡献的单位和个人应当给予表彰或奖励。
第二章 拆迁管理
第八条 任何单位或者个人需要拆迁城市房屋，必须持国家规定的批准文件以及拆迁计划和拆迁安置方案，向当地房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经房屋拆迁主管部门审查批准，取得房屋拆迁许可证后，方可按本条例的有关规定实施拆迁。
实施房屋拆迁不得超越房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限。
第九条 县以上人民政府或者其城市规划主管部门确定拆迁范围后，房屋拆迁主管部门应当将拆迁范围及时通知有关的公安、工商及其他部门暂停办理拆迁范围内的以下事项：
（一）户口迁入、分户手续；
（二）核发工商营业执照；
（三）房屋所有权和使用权的变更手续。
本条例规定的暂停办理的期限为十二个月。
第十条 在本条例第九条规定的暂停期限内，因出生、结（离）婚、转业（复员）等原因确需在拆迁范围内入户或者分户的，应当经县以上人民政府批准。
第十一条 房屋拆迁可以由当地人民政府组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁安置或者委托拆迁安置，有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实行统一拆迁。
自行拆迁安置的，拆迁人必须向当地房屋拆迁主管部门提出申请，经批准后，方可以实施拆迁安置工作。
委托拆迁安置的，拆迁人必须委托具有拆迁资格的拆迁安置单位承办。
房屋拆迁主管部门不得接受委托拆迁安置。
拆迁安置承办单位的管理，按照国家有关规定执行。
第十二条 房屋拆迁主管部门在房屋拆迁许可证核发后五日内，应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等有关事项以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。
第十三条 在房屋拆迁主管部门公布的搬迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订由省房屋拆迁主管部门统一印制的《拆迁补偿安置协议书》。
《拆迁补偿安置协议书》应当明确拆迁补偿形式和补偿金额；安置用房面积和安置地点；搬迁过渡方式和过渡期限；扩大面积安置费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。
第十四条 《拆迁补偿安置协议书》签订后，拆迁人应当将其副本送交当地房屋拆迁主管部门备案。协议双方也可以到当地公证机关办理公证。《拆迁补偿安置协议书》由拆迁人和被拆迁人分别保存，作为拆迁人和被拆迁人拆迁与安置的凭证。
拆除依法代管房屋，其《拆迁补偿安置协议书》必须经当地公证机关公证，并办理证据保全。
第十五条 拆迁人与被拆迁人因补偿、安置等问题在搬迁期限内未达成协议而没有签订《拆迁补偿安置协议书》的，由当地房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。
当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间，如果拆迁人已按裁决给被拆迁人作了安置或者提供了临时住处的，不停止拆迁的实施。
第十六条 到达房屋拆迁公告规定的搬迁截止日期，或者到达根据本条例第十五条第一款规定作出裁决的搬迁截止日期，被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，县以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不搬迁的，由县以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆除。
第十七条 拆除有产权纠纷的房屋，到达房屋拆迁主管部门公布的搬迁截止日期，纠纷仍未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并到公证机关办理证据保全。
第十八条 拆迁人在公布的搬迁期限内或者在被拆迁人接到裁决书之日起十五日内，不得对未搬迁住户实施停止供水、供电、供热以及停止供应煤气等影响正常生活的行为。
第十九条 法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，依照有关法律、法规执行。
第二十条 房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁、安置活动进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料。检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。
第二十一条 房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁安置档案管理制度，加强对档案资料的管理。
第三章 拆迁补偿
第二十二条 拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人的补偿可以实行产权调换、作价补偿或者产权调换与作价补偿相结合的形式。
拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿。
拆除违章建筑，超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿；但核发证照已明确不予补偿的除外。
产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。
作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合房屋成新计算。
第二十三条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，按照下列规定予以补偿：
（一）拆迁人应当按原性质、原规模予以重建或者由产权单位自建，建后产权仍属原房屋所有人，拆迁人负担其全部费用；
（二）拆迁人按照房屋重置价格给予补偿；
（三）县以上人民政府按照城市规划统筹安排。
本条（一）、（二）项规定的补偿形式可以由双方当事人协议确定。
拆除私有用于公益事业的房屋及其附属物的补偿办法由省人民政府另行规定。
第二十四条 以产权调换形式偿还的非住宅房屋，原则上偿还的建筑面积不得少于原拆除房屋建筑面积，差价结算办法按下列规定执行：
（一）偿还建筑面积与原面积相等，按照重置价格结算结构差价；
（二）偿还建筑面积大于原面积，其等量部分，按照本条第（一）项执行，其超过部分按商品房价格结算；
（三）偿还建筑面积小于原面积，其等量部分，按照本条例第（一）项规定执行，其不足部分，按照重置价格结合成新结算。
拆迁国有非住宅房屋以产权调换形式偿还的，其结算差价问题，由省人民政府另行规定。
第二十五条 以产权调换形式偿还的国有和集体所有住宅房屋，其偿还面积与原面积相等时，互不结算差价；其偿还面积大于或小于原面积时，其超出或者不足原面积部分，按照房屋重置价格结算。
第二十六条 拆除有合法证照的私有住宅房屋，对被拆迁房屋所有人按照下列规定补偿：
（一）不要产权需要安置的，拆迁人应当按照原房屋重置价格结合成新补偿；
（二）不要产权也不需要安置的，拆迁人按照县以上人民政府规定的市场交易价格标准对原房屋作价收买；
（三）要求偿还产权的，新旧房屋均按照县以上人民政府规定的市场交易价格标准结算差价。
第二十七条 拆除出租的房屋，实行产权调换的，原租赁关系继续保持。因拆迁引起变动原租赁合同条款的，该合同条款应当作相应修改。
第二十八条 拆除享受国家或者单位补贴个人购买或建造的房屋，拆迁人按照有关各方的投资比例予以分别补偿。
第二十九条 拆除产权不明或者无合法继承人的私有房屋，由拆迁人报请房地产行政管理部门调查登记、摄影备案、评估价格后，由拆迁人按照规定将补偿费如数交房屋拆迁主管部门代为储存。
第三十条 拆除没有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的搬迁期限内未达成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第十七条的规定实施拆迁。
拆除没有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新建立抵押权或者清偿债务后，方可给予补偿。
第三十一条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起被拆迁人经济损失的，由拆迁人给被拆迁人以适当补助。具体补助办法及标准由县以上人民政府规定。
第三十二条 被拆除房屋使用人搬迁时，由拆迁人付给搬迁补助费，对提前搬迁的可给予奖励。
在规定的搬迁过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费；需要过冬的还应当付给越冬采暖补助费。
拆迁人未能按照规定日期组织被拆除房屋使用人回迁的，应当向被拆除房屋使用人加发临时安置补助费，需要越冬的应当加发越冬采暖补助费。
越冬采暖补助费、搬迁补助费、临时安置补助费的标准，按照市、县人民政府的规定执行。
第四章 拆迁安置
第三十三条 拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人依照本条例的规定给予安置。
被拆除房屋使用人，分为被拆除非住宅房屋使用人和被拆除住宅房屋使用人。
被拆除非住宅房屋使用人必须具有该非住宅房屋所有权证照或者租赁手续。其中需要作为工商用房安置的，还必须具有营业执照。
被拆除住宅房屋使用人必须具有该住宅房屋的所有权证照或者租赁手续、以及拆迁范围内的正式户口和粮食关系。
第三十四条 拆迁人安置被拆除房屋使用人的新建回迁用房，必须符合《吉林省民用建筑标准》的有关规定。
第三十五条 被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改造，以及尽可能方便居民生活的原则确定。
拆迁人对于从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，应当适当增加安置面积。具体标准，由县以上人民政府制定。
第三十六条 拆除非住宅房屋，原则上按照原建筑面积安置。
第三十七条 拆除住宅房屋，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积（以下简称原面积）安置；可以实行房屋安置，也可以实行货币安置。
对按照原面积安置住房有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。
安置方式和增加安置面积的具体办法，由市（州）人民政府根据当地实际情况规定，并报省人民政府批准。法律、法规另有规定的除外。
第三十八条 《吉林省城市建设管理条例》颁布前自建但无房屋证照的独立住宅房屋，其使用人具有城市户口、粮食关系，又确无其他住处的，拆除时经当地房地产行政主管部门确认后，由拆迁人给予有偿安置。具体安置标准和办法，由市（州）人民政府规定。
第三十九条 住宅房屋兼作营业房屋的，拆迁时按照住宅房屋安置。
第五章 法律责任
第四十条 对违反本条例第八条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自拆迁房屋或者超越房屋拆迁许可证规定范围拆迁房屋的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，并对非法拆迁的单位或者个人处以拆除房屋建筑面积的建设成本1至2倍的罚款。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
对其中符合拆迁条件的，由房屋拆迁主管部门责令补办房屋拆迁许可证。
第四十一条 对违反本条例第十一条第三款规定，委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，并对拆迁人处以拆迁委托费1至2倍的罚款。
第四十二条 对违反本条例第三十二条第二款、第三款规定，拆迁人未向被拆迁人支付补偿、安置等费用和未能在规定日期内组织回迁的，由房屋拆迁主管部门责令限期改正，并对拆迁人处以应当支付费用5至10倍的罚款。
第四十三条 对违反本条例第三十四条规定的，由房屋拆迁主管部门责令限期按照规定予以调整；逾期不调整的，房屋拆迁主管部门依照县以上人民政府规定处理。
对未按照规定的安置面积标准安置的，责令拆迁人限期改正，并处以不足面积建设成本1至2倍的罚款。
第四十四条 违反本条例规定给被拆迁人造成经济损失的，应当承担赔偿责任。
第四十五条 对妨碍房屋拆迁主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十六条 房屋拆迁主管部门工作人员与拆迁安置活动有关的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议，或直接向人民法院起诉。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
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《新财经》:北京市50个挂账村的方案基本上都用的是“腾退”,这与“拆迁”有什么区别?
赵云涛:拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。
腾退方式,即以村委会为主体,依据村民自治章程,在村民代表民主决策、监督等基础上制订腾退方案。这是一种“少数服从多数”的村民自治。
《新财经》:石榴庄的很多村民都以出租房屋为主要经济来源,拆迁之后将失去这部分收入,国家政策对此是否有相关规定?
赵云涛:没有。但一般国家在征地时会给予考虑。
征用农民集体所有土地的,相应的,农村村民转为非农业户口,转非劳动力在征地时被单位招用的,征地单位应当从征地补偿款中支付招用单位一次性就业补助费;转非劳动力自谋职业的,一次性就业补助费支付给本人。
《新财经》:如果村委会不支持,村民是否可以自发选举村民代表?需要哪些程序?
赵云涛:可以。《村民委员会组织法》第二十一条规定,人数较多或者居住分散的村,可以推选产生村民代表,由村民委员会召集村民代表开会,讨论决定村民会议授权的事项。村民代表由村民按每五户至十五户推选一人,或者由各村民小组推选若干人。
法律及相关法规没有对程序进行约束。只要选举真实就可以。
《新财经》:村民是否有权拒绝腾退?
赵云涛:按照北京相关法院的说法,村委会可以。
《新财经》:不光是这50个挂账村,只要有拆迁的地方就会有纠纷,中国的拆迁之战正在多处爆发。您认为处理这些问题较好的办法是什么?
赵云涛:合理控制拆迁规模,加大中低价位商品房、经济适用住房建设,实行最低单价保障和最低总额保障,切实解决弱势群体的拆迁安置问题。加大对违法违规行为的查处。加强拆迁单位和拆迁人员管理。
《新财经》:如何从根本上解决房屋拆迁及其引发的各种问题?《城市房屋拆迁管理条例》中有哪些条款亟待完善?
赵云涛:在法律和制度方面进行创新。农村集体土地所有权的不完全性,从根本上讲是国家意志在立法上的表现。它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。但垄断是不宜于市场经济发展的。因此,在当前市场经济条件下,应在法律上重新确立集体土地在各项权利上的内容,并赋予更完善的权利行使能力,在倡导国家在土地市场占主导地位的同时,将集体土地使用权纳入有形的土地市场。这些都有待于在法律规范、政策制度方面创新和完善。完善拆迁补偿政策,慎用或不用行政强拆。
征收公民的房产,必须具备三个法定条件:首先,征收必须是出于“为了公共利益”的需要,主体必须是国家,必须依照法定的权限和程序(其中包括必须依法给予补偿和居住条件保障)。三个条件缺一不可,而《条例》的相关规定,无一例外都违反了上述要求。
其次,从征收主体来看,《条例》规定的拆迁补偿主体不符合上位法的规定。
我国《宪法》第十三条、《城市房地产管理法》第六条均明确规定,征收、补偿的主体都是国家(具体由代表国家的政府机关来实施)。但是,《条例》第四条规定:“拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置”。
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一、实施单位法律地位的历史沿革
1991年《城市房屋拆迁管理条例》第9条第1款规定，“当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁”。第2款规定，“拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位”。经过修订的2001年《城市房屋拆迁管理条例》第10条规定：“拆迁人可以委托具有资格的单位实施拆迁”。第36条规定：“委托不具有拆迁资格单位实施拆迁的，处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证”。此后，各地行业主管部门及政府对拆迁队伍和行业规范管理不断深化，并从法人治理结构上要求拆迁实施单位实行‘拆管分离”，从原管理机构或开发企业中独立出来，具有完全承当民事责任的独立法人，并且省、市从资质管理、人员培训、行业考核等方面出台一系列管理办法。《征收条例》两次公开征求意见过程中，曾将实施单位改为“实施机构”，但在正式颁布时，仍定为“实施单位”，这表明专业从事拆迁及今后征收实施工作的这个行业具有不可或缺的地位和作用。这也是由行业的特点和今后征收工作的性质所决定的。一是拆迁(征收)工作政策性、法规性强，涉及面广，需要熟悉法律、法规、政策、业务娴熟的专门从事这方面工作的队伍做一人一户的具体工作，从而有利于节约人力、物力和财力。二是拆迁(征收)工作环节较多，事务复杂，从项目的启动到竣工验收，需要经历前期调查摸底、听证、公告、评估、协商洽谈、协议签订、搬迁腾房、安全拆除、补偿安置、结算支付等多个环节，需要一支责任心强、有毅力且相对固定的实施队伍来完成各环节的工作任务。三是拆迁(征收)工作的社会性强，具有纠纷暴露的滞后性、诉讼的延续性、房屋拆除的安全隐患性、上访处理的复杂性等特点，不是短期行为所能处置的，离不开作为当事人的实施单位去参与处理。因此，从法律定位和客观发展的需要出发，不能忽视这支队伍的重要作用，并让其具体担当实施者的角色。
二、政府征收背景下实施单位的定位
《征收条例》明确规定，政府是今后征收工作的责任主体；同时，政府确定的征收部门作为委托人，代表政府直接与被征收人签订征收补偿协议，与原拆迁相比较，政府在法律关系、与被征收人的利益关系等方面更直接、更复杂，依法、规范、公开、公正的启动征收工作，维护好被征收群众的合法权益和社会的和谐稳定，是各级政府的职责和义务，这也是《征收条例》明确实施单位“不得以营利为目的”的旨意。但政府征收不等于政府具体操作实施。当前，要将学习领会《征收条例》的精神实质与做好承前启后的平稳过渡、推进征收工作的实际进程紧密结合，防止认识和操作上的三个误区：一是政府作为征收主体，就不能委托或使用原拆迁实施单位，只有政府自己实施才能控制法律风险。二是以单位性质作为是否营利为目的的唯一标准，认为只有成立事业性的单位才能实现这一目标，原有的实施企业必须解体或重新整改，否则征收工作无法实施。三是正常收费即为营利，即使企业单位的收费标准等同于或低于事业性单位，也认为是“以营利为目的”。笔者认为，防止实施单位追求利润最大化进而影响政府形象，侵害群众利益，是实施环节中的重点所在。达到这一目的，关键在于改进管理方式，健全工作机制，统一收费标准，防止以大包干等委托方式使实施单位受利益驱动而乱作为。本着平稳过渡、有机衔接、积极引导、服务征收的指导思想，一是将实施单位定性为服务性的中介机构，在从事服务活动过程中，根据规定收取合理的工作经费和人员工资等费用；二是在运作模式方面实行收支两条线；同时，严格行业管理，禁止工程“大包干”的方式误导实施单位追求利益最大化而忽视征收的社会责任；三是加强监督审计。对实施单位与群众签订的补偿协议、代办服务费严格审计，防止弄虚作假、截留、克扣补偿资金等违法乱纪现象的发生。
三、对实施单位的管理思路
《征收条例》出台后，房屋征收为政府行为，实施单位的行为直接代表政府，政府不仅要对其行为进行监督，同时，要对其行为后果承担责任，必须进一步严格管理，统一规范实施行为，可采取以下措施：
一是稳定队伍，扎实推进在拆项目的竣工扫尾。在以往拆迁项目属地推进的基础上，与各项目责任主体配合，进一步梳理遗留项目的具体情况，细化项目实施单位的目标任务，同时，认真贯彻省《关于认真贯彻实施切实做好房屋征收与补偿工作的通知》，防止野蛮拆迁，确保平稳过渡。
二是更换名称，核定收费标准。可将现有的房屋拆迁实施单位更名为“房屋征收服务事务所”，避免社会产生“公司”是“以营利为目的”的概念歧义，适应政府征收要求；同时，会同物价局等部门合理确定实施单位的服务费标准，不允许协议性收费。
三是加强管理，进一步提升行业整体素质。在系统进行新的《征收条例》及相关文件学习培训的同时，继续实施“平安拆迁”各项考核要求；同时，针对征收工作的新特点、新要求，细化行业考核细则，积极探索拆迁企业信誉管理制度，为适应新的征收工作夯实基础；同时，通过优胜劣汰、资产重组的市场机制与行业管理引导相结合等办法，将实施单位从数量型向质量规模型发展。
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随着社会经济的发展，城市化进程的加快，居民对城市基础设施的配套需求日益增强，对解决交通拥挤、美化城市环境的愿望也日益强烈，这必然要求政府合理配置日益稀缺的城市土地资源，实现城市规划目标，实施城市房屋拆迁。
但是多年来，房屋拆迁，这部城市建设进程中的“都市剧”，因为其法律属性的扑朔迷离、补偿安置的纷纷扰扰，不仅在理论界引起无休止的争论，而且在实践中也让利益各方都备感“受伤”。
拆迁，一直被誉为“天下第一难”的工作。重庆市，一个已经被挖成大坑的工地中间，孤零零地伫立着一幢小楼，四周被挖成了“悬崖”，犹如一个大海中的孤岛…….近期，号称“史上最牛钉子户”成为了全国各大媒体追逐的焦点。
秉持“规范拆迁，立法为民促和谐”的宗旨，省人大常委会总结城市房屋拆迁领域存在的问题和经验，对2001年11月2日公布施行的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》进行了部分条款修改。
拆迁人主体：“叫停”开发商
在各国宪法中，绝对的财产自由理念早已被摒弃，人们普遍认为财产负有社会义务，特别是因公共利益需要为国家征收、征用的义务。美国宪法第五条修正案规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”尽管修正案是从保护公民权利角度规定的，但透过条文规定，还是可以解读出国家对公民财产征收征用的保留。美国上世纪六十年代的世贸中心征地拆迁案和最近在美国国内引起巨大反响的凯洛诉新伦敦市案，都属于国家对公民所拥有的土地实行征收的典型。
我国宪法规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”新颁布的物权法也规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
国家征收与商业收购是两种不同法律性质的行为。国家征收尽管也要补偿，双方对于补偿金额也可以协商，但征收属于行政命令，征收方和被征收方法律地位并不平等，只要主体适格、程序正当，征收决定一旦生效，即具有法律效力。物权法第32条对此也作了相关规定。而商业收购完全是民事主体之间根据平等、自愿、等价有偿的原则达成协议，只要一方不同意，收购就无法进行。由于国务院条例和我省原条例都对城市房屋拆迁规定了行政强制拆迁和司法强制拆迁，以国家公权力作为后盾，因此，条例所规定的城市房屋拆迁显然属于国家征收性质，只能由国家动用征收权，在依法补偿后才能行使。
在拆迁主体认定问题上，早在2004年年底，省人大常委会卢文舸副主任在宁波、慈溪调研省条例贯彻实施情况时就强调指出，按照省条例规定，开发商可以作为拆迁人，在住房产权制度改革后，这不符合宪法保护公民财产的精神。拆迁的实质是政府代表国家行使征收权，对被拆迁人进行补偿、安置理应是政府的责任，让开发商成为拆迁人并由其直接对被拆迁人进行补偿、安置实际上是政府在回避这个责任。
上世纪八十年代中期开始，旧城改造在各大城市逐步开始，到八十年代末和九十年代初已在比较大范围内展开。由于当时尚未实行住房制度和土地使用制度改革，城市住房基本上属于房管部门直管公房和机关、事业单位以及国有、集体企业自管公房，土地使用实行行政划拨，在“吃饭财政”窘境之下，政府追求“无钱也要办事”的理念，推行“借鸡生蛋”，“土地批租、毛地出让”做法应运而生。开发商既要拆除批租地块上房屋，又要迁居安置房屋使用人，开发商自然成了拆迁人。由于此时房屋的所有权属于公家单位，该房屋所占用土地的使用权从法律上说也是国家的，政府直接将该地块土地使用权出让给开发商，在法律上尚无障碍。但是住房制度改革后，原使用人已成为产权人，成为该房屋所占用地块的土地使用权人，如果要收回其土地使用权，必须适用国家征收程序，应当由政府对被拆迁人进行补偿安置，由开发商作为拆迁人并由其进行补偿安置的规定不仅不利于明确政府责任，保护被拆迁人合法权益，并且也不符合国家征收的法律关系。为了更好地厘清国家征收和商业收购的区别，理顺拆迁法律关系。
新条例规定：“本条例所称房屋拆迁，是指因实施城市规划或者因其他公共利益需要，依法收回国有土地使用权而拆迁该地块上房屋的行为。”“本条例所称拆迁人，是指政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得拆迁许可证的单位。”
为了更好地保护被拆迁人的合法权益，立法工作者认为，实践中还应当注意两个问题：一是城市规划的制定和调整必须遵守严格的程序规范，接受社会公众的监督，避免随意性；二是对政府的征收行为，应当保证被征收人有权寻求司法救济。
寻求市场价补偿
原条例规定，房地产市场评估价格由房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、成新等因素评估确定，基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，报同级人民政府批准后每年3月底前公布。
省人大常委会法工委的同志表示，当初之所以规定基准价制度，主要是考虑到当时房地产评估市场尚不健全，评估行为也不够规范，尚未形成开发、竞争、有序的市场机制，因而设立评估基准价制度，以此规范和约束评估机构的评估行为，切实保护被拆迁人的合法权益。
在这几年的实践执行中，由于房地产市场迅速发展，城市房价节节攀升等各种原因，一年公布一次的基准价已经不能适应当前的形势，全省各市、县公布的基准价已经不能真实反映房地产的市场价格。如杭州市自2002年上半年杭州市区国有土地城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价后，一直到2005年才进行相应调整。
调查显示，2005年年初，杭州市区一级土地及西湖风景名胜区住宅货币补偿基准价为5900元/平方米，而该地段二手房均价已达到每平方米8000至9000元/平方米。2005年下半年，杭州市虽然将该标准调整为7200元/平方米，但此时，该地段二手房均价已经过万。显然，再沿用基准价制度已经不合适。
为此，新条例参考国家房地产估价规范，作出规定：“评估被拆迁房屋的市场价格评估确定，应当采用市场比较法，不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中说明原因。”
“采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。”“评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取三个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。”
评估“基准价格”和“比准价格”虽一字之差，但其意义完全不同。确定基准价是政府主导行为，而比准价格完全由房地产评估机构选取房地产市场交易价格修正确定，其科学性和合理性可见一斑。
先安置再拆迁
安置用房建设是拆迁工作的重要组成部分，但是，目前浙江一些地方还存在着“重拆迁进度，轻安置落实”的做法。老百姓房子被拆，几年见不到安置房的现象时有发生。
据统计，2004年底前，杭州市无法安置的拆迁户5961户，大量的安置遗留问题毫无疑问地成为拆迁纠纷矛盾的焦点。
为保证被拆迁人及时妥善得到安置，条例规定：县级以上人民政府在组织制定拆迁计划的同时应当制定安置用房建设计划，并应当监督安置用房建设；需要新建安置用房的，拆迁人在申领拆迁许可证时还应当提供安置用地批准文件。
在旧城改造拆迁项目中，特别是在老城区，居民住房普遍较小，居住拥挤，是弱势群体相对集中的地区，“下岗职工多、低保对象多、生活困难多、违章搭建多”，这部分被拆迁户普遍无经济能力重新购置新房。
为此，新条例扩大了拆迁安置最低保障政策的适用范围。条例规定，被拆迁人属于低收入家庭，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于三十六平方米（在同一城市规划区内有其他住宅用房的，合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于三十六平方米的成套住宅作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。市、县人民政府可以规定高于三十六平方米的按户最低安置面积。低收入家庭的具体标准由市、县人民政府根据当地实际确定。
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1、野蛮拆迁，侵害被拆迁人的合法利益
野蛮拆迁是群众反映比较强烈的问题，容易引发社会冲突，近年来虽然有所减少，但一直屡禁不止。野蛮拆迁主要有三类情况：一是拆迁工作人员工作方法简单粗暴。某些拆迁工作人员对待被拆迁人态度恶劣、言行粗暴，引起群众的不满。有不少拆迁片区都有居民投诉拆迁工作人员方法简单，态度粗暴，动不动就说“你去告我嘛”，拆迁工作人员的不当言行容易引起被拆迁人的反感。
2、过度拆迁，劳民伤财
就全国范围来看，建筑物的平均使用寿命越来越短，反复拆迁、随意拆迁的现象比比皆是。在许多大城市，不仅一二层的老房子拆了，上世纪五十年代至六、七十年代盖的五六层在拆，以至八、九十年代建的九层十层的房子都要拆，搞所谓的“再开发”，谋取其中的土地利益，由此产生巨大浪费和社会矛盾。
3、破坏周边环境，影响群众生活
城市居住密度大，房屋拆迁不仅影响被拆迁人，也干扰了附近不拆迁居民的生活。道路的损坏、治安的恶化、噪声和粉尘等等，在拆迁过程中，有的拆迁公司只关心尽快完成腾房交地，忽略了因拆迁对未搬迁居民带来的影响。如某地区800多户未纳入拆迁范围的居民反映拆迁给他们的居住、购物、出行带来严重影响，导致周边环境脏乱差、社会治安明显恶化。有居民反映2002年建设恒茂时时对其居住片区实施拆迁，周边环境严重恶化至今仍影响部分没有拆迁的住户的居住质量。有的居民反映拆迁工地的噪声和粉尘影响居民正常生活没有引起足够重视。
二、原因分析
产生上述问题的原因是多方面的，既有法律法规、相关政策方面的原因，也有规划管理方面的原因；既有拆迁机构、工作人员方面的因素，也有被拆迁人方面的原因。加之当前拆迁工作要求的时间紧、任务重，工作压力太大，容易产生各种问题。
1、法律滞后
首先是相关法律法规的滞后带来困扰。我国2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）与物权法的有关规定不一致，已于2007年10月停止执行。旧的《条例》失效了，新的《条例》迟迟没有出台，城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序处于“法律真空”的状态。
其次是法律解释的滞后。《物权法》规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但对“公共利益”没有明确界定，致使迁拆中公共利益与商业利益的混同。
第三是某些法律内容需要补充完善。拆迁中不可避免地存在许多“历史遗留问题”，如多个产权人共用一个产权证等等。“历史遗留问题”应该用历史的态度去对待，不应一概照搬现行法律法规去简单地判断和处理“历史遗留问题”。这方面的法律法规或者没有，或者非常笼统，缺乏应有的可操作性。
2、规划不合理
多年来，由于我们的城市规划缺乏前瞻性，规划设计不科学、不合理，导致才修几年的路就要扩建，刚建十年的楼又要拆。再加上一些领导不尊重、不遵守规划，随意修改规划，城市建设浪费严重，过度拆迁、反复拆迁问题日益严重。
3、补偿安置政策实施前后不一，老实人吃亏
拆迁是一项政策性、社会性很强的工作，必须依法行政、规范运作。无论是计算被拆迁房屋面积。还是确定货币补偿标准。都应该坚持依法、公平、公正、公开的原则，严格遵守相关法律法规，充分维护被拆迁群众权益。目前在拆迁工作实际运作中，往往不能做到前后一致，导致“先签协议吃亏，后签协议得利”，老实守规矩的人吃亏，刁民“钉子户”得利，结果是越来越多的人争当“钉子户”，良民变刁民。
三、对策建议
拆迁是为了建设，为了发展。拆迁在改善城市环境，提高群众生活质量的同时，也会给一些被拆迁人的生活、工作带来不同程度的影响。客观上讲，被拆迁人从一个长期稳定的居住环境被重新安置到其它地区，甚至相对较为偏远的地区，不仅生活习惯上会产生不适应，而且除了要购买新房、重新装修外，有的谋生手段往往也要从头再来，还有交通、购物、就医、子女上学等都将成为他们不得不面对的实际问题。所以，要实现和谐拆迁，拆迁工作一定要充分考虑群众的实际困难，尽最大可能保障群众的利益，否则拆了“穷”窝，就等于捅了“马蜂窝”，不但社会不稳定，发展也会受到影响，构建和谐社会就更谈不上。
（一）政府要做好角色定位，带头遵守法律
房屋拆迁关系到各方利益，作为公共权力的代表，政府一方面要带头遵守法律，限制公共权力随意介入拆迁领域；另一方面在拆迁过程中要始终保持中立，围绕规范拆迁行为和保障居民权益两个重点，做好管理者和服务者的工作。在拆迁中不偏袒任何一方，维护公平正义，只有这样，才能树立政府的权威，政府在人们心中才有公信力。
（二）完善城镇房屋拆迁法律法规和相关政策
城市房屋拆迁已经成为社会矛盾最易激化的重要领域，尽快完善城镇房屋拆迁法律法规和相关政策非常必要。
⒈尽快出台新的“房屋拆迁管理条例”
《物权法》颁布后国务院《城市房屋拆迁管理条例》迟迟没有修改出台的情况不能旷日持久地继续下去了。或者尽快修改《条例》，或者出台新的法规，这一“法律真空”填补得越早，带来的损失就会越小。
⒉在新的《条例》中增加“严厉追究野蛮拆迁指挥人、参与人以及相关领导的法律责任”的条文，从源头上震慑野蛮拆迁行为。要针对所谓“误拆”这一违法拆迁新动向制定限制性措施。
⒊明确拆迁中“公共利益”的法律解释，规范政府和开发商的拆迁行为，保障和谐拆迁得以顺利进行。
（三）科学规划，减少过度拆迁
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文献标识码：A
文章编号：1673-0992(2009)03-0117-01
摘要：在城市现代化的进程中，防范和化解城市房屋拆迁中的矛盾和纠纷，是维护社会稳定、促进社会和谐的重要内容之一在分析产生城市房屋拆迁根源的基础上，本文提出了建立健全防范、化解拆迁矛盾纠纷的长效机制的构想。
关键词：拆迁 补偿 政府管理 纠纷
城市要发展，硬件的改善是必须的。城市房屋拆迁是一项破旧立新的工作，对于改善城市居民的生产、生活环境，推动城市建设以及区域经济的发展。具有重要意义。同时，城市房屋拆迁工作直接关系到被拆迁人的切身利益，稍有不慎，极有可能引发尖锐的矛盾冲突，影响社会稳定。如何防范、化解矛盾，一直是困扰拆迁部门的难题。
一、城市房屋拆迁矛盾纠纷的焦点
现实生活中所有的矛盾和纠纷，都源于利益的对立和冲突。在城市房屋拆迁中，拆迁人和被拆迁人是利益对立的矛盾着的双方，拆迁人拆除被拆迁人的房屋，对价是补偿被拆迁人。无论是拆迁人，还是被拆迁人，作为理性的市场主体。均有寻求自身利益最大化的动机，拆迁人追求“拆”得又快又省。被拆迁人追求“补”得及时合理。在“拆”与“补”这一对矛盾中，“补”是矛盾的主要方面，直接决定“拆”能否顺利展开，补偿的合理与否与及时与否常常成为纠纷的焦点。
1、补偿不合理
补偿不合理，通常表现为补偿数额偏低，不能完全填补被拆迁人因拆迁而遭受的损失。这也就是说。在政府、拆迁人和被拆迁人三方共同参与的拆迁活动中，政府、拆迁人均各取所需。只有被拆迁人遭受了净亏损。纠纷也就在所难免。这既有立法上的原因，也有执法上的原因。
“效率优先、兼顾公平”的指导思想，使立法者往往过于关注“多快好省”推进拆迁工作，忽视了对被拆迁人利益的保护。如。1991年3月22日公布的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称旧《条例》)第二十条规定：“作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”。这种计算补偿金额的方式，虽节省了拆迁成本。但被拆迁人只能得到房屋残存价值的补偿。不过。这种状况近年有所改善。2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称新《条例》)第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。显然。新《条例》将被拆迁房屋作为房和地的统一体即完整的房地产来看待，不仅仅考虑房屋的残值。还要考虑区位、用途等因素。与旧《条例》相比，这种补偿金额计算方式对被拆迁人更为有利。也更为合理，我们称之为合理补偿金额。
新《条例》虽然规定了“以房地产市场评估价格”来确定补偿金额。却没有规定明确、具体、公正的操作程序来予以保障。实践中，拆迁人往往采取先入为主的办法，先委托房地产估价机构对拆迁范围内的所有房屋分户评估。分户出具评估报告，以此为依据，使用各种手段要求被拆迁人接受。有的地方性法规甚至规定补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定，这无异于要被拆迁人与虎谋皮，结果可想而知。
因此，现实中被拆迁人所得到的补偿不仅低于前述分析所揭示的理应得到的充分补偿金额，也往往低于现行法律法规规定的合理补偿金额。
2、补偿不及时
补偿不及时就是拆迁入不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁人。与补偿不合理主要发生于拆迁补偿安置协议磋滴谈判过程中不同，补偿不及时主要发生于协议签订后，是履行合同的问题。现实中。补偿不及时的情况比较常见，几乎所有的“烂尾地”、“烂尾楼”都存在着长期拖欠补偿款的问题。补偿不及时的危害巨大，常常使被拆迁人面临“房、钱两空”的困境。甚至引起灾难性后果，群体性上访也常常因此而起。
二、现行管理体制需进一步完善
补偿不合理和补偿不及时均是拆迁人对被拆迁人民事权利的侵害。侵权行为如果能及时得到纠正，纠纷不致产生。新的建设项目往往在实际获得所占用土地前就已经办妥了从立项、选址、规划、用地直到施工许可等的行政审批手续，“立新”工作已基本完成，拆除新项目占地范围内的房屋等“破旧”工作只是“立新”工作的附属。政府的精力主要用于“立新”，既未将“立新”与“破旧”统筹考虑，也未对“破旧”给予足够的重视。于是，实际工作中政府管理不到位的情况时有发生。
政府管理不到位有多种表现，首先是具体行政行为有瑕疵，或各管理部门之间协调衔接不够顺畅，或群众参与不充分，直接或间接损害了拆迁入或被拆迁人的权益。这种情形往往直接导致政府管理部门与拆迁人或被拆迁人之间的纠纷。行政复议、行政诉讼是其常见的表现形式。实践中，这种管理不到位引发的拆迁纠纷存在严重的“错位”现象：决定拆迁范围内的房屋拆迁与否的是城市规划，拆迁许可管理只是站在被拆迁人的立场上，对符合城市规划的拆迁申请进行审查，禁止那些未能充分考虑被拆迁人利益的拆迁活动。但在被拆迁人看来，拆迁活动得以实施的直接根据是拆迁许可。所有的拆迁矛盾和纠纷都涌向拆迁管理部门，要求予以解决。由于超出了职能范围。拆迁管理部门问题不可能解决所有问题，更为严重的是，由于前置审批部门没有动力吸收利害关系人参与具体行政行为，前置审批行为大都不能取得群众的理解支持，纠纷的根源还在不断产生。
篇10
奉化市奉帮服装城的原五十余户个体工商户，自2002年2月起就一直为所购固定摊位的拆迁补偿一事而困惑、奔波、维权……。
第一部分、案件事实经过
一、服装城的建造及出售
奉化市“奉帮服装城”是由奉化市人民政府主办、市工商局承办的一个项目，于91年8月12日正式动工兴建。92年3月经奉化市人民政府第三次常务会议讨论，会议同意奉化市工商局提出的《奉帮服装城出售方案》（内容为：为筹集建设资金，将服装城一、二层摊位进行预售，出资购买者对所购摊位拥有所有权，一层出售给个体户，二层出售给市各企业单位等）。随后，奉帮服装城筹建办于92年4月1日了“关于欢迎认购奉帮服装城摊位的公告”，并于92年4月11日在宁波日报头版头条上刊登销售广告。1992年9月广大个体工商户与奉化市工商局签订了《奉帮服装城摊位买卖协议书》并办理了公证，92年10月市工商局向购摊位的个体户颁发了《奉帮服装城摊位所有权证》。自此，个体户们就一直在服装城一层摊位经营个体服装、鞋帽等批零生意或将摊位出租他人经营。
二、服装城拆迁过程
2002年2月6日奉化市房地产管理中心向市土地流转中心颁发“房屋拆迁许可证”，对服装城进行拆迁改造，许可证载明：拆迁期限至2002年3月20日；
2002年2月26日奉化市房地产管理中心“关于服装城房屋拆迁公告”；
2002年4月2日拆迁人委托的拆迁单位奉化市房屋拆迁办公室对服装城进行“强行”拆迁；（注：未与个体工商户达成拆迁协议，又未经行政裁决或法院判决）
2002年4月11日奉化市土地流转中心、奉化市市场发展中心、奉化市房屋拆迁办公室三方签订了“非住宅拆迁补偿协议书”。上述三方在协议中的身份分别为：拆迁人、被拆迁人、拆迁单位。
第二部分：服装城拆迁争议及行政裁决、诉讼过程
一、奉化市规划与建设局行政裁决
2002年3月4日拆迁单位奉化市房屋拆迁办公室受奉化市市场中心委托，发出《告摊主用户书》，主要为：拆迁单位接受所有权人奉化市市场发展服务中心全权委托，代为处理服装城内固定摊位有关补偿安置事宜，单方决定了拆迁安置方式（货币安置）、货币补偿安置金额等内容。个体户们认为：一服装城摊位所有权人是出资购摊位的个体户而非市场发展中心、二拆迁安置补偿方案不符合申请人购实（即拥有摊位所有权、摊位建筑面积约11平方等）及违反法律法规规定。双方发生争议，未能签署协议。
2002年4月12日奉化市市场发展中心以“申请人”身份、以奉化市土地流转中心、个体户为被申请人向奉化市规划与建设局申请行政裁决，要求依法对拆迁补偿事项进行裁决；申诉人接到通知后及时向建设局提交了答辩状及相关证据（包括：服装城摊位出售方案、出售服装城摊位的公告、广告、买卖协议书、公证书、摊位所有权证、购摊位收款收据）；
2002年5月15日奉化市规划与建设局作出行政裁决：申请人奉化市市场发展中心按奉化市国资局批复给予被申请人（即个体户）实行货币补偿，金额为每平方10500元，摊位面积4平方，合计 ×× 元。
二、一审行政诉讼
2002年6月28日共58位个体工商户以奉化市规划与建设局作出的行政裁决具体行政行为主要证据不足、违反法定程序、适用法律法规错误为由，依法向奉化市人民法院提起行政诉讼（被告：奉化市规划与建设局、第三人：奉化市土地流转中心、奉化市市场发展中心）。个体户在一审诉状中提出：1、奉化市规划与建设局认定个体户对所购奉帮服装城固定摊位享有的权利是永久性使有权，没有事实与法律依据，并且基于这一认定，裁决的内容也与法不符，包括主体、补偿形式、金额(应以经房产评估的价格为准，是本案中无评估报告)、面积（因摊位无房产证，应以91年的出售方案及市场价格为准，摊位建筑面积约为11平方，使用面积为4平方）等；2、对个体户的拆迁补偿方式、补偿金额的确定违反国务院和浙江省城市房屋拆迁条例的有关规定；3、拆迁人拆迁行为违法，属超期无证违法拆迁，奉化市市场发展中心申请行政裁决的程序违法，建设局作出行政裁决违反法定程序。
奉化市人民法院经二次开庭审理，于2002年12月24日作出判决。判决认为：“虽然原告（即个体户）购入奉帮服装城摊位，并持有奉化市服装市场筹建办公室所发的《摊位所有权证》，但依照法律法规的规定，不能证明原告是该房屋的所有人或共有人，该房屋的所有权人应是第三人奉化市市场发展中心，对原告可视为被拆房屋的当事人。被告收到第三人奉化市市场发展中心提出的行政裁决申请，结合其自愿补偿和服装城摊位评估计算及摊位补偿价格的说明等情况，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十七条的规定，被告所作的裁决不违反法律法规规定。综上被告所作的行政裁决认定的事实基本清楚，适用的法律法规正确，程序基本合法，应予支持，原告诉请的理由和依据不足，本院难以支持。依照《行政诉讼法》第五十四条第一款第一项的规定，判决维持被告奉化市规划与建设局所作的行政裁决书。”
三、二审行政诉讼
个体户（即二审上诉人）不服一审判决，向宁波中院提起上诉，主要理由为：
（一）、一审判决对上诉人在拆迁过程中的身份未依法作出认定，从而导致模糊判决，并否定了上诉人应享有的权利。
1、依《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人包括拆迁人、被拆迁人、承租人、公房代管人、公房使用人，永久性使用权人不在此五类拆迁当事人之列。
2、被上诉人在庭审中辩称：“与拆迁有关的人即为拆迁当事人”。那么，与上诉人一样购买了摊位的个体户，有的租了其他人的摊位经营，有的把摊位租给他人经营，这些摊位的承租人及出租人均与本次拆迁有关，也应是拆迁当事人了，但裁决显然遗漏了这些与拆迁行为紧密相联的当事人。
（二） 、未正确适用法律、法规。
被上诉人奉化市规划与建设局作出的行政裁决适用了国务院《城市房屋拆迁管理条例》第16条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第17条的规定，这二条均是关于被上诉人有作出行政裁决的行政职权的规定，而不是有关拆迁、补偿方面实体规定的条款。一审判决认为被上诉人作出的具体行政行为适用法律法规正确，是故意遗漏拆迁条例的相关实体规定，对被上诉人的违法之处不作评判。
1、 拆迁补偿方式的确定违反拆迁条例的规定。
上诉人对摊位享有比承租人更多的权利，因而在拆迁中至少享有拆迁条例所规定的承租人的权利，但被上诉人依据奉化市市场发展中心的单方申请，作出进行货币补偿的裁决。依国务院《城市房屋拆迁管理条例》第27条的规定：“被拆迁人与房屋承租人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换”，行政裁决认为上诉拥有摊位永久性使用权，却连承租人都享有的权利也不予保障，剥夺了上诉人在权利。补偿方式的确定违法。
2、 补偿金额的确定。
被上诉人依据奉化市市场发展中心的单方申请、奉化市国资局的一批复，裁决确定了对上诉人补偿的金额，违反了《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第31条的规定。
对于面积的认定同样无事实依据，与法相悖。一审判决认为“摊位所有权证”不是合法产权证明，却以“摊位所权证”记载的面积确定摊位面积，前后相矛盾。混淆使用面积与建筑面积概念，对摊位出售方案、购买价格等历史事实视而不见。
3、 行政裁决的程序。
行政裁决是实施强制拆迁的法律依据。进行行政裁决的目的是为了完成拆迁，拆迁条例规定拆迁人应在拆迁许可证规定的拆迁期限内完成拆迁，所以行政裁决应当在拆迁期限内进行。而本案中，拆迁许可规定的拆迁期限至2002年3月20日，强行拆迁的时间是4月2日，奉化市市场发展中心申请行政裁决的时间是4月18日。是先违法强行拆后申请行政裁决，行政裁决解决的是拆迁过程中的补偿安置问题，进行裁决的前提是拆迁行为合法，而本案中这一前提不存在（即超期违法无证拆迁），被上诉人理应依法行使职权对违法拆迁行为进行管理，对违法的裁决申请不予受理，但被上诉人却违反程序进行受理并作出了错误的裁决。
4、拆迁补偿安置发生在拆迁人与其他拆迁当事人之间。奉化市市场发展中心不是拆迁人，奉化市市场发展中心与上诉人间也无任何合同法律关系存在，双方间不存在拆迁补偿安置关系。而本案中，对上诉人的补偿形式及金额、裁决申请均是市场发展中心提出的，不是拆迁人土地流转中心提出的，被上诉人依市场发展中心的申请及补偿方案作出裁决，不符合拆迁条例的规定。
转贴于 （三）、一审判决书未对被上诉人提交并经庭审质证的证据进行完全的罗列和认定，对案件事实的认定存在遗漏，致使判决认定事实不清。从而无法纠正：裁决所列拆迁当事人主体错误、拆迁项目未完成补偿安置即违法转让等违法之处，判决结果错误。
被上诉人在8月26日第一次开庭前、12月11日第二次开庭前分两次向法庭提交了相关证据。
第一次：提交了9份证据，其中证据三是奉化市计委“关于同意宁波市大榭开发区恒业房地产开发有限公司新建奉化商贸大厦建设项目立项的批复”、证据四是奉化市规划局发给宁波大榭开发区恒业房地产开发有限公司的“建设工程规划许可证”（副本）；
第二次：提交了五份证据，证据一是奉化市计委“关于同意市土地流转中心开发服装城地块建设项目的批复”、证据二是建设用地规划许可证。
对被上诉人在一审中提交的上述证据，上诉人认为：
1、第二次提交的关于土地流转中心的批复、建设用地规划许可证属逾期提交，且无法定可延期提交的事由，违反了行政诉讼法关于被告举证期限的强制性规定，应不予认定，一审判决认为逾期提交的证据有效与法无据。
2、一审判决遗漏了对被上诉人不利的证据，单列了对被上诉人有利的证据。
3、奉化市计委、规划部门先后二次分别对奉化市土地流转中心和宁波市大榭开发区恒业房地产开发有限公司立项、发证，被上诉人在庭审中答辩称是项目转让即土地流转中心将未完成拆迁补偿安置的项目转让给恒业房地产开发公司，但被上诉人在行政裁决中、一审法院在判决中均未对此进行陈述，也未适用拆迁条例（即国务院条例第19条、浙江省条例第25条）的相关规定进行审查评判。导致判决认定事实与实际存在出入，未能对裁决所列当事人主体错误（即由项目受让人继承原拆迁人的权利义务）的事实进行认定，从而对裁决违法之处予以纠正。 宁波市中级人民法院于2003年2月13日开庭审理了本案，二审中各方当事人围绕本案被上诉人奉化市规划与建设局所作拆迁裁决程序是否合法、是否具有法定职权、裁决书中所列主体是否正确、认定上诉人摊位面积是否有事实依据、补偿标准的制订是否具有规范性文件依据、裁决适用法律是否正确等争议进行质证、辩论。二审判决认为：“一、上诉人不是服装城拆迁活动中的被拆迁人，但可以认定是拆迁当事人。二、被上诉人受理裁决申请并启动裁决程序符合法律规定。三、被上诉人根据上诉人拥有的摊位所有权，确认被拆迁人自愿补偿上诉人
不违反法律规定，并无不当。”判决：驳回上诉，维持原判。
第三部分：个体户认为拆迁存在违法，个体工商户的权利未得到保护。
一、个体户的身份及在拆迁中享有的权利
本案中个体户购置了固定摊位，取得奉化市工商局颁发的摊位所有权证后安心经营个体生意，现在才发现7年之后（即98年）整个服装城的房产证办到了奉化市市场发展中心名下。于是，奉化市市场发展中心名正言顺地以被拆迁人自居，拆迁人也以个体户不是被拆迁人为由，创造出一个《拆迁条例》没有规定的“永久性使用权人”概念，不评估、不安置，通过政府部门的红头文件（如国资局批复）来定了一个价格进行补偿。于是，规划与建设局又以准司法机关的身份为理由，来了一个根据民法公平合理的原则，并作出了一个自认为“公平合理”的裁决。
个体户购置服装城固定摊位是一个历史事实，享有摊位的所有权，连承租人都应受到法律保护的权利，拥有所有权、经营权的个体户却不能享有，违背事实与法律法规规定。制造一个个体户在拆迁中的“身份”（即永久性使用权人），进而以法无名文为由，从程序、实体上进行自由的裁量，导致申诉人的合法权利无法保障。
二、行政裁决的程序要求。
拆迁期限过了，并且强行拆迁完了，再申请裁决，符合程序吗？对此，《杭州市拆迁条例》作出明确规定，裁决申请必须在拆迁期限内提出。国务院及浙江省《拆迁条例》虽未有明确的条款规定时间限定，但仍可得出行政裁决必须在拆迁期限内进行的结论。
1、裁决是为了完成拆迁，而拆迁又必须在拆迁期限内完成。本案中，申请人市场发展中心是在拆迁期限之后申请裁决的，显然违反了法定的行政程序，裁决的程序违法。
2、拆迁许可证的有效期即拆迁期限，一旦超过拆迁期限而拆迁人又未提出延期申请，拆迁人的行为实际已构成无证拆迁，是一种违法行为。行政裁决是解决合法拆迁补偿争议，对无证拆迁引起的争议无权裁决，而应行使行政管理职责予以纠正。
三、拆迁人对被拆迁人进行货币补偿，再由被拆迁人对个体户（摊主）进行补偿没有法律法规依据。
本案中，拆迁人先与被拆迁人签订了“非住宅拆迁补偿协议”，协议中约定：对被拆迁人的补偿金额已包含了对固定摊位摊主的补偿，再由被拆迁人提出补偿方案。这样，拆迁人就不再于个体户发生拆迁关系了，而改成被拆迁人与申诉人进行补偿。
1、对于租赁房屋而言，拆迁要兼顾被拆迁人和承租人权益，拆迁人与被拆迁人、承租人均为拆迁当事人。国务院和浙江省《拆迁条例》规定：拆迁协议应由三方签署，在被拆迁人与承租人间达不成解除租赁关系协议时，要实行产权调换。
2、本案中，个体户不是承租人，而是享有摊位的所有权。而且，个体户与被拆迁人间无任何合同法律关系存在，何来补偿之由。
本案中，拆迁人的这种做法不合法，首先是剥夺了个体户的权利，其次是个体户与被拆迁人间无任何合同法律关系存在，补偿一说无事实与法律依据。
四、摊位的建筑面积未进行正确认定
摊位无房产证，建筑面积如何确定？以买卖协议还是以出售方案来确定？个体户认为：房产证是确定房屋建筑面积的直观证据，但本案中，出售方奉化市工商局一直未给购买摊位的个体户办理房产证；所以，以奉化市工商局的出售方案来确定摊位是最为直接与正确的，该方案明确了服装城摊位价格的构成（与当时的市场价相符），个体户所购摊位的建筑面积与使用面积大小，而且是由建设单位奉化市工商局制定、经市常务会议讨论通过的。以摊位所有权证所载的使用面积来认定摊位建筑面积，违背了客观事实，直接导致对申诉人权利的侵害，致使判决结果错误。
五、遗漏关键事实，认定事实及适用法律法规错误
奉化市规划与建设局在8月26日第一次开庭前、12月11日第二次开庭前分两次向法庭提交了相关证据。第一次提交了9份证据，其中证据三是奉化市计委“关于同意宁波市大榭开发区恒业房地产开发有限公司新建奉化商贸大厦建设项目立项的批复”、证据四是奉化市规划局发给宁波大榭开发区恒业房地产开发有限公司的“建设工程规划许可证”（副本）；第二次提交了五份证据，证据一是奉化市计委“关于同意市土地流转中心开发服装城地块建设项目的批复”、证据二是建设用地规划许可证。
上述证据经过庭审质证，一审判决故意遗漏，未作表述。二审判决同样故意遗漏，对个体户在上诉状中提出的该事实不作评判。是对拆迁行为违法性的遗漏，导致所列拆迁当事人主体错误判决结果违背事实、违反法律法规规定。
第三部分：目前的情况
二审败诉后，除了走审判监督程序外，个体户们已无其他法律途径可以维护自已的权利了。个体户认为服装城拆迁及补偿存在违法行为，恳请对该拆迁行为及补偿问题予以监督审查，以维护合法权益，维护政府的公正形象。