不动产登记暂行条例范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记暂行条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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国土资源部不动产登记局局长王广华认为，《条例》以物权稳定和便民利民为核心原则，全面落实了国务院有关不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的精神，明确了不动产统一登记的基本内容，重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产统一登记的严肃性、权威性和公信力，是不动产统一登记的核心法律依据，是不动产统一登记制度建设的重大法制成果。

一些机构认为，建立不动产统一登记制度将抑制房地产行业发展。理由是：《条例》的颁布实施，将增加存量房交易市场的供给，加大房地产价格下行压力。为此，王广华表示：“从长远看，作为物权的权证，不动产统一登记只会有利于房地产业平稳健康发展，有利于房地产公平公正交易，有利于房地产市场机制的完善。一个稳定且有收益的房地产开发市场的形成，不会导致房地产投资的下滑。房地产投资的波动，从本质上来说，应该与经济景气周期和消费需求相关”。

针对网络上“建立不动产统一登记制度是为房地产征税铺垫”的这一观点，中国社会科学院研究员孙宪忠认为：目前我国房地产税的征收还处在政策试点阶段，不动产统一登记会给包括税收等政府职能部门依法行政提供方便和条件。

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不动产登记暂行条例全文最新版

第一章　总则

第一条　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条　不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条　国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条　国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章　不动产登记簿

第八条　不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条　不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条　不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条　不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条　不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条　不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章　登记程序

第十四条　因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条　当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条　申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

(一)登记申请书;

(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条　不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条　不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条　属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条　不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条　登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条　登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章　登记信息共享与保护

第二十三条　国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条　不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条　国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条　权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条　查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章　法律责任

第二十九条　不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条　不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第三十三条　本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

第三十四条　本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

第三十五条　本条例自20xx年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。

不动产登记条例解读

不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算。

比如说，一位已婚男士想买房，如果在房产证上只写自己的名字，则必须老婆签字同意，否则办不下房产证。女性朋友们，是不是瞬间感觉自己存在感爆棚啊~贷款买房 老婆不签字贷不了

不单是办产权证时如此，买房同样需要老婆签字，否则银行不予贷款。

既然是本人独自贷款还款，为何还要老婆同意呢?

原来，根据《婚姻法》规定，婚姻存续期间购买的财产原则上属于夫妻共同财产，即使房产证上只签署一方的姓名，也属于共同财产。

正因为凡婚姻内购买的房子，都属于夫妻共同财产，所以银行为了防止一方无力偿还，需要另一方负责接盘的风险，要求借款人必须先经配偶同意。

可以说，这是银行为了规避风险的一种手段。

因此，银行在受理贷款时，会同时查询夫妻双方的信用记录，来最终决定是否批贷，即便日后实际还款人只有一方来完成，也需要夫妻双方均须到场签署相应房屋抵押条款。

说到这儿可能有人会问，那如果一次性付清房款，是否还需要配偶到场呢?

20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算

答案是不需要的。但前提是对方必须知情

需要特别指出的是，按揭贷款合同只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一。老婆很重要 买房要哄好

一些已婚男士为了追求空间和自由，喜欢想在外私设小金库、瞒着老婆买房、或者给别人买房啥的...诸位，风险很大，三思而行吧。

不动产登记条例实施以后，就可以杜绝此类事情的发生，在实际操作过程中，房产交易中心会要求购房人夫妻双方提供有效证明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有这样才能最终办理过户手续。

而且据说即使买到了房还没完，能否最终获得产证，也取决于你提供的信息是否真实有效。

这么一看，大家就知道老婆的角色有多关键了吧。

20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算

夫妻办理房产证需要提供的资料包括

1、能够证明购房人身份的证明材料，即双方身份证原件和复印件;

2、婚姻证明原件和复印件;

3、如果双方一方不能到场办理，还需要提供私章。

一旦结成夫妻，这一辈子就是什么事情都要在一起的。除了感情的维系，利益也成为捆绑二人一辈子的纠缠。

多少年来，房产成为多少家庭最为关注的问题。关于房产证是否有必要加名以及离婚后房产到底该如何非分配等焦点问题，顺便缕缕清楚：

1、如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

2、产权证上加名字属于一方对于另一方的赠予，婚前婚后加无区别。

3、如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权房所有。如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

4、如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

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关键词：不动产登记条例；关键内容；意义；影响效应

中图分类号：D923.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）15-0280-02

随着2015年2月26日国土部公布《不动产权证书》和《不动产登记证明》的样本，从2008年开始酝酿已久的《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）将从3月1日起在全国正式实施。不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。是国土资源部今年全力推进的一项工作，预计到2015年6月份，国家级试点城市都会完成不动产登记工作。这项政策的落地，将是我国建设法制化国家进程的又一体现。《暂行条件》实施后，将对居民的生活、国家相关财税政策的制定产生较为深刻的影响。

一、《暂行条例》实施的意义

不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物。由于它的个别性、耐久性及数量有限等自然属性，具有很强的保值增值功能，在人们的经济生活中起着举足轻重的作用。由于其重要性，所以需要进行确权登记，以示所有。我国的不动产登记确权虽然有三十多年的历史，但是真正意义上作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩。条例实施前，根据不动产种类，我国的不动产登记分散在不同的行政部门，如国土资源部门登记建设用地使用权和土地所有权，住建部门登记房屋所有权，林业部门登记林地所有权和使用权等。造成条块分割，管理混乱，权属证书五花八门，经常出现重叠或漏登现象。

统一登记制度、整合不动产登记职责不但是国务院机构改革和职能转变方案的又一重要内容，同时也是国家进一步推进精简行政，放权于市场，逐步实现对外统一窗口的有效措施。不动产登记暂行条件的实施，将有效解决以前行政部门的多头管理，从保护权利人合法财产权的角度出发，对于提高政府的行政管理效率和水平，在保护个人产权、转卖产权便捷程度、交易安全及保障农民的财产权利方面具有重要的实践意义。

二、《暂行条例》的关键内容

此次不动产登记的内容重点考虑了权利人的合法权益，进一步完善了物权法和不动产确权登记。

条例共分六章，从不动产权利登记的范围、登记程序、登记载体、信息共享、法律责任等方面都做了详细的规定，可操作性强。

在范围上，明确了是对集体土所有权、房屋等建筑物构筑物所有权、耕地林地、宅基地、海域所有权等十项物权进行确权登记。登记机构统一，由国务院国土资源主管部门负责，具体由县级以上不动产登记机构办理，“不动产权证”将取代目前“房产证”。由于此项工作涉及面广，全国各地试点进展的推进情况有差异，因此需要到2017年起才能实现信息共享功能，有关当事人才能上网查询相关权利信息。

另外，值得注意的一个问题就是《暂行条例》明确对小产权房不予登记、不予发证。由于不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，根据我国现有法律规定，小产权房其实是没有产权的房屋，违反了土地的用途管制，不属于法律保护范围，所以不应将其纳入不动产统一登记的范围。

三、《暂行条例》实施对房地产市场的影响是良性的

2014年末至2015年初，由于担心不动产登记条例出台后对房价的影响，全国范围内的二手房市场呈现供大于求、市场开始出现抛售二手房源的现象，导致楼市出现紧张预期。但从全国房地产市场的未来发展趋势来看，不动产登记本身并不属于房地产的硬性调控政策，只是在信息系统方面的重新整合，不涉及房地产市场整体供求，不会对市场的整体走向和购房者及业主产生长期影响。

但并不是说条例的出台对房地产市场毫无影响，只是这种影响相对来讲是良性的、可控的。首先，控制节点上，预计将从之前的房地产交易环节调控转变到存量环节调控上来。其次，会带来不动产登记后相关财产税种的开征，产权可查情况下透明性引发的恐慌等预期。再次，由于条例落地后，针对可能拥有多套房带来的征收财产税等问题，致使权利人财产权持有成本增高，原投资于房地产市场的资金将会相应减少，转变为其他投资形式，如股票、债券等，将大大提振证券市场的活力。最后，对于部分房产库存较高的城市如杭州、青岛等会对去库存产生较大的压力，在试点范围内的这些城市为了缓解这些压力，就需加快相应的配套政策，如降低一套房贷利率，提高公积金贷款额度等。

四、《暂行条例》实施对财产税制改革的积极影响

财税体制改革是近年来我国经济体制改革的重要内容。不动产暂行条例实行后，对财产税体系影响较大，特别是对其中的房产税和酝酿中的遗产税。

2010年，房产税在上海和重庆试点征收。但是由于征收范围较窄、税率及房产价值评估方面的不确定性等原因，并未取得理想效果，目前已经停止扩围。不动产暂行条例的登记实施，能够实现个人住房信息的透明化，实现房屋产权的全面登记及信息共享，对税源的控制会越加有效、严格。另外，不动产权证上明确标注有房产交易价格，这些都将为根据房屋数量和交易金额进行房产税征税奠定基础。营业税改征增值税后，房产税将会成为地方政府的重要税收收入来源，因此，做好不动产登记，对于培育地方税收税源，促进地方财政收入起着重要作用。

遗产税是以被继承人去世所遗留的财产为征税对象，向遗产的继承人或受遗赠人征收的一种财产税。征收遗产税对于调节社会成员的财富分配、防止贫富过分悬殊、增加财政收入有一定意义。早在2004年9月，财政部就出台了遗产税暂行条例，并在2010年进行了修订，但是由于种种原因，一直没有施行。目前来看，在法律法规等软条件具备的情况下，征收遗产税最大的难点是公民拥有财产的实名申报、物权实名登记制度的全国联网。不动产登记条例的实施，完善了物权法，在一定程度上解决了居民财产的实名登记，透明度查询，为遗产税的开征奠定了硬件基础。

不动产登记条例在全国联网需要一定时间，税法的开征也主要取决于立法进程。因此，条例对财税体制改革的影响需要一段时间才会显现出来。

不动产登记的统一有效保护了不动产权利人的合法财产权，保障了各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，彰显了较强的公示力和公信力。但是由于实施覆盖面广，牵涉部门多，难免留有不足之处，如小产权房的确权、个人海外资产的登记查询、使用期限的范围等，这些都需要在实施过程中得到进一步的完善和落实，真正做到全透明、全覆盖，对我国的法制和税制改革进程起到促进作用。

参考文献：

[1] 国土资源部.不动产登记暂行条例[S].

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发现问题解决问题是必须的，但要看到问题的所在，应该是如何纠正以前的不当甚至是错误登记，与落宗两码事。落宗是发现了这些问题，并不是由于落宗阻碍了统一登记。

用途不一致不等于违法用地，简单的把土地用途和房屋规划用途划等号本身就是错的。

工业用地、教育用地甚至是集体土地等搞房地产开发都可以登记？

违法用地的房屋在没有合法处理之前，肯定要暂停登记，否则一路违法下去，怎么符合法治精神。至于因为中止办理登记给业主造成的损失，应当有人承担赔偿责任，但这是两个法律关系。

登记不当或有错的不用纠正吗？

登记机构没有这个职权，应该有其他行政部门的生效行政文件，然后启动《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定。

登记机构是依据合法的权属来源资料进行登记的。

我国土地政策的根本就是用途管制，如用途改变未经批准就是违法用地，不可以登记。

登记申请是否违反法律、行政法规规定，是登机机构的查验职责，《不动产登记暂行条例》第十八条第三款说的很清楚，登记机构有这个职责。先不说房产证是否有问题，最起码土地不合法或不合规就不能登记。

对房产发证存在的问题，应具体情况具体分析，提出解决问题的方法，不能一概确认登记。首先登记部门没权中止，其次后果不应该让小业主承担，该抓渎职的抓渎职。

开发必须按照规划条件和用途来开发，特别是不能把其他用途的土地随意变成房地产用地。

不动产统一登记通过房屋落宗发现原有的违法问题，肯定不能继续将错就错！所以，“房本变废纸”和房屋落幢落宗没关系，只能更加凸显不动产统一登记的重要性和必要性！

违法变更用途的后果不应该由购房人承担。拒绝登记的法律依据是什么，这个才是重点。

拒绝登记的法律依据是《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记机构不能解决不动产登记中的所有问题。登记机构的职责只是依申请将合法不动产记录在案。

不动产证只是结果，过程不合法应管理部门处理。

目前登记机关就是土地管理机关，因为统一登记，以前的矛盾问题都暴露了，那只能分门别类地解决了。统一前分立登记的弊端都研究的很清楚了，对策也要做相应的研究。

工业用地上也是可以有住宅的。

土地登记按土地出让合同和其他权属来源文件确定，房屋用途按规划审批确定，《不动产登记操作规范（试行）》对这个有很明确的规定。

有规划审批但未经国土部门审批，视为没有通过改变土地用途。是规划部门没有按土地出让合同约定的条件报建审批，违反《城乡规划法》。

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关键词：不动产物权 实名制登记

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2015）05-0375-01

古往今来，物有主纠纷则少，权属不明则他人必夺而产生纠纷，世界其他各国大多按照不动产登记产生物权公示与公信效力，但现实生活中，由于不动产涉及个人私有财产或隐私，受有财不外露的传统观念影响，不动产登记簿背后往往存在隐形共有人，一旦产生纠纷，法律解决程序繁琐，影响交易流转。不动产物权登记性质上属于一种行政干预行为，它体现的是国家行政权利对不动产物权关系的合理干预，而现行登记制度不完备，导致行政纠纷不断而产生行政赔偿责任。文章主要阐述了夫妻共有房屋涉及的法律问题对不动产实名制登记以及登记机关，登记权属证书等问题进行了法律探究，旨在减少不动产物权经济或行政纠纷，提高办事效率，使不动产登记更加科学严谨。

一、不动产物权登记公示，从外观上保护商品交易和善意受让人

不动产是指指依自然性质或法律规定不可移动的固定财产，如土地、房屋、海域、林木等定着物。不动产物权的以登记方式公诸于世，只有登记才能产生公定效力，由于不动产性质决定，不动产不像动产那样简单随意，占有即可视为所有。不动产物权的种类繁多，不动产无权人对土地及其地上附着物的占有关系十分复杂，通常会涉及社会公共利益以及第三人的权益，现实中不动产的占有使用人往往不是所有人，从外观上善意第三人容易误以为占有人就是真权利人。[1]现实复杂交错的商品交换过程中，标的物的处分权人根本没有实质处分权利，表象权利与实体权利不符，影响交易安全和交易善意第三方的利益。因此，为了保证商品交换能够顺利进行，维护善意取得人的合法权利，即使不动产物权变动的登记公示有瑕疵，但为了保护善意受让人的利益以及整个市场交易的安全，也承认表象登记人与实质物权人处分标的物有同样的法律效果，这样人们才敢放心去交易。且我国迄今为止没有专门的不动产登记法，以前只规定在《物权法》中，而今年《不动产登记暂行条例》已经公布并于3月1号开始实施。下面以房屋为例解析不动产实名制登记问题。

二、简化登记手续提高办事效率，重形式审查轻实质审查

我国不动产登记应当遵循便民利民、节约时间、简化程序步骤的原则，登记部门不再审查登记簿背后的隐形民事法律关系，这一改革将简化登记手续，大大提高办事效率，节约时间。即只进行形式审查，而不再进行实质审查，实质审查虽然错误率低，但费时费事效率低施行难，不能做到便民利民，而形式审查效率高，但可能存在不安全隐患。例如昆山市已开始试点施行，对夫妻共有房屋不再对是否存在民事婚姻关系进行审查，只以形式登记为准，一方若未经另一方同意而处分房屋，处分仍然有效，受损方可以依据结婚证、房屋共有证等证明文件进行维权，若一方不同意另一方处分房屋，则还可以申请异议登记。登记机关将不再审查登记簿背后是否存在隐形共有人，严格按照登记簿表象记载办事。即使形式公平而使实质真权利人利益受损，这是真权利人应当承担的法律后果。标的物可以共有，但一个物上不可能存在两个两个相同的权利，一旦产生纠纷，必须有一个评判依据，而登记簿则是解决不动产物权归属的法律依据。

有人担心不动产实名登记，若对登记资料查询可能违反人的隐私权，《不动产登记暂行条例》明确规定，只有不动产登记的权利人或利害关系人才可以申请查询，复制登记资料，而非对所有人公开，至于具体那些人是利害关系人则需要法律进行进一步明确和解释，比如婚姻一方、继承人、以及商品交易中的善意第三人等应该属于利害关系人。

三、完善不动产登记机构以及加快不动产实名制登记的必要性

虽然不动产登记暂行条例已经颁布，但依旧没有统一的登记机关，全国各地出现“多头登记”现象，缺乏监督管理。目前我国的不动产登记机构极不统一 ，缺乏监督管理与控制，并且登记时所遵循的法规也多有不同，为纠纷的产生埋下隐患。应加快建立全国统一的不动产登记管理机关，完善登记管理工作，将登记程序、登记范围等事项纳入解决范围。不动产登记簿是物权变动的权属证书，一切变动皆以登记簿为准，即使登记错误或有遗漏也应以登记簿记载的物权人为准，要严格维护不动产登记公示的权威性，维护市场交易安全及善意受让方的利益。

商品交易追求效率，不动产实名制登记能够大大减轻登记部门审核工作，简单有序，切实做到便民利民，这就提醒人们要注意不动产物权所有人利益的保护一定要看名，有名则有权利和责任，无名则无责。例如，小产权房因为国家尚没有明确承认，购房者无法将自己的名字写入房产证上，无法进行登记备案，也不能将房屋放如市场进行二次交易，国家若发生征地或拆迁情形，原所有权人便会回来将房屋土地收回，获得补偿款，房屋目前的占有使用人则得不到合理补偿。现实生活中有些人不愿意或者不方便对外公开自己的姓名，则自能通过其他途径去证明标的物与自己的利害关系，而不能以此对抗交易的善意受让人。

结语

不动产登记暂行条例实施以后，目前我国不动产登记不仅要实名制，而且要全国联网，利害关系人有权利要求查询，有名必有权利和责任，为了维护自己的利益，诚信交易，完善不动产实名制，增强不动产登记的公信力和权威性，实名制登记将权利责任更加清晰，减少物权交易流转纠纷。

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金B达：物权的设立、变更或者消灭，按照其发生的根据可以分为依法律行为和非依法律行为两类。依法律行为就是当事人按照自己的意愿，采用买卖、赠与等法律行为使物权发生变动。这种变动应当遵守物权公示的原则，未经公示（不动产为登记、动产为交付），不发生物权效力；而非依法律行为，是指当事人主观上并没有产生、变更、消灭一定法律关系的意愿，而是直接依据法律的规定发生了物权变动的效力，这种变动并不需要经过物权公示。

有些不动产权利人因为生效的法律文书或是继承、接受赠与取得了不动产权利，但是没有向登记机构申请不动产登记。这些权利人虽然直接依据法律规定取得了不动产权利，但由于未经登记，不动产登记簿上所记载的仍然是上一手的不动产权利人。所以，此时的实际权利状态并不与登记簿的记载一致。如果这一不动产权利又因为诉讼、仲裁或是继承、受遗赠等原因再次发生不动产权利转移时，并不受到登记簿没有这一记载的影响。

在这种情况下，新的受让人在向登记机构提出登记申请时，并不存在上一手的不动产权属证书，但是登记机构毋须也不能办两次转移登记，因为新的受让人在提出登记申请时已经依据法律的规定取得了不动产权利，而上一手的权利人已经不再是权利人，不能由其再申请登记。从《不动产登记操作规范（试行）》这一条的表述来看也是如此：登记机构办理的是“后续登记”，而且要“将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载”。

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一、行政复议的概念

按照《行政复议法》的规定，行政复议是指公民、法人或者其他组织认为行政主体的具体行政行为侵犯了其合法权益，依法向法定的行政复议机关提出复议申请，行政复议机关依法对该具体行政行为进行合法性、合理性审查，并作出行政复议决定的行政行为。

二、行政复议与行政诉讼的异同

行政复议与行政诉讼都是解决行政争议的救济途径，有相同之处：第一，目的相同，都是为了保护行政相对人或具体行政行为利害关系人的合法权益而设置的事后救济途径；第二，启动的被动性，两者都实行不告不理原则，需行政相对人提起行政复议或行政诉讼后，行政复议机关或人民法院才会介入。

行政鸵橛植煌于行政诉讼，其不属于司法权范畴，是行政机关进行的准司法性活动。行政复议的发起者是认为具体行政行为侵犯了其合法权益的公民、法人或其他组织，一般是具体行政行为的行政相对人或是利害关系人，作出具体行政行为的行政机关是被告，复议机关作为居中裁决者解决行政争议。虽然行政复议具有准司法性，但与法院行使司法权还是有本质区别的。行政复议机关解决行政争议的权利并不是最终的权利，行政复议申请人或行政机关对行政复议决定不服的，可以提起行政诉讼。行政复议与行政诉讼的区别：第一，审理机关不同。行政诉讼的审理机关是人民法院，行政复议机关按照《行政复议法》的规定确定。不动产统一登记后，各地方的不动产登记职责一般由市国土资源局承担，作出不动产登记具体行政行为的行政主体是市国土资源局。按照《行政复议法》规定，不动产登记行政复议的复议机关通常为市政府，具体复议事务由市政府法制办下属的行政复议中心承办。第二，受案范围不同。按照《行政复议法》第六条规定，行政复议的受案范围比较宽泛，包括人身权、财产权及其他合法权益。只要行政相对人认为具体行政行为违法侵权，都可以提起行政复议。按照《行政诉讼法》第十二条的规定，行政诉讼的受案范围仅限于提讼的公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵害其人身权、财产权的。第三，审理范围不同，行政复议机关有权对具体行政行为的合理性和合法性进行全面审查，并有权撤销、变更原具体行政行为或代替原行政机关重新作出具体行政行为。行政诉讼中，人民法院一般只审查具体行政行为的合法性，不审查其合理性，人民法院有权判决撤销、变更原具体行政行为，但不能代替原行政机关重新作出具体行政行为。第四，审理依据不同。《行政诉讼法》第六十三条规定，人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件。人民法院审理民族自治地方的行政案件，并以该民族自治地方的自治条例和单行条例为依据。人民法院审理行政案件，参照规章。虽然《行政复议法》和《行政复议法实施条例》未明确审理依据，但从相关规定来看，具体行政行为涉及的法律、行政法规、地方性法规、规章、行政机关制定和的决定、命令等都属于行政复议的审理依据，但具体行政行为适用依据是否正确，需行政复议机关审查后确认。

三、行政复议决定书的法律效力

按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。按此规定，不动产登记机构必须按照法院的生效法律文书和协助执行通知书办理相应的登记。这是司法文书的法律效力。

行政复议决定书是复议机关根据复议申请人的申请，依据事实和法律，对被申请复议的具体行政行为的合法性和合理性予以审查，就具体行政行为的实体方面和程序方面审查后作出的具有法律效力的文书。按照《行政复议法》规定，行政复议决定书一经送达，即发生法律效力。 被申请人应当履行行政复议决定。被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的，行政复议机关或者有关上级行政机关应当责令其限期履行，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分；经责令履行仍拒不履行的，依法给予降级、撤职、开除的行政处分。

四、行政复议决定能否注销登记

依据《行政复议法》的规定，被行政复议的具体行政行为出现下列情形之一的：1.主要事实不清、证据不足的； 2.适用依据错误的；3.违反法定程序的； 4.超越或者的； 5.具体行政行为明显不当的，行政复议机关依法作出决定，撤销、变更或者确认该具体行政行为违法，撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。按照此项规定，行政复议机关作出决定，认定登记行为违法，要求登记机构注销其颁发的不动产权证是合乎规定的。

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第四项规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的，当事人可以申请办理注销登记。行政复议决定书并非生效法律文书，故不能依据该项规定，应按照第二十八条第五项规定的“法律、行政法规规定的其他情形”。

五、结论

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有了这笔年终奖，安妮盘算着买一套自己的房子，但左看右看也看不清2014年的房价走势，是出手的好时机吗？房价会涨还是会跌？该把这笔钱投入股市还是房市？安妮为了这些问题十分焦虑。

本刊访问多家分析机构的专家，综合得出的结论是：请谨慎乐观。中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广甚至表示“2015年楼市可能迎来最困难时期。”

对于买房自住的非投资，其实大可不必纠结，该出手时就出手。买入后无论房价涨跌其实都与自住性房产关系不大，房价涨跌其实影响最大的是心理层面。安妮是首套自住房，鉴于2015年楼市下行，所以应该果断出手。当然，这是因为安妮是在北京这样的一线城市，所以我们给出了果断出手的建议。但如果与安妮情况相同的三四线城市购买者，我们则建议不妨观望一下。房价在2015年仍会继续分化，三四线城市房价下行概率较高。

但如果作为投资则应该慎重一些。

从房产供应量上来看，2011年“十二五”计划提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年保障性住房就已经开始大量进入市场。如果按5年计划3600万套，意味着每年要增加700万套，再加上棚户改造1200万套住房，市场上的房产数量大量增加。

著名“大炮”任志强表示，在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，现在的情况意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。

非常明显，楼市供应速度已快于销售速度。因此2015年房价缺少快速上涨的内在动力。

中金公司预测，2015年三四线城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，一二线城市销售额同比涨幅则为8%以上。而任志强则认为2015年9月房价才会上涨。

此外，2014年12月22日上午，国务院《不动产登记暂行条例》，并下发至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。

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本文对《不动产登记暂行条例》进行了分析，阐述了大数据背景下不动产登记档案信息资源的整合现状，指出了存在的问题和不足，并有针对性的给出的相应的建议和对策，并对未来进行了展望。

关键词：

大数据；不动产登记；档案信息；资源整合

1条例分析

在部门职能整合、减少管理层面、推进简政放权的大背景下，经广泛的社会公开征求意见讨论后，国务院于2014年底正式颁布了《不动产登记暂行条例》，并于次年3月起开始执行。与最初的意见稿相比，条例对于不动产登记的类型进行了修改，在原先的基础上对登记员制度、登记类型、登记审查要求及因登记错误如何进行赔偿等方面，进行了适当的调整。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，在遵循整合职责、物权稳定、方便群众、严格管理等原则的同时，着手建立统一的信息平台，对于不动产的自然及权属状况实现详细、明确的登记。通过在国土、民政、公安等部门之间实现信息的共享互通，以达到统一管理的目的。《条例》的实施，不仅有效规范了登记行为、提高了工作质量，对于现代产权制度的建立起到了积极的作用，更有益于公民合法财产的保护，为企业和居民提供了极大的便利。

2不动产登记档案信息资源整合现状

在当前大数据的背景环境下，不动产的登记档案信息早已产生了质的飞跃，其范围不再局限于某一机关单位。相比于传统的档案信息资源，有着极大的广泛性特征，从国家层面、到信息服务部门、再到广大公众，都成为其有效的参与主体。不动产统一登记制度的建立与实施、专职登记机构的成立、登记簿册的统一与完善、以及信息平台的建立，实现了立法思路方面的“四个统一”。基于“国土资源云”的信息平台，集办公、监管与服务功能于一体，充分运用了云计算、大数据等先进技术手段。在技术架构上促进了国土资源信息化技术的进一步完善，对于实现基础设施资源与数据服务的集中起到了很好的推动作用，有效统一了业务应用与服务功能，充分实现了部门内部与部门之间的数据共享[1]。“国土资源云”以国土资源信息化建设成果为基础，通过有效的整合互联，有着极为显著的建设意义。包括了国家——省级两级中心，涵盖了互联网、业务网与内网三种网络，服务范围覆盖了国家——省（市、区）——地（市、州）——县（区）——乡（镇）五个层面。不仅加强了信息化发展的统筹力度、改变了分散应用的格局，还有助于提高安全保障系数、实现数据的充分共享。大数据背景下的不动产登记档案信息资源整合，其关键在于国家宏观层面的政策引导，以及合理的规划和必要的法律保障。鉴于其职能长期分散在各个相关职能部门，有着不同的管理运行机制与档案归档标准，造成了档案信息管理系统的差异。上述因素给不动产登记档案信息资源整合工作带来了诸多不便，其管理与服务方式还需要不断优化。

3存在的问题和不足

3.1职能分散，标准不一

我国的不动产登记机关相对分散，包含的种类有6个、涉及的登记机关更是多大20多个，以及成为制约档案信息资源实现有效整合的重要瓶颈。登记机关职能的过于分散，不仅不利于部门之间的信息沟通，更给当事人进行查阅带来了极大的不便，且给交易安全的保护造成了一定的安全隐患。由于各个部门之间采用不同的数据标准，数据的采集方式、精度要求等方面存在着较大的差别。加上不同部门有着各自的侧重点，对采集对象所进行的数据描述也产生了一定的差异。因此，需要改变当前职能较为分散的情况，建立相对统一的标准，以实现不同部门之间数据的协调统一[2]。

3.2数据实时调查与更新不足

不动产登记数据的基础是土地数据，同时还包含了草原、林权等方面的数据，以此建立统一的代码索引。因此，数据的实施调查与更新，对于档案信息资源的有效整合来说，显得至关重要。而在实际的工作中，业务开展的模式不够明确、缺乏数据调查与更新的标准、数据的入库汇总不够及时、数据信息共享程度偏低，整体水平还有待进一步的提高和完善。尤其是在数据共享方面，不仅在政府职能部门之间的共享程度偏低，更难以满足企事业单位与公众的数据共享需求。对于共享的级别设置与实现形式，还缺乏完善的考虑和规划，数据共享的安全性保障还有待进一步提升。

3.3行政管理色彩偏重

不动产登记的目的，是依据物权公示的原则而开展的，是对当事人之间的物权变动所进行的公示。由于我国长期的行政体制所束缚，不动产登记被作为政府日常的行政管理工作之一，具有浓厚的行政管理色彩。但整体来看，尚未形成健全的不动产权变动登记制度，在法律法规建设方面也存在着较大的欠缺，受行政权力干预的影响较大。缺乏公开化的不动产登记信息，对于查询的主体、范围和程序有待完善，且存在不合理收费的现象。对于因工作过失而出现的错误登记，登记机关的赔偿责任划分不够明确。

4建议与措施

4.1完善体系标准，去行政化色彩

建立统一规范的信息资源管理标准体系，应当从数字化信息采集入手，逐步形成档案信息检索与资源标准。一方面要实现政府职能部门之间的网络办公系统互通，借助于统一数据的数据格式标准，完成不动产登记档案的信息管理、传输与功能。另一方面要进行有效的整理归档，通过对不动产登记档案的统一规范管理，以实现互联网大数据环境下的优质公共信息服务功能。进一步梳理整合相关部门的职能，改变多头登记、分散管理的不合理现状。

4.2控制质量，保障安全

实现不动产登记档案信息资源的质量控制，其目的在于通过建立相互协作的信息平台、充分利用档案信息资源，以满足用户的需求、解决用户的问题，充分发挥档案信息资源的社会效益与价值。在互联网的大环境下，为不动产档案信息资源提供了较为开放便利的网络环境，信息资源以数字化的形式存在，必然会受到来自于多方面的安全威胁。信息资源的整合工程本身就具有周期长、复杂性高等特点，加上人为的操作因素与偶然的事故因素，使得信息安全的现状令人堪忧[3]。

5结束语

大数据背景下的不动产登记档案信息资源整合，是一项极为庞大而复杂的工程，涉及到社会领域的方方面面，职能更是较为分散。同时，由于地区之间经济与环境等方面的差异，使得不同地区之间的档案信息资源整合工作难以实现同步。需要通过制度科学合理的战略措施，加强与社会其他领域的协作，提高政府部门的办公效率，不断推进不动产信息化工作迈上新的台阶。

参考文献：

[1]尚静波.不动产登记信息管理平台数据安全管理研究网络[J].安全技术与应用.2015,(1).

[2]郑少楠.面向不动产登记的异构信息资源整合策略[J].浙江大学学报(理学版).2015,(1).

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2月26日，国土资源部公布《不动产权证书》《不动产登记证明》最新样本，并表示将于部分地区率先启用，力争到2015年年底全国全面换发新版证书。

虽然《条例》在不少分析人士看来略显“粗线条”，具体落实尚待相关实施细则出台，但其作用及对相关行业的影响不可低估。除了实现信息共享，保护权利人合法财产权，《条例》对于提高政府治理效率和水平，以及调控房地产都有积极作用。

尽管此次不动产登记只是一次摸清住房家底的举措，并不涉及房产税征收，但记者从北京、上海等一线城市房产中介方面了解到，近期有不少高端二手房源开始涌入市场。

北京一家房产中介经纪人告诉记者，从今年年初开始，他所在的房产中介公司就陆续接手了不少出售房源，中高端大户型房源明显比之前要多。这位经纪人分析称：“一方面，是去年房价回落比较明显，一些高端二手房业主担心房价会持续下跌，所以急于出售手中房源;另一方面，不动产登记要实施，有多套房屋的业主担心今后房产税一旦出台，会被征收房产税，所以选择尽早将手中房屋交易出去。”

链家地产分析师张旭表示，从2014年12月起，部分城市的二手房源有较大幅度的增加，不动产统一登记政策是比较重要的原因。“尤其是在一些二、三线城市，因为业主对不动产统一登记的政策内容并不完全清楚，对政策过分忧虑，出现高端二手房源集中抛售的情况。”

上海一家房产中介置业经理告诉记者，不动产登记对楼市的影响其实并不像消费者想的那样明显。不动产登记对于房价的影响主要是对消费者心理预期的影响。

事实上，近期二手房交易升温与房产税有很大关联。在采访中，不少房产中介都提到，很多出售多余住宅的业主担心的是不动产登记会推动房产税的出台。如果房产税出台，会对持有多套住房的房主不利，因此，市场上出现了一定规模的抛售。

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥则告诉记者，不动产登记体系完成需要较长时间，房产税、遗产税政策的出台还需要商讨，需要比前者更长的时间，因此，不动产登记对二手房市场的影响没有那么明显。

北京中原地产首席分析师张大伟持相反观点。他预计，随着不动产登记的开启，大户型二手房供应将继续增加，全国二手房市场价格降温时期或被进一步延长。

《条例》施行后，过去五花八门的各种证将统一成一种样式。程啸告诉记者，过去的登记机构将被整合到一个统一的不动产机构中去，由新的不动产机构来负责发证。

在此之前，国土部门管建设用地和集体土地所有权，建设部门管房屋所有权，农业部门则管承包地，林业部门管林地，很多水面还归养殖监管部门管。政府部门多头管理，职能重叠带来的不只是资源浪费和效率低下，也使得不动产审批、交易和登记信息在有关部门间无法互通共享，形成“信息孤岛”。

实行不动产统一登记后，土地、房产、林地、草地、海域等，将统一登记颁发“不动产登记证书”。将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，由此建立不动产登记信息管理基础平台，实现信息共享和查询需要多久？国土资源部部长、国家土地总督察姜大明给出的答案是4年。也就是说4年后，不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。

但是，要将所有的信息收集起来并非易事。除了城市房屋能够办理不动产登记之外，数量庞大的农村土地也被列入此次登记范围之中。其中包括集体土地所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权和宅基地使用权。按照中央文件要求，农业部需要在5年时间内完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，但土地实测过程需要大量资金、人力，甚至花时间处理农户间的纠纷，5年时间显然很紧张。

但实测确权登记完不成，也不意味着不动产统一登记体系实现不了。“把信息基础平台建起来，跟把所有的登记完成是两码事，就像是把公路网全部修建起来，但不一定就有车开上来一样。”程啸说。