不动产登记条例范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、不动产登记条例实施对房地产的影响是长期性的

不动产登记本身不是对房地产进行调控，从不动产登记的全面实施角度看，其对房地产的影响模式发生了根本性变化，改变了以往从交易环节进行调控的模式，当前主要是从存量环节进行房地产的调控，对房地产进行全面结构模式优化会产生重要的影响。但对房价的影响不大，因为影响房价变动的根本因素是以人为本的供求关系。房价变动指数=常住人口÷户籍人口。如果比值大于1，说明这个城市是人口劳动力流入为主;小于1，说明这个城市的人口劳动力是流出为主。如果这个数是大于1，而且持续上升的，说明这个城市未来的房价会涨。这个公式在中国看每一个城市未来房价涨跌百发百中。不动产登记条例需要从市场环节采取有效的措施，从短期看不动产登记一定会对房地产的市场化发展会产生一定的影响，但是一些积极的影响一定会长期影响房地产业，对房地产的多元化发展会产生重要的影响。不动产登记的一个重要作用是对房地产健康发展产生积极的影响，通过对各种登记信息的共享，可以获取更多的房地产价值信息，对科学决策和反腐动作都会产生积极的影响。从不动产登记管理的基本思路出发，通过有效的管理模式创新，实现房地产的管理规范化，提高房地产的综合控制管理水平。

不动产登记条例在新的市场环境下要进行有效的管理工作研究，通过等当前楼市的情况看，不动产登记对其影响将是长期的，同时也是符合积极预期的，必须要从房地产综合控制管理的基本思路出发，积极稳妥的推进房地产登记信息的共享，为全面利用信息和规范信息利用方式具有重要的影响，对房地产信息资源的共享影响将是长期的。从房地产登记条例的实施情况看，必然会影响一部分人进行房屋变现，对房屋使用率提高会产生积极的影响，同时也会产生长远的影响。从变现的群体看，其所占整个市场的比重是比较小的，因此其对整个楼市产生的影响也是比较小。从不动产登记条例实施的情况看，房地产市场会在信息资源共享的模式下产生重要的信息利用价值，必然会房地产的健康发展会产生长远的影响。

房地产登记条例实施对查询主体进行各种规定，因此在查询信息的过程中主要是满足一定要求的情况下才能实施，因此不动产登记信息是具备法律保障的，不动产登记模式对房地产的综合性管理和全面管理机制形成具有重要的作用。不动产登记管理的过程中要从不同的侧面进行信息资源的优化控制，确保房地产的信息登记能够与市场交易和市场秩序紧密结合在一起，提高房地产的综合控制管理水平，为房地产健康发展创造良好的条件。

二、不动产登记条例实施对房地产业会产生积极健康作用

我国不动产在长期的市场化环境中对国民经济发展产生了很大的作用，在新的市场环境下，不动产管理模式将会经济社会发展产生很大的影响，必须要从不同的登记制度体系建设出发，确保不动产的管理能够步入一个新的台阶。因此不动产登记模式的全面实施，对不动产行业自身发展会产生深远的影响，同时对整个社会经济发展也会产生积极健康的影响。因此从各项公共利益角度出发，不动产登记对各类不动产管理产生的影响是深远的。在新的市场环境下，必须要深刻理解不动产登记的涵义，通过建立不动产登记信息基础平台，保证不动产数据信息能够有效的共享，全面提高不动产登记的信息资源管理水平，为不动产的全面管理创造良好的条件。

从短期的情况看，由于条例在实施的过程中对执行对象进行了描述，主要是从发生交易、抵押或者转让的不动产进行全面的登记，确保各类交易信息能够金融基础数据平台，短期对房地产市场行为会产生一定的影响，但是从长期情况下，此种不动产登记心理会逐步趋于稳定，保证房地产市场步入一个健康的轨道，对房地产市场的综合性管理产生重要的作用。房地产市场化管理必须要从市场模式管理出发，保证各种不动产的权属关系更加明确，对实现房地产的权属科学化管理会产生重要的作用。

不动产登记条例的实施，对管理层摸清不动产数据具有重要的作用，通过对不动产的数据信息进行管理，可以更好的制定发展战略，对整个社会经济发展会产生重要的影响。通过有效的不动产登记管理，可以做好市场的风险控制，对防范各种不动产风险产生具有重要的作用。房地产市场发展过程中已经产生了很多的矛盾和问题，需要通过对信息数据的管理，保证各种数据信息能够更加科学的管理，对整个数据信息的优化管理会产生重要的影响。通过对市场的综合判断和管理保证房地产数据信息能够优化，对整个房地产数据信息的优化控制会产生重要的影响。不动产登记管理的过程中需要住建、国土、林业、农业等多个部门进行协调，同时要梳理好各种利益和管理关系，从不同的管理模式出发，提高不动产登记的综合管理效率，为制定不动产登记各项制度产生重要的影响。

不动产登记条例的实施对建立不动产基础性制度具有重要的作用，通过统一登记制度的实施，保证各项不动产登记信息能够投入平台运行，实现不动产的全面控制管理，为不动产审批、交易、登记科学化创造良好的条件。不动产登记控制管理的过程中要明确产权，保证各项登记信息能够在优化控制管理的过程中发挥有价值的作用。从不动产登记的具体情况看，土地不动产登记管理的过程中要从产权控制管理的角度出发，通过有效的产权控制管理实现不动产的全方位管理，为不动产的优化管理营造良好的氛围。从我国发展的实际情况看，经济发展的很多核心都是土地问题，因此不动产登记是房地产长期管理与制度发展的重要组成部分，其并不是直接对房地产市场产生影响。通过有效的房地产登记条例的实施，可以调整房地产管理模式，对房地产市场透明化管理产生积极的影响。房地产市场管理的过程中要从精准调控的模式出发，推动各项调控管理制度不断发展，为房地产的综合管理创造良好的条件。

通过不动产登记条例的实施，可以全面实现不动产登记数据的信息化管理，对数据价值利用会产生重要的作用。不动产登记管理的过程中要从职责、规范等方面出发，推动各项管理模式创新，为管理模式优化和管理制度形成产生积极的意义。不动产登记管理的过程中要对各项数据信息进行分析，确保不动产登记能够房地产发展过程中产生积极的影响。房地产登记条例实施的过程中要从市场规范角度出发，对各种市场模式进行分析，确保市场管理能够发挥有效的作用，提高房地产市场的管理水平，为市场规范化运行创造良好的条件。不动产登记条例的实施可以把房地产引入健康发展的轨道，通过有效的市场管理模式分析，可以形成创新的市场管理环境，为房地产的各项风险防范创造良好的条件。房地产市场管理的过程中，需要从不同的管理制度和管理模式出发，推动房地产事业的健康稳定发展，为各项经济事业的发展产生有益的作用。不动产登记条例的实施是经济社会发展到一定程度的一种要求，必须要从短期市场和长期市场角度出发，积极稳妥的进行市场模式分析，提高市场管理水平，为市场的综合性管理创造良好的内部环境和外部环境。房地产登记管理工作是不动产登记的重要组成部分，因此在不动产登记条例实施的过程中要采取科学有效的方法，提高登记效率和登记质量，为房地产事业的全面健康发展提供重要数据信息支撑和决策保障。

三、总结

篇2

一、房、地登记单元认定的不同规则

在房、地分离登记时，登记机构有着各自对登记单元的认定依据，根据《土地登记办法》，土地以权属界限封闭的宗地为单位进行登记，土地使用权出让时基本是按宗出让，由受让方取得完整的一宗地。

宗地是土地登记最小的权属单元，不能随意分割，宗地的大小和分割要根据城市规划而设定和开展。一宗地上往往建造有多幢房屋，加上土地资源的有限性，越是城市化高的地方，同宗地上房屋的密集度就越高。而根据《房屋登记办法》，房屋以有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号为特点的单元进行登记，在土地集约化利用程度极高的城市，多数住宅、办公、商业房屋均以套、间、层等有固定界限的部分为基本单元。由此可见，土地登记单元叫宗地，房屋登记单元大小不一，因使用功能和方式不同而有不同的界限，但两者共同之处是平面界址点能闭合。

二、房、地单元的使用规则

一块用于开发建设的宗地一般由一个业主受让，受让人取得土地后成为宗地的单独使用权人，随后开发建设房屋并销售。房屋的购买人在取得房屋所有权时也同时成为宗地的共同使用权人，由于宗地无法实体分割，此时就形成了共用宗。因此，就土地单元而言，有独用宗和共用宗之分。

城市建设用地使用权大多由受让人以独立宗取得，开发建设房屋后最终以共用宗的方式为全体业主共同使用。就房屋而言，房屋基本单元根据房屋用途和使用需求会有不同的表现形式。房屋的最大基本单元是幢，房屋按幢设计功能，幢这一单元根据使用需求又可分割成更小的单元如层、套、间。以幢为单元登记的房屋，当只有一个所有权主体时，则形成单独所有；当存在多个不同的权利主体时，则因房屋单元的不可绝对分割性会形成房屋的区分所有和共有。区分所有的房屋以层、套、间为单元，每个单元的专有部分具有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号。房屋基本单元不可无限分割，当区分所有的房屋单元不可再次分割时，多个购买人就共有该房屋。因此，一宗地既可能对应一个房屋基本单元，也可能对应多个房屋基本单元。房、地单元的设定条件有着各自的特点，宗地的不可分割并不意味着房屋的不可分割，关键是房、地单元分割后仍要形成有效的使用。

三、房、地基本单元的编码规则存在异同

国土部、住建部于2011年、2012年对宗地和房屋编码均制定了相应的编制标准，从而使登记的基本单元都有各自的识别标准，而且两者的前6位均是县级行政区划代码，都是以GB/T2260 （中国行政区划代码）为依据编制。但当时制定标准时未能考虑到房、地统一登记的需要，使得两者之间存在着更多的不同规则。

去除前6位行政区划编码，房和地后顺位编码的个数和方法均不同。宗地编制只给出一种编号方法，即由街道行政区划加土地相关权利属性、地籍顺序编制而成，由12位号码组成4个层次，即地籍区、地籍子区、土地所有权类型、宗地号。与宗地不同的是，房屋代码由20位号码组成4个层次，即乡（镇、街道）编号、幢编号、户号、校验号，而幢号的编制也给出了4种方法：竣工时间法、坐标法、分宗法、分幅法。之所以有4种方法，主要考虑各地在行业标准出台前业已形成的编码规则，因为编码规则一旦形成要改变则会伤筋动骨，对原已形成的房产档案数据进行调整将会带来极大的工作量。在这4种方法中，只有分宗法与土地的宗地编制法有异曲同工之处，因为分宗法中的幢编号是由街坊号、丘号、幢号组成，这里的街坊号相当于宗地编制中的地籍号，丘号相当于宗地号。但是如果街坊号并不一定与地籍号一致，丘号也并非宗地编制中的宗地号，则还要寻找两者的对应关系。当然，如果房屋编码采用的测绘基础底图是由国土部门编制的宗地图，则房屋代码与宗地代码就会有较良好的对应关系。然而采用另外3种方法编制的房屋代码需要将房屋定位于所在宗地号后才可能建立房、地对应关系，对于无地理概念的竣工时间法来说，要寻找对应关系显得难度更大。

四、房、地登记单元如何建立关联

不动产统一登记后房、地登记单元势必要统一建立编制规则，目前国土部也出台了不动产编码统一规则编制方案，但要真正实施到位非一朝一夕就能完成。

在房、地登记业务对接过程中，对于已有房、地各自编码规则的地方仍然会沿用原有的两套编码规则，两套规则并用的则必须建立起对应关系，否则不动产统一登记的意义将大大丧失。由于宗地相对于房屋较为宏观，而且宗地包含房屋，因此以宗地编码规则为基础编制房屋代码是合理的选择。对于新的宗地、新的楼幢按统一编码规则编制是不成问题的，关键是要将已形成的大量房屋、土地档案中的房屋与土地代码进行关联，这项工作是相当浩大的。对于房屋已落地的（采用后3种房屋代码编制方式），其关联工作较房屋未落地的（采用竣工时间法）相对容易些。只有房、地两个代码关联了，房、地登记才能真正步入一体化管理模式。

五、建立科学实用的不动产登记簿

篇3

一、增加第5条，规定对与不动产权利相关事项予以登记的条文

1.从理论上看，与不动产权利相关的事项是不动产登记的重要内容

理论上的通说认为，不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产登记簿用于记载不动产自然状况、权利状况及其他法定事项。也就是说，不动产登记的不仅是不动产的权利，与不动产权利相关的事项，或称之为其他事项，也是不动产登记的重要内容。不动产登记簿上的其他事项部分是记载自然状况、权利状况以外的依法应当记载的事项。

2.从不动产登记实务看，与不动产权利相关的事项是不动产登记的重要内容

《房屋登记办法》第2条规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。《房屋登记簿管理试行办法》第10条规定，登记簿的其他状况部分，记载预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、补换证情况；异议登记申请人、异议事项；查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等。也就是说，在不动产登记最复杂的房屋登记实务中，登记簿记载的内容被严格区分为房屋权利与其他事项。换言之，在登记簿上记载的与房屋权利相关的其他事项，也是登记簿记载的重要内容。

3.从《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》本身看，与不动产权利相关的事项是不动产登记的重要内容

《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第2条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”意思是，除了不动产权利之外，其他法定事项也是不动产登记的重要内容。该条例在第4条以具体列举加概括的方式规定了应当登记的不动产权利，也在第7条第3款第（三）项规定了涉及不动产权利限制、提示的事项属于不动产登记簿记载的内容。但是该条例却没有规定应当登记的与登记簿记载的不动产权利相关的事项，从整体上看，内容和体系上不完整。

鉴于以上理由，为了保持内容、体系和结构上的完整，笔者认为，《不动产登记暂行条例》应当在第5条以列举加概括的方式规定应当登记的事项。当事人应当申请登记的事项主要有：一是限制权利人处分登记簿上记载的不动产权利的事项，主要指对登记簿上记载的内容有异议产生的异议登记。限制登记簿上的权利人再处分权利的预告登记等。二是指变更、修正登记簿记载的内容事项，主要指登记簿上记载的内容变更或错误产生的变更登记、更正登记等。三是指补发或换发不动产权利证书、登记证明的事项，主要指因不动产权利证书、登记证明遗失或毁损产生的补证记载或换证记载。四是指法律、法规规定的应当记载的事项。如人民法院及其他有权机关查封房屋产生的查封登记等。作此兜底性的规定，以免挂一漏万。

因此，笔者建议《不动产登记暂行条例》增加第5条，规定对与不动产权利相关事项予以登记的条文。若如此，增加的《不动产登记暂行条例》第5条为：

第5条：下列与不动产权利相关的事项，依照本条例的规定办理登记：

（一）限制权利人处分登记簿上记载的不动产权利的事项；

（二）变更、修正登记簿记载内容的事项；

（三）补发或换发不动产权利证书、登记证明的事项；

（四）法律、法规规定的应当记载的事项。

二、增加第16条第2款，规定登记机构可以根据查验情况询问申请人

按《物权法》第12条第1款第（二）项规定，询问申请人属于因申请启动的房屋登记的必需程序。但是，如果将询问申请人作为不动产登记的必需程序，有以下不利因素：

一是行政行为是行政主体的执法行为。行政行为是行政主体行使行政职权的行为，行政职权来源于国家的法律，行使行政职权的行为就是执行国家法律的行为，简称行政执法行为。不动产登记是具体行政行为，也是行政执法行为，询问申请人是行政执法行为中的一个环节。《国务院关于印发〈全面推进依法行政实施纲要〉的通知》（国发〔2004〕10号）第22条规定，实施行政执法人员资格制度，没有取得行政执法人员资格的不得从事行政执法工作。在司法实务中，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（法释〔2002〕21号）第10条规定，被告提供的被诉具体行政行为所依据的询问笔录作为书证的，应当有行政执法人员、被询问人的签名或者盖章。据此可知，因房屋登记产生的行政诉讼案件中，作为证据提交的询问笔录，若是无行政执法证书的人制作的，将不被人民法院采信。人民法院将视登记机构没有履行询问申请人的职责，从而认定登记程序违法，可能据此作出对登记机构不利的判决。限于当前的体制，登记机构无足够的行政执法人员履行询问申请人的职责。

二是登记机构为了认真履行职责，对申请人就申请登记事项是否是其真实意思表示、申请登记的不动产是否为共有、不动产登记簿记载的权利人是否同意更正等进行询问，并制作笔录，如此则费时费力，影响工作效率，导致申请人的不满。

三是可能引起被询问人的反感，或传达不真实的信息，或引发登记人员与被询问人之间不必要的矛盾。

四是如果登记机构出于程序完整的考虑，规避程序缺陷引起的责任，印制制式的询问笔录，由被询问人在备选答案上作选择。或者采用更简单的办法，在权利登记申请书上加一栏，写明“本人对申请登记的有关事项已接受登记人员的询问” ，由申请人签字确认了事。因此，将询问申请人作为不动产登记的必需程序有可能起不到维护登记公信力的作用，也有可能因登记机构规避程序缺陷引起的责任流于形式。

当然，笔者认为，询问申请人对查明申请登记的不动产权利来源是否清晰、合法也有一定的作用，但也需在权利来源材料收集齐全后，从材料之间相互关联、相互印证的角度看，有必要时才询问。如某人因出卖房屋申请转移登记，提供的身份证明为几年前办的居民身份证，身份证上的相片与现场的申请人有较大差别，登记人员可以对其实施询问，比如问其身份证号码是多少等。故笔者认为，将“就有关登记事项询问申请人”作为选择性程序，由登记机构根据登记工作的实际情况选择使用为宜。因此，笔者建议增加第16条第2款，规定登记机构可以根据查验情况询问申请人。若如此，修订后的《不动产登记暂行条例》第16条为：

第16条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；

（三）申请登记的不动产是否存在权属争议；

（四）登记申请是否违反法律、行政法规的强制性规定。

登记机构根据查验情况可以就有关登记事项询问申请人。

三、将第9条第2句修正为禁止更改登记簿的规定，增加第3句，规定错误的登记内容通过更正登记程序更正

《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿的记载具有公信力，公信力的支撑来源于登记簿记载内容的合法、真实和有效，因此，任何人和任何机构不得进行涂改或更改，即使登记簿的记载有错误，也应当通过更正登记程序予以修正。

在不动产登记最重要的房屋登记实务中，《房地产登记技术规程》第4.5.8条规定，“任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正”。

笔者认为，房屋登记的此经验值得借鉴。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第9条第2句“任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项”。此句是关于可以依法更改登记簿的规定。但笔者查阅现时的法律、法规，没有关于更改登记簿的规定，故本句中可以依法更改登记簿的规定成为空中楼阁，应当借鉴房屋登记的经验修正为禁止更改登记簿的规定，若如此，修正后的第9条为：

第9条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁、涂改、修改不动产登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。

四、将第12条第1款具体列举加概括式的规定修正为具体列举加概括再加定性式的规定

申请，是欲将民事主体在民事活动中取得的不动产权利或产生的相关事项记载于不动产登记簿的启动方式。但在民事活动中，因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行为，是当事人取得不动产权利或产生与不动产权利相关事项的重要方式。换言之，因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行为，是当事人取得不动产权利或产生与不动产权利相关事项的原因。原因要转化成结果，就需要法律行为的当事人履行各自的义务，其中，协助对方申请不动产登记是最重要的义务之一。不存在当事人的合意，不涉及他方当事人，因此单方申请即可。换言之，存在当事人合意的，涉及对方当事人利益，应当由当事人共同申请登记。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第12条第1款 “因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”笔者认为，此规定是具体列举加概括式规定，其中的买卖只是基于合意的民事法律行为之一。设定抵押权则有依法律规定设定抵押权和依当事人合意设定抵押权，依法律规定设定的抵押权无须登记即具有抵押权的效力，即使要申请登记，也是权利人单方申请将其已经享有的抵押权记载在登记簿上，仅起公示的作用，无权利设立作用；而依当事人合意设定的抵押权才需抵押当事人共同申请登记，自记载于登记簿上时起产生抵押权的效力，即具有权利设立的作用和公示的作用，故“设定抵押权”的用语在此也不严谨。且“买卖、设定抵押权”的范围太狭窄，因此，应当将第12条第1款具体列举加概括式的规定修正为具体列举加概括再加定性式的规定，若如此，修正后的第12条为：

第12条 因合同、协议等基于当事人合意的民事法律行取得的不动产权利或产生的事项，申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记和异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。

五、删除第17条第2款和第3款中的“调查”和“被调查人”

《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第12条第2款规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。对有争执的申请内容进行调查是登记机构的职责。

但是，《物权法》第12条规定，查验申请人提供的权属证明和其他必要材料和如实、及时登记有关事项是登记机构的职责。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第2条规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。该条例第14条规定了申请人申请登记时应当提交的材料，并对提交的申请材料的真实性负责。据此可知，不动产登记就是登记机构根据不同的登记类型，将经过查验的登记材料上的信息及时、如实记载在登记簿上的行为。不动产登记是记载行为，如果申请登记的内容没有相应的登记申请材料作证据支撑的，将不会被记载在登记簿上。且该条例第16条第（三）项已经明确将申请登记的不动产是否存在权属争议列为登记机构查验的内容之一。换言之，有争议的申请内容没有充分的登记材料作支撑，自然不会被记载在登记簿上。且不动产登记机构不宜介入申请人间的民事争执，申请登记的不动产权利或事项存在争议时，应当由当事人自行协商解决或通过诉讼、仲裁解决。调查处理当事人间的民事争执不应当成为登记机构的职责。因此，应当删除第17条第2款和第3款中的“调查”和“被调查人”，若如此，修正后的17条为：

第17条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋所有权初始登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

不动产登记机构进行实地查看时，申请人应当予以配合。

参考文献：

1.王利民 尹飞 程啸.中国物权法教程.人民法院出版社.2007

篇4

早在2007年《物权法》颁布时就提出要建立不动产统一登记制度，但由于历史原因一直进展缓慢。一方面，各地不动产产权登记长期分散于国土、住房、农业、林业等多个部门，多头管理，标准不一，阻力重重；另一方面，对个人私有财产保护的相关法律制度缺失，也造成信息平台的建立过程不顺畅，没有真实准确的信息系统，统一登记等于纸上谈兵，难以落实。

直至2013年3月28日，国务院办公厅《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》（〔2013〕22号），要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。随后，在同年11月20日召开的国务院常务会议上决定，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

从这一过程中不难看出，不动产统一登记是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，具有重要意义。

篇5

一、没有建立统一的不动产登记机关

长期以来，我国不动产登记机关一直比较分散，主要有相应的行政部门负责，根据不动产的属性特点及各机构职责分布在不同的行政部门。这样既不利于提高登记机关的工作效率和登记质量，又给当事人之间的不动产交易带来了不小的阻碍。不仅增加了其交易时间和交易成本，损害了其合法权益，也极易引发民事纠纷，影响不动产交易市场的秩序稳定。为解决这一问题，《不动产暂行登记条例》规定了由国务院国土资源管理部门统管全国不动产登记工作。同时，《条例》在第二款中规定由县级以上人民政府确定一个部门作为不动产登记机构，但是并没有具体指定由哪一个部门来负责不动产统一登记工作。这就出现了建立不动产统一登记机关并没有在全国范围内有效落实。有的地区如武汉设立了不动产登记局作为不动产统一登记机关，完成了改造工作。更多的地区则限于财政等困难，还没有完成相应工作。

二、缺少不动产登记的高素质人才

在不动产登记审查方面，我国采实质审查主义，也就是根据不同不动产的不同性质对当事人提交的材料进行全面的检查，既检查形式完整性也检查真实性。因此，不动产登记人员需要掌握多方面、多角度的专业知识。此前，由于登记机关较为分散，登记人员的知识面也较为狭窄，尤其是在农村基层负责不动产登记的人员，其专业知识水平普遍较低。因此并不能满足实行不动产统一登记后的登记工作所需知识量。登记人员需要更为宽广的知识面，因此，必须全面提高不动产登记人员的工作素质。有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业。这主要是因为不动产登记工作涉及的知识面十分之广，要做好不动产登记工作需要法学、管理学等多个学科和领域的专业知识，短期内很难掌握这些专业知识。

三、没有统一的不动产登记信息管理系统

我国的房地产登记信息太过简陋，不够具体。各部门之间的信息共享也存在各种障碍，信息的公开力度也不够大，这给不动产交易带来了不小的阻碍。不动产登记信息公开是体现登记公信力的重要保障。但是我国目前的这项制度现在还存在不少弊端：一是不动产登记信息公开不足，这一方面与不动产登记信息不够全面有关，另一方面也与当事人要求公开不动产登记信息的意识薄弱及各部门的相关工作政策有关。二是登记查询程序不够明确，我国目前的很多立法中都存在当事人公开查询不动产登记信息的规定，但是其大多只是笼统规定了当事人可以查询房屋权属资料、土地资料等内容，极少有涉及不动产登记信息是具体查询程序。《不动产登记暂行条例》也仅在第27条中规定了当事人、利害关系人的不动产登记资料查询权。既不详细也不规范，没有具体规定相应的查询程序和赔偿程序。所以说，必须构建先进高效的不动产登记信息管理系统。为解决以上问题，完善不动产登记制度，必须做到如下几点。

（一）尽快落实不动产登记的统一机关当前，《不动产登记暂行条例》已经明确提出统一不动产登记机关，提出由各地方县级以上人民政府指定一个部门作为不动产统一登记机关。但是在不动产统一登记机关的具体选择上，《条例》并没有详细规定，而是将选择权交给了地方。地方可以设立新的机关来统管不动产登记工作。比如武汉就设立了不动产登记局作为不动产统一登记机关。关键在于全面尽快落实《不动产登记暂行条例》上；在这一方面，国务院国土资源管理部门应当积极发挥作用，督促各地尽快完成统一不动产登记机关工作并积极跟进，促进我国的不动产统一登记工作进程。

（二）培养高素质的不动产统一登记人才。针对我国当前不动产登记工作人员的工作素质，我认为有必要对现有的不动产登记工作人员进行相应的专业培训。由于各不动产登记机关中的工作人员具备不动产登记的基础知识且至少已经掌握其负责登记的不动产的相关知识，因此，培训工作可以有针对性的传授不同部门是的工作人员各自不足的方面，提高培训工作效率。同时可以考虑选择部分院校开设不动产统一登记管理专业，专门培养相关的管理人才，保证我国的不动产统一登记的高素质人才队伍可以不断补充新鲜血液。

（三）构建统一的不动产登记信息管理系统不动产登记在主要目的在于确权和公示，为了更好地实现其公示目标，提高不动产登记质量，促进各不动产登记之间的协调。同时保证登记机关能够及时有效的采集、储存、管理不动产登记信息，建立完善的不动产登记信息管理系统刻不容缓。不动产登记信息管理系统可以实现对不动产登记信息的整合管理以及统计分析，其不仅可以完善不动产登记信息的管理和查询制度，而且可以更好的实现信息共享。《不动产登记暂行条例》也提出国土资源、公安、财政、税务等九大部门应当加强不动产登记信息的互通共享，实现该项目标的最佳办法就是将信息统一整合到不动产登记信息管理系统中。因此，本人建议构建一个集不动产登记发证、信息查询以及动态监管为一体的不动产登记信息管理系统，并加强其电子化建设。可以借鉴美国的做法，将云计算有效应用于不动产登记信息管理基础平台之中，搭建有效、完善的不动产登记信息云平台，实现不动产登记信息的云共享、云计算及云储存等。为顺利推进我国不动产统一登记工作提供基础保障。

参考文献：

[1]王利明.试论我国不动产登记制度的完善（下）[J].求索，2001（5）：4752

篇6

为此，市局主管处室认真研究、积极部署，启动了丰都县农村区域不动产统一登记综合试点工作，组织市勘院、局信息中心及市登记中心的技术骨干，拟通过先试点再推开的工作方式稳妥推进农林纳入不动产统一登记体系。同时，也为国土资源部制定操作细则提供经验和依据。

一、现状分析

通过丰都试点和调研发现，当前县级农林主管部门主要负责农村土地承包经营权和林权的登记管理、纠纷调处及流转备案等日常工作。其登记业务、调查成果及管理方式主要有以下特点：

1.登记实质属行政行为

当前农林主管部门负责的相关登记工作是基于行政管理的需要，属于行政行为。登记的客体对象主要包括依承包经营合同为依据的承包经营权登记和依双方协议为依据的经营权流转备案登记。前者属于物权，而后者却属于债权。登记类型分初始登记、变更登记、注销登记和经营权流转备案登记等。登记的业务量与土地、房屋登记相比小很多。以丰都为例，全年县农业主管部门办理登记件数量大致为100-120件，其中，经营权流转备案登记占一半以上；县林业主管部门办理登记件数量大致为200-300件。

2.调查成果差异较大

本次丰都试点采取了普查的方式。即以1：5000正射影像图（地理国情调查用图）为基础图件，通过农户实地指界，将农户实际拥有的承包地块逐一调绘上图，然后与登记簿记载的地块及面积进行对照分析。从已完成三个社的数据对比发现，农林部门用于登记的调查成果与实际差异较大：3个社的农户实有地块数均大于权证记载地块数，平均差异约30%；实有地块面积也普遍大于权证记载地块面积，平均差异超50%。究其原因，农林部门未按农业行业标准《农村土地承包经营权调查规程》开展调查，而是以国土“二调”数据为控制，对原有面积进行平差完成了本轮农村土地承包经营权的确权颁证工作（见表1）。

3.成果数据采取台账式管理

丰都调研发现，县级农林主管部门在完成了确权颁证后建立了相应的登记簿、册及电子数据，然后以此为基础，采取台账式数据管理方式开展日常登记管理工作。这种模式仅能维护权证数据与台账数据一致，由于没有开展测绘标准的空间调查，无法建立矢量图形数据库，仅靠文字描述区分权属界线，故登记地块无法真正落地。

二、问题剖析

农林纳入不动产统一登记后，其法律效力由原行政行为产生转变为不动产登记行为产生。不动产登记行为首先要有《物权法》《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）等上位法的支撑，然后有准确的权籍调查结果为依据，再有规范的信息平台保障实现。

1.登记业务对接

依据《条例》规定，在登记业务的对接中主要存在以下问题：一是权利名称相同内涵不同。“农村土地承包经营权”在《条例》中仅指承包权，而在农、林部门的登记管理中，却包含了可用于流转的经营权，由于目前承包权与经营权的分离尚无法律支撑，故形成了同名不同质的现象。二是存在权利重叠的现象。由于承包经营权证和林权证由农、林主管部门分别颁发，部门之间缺乏有效衔接，如退耕还林后农户取得了林权证，但原有耕地的承包经营权证并未注销。三是登记内容存在差异。根据《国土资源部关于启用不动产登记簿样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）要求，不动产登记簿中要求填写的内容与农、林原登记簿的内容不完全一致。如用途的细化、农地的等级、价格等，因此在纳入农林不动产统一登记时还需补充完善缺少的相关信息。四是登记类型需作调整。《条例》规定的各登记类型及包含的内容与原农、林的规定有较大差异，例如，以转让、互换等方式改变权利人的，在原农林登记中列入变更登记，而在不动产登记中属于转移登记。因此，原农林登记类型与不动产登记类型还需进行梳理、调整，进一步细化登记业务。

2.数据衔接和不动产单元编码是权籍调查的难点所在

由于《条例》明确规定原有权证、登记簿合法有效，意味着原有成果数据也全部合法有效。然而之前农林部门并没有严格按照《农村土地承包经营权调查规程》开展调查，形成的成果中缺乏空间矢量图形数据，已发权证的地块仍然存在权属四至不清、面积不准、数量不合等问题，无法落地。因此，农林纳入不动产登记后，权籍调查面临的主要难点就是与原有“合法数据”的衔接，既要符合法律、法规的规定，又不能损害农户的合法权益而造成社会不稳定。另一方面，根据国土资源部《不动产单元编码规则》的要求，需对每一个地块采用28位码进行唯一性编码。然而按照规则要求，在实际操作将缺失“社”和“户”两级信息的码位，这样，对于集体经济组织是以社为单位、土地承包经营权以户为单位颁发权证并统一管理的南方地区来说不利于日常管理。

3.信息平台尚待构建

由于当前农、林主管部门只有属性数据库，未建立空间矢量图形数据库。因此，如何在新系统中有效对接农林移交的相关数据，如何开展好新的农林发证工作，如何构建符合国家相关技术规范的农林不动产数据库是当前建设信息平台的重点。在此，我们特别要注意，不能简单地照搬土地房屋部分的“不动产登记系统”。基于重庆市国土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有较好的测绘调查数据基础、成熟的登记规范及多年的地房籍信息系统运行经验，基本具备国土资源部不动产统一登记后的入库要求。但农林部分则不然，一是原农林部门用于颁发权证的调查成果实质并未达到不动产登记的要求，这种矛盾需要时间和方法逐步过渡处理，不可能一步到位；二是原有权证是以户为单位颁发和管理，记载所有承包地块，按照国土资源部《不动产单元编码规则》“一个承包地块为一个宗地”的要求，每户可拥有多个宗地，那么，正确反映农户、宗地、不动产单元编码及相应登记簿的复杂变化关系需要在系统中采取技术手段加以解决。

三、对策与建议

通过试点分析，我们认为农、林部分不动产登记应以“尊重历史、平稳推进”为整体工作原则，采取“依申请登记、时间换空间”的策略稳步推进。

1.利用地方立法体系完善可操作的农林不动产登记细则

不动产登记的基本原则是依法、依规办理。因此，我们应在当前国家已出台的相关法律、法规的基础上尽快细化符合重庆实际的操作细则，为办理农、林不动产登记提供直接法律依据。可从《重庆市不动产登记条例》编制、“国土、农、林”三部门联合发文及国土系统内发文三个层面明确和细化农林不动产纳入不动产登记的相关规定，有效完成登记业务的对接。主要解决以下问题：一是登记类型的调整，如承包经营权的分割、林权的分户在农林部门均按“变更登记”类型办理，纳入不动产登记后则应按“转移登记”类型办理。二是明确工作边界，除重庆市编办已明确承包经营权、林权的权属调查及调处由农林部门负责外，还应明晰纳入不动产登记的具体业务。区分物权登记和行政管理登记的实质，例如农、林经营权的转让，在没有上位法支持前，其实质不属于物权，因此，建议涉及此类权利的登记暂不纳入不动产登记体系。三是登记数据的衔接，农林纳入不动产登记后，新、旧登记数据的衔接必须以保护权利人的合法权益为原则，如何衔接必须出台相关细则予以明确。四是权利重叠的统一，针对原有承包经营权和林权出现重叠的现象系管理脱节造成，建议在相应地块办理不动产登记前依法予以统一。

2.做好权籍调查和信息平台建设是农林纳入不动产登记的关键所在

建议尽快出台《重庆市不动产权籍调查实施细则》，充分考虑重庆的复杂情况和现有成果数据的特性，重点解决好“调查数据衔接”和“不动产单元编码”两大难题。农林纳入不动产登记后所面临的“调查数据衔接”不是简单的前后测绘调查数据的平差，而是权利人合法权益得以保护的体现。因此，在制定调查细则时须首先以保护权利人的合法权益为原则，其次以权利人需办理新的不动产登记业务类型为导向，最后以相关技术规范为依据建立数据衔接体系和操作细则，为农林不动产登记提供准确可靠的成果数据。“不动产单元编码”在《条例》中有明确规定，而国家的《不动产单元编码规则》对于地方的管理需要尚有不足，主要表现在“社级经济组织”和以家庭为承包单位的“农户”两个管理层级的信息无法在28位编码中得以体现。建议在调查细则中考虑地方编码，在包含国家要求的28位编码的基础上，利用技术手段合理扩展4?-6位编码，既能符合国家的要求，又能满足地方的管理需要。另外，利用变更调查、质量评价等成果在调查中增加不动产登记需要的农地用途、等级、价格等新增登记。

信息平台建设必须以满足登记业务需要为目的，与权籍调查紧密结合。建议目前情况下，农林部分的不动产登记系统与土地房屋不动产登记系统分开建设，条件具备后再合并。重点解决以下问题：一是在数据库中如何纳入农、林移交的相关数据；二是在国家《不动产数据库建设规范》的基础上合理增加字段，以满足权籍调查对不动产单元编码扩展的需要；三是提高系统的兼容性，既能按照国家的要求提交相关登记数据，又能满足实际登记工作的需要；四是在信息系统中考虑农林部分与土地房屋部分界面统一但实质区分的登记系统，以达到逐步过渡的目的。

3.加强国家、市、区县三级层次的工作联系，确保农林不动产登记的顺利纳入

一是多向国家层面请示汇报以争取更多的指导和帮助，避免工作和资金的重复浪费，保障快速稳妥地推进农林不动产统一登记工作。

篇7

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）对不动产统一登记工作提出了新的要求，主要体现在以下三方面：一是更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序；二是提高政府治理效率和水平；三是方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。信息平台的统一和建设面临着更加艰巨和复杂的任务。

1.相关上位法对登记结果提出了更精准的要求

《条例》用了整章篇幅对不动产登记簿（登记结果的体现）做出了规定，要求不动产基本单元及编码、主体自然状况、主体权属状况及权利事项等必须准确无误。目前，重庆市正在拟定的《重庆市不动产登记条例》将进一步细化以上要求。因此，新系统建设须从登记业务的“收、审、登、发”主要环节全面考虑，以登记业务的法律特征和合理流程再造为驱动、信息技术为手段来确保电子登记簿中的登记结果准确无误，进而维护不动产登记簿的核心地位。

2.农村不动产的纳入对信息平台的兼容性和高效性提出了更高要求

一是农村区域广阔，我市农村区域占全市幅员总面积超90%，人口多，涉及登记的数据量将更大；二是原有基础薄弱，数据格式不规范，数据衔接难度大；三是由于原多部门分别登记发证，已发权利证书存在权利重叠的现象，矛盾较多，情况复杂；四是农村区域广，交通不发达，权利人多跑路，办事困难；五是基层工作力量薄弱，乡镇办理点少，通常一个片区国土所要辖2-4个乡镇。

3.相关部门及社会公众对登记信息共享提出更精细、更便捷的新要求

随着不动产统一登记的社会关注程度不断增强，政府相关部门和社会公众对登记信息共享利用的要求逐渐精细化、便捷化。以渝中区为例，2016年前三季度受理的登记案件数量为54563件，而受理的档案查询申请数量为88081件，不动产登记信息查询的社会需求已经超过了不动产登记办件的需求；另一方面，对登记信息利用的精细化程度要求不断提高，金融机构在办理抵押、注销抵押时，税务部门在办理核税、减免税费时，公检法纪部门在办理司法协执、线索查询时，均对登记信息查询的精细化程度提出了更高的要求。

4.“互联网+”“大数据”等概念对登记信息的安全提出更高的保密要求

随着“互联网+”“大数据”等概念深入人心，互联网资源、信息通信技术、数据挖掘技术在信息利用、社会资源配置上的优势日益明显。这些新兴的信息化形态在解决登记各方信息不对称上、提供便捷化服务上、收集办事群众行为反馈上、辅助管理上凸显了巨大的便民作用，但同时对登记信息的保密工作却提出了极高的要求。

二、当前信息平台建设取得的成效

我市自推进不动产统一登记工作以来，市国土房管局充分利用原有成果基础，按照国土资源部相关要求和我市“先城市，后农村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系统”基础上顺利完成了初步升级改造，及时满足了城镇不动产登记的需要。

1.信息平台的建设总体规划构建完成

于2015年10月完成制定的《重庆市不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》（以下简称《总体方案》），构建了该行业平台信息化建设的总体规划。从背景、目的、内容、计划等多个方面规划了我市不动产登记信息平台的建设蓝图，后续的平台建设工作将按照《总体方案》的设计有序推进。

2.实现了城镇区域国有土地上不动产登记信息平台的统一

我市房地产交易管理、登记确权、权籍调查等信息系统，在历史上存在各行政区域各自实施、标准不一、缺乏互通的情况。于2011年至2012年上线实施的“重庆市地房籍管理信息系统”，使相关各类信息系统在使用上完成了统一；2015年至2016年，在“地房籍系统”基础上上线实施的“重庆市不动产登记系统”，实现了信息平台的整合和集中。

3.满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求

以“不动产登记系统”为代表的现有信息平台，实现了对城镇区域国有土地上的不动产登记、房地产交易管理、权籍调查管理三个部分的信息化支撑，初步搭建了宅基地、农林不动产登记的雏形，并在长寿、丰都开展试点。现有信息平台基本满足了城镇区域国有土地上不动产登记的主要业务需求。

4.为统一不动产登记的业务标准提供了手段

现有信息平台依照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的要求，实现了部分不动产登记业务标准的统一。一是统一了登记程序，实现了申请、受理、审核、登簿、发证的程序统一；二是统一了登记业务类别，设置完成了城区域国有土地上不动产登记的10个登记大类和69个登记小类，借助信息化手段明确了登记的业务范围；三是统一了登记簿，实现了国有土地及其定着物的电子登记簿。

三、新形势下信息平台优化建设总体思路

为达到不动产统一登记的真正目的，信息平台建设须以“便民、高效”为宗旨，不能出现因统一登记反而办事困难，时间更长甚至给权利人带来不必要的损失等情况。因此，在全市国土房管系统信息化建设总体规划下，考虑到不动产统一登记所面临的新形势和新要求，“不动产登记系统”应按照“总体控制、业务独立”的区分模式单独进行打造。由于此项工作参与人数多、设备投入大，故工作推进中，应以《总体方案》为指导，管理上认真划分信息化管理机构、信息化建设机构以及登记机构等参与各方的职责边界；技术上要根据登记业务的类型、流程及要求，突出以满足登记业务需求为主导、信息技术为手段的思路进行系统设计；应用上要以登记信息的合法应用需求为驱动不断优化和升级系统，同时，使用先进技术手段做好登记信息的安全保密工作；保障上要充分考虑全市区域大、区县基础不一的实际特点，采取登记数据集中汇交管理下的分片区业务数据管理的模式。

四、信息平台建设中参与各方的职能设置

要进一步厘清平台建设过程中各个环节的职能划分，承担平台建设职能的具体单位要各取所长、分工合作。考虑将平台信息化建设职能划分为三个层级，即信息化领导、监督职能，基础平台信息化建设职能，专业平台信息化建设职能。

1.信息化领导、监管职能

承担国土房管行业的信息化建设领导职责，制定行业信息化总体规划，制定信息技术标准，开展信息技术指导、监督与培训，提供信息化咨询，指导信息安全工作等。体现为统一规划，集中管理。

2.基础平台信息化建设职能

承担国土房管行业基础平台信息化的建设职责，开展行业内通用领域的信息化建设。如基础设施建设、“互联网+”服务、云计算、大数据及数据分析、数据汇集、对外公示一致性、数据管理等。体现为标准统一，集中建设。

3.专业平台信息化建设职能

是指国土房管行业内，与具体职能业务相关的一系列信息平台的建设职能。如不动产登记、土地利用、执法监察、公积金、公租房等。体现为统筹安排、分部建设。

不动产登记机构作为具体的登记职能单位，需要在上级信息化建设部门的领导、监督下，在基础平台信息化建设成果的支撑下，开展不动产登记信息平台的建设工作。

具体到不动产登记信息平台的建设，主要需要支撑不动产登记行业的相关业务，如城镇区域不动产登记、农村区域不动产登记、不动产登记信息查询利用、房地产交易管理、不动产权籍调查等业务范围。

五、健全登记业务为主导、信息技术为手段的建设机制

不动产登记具有法律专业性，登记工作涉及到众多专业技术领域，登记信息利用的精确化要求也非常高。在建设信息平台时，需要坚持登记业务为主导，充分发挥信息技术的优势，登记机构同信息化建设机构分工协作、加强交流，健全平台的建设机制。

1.登记业务主导，开展平台的业务分析、需求分析、系统设计

在建设信息平台时，应当按照“先摸清业务规则，再开展需求分析，最后设计信息系统”的步骤来进行。登记机构作为业务的具体承担机构，应当在这部分工作中发挥熟悉业务的优势。

首先，政策法规和办件需要是信息平台建设的业务依据，登记机构应当着力于这两方面的研究工作，一方面开展政策法规研究，确保系统的合法合理，另一方面整理日常办件过程中的业务需要，实现系统对登记办件、信息利用、权籍调查、市场监管、管理决策等业务的支持。

其次，在进行业务分析的基础上，开展系统建设的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求调研、收集工作，制定需求调研计划，完成《软件可行性研究报告》；二是需求评审工作，不动产信息平台的相关使用单位、建设单位建立联系机制，对需求分析报告进行评审，降低因需求调研不到位、分析有误、人员理解不一致等原因带来的风险，形成“软件需求说明书”；三是需求管理工作，在系统试运行时、局部调整时、革新换代时，不断收集因需求变化带来的系统问题，并建立机制对这些变化的需求进行管理，确保系统生命周期的延续。

最后，在建立起需求分析机制的前提下，开展平台的设计工作。一是逻辑模型设计，分析设计信息平台的关系数据模型（如受理要件、审批流程、登记簿），以及非关系数据模型（如一张图）；二是功能设计，对信息平台将要实现的目标进行明确，划分系统与子系统的功能边界，接口方式，形成“系统功能说明书”；三是部署设计，充分利用现有的基础信息资源（网络资源、虚拟主机资源、存储资源、数据灾备资源等），划分集中部署与分部部署的模块，开展数据安全管理。

信息平台的系统设计，既涉及业务，又涉及信息技术，登记机构与信息化建设机构需要在该环节上加强沟通，将业务优势与技术优势有效结合。

2.发挥技术优势，运用软件工程的思想开展信息系统建设与运营

尽管信息平台的建设应当由业务进行主导，但最终仍会落足在信息技g上。信息化建设机构应在该环节中发挥知识优势，合理运用先进的技术手段，提高系统的科技含量。建设一套系统是实现统一不动产登记信息平台的起点，而运营好这套系统才是实现平台价值的体现。

运用软件工程的思想，开展系统版本迭代，通过机制不断完善系统，实现系统生命周期的延续。

六、坚持登记信息合法利用、确保信息安全的原则

不动产登记产生的数据信息既要服务于社会利用，又要保障信息安全，这两者看似一对矛盾体，但能通过合理地建设信息平台来兼顾。

一方面，要发挥登记机构熟悉业务的优势，仔细研究法律法规对于登记信息查询的要求，认真分析登记机构查询办件的业务实际，合法合理地开展信息平台的设计与优化工作。

篇8

1关于土地登记的法理根据

所谓土地登记的法理，就是登记的法律意义。在我国目前的土地登记制度中，土地登记主要是作为确定地籍的方法和手段之一。因此一些实际工作者和理论工作者认为，土地权利登记只是土地管理部门管理土地事务的行政工作之一。如以这种观点来看，土地权利登记的法理根据就只是国家对行政事务的和国家机关根据部门分工原则进行的行政管理。这种登记的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果从财产法的基本法-民法物权法的角度来看，登记作为不动产物权公示的法定方式，它的主要功能就是完成物权的建立、变动或终止，使物权的变动获得社会的承认和法律的保护。世界各国的民法物权法无不规定了物权的公示原则，其意义是，因为物权是一种排他权，既然物权要排斥他人，那么必须让社会承认该物权在排他，也是让法律保护该物权的排他，这样在一个物权上才能建立起客观公正的、有序的法律秩序。比如，在不动产上设定一个抵押权时，依据物权公示的法律原则，该抵押权必须进行登记；在登记之后，社会就有了知悉该不动产承受着一项抵押权这个法律上的负担的合法渠道，社会的他人就会在取得该不动产物权时作出合理的避免风险的举动。如果法律没有建立抵押权的登记制度，那么，后来取得该不动产物权的人，在抵押权人行使权利时，法律如果许可抵押权人追夺该不动产，这对权利取得人是不公平的，因为该取得人并不知道该抵押权的存在，而且法律没有对他提供使其避免风险的机会，没有保护他的合理利益；但是法律如果不许可抵押权人行使追夺的权利，则等于法律不承认该抵押权的存在，这对抵押权人也不公平。如果法律建立了抵押权的登记制度，而且要求抵押权的设定必须登记之后，则社会的一切人可以从不动产登记簿上知悉抵押权设定的情况，任何人可以根据“意思自治”的民法原则自己决定是否取得该不动产的物权；如果某个人决定取得该不动产的物权时，则他应当合乎自己心愿地承受因此而产生的风险。除抵押权之外，其他的不动产物权的登记也有同样的情形。所以，建立不动产登记制度，对建立公正而有序的不动产交易机制非常必要。

土地权利在民法上是典型的不动产物权，土地权利登记是土地权利变动的法定公示手段。公示原则在土地权利上的运用，就是通过登记为土地权利交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。具体包括如下几点内容。

1.1土地登记是为土地权利变动（包括土地权利交易）提供法律基础

作为不动产物权，土地权利的法律性质是排他支配权，即权利人可以独占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。这一点是物权的共同特征。为了表现土地权利排他的效力，法律根据物权法的公示原则，要求在土地权利变动时进行土地权利登记。因此，土地权利登记，在财产法上的本质是对土地权利变动的法律承认，赋予土地权利变动的法律效力，即给土地权利变动提供法律基础。

土地权利的变动有如下项目：①设立土地权利。即依据法律行为创设一个原来并不存在的土地权利。包括土地使用权的出让、抵押权等权利的设定等。国有土地使用权的出让，本质是在国有土地所有权上设立作为独立物权的土地使用权的行为，因为在出让之前，该项权利是不存在的。在土地使用权上设定抵押权等，也属于设立土地权利。②移转土地权利。即依据法律行为将已经存在的独立土地权利在民事权利主体之间转移。在我国目前主要是指国有土地使用权以及在该权利上设立的他项权利的移转。③变更土地权利。即在不涉及他人的情况下改变土地权利的内容，如改变土地用途、改变土地权利的设定期限等。④土地权利的废止。即依据土地权利人的意思消灭该权利。从这些土地权利变动的内容可以看出，这些土地权利的变动，主要指土地权利的交易，同时也包括了非交易的土地权利变动。

任何一项土地权利的变动都有可能涉及到他人的利益。比如在土地权利上设立一项抵押权，就必须考虑到土地权利上有无其他的抵押权或者他项权利的存在，因为一项土地权利上在设定多个他项权利如两个以上的抵押权时（这既符合不动产的法理，也符合我国法律规定），这些他项权利的实现必然存在着竞争。解决土地权利竞争的矛盾的方法，就是依法确定这些权利实现的先后顺序。有关这些权利实现先后顺序的法律制度，就是顺位制度。土地权利的顺位是依据登记制度建立起来的。登记在先的权利，具有优先的顺位，可以绝对先行实现。仅仅从这一点，就可以看出登记对土地权利的重要意义。即使是土地权利的废止，也要涉及他人的利益，所以也必须登记。所以，土地权利登记的首要法理，是完成土地权利变动所需要的物权公示，为土地权利的交易提供法律基础。故土地登记在财产法上的根据，首先并不是为了进行行政管理。

正是基于上述认识，在建立土地登记制度的国家或地区的法律中，一般均认为土地登记本身具有强烈的司法意义，而不是只具有行政管理意义。因此，德国、瑞士等国家直接建立了以司法机关为土地登记机关的登记制度，日本等国建立了以司法行政部门为登记部门的登记制度。我国30年代建立登记制度时，本来也是以法院为登记机关。但是当时军阀割据，法律难以贯彻，故当时的国家建立了以国家地政部门为土地登记机关的体制，这种体制在台湾沿用至今。（注：李鸿毅著《土地法论》，1991年版，第260页。）但是在司法实践中，台湾以地政部门作为土地登记机关的做法，其依据并不是以行政管理作为法理，而仍然是以不动产物权的公示原则作为其法理的。

2.2分别登记造成不动产物权法律基础的不统一，其结果是妨害正常的不动产物权秩序

在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生法律“相克”，即权利实现的法律不能。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物时，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物时，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，土地权利人常常为开发土地而借贷，并为该债权设定一个抵押权，这个抵押权是在土地部门登记设立的；在土地开发之后即房屋建成后，他为生产经营的需要又要借贷，为该债权他又设定一个抵押权，该抵押权是在房产部门登记的。按照担保法，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在着实现的竞争。但是，后来设立的抵押权虽然在时间上居后，但是抵押权人对先前在土地上设定的抵押权并不知情，法律也没有提供让其知情的机会，故上述两个抵押权人当然认为自己是第一顺位的抵押权人。由于这两个抵押权登记在不同的登记簿上，故它们之间在法律上没有顺位的先后，故并不能依法确定那个权利先实现，那个权利后实现。在这种情况下，不论是采取那一种解决方案，都会违背立法的本意，也会对两个抵押权人不公平。这种情况，在法学上称为“权利实现的法律不能”，即法律本身妨害着权利正常实现。这是分别登记造成的当然后果。

2.3分别登记增加了公民和法人的不合理负担，妨害我国不动产市场的顺利发展

本来，不动产的权利人就一项不动产物权的变动只需要进行一次登记，而现在各涉及部门均要其在自己的部门登记，甚至通过公开的方式不承认别的部门登记的法律效力。（注：参见《人民日报》1997年11月24日第7版，中华人民共和国建设部的《建设部关于颁发全国统一房屋权属证书的公告》第1条。）这样，公民、法人就一项不动产物权变动不得不多次登记，这不但加重了他们的负担，而且也损害了登记的严肃性和法律的权威性。

2.4分别登记不可能使各有权登记的部门职责分明，造成各部门不断扯皮闹矛盾，这一点已经为我国的实践所证明。

故不论是依据法理，还是依据市场经济发达国家和地区的经验，不动产登记都必须统一。对此希望立法机关和有关行政部门早日建立清楚的认识。

3登记机关的选择

至于将来我国的登记机关确定在那一个部门，仍然应当根据法理和国际惯例确定。上文指出，世界各国或地区的登记机关，无非是司法部门和地政部门两种。司法部门登记的法理已如前述。故如果我国将来通过立法将不动产登记机关统一在我国的司法部门，则当然是一种合乎法理的做法。

但是，在地政部门进行登记也同样是符合法理的。因为，不动产物权，在本质上要么是直接指向土地的物权（如土地所有权、土地使用权、地上权等），要么是建立在土地物权之上的物权（建立在土地所有权、土地使用权或者地上权之上的房屋所有权、林地使用权、草原使用权等）。所以，以土地登记为基础的登记，当然可以包容其他的不动产物权的登记。

篇9

1关于土地登记的法理根据

所谓土地登记的法理，就是登记的法律意义。在我国目前的土地登记制度中，土地登记主要是作为确定地籍的方法和手段之一。因此一些实际工作者和理论工作者认为，土地权利登记只是土地管理部门管理土地事务的行政工作之一。如以这种观点来看，土地权利登记的法理根据就只是国家对行政事务的和国家机关根据部门分工原则进行的行政管理。这种登记的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果从财产法的基本法-民法物权法的角度来看，登记作为不动产物权公示的法定方式，它的主要功能就是完成物权的建立、变动或终止，使物权的变动获得社会的承认和法律的保护。世界各国的民法物权法无不规定了物权的公示原则，其意义是，因为物权是一种排他权，既然物权要排斥他人，那么必须让社会承认该物权在排他，也是让法律保护该物权的排他，这样在一个物权上才能建立起客观公正的、有序的法律秩序。比如，在不动产上设定一个抵押权时，依据物权公示的法律原则，该抵押权必须进行登记；在登记之后，社会就有了知悉该不动产承受着一项抵押权这个法律上的负担的合法渠道，社会的他人就会在取得该不动产物权时作出合理的避免风险的举动。如果法律没有建立抵押权的登记制度，那么，后来取得该不动产物权的人，在抵押权人行使权利时，法律如果许可抵押权人追夺该不动产，这对权利取得人是不公平的，因为该取得人并不知道该抵押权的存在，而且法律没有对他提供使其避免风险的机会，没有保护他的合理利益；但是法律如果不许可抵押权人行使追夺的权利，则等于法律不承认该抵押权的存在，这对抵押权人也不公平。如果法律建立了抵押权的登记制度，而且要求抵押权的设定必须登记之后，则社会的一切人可以从不动产登记簿上知悉抵押权设定的情况，任何人可以根据“意思自治”的民法原则自己决定是否取得该不动产的物权；如果某个人决定取得该不动产的物权时，则他应当合乎自己心愿地承受因此而产生的风险。除抵押权之外，其他的不动产物权的登记也有同样的情形。所以，建立不动产登记制度，对建立公正而有序的不动产交易机制非常必要。

土地权利在民法上是典型的不动产物权，土地权利登记是土地权利变动的法定公示手段。公示原则在土地权利上的运用，就是通过登记为土地权利交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。具体包括如下几点内容。

1.1土地登记是为土地权利变动（包括土地权利交易）提供法律基础

作为不动产物权，土地权利的法律性质是排他支配权，即权利人可以独占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。这一点是物权的共同特征。为了表现土地权利排他的效力，法律根据物权法的公示原则，要求在土地权利变动时进行土地权利登记。因此，土地权利登记，在财产法上的本质是对土地权利变动的法律承认，赋予土地权利变动的法律效力，即给土地权利变动提供法律基础。

土地权利的变动有如下项目：①设立土地权利。即依据法律行为创设一个原来并不存在的土地权利。包括土地使用权的出让、抵押权等权利的设定等。国有土地使用权的出让，本质是在国有土地所有权上设立作为独立物权的土地使用权的行为，因为在出让之前，该项权利是不存在的。在土地使用权上设定抵押权等，也属于设立土地权利。②移转土地权利。即依据法律行为将已经存在的独立土地权利在民事权利主体之间转移。在我国目前主要是指国有土地使用权以及在该权利上设立的他项权利的移转。③变更土地权利。即在不涉及他人的情况下改变土地权利的内容，如改变土地用途、改变土地权利的设定期限等。④土地权利的废止。即依据土地权利人的意思消灭该权利。从这些土地权利变动的内容可以看出，这些土地权利的变动，主要指土地权利的交易，同时也包括了非交易的土地权利变动。

任何一项土地权利的变动都有可能涉及到他人的利益。比如在土地权利上设立一项抵押权，就必须考虑到土地权利上有无其他的抵押权或者他项权利的存在，因为一项土地权利上在设定多个他项权利如两个以上的抵押权时（这既符合不动产的法理，也符合我国法律规定），这些他项权利的实现必然存在着竞争。解决土地权利竞争的矛盾的方法，就是依法确定这些权利实现的先后顺序。有关这些权利实现先后顺序的法律制度，就是顺位制度。土地权利的顺位是依据登记制度建立起来的。登记在先的权利，具有优先的顺位，可以绝对先行实现。仅仅从这一点，就可以看出登记对土地权利的重要意义。即使是土地权利的废止，也要涉及他人的利益，所以也必须登记。所以，土地权利登记的首要法理，是完成土地权利变动所需要的物权公示，为土地权利的交易提供法律基础。故土地登记在财产法上的根据，首先并不是为了进行行政管理。

正是基于上述认识，在建立土地登记制度的国家或地区的法律中，一般均认为土地登记本身具有强烈的司法意义，而不是只具有行政管理意义。因此，德国、瑞士等国家直接建立了以司法机关为土地登记机关的登记制度，日本等国建立了以司法行政部门为登记部门的登记制度。我国30年代建立登记制度时，本来也是以法院为登记机关。但是当时军阀割据，法律难以贯彻，故当时的国家建立了以国家地政部门为土地登记机关的体制，这种体制在台湾沿用至今。（注：李鸿毅著《土地法论》，1991年版，第260页。）但是在司法实践中，台湾以地政部门作为土地登记机关的做法，其依据并不是以行政管理作为法理，而仍然是以不动产物权的公示原则作为其法理的。

1.2土地权利登记是具有国家公信力的法律基础

在建立土地登记的市场经济国家，土地登记的机关有的是法院，有的是司法部门。这种做法，是以土地登记直接或者间接地决定权利人的实体权利，故登记应与司法系统建立直接的关系。如在德国，不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必，而是向上级法院直接上诉。但不管是在那一种机关，这些机关都是国家机关。这是因为，土地权利是涉及国计民生的重要权利，故法律无不要求国家出面承担登记的责任，以国家的信誉和国家行为的严肃性作为保障，使得土地登记具有取得社会一体信服的法律效力。这种法律效力，就是土地登记的国家公信力。这种公信力，是任何民间的证明都不可比拟的。土地登记具有国家公信力，这是土地登记制度的本质特征之一。

土地登记具有国家公信力的法律结果是：不论当事人实在的土地权利如何，只能以国家建立的土地登记簿上记载的权利为正确的权利，并依此建立土地权利的交易秩序；同时，如果第三人依据土地登记簿取得登记的权利，他取得的权利当然应该得到保护。这一保护的意思是：即使登记的权利与原权利可能不一致，或者权利的出让不符合原权利人的本意，但是在权利的受让人根据登记簿取得该权利时，受让人的权利因为是相信国家登记而取得的，所以受让人的权利不应当被追夺。所以，这种以登记为正确权利的效力，是从土地登记的公信力中推定出来的。这种推定，对保护善意取得人即根据土地登记簿取得土地权利人的利益（而该权利人的利益其实是土地权利的法律秩序的化身）是非常必要的。

1.3土地登记是国家建立的关于土地权利的统一的法律基础

土地登记为土地权利交易提供的法律基础，在国家法律整个管辖范围内都能发挥作用，而且它对于国家的任何一个地域均发挥同等的作用。这就是说，通过土地登记，国家为土地权利提供了在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为土地权利所提供的统一效力意义重大。有了这个统一的基础，整个法律实施范围内发生的一切土地权利交易（实际上是整个不动产市场）才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一基础，建立公正的、有序的土地权利流转制度就是一句空话。

2土地登记机关的统一是登记的法理要求

1997年9月在台湾召开的“海峡两岸土地法制研讨会”上，台湾的学者对大陆目前采取的土地登记（不动产登记）机关分散在多个部门的做法，尤其是法律把土地权利登记和房产权利登记、林地权登记以及其他不动产登记的“分别登记”，规定为原则的做法很不理解。因为，在当今世界，凡建立不动产登记制度的国家和地区，不论这种登记被称为土地登记还是被称为不动产登记，总是在一个机构进行的。而现在我国大陆建立的将不动产登记分散在多个部门的做法，与世界其他国家或地区的做法均不符合。因此，这些学者对这种妨害交易秩序的分散登记的做法有很多疑问。

应当说，台湾学者对我国大陆在登记机关问题上的担心是有道理的，依据我国大陆目前建立的登记体制，有6个以上的部门正在进行着不动产登记，另外还有一些部门正在主张自己进行不动产登记的权利。但是，从罗马法以来，确实没有将不动产登记分散在多个部门的其他例子。市场经济发达国家和地区都采纳的是不动产统一登记的法律制度。我国大陆的这种做法，原因是从1956年起土地权利退出了财产法的范畴，只是在1988年之后才又重新进入财产法范畴。而此时房产权、林地权等已经进入了财产法范畴，而且先于土地登记建立了自己的登记制度。这些登记在历史上也曾发挥了一定的积极作用，因此得到许多人的支持。我国现行立法为照顾这一现实，故采取了不动产登记分散在多个部门的做法。但是，这些在计划经济体制下或者经济体制转型时期曾经发挥过积极作用的登记类型，在市场经济体制下是否能够继续发挥积极作用，这是一个必须认真思考的问题。在认真地对权利登记的法理进行思考之后，我们可以清楚地看出，我国大陆目前建立的不动产分别登记的做法，确实与市场经济发达国家的普遍做法是相违背的，更不符合市场经济体制下的登记法理。因此，根据土地财产法即民法物权法的法理，我国大陆应当早日建立不动产统一登记的法律制度。原因在于：

2.1分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理

目前我国大陆建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误，因为把登记作为管理的手段之一似乎也是可以的。但是，从财产法即从民法物权法的角度看，这种做法是非常错误的。因为，不动产登记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物权变动，进行物权公示，并提供统一的不动产物权的法律基础。

2.2分别登记造成不动产物权法律基础的不统一，其结果是妨害正常的不动产物权秩序

在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生法律“相克”，即权利实现的法律不能。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物时，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物时，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，土地权利人常常为开发土地而借贷，并为该债权设定一个抵押权，这个抵押权是在土地部门登记设立的；在土地开发之后即房屋建成后，他为生产经营的需要又要借贷，为该债权他又设定一个抵押权，该抵押权是在房产部门登记的。按照担保法，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在着实现的竞争。但是，后来设立的抵押权虽然在时间上居后，但是抵押权人对先前在土地上设定的抵押权并不知情，法律也没有提供让其知情的机会，故上述两个抵押权人当然认为自己是第一顺位的抵押权人。由于这两个抵押权登记在不同的登记簿上，故它们之间在法律上没有顺位的先后，故并不能依法确定那个权利先实现，那个权利后实现。在这种情况下，不论是采取那一种解决方案，都会违背立法的本意，也会对两个抵押权人不公平。这种情况，在法学上称为“权利实现的法律不能”，即法律本身妨害着权利正常实现。这是分别登记造成的当然后果。

2.3分别登记增加了公民和法人的不合理负担，妨害我国不动产市场的顺利发展

本来，不动产的权利人就一项不动产物权的变动只需要进行一次登记，而现在各涉及部门均要其在自己的部门登记，甚至通过公开的方式不承认别的部门登记的法律效力。（注：参见《人民日报》1997年11月24日第7版，中华人民共和国建设部的《建设部关于颁发全国统一房屋权属证书的公告》第1条。）这样，公民、法人就一项不动产物权变动不得不多次登记，这不但加重了他们的负担，而且也损害了登记的严肃性和法律的权威性。

2.4分别登记不可能使各有权登记的部门职责分明，造成各部门不断扯皮闹矛盾，这一点已经为我国的实践所证明。

故不论是依据法理，还是依据市场经济发达国家和地区的经验，不动产登记都必须统一。对此希望立法机关和有关行政部门早日建立清楚的认识。

3登记机关的选择

至于将来我国的登记机关确定在那一个部门，仍然应当根据法理和国际惯例确定。上文指出，世界各国或地区的登记机关，无非是司法部门和地政部门两种。司法部门登记的法理已如前述。故如果我国将来通过立法将不动产登记机关统一在我国的司法部门，则当然是一种合乎法理的做法。

但是，在地政部门进行登记也同样是符合法理的。因为，不动产物权，在本质上要么是直接指向土地的物权（如土地所有权、土地使用权、地上权等），要么是建立在土地物权之上的物权（建立在土地所有权、土地使用权或者地上权之上的房屋所有权、林地使用权、草原使用权等）。所以，以土地登记为基础的登记，当然可以包容其他的不动产物权的登记。

篇10

《城市房地产管理法》第六十条第三款的缺陷

第一，违背了意思自治原则。所谓意思自治原则，是指当事人依照自己的理性判断，去设计自己的生活，管理自己的事务。意思自治原则是市场经济对法律提出的要求。在市场经济条件下，市场经济主体是具有行为能力的参与者，能够基于自己的理性判断和分析做出法律行为，并对自己的行为所引起的后果承担法律责任。承认、保护民事主体在市场经济交换中的意思自治，可以极大地提高交易的成功率，充分实现民事主体之间的利益分配，推动市场经济的快速发展。在民事立法中确认意思自治早已成为现代各国民事立法的趋势。我国《民法通则》第四条也明确规定，民事活动应当遵循“自愿”的原则，从而体现了我国民法意思自治的精神，意思自治原则已成为我国民事法律的基本原则和理念。

土地使用权和房屋所有权同属不动产，根据我国现行法律，两者没有主从之分，民事主体在转让时应当可以根据自己的“意思”自由决定转让顺序，法律不应当予以不恰当的干预。

第二，违背了便民高效原则。根据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，无论什么情形，转让房地产时都必须先向房产管理部门申请房产变更登记，后向土地管理部门申请土地使用权变更登记。第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”现阶段在我国，土地使用权的审批和登记都是人民政府委托国土资源部门进行操作的，因此，以划拨方式取得土地使用权的，民事主体转让房地产时，则要先到国土部门办理相关手续，后到房产管理部门办理，最后还要再到国土部门办理。如果由民事主体自由决定房地产转让先后顺序，那么民事主体就可以在有批准权的人民政府审批即在国土资源部门办理审批手续后，再去房产管理部门办理就可以了，而无须再回过头来跑国土资源部门。由此可见，《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，不符合方便群众、高效运作的现代行政原则。

第三，脱离了中国房地产管理实情。在我国，房产权利登记起步较早，房产权利登记的重要性几乎家喻户晓；然而土地权利的登记却经历了一番波折，公民土地权利意识相对较差，只要房产证不要土地证的大有人在。转让房地产时，很多人在办理房产变更登记后，因为不知道需要办理土地登记而不办理土地登记；还有一些人，明知需要办理却因土地权利保护意识相对较差，抱着无所谓的态度而不办理土地登记。就全国范围内而言，目前房产发证量要远远大于地产发证量。特别是划拨土地使用权转让时，很多都是不经土地部门审批，直接到房管部门办理房产登记，而后才去国土资源部门办理土地登记。更有甚者，干脆不去国土资源部门办理土地登记，从而造成国有资产大量流失。可见在我国现阶段，法律应该着重强化对土地权利的登记和保护。《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，不但没有起到强化土地权利登记和保护的积极作用，相反却弱化了对土地权利的登记和保护，背离了我国国情。

该法律条文非有不可吗

有人说，《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，是为了避免“一房多卖、房地产权不一致的现象”的发生，“只有按照此规定才能有效避免房地不一致，使‘地随房走，房随地走’落到实处”。果真如此吗？

事实上，《城市房地产管理法》第六十条第三款的强制规定自1995年1月1日起施行至今已有10个年头，但“一房多卖、房地产权不一致的现象”仍屡见不鲜。那么，如果按照意思自治原则，取消《城市房地产管理法》第六十条第三款的强制规定，由民事主体自由决定房地产转让顺序，会不会使得“一房多卖、房地产权不一致的现象”愈加严重，房地产交易安全隐患更大呢？不会。因为如果民事主体违反诚实信用原则或违反公序良俗，采取欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下进行房地产交易，那么，根据我国民法通则第五十八条第三款规定，该民事行为无效。

既然如此，那么我们就根本没有必要以牺牲、至少是损害“私法根本价值所在”的意思自治原则为代价，作出《城市房地产管理法》第六十条第三款那样的强制规定，用以维护所谓的房地产交易的安全。

笔者认为，即使必须规定一个转让顺序的话，那也应该规定先办理转让土地手续，然后办理转让房产手续。

透过该条文，有一点我们不难发现：立法者与普通百姓一样，没有对土地权利的登记和保护予以应有的重视，没有把对土地权利的登记和保护放到应有的位置，重房轻地的观念相当严重，漠视了土地权利。可见，我国的土地权利登记和保护工作任重道远。

国土部门为统一登记机关，是解决问题的根本之策

房地产权利之所以会出现不一致的现象，归根结底，是由于我国不动产登记权利分散在多个部门造成的。包括房地产在内的不动产权利的分散登记，不仅造成不动产物权法律基础的不统一，妨害正常的不动产交易秩序，而且增加了公民、法人和其他组织的不合理负担，妨害了我国不动产市场的发展，还造成各行政管理部门间不断扯皮、闹矛盾。不动产权利的分散登记制度的理论基础是不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法、物权法原理，随着我国社会主义市场经济不断发展和完善，这种制度应予摒弃。

纵观世界各国和地区的不动产登记制度，登记机关要么是司法部门要么是地政部门。以地政部门为不动产登记机关，其理由是：不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权（如土地所有权、土地使用权、地上权等），要么是建立在土地物权之上的物权（建立在土地所有权、土地使用权或者地上权之上的房屋所有权、林地使用权、草原使用权等）。所以，以土地登记为基础登记，当然可以包括其他不动产物权的登记。例如在德国，不论是《土地登记条例》、《地上权条例》还是《住宅所有权法》，都明确规定土地登记包括地上物的登记。我国台湾地区也采纳了将土地登记部门作为不动产统一登记部门的做法。台湾《土地登记规则》第3条规定：“土地登记，谓土地及建筑改良物之所有权与他项权利之登记。”