购房意向书范文

导语：如何才能写好一篇购房意向书，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

甲 方：上海××房地产开发有限公司

乙 方：×××

甲、乙双方经友好协商，就乙方选定甲方开发的××水岸二期房屋的有关事宜，经协商一致，达成如下条款：

一、乙方已选中并决定购买甲方开发的位于上海市松江区××路××号楼×××室房屋（以下简称“该房屋”），愿意与甲方签订本意向书，并同意按本意向书要求与甲方签订正式的《商品房预售合同》。

二、该房屋建筑面积约为×××平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准。

三、该房屋的单价为人民币×万元/平方米（建筑面积），暂定总价款为人民币×××万元（大写：×××万元整），最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价计算为准，多退少补。

四、本意向书签订的同时，乙方应当向甲方交纳房屋确认金人民币×万元。

五、乙方应于甲方××水岸二期项目开盘销售之日起十五日内，携带本意向书、已交纳确认金的收款凭证及乙方之身份证、印章至甲方售楼处（上海市松江区××路××号）与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款。乙方依据本意向书支付的确认金转作等额购房款。

甲方项目开盘销售日以在当地报纸即《文汇报》的开盘广告确定的开盘销售日为准，敬请乙方自行注意。

六、若乙方由委托人代为签订《商品房预售合同》及相关文件时，人需出示已公证的授权委托书。

七、如乙方按本意向书约定与甲方签订《商品房预售合同》及相关文件，并选择一次性付款方式支付购房款，且在签订《商品房预售合同》的同时全部付清购房款的，甲方在《商品房预售合同》约定的单价基础上给予乙方每平方米××××元优惠，即优惠后的单价为人民币×万元/平方米（建筑面积）。

如乙方逾期签订《商品房预售合同》及相关文件或逾期付款的，则乙方不再享受甲方给予的任何房价优惠。乙方已交纳的房屋确认金甲方不予退还，作为赔偿金赔偿甲方的损失。

如乙方选择银行按揭贷款或公积金贷款或分期付款方式支付购房款的，则乙方不享受甲方给予的任何房价优惠。

八、如乙方逾期未与甲方签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售，乙方依据本意向书已交纳的确认金不予退还。

九、本意向书签订后，如乙方提出不购买该房屋，乙方已交纳的确认金不予退还。

十、乙方已知××水岸二期的相关开发建设手续，包括《商品房预售许可证》等正在办理之中。如因该项目规划、设计变更，致使该房屋不再建设，本意向书失效；或因规划、设计变更致使该房屋户型、朝向变化而乙方提出不再购买该房屋的，本意向书失效。以上情况甲方应当无息退还乙方已交纳的确认金，不再承担其他责任。

十一、本意向书签订后甲方不得另行出售该房屋，除非本意向书约定的另行出售条件具备或本意向书失效。

十二、本意向书仅限于乙方本人享有，不得转让，《商品房预售合同》中的买受人应当与本意向书中的乙方一致，否则，视为乙方放弃购买该房屋，甲方有权拒绝与其签订《商品房预售合同》及相关文件，并有权将该房屋另行出售。乙方承诺甲方已告知乙方所选定的房屋为商品房，所缴纳契税按办理该房屋产权时政府规定的契税标准执行。

十三、乙方的通讯地址及联系方式以本意向书记载为准，为甲方向乙方发出任何书面通知的唯一地址，乙方保证通讯地址、联系电话准确无误且长期有效，如有变更乙方应当以书面形式自变更之时起24小时内通知甲方。否则，由此引发的一切责任由乙方承担，与甲方无关。

十四、本意向书经甲、乙双方签字、盖章且乙方全额交纳确认金之日起生效，在正式的《商品房预售合同》生效同时失效，乙方同意届时将本意向书原件交还甲方。

十五、本意向书一式叁份，甲方执贰份、乙方执一份，具有同等法律效力。

甲 方：上海××房地产开发有限公司

乙 方：×××

身份证号：×××

电话：×××

通讯地址：×××

篇2

关键词：贸易开放；就业结构；技能偏向型技术进步；垂直专业化；中间品贸易

一、 引言

在过去20年间，国际贸易推动了全球经济迅猛发展，根据世界银行公布的最新发展指标数据显示，2012年国际贸易对GDP的贡献已经达到60.47%，不可避免的贸易带来劳动力需求的变化和劳动力的流动。关于国际贸易对劳动力市场的影响，美国国内产生了大量争论（Feenstra，2010），这始于20世纪90年代，美国经济学期望弄清楚工资不平等迅速加剧背后的深层次原因（D.H.Autor、D.Dorn & G.H.Hanson，2013），这类争论大致围绕三个方向：贸易开放对工资、就业数量及结构、劳动力弹性的影响。对于贸易开放影响工资以及劳动力弹性进行研究的文献非常之多，但是至今关于贸易如何影响一国就业结构的理论机制尚存没有统一定论（唐东波，2011）。本文通过对国际贸易影响就业结构的研究脉络进行梳理，希望在更细致的层面梳理贸易对就业结构的研究。

二、 国内外研究脉络述评

1. Heckscher-Ohlin贸易模型与就业结构。传统的Heckscher-Ohlin贸易模型（即H-O模型）在解释贸易开放影响一国高技能工人与低技能工人的不同需求提供了基本的思想。H-O模型基于严格的假设得出结论即如果一国拥有相对富裕的某种生产要素，那么贸易后一国出口密集使用其丰裕生产要素的产品，进口密集使用其相稀缺生产要素的商品。在此基础上，斯托珀-萨缪尔森进一步提出S-S定理认为贸易引起收入分配产生变化：发达国家的丰裕要素是资本，稀缺要素是劳动力，因而发达国家在生产密集使用低技能劳动力的产品上不具有比较优势，从而减少对低技能劳动力的需求，高技能劳动力的就业倾向于上升。

针对发达国家情况，关于国际贸易与技能工人就业的研究大致验证了H-O模型的结论。Schumacher（1984）利用欧共体六个国家的数据和投入产出模型发现发达国家与发展中国家的贸易导致低技能劳动力就业比例下降。Wood（1991）验证了南北贸易会减少对发达国家低技能工人的需求。Wood（1995）提出发达国家与发展中国家的贸易导致对低技能工人的相对需求下降了20%。Borjas，Freeman和Katz（1992）认为20世纪80年代的贸易逆差导致美国低技能工人就业下降。Sachs和Shatz（1996）分析了美国和发展中国家的贸易，认为与发展中国家的贸易导致美国对于低技能劳动者的需求降低。

H-O模型在研究贸易开放引起的不同技能劳动力需求的变化方面提供了最直接的理论基础，但是该理论模型也存在种种弊端，也提出一个令人困惑的难题：传统模型认为贸易开放相对高技能劳动者而言，会给发展中国家的低技能劳动者带来更多收益，从而引起不平等的下降；然而过去三十年的经验表明，这种不平等无论在发展中国家还是发达国家都并没有下降（Goldberg & Pavcnik，2007），因而经济学家寻求更为有效的理论来解释贸易开放对就业结构的影响。

2. 技能偏向型技术进步与就业结构。在19世纪90年代，把美国和OECD国家日益严重的工资溢价现象和技能工人相联系的文献非常多。假设劳动是异质性的，技术与劳动是互补或者替代关系，Violant编撰《新帕尔格雷夫经济学词典》时定义“技能偏向型技术进步”为：新技术与技能互补情况下，技术进步通过提高技能劳动相对于非技能劳动的生产率（或边际产出），从而提高了对于技能劳动的相对需求，那么这种技术进步称之为技能偏向型技术进步。

Katz和Autor（1999）估计美国高中辍学生（低技能工人）的实际工资在1963RH ～1995年间持续下降（下降了4.5%），而大学毕业生（高技能工人）的实际工资却飞速上升（提高了22.4%）。Sánchez-Páramo C和Schady（2003）针对拉丁美洲的五个国家（阿根廷、巴西、智利、哥伦比亚、墨西哥）的研究发现当拉丁美洲的这些国家开始大量进口时，会增加对高技能劳动者的需求。Robbins（1996）提出由于存在足够的技能工人，公司发现创造出针对此群体的工作能够有利可图，因而增加了对于技能工人的需求。Autor，Katz和Krueger（1998）使用简单的供给-需求模型分析美国劳动力市场：自20世纪70年代开始由于技术偏向型科技的广泛应用，对高技能工人相对需求增加。Autor，Levy和Murname（2003）利用美国1960年～1998年的数据，表明技术进步替代了一部分低技术劳动力代表的标准化操作工作（Routine Cognitive Tasks），提高了对于高技能劳动力的需求（Non-routine Cognitive Tasks）。Acemoglu（1996、2002、2003）提出贸易的开放会引起技能偏向型技术进步，而这种技术进步会带来对于技能工人总体需求的提升。Burstein和Vogel（2011）使用定量的一般均衡贸易模型来分析贸易对于高技能工人和低技能工人的影响。

这些文献在不同程度上都验证了高技能劳动力需求的增加，会导致就业结构和工资发生升级。H-O-S贸易开放模型和技能偏向型技术进步理论都试图解释技能溢价现象，在过去的几十年间经济学家就此问题进行了大量的分析（Feenstra & Hanson，1999），现在学者更倾向于用此两种理论共同解释贸易和就业之间的关系。

3. 垂直专业化与就业结构。在过去的十年间，国际贸易又有了极大的增长以及国际贸易模式发生了重要的变革（J.Amador & S.Cabral，2009）。Athukotala和Yamashita（2006）等学者认为贸易的通信技术改进、技术性贸易壁垒的减少以及生产工序在不同国家专业生产，使得生产环节跨越国界，把国际生产分割为更小的切片（工序）分布于不同的国家（区段），这就是“国际垂直专业化分工（Vertical Specialization）”。垂直专业化一方面模糊了商品市场和贸易的区别，另一方面带来了生产要素的流动，这种方式带来贸易增长，也不可避免影响到不同技能水平劳动者就业。

Feenstra和Hanson（1995）采用了一个投入品的连续统模型（Continuum of Inputs）来分析垂直专业化对就业结构的影响：在该模型中每一种投入（Input）“z”中都包含高技能劳动（Skilled Workers）和低技能劳动（Unskilled Workers）的组成，根据使用高技能劳动与低技能劳动的比例，从而产品生产过程中国际垂直专业化分工活动也有所不同，最终将使发达国家和发展中国家同时提高对本国熟练劳动力的相对需求。Anderton和Brenton（1999）使用了英国4分位行业数据发现，当英国从低收入国家进口时会导致本国低技能劳动者就业份额下降。Strauss-Kahn（2002、2003）建立了理论模型和实证模型来分析垂直专业化对法国劳动力就业结构造成的影响，结果表明垂直专业化导致法国制造业低技能工人就业份额明显下降。Helg和Tajoli（2005）使用20世纪90年代的意大利和德国数据来分析垂直专业化对劳动力市场的影响，实证分析结果显示垂直专业化提高了意大利的熟练工人对非熟练工人占比。Dluhosch（2006）明确指出垂直专业化会导致劳动力市场整体福利的提升，从而低技能劳动者和高技能劳动者都能从中获利，并且低技能工人获利更多。

国内学者王中华、梁俊伟（2008）认为中国在垂直专业化过程中承接了发达国家的工序，最终带来对熟练工人需求的增加。臧旭恒、赵明亮（2011）改进垂直专业化分工的测算方法，利用中国22个工业行业面板数据进行实证分析发现垂直专业化从总体上降低了对中国熟练工人的相对需求，增加了非熟练工人的相对需求，尤其是在中低技术行业。

然而垂直专业化过程中伴随着原材料和中间产品的跨国生产（Hummels、Ishii & Yi，2001），导致中间品贸易在国际贸易中的比重不断攀升（Audet，1996；Campa，2001；Glass et al.，2001）；国内唐宜红、马风涛（2009）也从中间品贸易的角度，通过实证分析提出中国参与国际垂直专业化分工过程中，带来非熟练劳动力相对就业提高，熟练劳动力相对就业的下降。因而必须进一步分析中间品贸易对劳动力就业结构的影响。

4. 中间品贸易与就业结构。之前的文献大多只关注最终产品贸易，而忽视中间产品生产和外包（P.Egger，2006），最近越来越多的文献关注垂直专业化过程（或者外包、国际生产分割、价值链切片）中间品贸易及其技术偏向性对相对工资及就业的影响（Krugman，1995；Slaughter，2000；H.Egger & P.Egger，2003），比如Feenstra和Hanson（1995、1996、1997、2003）将研究焦点放在中间产品投入在贸易中日益重要的位置（Goldberg & Pavcnik，2007）。

Hummels等（2001）利用中间品为计算垂直专业化率提供了一个方法：通过使用十个OECD国家和四个新兴市场国家的投入产出表（1968年～1990年），将一国进口中间品分离，分别用于国内消费和出口品生产，从而提出了垂直专业化水平的计算方法，垂直专业化率可由出口产品中的进口中间品价值与其在总产出中的比值表示。根据Hummels等（2001）对垂直专业的定义：国家一生产中间产品，出口到国家二；国家二把从国家一进口的中间产品与资本、劳动相结合，然后再与本国内生产的中间产品组合在一起形成最终产品；最终产品一部分被国内消费，另一部分出口到国外；这就是一个垂直专业化过程。

Feenstra和Hanson（1999、2001）强调中间产品贸易对于就业和工资的影响远大于最终消费品贸易的影响。Anderton和Brenton（1998）在研究外包对英国就业的影响时发现，英国从低收入国家进口中间产品，会导致英国低技能劳动者相对工资和就业都下降。H.Egger和P.Egger（2003）使用了澳大利亚20个工业行业的面板数据进行实证分析发现，许多小型西欧国家尤其会通过从东欧国家进口中间品来进行贸易往来，如果东道国劳动力市场是完全竞争的，那么中间品进口会增加对于高技能工人的工资，但是对于高技能劳动力和低技能劳动力的就业并没有显著影响。C.Driver、A.Kilpatrick和B.Naisbitt（1986）使用投入产出模型框架，研究英国与新兴工业化国家及欧共体之间制造业贸易的扩张对其就业的效应，这种效应分为由贸易变动带来的产业变动直接效应和中间品贸易引致的产业产品变动间接效应（在总就业效果中高达35%～46%），通过测算1979年平衡贸易增长的结果发现与欧共体或新兴工业化国家的贸易会对英国的就业产生微小的负向影响A.M. Fernandes（2007）通过对哥伦比亚工业行业的研究发现，中间品进口带来了国内技术水平的提升和劳动力生产力的提高。

在国内盛斌、马涛（2008）利用中国工业行业动态面板数据进行分析，认为中间品贸易会对中国劳动力需求状况产生影响，具体而言中间品出口导致中国劳动力需求增加、中间品进口对国内劳动力具有替代作用。唐东波（2012）利用2004年中国工业企业微观数据分析垂直专业化对中国劳动力就业结构的影响，实证结果证明从OECD等发达国家进口的中间品份额上升，会导致中国制造业高技能劳动力就业比例增加；而从亚非拉等低收入国家进口中间品份额的提升则对国内就业结构产生负向影响（高技能劳动力就业下降）。

从垂直专业化的研究拓展到中间品贸易，进一步把贸易开放影响就业结构的原因进行了解释，而且考虑了到低收入国家在国际贸易价值链中承接中间品进行生产的现实。然而除了以上解释路径之外，还有经济学家从国际贸易对就业的作用机制来进行分析，从更多维度分析贸易开放对就业结构的影响。

5. 国际贸易作用机制与就业结构。国际贸易对就业的作用机制可以两个思路角度梳理：第一是从国际贸易制度因素对就业产生影响的角度来进行分析，在传统HOS模型的框架，仅在充分就业的前提下进行分析，随着理论和现实的发展，学者们纷纷扩充基本假定，把假设扩展到存在失业情况下国际贸易对就业的影响。最低工资模型、搜寻模型、效率工资模型就是从劳动力市场角度进行分析。代表性研究包括Kruegar（1983）改进了Harris和Todaro（1970）的最低工资分析框架，指出在开放经济条件下，城市最低工资的提高将导致城市资本密集度上升，从而城市部门的就业人数下降；Davidson、Martin和Matusz（1988、1999）设定了一个搜寻模型，通过建立一个存在搜寻部门 的模型来分析国际贸易对于就业的影响，研究发现资本密集型大国和劳动密集型小国的贸易会带来总失业的增加；Matusz（1994）在经典的效率工资模型框架（Shapiro、Stiglitz，1984）下进行改进，发现贸易政策会导致就业结构和就业数量产生变化。

第二是从国际贸易结构因素对就业产生影响的角度来进行分析，Kletzer（2002、2005）指出进口份额的变化通过产品需求的变化，导致就业和工作机会的损失，正是在那些进口份额急剧增加的产业可以看到进口的流动与国内就业、工作损失之间存在联系；周申和李春梅（2006）、周申和李可爱等（2012）基于中国工业部门的数据，分析了中国工业制成品贸易结构变动对就业结构变动的影响，结果显示偏向资本技术密集型产品的贸易结构变动不利于就业，并且使国内就业结构更加偏向熟练劳动。

不管是国内还是国外学者都对贸易的就业效应进行了理论和实证分析，然而上述文献也存在不足之处，很多文献都考察发达国家与发展中国家的贸易对发展中国家就业的影响，却忽视了发达国家的就业结构也会受到贸易开放的影响这一研究视角。

三、 总结与研究展望

贸易开放对劳动力市场影响的研究从要素禀赋理论创立至今，经济学家从国际经济学和劳动经济学角度进行了大量分析和研究推进（周申等，2007），这有助于交叉学科的发展，也对国际贸易政策、国内就业政策的制定起到了理论支撑作用。然而值得引起注意的是，今后研究还可以从三个方面继续扩展：首先如果考虑到诸如中国这样一般贸易与加工贸易并存的双重制度（唐东波，2012），之前文献鲜有从一般贸易和加工贸易的角度分析贸易对就业结构的影响，未来可以通过实证分析做出更有力的解释和说明；第二大多数文献研究国际贸易整体对一个就业结构变化的影响，鲜有文献从双边贸易角度进行分析，而随着国家间贸易联系的加强，甚至有些国家贸易壁垒的提高，都使得在双边贸易环境下研究部门进出口的结构性对就业结构变动具有十分重要的现实意义；第三现有文献多数以工业制成品贸易为研究对象，但是随着贸易深入，国际贸易范围拓展到不同种类的产品，如果能进一步对产品类别的划分，区分了一般贸易和中间品贸易将使得研究更加细化、测算更加准确。

参考文献：

1. Goldberg P K， Pavcnik N. Distributional ef- fects of globalization in developing countries.National bureau of economic research，2007.

2. Hummels D， Ishii J， Yi K M. The nature and growth of vertical specialization in world trade.Journal of international Economics，2001，54（1）： 75-96.

3. Hollanders H， Ter Weel B.Technology， kno- wledge spillovers and changes in employment structure： evidence from six OECD countries. Labour Economics，2002，9（5）：579-599.

4. Kohler W. Aspects of international fragme- ntation. Review of International Economics，2004， 12（5）：793-816.

5. 盛斌，马涛.中间产品贸易对中国劳动力需求变化的影响.世界经济，2008，（3）：12-20.

6. 唐东波. 垂直专业化贸易如何影响了中国的就业结构？.经济研究，2012，（8）：118-131.

7. 唐东波.全球化对中国就业结构的影响.世界经济，2011，（9）：95-117.

8. 周申，李春梅，谢娟娟.国际贸易与劳动力市场： 研究述评.南开经济研究，2007，（3）：107-123.

9. 周申，李可爱，鞠然.贸易结构与就业结构：基于中国工业部门的分析.数量经济技术经济研究，2012，（3）： 004.

基金项目：教育部人文社会科学重点研究基地重大项目“后危机时代的跨国公司投资、国际资本流动趋势与我国外资政策”（项目号：12JJD790048）；中央高校基本科研业务费专项资金资助项目“全球化、经济结构差异与区域劳动力市场”（项目号：NKZXA1403）。

篇3

关键词：实践目标；问题导向；教育技术学；实践方法论

中图分类号：G40-05 文献标志码：A 文章编号：1673-8454（2014）19-0041-04

一、引言

“我国电化教育发展是先有电化教育这个事，后有电化教育这个名，再有电化教育这个学”。[1]在我国电化教育学产生之前，电化教育在社会领域已经存在了，之所以电化教育首先在社会领域发挥作用，主要是由于它的本质特征――以解决实际问题为导向决定的。[2]从国外教育技术定义的发展来看，由AECT（The Association for Eudcational Communications and Technology）94定义到AECT05定义也一直强调教育技术的实践性。所以说实践性一直是教育技术学的一个重要特性。教育技术学实践不仅仅是教育技术学理论的来源，也是教育技术学价值的具体体现。

长期以来，在教育技术学实践中，由于普遍持一种“技术思维或技术逻辑”，我们更多关注的是技术手段和媒体工具，而较少关注教育技术要解决的问题或目的，往往去追求媒体技术的更替、翻新。教育技术人员不按照具体的教学情境，创造性地运用教育技术理论来解决教学问题，而是机械地照搬照抄，这说明教育技术的实践领域缺乏合适的方法论。[3]从以问题为导向的科学方法论视角，本文对教育技术学实践方法论做了探索，提出构建以问题为导向的教育技术学方法论。

二、以技术应用为导向实践的不足

1.实践应用跟风

教育技术学是一门实践性很强的学科，所以，实践和对实践的反思永远都是形成教育技术知识的重要途径。[4] 从哲学看，实践是认识的来源、是认识发展的根本动力、是认识的根本目的、是检验认识正确与否的唯一标准；同时，认识也影响实践，正确的认识对实践有巨大的指导作用，错误的认识则会把实践引向歧途。[5]教育技术学从诞生至今一直重视实践性，理应积累了很多认识来指导教育技术学实践活动。但是，现实却恰恰相反，呈现出教育技术学的理论与实践脱节，理论空洞不能指导实践的现状。[6]有人曾批评教育技术学专业是个“赶时髦”的专业，当一种新兴技术出现之后，教育技术学研究者总会迅速地尝试将之应用于各种教学中，并且围绕该技术的各种应用性研究也就纷纷出现。杨开成教授分析这种现象认为：一方面与信息技术的迅猛发展密切相关：另一方面也与唯媒体技术论长期占据教育技术研究主流有关。[7]这种技术应用导向的教育技术实践在消耗了大量资金、 背负了过多期待之后却并未对实践产生多少根本性的影响，只是陷入一种“被寄予对教育进行革命的巨大期望在学校中大规模实施尖端技术数十年后被证明期望落空”的怪圈之中。[8][9]大量研究表明教育技术远未实现人们期望它能够发挥的那些潜能，近年来对于教育技术的有效性的质疑甚至还有所增加。[10]

2.不利于理论的形成

以技术应用为导向的教育技术学实践，导致教育技术学的研究内容存在“跟风”的现象。总是随着外界的信息技术产品兴衰而变化。由于这种“跟风”的研究更多的是获得某一特定技术在教学中应用的经验，而不是针对某一特定教育教学问题利用技术解决的经验，这就很难上升到解决某一教学问题需要的理论。因此很难从这种以技术应用为导向的教育技术学实践中反思总结出能称得上理论的知识，同时这种研究的不断深入没有自身发展的逻辑，总是受到外界“技术”更新的影响。每个教育技术学研究者，由于对以技术为导向的教育技术学实践进行反思时进入的角度不同，会得出不同的发展逻辑，而这些研究深入发展的逻辑不是教育技术学研究问题本身发展的逻辑，其实是外界“技术”应用兴衰变化的逻辑。这也是为什么教育技术学发展至今没有形成一个大家公认的理论体系的重要原因。

3.不利于形成实践规范

教育技术学实践方法论是教育技术学实践方法的元方法，是一个程序化的过程，当方法论进入人的观念领域成为指导实践活动的观念时，就具有了实践规范的功能和意义。因此，它是形成教育技术学实践规范的前提。而实践规范的功能是使实践活动以一定的方式保持在一定范围内并且自觉和有效地趋向一定的目的，从而实现对于人的实践活动的导向、激励、约束、调节、控制等。[11]

以技术应用为导向的教育技术学实践还存在另外一个缺点就是不能形成一个统一的共教育技术学从业者借鉴的实践规范。这就导致教育技术学领域的从业者面对一向具体的工作时不知道从什么地方入手，不知道应该怎么做，只能是根据经验或者生搬硬套自己见过的应用方式或者别人实践过的方式。要从教育技术学实践中反思总结形成自己的理论，构建教育技术学理论体系，首先要形成一套能够为教育技术学从业者所共同遵从的实践规范。实践规范为教育技术学实践者从事的实践活动提供依据、尺度和标准，规范方法论的使用，促进实践活动的发展。

三、问题在科学研究和实践中的价值

“问题”是科学认识论和方法论中一个十分重要的基本概念或范畴。科学家和哲学家历来也非常重视“问题”在科学研究中的作用。科学的历史启示我们，科学研究不但“始于”问题，而且正是“问题”推动研究，问题的不断深入引导研究的不断深入发展。[12]

“问题”对科学研究如此重要，但是对实践有何作用？要回答这个问题首先要知道什么是“问题”。关于问题的界定我国学者林定夷做了一个定义：某个给定的智能活动过程的当前状态与智能主体所要求的目标状态之间的差距。从问题的定义我们可以看到，当我们谈到“问题”时，总是预设了智能主体的某种目标。任何实践活动都具有目的性，正如康德所说：“并非每种活动都叫做实践，而是只有其目的的实现被设想为某种普遍规划过程的原则之后果的，才叫做实践”，而实践目标是实践目的的进一步的具体化表述。[13][14]当我们在实践过程中设定了目标无形中也就产生了“问题”，因此，对“问题”的解决是引导实践向目标迈进的动力。教育技术学实践活动也是具有目的性的，那么教育技术学实践活动也就成了一个“问题解决”的过程。这个“问题解决”的过程也是教育技术学理论发现的主要源泉。

四、以问题为导向的教育技术学实践方法论

教育技术学实践过程是一个“问题解决”过程，因此在教育技术学实践中我们首先应该找到“问题”。教育技术学中“问题”的产生是由教育技术学实践的目的性决定的，实践目标是实践目的进一步的具体化表述。所以，我们先要明确教育技术学实践的目标。

目前普遍认为教育技术学实践目标是实现教学优化。[15][16]教育技术学的实践活动怎样才能实现教学优化？从教育技术学的研究范围我们可以看出主要是利用信息技术特别是现代信息技术对教学相关要素进行改变，达到教学结构的改变，最终实现教学优化的功能。[17]也就是说信息技术在这些领域的应用是实现教学优化目标的途径，而在这些领域应用信息技术的过程就是教育技术学实践的过程和内容，那么信息技术在这些领域应用之前的现状与我们期望要达到的状态就形成了我们教育技术学实践要解决的“问题”。

通过教育技术学实践目标找到了教育技术学实践“问题”，而教育技术学实践过程则是依据一定的原理或知识，恰当地利用信息技术形成解决问题的方案，最后通过实施解决问题的过程。在这个过程中我们这就形成了“确定目标形成问题确定方案（选择技术）解决问题（应用技术）反馈评价（对技术选择和应用过程的评价）”的问题解决的逻辑过程。这种问题解决的实践逻辑过程避免了之前“技术应用发现问题探索研究”这种技术应用为导向的实践中盲目的技术应用。“确定目标形成问题确定方案（选择技术）解决问题（应用技术）反馈评价（对技术选择和应用过程的评价）”只有这样才能发挥教育技术学的作用，不然教育技术学实践也只是成了技术的简单更替尝试的过程，失去教育技术学存在的价值和意义。

在以问题为导向的教育技术学实践过程中，对信息技术的应用总是选择性的、有目的性的，因此在信息技术应用过程中不断的总结和反思，就会逐渐形成解决某一教学问题需要的理论而不是获得某一特定技术在教学中应用的经验。

以问题为导向的教育技术学实践，强调教育技术学实践是一个问题解决过程。问题解决不仅是一个复杂的行为过程，也是一个系统过程。系统科学家霍尔从系统的角度提出了问题解决的三维模型，他把问题解决的过程从知识维度、时间维度、逻辑维度分别做了划分，以霍尔的问题解决三维模型为依据，我们提出了以问题为导向的教育技术学实践方法论的三维模型结构，如图所示。

1.逻辑维度

逻辑维度就是形成实践活动的规范流程，前面对以问题为导向的教育技术学实践的分析是从问题解决步骤维度，即逻辑维度对其分析的。在这个维度可以把教育技术学实践过程做一划分，划分为确定目标、形成问题、确定方案、解决问题、反馈评价五个阶段。明确目标主要是思考我们在教学中应用信息技术要达到一个什么效果，形成问题则是根据要达到的效果分析存在的需要解决的问题；确定方案则是根据存在的问题运用相关理论知识选择恰当的技术并形成技术应用的方式方法，即形成解决问题的方案；解决问题是把形成的问题解决方案实施的过程，也就是把选择恰当的技术应用于实践解决问题的过程；反馈评价主要是反思在解决问题时选择和应用的技术是不是恰当，应用效果如何等。

2.时间维度

时间维度则是实际的实践过程阶段划分，从教育技术学实践过程的时间维度看，任何一个教育技术学问题形成和解决都离不开分析过程，明确了问题后就要对问题解决方案进行设计开发然后应用于解决问题的过程中，并且在每个问题解决过程中离不开管理和反思总结的过程，即管理和评价过程，时间维度的评价是一个总结性评价，而逻辑维度的反馈评价主要是问题解决过程中的形成性评价。因此，从教育技术学实践的时间维度我们还是可以把它划分为分析、设计开发、利用、管理、评价五个阶段。

3.知识维度

知识维度则是在实践过程和实践规范的各个步骤中需要用到的知识。教育技术学实践是教育技术学理论的综合应用，从知识维度看，教育技术学实践离不开教育技术学理论知识，无论是在信息技术的设计开发阶段还是利用阶段到最后的管理评价阶段都需要教育技术学理论知识的指导。

教育技术学实践主要解决的是教育教学问题，而教育教学问题往往是一些复杂的问题，对复杂的教育技术学问题，人们可以借助于系统工程的方法，还可以通过定义系统和子系统的方法来定义问题和问题解决空间。作者认为：无论是简单的教育技术学实践问题还是复杂的教育技术学实践问题，都可以按以问题为导向的实践方法论来统一和规范我们的实践活动。

五、以问题为导向的教育技术学实践的特点

以问题为导向的教育技术学实践与技术应用导向的教育技术学实践相比较具有以下的特点：

1.把教育技术学实践从比较强调“媒体技术”转移到用适合的技术解决教育教学问题上来

以问题为导向的教育技术学实践强调以教育教学中实际问题的解决为出发点，选择性的、有目的性的使用技术，对技术进行设计利用，从而摆脱了实践中随着技术发展盲目的崇拜和利用新技术的现象。

2.利于形成实践规范，实现教育技术学实践效益最大化

实践规范产生于实践活动及其过程，实践目的是生成实践规范的直接观念原因。以问题为导向的教育技术学实践形成了“确定目标形成问题确定方案解决问题反馈评价”的问题解决的逻辑过程。这种问题解决的实践逻辑过程不仅避免了技术应用为导向的实践中盲目的技术应用，而且有利于形成教育技术学实践活动规范。实践规范有利于促进人类实践活动进一步标准化、制度化、程序化、科学化、规范化、合理化和效益最大化。教育技术学实践活动规范的形成有利于促进教育技术学实践的科学化、规范化和效益最大化。

3.有利于促进教育技术学理论的发展

技术应用导向的教育技术学实践通常会导致我们忽视所用技术与具体场景的对话，更注重技术本身而忽视了学习或教学。因为现代技术是对于效率极其推崇的一种思维逻辑，对效率的极其推崇会导致一个后果，既手段本身成了目的。[18]而以问题为导向的实践方法论注重教育教学问题的解决，有利于形成关于教学问题解决方面的理论基础，以及为了实现教学目标如何使用和改造信息技术方面的理论沉淀。

六、总结

教育技术学是一门注重实践的学科，作者认为教育技术学实践是问题（或目标）导向的，以问题为导向的教育技术学实践更多的是关注需要解决具体教育教学问题时选择性的、恰当的使用技术，并且设计和开发出适合具体问题的解决方案和技术产品。以问题为导向的实践方法论指导实践，利于把教育技术学实践从比较强调“媒体技术”转移到用适合的技术解决教育教学问题上来，而且还利于形成实践规范，促进教育技术学实践活动进一步标准化、制度化、程序化、科学化、规范化、合理化和效益最大化。以问题为导向的教育技术学实践方法论还可以促进教育技术学知识的产生，通过长期的实践活动有利于形成信息技术应用于解决教育教学问题的理论。

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篇4

项目名称：教育转型背景下音乐学专业钢琴艺术指导课程教学体系的改革研究与实践。

在音乐教育蓬勃发展的今天，地方高校对学生声乐钢琴艺术指导培养方面较为滞后，这在一定程度上影响了学生的就业以及声乐专业教学质量的提升。

对钢琴专业的学生进行声乐钢琴艺术指导方面培养既可以拓宽学生以后的就业途径，又可以为学生将来进行这方面深造打下坚实的基础；对声乐专业的学生进行声乐钢琴艺术指导方面培养可以拓展学生的专业素养，对今后择业或深造都颇有裨益。

为此，本文在分析目前地方高校声乐钢琴艺术指导专业建设现状的基础上，提出了在地方高校进行声乐钢琴艺术指导专业建设的方案。

一、地方高校声乐钢琴艺术指导的发展现状

目前地方高校声乐钢琴艺术指导专业尚未建立，对钢琴伴奏课也没有引起足够的重视，主要是因为：

（一）地方高校声乐钢琴艺术指导人才匮乏。目前，我国只有少数音乐学院和艺术院校开设了钢琴艺术指导专业，培养的人才数量远远不能满足社会所需。在这种情况下，地方高校很难引入声乐钢琴艺术指导人才，并且声乐钢琴艺术指导课程的设置尚属空白。为了适应社会所需、满足地方中小学音乐课的教学，地方高校只能参照同类院校为音乐专业的大学生们开设即兴伴奏课。即兴伴奏课的任课教师通常由钢琴专业的教师担任，他们并不具备钢琴艺术指导的专业知识结构。若遇到声乐比赛或者艺术活动时，只能临时找钢琴专业人士来伴奏，由声乐教师充当艺术指导，这样就无法保证声乐学生的水平发挥和艺术指导的专业水平、音乐素质。而平时学生进行声乐汇报、考试、比赛都是临时找钢琴专业的学生短期训练进行伴奏，好一点的采用正谱伴奏，这样的结果往往是上台配合不够默契，不能使学生的水平正常发挥，那么指导演唱者处理作品和作品的艺术表现等就更谈不上了；另一部分采用即兴伴奏，其水平与经过艺术指导的正谱伴奏从质量到现场的听觉效果有天壤之别，无法保证歌者演唱水平的最佳发挥。

（二）地方高校音乐教育尚未开展钢琴艺术指导人才的培养计划。目前，地方高校钢琴艺术指导专业人才的培养没有引起足够的重视，在钢琴艺术指导的人才培养方面没有明确的培养目标，钢琴艺术指导课没有列入正式的教学当中。

（三）地方高校招生人数及生源质量下滑是无法开设钢琴艺术指导课程的主要原因。2009年以后，部分省份艺术类高考逐步取消了钢琴作为副项考试的标准后，学生不再重视钢琴的学习，学生弹琴技术、识谱能力、视唱练耳水平也随之下降，这是导致学生专业水平质量下滑的原因之一。再加上近些年的招生比例失调，钢琴专业的学生人数极少，最少时一年招收二、三人，已不能满足钢琴教师的正常课时完成，这也造成了钢琴艺术指导专业教学无法正常开展。在这种情况下正谱伴奏越来越少，声乐专业汇报时大部分只能选择“快餐式的伴奏方式――即兴伴奏”，而弹即兴伴奏的学生大部分出自声乐专业的学生，他们没有经过严格训练，弹奏正谱的能力较弱，所以通常以简谱为主，这就造成乐谱弹奏不严谨，节奏、速度、强弱等不规范的现象。而部分弹奏钢琴正谱伴奏的钢琴专业学生也没有经过系统的艺术指导的专业课学习，伴奏水平只是停留在一般的钢琴伴奏层面，对于作品的处理就更谈不上了。

（四）地方高校的声乐教师身兼数职，除了为学生指导发声技巧外还充当课堂的钢琴伴奏。由于地方高校声乐钢琴艺术指导师资匮乏，平时的教学中声乐老师不得不充当钢琴艺术指导的角色，可谓是身兼数职，既要训练学生的发声技巧，又要为学生演唱时弹伴奏。美声唱法、民族唱法都需精通，中、外作品的音乐风格、语言特点、地域韵味、创作背景、创作意图、和声织体，演唱与伴奏合作时的相互配合等等都要进行处理。这其中的优点是训练了声乐教师的全面能力，缺点是只能维持课程没有专业化深度。

二、地方高校声乐钢琴艺术指导的解决对策具体实施办法

（一）拓宽钢琴专业范围，分流部分钢琴专业学生进行声乐钢琴艺术指导专业方向的培养。地方高校应借鉴国内、外先进教学经验并结合地方高校音乐系的具体办学条件，为音乐专业的学生申请开设钢琴艺术指导课，让学生意识中植入声乐与钢琴是一个统一体，为学生提升专业素养，打开艺术思维想象空间，拓宽艺术视野，认识声乐钢琴艺术指导对歌唱的重要性和必要性。歌唱习惯不能只停留在认识单旋律乐谱，而要用多声部的思维方式指导学生的演唱习惯。提高学生演唱时与钢琴伴奏的合作意识，训练学生具有指挥家的艺术修养，演唱者和伴奏者对所表现的作品谱面要有一个的整体意识，在作品纵向和整体上要能够进行把握。

（二）结合本校教学条件制定科学、合理、务实的艺术指导课程教学模式、教学大纲、教学计划。由于学生入学时专业基本功和综合的音乐理论知识尚需提高，可以设置适合地方高校的声乐钢琴艺术指导的教学模式和教学大纲。在大学一年级时先进行专业基本功的训练和音乐理论知识、音乐文化的积累，到了大学二年级时再安排钢琴艺术指导的课程教学内容。另外，由于声乐钢琴艺术指导教师比较匮乏，结合地方高校音乐专业现有的师资力量，选择合作式教学模式，制定相应的教学大纲和教学计划，采用声乐与钢琴二课合一的方式培养声乐钢琴艺术指导，由声乐和钢琴二位教师分别为钢琴和声乐专业的二位学生训练发声技巧、讲解声乐作品的创作意图、思想内涵、人物性格、音乐风格、语句语气，乐句换气等；遇到外国作品时除以上几点外，还要注意外国作品的和声织体、语句语气、音乐韵律，增加外国作品的语言发音规则讲解，语言与音乐结合时的处理方式方法等等。授课形式仍采用个别授课与小组授课的形式，在声乐教学课中间加入艺术指导课，让钢琴艺术指导从声乐教学的初级阶段便一起参与教学，不但可以使钢琴艺术指导专业的学生从整体上对声乐这门学科掌握得更加深入与透彻，而且可以使声乐教学形式与内容更加完善，达到教师的资源优化。

（三）为学生提供艺术实践机会，提高学生的应变能力、协作能力。实践环节采取固定声乐学生与钢琴伴奏学生的搭档，通过课堂实践、考试实践、音乐会实践、比赛实践等几个环节对学生进行艺术实践的训练。实践环节首先从课堂训练开始。声乐教学和钢琴教学通常是采取一对一的教学模式，改革后除每周的专业基本功课程训练之外再安排一节声乐钢琴艺术指导课，采用一对二的教学模式，即单周声乐老师授课，双周钢琴老师授课。让学生们在学习的初级阶段从最浅显的作品入手，可以使学习钢琴艺术指导的学生从整体上去把握声乐专业学生的发声习惯和声音特点，通过大量的作品不断相互磨合，相互提高，达到二者在完成作品上的高度统一，不断提高二者之间的实践能力和协作能力。

考试实践环节：考试采用正谱伴奏，由平时训练的组合进行考试，这样可以保障学生的演唱水平和伴奏水平正常发挥。评分标准由原来的只给声乐学生打专业分，改为给声乐与钢琴伴奏学生同时评分，这样可以激发学生学习的积极性和专业态度。

篇5

一、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。

定金有立约定金（订约定金）、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力，其中第一百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是主合同的订立而签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，我们认为，在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否则对购房者极为不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。

二、严格以认购书约定的条件为准，可区别于以下几种情况。

首先，如果认购书并没有明确约定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，而开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。其次，如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，依照担保法的规定，开发商应当向购房者双倍返还定金；再次，如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致 ，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。另外，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。

篇6

2、具有良好的信用记录和还款意愿。

3、具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力。

4、具有所购住房的商品房销(预)售合同或意向书。

5、具有支付所购房屋首期购房款能力。

6、在银行开立个人结算账户。

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1、在工商银行贷款房产证，是可以办理二次抵押贷款的。

2、办理房屋二次抵押贷款的流程：经银行同意，卖房人与买方进行房产交易，签订购房合同或意向书； 向银行提出贷款申请，并提交相关资料； 银行对借款人进行资信调查、审查后，通知借款人审查结果。银行同意贷款的，与借款人、担保人签订合同，与卖方签订《楼宇按揭借款补充合同》，卖方将贷款金额不足偿还卖方尚欠贷款本息的差额部分清偿；借款人委托银行与卖方办理房产交易过户、抵押登记、房产保险等手续； 银行取得《土地房屋他项权证》后，将贷款资金划入卖方在原贷款网点的按揭贷款帐户及相关帐户，用于偿还卖方所欠按揭贷款本息，剩余款项再划入卖方在银行开立的帐户；借款人按期偿还贷款。

（来源：文章屋网 ）

篇8

    定金作为合同履行的一种担保,《担保法》中规定:担保合同(即定金条款)是主合同的从合同,若主合同无效,定金条款无效(另有约定的,按约定)。换言之,若合同无效,定金条款亦无效,收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效,过错方应承担相应的民事责任,而不是没收或双倍返还定金了。

    订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若开发商不履行义务亦不须双倍返还,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

    值得一提的是,签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约,不具备房屋预售契约的法律效力,只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款,则若购房者在签订认购书后反悔,开发商有权没收购房者的定金;若开发商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者有权要求开发商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的法律后果了。

    由此可见,定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同,在签订购房合同时,购房者应对此有充分的理解,并根据自己的实际情况慎重行事。

    另外,消费者在订立定金条款时,应当注意这样5个问题:

    (1)定金条款并不具有强制性,它仅是指导性的,消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;

    (2)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;

    (3)虽然已订立了定金条款,但只有消费者在交付了定金后,合同才生效;

篇9

关键词：买卖合同 降价 退房

目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。

法定解除房屋买卖合同的法律分析

房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。

但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款。

（一）开发商逾期交房

除当事人另有约定外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。

（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人

商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。

（三）买卖合同订立后开发商将该房屋出卖给第三人

房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。

具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（四）房屋质量不合格

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。

（五）面积误差比绝对值超出3％或无法办理所有权证

根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出3％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。

商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

约定退房的法律分析

约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。

根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。

房屋买卖合同因无效或被撤销而退房

商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给予严格的监督和管理。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。

另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。

房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。

通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。

房屋认购书的法律性质

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关键词：购买 商品房 风险 防范

近年来，我国的房地产业突飞猛进地发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业不仅促进了国民经济的迅速增长，而且大大改善了人民群众的居住条件，为人民群众的安居乐业提供了基本的保障。但是由于我国房地产方面的法律、法规尚不完善，对消费者保护的法律亦不健全，商品房交易过程中房地产开发企业凭借其经济、技术等各方面的实力，往往处于主动地位；而购房者却总是处于弱势的地位，购房者缺乏对相关法律和专业知识的了解，在交易过程中其合法权益经常受到侵害。有的房地产开发企业为追求高额的利润，往往会凭借其优势的地位，在商品房的交易过程中通过各种手段和方式对购房者进行欺骗、隐瞒各种事实情况，达到其经济目的。房地产开发企业的这种行为，严重损害了购买者的合法权益和正常的经济秩序，造成社会矛盾的激化。所以，购房者在购房过程中一定要小心谨慎，以免自己的合法权益被侵害。

下面将就购买商品房的过程中可能遇到的一般风险进行论述，并提供相应的解决办法。

一、要认真审查商品房销售者的资格、条件，防患于未然

商品房的销售①包括商品房的预售和商品房的现售两种方式。商品房预售（俗成“卖楼花”）是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。现在的房地产开发企业为了融通资金，往往都进行商品房预售行为。依照《中华人民共和国城市房地产管理》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，房地产开发企业进行商品房预售必须取得五证，即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。该五证的取得是房地产开发企业进行房地产开发和预售应具有的条件。而房地产管理审批过程中仍存在一些，对该五证的审批非一个部门负责完成。各个部门在审批过程中不能有机地协调合作，致使有的房地产开发企业在未取得五证的情况下就进行商品房的预售，在以后无法取得五证和审批手续的情况下，最终导致购房人的合法权益受到侵害，购房人的合同目的也无法达到。作为购房者为了使自己的合法权益不受侵害，在与开发商签订预售合同前，应当审查开发商的手续是否齐全，并应查看所有的原件，将证件的编号记载于预售合同。以便产生纠纷后能得到妥善的解决，维护自己的合法权益。

购房者在预售商品房的过程中应尽可能了解房地产开发企业的资质条件，选择当地有实力、有信誉的房地产开发企业与其签订合同，由于预售商品房的标的是尚未现实存在的，这对购房者来说，面临的风险更大，如果房地产开发企业的资质不合格，无资金实力、无信誉，购房者预购的标的物可能就建不成，购房者购房的目的也就无法实现，所造成的损失可能就无法得到弥补。

商品房现售是指房地产开发企业将其开发竣工的房屋销售给购房人，购房人支付价款并取得房屋所有权的行为。在商品房的销售过程中，开发企业为了高价、快速出售房屋，其往往对购房人做出各种口头承诺，以便将房屋销售出去，购房者由于没有相关的法律专业知识，不认真进行审查开发企业的承诺就与其签订合同，结果是权益受到侵害也无法用法律的手段维护自己的利益，为避免该风险的发生，购房者应实地对要购买的房屋及相关的设施进行检查，对房地产开发企业承诺的对自己至关重要的事项要求写进合同中，以便在发生纠纷后有证据。同时在签订合同时应对合同的条款进行认真审查，最好是请法律人士为自己把关，以免掉进开发企业在合同中设置各种陷阱。

由于房地产开发企业在商品房交易过程中的优势地位，国家越来越注重对处于劣势地位购房者的保护，制订了许多保护购房者的法律、法规及解释，购房者在购房时最好先向专业的法律人士进行咨询、了解，以便从各个方面了解签订合同时应注意的问题。2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）虽对商品房销售过程中如何保护购房人的利益做出了规定，但这些规定仍很原则，很笼统，并不能全面地保护所有购房人的利益。如《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤消、解除的，买卖人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的手续或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁内补偿安置房屋的事实。”而对其中的“故意隐瞒②”这一规定，在诉讼过程中如何确定是非常困难的事。所以作为购房者在购买商品房的过程中应对前述的情况进行认真审查，将与开发企业所签订的合同中的各种权利、义务明确化，只有防患于未然，才能保护自己的利益不受侵害。

二、购房者应认真审查有关商品房买卖的广告

我国房地产产业的迅速发展，使房地产企业的竞争越来越激烈。房地产开发企业为了销售其开发的房屋，大都是以广告的形式向社会公开出售。虚假的广告宣传成为了商品房销售的热点问题。因此，购房者应认清商品房广告的性质，以便达到自己购买房屋的目的。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大的，应当视为合同内容，当事人违反的应但承担违约责任。”这说明商品房的销售广告一般是具有要约邀请的性质，只有当出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的“具体确定”，并且说明和允诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有“重大影响”时才具有要约的性质，然而，对于在干什么情况下构成“具体确定”，什么情况下构成对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有“重大影响”属于兜底性的规定，对于一般的购房者很难掌握其具体的标准，也很难对房地产开发企业销售商品房的虚假广告行为进行界定，在双方纠纷后受损害的还是购房者。

，房地产开发企业在商品房广告中说明和允诺的主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性质量的陈述；（3）对商品房环境性质量的陈述；（4）承诺“还本销售③”，提供房屋“售后包租④” 、“代租”等售后回报，等等。对于房地产开发企业在商品房销售广告中的各种说明和允诺，作为购房者应当了解其是属于要约还是要约邀请或要约引诱，如果是要约邀请或要约引诱，其意思是在邀请购房者提出要约，该广告的内容对房地产开发企业不具有拘束力，即使购房者是因该内容而购房，但购房后却不具有广告中的内容，其也无法要求房地产开发企业承担责任。

所以，对于购房者来说，购房过程中应当保存好房地产开发企业的比较重要的小册子，楼书等宣传资料，以便在产生纠纷后作为证据使用。特别是对开发商的某些重要的说明和允诺，在签订商品房购买合同时，应当落实到书面文字上来，并约定开发企业对其违约行为应承担的具体责任或损害赔偿的。只有这样，才能最大限度地保护购房人的合法权益，也才能制止开发企业在商品房销售广告中有意存在的虚假行为。

三、购房者应认真审查购买房屋的面积

房地产开发企业在商品房买卖过程中存在的面积欺诈问题，一直是购房者所关心的事。作为商品房的销售，可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。而商品房的建筑面积，有套内建筑面积和分摊的共有面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，且是最重要的利用空间，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。购房人对建筑面积问题都很关注，但具体如何计算却有一套复杂的程序，一般的购房人在短时间内并不能将其搞清楚。《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）第二十条规定：“按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同上载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出之日起30日内将买受人已付房价款还给买受人，同时支付已付房价款利息，买受人不退房时产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（3%）部分的房价款由买收人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业补足，产权归买收人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买收人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买收人。面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积*100%。

房地产开发企业在与购房者签订合同时往往只对商品房的建筑面积进行约定，而不具体约定套内建筑面积和房屋内各组成部分的面积数额。这样往往会给开发企业的面积欺诈提供机会，进而损害购房者利益。因为商品房建筑中的各部分成本存在差异，如果房地产开发企业在施工过程中改变原设计，利用相应增减商品房各组成部分建筑面积数额的方法，就能达到商品房建筑面积数额总值不变的目的。从而达到既不违反合同约定，又可大幅度降低投资成本。

作为购房者在签订合同时，应注意面积问题。在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理形式。此外，签订合同时将房地产开发企业设计变更时造成面积误差的处理方式也以书面文字进行表达。只有这样，购房者才能防止房地产开发企业在面积方面存在的欺诈，也才能真正达到签订合同的目的。

四、房屋质量应引起购房人的注意

我国住房建设和房地产业的迅猛，城镇商品住宅的质量存在诸多问题，商品房质量纠纷问题已成为关注的焦点。房屋质量的安全问题关系千家万户的安全。有的房地产开发为了节约成本，在施工过程中往往会偷工减料，给商品房带来极大的隐患。购房者在签订合同时应对房地产开发企业的信誉，开发的商品房进行了解，并要求房地产开发企业提供经法定检验部门验收合格，符合居住条件的手续；同时要求房地产开发企业将列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等的住宅质量保证书及住宅使用说明书交付。这样在房屋出现质量问题时购房者就可依据约定要求房地产开发企业承担相应的责任。

五、应注意购房过程中的定金问题

定金是指合同双方当事人约定的，为保证合同的推行，由一方预先向对方给付发一定数量的货币或其他代替物。定金在商品房的购买过程中是合同的一种担保方式，其作为是通过定金罚则督促合同当事人履行合同义务，依据《解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果同当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，以及《中华人民共和国担保法》和最高人民法院有关担保法解释的相关规定，房地产开发企业与购房者如约定以交付定金作为订立合同的担保，给付定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金。但《解释》中所规定的“不可归责于当事人双方的事由”，比较笼统，在实践中作为一般的购房很难正确理解不可归责于双方的事由的范围或标准。而多数房地产开发企业在购房者交纳定金时要与其签订意向书、允诺书或认购书等预备性契约⑤，房地产开发企业在签订这些预备性契约时大都只规定购房者承担的义务，在购房者违约的情况下就不予退还定金，房地产开发企业根本就没有双倍返还定金的风险。

所以购房者在签订意向书、允诺书等预备性契约交纳定金时应特别注意，最好是将“不可归责于当事人双方的事由”进行约定，因为这种事由的范围特别广。如当事人不能就商品房买卖合同协商一致；签订认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，灾害导致开发项目灭失，贷款银行无法贷款等，这都不应该算是当事人哪一方的过错。在这些情况中，购房人定金不应该被扣留，房地产开发企业也不承担双倍返还定金的责任。

六、购房者应当及时办理权属登记

购房者购买一套房屋大都用尽毕生的积蓄，只有拿到房地产权证他们才会踏实，然而在办理权属登记过程中可能出现许多无法预料的情形，有的房产开发企业为了进行融资，尽快收回资金，降低风险，他们往往将商品房出卖，在尚未转移房屋所有权与购房者之前，又将该房屋抵押给第三人，获取建设资金。在房地产开发企业无法还抵押贷款的情况下，就会使购房者无法取得房屋、合同的目的不能实现，严重损害购房者的合法权益。还有房地产开发企业实行一房数卖，就同一房屋订立了数个买卖合同，分别出售数个购房者，在此情况下，最先办理权属登记手续的购房者取得房屋的所有权，其他购房者的合同目的就无法实现。

购房者在购买房屋后应当让房地产开发企业提供办理权属登记手续的所有材料，最好是将办证的期限以书面形式进行约定。只有这样购房者才能及时发现房地产开发企业是否存在欺诈的行为；也才能在发生纠纷后及时向房地产开发企业进行索赔，维护自己的合法权益不受侵犯。

以上是对商品房买卖过程中可能出现的风险进行的浅薄的，在房地产交易市场仍存在许多值得注意的地方，购房者在购买房屋时应当全面了解可能出现的问题，并找到相应的解决措施。只有这样才能用法律武器保护自己的合法权益。

注释：

①商品房的销售：是指房地产开发企业将其开发的房屋或在建的房屋销售给购房者的行为。

②故意隐瞒：是指将相关的事实故意不告知对方，使对方陷入错误认识。

③还本销售：是指房地产开发企业承诺在一定期限内将购房者的房款返还给购房者的行为，这是一种违法行为。

④售后包租：是指房地产开发企业向购房者承诺购房后，房地产开发企业租用该房屋并支付租金，这是房地产开发企业为了促销而为的一种售房方式。

⑤预备性契约：是指为正式订立合同而事先由当事人达成的一种有关合同内容的简单约定。

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[1]宋宗宇 黄锡生 房地产法学 重庆大学出版社 2003。

[2]王利明 合同法，人民大学出版社 2003

[3]最高人民法院民事审判第一庭 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件引法解释的理解与适用。人民法院出版社 2003。