继承权公证书范文

导语：如何才能写好一篇继承权公证书，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

李某之母生前立下遗嘱，表示自己名下个人房产在身后由李某继承，并将该遗嘱进行了公证。李某之母去世后，李某持该遗嘱公证书、死亡医学证明书、殡葬证、房产证等资料向房管部门申请办理继承房产的转移登记。房管部门以李某未提交《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通〔1991〕117号，以下简称为《联合通知》）规定的遗嘱继承权公证书为由，向其出具了不予受理通知单。李某不服，向法院提起行政诉讼，请求法院判令撤销房管部门作出的不予受理通知单，并重新作出予以受理的行政行为。

原告李某的理由主要有：上述遗嘱公证书已明确表明房产由自己一人继承，房管部门表示仅凭该遗嘱公证不能办理，还要去办理“继承权公证书”，而公证处告知这种公证书必须由全部继承人共同前往公证处，表示放弃继承权并一致同意由李某行使继承权的明确意思表示方可办理。这就要求已经有遗嘱继承公证书明确否定了其继承权利的其他法定继承人，再自愿表示放弃继承权，还要同意已经获得了排他继承权的自己享有唯一继承权。这种公证，既会挑起家庭成员纠纷、激化同胞骨肉矛盾，又会增加公证或诉讼费用负担，并且根本不可能实现。由于不能取得“继承权公证书”，对于办理继承房产手续的申请，房管部门决定不予受理并出具不予受理通知单的行为违反了《继承法》第五条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理”的规定，损害了公民自己继承母亲遗产的权利。

经审理法院认为，上述遗嘱已经公证，属于《房屋登记办法》第三十三条规定的“证明房屋所有发生转移的材料”，原告提交的申请材料符合《房屋登记办法》的要求，被告应予受理。因此，法院以“不予受理通知单认定事实不清，应予撤销”为由，判决撤销该通知单并判令被告于判决生效之日起十日受理原告的房屋登记申请。

二、问题解析

1.登记原因为继承时，提交的申请资料是否仅限于公证文书或法院生效法律文书

《公证法》第十一条规定：“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。”由此可见，法律、行政法规并未规定继承事项应当强制公证，当登记原因为继承时，登记机构不应硬性要求申请人提交公证书。所以，根据继承方式的不同，申请人可以提交继承权公证书、遗嘱（赠）公证书、遗嘱继承权公证书、接受遗赠公证书、遗赠抚养协议公证书等公证形式的继承证明，除此之外，申请人当然还可以提交证明取得所有权的相关民事判决书、调解书等法院生效法律文书。

根据《公证法》的规定，公证是公证机构根据申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。因此，公证形式的继承文书属于继承证明，依法能够证明遗产的归属，与相关生效法院法律文书一样，具有结论性和法定证明力而无需再辅以其他证据证明。如果申请人既未提交相关生效法院法律文书，也未提交作为继承证明的公证文书，而是提交了其他形式的证明材料，那么登记机构是否有权据此并直接依据《继承法》等法律规定判断、确认权属，进而办理相应继承房产的转移登记呢？笔者认为，从不动产登记性质和登记机构的职责来看，答案应是否定的。

不动产登记将有关权利归属等事实记载于登记簿，从性质上来讲是不动产物权的公示方法，登记机构并没有通过登记来创设权利。《物权法》规定了登记机构的法定职责，即查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项，要求申请人提交需要进一步证明的补充材料、必要时实地查看。《不动产登记暂行条例》按照物权的规定进一步进行了细化。但上述法律、行政法规均未赋予登记机构确认权利归属的权力和职能。因此，当申请人未提交具有结论性、明确表述权力归属的继承公证文书或生效法律文书，而仅提交了需得出结论的“素材”资料时，即使做了进一步认真细致的调查、查验等工作，登记机构仍然无权根据这些素材资料作出确认权属的判断。否则，登记机构确认权属的行为就属于超越职权的违法行为了。

公民依法继承财产是公民基本的民事权利，根据《继承法》、《物权法》、《公证法》等有关法律，公民有权依据法律规定并根据实际情况选择进行公证或通过司法程序来明确财产继承事实、解决继承纠纷。因此，就继承房产的转移登记来讲，因法定职责所限，不动产登记机构只能够根据有关明确反映权利归属、具有结论性的产权来源申请资料办理房屋登记，而无权根据除继承公证文书及法院生效法律文书以外形式的房产继承资料判断并确认权属，否则即属于超越职权的违法行为。即使申请人提交的其他形式的继承“素材”资料足以证明该申请人是唯一的继承权人，登记机构也无权迳行对此确认并认定该房产由该申请人继承，进而据此办理转移登记。

综上，申请办理转移登记时，证明权利归属的举证责任在申请人，而非登记机构。并且，申请人提交的用以证明自己继承房产的申请资料，必须具有结论性且以一定的外在表现形式予以彰显，该形式应具备法定形式，即证明继承房产的公证书、人民法院生效法律文书。

2.本案件焦点及实质属于法律适用问题，即《联合通知》的效力及其适用问题

对于继承房产的转移登记，《房屋登记办法》第三十三条规定了“证明房屋所有权发生转移的材料”包括“继承证明”、人民法院生效法律文书，但对继承文书的具体形式并未明确规定。《联合通知》第二条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱应当办理公证；遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗嘱公证”以及房产所有权、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。李某虽具备遗嘱公证书但未提交“遗嘱继承权公证书”，房管部门基于此规定决定不予受理李某的申请。那么，本案是否应适用该《联合通知》呢？

根据《行政诉讼法》第五十二条及第五十三条的规定，人民法院审理行政案件，“依据”的是法律和行政法规、地方性法规（地方性法规仅适用于本行政区域内发生的行政案件），“参照”的是国务院部、委规章以及省、自治区、直辖市及其人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市人民政府依法制定、的规章。《物权法》第十条规定统一登记的范围、登记机构和登记办法应由“法律、行政法规”规定。第二百四十六条规定：在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

诚然，上述《联合通知》制定于上世纪90年代初，实施早于1997年的《城市房屋权属登记管理办法》，在当时的环境和条件下确实起到了规范登记行为的积极作用。但之后随着《公证法》（2005年）、《物权法》（2007年）、《房屋登记办法》（2008年）及有关地方性法规的颁布实施，有些当事人开始对《联合通知》的效力及其有关规定提出质疑。除了上述案例，最高人民法院公报（2014年第8期）公布的“陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案”与本文案例的案情极为相似，法院最终判决撤销被告不予受理的申请，责令被告履行对原告办理房产转移登记的法定职责。

《联合通知》属于司法部、建设部联合的政府规范性文件，法律效力层级低于法律、行政法规、地方性法规、部门规章。因此，《联合通知》规范的有关内容与《物权法》、《继承法》、《房屋登记办法》相抵触的应为无效。就目前法院审理行政案件“参照”的部门规章《房屋登记办法》而言，该办法并未规定遗嘱人死亡后，遗嘱受益人应到公证处办理“继承权公证书”。鉴于此，与现有法律法规冲突时，登记机构是否应不再适用《联合通知》的规定办理继承房产的转移登记了呢？

客观讲，目前有些登记部门顾虑的是，上述《联合通知》毕竟还未废止，如果不按照《联合通知》相关要求办理，显然属于“违规”行为，登记部门及有关审核人员会因此承担行政责任。其实，不动产登记机构作为办理房屋登记的行政主体首先应依法行政，即行使职权时应符合法律规定，且在法律赋予的权限内、按照规定的法定程序行使，不能在有关法律、行政法规之外创设新的权力或超出法定职责行使，否则会限制或剥夺行政当事人的合法权利，因违法行为造成当事人损失的，登记机构还应依法承担行政赔偿责任。换言之，在该《联合通知》的有关规定与相关法律、法规及规章冲突时，不适用《联合通知》规定办理的房屋登记行为不属于违法行为，登记机构也不会承担行政赔偿责任和其他行政责任。

综上，原告李某提交的已经公证的遗嘱具备法定形式，属于《房屋登记办法》规定的继承证明和证明房屋所有权发生转移的材料。当然，除上述遗嘱公证书之外，如果李某又主动提交了遗嘱继承权公证书，也完全符合登记资料的要求。

三、余论

篇2

随着经济的发展,社会的进步,人们的法律意识也在不断地增强。自从有了房改,普通老百姓就有了自己100%产权的房屋,老年人来公证处申请要求办理处分自己房产的遗嘱公证也就多了起来。有了遗嘱公证,随之而来的就是遗嘱继承权公证的出现。

一、什么是遗嘱继承、遗嘱继承权公证及遗嘱继承的条件

遗嘱继承就是指在继承开始后,继承人按照被继承人合法有效的遗嘱取得被继承人遗产的法律制度,又被称为“指定继承”。

遗嘱继承权公证是指公证机构根据公民的申请,依法证明遗嘱继承人具有继承遗嘱人遗留的、生前所指定的个人合法财产的权利的真实性、合法性的活动。

遗嘱继承的条件:

1.被继承人没有与他人订立遗赠扶养协议。

2.被继承人的遗嘱合法有效。

3.遗嘱继承人没有丧失、放弃继承权,也没有先于立遗嘱人死亡。

二、遗嘱继承权公证的审核

(一)审查当事人应提供的材料

参照继承权公证,笔者认为申请遗嘱继承权公证时,当事人应提供如下材料:

1.遗嘱公证书的原件;

2.遗嘱人的死亡证明;

3.遗嘱人的继承人情况证明;

4.遗嘱人在遗嘱中处分的属于个人财产所有权证明;

5.遗嘱继承人的户口簿、身份证等身份证明;

6.遗嘱中设有遗嘱执行人的,应提交遗嘱执行人的身份证明;

7.公证员认为应该提交的其他证件、证明材料。

(二)审查遗嘱的有效性

由于多数遗嘱人都是在财产所在地立遗嘱,遗嘱生效后,遗嘱继承人都会来到为该遗嘱进行公证的原公证机关进行遗嘱继承权公证,因此公证机关首先就要调档查卷,查看此公证书有无修改、撤销等情况;但如果是其他公证处出具的遗嘱公证书,因为目前公证行业还没有建立起全行业的信息中心网络,无法实现行业资源共享,各公证处承办的业务不能进行联网检索与查询,所以就要进行电话核查,同时做好电话记录。

根据《继承法》第六条的规定,继承开始后,按照法定继承办理;有遗憾的,按照遗嘱继承办理。法定继承是在没有遗嘱的情况下才适用,遗嘱继承优于法定继承。因此,以前有人认为办理了遗嘱公证后再办理继承权公证时就应当便利多了,公证员只需要直接依据遗嘱内容确定继承人就可以了,不必像办理法定继承权那样,让当事人提供各种相关证明材料。但在实际操作过程中,办理遗嘱继承权公证所需要的证明材料并不能因为当事人有了遗嘱公证书而有所减少。相反鉴于继承法的规定,办理遗嘱继承权公证,要审查遗嘱继承人和遗产有无变化,如有下列继承法规定情形之一的,遗产中的有关部分应按法定继承办理:(1)遗嘱继承人放弃继承的;(2)遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的;(3)遗嘱继承人丧失继承权的;(4)遗嘱无效部分涉及的遗产;(5)遗嘱未处分的遗产。遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的,处理遗产时,应为该继承人留下必要的财产,所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理。继承人缺乏劳动能力,又没有生活来源,应按遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。

因此,公证员为了核实遗嘱公证书是否是有效遗嘱,需要当事人提供更多其他法定继承人的情况,并召集其他法定继承人到场,以便履行遗嘱生效的确认程序,这一步在办理遗嘱继承权公证的过程中,是不可或缺的环节。

三、遗嘱继承笔录的制作

无论所立遗嘱是哪一种目的,我们在办理遗嘱继承权公证时都要对谈话进行详细地记载,包括告知义务。

(一)重点询问以下内容:

1.立遗嘱人是否有其他法定继承人,其他法定继承人是否知道该份遗嘱的内容,对该遗嘱内容有无疑义;

2.继承人现在有无需要其扶养或赡养的人(被继承人在立遗嘱时,可能没有这样的人,但在他去世后遗产分割前,可能出现了这样的人);如果有,立遗嘱人是否还有其他财产来供养他们;

3.被继承人是否曾在办理此遗嘱公证后,又立有其他的公证遗嘱或其他人签订过遗赠扶养协议处分过相同的财产;

4.遗嘱人现在是否负有债务。

(二)告知义务

1.如果被继承人现在负有债务,在法定继承人不能偿还的情况下,遗嘱继承人应该在办理遗嘱继承权公证前先偿还债务,或在遗嘱继承后,再偿还债务,否则,债权人是有权追偿的;

2.如果被继承人现在还有需要其抚养或赡养的人,而其又无其他财产时,遗嘱继承人要从其所继承的遗产中为这些人保留必要的遗产份额;

3.遗嘱继承在效力上优于法定继承,次于遗赠抚养协议,如果被继承人曾与他人签订过遗赠扶养协议或在该遗嘱之后又立有其他有效的公证遗嘱处分过相同的财产,那么本遗嘱继承将不发生法律效力;

篇3

遗嘱是自然人生前按照法律规定处分自己的财产及安排与此有关事务并与死亡后发生法律效力的单方法律行为。广义的遗嘱还包括死者生前对于其死亡后其他事务做出处置和安排的行为,遗嘱是遗嘱继承的前提或依据,但遗嘱不等同于遗嘱继承。根据《中华人民共和国继承法》,遗嘱有五种形式,即公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱。其中公证遗嘱在五种遗嘱中效力最高,其他四种遗嘱均不能变更、撤销公证遗嘱。

根据《中华人民共和国继承法》第六条的规定,继承开始后,按照法定继承办理,有遗嘱的,按照遗嘱继承办理,法定继承是在没有遗嘱的情况下才适用,遗嘱继承优于法定继承,但遗嘱人是否有遗嘱,立的是什么内容的遗嘱。鉴于遗嘱形式的多样性,遗嘱又具有保密性,同时遗嘱只是遗嘱人单方面的意思表示。这就给公证人员审查带来了难度。公证机关在受理后必须按照继承法、公证程序规则等法律规定进行审查、核实、调查取证。继承人由于利益上的关系或根本无法知道被继承人的立遗嘱情况,现实生活中,对于因客观条件限制无法查证的情况比比皆是,当事人所在的单位或基层组织也不一定了解情况。本人认为要做好以下几个方面,一是公证人员做好谈话笔录。在做谈话笔录时,询问所有的法定继承人,确定有无遗嘱。二是必要的情况下要求当事人出具一份声明书,保证所述情况属实,如有不实或遗漏愿意承担法律责任。三是走访调查被继承人生前的邻居、所在的街道居委会、单位,这在办证过程中是必须的,在我们的公证卷宗中要有所体现,虽然事实上也不是每一细小的公证事项都是公证人员能调查了解清楚的。四是在出具公证书的措辞上不能直接叙述:被继承人生前无遗嘱,(待查)。这样有效防止了公证当事人的个人行为的不实给公证工作带来的风险,如果有不实的情况发生,也可以为遗嘱受益人的权益提供依据,同时也可以最大限度地避免公证机关自身的风险。

遗嘱可以变更或撤销。变更、撤销有两种方式,一种是明示的方式,即遗嘱人以明确的意思表示变更、撤销遗嘱,遗嘱人变更、撤销遗嘱的形式须具备遗嘱的法定形式,并且“自书、代书、录音、口头遗嘱不能撤销、变更公证遗嘱。”公证遗嘱的变更、撤销须采用公证的方式为之。另一种是推定的方式。指遗嘱人未以明确的意思表示变更、撤销遗嘱,而是法律规定从遗嘱人的行为推定其变更、撤销遗嘱的意思。推定遗嘱变更、撤销的,有以下情形:(1)遗嘱人立有数份遗嘱,内容相抵触的,推定变更遗嘱。《中华人民共和国继承法》第20条第2款中规定,“立有数份遗嘱,内容相抵触的,以最后立的遗嘱为准。”但若立有数份遗嘱的形式不同,其中有公证遗嘱的,则应以最后的公证遗嘱为准。(2)遗嘱人生前的行为与遗嘱的内容相抵触的,推定遗嘱变更、撤销。“遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思相反,而使遗嘱处分的财产在继承前开始灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的,遗嘱视为被撤销或部分被撤销。”(3)遗嘱人故意销毁遗嘱的,推定遗嘱人撤销原遗嘱。

有人认为办理了遗嘱公证书后再办理继承权公证时就应当便利多了,公证员只需要直接依据遗嘱内容确定继承人就可以了,不必像办理法定继承权那样,要当事人提供各种亲属关系证明和相关人的死亡证明,但在实际操作过程中,办理遗嘱继承权公证所需要的证明材料并不能因为当事人有了遗嘱公证书而有所减少。相反公证员为了核实遗嘱公证书是否是生效遗嘱,反而需要当事人提供更多其他法定继承人的情况,以便履行遗嘱生效的确认程序,这一步,在办理遗嘱继承权公证的过程中是不可或缺的环节。

在办理遗嘱继承权实践中经常遇到这样的问题就是被排除在遗嘱继承人之外的其他法定继承人对遗嘱生效确认的不配合。相当一部分遗嘱人在生前立遗嘱时,是在对其他继承人保密的情况下立的,这也考虑到家庭成员之间相处的关系和感情。但在遗嘱人死亡后,当公证人员联系同一顺序的其他法定继承人,以确认遗嘱是否为最后所立遗嘱时,有的法定继承人故意拖延或阻挠,不想让遗嘱执行人顺利继承遗产。本人最近接待的一个案例就是这样的情形。死者的女儿拿着父亲生前在本处所立的公证遗嘱,申请办理继承权公证,根据遗嘱,死者将其夫妻共有住房中自己的份额遗留给女儿继承,双方均为再婚,房屋产权证上登记的产权人是老伴一个人的名字。死者的父母亲均先于其死亡,死者只有一个女儿,已成年,系其与前妻所生,也就是说死者的法定继承人只有两个人。在我们联系死者老伴确认遗嘱效力时,老太太拒绝了,她就是不愿意让其继女继承这份遗产。对于这种情况,我们公证机构无能为力。

篇4

(××)字第××号

被继承人：×××(应写明姓名、性别、生前住址)

继承人：×××(写明姓名、性别、出生年月日、住址、与被继承人的关系)

继承人：×××(同上，有几个继承人应当写明几个继承人)

经查明，被继承人×××于××××年×月×日因×××(死亡原因)在×××地(死亡地点)死亡。死后留有遗产计：×××(写明遗产的状况)。死者生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人的遗产应当由其×××、×××(继承人名单)共同继承。(如果有代位继承的情况应当写明继承人先于被继承人死亡的情况;如果放弃继承，应当写明谁放弃了继承，放弃部分的遗产如何处理的内容)

中华人民共和国××省××市(县)公证处

公证员(签名)

××××年××月××日

【出生公证书样本】

(××字)第××号

根据××省××市(县)××户籍管理机关××年×月×日档案记载(或××单位公务人员档案记载或知情人××提供的材料)，兹证明×××，男(或女)于××年×月×日在××省××市出生。×××的父亲是×××，×××的母亲是×××。

中华人民共和国××省××市(县)公证处

公证员(签名)

××××年××月××日

【收养公证书样本】

(××)字第××号

×××于××××年××月××日被收养。养父是×××，养母是×××。

中华人民共和国××省××市(县)公证处

篇5

    论文关键词 继承公证 审查 实践

    继承是指当某个人在死亡或者宣告死亡过后,根据相关的法律法规,将自己在生前所获得的所有财产转赠给继承人的一种民事法律行为,当某个人死以后,他在生前所拥有的全部个人财产的主人称之为被继承人,在法律上接受这份遗留财产的人称之为继承人,而我国现阶段的继承制度是一种能够保证死亡者在将生前地所有财产能够全部交由给继承人的一种民事法律制度,继承公证所包含的内容主要为依照法律规定与继承人特定的申请,通过法律法规来表明继承人的继承行为属于有效的、真实的、合法的一项公证行为,公证机构在工作中完成继承公证都是要参照我国颁布的《继承法》、《婚姻法》与其他法律法规制度为基准的。

    一、继承公证审查的相关内容

    对于这里的申请继承权公证而言,应该对继承人本人进行身份验证,被继承人已经死亡的相关凭证、说明等,还应该出示被继承人生前所留下来的对整个财产的拥有权产权证明,倘若被继承人在活着的时候已经根据自己的意愿留下了遗嘱,那么所有人都应该按照遗嘱原件的内容执行,并继承财产,当继承人继承被继承人的遗产时,还应该提供被继承人与继承人之间的关系证明,另外,还要到继承公证处上交作为继承人需要呈交的其他证明,当所需要上交的资料齐全之后,公证人员就应该对继承人所呈交的资料等进行审查,所需要审查的内容较多,涉及到的主要包括了以下几点:(1)被继承人的具体死亡时间、死亡位置以及造成被继承人死亡的原因,被继承人在生前已经遗留的各类财产的来源、数量等进行清理,另外,还要确定被继承人的死亡是否合法、正常,继承人在继承财产之前是否对被继承人施以暴力、迫害等,倘若继承人为了得到被继承人的财产而蓄意谋杀或者对被继承人进行虐待、迫害,继承公证机构应根据相关法律法规来剥夺继承人的继承权。当然,被继承人生前所拥有的所有财产的渠道、来源是否合法,被继承人的所有遗产一定要是被继承人与他人的全部财产中分离出来的少部分财产,被继承人在活着之时有负债、欠税的,务必要从遗产中扣除部分资产来偿还所有的债务。(2)被继承人活着时有无定遗嘱,倘若被继承人立了遗嘱,那么被继承人则应该依靠按照程序规定政治办理遗嘱继承权公证。此外,办理的过程中还应该参照法定继承办理公证。(3)公证机构还应该确定法定继承人是否是继承人范围内的合法公民,当法定继承程序开始以后,就应该按照继承顺序依法继承,来确定第一顺序继承人与第二顺序继承人,对于遗嘱中第一继承人继承的财产,第二继承人则不应该继承,对于遗嘱中未提到的人群,则不应该继承相应的财产。(4)确定当事人的继承性质,也就是会所属于代位继承还是转继承人,这里所说的代位继承主要是指倘若被继承人制定的继承人先死亡,那么本继承人的财产则由继承人的晚辈直系血亲代为继承。转继承人主要是指,倘若被继承人制定的继承人先死亡,但是被继承人是在继承人还未能够遗产前先死亡,那么被继承人的财产则由继承人的法定继承人来继承应得的遗产份额,公证人员则应该根据不同的情况来办理上述公证。(5)对于被继承人的财产,继承人表示接受与放弃的各个情况,都应该是来自继承人的真实意愿,尤其是继承人放弃应该继承的财产的状况,更应该查明放弃的缘由,并查清楚这时候是被继承人甘愿放弃的,有无受到威胁、控制等。最后,还应该认真审核遗嘱,避免因为不慎而漏掉部分继承人继承遗产。

    二、继承公证实践中应注意的问题

    继承公证实践中涉及到的内容也较多,主要就包括了遗产分割协议中的合法性问题、遗产的分割与债务问题、公证遗嘱的撤销问题,以下对其两点做出简要介绍:

    (一)遗产分割协议中的合法性问题

    公证处依照继承人提交的遗产继承申请,并注明被继承人的遗产分割协议的真实合法性,也就是所谓的遗产分割协议公证,这份公证到被继承人所遗留的遗产最集中的公证机构办理,并将自身的各种信息准确的提交上去,公证处就应该验证被继承人的遗产是否具有合法性,遗嘱是否真实、合法,遗产分割协议是否真实、合法等,但是在进行遗产公证时,往往由于某些原因,对这些合法性的证件进行鉴定与审核需要时间,严格审核之后才能给公证书。

    (二)遗产的分割与债务问题

    当被继承人死亡以后,继承人到公证机构提交遗产继承申请,公证机构就应该审核该被继承人在生前是否有债务,倘若被继承人在生前有债务,且被继承人指定的遗产继承人较多时,则应该由继承人达成协议,将被继承人的遗产用来偿还清债务以后在开始继承遗产,或者是将债务平均分给继承人,由继承人来分别偿还相应的债务,倘若继承人不愿意偿还被继承人的债务,那么公证机构就可以依法不出具继承公证书。对于被继承人死后无继承人或者继承人拒绝继承遗产的,公证机构就可根据被继承人的身份性质来定妥,农民的遗产则由他生前所在村集体组织来继承,其他部分公民的遗产将归国家所有,对于这类型人群的债务,则应该由遗产继承的单位或者机构来偿还。另外,国家还规定,针对以下几种情况,倘若不属于法定继承人,也能够适当分割遗产:

    首先,丧偶儿媳对公公、婆婆进了赡养义务,应该依法作为第一继承人的身份继承遗产。

    其次,受到被继承人照顾的,无生存能力的人员可以继承遗产。

    最后,不属于遗产直接继承人,但是所尽得赡养义务较多的人员可继承遗产。

    三、办理继承公证的对策

    (一)遗嘱的检验和效力的确认

    我国《继承法》表明:遗嘱继承与法定继承相比,更具有优先权。所以,(1)公证机构在遗产公证在审核继承公证相关程序时,对于被继承人有无事先立下遗嘱或者是有无确立遗赠扶养协议。(2)对于公证机构已经找到的遗嘱或遗赠扶养协议进行验证,并确认其真实性,被继承人在写遗嘱时精神是否正常,有无受到他人的威胁、强迫等。(3)弄清楚遗嘱或遗赠扶养协议所具备的效力所在,依照《继承法》相关内容,遗赠扶养协议与遗嘱相比,更具有优先权,当确定了被继承人有立下遗赠扶养协议时,首先应该确定其真实性,在根据其协议具备的效力来办理公证,倘若遗赠扶养协议以无效。那么公证机构则应该依照《继承法》相关规定,“当被继承人立了多份遗嘱的,多份遗嘱里的内容相互抵触,那么则应该以被继承人最后所立遗嘱为准,而自书、代书、录音、口头遗嘱是无效的,一律以公证遗嘱为准,公证机构还应该赋予最后一份遗嘱特定的法律效力,我国的公证机构还应该为继承人办理继承在其他国家或者是港澳地区的部分人群的遗产继承公证书的,需要经过我国的外交部领事司一级其他国家的驻华使馆来签订相应的继承手续。另一方面,居住在其他国家的遗产继承人倘若要办理涉外继承公证,应该让国内的亲友帮助办理。但是继承人的相关信息还需要经过继承人所在国公证机构的公证,在经过我国的驻外使领馆确定认证后,才具有法律效力。

    (二)确认材料合法性与完整性的审核

    当事人在办理继承公证时,还应该带起相关的证件到被继承人活着时居住地的遗产公证处提交申请,对于被继承人所拥有的不动产继承,还应该根据实际情况到不动产所在地的公证机构初递交申请,倘若遗产的继承人较多,需要一起递交申请的,应该一起到有管辖权的公证处办理申请,倘若被继承人活着时居住地与遗产所在地距离很远,处在两个或者若干个不同的公证处辖区范围内,则应该与继承人商讨,在遗产所在地的某一个公证处提交申请,遗产继承人递交申请后,将公证申请表填写完整,并连同下列文件一并上交:第一,继承人的身份验证。第二,被继承人死亡原因报告、死亡证明。第三,被继承人所拥有的遗产的产权资格证明。第四,被继承人在活着时立下了遗嘱的,应当尽快将遗嘱原件递交到公证处。第五,继承人与被继承人之间存在关系证明书。第六,代为继承人应该上交继承人比被继承人先死亡的相关证件。第七,递交公证机构要求递交的其他证件。所递交的资料,经过公证机构审核,复合实际情况的,根据我国的法律法规给予其公证书。

    在继承方面适用的法律法规较多,也显得较为复杂,依照我国的《继承法》内容可知:中国公民在继承其他国家的遗产以及外国人继承在中华人民共和国境内的遗产或者继承在中华人民共和国境外的中国公民的遗产等,那么遗产的动产则应该按照继承人生前所居住地区、国家的法律为准,不动产也按照不动产地区的法律为准,倘若中华人民共和国在之前就已经与他国签订了相关条例的,则应该按照条例内容办理,在继承公证实践方面,办理涉外继承权公证的程序与内容各个国家基本无多大差异。

    (三)应加大与有关部门的联系

    第一,倘若申请继承公证的继承人属于我国的港澳台同胞,倘若经过公证机构审核无误的,应该及时的为其办理,并依法维护其的合法继承权,对于目前因为各种原因暂时未能够回到大陆地区的台湾同胞,继承人未能够出示证件或者要求他人帮忙办理继承遗产要求的,对于被继承人的遗产,公证机构应对其遗产进行确认,并为其台湾同胞妥善保管其应拥有的遗产份额。

    第二,倘若被继承人所拥有的遗产分布在其他国家,且需要继承这份遗产的人员较复杂,居住较为分散,部分遗产继承人的具体情况以不明确,对于居住在我国的继承人,公证机构还应该在公证书中标注上该继承人是被继承人的合法继承人之一,以便其他继承人他日能够维护自己的正当权利。

篇6

在房屋登记的实践中，产生物权变动的原因主要分为两种类型：法律行为和法律事件。法律行为是指人的有意识的活动，房屋登记中的法律行为是主观意识作用于物而对物的支配、处分和利用，是产生物权变动的主要原因，如房屋的买卖、赠与和抵押等。法律事件是与人的意志无关，能够引起民事法律后果的客观现象，房屋登记中的法律事件主要是继承。法律行为导致的不动产物权变动基于实体法对权利人物权归属的确认与程序法要求按一定的程序使得权利得以实现，也即物权法定取得和不动产应当进行登记公示而生效，因而法律行为导致的不动产物权变动是实体法与程序法的交叉。继承而产生的法律关系主要由实体法进行规范，是法定直接取得物权的原因。《继承法》规定“继承自被继承人死亡时开始”，继承是将死者生前所有于死亡时遗留的财产依法转移给他人所有的制度，死亡是典型的法律事件，是客观而不以人的意志为转移的，是不需要附加程序而取得权利的一种情形。《物权法》第29条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”由此可见，继承对物权的获得不需要进行登记，也即被继承人死亡时，物权的实际归属已经发生了变动，实际权利归于继承人名下，由此而产生的物权变动是非法律行为而产生物权变动的情况，属于单方申请的登记类型。

二、继承的形式及房屋继承公证

继承分为法定继承、遗嘱继承和遗赠与遗赠扶养协议。法定继承是依据法律规定的继承人范围、顺序、遗产份额和遗产分配原则继承被继承人的遗产。遗嘱继承是继承开始后，按照被继承人所产的合法有效的遗嘱继承被继承人的遗产。遗赠与遗赠扶养协议是自然人以遗嘱的方式将个人财产赠与国家、集体或法定继承人以外的自然人的情形。后两种继承形式是被继承人生前有意思表示，但需要死亡作为生效条件的死因行为，在登记实践中，我们收取的要件就不仅需要权利人生前留下经公证的遗嘱和遗赠与遗赠扶养协议，还需要死亡后的继承公证书，这样登记原因材料才完整，才能充分体现这样的民事法律关系构成。法定继承则只需要继承公证书即可，根据法律，法定继承是单纯的因权利人死亡这样一个法律事实产生的法律关系，不需要其他法律事实即可依法定程序单独实现。继承房屋登记过程中，我们依据公证书对于遗产继承的结论进行物权变动的登记，对公证书的内容不需要进行实质性的审查，登记机构也无力审查，继承法律关系的实质性审查及由此产生的法律后果应由公证机构负责和承担。

三、继承房屋的直接处分限制

《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但如前所述，继承人在未丧失继承权的情况下自被继承人死亡时取得物权，这是法定的，也就是说继承的房屋不需要登记也发生物权效力。物权是对特定的物直接支配和排他的权利，继承的房屋取得了这样的实质物权，也就享有了占有、使用、收益和处分的权利，但不动产登记的目的和意义在于保障交易安全而进行公示，具有极强的公信力，实质物权的取得并不代表可以跨越登记而直接加以处分。因而，要处分继承得来的房屋必须采用登记在先的原则，即房屋权利的变动先行经过登记并在不动产登记簿上进行了记载，继承人才能加以处分，如买卖、赠与等。继承法律关系有可能比较复杂且存在登记机构无力了解的情况，登记在先保证了当事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下进行公平交易。当然，处分是法律行为，若继承得来的房屋出现了其他由于法律事件产生的物权变动，应按具体情况进行办理。

四、对一些继承房屋登记的探讨

1.未经初始登记房屋的继承

合法修建的房屋直接取得物权，但尚未进行初始登记，而权利人已死亡，继承人凭继承公证书要求办理房屋继承，登记部门如何登记？第一种意见认为依物权的真实状况的变动而直接将房屋登记在继承人名下。第二种意见认为由继承人先登记为被继承人的名下，再办理继承转移登记。第三种意见认为办理土地继承后，更改人防、消防和规划等手续后办理初始登记。第一种情况符合物权实际情况，隐含了两个法定取得物权的情形，但不符合权利人与规划及土地主体一致的原则。第二种符合权利主体一致原则，但由于申请人死亡又不具备民事主体资格。第三种情况实际操作难度过大，不易实现。本着便民、经济、效率原则和先税后证要求，笔者较为赞成实践中采用第二种方式，被继承人死亡，继承人自然具备权，通过名义登记将房屋登记在被继承人名下只是为完成继承转移登记而走的一个过程，实践中可在房屋登记簿上注记初始登记后应立即办理继承转移登记。

2.存在隐性共有人的房屋继承

申请人申请房屋登记时，由于传统习惯，通常将婚后财产登记在一方名下，另一方则成为了隐性共有人。《房屋登记办法》实施后，明确房屋登记依申请登记，登记机构询问申请人时，婚后财产一般被申请为单独所有，登记机构按程序将房产登记在一人名下。但继承公证书是依据《婚姻法》对继承的遗产按实际权利状况进行认定，即房屋登记簿记载为单独所有，而公证书则认定为夫妻双方共同共有，出现了登记与实际不相符的情况。笔者认为登记簿记载的权利人或隐性共有人死亡后，应按公证书对权利的认定以房屋的一半权利作为遗产并依继承人对遗产的分配办理继承转移登记，如果办理更正登记将登记簿记载的权利人变更为夫妻双方然后办理继承转移登记，既无必要，也无意义。

3.其他情况

（1）当事人申请房屋转移登记，登记机构已受理，但卖方在房屋转移登记过程中但尚未登簿前死亡。卖方死亡时，物权实际已发生变化，由于未登簿，转移登记尚未产生物权变动，应采取退件处理，由出具继承公证书的继承人领回卖方相关资料并申请继承转移登记后再过户。

（2）房屋权利人生前立有经公证的赠与合同，其死亡后，受赠人持赠与合同要求办理赠与转移登记。虽然赠与合同是房屋权利人生前的真实意思表示，但由于未办理登记，不发生物权变动的效力，所以其死亡后，房屋已作为遗产按继承法律关系处理，赠与合同的赠与方已不具备民事主体资格，不能办理赠与转移登记。

篇7

（××）字第××号

兹证明××××（单位全称）的法定代表人（或法定代表人的人）××××与××××（单位全称）的法定代表人（或法定代表人的人）×××与××××年××月××日，在××××（签约地点或本公证处），在我的面前，签订了前面的《××合同》。

经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同上双方当事人的签字、印章属实；合同内容符合《中华人民共和国ХХ法》的规定。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

（二）继承权公证书

（××）字第××号

被继承人：×××（应写明姓名、性别、生前住址）

继承人：×××（写明姓名、性别、出生年月日、住址、与被继承人的关系）

继承人：×××（同上，有几个继承人应当写明几个继承人）

经查明，被继承人×××于××××年×月×日因×××（死亡原因）在×××地（死亡地点）死亡。死后留有遗产计：×××（写明遗产的状况）。死者生前 无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人的遗产应当由其×××、×××（继承人名单）共同继承。（如果有代位继承的情况应当 写明继承人先于被继承人死亡的情况；如果放弃继承，应当写明谁放弃了继承，放弃部分的遗产如何处理的内容）

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

（三）出生公证书

（××字）第××号

根据××省××市（县）××户籍管理机关××年×月×日档案记载（或××单位公务人员档案记载或知情人××提供的材料），兹证明×××，男（或女）于××年×月×日在××省××市出生。×××的父亲是×××，×××的母亲是×××。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

（四）收养公证书

（××）字第××号

×××于××××年××月××日被收养。养父是×××，养母是×××。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

（五）专业职务公证书

（××）字第××号

根据（授予职务的主管机关）出具的证明××（或根据档案记载），兹证明×××（男或女，××××年××月××日出生）于××××年××月××日由××医院（或××大学、××研究员等）聘为××科主任医师（或教授、研究员、工程师等）。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

（六）国籍公证书

（××）字第××号

根据××省××市户籍管理机关发给×××的号码为××××××的居民身份证（或××省××市户籍管理机关档案记载），兹证明×××（男或女，××××年××月××日出生）现户籍地在××省××市××路××号，具有中国国籍。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

（七）遗嘱公证书

（××）字第××号

兹证明×××（应写明姓名、性别、出生年月日和现住址）于×年×月×日在 ×××（地点或者公证处），在我和×××（可以是其他公证员，也可以是见证人）的面前，立下了前面的遗嘱，并在遗嘱上签名（或者盖章）。

经查，遗嘱人的行为和遗嘱的内容符合《中华人民共和国继承法》第16条的规定，是合法有效的。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

（八）婚姻状况公证书

1.结婚公证书

（××）字第××号

根据××省××市（县）××街道办事处（或者乡镇政府）颁发的编号为×××号的结婚证书，兹证明×××（男，×年×月×日出生）与×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地点）登记结婚。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

2.未婚公证书

（××）字第××号

兹证明×××（男或者女，×年×月×日出生），现在××××（住址），至今未曾登记结婚。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

3.离婚公证书

（××）字第××号

兹证明×××（男，×年×月×日出生）与×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地点）登记结婚，于×年×月×日在×××（原婚姻登记机关名称，或者经人民法院判决）离婚。其夫妻关系自该日终止（登记离婚之日或者判决之日）。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

4.夫妻关系公证书

（××）字第××号

根据×××（调查材料、当地人证等），兹证明×××（男，×年×月×日出生）与×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地点）按照当地我国民族传统风俗习惯结婚，是夫妻关系。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

（九）家庭经济状况公证书

（××）字第××号

根据××单位证明，兹证明×××（男或女，××××年××月××日出生，现住××国）的父亲×××和母亲×××的年收入为人民币××××元，家庭所需扶养人口为×人（或家庭人均年收入低于人民币××××元）。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

公证员（签名）

××××年××月××日

（十）亲属关系公证书

（××）字第××号

兹证明×××（性别，出生年月日）的配偶是×××（出生年月日），婚后只生育×个子女：长子×××（出生年月日），次子×××（出生年月日），女儿×××（出生年月日），有（无）收养子女；其父亲是×××（出生年月日），其母亲是×××（出生年月日）（已故的须注明死亡时间、地点）。

中华人民共和国××省××市（县）公证处

篇8

    根据规定,以下几类房地产交易必须先公证:

    1、房产继承,应当办理“继承权公证书”。也就是说,对于子女或家属要办理继承房产的话,必须要有公证处办理的公证书;

    2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证,在遗嘱生效后其法定继承和遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分 割协议,经公证证明后到房地产管理部门办理房产所有权的转移登记手续;经公证的遗嘱在遗嘱类别中具有最高的法律效力,易于遗嘱人去世后其子女凭此继承房产 和解决纠纷。

    3、赠与房产,应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或双方共同办理“赠与合同公证书”;

    4、有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务,必须办理公证证明。

    在办理商品房买卖合同公证时,申请公证双方需要向公证机关提交相关的资料,出售方需要提供的材料:企业营业执照(居民身份证)、房屋所有权证或土地使用证、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。

    购买方需要提供的材料:居民身份证、户口簿或法人资格证书。

    此外,公证机关需要对所出售房屋的具体情况作详细了解。比如合同中买卖房屋的产权状况、坐落位置、数量、质量及附属设施情况和使用面积;房屋买 卖价款数额、付款日期、付款方式;被买卖房屋交付使用时间;办理房屋产权过户及有关手续的约定;双方违约责任;双方当事人认为应当约定的其他内容;合同双 方当事人签字、盖章及签约时间等,包括所要购买的房屋是否有银行抵押负担,都是公证机关审查的内容之一。

    另外在办理商品房买卖合同公证时,购房者应注意以下一些问题:首先,房屋买卖合同应经过房地产交易所核定;其次,商品房开发销售手续不健全的房 屋,一般不予公证;办理合同公证应尽量委托自己的律师代为办理,这样无论从专业的角度,还是从操作便利的角度看,对购房人都会更加有利。

    提醒:二手房购买与装修过程中也可办理公证在二手房购买与房屋装修的过程中,消费者为确保自己的权益,也可以针对某些环节到公证处办理公证。

    在二手房买卖的过程中,最为常见也最为有效的是提存公证。如果卖方要把原来的旧房子卖出去,可能会担心房产签了合同、过了户,购房者一方却不付钱;而买方也会有付出钱而拿不到房产证的担心。所以买卖双方也可以到公证处办理房款提存公证,待房产顺利实现过户之后再由公证处将钱交给卖方。这样公证处就在买卖双方达成了一座足可信任的交易平台,保障了各方当事人的合法权益。

    另外在二手房买卖的过程中,还可能会出现不是房主本人跟购房者直接进行交易的情况,这就需要房主到公证处办理委托书公证。装修也可提存公证在装修过程中,消费者也可以与装修公司一起到公证处办理装修款提存公证,双方根据不同的装修方式签订协议,不管是一次性付款还是按阶段付款,最好都先把装修款交到公证处。在消费者对装修质量满意之后,再由公证处将装修款交给装修公司。

    如果出现漏水等质量问题的,客户可以要求公证人员到现场即时拍摄,提取证据,留存公证处办理证据保全。

    Tips:房地产公证怎么办?

    一般办理房地产公证遵循以下程序进行:

    公证申请。当事人向有管辖权的公证处提供申请,填写申请表,并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。

    公证受理。公证处对当事人的公证申请,经审查符合公证条件的,予以受理。

篇9

论文关键词 遗产继承 转移登记 违法 案例 剖析

遗产继承是一个大熔炉，从来都是街头巷尾被热议的话题，当然也是家庭矛盾的集聚点。如果说，一个家庭的家庭关系还能凑合度日，那么一旦发生遗产的继承问题，就一定会在这个家庭中掀起轩然大波，矛盾势必也会在瞬间被激化，导致家庭关系彻底破裂。所以遗产的处理问题不仅关系着家庭的和睦，更加关系着社会的稳定与和谐。有关房屋的遗产继承过户登记，是如今社会越演越烈的矛盾，我们应如何处理相关的问题？应怎样向有关部门进行求援？在以下文章中，我们就这个问题进行深入的探讨。

一、相关案例的解读

（一）案例概述

在1997年，牛某通过房改得到了他所在城市市中心的一套房屋，房改在计算工龄的时候，把牛某去世的妻子的年龄也计算在内，他的妻子去世于1992年，按照这所城市有关房改的一些规定，可以用遗属的工龄再加上已去世职工的相关工龄来核算相应的工龄折扣。在2001年的5月份，牛某和庄女士再婚，并于2003年7月1号立下遗嘱，当日还进行了相应的公证，并明确规定这所房屋的所有权由庄女士一个人来继承，与此同时，公证处还出具了相应的公证书。

于04年2月10号，牛某去世了。庄女士在这一年的3月1日，向该房屋所属权属登记部门申请了转移登记，并提供了相应的资料，相关部门在2004年3月16日为庄女士颁发了房产证。但是，在该年的8月，已故牛某的继子和继女因对该房的继承条例存有异议，于是向某市的区级人民法院就此事项提起诉讼。因为他们认为此房屋是其继父与其母亲的遗产，而庄女士对此房屋无权进行任何处置。

在2006年1月，该法院针对此事所作判决如下：牛某的继子与继女拥有该房产的一半继承权，而另一半由庄女士与牛某的继子和继女共同继承，并且这一半三人享有同等的继承权，与此同时，该法院也否定了该遗嘱的公证，认为其具有瑕疵，缺乏证明力。然而，庄女士又不服法院针对本案所作的判决，于是提起了上诉。

在2005年的5月中旬，庄女士将此房卖给了瞿先生，并进行了有关登记。在房屋转移登记的办理中，相关部门并没有收到任何个人或部门的限制文件，也就不知道该房其实存在纠纷。于是，一周后，登记部门就为瞿先生颁发了相关房产证。

2006年的8月14号，牛某的继子与继女向本市的人民法院提起了行政复议的申请，并要求对瞿先生所持有的房产证明进行撤销。法制办进行复议时，发现该房产的继承纠纷已经进入了二审程序。于是，在8月26号法制办中止了相关审理。

2006年12月，中级法院维持原判并驳回了庄女士的上诉申请。

06年12月，法制办恢复了相关的行政复议，07年1月公布了行政复议结果，内容如下：庄女士申请房屋产权转移时，由于公证处出具了有瑕疵的公证书，致使房产局为庄女士办理了不符合事实的转移登记，并且具体的行政行为违反了法律，所以房产局被限定在60天内重新做出行政行为。针对上述事实，房产局依据规定，将瞿先生有关房屋所有权的登记注销了。瞿先生收到行政复议结果后，向法院提起了行政诉讼。但法院维持了房产局所做出的行政行为，驳回了瞿先生的诉讼。目前，瞿先生正在向这市中级人民法院提起上诉。

（二）相关问题

1.牛某在进行房改时，他已逝的前妻对房改房是否拥有产权？

2.法院维持房产局撤销瞿先生房产证的决定是否正确？

3.瞿先生因房产证的撤销而带来的损失有谁承担？

4.如何体现对善意取得的不动产的保护？

二、相关案例分析

本案中争论的焦点主要有两个，分别是牛某亡妻是否拥有房改房的产权；瞿先生是否是诉讼中的善意第三人。我们必须理清它们之间的关系。现在，我们先来探讨牛某的亡妻是否拥有房屋的产权？

婚姻关系实际上就是身份关系的一种，随着牛某前妻的去世，他和亡妻的婚姻关系便已经终止，而他们之间的夫妻共同财产也是以牛某的前妻去世时为标准。《婚姻法》中明确指出，在婚姻关系存在期间，夫妻之间实际取得以及能够明确取得的所有财产收益，都是夫妻的共同财产。牛某所购买的房产是在他前妻去世前的共同财产，并且只是租用，只具有房屋的使用权，却没有房产的所有权。而在牛某的妻子去世之后，牛某才进行了房屋所有权的改取，这并不是其婚姻关系存在期间；其次，牛某在其妻子生前并未参加房改，因此，即使牛某参加房改时，使用了其亡妻的工龄进行了折扣，但也不满足“能够明确取得的所有财产收益”这条规定。所以说，牛某亡妻在生前的时候，既没有房屋的产权，也没有工龄折扣的取得权。而有关该市房改的一些政策，可以认为是国家对死者家属的关照，牛某亡妻工龄是否被计算在内都不会对牛某以及房改房原产权单位的相关合同买卖关系产生影响，只不过会影响房屋的售价而已。然而，不论房屋价钱的高低，都由牛某一人承担，因此，牛某所购房屋产权应被视为独立产权，他拥有其全部的处置权，牛某的亡妻不拥有该房的产权。

据上分析可知，此房产并不属于牛某与亡妻之间的共同财产，而属于牛某个人财产。根据相关规定可得，庄女士以及牛某的继子、继女在牛某遗产的继承权上是同等的。但根据《继承法》的相关规定，在遗嘱继承与法定继承并存下，应优先考虑遗嘱继承。因此，根据已被公证遗嘱，庄女士有权对该房屋进行转移登记申请，并取得相关的证明。当然，庄女士在拥有房屋的产权的同时，也拥有了房屋的处置权。所以，瞿先生可购买该房屋并进行房屋的转移登记，在这种情况下，房产局是可以为瞿先生核发相应房产证的。由此看来，庄女士在整个过程中并无过错，因此，她与牛某在公证处得到公证的公证书也同样应该具有法律效力。

（2）法院判决分析

在法院看来，庄女士在进行房屋的产权申请转移登记时的公证书却发生了问题，经过法院的终审，认定庄女士所提供的公证书具有瑕疵，并不具备证明的效力，就算后面进行了行政复议，但仍被认为这份证明书具有瑕疵，由于这个原因，造成了庄女士在进行申请登记时，属于申报不实。因此，庄女士的房屋产权被注销，在注销之后，该房产又恢复成牛某的遗产，这样一来就应由法定继承处理了。庄女士就丧失了对该房屋的独立处置权，庄女士与瞿先生签定的房屋买卖合同就因此存在了颇大的争议。由于庄女士的房屋产权被注销了，那么，瞿先生相关的房屋转移的登记也就不复存在了，这样有关瞿先生房屋的产权登记也就被注销了。

瞿先生对房产局所作出的决定不服，并提起诉讼后，人民法院维持原判这又是否正确呢？笔者认为，法院与房产局的职责不同，所以看待问题的角度也应该有所不同。房产局看待这个案例应结合有关房产的相关办法和条例，但是，法院应该结合我国的法律与规章制度，更加全面、更加综合的对此案件进行分析。第一，应该从怎样维护当事人的合法权益以及交易安全等方面进行考虑。瞿先生向庄女士购买该房屋，在庄女士已经证明自己进行了房屋的转移登记而且还拥有该房的房产证的情况下，瞿先生是有充分的理由相信这次交易是安全且可靠的。依据《物权法》106条的规定，除非是作为行政诉讼第三人的庄女士以及牛某的继子、继女有证据证明瞿先生在购买房屋时并不是善意的，除此之外，瞿先生就应该能够取得此房屋的产权。这样说来，法院的判决就是不正确的。

不过，瞿先生因为房产证被撤销而引起的损失又应该由谁来负责呢？在此次交易过程中瞿先生并没有什么过错，他有理由相信交易的合法性。就如前面所说，此次交易中出现的最主要问题就是庄女士所出示的公证书，由于她的申报材料与实际不符，因此登记单位才做出了错误的登记。据新的《物权法》规定，如果当事人所提供的登记所用的材料存在不真实的情况，那么由此而给他人带来的损失，应由当事人自己承担。但是如果是由于登记的错误而给他人带来的损失就应由登记的机构来进行赔偿，并且在登记机构赔偿以后，仍可以向这个错误登记的造成者追偿。所以，瞿先生不但可以向登记机构索偿，还可以向庄女士要求赔偿，并且就算登记机构在此之前进行了赔偿，那么也应该向庄女士追偿。

如今，在房地产交易异常活跃的情况下，维持社会主义市场的经济秩序及交易安全，并明确物产的归属地，使该产权的权力人得到应有的保护。当然，不仅是房屋产权的转移继承容易造成纠纷，其他的财产转让也很容易出现相似的问题。比如说，房屋产权登记在了夫妻一方的名下，并且单方进行了房屋处理，另一方却毫不知情，这样也非常容易引起纷争。因此，法院在对此类案件进行审理的时候，就应该要求和案件具有厉害关系的人物，提供受让方并非善意取得的相关证据。如果在证据不明确的时候，就应严格的按照《物权法》106条的规定来执行，判处已经登记的受让方获取房屋的产权，维持有关机关正确的行政行为，判决情况应由登记机关在登记薄上予以记载。

补充说明：

1.此案例之所以会出现后面的行政诉讼和行政复议，是由于牛某的继子与继女在向人民法院提起有关继承权的诉讼时，根本没有提出查封诉争房产的申请要求。所以说，我们应该使法规、法律的教育及宣传得到加强，并以此节约相关的诉讼成本。

2.有关牛某继子与继女的权利救济。在保护了瞿先生这个善意第三者的权益后，牛某继子、继女的继承权就会受到损害，而他们的损失应该由庄女士进行赔偿。

篇10

1．格式

（）××字第××号

被继承人：×××（应写明姓名、性别、生前住址）

继承人：×××（写明姓名、性别、出生年月日、住址、与被继承人的关系）

继承人：×××（同上，有几个继承人应当写明几个继承人）

经查明，被继承人×××于××××年×月×日因×××（死亡原因）在×××地（死亡地点）死亡。死后留有遗产计：×××（写明遗产的状况）。死者生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人的遗产应当由其×××、×××（继承人名单）共同继承。（如果有代位继承的情况应当写明继承人先于被继承人死亡的情况；如果放弃继承，应当写明谁放弃了继承，放弃部分的遗产如何处理的内容）

中华人民共和国××市（县）公证处

公证员：×××（签名）

×年×月×日

2．说明

继承权的公证应注意的事项有：