房地产可行性研究报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产可行性研究报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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房地产开发可行性研究报告

一、项目背景

1 、 项目名称：居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据：

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《a市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置：该基地东起xx南至x路，西至x路、北至xx围合区内土地面积约xx平方米，该地块属a市x类地段。

2 )建设规模与目标：

土地面积：

容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)

建筑面积(预计)：总建筑面积：

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至a市中心。

(2)西侧为 市城市中心景点。

(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。

(4)西南靠近a市小学。

(5)北面为a市人民银行。

4 、项目swot分析

优势及机会

(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12) a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1 a市概况(参考)

a市位于

河南岸，面积

平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2 a市房地产住宅市场分析

a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。

1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二oox年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

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总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

第二部分　房地产项目建设可行性

第三部分　房地产项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分　房地产项目产品规划方案

第五部分　房地产项目建设地与土建总规

第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分　房地产项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分　房地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分　房地产项目财务评价分析

第十部分　房地产项目财务效益

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关键词:房地产项目 可行性分析 完善

目前,我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后,我国的房地产市场逐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开始注意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。

一、房地产项目可行性分析研究中存在的问题

1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导

通过项目可行性分析,可以发现,目前,指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是,房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析研究中,根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究,但是,这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。

2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善

在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍然存在着有待补充和完善的地方。

房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。

3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大

在进行项目可行性分析准备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不一致,定性分析流于形式,没有针对性等。他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。

二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因

导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因:(1)可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图,根据其意图初步形成评估结果,没有详细的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。(3)由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素,可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测;不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析;不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告质量,影响了房地产开发决策水平。(4)审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性研究目的是立项,评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。

三、完善房地产项目可行性分析的建议

1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新

建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时,应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。

2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系

可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。其中,财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性,风险预测等。而综合评价,则应该从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。

3、加强咨询业的规范化

咨询业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式,由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。(2)为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素质较高的从业队伍,一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差;社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导;市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势;造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算;注册房地产估价师是研究小组的核心,他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告。

4、加强项目风险分析

在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率分析方法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法,分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。盈亏平衡分析法包括保本销售面积盈亏平衡分析、保本销售价格盈亏平衡分析;敏感性分析法包括平均售价的敏感性分析、成本的敏感性分析。

参考文献:

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关键词：房地产；可行性研究

1、引言

可行性研究是指在当前环境中，投资一个长期的项目之前，必须进行系统的分析和综合研究项目投资的必要性，以及项目在金融、技术、经济、法律、社会乃至生态和其他方面的能力，以实现其投资目标的论证和科学的评价。它是决策者做出投资决策的准确和可靠的前提和保障。

2、房地产项目可行性研究的必要性

房地产项目可行性研究是随着技术的进步和经济管理科学的发展而兴起，并日趋完善的一整套系统的科学方法，它对成功的开发房地产具有重要意义，从城市发展的整体来说，综合开发是城市规划的实施过程，开发项目的实施必然会给城市布局带来影响，对城市的经济繁荣、人民的生活环境带来影响，而对开发企业来说，实施开发项目必然要投入资金、物资和劳动力，从而也会对企业的经济效益产生一定的影响，因此，对开发项目必须要有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行周密的调查研究分析，以实现开发项目投资决策的科学化和民主化，减少或避免投资决策的失误，提高开发项目的社会、经济和环境效益，而所有这一切都是可行性研究的内容，因此，可以说可行性研究是房地产项目开发活动中最基本的、首要的工作，也是开发项目投资决策的基础，

3、房地产项目可行性分析研究的作用

可行性研究是进行房地产项目投资决策的重要依据，房地产项目由于建设经营周期长、投入资金大，并且房地产市场竞争日趋激烈，项目投资不能只凭经验或感觉进行，它必须要建立在详细可靠的市场预测、成本分析和投资收益预算基础上，房地产项目的可行性研究可以对项目进行全面综合的分析和论证，按照可行性研究结论进行决策，可提高投资决策的科学性和正确性；可行性研究是项目审批的依据，我国政府管理部门规定投资项目必须列入国家的投资计划，尤其是房地产项目在我国要经过政府管理部门的立项审批，而立项审批的依据之一就是项目可行性研究报告；可行性研究是项目资金筹措的依据，房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益获取能力，银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息，因此，可行性研究也是企业筹集资金和金融机构提供信贷依据；可行性研究是编制设计任务书的依据，可行性研究对开发项目的建设规模、内容及建设标准都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容；可行性研究是开发商与各方签订合同的依据，开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，并与设计、供应、资金融通等部门协商和签订有关协议，因此，可行性研究是开发商与各方签订合同的依据；可行性研究可作为编制下阶段规划设计的依据，在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、设计方案构想、配套设施的种类等都进行了分析和论证，推荐了建设方案，可行性研究报告批准后，规划设计工作可根据此进行

4、房地产项目可行性分析的工作阶段

房地产项目可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度，一般分为三个阶段包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。

（1）投资机会研究投资机会，也被称为投资机会确定。主要任务是对项目的投资方向和设想做出粗略性的分析和建议。其目的是在一个特定区域，根据国家和地区的有关政策、结合资源、建设布局、市场预测以及其他条件的状态，选择建设项目，寻找一个有利的投资机会。投资机会一般是比较从大体进行把握和分析的，根据市场预测和投资回报率和盈利能力的角度，从投资研究的可能性，找到最有利的投资机会。

（2）初步可行性研究又称预可行性研究，初步可行性研究，是一个正式的详细的可行性研究的准备阶段。投资机会确认可行的项目，表明该项目是值得继续研究，但不知道是否值得进行详细的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以进一步确定是否具有较高的经济效益。进行初步可行性研究，因为可行性研究是一个昂贵和费时的工作，因此必须通过初步可行性研究对项目的盈利能力及前景作进一步的分析和判断。初步可行性研究的主要任务是[36]：①投资机会的研究，并在详细资料作进一步分析的基础上，分析得出的结论②确定项目的盈利能力，是否有必要进行下一步详细的可行性研究。③确定哪些关键问题是否需要专题研究，如在房地产政策趋势的变化、市场预测。初步可行性研究与详细可行性研究，深度和精度的主要内容大体一致。如果你有足够的把握该项目的可行性和经济效益，可直接传送到详细的可行性研究阶段。初步可行性研究后，应该得出以下结论：研究项目是可行的；项目不可行。

（3）详细可行性研究详细的可行性研究通常被称为可行性研究，是项目的初步开始的一个重要组成部分。其主要工作是该项目在技术上、经济上、财务上以进一步探讨可能理性的结论性意见，并最终形成可行性研究报告，这是投资决策的基础上的项目。详细的可行性研究，更全、更清晰、更具体、更高的精度。

可行性分析的内容房地产项目前期工作的最重要工作是房地产项目的可行性研究，它是指项目在做出决定之前，根据市场需求和国民经济发展规划、产业发展规划和区域规划的要求，相关的社会各方面的经济、市场营销、工程、资源等，全面、深入的技术和经济分析、比较和论证。房地产项目在社会、经济和环境效益的科学预测和评价，以确定项目是可行的。可行性研究的目的是决策程序的可靠性、科学性，为项目的实施和控制提供参考依据，并为下一步奠定基础。按照上面介绍的房地产项目的可行性研究报告的主要内容，我们必须考虑国家、区域的宏观经济发展、特定产业政策和其他方面所提出的建设项目评价，预测的外部环境、市场、技术、金融和社会的影响。必须进行深入研究，仔细计算，并对研究和计算结果的进行分析和论证，为项目的最终决定提供依据。

综上所述，通过对房地产项目进行可行性研究对房地产可行性研究理论进一步丰富，加入组织可行性研究，对其他房地产开发项目有一定的借鉴意义。

参考文献：

[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[Ml.中国物价出版社

[2]曲丽萍.论可行性研究在房地产开发中的作用及要求..建筑经济

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【关键词】可行性研究分析；主要内容；现状问题；改进措施

可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。

房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。

一、房地产项目可行性研究分析的主要内容

自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。

不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。

（1）市场分析、项目选址及定位

房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。

（2）经营方式以及租售价格

经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。

（3）经济财务的可行性

经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展；财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。

（4）环境评价以及节能效益

在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。

只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。

二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施

（1）开发商可行性研究分析意识不强

大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。

为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。

（2）可行性研究依据不充分

开发商或是委托的相关方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。

为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。

（3）可行性研究分析深度不够

就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。

针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。

三、结语

总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。

我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析；开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值；相关可行性研究分析报告编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。

参考文献：

[1]马广军，投资项目可行性研究工作中存在的问题及对策探讨[J].经济研究导论，2009.

[2]王勇，陈延辉.项目可行性研究工作中的问题及对策探讨[J].建筑经济，2007.

[3]宋春红，苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006.

[4]翟富强，翟莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化，2003.

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关键词: 房地产；工程质量；对策

Abstract: The real estate industry has become an important sector of the national economy, provide a huge impetus for China's modernization and the city of. However, with the development of the real estate industry, engineering quality management has become one of the important tasks of real estate project management, which runs through the whole process of construction project decision-making stage and implementation stage, a real estate project quality management success or not, directly related to the success or failure of the project construction, this paper analyzes the main problems existing in the current real project quality management, and puts forward some effective management measures in light of the existing problems.

Key words: real estate; engineering quality; countermeasure

中图分类号: F293.33

引言：近年来,随着市场经济在我国的逐步建立和完善, 房地产业也得到了空前的发展并且已经成为经济增长的主要支柱。在快速发展的同时房地产工程的质量也越来越受世人关注。房地产工程质量问题牵涉到许多单位有设计、施工、监理、分包，但也有投资主体的房地产公司工程质量管理有关，作为建设主体，作为投资单位，需要面对千家万户，房地产公司对工程质量要求是高的，同时房地产公司工程质量管理上也处于主导地位，所以房地产公司对工程质量管理就显得优为重要。

一、目前房地产工程质量存在的问题

房地产项目的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批准立项定义为项 目构思、目标设计、可行性研究阶段；从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工到交付使用定义为实施阶段(预售活动)；从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段 (物业管理)，各个阶段在实施的过程中都存在一系列问题。

1．工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题

这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析)，分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。

2．工程设计、规划阶段存在的主要问题

现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段，目前我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的比较少，这一问题已严重影响了项目的产品质量。

3．工程实施阶段存在的主要问题

该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。

二、房地产工程质量管理的有效措施

1．项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制

提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。

2．设计、规划阶段的质量控制

（1）在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。

（2）严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制, 负责设计间的协调工作对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计, 满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。

（3）效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督, 建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中,监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督, 重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求, 以实现业主的投资意图。

3．实施阶段的质量控制

（1）招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件, 明确设计项目的技术标准和详细要求, 并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。

（2）严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制, 从组织货源, 优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。

（3）在落实人员岗位质量责任制的基础上, 加强对施工人员的动态管理, 把握人员进场的考核, 监督与评定等, 施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行各项标准。

4．竣工验收和交付使用阶段的质量控制

项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段, 其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收, 依据质量计划中的要求, 遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续, 并对不合格项目提出处理办法, 以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段, 建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。

三、结束语

综上所述为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，建设行政主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，才能确保工程质量稳步提升，最大限度抑制质量问题。只有不断研究，积累经验，提出发展对策，才能从根本上消除房屋建筑工程质量问题。

参考文献：

[1]马剑. 从业主角度看房地产工程管理重点[J]. 经营管理者. 2010(21)

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关键词：建设项目；经济评价；对策

中图分类号：F293.3　文献标识码：A

一、建设项目经济评价概念及内容

建设项目经济评价是可行性研究的重要组成部分，内容包括国民经济评价和财务评价。其主要作用是在预测、选址、技术方案等项研究的基础上，对项目投入产出的各种经济因素进行调查研究，通过多项指标的计算，对项目的经济合理性、财务可行性及抗风险能力做出全面的分析与评价，为项目决策提供主要依据。在实行核准制的情况下，政府不再关注企业的财务盈利能力和债务清偿能力等问题。建设项目中企业房地产开发项目的经济评价更重要，此时的经济评价只进行财务评价，无需国民经济评价。房地产项目的经济评价是为了满足企业自主投资决策的需要，为企业投资决策提供依据，关系到决策的有效性和正确性。项目的经济性也是投资者关注的焦点，关系到项目融资、成本控制和利益分配等问题，因此，做好房地产项目的经济评价至关重要。

二、房地产项目经济评价中的问题

在我国，自开展项目可行性研究工作以来，项目决策的科学化水平大大提高，许多项目由于其前期工作(主要是可行性研究工作)扎实、充分、深入，避免或少走了许多弯路。但是，近年来随着我国经济的快速发展，各类投资项目层出不穷，在经济受到金融危机的冲击下，国家提出4万亿元投资计划。2010年房地产行业开始慢慢复苏，“大干快上”成为一种趋势。在这种背景下，不少投资项目可行性研究流于形式，经济评价数据来源不详，没有可靠渠道，使得可行性研究走了过场。有些项目已经实施，甚至已经投入运营，为了某种需要，再回过头来补做可行性研究，其中报告中起重要作用的定量研究――经济评价，也是敷衍了事。显然，这类经济评价已完全失去了其应有的作用。当前投资项目可行性研究中经济评价存在的问题主要包括以下几个方面：

(一)基础工作不扎实。项目的经济评价应以定量分析为主、定性分析为辅，完成高质量的项目经济评价，首先需要完成大量的基础工作，需要搜集大量的基础资料和数据。基础工作是否认真细致，搜集的资料是否完整可靠，直接关系到经济评价工作的质量。然而，一些项目的经济评价工作由于受时间、经费、人力等诸多方面因素的影响，基础工作不够深入，资料匮乏，过分地依赖现有的数据或仅凭主观推测，因而很难得到令人信服的结论。

(二)工作人员素质参差不齐。虽然受到金融危机的影响，房地产行业仍然是一个高利润的行业。房地产项目的经济评价属于企业行为，在前期，企业对投资项目的经济评价重视不够，进行经济评价工作的人员素质参差不齐，对评价要求的知识掌握程度不一。

(三)忽视经济评价的不确定性分析。许多投资项目的经济评价侧重于项目的盈利能力分析，很少分析项目的不确定因素。不确定因素几乎存在于所有的投资项目中，找出主要不确定因素，分析其影响程度并提出行之有效的规避或减少风险损失的对策，对项目决策具有重要意义。

(四)评价带有目的性。评价人员往往带着求证项目可行这样一种潜意识去进行项目的经济评价和论证，就必然会更多地关注项目可行的一面，而忽略了可能存在的不利因素和负面影响，有时甚至在项目实施之后才进行可行性研究报告和经济评价。这种现象在目前的经济评价工作中时常出现。

(五)评价经费不足。企业对项目决策阶段对项目投资影响最大这一事实认识还不够，对经济评价没有加以重视，对于这项工作的投入不足，使得经济评价的有效性和全面性受到一定阻碍。

三、提高经济评价质量的几点对策

(一)从思想上重视经济分析。作为可行性研究中定量分析的重要部分，经济评价在项目决策中发挥的重要作用已受到人们的普遍认同。如果不能从思想上认识到经济评价的重要意义，就不可能得出公正、科学、可靠的评价结论。不仅有关从业人员应重视经济评价工作，项目业主、投资方及其他相关部门和人员同样也必须高度重视可行性研究中的经济评价工作。

(二)提高从业人员素质。目前，我国有少数工作人员的工作责任心和自我学习的意识不强，业务知识陈旧。不少勘察设计单位缺少精于市场分析预测、项目运营管理、资本运作等方面知识的专家，这种状况影响了经济评价的质量。当今世界科学技术日新月异，新的形势不断提出新的问题，工程技术人员必须牢固树立科学发展观和建设和谐、友好、节约型社会的新理念，增强使命感和责任感，加强业务知识的学习，在实践中不断丰富和完善自我，提高自身综合素质，适应社会发展的需要。

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关键词：房地产开发项目 财务控制

房地产开发项目具有项目周期长、资金需求大、专业性强、受国家政策调整及市场影响大等特点，因此，在房地产开发项目中从经营管理角度加强财务控制对项目的顺利完成具有重要意义。

一、房地产开发项目加强财务控制管理的作用

（一）改善房地产开发项目管理层的管理方式

财务管理作为房地产项目管理重要组成部分，在财务控制的内容上不仅是建设资金收支的控制，更重要是从经营管理高度，如资金来源及资金成本、资金使用效率、盈利目标及能力的测算和评估、税务筹划等方面为决策层提供依据，并建立资金收支所反映的经济活动的控制管理制度，从而全面提升财务控制在工程项管理中的核心地位。从其控制主体上讲，财务控制的主体应当是企业法人领导，由房地产开发公司成本管理部门、营销部门、各部门组成的，而非传统意义上的财务人员。

（二）保障房地产项目管理制度的顺利实施

财务控制首先是项目治理结构的重要组成部分，通过适当的财务控制制度，可以协调所有者与经营者的利益，从而保证项目管理制度的顺利实施；其次，财务控制可以实现房地产开发项目经营效益最大化，确保投入资金安全性、收益性，实现资本保值、增值目标。

此外，加强财务控制还可以起到保证项目业务信息和财务信息的真实性和完整性，以及项目财务活动的合法性的作用。

二、房地产开发项目周期各阶段财务控制重点

（一）项目可行性研究阶段的财务控制

房地产项目可行性研究是投资决策前对有关建设、技术、市场、社会经济效益等方面进行全面分析研究、评价和决策的技术经济论证过程。房地产项目可行性研究阶段财务控制可以从以下几方面加以控制：

1、做好项目前期基础性调研工作

项目前期基础性调研工作包括两个方面，一方面要做好项目前期对市场、资源和项目周边环境的基础性调研工作，做好客户的市场有效需求和潜在规模的调查工作，通过市场调查做好产品定位、客户群体及开发产品的建筑方案设计及分析，为项目建立投资决策提供可靠的依据；另一方面，通过分析开发项目的市场竞争力与不确定性风险，将开发项目与其他同类或类似项目进行市场竞争力对比分析，同时需要从经济政策、市场变化等风险方面因素对项目影响的不确定分析，从而对财务指标的影响作出不确定性和风险分析，并制定针对性应对措施，优化项目的经济技术方案，以防范及降低经营风险的对策措施。

2、做好项目规划论证工作

项目论证阶段财务控制的重点主要是结合项目的特点，通过对项目投资估算、资金筹措及回收期等经济指标的估算分析，从而确定项目实施的必要性。一方面，财务控制对市场预测的主要工作点是依据市场供求关系及房地产开发项目的特点，对房地产开发项目进行准确价格定位，确定项目的预计售价。准确的价格定位，不但要实现项目销售价格最大化，还在实现快速销售，快速回笼资金，实现利润最大化的经营目标。另一方面，成本测算要全面、精确。项目正式立项前要对开发项目进行全成本测算，其中，对土地成本的估算不但要考虑价格，还要考虑土地取得方式不同对成本及资金流动产生的影响。全面、精确的成本预算不但是建立成本控制目标的基础，同时也是对房地产项目进行决策的依据。

3、做好项目可行性研究报告的评价过程

在项目可行性研究报告出具后，应组织部分专家对其所涉及内容进行的再评价，对在评价过程中发现的问题及时沟通，并制定出具体的整改措施，以保证可行性研究报告具体实施过程的经济性和可行性。

（二）项目实施阶段的财务控制

项目实施阶段是房地产项目成本产生的主要阶段。在这期间，财务控制的工作重点是对项目成本的控制。房地产项目投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程。

1、房地产开发项目的设计直接影响建设工期和建设成本，直接决定人、财、物等相关资源的投入

项目设计方案的优劣直接决定项目未来的成本，并决定项目的整体收益。房地产开发项目成本控制首先要以设计阶段作为成本控制重点，在各项成本费用尚未发生时做好前期成本规划。良好的项目设计是有效控制房地产项目投资的根本，是项目成本优化的最有力保证。

首先，在项目委托时，向设计单位提供经批准的可行性研究及投资估算，明确项目开发的定位、工程建设质量及各项经济技术指标。在初步设计完成时，聘请专家对其进行审查比对，一方面审查设计的合理性，既设计布局和经济性的合理性，是否符合公司的市场定位及消费群体的需求等，同时根据地块特点对设计实施的可能性进行审查，在全面审查后，对设计初步方案进行修改、优化，另一方面设计投资概算与项目可行性研究时投资估算进行对比，既要对投资概算偏离投资估算差异率进行重新认定，重新计算投资回报率，也要对投资概算的全面性进行审定，以降低因设计变更而增大投资的可能性。

其次，限额设计，优化施工图设计。控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，各设计人员在保证达到使用功能和技术指标的前提下，需融施工图设计与施工图预算为一体，将预算限额进行合理分解，在设计过程中，按照分配的投资限额控制设计。在施工图设计完成时，需要设计人员、施工人员及成本管理人员对施工图技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的进行性等方面进行审核，对施工图进行优化，以防止技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

最后，规范勘察设计合同，有效控制造价。房地产项目勘察、设计人员与项目开发者属于不同经济主体，两者的工作目的不尽相同，房地产项目开发方应加强对勘察、设计合同的管理，用经济手段加强对房地方项目勘察设计的管理，从而在源头上控制整个房地产项目的投资成本。在与勘察单位签订勘察合同时，将勘察费用与工程地质勘探的准确程度挂钩；在与设计单位签订设计合同时，通过在设计合同条款中增加设计变更及修改的费用额度限制条款，以加强对设计单位的考核和制约，防止由于在工程施工过程中增加的设计变更造成投资失控。

2、项目施工阶段的财务控制

房地产项目施工阶段是资金大量投入，产生项目建设成本的主要阶段，也是资金投入的主要阶段。施工阶段的财务控制主要是通过财务监控，对工程款的支付、工程变更造成的费用调整及各种工程造价信息等进行全过程控制。在此阶段一方面要加强合同管理，不但要在合同条款规定了双方的权利、义务，还要注意合同条款的严密性，预防因施工方利用合同中某些条款的不确定性向投资方索赔而产生投资失控和经济纠纷。一方面加强对施工材料的控制，对开发者提供的材料通过招投标进行，以保证材料质量和价格，同时在现场施工时，加强对材料的管理，以防施工方偷梁换柱；对施工方提供的材料，也需要工程管理人员对材料的质量进行确认，以防施工方以次充好，影响工程质量。另一方面要加强施工过程中发生的现场签证与设计变更的管理，建立严格的设计变更审查、审批制度，工程管理部门要详细分析每一项涉及变更的工程量、功能变化及造价增减情况，严格控制施工中的设计变更，防止施工单位为了施工便利而任意提高或降低设计标准、改变工程规模，从而增加工程投资费用或降低项目质量。在支付工程款时，要严格按合同约定时间及实际完成的工程量支付工程进度款，严防工程进度款的超进度支付，避免对施工单位在经济上的失控管理，减少建设资金的违规占用，节约建设资金成本。

3、项目竣工决算阶段

竣工决算是房地产项目成本控制的最后环节，在项目竣工阶段的财务控制是要必须严格进行项目竣工决算的审核工作，以有效的控制工程造价。由于在施工中出现地质条件、材料换代、工程量增加等变化，因此工程管理部门需要作好工程竣工图、主要建筑材料规格、质量与价格签证、设计变更等竣工资料收集整理，通过对竣工结算资料和现场实际情况，认真审核工程结算数据，防止有虚报工程量、定额错误、工程变更调增不调减、重复结算等情况的发生，保证工程造价的准确度。同时应实行工程结算第三方复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和投资效益。

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【关键词】房地产 项目 建设 造价 管理 控制

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

工程造价管理作为房地开发建设过程中管理工作的重要组成部分，主要包括决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段以及竣工结算阶段，它贯穿在项目的整个过程中，是一个十分复杂而又特别关键的过程。以下将针对工程造价管理的几个阶段，进行简要的分析与探讨。

一、投资决策阶段的造价管理

要做好投资阶段的造价管理，关键在于以下两个方面：

1.能够组建一支优秀的造价管理团队

该阶段的造价管理团队主要由决策者、项目工程师、造价师、会计师、市场营销人员等人员组成。该团队的合作能力和智慧才干决定了房地产开发项目可行性研究报告能否编制成功。

2.能够精心编制出项目的可行性研究报告

为了能够得到最大化的拟建工程项目价值，必须保证充分运用价值管理的思想与方法，能够精心编制出项目的可行性研究报告。我们在编制开发项目的可行性研究报告时，可以侧重以下几点展开分析：

（1）项目工程师通过运用价值管理的方法，进行工程方案研究、分析并选择可行的建造方案。项目工程师需要确定的内容主要包括基础工程方案、建筑结构型式等的确定；

（2）当项目建设规模、技术方案、工程方案、设备方案以及项目实施进度等基本确定以后，造价工程师开始估算项目的总投资以及建设期内分年度所需要的资金；

（3）对房地产项目财务进行评价，分析并估算项目财务效益和费用，计算出财务评价指标，判别拟建项目的财务可行性；

（4）会计师重点是在投资估算的基础上，分析拟建房地产开放项目的资金渠道、融资成本、融资方式、融资结构和融资风险等方面，比较、选择并确定出价值最大化的融资方案；

（5）市场营销人员通过市场现状调查、市场供需求预测、市场价格预测、目标市场分析、市场竞争力分析以及市场风险分析等，进行市场预测分析。重点在于市场现状调查和市场供需求预测，因为这两个方面工作的好坏决定了能否正确选择户型结构、房型比等指标；

通过以上几个方面的全面归纳和总结，便可以着手拟定一套房地产开发项目的可行性研究报告。为了使决策者做出较准确的决策，报告中应提出推荐的较优秀方案、明确给出项目是否可行的结论。

二、设计阶段的造价管理

工程造价、进度与质量和设计方案的优劣性有直接的关系，设计阶段影响着投资总额的75%—95%，所以，控制工程造价的关键在与设计阶段。为了充分挖掘设计潜力，做好限额设计与优化设计，要从以下几方面着手：

1、比选最佳设计方案

为了提高投资效果，从初步方案到施工图设计的各方案，均应进行“多方案”比较和筛选。主要做法是：通过设计招标或组织设计方案竞赛，从众多的方案中，选取技术先进、兼顾建设和使用，近期和远期相结合且经济合理的最佳设计方案。

2、进行限额设计

（1）房地产商应根据专业构成内容，将项目造价目标逐层分解为结构设计、建筑平面、机电设备、材料选用等部分，并要求设计人员在这几个方面进行设计；

（2）每部分的设计方案应通过价值工程等方法进行对比、论证，使其保证基本功能，并能够最大限度的节约工程造价。

3、限制施工中的变更

必须加强设计过程控制，及时和设计单位进行沟通，避免设计中经常出现的错、漏、碰、缺等现象，才能最大限度的减少施工中的变更。

4、总体设计方案要重点研究和规划

（1）细致研究整个项目的建筑品质、平面布置、智能化布置和小区的市政、绿化、园林、交通、设施等；

（2）为防止重新设计，必须要注重征求各方的意见，以避免因项目总体规划的失误而引起施工过程中的重大变动。

三、招标阶段的造价管理

1、科学合理的编制标底

标底是指建设单位拟建工程投资的底数，编制标底要注重以下几个方面的内容：

（1）没有条件的单位须请有资格的咨询单位代编；

（2）有条件的单位尽量自行编制标底；

（3）编制标底时要和市场的实际变化相吻合，做到要实事求是、切合实际；

（4）将工程标底控制在合理造价的下限，以确保标底编制质量。

2、确定适合的发包方式

（1）业主确定合适的发包方式来控制工程造价时，可以根据工程的性质、规模、特点来实现其合理性；

（2）为使各施工单位能够报出非常优惠的价格并杜绝议标或变相议标，要确保不论采用哪种发包方法，均要进行招标和引进竞争机制；

（3）事实证明，凡是先开工后定价的工程多半造价偏高，所以必须要在开工前谈妥定价，以避免施工中不必要的麻烦。这就要求我们在招标阶段确定出合理有效地发包方案。

3、制定严密的招标文件、进行公正合理的招投标

（1）制定出严密的招标文件是维持公平竞争，合理招投标的前提条件；

（2）实行公平合理的招投标，能得到更加合理的工程造价，并能有效的控制工程造价；

（3）招投标过程要有明确的透明度，保证招投标单位思想明确，对招投标工作放心。

4、慎重地选择施工队伍

施工阶段是工程项目的关键阶段，必须按照工程规模和技术要求，认真地挑选适合的施工单位。

四、施工阶段的造价管理

1、工前认真审核图纸

相关单位在开工前需仔细审核设计图纸，确保在图纸会审阶段就能解决施工中可能出现的问题，避免在施工过程中出现返工现象，影响工程进度与质量，浪费不必要的人力、物力及财力。

2、保证签证的质量，杜绝不实和虚假签证

（1）加强工程签证办理的及时性；

（2）签证的描述要求客观、准确；

（3）隐蔽签证要以图纸为根据，标明被隐蔽项目、部位、工艺以及完成情况。

3、认真对待建设单位的索赔和反索赔

索赔是指合同履行过程中对于不是自己的过错，而因对方承担问题造成的损失向对方提出经济补偿；反索赔的主要内容有：施工缺陷、工期延误、业主合理终止合同或承包商不正当放弃施工等。

4、正确地进行工程进度款支付

工程进度款支付方法有：分段支付、按月支付和竣工后一次支付等。结算的条件均要求是质量合格、符合合同要求、变更单签证齐全，实行质量一票否决权制度时，做到不合格的工程决不付款。

五、竣工结算阶段造价管理

工程竣工结算阶段是合理确定单位工程造价和竣工决策前提与保障。做好工程结算的审查应着重把握以下几个主要方面：

1.仔细熟悉图纸、分析竣工资料、计算工程实际数量。结算时，应扣除未完工程或未做工作的部分；

2.严格对照施工合同，正确处理结算中的纠纷。核准工程结算项目，核实索赔数额，审查合同其它条款的实施情况；

3.仔细审查工程材料价款的结算。审查是否违背计算材料差价的规定，审查施工单位有否将建设单位委托购买的材料列入工程结算；

4.审查定额套用的正确性，是否符合政策调整的相关文件，定额的换算是否符合换算条件及其准确度；

5.审查各项取费是否符合规定并且合理、准确。主要是审查收取费基数正确性以及不能作为计费基数的费用是否被列入计费基数中；

6.审查签证单上的内容与设计图纸、定额中所包含的内容是否有重复的部分，必须剔除其中重复的项目与内容。

六、结束语

房地产工程造价管理是包含决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段和竣工结算阶段的全过程管理，缺一不可，只有综合做好这五个阶段的管理工作，方能使得最佳的经济效益与最好的社会效益同时收入囊中。

参考文献：

【1】杨也容浅谈房地产项目工程造价管理商业文化2011年

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由鄂尔多斯市东胜区发展和改革局主持，在鄂尔多斯市召开了《富兴花园三期工程建设项目可行性研究报告》专家咨询评估会议。鄂尔多斯市东胜区发展和改革局、鄂尔多斯市建银房地产开发有限责任公司、内蒙古乘风交通咨询有限公司等单位的领导和代表，以及专家组成员(名单附后)出席了会议。专家组审阅了可行性研究报告，并听取了编制单位的汇报后，提出如下咨询评估意见和建议：

一、总体评价

编制框架内容基本符合可行性研究报告要求，但在建筑规模的确定依据、建筑和结构设计方案说明、消防内容和建筑设备选型等方面没有达到编制深度要求，缺乏附图，核实总投资。建议重新编制。

二、具体意见和建议

(一)总论、建筑、结构

1、报告已提供净用地面积、绿化率、停车位数量，未提供基底面积和道路面积，建议报告补充完善。既为三期工程，应先说明地块现有设施。市场预测应针对项目内容进行。

2、“建设用地规划条件意见书”要求本项目建筑密度<20%，而本项目实施方案确定的建筑密度为26.5%,超出规划条件，建议说明理由，并重新确定实施方案建筑密度。

3、“建设用地规划条件意见书”要求本项目建筑高度<80米，而本项目实施方案虽说明各建筑总层数，但未提供实施方案各建筑高度，也未说明主要建筑高度是否满足规划条件，需补充实施方案各建筑高度。

4、完善建设项目的平面布局、建筑功能、交通组织设计方案。

5、细化建筑方案内容，各建筑应分别说明，特别关于地下室应单独说明功能。

6、补充结构设计内容，说明建筑结构基础的形式、埋置深度及地基承载力的设计要求，完善建设项目上部结构和下部结构的建筑结构形式及设计要求等。

7、补充建设项目规划总平面图、建筑的相关图纸。

(二)建筑设备

1、核实市政给排水、供热、燃气、电力、电信的条件和参数，补充室外管道和设施平面布置图，明确主要水池、设备、管道等的规格和数量，补充主要设备材料表。

2、各建筑的设备工程应分建筑分别说明。

3、补充负荷估算的内容，如用水量、排水量、供热负荷、用电负荷、空调冷热负荷等。

4、细化动力设计内容，如换热站等。

5、补充说明设置空调和燃气供应的范围，细化设计方案说明。

6、校核消防设计内容。

(三)投资估算

补充建设规模确定依据、土建、装饰工程估算指标测算过程。

1、编制说明：补充工程概况并说明建设地点、建设规模构成(*栋、*层)、投资估算编制基准期及总投资;编制依据应为09届造价依据;补充工程费用估算编制方法及土建、装饰估算指标测算过程;并计取基本预备费。

2、单项工程估算表：①主体工程建设规模缺乏依据，土建、装饰估算应分列，校核给排水、暖通、电气估算指标;②小区辅助和基础设施工程应在补充工程量依据(图纸)基础上，其估算指标应重新测算，并补充给水泵房、换热站、配电室、燃气调压箱等设备分摊投资。③按照《建设项目投资估算编审规程》及当地文件，合理计取工程其他费用，土地及拆迁安置补偿费应附依据。