房地产商投资合同范文
时间：2023-04-02 04:02:27
导语：如何才能写好一篇房地产商投资合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
为规范房地产市场外资准入和管理，国务院六部门联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号，以下称《意见》）。各地、各部门认真执行《意见》的各项规定和要求，取得一定的实效。但少数地区仍存在一些问题。根据外商投资法律法规和《意见》的有关规定，现就进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜通知如下：
一、各地商务主管部门要严格执行《意见》和《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知》（商资字[2006]192号），依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。
二、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则
（一）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。
（二）已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
三、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。
四、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
五、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。
篇2
【关键词】住房限购令 成本 收益
一、限购令的成本
（一）政府成本（可认为是公共成本，与政府收益中的政府分开）
1.执法成本。要想保证限购令的实施，政府必然进行监管，具体来说，执法成本体现对个人及家庭信息监管的成本，调查相关信息的成本等。
2.违法成本。违法成本体现为：“限购令”本身所存在的违法性问题，《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这条规定的意思是，不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。
3.规避限购引发纠纷的成本。规避限购引发纠纷的成本体现为：一方面，从限购令的内容可以看出，限购令是以家庭为单位的。很多家庭为了规避限购令而假离婚，很多拟结婚的情侣推迟婚期，这些都是社会潜在的不稳定因素。另一方面，从法律上也有规避限购令的可能性。买房人只要不去办理产权手续，就可以不受限制。而对许多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办证更方便炒房，只需到开发商处更名即可，还能节省过户税费。但是规避毕竟是规避，不按照正当的程序，都有发生纠纷的可能性。
4.住房问题恶化的成本。限购令企图降低房价，解决民生问题。但是限购令的效果却没有想象中的理想。相反却带来住房问题的恶化，具体体现为：
首先，限购令并没有起到降低一线城市房价的作用。从表面上看，房价高是炒房团投资房地产抬高房价的结果，限购令作用在于它排除了一部分刚性需求，但是不能抑制投资性需求。投资者可以选择去不同的城市进行投资。只要投资性需求存在，房价就很难下降。从根本上看，房价高是受现有的土地转让制度，货币政策等很多根本性问题影响的。而根本性问题不解决，房价问题也是解决不了的。
其次，限购令是对一线城市房价再次上涨起到推动作用。从社会发展历史可以看出，只有供不应求才要限购，供不应求自然就是奇货可居，价格自然要上涨。限购的结果就是房子成为短缺的产品了，手中想出货的客户都不急着出手，进而造成进一步的供不应求。而限购令是有一定期限的，一旦限购令解除，会有更多的资本流向房地产领域，进一步提高房价。
再次，限购令促使二三线城市房价上涨。由于限购令对投资者在一些一线城市购买房屋的限制，炒房团会搜寻到下一个不受限制投机的目标。这些目标就是二三线城市的住房。原本没有房价压力的二三线城市，也会产生房价上涨的现象，引起新的社会问题。珠三角的房子的火热，就是最好的说明。
最后，限购令促使房屋租金上涨。由于限购令的出台，有购买意愿的人心存房价下降的美好愿望，房价越有下跌的可能，人们就越愿意持观望的态势。因此，买房的人少了，租房的人变多了。根据供需与价格的关系，房屋的租金就上涨了。调查显示，一些一线城市的房屋租金涨了10%到20%，很多买不起房的人，现在租房也成了问题。
（二）个人的成本
个人成本包括规避限购令的成本与自我满足受限的成本。前者包括假离婚，缓婚等措施而带来的成本，后者包括因交易受限，资源不能优化配置而带来的时间成本，机会成本等。
（三）房地产商的成本
限购令带来的最大的影响就是在一定时间段交易量减少，因此，房地产商的成本主要体现为因交易暂缓而产生的机会成本（例如因资金问题错过的再投资机会等）。
二、限购令的收益
（一）政府收益
首先，新国五条中的“一定时间是多久”，并没有限制。这个地方政府有很大的自由裁量权。因此，房地产商为了自己的利益，会尽量采取措施使这个“一定时间”符合自己的期待，而这些措施最后便体现为地方政府和地方官员的利益。
其次，限购令只针对住宅地产市场，对办公楼等商业地产影响不大，因此在住宅地产被限制的情况下，大量资金涌入商业地产市场，随之而来的就是商业用地价格的升高。土地转让金的增加，政府势必会增加财政收入，部分利益相关者还会增加隐性收益。
（二）房地产商的收益
一方面，从普通商品房角度看，通过上述分析，限购令只是暂缓交易，使更多人持观望态度，但是房价不会受到太大影响，甚至还有上涨可能，并且现在住房市场仍然是供不应求，因此，在普通商品房方面，房地产商是利益获得者。另一方面，从高端住宅角度看。房地产的保值作用是投资者青睐的原因之一，特别是在现今严峻的通货膨胀的压力下。在这一情况下，既然只能购买一套，那些仍然愿意投资房产的资金，必然会倾向于选择高总价的物业，尤其是高端公寓和别墅。所以，限购令后，上海少数豪宅却逆势而行。除了高总价之外，投资者还会关注楼盘的稀缺性，只有具有稀缺性豪宅才能获得更好的收益率。
（三）个人收益
如前分析，限购令会带来房价，租金上涨，会使部分投资者与出租人产生收益。但是，相对整个社会而言，这种收益还是很少的。
三、限购令的成本与收益比较
篇3
上半年，房地产市场出现了10年以来首次销售额和销售面积同时缩水的现象。上海、北京、深圳等全国各大城市房屋成交量环比大幅下降。与此同时，房价涨势趋缓。6月份北京房价环比上涨0.1%，涨幅为近两年多来最小；上半年上海房价平均月涨幅1.21%，相比去年下半年的月涨幅6.3%，上涨大幅趋缓。另外，上半年土地成交惨淡，不少土地流拍，而近来市场屡屡有退地传闻，曾传闻的苏宁环球集团与上海市黄浦区房地局协商解除上海市黄浦区南京东路163地块的土地出让合同近期也得到确认。福建、重庆各地也出现了类似现象。房地产市场的大幅降温，以及国家从紧的货币政策、为干预通货膨胀进行宏观调控的“雪上加霜”，令不少开发商资金链日益紧绷。有分析人士指出，今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。房地产商的融资冰河期是否已经到来？
危机重重
今年，房地产商们可谓是在内忧外患的情况下惨淡经营。
针对去年经济过热的势头，同时也为了规范房地产业发展、规避类似美国次贷危机的风险，2007年9月27日中国人民银行 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求各商业银行提高第二套房贷款的首付和利率。今年6月，中国银监会下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》。6月，央行再次上调存款准备金率至17.5%。央行几个规定和措施出台后，各商业银行不仅对贷款公司资质、信用等级审查更为严格，审批的程序变得复杂，以往忽略的一些审批环节也被重新重视。不少开发商正在进行的融资项目被迫搁置，且面临着信用等级下降、授信额度减少的境况，而今后从银行贷款也不复往日的便捷，僧多粥少的局面下，地产商只能按资质等候贷款申请的审批。
地产商本身也并非完全无辜，早在去年各房地产商疯狂囤地的时候，就埋下了隐患。在地产界，迅速暴富者往往手里握着大把的土地。前些年经济高速发展时，开发商往往选择囤地，静待地价成倍上涨，轻松获取暴利。有数据显示，2007年，房企售楼收入2.9万亿元，购地支出3万亿元。令“地王”们苦恼的是，2008年1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》对滚动授信作出了严格规定。地产项目分批开发、循环授信是开发商的武器，一旦授信从紧，2年的宽限期不再，在资金缺乏的情况下，地产商们只得抛地。然而，当前资金从紧是地产界的普遍现象，想要将土地高价卖出的地产商不得不面临无人接盘的困境。
另外，经过近10年的繁荣发展，中国楼市也需要有自己的调整周期以挤走泡沫，谋求更为健康长远的发展，也算是中国楼市成长所必经的阵痛。
以上种种原因，加之消费者的观望态度和美国次贷危机一定程度的影响，让中国的房地产商们捉襟见肘。紧绷的资金链就像紧箍咒一样环绕着地产商，融资困难让地产商们在盛夏提前感受到了冬天的气息。
被救与自救
面对随时内忧外患的局面，房地产商们努力通过各种途径化解危机。
全国工商联房地产商会已于7月将房地产调控政策的调整建议上报至全国工商联，中国房地产业协会也已就房地产政策调整提出一些建议，将上报有关部门作为决策参考。此次上书主要建议有关部门适时调整房地产调控政策，适度放松银根，同时保持市场信心。不过，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示“救市”为时尚早，也有相关人士指出“救市”可能埋下更大隐患，产生道德风险。
尽管当前从紧的货币政策不会立即有改变，但是面对下半年中国经济下滑的危险，市场上放松货币政策的呼声日益走高。财政部财政科学研究所所长贾康在一个论坛上表示，由于经济走势尚不明朗，“最好观察2－3个月再确定政策取向”，央行一位官员也在此次论坛上暗示，货币政策或许会有调整，在保持稳定增长的同时更着重结构调整：信贷结构更多向民营企业、三农、灾区倾斜。此外，已有不少市场人士指出2008年的政策调整应该优先考虑经济效率，向民营企业倾斜，通过提升市场竞争力与自身实力度过滞胀期。加之市场传言将有上千亿元资金刺激经济，在房地产业中占多数的中小民营企业或许能看到一丝政策的曙光。
政策的调整需要假以时日，资金的解决却是燃眉之急。由于销售的下降、宏观政策的频频下落和金融信贷的紧缩，传统的两大渠道――销售回流和银行信贷此时都难以融通。开发商的当务之急便是通过各种方式拓展其它融资渠道。
对于上市房地产企业而言，发行债券、在股市上增发、再融资是一种选择。然而，8月底证监会提高了上市公司再融资门槛，规定在原有的基础上，要求《上市公司证券发行管理办法》中确定的再融资公司最近3年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近3年实现的年均可分配利润的30%，比过去提高了10%。实际上，近来披露的各房地产上市公司2008年半年报中，房地产企业上半年共负债达到3514.7亿元，比去年同期的2128.7亿元大幅增加了65%。在这样的情况下，再融资的确存在一定的难度。而且，对于广大未上市发行的中小型房地产企业而言，直接融资难以触及。
出让股权融资也是一个不错的选择。中国投资市场信息咨询机构China Venture7月份的报告指出，今年第二季度，中国私募股权投资（PE）金额方面，房地产业为5.49亿美元，位列行业投资金额首位，案例投资规模均在7000万美元以上。越来越多的PE将目光投向了房地产业。有研究人士指出，通过私募股权的方式投资房地产，不仅能使公司在开发项目上筹得足够的资金，把盘子做大，从长期来看，大型基金公司拥有股权能够在管理上把先进和创新的理念输入到当地，也可以降低投资风险。另外，成立私募股权基金，能够为房地产公司提供新的利润增长点，公司可以在基金的管理和收益中获得丰厚的利润回报。
目前，国内投入于房地产的私募股权基金并不多。初次涉水，房地产公司进行PE融资都相当谨慎，其选择的投资人都是一些诸如养老基金和长期投资基金等稳健型基金。今年年初，金地集团与瑞银正式签订协议，以各自50%的权益发起成立房地产基金。6月，中信信托和嘉德置地集团宣布成立“中信－凯德科技园区投资计划”。值得注意的是，外资PE也将今年看作进入中国楼市的绝佳时机。有报道称，一季度如红杉资本和新世界策略投资发展公司等创投机构，就向哈尔滨人和商业管理公司投资3亿美元，开发上海、杭州等地区的地下商业城。6月，恒大地产海外募资也取得了成功，获得了郑美林、裕彤、德意志等几家个人以及投行共计6亿美元的私募股权基金。如何好好利用这些资源，值得广大地产商们深思。
篇4
关键词房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略
改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。
1房地产商品的特点
房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：
（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。
（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。
（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。
（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。
2房地产营销策略的应用
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
2.1产品策略（product）
随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。
（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。
（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。
（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。
另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。
2.2价格策略（price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。
（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。
2.3促销策略（promotion）
房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：
（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。
（2）广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。
（3）公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。
（4）营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。
2.4渠道策略（place）
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。
（1）直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。
（2）委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商，也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构，后者是指中介的个人，即经纪人。
（3）网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。
3结语
综上所述，结合房地产商品本身的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。
参考文献
1陶婷.略谈房地产营销策略[J].外国经济与管理，2004（8）
2刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊，2008（6）
篇5
【关键词】金融调控；金融业；房地产业；和谐发展
房地产是资金密集型的行业，房地产从开发到销售都离不开金融机构信贷的支持。我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的，超额利润导致房地产信贷非理性增长，结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性，资金来源较单一导致房地产对金融依赖程度高。房地产市场发育不良蕴藏着较大的金融风险。为了遏制房地产的泡沫，确保我国房地产业健康发展和我国金融的安全，2010年来我国政府陆续出台了一系列房地产调控措施，2011年颁布房地产调控的“新国八条”，金融调控正在进入从量变到质变的关键时期。通过差别化住房信贷政策、上调存款准备金率和加息等一系列金融调控政策，使银行放贷额度从紧，房地产开发资金链面临考验。在新形势下，发展机遇与风险共存，如何共建稳健的房地产金融体系，促进金融业和房地产和谐地发展，是金融业与房地产业共同面临的重要问题。
一、金融调控对金融业和房地产业的影响
（一）金融调控对房地产业的影响
1、融资困难
我国房地产业的融资方式包括贷款、股权投资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式，而其中银行贷款是房地产业的主要资金来源渠道，全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金依赖程度已高于80%。实行金融调控后，一方面，银行收紧信贷支持，资本市场基本关闭了IPO(首次公开募股)和发债融资的大门；另一方面，调控不断深化，商品住宅交易量下滑，房企回笼资金趋缓。去年以来，房地产开发贷和按揭贷款都在下降。万科提供的数据显示，目前房地产开发资金来源中，国内开发贷款最近一年多时间内持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以来的最低水平；与去年同期类比，前6个月国内贷款降至6.8%，接近2007年以来的低点。在万科关注的14个主要城市中，北京、上海、广州、深圳和杭州5个城市，成交量与去年同比有小幅下降，与2009年相比则是大幅下降，与2007同期相比则有50%的下降。此外，主流开发商的销售在今年7月份放缓。7月销售数据显示，包括万科、保利、中海、绿城、富力等公司在内，销售环比均出现下滑，万科、中海、保利环比下滑超过3成。因此，目前我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。
2、成本费用提高
一是，由于房地产融资渠道狭窄，在金融调控下，银行放贷额度从紧，融资困难，融资成本也就随之提高。今年开发商融资成本大幅度上升，由原来的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于贷款利率提高和限购政策，使得人们的住房消费速度放慢，而开发商为了及时回笼资金，积极开展各种形式的促销活动，市场的竞争更加激烈，销售费用增加。
3、房地产市场走向分化
信贷紧缩，房地产融资渠道狭窄，使得房地产资金缺乏有效的资金来源；房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难；利率提高，信贷的利息增加。这些因素的共同作用，一些实力不强的中小房地产商或被淘汰出市场，或被其他大型房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高，房地产市场走向分化。
（二）金融调控对金融业的影响
1、银行放贷额度从紧
实行金融调控以来，我国不断提高存款准备金率，特别是2011年我国5次提高存款准备金率，使我国存款准备金率达到21.5%，创历史新高。存款准备金率的上调使银行放贷额度从紧。“伟嘉安捷”分析，央行每上调0.5个的百分点的存款准备金，将冻结超过3000亿元资金。存款准备金率的不断上调，银根紧缩。今年下半年平台贷款风险防控的深入推进，银行对于房地产业贷款的发放会越来越难。
2、信贷风险增加
金融调控下银行信贷金额从紧，使对银行贷款依赖程度高的房地产商目前面临着巨大的资金压力，积累了大量的金融风险。主要表现：一是房地产信贷增长过快显非理性增长，还贷来源不确定；二是房地产商自有资金比重低，银行信贷占房地产资金的比重高，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险；三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。另外，房地产市场分化，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
二、发挥金融调控的作用，实现金融业与房地产业的和谐、发展、共赢
1、建立房地产金融风险监控体系，加强监管力度，有效防控信贷风险
目前我国房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善，房地产金融缺乏有效的监管体系。房地产调控是一项复杂的工程，金融机构要关注经济和政治环境的就化，关注房地产市场的变化，随时充分掌握房地产市场的有效信息，并及时进行分析，预测房地产市场的发展趋势，才能走在房地产发展的前沿，并根据房地产市场的变化，合理地运用金融政策进行有效调控，防范风险于未然，促进房地产业健康发展。因此建立房地产金融风险监控体系是十分必要的。
建立房地产金融风险监控体系。首先，建立科学的房地产金融风险宏观监控制度，层层落实风险监控职责，实现全过程、全方位、全员的监控；其次，金融机构要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系；第三，建立一支房地产金融风险监控的专业队伍，提高金融机构从业人员的职业素质，增强风险意识。
加强监管力度，做好事前、事中、前后的监控。认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户的财务风险和经营风险，研究信贷风险防范措施，确定投资项目的可行性。加强信货资金的管理，根据宏观经济环境的变化、信贷市场的变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求变化，采用科学、完整的风险度量指标体系对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整，确保信贷资金的使用安全。加强与客户的沟通，建立良好的借贷关系，为提高房地产企业资金的使用效益出谋献策，确保信货资金按期收回。
2、大力推进房地产金融融资模式的创新，建立多元化的融资渠道
房地产是资金密集型行业，所需资金额非常大，单纯依靠银行信贷或信托基金都不能有效地解决融资的问题，在严厉的金融控制下，房地产金融融资模式创新就显得十分重要。因此，一方面，必须大力推进房地产金融融资模式的创新，探索房地产信托，债券型、股权型以及混合型REITS，房地产私募融资，住房抵押贷款证券化，商用房地产抵押贷款证券化，构筑完善的房地产金融体系，形成金融和房地产业相互支持，相互促进的机制，提高银行房地产贷款的流动性和安全性，分散信贷风险。另一方面，金融业凭借完善的金融服务体系，支持优秀房地产企业拓宽融资渠道，鼓励房地产企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等多元化的融资渠道筹集开发资金，进一步改善房地产企业的资本结构和资本质量，降低房地产金融风险。
3、加快建设和完善信用等级评估系统，建立良好的借贷关系
完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。过去由于商业银行之间的竞争激烈，许多金融机构的信用等级评估形同虚设，信用评价制度缺失，贷款机构与借款人之间存在着严重的信息不对称，在流动性收紧时期，金融调控越来越深入，蕴藏较大的信贷风险，因此，金融机构建设和完善信用等级评估系统迫在眉睫。建立客户信用等级评估的制度，构建和完善科学的客户信用等级评估系统，通过信用等级评估系统，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注房地产市场发展变化，在对房地产房地产市场发展形势进行分析和预测的基础上，认真筛选与有效支持优质客户，将有限的信贷资源分配到真正优质的客户群体，确保信贷资金的安全。通过信用等级评估系统，及时了解房地产企业的经营情况，及时与企业沟通，并给予房地产理财的指导，帮助企业渡过房地产市场调整时期，防止业务发展大起大落，同时加速信贷资金回笼，有效防控信贷风险。
4、合理地运用金融调控政策，调整房地产业投资结构和方向，促进房地产市场健康发展
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。“新国八条”国家的政策导向主要在于保持房地产市场的流动性，解决居民的基本住房需求。为了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建设力度，以及廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度。国家在保障性安居工程建设上的政策措施、个人转让住房的税收政策、差别化住房信贷政策等直接或间接地给予房地产商优惠，从而实现供给和需求的合理互动。国家对房地产的金融调控政策积极地引导金融机构给予房地产商融资支持，明确的引导房地产商将资金投向中低价位、中小套型普通商品住房建设。从我国整体水平来看，目前我国房地产市场潜在的最大的住房消费者群体是中低收入者，其最需要的是能满足基本生活需求的普通住房，因此这类群体对住房的偏好体现在价格合理，中小户型、地段适中的普通住房。因此对于房地产商来说，投资此类住房是大有市场的。因此房地产业结合政策的导向，在房地产开发的双轨制的模式下，加速企业转型，由原来的单一性向混合型、综合型方面转变，利用金融机构的信贷大力投资中低价位、中小套型普通商品住房，积极投资参与保障性安居工程建设。
在投资方向上，面对金融调控下的房地产市场，一线城市的房价下降是必然趋势，三四线城市的房地产市场受金融调控的影响较小，房价并没有超出消费者可以接受的合理的价格范围。中国指数研究院的数据以及中房协今年7月份的相关报告显示，我国房屋的销售面积和销售额等指标均保持增长。成交量自5月份以来一直延续增长态势，其中，成交量的增长主要集中在三四线城市，而一二线城市的成交依然处于低位。投资方向应以大城市为依托以中小城市为重点，在布局中关注到一二线城市，同时也要把业务向三四线城市积极延伸。随着人们生活水平的提高，人们越来越注重生活的质量，生活方式也在发生新的变化，这势必推动小城镇的开发, 推动旅游房地产、休闲养生房地产的高速发展，度假用房及其短期交换使用也将成为新的热点。
作为国民经济支柱产业房地产关系到60个相关产业，房地产业不发展，国民经济就会受到严重的影响。我国政府近年来陆续出台了一系列房地产金融调控措施，目的是为了遏制房地产的泡沫，确保我国房地产业健康发展和金融的安全。因此，建立和完善房地产金融风险监控体系，形成金融和房地产业相互支持，相互促进的机制，合理运用金融政策调控，才能促使金融业与房地产业的和谐、发展、共赢。
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[关键词] 经纪 房地产市场 商品 信息
一、我国房地产经纪行业的由来
我国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载；在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人,当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”,这一称谓一直沿用到清代;1840年之后，随着通商口岸的设立以及租界的设立,许多外商纷纷在中国投资房地产,在我国一些通商口岸城市，如上海,房地产经纪活动随之产生,在当时出现的专门为房地产业主经营和转手出租房屋的人，被称为“二房东”。“二房东”、“房地产掮客”作为一个社会阶层一直延续至解放初期。
解放初期,民间房地产经纪活动比较混乱,在20世纪50年代初期,政府加强了对经纪人员的管理,整治了当时的房地产经纪业;随后由于住房作为“福利品”由国家分配,房地产业一度消失，房地产经纪活动也基本消失。
随着改革开放，市场经济体制的逐步完善，特别是城市住房制度的改革，房地产业的蓬勃发展，人们生活、学习和工作节奏的加快和对住房的迫切需求，在城镇住房体制改革不断深化和住房分配市场化的强大推力下，作为为房地产业发展服务的房地产经纪业也在逐步发展中形成市场。2001年8月15日建设部了修改的《城市房地产中介服务管理规定》,2001年l2月18日人事部、建设部印发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，对房地产经纪人的考试、注册、职责等进行了规定，现在建设部即将出台《房地产经纪管理办法》，房地产经纪人作为专业技术人员的法律地位得以确立，我国当代房地产经纪行业逐步为社会所承认。
二、经纪人在房地产市场中的作用定位迷惘
目前我国理论界对经纪、经纪人的概念还没有形成统一的认识，立法界对经纪、经纪人的概念内涵也存在着较为广泛的争论。有学者认为经纪包含以下三方面内容：第一，经纪是以收取佣金为目的的有偿服务活动；第二，经纪的内涵包括了居间、行纪和等所有受托行为；第三，经纪行为主体包括自然人、法人和其他经济组织。持这种观点的人认为：经纪活动不只是单纯的牵线搭桥、居间介绍行为，而是与办理委托事务紧密联系在一起的，经纪人一方面以自己的名义为委托人办理代销、代购的委托事务，即行纪行为；另一方面又以委托人的名义从事活动。正因为这种观念，为黑中介――低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价提供了土壤，经纪人的作用不是促成交易，变成低进高出的商人，以致部分经纪人、经纪公司误以为他们的效益就是赚取差价，其实不然。
笔者认为，房地产经纪的概念与普通经纪概念不同，分析房地产经纪的内涵要从我国房地产经纪业实际、从有利于规范管理房地产经纪业的角度出发，对我国房地产经纪的内涵进行约定，其内涵主要包含以下两层含义：一是居间，其特点是房地产经纪人作为受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。也可以说是一般意义上的经纪概念。二是，其特点是房地产经纪人必须以委托人名义从事受托行为，该受托行为仅限于民事法律行为，而且被人直接承担房地产经纪人的法律责任，房地产经纪人的报酬由合同约定。这时的房地产经纪人与一般意义上的经纪人概念则完全不同。据上，由于房地产经纪的内涵包括居间与两部分内容，本文所论及的仅限于居间内容，即一般意义上经纪的概念，受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。这样，房地产经纪人作为专业技术人员，借助个人的专业知识和对房地产市场信息的充分把握，辅以法律素质、业务技能（理解能力、判断能力、沟通能力、协调谈判能力和应变能力）来牵线搭桥、居间介绍、说合买卖双方、促成交易。一方面，为客户买到最适合他的房屋；另一方面为不同的房源找到最适合它的客户，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客户找到最好的媳妇”。只有这样，房地产经纪人才能在由房地产这种特殊商品构成的信息不对称的房地产市场中，解决信息不对称，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，彰显其社会作用。
三、经纪人在房地产市场中的作用原因探究
为什么一般意义上房地产经纪人，不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人在房地产市场中的作用是解决信息不对称，为客户买到最适合他的房屋，为不同的房源找到最适合它的客户，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，而不是低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价。笔者以为，这是由房地产商品的特点、房地产市场信息不对称所引发的。正是因为房地产商品的特点、房地产市场信息不对称，才有房地产经纪行业。
1.房地产商品的特点探究
笔者以为房地产商品的如下特点,造成房地产市场信息不对称。
(1)不可移动性
房地产一个最重要的特点是位置的固定性或不可移动性。由于不可移动习惯，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境等均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。房地产的这种不可移动性，决定了房地产市场只能是一个地区性的市场。
(2)独一无二性
房地产不像其他商品一样整齐划一，可以说没有两宗房地产是完全相同的。房地产的独一无二性，使得房地产之间不能实现完全替代，从而房地产市场不能实现完全竞争。
(3)用途多样性
房地产由于具有用途多样性，使得同一宗房地产的利用在不同用途及利用方式之间出现了竞争和优选的问题。
(4)相互影响性
房地产的价值不仅与其本身的状况有直接的关系,还取决于周围其他房地产的状况,受附近房地产用途和开发利用的影响。
(5)易受限制性
政府对房地产的限制一般通过警察权、征用权、征税权、充公权来实现。这一点说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。
(6)难以变现性
房地产价值大，加上不可移动性和独一无二性，因此，房地产变现困难；如果快速变现，又只有相当幅度的降价。
2.房地产市场信息不对称探究
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文献标识码：B
文章编号：1009-9166(2009)026(C)-0028-01
近年来，随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，使得房地产业在我国实现社会化进程中的地位越来越被社会所认同，同时，也呈现出商品房买卖纠纷日益凸现的现状。由于房地产市场的大肆走红，开发并出售商品房成为房地产商的重要投资形式。在商品房交易过程中，由于主观或者客观原因引起的房产交易合同纠纷的司法案件逐年增加。如何运用法律的程序处理好买方以及卖方的利益矛盾纠纷，是我们司法系统应该积极思考的问题。下面，就我院近两年以来受理的商品房交易纠纷案例为出发点，谈谈审判商品房买卖合同纠纷的可行性司法对策，以与同行共勉。
一、我院及全国受理房产纠纷案件情况。贵州省天柱县人民法院2007年至2009年9月受理商品房买卖合同纠纷案件的基本情况是：2007年1月至2009年9月，共受理商品房买卖合同纠纷案件45件，2007年受N6件，2008年受理14件，2009年1－9月受理26件。在这45起案件中，房地产开发商作为被告的36起，占80％，买受人作为被告的仅9起，占20％。受理的45起案件，已审结44件，其中撤诉4件、调解3件，调解和经调解撤诉率为15.9％；判决37件，判决率为84％，判决后上诉的12件，上诉率32.4％。全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25％，而在2009年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50％。同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规的不够完善，使人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到了许多法律适用的难题。我院所审结的商品房买卖合同纠纷案件呈“两高一低”的特点，即判决率高、上诉率高，调解低率。造成这种现象的原因主要是商品房买卖合同涉及购房户的切身利益，买受人一般倾其所有买房，房地产商在违约的情况下若对所有同种情况的买受人以同一高标准赔偿，导致利润损失很大，双方利益尖锐对立，双方意见分歧较大，则矛盾的尖锐性凸显，调解结案难度增大，审理结果多为判决结案。而且近三年来，我院商品房买卖合同纠纷案件成倍递增，并呈现出了许多新特征，对法院审理这些案件提出了更高的要求。所以，这就希望国家在法律与制度上来不断规范和完善商品房市场行为。
二、引起商品房买卖合同纠纷的类型和原因。通过审理多起商品房买卖合同纠纷案件，以及参照全省乃至全国商品房买卖合同纠纷案件统计情况，经过仔细分析和认真总结，笔者得出：(一)房产商作为被告引起的纠纷原因有：1、不能如期交房。很多房地产商不能如期交房主要是由于开发商时间规划不合理，同时，开发商总是以各种借口来搪塞不按期交房。当然，也有不可抗拒力等客观因素导致不能按期交房，虽然这些纠纷处理方法在合同上有严格规定，但是仍然要通过法律程序来解决。2、房屋面积出现误差。由于没有达到合同规定的面积，出现误差，买受人有权利通过司法的程序维护自己的合法权利。3、房屋质量不合格。有些开发商在利益的驱使下，不重视质量关，容易导致严重的安全事故，给人民生命安全带来潜在(有些已经发生)的威胁。4、设备、装修不符合合同约定。这种现象非常的普遍。房开商没有达到买受人的要求和合同的规定，是引起纠纷的根本原因。5、未按期办理产权过户手续等现象，也成为了商品房买卖合同纠纷重要内容。
(二)买受人作为被告引起纠纷的原因：不按约定及时交纳购房款。由于种种原因，买受人没有按时交纳购房款，房开商只有按购房合同中约定的有关规定，对买受人提起赔偿诉讼。从相关统计来看，这种现象发生率比较底。即使有，也多半呈现了“为了对抗房产商各种违约行为而采取的对抗行为”特征，为了争取既得利益免受损失而为之。这种现象，也应该值得我们法院高度重视。
三、审判商品房买卖合同纠纷的司法对策。针对商品房交易合同产生的纠纷，最高法院于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称“《解答》”)，使房地产纠纷得有法可依；但商品房交易市场仍然欠规范；2007年10月1日起施行了《中华人民共和国物权法》，也没有对商品房买卖作出全面细致的规范，而现今购房者赖以援用的法律规定都是以事后处理为主，事前预防的极少。那么，法院在商品房纠纷案处理的具体实践中，该采取怎样的司法对策呢?通过近年来的审判经验和积极探索，笔者认为：(一)对于以上因不能如期交房、未按期办理产权过户手续、房屋质量不合格、设备和装修不符合合同约定、房屋面积出现误差等现象引发的纠纷，可采用买房时订立的合同条款来进行处理。即：不能如期交房或未按期办理产权过户手续，如果不是合同约定的可以免责的是由，法院就应该按照合同约定判决房开商承担违约责任，并要求其赔偿对买受人进行相应赔偿。此外，在此类案件审判中，还可以根据双方之间订立的合同上约定的违约金数额，判决房开商赔偿买受人相应的违约金。根据最高院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下科称“《解释》”)规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。此外，对因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。对于房屋面积出现误差，应该根据国家的相关规定，进行权威测量后，对买受人多退少补。
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【关键词】按揭，期房、楼花，抵押，质押，让与担保
一、按揭在香港的的演化
在香港，虽然继承了英国的按揭制度，但其按揭在广义上还包括了质押和抵押，此处的抵押是指使债权人取得“权益”作为保障的意思，而与狭义的按揭使债权人取得“产业”作为保障相区别，“权益”和“产业”或许可分别理解成大陆法中所有权概念中的交换价值和整个所有权本身，但是一定要使两个不同法系的法律概念一一对应则无疑是困难的，也是没有必要的。故依此，香港的广义按揭中的抵押与大陆法的抵押已经几无实质区别。
按香港的法律，房地产被视为产业（或产权），它分为法定式产业和公义式产业，前者是法律承认的既存产业，后者则是目前暂不存在的产业，如“楼花”即是，楼花购买人只持有公义式产业，按衡平法的，这种产权是有效的。但是，只有发展商事实上建成楼宇，按法律规定取得工务司署颁发的“入伙纸”和屋宇地政处颁发的“满意纸”，并签订正式的官地租契，方可取得法定产权，之后再依法律程序将该法定产权转让给楼花购买人。“入伙纸”意味着楼宇在实物上已建成可入住，在法律上已完成；“满意纸”则是表明发展商履行了其在批地条款上向政府承诺的职责。狭义的按揭基于上述产业的分类也分为法定式按揭和公义式按揭，前者债权人获得法定的产权作担保，而后者则仅获得衡平法上的公义式产权作担保。但是，根据香港《地产转让及物业条例》第44条规定，自1984年11月1日起，以法定式产业担保的，必须以契约形式设定法定式抵押而不可设定法定式按揭，该日之前设定的法定式按揭从该日起自动转为法定式抵押，所以事实上不动产按揭只存在一种公义式情形，这一点将对理解我国内地所谓的现房按揭和期房（预售房）按揭会有重要的启示，对应于内地的概念，也就是说，现房只能抵押，而期房则可按揭。香港人买楼既是生活必须又是一种投资，基本上都通过银行按揭，上世纪90年代初，香港跟随美国大幅减息，房市出现了上罕见的大牛市直至1997年风暴爆发。之后随着复苏，同时香港银行又随美联储数次减息，按揭利率创30年新低，房产市场曾一度十分火爆。
二、我国按揭的现行做法和担保体系构造基础的关系
当我国内地也试行着按揭的时候，马上引发了关于它的法律属性等的很多讨论。就我国目前房市而言，买卖形式非常丰富。跟所谓按揭有关的是商品房买卖，即开发商在完成一级市场的运作后，进入二级市场与购房者之间发生买卖关系，包括期房按揭和现房按揭。其实际的做法经常是：
1、现房按揭由购房者在合同签订生效后，将其买得的房屋所有权和土地使用权证书交银行执管，并在房地产管理部门作登记，向银行担保其用以清偿开发商房款的借款本息，此外，开发商也常同时为保证人，借款额度一般最高为房款的70%左右，此后买受人依约分期还款至清偿完毕。购房者不偿还银行贷款本息（通常约定连续六期不清偿）时，银行有权将该房折价或以拍卖、变卖该房的价款优先受偿，或者由开发商（保证人）将该房回购，并将回购款偿付银行本息。在按揭关系消灭之前，购房人未经银行同意，不得为负担行为或处分行为。银行为保障债权顺利实现，常以格式条款要求购房人以银行为受益人作房屋财产保险。由此也可看到，银行在所谓现房按揭中事实上不过是言按揭之名，行抵押之实而已。
2、期房按揭则由购房人凭商品房预售合同向银行贷款，将合同交银行执管，并向房管部门登记依此担保银行贷款，待房屋交付使用，购房人将取得的房产所有权证和土地使用权证作登记担保未清的贷款本息，其余同现房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令时，也规定了借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2／3。
由上可见，房屋按揭至少涉及以下几种法律关系：首先是购房人与开发商的房屋买卖关系；其次是购房人与银行的借款关系；再次是购房人与银行的按揭关系，除此，可能还有开发商与银行的保证关系以及后续的开发商与购房人的房屋回购关系等，他们之间关系相互交叉。
三、 期房按揭性质的争议
期房又名"楼花"，这个词首创于香港，香港立信置业公司于1954年率先推出房屋"分层售卖，分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零"分期分批地预售给投资者、消费者，俗称："卖楼花"。与"现楼按揭"不同，由于楼宇尚未建成，"楼花按揭"实质上是一种针对房产期权所作的担保。这一方面扩大了房地产融资渠道，有利于房地产产业的发展；但另一方面，房地产商建房的风险一部分转移给了购房人和金融机构，使房地产商、购房人、银行三方关系更为复杂化。因此，楼花按揭也被认为是购房人、银行、房地产开发商共同参加房地产经营开发的一种活动。虽然期房在按揭合同签订时未建成且风险较大，但由于期房的价格较现房低，许多购房人还是趋之若鹜。具体来说，楼花按揭是指购房人与房地产商签订房屋预售合同的同时，购房人、房地产商与银行三方共同签订楼花按揭合同，约定购房人支付部分购房款后，将其依合同取得的对于房屋的期待权抵押给银行作为取得银行贷款（其额度为尚未支付的购楼款）的担保，如果购房人未能依约履行还本付息和及时支付有关费用的义务，银行可以以此期待权及以后取得的房屋优先受偿的民事行为。
期房按揭在香港和英美法地区已是较为成熟的理论，所谓期房按揭就是指按揭人将其对于期房的权益（香港称为衡平法产权）转让给按揭权人作为其贷款担保的制度。这种做法在形式上类似于大陆法上的让与担保，但因为在大陆法并不承认衡平法产权的存在，因此如何用大陆法的概念解释按揭制度就成为一个重要的法律问题。按揭是一种担保物权，这一点理论界并无多大疑问。但是对于期房按揭属于什么性质的担保物权，国内理论界和实务界则有诸多不同见解，归纳一下，大致有以下几种：
一是抵押说，认为楼花按揭属于不动产抵押。其主要依据在于银行对按揭的期房享有监督权和处分权，无论从按揭的设定目的还是从法律效力方面，期房按揭与抵押基本相同。
二是权利质押说，认为期房按揭属于权利质押。其根据在于期房预售合同的预购人在与银行签订按揭合同时，事实上对作为担保标的期房并不享有任何物权而仅仅是一种债权请求权和获得将来利益的期待权。
三是准抵押说，认为期房按揭属于准抵押。其理由是：按揭权人（银行）并不占有、使用标的物；按揭权的实现方式与抵押权的实现方式相同；按揭人是以预售商品房合同中的全部权益作为抵押，即抵押的标的物是权利，因而有别于以现存的实物作为标的抵押，应属准抵押。
四是让与担保说，认为期房按揭属于让与担保。其理由在于:第一，在期房按揭中，按揭人须将其对期房的全部权益转让与银行；第二，按揭贷款合同，按揭人必须将《房产买卖合同》和按揭房屋的《房地产证》交给按揭权人执管；第三， 期房按揭中的贷款只能用于购买楼；第四，按揭方式是从香港引进，期房按揭相当于香港地区的公义式按揭。
四、期房按揭性质之我见
香港的期房按揭与国内的期房按揭的最大不同在于，在香港房屋按揭中，银行与房产商不存在任何关系，房屋按揭仅限于购房人与银行之间，与房产商无关。国内按揭则把房产商列入房屋按揭法律关系且占据重要地位，这是从我国水平、资信、个人信用等各方面实际情况出发而提出来的，实践证明这种模式适应了实际情况，极大地促进了我国住房商品化进程。如何认定期房按揭的法律性质即用何种制度去规范楼花按揭中的诸多法律关系对明确各方当事人之权利、义务、责任以及维护房地产市场的繁荣和银行信贷资产的安全都具有极其重要的意义。
如何确定期房按揭的性质？鉴于此争议极大，解决的办法却不外乎两个：一是为其"正名"，使其与抵押权，质权，留置权，优先权等同样成为担保物权的一种，实际上就是像香港的衡平法产权那样为其正名。二是用原来的法学解释它，将其细化成不同的阶段。笔者认为，创设一个新的担保物权的种类，必须要动很大的手术，如果能在现有的法律框架下得到较为满意的解释，就不必大动干戈了。笔者现试图通过这一途径来进行揭示期房按揭的法律性质。
1、在《房屋产权证》及《土地使用证》转移给银行之前，期房按揭的法律性质为权利质押
在购房者获得房产证前，由于楼宇在物理上的不存在，预购人用以担保的标的不是该楼宇的所有权。预购人与售楼方签订《房地产买卖合同》，按揭人在向银行申请按揭时，将该合同项下所有的权益转交给银行。根据区分原则，物权的变动和债权的变动是两个法律事实，债权的变动要依据当事人间的意思表示一致，物权的变动要有独立的物权上的意思，而且还要有不动产登记和动产交付来加以证明。在《房地产买卖合同》签订时，双方就权利义务达成一致，债权行为完成；同时双方也达成了这样的意思：楼宇竣工，所有权转移。由此可知，双方成就了附带停止条件的物权行为。因此，此时预购人用以担保的标的物是对楼宇所有权的期待权。预购人将此权利转移至银行作为对贷款的担保，明显具有质权性质而没有必要另设让与担保的，也与让与担保"充分发挥动产担保物的使用效益"的价值理念不相符，所以这一阶段按揭的法律性质应该是质权担保，并且与"权利质权，谓，以所有权以外的可让与之财产权为标的之质权相符，所以是一种权利质权担保。
将这一阶段的期房按揭的性质解释为债权质虽然不能完全达到理论上的圆满，但已接近其本质。其缺点主要存在于：期待权横跨债权或物权两个领域，兼具债权与物权两种因素之特殊权利。此中期待权能否作为权利质权的标的物。我国的担保法并为给予明示。
2．在《房屋产权证》及《土地使用证》转移给银行之后，期房按揭的法律性质为让与担保
在楼宇竣工前，预购人享有了期待权，然后将该权利转让给银行，其外在表现就是将《房地产买卖合同》正本交由银行占有；在楼宇竣工后，预购人取得了对楼宇的所有权，之后，按照实务中的操作，要将《房屋产权证》及《土地使用证》交由银行，在预购人不能清偿贷款时，银行有权直接将楼宇拍卖抵偿贷款。可见，此时银行享有的是一种受到限制的所有权，这个限制就是担保的目的。
在《房屋产权证》及《土地使用证》转移给银行之后，意味着在发挥房屋"使用效益"的同时，发生了所有权的转移，当然这种转移是以贷款债权的存在为前提的；并且在债务人不能偿还贷款的情形下，银行可以直接以房产拍卖受偿，而不必"债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
所有这些都说明，此时的按揭与不动产抵押是不同的。与让与担保"转移所有权进行担保"的内涵比较，与让与担保"充分发挥动产担保物的使用效益"的价值比较，我们可以看出，这阶段按揭的法律性质正是让与担保，而不是不动产抵押。
此中解释也还有一些理论上的瑕疵。譬如：让与担保设定最为耀眼的地方在于"充分发挥动产担保物的使用效益"，而按揭设定后，预购人向银行转移了对期房享有的财产权益，而并未充分使用该项权益的使用价值，从这个意义上讲，按揭与让与担保在功能上仍然存在差别。
我国各地期房按揭的实践并不一致，不完全符合笔者所作的，并且笔者目前的解释也有不少的瑕疵。但将期房按揭看作是权利质押与让与担保和分阶段的结合，既有利于实践的统一，又能较好地解决了将该制度纳入到大陆法的问题。
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[6]房地产商在楼花按揭法律关系中的地位主要体现为：房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证
关系和当按揭人不能按约定向银行偿付本息，由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。
[7]樊静，殷明尧：《按揭的法律性质辨析》，载于《中国煤炭经济学院学报》，第17卷第1期
[8]孙宪忠：《再谈物权行为理论》，载孙宪忠著《论物权法》，法律出版社
[9]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社
[10]《中华人民共和国担保法》第五十三条
[11]赵徐：楼花按揭的法律性质思考.
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篇9
（贵州大学管理学院，贵阳 550025）
摘要： 建设项目的风险管理是项目管理的重要组成部分，建设项目在投资决策、土地获取、建设、租售与物业的每一个阶段都存在着大量的风险因素。建设项目的风险管理好坏直接决定了建设项目的经济效益，因此对建设项目进行有效的风险管理十分有必要。本文基于模糊层次分析法，对建设项目中的风险因素先定性后定量，力求构建建设项目风险评价指标体系，对建设项目进行有效的风险评价，以便采取相应的应对措施，以期提高建设项目的经济效益。
关键词 ： 建设项目；风险管理；模糊层次分析法；指标体系
中图分类号：F282 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）24-0022-03
作者简介：刘显萍（1990-），女，贵州安顺人，贵州大学管理学院，硕士生在读，研究方向为工程经济管理。
0 引言
建设项目具有建设周期长、投资大、不可移动等特点，加之受到经济环境、社会环境、政策环境等多方面影响，导致建设项目在投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理阶段及项目全寿命周期都存在着大量不确定性因素。建设项目建设过程划分为投资决策阶段、土地获取阶段、建设阶段、租售与物业阶段，本文将建立贯穿建设项目建设全过程的指标体系，以便建设项目的风险识别、风险评估、风险应对、风险监控。建设项目的经济效益取决于风险管理的好坏，因此构建建设项目风险评价指标体系对项目的风险评价具有重要意义。
当前，综合评价的方法有很多，例如主成分分析法、数据包络分析法、层次分析法等。一些新兴的学科方法如模糊数学、灰色系统理论、人工神经网络技术等也都引入到综合评价方法的研究中。由于建设风险的复杂性、不易定量性和评判模糊性，本文选取模糊层次分析法为主要方法进行风险指标体系的研究。模糊层次分析法是模糊数学与层次分析法的结合，就是以模糊数学为基础，应用模糊关系合成的原理，将一些边界不清、不易定量化，从多个因素对被评价事物隶属等级状况进行综合评价的一种方法。它的特点在于，评判逐对象进行，对被评价对象有唯一的评价值，不受被评价对象所处对象集合的影响。该方法虽然运用了模糊数学理论，但并不复杂，容易掌握和使用，其优点是：数学模型简单，容易掌握，对多因素、多层次的复杂问题评判效果较优。
1 FAHP评判法的模型和步骤
1.1 建设项目风险评价指标体系建立的原则
为建立一套全面精确的评价指标体系，笔者经过参阅相关
参考文献、资料等，秉承全面性和集约性原则、系统性与层次性原则、定性与定量相结合的原则、可比性和一致性原则、适用性和可操作性原则。
1.2 建设项目风险项目风险指标体系的建立
建立合理系统的递阶层次结构，也即是在明确目标的前提下，把决策问题的主要因素条理化、层次化、构造出具有层次的结构模型。这些层次依次如下：①最高层（A）：即总目标层，表示决策的目的、要解决的问题，即层次分析法要达到的总目标。②中间层（B）：即基准层，表示考虑的因素、决策的准则，即采取的方案所涉及的中间环节，是方案的属性。③最底层（C）：即方案层，表示决策时的备选方案。建立的指标体系如下：
B1投资决策阶段风险：C1选址风险、C2区域风险、C3物业风险。
B2土地获取阶段风险：C4土地风险、C5拆迁风险、C6融资风险。
B3项目建设阶段风险：C7招标风险、C8合同风险、C9工期风险、C10质量风险、C11成本风险。
B4租售与物业阶段风险：C12市场风险、C13价格风险、C14营销风险、C15物业风险。
1.3 构建判断矩阵，各指标两两比较判断
请有关专家采用1-9标度，对各指标两两比较打分，标度的含义为：标度1，i因素与j因素同等重要；标度3，i因素比j因素略重要；标度5，i因素比j因素重要；标度7，i因素比j因素重要得多；标度9，i因素比j因素绝对重要；标度2、4、6、8，用于上述标准之间的折中值。反之亦然。
1.4 计算出各层次中各个功能指标的相对权重
也即是将判断矩阵的打分按行相乘，对乘积开n次方，再将方根向量归一化，就可得到各相应功能指标权重。
1.5 进行一致性检验
计算判断矩阵的最大λmax和一致性指标CI。
依照表1查找相应的平均随机一致性指标RI。（n*为矩阵阶数）
一致性比例：CR=CI/RI；若CR≤0.1，则评判过程是有满意的一致性；否则，须对矩阵中的打分进行调整，直到具有满意的一致性为止。
经计算，以上判断矩阵的CI值均小于0.1，均通过了一致性检验。
1.6 层次单排序
根据排序向量W=（W1，W2，…，Wn）T得到某层上的元素相对上一层某相关元素的相对权重。
1.7 层次总排序
风险因素层次总排序指计算所有元素相对于目标层的相对重要性的排序权重，这一过程从最高层开始逐层向最底层进行。如上一层A包含n个风险因素A1，A2，…An，在本层次中所占的权重分别为a1，a2，…an，下一层次B包含m个因素B1，B2，…Bm，其对于上一层风险因素Aj的层次单排序重要性权重分别为bj1，bj2…bjm。B层总权
由表2所求的权重可知，建设阶段风险最大，投资决策阶段次之，再是土地获取阶段和租售与物业阶段。二级指标中，风险最大的是建设阶段中的成本，其次是投资决策阶段的中的选址风险。因此整个建设项目的全过程寿命周期中，投资决策阶段和建设阶段为重中之重，重点把控土地获取阶段和租售与物业阶段，在每个阶段采取相应的应对措施，尽量把风险可能性降低到最小。
1.8 模糊评语的建立
建立模糊变量集合为：C=（c1，c2，c3，…，c13，c14，c15），建立模糊评语集：Y=（y1，y2，y3，y4，y5），其中y1为风险很大，y2为风险大，y3为风险一般，y4为风险小，y5为风险很小。再次构造模糊关系矩阵R，根据以上步骤求得的准则层指标权重Wi，求得，根据最大隶属度原则，B中权重最大的所对应的风险程度即为所评估。
利用模糊综合评判法，对贵州省遵义市某建设项目进行评价。选择该领域专家组成专门的评分小组，针对此建筑企业的核心竞争力在各个指标方面的风险度进行打分，于是得到模糊关系矩阵R。再根据表2中已经得到的权重关系，所以：
根据最大隶属度原则，该建设项目的风险度为y3（风险度一般）。
2 建设项目风险指标体系建立思路
笔者认为，风险因素贯穿于建设项目的全过程，因此采取从建设项目整个寿命周期的角度进行风险把控。项目的建设一共有如下四个阶段：投资决策阶段、土地获取阶段、建设阶段、租售与物业阶段。这四个阶段的每一个阶段均存在大量风险，于是又将投资决策阶段的风险细分为：选址风险、区域发展风险、物业类型风险；将土地获取阶段风险细分为：土地购买风险、拆迁安置风险、融资风险；将建设阶段风险细分为：招标风险、合同风险、工期风险、质量风险、成本风险；将租售与物业阶段风险细分为：市场风险、价格风险、营销风险、物业风险。由此一来，形成了四个一级指标，十五个二级指标的风险评估体系。
2.1 投资决策阶段风险
选址风险。房地产项目的选址好坏与后期项目是否达到理想效果有直接关系，房地产项目的开发建设地点应当选在具有投资优势和区位优势的地点，若选址不当将会造成后期项目开发难度以及销售难度增大。
区域风险。房地产项目受外部环境影响较大，由于区域发展的影响，易导致周边房产价值波动，若项目所在区域经济、交通、基础配套设施等方面发展良好将会提升该项目建成后的价值，反之将会造成消极影响。
物业风险。房地产项目所选择的物业类型是否符合消费者需求也是影响房地产项目是否成功的重要因素之一，根据使用功能差异，物业类型可分为，居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业等，只有选择符合大众，顺应市场的物业才能使房地产项目盈利。
2.2 土地获取阶段风险
土地风险。房地产开发商获取土地有出让、转让、划拨三种方式。土地价值与房地产开发商为获取土地付出代价高低决定了房地产项目后期盈利程度，而土地价值受一段时期国家政策与市场供需影响。
拆迁风险。房地产项目的拆迁安置受诸多因素影响，例如拆迁范围，拆迁人群，拆迁方式，补偿方式等因素，存在不少风险。
融资风险。房地产项目的投产运作，需要大量资金，确保资金充足是房地产项目顺利进行的重要保障。房地产企业通过各种合法渠道融资，如预收房款、银行信贷、房地产信托、建设单位垫资、上市融资、联合开发、融资租赁等方式。受房地产投资增速的回落，实体经济的持续低迷的影响，房地产融资将面临考验。
2.3 建设阶段风险
招标风险。根据《中华人民共和国招标投标法》，招标分为公开招标和邀请招标，由于招标方式选择等招标过程中存在一系列不确定因素，有可能给房地产开发商造成不利影响。
合同风险。在建设项目施工运作等阶段，需要签订大量合同，由于合同的不完善或合同执行不力等多种合同纠纷问题，不仅会影响项目进度和质量，甚至会影响到项目最终成败。
工期风险。时间就是金钱，对于房地产项目也是如此，尤其是商业地产，工期的延误，不仅会增加建设成本，影响到房地产项目的最终的运作，造成房开商的巨大损失。
质量风险。建设项目的质量关系重大，若质量控制不当，轻则返工、拖延工期，重则造成人身危险、危害社会，造成不可补救不可挽回的严重局面。
成本风险。建设项目的成本控制越好，成本越低，最后房地产开发商盈利越可观。建设项目的成本涉及到人力、材料，机械等诸多方面，受市场等不确定性因素影响较大。
2.4 租售与物业阶段风险
市场风险。房地产项目建成后，进入租售与物业阶段，房地产市场受该时期区域房地产供求影响较大，同时也受消费者喜好、消费能力、周边竞争对象等因素的影响。
价格风险。伴随房地产市场竞争的不断加剧，大众消费者在关心房地产商品品质的同时，最关心应当是房地产商品的价格了。房地产开发商为了实现盈利目的，将根据相关标准及政策、项目自身品质、竞争形势、市场状况、消费者喜好等不确定因素对房地产商品进行定价。
营销风险。房开商依据当前的市场情况、消费者状况、房地产商品特点等制定适合自身的营销策略，以利于房地产产品的租售。如何选择适合自身的营销方式，直接影响房地产产品租售状况。
物业风险。物业水平高低，也是决定房地产产品品质的一大重要因素，售后服务做得完善，不仅利于建设产品的租售，且建立良好信誉口碑，利于房开企业的长远发展，反之，将会造成消极影响。
3 结论
①本文是站在房地产开发商的角度，贯穿建设项目的全寿命周期，采用模糊层次分析法对建设项目的风险评价进行研究，构建风险评价指标体系，通过相关统计软件求得每个指标的权重值。在此基础上，建立相应的模糊评语集，对具体建设项目进行风险评价，以期为房地产开发商提供决策依据，在建设过程中采取有效风险规避措施，将风险降低，保证项目顺利进行，实现最大经济效益。
②由表2可知，一级指标中，项目投资决策阶段风险与项目建设阶段风险权重值较大，因此，项目在投资决策阶段与建设阶段应当引起重视。二级指标中，成本风险的权重值最大，所以在兼顾重点把控其他风险的同时，应当重点控制建设阶段中的成本风险。
③本文以统一框架的形式建立一套针对于建设项目整个寿命周期的风险评价指标体系，这仅仅只是项目风险评价的第一步，在实际运用过程中，还应当注意建设项目的差异性与个别性，结合能反映一段时期市场政策变动等指标权重集，才能对建设项目作出客观、合理的风险评价。由于研究者知识水平和时间限制，未将风险因素继续完善和细化，今后将对此方面进行深入研究。
参考文献：
[1]郭峰.基于大系统控制的房地产预警系统[J].重庆大学学报（自然科学版），2005.
[2]元云丽.基于模糊层次分析法的建设工程项目风险管理研究[D].重庆大学硕士论文，2013.
篇10
论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。
（一）成本控制的含义
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
（二）房地产企业的特征
1、房地产企业最本质的特征是综合性
现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。
2、房地产企业的建设过程具有长期性
房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。
3、房地产具有很强的地域性
众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。
4、房地产企业具有很强的风险性
房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。
（三）房地产企业成本构成要素
图一 房地产企业成本构成要素图
从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。
二、房地产企业成本控制与管理的现状
（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况
1、项目规划
小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。
2、项目位置
“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。
（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分
图二 房地产企业项目开发流程图
根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。
1、项目的决策阶段
项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。
2、项目的设计阶段
设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。
3、项目的招标阶段
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。
4、项目的实施阶段
工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。
5、物业管理阶段
物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。
（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题
1、土地成本费用高
费用核算项目
前期估算费用（万元）
实际发生费用（万元）
差额（万元）
土地费用
7500
8400
-900
拆迁补偿费用
7260
8100
-840
基础设施配套费
1420
1470
-50
各项建设手续费
4988
5100
-112
规划、建筑设计费
456
425
31
小区配套设施费
2280
2100
180
财务费用
2660
3100
-440
管理费用
865
645
220
销售费用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动
工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。
（三）成本核算对象的正确确认
成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期
1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。
2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。
3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。
4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。
图四施工计划管理流程图
四、总结
文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解，以及明确房地产企业成本构成要素，总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题，例如：土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等，并对这四个问题提出相应的解决方法。
