房地产项目建议书范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目建议书，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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由*房地产开发有限公司（以下简称甲方）开发的“幸福海岸”项目位于cc地块，该项目为大型高尚住宅海滨居住社区，占地面积10万平方米，总建筑面积40万平方米，地下停车场面积65000平方米，容积率3.19。

小区由12栋18层，2栋11层，5栋29层和10栋33层住宅组成，社区内另配备有会所和幼儿园，总户数为2900户。

该住宅社区东侧为正在兴建的行政中心，西侧为业主已建的住宅小区和超市。该住宅小区交通十分便利。小区具有巨大的升值潜力。政府十分重视该小区开发，指示要建成标志性社区。

小区由thorp公司规划设计，建筑布局以大的组团围合成多个大的景观区，以点式高层为主，结合线性高层，使小区成为一种半封闭性空间通透的小区景观。保持良好的通风性和采光性，户型以110㎡为主，小部分为160㎡。总体规划符合人性化设计要求，提供了良好的居住、生活空间，符合现时流行的购房要求。

二、项目运作方式

该项目总体规划采用二至三期的阶段开发方式，首期包括8栋18层，1栋11层等，总投资为1.5亿元RMB，要求取费类别为一、二类工程按三类下浮10%，三类工程下浮12%。

目前甲方已交清国土局地价款，取得了房产证，土地价值评估为3亿元。如果进行开发可用房地产证做抵押贷款，到预售时就要取消抵押，但需要担保。甲方提出拟采取如下形式共同开发：甲方向银行申请项目贷款1.5亿，我公司为甲方提供但保，担保期为合同签订开始到竣工验收。贷款由银行全封闭式管理，全部用于项目开发。预售前甲方将房地产证交公司反担保。

三、工程实施方式

甲方将项目总承包给我公司，公司拟组建直属项目部，派一名一级项目经理总负责。工程实施过程中所有环节均按标准施工，以样板工程为目标，实施项目法施工。计划利润为5～6%。

四、风险分析

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关键词：投资估算　房地产项目　重要性

中图分类号：F293.3　文献标识号：A　文章编号：2306-1499（2013）01-0017-2

投资估算是指在项目决策过程中，依据多方案比选，优化设计对开发项目所需投资金额进行的估计。投资估算是项目主管部门审批项目建议书的依据之一。对项目的规划，规模起了一定的参考作用，是项目建议书和可行性研究乃至整个决策阶段成本控制与管理工作的重要任务。

1.投资估算的内容

房地产项目投资费用是在生产或服务期一次或者多次投入并被长期占用的费用，包括固定资产和流动资金。固定资产即是工程造价，一般包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其它费、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息等。流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。流动资金是伴随着固定资产投资发生的长期占用的流动资产投资，也即为财务中的营运资金。

2.房地产项目前期估算的重要性

2.1投资估算对成本控制的作用

有计划，才有发展。尤其房地产开发项目、涉及到很多资金，需要有良好的前期估算，需这样才能。投资估算对于进行经济评价、确定融资方式、制定贷款计划起着重要作用，是项目筹资决策和投资决策的重要依据。是控制设计任务书下达的投资限额的重要依据，对初步设计概算编制起控制作用，设计概算不得突破批准的投资估算额。其准确与否直接影响到项目的决策、工程规模、投资经济效果，并影响到工程建设能否顺利进行是后续阶段成本控制目标分解的基础；投资估算是实行限额设计的依据，是编制初步设计概算的基础，同时对初步设计概算起控制作用。项目投资估算可作为项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的投资估算额进行资金筹措向银行申请贷款。

2.2前期估算在房地产项目的重要性

如果能房地产项目的前期估算准确、科学，那么，该项目将会迅速成长。项目的各项财务系数均处于持续、稳健增长的状态，年利润将会持续增长。在可行性研究的各个阶段，由于基础资料、研究深度和可靠程度等的要求不同，决定了各阶段的工作内容和投资估算精度也有所不同。项目决策的深度会影响投资估算的准确度，也会影响工程造价的成本控制效果。投资决策过程是一个由浅入深、不断深化的过程，可以划分为多个阶段。而不同阶段的决策深度不同，其投资估算的精确到也不同。

2.3投资估算是确定建设项目投资的关键

投资估算是形成工程造价的源头，合理确定投资估算又是工程造价控制的基础和载体。只有合理确定工程造价，通过有效手段控制好各阶段建设费用，才能达到理想的目的，确保建设项目保质按期完工。由此可以看出，投资估算在控制工程造价中的作用是不容忽视的，合理的投资估算有助于安排好固定资产投资长远规划。投资估算是供建设项目决策的依据，直接关系到国民经济评价及财务分析结果的可靠性、正确性。可行性研究阶段是产生工程造价的源头，投资估算必须科学合理，按客观经济规律办事，合理客观地打足投资，工程造价管理人员要在方案优化基础上，编制出高质量投资估算，编制投资估算的可行性研究报告一定要达到国家规定的深度，否则不能做为编制投资估算的依据。投资估算的内容按照费用性质划分，与工程造价的构成相对应，有静态投资估算，涨价预备费和建设期货款利息估算，流动资金估算。其中，流动资金的估算不属于固定资产投资估算范畴。工程建设投资估算目标的确定是既要有先进性，又要有实现的可能性，若目标水平定得过低，则对建设者缺乏激励性，目标形同虚设；若目标定的太高，则建设项目立项时投资就可能留有缺口，使项目投资控制成一纸空文，因此投资估算是确定建设项目投资的关键。

3.完善房地产开发项目前期阶段成本控制的措施

3.1充分了解经济发展形势与房地产市场动态

由于国家的调控政策，房地产市场的相关信息时刻在变，这些因素会对商品房的销售情况和房价产生重要影响，进而对房地产行业的发展产生影响。因此，为了避免盲目投资，对市场做出准确定位，必须对本地区、周边城市以至全国房地产开发建设、销售的总体情况进行充分了解。对区域的经济发展水平以及全国的宏观经济情况、发展态势进行了解分析。根据本项目的规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对项目进行有关的财务预测。在具体操作时遵循重要性原则，对预测期间费用表、预测成本报表、预测损益表和预测现金流量表做了一定的合并和处理。

3.2要充分了解房地产及其相关行业的政策法规

房地产开发项目的企业领导及相关从业人员要熟悉住房制度改革、土地使用限制、拆迁安置、产业政策、财政税收政策、规划设计、建筑施工、开发销售管理、物业管理、质量标准、新出台的政策措施、工作部署等政策。这样才能及时准确地掌握政府出台的调控政策，及时调整开发和销售策略，避免因为违反相关政策法规而受到行政处罚，影响到开发项目的正常运行，影响项目进度，造成浪费。

3.3投资决策前进行充分的市场调查

市场调查的关键内容是做好对周边同类楼盘的研究，研究的主要内容包括：竞争楼盘所处位置、销售价格、销售手法、销售进度、推广模式、户型面积、购房客户、楼盘造型、环境绿化、配套设施、装修标准等，同时还要了解楼盘的施工进度和物业服务情况等。根据市场调研资料确定开发项目的市场定位。并通过分析统计，制定出的相应的对策。

4.总结

投资估算对于项目的决策及成败十分重要，必须高度重视。要做好投资估算工作，首先应弄清工程投资内容，避免漏项。实现投资估算在建筑工程中的重要作用，是一项有意义、有价值的系统工程。

参考文献

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业务循环一：立项决策

典型案例：

2007年9月，位于上海市普陀长风生态商务区的4C东南地块招标，民营企业上海志成企业发展有限公司以11.04亿元的价格从国美名下的鹏润地产、华润集团和上海新黄浦集团等大鳄口中抢下这一地块，楼板价高达1.6456万元／平方米，楼板价甚至超过周边次新二手房的价格，随着国家出台一系列宏观政策和经济危机对房地产市场的影响，志成公司最终以牺牲1.1亿元保证金为代价在其网站上宣布退地。2008年8月，该土地重新上市，上海赢华以7.64亿元底价收获此地。

立项决策中可能存在的舞弊和风险包括：(1)项目投资不合法；(2)未充分考虑可能存在的法律及政策风险；(3)项目建议、可行性研究报告的编制与项目决策者为同一部门或人员；(4)项目建议书的编制未坚持真实客观原则，随意变更投资规模，人为调节投资估算，夸大项目的经济效益；(5)编制虚假的可行性研究报告或可行性研究报告未对市场、技术和财务进行充分分析；(6)决策程序不合法；(7)盲目决策，高价拍地。

企业可采取的控制措施有：

1、通过出让获取国有土地使用权，且该项目已经主管部门行政批准，开发企业需具有相应资质，以确保房地产项目的成立与开发受到法律的保护。

2、关注政策动态，如宏观经济政策、财税金融政策、货币政策及产业政策的变化，及时调整投资策略，控制政策风险。

3、实行岗位分工与授权批准控制，不相容岗位相互分离。编制项目建议、可行性研究报告与项目决策岗位相分离，指定专门部门或委托具有相应资质的单位编制项目建议书和可行性研究报告，项目决策由企业最高决策机构进行。

4、项目建议书内容至少应包括(1)项目决策背景(特别是项目启动对公司未来3～5年发展战略、发展规划的意义及该项目在公司发展中的地位)；(2)项目概况(宗地位置、现状、周边社区配套、大市政配套及规划控制要点)；(3)市场分析(区域内市场成长状况、供应产品特征、目标客户研究、目标市场定位及产品定位)，(4)经济性分析(投资估算、财务经济指标、项目资金预测)。

5、会计机构或人员直接参与项目建议书的编制，或对项目建议书中投资估算及经济效益的评估加以确认。

6、可行性研究报告除项目建议书内容外，还应包括(1)竞投方案，分析以竞拍和投标方式取得土地时最高竞价和投标价；(2)法律及政策性风险分析(城市规划限制或更改、突发性政策等因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成，造成前期投入全部或部分损失的可能性判断)；(3)规划设计分析(初步规划设计思路、规划设计的可行性分析)；(4)项目开发分析(土地升值潜力初步评估、立即开发与作为土地储备优缺点分析、工程计划、销售计划)；(5)投资收益分析(成本预测、税务环境及其影响分析、经济效益分析、项目资金预测，投资风险评估及相应对策)；(6)管理资源配置(机构设置、人力资源需求)；(7)综合分析与建议(优劣势、结论和建议)。

7、组织营销、会计、技术、工程等部门的相关专业技术人员对项目建议书和可行性研究报告进行分析论证，会计机构或人员必须对可行性研究报告中投资收益分析和预测结论的可靠性发表具体书面意见。

8、企业最高决策机构聘请专家或委托有资格的咨询公司对项目建议书、可行性研究报告进行评估，对项目的不确定性进行特别评估，关注盈亏平衡分析和敏感性分析。

9、根据评估结果，最高决策机构进行投资决策，未经评估程序的项目不得立项。对重大房地产开发项目实行集体决策并执行审议联签制度，决策过程必须有完整的书面记录，会计机构或人员必须参与决策全过程，严禁任何个人单独决策或擅自改变集体决策意见。

业务循环二：规划设计

典型案例：

四川某公司中华楼工程七层框架办公楼于1994年10月破土动工，1995年9月完成主体工程，同年12月倒塌，死伤数十人，直接经济损失200余万元。经调查，承担该工程的设计单位是具有丁级资质的某建设勘探设计所，按有关规定，丁级设计单位只能承担一般中小型公共建筑或7层以下无电梯住宅，另外，该工程在设计、施工过程中不执行国家法律法规的标准和规范，偷工减料，如大部分地下桩基的桩数不够，实际桩数与按规范计算的桩数相比较少设计、施工10～50％。

规划设计中可能存在的舞弊和风险包括：(1)勘探设计单位无相应资质；(2)设计不符合规范，(3)设计不合理，或设计过于保守；(4)以赶工期为由，边施工，边设计。

企业可采取的控制措施有：

1、委托具有相应资质的咨询公司对勘探、设计单位进行招投标，并按已定选择勘探、设计单位的程序和标准，通过专家评标的方式，择优选择。

2、设计阶段控制要点：(1)专题调研，委托设计前考察相关项目、收集相关资料；(2)按详细的设计要求下达设计任务书，分别与勘探、设计单位签订勘探、设计合同，明确责任，严禁设计单位将设计任务转让给他人；(3)组织规划设计方案听证会，由专家对总体规划设计方案进行评审；(4)组织相关部门或专业技术人员对设计图纸进行会审，并提出明确的书面审查意见，督促设计单位进行修正。

3、项目概预算控制要点：(1)以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据，采用限额设计并和设计费挂钩，对设计单位进行赏罚；(2)要求设计单位出具每一阶段(扩初设计、单体设计和施工图设计)设计概(预)算；(3)设计、工程、预算会同监理组成联合小组对设计单位编制的设计概(预)算进行演算和复核，审查内容包括编制依据的合法性、时效性，工程量、定额套用、费用计取和汇总的合理性和正确性，审查设计概(预)算是否存在漏列、错列、多列的现象；(4)设计概算如超经批准投资估算的规定比例，企业应进行论证，并办理报批手续，投资额严格控制在设计概算之内。

业务循环三：项目施工

典型案例：

南京某建设集团项目管理有限公司副经理王某，授意招投标机构，完全针对某家施工企业的特点制作标书；待招标文件公布后，引来众多竞争者，由于标书具有很强的针对性，大多不明就里的施工企业被挑刺，从而出局；当招标进入第二轮时，入围的是一些有默契的施工企业，只有一家“志在必得”，另外几家则是“陪标”。经过一连串隐蔽性极高的暗箱操作后，王某与施工企业、招投标机构运用“规则”

串谋，使工程招投标取得了合法的形式要件。而其本人也因此得到了67.5万元人民币、4000美元、3000澳元、一块欧米茄手表、一台海信32英寸液晶彩电的贿赂。

项目施工中可能存在的舞弊和风险包括：(1)招投标过程中发包、承包的舞弊行为，如串标、陪标、标底泄密、内部定标等暗箱操作；(2)合同签订、执行存在问题如合同文本不严密，成本费用控制不力，工期延误，存在质量、安全隐患，拖欠工程款等。

企业可采取的控制措施有：

1、招投标控制要点：(1)委托具有相应资质的咨询公司或组织设计、工程、预算、财务等专业人员编制招标文件和标底，明确招标项目的技术要求、投标人资格审查标准、投标报价要求、评标标准及合同主要条款；(2)组织预算、财务等专业人员审查标底计价内容、计价依据的准确性、合理性及标底价格是否在投资限额内；(3)对投标单位的资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察并出具书面考察意见；(4)尽可能采用工程量清单的方式公开招标或邀请招标；(5)招标文件发出后，招标人不得擅自变更其内容，确需澄清、修改或补充的，应当在提交投标文件截止15天前，书面通知所有获得招标文件的投标人；(6)投标单位按招标文件规定的时间和标志密封投标；(7)按招标文件的规定准时开标、评标；(8)依法由工程、技术、经济方面专家组建评标委员会，对投标情况进行评估，提出书面评估意见；(9)择优选择中标单位，在同等条件下，选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位并发中标通知书。

2、合同控制要点：(1)与监理、施工及材料设备供应商签订书面合同；(2)合同谈判人员至少应包括工程、预算、财务等方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容清晰，出包工程严禁转包；(3)聘请有经验的咨询公司编制严密合同文本，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口进行索赔。

3、现场签证控制要点：(1)现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师、预算人员及监理共同签名，其中甲方预算人员须对工程量、单价、用工量负责把关；(2)现场签证遵循及时性原则，严禁事后补签，签证内容、原因、工程量须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据；(3)实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证；(4)因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和甲方负责人认可后，方可办理，办理过程中须对照有关设计、施工或售楼合同，变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效；(5)杜绝盲目签证。

4、工程质量与监理控制要点：(1)项目开工前通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位对项目施工进行质量、投资、进度和安全的监督和管理，监理单位与其所监理的施工单位和供货商无利益关系；(2)认真审查施工单位开工报告及相关资料，开工前应取得施工许可证，符合开工条件才能开工；(3)严格把关，发现质量事故，须组织有关部门详细调查、分析原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实，事故报告与处理方案应一并存档备案；(4)隐蔽工程验收，由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续，凡未经验收签证的，施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工，隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案；(5)企业对监理工作进行定期不定期的检查，确保监理资料的真实、完整，掌握工作质量、进度和投资的实际情况。

5、工程材料及设备控制要点：(1)项目开工前，设计或工程管理部门及时列出所需材料及设备清单，并决定是甲供、甲指乙供还是乙供并在工程施工承包合同中加以明确；(2)按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工；(3)甲供材料和设备的采购必须进行广泛询价，主要设备和大宗建材采购采用招标方式；(4)材料和设备进场时须出具检验合格证，对到货材料和设备的数量、质量及规格，及时清点验收手续，出具检验报告，对不符合要求的材料和设备，及时退货并通知财务部拒绝付款；(5)采购合同中须载明因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任；(6)建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得由一人完成材料采购全过程；(7)甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和验收检验证明以及结算清单，经审核无误后，办理结算。

6、工程进度款支付控制要点：(1)工程进度款的拨付程序：施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位(主体结构及隐蔽工程部分须提供照片)的工程质量并整理复核工程价值量；财务部审核后按规定的批准程序付款并登记台帐；(2)由于设计变更和工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的应提供完整的书面文件和相关资料，且涉及金额的资料已经专业技术人员审核；(3)合理筹集工程项目所需资金；(4)按合同规定的金额或比例提留工程尾款和质量保证金，在竣工决算后支付工程尾款，在质保期满经验收合格后支付质量保证金。

业务循环四：竣工决算

竣工决算阶段可能存在的舞弊和风险包括：(1)验收不符合规范、验收手续、资料不齐全、验收不及时；(2)竣工决算不符合条件，结算工程量、结算单价、签证及索赔计算不准确；(3)竣工决算中存在舞弊行为；(4)竣工决算未审计。

企业可采取的控制措施有：

1、项目完工后，必须经过自检、复查、验收三阶段且质量符合法律、法规和工程建设强制性标准和设计的要求。监理、勘察、设计应在质量检查报告上审核签字，对不符合验收要求的应限期整改直到复验合格。

2、项目验收后才能交付使用并建立财产明细表。

3、工程验收后，应与施工单位签订《保修协议书》，明确施工单位的保修范围、保修责任及处罚措施。

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【关键词】房地产 项目管理 成本控制

1 现阶段房地产项目成本管理中存在的问题

房地产业作为我国支柱产业之一，现阶段还存在着许多问题，主要表现在以下两个方面：

1.1把项目成本管理的重点放在施工阶段

房地产开发项目成本由地价，土建和安装成本费，配套建设费用，开发商的运营成本组成。施工成本在整个项目成本中所占的比率不是最高的，只能说施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段。为防止在施工中产生的各种经济问题，各公司均采取分散权利的办法，项目经理的权力被减少至最低，职能部门的权力相对做大。控制成本被分解到各职能部门后，各部门就只关注自己的职能范围内的成本管理情况，至于对其他部门甚至全局会有什么影响根本就不是相应职能部门关心的范围。因此将项目成本管理重点放在施工阶段是不可行的，应该在每个部门每个阶段都要注重项目成本的管理。

1.2项目运作过程中不注重施工计划

项目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是计划。施工前做好工程的估算，必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、办公用品及生活设施费等，对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照，这对今后的工程实施和成本管理有很大的帮助。制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成有着重要的作用。现阶段项目运行时，房地产商为了早开工，早开盘。计划成立一张消耗了劳动力的废纸，完全起不到应有的作用。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超还是省，成本管理效率低下。

2 提升房地产项目成本管理水平的方法

2.1加强项目前期投资决策阶段的成本管理

项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合有关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基础上，对拟建项目进行技术经济分析和多种角度的综合分析评价，决定项目是否马上建，在什么地方兴建，选择并决定项目建设的最优方案，即解决所谓的定项、定点、定方案的问题。在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。

（1）合理确定建设规模：任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，如果项目在前期决策阶段不做好市场调查，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、管理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求。而生产规模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位成本较高，经济效益也会降低。因此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键。

（2）做好方案优化：技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项目建议书由开发商的工程技术人员提出，而相对应的投资估算由财会、预算人员编制，技术人员不懂财务，缺乏经济观念，设计思想保守，造成在项目决策阶段造价控制不严。要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中。

（3）合理选择建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的合理选择，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。建设标准的确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求高标准。开发的楼盘一定要和周围的环境、配套相匹配，在确定开发项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和预测根据自己的特点、特色来进行。

2.2设计阶段的成本管理

设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下问题控制成本。

（1）推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

（2）开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

（3）加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。

3 结语

房地产项目成本管理是房地产企业管理的核心的内容之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益，通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。我国的项目管理水平仍十分落后，有待于我们不断的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市场竞争中，只有更好的掌握和理解项目成本管理的内涵，重视项目成本管理的有效实施，才能永远立于不败之地。

参考文献：

[1]吴荣昌.浅谈房地产企业的成本管理[j].中华建设，2008，(7)：98-99.

[2]陈志强.浅谈房地产开发项目的成本控制[j].建筑经济(6增刊)，2008：17-19.

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住宅质量优劣不但关系到工程的适用性、开发企业的声誉而且还关系到人民生命财产的安全和社会稳定。所以，在工程乃至项目管理中，加强质量管理是开发公司项目管理的头等大事。

全覆盖质量管理是一种科学管理系统，是从过去的以“把关”为主的事后检验，转变为以预防、改进为主。从“管结果”转变为“管因素”、“管过程”，在工作中将过去“以分工为主”转变为“以协调为主”，使企业成为一个紧密的有机整体。其特点表现为：全覆盖、全过程、全员参与的质量管理，以及质量管理所采用的各种科学方法。质量是企业经营的永恒主题。“质量上、效益增、企业兴”，这已为许多企业成功的经验所证实。全覆盖的质量管理带动企业的各项管理工作，必然成为企业管理的中心环节。

二、构建全覆盖质量体系

1.质量管理体系基础

目前，国际上对质量管理进行了高度概括，用八项通用原则表述了质量管理最基本、最通用的一般规律，即：以顾客为关注焦点，领导作用，全员参与，过程方法，管理的系统方法，持续改进，基于事实的决策方法，与供方互利关系。

2.质量管理标准结构

质量管理包括质量方针、目标、策划、控制、保证、改进的整个过程所需的组织结构、程序、过程和资源四大要素。这些要素包括质量体系、管理职责、资源管理、产品实现和测量分析改进等标准内容。

3.梳理房地产项目质量管理关键流程

参照质量标准、结合房地产开发企业质量管控实际发展的需要，梳理其主要职能部门的流程，至为关键。具体如表1所示。

三、房地产开发企业质量形成过程及影响因素分析

房地产项目形成的各阶段对项目质量的形成都会产生影响，但不同阶段对项目质量影响的程度不相同。

1.项目概念阶段

项目的概念阶段主要是在项目建议书、项目可行性研究及项目的策划三个文件。概念阶段对项目质量的形成是至关重要的。为此，房地产开发前期可行性研究报告的市场定性定量调研分析，项目定位、投资估算、规划方案、户内套型、绿化景观方案需要进行多方案比选，以确保可行性研究报告质量，避免将可行性研究报告变成可批性报告。

2.项目开发阶段

项目开发阶段是决定项目质量的关键环节，开发商质量控制主要在于开发阶段，也是开发商和施工承包单位的重要区别所在。项目的质量目标和水平通过对项目的策划、研究、构思、设计和描绘得以具体体现。适用性质量是设计出来的，而不是加工出来的，准确反映了项目规划和设计对质量形成的重要性。

前面我们梳理了房地产流程，房地产关键流程首先在战略综合类、项目管理类、市场营销类，我们将施工管理类放到第四项，这是因为好的质量在于开发阶段的设计，房地产项目前期规划和设计阶段是房地产开发的质量管理核心。这也是依据房地产开发的特点所决定的，当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图样都已经通过审查，假如这些大量前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目整体投资效益。我们常见的一些内部功能失缺、户内套型不合理等，都是对项目规划、设计阶段开发商参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足造成的。

房地产设计阶段主要包括规划设计和施工图设计。规划设计是经过精心前期可研报告、市场调研、项目策划、定位前期工作，根据这些编制规划设计任务书。施工图设计是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷，择优选好设计方案，对住宅套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地均有重要作用。

房地产的开发与设计应遵循从规划选点到可行性研究、初步设计、招标设计、施工设计、工程运行回访，构成一个从策划、输入到输出、评审、验证、确认的大循环，目的是确定设计的符合性。

3.项目实施阶段

房地产项目实施是形成项目质量的决定性环节。抓好施工实施阶段的有效管理关键环节、重点工序等质量控制甚为重要。要严格进度控制、质量控制、投资控制和合同管理、信息管理，严把开工前各项准备，工序交接检查、隐蔽工程检查及停工后复工前的检查。施工现场管理需要重点关注的工序包括：验线、工作面移交、混凝土浇灌、渗漏、外架拆除、成品保护、房屋交付等工序环节。

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【关键词】房地产；造价；全过程

近几年来，房地产市场持续升温，供需两旺。随着“大盘”、“精品”时代的到来，房地产开发企业优胜劣汰的进度也在加快，在这个过程中如何求生存、求发展，是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的区域环境中，除了开发适销对路的产品外，最重要的是降低项目开发成本，最大限度地提高投资效益，这一点受众多房地产开发企业的关注，既是热点又是难点。如何降低项目开发成本，提高投资效益？对房地产开发的造价进行有效地控制与管理是关键。

一、工程造价定义及特点

1、工程造价的定义

工程造价通常是只指建筑工程的建造价格，一般有两种表述方式：①工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。②从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。

2、房地产开发中造价的分类及其特点

目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为四个阶段：项目投资决策阶段（项目建议书、可行性研究、投资收益分析），项目规划设计阶段（项目规划设计、方案审批），项目实施阶段（施工阶段），项目竣工结算阶段。

在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制详细投资估算，由于都是投资估算其误差较大，所以工程造价的作用和影响都很大。在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为四个小阶段：

第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书；

第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额；

第三，技术设计阶段（扩大初步设计阶段，简称扩初），开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算；

第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的控制系统。

二、房地产开发项目全过程工程造价控制

1、设计是有效控制开发项目工程造价的前提

房地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是房地产开发项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％之间；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35％-75％之间；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％-35％之间；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性有10％作用。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。

2、工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心

通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益，房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败，在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资质情况以及建设业绩等，我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。

还有大型项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式，比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量节省工程造价，又可以严格控制工程质量和进度。对于诸如下述专业工程应由甲方直接发包，由其它独立施工单位与甲方直接签订合同执行：

（1）桩基工程；

（2）强夯工程和软件基处理工程；

（3）室外高压电缆安装及高低压变配电工程；

（4）大型土石方开挖回填工程（包括场地大型土石方、地下室大型土石方等）；

（5）挡土墙、护坡及基坑支护工程：

（6）家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程；

（7）室外道路和面层铺装及室外给排水工程；

（8）室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程；

（9）水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程；

（10）地下人防工程；

（11）消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程；有线电视、电话、网络安装工程。

如果能按以上承包方式，甲方既可以选择实力最强的专业施工单位，又大量节省工程造价（可以比采用总承包方式全部承包给总包单位节约造价20％-40％以上），而且又可以严格控制工程质量，加快工程进度。

3、施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。

4、竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键

工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在确定房地产项目工程造价时，我们坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中的合约，按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核计算，审查是否有丢、拉项工程，是否按图纸及合同规定全部完成工作。我们要认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强从业人员的素质教育，杜绝违法违规行为并且减少工程量清单中的差错率。在进行房地产工程竣工结算时，必须到开发项目工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算科学合理。

三、结语

综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。在推行房地产开发项目全过程全面造价管理中，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，将有效地控制房地产建设项目的投资。对房地产开发项目工程造价进行全过程控制管理是工程造价行业发展的必然趋势，也是房地产企业的迫切需求。

参考文献

[1]杨涵，丁.房地产企业的成本管理与控制[J].中国乡镇企业会计，2005，7.

[2]赵燕玲、张仕廉，房地产开发项目的成本管理[J].重庆建筑大学学报，2009，（5）45-56.

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关键词：房地产企业； 投资决策分析 ；成本控制

中图分类号： F830.59 文献标识码：A

一、房地产业投资决策对成本控制的影响

1、影响投资决策的因素分析

（1）社会因素

房地产业与国家政策、金融政策以及国民经济发展水平密切相关，因此其投资时机受国家产业政策、金融政策及国民经济发展水平的影响。政策的变化对房地产开发项目的影响较大，如对控制固定资产投资规模的政策变化，将会影响到市场对房屋的需求量；实行新的土地政策，将会对房地产开发成本造成影响，税收政策及贷款利率的变化将会引起投资效益的变化。国民经济发展水平对市场购买力造成影响，也会影响房地产的投资。

（2）成本因素

影响房地产项目开发的成本因素主要包括所需要资源价格的变化、项目周期以及项目的产出率等。由于在建筑过程中的施工消耗，建筑所需材料等价格都在不断变化，投资收益会受到一定影响。房地产项目周期长，资金占用量大，而资金的占用对成本的影响直观的体现就是利息的支出，开发项目的周期越长，银行贷款的数额就越大，而如果开发项目的周期短，房地产企业的资金周转次数多，其产生的效益也就越大。

（3）投资区位

房地产作为一种特殊的商品，具有不可移动的特点，因此房地产的区位因素是客户最为关心的内容之一。对于房地产开发来说，地段位置是影响项目投资效益的关键性因素。随着社会经济的不断发展，人们对生活质量提出了更高要求，追求高品质生活。而任何一个房地产项目都与其周边的人文、自然环境发生着各种互动关系。因此不同区位的房地产项目，会产生不同的经济效益。

（4）投资时机

选择合适的投资时机是房地产投资收益的关键。经济发展趋势是影响开发时机的关键性因素，在经济发展的成长期，房地产市场需求旺盛，市场处于上升势头，此时推出合适的房地产项目较易获得较高的收益；当经济处于低迷期，市场需求下降，不能达到预期收益，因此房地产投资者必须具有敏锐的判断力，进行项目可行性分析，把握投资时机。

2、投资决策失误对成本控制的影响

面临日益复杂的市场环境，房地产投资潜在着各种风险，如果决策失误，将会给企业带来很大的投资风险。

（1）市场因素对成本控制的影响

房地产市场的动荡会使房地产开发企业带来巨大的经济损失，市场供需关系、市场购买力以及利率汇率等都会对成本控制造成影响。房地产企业周期长，在从项目可行性研究到开盘期间，市场需求发生变动的可能性很大，如客户对户型结构及单元面积的喜好等都会发生变化，从而使收益难以达到预期目标。

（2）政策因素对成本控制的影响

金融政策及财政政策对房地产企业开发的成本影响最为直接，货币政策的紧松都会直接影响到房地项目开发者以及购买者所持有的资本，影响了项目的开发和销售，使房地产开发企业所需的成本受到影响。如国家出台的一系列土地增值税条例和房地产开发相关办法，都使增加了项目开发的成本。

（3）项目开发团队人员素质对成本控制的影响

项目开发团队人员的素质对成本的影响较大，如果没有专业的投资分析，很难作出正确的决策，而决策的失误导致的项目投资失误给企业带来不可估量的损失，增加了项目的开发成本。决策者如果没有敏锐的市场洞察力，无法正确对项目进行定位，盲目进行投资开发，在开盘后出现销售瓶颈，成本的收回速度较慢，使开发成本增加。

二、完善房地产企业投资决策阶段的成本控制措施

1、进行充分的市场调查，降低投资风险

在房地产投资经营过程中会存在很多不确定因素，潜藏着风险，从而使投资实际收益偏离预期收益。这就要求投资者在投资决策前要充分利用信息化手段进行市场调查。调查住房销售价格、户型需求、环境要求以及市场竞争情况等进行调查，对正在开发的楼盘进行产品、客户群、价格以及市场购买力等进行分析。根据项目的使用要求、建设目标和规划技术条件等组织项目前期工作组的相关人员对项目进行研究并提出初步投资建议，为他们的投资决策提出科学依据，降低投资风险。

2、重视房地产开发项目可行性研究及投资估算

投资阶段重点是进行项目的可行性研究，对项目的投资估算精确度进行控制，并采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目上投资决策的可靠性。

（1）重视房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目投资数额大，建设周期长，要使开发项目达到预期经济效果，就必须实现项目决策科学性，减少或避免投资决策的失误，做好可行性研究，解决并落实项目开发过程中经济技术原则和基础资料。可行性研究的内容包括市场的供需关系、客户群及产品定位分析、项目选址与方案规划、产品的建筑方案分析、投资估算与资金筹措以及财务效益等。对市场进行研究，了解客户需求，对项目进行定位；在技术研究阶段要结合设计方案对比项目功能，从中选择出经济与技术结合较好的方案。进行科学的可行性研究可以提高决策的可靠性，使投资者更好的了解市场以及项目本身的定位，尽可能避免投资风险，有效控制项目成本。

（2）重视房地产开发项目投资估算

投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是进行投资决策的重要依据之一，是否进行项目开发取决于开发项目的投资估算。投资估算必须保证准确性，如果出现的误差太大，将会导致投资决策的失误。在初步决策阶段，允许估算误差在30%左右，但在最终决策阶段，其估算误差必须控制在10%以内。只有保证投资估算的方法和数据资料可靠性，才能保证项目开发过程中其他阶段的成本控制在合理的范围之内，实现成本控制的预期目标。

3、采取组合投资策略，利用保险规避经济风险

（1）采取组合投资策略

目前，多数房地产企业为了分散风险，采用组合投资的策略，同时运作多个房地产项目。如何利用有限的企业资源通过合理的投资组合，选择投资时机、项目类型、投资区域等，规避风险并且尽可能多的获取经济效益和社会效益，具有重要的现实意义。

首先，采取组合投资要选择恰当的时机。房地产业具有投资时间长、资金占用量较大等特点，因此在项目开发过程中最容易遇到的就是财务危机，如果后续资金无法及时到位，很容易出现资金链断裂的问题。因此在采取组合投资策略时要避免几个项目的同时启动，避免由于几个项目一起启动占用大量资金给企业带来的整体性经营风险。在组合投资时，要注意对开发周期不同的项目进行组合，注意开发周期的多元化，使其相辅相成，增加抵御风险的能力，在保持企业效益长期稳定的情况下，提升企业形象和融资能力。

其次，采用组合投资策略时要注意投资产品的组合。房地产企业选择的投资产品包括商业地产、住宅地产以及工业地产等。由于市场供需的多变，因此不同类型的房地产商品在同一时期内的供需关系是不相同的。在分析激烈的市场竞争环境的基础上充分掌握各种产品的市场状况和企业实力进行科学、准确、系统的评价，从而对投资产品组合作出调整。

再次，投资区位的组合。不同区域的经济发展水平不一、实施的政策不同、社会环境、人文地理不同，房地产开发企业的发展机会和生存空间也是不一样的。实施投资区位组合，可以使企业打破房地产不可移动的地域限制，从而为企业赢得更多的市场份额和发展机会，避免一失均失、一败俱败的局面，尽可能的防范和分散风险。

（2）利用保险规避经济风险

保险作为一种及时、合理的分摊经济损失和实施经济补偿的方法，可以有效处置房地产项目开发过程中的风险。房地产保险是指在房屋设计、建造、销售以及消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。房地产企业可以通过向保险公司投保，以缴纳保费为代价，将开发过程中或已经开发完成的项目存在的风险转嫁给保险公司来承担。但同时值得注意的是保险的可保范围是有限的，在多数情况下，保险也并不能提供充分的补偿。因此企业也需要采用其他非保险手段来转嫁风险。

4、加强项目团队建设，提高成本管理水平

（1）加强投资项目团队人员素质建设

房地产可行性研究和开发策略是一个非常专业、系统的工作。面临新的经济形势，房地产开发企业要适应新时期的变化，提高项目团队的整体素质，加强项目团队的建设，积极探索新的发展模式和管理方法。成本管理人员除了对城市的市场状况和经济形势、建筑工程造价状况、贷款利率等做充分的了解、分析和判断，还要树立以客户为中心的思想，为客户创造更大的价值。要加强团队人员的专业素质能力和良好的协调沟通能力，善于利用各方资源，与公司内部各部门合作伙伴沟通。

（2）提高成本管理水平

在房地产开发投资决策阶段，投资者要进行严格的成本管理，建立有效的成本控制激励机制，实施相应的成本控制措施，避免或降低投资风险。

首先，要建立利于成本控制的激励机制。要充分发挥成本管理体系中的“监督”职能，分析成本失控的原因并采取相应措施。要调动全员参与成本控制的积极性，对于提出成本控制有良好建议的员工要进行奖励，对于由于个人原因造成的成本失控要进行处罚。优秀的企业文化具有激励功能，拉近企业与员工之间的关系，使企业与员工同呼吸共命运，自觉节约成本。

其次，控制房地产开发成本。房地产开发成本主要包括前期的土地开发成本、项目设计成本、建筑安装工程造价成本、配套设施成本等。土地开发成本一般占到项目总支出的20%～30%左右，因此对土地的位置选取及出价的确定都应充分考虑开发风险和升值空间。要根据项目设计的先进性、经济性、可靠性及实用性等来确定最佳设计方案，确保投资成本的最低。建筑安装工程造价成本会占到项目总支出的45%～55%左右，在进行建筑安装工程成本的控制时，要根据当前区域经济的发展形势，对类似的项目造价标准进行调研，把握项目施工的总体情况，对影响成本的主要因素进行深入的分析，制定出科学合理的成本指标，在施工过程中对成本进行分析优化，将成本控制在最小范围。

第三、财务费用及税金的控制。在投资决策阶段要对财务费用做好充分估计，正确利用企业财务杠杆作用，在满足项目资金链连续性的前提下，最大限度的减少财务费用。税费的减免对于房地产开发企业来说是至关重要的，可以降低企业的开发成本，因此在投资决策前，要根据相关政策规定估算，努力获得政府支持。此外，还要预测其他一些因素的影响，如开发周期的变动等，确保项目成本最小化。

项目成本控制的实施是实现企业组织目标、达到预期经济效益、提高竞争力的关键。房地产开发项目运作周期长、资金占用量大、成本核算多、投资风险高等特点，因此提高投资决策水平，加强成本控制就显得尤为重要。企业要组建一支高水平专业项目开发团队，提高成本控制管理水平，尽量避免风险，从而达到企业的预期经济效益。

参考文献：

[1] 邹坦,韩宁.关于工程建设单位控制设计阶段工程造价的方法研究[J]. 工程质量. 2007(19)

[2] 黄千里.浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策[J]. 现代商业. 2007(14)

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关键词：房地产；项目管理；开发；建设

引言

房地产开发项目具有开发周期长、投资大、风险多等特点，作为管理主体的房地产项目开发企业，是项目从策划到竣工验收的组织者、实施者、管理者。如何高效的进行项目的管理，直接关系到开发产品质量的好坏、工期的长短、是否能获取高额的利润。现阶段，我国房地产开发市场虽然竞争激烈，但尚未形成科学合理的管理模式，因此我们不但要借鉴，还要不断的总结适合于我国当前现状的房地产项目管理经验。

1、项目开发

1.1、开发前

房地产项目开发前期的各项工作将对整个项目的成败起着决定性的影响，其主要工作有：项目建议书、可行性研究报告、产品策划等。具体内容表现为：房地产项目的地理位置选择、规模大小、户型、客户群、配套设施水平、技术能力、项目风险、财务状况、经济效益和社会效益等。此阶段的项目管理工作应全面细致，首先，对项目周边情况要有详细了解，比如河渠水利设施、民航机场限高等问题都将直接影响项目的手续办理、施工复杂程度以及项目的利润率。其次，在项目上使用新技术前一定要进行详细的了解，对新技术的可行性要做到心中有数，尽量考虑使用本地区比较成熟的技术。

1.2、可行性研究是房地产开发的先决条件

在做出投资决策前，先对有关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案进行技术经济分析论证，对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境效益进行科学地预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设。并选定最佳投资建设方案等结论性意见。

1.3、招标阶段的工程造价控制与管理

1.3.1、编制科学的标底

公司工程技术部对标底编制十分重视，结合了很多过去经验，编制标底时注意与市场的实际变化相吻合，实事求是、切合实际，保证标底编制质量，把工程标底控制在合理造价的下限。

1.3.2、确定适合的发包方式

公司工程技术部根据工程的规模、性质、特点，确定邀请招标的发包方式来控制工程造价。在工程招标中引进竞争机制，使各施工方在保证最低的企业利润情况下，报出非常优惠的价格，杜绝议标或变相议标。以往建设经验证明，凡是先开工后定价的工程多半造价偏高。

1.3.3、制定严密的招标文件，公平竞争，合理招投标

实行公平合理的招投标，使承担的工程造价更加合理，并可有效地控制工程造价。所以在招投标过程中，要有明确的透明度，使招投标单位思想明确，对招投标工作放心，真正体现市场经济的公平竞争。

1.3.4、慎重地选择施工队伍

公司根据工程规模、技术要求，认真挑选施工单位、监理单位。选择了技术、资金、施工力量雄厚的施工企业，选择了业绩较好的监理公司。

1.3.5、对工程的质量严格把关加强质量管理，不要出现过多的返工率。

在项目施工过程中，严格把质量关，这就需要对其中所存在的任何细节都应该引起足够的重视。在整个项目施工过程中，各方质量监管人员都需要对施工所有工序的管理工作和质量检查加大力度，采取科学的措施，以免不必要的质量问题出现，从而使因为质量问题而造成的人力、物力、财力浪费现象。

1.4、项目实施阶段的工程造价控制与管理

1.4.1、施工中设计变更的控制

建设单位、设计单位、监理单位和施工单位在工程开工前认真审核设计图纸，严格遵守设计规范，把可能在施工中出现的问题，在图纸会审阶段进行解决，避免在施工过程中影响工程进度和质量，或发生返工等现象，造成不必要的人力、物力和财力的浪费。

1.4.2、确保签证的质量

公司为了确保工程签证的客观、准确，强调办理工程签证的及时性，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。

2、项目建设期

项目建设期又分为以下几个阶段：

1）、招投标及承包合同签订阶段。房地产开发企业具备了招标条件以后，发出邀请函，投标单位进行投标报价，并进一步签订承包合同，此阶段的管理目标是签订工程承包合同，合同签订应符合平等互利、等价有偿的原则，合同内容力求细致严密，用词、用字要做到准确无误，杜绝在工程结算后期出现不必要的扯皮现象。

2）、施工准备阶段。在确定了施工单位，签订了施工承包合同以后，建设单位要组建项目经理部，进行施工准备，使工程尽量具备开工和连续施工的条件。此阶段工作重点：根据项目需要配备技术管理人员。编制项目实施方案并进行施工现场准备以及三通一平，使现场具备施工条件。

3）、施工阶段。此阶段目标是完成合同内全部施工任务，以达到验收、交付使用的条件。

此阶段工作重点：按照项目实施方案结合施工承包合同内容安排施工；在施工过程中要努力做好动态控制及调整工作，做好安全、质量、进度、造价等目标的控制，实行文明施工；做好内外部门沟通协调工作。在实际工作中的体会：

a、监理单位人员整体素质不高，起不到应有的作用，大量的工作由建设单位来做并且容易造成管理上的漏洞。

b、工程成本控制方面在此阶段应高度重视起来，比如材料领取必须制定严格的措施，杜绝施工浪费。

c、成品保护不能只放在口头上，要注重细节管理，避免因疏忽大意导致的质量事故及延误工期。

3、项目交付使用及后期维护

3.1、工程验收、结算阶段。

这一阶段主要进行以下工作：各分部分项工程验收并对不合格部位重新修理等收尾工作、进行已完工程设备试运转、竣工结算等。在此过程中要做好相关资料整理、竣工图纸审核，避免因资料缺失及竣工图纸审核不严格，给后续结算工作带来负面影响，个人认为此项工作应责任到人并严格执行奖罚制度。

3.2、维保、回访阶段。

此阶段是按合同约定的事项进行回访与保修服务，该阶段主要进行以下工作：a.进行必要的技术咨询服务。b.进行工程回访，听取业主意见。c.总结项目经验教训。d.观察使用中的问题，做好相关记录。e.进行必要的维护、维修和保养工作。

4、房地产企业必须重视品牌发展战略

当前，我国房地产行业正处于高增长、高需求、高品位的发展阶段。未来房地产市场，只能靠精品和品牌来占领，品牌是房地产市场发展到一定程度的产物。随着中国正式加入WTO，外国房地产名牌企业对中国市场虎视眈眈，有的公司甚至规划要每年开发上千万平米。中国的房地产企业必须加快品牌化的步伐，把房地产品牌做好，牢牢扎根在中国大地，迎接新的挑战。

决策者应对企业品牌进行长期性、全面性和总体性的谋划和运筹。品牌策划有其自身的规律。其策划者必须树立创新意识。在经营管理上要有超前意识、运作和实施过程中必须具备高超的组织协调能力、资源统筹能力、挖掘和吸引顾客能力、综合市场竞争能力。要提升企业核心、房地产企业竞争力，就必须牢固地树立品牌意识，并按照品牌策划的自身规律运作。

5、结语

房地产项目管理不能单纯的认为是买一块地，盖一栋房子，卖了就算完，这个过程中我们会和许多单位、部门，以及无数的业主发生千丝万缕的联系，要想在房地产行业站稳脚跟，要想获得一个好的品牌形象，就必须深入的去研究探索，在项目管理过程中认真的汲取经验教训，加强学习，不断提高业务管理水平，把各项工作做扎实，这样才能应对激烈的市场竞争和复杂多变的外部环境。

参考文献：

[1]张辉.谈质量目标管理在建筑施工管理中的应用[J].陕西建筑.2007（7）：54～55

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【关键词】房地产；投资成本控制；设计阶段；招投清单

一、概述

房地产建筑产品除了安全、科学、适宜、美观的功能价值外，怎样进行投资成本控制，对创造社会物质文明和提高人们生活水平，以及房地产企业的发展具有非常重要的意义。

（一）投资成本控制的含义

投资成本控制就是在把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益[1]。

（一）投资成本控制的意义

房地产业经过高速发展，已经走出了暴利时代，微利时代的房地产投资成本控制的意义比房地产规模扩张更为重要。在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，成本控制不力的企业必将被市场逐渐淘汰。

二、项目决策阶段的投资成本控制

本阶段基本上决定了项目的投资总额。

可靠的投资估算是项目决策的关键依据。投资估算的准确程度，直接影响项目的可行性和投资效益。在该阶段应全面认真收集有关资料，通过与类似工程的对比和各类技术参数的研究[2]，周密地编制投资估算，充分预计各种因素对工程造价的影响，使投资估算符合实际并留有必要空间，使其真正起到控制项目总投资的作用。

由于可行性研究报告和项目建议书阶段主要是以经济分析和方案为主，内容和深度不够，工程量不明确，投资估算的内容都比较简单和粗略，漏项严重，所以准确性较差。甚至有时建设单位为了所报项目能被批准，在做投资估算时有意低估，增加了投资估算的不准确性。 因此，在投资决策阶段应该充分做好基础资料的收集，以及同类项目的相关资料等。投资管理人员要对资料的准确性、可靠性进行认真分析和选用。

（一）进行政策风险研究

房地产业随时都有可能受到国家调控政策的影响，投资风险较大。因此，在策划阶段一定要专门研究国家对该产业的政策及其今后发展趋势。

（二）进行市场和受众分析

进行周密的市场调查，分析项目所在地的人文风俗、经济特点、消费观验等，充分掌握市场需求，掌握项目所在地施工行业的状况，定位产品档次和风格、楼盘布局和户型等。

（三）可类比项目分析等

收集周边项目的情况，研究类似项目的实施情况等，进行类比分析，确认竞争的激烈程度，并做好对策预案。

（四）进行财务经济分析和评价，确定评价指标数据和开发的可行性

1、主要评价指标如下：

（1）项目资本金财务内部收益率（所得税后）；

（2）项目动态投资回收期；

（3）项目总投资收益率；

（4）项目投资财务内部收益率（所得税前）；

（5）项目财务净现值（所得税前）等。

2、做好税务筹划工作。《企业涉税零风险操作手册：合理避税、税务稽查、权益维护》对怎样房地产企业进行纳税筹划减轻税负、节约税赋，智慧经营进行了深入的分析[3]。

3、合理确定评价基准。在财务评价中，评价指标的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。合理确定评价指标和基准参数，以合理评价投资效益对项目取舍实行效益否决制，达不到经济效益标准的项目不予立项。

（五）项目实施的时间跨度也直接影响项目成本和效益，必须制定切实可行的项目总体进度计划。

三、严格设计和监理单位的招标工作

严格资质要求，采取招标方式，通过竞争，选择信誉和业绩良好，并且有长期同类工程经验的设计和监理单位。

四、项目设计阶段是进行投资控制最关键的环节

设计阶段的投资控制是项目投资成本控制的重点[4]。

一个房地产项目盈利与否，除了政策的因素，对投资影响最大的就是设计因素，它延伸和执行了项目决策的意图，。因此，设计阶段是进行项目投资成本控制最关键的环节。

投资成本控制并非一味强调投资成本越少越好，而是要积极运用价值工程原理[5][6]以最合理的投资成本形成最有效的项目造型、安全和功能等要求，即合理进行资源配置，选择最优的技术经济方案。

（一）初步设计阶段

实行限额设计是设计过程中行之有效的投资成本控制方法。

初步设计阶段各专业设计人员应掌握设计任务书的设计原则、建设方针、以及各项经济指标，根据可行性分析和市场变化情况，调整和细化建筑总平面布局、单体形状及平面布局，处理好关键设备和工艺流程等，多做几套方案，同时建立造价控制系统，细化和修正决策阶段的投资估算，通过多个方案的技术经济比选，把初步设计造价严格控制在投资限额内。

（二）技术设计阶段

1、进行基坑支护选型、建筑与结构匹配的经济技术比较论证。在住宅建筑中，基础的施工占着极为重要的地位，它的施工质量直接影响着建（构）筑物的使用安全和寿命[7]，以及项目造价。

2、合理选择设备。高层建筑尚需合理设置转换层和设备间，既满足使用功能，又考虑空间的美观性要求。

3、合理采用新技术、新材料、新工艺。

4、掌握项目所在地的建设施工市场情况，因地制宜、就地取材，从设计源头降低投资成本。

（三）施工图设计阶段

1、施工图设计文件的规范性、深度、细度和精度对造价文件的编制以及施工阶段的影响特别大，特别是目前实施清单报价模式，更对这方面提出了更高的要求。若上述方面达不到要求，一方面不能满足准确编制招标清单的需要，另一方面容易导致施工图设计阶段变更频繁，给投资控制工作带来不确定性。

2、严密的编制投资预算和招标控制价。

（四）各专业人员必须共同参与，密切配合

投资控制目标的实现，需要各专业技术人员共同参与，密切配合，造价工程师、物业管理人员、销售管理人员必须全面全过程全方位的参与设计工作。

五、做好施工招标准备是前期投资控制的又一个关键环节

（一）合理确定发包模式，选择资质符合要求、信誉、实力和业绩良好，且有同类工程经验的施工单位

（二）做好编制施工招标文件及招标控制价的准备工作

往往由于招标文件编制不严密，有关表述模棱两可，造成投标报价不准确，给施工阶段带来争议。

（三）做好编制施工招标清单的准备工作

应高度重视分部分项工程量清单工程量的准确性，及其项目特征描述的正确性，避免在施工合同履约过程中产生分歧，导致纠纷和索赔。

（四）明确施工合同中以下方面的内容尤其重要：承包范围、合同价款方式的约定、合同价款调整的约定、计量支付合同条款的约定、风险责任的约定、措施费的约定等

六、结论

房地产项目的投资成本控制贯穿于项加强对设计、招标和施工建设三个阶段的工作，进行主动投资控制，过去较长时间却普遍忽视了设计与招标这两个阶段的控制，往往把精力放在施工阶段。只有扭转这种观念，认真做好上述各方面的工作，才能达到房地产项目投资成本控制的预期目标。

参考文献：

[1]卜一德：《房地产开发经营管理手册》第二版，中国建筑工业出版社出版，2006年1月第二版

[2]中华人民共和国住房和城乡建设部：《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008，中国计划出版社，2008年9月第一版

[3]江正荣：《建筑地基与基础施工手册》第二版，中国建筑工业出版社出版，2005年6月第二版

篇10

转让方（甲方）：

法定代表人：职务：国籍：

住所：

开户行：帐号：

受让方（甲方）：

法定代表人：职务：国籍：

住所：

开户行：帐号：

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理办法》等法律、法规的规定，按照平等互利的原则，经过双方协商一致，就房地产项目（简称项目）转让达成致意见，特签定本合同。

第一条：房地产项目概况

1.1项目名称：，位于，其四至范围为：东至，西至于，南至，北至。（详见附件一，规划拴桩红线图）；本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等（详见附件二）。

1.2项目使用性质：（住宅、商业）

1.3项目规划条件：

（1）占地面积：平方米；

（2）规则容积率；

（3）限高：

（4）总建筑面积：平方米；

（5）地上面积：平方米；

（6）地下面积：平方米；

1.4规划指标：

1.5项目投资建设情况：本房地产项目总投资额万元，现转让方已累计投资万元，达总投资额的25%以上。

1.6其他情况。

第二条项目开发建设现状

由甲乙方双方共同确认后形成书面文件作为本合同的附件，作为本合同的内容（详见附件三）。

第三条项目法律手续

3.1甲方以方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权出让合同编号：；甲方已按国有土地使用权出让合同全部交清土地出让金，并取得国有土地使用权证书为；国有使用权使用期限从年月日计算，为年；

3.2该项目的拆迁许可证号为；

3.3该项目的建设用地规划许可证号为；

3.4该项目的建设工程规划许可证号为；

3.5该项目的建设工程开工许可证号为；

3.6该项目的固定资产投资计划立项批准文为；

3.7该项目的商品房预售许可证号为；外销许可证号为；

3.8《项目建议书》、《项目可行性研究报告》《项目环境影响研究报告》

3.9；等。

第四条法律手续的转移

4.1项目转让时，本合同第三条甲方已取得的各项法律手续和许可证件（包括交清土地出让金的凭证）在本合同生效之日起十五个工作日内交付给乙方。乙方自行向政府有关主管部门办理转移手续，甲方应积极协助。乙方未按本合同第五条的约定及时向甲方支付有关费用，或未按政府有关部门的规定提供转交证件所需要的证明文件而导致不能获政府有关部门批准的，甲方有权拒交有关证件。

4.2甲方保证各项法律手续转移的确定性，如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响项目的转让，甲乙双方同意按（）处理：

4.2.1双方共同向政府主管部门申请补办有关手续，其补办有关手续的一切费用由甲方承担；若补办不成功时，甲乙双方按4.2.2处理；

4.2.2合同解除，甲方退还乙方全部已付费用，并按乙方已付费用的%予以赔偿；

4.2.3.4.3如果因乙方的责任无法确定地转移其中某项手续而影响项目的转让，甲方双方同意按以下方法之一处理：

4.3.1合同解除，甲方不退还乙方所交定金，退还乙方其他已付费用。同时，乙方在接手项目后已投入项目资金或其他资产，甲方不再折价返还乙方。

4.3.2合同解除，乙方按已付费用的%赔偿甲方的损失。

第五条项目转让费及其支付

5.1项目转让费总额：乙方应向甲方支付合同项目转让费为万元。

5.2付款方式：转账或以转账支票支付。

5.3付款期限：

乙方须在年月日前向甲方支付定金万元；

乙方须在年月日前向甲方支付转让费万元；

乙方须在年月日前向甲方支付转让费万元；

乙方须在年月日前向甲方支付转让费万元；

乙方须在年月日前将转让费用余额即万元向甲方付清。

第五条项目转让的间接费用

5.1项目转让时发生的房地产税、契税、印花税等税费的承担依国家税法规定。

5.2项目转让后，项目发生的需向政府有关部门支付的一切费用（本合同其他条款特别约定的除外）全部由乙方承担。

第六条项目转让后办理法律手续义务

乙方按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件、固定资产投资计划的批准文件、拆迁批准文件等受让该项目后进行开发建设。确有必要修订有关限制条件的，由乙方在受让项目后自行向有关部门申请，办理有关法律手续，甲方承担协助办理的义务。

第六条甲方关于项目工程建设的责任

6.1甲方向乙方转让该项目尚需完成工程（依实际情况约定，如6.1.1）：

6.1.1负责完成项目红线内的拆迁，清理工作，配合乙方做好临时用水、电管线到红线的接用，并承担其费用；

6.1.2；

6.1.3等。

第七条甲方关于项目开发建设各项未完审批手续有关费用的责任。（依实际情况约定）

7.1；

7.2；

7.3.

第八条项目转让后，开发项目甲方与其他第三人签订的合同的处理

8.1甲方应如实提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理、商品房预售等方面合同尚需由乙方继续履行的所有合同原件，或经与原件核对一致，除非甲方已解除原签合同。

8.2项目转让后，需由乙方继续履行的合同细目如下（内容详见附件四）（依实际情况约定）

8.2.1《建设工程承包合同》；

8.2.2《工程监理合同》；

8.2.3《商品房预

售合同》，共份；

8.2.4.

8.3甲方应当通知上述合同的合同当事人，与乙方一起协商有关合同继续履行事项，并按以下方式处理原合同事宜。

8.3.1若几方达成协议，应签订对原合同的书面补充协议。

8.3.2若达不成被充协议，甲方应当与原合同当事人负责解除，其引发的合同责任应当由甲方承担，与乙方无关。

8.4上述8.3商谈补充合同所产生的费用由甲方承担。

第九条甲方责任

9.1甲方保证其有资格转让项目，并保证项目符合法定转让条件；

9.2甲方保证项目不存在为第三人或甲方债务担保的情形。

9.3甲方保证项目转让时，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4甲方保证项目转让时不存在有其他行使《中华人民共和国合同法》第286条规定的优先受偿权的情形；

9.5甲方应当如实向乙方提供项目转让时现状情况；

9.6甲方应按本合同第4.1条约定及时向乙方提供许可证件和法律文件，并积极协助乙方向有关部门办理相关转移手续；

9.7甲方应对本合同任何一方有关事宜保密，并不得将甲方在与乙方商谈项目转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取乙方任何商业秘密（资料）泄露（包括故意或过失）给与本合同无关的任何其它方或个人，除非并直至该等商业秘密（资料）已正当地为公众所知悉。

9.8甲方应按本合同约定履行其他义务。

第十条乙方责任

10.1乙方保证有资格受让项目，并有能力继续开发建设本合同项目；

10.2乙方应当按本合同第五条的约定向乙方支付项目转让费；

10.3乙方应积极协助甲方处理项目转让前所签订的合同事宜；

10.4乙方保证履行甲方已按本合同第八条处理的后由乙方履行的有关设计、施工、工程监理、商品房预售等合同。

10.5乙方应对本合同任何一方有关事宜保密，并不得将乙方在与甲方商谈项目转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取甲方任何商业秘密（资料）泄露（包括故意或过失）给与本合同无关的任何其它方或个人，除非并直至该等商业秘密（资料）已正当地为公众所知悉。

10.6甲方应按本合同约定履行其他义务。

第十一条违约责任

11.1甲方违约责任

11.1.1甲方若没有资格转让项目或项目不符合法定转让条件，而乙方不知晓或不可能知晓的，致使本合同无效时，乙方应向甲方赔偿项目转让费的%，若乙方实际损失超过此赔偿额时，超过部分甲方应据实赔偿。

11.1.2甲方未按本合同第四条约定按时向乙方转交有关证件的或甲方未按本合同第九条9.1款至9.5款的义务（有一款即可）时，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方退还乙方全部已付费用，并按项目转让费的%向乙方支付违约金，若乙方实际损失超过此违约金时，超过部分甲方应据实赔偿。

11.1.3甲方没有11.1.2的根本违约情况下，而未按本合同第九条9.6至9.8款履行其义务时，甲方应向乙方支付违约金元。

11.2乙方违约责任

11.2.1乙方若没有法定资质受让项目而甲方不知晓或不可能知晓，而致使本合同无效时，乙方应向甲方赔偿项目转让费的%，若甲方实际损失超过此赔偿额时，超过部分乙方应据实赔偿；

11.2.2乙方未按本合同第五条约定向按期如数向甲方支付项目转让费，每逾期一日按项目转让费用的万分之支付违约金。若逾期超过30日，甲方有权解除合同，罚没定金。同时，乙方再按已付项目转让费的%向甲方赔偿。若甲方实际损失超过此两项赔偿费用时，超过部分乙方仍须据实赔偿。

11.2.3未履行本合同约定的其他义务时，甲方应向乙方支付违约金元。

第十二条不可抗力

不可抗力指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，包括因国家政策的变动、城市规划的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影响本合同的履行或者不能按条件履行时，应书面通知对方，并在15日内提供事故详情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延迟履行的理由的有并效证明文件，此项证明文件应由事故发生地区的有权权力机关或公证机构出具。按其对履行需要影响的程度，由双方协商解决是否需要或部分免除履行需要的责任或延期履行的协议。

第十三条法律适用

本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，适用中华人民共和国的法律。

第十四条争议的解决

因执行协议所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应友好协商解决。如协商不能解决，双方同意按以下第方式解决。

（一）向项目所在地人民法院

（二）向仲裁委员会申请仲裁。

第十五条合同文字

本协议文本用中方写成。本协议正本三份，甲乙双方各持一份，另一份由甲乙双方共同报房地产管理部门备案。

第十六条合同生效及其它

本合同自甲方双方签字、盖章后，经政府审批机关批准后生效。

本合同未尽事宜，甲、乙双方另行签订补充协议，补充协议具有本合同同等法律效力。

第十七条合同附件

附件包括与本合同相关的协议，附图、附表、交接手续等，是本合同不可分割的组成部分。

附件（一）

附件（二）

附件（三）

附件（四）

附件（五）

附件（六）

甲方：

住所：开户行：

账号：

年月日

乙方：

住所：法定代表人：

委托人：

电话：

传真：

开户行：

账号：

法定代表人：

委托人：

电话：

传真：