房产赠与公证书范文

导语：如何才能写好一篇房产赠与公证书，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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房产公证书有效期是多久 公证书中未规定的，有效期由公证书的使用部门单方规定，公证处一般不作规定。一般民事类公证如出生公证、结婚公证、亲属关系公证、学历学位公证、驾驶证公证等就属于这一类。申请人应该注意向公证书的使用部门咨询公证书的有效期。

公证书的有效期一般分为3类情况：

一、公证书中未规定的，有效期由公证书的使用部门单方规定，公证处一般不作规定。一般民事类公证如出生公证、结婚公证、亲属关系公证、学历学位公证、驾驶证公证等就属于这一类。申请人应该注意向公证书的使用部门咨询公证书的有效期;

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    根据规定,以下几类房地产交易必须先公证:

    1、房产继承,应当办理“继承权公证书”。也就是说,对于子女或家属要办理继承房产的话,必须要有公证处办理的公证书;

    2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证,在遗嘱生效后其法定继承和遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分 割协议,经公证证明后到房地产管理部门办理房产所有权的转移登记手续;经公证的遗嘱在遗嘱类别中具有最高的法律效力,易于遗嘱人去世后其子女凭此继承房产 和解决纠纷。

    3、赠与房产,应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或双方共同办理“赠与合同公证书”;

    4、有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务,必须办理公证证明。

    在办理商品房买卖合同公证时,申请公证双方需要向公证机关提交相关的资料,出售方需要提供的材料:企业营业执照(居民身份证)、房屋所有权证或土地使用证、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。

    购买方需要提供的材料:居民身份证、户口簿或法人资格证书。

    此外,公证机关需要对所出售房屋的具体情况作详细了解。比如合同中买卖房屋的产权状况、坐落位置、数量、质量及附属设施情况和使用面积;房屋买 卖价款数额、付款日期、付款方式;被买卖房屋交付使用时间;办理房屋产权过户及有关手续的约定;双方违约责任;双方当事人认为应当约定的其他内容;合同双 方当事人签字、盖章及签约时间等,包括所要购买的房屋是否有银行抵押负担,都是公证机关审查的内容之一。

    另外在办理商品房买卖合同公证时,购房者应注意以下一些问题:首先,房屋买卖合同应经过房地产交易所核定;其次,商品房开发销售手续不健全的房 屋,一般不予公证;办理合同公证应尽量委托自己的律师代为办理,这样无论从专业的角度,还是从操作便利的角度看,对购房人都会更加有利。

    提醒:二手房购买与装修过程中也可办理公证在二手房购买与房屋装修的过程中,消费者为确保自己的权益,也可以针对某些环节到公证处办理公证。

    在二手房买卖的过程中,最为常见也最为有效的是提存公证。如果卖方要把原来的旧房子卖出去,可能会担心房产签了合同、过了户,购房者一方却不付钱;而买方也会有付出钱而拿不到房产证的担心。所以买卖双方也可以到公证处办理房款提存公证,待房产顺利实现过户之后再由公证处将钱交给卖方。这样公证处就在买卖双方达成了一座足可信任的交易平台,保障了各方当事人的合法权益。

    另外在二手房买卖的过程中,还可能会出现不是房主本人跟购房者直接进行交易的情况,这就需要房主到公证处办理委托书公证。装修也可提存公证在装修过程中,消费者也可以与装修公司一起到公证处办理装修款提存公证,双方根据不同的装修方式签订协议,不管是一次性付款还是按阶段付款,最好都先把装修款交到公证处。在消费者对装修质量满意之后,再由公证处将装修款交给装修公司。

    如果出现漏水等质量问题的,客户可以要求公证人员到现场即时拍摄,提取证据,留存公证处办理证据保全。

    Tips:房地产公证怎么办?

    一般办理房地产公证遵循以下程序进行:

    公证申请。当事人向有管辖权的公证处提供申请,填写申请表,并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。

    公证受理。公证处对当事人的公证申请,经审查符合公证条件的,予以受理。

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读者林树

林树读者:

张林获得该房屋无需缴纳个人所得税。因为财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》,明确规定以下情形,对当事双方不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。从介绍的情况看,张林属于第(二)种。

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1．**的房屋及海珠、**、天河区的一手房，在广州市财政局财政征管分局契税征收点办理不征契税确认手续。

2．海珠区的二手房（海珠区房管部门受理的），在海珠区契税征收点办理不征契税确认手续；**区的二手房（**区房管部门受理的），在**区契税征收点办理不征契税确认手续；天河区的二手房（天河区房管部门受理的），在天河区契税征收点办理不征契税确认手续；黄埔区的二手房（黄埔区房管部门受理的），在黄埔区契税征收点办理不征契税确认手续。

政策依据：

《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔19**〕3**号）“根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。”

提交资料：

序号资料名称备注

1身份证明自然人的身份证明包括：身份证或军官证或护照或其它身份证明，（曾改名的还须提供户口簿或改名证明）。

委托办理的须提供经公证的委托书及人的身份证明。

2《结婚证》或《离婚证》

3法律文书属法院判决的提供。包括：判决书、调解书、裁定书、协助执行通知书。

4赠与、析产公证书或财产分割、房产处置的协议书、公证书离婚协议书须经民政部门盖章确认。无民政部门盖章确认的需双方携带身份证到场签名盖章。

5地址证明赠与、析产公证书或财产分割、房产处置的协议书上列明的房产地址与《房地产证》或《商品房买卖合同》的地址不一致的，需提供由物业管理公司、派出所、或居委会出示的地址证明。

6《房地产证》或《商品房买卖合同》法院强制执行未能提供房产证，需提供房地产权情况表。

7原购房人的契税完税证、广东省契税纳税申报表和缴款书房屋为一手房的提供。

8土地使用权基准

地价评估书房屋土地使用权属划拨，改为转让或出让的提供。

9广东省契税

减免申请表

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[关键词]房产继承；赠与；强制公证

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

废止“强制公证才能顺利办理继承房产和赠与房产登记”的做法，在一定程度上减少了办事环节，节省了办理公证的费用，但并不是说所有的房产继承和赠与都可以不用再办理公证，如果遇到有可能引发纠纷的房产继承和赠与，依然可以选择在自愿的前提下，通过公证机构办理房产继承、赠与的相关事项公证。机关办理继承房产等事项的公证。与原来的登记工作规范相比，现在新规范不但压缩了办理时限，还免去了登报、办理公证等麻烦，为市民减少了支出。顺应了国家“放管服”等相关政策的要求。以前如果房产证丢失，当事人必须去登报，必须拿着登报声明才可以办理相关业务。而以后不需要登报声明丢失，只要在规定的网站上刊发丢失声明即可。

1房产继承、赠与强制公证的弊端分析

11缺乏必要的法律依据

我国继承法规条率、物权法规条率和房地产管理法规条例中都没有涉及房产继承、赠与强制公证的条款。我国的继承法规并没有将房产继承、赠与行为作为房产继承登记的前提条件。对于房产继承和赠与的主要根据所有权人所设立的遗嘱作为参考标准，有遗嘱的按照最终所公证的遗嘱为准，没有的以最终的遗嘱为准。显然在我国物权法规中并没有将房产继承、赠与强制公证作为一个必要条件。从公证法规的角度分析。虽然法规将继承作为一项需要公证的重要内容，但是需要公证内容主要涉及法律、法规、政府规定的应该公证的内容，由此可以看出该项法规中的规定只是公证机构的一个业务范围，并不具备强制执行的力度，不能将其意会为大众必须履行的一种基本义务。从物权法规和城市房地产管理法规内容分析，均没有对房产继承、赠与强制公证的相关规定，因此，房产继承、赠与强制公证不符合我国现有法律依据，是一种不符合规范制度，需要尽快废除。

12房产继承、赠与强制公证不符合我国的立法原则

2016年1月1日之前，我国的房产继承、赠与要求强制公证，房屋所有权继承人和赠与当事人必须到房地产管理机构办理房产所有权转换手续，房产的当事人设立遗嘱处理自己的房产需要对遗嘱进行公证。房产当事人死亡之后，受益人需要携带公证机构出具遗嘱公证书，遗嘱继承权产权公证书以及房产的产权证等证书到当地的房产部门办理相应的房产产权转化手续，而新修订的物权法规、房产管理法规、土地登记法规以及房屋登记法规等法律条款都没有对房产继承、赠与要求强制公证进行规定和特殊说明，新法律和20世纪90年代出台的联合通知中房产继承、赠与要求强制公证等要求相悖，需要及时将房产继承、赠与要求强制公证这项条款废除。此外，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了公民的基本权利。自愿原则是我国民法法规中的基本条款，而物权法规和继承法规是我国民事法规体系的基本法律，而公证法规是对各种法律行文、文书的真实性和科学性的公证，由此可以看出，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了居民的基本权利。

2房产继承、赠与不再要求强制公证

21房产继承可以不用办理公证

《不动产登记操作规范（试 行）》中最重要的一项规定就是不做公证也可以进行继承（受遗赠）不动产的登记，公证只是申请人的一个可选项，申请人可以自行选择是否公证。这一规定既是《不动a登记暂行条例》相关规定落实的具体措施，也是一项探索性的措施，更是一项便民举措。按照这一规定，申请人在继承或者受遗赠不动产时，有权选择公证或者直接申请按照有关规定进行核验和登记，而继承（受遗赠）公证就不再是一项必需的选择。但是为了保障继承人和被继承人的合法权益及其财产安全，不要求必须公证并不等于不进行相应的审查核验，为此市规划国土委专门出台了《不动产登记操作规范（试 行）》实施的配套文件《继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》，对选择不公证办理继承（受遗赠）不动产登记的政策、办理流程、申请所需材料等进行了统一的规范。也就是说，按照现行不动产登记政策规定，继承、受遗赠取得不动产权利办理不动产登记的，继承权公证文书不再作为必须提交的申请材料。

22不公证可节省费用

有很多经济领域的研究人员一直认为，房地产继承、赠与不再进行强制性公正，体现了对给公证人权利的尊重。在全新的历史时期，随着人们对自身权利的认识逐渐加深，该项规定的出台和实施正是符合大众的权利要求。房产采用公正和不公正两种模式有其各自的优势和劣势，传统的公正模式已经运行了很长一段时间，公正部门在长期的工作过程中积累了丰富的工作经验，但是工作效率有待进一步提升，而不公正制度实施之后，可以大大节约申请人的时间和经费。

23新规范更加注重便民服务

《不动产登记操作规范（试 行）》将一般登记业务的办理时限统一压缩为十个工作日，而查封和异议的登记则明确定为要在受理当日办理，这比国家规定整整缩短了二十个工作日。确定了继承（遗赠）不要求强制公证、简化补换证手续以及抵押权的注销登记单方申请等便民措施的办理程序。如果选择不公证，则不用提交经公证处公证的材料或者已经生效了的法律文书。申请人提交相关文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。如果还存在不能进行登记的情况，房产继承或者赠与申请人需要一次性携带好相关的申请资料到房产登记机构进行登记，对于申请人所提交的材料不齐全的，但是符合相应的法定形式的，并且所要登记的不动产没有涉及限制性资产转移的，进入到相关材料审查检验环节后，根据申请人所提供的相关材料以及与申请人沟通询问的情况，符合法定程序的应该及时进行受理、审核、公示和登记。

综上所述，进入新时期以来，国家对不动产登记的改革势在必行。《不动产登记操作规范（试行）》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施一年多来，众多的当事人从中受益，特别是对房产继承、赠与进行登记不再要求强制公证这一规定更是为当事人简化了手续，节省了时间，更节省了费用，因此备受欢迎。不动产登记机构应不断学习新规范和新要求，不断地总结经验，以适应新时期当事人对不动产登记的需要，做好不动产登记工作，更好地为当事人服务，为国家的经济腾飞做出贡献。

参考文献：

[1]杨伟东继承受遗赠强制公证的合法性和未来走向――以陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案为分析基点[J].法律适用，2015（4）

[2]陈慧娜，郭发产处分不动产遗嘱应当实行强制公证[J].上海房地，2009（4）

[3]杨永华，沈洁颖强制公证制度初探[J].行政与法，2003（7）

[4]郭岳萍强制公证进入物权变动领域辨析[J].中国司法，2012（8）

[5]丁炜炜，曾远涛关于强制公证立法的思辨[J].中国司法，2010（11）

[6]高发房屋继承登记强制公证于法无据――从最高人民法院公报的一起案例看不动产登记程序需注意的环节[J].国土资源，2016（1）

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甲方(赠与人)：________(写明姓名、住址)

乙方(受赠人)：________(写明姓名、住址)

甲乙双方就赠送________(赠与的标的物，如赠与微机一台，应写明“浪潮386型微机一台”，如其他物品，也应写明该赠与物是什么、在什么位置)事宜达成协议如下：

一、甲方将其所有的________(标的物)赠送给乙方，其所有权证明为：(写明证明甲方拥有所有权的证据名称，如赠与房屋，就应有房产所有权证，赠与微机应有购买该微机的发票等)

二、赠与物的交割

(写明交割的条件，在什么时间、什么地点交割，办理什么手续等等)

三、乙方应在________期限内办理所有权转移的手续逾期不办的，视为拒绝赠与(也可以约定其他条件)。

四、本合同自________日起生效(可以写自公证之日起生效)。

五、本合同一式两份，双方各执一份。

甲方：________(签字、盖章)

乙方：________(签字、盖章)

________年___月___日

相关规定

一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

二、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：

(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔20xx〕144号)第一条规定的相关证明材料;

(二)赠与双方当事人的有效身份证件;

(三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。

(四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。

三、除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

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    答：转租是指承租人不退出原租赁关系，而将租赁物出租给第三人使用并收取租金的行为。《合同法》第225条对于转租行为的规定是：在租赁期间，因占有、使用租赁物而获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。依据本条的规定，双方当事人可以协商确定在租赁期间，因占有、使用租赁物而获得收益的归属，如无此约定，则此收益归承租人所有。因此，如果你们在事前并没有特别约定，那么该房租的增值部分理应归你所有。

    问：我叔叔要出国了，他想把一套房子赠送给我，手续怎么办？

    答：办理房产赠与手续的具体步骤如下：1、赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与书。2、受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，根据《契税暂行条例》规定缴纳契税，领取契证。3、办理公证。根据《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，赠与房产必须办理公证。4、办理房屋所有权转移登记手续。由接受赠与房产的受赠人到房地产管理部门申请变更登记，应同时提交下列证件：①申请书；②有关当事人身份证件；③原房地产产权证；④赠与书及公证书；⑤契税收据。5、赠与人将房屋交付受赠人。这里的“交付”要以办理了房屋产权转移登记为准。

    问：我想要在沿街开家店面，是不是需要得到邻居的同意？

    答：是的。根据上海市有关部门最近做出的规定，住房改变使用性质，不光要得到管理部门的批准，还应注意：不影响相邻房屋的使用；相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明。其中，如改作餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、下、左、右业主或使用人的书面同意证明。所以，住房改变用途应征得相邻方同意是比较关键的条件。

    问：我租了一套房子，合同上注明是2003年3月到6月，到期后大家都默许租赁关系延续，但9月底我突然接到房东的电话，要我10月初就搬出。我当时和他签订的合同中并没有约定赔偿条款，遇到现在这种情况，我能否要求赔偿？

    答：因合同约定租赁关系2003年6月到期，但合同没有约定到期后可顺延的时间，故在顺延期间，房东是有权随时解除租赁关系的，这不能认定房东有违约行为，但房东解除租赁关系应提前通知你，给你合理的时间安排其他住处。

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    论文关键词 遗嘱公证 生效 确认程序

    遗嘱继承是指继承开始后,继承人按照被继承人生前所立的合法有效的遗嘱继承被继承人遗产的继承制度。遗嘱继承公证是公证机构根据遗嘱继承人的申请,依照法定程序对遗嘱继承人继承行为的真实性、合法性予以证明的活动。

    一、遗嘱生效的条件

    (一)遗嘱生效的实质要件

    1.遗嘱人在立遗嘱时必须具有民事行为能力。立遗嘱应当是遗嘱人在具有正常的理智与思维能力的情况下所作的意思表示。公民在无行为能力或限制行为能力的情况下所立的遗嘱,在法律上是无效的。然而,如果遗嘱人立遗嘱时有民事行为能力,事后却因患精神疾病等原因丧失了民事行为能力,因其立遗嘱时神志是清楚的,所以遗嘱的效力不受影响。

    2.遗嘱必须是遗嘱人亲自所立,他人代立的遗嘱没有法律效力。

    3.遗嘱必须表明遗嘱人的真实意思。公民在受胁迫、欺骗的情况下所立的遗嘱,或者他人伪造的遗嘱,均不是公民的真实意思表示,不能发生法律效力。

    4.遗嘱的内容不得违反法律和社会公德。凡违反法律或社会公德的遗嘱不发生法律效力,例如,按照法律规定,遗嘱不得剥夺缺乏劳动能力又没有生活来源的法定继承人的继承权,如果所立遗嘱非法剥夺上述继承人的继承权,这样的遗嘱就不能发生法律效力。

    5.遗嘱处分的对象是个人所有的合法财产。公民可以将自己所有的房屋和储蓄、生活用品和法律允许为个人所有的生产资料等以遗嘱的方式进行处分,但是非法占有物不能作为遗嘱处分的对象,只享有使用权而没有所有权的占有物,如公民租赁的房屋、农民使用的自留地和宅基地,都不能作为遗嘱处分的对象。

    (二)遗嘱生效的形式要件

    遗嘱的成立和生效不仅要具备主体、内容及对象等实质性的要件,而且要具备形式上的要件。根据法律的规定,遗嘱应当经过证明,表明其真实、合法,才能发生法律效力。遗嘱公证是对遗嘱最有力的一种证明方式。我国《继承法》第17条规定,公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理;自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日;代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名;以录音形式立的遗嘱,应当有两个以上见证人在场见证;遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱,口头遗嘱应当由两个以上见证人在场见证,危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,所立的口头遗嘱无效。根据《继承法》第18条规定,下列人员不能作为遗嘱见证人:无行为能力人、限制行为能力的人,继承人、受遗赠人,与继承人、受遗赠人有利害关系的人。

    二、设立遗嘱生效确认程序的原因

    设立遗嘱生效确认程序是非常有必要的,因为在许多人看来,遗嘱继承公证的办理相对法定继承公证处理更容易些,要不然,遗嘱公证就没有什么意义了。所以,在实际办理遗嘱继承公证时,经常按照遗嘱公证书直接出具遗嘱继承公证书,并不是去告诉其他法定继承人对其能否真正生效进行进一步确认。但在实际生活中,因为法定继承而出现的法律纠纷是少数的,相反遗嘱继承涉及的复查或诉讼特别多。有的案子好多年后又被人提起,形成了缠诉、老上访户等,他们针对的依据就是遗嘱公证书。

    我国《继承法》第二十条明确规定,公证遗嘱效力最高。那么也许遗嘱人生前曾拟定了很多份公证遗嘱,怎样判断当事人所提交的公证遗嘱就是“最后的公证遗嘱呢”?因此公证遗嘱只解决了遗嘱设立时的形式合法问题,并未解决继承开始后,遗嘱生效的确认问题。

    申请遗嘱公证人应当提交的文件包括:(1)立遗嘱人的身份证明,如身份证、户口簿等;(2)立遗嘱人处分的财产所有权的证明;(3)遗嘱的草稿等。如果是遗嘱继承,遗嘱继承人需持遗嘱公证书、遗嘱人死亡证明到公证处办理继承权公证手续,经公证部门对被继承人所立遗嘱的真实性与合法性进行审查,认定该其真实有效后,公证处出具继承权公证书,公证机关必须对遗嘱人的遗嘱内容保密。继承人携带遗嘱公证书、继承权公证书、房屋权属证书及当事人身份证件办理房屋产权登记手续。在此类继承登记中,遗嘱人指定的继承人如属法定继承人之列的,只需缴纳房产登记费用,无需缴纳契税;若属法定继承人之外,属遗赠性质的,受赠人除缴纳房产登记费用以外,需缴纳受赠房屋市场价值4%的契税。

    立遗嘱人在遗嘱中处分的财产在生前很有可能进行处置,遗嘱中涉及的财产有的可能已经转移到他人名下,比如已办理了转让或赠与手续。所以,还是很有必要向继承人核实确认遗嘱处分的财产是否仍归立遗嘱人所有。有时候,也有人拿立遗嘱人写的借据或房产出资证明来对遗嘱中的财产主张异议,这就要在《遗嘱生效确认通知函》中告知受函人这类凭证只构成债权依据,不能作为撤销遗嘱的证明。

    三、告知当事人法律,法规、规范性文件对遗嘱继承的要求

    1.立遗嘱人必须是具有完全行为能力人,依照《继承法》的具体要求所立,否则无效,不能执行。其法律依据主要是《继承法》第十七条“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。”的规定和《继承法》第二十二条“无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效;遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思,受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效;伪造的遗嘱无效;遗嘱被篡改的、篡改的内容无效”的规定。

    2.遗嘱人在遗嘱中应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人,以及胎儿保留必要的份额。其法律依据主要是《继承法》第十九条“遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额”的规定和《继承法》第二十八条“遗产分割时,应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的,保留的份额按法定继承办理”的规定以及最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第四十五条第一款“应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的应从继承人所继承的遗产中扣回”的规定。

    3.告知当事人不是依法所立的公证遗嘱,或者遗嘱继承有争议、有纠纷的,公证机构不能给予办理遗嘱继承权公证。当事人对遗嘱继承有争议、有纠纷的,应当告知其到人民法院通过诉讼解决。其法律依据主要是《公证法》第四十条“当事人、公证事项的利害关系人对公证书的内容有争议的,可以就该争议向人民法院提起民事诉讼”的规定。遗嘱是遗嘱人对其财产和事务进行处分并于死后发生法律效力的民事法律行为,因此对遗嘱公证的审查要求较严格。作为民事法律行为的遗嘱行为是否有效,应依据民事法律行为是否有效的判断标准予以认定。由此,对遗嘱公证的审查主要是:遗嘱人的身份和权利能力、行为能力;遗嘱人的意思表示是否真实,有无受胁迫、欺诈等行为:遗嘱处分的财产是否属于遗嘱人个人所有;是否处分了共有财产或者争议未决的财产;遗嘱人法定继承人的范围,所立遗嘱是否剥夺了缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人必要的遗产份额;遗嘱内容是否违反法律规定和社会公共利益,文字表述是否准确,签名、盖章、捺手印和制作日期是否齐全等。为了保障公证程序的正当性,确保公证证明的真实性、有效性,在办理遗嘱公证的过程中还应当注意以下一些事项。

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第一条、为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》和《湖北省实施〈城市房地产管理法〉办法》的规定，结合实际，制定本实施细则。

第二条、本省行政区域内城市房屋权属登记、确认和房屋产籍管理，适用本细则。

第三条、本细则所称房屋权属，是指房屋所有权及其产生的房屋抵押权、典权等房屋他项权利；所称房屋产籍是指在城市各类所有制房屋权属管理中收集的各类证件、图纸、表卡、帐册等反映房产现状和历史变化的资料形成的房产档案。

第四条、国家实行房屋所有权登记发证制度。国家保护依法登记的房屋权利人的合法权益。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

房屋权属登记、确认，应当合法、准确、规范。房屋产籍应当妥善保护，有效利用。

第五条、城市房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权实行权利主体一致的原则。法律、法规另有规定的除外。

房屋权属转移时，其占用范围内的土地使用权随之转移；设定房屋抵押权、典权等他项权利时，应当包括该房屋占用范围内的土地使用权；共有房屋权利分割时，土地使用权应当随之分割，土地使用权不能分割的，维持土地的共同使用权。

第六条、市、县（市）地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城市房屋权属的管理。其房屋权属管理主要职责是：

（一）贯彻执行国家房屋权属管理的法律、法规、规章，提供政策咨询服务；

（二）依法办理房屋产权取得、转移、变更、注销登记以及抵押权、典权等他项权利登记；

（三）依法核发、审验《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》；

（四）实施房地产测量；

（五）建立、健全管理机构，加强房屋产籍档案管理；

（六）依法处理违反房屋产权产籍管理规定的行为；

（七）行使法律、法规规定的其他职权。

第七条、房屋权属登记，实行属地管理原则，由经国家建设部注册登记的市、县（市）地方人民政府房屋权属登记机关颁发建设部统一印制的房屋权属证书。市、县（市）地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照法律规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认与变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国家建设部备案。

第二章、房屋权属管理

第八条、公民、法人或其他组织房屋权属的取得、转移、变更，以及设定抵押权、典权等房屋他项权利、注销权利或他项权利终止，权利人应在规定期限内到房屋所在地的房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请登记。

外国人、港澳台同胞和华侨在本省行政区域内拥有的私有房屋的权属登记，按国家有关规定办理。

第九条、房屋权属登记分为：

（一）总登记；

（二）初始登记；

（三）转移登记；

（四）变更登记；

（五）他项权利登记；

（六）注销登记。

第十条、房屋权属登记依以下程序进行：

（一）受理登记申请；

（二）权属审查；

（三）公告；

（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

第十一条、房屋权属登记由权利人申请。

权利人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称。

权利人为自然人的，应使用其身份证件上姓名。

共有的房屋，由共有人共同申请。

国家所有房屋的权属登记，由国家授权的管理单位申请。

房屋他项权利人不能亲自办理登记申请的，可以出具委托书委托人代为申请登记，登记机关认为有必要时，委托书须经公证机关公证。

第十二条、申请房屋权属登记，申请人应当根据权属的取得方式，分别向登记机关交验下列有关证件、资料：

（一）公民身份证件或法人、组织的营业执照以及委托书；

（二）新建、改建、扩建、翻建的房屋，交验批准建房文件、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，房屋竣工平面图、竣工验收证明等；改建、扩建、翻建的房屋还须交验原权属证件；

（三）购买、受让的房屋，交验原权属证件、契证、买卖或转让契约、房屋交易管理部门的监证证件；

（四）交换的房屋，交验双方原权属证件、交换契约、契证、房屋交易管理部门的监证证件；

（五）受赠的房屋，交验原权属证件、契证和经公证机关公证的赠与书、房屋交易管理部门的监证证件；

（六）继承的房屋，交验原权属证件、契证、公证书和有效的继承证明或人民法院的判决书、裁定书；

（七）分割的房屋，交验原权属证件、房屋分割协议、文件或人民法院的判决书、裁定书；

（八）合并或者由企业投资入股、联营、兼并的房屋，交验原权属证件、批准文件、协议书、公证书等证件；合并、兼并的房屋还须交验房屋交易管理部门的监证证件；

（九）由全民、集体、个人改制为股份制的房屋、交验原权属证件，改制批文、董事会决议书、工商营业执照等和房屋交易管理部门的监证文件；

（十）注销登记的房屋，提交原房屋权属证书等证件。

第十三条、权利人应按下列期限申请房屋权属登记：

（一）新建的房屋，应在房屋竣工后3个月内申请房屋所有权初始登记；

（二）改建、扩建、翻建的房屋，应在房屋竣工验收之日起30日内申请；

（三）因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、投资入股、联营、兼并、改制、裁决等发生权属转移的房屋、因国有土地使用权终止，房屋所有权收归国有的房屋以及改变权利人姓名、名称和房屋座落门牌号码的，应在事实发生之日起或名称改变之日起30日内申请；

（四）设定房屋抵押权、典权等他项权利，权利人应在事实发生之日起30日内申请他项权利登记；

（五）开发企业建设的商品房屋应在房屋交付使用前，按规定申请房屋权属初始登记；

（六）全部焚毁、倒塌、拆除的房屋，应在事实发生之日起30日内申请房屋权属注销登记；

房屋抵押权、典权等他项权利终止时，权利双方应在30日内申请他项权利终止登记；

（七）房屋所有权证遗失的，权利人应及时登报声明原权属证书作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告后，6个月之内无异议的，予以补发；如确因抵押、联营、兼并、合并等需提前补发的，由权利人书面申请并具结，上级主管部门（自然人由所在单位或街道办事处）证明，可适当提前补发。

房屋权属证书破损，影响使用的，经审验可以申请换证登记；

（八）因特殊情况无法提交房屋产权的合法证件或提交的证件不全而申请房屋权属登记的，经房屋登记机关调查核实房屋产权确属申请人的，应当准予登记，经公告3个月内无异议的，颁发房屋权属证书。

第十四条、有下列情形之一的，房屋权属登记机关应当作出暂缓登记的决定：

（一）房屋权属有纠纷的；

（二）不能按期交验本细则第十二条规定的证件、证明的；

（三）被依法查封或者房屋权利受到限制的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第十五条、有下列情形之一的，除依法继承、受遗赠或者人民法院判决外，禁止房屋权属转移或者设定抵押权、典权等他项权利：

（一）在城市房屋拆迁范围内的；

（二）在国家建设征用土地范围内的；

（三）未依法登记领取房屋权属证书的；

（四）共有房屋未经其他共有人书面同意的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第十六条、有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：

（一）属于违章建筑的；

（二）属于临时建筑的；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第十七条、登记机关自受理登记申请之日起30日内应作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知申请人。

第十八条、凡未按本细则规定申请房屋权属登记并领证的，其房屋权属的取得、转移、变更、抵押、注销等均属无效。

第十九条、任何单位和个人实施下列行为，必须出具房屋权属证书：

（一）转让、出租、抵押、典当房屋；

（二）申办房屋继承、赠与、分割、交换、划拨、投资入股、联营、兼并、合并等；

（三）改建、扩建、翻建房屋；

（四）办理拆迁、安置补偿手续。

第二十条、国家代管或无人主张权利的房屋，由房屋所在地房地产行政主管部门直接代为登记。

发还代管的房屋、落实政策发还房屋权属的房屋申请登记，按房屋权属登记程序办理。

第二十一条、经市、县（市）地方人民政府批准，房地产权属登记机关可以根据需要对本行政区域内城市房屋所有权进行总登记、验证或换证。

开展房屋所有权总登记、验证或换证，由市、县（市）地方人民政府通告，明确总登记、验证或换证的区域、期限及有关事项。凡被列入总登记、验证或换证范围内的房屋权利人均应按规定申请登记、验证或换证。

第二十二条、有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）涂改房屋权属证书的；

（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

（四）因登记机关工作人员工作失误，造成房屋权属证书不实的。

注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，并送达申请当事人。

第二十三条、房屋权利人申请房屋权属登记，应向登记机关交纳测绘费、登记费、工本费等费用，取费标准按物价部门批准文件执行。

第三章、房屋产籍管理

第二十四条、房屋权属档案，由市、县（市）人民政府房地产行政主管部门统一管理。

第二十五条、房地产行政主管部门应按照《房产测量规范》的要求进行房地产测量，准确地反映房屋的自然状况，绘制符合规范的房地产图表，为审查确认房屋权属提供依据。

房地产籍应依照房地丘（地）号建立，房地丘（地）号的编写，依照《房产测量规范》执行。

第二十六条、房屋权属档案应以权利人为宗立卷，卷内文件资料排列可按权利变化时间为序。

归档包括下列资料：

（一）计划批文、规划用地、施工批准证件；

（二）规划红线图、房屋分幅图、分丘图、户图等；

（三）划拨文件、落实政策“退还产权通知书”、契约公证书、判决书、裁定书等确认权属的文件和在房产登记发证中收集的其他产籍资料；

（四）房屋权属登记的表、卡、帐、册及房屋所有权证存根；

（五）其他有关房屋权属的证明、资料。

第二十七条、房屋产籍档案，应根据房屋权属转移、变更等及时进行调整和补充，使房产权属、房屋现状与产籍资料保持一致。

房地产测量应根据实际适量修测、补测房地籍图。

房屋权属档案必须永久保存，产籍资料如发生丢失或损毁时，应及时采取补救措施。

第二十八条、产籍管理人员应在房屋权属证书发出后一个月内完成资料归档、立卷工作。

产籍管理部门应按照国家档案管理规定建立健全产籍档案管理有关规章，建立查阅制度，在不违反保密规定的前提下，应有效方便群众，服务社会，为房屋权属管理、房屋交易、房地产纠纷审理提供服务。

房屋产籍档案实行有偿利用，查阅利用者应按规定办理手续，缴纳档案利用费用。

未经产籍管理部门批准，不得查阅或复制产权档案及有关资料。

第四章、法律责任

第二十九条、以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书，没收非法所得，并可对当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。

涂改房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关没收其房屋权属证书，并可对当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。

非法印制、伪造房屋权属证书的，由登记机关没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并对当事人处以10000元以上30000元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条、房屋权利人未按期限申请房屋权属登记的，由登记机关责令其限期补办登记手续，并按原登记费的三倍以下收取登记费。如在限期内仍不办理的，另处以房产评估价格5％的罚款。

被列入房屋权属验证或换证范围逾期不申请验证或换证的，原房屋权属证书失效，由登记机关责令其重新申请登记，并按原登记费的3倍以下收取登记费。

第三十一条、因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

第三十二条、登记机关的工作人员玩忽职守、滥用职权，利用职务上的便利，索取他人财物，或非法收受他人财物，为他人谋取利益的，没收违法所得，并按照情节给予行政处分。构成犯罪的；依法追究刑事责任。

第三十三条、拒绝、阻碍登记机关工作人员依法执行公务的，由公安机关依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条、当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定7日内依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请行政复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章、附则

第三十五条、在城市规划区外土地上的房屋权属管理，参照本实施细则执行。

篇10

老房拆迁获得大额补偿

据了解，王老汉、曾老太夫妇共育有三女两男。1954年4月，两人在青岛市李沧区河南庄附近购买了一处院落，当时只有两间正房，后来又盖起了3间厢房。儿女成家后，先后从这里搬了出去，但二女儿王玲的儿子刘彬一直在这里生活。后来，王老汉、曾老太先后于1987年、1994年去世，直到拆迁时，涉案院落一直处于刘彬及其家人的实际控制中。

2010年4月，涉案房屋被拆除。作为刘彬的人，刘彬的妻子与当地居委会签订了拆迁补偿协议。根据协议，他们将获得拆迁补偿面积101.83平方米，实际拆迁安置面积129.976平方米。此外，还有临时过渡补助费、签订协议奖励费、拆迁面积奖励费、速迁奖励费等，共计17万余元。据刘彬妻子介绍，签订协议时，刘彬已经患病，拿到的补偿款都用于为刘彬治病了，后来刘彬去世。

舅舅将外甥一家告上法庭

2010年，在得知拆迁消息后，王老汉的二儿子王浩，一纸诉状将另外几名姊妹连同外甥刘彬的家人一起告上法庭，要求依法享有房屋拆迁权益所得份额。

法庭上，王浩拿出一份以曾老太名义签署的遗嘱，里面写着：“我愿将坐落在青岛市××村482号的平房二间，属于我的部分和我应继承丈夫遗产份额的部分，均遗留给二儿子王浩。他人不得干涉。”落款显示，立遗嘱的时间为1993年6月5日。

但是，刘彬的家人则拿出了一份以王老汉名义立下的遗嘱，里面写道：“经我思考决定，在我去世后，将我与老伴所有房屋家产归我所有那部分，在我去世后由我二女儿王玲继承所有。”落款显示，执笔人为贾某，立遗嘱时间为1987年11月6日。刘彬家人还表示，1993年7月6日，王玲同意将所继承得的房屋一间赠与长子刘彬使用。此外，根据一份以曾老太名义签署的“购房协议”显示，曾老太将自己名下的房产以4000元的价钱卖给外孙刘彬。

舅舅手里的遗嘱获支持

在法院一审时，王浩对以父亲王老汉名义所立遗嘱的真实性提出了异议：“我父亲念过几年私塾，为什么所立遗嘱却是别人？另外，遗嘱的执笔人贾某在崂山一家工厂上班，1991年这家厂子和我外甥的单位合并，俩人这才认识。但是，遗嘱落款日期却是二人认识之前的1987年11月6日，显然不合常理。”对此，一审法院进行了调查。调查结果显示，对于立遗嘱时的情形，执笔人贾某和当时见证人宋某等人的说法存在较大差异。

对于曾老太与刘彬签订的房屋买卖协议书，尽管曾到公证机关公证，但最终因公证程序存在问题，公证书已经被撤销。据双方提交的材料显示，曾老太于1993年6月5日订立遗嘱，并通过公证的形式确定其名下财产由其二儿子王浩继承。而在此后不到一个月的时间内，她又与外孙刘彬签订“房屋买卖协议”，有悖常理。法院认为，王浩提供的公证书证明效力要高于刘彬家人提供的房屋买卖协议。

最终，法院一审判决，对于涉案房屋的拆迁权益，由王老汉的二儿子王浩享有六分之五的份额，大儿子享有十二分之一的份额，被告刘彬的妹妹享有十八分之一的份额，刘彬的妻子、刘彬的女儿各享有七十二分之一的份额。

一审判决后，刘彬家属向青岛市中级人民法院提起上诉。2013年7月17日，在二审法庭上，双方就各方手里的遗嘱以及房屋买卖协议的真伪问题展开了激烈的争辩，但均没有提供新的证据。