房贷收入证明范文
时间：2023-04-07 12:27:32
导语：如何才能写好一篇房贷收入证明，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
兹证明 先生 女士，身份证明资料为 身份证 军官证 护照，号码为 ，系我单位工作人员，自月至今一直在我单位工作，在我单位已工作 年。目前从事 工作，担任 职务。其上一年度收入状况见下表(单位：元)
特此证明。
本单位对上述证明内容的真实性承担相应的法律责任。
单位公章(或人力资源部门章)
单位负责人
(或授权人)
年 月 日
1、单位全称：
2、单位法定地址：
3、邮政编码：
联系电话：
4、人力资源部门负责人：
因没有稳定的收入,所以想让一朋友公司给我开收入证明,他有公司的印章,但那公司不是他的,还有他那公司是外地的。这样是否可行?
如果这种可行,开收入证明程序是什么??
外地公司开的收入证明也可以。
开收入证明不需要什么程序，就是按照贷款银行的格式填一份收入证明，加盖公司公章即可。
篇2
没有收入证明是不能贷款买房的。
在购买个人住房时，如果需要办理购房贷款，必须要提供个人还款能力证明，其中最重要的就是收入证明。一般收入证明包括两方面，一方面是借款人所在单位财务部门开具的收入证明，另一方面是指银行工资卡的流水账单，两者缺一不可，否则无法获贷。
（来源：文章屋网 ）
篇3
关键词：个人住房贷款；风险防范；风险控制机制
一、引言
随着我国住房体制改革的进行，国内各商业银行个人住房贷款业务获得持续、快速发展，为银行提供了重要的利润来源。虽然我国个人住房贷款业务开办时间不长，各银行都把该项贷款当作优质资产，但1995年的日本住房金融事件和2008年的美国次贷危机都足以证明：住房贷款风险一旦发生，便会迅速扩展为大面积的金融风险，危及宏观经济的运行。以史为鉴，分析研究我国商业银行个人住房贷款风险及其管理状况，对加强银行贷款安全，防范金融风险具有重要的现实意义。
二、个人住房贷款风险的种类
由于各种不确定性因素的影响，银行个人住房贷款的实际收益与预期收益会产生一定的偏差，从而引起银行的贷款风险。我国个人住房贷款风险主要包括如下几种：
1.违约风险
违约风险是个人住房贷款中最为常见的，引发借款人违约的原因很多，主要表现为：一方面，因为健康、婚姻、失业、收入下降以及自然灾害等各种不确定性因素变动的影响，致使借款购房者收入减少、支出增大从而丧失了还贷能力。另一方面，部分炒房者由于对房地产市场的风险认识和估计不足，一旦投资或投机失败，资金周转不灵就会影响到银行贷款的偿还。
2.操作风险
银行在个人住房贷款业务方面存在着操作风险，主要表现为：一些信贷人员风险意识不强，业务素质不高，难以识别一些房贷的潜在风险，从而形成贷前调查风险；一些银行为了扩大市场份额，在住房贷款审批时放松条件，简化手续，将款项带给一些风险较高的借款人，从而形成贷时审查风险；由于住房贷款期限长、笔数多、影响因素多以及银行缺乏贷款发放后有效的跟踪和监控手段，从而形成贷后管理风险。
3.宏观政策风险
在国家对房地产市场的宏观调控政策不断加强的情况下，个人住房贷款的市场风险日益凸显。如果房价下跌的风潮席卷全国大中城市，房价下跌的幅度远超过市场预期，那么个人住房贷款的违约率将会明显上升。个人住房贷款期限长，多为10年—30年，如果购房者在房价很高时贷款买房，当房价出现大幅下跌时，原先贷款买的住房此时就会成为“负资产”，则会出现部分购房者停止偿还贷款，使银行承担断供的风险。
4.欺诈风险
由于房地产市场信息的不对称加上监管的不严格，一些房地产开发商为了缓解资金困难或者解决楼盘销售不畅的问题，采用各种手段骗取银行贷款。比如开发商和购房者（借款人）串通起来，在购房合同中提高房价以获得银行更多贷款，事后开发商再将超收的房款退还给借款人。此外，开发商以本单位职工或者其他关系人冒充购房人，通过“假按揭”的方式套取银行信贷资金的行为屡屡发生，给银行造成巨大的经济损失。
三、个人住房贷款风险的原因
1.风险控制制度不健全
目前我国个人信用管理体系正在建设过程中，个人信用档案及个人信用评估机制不健全，个人收入及财产状况难以实现真实透明。由于个人信用信息的缺失，很多商业银行在贷前调查时经常仅凭借款人的身份证明、单位出具的个人收入证明等简单的资料进行评价和判断，而个人收入证明包括资产证明等很容易弄虚作假，银行信贷审查人员仅凭这些证明材料及职业经验做出的判断，其潜在的信用风险很大。再加上当前我国的社会保障体系不完善，廉租房建设落后，政策倾向于保护居民的基本居住权，致使银行在借款人违约后处置房屋抵押物时受到的阻力较大，这种情况会助长一部分借款人的违约行为，进一步加大银行的住房贷款风险。
2.房地产业发展欠规范
房地产业具有很强的区域性特征，对带动地方经济发展起着举足轻重的作用。为了推动当地经济的发展，地方政府对房地产公司的设立审批往往比较宽松，致使房地产行业鱼龙混杂、良莠不齐，部分房地产公司资金实力弱，资信状况差，经营管理水平低。为了获取更高的利润，一些开发商在房地产建设过程中故意违规超建，导致房屋建成后无法顺利办理房屋产权证等证件，一旦借款人违约，商业银行对此类贷款实际上难以有效行使抵押权。此外，由于部分房地产开发商的诚信度不够，在期房交易中还存在房屋质量、面积、小区环境等与购房合同中的约定不符等现象，致使借款人与房地产开发商产生纠纷，也不利于银行个人住房贷款的收回。
3.个人住房贷款管理机制不完善
由于个人住房贷款是以借款人所购房屋为抵押进行放贷，在国内房地产价格不断攀升的形势下，个人住房贷款被各家商业银行均视为优质资产，一些银行甚至不顾一切地扩大这个市场份额，而忽视其中潜在的风险。加上我国商业银行的个人住房贷款业务开办时间不长，还未形成一套完整的个人住房贷款风险管理运作机制，缺乏科学合理的业务流程风险评价和控制系统，影响了银行个人住房贷款风险的防范和控制。
四、加强我国个人住房贷款风险防范的对策
1.加强房地产市场的监管与调研
房地产市场的发展状况直接影响着个人住房贷款的发展，为了降低银行个人住房贷款的风险，同时保障购房者的利益，政府应该进一步加强房地产市场的监管，对房地产市场实现严格的准入制度，坚决禁止资质差、信用差的公司进入房地产行业。在房地产开发过程中，监管部门应该加强对房地产商的监督管理，随时了解工程的质量和进度，一定要严把质量关，严格要求承建方按照设计方案进行施工，以避免所交付房屋与购房合同出现偏差引起的纠纷。
准确把握国家房地产调控的宏观政策对房地产行业及金融市场可能产生的影响，有利于防范和控制个人住房贷款风险。与此同时，密切关注房地产行业的整体发展态势，掌握我国房地产价格和个人收入的变动状况，通过对房地产市场价格指数和个人收入比例的变化进行分析，预测我国房地产市场价格走势及个人住房贷款风险的大小，作为风险防范的参考依据。
2.完善银行个人住房贷款管理机制
（1）加强贷前调查分析
加强贷前调查分析是预防个人住房贷款风险发生的关键环节。在贷前调查阶段，信贷人员应注重了解借款人购房的动机是自住还是投资，根据不同的购房动机，考虑借款人的收入、资产状况等因素进行分析决策。因为自住购房的贷款期限一般较长，每期偿还额较小，借款人违约的概率较低；而借款人以投资为目的进行购房，一般借款期限较短，债务人的偿债负担较重，发生违约的可能性较大，对此类贷款的发放更应慎重。
（2）掌握个人财产收支状况
为了保障银行个人住房贷款的安全，降低借款人的违约风险，银行应该花大力气建立个人财产的收支账户，掌握借款人的财产收支状况。银行可以借助于银行卡、信用卡、手机银行、网上银行等电子金融产品，及时掌握借款人的资金来源与流向，一旦发生资金收支异常，就应提高警惕，及时采取相应措施防止贷款风险发生。
（3）加强房地产商和楼盘的监管
银行应该指定专人负责，对楼盘实行动态跟踪管理，密切关注房地产开发商的经营管理状况及楼盘的销售进度，根据开发商提出的个人贷款需求来判断其经营是否正常，对存在的异常状况做到及时发现、及时处理，降低“假按揭”风险发生的可能性及造成的损失。
3.建立和完善个人住房信贷保障制度
建立个人住房贷款保险制度，是降低我国个人住房贷款风险的一项重要举措。因为个人住房贷款风险中相当一部分是由于借款人健康、失业或收入下降等原因导致其无力继续履行贷款合同。为此，政府可以尝试建立专门的政策性住房贷款保险机构，针对低收入者开办住房抵押贷款保险以此来转嫁银行所面临的风险。此外，可以借鉴国外经验，组建全国统一的政策性住房抵押贷款担保机构，不以盈利为目的，收取较低的担保费用，主要为中低收入家庭贷款购房提供一定担保，以分散和降低银行的贷款风险。
4.加大住房保障供应
我国廉租房和经济适用房的供应很有限，覆盖比例非常低，迫使大量低收入者不得不借款购买商品房，这一群体的偿还能力本身就小，一旦发生意外事故，必然会影响到银行贷款的安全。因此，我国应该在建设商品房的同时大力发展廉租房、经济适用房，扩大住房二级市场。这样既有利于银行正常行使抵押权，顺利处置抵押房屋，又能保证借款人的基本居住条件。
参考文献：
[1]武翔鹏：个人住房贷款风险分析与防范措施[J]. 大科技，2011年（10）.
篇4
1、已婚人士可提供双方流水
如果申款人是已婚人士了，那么是完全可以提供夫妻双方的银行流水，这样一来，就能够证明整个家庭的还款能力。一般来说，银行要求的总月收入至少是房贷月供两倍。
2、提供符合要求的担保
有的银行会同意贷款人提供有效的担保证明，同时配合单位的收入证明、或者分红，证明其整体还款能力符合要求的话，也会同意放贷的。当然，具体要看银行的政策规定。
3、用公积金缴存或个税缴存证明代替银行流水
篇5
最新个人住房贷款管理办法个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：
(1)个人购置住房贷款(包括期房和现房);
(2)个人二手住房贷款;
(3)个人住房装修贷款;
(4)个人家居消费贷款;
(5)个人商用房贷款;
(6)个人住房组合贷款;
一、 个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房(包括二手住房)时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。
(一) 个人住房公积金贷款期限和利率
个人住房公积金贷款期限为130年(其中购买二手住房贷款期限为120xx年)，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间;临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限13年。
个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年)，贷款利率不作调整。
(二) 个人住房公积金贷款额度
购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%;购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。
1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人(含配偶)还款能力的系数计算，其计算公式为：
借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12个月35%贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方)。
2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%;
3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。
(三)个人住房公积金贷款操作的全过程
1、咨询，领取表格;
2、提出申请;
3、签订借款合同和抵押合同;
4、办理抵押登记手续;
5、办理房屋登记手续;
6、办理房屋财产保险;
7、贷款转帐;
8、每月还款;
9、贷款结清注销。
(四)申请办理个人住房公积金贷款
借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：
1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);
2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》;
3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据;自建住房的应提供批准建房的文件;
4、贷款银行要求提交的其它证明材料。
借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：
1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》
2、所购房屋评估报告书
3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄;
4、购房合同
(五)借款人偿还贷款
根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：
1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息;
2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。
借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。
1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。
2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。
二、个人购置住房贷款
个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋;现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。
(一)个人住房贷款的期限
个人住房贷款的贷款最长期限是30年。
(二)个人住房贷款利率
个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。
(三)个人住房贷款操作的全过程
个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：
第一阶段，提出申请，银行调查、审批;
第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款;
第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。
(四)个人住房贷款需提供的资料
借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时需提供如下资料：
1、借款人资料：(1)借款人合法的身份证件;(2)借款人经济收入证明或职业证明;(3)有配偶借款人需提供夫妻关系证明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;(5)有保证人的，必须提供保证人的有关资料。
2、所购房屋资料：(1)借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;(2)首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件;(3)贷款人要求提供的其他文件或资料。
(五)办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续
贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：(1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地产抵押申请审核登记表;(4)全部购房合同;(5)房地产部门所需的其他资料。
房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。
(六)办理个人住房贷款的房屋财产保险手续
房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。
中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。
房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：
(1) 以贷款金额保险的：保险费=贷款额度0.5贷款年限;
(2) 以房屋价格保险的：保险费=房屋总价0.5贷款年限;
上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿;以贷款金额保险的，按实际损失金额(贷款金额抵押房产的重置价)计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行承担。
(七)借款人不按时偿还贷款应承担的后果
1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。
(1)等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：
每月还款金额=贷款本金/贷款期数(按月计)+(贷款本金累计已归还本金额)月利率
2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。
(1)借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的;
(2)《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。
(八)借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款
1、年龄在18岁(不含)以下，或在65岁(不含)以上的申请人;
2、不具有完全民事行为能力的自然人;
3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人;
4、已查知有不良信用记录的申请人。
二、个人二手住房贷款
个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过20xx年;贷款期限与房龄之和一般不超过20xx年。
借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：
1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件;
2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号;
3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告;
4、贷款人要求提供的其他文件或资料。
三、个人住房装修贷款
个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。
借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：
1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料;
2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;
3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;
4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。
四、个人家居消费贷款
个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过20xx年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：
1、购置大件家居商品的合同或意向书原件;
2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号;
3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件;
4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。
五、个人商用房贷款
个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过20xx年。
篇6
一、个人住房贷款特点
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：一是贷款对象特殊。个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细规定；二是贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款；三是贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的；四是贷款期限较长；五是偿还方式特殊。
个人住房贷款所具有的特点决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征。
二、个人住房贷款风险分析
（一）宏观经济环境
1、经济周期风险。个人住房贷款普遍期限较长，其安全性是建立在城镇居民人均可支配收入能够稳定增长的基础上。由于个人收入的稳定性始终受制于宏观经济大背景，个人还款能力和意愿的变化难以准确预料。当经济周期处于扩张时，个人收入水平增加，还款能力较强，银行面临的风险较小；当经济周期处于衰退阶段，还款能力降低，伴随房价下跌，变现能力下降，不良债权增加，带来银行流动性风险，将危及信贷资金的安全。
2、利率风险。当经济周期初入衰退期时，有还款能力的人会借低利率还高利率，增加银行的利率风险。由于银行借短贷长的经营特点，成本收益不配比，利率变动给银行带来收益损失。而没有还款能力的人则会增加银行的信用风险。
3、行业的政策性风险。目前，我国个别城市存在房地产投资“过热”及价格虚高的现象，随着国家采取一系列稳定房价的政策措施，效应逐步显现，房地产泡沫一旦破灭，风险将极可能转嫁到银行业。
（二）开发商的风险
1、经营风险。如开发商实力较弱，或对市场前景把握不准，销售欠佳，导致楼盘烂尾，最终将带来经营风险转嫁给银行。
2、诚信风险。主要表现为假按揭，开发商为了获得利率优惠的长期贷款弥补建设资金不足或为了尽快回笼资金，通过假首付、溢价登记、虚假房屋、组织内部人员假意购买、一房多售等方式套取银行资金。造成的危害：一是增加了银行经营风险；二是导致商品房在市场价格上的贬值，再次出售实际是第二次交易，损害了真正购房人的合法权益；三是合同主体是虚假的，产权办理中实际购房人与登记购房人不一致，导致产权纠纷。
（三）购房借款人的风险
1、贷款条件风险。这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。目前，银行一般所采用的各种还款方式偿还贷款本金的速度有所差别。采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。
2、诚信风险。能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大，申请者可以根据自己想购买的住房在单位开出相应的收入证明，甚至连拍卖、倒闭的企业或事业单位的下岗职工仍能开出相应的收入证明。有的购房者利用银行间信息不对称，其收入证明一式多份，在不同的银行取得贷款，在多处购房。
3、还款能力风险。个人住房贷款其还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状况面临着很大的不确定性，因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。
4、投机风险。购房人主要用于投资需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡，产生房地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风险，如果控制不力，就可能引发金融动荡。
（四）银行自身的风险
1、银行自身风险。全过程监管控制存在薄弱环节，风险管理机制不健全；同时贷款涉及面广，管理成本大，难以对购房人信用情况作出准确全面的评估。
2、贷款比例过大风险。房地产销售现阶段主要依靠银行提供按揭支持，由于投资购房所占用的银行信贷资金风险容易受收入预期、经济预期的影响，对宏观经济金融环境变动的敏感度相对大些。
3、银行流动性风险。目前，商业银行发放的个人住房贷款普遍期限在10年以上30年以下，属于中长期贷款，由于商业银行借短贷长的经营特点，存在资产负债期限的错配，而我国各商业银行在流动性风险管理和利率管理上，对这个缺口如何控制没有科学的掌握标准和严格的管理要求，可能引发流动性风险管理。
（五）法律法规不完善的风险。一是期房贷款中的预登记问题：由于预登记在法律上不等同于抵押登记，故预登记对银行而言实际上是抵押落空，只能起到防止开发商重复售房套取贷款资金的作用；二是备案制度建立不完善，部分地区尚未建立，钻空子多，一房多卖；三是管理部门之间存在脱节，管理空挡。如一套已经抵押的房产在进行转贷时必须先注销原抵押登记再办理新抵押登记，存在真空和断层；四是抵押物处置困难。如抵押物产权问题所造成的风险，抵押物处分引起的风险，即借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款而产生的风险。
三、防范风险的对策
（一）政府各主管部门、人民银行、银监局应进一步加强宏观调控，完善房地产市场法律法规体系
1、加强宏观调控力度。充分利用金融、税收、利率、土地等手段，调控市场需求，优化市场结构，建立完善房地产景气监测体系，避免房地产市场大起大落，促进房地产市场健康持续稳定增长。
2、抓好项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额又确保银行信贷资金安全，就必须力争做到三个万无一失：开发商资质信誉万无一失，按揭项目各项必备手续万无一失，抵押登记程序万无一失。同时，规范按揭保险市场：针对抵押物(房产)的灭失风险扩大保险责任，如借款人意外伤害、身故、伤残等，完善价值评估体系，加强房地产市场法律法规制度建设，为银行处置抵押物提供法律依据。
3、改善个人信用风险的识别与评估环境。着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，并能够监督、管理与保障个人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。
（二）商业银行应强化内部管理，努力防范金融风险。在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色。它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人。因而，加强银行内部信贷管理是防范个人住房贷款风险的重点所在。
1、加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。
2、完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。
3、重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪；对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。
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【关键词】次级贷款 房地产贷款 危机
次级抵押贷款（简称“次贷”）是美国众多金融创新产品之一，主要指金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失和负债较重的人提供的住房贷款。在过去的几年间，次级抵押贷款在帮助低收入人群解决住房问题的同时，也使很多放贷机构获得了巨额利润。然而今天，它却造成了全球金融市场的震荡和投资者的恐慌。美国次贷危机引起了各方关注，其深刻教训足以让我国房地产贷款市场引以为戒。
一、警惕房地产过热的负面影响
房地产过热的直接表现是房价过度攀升，这是美国次贷危机的源头。20世纪90年代美国房价的年平均增幅不到3％，但自2001年1月起美联储连续13次的降息，吹大了房地产泡沫。然而，从2004年6月起，美联储又连续17次加息，最终导致泡沫破裂，次贷危机爆发。我国当前价格虚高的房产市场及相关的金融机构应该从中吸取如下的深刻教训。过快攀升的房价往往会使房贷的贷款人（商业银行）、借款人和投资者皆大欢喜，在评估抵押房产的价值时忽视风险，使房贷风险不断积聚。房地产不会永远高涨，一旦泡沫破灭就可能破坏整个经济系统的平稳运行，而持续的繁荣离不开对风险的控制和监管。商业银行应加强对抵押房产价值评估环节的控制，政府应重视对房屋估值机构的监管，恪守稳健原则，预防抵押房产价值的高估、甚至虚抬，这是控制房贷风险的关键。
二、商业银行应严格审核房贷条件，警惕贷款泛滥
自2003年以来，美国的一些抵押贷款机构在火热的房地产泡沫中，为了追逐高额利润，不惜降低贷款门槛，将抵押贷款推向那些不具备基本申请资格的群体。部分信用等级较低、收入不稳定、金融风险意识薄弱的购房者在利益的驱动下，也甘冒风险申请次级抵押贷款，期望房产升值带来的利润会远超次级抵押贷款的利息成本，甚至期望无本万利。这样，房地产市场泡沫和金融市场泡沫的互动，导致了次贷危机的进一步升级。根据中国人民银行的统计数据，自2003年以来我国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8％以及名义GDP年均15.4％的增长速度。2002年末，房地产开发贷款余额为6616亿元，到2007年末达到了1.8万亿元，年均增速22.2％；2002年末，个人住房贷款余额为8253亿元，到2007年末达到了3万亿元，年均增速29.4％。2007年末，这两项贷款余额已经达到4.8万亿元，在全国银行业信贷资产中的比重已经达到了18.3％，而在2002年末时仅占11.3％。可见，房地产业贷款业务对银行业发展的重要性日益提升，被我国商业银行视为低风险业务，目前仍在继续膨胀。利益的驱动也造成了银行间的恶性竞争，并出现了诸多风险因素，主要表现在以下两点。
1、“假按揭”及虚假信用凸显道德风险。“假按揭”已成为个人住房贷款危害性最大的风险源。“假按揭”不以购房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假交易，套取银行贷款。据报道，2004年上海曾经发生过有人贷款7800万元，购买128套住房的重大违规贷款行为，就是通过虚假信用的方式操作的。
2、超支付能力贷款不断增加。按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，很多人不能满足这一基本标准。有人从单位或找他人随意开出假的工资收入证明。房产销售人员和银行信贷人员为提高房屋销售和贷款业绩，甚至明确告诉贷款者只要能开到证明就放款。用假的工资收入证明到银行进行按揭贷款，无疑埋藏了巨大的潜在风险。
因此，我国商业银行应加紧个人信用体系建设，采取严格的房贷审核制度，加强对个人信贷资信的监管，重视对房贷人员的业务技能培训和职业道德教育以及购房者的风险教育，警惕房贷泛滥，减少个人房贷市场安全隐患。
三、加强宏观经济运行的分析，高度关注宏观经济调控可能带来的风险
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【关键词】次贷危机 房贷市场 风险
【中图分类号】F293.35 【文献标识码】A 【文章编号】1009-9646(2008)09(a)-0233-02
美国次贷危机是2007年以来轰动全球、影响巨大的热点问题。美国次贷危机给中国经济、金融、市场等各方面都有不同程度的影响、冲击和启示。中国房贷市场也存在美国次贷危机的风险特点,因而应当警惕并积极应对。
1 美国次贷危机及其原因
美国次贷危机,也称美国次级债危机,是指美国次级住房抵押贷款市场出现的信贷危机。具体讲,是美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供房贷,房市火爆,银行可借此获得高额利息;房市低迷,客户负担逐步到了极限,大量违约客户出现,不再支付贷款,造成坏账。此时,次级债危机就产生了。
有关资料显示,在美国许多信用程度较差和收入不高的借款人不需要任何贷款和收入证明就能取到住房按揭贷款,金融机构再将这些贷款证券化,以较高的利率卖给机构投资者或个人。在住房是市场持续低迷、联邦基金利率持续提升的压力下,许多借款人无力偿还借款,导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产,这种亏损效应借助于不同形式的金融创新产品在全球金融市场迅速蔓延从而形成全球性的金融危机。简单地说,就是低收入者无法偿还高息房地产按揭贷款,导致整个金融链条的动荡。可见,引起美国次贷危机的直接原因是美国的利率不断上升和住房市场持续繁荣后的急剧下降。
在我国,尽管一直以来许多专家学者持乐观态度,认为美国次贷危机对中国经济影响不大,但是深入研究对比分析美国次贷危机和中国房贷市场潜在风险,并采取积极的防范措施,依然刻不容缓。
2 中国房贷市场的风险不容忽视
目前,中国正在经历资产价格大幅上涨的时期,各商业银行也纷纷调整信贷资产结构,在房地产市场持续升温的形势下,大量增加了住房抵押贷款的发放。由于信贷的增长增加了房地产市场的有效需求,这反过来又推动了房地产价格的快速上涨。随着房价不断上涨,我国住房抵押贷款的风险已经越来越大了。中国房贷市场的风险,一方面,表现为中国房贷市场也存在美国次贷危机的风险特点;另一方面,一旦发生危机,中国的应对措施和能力将不及美国。具体表现:
2.1房地产价格持续上涨,也有出现拐点的可能
中国房贷市场的风险很大,其中风险最大的是开发商。据2007年11月16日国家统计局的1―10月份全国城镇固定资产投资数据显示,我国城镇固定资产投资和房地产投资呈现再度升温之势,且新增贷款主要投向是与固定资产投资密切相关的中长期贷款及住房消费贷款。中国的房子供应量增长比美国还快,房地产市场中投机需求的积累比美国还要高很多,一旦投机需求出现拐点,就会对整个房地产市场造成很大压力。而且中国经济现在面临通胀的威胁,如果利息大幅度上涨的话,同时房价下降,就会很容易引起危机。
2.2 连续加息的货币政策,可能成为导致房贷危机的因素
专家认为,实质上导致美国此次次贷危机的主要因素,仍缘于19次加息的货币政策调控,联系美国上世纪20年代末的泡沫危机,可以说,货币政策不是应对泡沫或危机最好的工具。我国当前货币政策似与美国如出一辙。中国年内五次加息政策将让正经购房者负债累累,对于投机者或投资者而言,将会苦不堪言。而随着货币政策的调整,出现雪崩怕是必然,深圳一房产中介商的携巨款外逃,差不多就是中国整个房地产业的类似现象,最终可能危及整个资本市场以及金融系统。
2.3银行信贷业务出现危机,风险越来越大
信贷的增长增加了房地产市场现实的有效需求,而以房价收入比来度量,中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征:大量的住房抵押贷款正是造成我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了。我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势,而从国际经验看,个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。资料表明,在央行近年来连续多次加息,个人房贷款支付不断增加的情况下,意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示,工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。
2.4 应对危机的措施和能力还相对较弱
美国这次应对次贷危机的能力整体上比我国强,包括实经济实力对比、以及美国相对完善的托底保障(社会福利、医疗、养老等)。而我国无论个人信用制度,还是银行自身的风险防范意识,都不及美国;而且国内房地产抵押贷款主要由银行提供,由此引发的房贷风险难以化解;国内次级抵押贷款市场还未建立,抵押贷款证券化的进程也相对缓慢;商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的,监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低,这些使得商业银行一旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时,其应对的能力就可能会相当脆弱。
总之,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了;随着央行多次提高存贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。由于中国的房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重,因此,一旦房地产抵押贷款风险暴露,这又会对房地产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。
3 应对房贷市场风险的政策性建议
中国的房贷市场也存在重大风险,美国房贷危机告诉我们要提高警惕,防患于未然。
3.1 健全银行内控机制,防止风险贷款产生
建立和完善个人征信系统,改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策,以及银行和客户间信息不对称的现实状况,减少各种恶意欺诈行为,加强已放贷款的监督管理;完善个人信贷法规,加强对失信、违约的惩处,从法规上保障银行开办消费信贷业务的利益,解决住房抵押形同虚设问题,防范收回抵押房地产的法规风险和道德风险;规范抵押贷款放贷市场,防止擅自降低贷款标准和担保条件,向高风险、低信用的客户提供消费贷款,防范恶性竞争导致抵押贷款质量下降风险。
3.2 加快住房抵押贷款证券化进程,分散市场风险
住房抵押贷款证券化,就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券,然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。由于中国住房抵押贷款证券化进程缓慢,长期以来发放住房抵押贷款的资金来源主要靠居民银行存款。因此,一旦长期居高的储蓄率下降,就可能导致银行面临资金短缺危险。加快住房抵押贷款证券化,发行抵押贷款债券,引进抵押贷款投资者,可以有效解决银行资金问题,并减少风险积聚,分散市场风险。
同时,我们必须慎重考虑如何开展资产证券化。近年来,银监会一直提倡,资产证券化必须基于银行的优质资产。不然的话,把风险从银行账本上转移到资本市场,不断累积,也会为后来危机的爆发埋下了祸根。
3.3 加强政府的房贷金融危机处理能力,降低市场风险
政府应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况,在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告,减少或停止新的危险住房抵押贷款;在市场危机爆发初期,政府应该挺身而出,坚定市场信心,防止市场过度反应,导致危机扩散到金融市场其他领域;稳定借贷者,减少其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产以降低收回的速度,保障房价稳定,也保证社会稳定,防止危机扩散到社会及政治领域;组织有实力的金融机构担负社会责任,购买风险资产;有效利用国际金融市场解决国内金融危机等。
参考文献
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1、征信不良。银行在审核房贷时则会查看夫妻双方近年内的贷款和信用卡的逾期情况，只要一方征信不良便会影响其审批结果，所以在办理房贷时，两者都要保持良好的征信才行。
2、银行流水不够。在申请房贷时，银行通常会要求用户提供银行流水来证明自己的还款能力，而且要保证收入在月供的两倍以上以保障资金的安全性。若用户的银行流水不够，也可以通过增加还款人来解决问题。
3、婚姻状况异常。银行为了防止这种情况的发生，要求离婚一年以上的用户才能再次申请房贷，而且新版征信上线后，该负债和购房记录会登记在夫妻双方名下，所以假借离婚想要申请房贷的行为已经行不通了。
（来源：文章屋网 ）
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（一）次贷危机的界定
1.次贷的含义
次贷是指次级按揭贷款，是给信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，其他负债较重的个人住房按揭贷款。
美国抵押贷款市场根据借款人的信用条件分为次级和优惠级。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款，次级贷款的贷款利率要高，因为这对放贷机构来说是一项高风险、高回报的业务。瑞银国际（UBS）的研究数据表明，截止2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5%，是优惠级贷款市场的7倍。
2.美国次贷危机的含义
美国次贷危机即美国次级按揭贷款危机。前几年，美国楼市火热，众多按揭公司或银行为扩张业务，针对信用记录较差的客户发放房贷，以收取更高的利率。在美国房价不断上涨的背景下，虽然次级按揭贷款的违约率比较高，但放贷机构即使收不回贷款，它也可以把抵押的房子收回来再卖出去，因为楼市大热，房价不断上涨。但是，由于最近美国楼市下走，次贷借款人不能按时还款，次级房贷高比例的转为坏账，就形成了美国次贷危机。
（二）美国次贷危机发展及演变
2006年下半年美国次贷市场的不祥之兆已初见端倪，至2007年4月逐渐引起人们的关注，至8月升级为席卷全球资本市场的“金融风暴”――――-美国信贷市场相当严峻，为全球金融业带来严重影响，银行惜贷令中小企业出现资金不足问题；美国次级债供应商纷纷破产，全球对冲基金大面积宣布解散或停止赎回，跨国投资银行或商业银行普遍发出盈利预警，主要股票市场指数应声而跌，次贷危机已影响到全球。截至2007年8月13日，发达国家中央银行已向市场上注入超过5500亿美元的流动性资金，注资的广度和规模前所未有。美国次贷危机引起全球关注,引发全球性的金融风暴。美国次贷危机程度严重，向我们敲响了警钟。
2008年9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司向美国联邦破产法庭递交破产保护申请，同一天美国第三大银行美林公司也因身处困境而被美国银行收购，与此同时美国最大的保险公司美国国际集团AIG宣布计划改组企业业务并出售旗下资产以融资。
美国次贷危机的爆发，不由使我们联想到1998年俄罗斯的债券危机，两者相比，美国次贷坏账损失规模预计将达到俄罗斯债券危机时政府债券总价的10倍以上，达2250亿美元。但与之不同的是，美国次贷危机至今仍被控制在次级抵押贷款的范围内，未对美国金融市场及美国经济的发展趋势造成非常严重的影响。
二、 美国次贷危机的成因分析
（一）次贷危机是多方面因素相互作用的结果
美国次级抵押贷款产生的出发点是好的，在最初的十年里也取得了显著的效果。1994-2006年，美国的房屋拥有率从64%上升到69%,超过900万家庭在这期间拥有了自己的房屋，这很大部分归功于次级房贷，它为低收入者送来了曙光。但是次级抵押贷款的高风险性也伴随着其易获性而来：相比普通抵押贷款6%――8%的利率，次级房贷的利率高达10%――12%，并且大部分次级抵押贷款采取可调整利率（ARM）的形式，随着美联储多次上调利率，次级房贷的还款利率也越来越高，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押赎回品率的上升，酿成今日的危机。
美国次贷危机的程度究竟有多大，一时尚难定论，分析其来龙去脉，有助于更加深入的理解危机和总结经验教训：
1. 宏观经济层面看，是国际和国内的流动性过剩为此次危机埋下了隐患
一方面，世界各央行的低利率政策形成了世界性的流动性过剩。以高油价催生的“石油美元”和新兴市场的资金为代表的投机性资金进入美国房地产市场，将美国房产价格抬高到实际需求决定的均衡价格之上。另一方面，较低的房贷成本和较高的居民收入相互作用抬高了房价，房价的不断上涨驱使消费者采取抵押房产再融资的形式，将房产的升值套现，从而支撑了美国经济的强劲增长，形成经济泡沫现象，为此次危机埋下了隐患。
2.放贷冲动是美国次贷危机的重要导火线。
宽松的贷款标准、不断创新的贷款品种，以及放贷机构追求短期效益的冲动和借款人的欺诈手段对次贷危机起到了推波助澜的重要作用。
首先，由于美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，人们的购房热情不断升温。放贷机构为了追求眼前利益，盲目的对资信较差的借款人发放住房抵押贷款。放贷机构在审核贷款申请时，没有充分评估借款人在利率上升情况下能否偿还贷款，也就是说，放贷机构最为关注的不是借款人能否按期还款，而是借款人何时能再融资以便获取更多的手续费。许多放贷机构为了获取更多收益，甚至鼓励借款人超越其自身承受能力而申请贷款。
其次，放贷机构间竞争的加剧一方面催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。放贷机构相继推出“零首付”贷款、“零文件”贷款以及可调整利率贷款，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况，而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等；还有只付利息抵押贷款，允许借款人在借款前几年中只付利息不付本金，其还贷负担相对较轻，但是几年以后，借款人每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。放贷机构间的竞争另一方面加剧了猎杀放贷的发生。有些贷款机构或其他没有依照美国法律的相关规定向消费者真实、详尽的披露有关贷款条件和利率风险的复杂信息。借款人的房贷采取可调整利率，通常前两年为固定利率，以后每半年上调一次，上调幅度很大，很多借款人无力负担月供，只得以更高成本再融资，致使借款人陷入困境，这些都是消费者提前不知情的。
再次，竞争不仅限于放贷机构之间，住房借款人为了获得银行的贷款，在贷款申请时采取谎报收入等手段加剧了贷款欺诈的发生。在巨大利益的驱动下，业内一些害群之马为了争取更多佣金，利用家访、电话、邮寄资料、电子邮件、互联网弹出广告等各种方式，通过种种欺诈手段，包括故意隐瞒信息、提供虚假信息，诱骗消费者上钩，而咬钩的受害者往往是弱势群体，这就更加剧了危机的发生。弗吉尼亚州的一家咨询机构一住房抵押贷款资产研究所2006年4月对100笔“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在申请贷款时申报的收入，同提交给国内税务署（IRS）的税务申报比较，发现90%的贷款人高报收入5%或以上，其中60%借款人虚报收入超过实际收入一半以上。德意志银行一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40%，而2001年的比例仅为21%。
3.监管缺位是危机爆发的重要因素。
面对上述种种放贷冲动、贷款欺诈等现象，金融监管部门却没有尽到应有的责任。虽说美国次贷危机的根源在于这种产品设计本身，但是美国的货币政策还是应当为此承担部分责任。金融监管部门本来应是枕戈待旦的卫士，保护勤劳的美国人民免遭不负责任的金融机构的伤害，但遗憾的是长期以来他们一直袖手旁观。
美联储一边持续加息，另一边却继续鼓励贷款机构开发并销售可调整利率房贷，正是这种自相矛盾的行为造就了当前席卷百万美国住房所有者的大风暴。2005年5月，经济学家对新增房贷的风险发出警告，但直到12月，金融监管部门才开始拟议推出监管指引，直到9个月后，到2006年9月，这份姗姗来迟的指引才最终定稿，到2007年3月初，金融监管部门方才同意将指引中的保护措施衍生到那些更为脆弱的贷款人。而美联储的应对之举，更多的是在为过去过于宽松的信贷环境付出代价。
4.基准利率的上升和房价的下跌使还款压力加大。
从2004年6月起两年内美联储17次加息，基准利率已经回升到5%以上，加大了借款人的还款压力。85%的次级抵押贷款选择可调整利率，当利率优惠期到期后，贷款利率被调整至市场的正常水平。借款人无力应对利率上调和房屋资产的贬值，陷入了“还不起款、融不到资、卖不成房”的三难境地。对于资信较差的人而言，在房价上涨阶段可以通过不断扩大再融资规模或者出售房产来归还贷款，但在房价明显下跌后，无法通过再融资手段全额归还前期贷款，即使出售房产也必须折价出售甚至找不到购买人，违约问题难以避免。相关统计显示，在2004年和2005年发放出的个人住房抵押贷款中分别有10.6%和29%的贷款总额大于借款人所购房产价值，在房价下跌时，此类贷款违约率会很高。
（二）次贷危机首先在美国爆发的成因分析
从2007年2月汇丰银行率先罕见的盈利预警至今，美国次级按揭问题进一步深化，引发全球金融市场大幅波动，银行收紧信贷，债券市场低迷，次贷危机逐渐浮出水面。一般的，次级按揭贷款是低利率和物价持续上涨环境下的产物，但是这种现象在全球许多其他经济体也广泛存在，为什么次贷危机首先在美国爆发呢，其实是有多方面深刻原因的：
1.随着市场竞争不断激烈，美国金融机构通过延长还款期、追加贷款额度、变更借款人或抵押物等不断创新的按揭产品，有的银行还推出按揭现金回赠产品和房产升值贷款。产品创新不是基于借款人的还款能力，而是基于抵押物升值，在任何市场上，以抵押物升值作为放贷的基础都是一种危险的贷款行为。另外，零首付、负首付、2／28贷款（头两年固定利率的低利率、后28年利率浮动）等颇有诱惑力的优惠条款使借款人承担了超出其还款能力的债务。美国市场上这些过度开发的新型按揭产品，直接导致次贷危机在美国的爆发。在房地产市场繁荣时，美国的金融机构放宽信贷标准，使一些信用记录较差和没有收入证明的人也可获得按揭贷款，这就加剧了危机的发生。
2.美国人民崇尚风险，习惯于借钱消费，其透支消费传统本身也是次贷危机的诱因之一，而透支消费传统的背后正是此次危机所反映出的美国经济结构性问题。次贷危机首先在美国出现与美国人对风险的态度不无关系。
3.若从微观角度分析，美国市场的各参与者行为都为次贷危机埋下了伏笔。借款人的超贷行为，刺激了房贷市场的供给；出于盈利的考虑，银行和信贷公司放松了对借款人信用评级的审核，降低了首付额度的比例，低收入借款人的信用风险不断增大；房屋抵押贷款证券化的过程中，投资银行为满足客户高收益要求，降低了支持次级债券的资产质量；信用评级机构对部分次级债券的质量评估过于乐观，忽视了利率走高、房地产市场趋冷等外部环境的变化趋势；投资者的次级债券在投资组合中的比重也过大，高估了次级债券的资产质量。