限购令细则范文

导语：如何才能写好一篇限购令细则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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全国各地不断推出“限购令”，限购风越刮越猛。按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称“新八条”），各地要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。据了解，目前已有包括北京、上海、南京等17个城市推出了限购实施细则。

为了让购房者对各地的限购措施有个整体的认识，此次本刊特地对已经公布的各地限购实施细则进行对比。

限购细则密集出台

最近一周以来，不断有城市推出“限购令”。

据公开资料显示，截止到2月23日，包括北京、上海、天津、武汉、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、太原、石家庄、哈尔滨、宁波、无锡、厦门等在内的17个城市已经出台相关政策。其中，有包括北京在内的14个城市选择在2月的中、下旬推出政策。此外，广州市政府原则通过“新国八条”实施细则，不日将对外公布。

“加大力度”成为升级版“限购令”的关键词。据了解，各地区主要是从扩大限购范围来达成这一目标的。如山西太原市扩大了限购对象，将限购房屋范围从“新建商品住房”扩大到了所有住房，二手房也被纳入限购范围。再比如广州则是限购区域得以扩大，将此前游离在外的增城、从化两个县级市也纳入了限购范围。另外值得注意的是，无锡已于2月20日推出了细则，这预示着，限购范围由一、二线城市向三线城市扩大，限购风潮已然形成。

成都和贵阳“最温柔”

现已公布的限购实施细则的宽严程度有着不小的差别。

总体来看，各城市限购政策与“新八条”规定一脉相承，都是以提高户籍门槛为重要手段，对本地居民“限三”，对外地居民“限二”。不过各地政策显然存在差别，如限购范围大大小、力度强弱以及执行时间长短等诸多方面都有不同。

通过对比发现，在已推出政策的所有城市中，北京最为严厉，上海加码力度大，成都、贵阳则过于温柔，天津、青岛等城市则显得中规中矩。总的来说，北京和东部城市较为严厉，而中西部城市偏软。

北京限购很严厉

北京版“限购令”最为严厉，以至于政策刚刚，就有业内人士惊呼：外地人想在北京当“房奴”都不行。被称为“史上最严厉”的北京限购实施细则的严厉之处在于：对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房，而其他城市对时间的要求只是1年。

此外，各城市都执行“新八条”规定的购买第二套住房“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。但北京却有可能提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率，这相当于从侧面助力限购。

上海加码力度大

相对之前的限购政策，更新后的实施细则加码力度相当大。

早在去年三季度，上海曾出台过限购政策，规定“本市及外省市居民家庭只能在本市新购1套商品住房”，但在春节前升级的限购细则中规定，有1套住房的本地居民和符合条件的外地居民，还可新购一套，其余的均属限购范围。两相对比，升级后的限购政策要严厉得多。

成都、贵阳最温柔

对比北京版“限购令”，成都、贵阳、南宁等城市的限购政策则显得相当温柔。

以成都为例来说明。实施细则规定：在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等）暂时实行住房限购政策。“限三”规定与其他城市没有区别，但对于“限二”规定，则明显弱于其他城市，细则并未明确提供社保或是税单连续缴纳时间。如此看来，成都限购令只限城区，不限郊县；对纳税证明或社保证明只限有无，不限缴纳时间长短，这与北京、上海等城市相比，要宽松得多。

贵阳市限购政策同样被指“很温柔”。贵阳版“限购令”只是暂停向不符合条件的购房者出售市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房，而对于供应量大、且为目前主要供应区域的区域如金阳，则网开一面。与之有些类似的还有南京、南宁、太原等城市，都只是在主城区实行限购措施。

天津限购政策最实在

据了解，天津限购政策严格执行“限三”、“限二”措施。与去年10月份出台的限购措施相比，新版“限购令”限购范围和力度都根据“新八条”要求，有所加大。最值得称道的是，天津还宣布将确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。此外，上海、南京也表明将择日公布年度新建房价控制目标。

与天津的实在相比，南宁、贵阳等城市则暂定了政策的执行期限，这样的实在则显得有些另类。南宁首次规定限购政策执行期限为一年，随后，贵阳、长春等城市也规定限购时间至2011年12月31日截止。

三线城市无锡最积极

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海南旅游地产的新机遇

两个关键词或许能勾勒出2011年房地产行业的大概走势。

限购，正在成为兔年伊始的最热词汇。自成都春节后出台住房限购政策，开启了全国密集出台限购政策的序幕，截至2月22日，全国已经有18个大中城市出台了住房限购政策。与此同时，各限购城市的执行细则正在密集落地，北京、上海等城市不断为限购令加码，加码后的京版“限购令”细则更是因要求非本市户籍居民家庭提供连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，被业内称为“史上最严厉”的限购细则。

而在海南，反而是另一个关键词“离境退税”成为日前召开的海南省政协五届四次会议的议论焦点。今年1月1日，海南开始试点离境退税政策。海南省省长罗保铭在政府工作报告中指出，2011年，海南将进一步落实境外旅客购物离境退税和离岛旅客免税购物政策。购物退免税对海南国际旅游岛建设来说是锦上添花之事，日前参加海南省政协五届四次会议的不少政协委员热议指出，这对海南国际旅游岛建设和旅游业的发展来说是一项锦上添花的利好，而且2011年可能会有更多的利好出台。

正是受到这些利好消息的刺激，海南旅游地产再度升温，特别是以海南热带雨林资源为卖点的“热带雨林地产”，正在强势崛起，受到了万科、中信等一批品牌房地产企业的青睐，纷纷以数十亿元的资金投向“热带雨林地产”，使之成为海南旅游地产的大热门。而早早占据了国家4A级旅游景区――呀诺达热带雨林，开发出呀诺达・那香山别墅项目的北京春光集团，更突显出对行业大势的先见之明。

业内人士表示，在“限购”、“限贷”多重限制下，一方面是住宅地产高处不胜寒，另一方面是政策面对于旅游业利好不断，旅游业作为国内消费主力军之一，似乎前途无量，旅游地产或将成为继住宅地产、商业地产之后的房地产业第三驾马车。而享有先天自然资源和后天政策优惠的三亚，则成为中国旅游地产兴起的核心要地。

资源为王，“景观旅游地产”前景尤盛

旅游地产既是旅游与地产的联姻，更是资本与资源的对接。纵观全球，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然景观的占有。“不是非要天天住在山水之间，而是为了告诉别人这片山水是我的。”一位呀诺达・那香山别墅的收藏者如是说。

中国人民大学经济学博士生导师李义平认为，现在休闲旅游是一种大的趋势，新的经济增长点。经济发展到现在的高度，中国人需要休闲、需要旅游，想把日子过得好一点，使自己活得更快乐、更健康，这就使旅游市场有了卖点。基于这一卖点，把旅游、休闲、房地产连在一起，肯定有很广阔的市场机会。而像呀诺达・那香山这样占据独特资源的景观旅游地产正是这样一种思路的产物。

李义平特别强调了“差异性”的问题。在他看来，凡是最有卖点的东西一定是有特殊性的东西，换句话说，在卖点的问题上要体现出自己的文化色彩。文化就是要将山水、项目、民族、人民的生活习惯以及本地区的特点紧密地结合起来，构成一个特殊性。而在中央政府调控政策频出的情况下，这种差异性更加吸引了高端置业群体的目光。

呀诺达・那香山别墅项目负责人告诉记者，来洽谈的意向客户，有东南亚的国际客户，有海外华侨，有来自全国各地的高端置业群体。他们纷纷表示，各城市出台“限购令”之前，各色各样的项目还有些挑花了眼。“限购令”出台后，呀诺达・那香山的很多独特优势一下子突显了出来。“就像退潮之后沙滩上璀璨夺目的珍珠，散发出耀眼的光芒。”

独一无二的呀诺达・那香山别墅

正如一些购房者所说，呀诺达・那香山项目确实拥有很多独一无二的优势。即使在自然景观资源丰富的海南，像呀诺达热带雨林文化景区这样聚集了诸多景观资源和养心元素的，也是独一无二的。据了解，呀诺达热带雨林是全球热带分界线以南唯一一个热带雨林景区，拥有168平方公里的雨林生态氧吧，空气中每立方厘米负氧离子含量4万～7万个，背靠那香山，环抱4.6万平方米的原生态雨林湖――那香湖，湖水由呀诺达热带雨林雨汇聚而成，国家水源地赤田水库近在咫尺。而呀诺达・那香山项目，则是这样一块风水宝地上独一无二的独栋别墅项目。这是钟情于热带雨林的高端置业人群的最佳选择。

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摘 要 从去年起国家相继出台了一系列政策，对我国的房地产市场进行调控，但是部分城市的房价并未出现实质改变，甚至有上涨趋势。本文从我国房地产市场的现状出发，探讨了我国房价不断上涨的原因及当前“限购令”的效果分析。

关键词 房价 限购令 影响

一、引言

从去年的“国十一条”、“国十条”、“国五条”，再到今年1月的“国八条”，在如此密集的楼市调控中，各地纷纷出台相应的“限购令”。然而就在“限购令”不断收紧的同时，各地楼市却开始有所回暖。根据中房指统计的数据，三月份第三周35个主要城市中，六成城市成交量上涨，其中有十个城市的涨幅在20%以上。九个重点城市中，六个城市的成交量环比上涨，成都上涨了51.26%，北京上涨了30.98%。尽管目前很多城市都出台了限购令，但限购的城市多集中于发达的一线城市，且由于各地细则出台的时间和强度不同，最终影响房价的效果也不相同。

二、房价不断上涨的原因

1．供求关系影响价格

房价的涨跌与市场供需结构分不开，这是经济规律。在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。一是供需不平衡，供应少，需求多；二是供需不对位，高端房产的供应远远不能满足需求的增长，导致房价快速拉升并及到中低端房产，最终出现投机。

2．城市化进程加快、住房刚性需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾

目前我国的城市化水平只有46%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。另外，近些年正值80后结婚、生子以及创业的高峰，住房成了生活必须品，成为了一种刚性需求。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨。

3．购买房地产保值增值的思想

我国近年来投资性需求旺盛助长了房价不断上涨，这是房价飚升的重要原因。我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展，人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。楼市的大量投资投机行为，造成房屋闲置，房屋利用率降低，空置率大幅上升。由此，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

4．购房者的心理预期值不断被提高

我国的房地产经历了数次政府干预，每次干预后都会继续新一轮的房价上涨，不断贬值的货币和不断上涨的房价，成就了购房者义无反顾的心理。房地产商们正是抓住购房者的这种心理，囤积资源，哄抬物价，并且参与者日盛。

三、“限购令”的影响及效果分析

1．“限购令”是当前政府控制房地产立竿见影的手段，限购措施短期内会对商品房成交量造成颇大影响，实力购房者和投机购房者将被拒之门外，失去购买资格。但是长远看，因为刚性需求依然强烈，加上一些有购买实力的购房人也会想出各种措施应对，“限购令”恐难奏效，而且限购仅仅是对多套房的限制，对整个房地产刚性需求的解决没有实质的作用。

2．虽然当前政策抑制需求的效果很明显，但社会流动资金在缺乏投资渠道情况下仍涌入房地产，从限购城市转移到非限购城市，二三线城市房价面临上升压力。地方接盘的热情与开发商的逐次进入，将在一段时间后进一步拉高房价。二三线城市房地产市场多数是由地方政府强力推动，并非市场真实需求的反映，因此房价泡沫可能更高。一线城市中因为限购而无处可去的资金，转向没有限购的城市，极可能促使当地原本处于观望的民间资金也进入楼市。

3．限购政策下，购房需求被压缩的人转投租房市场，进一步推高了房租价格，房租涨幅高于房价涨幅，和商业地产开发商不同，二手房业主属于个体投资，不需要资金回笼，一般不会降价促销，在投资机会不明朗的条件下，很多人会选择按兵不动，二手房业主涨租待售持续观望导致市场二手房源量下降，价格走高。

四、结语

严格落实限购令只是手段，最终目标还是要让房价回归理性，中国房地产博弈非常复杂，房价调控不是简单的经济学问题，也不是一两个调控措施可以完全解决，因此，对于中国房地产市场的监管与控制需要多管齐下，将政策充分落实，做好长远规划。

参考文献：

[1]胡芳,王帆.限购令对于抑制房价的作用探讨.今日财富.2010(12):52.

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去年以来，我国出台了一系列的房地产调控政策，尤其是今年1月出台的“新国八条”，政策力度进一步加大，调控手段趋于多样化，调控对象更为明确。但“新国八条”是以往房地产调控政策的延伸，在调控思路上仍然以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点，能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求，政策效果有待观察。此外，要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策很有可能引发较大争议，在执行落实中阻力重重，从目前各地公布房价调控目标及调控细则情况就可以看出这一点。

“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰

新“国八条”要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一新的调控手段很有可能引发较大争议，预计在执行落实中存在较大阻力。

首先，关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经总会引起广泛争议，或与普通民众感受不相吻合，或与地方政府或其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。

其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强命开发商降价；如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。目前在各城市已公布的房价控制目标中，济南、兰州等城市特指“新建商品住房价格”，而上海等地则为“新建住房价格”，“新建住房价格”中会包括保障性住房，本身价格低，能拉低统计房价。

最后，由于地方政府与房地产存在千丝万缕的复杂利益联系，并且中央是首次要求地方政府公布调控目标，也没有对调控目标提出任何数量标准甚至是原则性的规定，这样很有可能出现地方政府在制定调控目标时过于谨慎、目标偏低，达不到该项政策应有的效果。

鉴于此，针对各地公布的新建住房调控目标，住建部近日发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。通知还要求，已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已的调控目标。

各地公布房价调控目标情况参差不齐

截止3月31日，全国600多个城市共有50多个城市公布了本地区年度“新建住房价格控制目标”，近九成城市未按规定期限公布房价调控目标。在一线城市中，上海首先打破沉默，28日晚间，上海公布全市2011年度新建住房价格控制目标，今年新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。而北京是目前唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市，29日晚间北京市政府称：将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。

从目前公布的二、三线城市房价控制目标来看，武汉、郑州、太原、济南、西安、兰州、海口、昆明、银川、贵阳在内大多数省会城市公布了2011年的新建住房价格控制目标，其中部分省会城市，房价控制目标基本控制在10%左右，还有部分城市表示涨幅“不高于本年度全市生产总值增速”或“小于城镇居民可支配收入增速”。剩余的省会城市中，长沙、石家庄、长春、福州、南昌、南京、哈尔滨、西宁等尚未出台目标。西部一些省会（自治区首府）城市在公布调控政策时，都相对较晚，西部城市最近两年房地产市场才开始启动，原本基数就比较低，如果参照东部控制在10%左右，政府可能会觉得吃亏，说到底还是受到土地财政情结的影响。

地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势

地方政府能否认真贯彻落实国家房地产调控政策精神，是房地产调控能否取得预期成效的关键，而从目前各地贯彻实施“新国八条”情况看，形势并不乐观：

首先，许多城市对于出台调控细则不积极。按照新“国八条”要求，全国至少应有36个城市在2月20日之前出台地方调控细则，然而截至2月22日，出台限购政策的城市（含地方政府规定）只有18个：北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门，这意味着全国过半城市未按规定期限出台限购措施。尤其省会城市出台细则普遍比较慢，比较重要的原因是担心政策对当地房产市场冲击太大，可能对地方经济带来较大影响。

其次，已经出台细则城市存在政策力度逐渐减弱趋势。总体而言，一线城市限购政策较为严格，而二线城市，尤其是中西部地区，大多将限购范围划定在主城区范围内，有的虽然也列明“全市”，但是没有明确区域，因此也有操作空间，各地在限购范围、限购门槛、限购执行期限、纳税年限和社保证明门槛等方面各有文章。石家庄版本的调控细则限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，细则同时提出限购政策有效期到2011年12月31日。成都版“限购令”限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。天津限购细则将新“国八条”规定的提供累计五年缴税或社保证明放宽为一年。此外，已出台调控细则的城市均未提及新建住房价格控制目标。

最后，曲线购房规避限购令的现象并不鲜见。除了北京、上海等一线城市对户籍准入有较高门槛外，不少城市实行购房落户制度，只要购入房屋达到一定面积，就可以迁入户口。因此，非户籍人口可以先买一套房，落户后再买第二套。有人专门为各类劳动者及相关单位社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社保证明。地方出台调控细则一般是要求购房人主动提供家庭拥有房屋的证明，房屋管理局很少去实地核查，尤其对于家庭成员、亲属之间转移、潜在拥有房屋的情况，不能实地查明，相关漏洞可能影响政策执行的效果。还有“假装借钱以房抵债”、“先签合同做委托公证暂不过户”、“冒充员工骗取纳税证明”、“假结婚假离婚”、“以公司名义购房”等等。

对住房需求“堵有余，疏不足”

市场经济条件下，某种商品价格快速上涨，一般是由供需失衡引起的，供不应求导致价格上涨。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经济规律。从我国房地产需求看，除了刚性的居住需求外，在目前我国投资渠道狭窄、实际利率为负的情况下，房地产投资也可以看作“刚性需求”。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出，从2005年开始，销售面积与竣工面积的比例从1:1增长到了2010年的1.37:1，2010年商品房销售10.43亿平方米，而竣工只有7.6亿平方米，供需缺口持续加大。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格，如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变，市场难有根本性转变，房价上涨压力仍然会比较大，高企的房价是果，而不是因。

而新“国八条”大部分政策的落脚点均集中于抑制需求方面，对疏导需求、增加普通商品住房供应的实质性措施不多。文件重点提到了增加保障房建设用地供应，对于增加商品房用地供应的规定是:“商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量”，这意味着今年的供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给，因为2009年是负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，但2年平均下来则是减少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的规定，更有可能加剧市场对于保障房大幅增加挤压商品房用地供应的担忧，从而导致商品房供应量减少、进一步加剧供求矛盾、强化人们的商品房紧缺预期而推高房价。这样，供需失衡的格局难以有根本性改变，被政策暂时压制的需求很有可能在未来强力反弹，引起房价的再次报复性上涨。

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该项限购措施貌似“猛药”，但却并未击中房价调控(尤其是一线特权城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治认同上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷，限购令的功效与局限也需要反思。

户籍歧视：从城乡结构到地区结构

京版限购令出台不久，北京的王振宇律师即向国务院法制办递交审查建议书，指控北京市新版限购令涉嫌户籍歧视。确实，限购令的政策要素包含“限内”和“限外”两个方面，户籍歧视至少体现在两点：一是购房数量限制上“内…‘外”不平等，户籍人口可多购一套住房；二是对无住房的非户籍人口提出了“5年”的严厉限制。王律师向国务院法制办递交审查建议的行为不太可能得到积极回应，因为北京市的限购令正是对国务院房价调控政策的落实，可能失之严厉，但政策目标是一致的。

以户籍作为政策工具在共和国的成长历史中并不罕见。在时代，为维护林毅夫所谓的“重工业优先发展”的经济战略，城乡二元结构获得了体制化，“城市户口’’意味着充分的就业机会和福利保障，而“农村户口”则意味着“禁锢”。改革开放通过对农民的土地经营放权和自治放权，实现了农村生产力的恢复和农民政治素质的提升，然而这些改革仅限于农村内部资源存量的结构性调整，尚未涉及城乡平等问题。城市发展与农民工进城将城乡平等问题正式“问题化”，成为我国政治和宪法上的严峻问题。“同票同权”、“同命同价”就代表了平等的时代呼声。户籍制度遭受批评的主要维度就是这样的城乡结构。

然而，限购令提醒我们，户籍歧视不仅针对农村和农民，还在城市之间构筑起了新的樊篱。限购令的有效规制对象并非那些在城市没有购房预期的农民工，而是相对于一线城市的那些二、三线城市的中产阶层。以往的“购房入户”毕竟还确定了一种相对明确的户籍获取条件，现在的限购令则从户籍现状出发限制购房。现在的关键已经不仅仅是你出生于城市还是农村，还包括你出生干哪个城市。在一线“特权城市”的决策者眼中，二、三线城市只是“更像”城市的农村罢了。以往我们愤慨于上海人歧视一切地方来的“乡下人”，现在这种歧视则在房价调控的“政治正确”之下将既有的歧视予以扩充和强化。

限购令反映了城市群内部歧视的“地区结构”的凸显，其背后是一种单向的“地区歧视主义”(地区保护主义可能是双向的)，这对于进行改革顶层设计的决策者们应具有警示意义。

特权城市：高房价的真实因素之一

此次从中央到地方的“集束限购令”的直接原因是高房价。房价居高不下有着各种复杂的体制和市场原因，不同人七会根据自身偏向的原因提出不同的对策。笔者这里尝试提出“特权城市”这一概念，作为分析高房价的因素之一。

所谓特权城市，指的是北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。特权城市的高房价不完全是市场因素的结果，还有“超额福利”型特权的作用。比如高等教育领域，北京市名校林立，尽管是教育部直属，是全国纳税人供养的事业单位，但对北京市户籍予女的招生比例远远超过地方。著名宪法学者张千帆教授曾毛持过高考地域歧视的研究课题，从理论和政策的角度深入剖析了相关的成因与状况。这些一线城市的房价被“推高”，所反映的正是“购房入户”的政策安排所承诺的“超额福利”。为了子女教育，地方各路诸侯，无论出身职业如何，均举全家之力在北京购房入户，他们所购买的绝不仅仅是单纯的房地产，而是北京市的“超额福利”。因此，是受到体制保护的“超额福利”而非房地产本身的市场价值在支撑北京的高房价。从公平性上讲，“购房人户”毕竞有明确的市场标准，其政策正当性要超过目前的限购令。

特权城市的“超额福利”是高房价的真实因素，因此调控的方向就不是撕开法律平等的薄纱而重祭“户籍”利器，而是反思这种“超额福利”的正当性与合理性。这种“超额福利”的形成，在其历史根据上不仅仅或主要不是北京户籍人口的贡献，因此其成果也不能被北京户籍人口独占。时代的财富积累模式是一种非常特殊的计划体制，“户籍”的意义早已超过了简单的人口管理，而成为盛装“特权”的巨大容器。改革开放以来，户籍福利在社会平等化改革的进程中逐渐松动，但其中包含着不同利益群体之间的激烈博弈。限购令重新充实了“户籍”的特权与福利内涵，与改革的分享逻辑之间存在紧张。可以预料，这种“毒性”极大的严厉调控不仅效果难以持久(因为这是治标不治本，最终还是要回到常态化的市场机制之中)，而且会产生极大的副作用，比如再次动摇人们对市场自由、社会平等和政治认同的信心。

针对支撑高房价的“特权城市”因素，正确的政策思考方向应该是如何合理拆解那些“超额福利”。例如，北大清华这样的全国性名校取消招生名额的地域歧视，实现平等竞争和公平招生，则穷举家之力来京“购房入户”的地方人士就会有更加理性的投资思考和生活安排。拆解“超额福利”不是要取消那些特权城市的所有福利，而是让其恢复到法律和公众可按受的合理水平，重点是拆解那些因历史和体制惯例而不合理地归属于市民福利的相关内容。拆解允许一线城市保留部分只针对本市户籍居民的合理项目。更宏观地讲，特权城市还根植于地区发展的不平衡，因此国家在宏观政策上应着限于地区平衡发展的结构性设计，包括分散超大城市的功能、调控地区间发展的互补结构、在政策与法律层面不断释放公平机会并确屯平等规则。

改革的政治理性：“身份”与“契约”赛跑

户籍是很重要的“身份”控制技术，一度成为改革的对象，但却始终难以消解或转型。英国著名历史法学家梅因在转贴于 其《古代法》一书中将法律发展过程概括为从“身份”到“契约”的过程。“身份”是特权的标志，来自传统的政治概念和技术系统，以区分为前提；“契约”是自由的标志，来自古罗马法，以平等为前提。梅因概括的法律史规律实际上也是政治社会史的规律。改革开放以来经济社会自由的发展和国家政治法律结构的调整，其基本逻辑与发展主线正是从“身份”到“契约”的进化线路，如不断释放身份束缚和特权空间。在改革30年“一起做大蛋糕”的过程中，由于大部分群体均能从发展中获益，而且平等观念和权利意识尚不发达，一些性质“严重”的歧视被“无知”地容忍了下来。但是，随着改革转向强调共享与公正的分配领域，改革初期的默契就被打破，特权群体希望借助一切政策机会和法律漏洞来巩固自身利益。如何巩固呢?第一步，确立具有“政治正确”性质的政策问题(如高房价)，描述甚至夸大其严重程度；第二步，采用传统的身份识别与控制技术(如户籍)达到“排外”的目的(比如通过限购令推高房租价格，逼走在京“蚁族”，压制京外人士来京预期)；第三步，利用房市的价格刚性和周期反弹，不断延续或重启身份性调控。

我们看到，在改革新的三十年里，围绕社会公正与个体自由的问题，很可能出现“身份”与“契约”赛跑的现象——这就是改革中的反复现象。政策调控往往没有从长效机制和公平政策的角度着手，这次的调控重新打开那只名为“户籍”的“潘多拉之盒”，所迟滞和干扰的正是改革以来的“契约化”逻辑与进程。限购令所折射出来的政策设计者的“身份崇拜”表明其并没有理解改革的“契约化”逻辑。

篇6

众多上市房地产公司在2011年的1个多月里主要做了一件事：再融资。每年年初都是房地产企业融资的重要时点，流动性充裕是重要原因。而今年在经过收缩开发贷款、收紧按揭贷款和房企IPO停摆几大棒后，上市房企突然发现，销售停滞带来的现金流枯竭和土地余款支付压力就摆在眼前，无法回避。相比较A股上市的房企，香港上市的内房股公司要幸福得多。香港市场融资环境的宽松让多家内房股公司通过发债成功实现再融资，碧桂园、恒大、佳兆业、中骏和瑞安均在其列。数据显示，2011年的头两个月内，房企通过境外发行高息债融资总额约200亿元。

接下来，我们说说中国上市房企在资本市场的表现，总结为四个字：萎靡不振。截止到2月18日，中证地产指数下跌0.7％，恒生地产指数下跌6.25％，而同期上证综指和恒生指数在2011年分别上涨2.62％和1.98％网市地产公司股价的疲弱可见一斑。其中A股地产公司的表现明显优于港股地产公司，尤其在节后地方“限购令”推出后A股地产股表现出明显的抗跌性，反映出两地的机构投资者对内地房地产公司的看法有所不同。而在我看来，从公司估值、资产质量和分红派息的角度来看，港股内房股的估值更具吸引力。随着港股地产股的持续下跌，其投资价值已悄然凸显。

回到房地产调控的话题，不出意外的话，这一话题将贯穿整个2011年。尽管进几个月中央政府和地方政府出台一系列政策来调控房地产，措施由温和逐步升级到严厉甚至激进，但从整个国民经济长期健康发展的角度来看，我们要以积极的态度面对房地产调控。房价高企的问题不仅削弱了国家的竞争力，也成为影响社会稳定的隐患。因而，2011年，控制房价已经上升到政治的高度。

如果有人问我，2011年中国房价会下跌吗?我会回答：可能性很大。如果有人问我，2011年中国房价会企稳吗?我会肯定地回答：会的。中国房地产调控在经过不成功的2010年后，2011年的中国房价将会体现决策层的意志。如果还有人问我，中国房地产会出现拐点吗?我会回答：这个真的不知道。

我对中国房地产市场未来走势的不确定来源于对保障性住房能否有效缓解商品房的供求矛盾的疑惑。一个业内朋友的观点能够解释我的疑问：近三年保障住房的土地供应占据了新增土地出让面积的六成以上，而其建起的房屋面积只能满足原有商品房有效需求的三成。“双轨制”仅仅解决了一小部分中间层的居住问题。于是一个结构性矛盾可能成为本次调控后的结果：保障性房屋建设“雷声大，雨点小”，覆盖人群有限，而商品房市场的供求矛盾失衡问题升级，房价企稳再成泡影。

我在上面这种偏悲观的预测，源自于房地产行业一些根深蒂固的症结：土地问题、长期宽松的货币问题以及房地产税制问题。这些问题与我们的经济和政治制度密切相关，解决尚需时日。最后一句话表达对目前房地产调控形势的看法：解决市场问题，还是需要借助市场力量，用市场的办法解决。

A股地产板块

关键词：行情

2011年的前七周，上证综指上涨2.62％，表现出色，而受房地产宏观调控的持续深化，A股房地产板块表现乏力，期内下跌0.7％，整体呈现窄幅振荡的态势。个股方面，中华企业、金地集团、陆家嘴、华侨城和招商地产排名居前，而首开股份、世茂股份、泛海建设、荣盛发展和新湖中宝位列涨幅榜后五位。在严峻的调控环境中，低估值的房地产公司体现了很强的抗跌性，涨幅榜前五位的上市房企的平均市盈率为17.2倍，而涨幅榜后五位的上市房企的平均市盈率则为36.8倍。在遭遇系统性风险时，低估值个股往往成为资金的避风港。

关键词：新“国八条”

稳定房价、抑制投资性购房需求，以及加大保障性住房成为新“国八条”的核心内容。当高房价成为当前社会最不和谐的因素时，政府发现单一市场化是难以解决房屋这类公共品的需求问题，因而利用计划+市场的“双轨制”已成为我国在未来相当长时间里解决住房的方案。在我看来，政府稳定房价的核心思路是：先利用计划稳定市场，再两条腿走路。在最近的几年时间里通过压制购房需求、加大保障性住房建设来缓解供求矛盾。政府计划利用五年时间缓解中低收入家庭的住房矛盾并提高收入水平，逐步降低房价收入比，有效解决住房问题。但有一个问题值得注意：如果近几年商品房投资受抑，那么几年后取消压制购房政策后，商品房的供求矛盾失衡问题可能会更加严重。

关键词：房产税试点

1月27日，上海、重庆也分别公布了两地的房产税试点方案细则。整体基调而言，重庆的方案要比上海的严厉许多。重庆房产税方案中，征税的税率最高可达1.2％，而上海征税税率最高只是暂定为0.6％，只是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率才暂减为0.4％。但从操作上而言，上海方面的细则可能更具可操作性。上海并不将存量房划定为征税对象，只对上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。而重庆细则则显得更复杂一些，重庆试点方案采取分步实施的方式。因为涉及高档房以及平均房价等标准的划定，重庆方案的实际操作性似乎会比上海遇到的难题大一些。

沪渝两地房产税试点揭开了我国房地产持有环节征税的序幕，可以预见的是我国房地产税制将发生较大变革，从而对房地产成本和房地产价格产生深刻的影响。但从目前来看，全国推广房产税尚需时日。

港股地产板块

关键词：行情

2011年伊始，随着国内房地产政策环境的恶化，香港地产股成为做空者的乐园。截止到2月18日的七周里，恒生地产指数重挫6.25％，而同期恒生指数则上涨1.98％。涨幅榜上，中渝置地、合生创展、碧桂园、宝龙地产和绿城中国排名前五位，而世茂房地产、中海外发展、华润置地、保利香港和恒盛地产排名居末。令人意想不到的是，近期蓝筹地产股遭遇重创。中海外发展、华润置地这两个内房股的标杆遭遇重挫。我们认为，近期资金流出香港趋势明显，且中海外发展、华润置地均是房地产股的标配，因此在调控和机构资金流出的双重压力下，股价遭遇重挫。由于内地房地产调控的持续性和境外资金短期难以流回港股，这两只大盘蓝筹地产股的股价短期难有起色。

关键词：限购令

地方政府的限购政策分两个阶段：第一阶段从2010年10月至2011年1月上旬，特点：温和；第二阶段从2011年2月初至今，特点：严厉甚而激进。两个阶段的分水岭是1月底新“国八条”出台。在我看来，本轮全国性的“限购”是政府压制购房需求的一种计划式手段，充满行政意味。但因为限购令本身的局限性，也就决定了其“暂时过渡”的本质，只是在一个特殊时间段的政府意志行为。因此，限购令的最终寿命将取决于政

府对于市场是否回调到其认为的合理状态的判断。

关键词：海外融资潮

进入2011年，房地产调控政策密集出台，在资金压力不断加大的情况下，在港上市的内地房地产公司海外融资迭起，对房地产前景的乐观，是其高频高息发债的根本动力。今年以来，共有8家在港上市内地房地产公司赴香港融资，融资总额超过250亿元，接近去年内房股新发债规模的一半，而平均发债息率接近10％。

每年的年初，在港上市的内地房地产公司均会进行再融资。今年因为内地信贷规模收缩，加上近期楼市政策调控，影响了开发商销售回笼资金的信心，其销售回笼速度不可避免地放缓，因而在港上市的房地产商的海外融资额较往年有明显增加。在严厉的房地产调控背景下，房地产公司再融资对于缓解其短期流动性有着积极意义。但是2011年内地多数房地产商未录得销售额增长，甚至是负增长。如果公司的房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期，则这些公司将面临极大的偿付风险，而较高的票面利率也会加大公司的财务成本，削弱公司赢利。2011年保持稳健的负债率和健康的现金流对于房地产商至关重要。

公司点评

金地集团(600383，SH)

金地集团2010年全年累计实现签约面积229万平方米，同比增长21.6％；累计签约金额283亿元，同比增长34.6％。随着“限购”政策全国铺开，我们预计2011年全国住宅销售面积将下降15％，受影响最大的是一、二线城市的中高端住宅开发商。我们认为，金地作为全国性住宅地产公司，由于项目布局分散、具备品牌优势等因素，其销售将维持稳定增长，行业集中度持续提升。我们预计，公司全年的新增供应将接近400万平方米，2011年的销售面积达250万平方米。公司在2010年和2011年的净利润预计为28亿元和32.5亿元，2009～2011年的复合增速达35％。

首开股份(600376，SH)

北京是新一轮地方“限售令”的重灾区，针对外地人近乎苛刻的购买条件使北京的房屋购买力被极大削弱，北京本地人群根本无法支撑近2000万平方米的房屋销售面积，预计2011年北京的商品住宅销售面积将回落30％，甚至可能下滑50％。

首开股份有超过90％的营业收入来自北京，因此2011年其商品房销售和入账面积均将受到很大影响，但2011年北京保障房建设提速将为其提供新的业务增长点。目前首开股份已经启动全国扩张战略，近期大力巩固苏州市场、挺进福州市场。目前公司除北京大本营之外，在二、三线城市拥有累计项目储备近700万平方米。新市场的开拓将为公司未来发展带来更大的战略纵深，降低公司的经营风险。我们预计，首开股份在2010年和2011年的收入分别达57.7亿元和83.6亿元，净利润分别为13.8亿元和19.2亿元。

复地集团(2337，HK)

1月下旬母公司复星集团向复地提出私有化建议，作价为每股3.5港元。随后复地集团从2.8元直接涨到3.5元，并在附近窄幅波动。我们认为，复地的上市地位阻碍了母公司对地产业务的整合以及复地的股价被市场低估无法反映其价值是私有化的主要原因。

20lO年复地实现权益销售金额约人民币136亿元，同比2009年增长59％。公司在四季度的销售额达36亿元，表现持续理想，优于我们预期，全年销售额较我们预期的110亿元销售额超出24％。尽管限购令和物业税均会对2011年的销售产生不利影响，但复地在二、三线城市的竞争优势将缓冲负面因素对销售的负面影响。我们预计，复地在2011年的净利润将达人民币11.99亿元，核心利润为9.62亿元。

碧桂园(2007，HK)

碧桂园是首家业绩的港股房企。其业绩公告披露，2010年，碧桂园共实现合同销售为人民币329亿元，同比增长42％。公司全年收入和毛利分别为258亿元和83.5亿元，同比分别增长46.7％和80.8％，净利润则为43亿元，同比增长95.9％。碧桂园的业绩创出历史新高。

篇7

通常所说的商业立项的住宅是指40年产权的办公立项以及50年产权的商业立项，两类项目在产权证上分别表现为办公与酒店式公寓，但是开发商将其分割成一居和两居的户型，按住宅出售。

由于这类项目产权年限少，舒适度相对低，没有天然气，用水用电价格高，长期以来总是多少受到消费者的“歧视”，比同区域的普通住宅价格低廉不少，而且价格的上涨幅度也远远不如普通住宅。

关注者多　项目借势涨价

2月20日，记者来到位于北京朝阳区东部的办公立项项目北京像素。

与此时住宅项目的门可罗雀相比，记者还没有进门就感受到了巨大反差。售楼处外面停着20辆左右的轿车，不时有三三两两的看房人进进出出。进入售楼大厅，10多批看房人散布于各处，显得人气格外旺盛，大部分是30岁左右的青年夫妇。靠墙的一侧放着销售控制板，卖出的房子会涂上红五星，而表格板上显示的销售情况，显然可以给购房人施加心理压力。

这番场景，在2009年下半年住宅市场销售火爆时，几乎在每个售楼处都可以看到。但是在“京15条”出台之后的今天，实属罕见。

房子是LOFT结构，总高4.5米，两层高度分别是2.2米和2.1米左右，客厅挑空。价格为每平方米1.8万元。

项目是办公立项，产权50年，目前销售的一期是今年6月底入住。但由于产权年限是从开发商拿地开始算，因此这批客户入住时，产权还剩下43年。“下一期开盘销售的房子是2012年入住，再往后，可能入住的时候产权只剩下40年了。”销售员翟女士说。

销售员着重强调了房子并不在限购范围之内的优势，目前商业、办公立项房子购买规则为收入50％，利率乘以1.1。当记者问到售楼处如此火爆是否因为限购令的原因时，销售员说：“以前我们这里看房的人也不少，不过没有现在这么多。”

据了解，该项目下一期准备涨价，价格在每平方米2万元左右。

一二手全面解冻

在二环内的商业立项项目前门前，目前也是处于封盘准备涨价的阶段，销售员王先生说：“我们老板觉得前面价格卖低了，春节前就封盘了，如果再开盘，价格肯定上涨。”

而在商业、办公立项的住宅云集的亦庄开发区，限购令的出台使这类房屋二手房的价格也出现了解冻的效果。2009年11月，林先生投资购房，在亦庄商业立项的兴盛国际购买了一套房子，价格为每平方米不到9000元，期待房子升值后出手。但是在之后的一年里，形势发展却和他的设想不同。一方面是全市普通住宅项目价格飙升，大兴的很多普通住宅从每平方米1.3万元涨到了2.5万元左右。而他购买的商业立项项目，价格却在最初的半年里原地踏步，之后的时间里也上涨缓慢。2011年春节前，林先生去当地的二手房中介咨询自己房子的价格，对方答曰：每平方米1.1万元左右。

但是当2月19日林先生再次来到中介询问价格时，得到的答复已经变成了每平方米1.5万元左右。虽然和同区域的住宅相比，价格仍然有较大的差距，但是林先生已经颇感欣慰：“按照这个趋势，我的房子价格应该还会上涨的。”

而亦庄的某商业立项项目，由于开发商缺乏资金，想通过团购的形式回笼资金，在年初的时候搞团购促销，价格为每平方米1万元左右，但是最近调控政策出台以后，开发商立刻就取消了团购活动。

数量有限

目前销售行情虽然看好，但是在北京市场上，这类产品的供应却恐怕难以长期持续。2010年6月就有报道说，北京市多个部门正在制定关于加强规范非住宅项目销售管理的办法，禁止开发商将非住宅项目当住宅开发销售，促使商业、办公项目能够遵照其规划用途真正为城市功能发展服务。2010年12月，北京市住建委等部门《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求在本月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。

如果这些规定得到切实执行，那么在北京市场上，商业立项住宅的销售形势可以概括为：数量有限，售完为止。

风险尚存　投资谨慎

据我爱我家多家门店的统计显示，2月17日细则开始执行的首日，针对“商改住”项目的客户咨询量的确有所增加，咨询商住项目的客户大部分都是受政策影响而被限购的购房人群和部分投资客。但是，咨询的多，真正出手的却很少。

业内人士提醒广大消费者，这些商住小户型公摊大、套数多的达到一梯8～10户，租户多，对于自住来说并不宜居，日常生活会受到很大干扰，业主的生活品质会大大被降低。

无论居住还是投资，对于商住公寓的购买都应该谨慎，因为从长期来看，前景都不乐观。并且未来出租需要按照写字楼出租缴税，综合税率达到12％，远高于住宅的税率，租赁成本高。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前购买商住项目存在较大政策风险，希望购房者，尤其是因为政策而被限购，却仍然有较迫切购买意愿的购房者，在决定购买“商改住”项目时一定要冷静谨慎。

首先商住项目土地使用年限只有40年，《物权法》对商业用地使用年限到期是否自动续期并无明确规定，购买商住项目存在很大的政策风险。

篇8

关键词：住宅用地地价；地价趋势预测；灰色预测模型

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）12-0149-03

一、研究背景及研究目的

1.研究背景。为应对世界金融危机对中国经济的影响，中国于2008年制定了扩大内需40 000个亿等一系列的经济复苏计划，虽然从宏观层面来看这样的调控对中国的经济起到了稳定大局的作用，但由于投资的过热，且部分资金流向的单一性，使得房地产业偏向了一个不太健康的轨道。从全国城市地价动态监测的数据来看，2008—2010年间，全国住宅用地的地价平均增长率分别从2008年的0.22到2009年的7.92直至2010年的12.69，三年间全国住宅用地的地价水平共计增长了29.91%，年均增长率达到了9.97%。迫于当前房地产业的严峻形式，中国政府从2010年开始便推出一系列强有力的打压或稳定房地产价格的政策，从当年国务院颁发的“新国十条”到次年颁布的“新国八条”，除了具体化了一般调控方式外（如信贷和税收），还特别提出了“限购”这一措施。如果说以前的调控措施都是从抑制供给方面着手，那么这一轮的调控则是同时从供给和需求两方面出击，并着重从遏制需求方面入手，希望从根本上遏制住房价过快上涨的趋势。可以从2011年全国城市地价动态监测的数据来看，其住宅用地的增长率明显回落，为2.17%。显而易见，国家推行的一系列调控措施起到了至关重要的作用。

2.研究目的。土地市场是一个动态发展的市场，其价格很容易受到某一因素的影响。在中国调控已经成为了房地产行业的一种常态，而鉴于目前买卖双方都处于观望的状态，土地价格的下一步走向成了目前土地管理者和房地产商最为关心的问题，本文以湖南省长沙的住宅用地市场为研究基础，运用GM（1，1）灰色预测模型，对城市地价的走势进行科学的预测并得出对应的结论，为土地管理者和房地产商提供决策参考。

二、灰色预测模型介绍

1.灰色系统理论概述。灰色系统理论是中国邓聚龙教授基于系统学和数学理论创立的对数据不全、信息不确定的问题研究的方法。灰色模型是以灰色系统理论和灰色模块概念为基础，通过原始数据的处理和灰色模型的建立，发现并掌握系统发展规律，对该系统未来的状态做出一个科学的动态预测[1]。他是对含有部分已知信息和部分未知信息的整体系统进行综合的预测，对一定的时间范围内的灰色过程进行科学的预测。将随机的信息整合成有序的过程，并发现系统中潜在的时间序列规律，并通过识别系统内部各子系统间的关系及发展趋势进行相关分析，并对原始数列进行生成列处理来进一步提炼系统内部的变化规律，使其规律性更为明显。最后通过微分方程的建立，预测系统时间序列中未来某一时点的数量关系。灰色关联分析的基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度来判断其联系是否紧密[2]。

2.灰色系统预测方法的种类及选择。灰色系统理论的预测主要有六种方法，主要包括数列预测、灾变预测、季节灾变预测、拓扑预测、系统综合预测和模糊预测。其中数列预测方法适合于房地产价格预测中使用。数列预测是以时间为导向建立的数列系统，是对系统特征值的变化进行科学的预测。适合于预测数据资料少且信息不全、较短时间内且数据波动小的系统对象。然而该方法的缺点就是对于时间周期较长或数据波动较大的预测精度不高。

3.生成列。由于原始序列具有随机、规律不明显的特性，为了能建立精度高的方程模型，需要对原始数据进行一定的数据处理以解决其存在的不足。而累加和累减则是两种常用的处理方法。累加是指把原始序列中的首个因素作为生成列的起始因素，把原始序列中的第N个因素与原始序列中的第N+1个因素的和作为生成列中的第N个因素，如此类推生成了一个新的时间序列，这个新的时间序列便是生成列。而累减方法则与累加方法相反。

设原始序列为：X（0 ）=｛X（0）1，X（0）2，……，X（0）n｝

那么生成列为：X（1 ）=｛X（1）1，X（2）2，……，X（1）n｝

X（1 ）表示的是一次累加或累减，一般来说，累加处理的次数越多其数列规则性越为明显。

4.GM（1，1）模型的建立。原始序列通过累加后得到生成列X （1 ），通过一阶线性方程的求解可以得到发展灰数α和内生控制灰数μ。

GM（1，1）模型对于的方程为：+aX（1 ）=μ

记为参数向量，则=αμ，对原始序列按照最小二乘法即可求得：

=（ BTB）-1BTYn

B=-（X（1）1+X（1）2） 1-（X（1）2+X（1）3） 1 … …-（X（1） n-2+X（1） n-1） 1-（X（1） n-1+X（1） n-2） 1，Y=（X（0）2，……，X（0）n）

求解方程，计算出α和μ的值后，便得出预测模型。通过该预测模型并运用累减的方法可以产生原始序列进行预测。

（0） （K+1） =[X（0）1-]e-ak+ （K=0，1，2，3……）

5.灰色预测模型检验。（1）残差检验 残差是指回归估算值与实际观测值之间的差异。灰色预测模型中的残差检验主要是将（1）（ i ） 运用累减的方法生产（0）（ i ），然后通过与原始序列的比较计算出残差序列和相对误差的序列。（2）后验差检验 后验差检验是一种对残差模型的总体检验的方法，通过计算方差比（绝对误差系列的标准差和原始序列得标准差之间的比值）和小概率误差的值来定量分析模型精度的一种检验方法。其检验标准（如表1所示）：

三、实证分析

1.数据收集。长沙市于2011年3月4日推出了限购令的具体细则，该细则被认为是“限小不限大、限内不限外、限新不限旧”的限购令。无论是从消费者的信息指数还是从市场上投资方的反应来看，该限购令的颁布似乎对他们的影响不是很大。对比全国其他城市的限购令，长沙市此次实行的限购政策整体是比较温和的，使得买卖双方都有较大的活动空间。这也从另一层面反应了当地政府“保刚需，限投资”的房地产政策基调。而这一系列的政策对长沙的房地产市场的影响又有多大，其住宅用地的价格水平又走向一个怎样的趋势？本文收集了自2010年国家出台房地产调控措施以来的长沙市住宅用地地价水平的指标数据，并以此为基础预测城市住宅用地地价走势。

2.长沙住宅用地价格水平趋势模型建立 运用灰色预测模型中的数列预测方法，以长沙市各时点的住宅用地的地价水平作为原始数据序列，并对原始序列进行数据处理，通过累加的方式建立生成列数据，累加的方法是将原始序列中的X（0 ）（1）作为生成列的第一个数据，然后依次将X（0 ）（X+1）+ X（0 ）（X）的值累加成X（1 ）（n），则有：原始序列X（0 ）=｛1 994，

2 043，2 122，2 155，2 203，2 243，2 331｝，累加生产新序列X（1 ）=｛1 994，4 037，6 159，8 314，10 517，12 760，15 091｝，利用最小二乘法求解微分方程，可得出灰色预测模型：

-0.02425247X（1 ）=1 979.39751211

X（0 ）（1）=2 478

μ/α=-81 616.32659

X（0 ）（1）-μ/α=84 094.32659

（1 ）（k+1）84 094.32659e0.02425247k-81 616.32659

3.残差检验。根据以上方程求得模拟序列（0 ），并通过与原始序列得比较，将计算残差及相对误差，则：

残差序列为｛0，-9.55，19.07，0.44，-4.45，-18.64，13.84｝

相对误差序列为：｛0.00%，0.47%，0.90%，0.02%，0.02%，0.83%，0.59%｝

从残差序列和相对误差序列可以得知，其最大相对误差为0.9%，相对误差的平均值约为0.4%，故模型拟合序列的模型精度好。

4.后验差检验。通过以上的数据可得到原始序列的平均值为2155.76，原始序列数据的方差为107.29；残差的均值为0.71，残差的方差为13.01。则可得到后验方差比值：

C=残差的方差/原始序列数据的方差=0.12

计算小误差概率：

S0=0.6745×原始序列数据方差=0.6745×107.29=72.37

计算ei= |残差-残差均值|=｛0.71，10.26，18.36，0.27，

5.16，19.35，13.13｝

后验方差比值均为0.049＜0.35；S0＞ei，则小概率误差为1。综上后验差检验通过。

5.地价水平预测。根据以上预测模型，可测得2011年第四季度、2012年第一季度、2010年第二季度、2012年第三季度的城市住宅用地地价水平值，由于灰色预测模型的自身缺陷，随着序列时间的延长，其预测精度也越低，且利用灰色系统GM（1，1）模型来预测房地产价格时预测的误差与所选取的近期样本个数有关[4]。故只预测长沙市城市住宅用地地价水平的后四个季度的地价水平。

四、结论

通过对长沙市城市住宅用地的地价水平预测可以看出，从2011年第四季度至2012年第三季度这段时间范围内地价表现为平稳上升的趋势。同时也可以得出这样一个结论：近期内长沙市住宅用地的地价大跌的可能性非常小，如果没有进一步的消极打压因素，长沙市住宅用地的地价还存在小幅上升的可能。虽然从全国大的环境来看，房地产市场进入了极其复杂的困境中，但是长沙的房地产市场依然有理由相信不会出现大幅度的波动。首先长株潭一体化格局进一步完善为长沙房地产市场提供了广阔的发展平台；其次河西先导区和两型社会的建设为长沙的房地产市场注入了新鲜的活力；除此之外地铁轻轨等基础设施的不断完善也在一定程度上拉高了房地产价格的平均值。总的来说，随着城镇化率的进一步推进、人居环境的不断改善、三城（长株潭）融合带来的更多刚性需求等一系列利好因素都会在一定程度上为长沙房地产市场健康发展起到一定的助推作用。

参考文献：

[1] 刘思峰，党耀国，方志耕，等.灰色系统理论及其应用[M].北京:科学出版社，2004.

[2] 赵丽丽，焦继问.房价影响因素的灰色关联度分析[J].统计与决策，2007，(23).

[3] 邓聚龙.灰色预测与决策[M].武汉:华中工学院出版社，1986.

[4] 李东月，马智胜.灰色GM(1，1)模型在房价预测中的算法研究[J].企业经济，2006，(9).

Forecast on Tendency of Urban Land Price Based on the Gray Prediction Model

on the Policy of Property Restrictions

YI Si-xin，DUAN Jian-nan

（College of Resources＆Environment，Hunan Agricultural University，Changsha 410128，China）

篇9

一季度卖最多

综合亚豪机构、北京中原地产等根据北京市住建委网签信息数据，包括保障房在内，北京上半年共成交商品住宅新房62292套，成交面积为661.83万平米，同比分别增加28.8%和24.8%。

北京中原介绍，今年上半年商品住宅成交量创下4年来上半年同期新高。但和去年下半年相比则下降。从套数看，环比降幅为14.6%。2012年下半年，北京商品住宅成交72967套。

对于今年上半年新房成交量的同比上涨，机构分析认为，主要是由于一季度市场火热。包括3月由于“国五条”出台，导致一波需求抢在地方细则出台前释放，从而导致了上半年单月成交高峰的出现。

值得注意的是，今年二季度的成交量和第一季度相比有明显回落。分析认为，这主要是因为北京“国五条”细则落地后，成交回升的势头得到遏制；同时由于预售环节采取的“限价”等措施，市场正常的供应节奏受到影响，新增供应补充不足。

新房成交均价上涨

来自北京克尔瑞、亚豪等机构的统计都显示出，上半年商品住宅新房成交均价经历了“先抑后扬”的过程，并在年中达到高点。

北京克尔瑞统计，1月商品住宅成交均价为22527元/平米，2月出现下降，但从3月开始重新进入上升轨道，并在5、6月份达到24000元/平米的高点。

亚豪机构市场总监郭毅认为，成交均价的变化有市场淡季的原因，也有成交结构的原因。3月以后，中高端项目开始陆续放量，这都带来了成交均价的上涨。

北京中原地产研究总监张大伟还表示，现房在成交结构中占比增加，也推动了成交均价上行。6月，北京商品住宅新房成交结构中，现房占到28.5%，这是多年来月度成交中现房占比首次接近三成。

下半年是推盘高峰

从今年上半年的TOP10销售金额榜单来看，身处调控最前线的北京房企，整体情况仍好于去年，排名第一位的销售额比去年同期增长10亿元左右，而进入榜单的门槛也由去年的22亿元提高到今年的29亿元。

具体而言，首开股份仍稳居龙头（含保障房），中海、融创分列第二、三位。而凭借西山壹号院热销，融创成为本榜单最大黑马。此外，北京保利在今年上半年表现不佳，已跌出了十强榜单。据克尔瑞统计，保利北京上半年销售额仅为5.82亿元，而其去年同期的成绩为56.27亿元，位居排行榜首位。

“上半年市场良好让公司有信心全年冲刺百亿元。”融创北京公司营销副总经理楼艳青表示，下半年有望推出在亦庄的一个新盘。

首开董秘王怡则告诉记者，北京首开下半年新开项目包括老盘熙悦山、国风美唐等项目。

业内人士认为，由于下半年是推盘高峰期，若调控不加码，可能有更多“黑马”房企出现。

首开全年供应充足

从去年上半年的第四名上升至如今排行榜冠军，首开的销售额同比增长了约16亿元（其中包括保障房销售金额）。首开董秘王怡对记者表示，保障房在今年上半年的销售比例并不算多，主要原因还在于市场对产品的认可以及足够的推货量。

首开北京今年在售项目包括首开铂郡、首开璞、首开・常青藤等高档住宅、别墅；首开・熙悦睿府、首开・国风美仑等满足刚需的楼盘，另有位于丰台的建筑综合体首开・玲珑汇即将于7月开盘。商业方面包括有首开广场、首开・熙悦山商业、北京苏活写字楼等。下半年新开项目包括老盘熙悦山、国风美唐，纯新项目则位于通州于家务、宋庄等。

万科多点开花

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【关键词】次贷危机 房地产 解决对策

一、学习国外的政策提出建议

（一）宏观调控角度

当前，我国经济正处于快速发展时期，市场经济的多变和风险依旧存在，我们更需要时刻提防次贷危机的来袭，认真了解次贷危机的作用机制，总结以往我国在面对次贷危机时的对策，并学习国外先进的政策。一般来说，宏观调控应该做到时刻洞察我国经济增长形势，保证我国的经济在一定时间内能维持增长形势，早在面对亚洲经济危机时，我国就坚持维持经济增长不能变，坚持保证人民币不贬值。当今我国也要以确保经济增长为宏观调控的主要目标。

（二）金融监管角度

当前各种金融工具的产生以及新型金融参与方式的增多，一方面为金融市场加入了更多新的血液，另一方面也对金融业的管理增大了难度。因此针对金融监管，首先要督促金融业监管部门对金融业的参与机构或组织、金融工具进行管理，洞察期间可能造成风险的因素，其次要增强各管理机构、参与团体对于次贷危机的认识和防范，时刻警惕次贷危机卷土重来。另外，也要积极学习国内外先进的科学研究管理手段，对金融市场进行规划清理，利用相关法律法规对不正当不合理的问题提供解决的方案。

（三）资金流动角度

从资金流动的角度而言，我国自2001年加入WTO后，经济发展日新月异，很多国家和我国建立了战略合作关系，很多外企在我国投资建厂或者将资金投入我国的大型项目中;另一方面我国也积极发展外企来华投资，加强我国和其他各国在经济、政治领域的往来。与此同时，要建立外汇监管机制，防范一些非法资金在我国市场的流动和窥视，如智利等国都建立了相关的流动资金监管制度，对一些短期的投机资金流入本国市场都有限制作用。

（四）财政政策方面

我国当前还存在着城乡发展差异大、贫富差距明显，部分地区物价上涨等问题。针对城乡发展差异大，已经是由来已久的发展问题，国家政府要根据宏观经济结构进行调整，而贫富差异涉及到教育、经济、文化等多个领域的规划。针对部分地区物价上涨，国家应当鼓励农业活动的发展，各产业发展均衡，由政府出面调整市场物价，对物价实施完善的监管机制等等。

二、根据国内的政策提出经济调控建议

（一）税收管理角度

我国当前已经对税收采取了宽松的政策扶持，对金融业的发展更是提供了不少助力。从税收的角度，首先，要建立合理的税收制度，这就需要对我国当前的税费和税法进行改革，我国当前最大的税收来源主要是个人税和企业税，这两者在整体税收的比重占37%，而对于政府相关部门的税收中却没有达到相同的水平，造成整体税收只占我国国民经济的17%，这与很多其他国家的税收水平不一致，甚至是相距甚远。另一方面，我国当前的税收体制还存在很多缺漏、重复现象，因此要对我国税收的细则进行规范，如企业的税收之间有重复就要对不合理的税收进行删除;对个人税的范畴进行明确规定，将遗产税纳入交税范围;还有一些已经不适用的、不存在的税种要及时删除;其他国家已经规定交税的项目要结合我国的经济发展实际决定是否纳税。通过对税收的管理，进而优化税制的结构和税种的完善。

（二）市场管理角度

从市场管理角度，首先要对我国的房地产业进行管理。我国房地产业近几年经历了旺盛发展的时期，在一些市场投机分子和恶意炒房人员的操纵下，我国房地产呈现出很多不正常的现象。首先，房地产建设持续走高，但市民购买量却没有提升，据2014年的一份调查显示，很多民众在面对高涨的房价时，大多数保持观望的态度，尤其是杭州市的居民表示，杭州市黄金地段的房价达到五万一平米，郊区的房价最低也有五千一平米，刚刚走进社会甚至是从业十余年的民众也买不起一套100平米的房屋。其次，我国房屋价格上涨促使物价上涨也不受控制，很多地区的物价上涨但没有相关监管部门进行约束，很多农村、乡镇地区的消费水平能够与二三线城市相比。针对这些由房地产业引起的乱象，我国政府应当及时出台政策对房地产业进行规划管理，禁止房地产恶意炒房、抵制恶意抬升物价。针对不同的收入水平，推出更多房型给民众选择，如廉租房、适用房等等，另外国家早前出台的限购令应当有理有序地持续下去，阻止房地产业因为限购令取消再次出现的乱象。此外还要建立合理的价格机制，土地的利用价格和实际价格之间应当存在合理的关系，不应当仅仅由市场决定。

三、结语

结合当前世界经济发展现状，我国要及时调整金融产业的管理制度、外汇资金的流入等等，还要通过对税收的管理，进而优化税制的结构和税种的完善。此外还要对我国房地产业进行管理，针对不同的收入水平，推出更多房型给民众选择，如廉租房、适用房等等，另外国家早前出台的限购令应当有理有序地持续下去，阻止房地产业因为限购令取消再次出现的乱象。此外还要建立合理的价格机制，为防范次贷危机的再次发生做好准备。

参考文献：

[1]刘纪学，汪成豪，董纪昌，高鹏. 次贷危机及其对我国房地产市场的影响[J]. 管理评论，2009，02.