新房产税细则范文

导语：如何才能写好一篇新房产税细则，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

广东省房产税施行细则第一条 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，制定本细则。

第二条 房产税在下列地区征收：

一、城市按市行政区域(含郊区)的区域范围;

二、县城按县城镇行政区域(含镇郊)的区域范围;

三、建制镇按镇人民政府所在地的镇区范围，不包括所辖的行政村;

四、工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达二千人以上，工商业比较发达的工矿区。开征房产税的工矿区须经省税务局批准。

第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

第四条 房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。

房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同时期的同时期的同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第五条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

第六条 下列房产免征房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

四、社会举办的学校、图书馆(室)、文化馆(室)、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产;

五、个人自有自用的非营业用的房产;

六、经有关部门核定属然房，不准使用的房产;

七、经财政部和省税务局批准免税的其他房产。

第七条 对少数民族地区、山区和其他地区部分新建立的建制镇，由于经济不发达，房屋简陋，县人民政府要求缓征的，可由县税务局上报，经省税务局批准，可暂缓征收房产税。

第八条 除本细则第六条规定者外，纳税人纳税确有困难，可向房产所在地税务机关申请，经县(市)税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。

第九条 房产税按年征收，分期缴纳。具体的缴纳期限，由市、县税务局规定。

第十条 纳税人应于本细则施行之日起二个月内，将现有房产的座落、结构、幢数或间数、面积、原值或租金等情况据实向房产所在地的税务机关申报登记。申报登记后，纳税人变更地址，新建或购买的房产，产权转移，房屋添建、改建增减原值，免税房产出租或营业，应于变更、建成、购进、转移、添建、改建竣工和出租，营业之日起二十天内，向所在地税务机关申报。

第十一条 房产税的征收管理，除本细则第十条规定者外，依照《中华人民共和国税收征收管理暂条例》和《广东省税收征收管理实施办法》的规定办理。

第十二条 房产税由房产所在地的税务机关征收。

篇2

关键词：房产税

引言：城镇化绝不等于房地产化，但城镇化也离不开房地产业的支持。要进一步深化经济体制改革，推动城镇化的长期稳定发展，必须立即着手变革现有的房地产制度。鉴于房地产在国民经济所处的实际地位，其与金融、消费以及数十个关联产业密不可分的关系，建议将房地产制度改革置于下一步深化经济体制改革的首要位置，其中，将房产税作为房地产制度改革的出发点和核心。过去20年，我国货币超发，却没有造成恶性通胀，是因为大部分流动性被房地产市场吸纳，并表现为地价和房价近十年的高涨。这一幕未来20年绝不能再重复。只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来，其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本，否则，调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。能发挥这种功效的，唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，又称房屋税。2014年1月1日起，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征收1%-3%的房产税，且没有减除额；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。

房产税实现起来困难重重，一直以来，地方政府除了土地出让金外就没有特别好的收入来源，大部分的收入都将上缴中央，由中央再来划拨分给地方。如果有了房产税地方政府则可以有一个源源不断的收入来源。但是房产税依然没有更多的细则。实际上在2011年的时候住建部就提过在2012年实现全国联网，便于收房产税，但直到现在还没有实现全国联网这件事。

房产税的评估与征管需要大量数据作为基础。房产税需要包括税收、土地、房屋等多个政府部门协调配合，实现政府数据的共享。同时，房产税评估需要在短时间内对大量不动产进行统一、准确的评估，因此需要批量评估技术和系统作为技术支持。政府部门的完全对接，对市场上庞大的、错综复杂的产权进行一一鉴定，这些在技术上本身就存在困难，一时间很难达成。

同时，对于出台房产税舆论方面也持了不同的态度，许多人认为房产税征收有利于地方财政收入，能够起到抑制投机的作用，能够引导楼市平稳发展。而有些专家和学者则认为，房产税到最后或将转嫁到购房者身上增加购房者压力，属于重复收税，可能将房价推上高位等。

近些年来，房价非理性上涨，中央和地方政府相继出台调控政策，但收效甚微，高房价问题在今年“两会”的十大热点问题中仅次于收入分配问题，而屈居亚军。面对畸高的房价政府决定实行房产税政策。但个人认为，房产税政策对房价的抑制作用有限，上海、重庆房产税的试点已满两年，但其影响有限，对房价走势影响不大，并未对购买行为形成太大的压制作用。

国外的房产税政策对我国房产税政策的实施具有一定的借鉴和参考作用。

在国外，很少听到人们抱怨房地产税，住房就要交税，对他们来说是天经地义的事情，因为他们知道，房地产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。

在美国，对房地产商占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。在绝大多数情况下，美国的房屋主人都愿意缴纳房产税的，这与美国的房产税政策较好体现了“取之于民，用之于民”的原则有关。对于美国公立学校的学区来说，从添置操场里的运动器械，到支付校车的庞大开支，从为教师发放工资和福利，到为低收入学生免费提供营养午餐，每年的开销大得很，因此从房产税中抽得的比例也高得多。如果一个家庭的孩子选择公立学校的话，从学前班到高中毕业的十几年中都不用交任何学费，这笔钱都出自他们缴纳的房产税。假若赶上了一个好学区，孩子就会接受更良好的教育，将来的就业和人生前途也会更为光明，家长自然会欢喜，当然要缴纳的房产税也会比别的地方来得多。

房产税的征收以及其他配套政策的实施，一定要公开透明，集思广益，务必倾听基层民众的心声。借鉴国外房产税政策的经验并结合我国具体国情，对我国房产税政策的实施提出以下建议：

1、房产税的税率不能太低，税率太低，如隔靴搔痒，效果甚微甚至让以前心存恐惧的人从此肆无忌惮，势必推高房价。税率太高又会加重人民的负担，引发社会矛盾，甚至可能引发楼市崩溃和影响社会稳定的灾难性后果。

2、适度扩大征收对象随着房产税征收范围的扩大，征收过程的成熟，可以适度地扩大征收对象的税源基础。建议免征唯一住房的家庭，对二套及二套以上的房产进行征税，而且采用采取差别的累进税率方式，真正落实房产税调节收入和财富分配的作用。此外，目前试点城市重庆的房产税征收对象虽包含增量及存量房，但仅针对别墅，其他高档住房等产品均是针对增量房产征收；另一试点城市上海则主要针对新增房产征收，未来必须适时的扩大征收税源，并且要从“增量房”向“存量房”的过渡。应逐步改革其征管方案，新的试点应该将居民现有大户型和单价高的住宅也逐步纳入，而不只是针对新房征收。

3、大力推进保障性住房建设，政府出台的政策应该向低收入者倾斜，同时借鉴美国的房产税政策的长处，应该将房产税的税收“取之于民，用之于民”。

结束语

要保持房地产市场健康稳步发展光靠行政手段还不够，还要依靠市场调节手段。鉴于“限购”等行政措施的短期效应，以及地方政府对土地出让金的依赖，在全国推行房产税的大方向是对的。通过开征房产税，一方面可以弥补地方在土地收入方面的缺口，另一方面为未来取消“限购”创造替代性制度。通过征收房产税，使资源超量占据者付出更多，从信贷和税收制度上确立住房的消费品属性，有利于加快房地产发展模式转型，及时纠正以往将住房作为投资品而非主要作为消费品的观念。征收房产税加大房地产的交易成本，把房地产价格打压下来，扼制一些购房者的购房欲望和需求，特别用高税收扼制投机性炒房行为。挤压房地产业的泡沫经济，规避金融风险。但这仅仅是房产税的短期目标。从长远来看，开征房产税有利于促进房地产市场的健康发展，有利于调节居民消费结构和缩小收入差距，进而推进宏观经济结构的转型升级。

参考文献

1、房产税能否抑制房价. 城市住宅， 2010年 06期

篇3

中国人在美国购置房产的热情不断高涨，但是中美两国差异很大，房地产市场的惯例也不同，稍有不慎，在美国买房子，很容易遭遇各种意外的麻烦。本文介绍外国人在美购置房产时应注意的事项，特别是有关法律、赋税及产权方面的问题。

美国房屋的类别

美国住宅房地产市场的房屋可以简单分为：合作公寓（Coop）、产权公寓（Condo）、连栋屋（Townhouse）、独栋屋（Single Family House）。合作公寓、产权公寓和连栋屋在城镇流行，而独栋屋大多散布在市郊和农村。

所谓“买”合作公寓，实质为产权租赁，买的是居住权，合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。通过产权租赁，买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓，但每月还需支付不菲的维护费。合作公寓越高档，当然需要支付的维护费也越高。维护费支付给拥有大楼产权的公司，用于大楼的所有维修、管理费用，还包括房产税和抵押利息（如果公司对大楼进行了抵押）。

合作公寓的管理规则比较严格，大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住，严禁出租。合作公寓还有一个共同的特点，就是客户在“售出”公寓时，需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费，约为售价的3%。

很多拥有合作公寓产权的公司，规定不准将合作公寓“出售”（实质是租赁）给外国人。这是怕发生财务纠纷时，公司很难对资产和收入来源在国外的人诉诸法庭，即使赢了官司，如果对方的资产在国外，判决也难以执行。而从外国人的角度看，合作公寓也不是一个好的选择，比如没有产权、不能出租这些条件，对于非美国居民来说，很不合适。

买主对购入的产权公寓单元拥有产权。通常情况下，产权公寓没有出租的限制。产权公寓的屋主需要缴纳房产税，并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。出售产权公寓需要获得公寓委员会批准，不过没什么特别限制。由于外观和内部结构十分相似，外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混，而从房产所有权来看，两者大不相同，这需要特别注意。

买家可以通过传统融资方式购买产权公寓。大多数情况下，美国居民需首付二成房价，而外国公民则需首付50%，方能获得银行贷款。

产权公寓的屋主只有房产权，没有地产权，而在买连栋屋时，买主是连房带地一起购入，这是连栋房和产权公寓的不同之处。在其他方面，这两者的责任和权利差不多，连栋房的屋主也要缴纳房产税，并向管理委员会交付物业管理费。

而独栋屋买卖受到的限制则最少，买主拥有房屋和土地的产权，并独自负责支付房产税和维护、维修费用。

美国也有学区房

在美国买房过程中，你要做许多事情：决定房产所在的社区，看房子，签署买卖合同（Purchase and Sale Agreement），房屋检验，申请贷款（中国人来美购置房产大多用现金一次到位，就可免了这道程序），购买房屋保险，过户（Closing）。在这个流程中，你会接触到许多人：房地产经纪人（Real Estate Agent），房屋检验师，贷款经纪人，保险经纪人，过户律师（Settlement Lawyer）等。美国是金钱至上唯利是图的社会，许多商业行为、商业服务都是为了赚钱，作为购房者必须了解相关的知识，对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关，才能将买房烦恼事发生的可能性降到最低。

常听人说，在美国买房子要选好学区。美国的公立中小学不收学费和课本费，但学生只能是来自本学区（school district）的居民。学校的经费和老师的薪水由地方政府拨款，而地方政府的预算主要靠房产税。一个地区的房价高，从而地方政府能征收到较多的房产税，就能建条件较好、设备较新的学校，能提供吸引优质师资的薪水，而学生的统考成绩和其他评估结果也会比较好，所以有“好学区”一说。

这只是从单一方面表述，实际上学区好坏已成了一个综合性指标。虽然我们都知道“物以类聚、人以群分”这句老话，不过在美国，更现实的是“人以钱分”。所以，你具有多少经济能力，可以买怎样层次的房子，你周围的邻居们也往往在相近的收入区域内。好学区一方面能吸引较高层次的居民，另一方面又得依赖高房价带来的高税收支持；而购买中高级房屋的居民比较富裕，工作比较稳定，受教育程度比较高，为子女教育的投资也比较多，从而能为学校提供较好的学生来源，有利于学校提升教学质量。如此互相促进，好学区就成了好社区的代名词了。当然，好学区的房价受有形价值和无形价值的共同作用而大幅攀升，同样的房子在好学区和坏学区的售价可以相差巨大。

签署合同要注意些什么

在选定社区，看中房子，讨价还价谈定价格后，双方就要签署买卖合同，把买卖双方议定的条件和价格用对双方都具有约束力的合同形式固定下来。一般是由卖方律师或经纪人提供房产买卖合同的初稿，买方律师或经纪人在此基础上作评估，对于具有潜在法律风险的条款进行修改，或者增加保障买方利益的条款。合同签署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承担违约责任。

购房合同中除列明买卖双方的姓名和房产的议定价格外，还要有房产的法律描述，这包括房屋地址、地段编号、地契编号、房屋平面图、土地面积、建筑面积、房产税是否结清、房产抵押状况等。买方要对这些房产描述逐一核实，确认无误。

除此之外，合同中还包含一些保护卖主和买主的条款。比如定金条款用来保护卖方，补偿卖方在签署合同、房产下市后，由于买方不能履行合同，最后房产没能成交带来的损失。通常定金是房产议定价格的5%。

贷款意外条款（Mortgage Contingency Clause）则是针对买方的保护条款。除现金交易外，大多数人买房需要向银行贷款，而且很多情况下是在签订了买房合同后才向银行申请贷款，因此有可能出现合同签署了但银行拒绝贷款的情况。贷款意外条款赋予买方因贷款不成而取消合同的权利， 即合同中约定一个日期，在此之前如果买方拿不到银行贷款批准书，买方有权取消合同，所有定金退回买方，双方互不追究责任。所以，卖主通常会调查了解对方有一定的信用和贷款能力后，才会认真同其谈交易。

买方为了保护自己，还应在合同中列入房检及维修责任条款。在成交前，买方要雇请有执照的房屋检验师对房屋作彻底检查，如发现存在较大的结构、建筑破损或隐患，买方可以要求卖方就有问题的地方进行维修或更换。为防备卖方在房产成交前未完成维修的状况，买方可以在合同中规定如发生这种情况，在房屋议定价中扣除维修费用。

同时，购房涉及的房屋保险主要有两种：房屋财产保险（Homeowner’s Insurance）和房屋产权保险（Title Insurance）。房屋财产保险的范围包括任何房产及屋内财产的损失，比如火灾、入室抢劫、偷盗等带来的损失。房屋产权保险是免除买主遭受产权纠纷的损失。比如一个老头过世了，他的女儿把老头的房子卖给你，一切法律手续看来正当、完备无忧。房屋成交后不久，突然又冒出个老头的儿子，宣称这笔买卖无效，因为他作为继承人之一没有同意。如果你买了房屋产权保险，就由保险公司出钱帮你打官司；如果你输了官司，保险公司要赔偿你购屋的损失。

在美国由于土地是私有的，开发商从私人手里买来土地， 这块土地也许不清不白转手多次了，所以买新房也会出现产权方面的问题。另外，新房的开发商可能没有完全支付建筑公司的建房款项，新房建好售出，但买主并不知道潜在的债权纠纷。待房屋过户后，建筑公司前来讨债，而开发商已经破产或者逃之夭夭，这时麻烦就来了。有了房屋产权保险，就由保险公司打理向建筑公司赔偿的事项。房屋产权保险是一次性支付的保险，能够持久保护房屋产权的安全，此保险费的计算根据购房价格而定，大致30万美元的房产，房屋产权保险费为1000美元。

买了房怎么过户

如果以上流程按部就班走完了，就可以进行房产过户，完成交易。在约定的过户日（Closing Date），买卖双方各带过户律师到称为过户公司（Settlement Company）的地方会面，一手交钱，一手交钥匙，完成过户。

买方雇过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权。律师在过户前会检查产权史（Title Search），查明卖主确实拥有产权，可以把房子合法卖给你。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务，比如拖欠房产税、水电费、装修费等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清理掉。

在过户的前一天，过户公司会给买方一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票 （Casher Check）。过户费（不包括首付款）有几个部分。这些费用加起来约是购房价的5.5%；如果用现金购买，不需要贷款，则过户费大约是房价的3.5%。

在买方的过户费用里不会有房地产经纪人的中介费，这是因为按照美国的惯例，房屋交易的经纪人中介费，全部由卖方负担。所以在卖方收到的过户费清单中，最大的一笔就是房产经纪人中介费。依惯例，美国房屋买卖的中介费为交易价的6%，由买卖双方经纪人平分，各拿3%。由于买方经纪人的报酬也是按交易价的百分比提取，暗含了买主与其经纪人有利益冲突的因素，所以买主一定要掌控购房全过程，切莫让经纪人的天花乱坠左右了。

过户时要带有效的含照片证件，比如驾照，外国人则可用护照加有效签证。一般过户要一个多小时，主要的任务就是签字交钱，要签很多一式两份的文件。双方过户律师先把过户费清单梳理一遍，如无异议，就把所有的文件拿出来，让卖主和买主双双签字。签完字后，双方的过户律师把所有签了字的文件拿去复印作备份。然后买主把银行现金支票交给过户律师，卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。

买房还要承担公共责任

对于想在美国购置房产，但没有计划或不能在美国长期居住的中国人必须明白，当你买下了美国房产，它虽然成了你的私人财产，但也给你带来了不可推卸的公共责任，无论你是不是使用这个房产，都得履行这些责任，否则就会被罚款，甚至房产遭没收。

首先是缴纳房产税的责任，只要你拥有了房产，你就必须向房产所在地的最基层政府缴纳房产税。房产税由基层地方政府确定，各地区差异很大，年税额大多在房屋市场价的1%至3%范围内。以纽约市曼哈顿区为例，房产税率是1.2%。而美国佛罗里达州的迈阿密市，房产税率为2.4%。

如果不按时缴纳房产税，其后果可以参考旧金山市政府网站的有关告示：“2012-2013年旧金山市的房地产税率为1.1691%，其税基为房屋的市场估价。若是你认为房屋估价过高了，在收到税单的15天内联系旧金山市政府房屋估价办公室。

每年11月1日，政府部门会陆续寄出税单，所有的房产拥有者在两个星期内都会收到税单。房地产税每半年缴纳一次，日期第一次从11月1日至12月10日，第二次是2月1日至3月10日。逾期缴税者每超过一次期限，要多支付纳税额的10%作为罚金。若是连续5年未缴纳房地产税，房产将被拍卖。”

如果你的房产是产权公寓或连栋屋，就得按月交付物业管理费。物业管理费各地没有一个标准，由各物业管理公司自行规定，大致的范围是每年4000至5000美元。一般来说，档次越高的住宅区，收取的物业管理费也越高。但如果是老旧的公寓区，虽然档次不高，物业管理费却特高，因为越是年代久远的公寓，越是需要维修，而美国的房屋维修人工成本很高，都要由物业管理费来开支，迫使物业管理费高涨。

如果你买的是独栋屋，那么你很可能不需要交付物业管理费（即使有管理费，也是微不足道），但你就得自行负责，务必保持房产外观符合地方政府的规定。美国各地的小城镇（独栋屋大多散布在小城镇）都制定了本地区居民必须遵守的细则。比如规定门前草坪的草不能超过5英寸，而春天雨后草会疯长，偷偷懒没理睬，对不起隔几天就会收到罚单。

所以，独栋屋的主人春夏天要割草，秋天要扫落叶，如果是在北方，而且门前有人行小道，则冬天还要清理门前小道上的积雪。如果你不常住，就得雇人打理这些。

房产出租和出售的税务事项

很多中国人到美国买房，都是出于投资而非居住的目的，这就可能涉及房产出租的问题。外国人在美国的房产，如果用于出租，所得税是获利部分的20%。例如，扣除房产税、管理费、维修费等，出租房子一年获得净利润5万美元，按20%计算，则要交税1万美元。

如果外国人将房产卖掉，获利的33%要交所得税。比如30万买入的房子50万卖出，获利20万，这20万的33%，66000美元就是要缴纳的所得税。

美国联邦法律对外国人购买房产没有法律限制，只要有钱，来者不拒，但对外国人出售房产却制定了专门法律。基于担心外国人在美国房地产市场上买进卖出，赚了差价后没交税就走人了，而美国税务局（IRS）无计可施，无法跨国追讨，国会在1980年制定了“外国人房地产投资税收法”（The Foreign Investment in Real Property Tax Act， FIRPTA）。该法规定：“外国个人或者公司在出售位于美国的房地产时，需要缴纳房款的10%作为其所得税预扣款。”

篇4

——中国房地产开发集团总裁孟晓苏《调控十年祭》

原本从没打算卖房的沈先生如今却蠢蠢欲动，他家附近的中介告诉他，如今的二手房涨势正盛，正是卖房的好时机，且“国五条”上海细则刚颁布不久，目前沈先生卖的房子还有可能不按照20%税率征税，沈先生现拥有两套房。

3月，陈太太也按照中介的“指导”，与丈夫前往民政局排队离婚，以便于他们购置一套学区房。

陈先生名下已有2套房，为了置换其中一套房而避免20%的个税，他下午看房，晚上就付了定金，第二天就选择同妻子“离婚”并且“净身出户”。

有中介透露，自新国五条颁布以来，光佣金收了60万。上海地方细则出台夜，上海楼市已如脱缰野马般狂奔。自3月1日新国五条细则出台之后，上海楼市的成交量就屡创新高，至第三周（3月11～17日）的成交量已经打破近127周来的新高。在3月最热销的30个楼盘中，有20个盘的价格出现明显上涨。量价过热程度都已经超越2010年四季度上海楼市狂奔时的水平，当时引来的是限购和房产税这两条历史上最严厉调控政策。

可见，楼市正在上演疯狂一战。自2003年，国务院发文称，房地产业由于关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。随后暗暗膨胀着的房地产泡沫开始明目张胆的充斥整个房地产市场，而房价则呈螺旋式、前进式上升，故而有“调控十年，房价越调越涨”之说。毋庸置疑，调控的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了如此局面？调控中涉及的几方又是怎样进行博弈的呢？

新“国五条”后的疯狂

据克而瑞上海机构的数据显示，3月第三周一手商品住宅的成交量达到39.46万平方米，这是自2010年10月以来的单周最高水平。3月16、17日的周末两天又有14个楼盘上市推新房源，而且都获得了热销，预期第四周的成交量还可能再创新高。整个3月楼市的成交量也可能突破140万平方米，成为2010年以来近40个月的新高。

数据还显示，在3月前18天成交面积排名前30的楼盘中，有20个盘的价格出现明显上涨。其中，成交面积排名第一的御沁园是纯新盘，但其首期推出的204套公寓，开盘当天却引来了500多人摇号抢购，几乎可以把下一批的房源也抢购一空。排名第二的万盛金邸3月份成交的274套房源均价达到10498元，比其1月份开盘成交的274套房源均价9515元上涨了10.33%。

在2010年9月2日上海房管局下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住宅预售行为的通知》中规定，开发商销售方案中申报“一房一价”，如果销售价格需要上浮的，应重新申报备案。因此，开发商都是在申报价下浮的20%期间内卖房。如今大多楼盘的价格涨幅已经接近20%。这就意味着，在售房源要重新申报涨价太困难，很多开发商都是顶着最高申报价在卖房，否则就涨的更多了，

“已经有多个楼盘的营销总监在说，楼市过热程度实在太超乎想象，早知道当时申报的时候把价格再调高点。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者。

另外，有数据显示，3月上半月在全市仅46套别墅的新增供应下，成交量却高达370套，是去年同期的2.55倍；供不应求导致的是价格快速攀升，上半月别墅的成交均价达到27482元/平方米，比去年同期上涨11.7%。

3月30日，上海正式公布沪版“国五条”楼市调控细则，对出售自有住房能核实房屋原值，按照规定应征收个人所得税的，依法严格按照转让所得的20%计征。对于个人转让自用5年以上、唯一家庭生活用房所得免征个人所得税。对于这一实施办法，业内人士表示“温和保守”，基本延续了国务院调控政策。因此，很多人担心，此次调控又像是虚晃一枪。

十年调控，越调越涨

十年来的调控也催生出一些很有规律的现象：新一轮调控出风声紧。买家观望，成交下降，开发商延迟推盘，银行收紧银根，土地市场阴风阵阵，楼市呈现暂时的偃旗息鼓。但随后的半年甚至最短的2～3个月内，成交回升，“日光盘”重现，银行放松政策，随后房价回到高位甚至高于调控前。这些场景反复上演。

2011年1月26日，“新国八条”登场，限购严格意义上成了禁购，二套房首付达到了六成。之后的第二天，上海房产税试点正式落地，2月1日，上海版细则“沪九条”出台。

该调控颁布之后，加之受整体经济形势不济的影响，楼市出现短暂性冷局。据相关数据统计，2011年上海楼市共计成交商品住宅63190套，同比2010年下滑24.2%，共计成交面积729.8万平，同比萎缩24.9%，为2006年以来最低水平。但是，在经历了一段政策适应期以及受到传统楼市旺季的利好影响后，2012年楼市逐步回暖，5月份达到调控后的最高水平。

到了2012年6月，在央行三年半以来首次降息以及首套房房贷利率优惠进一步扩大的刺激下，成交量飙升至100万平方米以上的高位。然而就在“金九银十”变“铜九银十”，业内普遍认为年末楼市不会再有起色之际，成交量却一路飙升，2012年12月超过120万平方米的成交量更是创下自2011年以来的最高月度值。此次调控再度失败。

追溯到3年前，2010年1月10日，国务院公布“国十一条”——《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。4月出台“国十二条”，之后上海房管局联合三部门发文规范二套房标准——认房、认贷、认调查。紧随其后，2010年9月“国五条”出台，上海版细则“沪十二条”也在当年国庆假期的最后一天公布。可惜的是，尽管被称为“调控年”，2010年上海的房价也达到了顶峰。据克而瑞数据显示，2010年上海商品住宅均价突破2万元每平米大关，达到22370元每平米，同比2009年上涨40.9%。

纵观十年来的每一次调控，莫不如此。

调控未解决根本问题

众多业内人士总结十年调控的共性是，调控过多在抑制购房者需求上做文章，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。但是，要知道，购房的需求只是被“抑制”，而不是“消失”。因此，不断抑制的购房需求，必然会在某一点爆发。

SOHO中国董事会主席潘石屹在近期举办的博鳌论坛上称，应该反思一下调控的方法了。潘石屹表示，近十年的房地产调控，前5年还是更多地从按揭贷款的首付比例这方面去调整，最近几年的政策，更多地用行政手段去调控。当我们一个思路、一种方式使用了10年还没见成效的时候，就应该要反思一下了。

业内普遍认为，房价屡调屡涨的深层次原因在于地方政府依旧很依赖土地财政收入，这样便导致上行下不效，中央调控政策到了地方便大打折扣。

有统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元人民；2007年全国土地出让收入约1.3万亿元；2008年土地市场明显降温，土地出让总收入降至9600多亿元；2009年中国土地出让收入增长迅速，达1.59万亿元。2010年土地出让收入同比猛增70.4%，高达2.7万亿元人民币。2011年，全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元人民币。2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，全国土地出让合同价款2.69万亿元。据了解，2001至2003年，全国土地出让金高达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%。2009年中国土地总收入达1.59万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。

另据克而瑞数据显示，2004年国土部规定经营性用地将通过招拍挂出让后，上海住宅用地的价格呈现出波浪式上涨趋势。2005年上海住宅用地成交均价为3127元每平方米，2006年则下降至1811元每平方米，2007年反弹至3828元每平方米，2008年由于受到金融危机的冲击，住宅用地均价出现下跌，为3393元每平方米，而在随后的两年又出现爆发式上涨，2009年7143元每平方米，2010年均价破万，达到10574元每平方米。

合理调控，保护刚需

上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为，房价之所以居高不下，从实质上来讲主要问题就是中央财政和地方财政分配制度的不合理，地方政府难以通过土地财政的运行模式保证地价、房价。在中央和地方政府财政体制不改变的背景下，房地产的调控失去作用是必然的，最终的效果肯定也是令人失望的。

另外，由于购房需求的不同，以往的调控很大程度上误伤了一些购房群体，让很多改善性需求者不得不在政策的边缘徘徊。实际调控应该保证切实需求者有房可购，而非进行“一刀切”的抑制。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，本次的新“国五条”细则在这方面有一定的突破，主要坚持的还是“去投机化”的目的，主要针对的是投机购房者。

篇5

一、改革的基本原则

坚持国家、集体、个人共同负担的原则，在保持现有建房资金渠道的前提下，增加个人在建房投资中的比重；

坚持租、售、建并举的原则，形成提高租金、促进售房、回收资金、推动建房的良性循环；

坚持机制转换的原则，建立住房基金；

充分考虑各方面的经济承受能力，统筹规划，分步实施，积极稳妥地推进改革。

二、改革的基本内容

（一）分步提租、适当补贴

1、自本方案实施之日起，市区内直管和自管公房一律执行统一租金标准。

公有住房以“使用面积”计租，租金提高后，市区各类公有住房每平方米月租金平均为四角左右（只相当于管理费和部分维修费）。

今后，将根据经济发展和职工收入的增加，逐步提租。“八五”期末，租金标准力争达到三项因素（管理费、维修费、折旧费）计租；本世纪末，实现成本计租（含管理费、维修费、折旧费、投资利息和房产税）。

2、租金提高后适当发给职工住房补贴。凡租住本市直管和自管公房的职工（包括离退休职工）由所在单位根据其月计算住房补贴工资的2.5％一次核定，按月发给补贴。发放补贴后，以前的各种住房减租待遇和住房补贴办法一律废止。

3、住房补贴资金主要来源于原来用于住房资金的转换。

4、提租后，增加的租金专项用于住房的管理、维修改造。新房较多的单位，用于房屋管理、维修支出结余部分，可纳入单位住房基金，不准挪作他用。

5、对老及其遗孀、无工作的烈士配偶及其父母、在乡特一等革命伤残军人和社会贫困户，提租后新增租金支付困难者，要给予适当照顾。

提租后，离休干部新增租金与家庭住房补贴相抵，增支过多的，由所在单位在一定时期内给予适当补助。

6、新房实行新租金，按（1991）73号文规定，今后新竣工投入使用的住房，要按维修费、管理费、折旧费三项因素计租，单位按多提少补原则给予适当补贴。在没有达到三项因素之前，可采取配房买债券或交纳租赁保证金的办法作补充。

（二）鼓励职工购买公有住房

1、全市公有住房，除政策规定不能出售的以外，不论直管或是单位自管的公房，都应纳入出售范围，向个人出售。

凡是具有本市城市常住户口、符合分房条件的职工，为自住均可购买新建或腾空的公有住房。已租住公有住房的住户，承租人亦可申请购买现住公房。

各单位新建住房分配，必须坚持先售后租的原则，优先售给无房户、拥挤户、不便户。各单位房屋分配的租售比例，需经市房改办公室批准后执行。

2、公有住房向个人出售，分别按照标准价和市场价实施。在分配控制标准内的，执行标准价。新建公有住房的标准价按住房本身的建筑造价加征地和拆迁补偿费计算，公有旧住房的标准价按住房重置价成新折扣计算，并按环境、朝向、楼层等调节因素加减确定。新房标准价与综合造价差额部分由职工所在单位承担。购买新建公有住房（含腾空的旧公有住房）超过住房分配控制标准的部分，按市场价计价。对社会高收入者购买住房执行市场价。

为鼓励职工买房，在房改起步阶段，标准价中的征地拆迁补偿费暂由职工所在单位补贴。1993年度，按标准价出售的新建砖混暖气楼房住宅建筑面积每平方米个人负担不得低于300元；砖木结构平房每平方米250元。其超过普通标准的装修费用按实际发生金额加价。各单位出售住房的价格标准需报经市房改办公室批准，售后权属需经房地产管理部门办理手续。

3、为鼓励职工购房，凡购买现住房的承租人，给予应付款20％的优惠。对一次交清购房款的给予应付款20％的优惠，并视职工工龄长短给予2％－10％的工龄优惠。职工购房后，其应缴的供暖费仍按原租住公房的有关规定执行。

4、建立售后有期限的保修制度。售出的公有住房，其共用部位和公用设施，经过技术鉴定，确系非人为原因损坏的，三年内由产权单位负责维修；室内自用部位的正常养护，由现住户负责。

5、职工按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，不能赠与。付清房款后由产权管理部门过户发放房照。购房五年后允许按规定出售，原产权单位有优先购买权。住房变价出售的增值额，出售者扣除投入的维修费、装修费和有关税费后，只能得原购房价所占综合造价的比例部分，余下的部分国家和原产权单位分别收回。购房后五年内出售的，按原购房价格折旧后售给原产权单位或房地产管理部门。

（三）推行住房公积金制度，建立住房基金

住房公积金是一种义务性的长期储蓄。通过长期储蓄，积累、筹集资金，提高职工家庭解决自住房的能力，建立起城市、单位、个人的住房基金，扩大住房建设资金的融通。

1、凡在本市工作，具有城市常住户口的党政机关、群众团体、事业和企业单位的固定职工、合同制职工、均实行住房公积金办法。

离休干部和退休职工，不实行住房公积金办法。

临时工和三资企业的外籍职工不实行住房公积金办法。

2、住房公积金是由职工按月缴纳占标准工资一定比例的资金和所在单位亦按月提供职工工资一定比例的资金形成，两项资金全部归职工个人所有。住房公积金缴交率由市政府根据经济发展和个人收入的变化确定和调整，按年公布。

1993年度职工个人和所在单位的住房公积金缴交率分别定为职工月标准工资的5％。

3、存储的住房公积金，按中国人民银行规定的同期活期储蓄存款利率结算利息，不计复利。

住房公积金中，个人承担的部分，由个人工资中扣除；单位提供的部分，其资金来源首先立足于原有住房资金的转换，不足部分，行政、事业单位经同级财政部门核定，按规定渠道列支。企业进入成本，但要控制在20％以内。

5、个人使用和提取住房公积金只能用于支付职工家庭购买自住房、自建自住房、私房翻建和大修等费用，其它费用不能用住房公积金支付。职工离退休或调离本市时，其结余的住房公积金本息全部由职工提取。职工在职期间辞世，住房公积金本息由其合法继承人提取。

6、由市住房资金管理中心负责住房资金归集、使用、管理的日常工作。住房资金管理接受财政和审计部门的监督。

（四）实行新房新制度，租房买债券

1、为广泛筹集住房建设资金，逐步实现住房有偿分配，租住公房的职工必须按规定购买住宅建设债券，才能获得住房使用权，并按规定缴纳租金。

2、住宅建设债券由吉林市人民政府组织发行和偿还。住宅建设债券的发售、兑付，暂委托市建设银行房地产信贷部。

3、住宅建设债券认购基数，1993年度新建住房分配暂定为每平方米50－80元，腾空旧房认购基数为每平方米30元－50元，现租住公房每平方米一律5元。今后随着物价指数的变动而调整。因城市建设、改造、拆迁的动迁户按其扩大面积认购住宅建设债券。

4、新建住房分配租赁认购债券额度，由市房改办核定后，建设单位负责办理代购代售，住户认购后，方可办理住房租赁手续。

5、住宅建设债券的利息和偿还期由市政府确定。1993年度发行的住宅建设债券的年利率为3.6％，不计复利，五年后本息一次偿还。

6、住宅建设债券专项用于住宅建设，原则上根据单位认购的债券额，向其发放低息住宅建设贷款。

7、凡职工集资建房或合作建房取得住房产权的，可免购住宅建设债券。

本方案实施前，已交纳租赁保证金的，不再做变动。

（五）超标准住房，加收租金

1、鉴于在今后若干年内，公有住房分配尚不能达到等价交换的商品化要求，因而，公有住房分配要有具体的标准，对超过住房分配控制标准用房的要加收租金。

2、对荣获全国、省、部级劳动模范称号的职工，要给予适当照顾。

3、租住公房超过分配控制标准部分加收租金的标准暂定为：使用面积超过控制标准10平方米以内加收一倍租金；使用面积超过控制标准11平方米以上加收二倍租金。

4、凡用公款为干部、职工购买商品房，要严格执行住房分配的有关规定，严禁超控制面积标准。

（六）提倡集资建房，鼓励合作建房

1、集资建房是指单位按照国家、集体、个人三者共同筹资原则，吸收各种资金，包括吸收个人资金及其它闲散资金，用于本单位职工住房建设的一种形式。

合作建房是指政府或单位出面组织，吸收个人资金建设住宅的一种形式。合作建房实行个人筹资为主，单位资助，国家扶持，民主管理，自我服务的原则。

集资、合作建房应和住房解困、解危和解决无房户结合起来进行。

2、充分调动单位和职工建房的积极性，大力支持集资建房。合作建房要从实际出发，有组织有计划地组织住宅合作社，发展合作建房。要把集资、合作建房纳入正常的管理轨道。

3、集资、合作建房须经市房改办批准。对于集资、合作建房，按个人出资占综合造价的比例免征商业网点费、人防费、教育附加费、国有土地有偿使用费、环境效益费和水电排污增容费、基础设施配套费。在税收政策上，按国家规定给予减免优惠。

4、集资、合作建房的房屋产权按国家和省的有关规定执行。

三、加强对改革的组织领导

住房制度改革涉及面广，政策性强，是一项长期的工作。为保证房改方案的顺利实施，各级政府和机关、企事业单位务必加强领导。

1、成立专门机构，保证房改常抓不懈，吉林市住房制度改革领导小组负责对全市房改实施领导。领导小组下设住房制度改革办公室，负责房改方案制定和实施的具体指导、协调、管理；参与住宅建设的规划、计划和住房管理的决策；制定住房分配管理办法，并对住房分配进行监督等。建立住房资金管理中心，为在市房改领导小组领导下的事业性经济实体，与房改办合署办公。

各级政府和各单位、部门都要把房改工作列入重要议事日程，在市房改领导小组统一领导下，实行分级负责，单位包干，协调统筹的组织原则，分别组建房改领导小组和房改办公室，承担房改工作。各有关部门要积极支持房改，搞好房改的配套工作。

2、全市所有单位都要统一按照市的房改方案进行住房制度改革。驻吉林市的中央、省属企事业单位和外地驻吉机构，除国务院另有规定外，不论隶属关系，都要服从全市住房制度改革的统一部署。职工家居本市，工作在外市、县的，一律按本方案的房改办法执行。

部队所属企业化工厂，按市的房改方案进行；对国务院批准执行指导性方案系统的职工，居住地方公房的，执行市的房改方案。

各级党政机关和各级领导干部要在统一政策下，认真按本方案规定，积极带头参加房改。要加强房改纪律，在执行方案中不得弄虚作假，违者追究单位领导责任。

3、加强房产的行业管理职能。房改出台后，房产行政主管部门应加强业务指导，具体承担住房管理工作，推行配套改革。

四、附则

县（市）的房改，参照本方案的规定，结合本地实际情况，尽快制定方案，报市房改领导小组批准实施。