养老地产可行性报告范文

导语：如何才能写好一篇养老地产可行性报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

整合产业链资源

}・约翰逊集团财务总监李志蓉（Linda）向《首席财务官》表示，}・约翰逊集团整合了产业链的上下游资源，不仅拥有一家房地产开发公司，同时也拥有一家建筑设计公司、投资咨询公司和物业管理公司，因此，}・约翰逊更重视客户服务环节，其设计公司在为公司自身开发的项目提供设计服务的同时，也为其他房地产开发公司提供服务，如中邦置业集团、北京天鸿房地产开发有限公司等。

2013年，}・约翰逊设立了扁铁空间物业管理公司，主要从事服务式办公室租赁业务。李志蓉表示，“我们将个人或国有企业持有的老洋房进行改建和装饰，使其成为加入了现代办公元素的服务式办公场所。现已在上海徐汇区的复兴西路和宝庆路拥有两家分店，并准备在未来的三到五年内开办五到十家分店。”

房地产行业是对政策和市场形势极其“敏锐”的行业之一。在国内新二线城市的销售增量和三线四线城市的存量房上升以及商业地产存在巨大存量的大环境下，}・约翰逊预测国内住宅和商业地产的市场在近几年内将会持续面临去库存问题，因此，}・约翰逊计划在未来几年将开发重心集中于旅游地产和养老地产上，同时扩大物业管理公司的规模。“现在}・约翰逊在塞班岛拥有五块土地，未来我们将分期开发这五块土地，计划将其中一块土地建设成为酒店及酒店式公寓，并采用售后返租的模式利用集团内物业管理公司的经验为购买酒店式公寓的客人提供返租服务，努力每年都向客户给予固定比例的回报及一定时间的度假服务。”

善于表达数据

由于房地产业项目的开发周期长，因此，其财务管理更侧重于计划、预算和控制。项目前期费用与公司正常的运营费用需要进行清晰区分，在公司的财务制度上也应该对核算标准进行明确划分，并且在每个季度和每年都对新项目的费用划分进行严格复核。李志蓉表示，对于预算和实际的差异情况，应该做到及时比较分析并向公司管理层及时汇报项目运行情况。“在项目汇报会上，财务人员应该不单单提供财务数据，还应该提出财务的合理化建议，如对工期和付款截点的建议等等，这样才能提高项目的运营效率和资金使用效率，从而发挥财务的最大作用。”

}・约翰逊集团在2015年和2016年项目应收与预算基本持平，管理费用略有下降。李志蓉Linda坦陈，2016年初，财务部门对经济形势进行了准确的预测，并将集团自用的办公室空间减少三分之一用于对外出租，因此，}・约翰逊集团在整个经济形势略差的2016年得以使管理费用不增反降，公司整体经济业绩与2015年持平。

“财务总监应该积极参与到整个集团的战略制定中去。”在李志蓉看来，房地产公司与零售业（FMCG）相比，最大的区别在于应收账款比较少、现金流回款的时间可预测性较强。以往，大部分房产销售由销售公司M行承销，因此，财务总监与项目负责人员、总经理以及CEO进行对接时，沟通技巧显得异常重要。无数的实践证明，财务人员永远要与项目部的人员走在一起，为其提供项目尚未开始时的财务可行性报告、项目刚刚落地时的财务预测、项目运行过程中的预算与差异分析，以及实时的到位分析和准确数据。

因此，财务总监应该善于表达其手中的数据，用趋势分析和大数据等手段来弥补财务数据存在的滞后性缺点，使项目人员和管理层深入理解基于以往数据得到的分析结果。李志蓉表示，“在大的经济环境不好的情况下，在财务预算上做最好的打算和最坏的准备可以帮助企业预测和预防很多风险，使公司在经济环境不好的情况下很好地生存下来。”

在集团内部与外部合作机构的协同工作中，李志蓉将财务总监的角色比喻成桥梁，让项目数据、人员成本和资金成本在所有相关人员中更透明、更易懂，使整个“企业机器”运作更顺畅，如此企业的利润率自然而然得以相应提高。李志蓉表示，企业制定战略目标后，财务部门会根据具体的经营目标分析出人员成本、员工利润率和资金使用效率等指标，并将其于年度和半年度预算中得以体现。财务部门应该在项目过程中与项目人员充分、及时地沟通，并在项目开始前设立好相应的税务架构。

离职率为零的财务团队

篇2

关键词：杜桥镇 小城市建设 金融支持 存在问题 对策建议

中图分类号：F830.592 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）03-155-03

近年来，浙江省临海市杜桥镇着力提升城市功能，加快城镇建设，现已初具小城市框架，杜桥镇将继续按照小城市建设规划要求，围绕“中国眼镜研发生产销售基地、浙江现代医药产业高地、台州湾宜居宜业商贸重镇”的功能定位，以科学规划为龙头，以重点建设项目为抓手，走新型城市化道路。农行临海杜桥支行，务实创新，智慧经营，进一步拓展农行支持小城市建设的具体途径和措施，加快农行小城市业务的有效、规范、健康发展，巩固和扩大农行县域市场领军银行地位。

一、临海市杜桥小城市建设及农行支持程度

（一）杜桥镇发展概况

杜桥镇位于浙江省临海市境内，是浙江省200个省级中心镇之一，并于2010被省政府列为全省首批27个小城市培育试点镇之一，地理位置非常优越：东北临桃渚、上盘镇，东南濒东海；南隔台州湾与台州市椒江区接壤，距海门港10公里；西与前所、章安镇交界；北依小芝镇，紧靠素有“小雁荡”之称的桃渚风景区；距临海市区60公里。境内有台金高速东延段道口，75、83省道在镇区交汇；83省道复线至临海市区只要25分钟；同时规划中沿海高速、73省道在境内均有道口；建设中的头门港将成为台州主港区。全镇镇域面积186平方公里，辖7个办事处、123个行政村、4个社区，现有户籍人口21.7万，其中外来人口6万多，长期在外经商人员近6万，是台州市人口第一大镇。杜桥素有“浙东南三桥”之一的美名，历来是台州湾北部商贸重镇，辐射周边人口60万，是临海经济社会副中心。全镇工农业总产值从2006年底的84亿元增至2015年底的222.51亿元，财政总收入从2.25亿元增至11.27亿元；农村居民人均纯收入从7678元提高到22290元，年均增长13.8%。产业结构进一步优化，三次产业比重调整为7.9：55.1：37。杜桥镇交通便利，商贸繁荣，经济发达，区位优势突出，各家金融机构纷纷设立，现拥有10家金融机构，22个人工网点、3个社区支行、17个自助网点，金融资源丰富，存贷款规模达200多亿元。先后荣获中国眼镜示范基地、中国眼镜出口基地、浙江省生态镇等称号，是台州市规模最大的中心镇。

1.主城区建设加快推进。杜桥镇是台州市首个实现控制性详规100%覆盖的乡镇，2015年完成杜桥镇总体规划修编评审，南工业城及杜桥城区E单元控制性详规等规划的编制。2011―2015年已开展城市设计地块的面积399.68万平方米，已竣工地块面积为17.81万平方米。农商银行总部、建设规划分局、供电大楼、万邦国际星城等建成；杜东城中村等旧村改造稳步实施。

2.城市功能不断完善。台金高速东延线建成通车，打破我镇不通高速历史。27个村的生活污水治理工程基本完工，全镇农村生活污水治理农户收益率超75%。完成河道疏浚15公里，完成城乡供水管网改造13公里、污水管网建设15公里，日污水纳管量从2014年的1万吨上升至1.5万吨，建成区污水集中处理率达64.15%。投资1.2亿元的杜桥污水处理厂即将开工建设。改造了杜西路步行街、凤凰山公园、街心公园、三角绿岛等公共休闲场所，以及杜南大道、沿海大道、滨海路、杜桥垃圾中转站等一批重大项目相继建设。

3.现代服务业快速发展。传统服务业不断壮大，拥有耀达商贸城、中洋百货、东部建材市场等一批重点服务业项目；在杜桥设立了中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、台州市商业银行、泰隆商业银行、民泰商业银行、湖星村镇银行、农商银行等分行12家；房地产业保持健康发展，建成了世纪豪庭、金都花园、时代名邸、理想家园、万邦花园、国际星城、国际名城等一批现代住宅小区。

4.社会事业全面发展。大力推进教育均衡发展，2015年教育基础设施投入6640万元，投入资金同比增长79%，西洋小学综合楼竣工使用，大汾小学扩建工程竣工，川南小学迁建工程、杜桥第二中心幼儿园等项目开工建设。全镇等级幼儿园在园幼儿覆盖率达87.36%。积极发展老年事业，全镇每千名老人养老机构床位数为35.2张。全力提升医服务水平，市二医院“智慧医疗”服务取得初步成效， 网上预约挂号、“智慧医疗银医通”等极大方便了群众就医。加快发展文体事业，全年开展镇级以上大型文体活动25次，新建3个村农村文化礼堂，松山区块文化综合设施，杜桥文化广场、杜桥博物馆、杜桥文化艺术中心等项目前期工作顺利开展。累计建设13个公共场所免费无线网络。积极倡导绿色出行，城市公共自行车系统建成运营，共47个站点、1200个桩位，日借车达2000人次。依托全国首个乡镇应急管理系统，完善“数字城管”和网格化管理，建成区数字化管理面积覆盖率达97.5%。

（二）杜桥小城市发展存在的不足

一是城市辐射作用有限。杜桥是全国眼镜生产基地和出口基地，是全国化学原料药生产基地之一，已有一定的工业基础，但与其他的小城市培育试点相比，杜桥镇的经济总量处于中下水平，优势产业尤其是支柱产业的支撑力和竞争力较弱，导致城市积聚力和影响力还有不足，难以带动全镇城市化的发展。二是城市管理有待提升。虽然近年来杜桥的道路在加宽，基础设施在改善，但是拥堵及环境秩序较乱等问题较为严重，城市管理水平与小城市发展所要求的还有很大差距。三是城市功能不够完善。目前杜桥的城市建设主要集中在老城区，空间布局还不够合理，基础设施建设相对偏弱，公交、环卫、排水等市政设施还不完善，基础设施承载力不够强。四是机制创新亟需加快。虽然小城市配套综合改革全面展开，行政管理体制改革、投融资平台建设等都已基本完成。但总的来说，还没有走出一条协调高效的小城市培育机制，尤其是在户籍改革、人口集聚等方面都缺少行之有效的机制。

（三）农行支持杜桥城镇化发展程度

1.主体业务结构持续优化。时点、日均存款市场份额“双提升”。至2015年12月末，各项存款余额16.52亿元，比年初增加1.23亿元，其中个人存款余额11.75亿元，比年初增加2.87亿元。12月末各项存款日均余额15.86亿元，日均比日均增量1.69亿元。各项存款总量、增量均居四行第一。

2.资产业务保持平稳运行。各项贷款余额21.37亿元，比年初增加2.44亿元，其中法人贷款余额14.55亿元，比年初增2.2亿元，个人贷款余额6.82亿元，比年初增2424万元，扭转个贷上半年一直红字的被动局面。总量、增量均居四行第一。

3.中间业务收入精准完成。2015年农行临海杜桥支行以“土豪经济大营销、专项经济微营销”两大战略主线，以日均存款、账户扩面、工资、贵金属、商惠通、定利盈、活利盈等重点业务、优势产品拓展为目标，开展常态化的精准营销活动，“走得出去、请得进来”。全年共举办工资营销、驻点证券公司办理第三方存管营销、“你存定期我有礼”场内营销、“活利盈”专项营销等各类精准营销活动30余场次。2015年实现中间业务收入1429万元。

4.经营效益总体平稳。共实现拨备前利润9944万元，拨备后利润9901万元，经营效益平稳发展。

5.客户维护工作卓有成效。一是做好存量客户维护。农行临海杜桥支行按照“名单制、目标制、管户制、责任制”的要求，全面梳理存量客户，层层落实营销维护责任，派专人负责关注客户大额变动情况，撰写网点客户变动情况表，每日对资金变动前十名客户进行电话回访，及时了解资金动向。二是提升员工客户营销维护能力。通过每日营销业绩公示晒单制、营销业绩PK排位赛、营销经验分享会等形式，提升青年员工的营销能力的同时，在全行营造了人人讲营销的良好氛围。

6.农村市场有效推进。明确农村市场营销责任，倾斜各种资源，内外联动，制订详细方案，筛选潜力目标，全面启动农村金融自治工作，成功营销6个有效行政村。

与此同时，农行临海杜桥支行一方面保持对东部入园企业特别是温州企业的营销力度不减；另一方面加大了对本地优质中小企业的营销，对本地优质中小企业逐户罗列清单，分解落实客户经理，逐户走访，实施基本账户营销。

二、杜桥小城市建设中存在的问题

小城市建O是杜桥镇全面发展的一次重要契机，是关乎民生，提高居民生活质量，转变当地经济模式，促进人与环境和谐共处，带动周边共同发展的有利举措。但是在小城市建设中，困难和问题依然十分突出：

1.融资渠道单一，资金保障有限。杜桥的城镇化改革涉及到城市建设、教育文化、就业保障、医疗卫生等各方面的系统性改变，因此在过程中对资金的需求量之大显而易见，尽管政府的规划中对各项投入作了明确的预算，但由于工程的建设周期往往较长，加上受物价上涨等不确定因素的影响，单独由财政投入的建设资金略显不足。杜桥镇政府已成立小城市建设发展有限公司，由临海市国有资产管理局全额出资，从事基础设施项目的投资和管理，其主要融资方式为银行授信。

2.市民意识薄弱，公众参与度较低。受长期地缘因素影响，居民对现有的村落分散―中心集镇的地域分布方式较为习惯，对即将到来的小城市化的生活方式较为陌生。政府对小城市化建设的宣传引导力度不够，以至于居民对城镇拆迁重建、城中村向社区化改变认识不足其生产生活方式也难以改变，甚至存在抵触情绪。

3.城市经济格局未形成，居民金融需求层次有待提高。杜桥经济发展方式以家庭作坊式为主，长期以来的抱团式家族经营模式无法适应现代市场经济需求与竞争，使杜桥一直未形成一个成熟的区域经济格局。

三、农行在支持杜桥小城市建设中存在的问题

1.不良贷款骤增，信用风险防控形势严峻。2015年，农行临海杜桥支行面临前所未有的信用风险防控压力，不良额和不良率居高不下。虽然成功处置伊阳城和神龙机械后，铸一阀业、金意来阀门等风险企业的化解处置工作任重道远，合成革担保链风险进一步恶化，引发行业性风险。

2.对公存款增长瓶颈难以突破。2015年，虽然个人存款处于高位增长，相对稳定，但个人存款存在垒大户现象。对公客户的维护始终在困境中挣扎，尤其是对公存款增长瓶颈难以突破。全年对公存款一直处于红字一亿多元的低位徘徊。

3.有效信贷投放后劲不足。受按揭提前集中还贷等因素影响，个贷投放上半年一直在“补窟窿”，直到下半年被动局面才有所扭转，对公贷款虽然增量2亿多，部分为承兑敞口转化，总体来说，投放储备不足。

4.中小企业扩面步伐放缓。2015年农行临海杜桥支行新营销中小企业10家，用信7家，剔除风险退出客户，今年中小企业扩面净增数为负，且目前手头储备客户资源不足，中小企业客户数与工行相差甚远。

四、加快临海市杜桥城镇化建设的对策措施

针对当前杜桥小城市培育中存在的突出问题，努力突破现有的体制限制，构建一个更加公平有效、充满活力的发展机制，更好地推动城市发展。

（一）加快转型，以产业升级带动城市发展

小城市建设必须要有产业的支撑，要坚持以结构调整为主线，以提高竞争力为核心，大力发展支柱产业。一是发挥工业“主体作用”，为城市经济发展提升持续力。必须坚持工业为先，加快形成具有杜桥特色的现代工业体系。深化医化园区的整治提升，促进医化产业从原料药中间体向成药制剂生产转型；着力提升眼镜园区的规模和档次，提高眼镜产业入园标准，制定亩产出率考核指标，编制眼镜产业转型升级发展规划，引导眼镜企业从“贴牌”向“自主品牌”转型，全面提升杜桥镇眼镜行业的档次和规模。积极推动企业上市。加快产业集聚平台建设，积极引导工业企业向园区集中、生产要素向重点产业集中，加快规模企业、创新企业的培育，增强企业核心竞争力和龙头带动能力。二是做强服务业“首位经济”，为城市经济发展提升带动力。围绕“台州湾北部现代服务中心”的目标，进一步制订和完善促进服务业加快发展的政策，重点发展生产业、消费业，加快引进总部经济、楼宇经济、现代物流、金融、科技创新等高端业态。积极实施重点企业主辅分离，推动服务业与制造业联动发展。加快重点服务业项目建设，新开发一批高档住宅小区、商业办公楼，推进房地产业健康持续发展。

（二）加快改革，以“体制创新”破解发展障碍

培育发展小城市，必须坚持创新体制机制，着力探索城市拆迁、社会管理、新社区管理等重点领域的体制改革，不断激发小城市建设的内在活力。一是加快人口集聚。推动户籍制度改革，探索开展“宅基地置换”改革，加快农村人口向城镇集聚。充分发挥小城市的先发优势，对大中城市的就业群体进行及时、有序的分流，积极引进创新型、高技术人才，吸引外来高素质人才到杜桥工作和落户，为小城市发展提供人才资源保障。二是大力推进“民资造城”。积极借鉴先进经验，将市场原则自觉导入小城市经营管理。充分发挥临海小城市发展有限公司作为城市融资主平台的作用，积极推进投融资体制改革，完善土地收购储备制度，按照“政府主导、民资主体、市场运作、共建共享”的思路，大力推进“民资造城”，以BOT等形式投资建设大型项目。对道路命名、公交候车亭建设、公共区域广告经营权等实施特许经营制度，基本实现“以城养城”。三是增加金融产品破解融资难。主要是城市建设项目、五水共治项目、交通项目贷款、立改项目、农民建房贷款、美丽乡村贷款、农民房抵押贷款、土地收购储备等。目前正在实施的有钢铁市场、眼镜商城、房地产项目、商贸综合体、物流中心、旧村改造项目、金融互联网+发展、加强与电商协会、创业联盟合作。

五、农行支持杜桥小城市发展的措施

1.强化风险防范，加强内控管理。一是加强信贷风险管理，正确处理加快信贷有效投放与风U防范关系。尤其是对企业的经营情况、担保链问题和法人代表及股东的个人道德、环保整治问题等风险防范。二是强化内控履职，认真做好案防分析及员工行为分析工作。三是强化责任落实，依法合规经营，切实提高执行力。

2.加大负债业务的营销和拓展力度，保持同业领先地位。以资产业务带动负债业务的发展，以业务发展促进存款的增长，强化综合营销，实现前后台，高低柜，内外部的联动营销，实现公私业务、本外币业务的一体化营销。充分利用农行临海杜桥支行产品功能的优势，吸引和培养一批优质贵宾客户，同时实施个人客户精细化管理。加大对公存款账户的维护及企业贡献度管理，加大银行承兑汇票保证金营销力度，尤其是以银行承兑汇票质押业务为抓手，增加功能性存款。

3.强化资产营销力度，夯实客户储备。

（1）充分利用农行在东部区块已有的影响力及政策优势，以优惠政策为基础，优质服务为纽带，加大对入园企业的营销力度。同时加强与东部管委会及杜桥镇的沟通与联系，关注温州商会，加强联系。密切关注招商引资动向，及时获取新入园企业的第一手资料，力争更多甚至全部入园企业落户农行。

（2）加大对项目的营销与储备，重点是杜桥小城市建设、杜桥眼镜商城、东部临港新城建设等项目，要高度关注与密切联系，做好前期准备、项目贷款营销、可行性报告及上报审批等工作。

（3）加大对个人优质资产的营销。在做好对综合回报率高的个人存贷挂钩、生产经营性、综合授信等营销的同时，做好新农村建设文章。同时，对杜桥个人优质客户数量增长要有较大的突破。

（4）抓好文明标准服务，固化营销导入。进一步提升社会形象，要把文明标准服务工作作为各项工作重中之重，扎实开展，常抓不懈，使标准服务成为员工自觉行动。同时，加强营销导入固化工作，实施场内营销、精准营销，赢在大堂、大堂制胜，形成全员营销的良好氛围。

综上所述，农行临海杜桥支行鼎力支持杜桥小城市建设发展，并且在杜桥小城市发展的过程中不断发展壮大自己，与杜桥共同腾飞。

参考文献：

[1] 吴芳亮.PPP模式在市政建设中的应用研究[J].市政技术，2010（3）

[2] 洪银兴.论创新推动经济发展战略[J].经济学家，2013（1）