宅基地管理办法范文

导语：如何才能写好一篇宅基地管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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第一章　总

则

第一条　为加强农村宅基地管理,规范农村建设用地秩序,保护村民的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土管法》)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《X省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《X市农村宅基地管理办法》和县委、县政府《关于加强全县乡村规划建设管理工作的实施意见》等法律法规和文件精神,结合我县实际,制定本办法。

第二条　本县城市规划区以外的农村宅基地管理,适用本办法。

第三条　本办法所称农村宅基地,是指农村村民个人经依法批准,用于建造住宅(包括住房、附属用房和庭院等)的农村集体所有土地。

第四条　农村村民住宅建设,应当结合旧村改造，正确处理建新与拆旧的关系，严格按照依法编制的村庄、集镇建设规划和节约、集约用地的要求实施，鼓励集中建设农民新村和旧村改造。

第五条　农村村民新建、改建、扩建住宅,要充分利用村内空闲地、原有宅基地以及荒坡地、废弃地，不得占用农用地和耕地建造住宅。

第六条　各镇区办具体负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。

第七条　农村宅基地属村集体所有，个人只有使用权，农村村民建设住宅，应当符合村庄规划并依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、买卖或者以其它形式非法转让农村宅基地。

第二章　申请条件

第八条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，鼓励子女与父母同宅，符合下列条件之一的，可以申请宅基地：

(一)年满20周岁的本村村民,因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的；祖孙三代同住一宅，第三代已年满20周岁，确需分户的);

(二)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行镇村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的;

(三)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;

(四)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住宅的。

第九条　农村村民建新房宅基地面积审批标准为:

（一）

镇区办所在地及城乡结合部,每户面积不得超过166平方米。镇区办所在地的区域范围由镇区办按照有关规定确定，报X县国土资源局备案;

（二）平原地区的村庄,每户面积不得超过200平方米。

（三）村庄建在盐碱地、荒滩地上的,可适当放宽,但最多不得超过264平方米;在山坡薄地上的,每户面积可以适当放宽,但最多不得超过264平方米。

第十条　农村村民有下列情形之一的,申请宅基地不予批准:

(一)年龄未满20周岁的;

(二)申请宅基地面积高于166平方米；

(三）原有宅基地能解决分户需要的（已达到400平方米（含）以上）;

(四)本村村民将原宅基地及其地上建筑物一并出卖、出租、赠与或改为经营场所的;

(五)其他不符合法律法规和有关规定的。

第十一条　农村村民对宅基地没有继承权。农村村民在合法继承房屋的条件下,符合申请宅基地条件的,经村民委员会或农村集体经济组织讨论同意后,按照本办法第十七条的规定办理土地使用权变更登记手续。

第三章　报批程序

第十二条　符合申请宅基地条件的农村村民应当向村民委员会或农村集体经济组织提出申请。经全体村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意后,在本村张榜公布,公布的内容包括申请人姓名、宅基地位置、面积和四至等,公布时间为10日。公布期满无异议的,报镇区办审核并提交下列材料：

（一）村民个人申请使用宅基地的申请书；

（二）申请人的基本情况（包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员状况，户口是否属本村农业户口等）。

（三）村民委员会或农村集体经济组织向所在地国土资源管理机构出具以下材料：

1、申请人现有宅基地情况（包括现有宅基地几处、位置、面积等）;

2.对申请人拟安排宅基地的位置、面积、标有四至尺寸的示意图等;

3.村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论意见,在村集体公布情况的书面说明;

4.镇区办土地利用总体规划图、现状图等,并注明拟占用土地地类，本村建设用地的现状图、规划平面图，并标注明该处宅基地所处具置，是否符合村庄规划。

(四)属于建新交旧的,申请人与村委会签订的建新交旧协议书;

(五)其它需要提交的资料。

第十三条　村民委员会报送的材料符合条件且齐全的,由所在地国土资源管理机构到现场进行地籍测绘、丈量定界,组织填写《权籍调查表》等有关材料,报X县国土资源局审核,经审核合格的，进行登记造册,确认集体土地建设用地使用权。

第十四条　村民委员会或农村集体经济组织应在接到审批结果后3日内张榜公布。

第十五条　村民自住宅用地批准文件下发之日起30日内,到所在地国土资源管理机构申请颁发权属证书,土地登记资料可以公开查询。

第十六条　农村宅基地涉及占用农用地的,在批准宅基地前,镇区办必须依法申请办理农用地转用审批手续。

农村村民确需占用基本农田以外的耕地建设住宅的,应由土地所在地镇政府组织用地的村民委员会或农村集体经济组织开垦整理与原耕地面积和质量相当的耕地,并报X县国土资源行政主管部门审查;没有开垦条件或者开垦的耕地经验收不合格的,应当依法向X县国土资源行政主管部门缴纳耕地开垦费。

第十七条　由于房屋依法转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的,当事人应当自变更之日起30日内,向当地国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记,换发权属证书。

第十八条　集体土地使用权被收回的,当事人应当自接到通知之日起30日内,向所在地国土资源管理机构申请办理集体土地使用权注销登记。

第四章　监督管理

第十九条　有下列情形之一的,报县人民政府批准,可以注销其土地使用证或用地批准文件,由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权:

(一)

因实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅,新房建成后,无正当理由逾期不拆除旧房,退出原宅基地的;

(二)进行镇、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;

(三)因继承房屋等原因造成农村村民一户一宅之外的宅基地;

(四)因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地;

(五)未按照批准用途使用的;

(六)非法转让宅基地的。

由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)项规定的原因收回宅基地使用权的,村民委员会或农村集体经济组织应当根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给予适当经济补偿。

第二十条　符合申请宅基地条件的农村村民,经村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论同意后,可以购买本村或村集体经济组织内部他人多余的房屋,买卖合同生效后,按照本办法第十七条的规定办理土地使用权变更登记。

第二十一条　有下列情形之一的,经县人民政府批准,撤销用地批准文件或注销土地使用证,并书面通知当事人:

(一)

无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的;

(二)超越批准权限非法批准占用土地的;

(三)不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的;

(四)违反法律法规规定的程序批准占用土地的;

(五)采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗手段获得用地批准文件或土地登记的;

(六)其它不符合法律法规和有关规定的。

第二十二条

对符合宅基地申请条件，已建住宅且不影响规划的，依法补办土地使用手续。

第二十三条

非农业户口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后未批准重建的，由村民委员会或农村集体经济组织予以收回。

第二十四条

农村居民流转宅基地，必须具备以下条件：1.本户要有两处以上宅基地；2.流转的宅基地必须符合土地利用规划和村庄建设规划；3.流转的宅基地必须具备合法的审批手续；4.受让方必须是符合申请宅基地条件的本村村民。

第五章　法律责任

第二十五条　农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定,由县国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过批准的宅基地面积标准,多占的土地以非法占用土地论处。买卖或者以其他形式非法转让土地建住宅的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定处理。

第二十六条　工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,给当事人造成损失的,依法给予行政处分,并承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章　附

篇2

苏州市人民政府

苏府〔2003〕66号

各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会；市各委办局（公司）、，各直属单位：

《苏州市宅基地管理暂行办法》已经市政府2003年第5次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二三年四月三十日

苏州市宅基地管理暂行办法

第一条、为加强全市宅基地管理，规范农村村民建房用地行为，切实提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》以及市委、市政府《关于加快城市化进程的决定》，结合本地实际，制定本暂行办法。

第二条、全市范围内农村村民自建居住房屋（含附房）、使用宅基地，包括新建、移建、翻建和扩建房屋使用宅基地，均适用本暂行办法。

第三条、宅基地的选址必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划。

第四条、市和县级市人民政府及其国土资源部门具体负责辖区内宅基地的审批管理工作。

第五条、市、县级市（区）城市规划区内，镇规划区以及国家级、省级开发区内的农村村民申请使用宅基地，一律采取预拆迁办法，预先按拆迁规定进行补偿，并用定销房进行安置。

第六条、市、县级市（区）城市规划区外，镇规划区以及国家级、省级开发区外的农村村民建住宅，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的建设用地区域内原有的宅基地、村内空闲地和已办理农用地转用手续的土地。

第七条、市、县级市（区）城市规划区内，镇规划区内因城市建设需要，使用宅基地的，一律按有关规定进行拆迁补偿，用定销房进行安置。对市、县级市（区）城市规划区外，镇规划区外因社会公共事业和经济建设需要，成片开发使用宅基地的，通过建造定销房（农民公寓）、进行安置。

第八条、对已规划整体搬迁的农民居住区村庄进行建设开发的，由土地储备机构对宅基地进行收购储备，由政府置换或征为国有土地后统一规划建设。

第九条、加强对进城农民原宅基地及房屋的产权管理，切实维护进城农民的合法权益。

（一）、进城农民的住宅可以出售给符合宅基地享受条件的本集体经济组织的农民；符合规划的也可以将宅基地征为国有，由宅基地使用权人补办出让手续并按土地评估价的40%向政府补缴土地出让金后入市交易。

（二）、镇可成立农民住宅置换中心，由农民住宅置换中心对因区位因素暂时无法交易的农民依法取得的住宅，在支付部分预付款后进行收购储备，余额待住房交易后一次付清。

（三）、鼓励集体经济组织兴建农民公寓住宅，进城农民自愿退出依法取得的宅基地使用权的，可与自购的农民公寓住宅用地等价置换。

第十条、享有宅基地的对象只能是户籍在册的农村村民。其中参军复员回迁、刑满释放回迁、读书回迁、结婚迁入人员等可以享有，其他迁入人员不享有。农村村民对宅基地只有使用权，没有所有权。

第十一条、申请宅基地的标准和条件：

（一）、农村村民一户只能拥有一处宅基地。其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的70%.市辖区及人均耕地在1/15公顷以下的县级市，每户宅基地不得超过135平方米，与已婚子女合住并且总人数在6人以上（独生子女一人按两人计算，一户只计算一次）的不得超过200平方米；人均耕地在1/15公顷以上的县级市，每户宅基地不得超过200平方米。

（二）、现有宅基地面积超过上述标准的，申请移建、翻建和扩建房屋时，宅基地面积须按上述标准核减。

（三）、一户全为农业户口的农村村民中有两个以上（含两个）已婚子女（超计划生育的除外）或有两个以上（含两个）未婚子女（超计划生育的除外），其中一人已达到法定结婚年龄，并且该户现有宅基地面积在200平方米以下的，可以分户另行安排宅基地。

（四）、一户农村村民中既有农业户口又有因征地转为非农业户口的，只能按一户宅基地标准安排一处宅基地。但该户有两个以上（含两个）已婚子女的（超计划生育的除外）或有两个以上（含两个）未婚子女（超计划生育的除外），其中一人已达到法定结婚年龄，并且该户现有宅基地面积在200平方米以下，确需分户形成的另一户农村村民（已婚的必须包括完整的家族成员）全为农业户口的，可以分户另行安排宅基地。

（五）、一户农村村民全为非农业户口的，宅基地上的房屋只能原地翻建。

（六）、购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。

第十二条、有下列情形之一的，国土资源部门不予批准宅基地：

（一）、不符合城市总体规划和土地利用总体规划的；

（二）、在第七、九条规定范围内的；

（三）、农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的；

（四）、农村村民原住房改变用途，用于生产经营的；

（五）、农村村民在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的；

（六）、已列入政府土地储备或规划改造范围内的；

（七）、农村村民住房拆迁时已按城市房屋拆迁规定进行补偿安置的。

第十三条、经批准移建使用宅基地的建房农户，应在新房建成后3个月内将原宅基地交还原集体经济组织另行安排利用，并自行拆除原有老房。不按期拆除的，其原宅基地按违法用地处理。

第十四条、已撤组范围内的原农民住房，纳入城镇居民私房管理；在城市规划已确定为居住区范围内的农民宅基地，由政府确权或征为国有土地，农民住房也纳入城镇居民私房管理。

第十五条、宅基地审批按以下程序办理：

（一）、建房农户应向所在村民委员会提出书面申请，如实填写《申请使用宅基地审批表》，并提供户籍证明、集体土地使用证、宅基地证或其它权源证明（新建户除外），以及与建房用地申请内容相一致的其它证明。

（二）、村民委员会复核建房农户提供材料的真实性并盖章确认，再经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意后上报镇（街道）国土资源所（没有国土资源所的上报国土资源分局）。

（三）、镇（街道）国土资源所受理宅基地申请后（没有国土资源所的由国土资源分局直接办理），应及时会同镇（街道）村镇建设部门到用地现场勘察，查看建房地址是否符合城市总体规划和土地利用总体规划，在村镇建设部门确定的宅基地规划定点范围内按标准核定用地面积，并在《宅基地审批联合办文单》上签署拟办意见。对符合规定的进入审批程序；不符合规定，将申报材料退回村民委员会，并说明理由。

（四）、县级市（区）国土资源部门在正式批准使用宅基地前，应当将建房农户户主姓名、该户农业人口调整、所属村组、原有房屋和宅基地面积等内容以及拟批办情况，在建房农户所在村予以公示。公示时间不得少于5天。平江、沧浪、金阊3个城区同时报市国土资源局备案后由国土资源局核发《使用宅基地许可证》；各县级市、吴中区、相城区、苏州工业园区、苏州高新区由国土资源部门直接核发《使用宅基地许可证》。

（五）、建房农户应严格按照《使用宅基地许可证》载明的内容施工，变更建房地点或延期建设的必须重新办理申请审批手续。房屋竣工后，应及时向镇（街道）国土资源所（没有国土资源所的由国土资源分局直接办理）、提出验收申请，经验收合格，发给《集体土地使用证》。

第十六条、经批准后连续两年未使用的宅基地，应交还原集体经济组织另行安排利用。如两年内该宅基地所属的村民小组建制被撤销的，由政府收回该宅基地的土地使用权。

第十七条、采取欺骗手段骗取批准和未经批准擅自占地建房的，由国土资源部门按违法用地查处。

篇3

（一）基础工作情况

经调研，我街道辖5个行政村，3个村有宅基地，总户数1435户，总人口4457人，宅基地总面积835亩，宅基地总宗数1519宗，其中闲置宅基地769宗、面积316亩，颁发集体土地使用权证593宗，颁发不动产权证644宗。未建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统。

（二）建立健全体制机制情况

在党委政府统一领导下，应建立“部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体”的宅基地管理机制。我街现从事宅基地管理工作兼职人员一名。无其他建制。

（三）审批管理情况

未制定出台本地农村宅基地审批管理办法（或审批流程），无农村宅基地主管部门，未建立窗口对外受理，未建立多部门内部联动联审联办制度，建立了宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求，但未发生过宅基地审查审批项目，村集体经济组织未设立村级宅基地协管员。

（四）闲置宅基地及农房盘活利用情况

经排查，承德街道无关于闲置宅基地和闲置住宅盘活利用典型案例。

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关键词 农村 宅基地管理 问题 建议

中图分类号：F321.2 文献标识码：A

1农村宅基地的现状及存在问题

（1）农村村庄宅基地布局混乱。长期以来，由于缺乏住房建设规划引导，绝大多数村庄建房选址随意性大，村民建房选址、座向可根据所谓的“风水”及自己的喜好，在自认的祖宗地、自留地等土地上，乱圈乱占、乱搭乱建，房屋座落不致，高矮不一，杂乱无序，影响村容村貌。

（2）村庄外延扩张，中心空置。一方面是近年来，很多农民选择在自家的承包地或交通便利的公路两侧占用耕地建房，使得村庄外扩；另一方面，农民在建新房的同时，并没有拆除老房子。此外，由于一些五保户、困难户等遗弃在村中的破房因无人居住，使得村庄成为破旧的“空心村”。

（3）农村“一户一宅”制度难以落实，存在超标建房现象。由于历史遗留问题和农民思想观念的原因，很长一段时间以来，农村建房乱占、多占现象严重。政策规定农村每户宅基地面积不得超过175平方米，但实际情况是超出规定面积拥有宅基地的农户大有人在，“一户多宅”、“一户多基”现象普遍存在，大多也没有得到相应的处罚。

（4）私买私卖现象严重。农村居民对农村宅基地所有权普遍存在认识偏差，认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是私有财产，可以自由支配、买卖，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加农村集体土地管理难度。

（5）农村宅基地违法案件屡屡发生，案件查处、执行难。近年来，强占土地、强建房子、破坏耕地、私自买卖土地等违法案件在我省一些市县农村都不同程度地存在。有关土地执法部门虽然投入大量的人力物力，采取强制措施对违法用地等各种行为进行了查处，也取得了一些成绩，但在总体上，受人员、装备、技术、执法手段和执法机制等方面的限制，对土地违法现象难以做到及时发现和及时查处，对特殊违法主体，缺乏过硬手段，查处难度大，执法效果差。

2对策与建议

（1）加强领导，强化制度建设，规范农村宅基地管理。各级政府要成立农村宅基地整治管理领导小组，把农村宅基地管理工作纳入议事日程。要依据国家及省相关政策、法律法规，制定出台农村宅基地管理的指导性文件和制度。如《农村宅基地管理办法》、《农村宅基地登记条例》、《集体建设用地流转管理办法》等规章制度，逐步把农村宅基地的管理走向制度化、规范化、程序化。

（2）加大宣传力度，转变农民思想观念，切实提高农民法律意识。要针对农民群众文化特点，利用主流媒体、农村宣传栏、法制宣讲团等各种方式方法深入农村进行宣传，提高村民遵守土地法律法规的自觉性，增强依法用地意识，转变农民落后的思想观念。同时采取有效措施加强乡村干部土地法律法规培训，增强村干部依法保护、利用资源的意识，提高农村土地管理水平。

（3）创新机制，成立土地综合执法大队，加大执法力度。在各市县成立土地综合执法大队，定员定岗定编。各镇、村也相应成立土地综合执法小组，做到县、镇、村三级土地执法网络。同时要在资金和编制上加强基层国土资源管理部门执法队伍的建设。

（4）加强镇、村两级日常监管力度，规范审批程序，引导和保护农民建房。各市县的镇一级政府可与各村委会签订宅基地管理目标责任书，进一步健全土地执法动态巡查制度，规范宅基地管理规程。各村委会要结合本村实际，制定符合政策、法律法规规定的乡规民约，加强农村宅基地的管理和日常监控，规范农民用地建房行为，及时发现和制止土地违法现象。在村庄规划基础上，规范宅基地审批程序，规定村民在需要使用宅基地时，应当向村委会提出申请，由村委会公布并提交村民会议或村民代表会议讨论，经讨论同意并公布后，报镇政府批准方可使用该块宅基地。宅基地批准后，用户必须在规定时限内建房，如超过规定时间不建房，该块宅基地由村委会收回重新安排。

（5）科学规划，严格各项规划实施。各级政府应当把村庄、集镇规划作为当前农村工作的大事来抓，安排专项资金统一编制村镇规划和村庄治理试点建设，严格控制宅基地用地规模和布局。要综合镇、村和相关部门的意见，结合新农村建设规划，注重解决当前村庄整治的重点，充分考虑后续的村庄规划与管理需要，突出乡村特色和可持续发展等多个方面进行规划。有关部门可提出一个规划样板，在每个县挑选个别镇的两三个村委会中推出规划样点，然后逐年铺开。

（6）以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，开展调查清理、整治工作。要在全省对农村宅基地进行全面调查，摸清住宅用地数量，以及一户一宅，一户多宅，空闲房屋，出租转让住宅和违法用地等现状，及时掌握动态信息，建立数据库，实行信息化管理。对“一户多宅”和空置住宅，鼓励农民腾退多余宅基地。对“一户多宅”和宅基地超占部分可实行有偿使用制度。同时积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可用以村庄绿化休闲、建设村内文化室等其他用途。

参考文献

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一、农村宅基地管理主要面临“批不了、管不住、退不出、流不动”四大难题

（一）批不了。调查发现，多年来我省绝大部分地方农村宅基地审批基本处于停滞状态，一些地方甚至十多年没有批过宅基地。如我市的邯郸县，每100户中每年约有 户需要建房，年至今没批过宅基地，目前户均宅基地不到分。宅基地“批不了”的主要原因：一是缺少用地指标。全市 个行政村，以一个村平均一年有3户建房、占用1亩地计算，每年就需要近 万亩，而且主要占用的是村边的耕地或基本农田。近年来国家每年下达我省的耕地转用指标也就1.5万亩左右，即使单列5%用于宅基地，也就750亩左右，无法正常保障农民建房用地需求。二是“指标单列”难以落实。虽然国家要求各地“每年单列3-5%的年度土地利用计划指标用于保障农村建设用地”，但有限的指标要优先用于城镇发展和项目建设，除个别地方拿出少部分指标用于宅基地外，绝大多数市、县没有给宅基地安排指标。三是审批程序复杂成本高。农村建房涉及占用农用地的，与项目用地一样，要单独组卷，报设区市政府审批（省政府委托），从申请到批复一般需要大半年甚至更长时间。有的地方没有严格执行宅基地审批收费有关规定，向农民转嫁收费。如某县申请一处200平方米左右的宅基地，需要缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税，加上测绘制图等费用，农民需要承担 元左右的费用。

（二）管不住。由于不能满足和保障农民正常建房用地需求，基层土地管理难以到位，农村违法违规用地非常普遍，由此也产生大量矛盾纠纷，我省多年来涉及农村宅基地的案件一直居高不下。实地调查中，还发现了一些新情况和新问题，如“村民联户建楼”，即由若干户村民共同筹集资金或引进开发商，在没有任何审批手续和缺少监管的情况下，连片拆除平房，建多层多栋楼房，除满足自己居住外，大部分对外出售。宅基地“管不住”的主要原因：一是村干部私批乱放。在通过正常审批难以获得宅基地的大背景下，一些地方的村委会通过收取一定费用，侵占耕地，私批乱放宅基地。也有一些农户在自己的承包地或通过互换承包地方式，擅自违法建房。二是基层国土部门无能为力。对农村违法占地建房，基层国土部门只能制止，不能，在制止无效的情况下，只能移交法院强制执行，但法院也不愿受理此类案件，从而使大量农村违法建房难以有效控制，造成实际管理缺位和无序。三是管理跟不上变化。如对“村民联户建楼”，依据现行法律政策，基层国土部门无法履行正常审批，无法开展确权登记颁证，无法开展监管，不知道该怎么办，怎么管。

（三）流不动。按照现行法律政策规定，农村宅基地使用权只能在本村集体经济组织内部流转，也不允许抵押。但在实际中，宅基地私下流转和交易相当普遍，既有跨行政村的宅基地买卖，也有城镇居民到农村购房置地。这种私下交易由于缺少法律保护，极易产生权属和财产纠纷。

二、对策建议

（一）在存量和增量上做文章。我市村庄占地面积大，不少宅基地闲置浪费，“空心村”现象普遍，既是问题也是潜力所在。应结合开展新民居建设和农村面貌改造提升行动，通过政策引导，资金支持，着力推进内涵挖潜。一是完善县域镇村体系规划，科学设定县域中心村位置和数量。合理确定永久保留行政村和近年内可撤并的村庄。二是对确定的中心村和永久保留的行政村，要聘请有资质的规划设计单位逐村做好村庄规划，框死村界。借鉴曲周县小第八村在新民居建设中的成功经验，坚持规划先行，一张图纸管到底，避免村庄无序、滥建、自由发展。鼓励有条件的地方积极开展中心村建设。支持永久保留村开展旧村改造，加大“空心村”治理力度，充分盘活用足原有村庄建设用地，尽量不占或少占耕地。对近年要撤并的村庄，原则上不再新批宅基地。三是超占收费，闲置收转。对宅基地超占部分，依据《河北省土地管理条例》规定，恢复收取有偿使用费。对只占地不盖房的闲置宅基地，满两年以上的，参照《闲置土地处置办法》规定，由村委会无偿收回。

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关键词: 农村宅基地；现状；问题；管理

1农村宅基地的概念及其法律基本特征

宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利；宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。

1.1集体所有我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。

1.2使用主体特定即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。

1.3 一户一宅根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

1.4不可流转性特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。

2我国农村宅基地的现状

我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：

2.1村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大据国土资源部显示，截至2004年10月31日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185m2，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。

2.2宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。

2.3宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。

2.4居民点布局混乱，村容较差个体上表现为占地规模大, 村内结构疏松, 布局混乱, 占用耕地较多, 环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划, 村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性, 村庄建设不能合理控制和正确引导, 更不具有任何约束力和内控力。

2.5用地行为违法多选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》第62条和第81条的规定, 在干部、群众中造成了很大的负面影响。

3农村宅基地管理中存在的主要问题

3.1相应的法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量就更少。目前中国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，部分地方虽然为了自身管理的需要，制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方的管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地的管理效果差异很大。法律法规的不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，对土地行政执法和民事司法工作造成了很大的困难。

3.2农村宅基地的市场流转面临体制性制约，但经济利益驱使隐形交易的存在由于中国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，在现行城乡分割的二元体制下，农村集体建设用地包括农民宅基地的市场流转面临体制制约。但因为经济利益驱动，农民与市民需求互补，农村景观和生态吸引力等原因，宅基地买卖，出租，抵押等形式流转已大量存在，形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。隐形交易的存在反映了市场经济的内在要求，反映了城市化、工业化和经济发展的要求。但由于流转长期处于隐蔽状态，交易大多属于暗箱操作，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

3.3“空心村”、空置住宅依旧存在从全国范围来看，农村闲置宅基地，村内空闲地依然存在，一户多宅比例不小，空置住宅面积将不断增加。由于现行分户条件严格，闲置宅基地数量较少；积极实施旧村改造，多数地方基本消灭“空心村”；申请宅基地审批条件更为严格，要求在原有宅基地和村内空闲地未利用完之前，不得批转扩大村庄规模，大面积村内空闲地数量较少。但对一些零星的边角空闲地消化利用难度较大。随着城市化进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象较为普遍。其主要原因在于村庄规划不合理，城镇化进程加快，人口老龄化及宅基地流转政策存在障碍等。

4如何规范宅基地的管理和制度建设，克服弊端

4．1加强宅基地法律、法规体系的建设和完善针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低的问题，应该加强宅基地立法体系建设，尽快出台相关法律法规政策。以明晰宅基地产权，明确宅基地流转，收益分配以及宅基地登记发证等问题。鉴于宅基地的市场流转面临的体制，我们必须建立农民宅基地使用权流转制度，调整农村宅基地的产权设置。建立健康有序的农民宅基地流转市场，允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。明确农村宅基地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等。但土地流转制度建设的关键环节是合理的土地流转收益分配机制。农村宅基地流转收益分配涉及政府、集体土地所有者、使用者三者利益关系，必须正确处理。即绝对地租应归集体土地所有者，因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值归政府收益，再次分配应归宅基地使用人用于对地上房屋投资的补偿。

4．2建立规范、有序的农村宅基地市场体系随着社会主义市场经济体制的建立，土地要素市场从无到有逐步建立起来，初步形成了土地市场体系的框架，但农村宅基地市场依旧是一片空白。为完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，必须建立农村宅基地市场。建立规范有序的农村宅基地市场，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

4．3农村宅基地超占部分实行有偿使用首先，通过对农用地的分等定级和农用地价格的评估，将农民实际使用的宅基地对号入座，确定其应向集体土地所有者交纳的租金数额。这样既消除了群众心中的不平，又增加了集体收入。其次, 建立“宅田挂钩”管理机制，其实质就是不交宅就交钱。这主要是针对采取行政手段强行收回大量的超占宅基地执行难，容易引起矛盾冲突而采取的一种经济手段。对超过省、自治区、直辖市规定的宅基地使用面积标准的，一律交纳超占费。具体标准应按各地人大制定的《农民宅基地使用权登记条例》规定的标准执行。通过运用上述经济手段，宏观调控农民建房，尽量利用村内空闲地和山坡荒地，不用、少用耕地，尽量使用劣等地，不用、少用优等地。这既有利于规范农民建房用地, 又能达到保护集体和国家利益的目的。

4．4 引进市场竞争机制，多渠道筹措资金在村庄建设用地上，充分引进市场竞争机制，用经济杠杆来调节土地供给，促进村庄建设用地向高效、集约方向发展。宅基地整理资金可以是农民自筹，也可是通过向村民拍卖村内建设用地使用权所得收益；移民建镇等大规模的宅基地整理还可争取政府的财政支持和有关部门与企业的资助，对土地整理资金实行专款专用。宅基地整理除按规定由用地农民和单位负担外，还可通过建立激励机制，积极鼓励有意参与的个人和单位投入到宅基地整理中来，让农村宅基地整理成为全民性活动。

4．5对农村宅基地进行整理规划农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划，即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排，包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用，规划扩大宅基地的定位等。

在编制农村宅基地整理规划工作中，要坚持高起点、高标准，认真贯彻建设新农村的指导思想。要以城乡一体化规划、农村现代化规划和城镇体系规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定位、定性、定规模。对进行宅基地整理的村庄规划，要坚持以人为本，把改善农村居民的生活生产环境条件放在首位。要充分重视村内基础设施的配套和建筑物的合理布局。同时，还要注意处理好与原有建筑物的关系，特别是一些竣工时间不长的建筑，可以保留的尽量予以保留。此外，规划要走群众路线，要依靠村民参与，集思广益，充分尊重村民的意见。

参考文献

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[3] 杨明刚.允许农村宅基地有限流转利大于弊[N].检察日报,2005-07.

[4] 农村宅基地使用权能否转让是个两难选题[EB/OL].(2005-08)中国人大网

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论文摘要：文章对目前农村宅基地的使用现状进行了分析，并提出了解决问题的方法。

我国是个农业大国，耕地是农业存在与发展的基础。当前，在大力发展经济和保证人口粮食安全的双重压力下，耕地保护面临着巨大的挑战。因此．农村宅基地的整理将成为保护耕地的一条新途径，并可以起到一举多得之功效：促进新农村建设，美化村容村貌，增强农民合法用地的意识，维持农村稳定，提高农民的生活质量，改善农民生存环境，加速农业、农村现代化进程，提高土地的利用效率，降低闲置率，从而较好地贯彻中央制定的“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”这一基本国策。对于构建社会主义和谐社会和建设社会主新农村都有重要的作用与意义。

l　农村宅基地整理的意义

1．1农村宅基地整理是土地整理的重要组成部分，是实现耕地总量动态平衡的有力保障

土地整理包括对建设用地的整理和对农用地的整理两部分。建设用地(包括农村居民点用地)整理，就是在城市规划控制下，在城镇和村庄进行有效的治理，通过对其内部挖潜，向地下和空中立体发展建筑，提高容积率，提高土地利用集约度，腾出大量土地作为建设用地储备或用作农用地，减少建设用地对农用地的侵占；农用地整理，就是依据土地利用总体规划采取一定的措施，对田、水、林、路、村进行综合整理，调整土地关系，改善土地利用结构和生产条件，增加可利用土地面积提高耕地质量。由此可见，农村宅地整理是土地整理的一项重要组成部分。据国土资源部制定的全国土地开发整理规划，到2010年，我国将通过开发整理土地补充耕地18．27万hm2，其中，将通过农用地和农村居民点整理补充耕地约11．07hm2，农村宅基地整理是实现耕地总量动态平衡的重要途径之一。

1．2农村宅基地整理推进农村城镇化进程

农村宅基地整理应是在土地利用规划下进行的，减少宅基地占用面积而不减少使用功能，提高容积率和土地利用集约度，使原散落的农宅集中，填实“空心村”，进行自然村的拆并，形成有一定规模的中心村和小城镇，使它们成为规划合理、基础设施基本完善、环境优美的新家园。在进行宅基地整理中，人口的集中和迁村并点为基础设施的建设提供了必备的条件。这样还可以减少水、电、气、热、通讯等的重复投资。宅基地整理不仅改善了农村生活条件和生活环境，而且还将带动建筑业及水泥等建材工业的发展，刺激经济增长有利于农民增收。另外，优美的生活环境必然会对人们积极向上、奋发图强发展经济产生激励作用。再加之政府的适当引导，会加快全面实现小康社会的步伐。

1．3农村宅基地整理可部分缓解我国耕地紧张的局面

按1997年人口土地详查资料测算，在当时人口不变的情况下，人均占地面积由192m2降至100m2，可节约土地50多万hm2，占当时总占地面积的近一半。整理出的土地，宜耕则还耕，宜林则还林，或留作建设用地的储备。这在一定程度上会缓解我国耕地资源紧张的局面。

2　现行宅基地制度体系基本特征

2．1集体所有，使用主体特定

我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有。”特定的宅基地仅限于本经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民自己申请取得宅基地后只能自己建房，不可转让。

2．2无偿取得，无期限使用

农村宅基地具有很明显的社会福利性质。农民能够无偿取得宅基地的使用权，获得基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比较享有的最低限度的福利。目前我国普遍实行的还是无偿使用宅基地制度，在使用期限上没有限制，理论上讲长期占有，终身使用。由于房屋可以继承，所以宅基地实质上也是可以继承的。

2．3一户一宅，限定标准，依法取得

由于我国国土资源有限，不课能给每户村民提供更多的宅基地，一户一宅，即可保证基本的生活需要，如果随便可以申请，则导致土地资源的浪费。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

2．4具有从属性和不可流转性

特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。由于宅基地主要作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用。宅基地使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。在买卖房屋时，宅基地的使用权须经过申请批准后才能随房屋转移。但是，如果国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途的，可以经过法定程序进行调剂或者重新安排。

3　农村宅基地利用存在的问题

3．1农村宅基地用地面积超标严重，一户多宅，房屋空置现象突出

由于农村宅基地是无偿使用，致使多占便宜，少占吃亏的思想滋长，形成盲目圈地，超标用地。根据国家规定(《村镇规划标准)(GB50188-93))农村宅基地的面积最高为150m2，而现在的很多地区农户的平均宅基地面积已经远远的超出了这个最高限。2001年全国农村居民点人均用地高达190m2，超过标准27％，仅此一项就多占土地340多万hrn2。如果按1hm2地的粮食产量至少养活15个人的话，仅此就可以解决5100多万人的吃饭问题。由此可见，加强对农村宅基地的整理可以大大节省所占耕地。

另外，农户分家后另建新房，旧房留作杂用房，未能由集体统一收回调节使用或拆除；以前早期多户共居的旧宅，现在只有一户居住，造成大量的房屋空置。

3．2市郊农村出现大量“空心村”的现象

一方面在东部经济比较发达的农村地区，由于道路的完善，沿道路两旁开发建设了大量的商品住宅房，很多村里的人都住进了楼房。而原有的农村居民点还仍保持原样，没有及时拆迁复垦，造成大量的土地闲置。另一方面，在经济比较落后的地区，由于外出打工的比较多，在村里常驻的人口比较少，因此还保留着许多不用的旧房没有拆除，就形成所谓的“空心村”现象。

3．3农村宅基地使用权登记管理工作混乱

目前农村房屋所有权和宅基地使用权管理混乱，很多房地产及其产权产籍归属不明。“三审稿”第一百六十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，宅基地使用权人应当及时办理变更登记或者注销登记”，但是由于法律禁止农村宅基地使用权的流转，致使农村宅基地使用权人在转让使用权后规避法律的可能性很大，给将来的产权纠纷埋下了隐患，同时也造成了司法和管理上的困难。

3．4由宅基地权属问题衍生的宅基地交易纠纷不断

农村宅基地的性质属于农村集体所有，根据我国现行法律、法规的规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第62条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内(受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人)。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化，往往会酿成重大案件。

3．5集体土地资产大量流失导致农村金融事业发展缓慢

随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律、法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。按现行法律规定，农民拥有的宅基地不能作为抵押物向金融机构申请贷款。这样就必然限制了金融机构在农村扩大业务，使农村金融发展缓慢，也使广大农民缺少了生产资金融通渠道，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入的提高。

4　农村宅基地利用存在问题的原因分析

4．1土地法律制度问题

由于我国土地制度存在着二元结构，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重对国有土地的管理，集体土地更多地是由农村集体管理。集体非农建设用地和国家非农建设用地分别管理，使集体建设用地和国家建设用地无法有效地整合，优化。农民建房如要占用几十平方米农用地，必须要到省级国土资源管理部门审批，手续烦琐，时效性差，难于操作，报批渠道不畅。特别是农村村民违法占地建房，法律规定只能采取“拆除”或“没收”两种处罚，这在执法实践中是根本行不通的。由于存在着许多方面法律制度的不完善，土地管理部门难于实现有效的依法管理。

4．2管理和使用制度方面的原因

宅基地审批制度形同虚设；执法不严、管理乏力。农民宅基地使用权制度存在较大缺陷，不符合市场经济的发展要求。农村宅基地使用权制度是在我国土地公有制的特殊环境下产生的，是中国特有的制度，出现比较晚，也没有其他国家的模式可以借鉴，现行法律虽然规定了与宅基地使用权相关的一些内容，但是没有形成完整的农村宅基地使用权制度，这一制度存在很多缺陷。

4．3农村宅基地使用的无偿性

这是宅基地超标和闲置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。农村宅基地使用权是保障农村居民生产、生活的基本权利，国家出于形势政策的考虑，规定了农村宅基地使用权无偿使用的制度，没有时间限制，并受法律的保护。也就是说，农村宅基地使用权人在取得宅基地使用权后不需交纳任何宅基地使用费即可永久使用。

使用的无偿性刺激了农民无限扩张其宅基地使用权面积的欲望，从而动摇着现行农村宅基地使用权生存保障性的制度基础。基于生存保障性质，现行法律规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但由于宅基地使用权取得与保有的无偿性，农民拥有一种内驱的扩疆拓土的愿望，以求自己对宅基地面积扩张的最大化，因为，即使占而不用，也可作为一种备用资源来储存。正是这种零成本的内驱力，造成我国农村宅基地超标准现象异常严重，其表现形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地；一些乡、村领导干部凭权力、关系占有多处宅基地等等。

4．4农民宅基地用地缺乏科学合理的规划

法律要求村民住宅建设用地必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，规划未编制或未获批准的不得审批村民住宅建设用地。由于各地普遍存在着保护耕地和建设用地的矛盾，大部分没有安排农民建住宅用地指标，少数有安排也是象征性的，致使农村村庄建设规划无从着手。由于农村居住分散，地域辽阔，分布复杂，再加上有关领导缺乏足够的重视，许多村庄到目前为止连一张可用的基本比例尺地形图都没有，规划无从谈起。既然没有规划，不能批地，村民建房只能是违法占地。由于基层国土资源管理部门监管力量不足，缺乏有效手段，同时其经费难于保障，点多面广，无法开展日常巡查工作，不能及时发现村民违法占地建房。

4．5农村宅基地私有观念根深蒂固

宅基地私有观念在我省很多农村依然存在，认为宅基地是祖宗留下的，是风水地，不能随意拆除，致使一些可以调节利用的建设用地，或预留区内的未利用土地也无法集中统一安排。更有些农户，宁可让土地闲置荒芜，也不答应由集体利用，因此土地浪费严重，规范难以落实。这情况下，逼迫急需建房户违法用地，超过“红线”占自家的饭碗田建房。导致土地资源不能进行有效整合，闲置的宅基地无法调整，其他的村民也不能使用，闲置和浪费了许多土地。

5　保障农村宅基地有效整理与利用的对策

5．1完善农村宅基地使用管理的法律制度

尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。应明确规定农民建房用地的指标、用地条件、占地标准、申报程序、审批办法等，简化程序，管理得当，方便农民，各宅基地能地尽所用，合理配置。

在法律责任方面，应当体现宽、严有别和公平、公开、公正原则，切实维护农民的正当权益和切身利益。通过健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保护村民的正当、合法权益，对违法者实行经济处罚措施，这决不是向农民乱收费或者增加农民负担，而是依法教育违法者和警示他人，使违法者认识到非法占地必须付出高昂的经济代价而不敢为，从而促进村民自觉遵守土地管理法规。

5．2加快完成乡村建设规划

根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。遵循“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的原则，安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地。

在编制整理规划过程中，要以省、市、县土地利用总体规划、县域规划、城镇规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定性、定位、定规模；要坚持高标准高起点，把宅基地整理与城镇化建设、环境整治结合起来，合理集约利用土地；要坚持走群众路线，把群众的利益放在首位，集思广义，尊重群众的意见。

5．3建立农村宅基地有偿使用机制

5．3．1做好现有宅基地的普查和登记工作，严格界定宅基地边界和产权，为农村宅基地的有偿使用和规范流转奠定基础。普查结束后，各地土地管理部门要根据普查的结果绘制本地地籍图，对各村“超标宅基地、空宅、空闲宅基地”等进行标示，以便日后监督和管理。

5．3．2授权各地土地管理部门在充分调研、评估、论证的基础上，确定本地宅基地的基准地价和具体收费标准。然后各村根据自己的具体情况，依据基准地价上下浮动，确定本村宅基地的地价，再根据宅基地使用权证书上记载的宅基地面积确定每宗宅基地的宅基地使用费。宅基地使用费由宅基地使用人统一上缴村集体，由村集体对这部分费用进行再分配，再分配时，对本集体组织内部成员原则上以宅基地补贴金的形式按平均数对每户村民进行返还。

5．3．3宅基地使用费再分配后的剩余费用可作为乡村建设资金使用，专门用以完善乡村各项基础设施或用以提供村庄公共卫生、绿化美化等公共服务。目前，我国正在推进社会主义新农村建设，而开展新农村建设的制约因素之一就是缺乏稳定的财政来源，有偿使用费无疑可以成为一个重要的收入来源专项用于村庄的建设。

5．4建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置

确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。

农村村民的房屋及宅基地不能依法作为合法抵押物向银行贷款，造成农民借贷、融资困难，不利于发展农村经济。笔者认为，农村宅基地属于建设用地就不宜存在二元土地制度，通过深化改革，使有限的土地资源优化整合，发挥土地资产的应有价值。因此，必须尽快地改革城乡非农业建设用地的二元土地制度，以适应农村市场经济发展的需要，加快推进社会主义新农村建设进程。

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关键词：农村宅基地；农村宅基地使用制度；使用权

中图分类号：F320.3

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)08-0061-02

1　我国农村宅基地使用制度的创新实践及评价

1.1　苏州的置换模式

2003年，为了积极推进工业化、城市化进程，苏州市大量征占了农村宅基地搞开发区和基础设施建设。在征地拆迁的补偿安置中，各地采取了不同的方式，有货币化统一补偿、有房屋自行置换、有集中统一建房。

在征地过程中，尤以苏州市为典型，由政府统一建设经济适用房或农民公寓与农民进行等价置换。苏州市政府对被征占了宅基地的农民的居住安置方式的作出了规定，在一定范围内，若集体经济组织的土地被征为国有，农民住宅可作价置换经济适用房或农民公寓，农民以货币的形式取得居住房。这样，农民住宅可纳入城市私房管理，和城市住房一样，只要补缴土地出让金就可上市交易。

1.2　浙江嵊州的整治模式

2002年，浙江嵊州市政府出台《关于开展农村宅基地整治的若干意见》，提出鼓励开展农村宅基地整治的政策措施。主要包括：实施退宅还耕的乡镇，如不需使用还耕土地置换指标的，由市政府按每亩18000元收购储备：经批准立项的退宅还耕项目，将获得30％的建设用地启动指标和30％的启动指标调节费；对拆旧建新后多余的宅基地。可依法公开出让，纯出让金全额返还乡镇；从通过验收的土地整理项目获得的折抵指标收益中每亩拿出1500元，退宅还耕项目获得的折抵指标收益中每亩拿出6000元，专项用于农村宅基地整治。同时积极利用国家鼓励开展造地改田、土地置换等政策，实行退宅还耕，争取国家补助资金，利用村集体资金和临时筹集资金为启动资金，边收购旧房、边拆迁，及时出让，滚动使用。

1.3　上海模式

2003年，上海市政府制定《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则(试行)》。上海市规定，依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有人，可以申请宅基地让出。让出宅基地的村民或者村民住房的所有权人购买本区(县)范围内城镇商品住房的，可以凭新购商品住房的房地产权证，向区(县)土地管理部门申请返还政府收取的部分土地出让金。

但无论是苏州的置换模式、嵊州的整治模式还是上海模式，都没有能很好地在农村宅基地产权的基础上实行制度创新，没有真正解决农村宅基地的商品属性；它们都只是在集体建设用地必须转为国有后才能进入市场流转的现行政策的框架下，解决城郊结合部的宅基地流转问题。

1.4　山东的农村宅基地的有偿使用模式

1988年，山东省德州的30多个县进行了农村宅基地有偿使用试点。其中，双阳县实行的是“定额均收、超占加收、少占补偿”的做法，其特点是级差收费法和累进收费法的有机综合运用，充分发挥各自优点，保护耕地；而农安县实行的是“以质划价，按级作价，空转回补、高低找差、收支平衡、定额占用、限制超标”的做法。农安县做法的实质是一种空转，其目的是减轻农民负担，顺应群众的心理，是一种有偿使用；它通过一收一分，宅基地面积按规定多占得交钱，少占的还要领一定数量的补贴。

1990年，国务院肯定了1988年以来包括山东德州的全国200多个农村宅基地有偿使用试点的成绩，同时也为他们提出了一些要求。但到1993年，国务院为了减轻农民的负担，取消了37项涉及农民负担的集资、基金、收费的项目，其中包括农村宅基地的有偿使用费用。但尽管如此，山东的宅基地有偿使用模式，尤其是双阳县的“定额均收、超占加收、少占补贴”的方法，值得我们借鉴。

1.5　广东酝酿的农村宅基地上市模式

2005年10月，广东省以“政府令”形式了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。规定：农村集体土地将于国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。《办法》实施以后，得到了全国的极大关注。

2007年2月广州又发出《关于加强农村宅基地管理的通知(代拟稿)》，其中有关于宅基地流转的说明：对符合法定宅基地面积标准的‘一户一宅’，其转让、出租的流转收益归该农户所有。只是这些尝试后来均没有结果。

按现行的《土地管理法》规定，农村村民转让宅基地，应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。而村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。此外，《物权法》中也已明确规定宅基地禁止买卖，禁止城镇居民在农村购置宅基地。那么，如果这份文件获得通过、得以实行，则意味着，农村宅基地可以上市交易，这将对平抑城市房价、增加宅基地的市场供给有着重要作用，可以说具有标志性的意义。

2　对我国农村宅基地使用制度创新的建议

2.1　要建立完善的农村社会保障体系

我国农村宅基地与集体经济组织的成员权紧密相联，具有社会福利性质和保障功能。在目前我国农村社会保障系尚未完全建立的情况下，农村宅基地的福利性和保障性仍然不可或缺。因此，要推进农村宅基地使用制度创新，必须进一步建立和完善农村社会保障体系，确保农民在城镇化进程中普遍受惠。

2.2　法律上要明确产权

首先要从法律上进一步明确界定农村宅基地的所要权主体，将其具体确认到村民小组或村集体组织，比如村民委员会，并以确权、登记、发证(集体土地所有权证)的形式巩固下来。

其次，在不突破当前宪法秩序的前提下，将农村宅基地制度创新的原则限定为“弱化所有权能，强化使用权能”，将关注的焦点从土地的“所有”转到“使用”上面，从法律上明确界定集体土地使用权能，进而对农村宅基地使用权进行确权、登记、发证。为了规避土地利用中的短期行为，可以参照城镇国有土地的制度架构进行创新，考虑对宅基地使用权设定一个较长的限期。为了与城市国有土地的使用权期限70年接轨，我们可以规定农村宅基地使用权年限也为70年。同时，加强农村宅基地使用权的确权、登记、发证等规范化管理。出台有关农村房地产管理的法律法规，具体对相关的申请条件、审批程序、面积标准、责任处罚等方面做出规定。对于手续齐全、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，尽快颁发《集体土地使用证》和《房屋产权证》，确定宅基地的权属范围和有效期限，明晰宅基地使用权的产权

主体，以保证其产权安全。

2.3　宅基地的流转要市场交易

我国当前的农村宅基地的权能是不完整的。《土地管理法》规定，集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转。在立法意旨上，就是禁止城市及外村、外乡居民成为集体土地上住宅的合法所有权人。

其实，在房屋与土地的关系上，世界各国普遍采取“房地一体主义”，即房屋的所有权与其附着的宅基地所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的宅基地归属于其他人而引起纠纷。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让不存在障碍。对集体建设用地使用权包括宅基地使用权，权利主体并不具备完整的处分权、收益权，体现不出真正的财产权利。与国有土地使用权相比，农村宅基地的产权流转受到了诸多限制，明显处于不平等地位。从节约土地资源，提高利用效率的角度，也不应当继续对农村宅基地的流转予以禁止。

2.4　无偿使用有期限。有偿使用有标准

(1)无偿使用有期限。

①农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，宅基地的面积又不超标的，该宅基地使用全自动顺延70年；若该农民或其成员不再是本集体经济组织成员的，则应该向集体经济组织缴纳宅基地的使用费。然后可再次取得为期70年的宅基地使用权，如拒不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地的使用权。

②农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，并且无宅基地的，宅基地使用权的转让为无偿转让，受让方享有剩余年份的宅基地使用权，转让方仍有权再次申请宅基地。

③农民转让宅基地使用权的，如受让方虽为本集体经济组织成员，但已有宅基地或受让方不是本集体经济组织成员时，转让方可以收取剩余年份的宅基地使用费，但不得在此申请宅基地。受让方享有剩余年份的宅基地使用权。如遇征地、拆迁补偿时，宅基地使用权补偿款项归受让方；如于不可抗力因素，房屋需重建的，只要在宅基地使用权有效期内，受让方在报有关部门批准后，仍可在原宅基地上重建房屋。70年期满后，在向集体经济组织缴纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如拒不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地的使用权。

篇9

一、加强宣传宅基地政策，提高保护耕地意识。

农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林地。村民建房占用耕地要落实“占一补一”政策，缴纳耕地占用税，落实耕地占补平衡制度。各乡镇（场）要采取有效措施将村民向中心村、集镇或小城镇集聚，统一规划集中建设住宅小区。

二、严把规划许可关，加强批后监管工作。

村民建房必须符合乡镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划以及历史文化名镇名村保护规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划或者未编制规划的，不得审批村民建房和住宅用地。村民建房应当取得规划许可。市、镇规划区内村民建房应当办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》后，方可办理用地审批手续。乡镇人民政府应当负责规划许可审批后的管理工作，建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量、安全管理。

三、明确各自职责，公开办事流程。

村民每户建住宅用地面积限额为80～120平方米，具体为三口以下的每户不得超过80平方米，五口以下的每户不得超过100平方米，六口以上的每户不得超过120平方米。利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的有拓展空间、不影响规划和“四邻”的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过30平方米。村委会安排村民建房宅基地，要坚持公平、公正、公开的原则。建房申请户要经所在村委会集体讨论通过并在本村张榜公布征询本村村民的意见，对符合申请条件的要如实填报申请人的原住宅情况、家庭成员人数、宅基地的确认情况，并对报件的真实性负责；村镇规划建设管理部门要把好村庄规划用地范围，市建设规划主管部门或受委托的乡镇人民政府对申报的宅基地是否符合村庄规划、四至范围是否清楚、是否存在相邻纠纷、是否符合房屋建设技术标准进行审核，经审核符合条件的要绘制建设用地规划红线图，核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，并对规划许可负责；各基层国土所对本辖区申报的宅基地是否符合土地利用总体规划、是否符合申请条件、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核，经审核符合条件的报送乡镇人民政府审核，并对其合法性负责；乡镇人民政府应当对建房户的申请条件、规划选址、报件资料、申报程序等总体把关并对其合法性和真实性负责；市国土部门在接到乡镇人民政府上报的有关材料进行审核，审核后上报上级人民政府，予以批准的，由市人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。

四、加大对旧宅基地退出管理力度，探索有偿收回制度。

农村村民申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织，对“一户多宅”和空置住宅，采取激励措施腾退，鼓励本村村民之间调剂使用，引导村民更好地利用宅基地；对村民自愿腾退多余宅基地的，村集体组织应依法收回并给予一定的经济补偿。

五、规范收费项目及标准，切实减轻农民负担。

村民经批准使用集体土地建设住宅，参照《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。村民建房按乡镇、村庄规划建设的，只收取土地证书和房屋产权证书工本费，不得收取规划许可证书工本费、征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费，不得借审批住宅用地以其它名目搭车收费。严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

六、强化农村宅基地执法监察，促进农村土地管理秩序的好转。

各乡镇人民政府要尽快建立宅基地管理的共同责任机制，进一步完善动态巡查责任制，切实做到对宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

篇10

根据《__市清理整顿农宅用地工作安排方案》（庆市农建清理组发〔20__〕01号）要求，我县从去年7月份开始，在全县范围组织开展了以农村宅基地为主的农宅用地清理整顿活动，取得了阶段性工作成效，有效制止了乱修滥建问题，促进了农民建宅用地向集中、连片方向发展。但是，市政府〔20__〕1、2号令颁布实施以来，部分乡镇重视不够，宣传引导工作不到位，落实农宅建设“三个停止”命令不力，致使乱修乱建的问题没有从根本上杜绝。建设、规划等职能部门工作滞后，农宅建设规划落实进展缓慢，大大制约了小康农宅建设步伐。为了深入贯彻落实好市政府“两令”和全市人口资源环境工作座谈会及国土资源工作会议精神，切实推进土地集约节约利用，下实手解决农宅建设乱修乱建、滥占耕地等问题，县政府决定在全县范围内持续开展农宅清理整顿活动，现提出如下安排意见：

一、政策依据及目标任务[文秘站网文章-文秘站网帮您找文章]

全县农宅用地清理整顿工作以《中华人民共和国土地管理法》、《甘肃省实施〈土地管理法〉办法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、监察部、国土资源部《关于违反土地管理法规定行为行政处分暂行办法》和《__市小康农宅建设用地管理办法》、《__市小康农宅建设规划管理办法》以及《正宁县农村宅基地管理办法》为依据，全面彻底清查处理全县农宅建设中存在的各类违法违规用地、浪费耕地等问题，积极引导农宅建设向科学化、标准化、规范化方向发展，确保实现村容整洁，用地节约，全面建设新农村的目标。

二、清理范围及具体内容

本次农宅清理的范围是：农村一切使用集体所有土地的建设用地。包括农民宅基地、乡村公共建设用地、乡镇企业建设用地、个体专业户的非农业建设用地及其它非农业用地。重点是20__年2月土地市场治理整顿以来农宅建设中的各类违法用地、去年农宅清理整顿中尚未处理的各类农宅违法用地以及未按规划进行小康农宅建设的违规建宅用地。

具体内容是：一是查验本辖区内土地使用单位和个人是否办理了土地登记；二是查验土地登记内容是否完整、准确、规范，有无土地使用权转让、出租、抵押等交易行为或土地使用权转移后是否依法办理了变更登记手续；三是查验新建宅基地是否存在超出规定标准面积、违反村镇规划修建；四是查处违法批地、违法用地、违法管地、无证用地行为；五是查处宅基地长期闲置、一户多宅；六是查处不符合建房条件擅自修建住宅；七是坚决制止不按小康农宅建设规划进行建宅的行为；八是农宅建设中其他违法用地行为。

三、方法步骤及时间安排

本次农宅清理整顿活动从20__年3月20日开始，至9月27日结束，共分为三个阶段。

（一）宣传动员阶段（3月20日一3月25日）。

各乡镇、各有关部门，特别是国土、建设、规划等职能部门要采取多种途径，广泛开展宣传，将国土资源法规、政策和市政府“两令”及市、县国土资源工作会议精神，特别是本次农宅清理整顿工作宣传普及到乡镇、村组、农户，全面提升广大人民群众的土地使用法律意识，不断增强珍惜土地、节约用地的观念，为农宅清理整顿活动顺利开展营造强大的舆论攻势。

（二）清查摸底阶段（3月26日一4月26日）。

各乡镇以行政村为单位，抽调人力成立清理整顿工作小组，配合乡镇国土资源所，对辖区内清查不彻底、处理不到位的农宅用地进行全面排查，做到逐村、逐组、逐户清理，并对有建宅动向的农户跟踪登记，确保农宅建设用地清理率、处理率、登记率分别达到100、90、85。要建立举报制度，公布举报电话，广泛接受广大群众和社会各界的监督，确保清查登记工作公正、公平、公开、透明。

（三）处理整改阶段（4月27日一9月27日）。

对清查出的违法违规用地问题，根据中央、省市国土资源管理有关法律、法规及《正宁县农村宅基地管理办法》逐户逐宗进行处理。该拆除的坚决拆除，该核减面积的一律核减退地。同时，要按照既处理事，又处理人的原则，对该追究责任的要依法追究责任，对问题严重涉嫌犯罪的，移交司法机关进行处理。

四、工作要求及保证措施

一要加强组织领导。清理整顿农宅用地、制止当前乱修滥建是建设社会主义新农村的一件大事。各乡镇、各有关部门必须高度重视，精心安排,周密部署，认真落实。要把落实农宅建设中的“停止审批、停止划拨、停止建设”作为贯彻市政府“两令”精神、推进小康农宅有序建设的先决条件，建立主要领导负责抓、分管领导亲自抓、职能部门配合抓的工作机制，各乡镇要确定一名分管领导、两名工作人员，配合乡镇国土所和包村干部入村蹲点，扎实细致地开展工作，确保取得阶段性实效。

二要强化宣传教育。农宅清理整顿和贯彻“两令”直接面向农村，面对农户，做好干部和群众的思想工作尤为重要。各乡镇要召开会议专题研究，采取多种形式进行广泛宣传，把国土资源政策、法规和市政府“两令”精神宣传到村、到组、到户，帮助群众澄清认识误区，树立正确的建宅用地观念，教育引导广大群众支持参与农宅清理整顿工作，减少工作阻力。同时，要认真听取群众的意见和呼声，及时处理来信来访，妥善解决清理工作中出现的问题，确保清理整顿工作的顺利进行。

三要搞好农宅建设规划。各乡镇要抓紧时间，集中精力，协调落实好农宅建设预留地块，并积极配合规划部门搞好本辖区内的小康农宅建设规划，农宅建设规划工作完成后，要及时抄报县国土资源局备案。同时，要严格把关，凡进小康农宅建设区的农户必须办理建宅用地指标审批手续。

四要坚决制止乱修滥建行为。当前，正值春季农民建宅旺季，也处乱修滥建的高发期。各乡镇、相关部门一定要全力协作，相互配合，严格按照市政府“两令”要求，做好农宅建设的监督管理工作，要加强人力，延伸触角，健全监察网络，强化源头管理。农宅清理工作组要向每个行政村选派一名监督员，在每个村民小组设一名信息员，发现违规建宅苗头，及时制止纠正，县国土资源执法大队和各国土所要做好定期巡查