房地产市场分析报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场分析报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

房地产市场分析报告

篇1

1、2009年三季度房地产网络广告投放情况分析

中国指数研究院对全国100个大中城市的广告投放监控数据显示，2009年第三季度中国房地产网络广告投放费用总计3.7亿元，环比增长15.6%。搜房网、新浪乐居、搜狐焦点依旧占据市场前三位，其中搜房网广告投放费用达到2.15亿元，环比大增19.4%。新浪乐居投放费用约为6200万元，在三季度市场全面向好情况下，环比下滑4.6%，搜狐焦点投放费用约为2250万，其它房产网络媒体广告投放费用约为7050万元。

中国指数研究院研究数据显示，第三季度中国经济复苏明显，房地产行业的网络广告投放额度增加，其中搜房网表现出强者恒强的态势，增长速度超过行业平均水平。从投放费用占比情况来看，搜房网占比最大，网络广告投放市场份额达58.1%。新浪乐居占16.8%，搜狐焦点约占6.1%，其它房产网络媒体约占19.0%。

从房地产网络媒体的发展策略来看，以搜房网为代表的垂直门户网站加强了对二三线城市的渗透，大规模推进城市地方站的建设工作，有效促进了搜房网市场份额的进一步提升。二、三线城市网络的普及和房地产开发企业对网络的认知不断提高，尤其是全国性大型房地产集团在二、三线城市的开发建设带动新的产品和营销模式的变革，进一步促进了地方城市房地产网络广告的增长。由于房地产行业极强的地域属性，导致单一综合性门户网站的集中优势无法体现，因此综合性门户网站模式在房地产网络媒体业受到极大挑战。

2、2009年三季度搜房网广告投放市场份额领先优势继续扩大

中国指数研究院监控数据显示，搜房网第三季度广告投放份额的领先优势进一步扩大，市场份额从二季度的56.25%增长到三季度的58.1%。搜房网在三季度推出了一系列的产品和品牌活动，率先在全国启动的城市“购房圈”产品，提供了领先、独创的区域购房互动理念，为购房者搭建区域购房互动平台，获得了购房者的追捧，极大丰富了房地产网络平台的资源整合优势。

新浪乐居的市场份额较二季度下滑4.6%，失去了3.5%的市场份额。中国指数研究院分析：新浪乐居由于其主要城市采取外包的经营模式，因此，虽然在三季度这些主要城市网络广告额度大幅度增加下，却没有能够获得相应份额，其弊端进一步显现。同时在上海、广州等核心城市由于先发者已经构建了极高的竞争壁垒，导致新浪乐居的市场缺口迟迟不能打开，反而被不断压缩市场份额，导致其在大市场全面向好的同时，难以获得新的增长。搜狐焦点经过二季度的管理层变动后，三季度趋于稳定，广告投放在第三季度出现回升，但由于总体规模与前两位有较大差距，市场份额还有待提高。

篇2

1.1 产品市场容量

1.1.1显性市场容量

1.1.2 隐性市场容量

1.2 行业分析

1.2.1 主要品牌市场占有率

1.2.2 销售量年增长率

1.2.3 行业发展方向

1.2.3.1 市场发展方向

1.2.3.2 产品研发方向

1.3市场发展历程及产品生命周期

2市场竞争状况分析

2.1 市场竞争状况

2.1.1 竞争者地位分布

2.1.2 竞争者类型

2.2 产品销售特征

2.2.1 主要销售渠道（分分销渠道、零售渠道）

2.2.2 主要销售手段

2.2.3 产品地位分布及策略比较

2.2.3.1洗发水产品地位分布

2.2.3.2 主要品牌成功关键因素分析

2.2.4 产品销售区域分布及分析

2.2.5未来三年各产品销售区域市场需求及价格预测

2.3 行业竞争者分析

2.3.1 主要生产企业基本资料

2.3.2 主要品牌经营策略

2.3.3 竞争品牌近三年发展情况

2.3.4 竞争者未来发展预测

3市场特点

4 消费状况

5主要洗发水品牌产品零售价格市场调查

6 中国洗发水市场发展历程

房地产市场分析报告编制办法（试行）

一、分析范围

（一）地域范围

覆盖当地城市辖区范围内的各行政区（含开发区等）。当地房地产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的，分析报告的覆盖范围可暂时与房地产市场信息系统相一致，但应在分析报告中予以说明，例如全市、城区（并列举行政区名）等。

统计指标覆盖的地域范围不同时（例如，开发统计数据覆盖全市，房地产市场信息系统覆盖若干城区），应予说明。

统一统计指标覆盖的地域范围曾经发生变化的，在使用时间序列数据或同比、环比指标时，应予说明。

（二）房屋类型

兼顾增量房（新建商品房）市场和存量房市场。其中，增量房市场以住宅为主要分析对象，兼顾非住宅（含商业营业用房、办公楼、其他等房屋类型）；存量房市场暂以住宅为主要分析对象。

商品住宅各项统计指标和相关分析中，应注明是否包括经济适用住房等政策性住房，并在各报告期中保持一致。经济适用住房等政策性住房的数据及相关分析要单独加以说明。

二、分析内容

围绕“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调”的房地产市场调控目标，突出普通居民住房消费，以各城市房地产市场信息系统提供的数据为基础，结合统计等部门提供的其他社会经济统计数据，以及住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果，并综合考虑经济社会现状，全面反映和客观分析报告期市场形势，并对未来一段时间内市场形势的变化趋势做出预测，提出下一步的措施及建议。

(一) 市场现状分析

针对报告期市场现状的分析，应兼顾累计数据和报告期数据，以对相关统计指标的分析和解读为核心。要在进行时间序列数据、环比数据、同比数据等进行清晰陈述的基础上，注重对比分析和趋势分析，揭示数据反映的市场现象和市场发展变化规律。要结合相关研究成果和本地房地产市场发展现状，科学确定投资涨跌、供求关系、价格变动等重要指标的合理区间，逐步建立市场预警预报机制，对市场形势做出判断。要采用图表与文字相结合的形式，增强报告的直观性和可读性。

市场现状分析重点围绕以下几方面进行：

1、报告期社会经济发展概况。反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。此部分数据以统计部门提供的统计快报数据为准。

2、报告期房地产开况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。除总量数据外，应按住宅、非住宅进行细分。此部分数据以统计部门提供的开发统计快报数据为主，并注意结合国土资源、规划、建设等部门提供的相关数据。

3、报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。除总量数据外，还应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括存量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准，并注意结合住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果。此部分内容参见附表1—2。

4、报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按下列标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。子市场划分依据在各报告期中应保持一致，出现调整时应在报告中加以说明。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准。此部分内容参见附表3—5。

（1）套型结构：按每套建筑面积划分，120平方米以内大致以每20平方米为一个档次，120平方米以上大致以每30平方米为一个档次。具体划分为标准为：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对每套建筑面积为60平方米以下和180平方米以上的住宅是否进行进一步细分。

英文报告格式 ·会议报告格式 ·读书报告格式 ·工作报告的格式

（2）价位结构：按单位建筑面积交易价格划分，3000元/平方米以内的每500元为一个档次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以内的每1000元为一个档次。具体划分标准为：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否进一步细分。

（3）区域结构：按行政区，或按环线、方位、片区等当地习惯的划分方式，划分为若干类别。

（4）购买者类型：按购买者身份证发证机关，划分为本市（可细分为本市城区和本市其他）和外地（可细分为本省其他地区、外省市、境外）等类别。

5、报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。此部分内容参见附表5—7。

6、金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。

7、其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。

8、报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。其中，应特别注意把握如下环节。

（1）各市场之间的相互作用和协调关系。例如增量房市场与存量房市场之间，住宅市场与非住宅市场之间，买卖市场与租赁市场之间。

（2）各类统计指标之间的联动关系。例如供给量、需求量等物量指标与价格指标之间的关系，供应结构，成交结构与需求结构之间的关系。

（3）先行指标与同步指标之间的关系。例如对土地购置、开发投资、新开工和施工面积等指标的分析，要联系空置量、累计可销售量指标，考虑对当前市场形势的影响。

(二) 近期采取的主要政策措施

主要是在报告期内，结合本地区实际采用的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。

(三) 市场存在的主要问题及原因

1 .报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。

2.报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情况、新问题的原因。

3.报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），应作专题分析。

4.其他可能影响市场健康发展的因素等。

(四) 市场形势预测

采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测：

1.依据对当前市场形势的分析，并考虑影响房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。

2.根据各统计指标时间序列数据反映的规律性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。

(五) 下一步的政策建议及主要措施

主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。

三、附加说明

简报中的商品房批准预售、累计可售、实际登记销售面积、平均销售价格，不同套型、价位商品住房供求结构，以及二手房买卖、购买对象分类等数据指标仍按照《建设部关于建立房地产市场月报数据和监测报告上报制度的通知》（建住房函[2005]165号），《建设部办公厅关于实行房地产市场月报数据和监测报告网络上报制度的通知》（建办住房函[2005]365号）要求上报。

附表1—7。

附表1：

商品房供需基本情况表

1月～月单位：万平方米、元/平方米

分类批准预（销）售面积月末累计可售面积实际登记销售面积平均销售价格

与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）预售现售与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）

同期

比（%）环比（%）同期比（%）环比（%）

商品房

商品住房

附表2：

二手房买卖基本情况表

1月～月单位：万平方米、元/平方米单位：亿元、万平方米、元/平方米、套

分类成交面积成交金额成交套数平均销售价格

与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）

二手房

二手住房

附表3：

不同套型新建商品住房供求结构表

1月～月单位：万平方米、元/平方米、套、%

≤60m² 60-80 m² 80-90 m² 90-100 m² 100-120 m² 120-144 m² 144-180 m² >180 m² 合计

占比占比占比占比占比占比占比占比

面积批准预（销）售

月末累计可售

登记销售

套数批准预（销）售

月末累计可售

登记销售

平均成交价格登记销售

注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；

②占比是指占总套数或总面积的百分比。

附表4：

不同价位新建商品住房供求结构表

1月～月单位：万平方米、元/平方米、套、%

≤1000元/m² 1000-1500

元/m² 1500-2000元/ m² 2500-3000元/ m² 3000-4000元/ m² … 8000-9000元/ m² 9000-10000元/ m² 10000-12000元/ m² 12000-15000元/ m² >15000元/m² 合计

占比占比占比占比占比 … 占比占比占比占比占比

面积批准预（销）售 …

月末累计可售 …

登记销售 …

套数批准预（销）售 …

月末累计可售 …

登记销售 …

平均成交价格登记销售

注： ①1500-2000元/ m²是指超过1500元/ m²、小于等于2000元/ m²，其余作相似理解；

②占比是指占总套数或总面积的百分比；

③各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/ m²以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/ m²以上的要至少每1000元为一个档次。

附表5：

商品住房购买对象分类表

1月～月单位：万、平方米、元/平方米、套、%

分类本市外地

本市城区本市其他本省其他地区外省市境外

面积销售

套数销售

价格平均价格

平均价格与上年同期比（%）

附表6：

典型楼盘同质比较价格变动情况表

1月～月单位：元/平方米、%

分类价格与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）

商品房

商品住房

二手房

二手住房

数据来源说明：包括所选楼盘数量、典型性、项目动态、不同时期成交价格情况

附表7：

价格指数变动情况表

1月～月单位：%

分类价格指数与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）

商品房

商品住房

二手房

篇3

关键词：营销策划；市场导向；创新

一、房地产营销策划的发展历程

我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。

20世纪90年代初是深圳房地产业的黄金时代，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。92年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，开始产生了房地产营销策划大师。97年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。99年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。

新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。

二、房地产营销策划中出现的问题

（一）市场调研不够仔细深入，缺乏创新

开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要归回理性市场，不能全凭经验和个人感性判断。

（二）营销策划方案过度追求概念的炒作

概念营销的理念在一阵火热过后，终于被业内人士看底，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念”。开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然背道而驰。

（三）广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨

在房地产营销的后期策划任务当中，广告制作精美但缺乏内涵广告的陷阱，往往表现为：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。

（四）网络营销手段成为潮流，但缺乏有效评估体系

目前有些房地产企业开发网络营销手段，存在一定的盲目性，企业缺乏有效评估网络营销活动的手段，没有相应的监控机制评估网络营销的效果，企业不能单纯地将浏览人数简单地作为可靠的评估指标。

三、新形势下房地产营销策划创新

（一）强调市场调研，注重市场分析

前期市场调研，必须从消费者的实际出发，注重当地文化理念，重视消费者对产品户型、价格、产品质量的要求，将消费者的需求调查清楚，不能凭主观臆断，脱离实际。市场分析不准确，往往会造成楼盘积压，销售不畅。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进行房地产营销策划

（二）明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际

营销策划，属于市场营销学当中营销要素的整合策划。房地产产品首要的特征是其异质性，因此，针对不同房地产产品，其营销策划方案自然是各种要素的不同组合过程，房地产项目的营销策划必须忠实于房地产项目本身所占有的资源，必须忠实于这些资源的排列组合和相对应的市场定位和细分市场，不能脱离实际。

营销策划工作重要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传策划中应做到：

1.从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；

2.做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；

3.立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。

（三）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系

网上广告是网络营销的最基本形式，网络平台作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。目前，大多数开发商都采用了相关的媒体进行房地产信息的网络宣传，建立企业网站是企业上网宣传的有效途径，另外，部分媒体的跟踪报道也是房地产产品网络营销的渠道。但是至于网络信息传播的有效性性究竟有多大，则没有明确的评估方法。因此，有必要创建相应的评估体系，对房地产网络营销效果进行评价，提高网络宣传的目的性和有效性。

（四）提倡房地产企业之间的合作营销

房地产开发商之间通过合作营销，可以获得多赢的局面，节约资源，提高整体的运行效率，增加宣传效果，促进房地产产品销售。例如中山秀山片区，该区域环境优美，非常幽静，但交通不便，于是该地段的几家开发商通过努力，在政府的支持下，道路修建通畅，并将引进公交线路，以带动该地段的商品房销售。又如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江实业公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。

（五）加强专业培训，提高策划人员素质

加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过组织定期培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，吸取经验。房地产营销策划需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种概念运用到营销策划的工作过程中去，才能做好房地产营销策划工作。

参考文献：

篇4

关键词:房地产项目可行性分析完善

目前,我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后,我国的房地产市场逐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开始注意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。

一、房地产项目可行性分析研究中存在的问题

1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导

通过项目可行性分析,可以发现,目前,指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是,房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析研究中,根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究,但是,这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。

2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善

在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍然存在着有待补充和完善的地方。

房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。

3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大

在进行项目可行性分析准备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不一致,定性分析流于形式,没有针对性等。他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。

二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因

导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因:(1)可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图,根据其意图初步形成评估结果,没有详细的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。(3)由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素,可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测;不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析;不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告质量,影响了房地产开发决策水平。(4)审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性研究目的是立项,评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。

三、完善房地产项目可行性分析的建议

1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新

建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时,应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。

2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系

可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。其中,财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性,风险预测等。而综合评价,则应该从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。

3、加强咨询业的规范化

咨询业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式,由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。(2)为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素质较高的从业队伍,一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差;社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导;市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势;造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算;注册房地产估价师是研究小组的核心,他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告。

4、加强项目风险分析

在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率分析方法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法,分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。盈亏平衡分析法包括保本销售面积盈亏平衡分析、保本销售价格盈亏平衡分析;敏感性分析法包括平均售价的敏感性分析、成本的敏感性分析。

参考文献:

篇5

关键词：房地产经济问题走向

中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：1007-0745（2013）05-0052-01

房地产经济是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，是一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量。本文就讲述了房地产经济现状分析，存在的问题及发展走向。

一、房地产经济中存在的问题

1.规划脱离市场。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是南市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿美其名曰“筑巢引凤”，这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多，这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引凤”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版.政府在这个问胚上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态。

2.调整脱离市场化。在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。

3.地产市场不成熟。土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：（1）盲目的高价行为表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然，按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理。（2）行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。

4.经济泡沫和金融风险。房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要，房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。

二、房地产经济未来发展的方向

1.合理规划建设用地，搞好“城市经营”。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP，这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观，房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加。

2.将市场逐渐走向成熟化。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归，毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者，城市运营商很多，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进人一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

3.将地价趋于合理水平。在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素，一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃.自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。

篇6

关键词：房地产；宏观调控；难点

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）04-0167-02

一、制约中国房地产宏观调控的瓶颈问题

1.房地产调控双重目标问题。中国政府对房地产的调控目标有二重：一是经济增长和经济效率目标，二是社会公平和稳定目标。这二重目标本身是有冲突的。由于中国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求的最直接的产业类型。中国经济对房地产的过度依赖，使得近些年来，中国政府往往注重前一个目标，而忽视后一个目标，其结果必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断推高。

2.土地财政问题。中国现行的土地批租制度使卖地成为地方财政收入的主要来源。2009 年中国土地出让收入达1.42 万亿元，相当于同期全国财政收入20.8%。2010 年末，中国地方融资平台贷款余额高达10.7 万亿元，这也主要是以政府所拥有的土地作质押进行融资的。2012年前11 个月，国内130 个主要城市土地市场总土地出让金额为1.18 万亿元，与2011年同期相比减少了30%。如果计算全国所有城市，2012年地方政府的土地财政可能减少上万亿。这在客观上使得各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方。中央政府与地方政府的政策博弈不可避免。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”，使房地产宏观调控由于缺乏地方政府的支持和配合而成为“空调”。从地方政府的角度看，现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权，财权主要掌握在中央政府手里，依赖土地财政实在是无奈之举。因此，要解决这个问题就必须改革中国政府现行财税体制，把更多的财权下放到地方政府。

3.货币的超量供应问题。据央行网站显示，从1999—2009年，广义货币供应量十年间共增加了49万亿人民币，增幅超过5倍。其间，中国楼市发生了几次价格大幅上涨，这与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎又佐证了货币学派的代表人物弗里德曼的名言“无论何时、何地，物价都是货币现象”。

4.房地产业与中国金融体系的安全密切相关的问题。中国房地产企业开发项目和个人购房主要依赖银行贷款。以上海为例，截至 2009 年底，上海中资金融机构人民币自营性房地产货款累计增加 1 023亿元，占各项货款新增额比例高达 76 %，其中个人住房货款累计增加728 亿元，新增个人住房货款中占中长期货款增量的比例高达 42 %。银行实际上直接或间接地承接了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房价大跌，会造成房地产市场波动风险高度向银行体系传递。因此，房地产行业与商业银行之间极大的风险关联度，是中央政府怕房价过快上涨，但更怕大幅下跌的一个重要原因。

5.中国贫富差悬殊问题。2003年中国的基尼系数为0.39，离国际上0.4的警戒线仅一步之遥。到了2011年，中国的基尼系数已达0.46。中国目前占总人口20%的最贫困人口占收入或消费的份额只有4.7%，而占总人口20%的最富裕人口占收入或消费的份额高达50%。富人可以一次性付款买好几套房，而穷人几辈子的收入也买不起一套房子。

在此大前提下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣。比如提高首付比例和房贷利率，富人买房不差钱，一次性付款也没关系，提高房贷首付比例和利率不但限制不了富人炒房，还给了富人买更多房子的机会，因为调控政策往往会短期内压低房价让他们抄底。至于通过征收二手房交易税来抑制房价那更是缘木求鱼了。价格由供求关系决定，只要房子供小于求的矛盾不解决，征税对价格毫无影响，卖方完全能把税收转嫁给下家，等于政府直接向买方征税了。

目前中国的收入差距正呈现全范围多层次的扩大趋势。这就需要我们的管理层采取包括税收政策在内的各项政策加以有效调节，切实提高中低收入人群的收入。使他们的收入能够跟房地产价格的上涨幅度趋一致，最终使他们也买得起房。

二、破解房地产宏观调控的瓶颈问题的对策和建议

1.确立“公平优先，兼顾效率”的房地产调控目标。笔者认为，中国房地产调控的总体目标应是：按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，以保障居民基本住房需求为政府调控房地产市场的基本出发点，同时兼顾经济增长。

2.通过制度创新，协调好中央及地方政府的利益关系，使地方政府能认真自觉地贯彻执行中央政府制订的各项房地产宏观调控政策。（1）推进财政体制改革。改革“财权上移，事权下移”的分税体制，重新划定中央与地方的事权与财权，将一部分目前由地方政府管理的而没有对应财权支撑的事权收回中央，扩大地方政府的税源与税基，保障地方政府有充足的税收，从而有助于地方政府摆脱对土地财政的依赖，打破土地财政与房地产宏观调控矛盾的尴尬局面。（2）逐步改革地方政府绩效评估体系，建立科学的绩效评估体系，同时，实施对地方政府的房地产调控的问责制。把控制住房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制，切实强化对地方政府行为的约束。（3）创新土地制度，改土地批租模式为年租模式。现行城市土地批租制度是一次付清几十年租期的土地出让金，所支付的金额巨大。这种土地批租方式使本届政府能够获得未来历届政府几十年的土地出让金收入，这为地方政府土地财政得以实现创造了条件。目前，部分城市正在以保障房为突破口探索以“年租制”替代“出让制”的房地产土地流通机制。我们应根据不同使用条件探索年租制的使用范围及与“出让制”的对接机制。年租制推行对地方政府干预土地市场、推高土地市场价格从中获利、乃至土地财政都是釜底抽薪式的改革。

3.运用金融手段来控制房地产信贷规模。鉴于贷款规模对房地产均价的显著影响，对贷款规模的适度控制，可以有效地调控房地产价格。（1）提高房地产贷款风险系数。央行和银监会应尽快颁布新房地产信贷条例，规定按房地产信贷占银行总资产的比例累进提高房地产贷款风险系数，不妨先将房地产贷款风险系数基点提高10%～20%，然后按房地产信贷占银行总资产的比例每超出平均数的1%提高超出的房地产贷款风险系数5%，增加房地产贷款资本金。（2）尽快预征房地产风险基金。央行和银监会应尽快颁布新房地产信贷条例，规定按房地产信贷占银行总资产的比例累进对房地产信贷总额预征10%～20%房地产风险基金，上交央行或银监会新设立的房地产风险基金司，然后按房地产信贷占银行总资产的比例每超出平均数的1%提高超出的房地产贷款风险基金5%，以应对房地产信贷风险，规避银行负盈不负亏的风险，减少纳税人救助成本。

4.加快房地产税制改革步伐，抑制房地产市场的投资需求。对当前中国的房地产市场来说，开征房产税不失为一种有效的、可持续的调控手段。房产税的开征将有效抑制非刚性需求，增加以投资为目的购买者的税负负担，此种调控方式可长期存在，并可通过税率的调整应对房价的涨跌。目前国家已在上海以及重庆开始房地产税征收的试点工作，并取得了初步成效。但也存在量税过低、实施不彻底等问题，不能从根本上起到打击囤房、炒房行为的效果。应在总结经验的基础上进一步完善房地产税，对征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估及相应的申诉程序等组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定。

5.加快金融体制改革，加大房地产直接融资的力度。加快发展资本市场使资本市场与信贷市场平衡发展，尤其是大力发展债券市场使债券市场与股票市场平衡发展，加大企业直接融资的力度，改变目前中国房地产金融体制的单一性，减少房地产资金过度向大银行集中的积弊，降低房地产金融的系统性风险。积极支持发展为中小企业服务的中小金融机构和区域交易所，中央银行应尽快建立覆盖中小金融机构的全国统一结算体系和全国存款保险制度，进一步分流大银行的资金。从根本上抑制银行尤其是大银行的房地产信贷。与此同时，改善内资投资环境，拓宽内资投资渠道。国家对一般竞争性领域，要敢于打破垄断，同时鼓励民间资本参与水利、电力、电信、交通、金融、石油天然气、矿产资源勘探开发、政策性住房、棚户区改造等基础设施和社会公用品以及新能源、新材料、新环保等领域的建设。分流资金压力，扭转千军万马投资房地产局面。

6.建立完善的住房信息统计系统。一是从建设全国统一的个人住房信息系统着手，可以先进行省会城市之间的联网，而后扩展至主要城市，再到全国所有地级市，最后到所有县域，形成统一的个人住房信息查询系统，为房产税在全国范围推广奠定基础，为保障性住房的合理分配扫除障碍。二是建立存量住房统计系统，准确掌握房屋供给情况，以此为基础来制定住房建设土地供给计划，新建住房项目审批进度，保持供需的平衡。三是与个人纳税、征信统计系统或其他部门的中低收入者信息统计系统对接，作为确定保障性住房分配对象、商品房限价政策制定的依据。四是要建立全国统一的房地产运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的适时归集、整理分析，及时做出市场运行的评价与预测，定期市场分析报告，合理引导市场，有效防止房地产业泡沫的形成。

参考文献：

[1] 余凯.论中国房地产宏观调控的长效机制的构建[J].城市发展研究，2008，（5）.

[2] 马国顺.不同条件下房地产市场的演化与调控[J].商业时代，2011，（8）.

篇7

作为全球性房地产综合性组织，FIABCI和联合国、世界银行、国际货币基金组织等有密切的合作。本文主要从2017年4月4日FIABCI-USA（国际房地产联盟美国分部）与联合国举办的一个研讨会（该研讨会是国际房地产联盟与联合国每年的例行系列合作活动的一部分，详见http：///un-luncheon/）演讲专家（panelists）的专业背景，简要分析房地产咨询服务业的发展空间――

David S. Friedman，来自Wealth-X公司（），Wealth-X的服务目标是：与世界范围内不同行业的具有极高声誉的金融机构、奢侈品、非营利组织、高等教育机构合作，建立超高净值（UHNW）人群信息库，服务于以这类人群为目标客户群的机构。David S. Friedman本人是沙特王室、朱美拉资本（Jumeirah Capital）、科威特金融集团（Kuwait Finance House）、波多黎各政府（Government of Puerto Rico）以及马来西亚财富基金（the Malaysian Sovereign Wealth Fund）的顾问。

Richard Koss，是国际货币基金组织旗下全球住房观察机构（Global Housing Watch at the International Monetary Fund ）的理事，并担任约翰霍普金斯大学商学院（Carey School of Business at Johns Hopkins University）的兼职教授，还曾经担任过格林斯潘为主席的经济咨询理事会（Council of Economic Advisers）的成员。

Gregory Heym，是Terra控股公司（Terra Holdings）的执行副总裁和首席经济学家。Terra Holdings 是美国最大的房地产服务公司之一，也是Brown Harris Stevens和Halstead Property的母公司，Brown Harris Stevens是“美国最古老的和最大的一家私人银行”（据维基百科），Halstead Property则是纽约最大和最著名的住宅经纪公司之一。更大的亮点是： Gregory负责完成曼哈顿、布鲁克林、汉普顿、棕榈滩等地的住宅物业综合数据库建设和市场分析报告，这些报告的发行量达到25万份（http：///about-gregory-heym）。

再看其他演讲者：

Stacy Garcia，著名设计师。

Eric Spencer，资深建筑师。

Thomas Clancy，一家住宅综合系统供应商的副总裁，他们公司的使命是整合各种居住科技用于高端住宅。

Herbert Lash，路透社记者，在北美和南美各地报道房地产市场和房地产投资策略。

Tim Gifford，世邦魏理仕（CBRE）的拉丁美洲投行业务负责人，擅长复杂的跨境投资咨询服务。

Brahm Cramer，联博资产管理公司（Alliance Bernstein）旗下房地产集团的联席首席投资官（Co-Chief Investment Officer），曾经在高盛公司负责房地产投资业务； 1990年代中期，他在巴黎创立了高盛欧洲的并购业务。

Clem Turner，Barst Mukamal & Kleiner LLP纽约分行的合伙人，这是美国最老的律所之一，主营移民法律事务。Clem Turner 熟悉EB-5项目运作。

Mark Roderick，美国著名的众筹业务律师。

……

还有一些演讲者，不再一一列举。

从这些演讲者的情况可以发现美国房地产咨询服务业的以下几个特点：

1.房地产咨询服务的对象很广泛，其中又以高端客户和著名机构为首要目标，也正因为如此，所以有了第2个特点――

2.房地产咨询服务业务深化程度很高，针对的绝不是简单的房地产买卖或者投资，而是把房地产作为整体资产配置管理的一部分。

3.房地a咨询业务的涵盖范围广，由此带来第4个特点――

4.房地产咨询业务的参与人员广泛，包括了律师、记者等各类相关人员。

篇8

市场部市场研究方向工作主要包括三大部分：例行性工作、临时性工作及专题性工作。例行性工作主要包括在售项目定期销售分析报告（周报、月报）、四城市房地产销售市场月度宏观报告、北京市房地产市场月度宏观分析报告、市场动态监控等；临时性工作主要包括竞品项目调研、竞品项目调研报告、竞品项目卖点分析等；专题性工作主要包括撰写专题性研究报告、课题性研究报告等。

市场部作为营销管理中心结构调整及专业分工细化的新生部门，市场研究工作是新制定的主要工作职责之一，主要为公司整体营销策略及在售项目销售提供专业参考意见及决策支持。之前工作范围仅局限于项目调研及市调报告，后经本人建议领导认可改进并丰富了各种专业报告的表现形式及结构，丰富了内容涵盖面并相应提升了专业性及可读性，增加深化了报告种类。和领导及同事一起重新搭建了市场部工作架构，理顺了工作流程，并不断对报告模板进行改进提高，使之实现流程化、专业化，也使市场部市场研究工作逐渐步入正轨。

在履行例行工作及临时工作期间，也为领导及时提供了最新市场及竞品项目动态和决策参考内容。如在制定“首付分期”营销策略期间与项目部共同对率先实行首付分期的美利山项目进行专项调研，在全面详细了解美利山“首付分期”具体操作手法的基础上为领导提供了相关参考意见，最终促成了“首付分期”策略应用于在售项目，对拉动销售起到了明显提振作用。

在售项目竞品监控是市场部重要例行工作之一。根据对在售项目周边区域竞品项目的长期市场跟踪及调研，市场部依据同区域、同期入市、产品类型相同或相近的样本筛选原则，不断更新具有代表性的竞争楼盘样本进行卖点的客观分析对照。目的在于通过各个项目的优劣势对比分析，学习及借鉴竞争对手成功的卖点及营销策略并为我所用，并将优劣势卖点应用于销售说辞及推广策略改进工作中，对在售项目的销售起到实际促进作用。不但完成了本部门的研究工作职责，也对营销管理中心其他部门及销售部工作起到了配合和促进作用。

篇9

[关键词] 房地产泡沫防治措施

自20世纪90年代开始，我国房地产业已经逐步占据了国民经济主导产业的地位。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，逐渐成为促进国民经济增长的强有力的动力。随着我国城镇化、工业化和信息化的快速发展，潜在的住房需求和居民支付能力的提高，必将使我国房地产市场呈现持续增长的态势。但房地产业的发展有其自身的规律,只有遵循其发展的客观规律，才能保持房地产业健康、稳定地发展，任何短时期内投机发展或阶段性过度发展，势必导致房地产泡沫的产生和膨胀,而一旦房地产泡沫出现破灭，其对整个经济的冲击作用是难以想像。所以，对我国房地产泡沫防治措施的研究具有深刻的意义。

一、房地产泡沫的概念

所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

二、房地产泡沫的防治措施

房地产作为国民经济的晴雨表，直接关系到整个我国经济和社会的稳定发展。目前我国正处在房地产业高速增长的最佳时期，那如何预防和减少房地产泡沫呢?

1.加强宏观形势和政策的监控

加强对宏观经济形势和政策的监控宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。

2.加强对银行的监督管理

在中国，由于60%以上的房地产投资金额来源于商业银行，因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。虽然名义上是商业银行，但是前身为国有银行的几大银行系统事实上仍然是采取的国家信用。银行买单，事实上也就是国家(中央政府)来买单。此外，泡沫破裂还会导致经济萎缩，消费下降，投资乏力等一系列后续问题，日本1990年房地产泡沫破裂导致的后遗症到现在都没有消除，这也会对政府产生很大的压力。因此，如果能够宏观调控，减小房地产泡沫带来的危害，最有效也是最容易操作的方法就是从金融领域入手，加强对银行等金融机构的监管。目前央行的新房贷政策就是通过金融领域来防止可能的房地产泡沫的一种尝试。我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控，公开尽可能多的市场信息，减少市场中的信息不完全和不对称情况，设计合理的土地税制来控制土地投机，比如土地增值税、土地闲置税等等。

3.加强对房地产开发规模的控制

在我国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，2004年增长48.5%, 2005年1～11月份就增长65.3%，远远高于同期房地产开发投资的增长速度，个别地区出现了圈地热，助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上海也就导致房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量，避免暗箱操作的有效方式。另外，保护土地资源，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，中国国土资源部最近就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题发出了紧急通知。通知称，要清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区，都必须进行认真清理。严禁违返下放土地审批权。各类园区用地必须纳入当地政府的统一计划，统一供应、统一市场管理。通知要求，要严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品开发。严禁任何单位、个人与乡村签订协议圈占土地。对于签订这种协议，要求办理收地手续的，要进行认真清理，所签协议一律无效。凡是通知炒卖各种协议、立项批准书、规划许可证后变相取得土地的，国土资源管理部门一律不予承认，不得办理用地手续。

4.加大经济适用房建设力度，优化经济适用房开发机制

进一步完善经济适用住房政策，加强经济适用住房建设计划的管理，加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模，着力解决中低收入家庭的住房问题。首先，遵循“以销定产”的原则，合理确定分年度建设规模;第二，经济适用房建设要与危旧房改造相结合;第三，根据“经济”和“适用”的原则，制定经济适用房建设标准;第四，加强经济适用房价格的监管，控制建设成本，保证工程质量;第五，经济适用房建设不能采取指令性方式确定建设单位，应公开招标。严格控制和防止目前经济适用房户型面积大、价格高、普通老百姓仍然买不起的情况。

5.加强房地产宏观发展战略研究，建立房地产预警机制

应当通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。建立一套有效的监督和防范房地产泡沫的预警系统,通过一系列指标来测定房地产泡沫程度是否已经过高。我们可以依据土地批文价格的涨幅、商品房的空置率、房价的涨幅、房地产投资额增长率、房地产投资总额占社会投资总额的比重、房地产增长率与GDP 增长率的对比度等指标来判断泡沫的大小, 并分别设定各自的警示标准, 及时关注房地产各指标因子的变化情况。

参考文献:

[1]范如国:房地产投资与管理.武汉大学出版社，2004.11

[2]邱强:我国房地产泡沫成因剖析.特区经济， 2005.5

篇10

到了2010年，货币出口开始转向物价，从2010年7月到2011年7月，CPI同比涨幅从3.3%到了6.5%，但在这波通胀潮中我们加息的脚步一直没有跟上CPI的上涨。

于是，钱开始转向农产品、艺术品市场，随后流向了高利贷，转向实业。现在的事实是，股市不涨、房价欲跌，钱如果不留在银行，又会去哪里呢？

经济不错，股市不行？

金融危机，各国普降利率，中国也不例外，存款收益变得微乎其微，货币贬值忧虑增加，于是股市、楼市翻红之际，存款开始了大搬家。

A股指数自2008年11月开始探底回升，至2009年11月16日收于3625点，涨幅达117.97%，股民这一年收获颇丰，但这只是一场镜花水月的故事，没及时撤出的股民成了刺激政策的埋单者。

2009年银行贷款大数上增长9.6万亿，政府财政投资5千亿，加起来10.1万亿，去年投资增长虽然增长30.1%，但是大概增长7万亿，3万亿并没有投资，去哪了？股市和房市。

好景不长，随着实体经济的复苏，2010年信贷资金开始正常化，股市又从3000多点回到了2000多点。“中国是经济不错股市不行，其他国家是经济不行股市不错。”一位股民如此说。

银行到企业再到股市，这种资金流动是中国经济一条特殊的资金链，当实体经济难以吸引资金流入时，股市成了资金最后的去处，当实体经济好转时，刺激资金就会“被要求”撤出来。

“股市作为国人信心提振的标志，其由熊转牛的过程，将是中国经济触底反转的前提，其气只可鼓不可竭。若股市跌，则中国消费的主体近1亿中产阶层的信心殆尽，何谈消费？厂商和居民一旦形成通缩预期，便会推迟购买生产资料和生活资料，持币待购行为进一步打压总需求，价格水平面临持续下行压力。而价格的进一步走低促使人们产生更低的预期，进而更加捂紧钱袋子。羊群效应及多米诺骨牌效应形成了预期差、消费少、价格低的恶性循环，在投资、消费、预期、价格之间产生了怪圈。从某种程度上说，如何打消通缩预期是经济复苏的关键之一。而股市则扮演着重要的信心提振角色。可以说‘信心比黄金更重要’在当时的股市上也有所体现。”业内人士曹京生指出。

但随后事情起了变化，高盛投资管理部中国副主席兼首席投资策略师哈继铭表示，“2 0 0 9年中国当时用的财政刺激，名义上是财政刺激，实际上是信贷刺激，财政赤字中国没有怎么增加，2 0 0 9年是最大一年占3%左右，我估计今年2%左右，但是我们的信贷在2009年增长30%，比2 0 0 8、2 0 0 9、2 0 1 0年这三年的货币增长明显超出GDP50%多。最后这一轮保增长政策完成之后，发现政府其实没有怎么伤筋动骨，反而是企业和银行资本金不够了，需要到市场上进一步融资。”

这一上市融资，股市就掉下来了。

随着经济过度复苏，货币紧缩开始，股市由此更是步入了漫漫熊途。“一年多下来，我已经赔了50%”，一位股龄很长的股民对记者说。

攒钱不如攒房子！

几乎与股市同时，楼市也热了。2010年3月国土部报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。

凡在一线城市有过买房经历的人都能感觉到，前两年买房子是没有看房阶段的。不下单、不预付，转头房子就是别人的了。

著名经济学家谢国忠指出，“房地产市场是一个金融现象，是因为货币过多之后流到某一部分人手里，这些人用房地产做货币的替代品，过去是攒钱，但负利率的这些年，攒钱越攒越亏，于是开始攒房子。”

在人们预期下，虽历经“ 国四条”、“新国十”条调控，房价依旧坚挺。最后各地采取的办法是直接限购。住建部部长姜伟新指出，限购政策是个行政办法，是房价高速上涨，其他手段都用了以后，都起了作用，但还差那么点火候才能把房价抑制住，为了把过高过快上涨的势头给抑制住，最后不得已出了这样一个限购的措施。

限购加限贷让人们的预期开始改变。目前，从一线城市到二三线城市，从新建商品房到二手住宅，一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势，上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销，其中不乏龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企。

这仅仅是个开始。“ 据我了解，现在很多地产公司的现金流已非常恶化。”汇丰银行一位不愿具名的人士对本刊记者表示。

谢国忠认为，一般房价下跌是有三年的通道，全世界的调整都是这样，有的甚至会长一些，比如日本。美国是2006年夏天开始下降，在2009年止跌，维持一段时间后又开始下降。他认为，“中国房地产市场先跌20%到30%，然后会出现需求，这就是为什么降价销售是增加了，等这些刚性需求消耗之后，又会继续跌。”

从去年10月20日进入加息周期后，央行3年来首次上调人民币存贷款基准利率，5年以上贷款基准利率从5.94%上调至6.14%。记者算了一笔账，市民现在贷款100万元买房，如果按揭30年，跟去年同期相比，利息需多交8万元。如果楼价

下跌，购房者还得承担资产缩水的损失。

郎咸平认为， “ 社会把太多的资源给了房地产市场，这直接宠坏了楼市，造成了很多人的误判。”负利率无疑是个重要推手。谢国忠今年早些时候指出，对于已经涨了二、三十倍的房价来说，下跌5 0 %并不难。当加息至负利率时代结束时，房地产拐点最终就会出现。

“聪明”人什么都买

蒜价最先上场，2010年上半年，大蒜每公斤售价超过十元。在此之前的很多年里，蒜的售价都维持在3元以下。

“在中国的货币供应量破纪录增加的情况下，货币进入不了实体领域，同时房价、股市又比较低迷，货币就要选择出口，寻找投机机会。第二个原因，在货币流动性的前提下，有些人对个别产品进行炒作，比如绿豆、大蒜、姜。”经济学者马光远表示。

北京大学国家发展研究院教授黄益平表示，“前几年大家听说，温州人到山西炒煤矿。当然后来政策调整了就没有机会了，所以有一段时间炒股票、炒房地产，房地产现在不能炒了，股票也动不了，所以就寻找各种各样的产品。”

“ 笨一点的、不了解市场的去放高利贷，聪明一点的，像江浙资本，脑袋瓜活的，就去轮番炒作这些农产品小品种。由于投资渠道不畅，每当一批资金从房地产、煤矿等产业撤出时，就会出现大量游资，涌向农产品等市场，给这些日常消费品的价格带来大幅波动。” 中国农业大学经济管理学院教授常清表示。

业内人士透露，操纵这些农产品所需在几十亿元间，这对于游资来说，只是很小的资金规模。

但这种游资炒作的负面效果在如今已经显现，蒜价大跌、姜价大跌，丰产不丰收十分严重。在去年姜蒜价格最高的时候，生姜在上海的批发价为10元/斤，在山东当地的收购价则高至6.5元/斤。但从年初到现在，姜蒜价格一路下跌，目前当地收购价已经普遍跌到了0.8元/斤，最低4、5毛就能买走，扩产农民被狠狠地“姜一军”。

炒作艺术，唐突西施

游资还看上了艺术品市场。2011年的春拍，拍场上最活跃的是基金、最关注的媒体是财经媒体，最重要的人是出身资本市场的刘益谦……

嘉德春拍上，齐白石的《松柏高立图篆书四言联》一亮相，直接被人叫价至1亿元，这立刻引燃了现场的竞拍气氛。经过长达45分钟,总共近50次的激烈竞价后，《松柏高立图》落槌价锁定在3.7亿元，加上15%佣金，成交价达到4.255亿元。售出者就是刘益谦。这并不是他最好的作品，但确实回报率最高的作品，购入时只花了约3000万元。

书画不是最先涨的。石材、木料、兰花、钻石都曾经历过类似的上涨。

以档次较高的橘皮红田黄石雕件为例，2000年每克约3000至5000元，5年前涨至7000至8000元，2010年以飙升至2万

至3万元。而满绿翡翠手镯，10年前每克约8000到1万元，5年前涨至3万到5万元，2010年已经达到20至30万元。涨幅

都在10倍以上，高的甚至达到几百倍，堪称疯狂。

仅2010年的中国拍卖市场而言，中国书画拍卖成交额增加的248亿元，同比增长229%；瓷器杂项的拍卖成交额增加了100亿元，同比增长125%，油画和当代艺术品的成交金额增加28亿元，同比增长114%；其中，22件拍品成交价过亿。《2010中国艺术品市场年度报告》指出，2010年中国艺术市场交易总额达到1694亿元，比2009年增长了41%。

与股市不同，艺术品市场规模小、信息不对称，少量的专业经纪人控制了定价机制。而他们一旦遭遇经过资本市场历

练的“老江湖”，就变得无足轻重。

2010年以来，艺术品投资市场持续回暖，对于不尴不尬游离在股市和楼市之外的游资具有“致命诱惑”。多位资深藏家表示，近两年的拍卖会上，传统藏家多被“边缘化”，最活跃的往往是“生面孔”，他们或者来自江浙、或者来自山西内蒙，大多出手阔绰、只买场内估价最高的作品。

持续中国艺术品分析报告的北京艺术市场分析研究中心总监马学东表示，根据调查，这些新面孔主要由三部分组成：个人藏家，多为民营企业主，主要从事于金融、房地产、能源等高利润产业；艺术投资基金等金融机构，包括公募与私募，目前以私募为主，他们多偏好书画藏品，最在意回报率；非传统收藏机构，包括部分有意向文化产业发展的企业或以建立美术馆等艺术机构为目标的企业机构等。

本刊记者采访的某私募基金投资总监就表示，2010年末，在国家的宏观调控下，房地产、车市等投资渠道严重受限，

越来越多的热钱更是疯狂地涌向没有限制、没有门槛的艺术品拍卖市场当中。

和拍卖市场并驾齐驱的是各地上马的文交所，从天津文化艺术品交易所开始，到郑州、成都等地的艺术品交易所，阻隔

在艺术品投资市场与普通投资者之间的那堵墙，仿佛一夜之间被拆除了。

四处突围的资金制造了天价艺术品，同时催生了艺术品市场的泡沫。“艺术品市场相对房地产市场是一个比较小的市场，所以在整个资金链稍跑到这个市场里面就引起价格很大的波动。总的来说，我个人认为中国的艺术品市场是泡沫中的泡沫”，经济学家谢国忠表示。

大多数人认为，艺术品的稀有性、唯一性，使得价格不断攀升是理所当然的事情，但值得注意的是，任何带有投机行为

的市场，都存在巨大泡沫，而且泡沫有随时破裂的可能。上世纪80年代中后期，日本经济飞速发展,艺术品市场迅速崛起。从1987年到1990年，国际拍卖会上40%的西方印象派作品落入日本买家的手中。这4年间，日本从西方进口了138亿美元的艺术品。而这一泡沫在90年代中期完全破裂，至今仍未愈合。同在2011春拍中，2010年秋年还被称为“软宝石”田黄，出现流拍，天津一件备受关注的玻璃种翡翠挂件也以流拍收场似乎说明了，资本来得快，走得也快。

就像曾经在股市、楼市、农产品上发生的那些故事一样。

全民炒楼、全民放贷、全民PE

经济学家陶冬指出，今年国企的一个重要变化，是对实业投资缺乏兴趣，热衷于放高利贷。

大集团从银行获取贷款，再通过旗下财务公司中的担保公司、投资公司从事资金拆借，借助自身的融资能力，赚取利率上的差价及中介抽成。民间集资也十分火爆，而且由浙江等传统据点向各地蔓延，各大城市有集资活动，农村地区也有，往往附有很高的保证回报率。资金的去向同样模糊。他估计，民间借贷中六成以上直接或间接地进入了房地产市场，而生产经营类资金需求则很少，且往往以短期过渡为主，解决上游客户资金未到账前的开支。

随着银根的抽紧，民间借贷骤然升温。浙商总是对经济形势反应最为敏感的群体。央行温州市中心支行今年上半年的《温州民间借贷市场报告》显示，温州民间借贷规模约为1100亿元，而去年同期该行的数字显示为800亿元，这意味着过去一年间温州有300亿元资金涌入民间借贷领域。今年1月，温州民间借贷综合利率在23%左右，到了6月涨至24.4%，89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。

记者了解到，年初宁波部分企业的民间借贷利率从原本的“一分半”一度提高到“起码两分半”，以往资金流量充足的企业也面临着资金链的压力，尽管现在民间借贷的利率已经回落到“两分”，但部分外贸企业还是处于“停工”或者“准停工”的状态。

业内人士透露，不少企业都是“靠着原来吃下来的地皮‘冬眠’，等待外贸形势和资金链的复苏。”比如，几年前以1000多万元买下位于宁波镇海郊区的土地，加盖厂房之后，到现在的市场价格已经“足够全家坐吃山空”，“现在外贸利润薄还不如不做了”。

据一直从事房地产业的资深人士介绍，不少从事外贸的企业主已经将资金转入国外的房地产投资，其中，澳洲和新西兰因为“相对价格低廉”和“可以帮助子女移民”最为“吃香”。

该人士从2008年开始到澳洲投资地产，金融危机后在澳洲购入的地产在经济逐渐恢复景气和澳元连续走强的背景下，资产翻了几番。对比外贸企业的“利润薄”、“资金紧”，投资国外的地产乃至直接购买国外的土地、自建房后出售已经成了不少企业主的选择。

除了民间借贷和境外投资，大量资金涌向风险投资（VC）和私募股权投资（PE）。清科研究中心的数据显示，今年上半年国内VC市场共募集新基金73只，新增可投资于内地的资金量超过81亿美元，募资金额已超过去年全年的总量，再度刷新历史纪录。

同样，P E市场上，今年上半年共募集新基金55只，募集金额达到145.41亿美元。由于去年同期有超大规模外币PE基金募集到位，今年PE募资呈现同比下滑态势，但与去年下半年相比增长了131%。前文中提到的私募投资总监表示，目前新能源等实体领域也已成为热钱流入的主要领域。

房地产市场分析报告范文

篇1

篇2

篇3

篇4

篇5

篇6

篇7

篇8

篇9

篇10

热门标签

相关文章

相关期刊

上海房地

房地产导刊

房地产导刊

中国房地信息

精品范文