物业管理制度范文
时间：2023-03-31 12:00:39
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篇1
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《**省城市居住区物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条汉中市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。
第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条汉中市人民政府房产行政管理部门（汉中市城乡建设管理局）是全市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理的监督、管理工作。
各县人民政府房产行政管理部门（房产管理局或城建局）是本县的物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
规划建设、工商、物价、公安、环保、城市管理、民政、电力、通信、供水等部门按照各自职责协同管理，并负责受理职权范围内的物业管理投诉工作。
街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会应当协助物业管理行政主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。
第五条各级人民政府应当鼓励和扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区县人民政府房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
物业管理区域的划分按照**省建设厅《**省城市物业管理区域划分暂行办法》的有关规定执行。
业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。
第八条具备下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；
（二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。
第九条筹备成立业主大会应当在物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住宅出售单位）代表组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组成员及筹备组长的产生方式由区县以上人民政府房产行政主管部门决定。
业主大会筹备组成人员名单确定后，区县以上人民政府房产行政主管部门以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。
第十条业主大会筹备组应当履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）提出业主大会议事规则草案和管理规约草案；
（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出业主委员会委员产生办法草案；
（五）首次业主大会的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。
第十一条业主身份的认定，以房屋所有权证为准。尚未领取房屋所有权证的，以购房合同为准。
第十二条管理规约应当包括以下内容：
（一）物业的名称、地点、面积及户数；
（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；
（三）公共场所及共用设施设备状况；
（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；
（五）业主参与物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；
（七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；
（八）业主对本物业管理区域内应遵守的行为准则；
（九）违反管理规约的责任；
（十）其他有关事项。
第十三条业主大会议事规则应就以下事项作出约定：
（一）业主大会的议事方式；
（二）业主大会的表决程序；
（三）业主投票权确定办法；
（四）业主委员会的组成和委员任期；
（五）其他有关事项。
第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（区）人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十五条业主大会履行下列职责：
（一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；
（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
（六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；
（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托人参加业主大会会议，行使投票权。人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。
采用书面征求意见形式的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。
业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十七条业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员5—9人组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理活动，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会确定，最长不超过3年，可以连选连任。
第十八条分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十九条业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）长期居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守法律、法规和规章；
（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有公信力；
（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。
第二十条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向所在地的区县以上人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并告知物业所在地的社区居民委员会和辖区公安派出所。
业主大会备案资料：
（一）业主大会备案表；
（二）业主大会成立的情况；
（三）业主大会议事规则；
（四）管理规约；
（五）业主委员会委员的基本情况。
前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内重新备案。
第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十二条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）依法被追究刑事责任的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
经业主委员会或者1/5以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第二十三条业主委员会持县（区）人民政府房地产行政主管部门出具的业主大会备案证明，刻制业主大会、业主委员会印章。
业主大会印章、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。业主大会行使权利义务的文件，应当由业主大会决定，加盖业主大会印章；经业主大会授权处理物业管理区域内公共事务需使用业主委员会印章的，应当由业主委员会决定。
第二十四条业主委员会会议每季度召开一次会议。经业主委员会主任或1/3以上委员提议的，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体委员过半数通过。
第二十五条业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的县（区）人民政府房产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导和协助下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和物业管理行政主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不得直接从事经营活动。
第二十六条业主大会、业主委员会应当配合社区警务室，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
第二十七条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位可以邀请物业服务企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。
第二十八条提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十九条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守物业临时管理规约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
第三十条建设单位应当将前期物业服务合同和物业临时管理规约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；但是，约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，在国家规定的保修期内不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。
第三十二条物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。
第三十三条前期物业管理适用本办法有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。
第三十四条在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：
（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。
（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积，并在建设中严格监督，使其按规划要求建成。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。
（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第三十五条新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，除按规定提交的建房手续外，还应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料：
（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；
（二）物业临时管理规约；
（三）标注物业管理用房具置和面积的规划详图；
（四）应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。
第三十六条物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主共有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、地面架空层、共用走廊通道；
（三）按规划配建的非机动车车库；
（四）公共绿化、道路、场地；
（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；
（六）建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（七）其他依法归全体业主共有的设施设备。
建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。
第三十七条物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。
第三十八条前期物业服务合同终止时，前期物业服务企业应当将相关资料移交给业主委员会。
第四章物业管理服务
第三十九条物业服务企业应当具有独立的法人资格和相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理人员应当取得职业资格证书。
第四十条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业服务企业可以将物业管理区内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同主要内容：
（一）物业管理区域范围及基本情况；
（二）物业管理事项；
（三）服务质量和费用；
（四）双方的权利义务；
（五）专项维修资金的管理与使用；
（六）物业管理用房的使用；
（七）合同期限；
（八）违约责任及解决纠纷方式；
（九）物业服务合同终止、解除条件；
（十）其他约定的事项。
第四十二条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示10日，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。按上述程序通过的物业管理服务合同，对全体业主均具有法律效力。
第四十三条物业服务合同期限届满前3个月，物业服务企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。
物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交有关资料和财物。
业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将有关资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
第四十四条物业服务收费实行政府指导价，由价格主管部门根据物业管理服务等级等项因素、制定相应的等级收费标准和浮动幅度。物业服务企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费等级标准，结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级，在物业服务合同中约定并按照管理权限到价格主管部门备案，办理《收费许可证》后方可收费。
因特殊情况发生收费争议的，可由物业服务企业或业主委员会提请价格主管部门协调。
物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第四十五条业主应当根据价格主管部门备案的标准和物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。
物业服务企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。
物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业服务企业自行提供的服务，不得收取费用。
物业服务收费按月收取，确需预收的最多不超过三个月，特殊情况由双方约定。
物业服务收费实行明码标价制度，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示，各物业服务企业须将公示内容经价格主管部门审查后方能公示。
第四十六条价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，应当加强对物业管理收费的监督。
第四十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用服务单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等公摊部分以外的费用。任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表，供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取费用。
已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步申请改造，实行一户一表，实现供水、供电、供气、供热等单位向最终用户收取费用。实施改造的标准按照国家及省、市的相关规定执行，改造费用由最终用户承担。
第四十八条物业管理行政主管部门应当及时调查业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并将调查或者处理意见答复投诉人；物管纠纷双方不同意物业管理行政主管部门的调处意见的，可通过民事诉讼途径解决纠纷；属于其他部门职责的，物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。
第五章物业的使用与维护
第四十九条业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先书面告知物业服务企业。
物业服务企业应当对业主或物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项及要承担的后果告知业主或物业使用人。
第五十条业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
第五十一条物业出租（出借）的，业主应当在签订物业租赁合同、物业使用人入住后，将物业使用人、出租（出借）期限、水电物业服务等费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业使用人违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任，业主有义务协助业主委员会、物业服务企业处理物业使用人的违规行为。
第五十二条业主、物业使用人和物业服务企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、通行、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全作用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好邻里关系。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）拆改房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；
（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；
（三）擅自改变房屋用途，违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；
（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
（八）违反规定停放非机动车和机动车辆；
（九）影响其他用户采光、通风及其他生活便利或市容环境；
（十）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；
（十一）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的，业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，并可告知有关行政主管部门。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第五十三条物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第五十四条房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。
物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。
第五十五条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十六条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状；委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。
第五十七条利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金和补贴物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十八条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章专项维修资金的管理与使用
第五十九条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。
专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十条物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金，按下列规定交纳和提取：
建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。
专项维修资金不敷使用时，经业主大会研究决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。
第六十一条专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收并建立专户监管。
专项维修资金应当在金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。
监管部门会同业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。
第六十二条专项维修资金按照下列规定使用：
（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；
（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；
（三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
涉及房屋专项维修、更新、改造的，应经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意。
物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。
第六十三条业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。
第六十四条专项维修资金的统一管理使用按照市城乡建设管理局、市财政局《汉中市城市房屋共用部位共用设施设备维修资金使用管理实施细则》的规定执行。
第七章法律责任
第六十五条业主违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会、相关业主及物业服务企业可以向有关行政主管部门投诉，也可以直接向人民法院提起民事诉讼。
业主未按照管理规约、物业服务合同交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，建设单位、物业服务企业可以根据合同约定加收滞纳金，或者通过法律途径解决。
第六十六条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及本办法，或者侵害业主合法权益的，县（区）以上人民政府房产行政主管部门应当责令其限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主，或者由受侵害的业主请求人民法院予以撤销。
业主委员会运作混乱，不能正常履行职能的，物业管理行政主管部门可以责令其停止活动，进行整改。
第六十七条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十八条建设单位未按照规定提供物业管理用房，由县（区）以上人民政府房产行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，没收违法所得，并可依据《物业管理条例》第64条之规定处以10万元以上50万元以下罚款。
第六十九条物业服务企业违反本办法，依据《物业管理条例》第36条、第39条、第59条、第60条及建设部《物业服务企业资质管理办法》第11条之规定处罚。
（一）违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，处以5万元以上20万元以下的罚款。以欺骗手段取得资质证书的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书，并予以处罚。
（二）物业服务企业违反物业服务合同约定的服务质量标准的，由相关行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以1万元以上3万元以下的罚款；业主及业主委员会可以依照物管合同追究其民事责任。
（三）物业服务企业对共用设备设施管理不善，造成物业环境恶化的，由有关行政主管部门对其作出警告、降低资质等级或者吊销资质证书。
（四）物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会、新聘的物业服务企业移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第七十条违反本办法的规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并依据《物业管理条例》第66条规定予以处罚。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第七十一条未按规定足额缴交专项维修资金的，由物业管理行政主管部门责令限期补交。
违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十二条县（区）以上人民政府房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本办法的规定，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七十三条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第八章附则
第七十四条本办法下列用语的含义是：
（一）“自用设施设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施；
（二）“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）；
（三）“共用部分”是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
篇2
第一条为加强物业管理，规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》、《银川市物业管理条例》，结合我县实际，制定本办法。
第二条本办法适用于*县行政区域内的物业管理活动。
第三条本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的设施设备和相关场地。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称物业使用人是指房屋的合法承租人和实际使用物业的人。
第四条*县建设行政主管部门负责全县物业管理活动的监督管理工作。
*县物业管理中心受*县建设行政主管部门委托具体负责全县物业管理活动的监督管理工作。
第五条政府应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展，逐步建立物业管理招投标的有形市场，提高城市物业管理水平。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域的划分办法按自治区人民政府的有关规定执行。
第九条同一个物业管理区域内的业主，应当在*县建设行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
物业及其配套设施全部竣工并交付使用后2年内或业主入住率达60%以上时，应由建设单位或出售单位在*县建设行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会。
开发建设单位在首次业主大会中的投票权不得超过30%。
首次业主大会的费用由建设单位或出售单位承担。
第十条业主在首次业主大会会议上的投票权，按自治区有关规定执行。
第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主及物业共有产权人共同享有业主大会投票权。业主可以委托人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的权限。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十三条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十四条业主委员会是业主大会的执行机构，成员人数由业主大会决定，一般为5人以上单数。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，但在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业工作的业主，不应作为业主委员会成员。
业主委员会任期由业主大会议事规则确定，其成员可以连选连任。业主委员会成员在任期内业主资格终止的，其委员资格自行终止，业主委员会应根据业主大会议事规则及时增补委员。
业主委员会委员候选人可以由业主推荐或自荐产生。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十五条业主委员会除履行国务院《物业管理条例》、《银川市物业管理条例》规定职责外，还可以履行下列职责：
（一）拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案；
（二）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。
第十六条业主委员会选举产生之后，应当及时在物业管理区域内公示，并在30日内向*县建设行政主管部门备案。
业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。
第十七条业主委员会作出决定，应当由全体委员2/3以上通过。
第十八条业主公约应当包括以下内容：
（一）物业的名称、地点、面积及户数；
（二）业主委员会组织机构；
（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施的权利；
（四）业主参与物业管理的权利；
（五）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
（六）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；
（七）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则、应履行的义务，以及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务；
（八）违反业主公约应承担的责任。
业主公约对全体业主具有约束力。
业主公约经业主大会通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公示，并在15日内向*县建设行政主管部门备案。
业主公约修订后，应依照前款规定重新备案和公示。
第十九条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第二十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定或从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，*县建设行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十一条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居民委员会共同做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，在物业管理职责范围内接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第二十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用应在业主大会议事规则中确定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二十三条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与使用人约定，但不得违反法律、法规及业主公约。
物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第三章物业管理企业
第二十四条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并具备相应的物业管理企业资质。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第二十五条物业管理企业享有以下权利：
(一）按照物业管理的技术标准、行业规范和物业服务合同约定提供专业化的物业服务；
（二）收取物业服务费或物业服务酬金；
（三）选择专业企业承担专项经营服务业务；
（四）制止物业管理区域内违反业主公约和物业管理规章制度的行为；
（五）享有经营自，按经营范围开展经营活动；
（六）法律、法规规定的其他权利。
第二十六条物业管理企业应当履行以下义务：
（一）履行物业服务合同，提供物业服务；
（二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；
（三）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；
（四）向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况；
（五）接受*县建设行政主管部门的监督管理；
（六）协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序和公共安全；
（七）在物业服务活动中维护业主的合法权益；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第二十七条物业管理企业应当建立完善的企业管理制度和财务管理制度，加强对员工的管理和培训，提高物业服务水平。
第二十八条物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内设施的用途。
第四章前期物业管理
第二十九条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位或出售单位应当按有关规定选聘物业管理企业进行前期物业管理。
第三十条鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模小于2万平方米的，经*县建设行政主管部门同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
物业管理招投标具体执行银川市招投标有关管理规定。
通过招投标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三十一条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主临时公约应作为物业买卖合同的附件并报*县建设行政主管部门备案。*县建设行政主管部门应当制作业主临时公约示范文本。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十二条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约、前期物业服务合同的内容向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
第三十三条物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按物业买卖合同中的约定承担，约定由物业买受人交纳的，建设单位负连带责任；物业买卖合同中未约定的，由建设单位承担。
前款所称的交付使用，使指物业通过竣工验收，符合《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》要求，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满30日后。
第三十四条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；
（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚）；
（四）物业管理区域内的公共绿地、道路、场地；
(五)建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。
第三十五条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有。
第三十六条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验费用由物业管理企业与建设单位在前期物业服务合同中约定。
第三十七条建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交物业共用设施设备及下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止后7日内将物业共用部位、共用设施设备和上述资料移交给建设单位或业主委员会。
第三十八条建设单位必须在首次业主大会成立后30日内，按下列标准向业主提供物业管理用房：
（一）住宅总规划建筑面积在5万平方米以内的，按不低于总
建筑面积4‰提供；物业管理用房面积小于150平方米的，按150平方米提供；
（二）住宅总规划建筑面积超过5万平方米以上的，5万平方米部分按总建筑面积4‰提供，超过部分按不低于总建筑面积2‰提供。物业管理用房产权属全体业主所有，由业主大会依据物业服务合同，提供给物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自改变其用途。
第三十九条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、配套设施座落位置、面积等相关资料。*县建设行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房、配套设施座落位置和面积等同时进行登记。
第五章物业管理服务及费用
第四十条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当包括以下主要内容：
（一）委托管理物业的基本情况；
（二）物业服务事项；
（三）物业服务等级或服务质量；
（四）服务费用；
（五）双方的权利与义务；
（六）物业管理企业使用公共物业及利用公共物业所得收益的分配；
（七）专项维修资金的管理与使用；
（八）物业管理用房及配套设施设备；
（九）合同期限；
（十）违约责任；
（十一）双方约定的其他事项。
物业管理企业应当在物业服务合同订立或变更之日起15日内，向*县建设行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。
*县建设行政主管部门应当制定物业服务合同（含前期物业服务合同）的示范文本。
第四十一条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房和本办法第三十五条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会重新选聘物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十二条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，收费标准实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价收费标准为：一级服务等级0.8元/平方米?月，二级服务等级0.55元/平方米?月，三级服务等级0.35元/平方米?月，四级服务等级0.25元/平方米?月。
小区物业服务等级由建设行政主管部门会同物价行政主管部门、街道办事处、物业管理企业、业主委员会评定并向社会公布。
新建普通住宅小区第一年执行四级服务等级物业服务费标准，满一年可申请评定服务等级。
对不能纳入物业管理区域的居民楼，可征求该楼居民的意见，收取适当的卫生费用，保证保洁人员工资及工具用具使用费。
第四十四条物业服务费用的收取方式可实行包干制或酬金制。
物业服务费用包干制的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第四十五条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部服务业务一并委托给他人。
第四十六条物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造费用，由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担，依照本办法设立共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）并符合专项维修资金使用条件的，可在专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主或使用人承担。
第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定全额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十八条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，可向委托方收取一定的代办费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十九条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十条物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第五十一条*县建设行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五十二条经业主大会决定，可以依法解除物业服务合同。依法解除物业服务合同的，业主委员会应当及时书面通知物业管理企业。
物业服务合同依法解除后，物业管理企业应当退还多收取的物业服务费，有过错的应当承担赔偿责任。
业主大会未按照法律、法规规定及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同，给物业管理企业造成损失的，全体业主应当承担赔偿责任。
第六章物业的使用与维护
第五十三条物业的使用与维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第五十四条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当征得业主大会同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十五条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因公共利益或维修物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十六条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会和物业管理企业同意，并应当及时恢复原状。
第五十七条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；
（三）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；
（四）放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声；
（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（六）占用公共场地，损毁绿化、建筑小品、文体设施等；
（七）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（八）违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能；
（九）在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画；
（十）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
第五十八条业主应当按规划部门批准或者房地产产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因特殊情况需改变物业用途的，应征得相关业主及业主委员会的同意，经规划部门批准并告知物业管理企业。
业主、使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家和本县的规定以及业主临时公约、业主公约，事先告知物业管理企业。物业管理企业应当与业主、使用人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用及违约责任等进行约定。
*县建设行政主管部门应当制定《住宅室内装饰装修管理服务协议》的示范文本。
第五十九条利用住宅小区内道路、空地等共用部位停车以及利用物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房进行其它活动或经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六十条物业管理区域内的机动车场（库），应当优先满足本物业管理区域内的业主和使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
第六十一条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人的合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。因责任人维修养护不及时，造成公共或他人物业损坏、财产损失的，责任人应当承担修复和赔偿责任。
责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第六十二条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位，应当按国家的有关规定缴纳专项维修资金。
专项维修资金按业主所拥有的产权面积缴纳，属业主所有，专项用于住宅物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金个人帐面金额低于首次缴存额的30%，业主委员会应当按照国家规定的标准向该物业的业主续筹。
第六十三条*县建设与环境保护局委托*县物业管理中心负责监管各物业管理区域的专项维修资金。
*县物业管理中心委托专业银行办理专项维修资金的设立、储存、提取、查询等手续，并与委托银行签订监督管理协议。
专项维修资金应当按幢设账，核算到户。
第六十四条住宅物业的建设单位或出售单位应当在销售时将自缴或代收代缴的专项维修资金统一缴至*县建设行政主管部门设立的专项维修资金账户。
公有住房出售时收取的专项维修资金，以及在本办法实施前已缴纳但尚未纳入*县建设行政主管部门的专项维修资金，应纳入*县建设行政主管部门设立的专项维修资金账户统一管理。
本办法实施前，未缴纳专项维修资金的住宅物业的业主或建设单位应当按照本办法规定将专项维修资金缴至*县建设行政主管部门设立的专项维修资金账户统一管理。
第六十五条业主委员会成立之前的专项维修资金由*县建设行政主管部门代管；业主委员会成立后，*县建设行政主管部门应在专项维修资金账户下为业主委员会开设二级账户，将已缴纳的专项维修资金全额转入该账户，由业主委员会管理。
第六十六条实施物业管理的住宅，需使用专项维修资金的，物业管理企业于上一年末提出专项维修资金使用计划，经业主或业主大会审议通过后，*县建设行政主管部门审核后，从二级账户中予以核拨；未实施物业管理的住宅，业主或业主大会提出专项维修资金使用计划，*县建设行政主管部门审核后，从二级账户中予以核拨。
*县建设行政主管部门核拨专项维修资金时，应审核是否符合以下使用要求：
（一）是否经所涉及业主2/3以上同意；
（二）是否在国家和本县规定的使用范围内。发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金的，可按照上述程序随时核拨。
第六十七条业主转让住宅时，该住宅结余专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
因房屋拆迁、自然灾害或其他原因造成房屋灭失的，专项维修资金按账面余额退还给业主。
第六十八条住宅物业管理区域外的非住宅物业的专项维修资金的收缴、使用和管理参照本办法执行。
第六十九条物业维修专项资金（物业维修储备金）收取标准：依据宁夏回族自治区人民政府令第1号《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》的规定，物业维修储备金按照公有售房款的20%至30%，由各售房单位提缴，新建商品房按建筑面积每平方米10元收取，营业用房每平方米15元收取，由售房单位支付。
经综合整治后纳入物业管理区域实施统一物业管理的旧楼由物业所有权人向物业公司缴纳每平方米10元物业专项维修资金（物业维修储备金），由物业公司统一向县物业管理中心缴纳，进行统一管理。
第七章法律责任
第七十条业主、使用人违反本办法或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第七十一条有下列行为之一的，由*县建设行政主管部门依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚：
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选用选聘物业管理企业的；
（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权的；不移交有关资料或逾期不移交有关资料的；
（三）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；
（四）挪用专项维修资金的；
（五）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（六）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；
（七）物业管理企业未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途的；
（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（九）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（十）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（十一）未取得资质证书从事物业管理的或以欺骗手段取得资质证书的。
第七十二条违反物业服务合同，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院。
篇3
（一）高校物业管理法律关系的主体
首先，高校是物业管理法律关系的核心主体。我国《物业管理条例》第六条规定：“业主就是房屋的所有人。”在高校物业管理法律关系中，业主是物业的所有人———高校。值得强调的是物业使用人———学生（也即是高校中承租人的一种）和其他“非所有权人”均不是基于高校物业管理服务而产生的法律关系中的“业主”，不能成为高校物业服务合同的当事人。无论是高校学生或者其它承租人直接抑或间接与业主（高校）联系，进而订立契约，租赁高校中的某一部分物业，还是业主（高校）委托物管公司将其所拥有之物业的某些部分租赁给承租人（包括学生在内），承租人与业主（高校）之间的法律关系仍旧是租赁关系。其次，物业管理服务公司是我国物业管理法律关系中的重要主体之一。具体说来，它指的是根据物业管理服务合同接受业主委员会或者某一业主的委托，依照我国相关物业管理法律法规的规定和物业管理服务合同的约定，对指定区域内的物业进行专业化的管理并且获取相应报酬的一种法人。在高校物业管理法律关系中，物业管理服务公司是由高校自主选聘，对高校范围内的物业提供专业化管理，因此是高校物业管理法律关系中的主体之一。结合我国物业管理行业所具有的行业性、专业化特点以及我国高校所秉持的“管理树人”“、服务立人”、“环境育人”的要求，笔者对物业管理服务公司的作用进行概括定位，大致包括以下四个方面：一是为高校师生提供舒适的生活环境和文体活动空间；二是为高校教学和管理提供内容多元化、具有实效性之服务；三是维护高校之安全和稳定，构建安全放心的和谐校园；四是通过各种专业化的措施实现高校物业的保值乃至增值。再次，高校学生是物业管理法律关系中的另外一个关键主体。严格说来，高校学生属于物业使用人的范畴，而物业使用人主要指的是物业的承租人，以及在实际上使用该物业的人。具体到高校范围之内，此时的物业使用人也叫“非业主使用人”，它指的是不具有该物业的所有权，但对该物业拥有使用权，并且依照物业管理法律法规、物业管理合同或租赁合同之规定或约定，可以行使一部分业利的人。而处于高校管理下的高校学生，他们的第一个身份是作为学校行政管理下的被管理人，第二个身份是作为合法的民事主体与高校签订的住宿租赁合同关系的另一方当事人，第三个身份是享受物管公司提供之服务的另一个关键主体。学生接受物业管理服务公司的管理，享受其服务，高校学生虽然不是物业管理服务合同的当事人，但从其入学之时便已获得“非业主使用人”之资格，自然而然地成为了高校物业管理法律关系中无法替代的一方主体。这第三个身份正是区别于我国一般住宅小区物业管理的一个最为重大的差异，也是笔者对高校物业管理法律关系进行分析研究的重要内容。
（二）高校物业管理法律关系的客体
一般意义上的物业管理法律关系的客体，通常指物业所有人的权利义务所共同指向的对象，即是合同所规定的物业和物业的使用及管理。物业管理法律关系的客体包括物业和物业服务行为。通常意义上所界定的物业，一般是指用于商业和居住的各类建筑设施。高校物业则是指高校范围内的用于教学、居住和商业的各类建筑物及其相关设施，此外还包括校内的道路、绿化地带和用于其他事务的场地。物管公司提供的服务行为作为高校物业管理法律关系的重要客体，其范围主要包括四个方面：教学楼、教工住宅楼、学生公寓和其它相关场地设施的综合管理。具体说来其主要工作包括各类建筑物的管理、保养与维护，水电设备、消防设备等相关设施的管理、维护与保养，校园道路的维护与疏导，停车场地的管理与维护，校园环境的保洁，校园绿化的维护，校园文化体育设施的维护等活动。
二、我国当前高校物业管理法律制度的缺陷
（一）学生的知情权和监督权难以行使
尽管高校学生对物管公司是否履行合同以及履行的具体程度享有监督权，但是在现实的物管实践中，因为物业管理服务合同是高校与物管公司签订的，高校才是合同的相对方，而高校学生不是合同的相对方，并且物管公司还负有高校赋予的对高校学生的管理职能，物管公司通常是站在高校一边，仅仅对校方负责。在此情形下，学生的知情权和监督权缺乏一种方便可行的反馈机制来提供保障。除此之外，由于高校学生反映的意见不会直接导致物业管理服务合同的解除，更不会成为影响物管公司营利的决定性因素。所以，学生的意见往往被忽略，学生与物管公司在校园生活中所产生之纠纷时有发生，并且迟迟得不到有效处理，导致学生的知情权和监督权名存实亡。
（二）高校物业管理重管理轻服务
通过对比外国作法发现，高校的物业管理应当坚持“服务第一、管理第二”的原则，然而在现实中，有许多有着悠久历史的老牌高校通过对原有后勤保障队伍的筛选、整合，引进一些专业化的物管人员，重新培训物业管理队伍，取得了国家承认的物业管理资质，逐步发展成为较为专业的物管公司。但是，这样的物业管理部门并不进行独立法人的登记注册，难以按照市场经济规律和企业运行机制办事，也不进行独立的财务核算，不向业主收取物业管理费。在这种自身管理队伍管理模式下，高校物业管理都是重管理、轻服务。造成这种现象的原因是：这样的物业管理部门不是专业物业管理公司，没有建立现代企业制度，仍然把自己当作高校的职能部门，对学生行使管理职能。而对于那些通过公开竞标方式引进的专业物管公司，它们本应把学生奉为“上帝”，好好履行服务职能，但由于在现实运行过程中，高校将部分行政管理权交由物管公司代为行使，客观上造成了管理职能大于服务功能。因此，我国的高校物业管理仍旧处于“重管理轻服务”的状态。
（三）高校缺乏专业的物管制度
大学生在高校范围内应当遵守《大学生行为准则》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏专业的物管制度，这在客观上造成了学生和物业服务企业把《大学生行为准则》当作物业管理制度，物业服务企业基于《大学生行为准则》规范大学生的行为，大学生基于《大学生行为准则》而接受“服务”。这就使得物业管理行为的性质变得更加模糊不清，大学生搞不清物业管理行为到底是行政法上的教育管理行为还是民法上的物业服务行为。
（四）缺乏物管问题受理机制
在我国现行的相关物业管理法律制度中，高校既是业主，同时又兼具业主委员会职能，可谓集业主委员会与业主为一体的双重身份。如果高校学生能够绝对信任高校，高校又能够很好地维护学生利益，双方共同对物管公司进行全方位多角度的监督，那么必然形成一种良性循环，更好地完成物管工作。要实现这一美好设想，就必须在学生向高校反馈意见方面开辟一条新的监督渠道，然而在现实中，主动设立受理学生反映物管问题的“接待平台”抑或“受理机制”的高校屈指可数。细究其原因，大致有三点：首先，从利益关系上讲，高校与物管公司所订立的物业管理服务合同是一份“双赢”的合同，在学生管理方面，其利益是一致的；其次，从行政关系上讲，高校与学生在教育行政管理关系中所处地位不平等，高校考虑的问题较多，不会一味地替学生说话；再次，从民事关系上讲，学生与高校订立了住宿租赁合同，双方的地位虽然平等了，但却处于管理者与被管理者的位置，处理问题时难免会出现对立的一面。
三、完善我国高校物业管理法律制度的几点建议
（一）制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章
高校物业管理是我国一般物业管理中较为特殊的领域，而现行的法律规范在调整力度和适用内容上都无法与现行高校物业管理的实际相适应。所以，应尽快改变高校物业参照普通居民住宅小区进行管理的现状，适时出台有针对性的管理规则，进而填补我国高校物业管理方面的法律空白。经过比较，我们认为我国台湾地区的管理经验颇具借鉴之价值。在台湾地区，现行《公寓大厦管理条例》（以下简称《条例》）并未使用“业主”这一术语，反而采用了“住户”这一概念。同时，在《条例》的第三条第十项将“住户”范围作出了详细界定，具体包括3类人：“区分所有权人”、“承租人”和其他经“区分所有权人”的同意，取得某一部分物业的专有使用权者。《条例》的这一规定，无疑是将所有权人之外的实际使用者纳入《条例》调整之范围，有利于更好的维护“承租人”和其他经“区分所有权人”之同意取得某一部分物业之专有使用权者之利益。《条例》所称“住户”是某一具体建筑物的实际使用者，其虽不能像“区分所有权人”那样对建筑物的相关事务拥有决策权，并且作为“非区分所有权人”的这一类“住户”也无权参与“区分所有权人会议”（相当于业主委员会）。但是，我们知道建筑物的管理必定直接影响到各类“住户”的物业使用，有鉴于此，台湾《条例》赋予各类“住户”推选管理委员会或者管理负责人的权利，从而为各类“住户”提供了一条可行的渠道，借此方式参与物业管理。因此，我国高校物业之管理参照台湾之《条例》及其制度模式较为可行。通过制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章，赋予学生与高校同等之主体资格，完善学生在高校物业管理法律关系中的权利义务，从而能够更好地维护学生的合法权益。
（二）设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制
高校与学生存在教育行政管理关系，应当为学生提供良好的学习环境；高校与学生还存在住宿合同关系，应当为学生提供良好的住宿环境。不管处于哪一种法律关系下，高校都有义务听取学生反映物业管理问题并采取积极的措施。本着“管理育人、服务育人、环境育人”的教学理念，高校应当设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制，认真听取学生的意见，对学生所反映的问题采取有力的措施及时予以解决。
（三）设立高校物业服务企业准入制度
高等学校物业管理的主要对象是大学生，他们的头脑中充满着各类活跃的新思想、新理念、新信息，具有较高的综合素质，懂得如何接受物业管理，享受物业服务，知道如何判断物业管理的合法、合理性，以及如何维护自身的合法权益。由于高校主要成员的特殊性以及高校物业管理法律关系比普通住宅小区的物业管理法律关系要复杂得多，这就给高校物业服务企业提出了比管理普通住宅小区更高的标准。从事高校物业管理的人必须具备比普通物管人员更高的文化素质、道德修养、工作能力、管理手段和服务质量，从事高校物业管理之公司企业必须具备与之相当的资质、相应的等级。而欠缺相当资质的物管公司必须通过相关部门认可的考评和培训，提高物管人员的综合素质和管理技能，否则不能通过行政管理部门的审批，不能从事高校物业管理服务。通过这一措施缓解当前普遍存在的学生与物管公司之间的紧张关系，减少对物业管理的抵触情绪和纠纷，营造更和谐、更适合学习的校园环境。
（四）制定高校物业管理规则
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【关键词】物业管理 对策 研究
物业管理在英国起源，又在美国发展壮大。我国住房制度改革的一路演变，让物业管理也以一种新的公共服务模式呈现在群众面前。经过20余年的时间的历练，也交上了一份成绩单。但当前，由于在我国的物业管理行业的不够成熟，运行体系不够完善，各类问题不可避免地出现。如何加强监督和管理，让一个新型行业走上正轨，成为社会大众共同关注的话题。
所谓的物业管理，是业主为了维护建筑设备、公用设施、交通、治安、卫生、环境而对物业公司有偿地雇用。从物业管理的角度来说，物业是指已经建成并具有使用功能的各类建筑物及其附属的市政配套设施、公用设备以及相关场地，它具有固定性、多样性、整体性、耐久性、保值增值性、商品特殊性、多用途性等特性。
1. 问题分析――我国物业管理行业运行弊端
物业管理是由房地产的兴盛而衍生的新兴产物，为城市的经济建设注入生气和活力。而因没有有效的市场管理监督，物业公司服务质量无法保障、对业主物业费的收取遭受种种困难、业主与物业公司不可调和的矛盾等导致业主与物业公司关系僵化，并且关系到物业公司的生存发展，已经成为不可忽视的社会问题。
1.1 物业合同不能由业主自主选择
开发商在楼盘销售之时，会强制性要求购房者接受开发商方与委托的物业公司签订服务合同和公约，理由是每个小区都需要物业公司管理，以此获得物业管理利益。如果业主对于条款不满时，而提出解约时，物业公司以各种理由拒绝解约，如合同没到期或业主非直接合同签署人而拒绝解约。
1.2 物业公司被动承担开发商留下的诸多“历史遗留问题”
目前，多数物业公司时开发商利益体系分生出的一个组织，是实际意义上的“父子”关系。开发商在房屋建设方面，可能导致诸如房屋面积与合同约定不符、户型或者小区配套有出入等问题，这些遗留下来的售后问题将统统留给物业公司，物业公司无形中充当了开发商的“售后部门”，业主的不满会直接转嫁给物业公司，而物业公司也对自己的被动位置满腹委屈，严重影响物业公司与业主两方的关系。
1.3 物业公司服务质量低下，部分项目收费存在不合理性
物业管理市场的管理体系不完善，导致物业公司与业主的服务范围未具体确立，经营不规范和服务意识落后、巧立名目进行不标准收费，而国家也没有一个统一的标准来制约物业收费，使得物业公司随意而独断。物业管理企业甚至随意编织条款来约束业主，单方面牟取利益。业主的反抗，带来物业公司强硬的停水电要挟或暴力相对。而弱势的业务若果以拒交物业费相抗，只能带来更激烈的矛盾点。
1.4 业主无法保护自己权益，也得不到应有尊重
目前，由于物业管理市场不够成熟，相当一部分从业人员未经过物业管理职业培训，缺乏专业知识和职业道德基础，法律认知水平也有待提升。盲目将自己处于“管理”位置，而非“服务”位置，随意侵犯业主利益，甚至使用暴力，将服务意识抛诸脑后，这是非常错误的。对于业主来说，物业公司唯一的权利就是是否选择接受这个小区的物业委托，成为受雇着。而没有权利为业主制定规则，更不能强制业主执行物业管理公司单方面制定的规则。
1.5 公共设施及其维修基金的产权、责权不清
首先，公共部分产权的归属权没有明确告知。小区的公用面积和公用配套设施没有约定所属权，与之相关的收益和使用权都没有说明。然后，权益和责任划分不清晰，没有具体说明公共范围内业主的财务保障和人身安全问题，物业管理公司应该哪些相应的责任，没有法律界定。再次，是公共维修基金的管理不透明不规范。应该明确的是：只有小区业主拥有公共基金的所有权和使用权，但很多时候，因为不公开透明的管理，这部分的欠款会被开发商和物业公司侵吞挪用，业主的财产权得不到保护。
2. 解决方案探讨
近几年来，人们对于住房消费的投资不断上涨，房产拥有者越来越多，人们对住房问题的关心从毫无概念转为大小和质量，对绿化环境和社区服务有了更高的要求。物业管理被越来越多的人所接受，行业地位不断攀升，逐步走上了一条良性发展的轨道。我国物业管理行业由于在现阶段发展还见成熟，更需要不断进行理论深度探索，建立一条专业的物业管理体系途径、呼吁推动法律上的保护，促进行业的健康发展，需要业界一个有力而专业的回应。
2.1 由政府主持成立物业管理监管部门，监督行业规范操作
建立专门的物业管理国家机构，制定统一行业标准，对整个行业的监管和调整将起到不可忽视的积极作用。对口行业管理机构成为物业管理行业的一个官方发声机构，约束物业公司行动范围，保障业益，并开通业主投诉反馈信息的渠道，促进行业良性推动。
2.2 预见性避免纷争产生，制定完整的规则合理评判
首先由双方协商，达不成一致的情况下，可由政府机构出面，进行法规支持范围内调解，作出快速合理的调解方案，力求公平公正。如果双方对调节结果有异议，可以寻求司法帮助。
2.3 开放市场，遵循优胜劣汰的规则，培养深化企业“服务”的概念
随着物业管理市场环境的素质提升和开竞争企业的涌入，行业将得到进化和升华。让所有企业在同一标准下进行公平竞争，由消费方决定物业管理企业的生存。只要是业主，都可以进行参与和监督，促使物业公司不偏离规范操作，形成健康的市场竞争，让物业公司从自我管理的自律的角度得到提升。现阶段存在于行业中规模小、管理乱、人事杂的公司，必将被市场所自然淘汰掉。
2.4 企业多面性发展，而不只是纵向单一深入，提升各方面的实力
物业管理不仅仅单指住宅区，它还拥有更加广泛的定义。商业区、工业区、办公楼、非营利性机构、公共街区、交通枢纽站、旅游区等等，都是物业必将覆盖的地方。物业公司只有遵循多面性的发展趋势，才能不断地提升自身水平，成为竞争中的佼佼者。
2.5 把物业管理作为一个专门的学科开辟出来，培养对口的专业性人才
如果把物业管理作为一门学科，那么对于它的内容定位应该是包括对物业管理行业的规则、成因和管理方式进行不断探索和研究的一个专业。从物业管理的实践中提炼相关管理理论知识，包括具体的工作内容、程序、要求和方式，是物业管理各方面知识的综合概述。一个行业兴起，对相关的专业人才必然是求之若渴的，物业管理行业也不然。严抓学员的综合性房地产及物业管理学科知识、服务意识和技术性，加速培养一批高素质、专业的人才，是提升企业实力的重要途径。
3. 总结
二十几年的时间对于人生是沧海沧田，但是对于一个方兴未艾的行业只是希望的开始。众所周知，我国的物业管理还存在着许多不可忽视的制度和管理问题，物业合同的条款强制性、物业费的设定、物业公司的选择等，需要我们不断地修葺完善。物业管理攀附在房地产的大树上，保持着良好的上扬势头。人们热衷于各类建筑投资，老旧的小区和建筑也在进行调整改造，各种后勤保障的服务需要，促成里物业管理行业的大兴。物业管理企业必须积极行动，抓住机会，猛抓管理，提升服务，专业敬业，成为这朝阳趋势里屹立不倒的金字品牌。改变的过程虽不会顺利，需要各方的不不懈努力和探讨，但是这一切的实现，会让我们拥有更加美好的明天。
参考文献：
[1]董磊. 论我国物业管理制度存在的问题及完善对策[D].东北财经大学，2006.
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随着越来越多的物业管理小区实现人车分流制度，很多现实问题也逐渐暴露出来，主要反映在以下三个方面：
（一）人车分流后停车难
由于目前每户业主普遍拥有一辆乃至多辆私家车，导致提前预留的车位数与小区目前实际车辆数不匹配。或者小区内车位与车库价格过高，很多业主只能选择将车停放在小区外的路边，极易造成交通拥堵，引发交通事故，同时小区外的停车安全得不到相应的保障，也是一些业主反对人车分流制度的主要原因之一。
（二）物业管理不当惹纠纷
由于前期物业管理不到位，没有第一时间实现人车分流，导致业主已经习惯将车停在家楼下，习惯养成后，物业管理实现人车分流将受到极大阻力。另外，有些小区由于物业管理部门的人车分流制度的不完善，或执行上不严谨，极易出现临时让某位业主开车进入园区，引发其他业主的不满以及与物业管理人员的纠纷。
（三）特殊情况的预案不完善
在实际操作过程中，会碰到一些特殊情况，如救护车、救火车、警车等需要紧急进入时，以及装修、搬家、婚丧嫁娶等，导致本来设置“人车分流”的小区不能分流。而如果处理不当将会造成业主生命财产安全的极大损失。
二、人车分流问题解决的几点建议
（一）物业管理公司的早期介入
在房地产建设规划之初，物业管理公司应参与园区道路设计等规划项目，科学合理的设定地下停车场以及车库的数量、位置，合理规划园区内的道路，从规划上为园区日后物业管理实现人车分流打下基础
（二）建立严格科学的人车分流物业管理制度
在业主入住之初就实行人车分流的物业管理制度，“人车分流”的关键在于约束了业主的停车空间，迫使业主停车必须到地下车库，让业主“不得不”规范自己的停车行为。理性地讲，业主入住之初可能会不太习惯，但长久来说是提高了业主的素质，也缓解了业主因停车问题与物业公司的紧张关系，而物业公司也通过对停车的有效管理和长效治理，赢得小区业主的尊重。同时，也要提出各种突发事件的交通路线预案，例如消防车、救护车或警车需要紧急进入园区时，或者业主进行装修、搬家以及婚丧嫁娶等，规划路线并及时向业主说明。其次，定期组织业主进行消防演练等，以备紧急事件的发生。
（三）积极宣传，促进和谐
实行人车分流的物业管理模式，最终目的是为了给业主创造一个更安全、环保、舒适的生活居住环境。通过宣传与相关社区活动，可以使业主明确人车分流管理模式的优点及意义，同时拉近了物业管理人员与业主之间的距离，只有物业管理工作人员与业主相互理解相互配合，人车分流的管理模式才能顺利长期有效的进行下去。
三、总结
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第二条本实施细则适用于*县范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
本办法所称的物业专项维修资金，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本细则所称的物业共有部分、共有设施设备。
第三条县政府专门设立专项维修资金管理机构，机构设在县房地产管理局，具体负责物业专项维修资金交存、使用、管理工作。
收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。
财政、审计部门负责对物业专项维修资金年度交存、使用管理等检查审计工作。
第四条新建物业，应当设立物业专项维修资金。全县范围内开发建设的商品房(含住宅、办公、商业营业用房等)、拆迁安置用房、经济适用住房、廉租住房等，均应缴纳物业专项维修资金。未售出和不可销售物业的专项维修资金由建设单位交存，并建立分户账。
第五条业主经业主大会决定对物业专项维修资金实行业主自主管理的，应具备下列条件：
1、经公证机关公证的该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意由业主委员会管理的决议和业主签名清单；
2、经公证机关公证的业主委员会全体成员同意管理物业专项维修资金，并承担资金管理安全法律责任的声明；
3、已在县内建立物业专项维修资金实时查询系统的商业银行开设资金管理专户，并与银行签订了资金管理协议。
第六条新建物业首期物业专项维修资金，由业主按照所拥有物业的产权面积交存。物业专项维修资金交存标准为：不带电梯的多层（排屋、别墅）物业40元/M2，带电梯的多层、小高层物业55元/M2，高层物业65元/M2。今后交存标准的调整，由县物业管理主管部门会同财政部门和价格主管部门根据城市房屋建筑安装工程平均造价的变化情况，定期测算公布。
本实施细则之前建设单位已代收的物业专项维修资金，在本实施细则后三十日内上交专项维修资金管理机构，实行统一管理。
第七条公有住房出售后按规定归集的维修基金，由物业专项维修资金管理机构统一管理，专户存储，并在各自归集范围内统筹使用，其增值部分统一用于补贴归集范围内未建立物业专项维修资金住宅小区异产毗连房屋共有部位、共有设施设备维修经费的不足。
第八条新建物业首次交存物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照本实施细则第六条的规定交存物业专项维修资金。
第九条实行业主自主管理物业专项维修资金的，业主大会必须形成决议，其决议应包括以下内容：
1、物业管理区域维修资金使用管理制度、应急支取预案；
2、以业主委员会的名义开设本物业管理区域的维修资金账户；
3、明确业主委员会是本物业管理区域维修资金账户日常管理人；
4、确定业主委员会主任、副主任是维修资金账户的责任人；
5、物业专项维修资金无法保值增值或导致资金流失的解决方案；
6、物业专项维修资金的使用方案和使用程序；
7、建立分户账；
8、确定已建立实时查询系统的资金存储银行；
9、其他有关维修资金的决议事项。
上述决议内容须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意后，由业主大会出具相关书面决定，报县物业管理主管部门备案，并通知县专项维修资金管理机构。
专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业管理区域物业专项维修资金本息划入存储银行指定账户，有关账册移交业主委员会。
第十条由专项维修资金管理机构管理的，应当按有关规定在已建立实时查询系统的商业银行开立专户，并签订资金管理协议，专项储存维修资金，以物业区域为管理单位，以幢为单位设账，并按房号设分户账。专户管理银行应按协议建立实时查询系统，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询，并定期向物业管理主管部门、专项维修资金管理机构发送物业专项维修资金对账单。
第十一条根据维修资金使用方案实施，物业专项维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期专项维修资金缴存额的30%时，实施物业管理且已成立业主大会的，由业主大会制定续交方案；未实施物业管理或未成立业主大会的，由社区居民委员会会同相关业主制定续交方案。续交方案需经相关物业区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。续交后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴交标准计算的专项维修资金额度。续交的物业专项维修资金由房屋所有权人缴交。
未使用房屋的所有权人也应当续交物业专项维修资金。
物业专项维修资金的具体续交工作可由业主委员会或由业主委员会委托物业服务企业实施。业主委员会或其委托的物业服务企业应当及时将续交的专项维修资金移交相应的管理机构。
未实施物业管理或未成立业主委员会的小区，物业专项维修资金的续交工作由所在社区居民委员会负责。
专项维修资金管理机构收到续交的物业专项维修资金后，应当出具凭证，并负责在物业管理区域内公告。
第十二条物业管理区域内保修期限满后，共有部位1000元以上、共有设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用，可在物业专项维修资金中列支，不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。物业服务合同另有约定的，从其约定。
保修期限自建筑工程竣工验收备案后首套物业交付之日起计算。
第十三条物业专项维修资金的支出由相关业主按照其物业产权面积的比例按以下原则分摊：
1、涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由该区域全体业主按产权面积所占比例分摊，在该区域全体业主的专项维修资金账户中列支；
2、涉及单幢或部分物业共有部分，共有设施设备的维修、更新和改造费用，由涉及的相关业主按产权面积所占比例分摊，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。
第十四条设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新，应急备用金为相关业主或全体业主物业专项维修资金实交总额的5%。
发生前款规定的紧急情况，经业主委员会或者社区居民委员会申请，可直接拨付不超过实交总额5%的维修资金。应急备用金使用后，业主委员会或居民委员会应及时提供工程决算、工程质量验收合格证明和使用应急维修资金涉及区域业主名册，办理分摊核销手续，经专项维修资金管理机构审核后补足应急备用；直接拨付的应急备用金超过经审核实际应支付工程款部分须在七天内归还。
第十五条申请划拨物业专项维修资金，须提供以下材料：
1、物业专项维修资金划拨申请表；
2、物业专项维修资金使用方案（经维修区域内涉及业主专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意）。
使用方案可以对维修项目竣工结算超过预算额度进行规定，但最高原则上不得超过预算额度的10%且不超过1万元；
3、业主委员会或社区居民委员会与施工单位签订的施工合同。对单个项目申请使用金额在30000元以上的，业主委员会或社区居民委员会应当采取招投标方式选择专业施工单位。无能力组织招标的，可以委托县招投标中心招标，相关费用列入维修、更新和改造成本；
4、物业专项维修资金列支范围的业主名册；
5、经业主委员会或社区居民委员会审核的资金使用预算书；
6、经办人身份证复印件（原件校验）；
7、其他应提供的资料。
业主委员会或社区居民委员会应将物业专项维修资金的使用方案、施工项目及其预结算等及时在相关区域内公示，告知全体业主。
第十六条物业专项维修资金管理机构根据申请进行审核，并按以下原则划拨维修资金：
1、金额在3万元以下的，项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会或社区居民委员会出具审核同意的工程决算单、工程质量验收证明、公示资料，物业专项维修资金管理机构一次性将维修资金划转至申请单位；
2、申请金额在3万元以上的，由物业专项维修资金管理机构按合同约定的支付方式分期拨付，但项目竣工前，分期拨付总金额最高不超过核准使用额度的70%；项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会或社区居民委员会出具工程质量验收证明、委托专业审计机构审核并经业主委员会或社区居民委员会同意的工程决算审计报告、公示资料，物业专项维修资金管理机构将维修资金尾款划转至申请单位；
3、项目竣工后，结算金额超过使用方案规定额度，使用方案中没有规定，或使用方案有规定但因特殊情况超过方案规定超支额度的，由业主委员会或社区居民委员会出具情况说明，提供经维修区域内涉及业主专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的签名清单后，物业专项维修资金管理机构才能划拨超过使用方案规定额度部分资金。
第十七条下列资金应当转入物业专项维修资金：
1、物业专项维修资金规定的存储净利息；
2、利用物业专项维修资金购买国债的增值净收益；
3、物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；
4、共有设施设备报废后回收的残值；
5、业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；
6、其他按规定转入的资金。
第十八条交存的专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，专项维修资金中当年交存额使用的部分按同期银行活期存款利率利息，其余部分按实际银行存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。本细则实施前的专项维修资金按已实际产生利息总额的日平均利率计息分摊。
第十九条专项维修资金专户及存储情况，应当定期与银行核对，并定期在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督：
1、专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
2、发生列支的项目、费用和分摊情况；
3、其他有关专项维修资金使用和管理情况。
业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第二十条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。
除《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定的使用范围外，任何人不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
第二十一条专项维修资金管理机构经费按《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，在物业专项维修资金增值部分中提取15%，并单独建账，纳入非税收入管理，由县财政部门监管。
第二十二条物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。
第二十三条因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持相关凭证，申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：
1、物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；
2、公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴县财政，作为廉租住房补贴资金来源。
第二十四条违反本办法规定挪用专项维修资金的，由县物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，对相关单位和个人给予行政处罚。
第二十五条财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
1、未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的；
2、未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的；
3、截留、挪用、侵占专项维修资金的；
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第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
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关键词：财务管理；企业管理；职能提升
财务管理于15世纪末16世纪初伴随着资本主义的萌芽而产生；在上世纪初，随着工业革命的成功，在企业不断扩大生产规模、提高生产技术的同时，财务管理也得到了全方面的提升。近些年来，由于全球经济的快速发展，财务管理得到了更系统的完善和深入的发展，逐渐从单一地负责筹集资金，发展到资本投资与资金筹集并行，保证了维持恰当的营运资金和合理分配利润成果等管理目标的实现，更是形成了完整的理论体系。现代企业管理活动的方方面面都已经离不开财务管理，其重要性也不断凸显。在瞬息万变的经济社会中，财务管理应该从哪些方面提升自身能力呢？接下来就从财务管理的现状说起，并提出相关的改善提升方法。
一、现阶段财务管理工作面临的问题
（一）财务管理面对的数据不断扩大，增加了管理难度随着全球化经济的不断深化，企业所面对的消费者已经呈现全球化趋势。企业在生产经营规模得到不断扩大的同时，涉猎的经营模式开始变得多种多样。尤其近些年来，为了能够更好地应对多变的经济环境，集团公司应运而生，这样的企业涉及到的数据愈发呈现多样化，甚至是跨行跨界的。如果按照传统的理念去管理企业，比如仅仅反映财务状况、计算投资收益，不用统一的核算方式与口径进行分析，那么管理工作将无法解决集团的各项问题，最差的结果将是由于无法管控企业资本，最终导致资金链断裂和企业的破产。尤其是新兴企业财务管理要面对的数据，与传统企业相比，会以几何倍数增长。面对数据量增大化、涉猎范围扩大化、内容复杂化的现状，传统的财务管理已经“捉襟见肘”，管理难度不断增大。
（二）财务管理一直被“误解”，无法发挥其真正职能部分企业的管理者一直将财务管理工作与财务核算工作同等对待，这种做法是错误的。财务会计的基本职能是核算与监督，强调核算的准确性和监督的完善性，从而保证数据可以准确地提供给信息的使用者，为其决策和管理工作提供有效的借鉴信息。但是财务管理工作更多的是侧重在财务会计的基础上，对资金流的筹集、投资、分配等一系列活动的管理。财务管理是在一个统一确定的目标下，对企业资本的筹集、资产的投资、营运资金和利润分配等方面进行有效整合的管理工作。从其产生到现在，其基本理论十分丰富，例如：资本结构理论、现代资产组合理论、期权定价理论、有效市场假说、理论等，从这些内容就能看出财务管理工作与财务会计工作的本质区别。但是很多人对于其两者的本质区别却视而不见，总是将财务管理等同于财务会计，从而造成了财务管理职能无法得到有效的发挥，甚至出现被人误解的情况。很多企业领导甚至也将财务人员当作财务管理人员使用。领导层对财务管理工作有认识错误，也给从事财务管理工作的专业人士增加了工作的开展难度。
二、财务管理工作如何完成升级
（一）完善企业基础信息系统，为财务管理工作提供有效的数据支持现今社会的快速发展是离不开信息技术的，快速、畅通的信息网络可以大幅度提高信息传递的速度与准确度。信息网络的这种优势对于需要大量数据的财务管理工作来说，正是其现阶段所需要的外界工具。前文已述，很多企业已经呈现集团化、跨国化、经营范围多样化、系统化等特征，为了更好地管理、控制企业，就需要完成大量数据的产生、传递、分析等后续工作，而完善的基础信息系统就是解决这些数据整合工作的必要工具。我们应该摒除传统的、旧有的、落后的管理思想，寻找适合本公司的管理软件，建立属于自己公司的信息系统，加快信息的传递速度、准确度，从而增加企业对经营管理风险的应对时间，提高反应速度，这也是现代化财务管理工作的必然要求。所以基础信息系统的完善，虽较为繁琐，但可以为财务管理工作提供更多的有效数据支持，提高工作效率和数据完整度。
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2、保洁员要严格按操作规范 做好日常保洁、定期保洁工作（详见附表）。对门厅、会议室、走廊、电梯、楼梯、卫生间等公共区域的卫生要按保洁内容及标准进行清扫，做到随脏随扫、无污迹、无杂物等，保持环境清洁。保洁领班要严格按保洁内容和标准进行检查，发现问题及时纠正。
3、各楼层的垃圾筒、烟灰缸要及时打扫、清理，卫生间洗手池台面、镜子、地面、墙面等要及时擦拭，做到光亮、无水迹、无污迹、无杂物；垃圾袋和手纸篓要及时倾倒、更换；洗手液和手纸要随缺随补。
4、保洁员除日常保洁工作外，每周要对门厅、会议室、走廊、电梯、楼梯、卫生间等公共区域进行一次清扫，重点是擦地面、擦窗台、窗户等。
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第二条：对停歇业制度运作按照现行法律法规规定和管理权限执行。
第三条：纳税人应在停歇业七日前向辖区内专管员提交书面申请。专管员应按政策规定及时受理，并督促纳税人结清当期应缴税款，封存票证，在停歇业申请书上签署意见后报管理组长初审。
第四条：管理组长应对辖区纳税人停歇业的管理、审核工作严格把关，按照“执行政策，征管适度”的原则，适当控制停歇业的数量和次数。一般一个纳*税期的的停歇业个数应控制在当期应申报户数的以内。当期停歇业户数超过的应查明情况，报分局审批后执行。
第五条：对分局主体税源的停歇业管理，管理组初审后报分局领导审议，分局长批准后方可执行。
第六条：各管理组对当期申请停歇业的纳税人初审后，由管理组长签署初审意见后上报分局审批。原则上每月报解结束后至次月纳税申报期内为分局集中审批停歇业申请的时间，其它时间不予受理，各管理组对当期申请停歇业的纳税人应在受理之日起日内报批，超过停歇业期间十日以上的，一律不予批准，更不得跨月报审或先停后报，各管理组应将当期审批执行停歇业的纳税人清单同时上报分局综合组备案核查。
第七条：分局综合组负责对分局辖区内停歇业管理的督办，核查工作。每月应对当期上报的停歇业户进行实地查访，并做好质量记录，对虚假停歇业，未结清前期欠税和其它纳税手续的要认真查处，对纳税人偷逃的税款由综合组直接追缴并予以处罚，并责成管理组责任人作出情况说明，专管员包庇、纵容纳税人假停歇业，查证落实一次，取消管理组长和专管员年度评选资格，考核不得评为称职，并扣发全年奖金。各管理组或专管员利用假停歇业在纳税户中吃、拿、抵、要物资的，一经查实，分局按省、市局规定和国家公务员条例提出处理意见后，报县局从严处理。
第八条：在一个纳税年度内，连续三个月或累计次申请停歇业的纳税人，管理组应将其纳入重点管理对象加强管理，并上报分局综合组，分局纳入年度重点检查对象。
