集体土地租赁协议范文
时间：2023-03-31 12:14:26
导语：如何才能写好一篇集体土地租赁协议，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
出租方：___________________________（以下简称甲方）
承租方：___________________________（以下简称乙方）
根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。
第一条 甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________（详见《土地使用证》附件），面积为_________平方米（合_________亩），其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。
第二条 本合同项下出租地块用途为_________.乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。
第三条 本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。
第四条 本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年 ______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。
乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。
第五条 在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。
第六条 土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______.租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。
第七条 乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。
第八条 乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。
第九条 乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。
第十条 土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________ 国土资源局向乙方发出书面处置通知。
租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。
第十一条 乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。
第十二条 依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经 _________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。
第十三条 本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院。
第十四条 本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。
第十五条 本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。
第十六条 本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。
第十七条 本合同于______年_____月_____日在__________________签订。
甲方（盖章）_____________
乙方（盖章）____________
代表（签字）_____________
代表（签字）____________
联系地址：_________________
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邮政编码：_________________
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联系电话：_________________
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开户银行：_________________
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篇2
出租方：___________________________（以下简称甲方）
承租方：___________________________（以下简称乙方）
根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。
第一条 甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________（详见《土地使用证》附件），面积为_________平方米（合_________亩），其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。
第二条 本合同项下出租地块用途为_________.乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。
第三条 本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。
第四条 本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。
乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。
第五条 在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。
第六条 土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______.租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。
第七条 乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。
第八条 乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。
第九条 乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。
第十条 土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________国土资源局向乙方发出书面处置通知。
租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。
第十一条 乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。
第十二条 依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经_________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。
第十三条 本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院。
第十四条 本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。
第十五条 本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。
第十六条 本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。
第十七条 本合同于______年_____月_____日在__________________签订。
甲方（盖章）：_____________ 乙方（盖章）：____________
代表（签字）：_____________ 代表（签字）：____________
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篇3
关键词：石油土地；土地评估；土地使用权
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2014） 12-0000-01
随着经济的不断发展，国家对原油的需求量在逐年增加。油气资源储存、开采、利用的全过程都离不开土地，为保证石油天然气能源供应，石油企业在生产建设过程中取得大量土地。我国石油企业获得土地使用权的方式由无偿、无限期使用过渡到现在的有偿、有限期的出让土地制度，取得方式的改变导致了之前沿用的评估方法已经不适应企业的现状。因此，有必要对石油企业土地使用权评估现状进行研究，对评估方法进行改进，方便企业对土地资产进行整理、处置，提高生产水平。
一、石油企业用地使用权的取得方式
（一）行政划拨。按照《划拨用地目录》的规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。石油天然气行业油（气、水）井场及作业配套设施和油（气、汽、水）计量站、转接站、原油（气）库等设施均符合划拨用地目录，以划拨方式取得土地使用权。
（二）有偿出让。按照国家用地政策，在《划拨用地目录》以外的不享受划拨用地政策的如加油站、车库、食堂、办公楼及生产指挥中心等设施用地，以有偿出让方式取得土地使用权。
（三）土地租赁。石油企业上市公司通过租赁母公司授权经营土地或第三方土地来获得土地使用权及油气企业母公司租赁第三方土地来获取土地使用权。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
（四）授权经营。国家为支持国有企业改制，明晰土地产权关系，加强土地资产管理，解决石油天然气企业改制过程中遇到的土地问题。
二、石油企业用地目前的评估模式
（一）划拨方式下的评估模式。法律上，划拨不被认为是有偿使用，但实际上石油天然气开发企业也是要付出成本的，支付原集体土地所有者土地补偿费与土地使用者的土地收益补偿，只是不像市场买卖一样付出全部的市场价格。实际上在一些地方，比如珠海，早已出现了“有偿划拨”的概念。对于企业来说，划拨土地只需向政府交纳（政府再支付给被征地者）集体土地征收成本或国有土地使用权终止补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、地上青苗附着物补偿费、青苗补偿费、土地复垦费、耕地占用税等。
（二）出让方式下的评估模式。石油天然气设施用地中，通过出让方式或得使用权的数量较少，尤其是生产性用地，更是少见。这主要是沿袭过去的国企工业用地供地方式，即使是改制的国有企业，进入股份的土地资产也绝大多数以作价出资、入股或者是授权经营方式处置，只有几少数部分以出让方式获得。受石油天然气附属配套设施用地产权人的可选择性小、位置变动困难等制约，出让方式获得的土地基本上以协议定价为主，其价格由企业与政府协商确定。
（三）租赁方式下的评估模式。比起出让来，石油天然气设施用地中，采用租赁的方式更少。租赁土地有两种情况，一是向国家租用，二是向农民集体租用。向国家租用的主要是临时用地，比如仓储场地等，一般按照国家有关规定执行。向农民集体租用的土地一般是用来勘测、油井、管线，以及临时堆放的场地等，发生的情况相对较多。向农民集体租用土地成本较低，而且风险小，如果不需要了可以马上归还，但是，按照现在的法律规定，租用农用地进行非农业使用是违法的行为，这是一个较大的矛盾。
（四）作价出资、入股、授权经营情况下的评估模式。根据国家《划拨用地目录》规定：以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用地等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，上市的石油天然气企业用地则以作价出资、入股或授权经营的方式使用。在改制过程中，先承认企业具有划拨土地使用权价值，土地使用权的市场价值与划拨权价值的相差部分作为国家资本或股份。这些价值由中立的估价结构评估后在政府备案，政府签署最终处置文件，同时确定国家资本金的比例及价值。这里，意识企业虽然只是付出了国家资本金部分，但实际上获得了完全的市场价值；二是企业所获得的划拨土地权益部分的价值，被直接认定为企业所有；三是价格基本上依靠评估机构评估确定，政府和企业之间没有协商及谈判的过程。
三、石油企业土地使用权评估过程存在着的问题
（一）有违市场价值。由于我国对石油天然气行业实行一定的垄断，国内从事油气勘探开采业务的主要业务都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用权获取方面没有竞争性；其次，在获取土地使用权时有一大部分是根据政府的相关规定作价或者与农民协商作价，这两种情况都不能真实反映土地使用权的实际价值，违背了土地使用权的市场价值。
（二）评估模式单一。原有的评估模式基本是从费用和成本的角度评估土地使用权，没有从预期收益的角度来评估。由于石油企业土地使用权的价值主要体现在其地下蕴藏的油气资源上，通过预期收益的形式来表现，所以本文认为应该从预期收益的角度评估石油企业土地使用权。
（三）没有体现价格杠杆作用。由于现在的评估机制不是建立在土地收益与成本关系的基础之上，不同的土地供应方式之间也缺乏较为精准的经济关系，土地使用和价格之间缺乏紧密的关联性，所以价格不能发挥应有的市场调节功能。
（四）单向定价，缺乏对称性。目前所有的评价基本上都是单向定价方式，缺乏协商和互动机制。团队是由企业土地使用权进行评估，应该有一个互动的环节，否则会出现信息不对称，没有充分的沟通和均衡，最终导致定价的不合理。
参考文献：
[1]王辉.浅析土地用途管制制度对土地增值的影响[J].大众商务，2009（08）.
篇4
甲方：_________(出租方)，系根据中国法律成立并合法存续的_________企业。
企业法人营业执照号码：_________
注册地址：_________
乙方：_________(承租方)，系根据中国法律成立并合法存续的_________公司。
企业法人营业执照号码：_________
注册地址：_________
根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函_________号《_________》、国土资函_________号《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称“土地使用权”)。为明确双方的权利与义务，订立本合同。
第一条 土地使用权租赁范围
1.1 甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称“租赁土地”)。对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。
1.2 甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函_________号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。
1.3 对于乙方的_________个加油站现已占用的_________平方米集体土地，甲方承诺自乙方营业执照签发之日起一年内，办理完征用手续，取得国家主管部门的授权，并租赁给乙方使用。在办理上述征地手续期间，乙方有权依据国土资源部国土资函_________号《_________》，合法无偿使用该等土地。
1.4 甲方根据本合同出租土地使用权。土地所有权属于国家。
第二条 租赁期限
2.1 土地使用权租赁期限为_________年，自_________年_________月_________日起算。
2.2 如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限期满之前至少_________个月以书面形式通知甲方。
2.3 甲方在收到乙方按前款发出的延长租赁期通知后，应同意该等延长，并应同乙方在前述租赁期满前签订新的租赁合同。甲方应在租期后满前办理完毕土地使用权可续租的一切有关的政府部门审批及手续。续租的租金标准依国家的有关规定标准或(在无该等标准时)依当时的市场价格执行。
2.4 甲乙双方同意，乙方可以在本条第1款租赁期满前的任何时候终止租赁本合同项下部分或全部土地使用权，但乙方须在其所要求的终止日前_________个月书面通知甲方。
第三条 租赁用途
3.1 乙方应在甲方与土地管理部门签署的土地授权经营书所限定的用途范围内使用土地。
3.2 在符合3.1条的前提下，租赁期内乙方若要依法将租赁土地的部分或全部改作他用时，应书面通知甲方。甲方应在接到乙方书面通知之日起_________日内决定是否同意该等改变。如同意，则甲方应到有关部门办理相应批准手续。在取得批准后，乙方方可按改变后的用途使用。
第四条 租赁土地交付使用
4.1 甲方自本合同正式生效之日将土地使用权交付乙方。
4.2 乙方在甲方将该土地使用权交付之日起，必须依照土地授权经营书规定的土地用途实施相应的经营、管理、使用等行为。
第五条 租金及税费
5.1 乙方按照本合同应向甲方每年支付总额为_________元人民币的租金(“租赁土地年租金”)。对于本合同1.3条所述集体土地的租金，乙方每年应向甲方另行支付(但租金的计算和支付应以甲方按1.3条的规定将土地使用权租赁给乙方之后)，租金的计算方法为：集体土地年租金=租赁土地年租金(人民币元)/_________(平方米)集体土地面积(平方米)。在本合同有效期内，甲乙双方每_________年可以对前述租金协商调整。
5.2 甲乙双方同意，对于按照本合同的规定终止使用的部分土地，乙方支付甲方的总租金数应依该土地所在的地域和用途按双方协商确定的金额做相应减少。
5.3 本合同所规定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金额应为该年度租金总额的_________分之一。每一笔租金应于每年_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、(前述每个日期均为“付款日”)之前交付甲方。无论前款规定如何，第一笔租金额应按下述计算方法计算并在本合同生效后第一个付款日支付给甲方：年租金/_________合同生效日至合同生效后第一个付款日的实际天数。
5.4 甲方负责交纳与租赁土地有关的土地税、费及其他法定的费用。本合同签订后由于国家政策变化导致的该等费用增加部分由双方合理分担。双方应于每年的_________月_________日结算该等费用前一年度的增加部分。
第六条 双方的权利和义务
6.1 甲方的权利和义务：
(a)依据本合同约定向乙方收取租金。
(b)监督乙方依据本合同约定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改变用途的，甲方有权收回相关土地的土地使用权。
(c)本合同期满不再延续的，甲方有权收回该土地的土地使用权。
(d)甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地之土地使用权。
(e)甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。
(f)租赁期间，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利。
(g)对于政府因公益事业而附设的各种管线穿越该租赁土地的绿化地区和其他区域所造成的对租赁土地的破坏，甲方无需作任何工程上的修补或经济上的补偿。
(h)甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利和利益。
(i)在本协议有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止协议或部分及全部收回土地使用权，但本协议另有规定者除外。
6.2 乙方的权利和义务：
(a)乙方有权依据本合同的约定使用土地。
(b)乙方须向甲方及时按本合同支付租金。
(c)乙方须根据本合同约定用途使用土地，并接受甲方监督。
(d)租赁期满不再续租的，乙方须及时、完整地向甲方交回不再续租之部分或全部租赁土地的土地使用权。
(e)乙方不得将租赁的土地使用权进行转让、转租、抵押。
(f)乙方应保证政府管理、公安、消防、救助人员及其紧急器械、车辆等在进行紧急救险或执行公务时能顺利进出该土地。
(g)乙方在土地租用期间应对承租土地内的市政设施妥善保护，不得损坏，否则应承担修复所需的一切费用。
第七条 合同的变更和终止
7.1 对本合同的任何变更，须经双方同意，并以书面形式作出方可生效。为了避免歧义，乙方按本合同要求延长租期或终止租赁，应按本合同的有关条款进行。
7.2 本合同按下列方式终止：
(a)本合同期限后满，或
(b)本合同有效期限内双方达成终止协议，或
(c)本合同任何一方因地震、风暴、水灾、战争等不可抗力丧失继续履行本合同的能力，或
(d)根据法律、法规的规定，或有管辖权的法院或仲裁机构所做出的终止本合同的判决、裁定或决定而终止本合同。
第八条 违约责任及损害赔偿
任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。
第九条 双方的陈述和保证
9.1 甲方的陈述和保证：
(a)甲方是依法成立的企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。
(b)甲方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。
(c)甲方为签署本合同所需的一切政府审批(如需要)以及内部授权程序都已获得或完成，签署本合同的是甲方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对甲方有约束力的责任。
(d)甲方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他合同或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。
9.2 乙方的陈述和保证：
(a)乙方是依法成立的股份制企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。
(b)乙方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。
(c)乙方为签署本合同所需的内部授权程序都已完成，签署本合同的是乙方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对乙方有约束力的责任。
(d)乙方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他协议或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。
第十条 不可抗力
10.1 如果本合同任何一方因受不可抗力事件(不可抗力事件指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于水灾、火灾、旱灾、台风、地震、及其它自然灾害、交通意外、罢工、骚动、暴乱及战争(不论曾否宣战)以及政府部门的作为及不作为)影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
10.2 声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内以手递或挂号空邮向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，甲乙双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则适用本合同7.2(c)关于合同终止的规定。
第十一条 其他规定
11.1 除本合同另有规定外，未经另一方书面同意，任何一方不得转让其在本合同项下的全部或部分权利或义务。
11.2 合同及其附件构成双方全部合同，并取代双方以前就该等事项而达成之全部口头或书面的协议、合约、理解和通信。
11.3 本合同任何一条款成为非法、无效或不可强制执行并不影响本合同其它条款的效力及可强制执行性。
11.4 本合同或其附件的修订仅可经书面协议并经双方授权代表签字且须经双方采取适当的法人行动批准而作出。
11.5 除非另有规定，一方未行使或延迟行使其在本合同项下的权利、权力或特权并不构成对这些权利、权力或特权的放弃，而单一或部分行使这些权利、权力或特权并不排斥任何其它权利、权力或特权的行使。
11.6 本合同附件是本合同不可分割的组成部分，并与本合同具有同等约束力，如同已被纳入本合同。
第十二条 通讯
一方根据本合同规定作出的通知或其它通讯应采用书面形式并以中文书写，并可经专人手递或邮务发至以下规定的另一方地址，或传真至另一方规定的传真号码，通知被视为已有效作出的日期应按以下的规定确定：
(a)经专人交付的通知应在专人交付之日被视为有效。
(b)以挂号邮务寄出的通知应在付邮(以邮戳日期为准)后第_________天(若最后一天是星期日或法定节假日，则顺延至下一个工作日)被视为有效。
(c)以传真形式发出的通知应被视作于传真完毕的时间作出，唯发件人应出示传真机就其所发出的文件而打印的报告以证明有关文件已经完满地传给对方。
双方通讯地址和传真号码如下：
名称：_________
通讯地址：_________
传真：_________
邮编：_________
名称：_________
通讯地址：_________
传真：_________
邮编：_________
若一方更改其通讯地址或传真号码，应尽快按本条规定书面通知另一方。
第十三条 适用法律和争议的解决
13.1 本合同应适用中华人民共和国法律并应根据中华人民共和国法律解释。
13.2 凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由甲乙双方协商解决。若协商不成，甲、乙任何一方均可将该等争议提交_________仲裁委员会，按照申请仲裁时该仲裁委员会有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第十四条 附则
14.1 本合同以中文书写。
14.2 本合同正本一式_________份，双方授权代表签署并加盖公章后生效且其效力追溯至_________年_________月_________日起计算，各份合同具有同等效力。
甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________
授权代表(签字)：_________授权代表(签字)：_________
篇5
土地是人类赖以生存和的最珍贵的资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质基础，是农业最基本的生产资料，也是生产的场所。我国总土地面积为960万平方公里（折合144亿亩），其中有耕地14.9亿亩、草地42.9亿亩、林地18.3亿亩，其它面积为67.9亿亩。应当说我国国土辽阔，土地资源是丰富的，但是人口众多，人均耕地仅有1.2亩左右，远远低于世界人均耕地4.8亩的水平。随着我国主义市场的发展，大中城市的城乡结合部都成为经济社会化和土地利用变化最为频繁和快速的地区，流动人口增加导致的房屋、土地租赁为主要形式的土地市场发展较快。土地利用非农化速度加快，集体建设用地流转越来越普遍，随着体制改革，结构的调整与资产的重组，现在进行的结构调整就是通过产权的交易、转让，依靠资本市场来进行的。
本文先后阐述了我国土地管理法中土地的所有权和使用权制度；我国集体土地的五项征用原则；国有土地有偿使用的使用权出让、出租、作价入股和划拨的形式。并着重介绍了国有土地使用权出让的四种形式：一.以协议方式出让土地；二.以招标方式出让土地；三.以拍卖方式出让土地；四.以协议方式出让土地。在最后介绍了我国闲置土地的认定及国家对其处置的方案。
关键词：集体土地 国有土地 土地使用权
一． 现行土地制度的
（一）我国土地目前的利用现状
土地是人类赖以生存和发展的最珍贵的自然资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质基础，是农业最基本的生产资料，也是工业生产的场所。我国总土地面积为960万平方公里（折合144亿亩），其中有耕地14.9亿亩、草地42.9亿亩、林地18.3亿亩，其它面积为67.9亿亩。应当说我国国土辽阔，土地资源是丰富的，但是人口众多，人均耕地仅有1.2亩左右，远远低于世界人均耕地4.8亩的水平①。再加上长期以来，人们无法使用土地，对开发和利用土地重视不够，乱占滥用等现象很普遍，土地资源遭到破坏，耕地面积逐年减少，土地问题的矛盾将日益尖锐。为了管好和用好土地，必须制定和完善土地管理法规，以便更好地用手段调整土地关系，保护土地资源。
为了适应土地管理和全面建设小康社会的需要，提高土地的集中节约利用水平，缓解建设用地指标不足的压力，满足经济社会发展对土地资源的需求，近年来开封市政府按照河南省政府常务会议关于开展砖瓦窑场、工矿废弃地整治工作的指示精神，依据国务院加强耕地保护的要求和法律、法规的规定，在全市范围内开展砖瓦窑场、工矿废弃地的整治工作，并取得可喜成绩，这样，不仅提高了土地的集中节约利用效率，减少耕地占用，降低用地成本，减少闲置浪费，更能促进小康社会的建设。
（二）土地的所有权制度
土地的所有权，是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。土地所有权制度是保护土地所有制的法律工具我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定我国土地所有制为社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。集体所有，即农民群众集体经济组织（或村民委员会）的土地的所有权。
目前我国存在两种土地所有制形式，即土地的国家所有制和土地的集体所有制。《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”同时，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”显然，我国现行的土地所有权制度与国家推行的社会制度即公有制是相适应的。
（三）土地的使用权制度
土地的使用权，是指土地使用人依照法律的规定，对占有的土地进行合理利用的权利。所有权的内容是由占有、使用、收益和处分的权能组成的。我国土地管理法规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
我国的土地使用权制度，应视使用者使用土地的所有权性质而定。一般情况下，农民使用本集体所有的土地是无偿的。不仅如此，由于原因引起的非农业人口使用的农村集体所有的土地也是无偿的，比如宅基地，对于国有土地来说，除了法律规定的无偿使用者外，就连中国公民住宅使用的国有土地都是有偿的。《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨土地使用权的除外。”
随着我国社会主义市场经济的发展，大中城市的城乡结合部都成为经济社会化和土地利用变化最为频繁和快速的地区，流动人口增加导致的房屋、土地租赁为主要形式的土地市场发展较快。土地利用非农化速度加快，集体建设用地流转越来越普遍，随着体制改革，结构的调整与资产的重组，现在进行的结构调整就是通过产权的交易、转让，依靠资本市场来进行的。
二．我国集体土地的征用原则
我国将土地分为农用地、建设用地和未利用地，在征用土地时，土地管理部
门和用地单位必须严格遵守以下原则：②
（一）珍惜耕地、合理利用土地的原则
土地是人类赖以生存和生活的基础，我国耕地具有明显的特点：人均占有耕地少、耕地总体质量差、生产水平低、退化严重、后备资源不足。但是，随着城市建设的发展和建立社会主义市场经济的需要以及人民生活水平的不断提高，必然还要占用一部分耕地，因此，在征用地时必须要坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，坚决反对征而不用、多征少用、浪费土地的做法。
（二）保证国家建设用地原则
在征用土地时应反对两个极端：一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必须的土地。
（三）妥善安置被征地单位和农民的原则
由于中国土地辽阔，各地情况差异较大，补偿、补助标准很难确定，更不易统一，但补偿、补助要求适度。所谓适度，是既不要因为征用土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征地而过大的提高农民的生活水平或超过当地的生活水平。
（四）有偿使用土地的原则
有偿使用土地，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高经济效益的经济手段。在一个相当长的时期内，土地使用制度将实行双轨制，既土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。
（五）依法征地的原则
建设单位征用土地，必须依据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或县级以上人民政府批准的证书和文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地③。凡无征地手续或无权批准使用土地的单位批准使用的土地或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。
三．国有土地有偿使用的形式
国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人
使用，而土地使用者一次或分年度向国家缴纳土地使用费的行为。目前，国有土地有偿使用的形式如下：
（一） 国有土地使用权出让
国有土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
国有土地使用权出让必须符合土地利用规划、城市规划和土地利用年度计划，可以采取招标、拍卖、协议、挂牌交易的方式。商业、、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式④。出让的最高年限是由国务院规定，应当签定书面合同，合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签定；使用者要改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府规划主管部门的同意，签定土地使用权出让合同变更协议或重新签定土地使用权出让合同，相应调整土地使用权
金。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的年限届满前不得收回。
（二）国有土地使用权出租
国有土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
在我国土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权；在土地使用权出租时，出租人与承租人应当签定租赁合同，其内容不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定，出租人必须履行土地使用权出让合同中规定的义务；土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人必须依法办理登记手续。
（三）国有土地使用权作价入股
对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。经国务院改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批；其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。
（四）国有土地使用权划拨
篇6
一、洪山模式
2011年武汉市洪山区政府在马湖村和南湖村“城中村”改造中，试点建设一部分公租房，将城中村改造还建项目与公租房房源筹建有机结合起来。
在规划建设新区前，村集体作为城中村改造项目投资主体先了解掌握哪些村民愿将还建多余房源用于公租房，并与村民签订委托协议，明确由村集体成立的经营实体负责这部分房源的具体租赁事务；而公租房建设采取整栋集中建设模式，以便于集中管理。具体租赁模式为：村民委托村集体经营实体统一租赁；村集体经营实体与公租房运营机构签订包租协议（9年）；公租房管理部门依据公租房政策核定资格并确定租户；租户与村集体经营实体签订租赁协议，即村民不与公租房运营机构和租户发生直接关系。房屋由政府出资进行简单装修，承租人购置简单家具即可拎包入住。公租房的租金水平是由第三方专业估价机构根据所在地同类住房市场租金水平评定。由政府先按市场租金向村集体组织统一包租，纳入公共租赁房保障体系中，然后租赁给符合条件的城镇中低收入困难家庭和新就业职工，再针对各被保障对象具体情况实行有差别的租金补贴。
洪山区马湖村和南湖村的855套公租房作为武汉市第一批城中村改造的公租房已全面竣工并按公租房的准入条件受理申请，其经验具有推广价值。
二、洪山模式特征解析
洪山模式是公租房筹建的新模式，其最大特征就是建立了一种新的保障方式―――货币配租，并与城中村改造结合起来，成功化解社会众多矛盾问题。
1.货币配租
“货币配租”是“实物配租”和“货币补贴”两种住房保障方式外的另一种新型住房保障方式。即，政府向住房困难家庭提供指定房源（房源可以来源于社会，也可由政府新建）后，先由房源提供者向租户收取市场租金，而后政府依据各家庭可支配收入，给予目标群体相应的货币补贴，实现该群体住有所居的目标。
货币配租方式吸收了货币补贴的优点，也解决了货币补贴存在的部分问题。货币补贴模式与实物配租模式相比较，一是无需政府重新投入土地及大量的资金，就能实现对目标群体住房保障的目的；二是在住房保障财政支出既定的情况下，可以覆盖更多目标群体，充分发挥资金的保障效率；三是货币补贴较实物配租更便于管理。
货币配租方式吸收了实物配租的优点，也解决了实物配租存在的缺点。如上所述，政府既定房源的实物配租，是符合政府要求和目标家庭需求的房源，不会产生货币补贴所出现的补贴资金外溢现象。另一方面，货币配租也解决了实物配租存在的严重缺陷，如：实物配租中的住房需要政府投入大量土地和资金等各种资源，且保障人群数量有限；实物配租所产生的悬崖效应会对劳动力市场供给产生抑制效应，即目标家庭为了持久获得廉租住房保障，不愿向市场提供劳动；实物配租的退出机制形同虚设等。
当然，货币配租也存在一些缺点。如，租户无法自由选择住房；政府既需筹集房源，又需提供住房补贴，执行成本较实物配租和货币补贴更大；若由政府直接建房，与实物配租一样存在资金筹集困难的问题。
2.与城中村改造相结合
城中村改造是当前社会矛盾比较集中的难点问题之一。洪山模式则是将低收入人群保障住房建设问题和城中村改造两大难点问题合二为一，成功予以化解的典型模式。
洪山模式既解决了保障性住房建设资金与房源的筹集问题，又解决了城中村农民生活来源保障问题。目前，各地保障性住房建设最大的瓶颈即为建设资金筹集，而洪山模式中，由村集体及农户利用征地及拆迁安置补偿费等建设公租房，分担了政府建设保障房的资金压力，缓解了保障性住房房源筹集的问题。另一方面，由于村集体对巨额补偿款项缺乏必要的投资理财知识，村民同样缺乏对高额拆迁补偿款项的支配管理能力，若运用不善，很可能出现村集体投资亏损和农民短期内将补偿款项挥霍用尽的情况。而洪山模式中，政府按市场定价以包租形式向村集体和村民长期租赁房屋，为其提供了长期稳定的收入来源，很大程度上解决了城中村农民的生计保障问题。
洪山模式对保障性住房建设质量的要求，解决了城中村存在环境痼疾的问题。保障性住房建设质量不仅包含建筑质量，更多在于相关配套设施与配套服务的完善。村集体作为责任主体，按照城市规划发展和保障性住房户型的要求统一规划建设；在统一规划、选址上建立了完备的基础设施、配套公共设施和相应的服务设施。
洪山模式既缓解了政府保障性住房建设任务的难度，也为城中村农民市民化及其发展提供了基础。目前，各地实行的改造主要是针对城中村的环境改造而没有重视实现农民生存方式转变及未来的发展。现有的各种改造模式，大多在改造后，农民的生存技能、生活方式没有得到改变。而洪山模式则可在新建成的小区中，将小区的后期运营中的绿化、保洁、保安等物业管理岗位为城中村农民（先通过岗前培训）提供了工作机会；同时，改变了过去单一的土地保障方式（即土地征收补偿安置方式），向就业、医疗、养老等全方位的社会保障转变，真正实现村民变市民的身份转变。
三、洪山模式的完善
然而，洪山模式中的土地供给存在明显的盲区，其实际执行中也遇到了供过于求的现实问题。显然，要推广洪山模式就必然改进和完善洪山模式存在的问题。
1.土地所有权权能如何完善
在洪山模式中，村集体基于城中村改造筹建公租房所使用的土地并非集体建设用地，是已被征收的国有土地，属于国有划拨土地性质，这一性质决定了将产权归属于村集体或村民所有的公租房，存在明显的政府土地补贴性质。而目前洪山区公租房营运模式中，政府按市场租金付给村集体经济组织，所有租金收入（当然包含土地所有权权能体现的绝对地租）全部归村集体和村民。显然，洪山模式中政府既存在对房屋供给者的土地补贴，也存在对租赁者的货币补贴；后者是政府保障职能的体现，但前一补贴却明显缺乏相应的法律法规依据。
对城中村改造中的土地所有权权能的完善可从两个角度进行完善。第一，城中村改造作为一项公共利益事件，政府可基于社会稳定以及农民市民化过程中存在的各种困难，以及村集体和农民对公租房建设的支持，对土地所有权权能所带来的收益暂时赠与村集体和农民；在时机成熟时，政府应征收土地所有权所带来的收益。第二，已有部分省市利用集体建设用地开展公租房建设的试点工作也为城中村改造中如何实现土地所有权权能提供了完善的视角。即政府无需将所有集体土地完全征收，可留部分土地维持集体建设用地的性质，用于村集体及农民未来发展之需；若如此，洪山模式中公租房营运模式与土地所有权权能并未产生冲突，对土地性质不变的未来城中村改造，这一模式立足依据更为充分。
2.公租房定价与准入机制如何完善
洪山模式公租房的目标群体定位为户籍在洪山区的中等偏下收入住房困难家庭及工作单位在洪山区的部分新就业职工。户籍住房困难家庭的准入条件为上年度人均月收入不高于1500元，单身居民月收入不高于2000元，人均住房建筑面积在8平方米以下。新就业职工准入条件为上年度家庭人均月收入不高于2000元，单身人员月收入不高于2500元，并要求申请人在洪山区内用人单位就业，且毕业未满五年的大中专院校毕业生。然而，855套公租房中，仅331户申请，出现公租房供过于求的局面。造成当前的局面无非两个原因，第一，公租房定价过高，或补贴过低；第二，公租房准入条件存在问题；第三，公租房选址存在问题。因此，洪山模式可从如下几个层面进行调整和完善。
第一，改变当前定价模式，采取适度控租政策。从洪山模式来看，不仅存在土地补贴问题，而且政府对该批住房投入了每平方米400元的装修费，再者政府包租经租方式，节省了农户自身经营过程中出现的房屋空置、管理维修等各种问题，减少了农民出租成本，这为洪山模式中的公租房适度控租奠定了基础。
第二，改变当前的单一补贴模式，采取依据收入分层补贴模式。入住率低的另一原因可能是补贴程度低的问题，一些收入较低的人群不愿申请。在补贴总额一定的情况下，可依据申请人群的收入分层，针对不同收入人群分层补贴，可将一些收入较低的人群纳入其中。
第三，准入机制中，适度调整面积标准与收入标准，注重两种标准之间的关联性。显然，家庭人均面积低于8平方米的准入条件过于苛刻，一般会出现“应保未保”的问题，因为这类家庭收入来源大多有限，很大程度上导致收入线形同虚设。而收入标准明显存在过高问题，已超过了武汉市2010年的家庭平均收入水平，从收入条件来看，存在“保不应保”的问题。因此，目前的洪山模式应将面积标准调整到13平方米（最低标准的基本住房面积）或16平方米标准（廉租房标准），适当降低收入准入标准。
第四，准入机制中，对新就业职工可以“鼓励拼租，平摊租金”的方式增加公租房的吸引力。如对新就业职工，对于愿意两人拼租的申请者可考虑酌情减免物业费等激励手段。市场租金在政府给予30%的补贴后平摊到两个共同申请人后大大降低保障对象的租房负担，其价格优势增加了公租房的吸引力。
篇7
第二条 本省行政区域内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及土地他项权利的设定、变更、终止，必须依照本办法进行登记。
第三条 依照本办法登记的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四条 县级以上人民政府土地管理部门（以下简称土地登记机关）主管本行政区域内的土地登记工作。
第五条 土地登记以宗地为基本单元进行。
第六条 土地登记的程序是：
（一）登记申请；
（二）地籍调查；
（三）权属审核；
（四）注册、变更或者注销登记；
（五）颁发、换发或者吊销土地证书。
第七条 土地登记的申请人必须是土地权利人。土地权利人是法人的，由其法定代表人申请；土地使用权是共有的，由共有人分别申请。
第八条 申请土地登记，申请人可以委托人。
人代为办理土地登记手续，应当向土地登记机关提交申请人的委托书。境外申请人委托他人代为办理土地登记手续的，应当按照国家有关规定进行公证、认证。
第九条 申请土地登记，申请人应当向土地所在地辖区市或者县（市、区）土地登记机关提交下列资料：
（一）土地登记申请书；
（二）法人和法定代表人证明、个人身份证明或者户籍证明；
（三）土地权属证明；
（四）地上建筑物、附着物权属证明；
（五）按照规定必须提交的其他资料。
对跨县级行政区域的土地，申请人应当分别向土地所在地辖区市或者县（市、区）土地登记机关提交前款规定的资料，申请进行土地登记。
第十条 在土地登记过程中发生土地权属争议时，应当按照《中华人民共和国土地管理法》第十三条的规定进行处理后再行登记。
第十一条 以出让、划拨、租赁的方式取得国有土地使用权以及依法取得集体土地使用权的，土地使用者应当在依法缴清有关费用后三十日内，持批准文件、缴费凭证和其他有关资料，向土地登记机关申请进行土地登记。
第十二条 有下列情形之一的，土地权利人应当在合同签订之日起十五日内，持合同和其他有关资料，向土地登记机关申请进行土地他项权利登记；
（一）抵押土地使用权的；
（二）出租国有土地使用权的；
（三）设定其他土地他项权利的。
第十三条 以出让方式取得土地使用权的，依法以出售、赠与或者其他合法方式转让土地使用权时，当事人各方应当在转让合同经土地管理部门审查同意后三十日内，持合同和有关证明文件，向土地登记机关申请进行土地变更登记。其中房屋已经建成的，当事人各方应当在房屋所有权变更登记后十五日内，持合同和有关证明文件，向土地登记机关申请进行土地变更登记。
因单位合并、分立等原因引起土地权属变更的，当事人各方应当在土地合同经土地管理部门批准后三十日内，持合同和批准文件，向土地登记机关申请进行土地变更登记。
依法继承土地使用权、土地他项权利的，继承人应当在合法继承权确定后三十日内，持有关证明文件，向土地登记机关申请进行土地变更登记。
因交换、调整土地发生土地权属变更的，当事人各方应当在交换、调整协议经土地管理部门批准后三十日内，持协议和批准文件，向土地登记机关申请进行土地变更登记。
第十四条 已经登记的土地的用途发生变更时，土地使用者应当在变更申请批准后三十日内，持批准文件和其他有关资料，向土地登记机关申请进行土地变更登记。
第十五条 土地权利人更改名称（姓名）、地址的，应当在更改后三十日内，持有关资料，向土地登记机关申请进行土地变更登记。
第十六条 集体土地被依法征用时，土地登记机关凭批准文件直接办理集体土地所有权注销登记。
国有土地使用权被依法收回时，土地登记机关凭批准文件直接办理国有土地使用权注销登记。
国有土地使用权出让或者国有土地租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前十五日内，持原土地证书申请国有土地使用权注销登记。
土地他项权利终止，当事人应当在该土地他项权利终止之日起十五日内，持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。
因自然灾害等原因造成土地权利灭失的，原土地权利人应当持有关证明材料，申请土地权利注销登记。
土地权利人未按照本办法规定申请注销登记的，土地登记机关可以直接办理注销登记。
第十七条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，抵押人、抵押权人和土地使用权受让人应当在土地使用权出让合同或者转让合同签订之日起三十日内，持土地使用权抵押合同、出让或者转让合同等有关资料，向土地登记机关申请进行土地使用权抵押注销登记和土地变更登记。
第十八条 土地登记机关应当在下列期限内对土地登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：
（一）申请进行土地所有权、使用权设定或者变更登记的，应当在受理申请之日起三十日内；申请进行土地他项权利设定或者变更登记的，应当在受理申请之日起十五日内；
（二）申请进行土地所有权、使用权和土地他项权利注销登记的，应当在受理申请之日起十五日内。
对于不符合本办法规定的申请，土地登记机关不予登记，应当自接到申请之日起十五日内通知申请人，并说明不予登记的理由。
第十九条 土地登记机关在受理土地所有权、使用权设定登记申请后，应当进行地籍调查，经审核确认土地权属合法、界址清楚、面积准确的，经县级以上人民政府批准，应当进行注册登记，并颁发土地证书。
土地登记机关受理土地所有权、使用权变更或者注销登记申请后，经审核确认符合规定的，经县级以上人民政府批准，应当进行变更或者注销登记，并换发或者吊销土地证书。
土地登记机关受理土地他项权利的设定、变更或者注销登记申请后，经审核确认符合规定的，应当进行注册、变更或者注销登记，并颁发、换发或者吊销土地证书。
第二十条 土地登记机关发现错登或者漏登的，应当办理更正登记；利害关系人也可以向土地登记机关申请进行更正登记。
第二十一条 当事人采取欺骗手段获得土地注册登记的，经县级以上人民政府批准，土地登记机关应当办理注销登记，并吊销其土地证书。
第二十二条 非农业建设用地使用者未按本办法的规定申请土地登记的，其土地使用权不予保护。土地登记机关应当责令其限期补办土地登记手续；逾期仍未补办的，按非法占地处理。
第二十三条 转让土地使用权或者出租以划拨方式取得的土地使用权，未按本办法的规定申请土地登记的，按非法转让土地处理。
第二十四条 抵押土地使用权或者出租以出让方式取得的土地使用权，未按本办法的规定申请土地登记的，其抵押合同、租赁合同无效。
第二十五条 办理土地登记手续，应当按照国家有关规定缴纳土地登记费用。
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为了推进土地资源节约集约利用，加快工业化、城镇化、现代化建设步伐，根据《全区土地盘活整理工作方案》要求，经研究，就切实做好保留厂房收回重供工作提出如下意见：
一、指导思想
以“转型升级、科学发展”为主题，以“土地盘活整理、集约集聚资源”为依托，对位于集镇建设规划区内、现有建筑符合规划、具有保留价值的“两低两高五小”企业用地，实行保留厂房收回重供，进一步提高土地利用效率，加快推进工业结构调整和转型升级。
二、目标任务
到2015年，每镇保留厂房收回重供面积达到300-500亩。
三、基本原则
1．促进产业转型原则。按照产业连片发展的要求，对保留厂房进行收回，重供给符合当地产业特色、产业链上下游的项目，促进产业转型升级。
2．合理引进项目原则。依托保留厂房收回，围绕“加快产业集聚、培育产业集群”的要求，合理引进、科学选择符合当地产业定位的项目。
3．鼓励企业兼并重组原则。鼓励区内企业通过“保留厂房收回重供”实施兼并重组，推动生产要素向优势企业集聚，打造一批主业突出、拥有自主知识产权和自主品牌、具有较强竞争力的大型企业（集团）。
四、操作程序
1．项目申报。各镇根据区下达的年度目标任务，对照土地利用总体规划和城镇建设规划，对“保留厂房收回重供”对象进行全面梳理。确定地块范围后，由各镇负责，编制盘活方案，包括地块权属情况、项目实施单位和项目备案通知书上报区土地整治办。
2．项目审核。由区土地整治办会同发改、经信、住建、环保、规划、国土等部门，对地块内权属情况和项目实施情况进行联合会审，并出具意见。对建筑容积率在0.2以上的工矿用地，重供项目属于外资项目或新兴产业类项目，经区土地盘活整理工作领导小组同意后，由项目实施单位负责办理环评手续、规划许可手续（涉及新建的）后，直接办理转让手续。其它项目，会审通过后进入收回重供程序。
3．收回土地使用权。由土地收购储备中心或土地所有权人与原土地使用者签订补偿协议，并在协议中明确地上附着物由原土地使用权人委托处置。报请区政府同意收回后，办理土地使用权注销登记。
4．办理供地手续。国土部门按相关规定供地，涉及新建的，发放建设用地批准书，办理相关报建手续。国有土地由国土部门与项目实施单位签订出让合同；集体土地由土地所有权人与项目实施单位签订土地租赁合同。
5．验收登记。由区土地整治办牵头，组织发改、经信、规划、建设、国土、环保等相关职能部门对保留厂房项目落实情况进行综合验收。验收合格后，由各职能部门为达到约定条件的现土地使用者办理相关登记手续。
五、优惠政策
工业用地挂牌土地出让金，区统筹国有土地收益基金和农业土地开发资金，其余全额返回给各镇，挂牌土地契税区留成部分全额返还给各镇。
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一、农村集体土地使用权流转现象发生的背景
1、农地制度本身存在缺陷
家庭承包经营制度替代土地集体所有、集体经营的人民公社制度，激发了农民的生产积极性，因此20世纪80年代初农业生产获得了很大发展，农民收入有大幅度提高。从1978年到1983年间，农业总生产率年均增长率一直处于上升较快的状态。然后，承包经营制度进入绩效不明显阶段，1983-1991年间，农业总生产率年均增长缓慢，在1.3到1.4之间徘徊，主要是因为土地的家庭承包经营制度存在改革的不彻底性。当制度的绩效释放殆尽，客观上要求农地制度的根本性变革。
2、农村经济发展的必然要求
改革开放20多年后，农村也发生很大变化。从城乡的经济收入和福利看，城乡差距拉大，农村走进了困境。现实要求农村发展突破原有的产业，从单一产业向多元产业发展，发展乡镇企业，农村劳动力不断转入非农业生产。因此，产业结构和就业结构的变化需要使那些无力或无心经营土地的农民转出土地使用权，愿意种地的农户租入土地，实现经营的规模效益。农地规模经营要求土地流转以实现土地集中（涂晓芳、郑海滨，2000）。
3、农业外部环境发生变化，农业比较利益较低
近年来，土地流转规模有所扩大，速度加快，范围也在扩张，方式多样化。这主要是因为农产品的价格很难持续增长，而农业生产资料的价格却不断增长，抵消了产量增加带来利益，农户种地收益渐减。即使免除农业税，农业生产也难以成为一个可以赚钱的行业，农民收入增长的部分主要来自非农业（樊帆，2002）。
4、农业产业化发展的要求
农业产业化是农村经济发展和农民增收的关键手段，而规模化经营和区域化生产是农业产业化的内在要求。但在现有的农地制度下，要改变农地零碎和分散经营局面，实现区域化和规模化生产，唯有农地流转机制。正是农村劳动力外流引起农地抛荒等问题对农地流转产生的“推力”和农业产业化需要实现区域化规模化经营对农地流转产生的“引力”，使农地流转从农民的自发现象发展为政府参与的大规模操作，从而成为农业要素流动的一种机制。
二、农村集体土地使用权流转的意义
1、土地流转有利于规模经营，实现规模效益
土地流转解决了第一轮承包中平均分配土地造成耕作规模过小的问题。随着社会生活和物质利益的多样化，单靠零星耕作已不能满足广大农民致富的要求。承包地向大户集中为规模经营的发展创造了有利条件。当前，农业适度规模经营有了一定的发展，如襄樊市襄阳区被调查农户中，承包地大于等于1公顷的农户为33户，占被调查户的23.24%，承包地大于等于1.33公顷的农户为14户，占被调查户的9.86%，承包地大于等于2公顷的农户为3户，占被调查户的2.11%，这些农户在农业比较利益较低的情况下仍然取得了较好的规模收益。
2、促进了农村分工分业的发展
据调查农民在二、三产业和外出打工的收入占其家庭收入中比重的增大。从全国的农民人均纯收入的构成来看，工资性收入在总收入中的比重在增加，这一比例从1983年的0.1%，到了2004年工资性收入的比例达到34.0%。这一收入主要是农民从事二、三产业或外出打工的收入。而家庭经营收入一直处于下降趋势，家庭经营收入占总收入的比重从1983年的73.5%下降到2004年的59.5%。农民仅在土地上寻求致富之路是不可能的，通过土地流转使农户可以专心地在二、三产业发展，而在家务农的农民得以扩大生产规模，获得规模效益。
3、种田专业化与社会化初步显露，机械化程度提高
近年来，不少种田大户大面积承包抛荒耕地，实行种养结合，规模经营，成为种田专业户。例如，襄樊市襄阳区伙牌镇汤岗村村民李巨才2006年承包面积达到5公顷，实行规模经营，并出资十余万购买拖拉机、脱粒机、耕犁机等机械设备，实行机械化作业和社会化服务，提高了生产效率，种田专业化与社会化初步显露。
4、加快了规模农业、特色产业的形成
土地流转促进了农业产业结构调整（刘启明，2002）。规模经营、集约经营不断扩大，种田大户、特色农庄大量涌现，提升农业的技术含量，实现农村剩余劳动力的有序转移，有利于发展外向型农业，调整农业结构和农民增收。襄阳区石桥镇民营经济大户李英豪投资500万元在西排子河水库建设占地面积16.67公顷的生态农庄，包括建一个年循环养殖1万头优质商品猪的养猪场，在养猪场周围种植10公顷共计10万株的速生杨树。养鱼大户史宝善，租赁13.33公顷水面和6.67公顷土地，采取猪粪养鱼、水面养鸭的封闭式立体养殖，年产值达50万元。可见，特色农业形成和发展离不开土地的租赁，即土地使用权的流转。
三、承包地使用权流转中的农户行为分析
1、土地禀赋、经济发展、受教育程度、非农就业与农户土地流转行为
农地使用权的流转行为受以下因素影响，包括经济发展水平、农村产业结构、人均耕地数量、地方政府的政策倾向、农户家庭人口数、非农就业比例、受教育程度以及区位等。
（1）土地资源禀赋与农户的土地流转行为
土地资源禀赋是影响农户农地使用权流转行为的重要因素。在推行家庭承包责任制的过程中，襄阳区实行了土地“均分制”，农户所分土地的质量基本一致，而数量由家庭人口确定。如表1所示，被调查的142户农户中，总分地人口为615.5人，承包地面积是92.03公顷，总田块数为518块，其中耕地88.01公顷，平均每块田占地0.178公顷地。然而在调查过程中笔者发现，襄阳区承包地状况，村村情况大不相同。如东津镇陈坡村村民况二保家共承包0.273公顷地，却分散达19块，平均每块土地面积0.0144公顷；伙牌镇阎徐村村民陈全清分地一块，但这块地有1.2公顷。一般而言，农地过于细碎化，无法实现农地规模经营。而相比一块地有1.2公顷，则这块地更易机械化作业，从而实现规模经济。通过实地访问调查，得到以下结论：土地禀赋与农户的土地流转行为存在一定的相关性。
（2）地区经济发展与农户的土地流转行为
一般而言，经济越发达，二、三产业提供的就业机会就越多，农民家庭经营收入中来自非农收入比重也越高。农户越多地参与非农活动，非农收入越高，则越可能倾向于转出土地；而农户越少参与非农活动，则越可能转入土地。也就是说，那些越是更多地依赖于土地作为收入来源的农民，越是对土地的需求意愿表现强烈。非农收入无论对土地转入还是转出都有明显的影响，这说明农户参与非农活动是促进土地流转的最为重要的动力之一。
在调查中得到：襄阳区农民家庭经营收入主要来自非农活动，所占比例达到49.85%。由于农户经营行为多倾向于二、三产业，家庭承包的小规模农地经营（或者说土地耕种）对其吸引力减弱，从而在土地上投入的资金和劳动力减少。从事农业的劳动力所占比重随经济发展水平的不同而有明显差别，表现为随社会经济的发展而不断减少。
（3）教育程度与农户的土地流转行为
农户家庭成员教育程度的高低影响了农户选择转入土地或转出土地的意向。农户受教育程度愈高，接受新生事物的能力和适应能力愈强，外出从事非农职业的机会越多，发展高效农业的成功率也愈高，流转土地的意愿越强烈。受教育程度较高的农户更愿意将自己的农地流出，因为他们能从二、三产业中获得比种地更丰厚的回报，他们选择流出土地。相比之下，受教育程度低的农民，对每一次关于土地的选择都非常谨慎，他们不敢随便转入或转出土地，行动显得比较保守。他们会观察他人的行为及所获得利益，若利益更高，他们便为之；利益更低，则不为。一般地，农户受教育程度的增长，其转入和转出土地的意愿增强。
（4）非农就业人数与农户的土地流转行为
农户租入和租出农地使用权的行为是受农户的土地经营能力作用。农户是理性的，只有那些更具经营能力的农户才会租入农地以扩大家庭经营农场的规模。史清华和贾生华（2002）对浙江西农村固定观察点的数据分析表明，更具经营能力的农户租入土地的利用效率比其他农户更高。家庭分配农地面积和家庭劳动力数量会影响农户租入农地的决策。虽然租入农地与出租劳动力在资源配置方面具有相同的效应，但是中国目前并不存在一个完善的劳动力市场，对于那些想在市场上出卖劳动力的农户，他们的非农就会受到限制。因此，劳动力与耕地资源的不匹配就需要通过农地使用权市场来解决。家庭劳动力越多，转入土地的可能性越大；家庭劳动力越少，转出土地的可能性越大。即家庭内非农就业人数越少，转入土地的可能性越大；非农就业人数越多，转出土地的可能性越大。
2、地权的稳定性与农户的流转行为
产权经济学认为，明晰的产权可以提供激励解决自然资源利用中的外部性问题。在我国，很多村庄都会定期进行土地调整，因此农户所拥有的土地产权是残缺的、不稳定的（迟福林，1999）。因为土地调整使得农户缺乏稳定的地权，结果农地使用权市场的发育受到了阻碍（钱忠好，2002）。
土地调整与农地使用权市场在提高资源配置效率方面具有替代作用，因此土地调整次数的增加意味着农地使用权市场的萎缩。还有学者认为，出租土地会被当作土地太多的标志，从而在下一轮土地调整时导致土地被收回。因此，农户一般不愿意进入土地使用权市场出租土地，从而减少了市场中的土地供给，限制了农地使用权市场的发育。
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(一)土地产权与土地产权政策
土地产权是存在于土地之上的排他性的各项权利，从权利束概念的角度看，包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、赠与权、地役权等一系列权利。土地的所有权是对土地完全支配的权力，其他的权利都是土地所有权派生的。在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。而海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权、世代相传。农村土地的产权政策，即农户公平使用土地的政策，使农民能公平地获得土地，能够长期的、稳定的从事农业生产。
(二)我国的土地产权政策
由于国情及历史差异，世界各国的土地产权制度不尽相同。我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。我国土地产权制度改革经历了土地私有制、土地公有制和土地集体所有下的发展阶段(详见表1)，现行的家庭承包经营制实际上是赋予了农民土地的使用权和相应的部分收益权，土地的所有权归于国家和集体。土地承包经营制度激励了农民生产的热情和积极性，促进了农业发展，但同时也在很大程度上限制了土地的流转和规模经营。十七大和十七届三中全会开始逐步允许土地经营权的流转并鼓励适当的规模经营，这是在新的经济形势下对农村土地制度的改革，实际上也是土地产权制度的改革。
二、国外的土地产权政策
(一)美国的土地产权制度
美国的土地以私有制为主，私人所有的土地占58％；联邦政府所有的土地占32％；州及地方政府所有的土地占10％。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。
在征地方面，美国法律规定只有符合公共利益、对个人给与公正合理充分的补偿以及适当的操作过程三项标准，才能征地。土地征用权分联邦、州和县三级，不仅政府可以征地，从事公益事业建设或经营法人也可以实行征地。征用补偿方面，由于美国是以私有制为主，征地补偿是按市场价格计算的，补偿了土地的现有价值和可预期的未来价值。政府不能强行征地，如果土地的产权方与政府机关在价格上有分歧，则只能通过谈判或者解决。联邦政府对州、地方政府的土地没有平调或处置权，联邦政府要使用州、地方政府的土地时也要通过交换或购买等途径实现。
(二)韩国的土地征用制度
韩国的土地征用只有在为了增进公共福利与私有产权调节，并促进国有土地的利用时才能实施。根据韩国《土地征用法》，涉及的征地范围主要包括国防军事需要用地、根据法律要求建设的铁路、公路、港湾、供水、供电、煤气灯建设事业，国家和地方政府需要修建的政府机关、工厂、公园、市场等建设事业等。征用补偿需建设者和土地所有权人或相关人协议达成，补偿范围包括地价补偿、残余地补偿、迁移费用补偿和其他损失补偿等。韩国由于城市化和工业化的急速发展，带来了城市地价的迅速上涨，引发了大量社会问题，国民收入和财富分配不公平状况逐步恶化，基于此，韩国有所谓的“土地公概念”，即国家通过各种土地政策在增进公益方面限制土地私有权。韩国于1989年制定的《土地超额利得税法》和《开发利益回收法》即以土地公概念为指导。土地超额利得税主要针对土地所有者由于地价上升而获得的土地超额利得课征，课税对象限于闲置土地和法人的非经营性用地。另外根据《开发利益回收法》韩国于1990年开始实行开发负担金制度，该制度规定，开发事业者经国家或地方政府主管机关批准，取得开发事业许可，进行住宅区或工业区开发，所开发的低价因开发而较其他地区涨幅高时，由此增加的开发所的利益的相当部分需缴纳国库，这有土地溢价归公的意味。
(三)俄罗斯的土地产权制度
俄罗斯土地产权制度主要体现在2001年公布的《俄罗斯联邦国有土地分权法》和《俄罗斯联邦土地法典》中。俄罗斯法律规定俄罗斯联邦的土地划分为联邦所有、俄罗斯联邦主体所有和市政当局所有。各所有者均拥有一定的农地、建设用地，土地的用途与土地的所有权没有什么关系。《俄罗斯联邦土地法典》规定为了完成国际义务、市政建设或其他工程项目，且除了收回土地(实际上是征用)外没有可能安排这些项目的其他方案，可实行征地。征地补偿方面，只有在根据法院的判决和预先等值地赔偿了地价的条件下才能为国家或市政建设需要强制收回土地；同时，补偿不仅包括现值还包括未来的收益。
(四)香港的土地批租制度
香港实行土地批租制度，这种制度严格限制土地所有权的转让，政府出让的只是一定期限的土地使用权，即政府通过契约将一定期限的土地使用权批租给土地使用者。1997年后，《香港特别行政区基本法规定》香港境内的土地属于国家所有，由特区政府负责管理、使用、开发、出租给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。香港的土地使用权出让有公开拍卖、招标、协议和临时租约四种，根据竞争性的大小和规模的大小采取不同的出让方式，土地使用权的期限一般不超过50年。
三、中外土地产权政策比较分析
上文分析了美国、韩国、俄罗斯和香港的土地产权政策，从所选取的国家和地区来看，具有一定的代表性。从土地所有权看，美国、韩国的土地所有权为私有，俄罗斯的土地所有权为三个主体所有，香港的土地为公有。从土地使用权的获得看，美国、韩国和俄罗斯可通过征用实现，香港则只能通过“批租实现”。从征地补偿看，美国、俄罗斯要求全额补偿，不仅补偿地价，还要补偿未来收益。韩国则也提到全额补偿，但是通过土地税收对土地的溢价在一定程度上收归国有。香港则不存在土地征用的问题，因为一切土地是属于国家的。从土地出让年限看，香港土地使用权出让存在一定的年限，而且他国家则因土地是私有的，土地出让是全部的产权出让，因而不存在土地使用年限的问题。
(一)中国与美国、韩国、俄罗斯的比较
在中国，因土地的用途不同而划分为城市建设用地和农业用地，其中不同用途的土地的所有权主体又不同。城市建设用地只能是国有土地，而农业用地只能是集体土地，城市建设用地的增加必然涉及征地，征地过程中必然涉及相关补偿以及补偿的分配问题。土地供给和土地需求市场因而也是分开的，分开的主要力量是政府。美国、韩国主要实行土地私有制，土地产权是没有分散的，因而土地征用过程中面临的是统一的土地供求市场，特别是
美国，只要满足三个条件，都可以征地，征地的主体不一定是政府，因为征地补偿必须按照市场价格实现，是完全市场化的行为，即使政府参与其中也只能按照市场化的行为方式来进行。俄罗斯的土地所有权归不同的主体所有，但土地征用的补偿仍然要求实行全额补偿。中国则根据征用后土地的用途，对被征用者(农民和集体)的补偿有差别，补偿的依据是土地上的农业产值，即使考虑未来的状况，也主要考虑的是农业的未来产值。
从征地的需求看，中国的征地的需求主要来自城市和工矿建设，这些用地主要为经营性用地；另外还有一些公益性用地的征用。而国外则因土地私有，凡可通过市场交易实现(即经营性用地)的不用政府参与其中，所以国外的土地征用主要集中在公共基础设施建设和公益用地上。
(二)大陆土地使用权出让制度与香港的土地批租制度
大陆的土地使用权出让制度与香港的土地批租制度有极大的相似性。香港和大陆都只是出让土地的使用权，土地的所有权不出让，土地出让都收取一定的费用。土地的出让方式都包括拍卖、招标、协议出让等几种方式。
大陆的土地使用权出让制度与香港的土地批租制度区别在于：其一，香港的所有土地都归国家所有，所以不存在土地征用的问题，继而不存在征用补偿的问题，因而也不存在处理土地征用过程中城乡关系的问题。其二，按照《香港特区基本法》，香港的土地批租制度的使用权年限一般不超过50年，不同的使用方式其使用年限不同。而大陆的土地使用权年限一般有50年和70年两种。其三，土地出让费用方面，大陆主要是一次性地收取土地出让金，使用者获得一定年限的土地使用权，而香港则除了获得地价(土地出让金)外，每年还要收取一定的表示所有权的租金。
(三)对我国土地产权制度改革的借鉴意义
美国、韩国和俄罗斯都是实行土地私有制，存在统一的土地市场，因而不存在土地补偿利益分配和政府参与利益分配的问题；香港的土地所有权全部归政府所有因而不存在土地征用的问题。这些国家和地区一方面较为发达，另一方面也基本上很难通过土地产权政策来推动城乡统筹发展，或者因为存在统一的土地市场，土地所有者(另外还有使用者)可以完全获得土地转让收益，不需要专门制定土地方面的促进城乡一体化的政策。但是这些国家和地区对我国的土地产权政策也有一定的借鉴意义。
其一，城乡统一的土地市场具有重要意义。城乡统一的土地市场可以实现土地产权相关方的利益获得，这对解决我国的征地问题(农地非农化的矛盾)有很大的借鉴意义，在公有制的基础上不是不能实现城乡一体化的土地市场，而是统一的土地市场需要重新分配土地上的收益，这将是改革的难点。
其二，土地产权改革方面，集体土地与国有土地之间的产权关系如何理顺，利益如何在所有者、使用者和征用者之间分配的问题需要理顺，在理顺的基础上如何实现土地产权的转移与农村经济的发展相结合是另一个重要的问题。
参考文献：
程雪阳：公法视角下的中国农村土地产权制度变迁：1920-2010年。《甘肃行政学院学报》2010年第1期。
安徽省财政厅课题组：国外土地调控政策研究，《经济研究参考》2006年第94期。
高禄：香港土地租赁制度，《国土经济》1998年第2期。
张宏斌、贾生华：香港政府的土地供应机制及其启示，《中国房地产》2000年第4期。
