工程部管理制度范文

导语：如何才能写好一篇工程部管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

(一) 工程部组织机构的设置原则：

1、 精干高效的原则

2、 灵活弹性的原则

(二) 工程部组织机构设置

1、 工程部的编制

根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，在目前仅有一个工程项目的情况下，工程部的编制为4人。随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行调整。根据开展项目的情况每个项目增加4人。

2、 工程部的岗位设置

目前运做一个项目情况下工程部设置为工程部经理兼项目经理岗位1个;土建装修工程、绿化工程管理兼土建装修工程、绿化工程预算员、资料管理员岗位1个;电气工程、电气相关市政工程管理兼电气工程、相关市政工程预算员资料管理员岗位1个;员岗位1个。

以后每增加一个项目相应增加四个岗位：项目经理一个，各专业管理人员各一个(同上)。

项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。

(三) 工程部组织机构图

二、 工程部部门及岗位职责

(一)工程部部门职责：

1、 配合研发中心、开发部、销售部等部门进行项目前期运作。

2、 工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。

3、 负责工程项目和监理单位招投标工作。

4、 协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。

5、 负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。

6、 负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。

7、 负责工程竣工验收及移交工作。

8、 对工程管理过程中的文件、资料进行管理。

(二)工程部经理岗位职责：

1、 负责工程部的日常管理工作。

2、 配合研发中心、开发部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。

3、 负责组织工程的招投标工作。

(1) 对承包商、监理单位进行考察、评价。

(2) 组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。

(3) 组织投标单位进行现场踏勘和答疑。

(4) 组织评标和开标工作，确定中标单位。

(5) 参与合同谈判与合同的签定。

4、 负责项目管理。

(1) 负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。

(2) 项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。

(3) 对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。

(4) 对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。

(5) 负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。

(6) 负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。

(7) 对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。

(8) 对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。

(9) 组织竣工验收及移交。

(10) 监督检查工程和项目文件资料的管理。

(11) 负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。

5、 负责工程监理的管理。

(1) 对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。

(2) 根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。

(3) 对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。

(4) 负责监理费用控制与结算。

6、 负责与设计单位协调

(1) 参与设计单位的选择。

(2) 参与设计方案的选择工作。

(3) 组织工程技术人员进行图纸预审。

(4) 委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。

(5) 协调设计单位与相关单位之间的关系。

(6) 对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。

(7) 对设计费用进行控制。

7、 负责整个施工过程中各相关单位的协调。

(三)项目经理岗位职责

1、 配合工程部经理做好工程前期运作及招投标工作。

2、 负责项目的整体运作和管理

(1) 项目开工准备阶段，负责编制《项目开工监督管理计划》，并报工程部经理批准。

(2) 负责向各承包单位正式发出《工程施工管理配合要求》。

(3) 开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。

(4) 组织设计图纸会审、设计交底工作，对设计交底工作的过程及结果进行检查。

(5) 组织专业工程师对监理单位及施工单位《施工监理规划》、《施工组织设计/方案》进行审查。

(6) 组织专业工程师及相关部门对《施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行初步审查，提出审查意见。

(7) 对《施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，结合监理单位的审查意见进行着重审核。

(8) 对《施工组织设计》的实施情况进行监督检查纠正。

(9) 对施工组织设计的调整及修改进行审核。

(10) 对开工准备情况进行核实检查。

(11) 组织临时设施的搭建。

(12) 组织监理、施工单位进行场地移交。

(13) 向工程部经理报送《开工申请表》。

(14) 组织对《监理规划》进行评审。

(15) 对《监理规划》的实施情况进行检查、监督、纠正。

(16) 负责准备图纸会审、设计交底会。

(17) 组织开工庆典。

(18) 组织工程资料的报送。

(19) 组织召开工程协调会。

(20) 对工程中重大的不合格事项进行调查研究，提出处理意见。

(21) 对施工安全、文明施工进行监督检查。

(22) 对施工中的各种标识组织监督检查。

(23) 负责协调承包商、监理单位、设计单位及有关单位之间的关系。

(24) 按照《项目规划》和工程施工计划对项目资源进行合理调配、管理。

(25) 组织制定质量监督计划。

(26) 依据质量监督计划和相关文件对工程项目进行质量管理。

(27) 对工程量及设计变更引起的工程量增减进行审核。

(28) 对监理单位审核、汇总后的进度计划进行确认。

(29) 负责组织工程施工计划实施情况的监督、检查、调整。

(30) 负责对各方提出的设计变更进行审核。

(31) 负责工程停工、复工的管理。

(32) 负责控制工程项目施工过程投资，填制价款单。按合同进行工程款拨付。

(33) 负责组织工程分部和单项工程的中间验收和竣工验收。

(34) 监督检察项目文件资料的管理。

(四)土建工程管理岗位职责

1、 协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。

2、 协助项目经理做好工程开工的准备工作。

3、 参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

4、 参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、 负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。

6、 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、 审查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、 负责《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

9、 对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、 监督检查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、 负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。

12、 根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、 根据《项目规划》和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

14、 参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

16、 负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

17、 对土建工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。

18、 负责项目标识要求的执行检查及记录。

19、 负责土建工程的竣工验收。

(五)水暖管理岗位职责

1、 协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。

2、 协助项目经理做好工程开工的准备工作。

3、 参与水暖工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

4、 参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、 负责对投标单位进行水暖方面的现场答疑。

6、 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、 审查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、 负责《水暖施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

9、 对《水暖施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、 监督检查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、 负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。

12、 根据工程质量监督计划和相关规范标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、 据《项目规划》和工程施工计划对水暖工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

14、 参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

16、 负责对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

17、 对水暖工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。

18、 负责项目标识要求的执行检查及记录。

19、 负责水暖工程的竣工验收。

(六)电气管理岗位职责

1、 协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。

2、 协助项目经理做好工程开工的准备工作。

3、 参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

4、 参与电气工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、 负责对投标单位进行电气方面的现场答疑。

6、 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、 审查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、 负责《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

9、 对《电气施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、 监督检查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、 负责审查工程相关各单位提出的电气工程变更要求。

12、 根据工程质量监督计划和相关规范标准对电气施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、 根据《项目规划》和工程施工计划对电气工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

14、 参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

16、 负责对电气工程施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

17、 对电气工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。

18、 负责项目标识要求的执行检查及记录。

19、 负责电气工程的竣工验收。

(七)现场管理岗位职责

1、 协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。

2、 协助项目经理做好工程开工的准备工作。

3、 参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

4、 参与电气工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、 负责对投标单位进行电气方面的现场答疑。

6、 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、负责《施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查。

8、监督检查《施工组织设计/方案》和《施工监理规划》的实施情况。

9、负责审查各单位提出的相关变更要求。

10、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

11、负责与外协单位的信息与资料的传递和各单位的协调工作。

12、负责工程项目各分部分项工程之间和施工队伍之间的协调工作。

13、负责对施工材料、工程机械及施工队伍的现场管理及工程的各种标识管理。

14、现场安全生产、文明施工工作的组织、落实、检查、评比。

15、负责项目标识要求的执行检查及记录。

16、参与工程竣工验收和移交。

(八)成本管理岗位职责(含内勤资料)

1、 协助工程部经理、项目经理作好工程项目的前期运作。

2、 协助项目经理作好工程开工的准备工作。

3、 参与工程招投标工作，负责配合预算部进行标的和投标邀请书的编制。

4、 参与投标资料、文件的审查和评标工作。

5、 参与编制工程质量监督计划。

6、 根据成本目标编制项目成本成本控制计划。

7、 对变更引起的工程量增减进行检查确认。

8、 根据工程量及投资完成情况对成本进行分析，并对成本控制计划进行调整。

9、 对工程款的发放进行检查控制。

10、 参与竣工结算。

11、 负责工程资料、质量记录的收集整理。

篇2

2.1计划管理

2.1.1材料计划包括总采购计划、月度计划，所有计划一式两份，材料员保留一份，另一份上报材料公司。

2.1.2总采购计划在开工之前报出，数据要准确，以作为材料公司采购的依据。

2.1.3月度计划在每月25日之前报出。

2.1.4实际需用计划必须由施工员提前24小时向材料员提出，如因提计划不及时造成停工或其他损失，后果由施工员自行负责。

2.1.5所有材料计划必须分清单项工程，并写清具体使用部位，材料名称、数量。

2.1.6所有计划(除辅材料计划外)需经项目经理或技术负责人审核签字。

2.1.7对材料进场时间、材料采购单位、质量标准、储运条件、到货地点等有特殊要求的，需在计划备注中说明。

2.1.8各项目经理部应设材料组，是项目经理部管理层的组成部分，业务上受材料公司、项目管理部部门领导；

2.1.9根据工程需要，各项目应配备材料人员1－3人，其材料人员由项目管理部人力资源和材料公司同项目经理商定，报项目管理部批准。

2.2

采购管理

2.2.1零星材料是指单项1万元以下的零星材料采购，2000元以内（含2000元）的单项材料采购可以由项目部决策，走费用报销流程自行采购。2000元至1万元（含一万元）的单项材料紧急采购,应由项目部材料采购员询价（询价供应商不少于三家）比价后报材料部备案并说明原因，经公司同意后，由项目部先行采购，采购完毕后必须由采购员完善材料采购流程。超过1万元的材料采购走材料部材料采购流程。

所有材料的采购由经手人填写《材料支付申请》由经手人在材料发票或收据上签字并注明日期。材料仓库人员办理好入库手续并在在材料发票或收据上签字并注明日期。经手人应在材料入库后7日内及时办理报账手续，超过规定时间财务有权不予办理支付手续（由于特殊原因不能在7日之内报帐，需提交书面报告经总经理批准后办理相关支付手续）。大笔款项支出（1万元以上）没有合同、协议或者其他资料备案，财务人员一概不给予付款，违者追究经办人责任。

班组领用材料由仓库材料保管员办理材料领用和出库手续，及时登记材料台账，月底将本月材料进出库情况及时报送至财务入账。材料部组织财务与项目仓库每月对项目仓库材料进行盘点。也可以对项目仓库进行不定期的突击检查。

2.2.2项目部月材料采购数量，以项目月度计划为依据，如需增加材料，要由施工人员增补计划，并在备注说明增加原因。

2.2.3月度计划总量应在总计划范围内，月计划总量超过总计划的必须增补计划，并说明原因。

2.2.4凡属于工程洽商、变更造成材料规格、数量变化增减的，必须在增补计划后附说明。

2.3

合同管理

2.3.1材料合同必须注明材料规格、数量、单价；供应商单位信息必须填写完善（包括单位法定人姓名、电话等）；工程名称必须写清楚，如有修改必须在修改处加盖合同公章，并附上招标评审表或询价表。

2.3.2周转材合同必须注明周转材规格、数量、单价；供应商单位信息必须填写完善（包括单位法定人姓名、电话等）；工程名称必须写清楚，如有修改必须在修改处加盖合同公章。

2.3.3机械设备合同须由设备员填写进场机械设备性能表，并登记设备入场记录和出场记录，签订材料部要求的标准合同。

2.4

库房管理

2.4.1库房内搭设货架及平台，所有材料分品种、规格上架存放，码放整齐，设立标识。

2.4.2对有毒、有害、易燃、易爆等危险品应单独存放，并做好防护措施。

2.4.3对于可以长期保存，短期内又不能及时供应的材料，如铸铁井盖、止水带等，依据计划提前上料，存放在库房内。

2.4.4料场所有材料分品种码放整齐。

2.4.5在库房及料场的明显位置安放消防设施。

2.4.6对于存放于施工现场的材料，如构件、砼管等须按品种、规格码放整齐，并尽量避免存放在施工机械车辆进出的频繁的场地以减少人为损坏。

2.4.7水泥、石灰、粉煤灭等材料，有条件的必须入库存放，如遇到用量少、时间短及场地限制的情况，可以露天存放，但必须苫垫做工作，以防潮、防扬尘。

2.4.8砂、石等材料必须成堆摆齐存放。

2.4.9施工剩余材料及损废材料，要及时清理，禁止在施工现场存留。

2.5

材料进出库管理

2.5.1库管员要对每一批进场的材料做好入场验证记录（需收货人员签字），商品砼、钢材、水泥、河沙、石子等大宗材料的入场记录需按每张送货小票做记录，并注明使用部位。

2.5.2每天到场的材料，库管员必须做好入出库领用凭证，凭证所有内容，必须填写齐全，并符合规定要求（入库单材料来源项必须填写单位全称）。

2.5.3大宗材料进场应由主管施工员或技术负责人、质检员、材料员、、施工队负责人、门卫等共同验收签字，实行入库即是出库制度。（具体细节以合同约定为准）

2.5.4建立材料领用台帐，无论是主材，还是低质易耗材料、工具周转器材一律登记，并注明使用部位，必须领用人签字。

2.5.5建立小型机具领用台账，需由领用人签字，并注明领用时间和归还时间。如需报废，填写《小型机具报废申请表》，由材料主管签字，并保存好需报废机具，以便材料公司检查。

2.5.6每月25日前由收货人员与供应单位办理对帐、结算工作，开具结算证明，并交到材料公司作为上报财务结算的依据。

2.6

帐务管理

2.6.1项目材料组按主要材料、地材、辅助材料、周转材料、油料、劳保、工具、配件分别设立帐目（纸制和电子版本各一份）。

2.6.2主要材料按钢材、水泥、砼制品、商品砼等科目。

2.6.3辅助材料按五金、工具、水暖、油化、其它、电料等科目。

2.6.4所有单据按类别、日期、分类保管，以便于查询对帐。

2.6.5每月25日前报公司材料公司。

2.7

与相关部门接口

2.7.1配合督促施工人员按时上报材料计划。

2.7.2上料过程中经常与现场施工人员联系，以保证材料及时供应，不误工期。

2.7.3加强与技术部门联系，以确保所用材料准确、无误。

2.7.4施工过程中，发现问题及时上报，积极配合解决。

2.7.5配合预算员做好成本核算，及时为预算人员提供所需数据。

篇3

内容提要: 在借鉴德国和瑞士不动产登记簿公信力制度来理解我国《物权法》第106条不动产善意取得制度构成中的善意要件时，必须注意德、瑞两国立法在善意要件规定上的显著差异。德国法以区分动产和不动产的二元论思维和物权行为的抽象性理论为基础，确立了客观化的制度性信赖，使善意要件与注意义务相分离；而瑞士法则坚持物权变动效果的有因性，将善意要件的判定与注意义务紧密相连。理解我国不动产善意取得制度构成中的善意要件也应当采取体系化的思考方法，以法律行为和注意义务的关系为判定善意范围和标准的核心。从我国现行不动产登记法的规定和相关交易实践来看，瑞士法关于注意义务的规定对于解释我国法上的善意要件更具参考意义。

为保护从无权利人处取得不动产的善意第三人，大陆法系中具有代表性的德国和瑞士民法均规定了不动产登记簿公信力制度，并对该制度构成中的善意要件进行了规定。不同于上述立法，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条规定了不动产善意取得制度。该条款虽将善意规定为构成要件，但未规定善意的范围。善意要件是不动产善意取得制度的核心，而善意的范围则是该要件的重点，因此，如何理解善意的范围，在《物权法》颁布后成为学者们关注的焦点。综合当前有关此问题的研究成果，可以看出，学者们在如何理解善意的范围方面，存在两种截然不同的标准：一种是将善意的范围与取得人的过错结合在一起，此标准与瑞士法上的善意标准有相似之处；另一种是不考虑取得人的过错，以德国法的善意标准来解释不动产善意取得制度中的善意要件。

不过，上述研究既未全面认识德国、瑞士不动产登记簿公信力制度中善意要件的重大差异，也未充分考虑善意要件与物权法及不动产登记制度在体系上的紧密关联。这难免使得这些研究成果在理论基础与研究方法上陷入孤立和片面，未能很好地与我国物权法和不动产登记程序法相契合，从而无法对不动产善意取得制度中的善意要件在体系上做出合乎逻辑的阐释。本文拟采用体系化的研究方法，以法律行为对善意保护效果的影响为理论架构，对德国、瑞士不动产登记簿公信力制度中善意要件的立法特点、善意的范围、善意的决定因素等进行系统、深入的分析，以期为理解我国不动产善意取得制度中的善意要件探索出一条切实可行的研究思路。

一、德国、瑞士法关于善意要件的规定

德国和瑞士虽然均将善意规定为不动产登记簿公信力制度的法定要件之一，但是并没有在立法中对善意的含义进行界定。不过，这两个国家的立法都明确规定了善意要件的判断标准，并解决了关于善意的证明责任归属。

（一）德国法

法律不是将善意规定为不动产登记簿公信力的积极性构成要件，而是将恶意作为排除善意保护的要件。《德国民法典》第892条将善意要件表述为，取得人明知不动产登记簿不正确的除外。这一规定体现了《德国民法典》独特的立法技术，即通过“除非”（es sein denn）一语，不仅从实体法上实现了对善意要件范围的限定，而且在程序法上起到了善意推定的作用，从而将证明取得人为恶意的负担转移给了持有异议的人。这种立法技术体现了立法者将善意作为默认的前提条件的初衷。[1]这一立法模式简洁、明确，用一个条文同时解决了实体法上的构成要件和程序法上的证明责任。

取得人明知不动产登记簿不正确究竟应表现为结论性的价值判断，还是陈述性的事实判断，在《德国民法典》的立法过程中曾有过争论。最终颁布的民法典删除了关于取得人明知导致不动产登记簿不正确的事实的表述，[2]只保留了对不动产登记簿不正确的价值判断的规定。在司法实践中，证明取得人明知不动产登记簿不正确对于原权利人来说非常困难。有鉴于此，原权利人只要能够证明取得人明知导致不动产登记簿不正确的事实，常常就能推导出取得人已明知登记簿本身不正确，法院一般也认可此种替代性的证明途径。类似的证明手段在《德国民法典》中也不乏其例，例如，第142条第2款规定：“明知或者可知法律行为的可撤销性的人，在撤销时，应按照其已知或者可知该法律行为无效来处理。”可见，这种间接的证明方法虽然最终没有在不动产登记簿制度中得到明确规定，但其仍在实际上得到了很好的应用。只不过，这种应用不再体现为对取得人注意义务的要求，而仅表现为排除善意时的证明手段。这样一来，法律进一步降低了对取得人注意义务的要求，并将其转化为了一种证明风险。

除了上述实体法的规定体现了善意要件的规范特点之外，不动产登记程序法强烈的独立性也为善意要件的简明规定提供了保障。[3]不动产登记程序法的一些特别规定使得善意要件的判断不仅与债权行为的效力无关，而且通常也不涉及物权行为的效力。这表现为，法律严格地区分了不动产登记的实体法和程序法。从实体法方面来看，尽管不动产物权交易需要以债权合同和物权合意为基础，由于物权行为具有抽象性，物权变动的结果并不依赖于债权行为。就程序法方面而言，登记申请也仅具有程序法上的意义；除了土地所有权让与和地上权设立的情形之外，登记同意替代物权合意成为登记审查的对象；登记同意的效力同样不依赖于债权行为的效力。这就使得善意取得人无须关注不动产登记簿以外的债权行为和物权行为的效力问题，取得人信赖的客体仅表现为不动产登记簿的内容，而不牵涉导致物权变动的基础行为、登记同意以及登记申请。

综上可知，不动产登记簿公信力制度的特征和不动产登记程序规定对善意要件的影响体现在两个方面：一方面，这个取得过程以法律行为的要素为基础，而不具有实质性的转让性行为的内涵，其法律效果的产生不依赖于当事人的意思，而只取决于法律的规定。因此，善意要件不能用一般的法律行为中的过失标准来判断。另一方面，物权行为的抽象性和登记同意的特征促进了善意要件判断上的独立性，使其不依赖于债权行为的效力和物权行为的效力。从以上方面来看，不论是将善意取得的效力定性为原始取得还是继受取得，皆不会对善意保护的结果产生实质影响，强调其原始取得特性无非是更重视法律效果的法定性，着重继受取得则更彰显法律行为中的意思表示特征。

（二）瑞士法

与德国法上不动产登记簿公信力制度中善意要件的简明规定相比，瑞士法上对善意要件的规定较为复杂，涉及《瑞士民法典》中的三个条文：第973条、第974条和第3条。第973条将善意（guten Glauben）作为构成要件，规定出于善意而信赖不动产登记簿之登记的人受到善意保护。不过，此处并没有明确善意的范围。这种关于善意要件的规定方式与我国《物权法》第106条不动产善意取得制度中关于善意要件的规定非常相似。由此，为了理解第973条规定的善意要件的含义，需要借助另外两个条文的规定。

第974条第1款是关于“恶意第三人”的规定，即物权之登记不正当的，该登记对于知悉或应知悉该瑕疵的第三人无效。从这个条款来看，恶意就是知道或应当知道不动产登记簿不正当的瑕疵。将这个条款和第973条的规定相结合，并采用反对解释的方法，可推知善意的范围为，不知道或不应当知道不动产登记簿登记不正当。依第974条第2款，不动产登记簿不正当是指，“无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记”。可见，第974条的两个条款不仅确定了善意的判断标准，而且解决了善意保护与债权行为的关系。

由上述分析可知，瑞士法和德国法都承认不动产登记簿公信力的法律效果是法定的。不过，在债权行为与善意保护的关系上，瑞士法与德国法存在显著不同：不仅作为登记原因的前手债权行为的效力会影响善意保护的效力，而且取得人所为的债权行为效力的瑕疵也将影响善意保护的效力。[4]这两个国家之所以在这个问题上存在差异，原因在于，瑞士法关于物权行为的规定及债权行为与物权行为的关系与德国法有所区别。瑞士法虽然承认债权行为与物权行为的区分，但并不承认独立的物权合意。这就造成在不动产登记过程中，具有程序法意义的不动产登记申请同时也具备了实体法上的意义。登记申请包含了对物的处分，被视为独立的单方物权行为，然而，它同时也是债权行为的履行行为（Erfuellungshandlung），其效力要受到债权行为效力的影响。[5]由此，根据法律行为而为的不动产物权变动可分为两个过程：债权行为和登记申请。由于瑞士法上物权行为的单方性和有因性，不动产登记簿公信力制度中善意要件的判断不像德国法那样不受法律行为效力的影响。从第974条第1款的规定可以看出，善意要件是以物权行为的有因性原则和有效的处分为基础的。[6]

第3条规定了善意的一般条款，它解决了两个方面的问题：善意推定和注意义务的标准。该条第1款规定：“当本法认为法律效果系属于当事人的善意的，应推定该善意存在。”结合第973条来看，不动产登记簿公信力制度中取得人的善意应被推定为存在。该条第2款规定：“凭具体情势所要求的注意判断不构成善意的，当事人无权援引善意。”[7]如将这一款与第974条联系起来，那么取得人不应当知道的善意显然应与一定的注意义务相结合。根据善意要件与债权行为有效性之间的依存关系，注意义务的行为基础应限于债权行为。

瑞士法对善意要件的规定体现了两个特色：一是对善意推定和注意义务的统一规定，二是善意要件对债权行为效力的依赖。如果说德国法对不动产登记簿公信力制度善意要件的规定体现了以物权行为为核心的物权变动模式的特点，那么瑞士法关于善意要件的规定则显现了以债权行为为核心的物权变动模式的特征。

二、善意要件的范围

（一）研究现状

我国学者关于不动产善意取得制度中善意要件的理解可概括为不知情，即不知道。这种理解上的统一并不意味着学者们在善意要件范围的界定上达成了一致。相反，他们关于善意范围的理解存在重大分歧。概言之，关于“不知道”的外延可分为两大类型：广义说和狭义说。广义说是指不知道或不应当知道说；狭义说包括了三种观点：不知道且无重大过失说、不知道说和非明知说。

就广义说来看，它包括了非明知和无重大过失的不知道两种情形，认为善意即不知情，或将善意等同于不知情且无重大过失，并将知道或应当知道作为排除善意的标准。[8]就狭义说而言，三种观点关于善意范围的理解各有侧重。第一种观点只包括无重大过失的不知道一种情形，认为明知属于受让人内心状态，难以举证，因此善意应以无重大过失的不知道为限。[9]第二种观点主张有无过失在所不问，并认为与动产善意取得的善意为明知或因重大过失而不知不同，不动产善意取得之善意不考虑取得人的过失，其目的在于强化土地登记的公信力。就取得人注意义务方面而言，取得人不负查阅义务。[10]此种观点与德国法的学说最为接近。第三种观点借鉴德国不动产登记簿公信力善意要件的标准，将善意界定为非明知，与德国法不同的是，它认为取得人只负查阅义务，不负调查义务。[11]

由上可知，我国学者关于善意范围争议的焦点在于，善意的判断是否应考虑取得人的过失。以下将结合德国和瑞士关于善意要件范围的立法、判例和学说，对这一问题进行分析。

（二）善意的范围及对善意的理解

1．非明知

《德国民法典》第892条明确将善意表述为不知道（nicht bekannt）。按照文义解释方法，很难得出德国法将善意规定为非明知（positive Kenntnis）的结论。对比我国学者在解释善意范围上的几种观点，仅从条文的字面意思来看，将德国法上的不知道做广义或狭义理解皆不为过。那么，德国法是通过什么方法来确定善意的范围的呢？笔者认为，德国法运用了两项立法技术在法律条文的字面意义上排除了广义解释善意的可能性。一是分别规定的立法技术，即将从无权利人处取得动产与不动产的善意标准分别加以规定。从无权利人处取得动产所有权时，非善意是指知道（bekannt）或因重大过失而不知道（infolge grober Fahrlaessigkeit unbekannt）（《德国民法典》第932条第2款）。该条文使用了或者（oder）这种并列式的立法用语，据此，动产善意要件范围应理解为：非明知或非因重大过失而不知道。[12]对比可知，不动产善意要件的不知道并不包含因重大过失而不知道。二是关于善意表达的独特立法技术。与我国不动产善意取得制度不同，德国法未将善意规定为构成要件，而只是将知道作为排除善意保护的要件。根据判例和学说的一致见解，这表明不动产登记簿公信力制度对善意的判断，不需要取得人证明自己主观为善意并无过失，并且因为信赖不动产登记簿而为法律行为。取得人即使出于重大过失、间接故意而不知道不动产登记簿不正确，也不影响他受到善意保护。这种消极性规定的立法技术将对善意的主观要求降至了最低限度，取得人所有的注意义务也由此得以免除。[13]当然，这种立法技术并不是决定善意要件范围的根本原因，而只是对原因的一种表现形式，德国法决定善意要件的主要原因将在下文作详细分析。

虽然德国法将善意规定为非明知，并且法院和学界对善意要件的理解也严格遵循了这一规定，但由于实际交易的复杂性，关于如何理解非明知也经历了一个长期的变化过程。这一变化主要体现在，取得人是否只有对不动产登记簿有积极的信赖时才能获得善意保护上。也就是说，取得人的信赖与其行为之间是否应存在因果关系。早期的判例认为，取得人对不动产登记簿正确性的信赖是被推定的，而且对取得人善意的推定是可以反驳的，即如果证明取得人并非基于信赖不动产登记簿而进行取得，那么就可以推翻其善意。[14]例如，取得人的取得仅是因为信赖让与人的表述，或者不动产登记簿的不正确在取得人为取得行为时尚未发生，此时，取得人皆未基于对不动产登记簿的信赖而取得权利，因此他不受不动产登记簿公信力的保护。[15]后来，判例的立场发生了变化，认为《德国民法典》第892条对不动产登记簿的正确性假定和完整性假定是不可反驳的，除非登记簿的不正确可由不动产登记簿自身推导出来或者原权利人能证明取得人对其不正确是明知的。[16]这种变化在立法技术上主要表现为，第892条中使用的“视为正确”（ gilt… als richtig）一语不再被理解为一种可以推翻的拟制，而是被看作一种不可推翻的拟制。在这个观点确立了之后，取得人的信赖与其行为之间的因果关系被法院否认，并最终确立了对非明知涵义的理解标准：取得人既不需要知道不动产登记簿的内容并信赖该内容，也不需要基于对不动产登记簿的信赖而为取得行为。[17]

2．不知或不应知

前已述及，瑞士法有三个条款涉及对不动产登记簿公信力善意要件的规定，在理解善意范围时如何运用这三个条款，学者之间存在分歧。比较有代表性的见解可分为两种：一种将善意的范围界定为不知或不应知（nicht kennensollen）。所谓不知是指不以过失因素为要件的不知（Nich-twissen），而不应知是指包含了过失因素的不知，即未尽到必要的注意义务而不知。此种见解的法律依据是第973条、第974条和第3条第2款。另一种仅将善意的范围界定为不应知，其法律依据为第973条和第3条第2款。这两种见解在如何认识不应知方面是一致的，即都认为轻过失也应排除在外；他们的根本不同在于善意是否应包括不知，即德国法上所称的非明知。

虽然法律并没有对善意的涵义进行界定，但是学者们在解读法律规定时总是从对善意涵义的界定出发。因此，要深入了解学者们在善意范围认识上的分歧，必须先从他们关于善意的定义谈起。与德国学者一样，多数瑞士学者也将善意理解为消极性概念，而非积极性概念。有的学者认为，善意是不知道重要的法律情势，即不知道权利取得或权利状况的瑕疵。从过失的角度来看，这种善意理解方式可表述为对于不知道法律瑕疵没有过失；与此对应，恶意不仅指事实上知道而且包括因为过失而不知道法律瑕疵。根据《瑞士民法典》第974条第1款的规定，在这两种情况下，取得人皆不得主张善意保护。[18]瑞士著名学者彼得·雅吉（Peter Jaeg-gi）则认为，善意是指，在存在法律瑕疵（Rechtsmangel）的情况下，取得人并未意识到法律瑕疵的不法性（Unrechtsbewusstsein）。[19]这个观点为取得人在法律瑕疵存在的情况下，设定了注意义务。依据这个定义，如果取得人尽到了注意义务，那么他就能够认识到法律瑕疵。由此推知，取得人没有认识到法律瑕疵应被看作违反了注意义务，据此，不知道的涵义为应知（ken-nensollen），而善意应限定为不应知。[20]雅吉关于善意的定义为当今多数瑞士学者所接受。这些学者虽然都将此定义作为理解善意的出发点，然而他们却在关于善意范围的理解上出现了重大分歧。[21]

判断瑞士法上善意范围的关键为，是否应将善意的范围与恶意的排除联系在一起。多数学者及法院对此持肯定态度，理由如下：第一，瑞士法也像德国法那样，在善意要件的规定上采用了并列式的立法用语。第974条第1款将善意规定为不知道（nicht kennen）或不应当知道（ nicht kennen sollte ）。类似的规定在《瑞士民法典》中也不乏其例，如第202条第2款、第217条第2款、第913条第2款等。第二，雅吉对第3条第2款的解读与第974条第1款的特别规定并不矛盾。虽然第3条第2款的解释只适用于对应知的说明，但这并不意味着它就将不知道排除在善意的范围之外。例如，《瑞士债法典》第26条第1款和第29条第2款同时规定了知道或应当知道的情形，雅吉认为这些规定也体现了第3条第2款关于应知的涵义。[22]由此看来，在解释具体法条时，即使是坚持雅吉关于善意的界定，也并不必然意味着应将善意的范围局限于不应知。因此，将善意界定为不应知与非明知并不矛盾，只不过这种界定方法未能从不动产登记簿不正确的前提出发，考察取得人可能为善意的所有情形。第三，法院的判例包括了对善意理解的两种可能性。法院在实践中对第973条中善意含义的理解并不统一，只是要求应根据具体的情况来进行判断。法院有时将善意理解为既非明知又非因过失而不知，[23]有时又从有无过失的角度，即是否应知的角度来考虑不知道是否是可原谅的（entschuldbar）。[24]

通过上述德国法和瑞士法上善意范围的分析，可以看出，这两个国家都将善意作为取得人获得善意保护的主观要件。所不同的是，在德国，因重大过失、间接故意等原因不知道不动产登记簿不正确的，不影响取得人获得善意保护；而在瑞士，因过失而不知道不动产登记簿不正确的，将不能获得善意保护。瑞士法这样规定的目的不是为了减轻原权利人的举证负担，而是从取得人角度对其提出了注意义务的要求，从一定程度上限制了取得人获得保护的可能性。瑞士法要求取得人在一定情况下应履行注意义务，这并不代表就将非明知排除在善意要件之外。如果取得人实际上因有意识地疏忽而未去获悉信息，那么这种不愿了解瑕疵存在的间接故意和对瑕疵存在的明知之间没有实质差别。[25]从过错角度来看，因过失而不知的过错显然要低于故意不去了解信息。因此，在前者尚不能获得善意保护的情况下，后者当然更无法获得善意保护。

三、善意要件的决定因素

如果说在德国法和瑞士法区分动产善意取得和不动产登记簿公信力制度的善意要件的过程中，权利外观的可信赖度的强弱起到了决定性影响的话，[26]那么又是什么因素决定了这两个国家不动产登记簿公信力制度中善意要件的不同范围呢？在前面从实证法的角度分析了善意要件的范围之后，下面将主要从理论层面对善意要件的决定要素进行深入剖析。

（一）道德因素与善意的关系

从学者们关于善意涵义的理解来看，是否将道德因素纳入善意之中是决定德国和瑞士善意范围的关键要素之一。道德因素与善意之间之所以在很多情况下具有紧密联系，是因为权利外观的形成与善意之间存在因果关系。这种因果关系在德国法上体现为对动产善意要求的可归责性，而在瑞士法上则体现为产生注意义务的情势与善意之间的因果关系。

善意一词起源于罗马法中取得时效制度的善意（bona fides），德国和瑞士从无权利人处取得制度中善意的涵义均来源于此。究竟应如何理解源自罗马法中的善意，德国和瑞士的法学家从伦理学和心理学层面对善意的涵义曾展开过针锋相对的争辩。认为善意是伦理学概念的学者直接从法律意识的层面来理解善意，将善意看作缺乏不法意识（Fe-hlen des Unrechtbewusstsein），或者认为善意是确信自己的行为是可信赖的（redlich）；而主张善意是心理学概念的学者则从认知能力或理解力的角度来看待善意，认为善意是一种认识上的错误，或者是不知道的状态，这种理解坚持善意与自己的过错无关。[27]如果说这些争辩对于瑞士法上善意的判断以及德国法上的动产交易还具有较大意义的话，那么对于德国法上的不动产登记而言，则意义甚微。就不动产登记法来看，德国立法者并未将道德因素纳入善意范围之中。

关于道德因素与法政策的选择之间的关系，在下面还要着重谈到。不过，从法技术层面而言，道德义务的存在与它所依存的环境之间的因果关系密切相连。前已述及，《瑞士民法典》第3条规定了善意的一般条款，该条第2款不仅规定了一定情势下的注意义务，还规定了这一情势和善意之间的因果关系。[28]而德国法上动产的善意取得和很多情况下的善意要件一样，都需要考虑善意要件的可归责性，因为对前者而言，一定的道德义务以及决定这一道德义务的情势与善意之间存在因果关系。这就和上面谈到的善意起源中，罗马法关于时效取得制度中善意要件的要因性有关。[29]要因性强调，主张自己善意的人之主观的善意与客观的行为之间存在关联性，以使他没有理由怀疑自己的善意。这要求他谨言慎行，必须尽到一定的注意义务，以避免使自己的善意受到怀疑和出现对自己不利的结果。就不动产登记簿公信力制度而言，瑞士法要求取得人不仅要信赖不动产登记簿的正确性和完整性，而且没有理由怀疑不动产登记簿登记的合法性。这就要求取得人必须注意那些可能会动摇他对不动产登记簿产生信赖的事实。如果他怀疑不动产登记簿的正确性，或者怀疑不动产登记簿之外的事实，那么他将对此负有进一步调查的义务。[30]因此，毋宁说取得人信赖的是不动产登记簿的内容，不如说取得人信赖的对象是在不动产登记簿上被登记错误的处分人或让与人在物权上的正当性。因为，并不是不动产登记簿的内容引发了取得人的善意，而是取得人缺少对违法性的意识产生了善意。[31]

与之相比，德国法上不动产登记簿公信力制度中的善意要件并不要求取得人负有任何注意义务，因为取得人的善意与不动产登记簿不正确的权利外观之间并不存在因果关系。哪怕不动产登记簿不正确发生在取得人查阅过不动产登记簿之后，或者是在登记申请被提交之后，皆不影响他根据这个权利外观受到善意保护。权利外观并不是促使他为法律行为的动因。因此，即使他怀疑不动产登记簿的正确性或者是对不动产登记簿不正确的发生持间接放任的态度，或者他根本不信任不动产登记簿的正确性，也不能动摇客观的权利外观。[32]德国法之所以如此规定，原因在于立法者在制定该不动产登记簿公信力制度时有两方面的考虑：一是根据不动产登记簿公信力制度的宗旨，不动产法领域只有善意取得人才能受到保护，对此无需以道德义务作支撑。知道实际权利和登记簿记载不一致的人没有理由要求获得公信力的保护。二是将善意规定为消极排除条件的立法方法，使不动产登记簿公信力制度不依赖于善意要件。基于上述考虑，不动产登记簿的内容对于与不动产交易有关的法律关系具有决定性意义，而取得人明知内容的不正确只作为排除要件。这种立法技术将取得人的善意看作是默认的前提条件，而不是作为主张善意保护的要素。[33]

（二）绝对的交易保护

1．客观善意要素与主观善意要素

一般认为，在德国法上的不动产登记簿公信力制度中，善意要件由主观善意要素和客观善意要素组成。前者是指取得人是否知道不动产登记簿的不正确，而后者指的是不动产登记簿的可信赖性（Verlaesslichkeit des Grundbuchs），即公信力。客观善意要素体现在不动产登记簿的设置规程上，它包括了登记机关的设置、登记簿的设置和登记范围的确定。如前所述，取得人对不动产登记簿的具体信赖（konkretes Vertrauen）与善意保护之间不存在因果关系，这就决定了主观善意要素不是善意保护的必备构成要件，而只是排除要件，取得人知道不动产登记簿的不正确就不能获得保护。[34]因此，对善意持有异议的人也不能够通过证明取得人对不动产登记簿不具有主观信赖而否定其善意。这样一来，就排除了取得人因未尽到必要注意义务而被认定为非善意的可能性。从这个意义上来说，德国法上的善意推定可看作是一种不可反驳的法律拟制。导致这种具体信赖与善意保护相分离的根本原因在于德国法上物权行为的抽象性。取得人即使知道了不动产登记簿的基础行为无效的原因，也不影响他根据不动产登记簿取得物权。从主观善意要素和客观善意要素的关系来看，客观善意要素在善意保护中居于核心地位。由此，学者们将善意要件称为制度性的信赖（institutionelles Vertrauen） 。[35]

瑞士法之所以规定了不同于德国法的善意要件，学者们的解释是，德国法上不动产登记具有形式上的绝对效力的做法夸大了公示思想的作用，而未充分考虑处分行为的原因。因此，对于瑞士法上的不动产登记簿公信力制度而言，除了不动产登记簿不正确的客观条件以外，取得人主观上必须因为信赖登记而为法律行为。否则，对于第三人而言，根本不存在所谓的权利外观，由权利外观产生的信赖保护更无从谈起。这就突出了取得人对不动产登记簿的具体信赖的重要性。这种具体的信赖一方面体现为取得人应当相信不动产登记簿的正确性和完整性，另一方面表现为他没有足够的理由怀疑不动产登记簿的内容。否则，他将被认为缺乏对不动产登记簿的具体信赖，对他的善意的推定也将被推翻。[36]这种做法实际上强调了主观善意要素的决定性作用。

2．动产与不动产的二元论

德国法上对动产和不动产善意要件的区分做法体现了其对动产和不动产进行区分的二元论（Dualismus）思想。这种动产和不动产之间的二元论思想是继受日耳曼法的结果。中世纪的日耳曼法认为，不动产较之动产不仅是更具经济价值的财产权利客体，而且从社会功能角度来看具有不会枯竭的财产价值。德国在继受罗马法的过程中受到了这一思想的影响。自19世纪70年代以后，动产和不动产的区分在德国日益明确。随着动产和不动产的区分，主观善意要素在不动产领域的重要意义日渐式微。动产和不动产的区分在法律上得到了充分体现，有关不动产的规定显示出与罗马法的重大差异，展示出动产无可比拟的优越的法律地位。德国法对不动产进行特殊保护的做法较之罗马法在经济意义上具有明显的优势。德国人认为，土地及其他不动产不仅是每个人生存和自由发展的基础，也是人类共同生活和特殊公共利益的基础。虽然它的流通能力较弱，但鉴于其巨大的经济价值和社会意义必须对其规定特殊的形式要求，以平衡由此产生的个人利益和公共利益的冲突。而动产从功能价值上则与不动产完全不同，难以从总体上对其价值进行衡量。因此，立法者在制定民法典时便根据这种二元论的思想对动产和不动产进行了区别性对待。[37]立法者考虑到动产和不动产之间在功能上的差异，除了对一些具有共同性的问题进行统一规定外（如占有、所有权的内容、种类以及保护），对其他部分都进行了区别性规定（如所有权与限制物权的设立、转让和废止）。[38]

动产和不动产的二元论不仅体现在实体法规定上，更表现在程序法规定方面。不动产登记簿制度的建立为不动产交易提供了一种客观上值得信赖的基础，由此建立起了不同于其他国家的不动产登记制度体系。德国法的不动产公示制度虽受到罗马法的影响，但在糅合了日耳曼法理论之后，便呈现出与罗马法完全不同的面貌。众所周知，罗马法上物权及其变动为外界认知的方式是占有交付，即使抵押权的设定也不例外。由于罗马法没有建立公开的、制度性的公示方式，因此，不论是动产交易，还是不动产交易，当事人对物权的信赖均仅局限于对相对人个人信用的信赖。这种物权公示方式无法为大宗的和经常性的物权变动提供公开、便捷的安全性保障。[39]中世纪以后，德国吸收日耳曼法思想，在不动产交易中要求不动产的转让和设定负担应当具有公开性，因为唯有如此，方能为善意第三人提供交易安全的保障。起初，不动产让与交易双方必须在法官面前表示让与合意，随着不动产登记簿制度的建立，这种让与合意还必须进行登记。这就要求所有与不动产权利变更有关的登记都必须制作成公开的书证。由于法院在不动产交易程序中作为国家公权力的代表出现，因此，不动产登记簿制度具有的公开性和权威性使不动产转让程序产生了合法性效力，这种效力逐渐演化为不动产登记簿的公信力。[40]

建立不动产登记簿公信力制度的目的在于，通过登记给不动产交易创造一个值得信赖的基础。使不动产物权的产生、变更、消灭都通过不动产登记来实现，让不动产登记成为不动产转让行为的实质构成要件。不动产登记簿的内容成为决定法律关系的基础，这就明确地切断了主观信赖与善意保护之间的联系，实现了对不动产登记簿的客观信赖保护。这样一来，每个人都可以信赖不动产登记簿，而对不动产登记簿的信赖并不是他取得不动产物权的构成要件。这也为注意义务的免除提供了基础，取得人既不需要因为信赖不动产登记簿而为法律行为，也无须在对此持有疑问时负有调查义务。因为，不动产登记簿公信力对善意第三人的保护作为法律拟制具有不可反驳性。而在不动产登记簿之外使第三人负担调查义务的做法，则违背了不动产登记簿公信力的绝对性。[41]因此，德国学者将不动产登记簿公信力制度的善意保护称为绝对的交易保护，因为它的基础并非是个人的具体的信赖，而是客观的、拟制的信赖。[42]

四、善意要件与注意义务

我国也有学者注意到了德国法在善意要件上以客观信赖取代了主观信赖，但是他认为这是一种对善意界定的纯客观化方法。在这位学者看来，支持这种纯客观化的论据是查阅义务的免除和不动产登记簿的正确性拟制。[43]如前所言，德国和瑞士同样规定了不动产登记簿的正确性拟制，并且德国法上的善意要件不要求取得人负有注意义务。那么，查阅义务是否与善意要件的判断标准存在联系，瑞士法上注意义务的范围包括哪些？下文将就此展开论述。

（一）查阅义务

德国法免除取得人查阅义务的原因，并不是因为历史上人们形成了信赖不动产登记簿的传统，或是不动产登记簿的记载与事实的吻合度高而值得信赖，而是因为不动产登记簿公信力制度不要求对不动产登记簿的登记有具体的信赖。这一方面表现为取得人无需知道登记簿的内容，也不需要信赖该内容；另一方面体现为不动产登记簿的内容和权利取得之间没有因果关系，取得人不需要基于信赖该内容而做出取得的决定。因此，不动产登记簿公信力制度中的善意要件完全是一个独立的、从不动产登记簿特性中发展出来的否定性的概念。取得人不需要积极地信赖不动产登记簿，也不需要基于这种信赖而积极地行为。由此可见，德国法上关于善意要件客观化的理论并不是建立在取得人的信赖之上的，恰恰相反，它超越了个人的具体的信赖。主张德国法对善意界定纯客观化的学者认为，我国大多数当事人并不信赖不动产登记簿，并认为这是我国不动产善意取得制度和德国不动产登记簿公信力制度在善意要件上的一大差别。这种看法说明他并未领会德国法上善意要件客观化的真正含义。不仅如此，他也忽略了德国法上支持善意标准客观化的制度基础，而从法解释学的角度来看，这些制度基础正是查阅义务得以免除的原因。

德国法之所以不要求取得人查阅不动产登记簿，主要原因在于善意推定和不动产登记簿的公开性。《德国民法典》第892条不仅规定了善意推定，而且规定了不动产登记簿公信力制度的善意保护效果只能对取得人有利。基于善意推定，取得人无需知道不动产登记簿的内容也能够获得信赖保护。这一条文还有一个功能，那就是将取得人根据生活经验对不动产登记簿内容的信赖视为不可推翻的假定，这就是前面提到的将取得人的善意作为默认的前提条件。因此，不论取得人是否事先查阅了不动产登记簿，对他来说，不动产登记簿的内容作为客观的权利外观只会产生对他有利的法律后果。

不动产登记簿具有公开性，这一原则一方面构成了公信力的基础，即不动产登记簿形式上是公开的，有关的不动产交易当事人可查阅不动产登记簿；另一方面使取得人保有其所获得的权利。因为不动产取得行为只能依据不动产登记簿所表明的主观和客观权利状况来进行，即， ， 使取得人没有查阅不动产登记簿，不动产登记簿的内容也被视为对其是已知的并且对其有效。这就促使取得人实际上必须要去查阅不动产登记簿，因为取得人不得以没有查阅不动产登记簿为理由作为主张不动产登记簿公信力保护的抗辩。因此，取得人无需查阅不动产登记簿构成了客观信赖的表现形式，但并不是客观信赖产生的原因。

在瑞士，取得人无需查阅不动产登记簿的原因与德国法类似，同样是基于善意推定和不动产登记簿的公开性。只不过，在立法技术上，这两个方面不是通过不动产登记簿公信力制度规定的，而是分别在《瑞士民法典》第3条第1款的善意推定条款和第970条不动产登记簿的查阅条款中规定的。对取得人而言，善意推定的好处在于，法律假定不动产登记簿公信力制度要求的前提条件都已经具备。基于善意推定，取得人可以认为不动产登记簿的登记是正确的和完整的，他不必通过查阅不动产登记簿的凭证来核对债权行为是否有效，也不用证明自己对登记簿内容的明知。这种推定完全符合第970条关于登记簿查阅的规定，取得人不必表示他实际上查阅了不动产登记簿的各个组成部分，因为登记簿的内容原则上被视为是已知的。虽然第973条要求取得人“出于善意信赖不动产登记簿的登记”，但是结合善意推定和登记簿的公开性来看，这样规定显然假定取得人已经知道了登记的内容，并对其善意进行保护—即便他实际上并不真正知道不动产登记簿的内容。为了防止这种做法带来的不利后果，第970条第3款也要求任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩，此外，如果原权利人能证明他有理由怀疑取得人的善意，那么这种善意推定将被推翻。[44]

应当指出的是，虽然瑞士法也基于善意推定和不动产登记簿的公开性免除了取得人的查阅义务，但是由于瑞士法要求取得人必须信赖不动产登记簿并且强调信赖和善意保护之间的因果关系，因此，它并没有像德国法那样实现信赖保护的客观化，而是对取得人提出了注意义务的要求。由德国法和瑞士法对查阅义务的规定可以看出，善意要件无论在德国法还是瑞士法上都不是作为积极要件出现的，而是从法律技术角度被推定的。这种推定的技术在免除了取得人对善意的证明责任的同时，也达到了免除其查阅义务的效果。由此来看，善意推定、不动产登记簿的公开性以及不动产登记簿公信力制度三者之间存在密不可分的关联，它们之间通过立法技术的方式实现了逻辑上的衔接。总的看来，这两个国家对取得人的信赖进行保护的基础均建立在善意推定的规定之上，而不是建立在取得人实际的查阅行为和查阅结果之上。所不同的是，瑞士法仍然强调取得人对不动产登记簿的具体的、个人化的信赖，强调个人的行为（包括了注意义务的履行）与善意保护之间的因果关系；而德国法所突出的是一种对潜在信赖的保护，强调的是不动产登记簿内容的可靠性、可信赖性，不要求个人的行为与善意保护之间存在因果关系，也因此免除了所有的注意义务。

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（二）调查义务

瑞士学者认为，要证明取得人明知或应知不动产登记簿不正确，明显过于困难。因此，法律只要求，如果取得人尽到一定情势所要求的注意义务，那么就应该能认识到不动产登记簿的不正确。注意义务的依据是《瑞士民法典》第3条第2款。虽然从字面意义来看，该条款可以解释成善意应当排除轻过失，但法院并没有用过错作为善意的衡量标准，也没有采取严格的过失划分标准。学界和司法界普遍主张，应以客观化标准来衡量注意义务，而不应直接采取无过失标准来界定善意的范围。其原因在于：有时只要行为明确地偏离了一般的行为标准，就可以排除善意，并不要求行为人有重大过失；而在另一些情况下，行为人只有在具有重大过失时，才能被排除善意。这说明，过失程度与善意要件之间缺乏规律性的联系。实践中，法院一般也是根据具体情况灵活掌握轻过失和重过失的程度，而没有对注意义务的程度做出严格区分。学界和司法界公认的衡量注意义务的客观化标准为，在特定的情况下经常采用的一般标准（ Durchschnittsmass ），其常根据生活经验和专家意见来确定。它要求行为人具有通常的理解力和勤勉程度，其行为符合一个正常的、并且是正直的人在这种情况下对待他人利益的方式。[45]

根据学术界对客观化标准的理解，司法界通过判例确立了注意义务的标准：如果取得人获悉了一个事实，而这个事实足以引起一个具有通常的智力和注意程度的人对不动产登记簿正确性的怀疑，那么此时取得人应负有对这一事实进一步调查的义务。取得人履行调查义务的目的，在于消除自己对不动产登记簿的怀疑，并由此确立对不动产登记簿的信赖。那么，他的调查义务应当涉及哪些内容呢？学术界的看法是，调查的范围不应当仅局限于不动产登记簿的主簿（Hauptbuch）所记载的内容，还应当包括其他可能导致不动产登记簿之登记不正当的凭证、登记日志，必要时应进行实地察看。进行实地察看的依据是《瑞士民法典》第676条第3款规定的自然公示（natuerliche Publizitaet）。[46]虽然这一条款本来的适用范围是外在的管道，但对这一条款的适用范围可以进行扩展，使其也适用于不动产的外在物理状况。依据自然公示的法理，与不动产外在状况有关一些情况可能在不动产登记簿中并未被登记为物权，但这些情况的存在可能会对不动产物权造成重要影响。取得人如果没有通过调查去查知这些不动产的外在状况，那么他不能主张自己是善意的。此外，还有一些问题并不适用自然公示的法理，因为这些情况的存在与不动产本身并无直接关系，但有可能构成不动产周围重要的环境，例如过道、围墙等外围设施，这些设施的存在无法运用自然公示来确定其物权归属。如果根据一般交易习惯的要求，这些设施的存在可能对不动产物权交易产生重要影响的，那么取得人也应当尽到相应的调查和询问义务。否则，取得人不得主张自己为善意。[47]

取得人不仅要关注与不动产登记簿有关的登记材料和不动产的实际状况，还应当对与不动产交易有关的其他登记簿（如商事登记簿）的登记有充分的了解。此外，对于夫妻一方处分共同财产的问题，取得人也应履行一定的调查义务。[48]《瑞士民法典》第228条第2款规定，只要第三人不知或理应不知（wissen sollte）缺少另一方处分共同财产的同意，允许其以该同意为先决条件。从这一条款的规定来看，取得人虽然可以假定另一方已经同意对共同财产的处分，但他必须对此尽到应有的注意义务。

五、关于我国不动产善意取得制度中善意要件的体系性思考

从德国、瑞士法不动产登记簿公信力制度中善意要件的规定来看，善意要件最终的决定因素是物权变动模式和不动产登记程序法的规定。这些法政策选择背后既有经济和道德因素，也有一定的交易习惯和法律文化背景。以下将对我国不动产善意取得制度中善意要件进行系统分析。

（一）物权变动模式

关于我国物权法规定的物权变动模式，有两种代表性学说：债权形式主义说和物权形式主义说。两者的共同之处在于，将登记机关的登记行为看作不动产登记效果发生的生效要件。区别之处在于，债权形式主义否认物权行为的独立性，认为不动产登记是履行债权意思的结果；而物权形式主义则认为，不动产登记的结果是履行物权意思的效果，承认物权行为的独立性和抽象性。

这两种学说均系舶来品，前者以奥地利法为蓝本，后者以德国法为渊源。这两种立法模式的争议在我国由来已久，在《物权法》颁布之后仍然没有达成一致意见。笔者认为，我国学者对奥地利和德国法上物权变动模式的理解不够全面，主要体现在对登记行为性质的认定上。在我国学者看来，这两种学说都将登记效果看作是实体法上的意思表示（债权意思或物权意思）加登记行为的结果，然而，这种解读方式忽视了不动产登记程序的独立性。这两种学说都将不动产登记过程看作是当事人的法律行为与不动产登记机关的登记行为共同作用的结果，却未对不动产登记过程中当事人登记申请行为的性质给予足够关注。换言之，在这两种物权变动模式中，登记机关的登记记载行为替代了当事人在登记过程中可能的意思表示行为。

由前面对德国和瑞士不动产物权变动模式的分析可以看出，德国法上的不动产登记过程为登记申请（程序行为）＋物权合意（或登记同意）＋登记记载，而在瑞士法和奥地利法上，不动产登记过程可概括为债权行为＋登记申请（或登记同意）＋登记记载，而登记申请（或登记同意）被视为单方物权行为J49]瑞士法和奥地利法并非不承认（单方）物权行为的独立性，只不过它们均不认可物权合意的独立性，而使得物权变动效果仍然依赖于债权行为的效力。遗憾的是，我国的两种学说都没有注意到德国法、瑞士法和奥地利法对不动产登记程序中登记申请或登记同意的规定。

（二）不动产登记申请行为

关于登记行为的性质，我国学者主要有三种见解：债权行为外在形式说、行政行为说和物权合意外在形式说。债权行为外在形式说和行政行为说的基础都是物权变动模式上的债权形式主义。这两种学说均认为，物权变动以“债权行为加登记（交付）生效主义”为特征，否认物权行为的独立性。不同的是，债权行为外在形式说只是将登记行为看作债权行为的外在形式，未对其作进一步的定性。[50]而行政行为说则认为，登记行为是不动产登记机关的依法而为的公法行为，并非民事行为。[51]物权合意外在形式说认为，物权法采取的是物权合意加登记行为的物权变动模式，登记行为是物权合意的外在形式，不动产登记机关应视为民事司法机关，登记行为应看作民事行为。[52]

这三种学说皆以不动产登记机关为主体来分析登记行为的性质。这种做法虽关注了登记结果，却忽视了登记申请人的申请行为。前已述及，与物权变动模式直接相关的是登记申请人申请行为的性质。根据我国不动产登记程序法，登记申请以双方共同申请为原则，以单方申请为例外。就不动产善意取得而言，主要涉及双方登记申请的情形。此时，双方当事人必须到场，在不动产登记机关面前就不动产物权的处分达成一致意思，并共同填写书面的登记申请书。以《北京市房屋所有权转移登记申请书》为例，该申请书共分三个部分：一是房屋位置、权属证书号以及房屋状况；二是房屋买卖有关的价款、契税、购房时间；三是双方申请人的信息及签名。如何认定登记申请书的性质，成为认定登记申请行为性质的关键。登记申请书虽然形式上是双方为了办理不动产物权登记而向登记机关提交的格式文件，但从法律关系来看，其实际上构成了对申请登记的不动产的处分行为。根据登记申请书直接发生不动产物权设立、变更和消灭的法律效果，而不是产生债权性质的请求权。不动产登记机关进行登记所依据的正是不动产登记申请书。因此，在共同申请登记的情况下，登记申请书应视为双方当事人对不动产进行处分的物权合意。

不动产登记申请在德国和瑞士法上均以单方行为出现，且德国法上仅具有程序法意义，与之相比，我国关于双方登记申请行为的规定具有独特性。不过，从要求提交的登记申请材料来看，我国不动产登记的效果仍依赖于债权行为的效力。申请人在提交不动产登记申请时需要提供权属证明和债权合同。不少地方不动产登记实施细则和登记收件办法等也将债权合同列为必备申请材料。不仅如此，多数法院在审理不动产善意取得案件时，也以合同的有效性作为判定不动产善意取得的基础。这充分说明，不动产善意取得制度的法律效果虽源于法律规定，但其仍受到债权合同效力和前手登记行为瑕疵的影响。这一点集中地体现在对取得人注意义务的要求上。

（三）关于注意义务的规定

从《物权法》和不动产登记程序法的规定来看，在进行不动产登记时，取得人必须尽到一定的注意义务，这体现在不动产物理状况、不动产权属状况和不动产实地调查三个方面。

就不动产物理状况而言，申请人应提交与不动产物理状况有关的证明材料，如地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、房屋平面图、房屋勘测报告等。[53]这些属于与土地登记密切相关的其他证明材料，或者现场勘查材料。这间接地体现了取得人在进行土地登记时应履行的注意义务。

登记机关对申请人进行询问体现了对处分权限的审查。不动产登记簿具有权利推定效力，处分人的处分权无需通过询问程序加以确认。但是，不动产登记的规范性文件均将对处分权的询问列为不动产登记机关的职权。[54]根据《珠海市房地产登记询问表填写说明》的规定，申请人需对与其处分权有关的问题进行回答，如是否存在其他共有人、申请登记的房地产是否不存在产权纠纷、不存在查封或者预查封等权利限制等。若存在这些权利限制情形的，登记机关可不予受理。

由于我国没有关于善意推定的规定，不动产登记机关的询问程序显然暗含了要求取得人尽到查阅义务的意义。与不动产处分权有关的事项属于实体权利状况，取得人在进行不动产交易时是否知道这些情况，并不应构成取得人善意取得的前提。只要取得人信赖不动产登记簿的记载，就应该受到善意保护。关于询问和查阅义务的上述规定，起到了进一步确认不动产的权属状况，从而保证登记权利与实体权利一致的目的。这些规定的实际目的在于，“规避因当事人提供虚假、隐瞒真实情况所引发的行政及法律风险”（《珠海市房地产登记询问表填写说明》二、表格制定目的）。这些规定在一定意义上起到了将一般交易中的查阅义务等注意义务法定化的作用，登记机关扮演了督促、协助申请人履行注意义务的角色。此外，不动产登记机关还具有实地查看的职权，其目的仍是为了保证登记权利与实体权利的一致性，而这在一定程度上也帮助当事人履行了注意义务。

我国之所以在注意义务方面做出了不同于德国和瑞士法的规定，是出于以下原因：第一，我国土地实行国有制和集体所有制，因此不动产物权的变动不能完全视为是与公共利益无关的私法行为。至少就土地权利而言，土地是否存在闲置、是否应当收回等不动产登记的实质合法性在一定程度上关系到国家和集体的利益。不动产登记机关为了保证实质合法性而规定这些审查程序，实际上超越了登记机关的中立地位，在一定程度上保留了以往的行政管理职能。第二，我国房、地分离登记的二元制的登记体制决定了不动产交易主体必须履行更多的注意义务，例如查阅、核实房屋和土地权属证书、登记簿等，以规避登记体制本身带来的风险。第三，交易习惯使然。农村的房屋长期不进行登记，家庭共有、夫妻共有的房屋常常登记在一人名下，这些现象非常普遍，也属于基本的交易常识。这就要求取得人在进行不动产交易时，应当考虑到我国的实际情况，而不是闭目塞听，对可能是共有的房屋不进行查证。这事实上对真正的权属状况的不知起到了间接放任的作用。

（四）关于借鉴瑞士法关于善意规定的意见（代结语）

不动产登记簿公信力制度兼具了依法律行为和依法律规定发生物权变动这两种方式的特征。该制度法律效果的法定性通常会排挤其在法律行为方面的特征。从形式上看，善意要件的判定与善意推定、不动产登记簿的正确性拟制密不可分，就实质上而言，善意要件的确定始终以物权行为的抽象性或有因性为根基。在善意要件赖以存在的法律行为中，与善意要件相伴生的注意义务体现的正是法律行为所具有的特征。只不过，在法政策的选择上，德国法采取了不动产和动产的二元论思想和物权行为的抽象性理论，实现了善意要件和注意义务的分离；而在瑞士，物权变动效果始终与债权行为的效力相联系，这就使得善意要件的判定与注意义务紧密相连。

由于我国并未明确规定善意推定和不动产登记簿正确性的拟制，因此，对于不动产善意取得制度中善意要件的判定必须以法律行为（不动产交易行为）作为切入点。结合不动产交易程序法和不动产交易的习惯来看，不动产登记程序法关于双方登记申请和登记申请材料等相关规定体现了物权行为的有因性和对注意义务的要求。综上所述，在理解我国不动产善意取得制度中的善意要件时，应结合法律行为和注意义务进行系统性思考。可适当借鉴瑞士法不动产登记簿公信力制度关于善意要件的规定，来进一步明确我国法关于善意的范围和判断标准的规定。

注释:

[1]Vgl. Reinhold Johow， Sachenrecht， Teil 1，Allgemeine Bestimmungen， Besitz und Eigentum， Walter deGruyter＆Co. ， Berlin， New York ，1982 ， S. 361.

[2]Vgl. Staudinger/Karl Kober， Band III， Sachenrecht， 3. /4. neubearb. Aufl.，J. Schweitzer Verlag，Muenchen，1907，S.160.

[3]参见（德）鲍尔／施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，页275。

[4]Vgl. Astrid Stadler， Gestaltungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion， Mohr， Tubingen， 1996， S.513.

[5]Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG Bern， 2007， S. 98，439，441.

[6]Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， Ⅱ， 3. Aufl.，Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007，S. 2371.

[7]《瑞士民法典》，殷生根、王燕译，中国政法大学出版社1999年版，页3。

[8]参见王利明：《物权法研究》（上卷），中国人民大学出版社2007年版，页451 -452；梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，页102。

[9]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，页86。

[10]参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），中国政法大学出版社2001年版，页124。

[11]参见程啸：“论不动产善意取得之构成要件—《中华人民共和国物权法》第106条释义”，《法商研究》2010年第5期，页79-80；程啸：“论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分”，《中外法学》2010年第4期，页537-538。

[12]Vgl. Soergel/Henssler， Band 14，13. Aufl. ， Verlag W. Kohlhammer， Stuttgart， 2002， S. 511.

[13] Vgl. MuenchKomm/ Wacke ， Band 6，4. Auf. ， C. H. Beck Verlag， Muenchen， 2004 ， S. 308 ; Staudinger/Gursky，§ § 883-902， Seiller de-Gruyter， Berlin， 2008 ， S. 437，512.

[14]RGZ86，356.

[15]RGZ61，195;RGZ74，420.

[16]RGZ86，356.

[17] BGHZ NJW 1980 2414.

[18]Vgl. August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch， Band 1，Einleitung Art. 1-10.Das Personenrecht， Art.11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess， Zuerich， 1930， S. 82f; Franz Jenny， Deroffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizenschen ZGB， Stampfli， Bern ，1926 ， S. 50f.

[19]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-1OZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern ，1962 ， S. 388.

[20]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 406.

[21] Vgl. Henri Deschenaux， Das Grundbuch， SPR， V/3， II， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel u. Frankfurtam Main，1989，S. 788， 792; Dieter Zobl， Grundbuchrecht， 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess， Zue-rich， Basel， Genf， 2004， S. 81.

[22]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE.，Bern.1962 ， S. 388，414.

[23] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， II ， 3. Aufl. ， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007， S.2367，2372.

[24]Der gute Glaube im Immobiliarsachenrecht，in Das ZGB Lehren，Hrsg. von Alexandra Rumo-Jungo， Jo-erg Schmid， Peter Gauch， Universitaetsverlag Freiburg Schweiz， 2001．

[25]Vgl. August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch， Band I，Einleitung Art. 1－10. Das Personenrecht， Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich，1930，S.83.

[26]鲍尔／施蒂尔纳，见前注[3]，页500。

[27]Vgl. Peter Jaeggi，Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB，Verlag Staempfli＆CIE.，Bern， 1962，S. 387；August Egger， Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch，Band 1，Einleitung Art. 1-10. Das Personenrecht， Art. 11-89，2.，umgearb. Aufl.，Schulthess，Zuerich，1930，S. 82.

[28]Vgl. Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht，Einleitung，Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 406.

[29]参见徐国栋：“论取得时效制度在人身关系法和公法上的适用”，《中国法学》2005年第4期。

[30]Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG， Bern， 2007， S. 389-390.

[31]Vgl. Dieter Zobl， Crundbuchrecht， 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte Aufl.，Schulthess， Zuerich， Basel，Genf， 2004， S. 81；Peter Jaeggi， Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-1OZGB， Ver-lag Staempfli＆CIE. ， Bern ，1962 ， S. 388.

[32]Vgl. MuenchKomm/Wacke，Band 6，4. Auf. ，C. H. Beck Verlag，Muenchen，2004，S.308;Staudinger/Gur-sky，Ⅲ， § § 883-902， Neubearbeitung 2008， Sellier-de Gruyter，Berlin ， 2008 ， S. 439 .

[33]Vgl. Reinhold Johow， Sachenrecht， Teil 1，Allgemeine Bestimmungen， Besitz und Eigentum， Walter deGruyter＆Co. ， Berlin， New York ，1982 ， S. 360-361.

[34]BGHZ NJW 1980 2414.

[35]Vgl. Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen， Pnvatrechtliche Untersuchungen ueber denSchutz des Vertrauens，J. C. B. Mohr( Paul Siebeck） ，Tuebingen，1950，S. 97-98.

[36]Vgl. Oskar Leumann， Rechtsschein und Offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen Recht， Druck vonHuber＆Co.. AG， Frauenfeld， 1933，S. 45-46.

[37] Vgl. Carl Butz， Der Bute Glaube auf dem Gebiete des Liegenschaftsrecbts， Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning， Heidelberg， 1906，S. 24-25 ;Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht，18.，neu bearb. Aufl.，Verlag C. H. Beek， Muenchen， 2009， S. 9-10.

[38]Vgl. Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht， 18.，neu bearb. Aufl. ， Verlag C. H. Beck， Muenchen，2009，S.10.

[39]Vgl. Ludwig Kuhlenbeck， Von den Pandekten zum Btirgerlichen Gesetzbuch， Band 2，Carl Heymann Ver-lag， Berlin， 1899， S. 477-480.

[40]Vgl. Carl Butz， Der gute Glaube auf dem Gebiete des Lbegenschaftsrechts， Universitaets-Buchdruckereivon J. Hoerning， Heidelberg， 1906， S. 24-25.

[41]Vgl. Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen，Privatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutzdes Vertrauens，J. C. B. Mohr（Paul Siebeck] ，Tuebingen，1950，S.97-98.

[42]Vgl. Marcus Lutter， Die Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch， ACP164， S. 124，166.

[43]程啸，见前注[11]，页79。

[44] Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG Bern，2007，S.388；Henri Deschenaux， Das Grundbuch， SPR ， V/3 ， II， Helbing＆Lichten-hahn Verlag， Basel u. Frankfurt am Main， 1989， S. 790.

[45]Vgl. Peter Jaeggi， Bemer Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht， Einleitung， Art. 1-10ZGB， VerlagStaempfli＆CIE. ， Bern， 1962 ， S. 411f; Rudolf Pfister， Der Schutz des oeffentlichen Glaubens im schweizerischen Sa-chenrecht， Verlag Schulthess＆Co. AG，Zuerich，1969，S.68f.

[46]该款规定：“前款的地役权，如管道未暴露于地面的，依不动产登记簿的登记产生；其他情形，依该管道的安置而产生。”

[47] Vgl. Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid， Ⅱ，3. Aufl. ， Helbing＆Lichtenhahn Verlag， Basel， 2007， S.2368.

[48] Vgl. Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts and das Eigentum， 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.Aufl. ， Staempfli Verlag AG， Bern， 2007， S. 390.

[49]参见常鹏翱：“另一种物权行为理论—以瑞士法为考察对象”，《环球法律评论》2010年第2期，页101 ; Bernhard Eccher， Kurzkommentar zum ABGB， hrsg. von Helmut Koziol， Peter Bydlinski， Raimund Bollenberg-er，2. ueberarb. u. erweiterte Aufl.，Springer， Wien， New York， 2007，S. 389，S. 405；Franz Bydilinski， Rechtsge-schaeftliche Voraussetzungen der Eingentumsuebertragung， in Festschrift fuer Karl Larenz， Hrsg. Von Gotthard Pan-lus， C. H. Beck'sche Verlagsbuchhandlung， Muenchen，1973 ， S. 1028.

[50]参见梁慧星：“对物权法草案（第四次审议稿）的修改意见”，载吴汉东、陈小君主编：《私法研究》（第6卷），法律出版社2008年版，页75；崔建远，见前注[9]，页49 。

[51]参见王泽鉴，见前注[10]，页79；王利明，见前注[8]，页262，这位学者对不动产登记行为的性质和物权变动模式的理解前后有不一致之处。在同一本书的页305，他认为登记有民事行为属性。在此书的页255-256，他赞同不动产物权变动的债权形式主义说，而在页305，他又认为不动产变动之实体法上法律效果发生的根本原因在于当事人之间的物权合意，而非登记机关的登记行为。

[52]参见孙宪忠：“我国物权法中物权变动规则的法理评述”，《法学研究》2008年第3期；孙宪忠：《中国物权法总论》（第二版），法律出版社2009年版，页334。

篇4

关键词:装修工程；项目管理；质量控制

中图分类号： O213.1 文献标识码： A 文章编号：

1加强项目管理，落实管理目标责任制

公司的项目管理不同于一般企业的项目承包，以包代管。而是实行项目目标管理，在工程任务下达之初，公司营业部即已将工程计划成本及利润详细算出，项目在公司计划成本的指导下完成质量目标、工期目标。这样经营风险全部由公司承担，各施工项目处于同一起跑线上，有利于调动项目经理的积极性，从体制上保证了工程质量。工程部作为项目的直接管理部门，在公司计划成本的控制下，负责施工管理人员的培训、考核，针对项目部每一岗位，工程部都有量化考核标准，每一工程完工后，对项目管理人员按岗位工作标准评定。从而对项目管理人员起到了检查督促的作用。

在项目施工前期，工程部对各工种进行必要的培训，培训即包括技能也包括文明施工细则的培训，从而保证施工技术人员对公司制度贯彻的连续性及准确性。品管部做为公司质量管理部门，主要负责工程施工质量的检查验收工作，对工程项目进行不定期检查，从体制上保证了施工质量的稳定性。总工办做为技术管理部门，针对不同工程特点，制定相应的施工方案，并组织进行技术革新，从而保证施工技术的可行性及先进性。

2认真细致做好工程前期准备工作，编制切实可行的施工设计方案

2.1施工管理人员的准备

施工现场项目管理人员包括项目经理、施工员、技术员、质检员、材料员、统计核算员、安全管理员等几个岗位，工程部依据工程规模及难易程度确定管理人员的数量并进行职能分配，项目经理做为项目的负责人，在工程部的领导下，组织本项目人员认真熟悉图纸，与营业部沟通现场用工及材料用量。提出人员及机具计划，在公司要求工期内制定详细的施工进度计划。

2.2施工操作人员准备

工程部依据项目部提出的劳动力计划，结合公司整体施工项目的进展情况，准备各工种人员，并组织项目部有关人员对入场工人进行入场前的教育及相应的技术安全培训，使工人在入场前对工程项目的技术难度、质量要求有所了解。总工办针对工程的特殊工艺对项目人员进行专项培训。如果工程单项需要分承包方，则由营业部负责分承包方的联系，由工程部进行工程考察确认，分承包方一旦确定，则由工程部组织项目部针对本工程对其进行培训培训内容涉及技术、质量、安全、进度、现场文明施工等方面。从而保证了在施工过程中，各班组均能全面执行公司的各项施工管理制度，并能够由项目部对其进度、质量进行控制。

2.3施工技术的准备

项目部在熟悉施工图纸的基础上，对图纸中的问题进行汇总，由总工办组织项目部及营业部结合本公司的施工特点，提出具体的修正方案，报甲方及设计单位共同探讨以达成一致，使得问题能够在进场施工前得到最大限度的解决。项目技术人员在工程部及总工办的指导下，结合工程项目特点，编制出施工组织设计，内容包括工程概况及施工特点，施工方案(包括施工准备、施工顺序、主要项目施工方法、质量及安全保证措施、降低成本措施、保证工期及文明施工措施)，施工进度计划、劳动力、材料及机具需要量计划，施工平面布署及项目管理人员职责分配等公司在多年的施工过程中，总结出一套比较成熟的施工作业方法，并编制成作业指导书，供项目人员参考，从而大大提高了工作效率，也方便了对施工操作人员的培训。

2.4施工材料的准备

为了提高计划材料的准确性，由项目部依据经营部下发的分项材料表对各分项材料用量进行核对，及时将修正材料量返回营业部预算员处，由预算员下发材料计划表此计划表做为采购人员的采购依据提前联系供货单位，从而保证材料的供应。项目部同时向采购人员提供材料进场时间要求，从而使采购人员做到心中有数，按部就班的进行材料的准备。

2.5施工机具的准备

装饰工程所用施工机具大致可分为手工工具及电动工具，电动工具由公司采购部门供应，采购部门依据项目部提供的机具名称，对机具进行检修维护，从而保证机具在施工过程中的正常运转。

2.6施工现场的准备

工程开工前，项目经理组织项目部管理人员对工地进行实地勘察、摸底，了解施工现场的环境，确定材料堆放地点、施工用水及用电情况，将实际勘察结果填入《交接备忘录》中。原有结构有影响装饰施工质量及效果之处，以及修正措施要及时知会顾客，争取顾客的同意。在特殊环境下要注意允许施工时间及道路运输情况。

3使用科学的管理手段来管理合同

（1）认真贯彻《合同法》、《建筑法》，以科学的手段订立合同。建筑装饰工程企业的施工合同谈判和签订是与业主对应的两个程序，其谈判和签订合同的对象都是业主，施工企业必须通过对业主进行调查了解，认为可以承担这项工程时，才本着平等、互利、协商一致的原则，与业主进行合同的实质性谈判。因此，在招投标过程中，建筑装饰工程企业要认真分析和研究业主的招标文件，根据不同的装修工程项目制定相应的投标方案，在签订合同前要做到充分了解市场，凭借充分的法律依据，在互惠互利的前提下彼此协商签订合同。

（2）加强现代管理意识和合同履约管理对于企业的经营管理工作有着举足轻重的作用。企业要以项目管理为基础，认真抓好合同管理工作，认真培养项目经理和管理人员重视法律的意识观念，充分树立企业“重合同、守信用”的良好形象，定期进行建筑法和相关法律的培训和教育工作，让每个管理者都充分了解自身所辖项目的所有经济指标和施工工期，使每个项目部的管理人员都有强烈的履约和诚信的现代合同管理意识，在施工中勇于抓质量、抓进度、求效益，这样才能使企业立于不败之地。

4建立和健全各项管理制度，对装饰工程实行全过程现代化管理

（1）建立有效的建筑装饰企业管理制度以及项目内部管理的各项管理制度和细则，确保企业和项目管理在正常的轨道上运行。首先，建筑装饰工程企业要制定适合自身管理的各项管理制度，包括办公室管理制度、行政管理制度、财务管理制度、工程监督管理制度、设计管理制度及预结算管理制度等。

其次，项目管理内部要制定各管理岗位制度和细则，包括项目经理管理岗位细则、项目部管理制度、施工员岗位管理制度、安全员岗位管理制度、质量管理员管理制度等并认真落实。

（2）做好施工技术的准备，其主要包括六点内容。

一是组织相关管理人员熟悉并认真阅读图纸，对照现场、合同、预算找出施工难点，做好施工前准备工作。

二是组织相关管理人员召开图纸会审会议，提出各方面图纸疑问，群策群力解决施工难点，做好施工前准备工作。

三是组织相关技术管理人员依据合同、图纸、现场预算等来编制详细的施工组织计划，为施工做好准备。

四是组织相关管理人员及各工种施工人员，分工种、分批进行技术交底、技术培训，做好施工前准备。

五是组织材料采购人员走市场看材料，对市场材料进行认真分析，货比三家，使今后所需采购的装饰材料质优价廉，供货充足。

六是充分做好开工前的后勤保障工作。

（3）进行施工过程中人员的管理。人员管理是工程项目能否保质保量按期完成的重要一环。要搞好项目，首先要组织高素质项目管理班子，配备高水平的技术管理人员；其次要组织高素质的施工班组，配备高素质的施工人员，运用现代管理的理念，以人为本，通过职工奖惩制度提高项目管理团队的凝聚力，充分发挥个人的能动性、创造力。提高职工的纪律性和安全意识，加强精神文明建设和开展一系列技术、质量竞赛，使员工有强烈的集体归属感和荣誉感。运用激励机制，提高每个员工的工作积极性，让企业充满活力，使施工项目更易于管理，使企业拥更强的竞争力。

5建立和健全现代化的质量管理体系

质量是建筑装饰工程企业的生存之本，因此建筑装饰企业首先必须建立一套现代化的质量管理体系，以更优的质量满足市场要求。其次是要严格按操作规程和施工规范进行组织施工。按优良工程的标准完成各项工作，严格执行自检、互检和交接检，上一道工序完成后必须经检验合格后才能进行下一工序的施工。下一工序施工中如发现上一工序施工有问题应及时提出，需返工的坚决返工，否则下一工序施工需承担由此带来的质量不合格的责任。领取材料必须经过全面的检验分选，确保材料运用上的协调统一，质次破损的材料坚决不能使用。对于隐蔽的工程，必须进行全面验收，该测试的要及时测试。

6提高安全意识，加强现代化安全管理

（1）从源头抓起，做好装修设计、施工人员的安全培训。首先，企业要分期分批对设计、施工人员进行装修有关法规、防火技术知识的各项安全培训，经培训考试不合格者或未经安全培训者，不得上岗操作和发放安全培训合格证；其次，项目施工人员及从事电焊、油漆等特殊工种的作业人员应进行必要的安全防火知识培训，坚决执行持证上岗制度，同时要制定切实可行的灭火预案，做好施工现场和仓库以及工人宿舍的防火应急保障措施，适时进行实地灭火演练，提高灭火扑救的能力。

（2）建立健全安全管理机制，实行安全员巡察机制，加强对室内施工场所的检查监督。

一是严格控制施工用电安全。现场临时用电必须严格遵守《建筑工程施工场用电安全规范》（GB50194—93）。对施工临时用电线路、开关做到专人、专项安全检查，在施工前根据不同的施工现场制定不同的临时用电措施，现场临时用电做到三级保护和专人持证上岗管理，严禁乱搭乱接施工线路，杜绝机具线路超负荷运转，电器、电箱远离易燃作业区，接电人员做好防护准备预防触电。

二是施工前严格做好机具的安全检查工作，杜绝施工机具带病运转，做到专人持证使用专项机具，认真做好施工人员的安全防护措施，施工现场张贴明显的安全防范标志，严禁穿拖鞋、光膀子、留长发或带病进场施工。

三是对施工现场的脚手架、龙门架、施工梯、人字梯进行严格的安全检查，施工人员必须佩戴安全帽和安全绳，严厉杜绝高空落物，必要时设置安全保护网并张贴明显的安全防护标志。

四是制定文明施工规范，保持安全通道的顺利畅通和施工现场干净明亮，设置专门的吸烟区、茶水区。做好现场通风和照明工作，为施工人员营造良好、安全的工作环境。

7结语

综上所述，只有通过运用现代科学管理手段进行管理，建筑装饰企业才能在日益激烈的竞争市场站稳脚跟，反之企业将会被市场所淘汰。

参考文献

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为规范各部门使用和保管钥匙的程序，杜绝潜在安全隐患，保证会展安全运营，特制定本制度对会展各部位钥匙进行管理。

1.钥匙的分类

1.1登录厅；

1.2 N1-N7场馆钥匙；

1.3 S1-S6场馆钥匙；

1.4 S1办公区钥匙；

1.5 能源站钥匙

1.6 外围钥匙

2.钥匙的保管

2.1安保部负责保管一套上述1-6钥匙并封存，并进行统一登记、编号、封存由专人管理，未经批准，无特殊情况，禁止动用。

2.2工程部负责保管各设备机房钥匙壹套。

2.3各重点部位钥匙，财务部、配电室、空调机房、消防安保控制中心、水泵房、锅炉房、电梯机房等钥匙，各部门要严格管理，钥匙实行交接班制度。仓库等部位钥匙由专人负责，不准请他人代管或交他人使用。

3.领用钥匙的程序

3.1各部门工作人员因特殊情况需要领用钥匙的，应填写《备用钥匙领用申请表》，经各部门负责人批准后方可领用。领用钥匙须进行登记，并由填写《备

用钥匙领用登记表》。钥匙用过后必须立即交还保管人，并在《备用钥匙领用登记表》上记录交还日期和时间，由保管员负责签收。

3.2钥匙领用人不得将钥匙交给他人使用，不得携带回家并严禁擅自增配。

3.3非本公司工作人员，一律不准借用钥匙。

4.钥匙遗失的补配

遗失钥匙，须立即向安保部报告备案，并及时采取必要的防范措施，在做好遗失记录和钥匙增（补）记录后,即通知工程部门配置钥匙或换锁。

5.换锁程序

未经安保部同意，门锁都不得擅自更换;因遗失钥匙或门锁损坏而必须更换时，须向安保部提出书面申请，经安保部批准后通知工程部给予更换，并将新锁钥匙交由安保部重新分配，以便在发生意外情况时使用。

6.加强监督办法

篇6

大家好!

首先，感谢管委会、软件园、物管中心和同志们给予我这次展示自我的机会和舞台。我叫×××，1962年出生。1983年毕业于浙江××，××工程专业，工程师;1983至1996年在××厂工作，历任专业教师、技术员、设备分厂副厂长;1996年招入原发展物业公司工作，现为发展物业中心副经理。今天竞聘的岗位是发展物业管理中心工程部经理。

我今天演讲的主要内容分二个部分：一是我竞聘工程部经理的优势;二是谈谈做好工程部经理的工作思路。回顾本人近年来的工作情况，可以总结为三个方面。

第一、 尽职尽责为发展物业的初期建设鞠躬尽瘁。

1996年发展物业公司物业部组建初期百业待兴，针对建筑设计及施工中的大量缺陷，我配合主管副总构建了物业管理部的基本架构，并力排众议，从实际出发，力主建立一个精简、高效的物业管理队伍，并制订了一系列初期的规章制度。在这一时期，工程部重点做了二项工作，一是自主编制了一套计算机物业管理软件，使物业管理初步纳入到现代化管理轨道;二是改造及改正了大量大厦设计、安装中的不恰当、不适宜的缺陷，使得设备设施运行更安全、更经济、更可靠。

第二、 尽心尽力为发展物业的发展做出了应有的贡献。

众所周知，发展物业经历了多次变革，但我始终一如既往地尊重、支持各任领导的工作，维护领导的威信，愿当配角、甘作绿叶。辩证的看待自己的长处和短处、扬长避短，团结协作，做到：到位而不越位，补台而不拆台。在保证自己所管辖的工程部工作符合公司要求外，还为公司主编了一套“发展大厦物业管理制度汇编”及以后辅助编制了一系列管理制度，为发展物业管理从无到有，从小到大，并且不断走向规范、走向成熟，贡献了自己的光和热。

第三、 全心全意为发展物业的突破发挥自己的聪明才智。

为了发展物业有一个更好的未来，我已积累了各种资料约10多万字，计有《物业管理招投标方案》、《住户手册》、《员工手册》、《质量手册》、《安保手册》、《企业ci手册》、《管理表格汇编》、《管理制度汇编》、《合同协议汇编》、《设备操作规程汇编》、《应急处理程序汇编》等。

我没有辉煌的过去，只求把握好现在和未来。今天，我参加工程部经理职位的竞争，主要基于以下几个方面的考虑：

一是我有吃苦耐劳、默默无闻的敬业精神。在物业初创时期，我事必躬亲，到过大厦的每个地方，摸过大厦的每个部件，工作上踏踏实实，兢兢业业，一丝不苟，充分体现出 “特别能吃苦、特别能忍耐、特别能战斗、特别能奉献”的爱岗敬业的良好品质。

二是我有虚心好学、开拓进取的创新意识。我从学校毕业后，从没间断过学习提高。84年参加××省首批汉语言文学专业自学考试，连续二年合格，后因参加新厂筹建设计及以后的安装、调试、运行等繁重的工作而中断;为了进口设备筹建、安装工作的需要，我又参加了英语言专业学习;在担任设备分厂副厂长后，又针对所管工种需要，参加了电工、司炉、空调、管道等操作培训;随着进入发展物业公司工作，我又应工作需要，学习了电信、消防设备维护、安装和保养知识;根据现代化物业管理和公司实际需要，我又自学了计算机操作和编程，掌握了计算机辅助制图、设计;当国际软件园入住我大厦后，我又很快掌握了网络设计、施工和调试知识。现在为适应公司发展和自身学历的需要，我正在读物业管理专业大专。

篇7

关键词：文件资料管理制度；工期制度；质量检查制度；处罚制度

中图分类号：TL372+.3文献标识码：A文章编号：

1.工程概述

位于某城市某区建设居民楼，东西长185m，南北长81m。西侧是待建居住用地，东侧为德式堡欧式园林游乐区，南侧为香蜜湖及沿湖规划中公园。原始地貌为山前凹地，现场地经开发平整，地势平坦，最高处绝对标高23.99m，最低处绝对标高23.26m。

2.工程部结构根据规模设立工程部经理、工程项目经理、工程项目副经理、技术工程师、安全员、资料员可兼出纳、仓管员可兼辅料采购、施工员。

3.组织原则

3.1工程项目经理、项目副经理向工程部经理负责主持本项目日常工作履行工程部职责接受公司上级领导和公司相关领导的业务管理、指导和监督。

3.2工程部编制人员服从项目经理的管理、项目副经理。

3.3工程部必须树立全局观念各专业必须责任明确协调配合坚持执行个人服从集体局部服从整体下级服从上级的原则。

4.工程项目部工作内容

4.1配合甲方组织完成工程项目开工审批手续，协调施工过程中的外部关系；

4.2配合甲方组织实施招投标，协助签定施工合同；

4.3按照法律规范及合同规定和程序对建设项目进行从开工至竣工的全过程管理，实现项目合同目标；

4.4根据工程性质制定并实施工程部管理制度。

5.项目部会议制度

5.1项目部实行定期会议原则上一周一次根据技术、安全、质量上的问题设专题会议也可实现每天的碰头会议按工程规模的大小需要而定。

5.2实现班前会制度各班组在上班前集中工人开班前短会对当天施工中可能遇到的质量、安全等问题进行交底。

5.3积极参加业主、监理的定期、不定期例会。

6.检查制度

6.1对各工序实行“三检”制度。

6.2组织周小查、月大查或分部分项检查建立评比标准进行现场讲评。

6.3将检查中发现的问题及时以文字形式提交有关各方签认、整改。

6.4项目部各部门实行书面总结、计划分周报、月报及分段目标报告制。

6.5写出管理日志注明当日巡查情况及时间记录工程检查事项、工程签证设计变更、施工质量、进度问题及相应措施的实施。

7.文件资料管理制度

7.1公司文件资料含公司主管部门文件资料。

7.2必须在四小时内传达到部门岗位人员根据相应文件内容传达到相关单位。

7.3合同文件凡由项目部负责签订的合同必须确认合同方法律资格经相关部门审查报总经理审批签署后方可交合同另一方施行。

7.4图纸变更统一发放到相关单位及工程师。

8.作息制度

8.1本项目要求管理人员要求住现场，管理人员出去办事半天以内的向项目经请假，1天以上（含1天）直接向老板进行请假。

8.2项目部作息时间为：上午7：00~11：30；下午1：30~5：30；另根据工程进度的需要应进行调整加班，由阳成辉负责考勤。

8.3管理人员每月可休息2天。

9.上班制度

9.1项目部管理人员都要求住现场管理人员出去办事必须向项目经理请假。

9.2项目部作息时间为上午6：30-11：30，下午1：30-6：30另根据工程进度的需要应进行调整加班由专人负责考勤。

9.3上班时间除在办公室查看图纸或计算工程量外，其余时间不允许待在工地办公室内一律在现场检查及安排工作。

9.4上班时间杜绝在办公室内泡茶聊天上网聊天玩网络游戏，上班时间杜绝在办公室内泡茶等。

10.奖励制度

10.1嘉奖A类奖励个人50元至200元与当月个人薪金一并发放。

（1）对改善部门管理提出合理化建议的。

（2）工作中表现突出创造优良成绩的。

（3）工程施工过程中为公司树立良好形象提高知名度的。

10.2记功B类记功类奖励奖个人200元至500元与当月个人薪金一并发放全公司通报表彰。

（1）以下三项节约成本均在5000—10000元以内者。

（2）提出合理化建议节约建设成本成效显著者。

（3）杜绝浪费发现施工场地内有浪费现象及时有效进行制止的。

10.3记大功C类节约成本均在10000元以上者记大功奖励奖个人1000元以上，视具体情况由项目经理部或总部经理室领导研究决定项目员工大会表彰。

10.4处罚制度

10.41警告类A类情节较轻者给予警告处罚不扣除个人薪金。

（1）情节相对较重者给予劝诫类处罚每次扣除当月薪金50元至100元罚款本项目内通报。

（2）不服从项目经理的领导以各种理由推脱领导安排的工作推诿应承担的责任。（3）不按本部门规定参加例会及其他会议的。

（4）对施工作业点的巡查不按规定次数进行或者漏查巡查过程中只走形式不重质量的。

10.42记过类B类记过类处罚每次扣除当月薪金200元至800元项目上通报批评。（1）不按规定制作周报、月报、计划、总结等文书材料的。

（2）超过规定的时限传送文件或上报的造成不良后果或影响的。

(3)个人负责的工作范围内工程出现质量问题未及时发现通过项目经理或其他人发现的。

（4）对于上级领导发出整改内容未按时完成或确实不能按规定时间完成但不及时上报的。

（5）半年内受到警告类处罚三次以上的。

10.43留岗查看C类留岗查看处罚情节较轻者扣除当月个人薪金1000元到2000元情节较重者留岗查看期为一个月至三个月留岗查看期间停发个人薪金且对全部损失进行赔偿。全总部通报批评。

(1)不按图纸施工造成工程工期延误需返工整改的特殊情况除外。

(2)工程整改两次以上仍不能验收通过的特殊情况除外。

(3)未履行工作职责造成工程存在重大质量隐患的。

(4)工作过程中过失泄露公司机密的。

11.工期制度： 本项目由于后期较紧张,剩余工期为6个月左右，为了确保工期按时完成,各施工员应对所分管项目的工期进行合理安排及控制,为了保证工期的顺序进行,先制定工。

12.质量检查制度 各施工员应对其分管项目的质量全面负责，各工序进行认真检查，将问题进行落实整改，涉及到各栋号隐蔽的项目，各栋号负责人应负责找资料员进行报验。具体分项要求如下：

12.1各施工员应认真检查每一层、每一分项的质量，各分项在施工前应详细地进行技术及安全交底，各分项在施工过程中，施工员应进行平行检查，并将每一层的每一个房间部位的分项的检查质量情况及落实情况书面报给项目经理，各施工员应对检查表内的检测数据负责，如果实际有误差（超规范要求）。项目部将从月工资中进行罚款（罚款额度根据情节轻重而定）。

12.2各栋号施工员在施工过程中进行检查时，如有分项项目质量达不到规范要求，施工员如发现问题而未进行罚款，则应自行负责。

13.材料采购制度

13.1项目所需各类材料一律有材料部门进行采购未经材料部门授权任何单位和个人不得自行采购材料。材料供应商必须以招标形式确定。

13.2由预算部计算工程所需的各种材料数量提出采购计划,项目部审批后交材料部采购。

13.3主要材料采购应签订供货合同。包括材料的名称、品种、规格、型号、质量、数量、交货日期、运输方式、检验方法、交货地点、货款结算支付方法都要在合同中填写清楚同时对不执行合同应负的经济责任也要明确规定。

13.4材料采购要严格执行国家有关政策、法令和法规遵循市场经济规律。

14.廉洁制度

14.1本工程各栋号部分结算及签工由各栋号长直接负责。

14.2各栋号长应对班组结算的工程量数量负责，如发现有栋号长与班组进行勾结，并多结算工程量给班组，项目部将直接开除并追究其责任。

15.项目主要管理人员例会制度

项目部应在每周三、周六晚上18：30时召开主要管理人员碰头会，主要内容为所分管项目进度、质量、安全等有关问题的汇报，需要协调相关事宜的汇报，会议由现任项目经理主持，并将存在问题或急需协调事宜报项目总协调温总。

16.结束语

实施“安全第一、预防为主”的安全方针，努力完成各项管理指标，提高项目整体管理水平和管理人员素质，使企业在激烈的市场竞争中托颖而出，一枚独秀，永立于不败之地，特指定相关规章管理制度，以利于进一步广泛工程质量、安全、文明卫生和治安等思想意识行为。

参考文献：

[1]建筑工程质量管理的现状和对策. 大众科技，2008年.

[2]工程项目管理质量控制.广东科技 ，2007年.

[3]工程项目质量管理浅见.中国高新技术企业，2008年.

[4]浅谈工程项目质量控制与管理. 中国高新技术企业,2008年.

篇8

1、调整：主要是规范服务流程，调整目前的管理方式，修改并完善相关管理制度，重抓物业品质服务；

2、完善：根据公司领导提出的“酒店式管理，五星级服务”的方针，对本部工作进行细化，将管理制度深入到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的工作管理流程；

3、规范：结合标准要求，对上述工作管理流程的各环节进行规范，细化和落实到个人，做到各环节有计划、有制度、有实施、有检查、有改进，并形成相关记录；

4、落实：加大检查监督力度，结合绩效考核制度和检查考评制度，加强执行力，强化奖罚的及时性和有效性，提高本部门员工的责任心，使各项规章制度落到实处。

以下为201x年工程部具体工作计划：

一、工程部重点抓好如下工作

1、狠抓工程部员工的培训考核工作，从礼节礼貌，仪容仪表，服务意识，服务程序，服务质量等方面入手，到提高工作技能，提高工作效率，改善工作形象，做到一专多能，培养和招聘综合型技工。对工程部技工实行优胜劣汰。留用优秀骨干员工，针对有的老员工疲沓情绪，注入新的活力，才能使整个团体随时有竞争，有活力。通过培训考核使工程部后勤员工都以满怀热情，去创建舒适的硬件环境，为租户提供舒适的服务产品。

2、改进工作服务程序，加强主动性，协调性，协调好与各部门之间，特别是合理安排工程部夜间的工作，加强对设施设备的日常巡检，责任分区，责任到

人，杜绝野蛮操作。

3、按照检修保养制度，抓好对大型关键设备的计划检修和保养，做好电梯，中央空调，配电，供水系统的换季检修，日常维护，特别是对中央空调主机及配套冷却塔，水泵，末端风机盘管的清洗保养，精心调试，确保中央空调主机顺利运转安全。加强对公共区域等各种设备的保养周期巡检。

4、电梯检查方法的更新。针对电梯事故的多发，而工程部检查工作时又未发现的现象进行分析和总结，对原有的检查方式进行改进和完善。在原来只对机房、电梯主机进行检查的基础上，加强了检查中乘坐舒适度、稳定性及噪声情况的检查，到轿顶运行观察、底坑的查看。督促维保单位提高维修保养水平消除故障隐患。加强电梯维护保养跟进监督工作。

5、树立成本经济概念，发挥利润中心作用，健全并按照能源，物料，修旧利废办法，控制降低物耗，能耗成本，加强修旧利废，争取更进一步降低工程支出费用。

（1） 把握工程配件质量关，对重大配件材料挂牌登记使用日期，跟踪使用

质量和寿命。加强对配件价格的市场调查，包括对于装修改造装饰工程材料的价格调查控制。

（2） 修旧利废加强考核统计，每月检查通报修旧利废的情况，坚决杜绝只

管更换不管精心维修的不良作风。

（3） 合理调控设备的经济运行，杜绝跑冒滴漏的现象。

（4） 贯彻落实能源管理，加强对各水、电、天然气的使用，检查每月抄表

并进行对比，水、电、天然气的使用量进行存档，便于部门成本控制。

二、工程部2期接管工作

1、做好前期设施设备的人员熟悉及人员培训工作；

2、对所以设施设备提前制作设备台账，以便交接是进行核对，对台账与设备有出处处进行调整；

3、安排工程人员参与设备调试，熟悉各设备的运行状态；

4、根据2期设备运行情况，制定各班组日常工作计划。

总之，事无论大小，要干就要干最好，我们相信没有最好，只有更好，只有我们不断的自我加压，寻找工作中的兴奋点201x年注定是不平凡的一年，

也注定了工程部最有压力的一年。要求部门全体员工端正工作态度，向科学化、规范化方向迈进，推行规范化管理，提倡团队高效协作，把努力提高服务质量和工作质量作为中心任务。在今后的工作中，继续发扬成绩，克服不足，努力完成上级安排的各项工作。朝着这个方向不断努力，不断改进，不断提升。

工程部年度工作计划（二）(一)工程部新一年工作思路

在去年一年的工程管理中，我总结了一些自己的经验和看法，今年的工程即将开始，如果我还做工程部长，我有以下几点意见和想法：

1、安全放在第一位，这是工程施工中最重要的一个因素，是保证工程完工的先决条件，应该做到安全生产保障有利，杜绝隐患，安全生产主要是火电和高空作业及人员流动方面。但是我们的施工现场在对戴安全帽、安全带情况应该视具体情况来实施。

2、材料的供应应做到及时、准确，用最少的资金购买最合适的材料，在节省资金同时也保障了材料供应，为保质、保量完成工程任务打好基础，现场需要的一些小材料现场的管理人员应该有权自行购买，免去公司用车来回送，造成不必要的开销。

3、在工地的施工管理中，工人除了关心工资外，最能影响工 人情绪的就是伙食问题，如果在伙食方面能调节好，相信工人会有更大的干劲，主要是食堂管理人员和伙食费。

4、整个工程计划在实际施工中做为工程部长来说，应该有自我调度的过程，就是工程保证按时完成，但具体时间安排根据实际情况由工程部长与实际计划人员、管理人员沟通以后再定，如果公司要到现场，由调度人员提前最少一天与现场管理人员打好招呼，调动人员由现场管理人员定。

5、在施工中以总工期为目标，以阶段控制计划为保证，采取动态管理，施工组织科学化、合理化，确保阶段计划按期或提前完成。

(二)工程部年度工作计划范文

过去的一年，是非比寻常的一年。我们新龙第十二工程部认真落实公司工作部署，克服困难、迎接挑战，在上半年恶劣气候，人员流动平常，下半年高温酷暑，工作任务重等不利情况下，全面完成了公司确定的各项工作任务。

20xx年，是我们实现公司发展再上新台阶的关键一年，也将是我们面临生产任务重压力、迎接严峻挑战的攻坚之年。并结合公司实际提出了20xx年工作的总体目标和生产任务，制定出科学合理的工作计划。

一、安全生产

安全是电力生产的首要要求，也是公司发展的基础。安全是电力企业永恒的主题，要始终坚持“安全第一，预防为主”的方针，认真落实安全生产责任制。按时召开班组安全周会，大力开展宣传教育，使员工从生命安全的高度认识安全的重要性，自觉的去关爱生命、关爱家庭、关爱企业，做到警钟常鸣，提高防范意识。认真学习国网公司，建德局，新龙公司的各类文件，结合“三不发生”，“九个务必”狠抓安全工作，始终确保在安全的前提下完成工作任务。

二、两票三制

严格执行“两票”工作制度，不管任务繁简，工作两大小，必需持票作业。第一，做好工作前的现场勘查，找出危险点，不安全因数，始终要让工作现场处在“可控，能控，在控”的状态中。第二，认真严肃的开好每次班前会，“三交三查”清楚，仔细。交底时每位员工必需清楚自己的工作任务，危险点，防范措施。第三，事后总结，总结工作中的不足，安全隐患。

三、材料及资料管理

制定一名认真负责任的材料管理员，必需了解每天进出材料，仓库必需有清楚的台账，进出材料清单，合理的上报各类材料。在项目结束后，马上盘存仓库及废旧材料的登记上缴局仓库。绝不虚报，假报材料。

本文工程部个人工作计划是由我们 查字典 、工作计划栏目频道提供参考阅读!

在项目开始前拿到设计书及三措一按，仔仔细细的进行学习，每月排出工作计划，合理安排好每天的工作任务。在项目结束后及时上缴各类有关资料并留存根。

四、加强沟通，服务于民

加强与供电营业所，配电工区等主业的交流，沟通。在其范围内的改造，施工。停电必需提前出具停电联系单，做到事先提前通知，提前准备。

施工中，科学合理安排走线，支架的安装，避免不必要的麻烦，不与用户发生口角，耐心，仔细的解释给用户听，必需做到百分之一百的优质服务。

五、关爱员工，认真工作

认真传达公司及各会议精神，使其知道，了解公司的情况，时刻关心员工生活，提高员工的工作积极性。特别对于刚进公司的新员工，老员工，老师傅们更应该起带头作用，带好小徒弟，在工作上严格要求，在生活上尽心关心，让新员工在工作上大步前进，掌握各类工作，成为公司的中坚力量。让大家，整个工程部的一份子感觉新龙公司是个大家庭，工程部就是个小家庭。

20xx年的辉煌已作为历史载入史册，让我们在公司的正确领导下，发扬新龙人“不怕吃苦，不怕艰辛”的企业精神，以更加奋发向上的精神状态，更加强烈的责任感和使命感，在应对市场挑战中坚定信心、迎难而上，化压力为动力、变挑战为机遇，沉着应对挑战，以求认真务实的工作作风，创新的工作理念，再度谱写出新龙公司新的篇章。最后我相信我们十二工程部在公司领导的带领下一定能圆满的完成20xx年工作目标，给公司一个满意的答案。

工程部年度工作计划（三）即将到来的201x年充满希望和挑战，对工程部提出了更高的要求。为积极配合各小区物业管理完成各项指标任务。现结合工程部的实际情况，着力于维修保养各项工作的落实，并在原来部门工作的基础上，不断提高服务质量，为客服中心的收费做到后勤保障工作。特拟定工作计划如下：

一 安全管理

1，设备设施安全管理工作必须坚持“安全第一,预防为主”的方针;必须坚持设备维修保养过程的系统管理方式;必须坚持不断更新改造;提新安全技术水平，能及时有效地消除设备运行过程中的不安全因素，确保重大事故零发生。

2，明确安全操作责任，形成完善的安全维修管理制度。

3、严格执行操作安全规程，实现安全管理规范化、制度化。

4，加强外来装饰公司安全监管，严格装饰单位安全准入条件。

二 工作计划

1、加强维修部的服务意识。目前在服务上，工程部需进一步提高服务水平，特别是在方式和质量上，更需进一步提高。本部门将定期的开展服务对象、文明礼貌、多能技术的培训，提高部门人员的服务质量和服务效率。

2、完善制度，明确责任，保障部门良性运作。为发挥工程部作为物业和业主之间发展的良好沟通关心的纽带作用，针对服务的形态，完善和改进工作制度，从而更适合目前工作的开展;从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。通过落实制度，明确责任，保证了部门工作的良性开展。

3、加强设备的监管、加强成本意识。工程部负责所有住宅区的设施设备的维护管理，直接关系物业成本的控制。熟悉设备运行、性能，保证设备的正常运行，按照规范操作时实监管的重力区，工程部将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效;并将设施设备维护侧重点规划到具体个人。

4、开展培训，强化学习，提高技能水平。就目前工程部服务的范围，还比较有限，特别是局限于自身知识的结构，为进一步提高工作技能，适当开展理论学习，取长补短，提高整体队伍的服务水平。

5、针对设施设备维护保养的特点，拟定相应的维护保养计划，将工作流程分细化。

三 做好能源控制管理

能耗成本通常占物业公司日常成本的很大比例，节能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的关键是：

1、提高所有员工的节能意识

2、制定必要的规章制度

3、采取必要的技术措施，比如将办公用电和大门岗用电分离除原来路灯和电梯用电(它们收费标准不一样)，进行地下停车场的照明设施设备的改造，将停车场能耗降到最低;将楼道的灯改造为节能型灯具;将楼道内的照明控制开关改造为触摸延时开关。

4、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。

5、直接找厂家进购设备配件，统一购买备品备件，按设备保养周期进行保养。以便及时更换，确保设备发挥最佳节能作用，减少维修成本。

四 预防性维修

1、预防性维修：所有设施设备均制定维护保养和检修计划，按照设备保养周期既定的时间、项目和流程实施预防性检修。

2、日常报修处理：设施、设备的日常使用过程中发现的故障以报修单的形式采取维修措施。

3、日常巡查：工程部各值班人员在当班时对责任范围内的设备、设施进行一至两次的巡查，发现故障和异常及时处理。

五 健全设备、设施档案，做好维修工作检查记录。

为保证设备、实施原始资料的完整性和连续性，在现有基础上进一步完善部门档案管理，建立设备台账。对于新接管的威尼斯小区，由于房产公司配套设施安装滞后的原因，做好设施设备资料的收集跟进工作。

六 设施设备维保工作

1、严格执行定期巡视检查制度，发现问题及时处理，每日巡检不少于1次。

2、根据季节不同安排定期检查，特别是汛期，加强巡视检查力度确保安全。

篇9

为落实本项目质量目标责任，根据建筑工程有限责任公司与建设单位签订的工程施工承包合同要求，确保该工程按合同履约，保证工程质量，用户满意。决定对工程项目施工与 签订质量目标责任书。

本工程按工程施工承包合同规定达到的质量等级为合格，项目部拟达到的质量目标为合格。

一、项目部在质量管理工作中，必须服从公司和有关部门的管理，还应接受建设单位、政府主管部门，监理单位对工程的检查和指导，并随时征求他们的意见，作为持续改进的目标。

二、有关质量管理事项：

1、工程部指导项目部贯彻落实国家质量管理体系和公司对工程质量的要求，项目部应严格执行国家质量管理程序文件和技术操作文件，保证工程施工在正常状态下进行，达到质量管理目标;

2、项目部应建立完整的质量保证体系，健全质量管理机制，制定质量管理制度，落实质量管理责任;

3、严格按照国家颁发的施工验收规范及工程设计图纸要求进行施工。遵守公司质量管理制度，工程质量必须达到施工合同承诺的质量等级;

4、工程部如发现项目部在工程施工中存在质量问题，有权要求其无条件改正和返工，并承担所有损失，对施工中机械设备、项目部管理人员及施工人员达不到工程施工需求的，公司检查人员在场要求更新设备及更换人员;

5、在施工过程中，如发生质量问题，由公司与项目部共同配合有关单位进行调查处理，因此而发生的所有费用均由项目部承担。在必要时下发质量惩罚通知书，其经济罚款从工程进度款中扣除或当场缴纳罚款;

6、若工程质量达到合同规定的质量要求，建设单位给予的奖励属项目部所有，若工程质量未达到合同规定的质量要求所造成的罚款等费用，由项目部承担。若工程项目获长安杯或更高的荣誉，按公司有关奖励办法对项目部进行奖励;

7、特种作业人员须持证上岗;

8、分部分项工程施工应进行技术、质量交底，完成后按验收标准进行严格检查，工程所用材料、隐蔽工程应按规定进行检查验收，工程技术资料齐全完整。

三、工期目标责任：

1、工程施工合同规定的工期

2、项目部就工程工期须延时或有关特殊情况要及时向公司汇报;

3、项目按合同约定提前完工的，建设单位给予的奖励属项目部所有。由于违约、工期延误所造成的经济处罚和损失，由项目部全部承担。

建筑有限公司 单位

法定人： 法定人：

年月日 年月日

项目质量管理责任书范文二

甲方：(以下简称甲方)

乙方：(以下简称乙方)

根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国建设部78号令》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《省工程建设质量检测实行有见证取样送检的暂行规定》、《省建筑施工企业安全生产许可动态管理暂行办法》及有关部门颁发的规章条款、文件精神和我司与你司签定的施工合同之规定，为了达到统一认识、统一思想、加强对建设工程质量、安全的管理，把质量、安全责任到岗，做到责任到人，特签订如下质量安全责任书，以达到工程施工的顺利竣工。

一、 甲方责任：

1 公司工程部和授权的项目监理部对乙方项目经理、技术负责人、施工员、质检员安全员经常开展质量安全施工教育，严格执行施工安全的操作规程和质量安全标准规范，强化质量安全意识，加强质量安全管理。

2公司工程部和项目监理部加强对项目建设工程质量安全工作直接监督管理，并把项目建设质量安全工作当作头等任务来抓，要求项目经理部建立质量安全机构和各项质量安全管理制度，不断加强质量安全生产的监督检查，及时消除各种质量安全隐患。

3公司工程部对项目工程展开经常性的质量安全检查，采取定期或不定期的拉网式检查工作，发现问题及时处理。

4、认真督促项目经理抓好质量安全消防工作的组织落实、责任落实、措施落实、做到防范于未然。

二、乙方责任：

1、必须履行公司《建设工程质量管理制度》、《建设工程安全管理制度》的具体内容，严格执行有关质量安全管理的法律法规和标准，增强安全防范意识，制定具体的质量安全施工方案，并上报 公司工程部、监理部。

2、自觉接受工程部、项目监理部对质量安全生产的教育学习，同时在项目工程开工前，应对项目经理、施工员、质安员、各班组长及施工操作人员进行施工质量安全生产操作规程的教育，经常召开质量安全会议，总结质量安全经验，增强质量安全责任感，并做好记录。

3、项目经理应向各岗位人员签订质量安全责任，落实到每位在岗员工，做到人人重视工程质量和安全。

4、项目经理部应自觉接受公司工程部、监理部对项目工程的质量安全生产监督检查，检查时若发现项目经理、项目技术负责人、施工员、质检员、安全员不在施工现场，第一次给予教育，第二次处以罚款 元/人，第三次罚款元/人，再违者按不称职或要求更换人员处理。

5、项目经理部严格遵照《十项安全技术措施》，把好安全关。否则，公司将对项目经理部按以下规定进行处理，或重新更换岗位人员：

(1)工人进入施工现场必须佩带安全帽，严禁工人穿拖鞋和高跟鞋作业，否则按 元/人次罚款处理。

(2)从事外墙的搭架、装饰人员必须系好安全带，否则按元/人次罚款处理。

(3)脚手架首层必须设置2米宽安全网，每隔四层设固定安全网，且按规定设支杆，每交接处必须要重叠接密，网内无杂质。否则每次按 元罚款处理。

(4)楼梯、阳台、屋面、预留洞口要有防护措施，否则按元/部位次进行罚款处理。

6、认真履行安全职责和遵守各种施工操作规程及安全生产的《六大纪律》。

7、施工现场必须设置各种安全生产标志牌，切实履行《安全令》和《施工现场十不准》，为保证施工安全创造必要条件。

8、一切工伤安全责任事故费用全由项目经理承担。

9、保证所建设的工程质量、安全达标。造成质量安全事故的处罚如下：

(1)项目工程质量安全事故由于项目经理指挥造成的，根据事故大小，处罚项目经理元。

(2)项目工程质量安全事故由于施工员、项目负责人指挥造成的 ，根据事故大小，处罚施工员、项目负责人元。

(3)项目工程质量安全事故由于质检员指挥造成的，根据事故大小，处罚安全员元。

(4)项目工程质量安全事故由于安全员指挥造成的，根据事故大小，处罚安全员元。

(5)工程竣工后，不按时进行竣工验收备案，竣工资料未完整交回公司的，处罚项目经理元。

(6)因工程质量安全事故受到其他有关部门对我公司的处罚，均由乙方承担该罚款，同时立即停工整改外，我司还要再加元的罚款处理。

甲方： 乙方：

法定代表人： 法定代表人：

篇10

一、严格按公司采购制度做好每月采购计划与总结，针对工作中的不足不断改进和完善，尽量做到问题不推迟，尽最快解决。

二、围绕“四降两提”工程，和需求单位不断沟通，在公司制度允许范围内，尽量降低物流成本，确保质优价廉的物资及时运用到工作中、项目中。我们的采购工作就是服务于公司运营，就是以最低的成本满足高质量严要求的运营所需辅料，一定要对要采购的辅料细心的分析，始终坚持做好以质论价，货比三家原则。

三、在工作中边学习边实践，多比、多总结，不断提高采购业务水平。主动加强与供应商沟通，及时做好跟催工作，让供应商能主动争取配合我们工作。比如在稀土医疗基地围墙工程、绿化工程、稀土倒运工作等项目上，做到及时解决问题尤其是按时、按质、按量提供所需的各种辅料。

四、下现场，加强与各作业部的沟通，缩短采购时间和采购周期，极力配合公司各运营工作，及时的和有关部门做好协调与沟通。

五、严把验收关，在发生质量、数量异常情况时，及时采取紧急措施，并与供应商联系，和有关部门进行协商处理。

六、主动与作业部沟通、交流，经常与作业部、仓库的相关人员接触，这样便于自己了解物资的使用情况，跟踪运营需要，减少工作失误，提高工作效率。

在以后的工作中，我会更加努力的学习，不断地积累采购经验，高标准严要求的完成各项工作。

七、明年工作计划

1、确保月计划的准确率、及时率，保障公司整体运营工作所需物资的及时送达。

2、围绕包钢集团和北方稀土各项采购制度，健全完善公司采购管理制度，推动高质量发展。

3、充分利用好网购平台，做到降低成本的目的。