房地产法论文范文

导语：如何才能写好一篇房地产法论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：休闲需求；休闲产业；产业政策

休闲产业就是指与人们的休闲行为密切相关的产业领域。休闲可以是自人类诞生以来就有的，但是休闲产业作为近代工业文明和现代社会生活多样化的产物却出现得很晚。根据相关资料显示，休闲产业发端于19世纪中叶的欧美国家，然而，对于休闲产业目前还没有一个准确的定义。现有的研究成果一般认为休闲产业是指以旅游业、娱乐业和服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，涉及到国家公园、博物馆、体育（运动项目、设施、设备、维修等）、影视、交通、旅行社、导游、纪念品、餐饮业、社区服务以及由此连带的产业群。提出休闲产业这个概念是有其理论意义和经济价值的，首先，将休闲产业单独归为一类有利于休闲产业的研究，其二，用休闲产业的概念指导产业结构规划可以取得很好的价值效果。

从消费的地点和消费的形式上分，可以将休闲产业分为以下几个部门：①休闲观光部门，主要是指以地方资源优势吸引人们到当地旅游观光的部门；②休闲消费提供部门，休闲消费指的是人们到产品所在地进行的消费，休闲消费提供部门以地方特色休闲产品或休闲服务吸引人们前往当地消费的部门；③休闲产品生产部门，休闲产品指的是满足人们闲暇时间休闲需求的产品，休闲产品生产部门就是开发地方特色休闲产品以外销为目的的部门；④休闲人居产业，休闲人居是针对外地入迁的居民而言的，入迁居民是因为喜欢当地人居环境而入迁的，因此休闲人居产业就是指凭借当地优势人居环境吸引外地居民迁入的房地产业和相关的物业管理业。

赣州位于江西南部，地处千里赣江的源头，东接福建，南邻广东，西靠湖南，北连江西省吉安、抚州。赣州自建制至今已有两千二百多年的历史，赣州是全国有名的宋城，宋代文物古迹保存的数量之多、品位之高，在全国绝无仅有，被誉为“宋城博物馆”。改革开放以来，赣州发生了巨大的变化，经济得到较大的发展，交通情况有了很大的改善，这是休闲产业发展的前提条件。赣州发展休闲产业还有以下几方面的优势：

（1）赣州旅游业发展已渐趋成熟。市委、市政府高度重视旅游工作，把旅游业作为我市国民经济新的支柱产业来培育发展，提出了建设“旅游强市”的发展战略，这几年旅游收入年均递增20%。红色故都、江南宋城、客家摇篮、丽山秀水作为赣州的四大“名片”，正被越来越多的人们所认识。现在已经有广州－赣州－瑞金追寻共和国的足迹主题游和井冈山－赣州－瑞金双卧五天团等大型常有项目。

（2）赣州的休闲服务业和休闲产品生产制造业无论从类型、规模还是质量等方面都有了很大的提高。赣州第三产业比重从2000年至2005年一直保持在36％以上，而第三产业的大部分都是由休闲服务业构成的，可见赣州的服务业在当地所占的地位，相对于赣州的其他产业来说，发展休闲服务业有更好的基础。

（3）赣州的休闲人居环境正日渐改善。2005年全市森林覆盖率稳定在74.2%。新增综合治理水土流失面积90.04万亩，新实施生态修复面积142.13万亩。赣州有绿化和卫生的传统，在环境保护方面着力很到位。在人文环境保护和恢复方面也取得极大的成果，赣县客家文化城的建设和关西围屋的修复是对当地人文的保护，而白鹭村在全国魅力乡村评选当中取得较好成绩很大程度上要归功于对白鹭古村文化的传承和保护。

赣州发展休闲产业还有制度环境方面的原因。早在2001年，江西省委、省政府就确立了“三个基地，一个后花园”的发展定位：“把江西发展成为沿海发达地区的优质农产品生产供应基地、沿海产业梯度转移承接基地、劳务输出基地，把江西打造成沿海发达地区的旅游休闲后花园”。赣州打造休闲产业，将赣州发展成为珠三角和闽三角的基地和后花园可以说是赣州的战略选择。赣州要发展好休闲产业，可以从以下几个方面着力。

（1）休闲观光部门的发展战略是借助当地的自然景观资源和人文旅游资源为依托，打造其在休闲产业中的龙头地位。休闲观光的原始投入一般比较大，但是它不需要大量持续的资本投入，却可以持续的创造价值，因此是许多国家和城市的发展首选，这一产业部门为各国各地所创造的收入也是非常可观的，甚至有人认为观光旅游产业已经是世界的第一大产业。可见它在休闲产业中的地位，可以这么说，休闲产业的竞争，很大程度上就是休闲观光部门的竞争，在休闲产业中，休闲观光部门也应该起到龙头的作用，带动休闲产业中其他部门的发展。赣州的休闲观光产业已经有了很好的基础，继续加大对此资源的开发和宣传，促进该部门的发展是非常有必要的。

（2）休闲消费部门是观光部门的补充和休闲产业综合竞争力的体现。休闲观光部门的发展很大程度上可以带动休闲消费的增长，不仅在实际价值上带来利润，同时也提高了当地休闲消费产品和服务的知名度，因此，可以说休闲消费是休闲观光部门的补充。说它是休闲产业综合竞争力的体现是因为休闲消费体现了休闲需求的变化。人们的休闲需求得到满足很大一部分是从休闲消费得到的，休闲消费部门的发展可以使得当地的休闲产业更好地引领休闲前沿，提升休闲产业的总体竞争力。但是休闲消费部门涉及生活的方方面面，里面又可以细分出很多的产品或服务部门，休闲需求是多样性的，这也就要求休闲消费部门的多样性和服务的个性化。

（3）休闲产品生产部门的发展则依靠休闲产品走出去的战略。在现有产品基础上，加大研发力度，发展新的休闲产品种类和形式，提升产品的价值和质量，形成规模效应，以构建“中国休闲产品名城、中国休闲产业品牌之都”的产业品牌体系。赣南美食有很多曾经被开发成休闲产品，比如月亮花生巴等等产品，是休闲产品生产部门发展的成功案例。休闲产品生产部门是唯一能够在外地实现其价值的休闲产业环节，如果将休闲产品做出特色，做出规模，其利润空间和发展的前景都是难以估量的。但是休闲产品要实现走出去的目标很不容易，首先因为外地失去了本地的人文环境，可能会使产品降低其价值，如果要实现产品的适应性，就要考虑到产品所蕴含的人文色彩。

（4）休闲人居产业是休闲产业发展的最高级形式。休闲产业不应该仅仅以观光旅游为唯一目的，同时吸引外地人到赣州定居或长期度假。在这方面赣州正在发展中，根据《2005年赣州市1%人口抽样调查主要数据公报》数据显示，全市18个县（市、区）和赣州技术经济开发区的常住人口为817.04万人，与2000年底的常住人口785.21万人相比，增加了31.83万人，增长4.05%；年平均增加6.59万人，年平均增长0.83%。所增加人口的相当一部分是针对赣州休闲环境而来的，我们称这种增加的居民属于休闲人居。休闲人居不仅可以促进赣州休闲房产的快速发展，同时也是当地休闲消费的长期来源，在发展观光产业的同时要适当地注意发展休闲人居，以取得长久的效益。

参考文献

［1］郁义鸿，管锡展主编.产业链纵向控制与经济规制［M］.上海：复旦大学出版社，2006.

［2］张磊，吕润.发展休闲产业带动中国城市化进程［J］.商业研究,2003，（1）.

篇2

一、房地产抵押权标的物的范围问题

设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。

我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题

我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。

（二）以集体土地使用权设定抵押的问题

从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。

（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题

我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题

（一）房地产抵押权与承租权的关系问题

所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：

1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。

2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。

（二）房地产抵押权与典权的关系问题

虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。

1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）

2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。

三、房地产抵押权实现的问题

（一）房地产抵押权实现的条件和方式

房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。

我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。

（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题

1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。

2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。

3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。

篇3

考试方法改革的首要目的是使学生有针对性的去学习。一方面，房地产经济学课程考试方法改革可以提高平时的教学效果，使学生有目的的去学习。学生在刚接触专业课程时怀着好奇的学习心态，但不明确要学习的内容，也不知道学习的方法，通过考核方式的改革，可以使教师更好地安排教学内容，通过不同形式课后作业的安排对重要知识点进行强调，使学生能全面掌握学习重点，并能在完成作业的过程中掌握比较好的学习方法。另一方面，从教育心理学的角度来看，教学不仅是教师教学生学的一个过程，而且是一个让学生在平时学习中体验成功、享受进步的过程。学生对成功的体验不应只有期末考试这一次机会，而应该在平时的学习过程中、在知识的掌握广度和深度上、在学习方法的把握上、在口头表达能力上、在集体合作意识上都有着进步的体验，因此老师在平时的教学中，对学生各方面能力进行培养时，还要结合学生取得的相应成绩给予充分的肯定，调动学生的学习积极性，使他们在经历了专业学习后，逐步成长起来。为此，进行考试方法的改革，改变期末“一考定成绩”的做法，使得学生注重平时学习，在平时的积累中掌握较好的专业学习方法，逐步培养专业分析能力，达到与学与教的教学目的。

二、考试方法改革方案设计

根据对工程管理专业同学的调查，绝大多数同学希望能在平时学习过程中，通过课堂的教学和课后有目的的学习，认识房地产经济发展现状，掌握有效的方法去分析经济问题。因此，房地产经济学精品课程教学小组内的各位教师决定在房地产经济学课堂内试行新的教学和考试配套改革方案。2011－2013年3年间，在房地产经济学课程教学过程中，我校房地产和工程管理专业的学生均参与到考试方法改革的实践中，考试方法改革方案设计如下:学生成绩评定的具体措施为:平时成绩(50%)+期末考试成绩(50%)=学期末总成绩(100%)。平时成绩的考核内容主要包括:

(1)平时考勤，平时课堂点名或者点人回答问题不到者，一次扣一分，三次不到，此项考勤成绩为零。

(2)学期论文，课程学习过半后开始专业论文的写作练习，在该学期的最后一堂课上交，并以论文质量为评分标准。

(3)四次大型作业，每次作业最高分为5分，根据完成作业的态度、作业中的信息收集水平、分析问题的水平、文字总结水平进行相应打分。早期布置的作业以独立作业形式为主，2年后进行了调整四次大型作业有独立完成的，也有分小组完成的。独立完成的作业部分由老师打分，小组作业通常以小组授课或无领导小组讨论形式展开，由老师和其他组的同学进行打分后，取加权平均分计算。

(4)期中口语测试成绩，期中对学生的学习情况进行检测，采用抽题口试的方式，学生随机抽取题库中的习题，现场回答问题，老师给出得分，这些口试习题与课堂回答问题结合在一起，锻炼学生的口头表达能力。但从2013年开始我们取消了此种方式，因为整体90后学生表现出来的风格和80后学生有较大区别，他们勇于表达，表达能力也普遍较强，缺点是言之无物，因此更多的应该针对其逻辑思维能力、归纳整理能力进行锻炼。

三、考试方法改革效果分析与完善思路

将以上改革方案付诸实施后，发现同学们在平时的学习中投入了更多的时间和经历，并且锻炼了同学们集体学习能力和团队合作精神。学生反映，考试方法改革后平时学习时间较过去增加了1/3，学习的积极性更强，对专业课程的理解和相关领域的认识都有提高，逐步掌握了专业课的学习方法。但是近三年的考试方法改革实践中也发现还存在一些问题，亟待进一步完善。

(一)教学形式和作业内容设置应更多元化

考试并不是目的，教学内容、教学形式和作业的安排要从学生掌握专业知识，提高研究分析能力角度进行设计。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教学中加强对学生课堂教学和课外科研的结合力度，另一方面建立起有利于科研创新人才培养的课程体系、教学模式和考试方法，多管齐下促进本科教育质量的提高和人才培养。将本科课堂教学从传统的以教师为主的知识讲授向参与式、讨论式、自学辅助式等多样化教学方法转换，调动学生的学习积极性，使得课堂外教学效果能得以延续，提高教学质量。从作业形式设计上，早期我们的作业形式较多以独立完成为主导，每一次作业针对专业能力培养的一个侧面，虽然学生反映较好，但是缺少集体锻炼，因此后期进一步对作业形式进行探索，力求作业形式的多元化，加大集体作业比例，使得对学生能力的锻炼和培养更为全面。

(二)作业内容设计应更为科学合理

随着2012年所在学院大力推进考试方法改革，很多课程都加大了平时的作业量。特别对于大二下和大三的学生，专业课程比较多，还有很多学生修了双学位或者准备出国考试，因此学生的课业负担明显加重，和2012年前相比，学生普遍反映作业太多了，因此一方面我们将进一步探索作业形式的多样化，另一方面在作业内容设计上将会适当精简化。逐步取消口语考试，随着课程进度的展开，由易到难，由独立完成到集体完成，并使作业内容和作业形式相配合。以学生为主体，实行“边学习、边研究、边实践”的作业过程，培养学生的实践、研究与认知能力，提高创新意识和创造能力，使其在大学期间能培养起终生受益的学习习惯和研究方法。

(三)作业评分标准应更科学化

对独立完成的作业部分，专业任课老师掌握评分标准，对于小组作业部分，由专业老师和其他小组成员共同打分。由于学生对讨论问题难以进行有效的专业评价，因此造成了集体作业打分时具有一定随意性，使得这类作业的考核评分难以真实准确的反映小组成员水平，因此需进一步探讨集体作业评分标准的设定模式，使其更为科学化，能有效反映小组成员的专业水平。后期我们采取过研究生作为助教参与本科课堂教学，对集体作业进行打分，但是由于研究生课堂与本科生课堂教学时间上经常出现冲突，因此这类方式难以有效持续进行，目前还在进一步考虑如何制定科学的评分标准。

(四)期末考试内容应与平时作业结合起来

期末考试是该门课程的总结性考试，试题除了考查学生对该门课程基础知识的掌握情况以外，更要侧重考查学生运用所学课程知识分析问题、解决问题能力和创新能力。因此期末考卷的设计应和平时作业的内容、方法等结合起来。这一方面可以使学生平时作业的积极性提高，重视平时作业的资料收集、专业分析和知识整理，另一方面也使得期末考试的灵活性更强，学生无法通过考前抱佛脚的形式去加强训练，再者也使得学生在期末对一学期的专业知识的学习方法、学习内容有更高层面的总结和回顾。

(五)期末卷面考试也应适当改革

篇4

所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。3）损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。4）补偿性。既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。5）激励性。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。

2、房地产开发面临的主要风险

2.1政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.2经济风险

是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3自然风险

是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

2.4技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。

2.5经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

3、导致房地产开发风险的因素剖析

3.1政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时间内很难变化或找到其他替代者，从而会使开发商陷入困境。

3.2房地产市场的发育程度与供求状况

在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。

3.3开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，国家紧缩银根，控制投资规模，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。

3.4开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。

3.5开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程，从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。

3.6开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。

此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

4、处置房地产开发风险的具体措施

4.1事先有效避开风险源地

例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。

4.2采用多样化（或组合化）投资

就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

4.3以财务方式控制风险

具体有以下三种基本方法：1）通过正当、合法的非保险手段（如合同条款的拟定）将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。2）通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。3）以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。

4.4对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

4.5在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量

例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。

4.7尽早完成开发项目，以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理，控制成本，保证质量。

此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力，合理确定开发方式。

参考文献

[1]李启明等编著房地产投资风险与决策[M]南京：东南大学出版社，1998

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资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。通俗地讲，资产证券化就是把缺乏流动性，但具有预期稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资的过程。目前在我国存在大量的可用于资产证券化的资产，例如房地产基础设施的建设、房地产抵押贷款等。资产证券化尤其使房地产证券化在我国具有广阔的发展空间，我们应当充分把握这一机会，在拓宽溶资渠道和完善资本市场的同时，建立良好的政策法律环境和投资环境。2003年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，以控制房地产信贷风险，其中的核心内容有：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这好比把造成银行不良资产的紧箍咒转嫁给了房地产开发商，使房地产融资渠道单一的窘境雪上加霜。加快房地产证券化的发展以激活资本投资市场势在必行，启动相关的专项研究和政策法律的研究也就显得尤为重要。

二、房地产证券化的含义、性质和特征

（一）房地产证券化的含义和性质

以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代的美国。房地产证券化（RealEstateSecuritization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。

因为证券化本身就是一个非常宽泛的概念，而且目前也没有关于资产证券化的权威法律定义，所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧：

有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合，发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化，既可以解决开发企业流动资金不足的问题，又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化，即以某具体的房地产开发项目为投资对象，由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。

实际上，房地产证券化产生的背景及实践表明，房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券，是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化，而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动，也不是房地产开发项目融资证券化。

房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。

与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。

房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。

房地产投资权益的证券化又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。

房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。

总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。

（二）房地产证券化的特征

1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。

2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。

3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。

4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。

5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样：性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。

6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府机构-联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。

三、海外房地产证券化的立法体例

海外房地产证券化的法律规定，从体例上看，可以分为分散立法型和统一立法型，这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。

（一）分散立法型国家的法律规定。

1、美国关于房地产证券化的法律规定。

美国是最早进行房地产证券化的国家，在法律制度方面积累了非常丰富的经验，其主要立法有：1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。1940年《投资公司法》。在房地产投资信托方面，应当说，《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》，都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》（FAS125）、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。两法采用金融合成分析法，改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷，该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定，有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面，正式开创了REIT.2、英国关于房地产证券化的法律规定。

英国自1987年开始发行按揭支撑证券，在抵押贷款市场，通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面，英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券；1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资；1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布，起到了宏观调控与监督的作用；此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。

3.采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。

（二）统一立法型国家的法律规定。

1、日本关于房地产证券化的法律规定。

日本的房地产证券化起步于80年代中后期，当时在法律上还存在着诸多限制，致使该产品无法在市场上广泛开展，直到1997年金融风暴后，日本金融市场受到重击，在残酷的现实环境催迫下，1998年通过《特殊目的公司法》，并于2000年修正为《资产流动化法》，至此，才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。此外，在日本推动金融资产证券化的同时，我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用：《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说，虽然更分散，但仍然具有补充适用的价值。

2、韩国关于房地产证券化的法律规定。

韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后，这之前基本未开展资产证券化业务，也没有制定相关的法规，而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后，韩国的金融业暴露出许多问题，在严格的金融监管下，韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性，金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化，韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款，以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》，该法从立法预告到法案生效，历时仅2个多月。

3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。

四、我国推行房地产证券化的必要性和可行性

（一）我国房地产证券化的发展现状

房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。

1、房地产抵押债权证券化的发展现状

房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：（1）抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；（2）我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。

2、房地产投资权益证券化的发展现状

我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面：（1）房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80％左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件；（2）房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。

（二）我国推行房地产证券化的可行性和必要性

1、房地产证券化的必要性

（1）有利于提高银行资产的流动性，释放金融风险。由于个人住房抵押贷款期限比较长，而商业银行资金来源以短期为主，因而产生了由于“短存长贷”引发的流动性问题。虽然目前我国商业银行个人住房抵押贷款占全部贷款的比例不到4%，资金也比较宽松，流动性没问题。但是，由于业务发展的不平衡，个人住房抵押贷款发展最快的建行，其余额占全部贷款金额的比重已超过9%，参照发达的市场经济国家，我国的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间，银行资产的流动性风险逐渐显现出来。房地产证券化有利于释放由此产生的金融风险。

（2）有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制。目前，我国商品房空置量已超过7000万平方米，积压其上的国有商业银行贷款已超过2000亿，再加上新建的商品房，要想全面启动房市，约需要3500亿元的巨额资金。这样巨大的资金缺口仅靠我国现有的住宅金融支持是远远不够的，而推行房地产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。

（3）有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道。房地产证券化作为重要的金融创新工具，给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新，将大大丰富我国金融投资工具，有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性，房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。

2、房地产证券化的可行性

（1）我国已经具备了进行房地产证券化的良好经济环境。从整个国家的宏观经济基础而言，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产的证券化创造了一个稳定的大环境。

（2）我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏形。众所周知，住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一，其原始债务人信用较高，资金流动性稳定，安全性高，各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升，已经初步形成规模。据统计，1998年底，商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元，到2000年，这一数字已迅速增长到3306亿元，两年中增长了5倍多。

（3）我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。首先，国家金融政策的适当调整和完善，使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系；其次，我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范，证券市场监管力度正在加大，法规体系逐步形成，证券管理、证券交易条件日趋完善，也积累了一些的发展证券市场的经验，为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础。

五。我国房地产证券化的立法体例探讨

众所周知，金本位体制崩溃以后的金融体系，完全建立在法律的基础之上，因而完全可以这样断言，没有法律，也就没有整个金融体系。从这个意义上说，法律对于金融创新的积极作用是主要的，也是重要关键的。

我国关于房地产证券化的实践十分少见，新华信托推出的住房贷款项目的资金信托，颇有点房地产贷款证券化（MBS）与房地产投资信托（REIT）相结合的特点。2003年国内第一支住宅产业基金，“精瑞”房地产信托基金的启动无疑又是一大开拓。从目前的趋势以及必要性考虑，房地产证券化在不久的将来必然会成为我国资本市场的一种重要融资方式，因此这方面的立法应当先行。在立法体例方面，是将房地产证券化的各个环节集中起来统一立法还是将各个环节提出来分散立法？目前学界还存在着争议。笔者认为，我国应当仔细考察国际上两种立法体例后面的深层因素。

采用分散型立法体例的国家和地区中，美国最早从事房地产证券化，其目的是为了解决银行住房贷款资金不足的问题，由于它是一个全新的课题，只能通过“摸石头过河”的方式，出现一个问题就出台或修改一个规则，最终通过不同的法律形成了对房地产证券化的规制，因此不存在统一立法。而且美国是一个崇尚金融创新的国家，统一立法可能会给房地产证券化产品的创新设置太多条条框框，分散立法以及美国的衡平法传统更注重的是事后评价，因此可以给金融创新创造条件。英国则是典型的英美法系国家，成文法在其法律体系中处于次要地位，所以它们更多地是判例法或者至多是单个成文法对房地产证券化进行规范。澳大利亚和我国香港的立法传统受英国的影响很深，分散立法就是一个表现。至于德国、法国等传统的大陆法系国家，由于证券市场并不十分发达，特别是德国，银行属于“全能银行”，银行流动性问题并不是很严重，因此没有进行房地产贷款证券化（MBS）的动力；至于房地产投资信托（REIT），由于大陆法系没有信托的传统，对信托缺乏具体规定，因此这方面的规定基本空白。可以说，房地产证券化在这两个国家只是一个配角地位，统一立法的成本要大于效益。

采用统一立法体例的国家和地区中，我们可以发现一个共同的特点，即这些国家和地区都处于亚洲，立法的时间都发生在1997年亚洲金融危机之后，尽管在这之前，一些国家也曾从事过房地产证券化的实践，但真正促使这些国家下定决定统一立法的，还是由于金融危机暴露了金融机构的流动性风险，为了巩固国家的金融安全，大力发展资产证券化势在必然，而制定统一的资产证券化法案，对于房地产证券化的操作和规范运行是必要的。

由此可以得出我国房地产证券化的立法体例：统一立法型。理由在于：

1.我国有大力发展资产证券化的客观要求。我国金融机构的处境并不乐观，一是银行不良贷款的比例很高，二是银行的资本充足率太低，不符合《巴塞尔协议》8%的要求，应当说，我国没有出现类似于亚洲其他国家的金融危机，很大程度上是由于政府信用的存在，但随着市场化运作的日益深入，如果银行的处境再没改观的话，爆发金融危机的可能性非常大。因此发展资产证券化是大势所趋，而进行统一立法我们就不会碰到法、德存在的立法尴尬。

2.统一立法有利于参与者更好地操作。房地产证券化是一个新生的事物，参与者的水平参差不齐，采取统一立法，可以使房地产证券化的过程一目了然，便利于实践中的操作。

篇6

随着社会与经济的快速发展，我国的房地产业得到了前所未有的发展，众多的房地产工程项目如雨后春笋般的出现。工程管理是房地产开发的重要环节之一，通过在房地产开发中实施工程管理，能够有效的解决房地产开发中出现的问题，对保证房地产开发项目的质量，控制成本，以及提高房地产开发公司的声誉都具有非常重要的作用。

2工程管理在房地产开发中的应用

2.1房地产开发中的规划管理俗话说“万事开头难”，房地产开发公司在确定房地产开发项目时，千头万绪，规划管理作为房地产开发工程管理的第一阶段，在整个房地产开发中占据非常重要的位置，房地产开发中的规划管理主要包括以下几个方面:其一，根据营销策划部门所做的市场调查，对房地产开发项目的地理位置进行合理的定位，规划处房地产建筑规模等级以及相应的需求量;其二，积极同规划部门沟通，通过运用规划部门对于规划政策的了解以及丰富的规划知识，根据相关的规定，制定出能够实现最高效益的房地产开发的规划指标;其三，根据《建筑工程质量管理条例》和《中华人民共和国招投标法》的相关规定，进行房地产开发项目方案的设计竞标，重点从项目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美观性以及户型配置的均好性等方面进行客观、公正、综合的评价。

2.2房地产开发中的设计管理房地产开发中的设计管理直接关系到建筑设计的规范性、布局的合理性以及给排水、安防、电讯、电气、燃气等系统设计的质量，因此，工程管理中的设计管理应该从以下几个方面入手:其一，房地产开发公司应该慎重选择设计单位，切忌过分强调节约设计成本而选择缺乏设计实例以及综合素质较差的设计单位，选择具有良好信誉且资历较深的设计单位，然后根据《建筑工程质量管理条例》以及《中华人民共和国招投标法》等相关法律，设计出“施工方便、技术先进、经济合理、安全适用”的房地产开发项目的设计方案;其二，在设计的过程中，房地产开发公司应该将对项目的期望目标以及相关的设计要求，提供给设计单位，通过与设计人员的沟通，能够保证设计人员的设计效果更能够满足房地产开发公司的要求;其三，对于房地产开发公司来说，时间就是金钱，因此应该要求设计单位在保证设计质量的前提下，尽可能的提高设计工作的效率;其四，房地产开发公司应该督促设计单位严格的执行国家的强制性技术标准，重视开发工程项目的科技含量，当需要进行图纸改进时，应该按照相关的规程程序办理手续。

2.3房地产开发中的施工管理工程管理中的施工管理是房地产开发中的关键环节，由于房地产开发项目具有涉及面广、影响大、内容多、施工周期长等特点，因此工程管理目标的实现和施工管理的质量具有直接的关系。房地产开发中的施工管理主要包括以下几个方面:其一，安全管理，俗话说“百年工程，安全第一”，因此，房地产开发中的施工管理，应该将安全管理放在首要的位置，通过为工程施工创造安全的环境，对保证施工质量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地产开发商以及施工单位都应该充分的认识到房地产开发的安全结构和永久性的重要性，并严格的按照国家的相关规定进行控制，以此保证工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地产开发公司和施工企业签订的施工合同，是房地产开发公司对项目进行施工管理的重要法律依据，因此施工管理的首要任务就是制订相应的合同，除了国家规定的标准条款之外，施工合同还应该包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供应、工程施工、工期、工程质量、工程竣工和验收等众多方面的内容，通过实施合同管理，对房地产开发项目的质量、工期、成本三个方面进行有效的控制;其三，质量管理，施工中的质量管理至关重要，质量管理主要包括以下几个方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的质量直接关系到建筑工程的质量，施工单位应该推行材料设备使用准入制，对房地产开发项目使用的主要材料进行质量标准定位，当施工材料进场时，施工单位应该检查施工材料是否具备生产许可证、质量合格证以及相应的检验报告等，必要时，应该对材料进行现场抽查，并将抽查的样本送到有资质的试验室进行检测，检测合格之后才允许材料进场，材料进场之后，还应该进行材料的仓储和使用管理，避免材料受潮、变质，并制定相应的材料领用制度，防止出现滥领、冒领等问题;

(2)由承担质量监理的工作人员，按照施工合同以及相关的规定，对施工单位进行严格监督和管理，保证施工工序达到相应的质量标准之后，才能进行下一道工序的施工，施工单位也应该在施工中实行自我质量控制;

(3)当工程竣工后，由监理人员根据国家的技术标准进行检验，检验合格后才能竣工，以此保证工程的质量;其四，工期管理，工期管理是房地产开发中的另一个重要内容，因为工期不仅关系到房地产开发公司、施工企业的利益，还关系到购房者的利益，因此应该严格地控制工期，可以采用P3软件进行项目进度管理，保证工程能够按照既定的计划顺利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入竞争机制，严格执行公正、公平、公开的原则，选择价格较低，并且具有质量保证的施工企业;做好工程概预算，并以此为依据，拨付工程款;控制好施工质量，尽可能避免出现工程变更以及因为质量不合格的重建施工，降低在这些方面的工程支出;成本核算应该有审计部门把关，不能随意进行估算。

3结束语

篇7

各地方的产业已经形成群聚和集群化

在知识经济时代粗放的工业生产只能沦落为代工厂，赚取微薄的加工费；零乱的产业布局将没有任何竞争优势，将使地域内整体经济限于困顿。现代经济的发展打破了“同行是冤家”是传统定势，相同的行业在一个地域范围内进行扎堆，由此形成一个地方的经济特色产业，比如牙刷生产厂家扎堆在江苏的一个小镇——杭集镇，这个小镇生产了全世界百分之八十的牙刷；打火机生产企业集中在浙江的温州，这里生产了世界百分之八十的打火机。这种同行业企业扎堆的现象称为产业群聚。同行业的群聚大大降低了生产、经营成本，形成规模优势，构成当地经济支柱，解决了当地大部分人口的就业，是主要的税收来源。一家大型企业的入住会带动许多该产业上下游企业围绕该龙头企业进行配套，形成以一家大型龙头企业为依托，连接上下游企业的产业集群，比如现代汽车入住北京的顺义区，带动了当地汽车相关配件的生产。无论是产业群聚还是产业集群都构成地方经济的支柱，为各地政府所推崇，各地政府纷纷调整产业结构，规划自己地区的产业群聚和产业集群。北京市各区县的经济规划中也逐步形成了各自产业群聚和产业集群。

但是产业群聚或是产业集群存在另一个风险，就是把鸡蛋都装进了一个篮子，这就要求地方必须高度重视，科学规划当地的产业群聚或产业集群，并使之进入良性的和可持续性的发展，良性和可持续性产业发展需要一个完善的运营管理模式，这个管理模式非知识产权战略规划莫属，因此我国2008年推出了《国家知识产权战略纲要》，2009年又要地方推行知识产权战略规划。

地方产业群聚或产业集群分布图（举例）

如何制定地域性产业群聚/集群的知识产权战略规划

规划的重点

地方知识产权战略规划应当根据当地产业群聚和产业集群整体发展规划进行重点设计。

当工业产业已经在各地方形成了群聚和集群，当知识产权已经成为企业间的竞争工具，已经成为各地方的核心竞争力的表现，在知识产权高度受重视的今天，政府考虑的不应再是对知识产权单纯地进行法律保护，不再是简单地用金钱奖励的形式刺激企业粗放、零散地进行创新，对知识产权战略必须要有全新的思维。我国《国家知识产权战略纲要》在2008年颁布，2009年将着重推行地方知识产权战略规划，而地方知识产权战略规划的重点将是对当地产业群聚和产业集群的知识产权战略规划。

规划的要点

产业群聚和集群在知识产权方面都有非常典型的特征，对其知识产权战略规划必须以该特征为要点进行。

产业群聚基本由相同产业的企业构成，那么其在创新方面就有很多共性的东西，创新的技术很容易成为共性技术，意味着一个创新可以使用于产业群聚的所有企业，这将大大降低整体创新的成本；意味着由政府出面整合单个企业零散的创新行为，将产业群聚中的企业联合起来共同完成单个企业无法完成的产业技术发展规划成为可能。产业集群和产业群聚有些不同，集群主要由龙头企业带动产业链的上下游企业，政府的知识产权战略规划可以从龙头企业入手，工作相当群聚要容易开展一些。无论是产业群聚还是产业集群，其知识产权战略规划一般都由以下几大要点构成（本规划未涉及商标/品牌）：

1、建立当地产业群聚的专利信息数据库；

2、利用庞大的专利数据库进行定向检索，再进行专利分析；

3、制作专利地图，规划产业群聚的技术开发方向，指导群聚企业进行创新，共同研发新技术，开发出有价值的前沿而且适用群聚产业的新技术；

4、规划最优的开发模式。

利用群聚中各企业的比较优势，对群聚企业内部进行合理分工，使得各企业充分发挥自己的长项在各自优势领域进行创新，再将技术进行优化组合，集成为专利池或上升为产业标准。

5、设计最大效益的使用规则。

充分发挥创新技术的边际效益，制定群聚中企业共性技术和其他技术的许可使用规则，使得单个企业单个创新在群聚中得到广泛的运用，将单个创新技术放到整个产业群聚中，使效益最大化；

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关键词：房地产建筑管理中的若干问题 房地产规划的设计原则 探讨有效的规划管理措施

中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1007-0745（2013）06-0132-01

1前言

日前，房地产开发项目已经不是一个简单纯粹的为了保障人们生活的基本问题了，它的开发和管理中的各个环节包括开发项目的实施原则、开发项目与政府和企业部门的规划关系以及对所开发项目的位置的选择和对周围环境的影响程度等方面都处处都体现出了房地产的开发和管理是一条综合的产业链。正是由于其综合性强和牵扯面多的特点，才导致在开发和执行的过程中难免出现这样或那样的问题。本文将对房地产的开发管理过程以上的问题进行简要的探讨。

2房地产建筑管理的现状分析

2.1房地产的规划策略不适应当前情况

总体来讲，全国各个省市在对城市总体规划中的房地产的开发管理以及规划的问题上早在几年前就有所规划和设想，当然也在稳定不移的实施当中。然而，由于很多城市发生了翻天覆地的新变化，在经济和生活的各个方面上也获得了突飞猛进的改变，因此几年前所规划好的房地产开发管理方案就不能适应如今已经革新的新城市的需要了，也就显得滞后于城市的发展和需要了。另一方面，很多在多年以前的城市规划的设计方案至今也为获得批准，这就影响了城市房地产项目的开发和管理。房地产事业的快速崛起和发展以及城市规划的落后性都给城市房地产的开发带来了负面效应，也导致了房地产开发紧随着缺乏市场规划的脚步走下去。这样只会产生与政府沟通不足而导致的重复小区出现的自行开发的情形，完全脱离政府规划也将导致小区周边医疗设施和交通设施以及教育机构等配套设施的缺失，导致房主子女的教育问题突出，加剧屋主和开发商的矛盾，也白白浪费了新建设的小区这一资源。

2.2房地产商和政府在规划问题上缺乏沟通而导致的问题

从商人的角度来讲，利益高于一切，当然房地产开发商受利益的驱使就会根据市场新情况来整改房地产规划方案，当然变动后的规划方案也需通过政府的审核批准才能实施。然而政府也要审时度势的根据现有的详尽的城市规划来综合考虑规划的可行性。其间也不乏一些开发商隐瞒业主整改规划而导致一部分业主承受经济损失，更加带来生活的不便。另一方面，由于现在城市发展速度快，已规划的制度已经远不适合当前城市的发展而面临的政府重新整改城市建设规划的状况，这就给开发商和屋主带来很大的损失也因负责人不明确的制度使得这些损失常常得不到相应的弥补，其造成的结果还体现在如下几方面：第一，城市的道路建设贯穿于房地产开发项目中，这就导致建筑面积减小，并且综合考虑道路建设所带来的噪音以及环境污染就使得房屋价格的下降和调整，然而这种损失也往往得不到政府相应的弥补；第二，考虑到开发项目周边配套设施的建设需要而更改建筑物的使用性质而导致之前建筑费用的损失一般也得不到政府的补偿；第三，政府在整个城市良好运作的过程中承担着引导和监督的重要责任，然而往往也就导致其运作的封闭性，这种制度已经远远落后于城市的发展和需要了，也就导致城市规划的合理性和公平性，影响城市规划的整体效果。各种政府部门针对同一区域所产生的各种不同规划也产生了部门冲突，影响着规划的实施和管理。持久不批的一些房地产规划方案也因市场需求的改变和商机的缺失而失去其时效性。

3房地产规划的制定原则和细节把握

房地产的开发和改造过程都会对周边环境产生一定的负面影响和损害，因此导致某些地段已经不能再开发下去了。所以开发者需要充分考虑到项目的实施对大自然压力并在大自然的承受范围内开展建造过程，项目负责人要做到有所为有所不为，量力而行、尽力而为，努力实现经济和环境的可持续发展。

房地产的开发规划不仅要考虑经济和建筑物的使用价值，同时也要满足社会不同阶层人们的生活需求和审美需求，坚持顾客就是上帝的宗旨，也充分考虑到社会的底层人物的需求，为其提供舒适安逸的生活环境，避免他们产生抵触感和陌生感。

房地产的开发是综合考虑经济和环境效益并且以业主的需求为主体的改善城市风貌的过程，在此过程中应当充分遵守国家的规定，在住宅区完善各种公共设施和周边环境，并对交通情况和医疗卫生情况做出具体的规划来达到国家的标准，重点把握房屋的建筑质量。

4规划管理的方案和有效措施

在社会多元化发展的今天，房地产的开发和管理都应当打破传统的、由政府采取的封闭式的城市规划安排，从建筑的设计到管理都应当与政府的权利机构分开，避免政府的部分权利人士为了一己私利而干预和操控建筑的选址以及管理等方面的规划过程。为了保证规划的合理性和可行性，应当设立相应的各种机构来征求广大业主的意见和建议，大范围的开展调查活动作为城市房地产规划的根本前提。另外，还应当尽量学习和引进外国的成功管理经验来改变政府在整个规划过程中的作用而不是纯粹的领导和安排，政府的职责在于参与制定城市发展规划并监督整个实施过程，全面的进行市场调研并反映人们的根本需求和思想动态，进而对城市改造和建设提出严谨的、科学的开发规划文案来尽量满足人们的生活需求，提高人们对社会的满意度。对于房地产建造所征用的土地，政府也应当出面对土地进行开发，并且完善周边的基础设施及相应的教育机构和医疗机构，再出让土地给开发商，并且给开发商规划好开发的方向和相关管理细则，利用合同的形式使开发商们不得擅自改变规划思路并要承担一定的法律责任来加以约束。

5结束语

房地产的开发和规划的管理改善不是一朝一夕的事情，更加需要广大业主的监督和反馈，只有符合可持续发展观并注重房屋的质量问题，将各种先进手段运用到房屋建造中来，积极挖掘开发过程中存在的问题就能实现综合化的管理并达到和谐统一。

参考文献：

[1]周海.浅议房地产工程管理的几个关键点[J].中国科技博览，2010，12（32）：34-36.

[2]丛霄.浅析建筑施工管理的相关问题[J].中华民居，2010，7（12）：94-96.

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【论文摘要】文章通过对福建电子信息产业集群发展状况的分析，阐明福建电子信息产业集群发展的态势，解构存在的问题，并从政府职能的正确定位、企业自身的行为选择、市场环境的培育等三个方面着手，提出福建省的电子信息产业集群发展的思路和对策。

一、福建省电子信息产业集群现状

1、信息制造业已成为电子信息产业的主导

近年来，福建省电子信息产业发展迅速，产业规模不断扩大，产业升级不断推进，企业竞争力逐步增强，产业集聚效应明显。2007年，福建省信息产业完成销售总收入超过2612亿元，完成增加值830亿元。其中信息产品制造业完成工业总产值2002亿元，增长14.5%，实现销售收入1930亿元，增长11.6%，实现工业增加值370亿元。软件产业完成软件及系统集成销售收入220亿元，增长41%。目前福建省电子信息业的产业集群依然以信息制造为主：计算机及其外设产业集群产值684.9亿元，占全行业48%；手机产业集群产值105.5亿元，占全行业7.4%；数字视听产业集群产值151.3亿元，占全行业10.6%。这三大产业集群生产总值占行业总产值的66％。

2、产业集聚、集群化发展趋势显现

福厦沿海五个设区市信息产品制造业完成工业总产值占全省的97%，其中福州、厦门两市信息产品制造业完成工业总产值占全省的85%，福州、厦门两市软件产业规模占全省的96%。目前已形成了福州、厦门两大信息产业增长极，并开始沿高速公路干线向山区辐射延伸，2007年全省9个设区市增长较快的有三明、南平、龙岩，分别达到45.1%、38%、30.7%；福州、厦门、漳州3个产值超百亿元的设区市增长分别为8.2%、6.3%、3.3%。以福州、厦门为重点的福厦沿海作为国家信息产业基地，其效应与作用日趋凸显，福厦沿海已成为我国具有国际竞争力的信息产业聚集带。

3、信息产品品牌建设效果显著，竞争力有所提升

品牌是企业创造竞争优势的法宝。截至目前，福建省已有9项产品入选“中国名牌产品”，同时厦门灿坤实业股份有限公司的蒸汽电熨斗，漳州万利达光催化科技有限公司的电磁炉被国家质检总局列入2007年度“国家免检”产品。厦华电子第三次蝉联中国电子商会评测的年度“中国十佳平板电视”榜首，稳居平板电视市场一线龙头品牌。厦华、夏新、飞毛腿、万利达4个品牌入选首批300家“全国重点保护品牌”名单，福通士达公司与厦门大学化学系等单位合作成功开发出了具有自主知识产权的白光LED灯用YAG荧光粉，整体性能达到甚至超过了国际著名品牌的标准；宏发电子公司自行开发研制的工控继电器、家用电器继电器、信号继电器、车载继电器等系列产品被广泛应用于工业自动化控制和国防工业高尖端技术领域，成为全球继电器行业的重要厂商。这些品牌将享受国家品牌战略规划、品牌价值评估等一系列保护措施。

4、信息产品运用广泛，有效拉动产业增长

目前福建省已有78.5%的企业使用信息技术和利用互联网进行信息采集和数据收集，开展初步的电子商务活动，提高资金周转率达15%以上。50%以上的大中型企业不同程度地应用了计算机管理信息系统，76.5%的企业使用信息化技术进行辅助办公，提高工作效率高过3-8倍，全省40%以上的制造业企业应用了信息技术改造生产设备和生产流程，节约能耗达20%以上，35%以上的轻工、化工、建材、制药、冶金、筛煤、林产工业企业应用信息技术实现生产过程计算机自动化控制，产品质量平均提高20%以上，同时降低消耗、改善了劳动环境；信息技术在传统产业的推广应用，促进全省传统生产企业节能降耗，改变运营模式，实现了管理创新、技术创新、工艺创新，提高了产品的技术含量和附加值，提高了企业技术水平和生产效益，有效地促进了企业经济增长方式的转变。

二、福建省电子信息产业发展存在的问题

1、企业规模小，总体发展滞后，总力竞争力不足

福建省90%以上的企业为小企业，目前福建信息产业集成电路产业销售收入不到40亿元，约占全国集成电路产业的0.5%，全省电子信息产业虽然具有一定的规模，但由于产业投入不足、企业研发力量弱，又缺乏新的影响力大带动力强的大型项目的支撑，自主知识产品比例仅占10%左右。目前福建省信息产品制造业虽然总量居全国第八，但是与居前三位的北京、广东、上海相比仍有较大的差距。仅是北京的16%、广东的23%，相比差距明显。软件业尽管也有了一定的发展，但产业总体规模偏小，发展滞后，低于全国10%左右的平均水平。

2、综合配套能力弱，产业链不完整，缺乏强有力的产业集群的支撑

新型元器件发展滞后于整机发展，大部分核心技术和关键配套产品依赖国外省外供给，生产所需的关键设备、仪器和材料基本依赖进口。目前虽然拥有戴尔、冠捷、厦华、夏新、联想移动、中华映管、松下等一批大型骨干企业，但这些企业的主要产品除显示器外均尚未形成相对完整的产业链。如戴尔计算机的大多数零部件福建省都没有生产，联想移动、夏新的手机配件多从深圳等地采购，福建省产品所需的液晶显示屏大部分靠进口，这些情况严重影响了企业的盈利能力，存在产值大、成本高、利润低的不利状况，总体竞争力不足。信息产品制造业虽已初步形成包括计算机及网络产品、数字视听产品、移动通信产品等在内的23条产业链，但除CRT显示器已基本形成较完善的产业链外，其余产品尚末形成完整的产业链，产业链省内配套率低于三分之一。关键元器件发展滞后，核心元器件不能就地配套，产业链关键环节缺乏，削弱了产业凝聚力。

3、资金缺乏，对外资企业的依附性强，自主创新不足

从资本来源上来看，福建省信息产业对外资的依附性强，如福州显示器及计算机外设产业集群的所属企业大部分都是外商投资企业，尤其几个龙头企业更是外商绝对控股。在新产品新技术的研发上由于资金缺乏，投入不足，无法吸引和留住高级人才，尤其是缺乏能承担系统分析、高端设计、熟悉国际软件项目运作的项目带头人，以及既熟悉软件技术又懂行业管理的复合型人才。人才缺乏加之企业技术投入的不足，造成自主创新不足，产品基本处于国际产业链中下游环节。

三、加强福建电子信息产业集群发展的对策措施

1、发挥政府职能，加强对产业集群的引导，提升福建信息产业整体竞争力

产业集群的形成与发展是政府与市场共同作用的结果。政府的职能在产业集群的发展中的定位具有至关重要的作用。福建也应在全国信息产业发展格局和规划框架下，找准福建信息产业发展的定位。按照“建设一带，增强两极，对接融合”的总体要求，积极推进信息产业空间布局的战略性调整，不断增强福建承接海峡东岸以及两个三角洲的产业转移和产业链延伸、辐射能力，促进沿海与山区的产业对接与融合，实现海峡西岸经济区与海峡东岸以及两个三角洲信息产业的资源整合、优势互补、联动发展，提升福建信息产业的整体竞争力。

2、有效整合企业价值链，调整企业的选择行为，完善产业集群的支撑体系

整合企业价值链。保留企业自身价值链上最具核心竞争力的部分，分割、转出将对竞争力影响不大的部分，吸收、合并对企业竞争力有重要影响的部分，通过对企业价值链的有效整合，使企业转为经营最具相关性的几种产品和业务，增强产业集群的核心竞争力，并大大提高工作效率和经济效益，实现内部的范围经济，实现企业价值最大化的目的。同时以现有的产品和市场为中心，实施相关产品的联合生主。一方面考虑同种产品的规格多样化和同类产品的品种多样化的特点，向左右横向扩展经营范围。另一方面对企业现有产品和业务的相关性进行评估。对与现有产品和业务纵向具有很强相关性的多元化生产的产品，实施纵向一体化，扩大企业的经营范围。

3、拓展融资的渠道，鼓励金融企业加大对电子信息产业的资金支持力度

充分利用资本市场拓宽融资渠道，鼓励和支持符合条件的上市电子信息产业企业发行债券或增发股票、配股；鼓励和支持符合条件的电子信息产业企业买“壳”上市；鼓励和支持有条件的电子信息产业企业在国内外证券市场发行债券或股票，扩大电子信息产业利用证券市场资金规模，推进电子信息产业的快速发展。引导和鼓励金融机构和担保公司为信誉和市场前景较好的电子信息业提供融资和担保，解决集群内企业融资难的问题。

【参考文献】

[1]福建省统计局：福建统计年鉴2007[M].中国统计出版社，2007.

[2]刘志迎、周春花：高技术产业聚集的经济学分析[J].经济理论与经济管理，2002（4）.

[3]王少华、汪佳蕾：浙江省企业集群成长的创新模式[J].中国农村经济，2002（8）.

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第一，技术管理工作不到位。技术管理，是房地产开发过程中现场施工技术管理工作的重要组成部分。很多施工现场管理者没有重视技术管理工作，在建筑项目施工中，技术管理工作在管理体系中所占的地位不高。很多房地产施工单位没有关注施工技术的检测与施工质量的监控，缺乏健全的技术管理管理体系，使得技术管理工作标准不够严格，管理细节不足，影响了房地产施工的整体质量。施工技术与施工制度出现的漏洞，影响了房地产施工技术管理工作效率，使得实际施工工作中的问题逐渐积累下来，没有得到有效解决。第二，现场施工材料和设备管理不足。在诸多建筑项目的施工过程中，工程所用的材料与设备数量庞大，材料与设备的使用、存储都需要管理者特别关注。比如施工原材料的管理，对于施工行为安全性以及施工质量有直接影响。如果管理者没有关注材料的运输、检测、存储，就会影响原材料的质量，使得施工过程中出现不必要的质量问题，造成工程成品不合格，为之后的工程使用埋下安全隐患。同样，施工设备的使用与维修都有特殊的规定与讲究。设备使用与维修的频率、次数和合格度直接影响着施工的安全性以及企业的施工成本与效益，影响着施工进度。很多建筑企业在日常现场施工管理工作中，都没有关注材料的检测与设备的维护，使得材料质量不足，设备更新过快，浪费了大量的施工资源。第三，现场施工人员管理不足。在房地产项目的施工过程中，人员对于施工有着极为重要的作用。施工人员是房地产建筑的主要促成者，而管理人员与技术人员则通过管理工作的实施与技术指导，发挥个人作用，促进施工现场各类资源分配合理化。然而，在实际的房地产开发过程中，施工管理者没有关注施工人员的管理工作，使得部分施工人员不清楚自己的职责。在施工时，人员匮乏与重复工作的现象普遍存在。这样的管理现状只能让大多数员工在工作时没有目标，没有热情。与此同时，安全管理不足，影响了施工人员的安全意识，他们在施工过程中忽略了自身安全，影响了安全生产目标的实现。

二、建筑房地产开发过程中现场施工技术管理方法

（一）明确现场施工技术管理原则。第一，明确科学化管理原则。在建筑施工现场，每一项管理工作都应当具有科学性与合理性。只有这样，才能保证施工过程的安全，保证施工质量。无论是资源的利用还是人员的安排，都不能存有浪费现象。施工现场的设置也要具有科学性，充分考虑时间与空间需求，解决施工问题。在施工流程的安排上，要优先考虑施工质量，之后再考虑施工进度，以此来提高施工企业的核心竞争力。充分调动每一份人员的工作积极性，让最合适的人在最合适的岗位上工作，才能保证施工现场工作效率的整体提升。第二，明确规范性原则。施工现场技术管理工作要具有规范性，本着行业标准以及企业内部原则落实施工行为。现场施工具有复杂性，施工工作的完成需要多位人员的配合与多个环节的紧密相扣。只有严格遵守规范，才能完成共同的管理目标。没有规范的管理工作不仅会影响工程的施工进度，还会影响各个部门之间的契合度，导致安全事故的发生。（二）做好现场施工质量技术管理工作。在房地产开发过程中，现场施工技术管理工作最重要的一点就是质量管理工作。本着提高施工质量的原则，做好多个技术环节的处理与管理工作，才能实现管理目标。在施工过程中，控制施工质量是重要环节。首先，管理者要重视施工工艺的管理。目前，在建筑行业快速发展，建筑企业不断强大的过程中，施工工艺也逐渐丰富起来。根据房地产项目的需求选择最佳方案，并根据施工方案确定管理方案，使管理工作能够满足施工的实际需求。在优化施工工艺管理工作的同时，了解施工技术要求，分析施工技术要求，才能将质量管理与技术管理融合在一起。其次，建立明确的施工技术管理制度。在施工现场，每一项制度都会成为管理者的指导思想。施工技术管理制度应当包括材料检验制度、现场技术资料管理制度以及图纸设计与管理制度等。在工程的建设过程中，涉及到的一切内容与项目都应当有明确的制度规定与指示。施工技术管理制度的建立，能够帮助管理人员更好的利用材料了解工程质量，促进技术验收，把握好施工进程，研究施工方向。在工程完成之后，管理人员也可以结合技术性材料加强工程的维护与扩建，做好后期维护工作。（三）做好现场施工材料设备管理工作。施工材料管理工作对于施工技术优化以及施工质量提高都十分重要。在现场施工技术管理工作中，重视材料管理工作，才能让现场施工技术管理工作更上一层楼。在施工开始之前，管理者就应当先检查施工需要使用的材料，并明确材料的使用量。根据施工需求验证材料储备数量、储备环境，并检查材料的材质，明确计算与规划施工中应当使用的材料量。材料的领取过程也需要加以优化。在施工现场技术管理工作中，很多管理人员忽略了材料的领取过程管理。在定量施工材料入场之后便无人看管，有需要便直接取走使用。建立明确的材料领取规定，申请领取材料时需要注明材料的使用数量以及具体的使用方法。如果领取的材料不足以满足施工要求，可以申请材料管理部门补发，并明确标出超出使用量的原因。管理者要随时了解材料的库存情况，明确每一种材料的使用数量以及存储数量，定时更新材料。所有有关于建筑施工的原材料都要保证质量，在审查材料质量时，要严格按照行业规定以及工程要求检查，绝不能为了减少施工成本而忽略材料质量。只有合格的产品才能进入到施工现场，也只有二次检验合格的产品才能应用到施工实践当中。质量，是建筑企业发展的根本，在原材料上把好质量关，才能提升施工整体质量。除此之外，施工者还要及时发现材料应用过程中所出现的问题，发现材料与施工技术之间的匹配度，为之后的材料选择与使用提供丰富的经验。（四）做好现场施工人员管理工作。人员管理是现场施工管理工作的重要内容，人员管理主要包括施工操作者管理、施工组织者管理以及施工指挥者管理。施工人员的专业素质以及职业素养水平直接影响着施工质量。在部分企业的施工现场，一些施工操作者文化素质不高，缺少专业的建筑知识，经常出现违规操作。也有施工单位缺少专业的技术人员，虽然可以在一定程度上为操作者提供技术指导，却无法在施工现场中解决所有技术难题。在现场施工技术管理工作中，管理人员一定要重视人的作用，同时做好人员管理工作。通过定期培训来提高施工操作者与技术人员建筑业务水平，重视人员理论知识丰富的同时，也要重视职业素养水平的提高。认识到施工质量的重要性，才能建立终身学习的理念。除此之外，建筑企业还要做好施工现场指挥者的管理工作。他们明确自己的职责，才能帮助现场建立完善的管理机制，将好的管理技术应用到现场施工技术管理中。

三、小结

综上所述，在建筑房地产开发过程中，现场施工技术管理工作是必不可少的。只有做好施工现场技术管理工作，才能促进房地产开发项目的科学化。作为管理者，不仅要关注行业所提出的管理要求，更要结合施工现场的实际需求，落实精细化管理理念。通过施工技术管理工作的落实，促进房地产项目经济利益的最大化与社会利益的最大化，在实现企业发展目标的同时，推进社会进步。

参考文献：

[1]郭祖良.浅谈建筑工程施工技术管理[J].科技创新与应用.2012(13)

[2]罗俊.浅述建筑工程施工技术管理的重要性[J].中国新技术新产品.2011(03)