未来的住宅范文
时间：2023-03-27 06:57:56
导语：如何才能写好一篇未来的住宅，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
中心小学四年级三班 赵开心
住宅的大门外有一个微型的风向标，它将外面的温度、湿度、风力、风向、温度等影响人的各种指标输入室内的电脑，电脑处理好这些数据后给空调和空气调节机发出指令，让主人有一个良好的家居环境。
进入住宅，大门会自动识别是否是该住宅的主人，从而开或不开大门；并能根据人的面部表情，释放出不同音乐来调节人的心情。
从门厅走进客厅，只有一些必须的家居。其实，其他的家具都规范地存放于地下仓库。如果需要时在遥控器上写下名称并按下“出”按钮就行了。
厨房里的电脑里储存了一家人的饮食爱好和习惯以及各种美食的烹饪方法。你只要输入你的想法，电脑就会提示该做什么饭菜。
坐便器也受电脑控制，上完厕所，按下旁边的键，会自动给你擦屁股。人一起身，就会自动冲涮马桶。
寝室里的床不是水平的，会根据人的身体情况进行调整，有时头部会高些、有时腰部会高些、有时腿部会高些……影响这些的就是睡在床上的人的心情指数。
外人进入房间，必须要将自己身份证放在门前的一个槽口中，等电脑确认好你的身份后，并在网上搜索不到你的不良信息拍摄下你的图像后你就可以进入住宅了。如果你没有或是忘记带身份证了，你必须站在槽口的微型摄像机前面，主人看见了图像或听见了相关信息，发出“同意入内” 的指令后，大门才会自动为你打开。
篇2
美国建筑设计师塞克斯根据国家标准局的一项研究获知，实体木墙结构的房屋节能效率比砖块房屋高34％以后，很受鼓舞，但他对此并不满足。经过改进，他设计了一种新型实体木墙住房。可比相同大小的传统住房降低能耗80％以上，已获得专利。
塞克斯设计的住房是内外双层结构，使用的木材都浸过了盐水，据说盐可增加木材密度，使木材能更好地储存热量。由于设计巧妙，这种木材住房具有冬暖夏凉的性能。
在冬季，白天阳光把房屋向阳空间中的空气以及房屋内层的木材一起晒热；到了夜晚，木材储存的热量缓慢地向室内释放。在夏季，来自向阳空间的热空气通过天窗向外排出，较凉的室外空气被吸入前，通过自然对流的方式，先经地下室被冷却后吸入房间，把房屋内层木材中的热量“吸出来”，使室内冷却。
塞克斯解释说，这种房屋好像一个巨大的木质热泵，其节能是通过让已有的温差使热量流动来实现的，而并非产生热量。为了加快空气流动，在房屋的外层，安装了一台风扇。必要时可以帮助空气流动。这种住房的造价只比普通住房高20％左右。
电脑住宅
日本东京市建成了一幢实验性电脑住宅。在住宅的大门外设有气象情况传感器，电脑能根据各项气象数据，自动调节室内的温度、湿度和通风状况。住宅的门上装有微型摄像机，所有出现在门口的人物都显示在室内的电视屏幕上。除了主人外，其他人想进入住宅，必须经主人向电脑下达指令，否则即使知道大门的暗锁号码也无法开门，因此十分安全可靠。
在住宅的客厅内，只放几张沙发，其他物品都分门别类地存放在地下仓库里，需要什么物品时，可操纵电脑随时将其调运出来。厨房内装有一套全自动烹饪设备。同时，只要按动电钮，就能烹制出色香味美的饭菜。卧室的床头装有一个写着“休息”字样的开关，主人睡觉时按下这个开关，设置在房子四周的防盗报警系统立刻进入工作状态。
住宅的厕所里装有检查身体状况的诊断系统，每当主人上厕所时，与马桶相连的体检设备即能自动化验大小便，如发现异常情况，便发出信号，以提醒主人及时诊治。
节能住宅
韩国专家设计了一种新型的节能住宅，已建成了实验房。该住宅有四个特点：一、在平面结构上弯曲度小，热性恒温空间大，背阳房间热消耗小；二、建筑外表隔热性强，备有可调节日照量的遮阳台；三、玻璃窗全部采用三层结构，且每层玻璃窗都采用了可根据其方位和房间面积进行调温的隔热窗；四、在夜间可以随时调节非居住室的温度。试用结果表明，这种住宅与普通住宅相比，可以降低能耗近一半。
半球形住宅
美国近年来流行一种样式新颖、经济实用的新型建筑物――半球形住宅。这种房屋就像一个平地拱起的半球，有着别具一格的风貌。
大家知道，在表面积相同时，球体的体积最大，因此专家认为把房屋建成半球形可以节约大量的原材料。另外，半球形房屋具有良好的承重和抗风的性能。实验结果表明，仅仅是木制结构的半球形房屋，其强度就是普通房屋的几倍，可以经受住每小时30千米的暴风和强烈的地震。而且球形房屋内部还具有良好流线型、气流循环通畅、热量分布均匀、采光面积最大的特点。
半球形房屋建造容易，施工速度快。一般先用三角形的骨架拼接成五边形或六边形的部件，再吊装衔接组成半球形，紧固在地脚螺钉上。它不需坚实的地基，装配一幢半球形住房，可在8个小时内完工。房屋外部涂上保护性涂料，可以隔热和防腐，经久耐用。
太阳能住宅
另外，法国一家公司制造了一种可以行走的转动式住宅。这种住宅分为两层，用木材、金属和玻璃等材料制成，房子底部装有电动机，可使房子自行移动，并且通过中心轴能旋转360度。房子的主人可根据季节的变化和需要，任意使房间的局部背阴或朝阳。
太阳能住宅
美国建造学家设计建造了一幢新颖的太阳能住宅。它是一种7室梯形房屋，采用了现代化的光电技术和多种新型材料。其特点是：房屋向阳一侧(南面)的墙壁和窗户做得最大，而北面的面积做得最小，尽可能高效地获取太阳能。
该住宅安装了36块非晶硅光电池板，每块可产生50瓦电能。电池板与12个24伏的蓄电池相连接。这些电池板产生的电能可以满足厨房设备、照明和其他电器如电视、音响和个人计算机的用电需要。
为了更好地吸收和储存热量，该房的9扇窗子的窗框表面涂有一层低辐射率的涂料，窗框中装有特制的储热物质。在白天，窗户从阳光中吸收热量，窗框中的储热物质融化，将热量储存起来；到了晚上，储热物质重新凝固，释放出所储存的热量。据测算，在一个阳光明媚的冬日里，每个窗户可储存3165万焦耳的热量，全部窗户加起来，储存的热量可满足整幢房子所需热量的一半以上。
这幢住房还使用一种新型的太阳能热水器，由抛物面金属反射镜和热量收集器组成，可从水平和垂直两个方面跟着太阳运动，热效率高达70％，大大高于目前使用的普通平板式太阳能热水器。据测定，这种热水器在有阳光的一天，可加热约2立方米的水，完全可以满足一个大家庭的需要。
抗震住宅
日本一幢装有主动抗震系统的实验性住宅已经通过首次检验。这座建筑物是日本竹中公司在美国纽约州立大学国家工程研究中心的帮助下建造的。自建成以来，已经历过6次小地震，其中包括一次里氏6.1级的地震。它是通过逆地震方向的摇动来有效地减弱地震影响的。
这座高6层的建筑物，在地下室、第3层和第6层装有探测地震的传感器，传感器与顶屋的一个叫作“主动质量阻尼器”的装置相连。当发生地震时，来自传感器的速度测量结果传送到电子计算机，这时“主动质量阻尼器”的一块6吨的钢板立即开始作逆地震震动方向的移动。这块钢板的质量约等于该座建筑物总质量的1％。
据测定，6.1级地震可以引起局部地基显示0.01G的运动变化，或者说重力加速度(G)可以改变1％。装上“质量阻尼器”，可以使这个变化在建筑物顶层减少到0.0085G，这相当于使建筑物的震动减少一半。
不怕水灾住宅
水灾每年都要给美国沿河的大片地区造成巨大的损失，然而这些地区的农民又不太愿意搬迁，因为易受河水淹没的土地往往又因洪水冲来的淤泥而成为肥沃良田。为此，美国科罗拉多州一家公司设计了一种不怕水灾的房屋并获得了专利。
原来，在这种房屋的地基下装有泡沫塑料的集装箱，使房屋具有足够的浮力。发生水灾时，房屋会漂浮起来，并有一种类似电视天线、可以拉开的套筒将房屋固定在原地，同时自动换接自备发电机电网，并接通排水管道。
塑料住宅
美国一家公司推出了一种新型的塑料住宅。这种房屋采用工程热塑料代替木材、水泥、金属和玻璃等建筑材料，在建造中巧妙地将新型材料与传统的建造技术结合起来。
例如，房子的内墙仍然用于分隔空间，但结构却与众不同，上面有铺设线路和管道的凹槽，并有保暖和降温设备。住宅的构件都按照一定的规格和比例预先进行塑造，因此容易装配，只要能看懂设计图纸，就可以将房子装配起来。
这种新型的塑料住宅具有结构简单、装修方便、功能齐全和造价低廉等优点，因而深受欢迎。
智能生态住宅
智能生态住宅，是智能与生态两者结合的一种新型住宅，它是多学科交叉和系统工程的产物。智能是应用计算机、机器人和电视等多种电子技术，生态是在建造中使人、生物和起居环境互相平衡互相融合，为居住者创造一个源于自然、高于自然的生活环境。
篇3
关键词：高层住宅；电梯技术；发展趋势
引言
随着我国经济的迅速发展，城市化的进程也开始不断的加快，高层建筑开始增多，因此高层建筑内的电梯数量也开始急剧增加。然而，随着电梯的不断增加，有关于电梯方面的安装、使用、管理以及维护监管等问题也开始随之而来。所以就必须要对高层住宅当中电梯技术进行创新和完善，结合实际情况，促使电梯技术向着多功能信息化、智能化的方向发展，这样才能真正保证高层住宅电梯技术的有效和稳定，并始终保持电梯技术向着现代化的方向发展。
1 智能化电梯控制系统
智能化电梯群控制系统本身是一个功能非常强大的计算机硬件资源系统，这其中就主要包括了以模糊性逻辑系统为主要基础的系统、以抑制系统为主要基础的专家团队、以对计算机图像的监控监测系统为主要基础的皇家集团、根据神经网络方面的控制系统中的统治集团等多方面的系统元素[1]。这种智能化电梯群系统，能够充分地适应高层住宅电梯交通等方面的不稳定性，并以此来实现对目标进行控制的多样化的特点，同时其本身也具有相应的非线性动态方面的特性，就比如在电梯本身的性能、智能高层建筑中的电梯集团以及其他所有类型的自动化控制系统，同时还包括建筑智能化控制系统设备等多个方面的控制系统。
2 高速电梯转型发展
高层住宅电梯多功能、多用途设计发展至今，已经成为塔式类型的高层建筑，同时对于高速电梯所进行和开展的持续性研究和发展来作为其主要的发展方向。通常这种超高速类型的电梯，所使用的牵引式主要还是容量较大的电动机、性能比较高的微处理器，还有相应的制动技术组成，还有永磁同步电动机等，其中传动系统主要是使用永磁石同期无牙齿牵引机以及蜗轮蜗杆等。与驱动性牵引机作出比较，明显具有以下几个方面的优点：（1）永久磁石同期无牙齿牵引机能够直接驱动，且其主要的材料是一种能量密度高的高磁钕铁硼，体积小，使用起来非常的轻便。（2）具有较高的传动效率，直接驱动永磁同步电动机的工作原理还是为了能够有效提高蜗轮和蜗杆两者在真正进行传动时，所达到的传动效率。这里所说的传动效率一般都控制在百分之二十到三十之间。（3）有着较低的能源消耗，这种永磁同步类型的电动机所具有的主要工作原理还是希望其能够真正有效的激发出其包含在内的永久性磁性，同时在这个基础上，还能额外地提供相应的励磁性电流，这样就能在没有电机的情况下，真正实现其高功率的因素。通常这种电动机都会比其他类型的异步电动机的效率要低很多，因此其能源方面的消耗也真正开始迅速的较低[2]。（4）永久磁石同期无牙齿牵引机其本身根本不会出现内部牙齿上齿廓磨损的情况，同时这种牵引机也完全不需要进行定期的对所使用的油加以更换，因此其所具有的寿命也就相对较长，大多数情况下都是一种维护的状态。当然，在真正的未来发展当中，也有的电梯方面的技术开始被直接用在超导直线方面的驱动技术，这样就能真正保证往后发展中的高速电梯所具备的的舒适感得以不断提升。
3 电梯应用蓝牙技术
如今蓝牙技术被普遍应用在世界范围当中，这种技术本身具有明显的开放性特点，有着在短程无线通信等方面的有效规范。所以，为了能够真正有效地实现其自身在短距离以内所进行以及开展的无线类通信，同时在此基础之上极大的保证，在电梯运行的过程当中，所得出的各种类型的电子设备能够真正获得非常有效的连接效果，并且以此来实现其向着无线网络的方向迅速发展。一般这项技术的发展，其主要目的还是为了能够真正有效地帮助其自身减少在电梯当中所存在的具体安装周期以及相应的成本类型。通过控制面板和召唤系统，来连接无线蓝牙，同时在这个基础上直接加以控制。因为安装周期较短的原因，因此具有相应的成本优势，通过直接安装要求客户订单，从而提高了资金的周转率，最终实现降低其成本的目的。由于如今蓝牙技术的广泛使用，促使单片机控制系统真正获得了进一步的改善，这就直接导致设备方面的可靠性以及故障率都开始大幅度的降低，从而直接提高了其控制方面的进度，使得电梯变得更加的舒适。另外，也可以通过蓝牙技术来对电梯的运行状态进行全面的检查，这样一旦电梯存在安全隐患，就能及时地发现，从而加快推进电梯的修复工作，以此来全面地推进电梯的迅速发展。
4 绿色环保电梯
电梯的节能化发展，能够有效的减少相应的石油污染，同时还具有较强的电磁兼容性，噪音方面普遍较低，而且真正的使用寿命也相对较长。这种以绿色环保为主题的电梯类型其主要的发展方向还是在于针对产品方面的设计和生产进行有效的改进和优化，并以此来促使其真正具有环保以及低能耗、无漏油、低噪音以及无渗漏的优点，同时也不会轻易受到电磁方面信号的干扰，也有效的规避了来自电梯井道中所存在的油脂污染。另外，在电梯结构当中所使用的牵引绳，一般都是直接利用这其中的尼龙合成纤维的材料，同时还会通过一些无污染的油来加强其牵引的性能。而电梯本身所使用的装饰性材料，一般也都是那种非常容易对环境造成污染的材料，因此这就必须要选择那些本身无污染的装饰性材料[3]。
5 电梯的网络智能化发展
如今电梯的控制系统采用互联网技术，在电梯的设计工作当中成为一种主要的发展趋势。电梯应用互联网主要能够有效的实现以下几种功能：（1）通过网络来控制所有的电梯，以此来保障电梯的安全驾驶，从而有效的保证乘客在电梯当中的安全性。一旦电梯发生故障问题时，电梯控制系统当中的服务信号就能够通过网络来及时并准确的了解到电梯当中所存在的故障问题及原因信息等，第一时间通知相关的维修人员前去事故现场进行修复，同时也能够通过互联网来给电梯内的乘客进行安慰，以此来将电梯故障所带来的负面影响降至最低，从而真正消除客户的人身威胁。（2）建立电梯业务发展网站，以往那种传统的营销模式都是开展销售会议来进行的，这就需要满足大多数销售员的需求，相应的销售成本也非常高。这就可以有效的通过WEB网络媒体来降低电梯业务所具有的销售成本。同时也能在互联网上充分的展示出产品方面的特点、功能、尺寸、形状以及大小等等。也可以通过网络在线填写项目相关的数据，像一些电梯详细参数等等。（3）可以通过互联网本身的特点来进行快速准确的降低其生产方面的成本。自从我国加入WTO之后，很多企业，尤其是合资及外资企业为了能够有效的降低全球方面的采购成本，从而采取各种不正当的手段。这就可以通过互联网来定点所有的外购零部件生产工厂，同时也能够有效的组装起工程互联网的网络，通常制造商在真正订单之后，相应的技术部门都会安排生产明细表和零部件的制作分工来通过网络进行快速的传播，这样不但能够有效降低成本，同时也具有相当不错的服务质量。
6 结束语
综上所述，高层住宅电梯技术未来的发展方向主要有智能化电梯控制系统、高速电梯的发展、绿色环保电梯以及电梯的网络智能化发展等，由此可以看出，高层住宅电梯技术的未来发展空间非常广阔。
参考文献
[1]周冬梅.电梯技术发展趋势研究[J].科技致富向导，2011（8）.
[2]姚晓明.简谈永磁同步电机在电梯技术上的应用[J].科技信息，2010（28）.
篇4
市场暌违两年之久的融创“壹号院”项目，曾经使融创成为2013年的北京地王，如今它临湖40万的预测单价也再次将中国顶级豪宅市场推向新的。公司董事长孙宏斌在新闻会上笑言，称自己也买不起壹号院的房子。
真应了电影《大腕》中的那句：不求最好，但求最贵。
楼市新生态：豪宅扎堆
6月，中国股市的跳水式振幅并没有真正给中国顶级豪宅的成交量拖后腿，甚至就连中国楼市漫长的萎缩期，也没能影响中国顶级豪宅发展的脚步。
仅在北京，目前预计上市或已经在售的豪宅项目就包括融创壹号院、中赫万柳书院、中粮瑞府、佳兆业广场（原长安8号）等十余个项目以及包含过亿顶级豪宅的远洋LAVIE、丽宫别墅、颐和原著等顶级项目。而在上海，绿城黄浦湾新推出的楼王，最高单价报38万元/平方米，刷新上海豪宅价格纪录。在深圳，“第一豪宅”深圳湾1号部分房源的单价，也达到20万元/平方米。
根据中原地产市场研究部公布的统计数字显示：2015年上半年，北京实际签约的豪宅项目达126套，超越2015年以前北京地区累计总成交量13套。上海地区同等水平的豪宅的成交量为194套，也超出近5年当地豪宅成交量统计年均量。上海地区中单套成交总价超过1亿元的房源共计7套，单套面积均超过600平方米，主要位于浦东和闵行地区，以高端独立别墅为主。而深圳，豪宅市场更是呈现井喷之势，成交量达到最近6年来的峰值，成交总金额位列全国第一。
毫无疑问，中国一线城市顶级豪宅市场火爆已经成为不争的事实。
虽然在北上广深等经济较发达地区，随着收入水平的提升，中产家庭摩拳擦掌或许可以努力出一套千万级临界房产，但飞速发展的豪宅市场其实并没有给他们留下机会。仅以北京为例，2015年，千万级以下的豪宅量越来越少。年内预计有15个销售单价在10万以上的项目上市，再加上已经在售的项目，预计总项目数过25个。
豪宅项目的跳跃式涨价并没有因为审批或其他约束有所阻碍。称霸上海多年的“楼王”汤臣一品如今也似过往云烟，完成了它的历史使命。万科翡翠滨江及绿城黄浦湾的最高单价均已超过汤臣一品。
价值溢出显现
无论是低价倒逼，还是开放商抬高定价，市场显然已经接受了这种改变。
孙宏斌对媒体说：“我们不介意40万的纪录在什么时候打破，只要土地供应不增加，豪宅价格一定会往上走。”
他还表示：“四大一线城市应该是北京、上海、深圳、香港。我们只看好人口净流入的市场，所以我们一直过得不错。豪宅的购买力一定是在有互联网和金融的地方，北京上海的供应量太少了，所以短期内放开限购的可能性不大。豪宅的购买力是不用担心的，要担心的是供应量。豪宅买家主要有三种人：第一种是改善型客群，以前是煤老板，现在是新三板的老板；第二是外地客户；第三种是做资产配置的。”
如果亿万豪宅的目标客户群体是可以预测的数百人，那么千万级豪宅的需求量明显更富有吸引力。
有评论认为，是股票市场的大量财富溢出效应，使获利人群增加了购买欲望，也有评论从市场角度分析，认为在三、四月传统豪宅市场的销售旺季，一批豪宅项目采取放量措施，拉升了顶级物业的成交上扬。亚豪机构副总经理高姗认为：“换房成本增加，一步到位置业需求增多，使得顶级人群更青睐于大户型、高品质的终极产品，也成为顶级豪宅受捧的原因之一。
“顶级豪宅项目不同于普通住宅，打动购房者的往往在于项目对稀缺城市资源的占有，以此满足高端客群对于居所的复合。因此，越是高品质的顶级豪宅，其项目的不可复制、不可替代的属性就越明显，客户的忠诚度也就越高。”
中国的富豪群体在不断发展，在满足居住需求的同时，豪宅的价值也因为抗跌和稀缺成为投资和消费的主体。
篇5
关键词：未来；住宅设计；发展方向
[ Abstract ] The author analyze several typical residential building, and point outeach residential development direction, for your reference.
[ Key words ] future; residential design; development direction;
中图分类号：TU208文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
随着我国经济的不断快速发展,人们对居住的条件和需求与时俱进,住宅建设也从一开始对量的要求逐渐过渡到对质的追求,特别是住房制度的改革,人们对住宅的使用功能、舒适度、安全感以及环境质量更关心,这就要求在商品价值观念、住宅的功能、质量都要与其价格相联系,与市场需求相适应,精心设计,,反复推敲,力求住宅精巧与适用。住宅要不断适应社会的发展与变革,适应居民的生活品位和文化素养的提高。因此,就其形式与动态而言,住宅在民用建筑中的变化应是最大、最频繁的。今后,住宅的发展趋势,应在数量稳定增长、质量不断提高、设备逐步完善的基础上,适当控制建筑面积,多开发建设适应居民需求的、有特色的住宅。
1 老年住宅
我国已经进入老龄社会。第五次人口普查结果表明,我国的老龄人口已达1.32亿,占总人口10%之多,已大大超过联合国与世界银行7%的指标。伴随着老龄社会的到来,城市人口的老龄化发展尤为迅速,城市中的老年人在大幅度增加。因此,开发建设老年住宅也是一件迫在眉睫的事情。
现今的老年住宅(公寓)大多为公建改造而成,设施不完备,服务不到位,有的甚至以赢利为目的。老年人生活欠舒适,精神上缺少欢乐。与当前的经济发展、社会进步很不协调。老年住宅的形式可分为3类:
1.1 自理式:老人完全有生活自理能力,住宅形式与普通住宅相同。但在平面布置以及设备、设施的设置等方面要考虑老年人的衣、食、住、行等特点,有专人定期过问,有应急措施。
1.2 协助式:老人有一定的生活自理能力,需要护理人员适当地照顾。如行动不便的老人等。住宅形式类似于现在的老龄公寓,生活方式为半独立形式。在平面布局与设施、设备的设置上应考虑方便使用,特别是厨房、卫生间等设计应尽量考虑发挥他们独立使用的作用。
1.3 护理式:老人基本上丧失自理能力,需要专门人员的日常照料及医护人员的医疗护理。类似于医院病房和疗养院的形式。
老年住宅设计应体现老年人的生活及形态特点。老年人生活范围容易缩小,相互依赖的程度高;老年人对地震、火灾等突发事件的判断能力较低,行动迟缓;老年人对自然的需求,如室外活动、接受日光、接触绿地等也比其他年龄段的人更强烈等等。为老年人开发建设安定、舒适的住宅是社会的使命,也是对老年人的关爱。
2 生态住宅
人口剧增、气候变暖、温室效应、土地沙漠化、淡水减少、不可再生资源日渐枯竭等等已经引起了全世界的警觉,我国是近十年来经济发展最快的国家,能源与环境问题尤为突出。因此,为了人类的生存,为了文明社会的可持续发展,生态建筑尤其生态住宅的开发与建设将是大势所趋。以为有大片绿地或水面的住宅区就是生态小区、生态住宅的观点是极其片面的。
生态住宅设计首先要考虑利用阳光、水等可再生自然资源,减少对石油、煤炭等不可再生资源的依赖,在满足使用要求的前提下达到节省能源、减少污染的目的。冬季采暖、夏天空调以及热水供应等可充分利用太阳能或地热水；利用建筑材料的隔热与蓄热,使室内空间冬暖夏凉；利用绿化与植栽调节室内小气候等等。生态住宅设计要考虑采用新材料、新技术,降低能耗,减少污染,延长住宅使用寿命。其中,建筑材料是关键,开发无污染的、可以循环使用的、耐久且节能的建筑材料已迫在眉睫。另外,住宅设计还要考虑废水的循环利用、废气的无害化处理、垃圾的处理与回收等。
生态住宅应为人们提供健康、舒适的室内环境。要求空间大小与尺度设计合理,材料质感与色彩选择得当,设施与设备配置完备,室内温度适宜,空气清新,无污染、无辐射、无噪声。
总之,要功能齐全,使用方便,舒适静雅,有利健康。另外,生态住宅设计还应注意与地域的人文环境相融合。从土地的使用、街区的规划到住宅个体的设计,都要考虑与当地的生态、地理、人文环境等有机结合,使建筑真正融入城市肌理,融入城市的可持续发展之中。
3 个性化住宅
这里的个性化住宅主要指大开间灵活隔断住宅。近十年来开发建设的集合式住宅,套内面积越来越大,虽然在户型及平面布局上有些变化,但套内墙体几乎都不能拆改,房间固定不变。一住十几年、几十年,空间没有变化,个性无法体现,使住户缺乏新鲜感,从而降低了生活的品位。随着生活质量的不断提高,居民对住房品质的要求也越来越高,住房的个性化将成为购房者尤其是年轻人的第一需求。因此,可变的、多样化平面布置的大开间灵活隔断住宅将会成为住宅市场中的亮点。近几年不少地区都在这方面做了有益的尝试,例如天津市开发的异型柱大开间灵活隔断住宅以及黑龙江省建设的无粘结预应力大开间灵活分隔住宅等,都因为可变化套内平面布局、突显居住个性等而受到住户的欢迎与好评。
另外,国家建设部、农业部、国土资源部、墙体材料革新建筑节能办公室等2000年就已发出通知,三年内要在沿海地区的160个大中城市实现禁止使用实心粘土砖的目标。因此,大开间灵活隔断住宅的建设与开发对逐步减少、尽快淘汰粘土砖也将起到举足轻重的作用。
4 “4、2、1”家庭住宅
我国上个世纪70年代末开始实行计划生育政策,第一代独生子女已经长大成人,有的已结婚生子, “4、2、1”家庭开始出现--夫妇俩上有四位老人要赡养,下有幼儿要照料,每天还要忙于工作。“4、2、1”家庭将成为我国家庭构成的主流,老人的赡养将成为普遍的社会问题。因此,探索和解决他们的居住问题,开发建设适应“4、2、1”家庭需要的住宅会给他们在生活、学习和工作等方面带来很大的帮助,不仅有广泛的发展前景,还具有一定的社会意义。
居住方式有合住、分居、邻居近居等多种形式。合住型:儿女与老人同居一户,有老人独用卧室,也可为老人设专用的卫生间及小厨房等。尽管互有干扰,但更便于相互照顾。分居型:为二合一住宅单元子女与老人有各自的卧室以及厨卫等。相互干扰少,互相照顾也方便。
邻居型:子女与老人两个或三个家庭或一墙之隔,或同住一层楼。互相干扰小,照顾也很方便。
近居型:两个或三个独立家庭就近居住,住同一幢住宅楼或相邻楼栋。相互基本无干扰,但不能做到对老人的全天候照顾。
另外,在户型、面积以及设施、设备的设置等方面也应体现出各自的特点,满足不同的需求。
5 结束语
以上四类特色住宅今后会有怎样的发展,居民的认可程序如何等等,对此笔者曾经随机对156户居民进行了问卷调查。在对于“特色住宅与普通住宅,您更希望得到哪类住宅”的询问中,有107户回答“希望能有一套特色住宅”,占全部住户的68.6%。而对于"四类特色住宅中您最希望拥有哪一类"的问卷结果整理如上表:从统计表中可以看出,生态住宅首先受到城市居民的关注。无污染、高节能、环境优雅、居住舒适、有利健康的绿色生态住宅将会成为城市住宅发展的方向。另外,从表中还可以看出,对个性化住宅的需求,中青年住户的比例明显高于老年住户,这充分显示了青年人的不甘安于现状、乐于变化的特点。老年住宅则更受老年人的欢迎,体现了老年人的老有所居、老有所乐、安度晚年的强烈愿望。最后,还应该指出,这四类特色住宅之间并没有严格的界限,是可以相通的。比如,个性化住宅、“4、2、1”家庭住宅、老年住宅等都可以建成绿色生态住宅,“4、2、1”家庭住宅也可设计为大开间灵活隔断形式等等。这样的住宅一定会更受欢迎。
参考文献:
[1]宋春华《小康社会初期的中国住宅建设》建筑学报. 2002.1
篇6
关键词：住宅设计建筑艺术
讲求“性能价格比”
从福利房到商品房，冲破计划模式，设计师不再受面积的束缚，而是开始本着“以人为本”这个基本着眼点，在住宅设计中越来越切实注重人的实际需求，研究人的居住行为规律。如在住宅设计中，采取“动静分区”和“公私分离”的手法，开始讲求起居厅的设计。这些对提高未来住宅的设计水平无疑有着积极的意义。
但是，随着市场的某些炒作，住宅设计中的一些作法变得很不理性。例如，有些住宅中起居厅的面积达到60～70平方米，卫生间甚至达到18平方米，空间大得令人不能接受。住宅空间的舒适程度是以人的行为尺度和心理接受尺度为基准的。过大的空间会失去家庭的温馨感和亲和力，失去家庭特有的生活气息和氛围，甚至会使居住者在心理上感觉自身的渺小，居住空间显得冷漠、僻静。其结果是，人们花钱购买住房，却又未能获得相应的功能与质量。这就涉及到了“性能价格比”这个基本概念。
福利住宅讲求面积的大小，而商品住宅更注重功能和品质。未来，人们购买住宅，将以买到了什么样的功能品质和有哪些服务为主要参考批标，而不是买到多少平方米的面积。住宅消费讲求的是花钱买更多的功能和更舒适的享受。衡量未来每套住宅的价值，其功能和品质将成为成交的主要因素。因此，未来的住宅设计应当更加理性和务实。
住宅面积的增加无疑会带来其功能的改善，但无功能目标而盲目扩大面积，那就是“大而无当”，也就是没有获得相应的功能增量，就“性能价格比”而言，是不合适的。因而，未来的住宅应当特别强调功能的增量，即随着面积的扩大，功能随之升级，套内的功能不断增加。例如，一个简单的客厅演变为一个客厅和餐厅，卫生间的设备也由洗盆、便器、浴盆老三件演变为化妆、淋浴等更多的功能，又有可能将各种设备分区使用。浴室除满足生理需求外，还可变为休闲空间。住宅面积增加了，功能随之提高，舒适度也得到了提升。
这些年来，随着商品住宅的发展，住宅面积有了稳定的扩大，一套二室一厅和三室一厅的住宅一般为90～120平方米，各种尺度均较适宜，并被大多数人所接受。如果再扩大套内面积，则应当相应增加套内功能，改善和提高空间的舒适度，包括增加书房、休闲空间、贮存室、设备间、家务间等。
提高住宅设备的配置水平
住宅设备及其设计与安装的精品化，对实现住宅的功能增量起着重要作用。考察亚洲近邻日本和“四小龙”国家和地区，他们提供给普通公务员居住的住宅，每套面积标准一般控制在70～110平方米以内。但由于设备配置周全，住宅部品优良，管道走向布置合理，获得了较高的舒适度和方便程度，居住生活质量较高。
我国未来住宅的设计，将重点转向提高住宅设备配置方面。要获得一个高舒适度的居住环境，不仅要注重套型内部平面空间关系的组合和硬件设施的改善，还要全面考虑住宅的光环境、声环境、热环境和空气质量环境的综合条件及其设备的配置。主要包括以下几个方面的内容。
（1）日照及自然光。其生理卫生价值极高，对人的生理、心理状态影响较大。在住宅中，最大限度地利用并合理开发自然光资源有着重要意义。未来住宅的设计将充分利用日影分析原理和计算机辅助设备，来改善日照和用地之间的矛盾，有效地发挥土地的综合利用效率。自然采光还涉及窗口布置、窗的构造及所使用的材料等方面，这些也必将引起设计上的创新。
（2）隔声问题在我国的住宅设计中始终是一个薄弱环节，轻质材料在未来住宅中的广泛使用，又会加重隔声的难度。隔声技术包括空气隔声和固体隔声两部分。住宅内，人们可忍受噪音约40～45分贝。为达到这一指标，必须增加门窗的密闭性，并改善墙体构造。多年以来，由于对住宅楼地面的固体传声问题重视不够，住宅内隔声效果较差。在未来的住宅中，加强对楼板的隔声叠层构造和面层处理，将会受到更多的关注。
（3）热环境是直接影响居住舒适度的重要因素。对采暖和空调而言，又涉及节能、造价、维修、管理等诸多方面。目前，对各种采暖方式的研究和采暖系统的开发各具特色，可适用于不同的使用条件。
就其综合效果而言，我们提倡相对集中的采暖方式，但应当改为双管系统、分户计量的方式进行。这种相对集中采暖方式的热源供应，既可以组团为单位，也可以单幢楼或居住单元为单位来组织。
套内集中空调的模式也被普遍看好，但要考虑住户的经济承受力，并努力减少室内噪音。
近年来，欧洲先进的节能技术不断地被介绍进来。经历了20多年的大量研究和实践，欧洲在住宅节能方面探索出了很有成效的方法。其中，以低能耗、高舒适度的住宅节能技术尤为突出。该项技术通过使用功率非常低的辅助采暖和制冷设备，既可调整室内温度，保持舒适的状态，又节约了住宅的综合造价。此项技术在我国未来的住宅建设中，有望得到应用和推广。
（4）住宅室内污气及有害气体的排除，是居住者最为关心的问题之一。但是，迄今为止，在有效排除厨房、卫生间的污气和有害气体方面仍不尽人意，高层住宅竖向烟风道形同虚设，串烟、串气、串声现象十分严重，且直排热水器屡屡出现事故。居住套内排气、排污装置实际上是一个大系统，尽管装置很好，但由于排风管道或烟道不畅，其设备与设施同样可能达不到功能目标。
未来住宅的通风系统设计，将重点解决烟风道技术问题，研究开发新型专用的烟风道系统和接口配件，形成完整的竖向排烟气的成套技术产品。水平直连排出烟气的作法，具有简便、直接、高效的特点，在很多国家和地区得到普遍采用。预计此项技术完善后，将在我国未来的住宅建设中广泛应用。
为了保证采暖和空调房能够及时补充和更换新鲜空气，预计未来住宅中，将采用补新风式冷热交换空气补充装置。此项技术也会在未来的住宅设计中越来越受到重视。
（5）住宅中各种管道布置的不尽人意，一直制约着我国住宅品质的提高。在计划经济体制下，水、暖、电、气各自为政，造成住宅内各种厨卫管道无序空行。在商品住宅中，这种影响也始终没有消除，各种管道尽管经过精心包藏，仍问题丛生，极大地影响了我国住宅厨卫整体功能品质的提高，影响了厨卫整体化、集成化技术的进步。未来住宅设计将以“自家管道不到邻居家去”和“压力管道出户”为原则。
各种管道穿楼板是造成住宅跑、冒、滴、漏的主要根源，在商品住宅中也是一种产权不清的表现，这种现象必须改变。解决的办法是，在下沉楼面和楼面垫层中铺设水、暖气各种水平管道。解决水平管道铺设的办法是设置管道墙，将所有的设备沿着管道墙进行布置，并将各种水平管道放置在管道墙内。
建设集中管井是现代住宅设计中的一种成熟的作法。为了净化室内空间，减少由于压力管道给住户带来的干扰，明晰产权，属公共使用的设备管道应当设置在套型以外，以便于设备的安装、维修、抄表及设置其他一些家用设备（在日本，管井内设置各种表具及热水装置）。管井可以放大尺寸，扩大进深。尽管面积加大了，却将极大地改善住宅内部的空间环境。
关注“绿色住宅”
所谓“绿色住宅”，应当是健康、有益、节能、低能耗和低污染的住宅。它的基点应是从住户的切身利益出发，营造健康、安全、文明的居住环境，提高住户的居住质量，营造文明的居住环境。“绿色住宅”是涵盖了生态环境和可持续发展的一个新的概念。
“绿色住宅”不仅注重住宅和居住区等硬件建设，更重视人们文明生活方式的软件建设。它强调人与自然环境和谐共生，有效地利用自然，回归自然，提倡重复利用，努力减少污染，保护自然，以创造一个绿色生活环境。
未来住宅设计的首要目标，应是营造“绿色住宅”，服务于“绿色住宅”，以“绿色住宅”这个硬件支撑“绿色生活”这个软件。应做好以下几个方面的工作。
（1）充分利用居住区基地外部和内部的自然条件，如保留和利用原有地形、地貌、植被和水系，保护古树和文物古迹，继承文化特色。
（2）要把空气、阳光、绿色引进每套住宅内。未来的住宅设计，将会创造一切硬件条件，让人们尽享大自然的赐予。不仅套型设计着重调整各种功能与空间的关系，尺度和色彩也将更符合人的情感需求，而且将通过设计师的创新，改善居住的舒适程度，努力营造一个绿色环境。例如，通过增大窗口可容纳更多的阳光、空气和绿色景观；采取增加保温隔热手段或防热隔膜玻璃等措施，把不必要的热量拒之室外；通过会“呼吸”的绿色建材，不断改善和调节室内的温度和湿度，让居住更为舒适；通过及时更换室内污浊空气，保持室内空气清鲜，等等。
通过优良的设计，在住宅中重新引进自然通风的概念，将在夏季取代或减少空调的作用。例如，采用明厅、明卧、明厨、明卫的设计，可减少照明用电，利用太阳能并实现光电转化，使太阳能系统和房屋面构造结合为一体，既实用、美观，又可最大限度地利用能源。
（3）“绿色住宅”建设的一项重要原则，就是如何有效地利用资源，即最大化利用了最小化排废。这与“节制”和“节省”有本质的区别。大自然赋于我们各种资源，在技术、经济有保证的情况下，利用各种资源为人服务，供人享用。在享用和接受服务时，一切浪费都是犯罪。但“节制”和“节省”同样也不适宜。我们提倡的最大化、有效化，是要提倡重复使用，回收利用。对不可再生物质要十分珍惜，并着重开发各种替代产品。例如，实施垃圾分类，对分类后垃圾按照有机、无机、有害、无害物质分门别类回收，以达到最小排出量和最大化利用。又如，在小区中实施中水系统，循环重复使用再生水资源，收集和利用雨水改善气象环境等。这些都是未来住宅设计中必重视的问题。
此外，采用绿色建材、环保建材和无放射性建材，对保证居住者的健康具有十分重要的意义。因此，开展对建材及产品、设备的“绿色认证”工作也是十分必要的。
（4）引导“绿色生活方式”是住区未来建设和物业管理的核心。如果没有绿色生活意识，“绿色社区”的建设也将无从谈起，已建好的也将被破坏。要在社区的建设中，开展对住户居住行为的引导，并有效加以规范，如爱护环境，节约资源，垃圾分类，自爱自洁，邻里和睦。这是一项长期、细致的工作，要从一点一滴做起，让“绿色行为”成为生活的必需，让“绿色生活方式”成为一种文化、一种文明和一种时尚。此外，还要在社区内组织起环境管理体系，建立公民参与机制，组成由政府、环保组织、物业管理和业主参加的联席会，发动志愿者参加，服务于家庭，服务于社区，让环保观念和行为走进每个人的生活。
呼吸“长寿住宅”
目前，人口“老龄化”已不期而至。鉴于我国进入老龄化社会的特殊情况，为老年人提供更多的便利，努力创造一种充满自力、自信、健康、向上的老年区环境，是一项十分重要而紧迫的任务。
日本在住宅建设过程中，着眼于把住宅作为全寿命过程中适应老年人居住的模式，充分考虑老年人的需要，并采取了必要的措施。当有老年人居住，或者房屋主人进入老年之时，可以把普通住宅变更为适合老年人需要的住宅。此类住宅称为“长寿住宅”，这是一种适应人们居住行为变更的住宅类型。具体的作法很多，其中包括进行潜伏设计，需要时则可开墙、凿洞及安装扶手、警报、呼唤等设备。当老年人与年轻人合住时，此类住宅可分可合，形成“两代居”的形式。当然，此类住宅最基本的要素是，在开始规划设计时，就对老年人的需求给予充分的考虑，如预留足够宽的门洞、过道，供轮椅回转。在这方面，绝不吝惜、节省，而是做足、做够。据调查，对老年人而言，约有70％～80％的事故是发生在卫生间内的。因而，他们特别注重卫生间内各种设施的设计与安装，充分考虑使用的方便和安全，在遇险时可有效地救助。但消除地面高差，对日本的传统住宅来说尤为困难。
篇7
祖国的发展大大地改革，政府发给每个人一栋高科技别墅。
住宅都要自己设计，从别墅的外表一直到拖鞋。都需要自己设计，可棒啦！
现在，带你参观参观我设计、只属于我的住宅吧！
当你来到门口，咦？门在哪儿？哦~原来啊！门只是一个传输器而已，真正的住宅在大气层啊。
传输器是一个大大的圆盘，传输器的外边有玻璃门，玻璃上方挂着一个大大的门号【102598】。
不过啊，想要打开玻璃门非常复杂，整整有7道程序呢！
第一道输入密码。
第二道按手印
第三道视频探索检查程序
第四道暗号
第五道口号
第六道打手势
第七道超级智能钥匙
只要里面有其中一项没通过，有三次机会。如果全输了，就只有被智能弹拳打飞的结局咯。
到传输器旁边后，你会发现有屋顶上方有很多根微型天气方向标，其实啊。住宅内部会按照这些方向标，来控制住宅内部的空气、温度等……
进入住宅，会有清心悦耳的音乐响起，随其会有一句生动的声音
“欢迎光临！”
接着来到宴会厅，哇塞！可真是豪华哩！在晚宴区，五张不同风格的桌椅映入眼帘。每张桌子分别有10把椅子，微型仓库里还有很多备用椅子，每张餐桌旁分别有5个机器人守着。
然后走到休息区，会有五张不同风格、软绵绵的沙发和漂亮的茶几。茶几上摆满了精致的茶点和新鲜的水果。每张沙发旁边都有2个机器人守着……
来到客房，发现客房只有几件家具，可是呢。墙上有很多按钮，和牌子。牌子上分别写【1、2、3……】
只要一按，墙上的床、家具，自动放下来。嘿嘿！真棒！！
走进卧室，卧室可以自动调节颜色、空气等。厉害不？
……
篇8
一是不能只站在一线城市的角度看中国城市和高端住宅的发展。虽然一线城市能享受到更多的社会资源,但从中国的经济发展结构上看,二、三线城市的作用越来越重要,很多二线城市和一线城市已经不是所谓的上下等级关系,而是优势互补关系。北京是中国的首都,但却缺少经济发展的动脉――港口,天津、青岛并非一线城市,但却拥有国际化的港口。客观地说,这也应该是中国未来的发展方向,不然大家都拥有一线城市,会让一线城市不堪重负,形成恶性循环。城市的特点决定房地产行业的特点,所以一线城市和二、三线城市的高端住宅同样也是优势互补的关系,在城市环境、价格、投资潜力等方面都各有千秋。所以现在北京、上海这些城市的居民才都纷纷跑到秦皇岛、青岛等城市去买房。
二是不能只站在中国自己的角度看中国城市和高端住宅的发展。北京在创建世界城市,上海和广州国际化程度也很高,成都和三亚也各自在创世界园林城市和国际旅游岛。但大家可能不知道青岛要建国际港口城市。据我所知,中国还有不少城市都提出了自己的国际化定位。如果真能按设想实现这些城市的国际化定位,以后不仅北京是世界的北京,青岛也会是世界的青岛。中国的强大不应仅是几个城市的强大,而应是结构互补的城市群的发展。在这样的前提下,高端住宅所面对的客户群体更高端,未来的发展空间更广阔。也许在某个阶段会被炒得过热,也许某个阶段因为一些因素价格会下调,但城市的发展空间就是高端住宅的发展空间,如果所在城市得到了跨越式的发展,高端住宅项目想不发展也难。
三是要将商业和住宅结合起来,统筹考虑高端住宅的发展。陶渊明有“采菊东篱下,悠然见南山”的诗句,所以可能有些人一提起高端住宅,就会想起山水之间的别墅。但更符合现代人工作、生活节奏的,其实是在城市核心区域高端商业和高端住宅相得益彰的氛围,这也是现在城市综合体受到大家青睐的原因。当然,除此之外,还能依山傍海就更好了。三亚就是一个典型的例子,因为未合理规划商业地产,导致现在三亚商业氛围远远落后于住宅和酒店的发展,很多游客去了都会埋怨这一点。而我们公司开发的青岛永新国际广场,位于青岛未来发展的核心区域,是集国际化购物中心、高端公寓和写字楼为一体的高端综合体项目,而且紧邻海畔。可以想象,永新国际广场建成之后,合理的商住比例会让这里的住户和消费者有一个舒适、便捷的居住和休闲环境。
四是要将高端住宅和时尚奢侈品结合起来进行跨界互动。商业地产与住宅地产的一个显著不同,就是商业地产既属于地产又有商业的特点,天然具有跨界的特征。这种思维模式也可以用在高端住宅上面。无论是别墅或是高端公寓,与名车名表等奢侈品一样,都是身份和生活品质的象征,面对的也都是同一个消费群体,可以说高端住宅既属于地产行业,也是奢侈品。如果开发商和媒体能将两者跨界互动起来,能最大限度满足客户的需求,也能更好实现自己的价值。从这个角度说,楼市传媒主办的中国华宅排行榜,能打破地产的框框,邀请诸多时尚明星和企业界精英来当评审,是非常有创新精神的。
篇9
传感器：可以感应整座电脑住宅的动静，并可以把动静记录下来。门口还安装了特殊的传感器，如果要进入电脑住宅的话，就要穿上特制的鞋子，不然传感器会通过网络报警，所以电脑住宅可以保证人们的安全。
传送中心可以把传感器收到的信息存储起来，包括进入电脑住宅里的人所穿的鞋子中的信息及其它入侵者等等信息，进行登记分析。
休息系统：在客厅里，有一个开关，一旦开了，就会将所有的灯全关起来，门窗也会自动关闭，空调系统会将风力减弱；防盗门会警备起来。当然这一切将持续到这一天结束。
篇10
关键词：房地产 发展 政策环境
房地产企业未来的发展与外在的政策环境紧密相关，包括国家宏观经济运行、国家、地方政府对房地产市场的专项调控、地方未来“十二五”规划重点建设工程，以及未来的发展规划。这些外在的环境变量既对房地产企业的发展有一些负面作用，同时也提供了许多重大的战略机遇。本文对房地产市场运行的各类政策环境进行分析，其目的就是为房地产企业发展规避风险、寻找未来发展的机遇提供理论参考。
房地产业的特殊性
房地产业是一个政府高度关注，与国计民生、经济增长高度相关的产业，同时也是一个受政府宏观调控的产业。之所以有如此的重要性，关键在于它具有的重要的产业特征。主要表现在：
首先，房地产业和国民经济增长密切相关，在国民经济的发展中占有重要的地位，已成为区域国民经济新的增长点。房地产业不仅通过自身产值的增加推动国民经济的发展，同时还会带动相关产业的发展，间接推动国民经济的快速发展。世界银行对50多个国家房地产投资的研究发现，房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，同时也是最为能动的部分之一。据测算，房地产开发投资拉动相关产业发展总效应为1∶4。由此可见，房地产业对国民经济的其他行业的发展起到带动作用，进而促进整个国民经济的发展。在推动经济增长的“三驾马车”中，投资和消费在很大程度上都依赖房地产业的带动。因此，在面临经济增长压力时，政府首先会将刺激房地产业作为防止经济过度下滑的首要措施。1998东南亚金融危机后，中央明确将房地产业作为支柱产业给予培育，作为拉动内需的重点给予扶持；2009年美国次贷危机后，中央一改之前对房地产业的打压而变为鼓励发展，中国在这两次金融危机中能够平稳过渡，房地产业的发展可谓功不可没。
其次，房地产业是虚拟经济的重要构成部分。现代经济在很大程度上是由虚拟经济推动实体经济运行的，而虚拟经济又是一把双刃剑，一方面推动实体经济发展，另一方面如果约束调控不力，则会引发实体经济的泡沫化而导致经济危机的发生或经济的长期衰退。1990年以来日本的经济衰退，2009年美国的次贷危机无不是从房地产泡沫的崩溃而开始的。我国目前的房地产市场存在泡沫，但政府对房地产市场保持高度警惕。
再次，房地产业是一个关乎国计民生的产业，政府需要担负一定的社会责任。住是人的基本需求，因此，即使在高度自由的市场经济国家，房地产业也不可能完全由市场来决定其运行，政府必须为低收入者提供一定的住房保障来履行其社会责任，同时政府会运用法律、行政等各种手段保持房地产价格的上涨稳定在一个合理的空间范围。
可以说，目前我国的经济增长、经济安全和民生保障都依赖于房地产业，政府需要在这三者之中取得平衡。因此判断，未来十年我国房地产市场的总体运行将会保持在平稳增长的发展中，过度下滑和过快增长都会对政府以及全社会产生重大的负面效应。做出这样的判断一方面在于政府有动力对房地产市场进行干预，更重要的是，与国外不同，目前我国各级政府完全有能力对房地产市场进行充分调控，主要在于：房地产市场最根本的资源来自于土地供应和金融市场的支持，而这两方面政府都有绝对的支配能力。
我国房地产市场调控政策分析
2010年以来，随着金融危机的平稳着陆，国家开始关注住房价格上涨的问题，连续出台了多项房地产调控政策，力图遏制房价的过快上涨，但效果并不理想。2011年国家继续加强了调控力度，各地方政府也随之颁布了相应条例来配合中央的调控举动，这种调控未来仍然可能会加大力度，房地产企业的最佳选择应该是顺应政策环境，趋利避害、抓住机遇、加快发展。通过对2010年以来国家对房地产的各类调控政策进行梳理后，可以看出尽管调控措施多样，但调控目标仅在三个方面对房地产市场构成影响：
（一）抑制投机性住房消费
2010年国家相继出台了“国十条”、“国五条”、住建部“规范住房公积金个人住房贷款”等政策，所采用的方法主要为二、三套房的限购、提高首付比例、提高住房商业贷款以及住房公积金贷款基准利率等方法。这类方法一方面打击了炒房等投机，但同时也会加重改善性住房需求居民的负担，抑制了部分刚性需求转向二手房市场，短期来看还会加重一些潜在消费者的观望情绪。从2010年政策的运行效果来看，2010年房价增长的速度有明显回落，但相比2009年仍然出现上涨。可见目前住宅消费市场的刚性需求在一定程度上仍然较大，能够支撑住房市场平稳发展。由于各地方政府与中央已经签订了住房价格控制的目标责任，因此，未来的住宅市场从价格上应该维持在9%左右的上涨空间。
（二）加大政策性住房建设的扶持力度
包括经济适用房、保障性住房、廉租房、迁居房、安置房等住房建设的扶持力度。政策类型主要集中在土地供应、财政补贴、税收减免等方面，同时中央政府以行政命令的方式给地方下达了基本供应量以确保政策的执行。此类政策包括2010年国土资源部“政策性住房用地优先供应”、住建部“关于加强经济适用住房管理有关问题的通知”、住建部“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”等。此类政策将住房作为一种准公共产品给予定位，但对于现有的商品性住房市场销售的影响来看，本研究认为影响是有限的。主要原因在于：从目前保障性住房的申请标准来看，主要面向较低收入人群，而这部分人群即使在没有保障房供给的状况下也很难有经济能力购买住房，政策性住房建设可能会对二手房交易市场产生影响，但对于商品住房市场影响较小。当然，对二手房市场的冲击也会间接影响商品房销售，但其力度应该是微弱的。
（三）加大对房地产行业的整治并规范行业竞争行为
此类政策包括2010年住建部“关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知”、住建部“未获预售许可项目开发商不得收取定金”等。房地产价格的过快上涨是多方面原因综合的结果，其中部分房地产企业捂盘惜售、恶意囤地，散布房源短缺等虚假信息以误导消费者等违规行为也是一个很重要的原因。同时，部分自有资金较少的中小企业过度依赖银行贷款增加了房地产市场整体的风险和泡沫程度。针对此类问题，国家调控政策通过提高土地购买付款比例、增加贷款利率、提高房地产企业自有资金比率等方法来提高房地产行业的准入门槛，同时通过规范销售行为来达到稳定市场预期的目的。这类政策所产生的影响就是使中小企业生存境况下降，从政府的角度来看其目的在于优化房地产行业的组织环境，强化政府对行业的管理。尤其是欠发达地区，房地产市场规模虽然不大，但企业数量多、规模小，大多数企业都处于买地、借钱、盖房的发展阶段，负债率较高，这迫使企业投机行为增多，扰乱了市场秩序，阻碍房地产行业的有序竞争。
2011年1月28日，国务院办公厅“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”（即“新国八条”）。 新国八条的颁布可以说是房地产市场化以来最为严厉的调控政策，其突出特点是实施了针对地方政府的问责机制，可以说已经不允许地方政府在房地产市场上和中央讨价还价，强化了政策的权威性。虽然本次调控的力度较大，但是对于大多数地区而言，尤其是以投资为主导方向的欠发达地区，未来在经济增长中，固定资产投资尤其是房地产投资所起到的作用是很大的，而且目前房地产业还有比较大的发展空间。未来的经济增长需要房地产业的发展作为支撑力量，房地产业的特性也决定了它能够成为地方政府实现经济发展目标的重要动力。当然，作为地方政府，必须完成中央政府所确定的调控目标，即住宅价格增长率不超过10%的任务。
在我国目前的市场经济运行体制中，地方政府实际上是充当着对上负责和对下负责的双重压力，对上需要完成中央的要求，对下需要发展地方的经济。在此双重压力下可以基本判断，未来五年到十年，房地产市场的基本发展趋势是平稳增长的态势，住房价格上涨在10%左右，不会出现大起大落的现象。
房地产企业应对国家调控政策的策略选择
对房地产企业来讲，对于以上三方面的调控目标，其中抑制投机性市场需求会在一定程度上影响房地产市场的销售量和住房价格，对房地产企业来讲会产生一些负面的影响。但从整治房地产行业竞争环境和规范企业竞争行为方面，无疑都是有利的政策倾向，因此判断：对于从2010年开始的房地产市场的调控政策为房地产企业既带来了挑战，同时也带来了机遇。因此，房地产企业未来的发展需要把握以下几点：
（一）继续开拓保障性住房建设市场
鉴于国家对保障性住房的政策性支持不断加大，有条件、有经验的房地产开发企业应继续开拓保障性住房建设市场。
（二）实施多业态的发展方向
本次房地产市场调控，其实质是住宅市场的调控。而房地产市场实质上是多业态、多方向的，除了住宅房地产市场外，工业地产、商业地产以及近年来新兴的旅游地产、教育地产等都有较为广阔的市场，对于这些市场的具体开发，房地产开发企业应对其可行性进行充分论证，树立多业态的发展方向。
（三）在细化市场的前提下有针对性地开发专业化住宅市场
针对房地产市场的调控其目的在于政府保障民生的需要，将住宅作为准公共产品来对市场进行干预。但是政府提供的保障性住宅必定不能满足多样化的住宅消费市场。随着人均收入的提高，人们对生活品质的追求不断提高，高档的专业化住宅市场的需求量会得到较快的增加。同时商品住宅的土地供应受政府的严格限制而日益紧缺，供需的不均衡将会使价格出现一定程度的提高。因此，在目前的调控政策下，房地产企业可以通过对住宅房地产市场进行细分，确立若干专业化的住宅作为未来建设的方向。
（四）关注地方重大建设项目提供的投资机遇
各级地方政府为了促进社会经济发展，会改善投资软、硬环境，进行大规模的有政府投资和相关政策扶持的重大建设。积极关注、参与政府主办的重大建设总体来讲有以下有利之处：
