房地产开发公司管理制度范文
时间：2023-03-24 13:17:31
导语：如何才能写好一篇房地产开发公司管理制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
Abstract: Salary system is one of the important component for modern enterprise management. However, at present, many salary system of state-owned enterprises in China is still at the level of the old planning system , and is difficult to fulfill its function, meanwhile, it has serious impact on the sustainable development of the state-owned enterprises. In this article, some problems of salary system of a Real Estate Development Company in Xi'an was analyzed, and some corresponding advices on the company's salary system were proposed.
Key words：Salary Salarysystem Real Estate Development Company
随着近年来国家对房地产行业不断推出调控政策，房地产开发行业虽然仍在保持着它的快速增长，但是增长的势头已然减缓。市场的萎缩、成本的增大，必然导致利润的减少，所以房地产行业从业者的薪酬状况以及房地产开发企业现行薪酬管理制度是非常值得深入探讨和研究的一个问题。
一、西安某县房地产开发公司现行薪酬管理制度
（一）西安某县房地产开发公司概况
西安市某县房地产开发公司成立于1984年10月，为国有二级开发资质企业，主要从事商品房（包括住宅、办公、标准厂房、营业用房等）和城镇土地的综合开发及拆迁改造。公司设有八个职能部门，拥有工程技术人员30余人。累计向社会提供住房60万，总投资超亿元，为缓解该县人民的居住困难和城市发展做出了应有的贡献。
（二）现行薪酬管理制度（依据该公司综合管理制度）
1、公司实行岗位等级工资制，根据员工所在岗位及所担任职务确定工资类别。
2、公司将在岗员工基本工资的30%和岗位工资作为浮动工资，各部门根据公司有关制度及自己部门工作特点制定考核细则。
（三）年终奖
1、根据公司经营状况，按员工的工作能力、工作态度、工作实绩进行考核发放。
2、年终奖发放条件：员工一年内工作努力，遵纪守法，无重大失误。
（四）员工的福利
1、养老保险、医疗保险、住房公积金。
2、年薪假。凡在本公司工作满一年(由结束试用期转正之日计起)的员工,均可享有年薪假七天。
3、全年二次劳保。即毛巾、洗衣粉、香皂。（在岗员工）
（五）员工工资表
1、工龄工资每年按员工基本工资的3%计算。
2、实发工资金额=基本工资+岗位工资+工龄工资-养老保险金-医疗保险金-住房公积金
二、该房地产开发公司薪酬制度存在的问题
（一） 总体薪酬偏低，不具竞争性
根据西安市统计局的数据，2010年该县地区城镇居民人均可支配收入为16761元，平均每月收入大约1400元。从该房地产开发公司的员工工资表反映出的数据看，员工的工资水平低于该地区的总体水平。以营销部员工的工资数据为例，除去年终奖营销部员工的月工资为810元左右，而该县一民营房地产公司西安TH置业有限公司对销售部员工制定的薪酬标准为底薪1200元+绩效工资+全勤奖金200元。由此可以看出该房地产开发公司的薪资水平明显低于同行业竞争对手的薪资水平。
（二）薪酬结构过分单一
该房地产开发公司的薪酬结构大致包括基本工资、岗位工资、奖金和各种福利。薪酬结构中只有年终奖金是根据公司经营状况发放的不确定数值，而基本工资、岗位工资和福利都是固定的。这不仅忽略了不同岗位承担不同工作职责而产生的差异性，也抹煞了不同岗位价值差异，挫伤了那些从事高技能、高知识、高能力工作岗位员工的积极性。以行政部员工和工程部员工为例，行政部负责公司党务、政务和处理日常事务，工作相对简单，对员工技能要求不是很高，而工程部则不同，对员工身体素质及技能要就相对较高，这样显然忽略了岗位之间存在的差异，造成对工程部员工不公平的现象。
（三） 薪酬分配等级小，平均主义严重
在该房地产开发公司的薪酬体系结构中，相邻的两个岗位工资级别的差异很小，员工晋升一级，所获得的薪酬激励作用并不大。员工的薪酬分配等级大体分为四个等级，即总经理级、副总级、主任级和员工级，而且相邻的两个岗位工资级别只有二百多元的差距，企业员工的薪酬主要与所在级别和工作年限相关，只能通过职位逐级提升而得到提升。同等的职位相对应的工资是固定的，员工的业绩出色也只能通过以后职位的提升而得到补偿，即便是职位提升了，而薪酬水平的提升也相当有限，在薪酬分配的过程中存在着严重的平均主义。
（四） 薪酬考核体系不完善，落实不到位
该房地产开发公司的薪酬体系是以岗位为基础的，在建立考核体系中只在薪酬方面建立了考核，而在辅助薪酬方面却没有一整套完善的考核机制。公司制定了依据责任目标、工作态度、出勤情况和工作实绩进行考核，年终评议，审定奖惩标准的考核办法，而实际中并没有很好地落实，没有充分利用员工30%的浮动工资和岗位工资，考核体系流于形式化，员工的工资很少会受到考核体系的影响。
三、该房地产开发公司薪酬制度存在问题的原因分析
（一）薪酬水平受国有企业薪酬模式影响
国有企业的薪酬水平普遍偏低，略低于竞争的民营企业，造成企业薪酬水平偏低的局面有计划经济体制遗留下来的影响，又有长期形成的根深蒂固的平均主义文化的制约。该房地产开发公司的员工工资标准是由其上级主管单位县建设局根据当地物价状况、消费水平以及经济水平等为参考因素制定的，而工资标准多年来也是一成不变的，这些较为陈旧的工资体系早已不能适应房地产经济的飞速发展，对该房地产开发公司的发展产生不良影响。
（二）岗位等级决定工资级别
该房地产开发公司作为一家国有企业，薪酬制度的设计也逃不开目前我国国有企业的通病，员工的收入和其它待遇主要与其行政级别相关，工资的水平主要由职务等级决定。一旦不能达到某个行政级别，工资就不可能上升，行政职务的大小、学历职称的高低、工龄等因素对工资具有决定性的影响，而对不同职位的价值重要性影响不足。
（三）企业单纯追求内部公平性，而忽视不同岗位人员之间不具可比性
在企业内部，核心主业和关键岗位人员往往是激励对象，对于一家房地产企业，房屋的建造与销售必然是其核心主业，房地产项目开发的流程不外乎策划、设计、施工、营销和售后这五大板块，每一个板块的部门职能都有其独立性和特殊性，企业对于不同部门的职责要求不同，所以企业在制定薪酬体系时对不同的工作岗位要区别对待，如果单纯追求内部公平性，必然引发矛盾。
（四）绩效考核未与个人能力和业绩形成紧密联系
企业在进行考核、考评时一方面偏资历而轻能力和工作业绩，另一方面考核过程和结果也没有做到透明化，从而使得许多人员靠拉帮结派或者走关系走上了较高的领导职务，最为重要的一点是，考核结果往往并没有作为支付各种薪酬的有效参考依据。现有的薪酬体系主要是以岗位为基础，没有和能力及个人的业绩连在一起，造成的结果是很多人为了获得相对较高的收入，注意力放在如何谋取更高的职位上，从而使自己的工作精力分散。
四、完善该房地产开发公司薪酬制度的建议
（一）提高企业整体薪酬标准，建立以岗位工资为主的工资制度
国有企业员工的薪酬水平相对于民营企业而言是偏低的。在以物质为价值取向的今天，薪酬的高低无疑决定了人才的大致流动方向。因此，某县房地产开发公司要提高员工的整体薪酬标准，使薪酬不仅发挥其基本保障功能，还要发挥其物质激励、刺激竞争功能。在职位分析、岗位测评的基础上，设计本单位的基本工资制度。改革现行工资构成，优化工资结构，简化工资项目，增大岗位工资的比重，使岗位工资占工资收入的50%―70%左右，形成企业优胜劣汰、岗位能上能下、收入能增能减的以岗位工资为主体的岗位绩效工资制。
（二）区分岗位差别，建立合理的薪酬结构
薪酬结构单一，会严重影响员工的积极、专注程度。该房地产开发公司要想解决这个问题就要根据企业的不同岗位设计不同的薪酬结构方案。可以把企业的岗位分为基于职务和基于业绩的两种，分别设计两种不同类型的薪酬结构方案。每种类型中根据部门和岗位的不同也略有差异。这样就形成了一个薪酬结构体系。这种体系简单而且针对性强，能够有效的调动企业员工的工作积极性。
（三） 确定合理的工资标准，建立科学的薪酬分配方式
目前该房地产开发公司基本工资制度中，不同性质劳动岗位工资标准的差距明显偏小。企业确定不同性质劳动，如简单劳动和复杂劳动的工资标准、工资差距时，要进行劳动力价格的调查比较和各类人员供求关系情况分析，把劳动评价和劳动力价格机制结合起来。大幅提高技术岗位、关键岗位、高素质、短缺人才的工资水平，合理拉开分配差距。并且各类人员的工资标准，都要逐步做到随行就市，同市场工资衔接，使人员招得进、留得住。
（四）树立科学绩效观，建立公平、有效的绩效考核制度
正确认识绩效考核不是走形式，不是为了考核而进行考核，而是公司总结工作与加强有效管理的一种重要手段。建立公平、有效的绩效考核制度，首先，需要进行科学的工作分析。应切实科学合理地根据公司的发展规划、组织结构，对各岗位职责、重要程度、任职资格等进行客观分析，编制详细的岗位说明书，确定薪资结构等，对员工的岗位进行有效的分析。其次，确立企业的工作目标，将员工的目标与企业的目标统一起来，任何一个职位的工作人员，所确定的工作必须对公司的目标、策略、发展有所贡献。第三，考核周期系统化，平常考核与月度、季度、年度考核有机结合起来。注意加强平时考核，不能忽视平时绩效考核对企业员工工作评价的作用。
参考文献:
[1]高延升,郭卫民.国有企业改革的薪酬设计[J].管理与对策.2006
篇2
一、供应链管理与房地产供应链成本
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现，出于对成本的考量，无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金，但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：
1、销售与工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1：X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析，X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右，可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍挂形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：
(1)在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：
(1)提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。
(5)提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目五证，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持合理低价原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间;其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计缺陷、绝对低价招标等而导致的后期质量成本的发生。
(2)做好备品备件的采购、保管、领用管理，提高实物使用率，减少物料浪费。
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关键字：房地产项目、成本控制
中图分类号： F293 文献标识码： A
房地产开发建设项目要确保不断顺利进行，首先，需有一套科学可行实施计划。成本控制计划应在项目资金计划前提下，制定项目质量控制计划、项目工期控制计划、成本控制计划及生产安全控制计划。而项目成本控制效果直接影响到企业的经济效益、甚至影响到企业的生死存亡。当然，质量控制、项目工期控制、成本控制及生产安全控制有着相辅相成关系。
成本控制贯穿在项目开发全过程之中，有项目决策阶段中的成本控制、项目设计阶段中的成本控制、项目招投标阶段中的成本控制、签定合同中工程造价确定时的成本控制、项目施工阶段中的成本控制及竣工结算中的成本控制。同样，成本控制有事先控制、事中控制及事后控制。控制应体现在开发企业的经营管理制度中，也体现在各项业务流程中。
一、项目决策阶段中的成本控制
项目决策的正确性是工程造价合理性的前提，决策内容决定了工程造价的的基础。当然，造价高低、投资多少也会影响项目决策，项目决策的深度影响投资估算的精确度及工程造价的控制效果。项目规模、选址的决策都在很大程度上影响到项目开发成本的高低。最重要的是在初步设计出图前，对项目的各单位工程、各分部分项工程建设标准水平的确定。只有对其标准水平定得合理，才能对设计阶级成本控制起到关键性作用。在此阶段中，作好建设项目可行性研究报告及建设项目投资计划非常重要。尤其是在项目投资计划中，控制环节在收入的预测、各项开发成本费用定位、工程施工安排及资金筹措等方面制定时，仔细研讨制定各项标准，使投资计划能起到科学性、经验性、可行性、前瞻性、可控性和指导性的作用。
此阶段具体成本控制工作任务责任划分为：
1、建设项目考查报告、市场调研报告、可行性研究报告（战略发展部、投资管理部）
2、建设项目前期策划报告（营销中心）
3、建设项目筹建初步方案（开发部）
4、建设项目投资计划（投资管理部、财务部、预算部）
5、建设项目资金筹措计划（投资管理部、财务部、开发部）
6、建设项目决策（董事会）
7、工程报建费用控制（开发部）
8、建设项目前期策划费用控制（营销部、战略发展部）
二、项目设计阶段中的成本控制
控制工程造价的关键是在设计阶段。设计阶段对投资的影响度约为70%左右。工程设计应在投资限额指标的前提下，工程设计在设计中进行全程限额设计进行。开发商对设计方在成本控制方面，主要应在工程设计合同中体现。在工程初步设计阶段及施工图设计的各个环节中，对影响工程造价较大的设计方案及设计细节，都要与开发商取得同意，方可进行下一步的设计。工程设计采取设计优化，运用价值工程优化设计方案。对设计方设计的各单位工程，其预算与设计限额相比，对节约了工程成本或超过了设计限额进行相应的奖惩。开发商的工程部、审计部、预算部应密切与设计方接触，确保工程成本在设计阶段得到控制，发现重大事项及时向开发公司领导汇报。严格执行规划设计管理制度及其流程，监督设计每一环节。
此阶段具体成本控制工作任务责任划分为：
1、初步设计方案（开发公司的设计中心）
2、设计方案优化（开发公司的设计中心）
3、工程造价估算、概算（预算部）
三、项目招投标、合同签订阶段中的成本控制
实行工程项目的招标投标基本形成了由市场定价的价格机制，使工程价格更加趋于合理，并能够不断降低社会平均劳动消耗水平，尤其是能降低开发商的成本，也便于供求双方更好地相互选择。在招标过程中，严禁投标人相互串标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的利益。在此阶段中应采取以下成本控制措施：
1、 严格执行工程招标工作管理制度及流程，杜绝不良现象发生。做好现场踏勘和答疑安排等工作
2、 严格执行材料定型定板招标工作管理制度及流程，降低材料采购成本。
3、 认真做好招标文件，采用清单计价方式的，保证工程量清单列项及工程量的准确性（如果人员和时间限制，经领导同意可委托工程造价单位编制工程量清单），降低开发商的风险。
4、 做好对承包方的资质审查并实行合同履约保证制度，降低合同预付款支付的风险。
5、 在签订合同方面，对工程量不太大、工期短、风险不大的工程项目尽可能地采用总价合同，减少结算环节，把风险转给承包方。
6、 严格执行合同管理制度，确保公司的权益不受侵犯。
7、 在签订合同中，明确合同中的服务范围，避免承包方提出另一方面服务范围的收费。
8、 工期约定明确、合理，避免承包方提出工期索赔。
9、 合同双方权利和义务明确具体，避免产生合同纠纷，造成不必要的损失。
10、 合同价款与支付方式是合同中成本控制的核心环节。在合同中，应具体明确各单位工程套用具体时期的定额及具体地区的具体取费标准，工程属何类工程，采用何种计价方式。
11、 加强工程预算管理，严格执行工程预算编制和控制管理制度及其流程。用预算的工程造价及时签订补充协议调整合同暂定总额，确保工程价款不超支付。
此阶段具体成本控制工作任务责任划分为：
1、招标文件编制（其中：技术标书---设计中心，商务标书----合同部）
2、合同拟草（合同部）
3、标底、工程预算或工程量清单编制及工程材料设备价咨询（预算部、或委托工程造价中介）
4、评标、定标及合同谈判（招标小组及有关授权人员）
四、项目施工阶段及合同履行过程中的成本控制
项目的施工阶段是建筑物型体形成阶段，也是合同履行的主要过程，是成本控制较重要的过程。其中工程变更是成本控制的主要对象。在此阶段中应采取以下成本控制措施：
1、 增强施工管理，严格执行工程变更、现场签证管理制度，减少设计变更，降低工程造价增加。加强对工程施工工期管理，减少乙方对工程工期索赔。尽量减少赶工费的发生。
2、 严格执行分项工程、隐蔽工程验收管理制度，杜绝人为因素增加工程造价，给公司带来额外的经济损失。
3、 加强工程结算管理，严格执行工程结算编制和控制管理制度及其流程，保证结算的准确性。加强对工程进度款申请的审核（包括乙方报送的阶段性结算审核），确保工程进度款不超支付。
4、 实行工程保修金制度，加强对工程保修金的管理。
5、 严格执行财务预算控制管理制度，做好月、季、年的资金使用计划。
6、 对项目开发全程成本、税费进行全程监控，完善财务管理。
7、 完善成本控制过程体系，对已发生的成本进行统计分析，为今后的成本计划提供依据。
此阶段具体成本控制工作任务责任划分为：
1、 工程变更、设计变更审批（设计中心、委托的设计方、委托的监理方、承建方）
2、 工程变更造价审核、工程进度款审核（工程管理部、项目部、预算部、财务部）
3、 合同纠纷处理（工程管理部、项目部、合同部、委托的监理方）
4、 工程索赔、工期索赔、加强工程反索赔（工程管理部、项目部、合同部、预算部）
5、 工程结算（工程管理部、项目部、预算部）
6、 房地产营销费用控制（营销中心、预算部、合同部、财务部）
7、 产权证办理费用控制（开发部）
房地产开发计划中全过程中的成本控制，是工程造价全过程控制。在投资建议书及可行性研究报告中拟定投资估算（在项目投资计划中有细分费用的投资额），和拟定投资计划中细分费用的投资额控制设计（设计概算）。以设计概算控制施工图预算，再以施工图预算为基础，与承包方签订承包施工合同，确定承包合同总价。在工程施工阶段过程中，严格控制工程变更，最后根据工程结算资料确定工程结算价。成本的降低直接体现出开发商的经济效益。
参考文献：
[1] 何俊朋,赵伟,周永生. 浅析房地产市场招投标管理[J]. 中外建筑. 2010(08)
[2] 廖勇. 略论房地产企业如何做好资金管控工作[J]. 时代金融. 2010(09)
[3] 吕连波. 浅议房地产税收一体化管理[J]. 现代经济信息. 2009(11)
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【论文关键词】房地产企业;财务管理探讨
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,并正确处理各种财务关系的项经济管理工作,它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响,房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业,具体体现在以下几点:
(一)开发周期长,筹资金额大,筹资任务重
房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价,要求企业次投入的资金数量很大;加之开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,所需时间往往两年或更长;最后,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,并进行项目的滚动开发发,所以相应的资金筹集任务十分繁重。
(二)开发风险大,投资决策分析责任重,要求高
房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长,且房地产使周期也长,在较长的开发经营周期性,还在着许多不确定的因素,对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此.房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求,要求其作好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。
(三)开发经营活动独特,成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同,即使是同类型开发产品也因时间、地段而变,使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在的问题有:
(一)财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图办理。
(二)有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划,却没有把计划目标进行分解,编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡,存在某些公司资金闲置,而另一些却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下。
(三)融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
(四)过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料,不仅是企业利润的来源,更是企业长期发展的保证,其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。
(五)审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力。
(六)公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善,而实际上缺乏实效的状态,在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理效率的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题,笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议,希望能够为降低企业财务风险,提高企业财务管理水平提供参考。
第一,健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责,加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出。此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办法,完善核算办法和监督手段。?
(一)加强资本结构的控制
虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益,但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障,在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大,导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例,对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l/3自有资金,l/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。
(二)投资方向要符合企业长远发展战略要求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性,而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看,房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
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经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。
总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。
1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：
从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。
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[关键词] 齐齐哈尔；建华房地产；营销策略；改进建议
[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A
房地产营销以满足消费者需求和欲望的出发点，以提高消费者价值和满足程度为中心，以提高社会福利和改善人居环境为使命，强化房地产企业社会责任为宗旨，以完善城市功能为动力，作为企业获得利润的来源。为了让广大的购房消费者入住理想的房子，满足消费者的需求，就必须对企业树立良好的形象，提出让群众满意的方案，实现企业的利润的同时，保障消费者的权益。
一、建华区房地产在营销策略上存在的问题分析
1.销售经理业务水平不高。销售主管是销售队伍中的管理者，不仅要具备一定的业务水平、良好的沟通能力和组织能力。由销售主管领导的销售团队直接影响着公司的利润，决定着是否能最终实现公司的财务目标。对于销售主管来说，企业的销售团队的实力才是最重要的，销售主管要做的工作时设计团队的规模，将适当的人放到合适的岗位，使大家在快乐和谐的气氛下有条不紊的进行各自的工作，创造出良好的内部环境。建华房地产开发公司销售经理的管理水平比较落后，由于只注重销售业绩，致使员工在一种忙乱无序且低效率的状态下工作。房地产销售主管要对自己树立坚强的信心，确定了有价值的目标，就果敢制定计划并执行，带领团队克服困难，走向成功。
2.销售人员的专业业务水平低。销售人员是代表企业与消费者直接面对面交流的人员，开发商已经强烈的认识到了这一点。没有专业素质的销售人员就无法从客户自身的角度来向客户介绍住房的技巧，更加无法揣摩客户的需求，这样的销售团队容易让消费者对企业产生质疑，使消费者对购房的欲望降低。建华区房地产开发公司就是这样，销售人员水平比较低，在客户面前跟背古诗一样毫无二致的讲述楼盘的卖点，很容易给消费者留下死板的印象，同时频繁的更换销售人员使得公司的人才外流，减少的客户对企业的信誉度，也使咨询的用户受到损害。建华房地产企业没有加强对销售人员的管理及培训，使得销售环节效率提升缓慢，而且对于销售员工的报酬也没有很好的制度来完善，使得员工对待工作没有热情，这也是其中的一个重要问题。
3.日常管理制度存在问题。一个企业日常管理制度对企业的发展是至关重要的，相对来说建华区的房地产管理制度相对薄弱，对管理层人员的要求也不是很高，同时对于销售部门也是一样。一个好的企业一定要有过硬的管理制度，只有建立了一个有力度的管理制度，才能在平常更加有效的开展工作，引入竞争机制、发扬团结精神、运用好有效的激励措施等，这样才能对整个企业有所提升。
二、对建华区房地产营销策略的改进建议
（一）房地产产品策略
1.房地产产品的特色营销。对于这个崇尚个性发展的社会，消费者更注重生活在属于自己个性，自己品味的居室里，因此，个性或别具风格的设计可以成为衡量商品的一个重要标准。购买房子与购买普通的商品不同，它是人们想安顿下来对未来的长远打算，消费者都是在思量后做出的慎重的决定，开发商只有采取人无我有，人有我优，只有特色才能吸引更多的消费者的关注，受更多消费者的青睐。房地产商只有追求不同个性、特色、打造出消费者理想的住房生活区的同时，并遵循以消费者的满意度为目标的经营理念，才能真正的抢占市场，赢得消费者的认可。针对特色的要求主要有，小区建筑物的外观，如色彩，凉台，内部结构等。例如：其实王子花苑、东市场小区、青云小区等都具有小户型住房功能齐全，打造出仅有建华区房地产的特色风范，独特品格。
2.房地产产品的品牌营销。品牌有着其独特的文化，它反映着企业的经营理念、经营管理水平和发展方向等。一个优秀的品牌能够保护消费者的合法权益不受到侵犯，使产品得到消费者信赖的保障。购买效率，维护消费者的利益；促进产品质量的不断提高，促使生产者在竞争中不断产生新的想法，更好的将产品销售出去并保护着消费者的权益。越来越多的销售者在认可品牌，随着经济时代的飞速发展，消费者在注重价格的同时更加注重商品的质量，品牌是企业文化的重要象征之一，是质量的保证，是值得消费者信赖的平台，因此，打造一个品牌，是对企业文化的加强，是企业的无形资产，是企业能够赢得消费者追随的必备战略武器。随着销售市场的不断发展，品牌形象已逐步成为了消费者认知的首要考虑要素，房地产也是其中的不可忽视的重商品之一。
3.消费者居住环境的打造。面对现代社会不断恶化的环境污染，人们的环保意识逐渐兴起，仅仅对生活的环境和质量要求越来越高已经不能够满足消费者的消费欲望了，房地产商应该在环境上和规格上加大改进的空间，更多的汲取消费者的需求，并且有效的相应国家的号召，合理地配置资源，有效利用有限的空间的同时要营造消费者满意的住房。当下消费者的要求有：对于房屋内的要求，室内的阳光照射每天至少的四五个小时以上，方向最好是向阳的，室内的通风效果和室内的湿度等；对于室外的环境，小区的绿化面积要在可是范围内，要有适合老年人运动的休闲健身广场，要有相应的对各个门洞的林荫小道，方便出入，对小区公园的建筑要有一定的人性化标识，对小区内安全措施要求等。为此，房地产商应制定出行之有效的计划，从而使企业从可持续发展的观点来满足消费者的需求，提高消费者的满意度，响应国家和群众的绿色环保，人与自然融洽相处的局面。
（二）房地产服务营销策略
在房地产界万科的“万客会”、中海的“海都会”等等都是比较知名的。拿深圳万科是已经成立了六周年的房地产的俱乐部，总会员数已经发展成接近十万人，俱乐部在会员的较多考虑，办理会员卡，而且找到相应的加盟商和连锁，拥有会员卡的消费者可以享受俱乐部的优惠，如优先选择购买的房地界，会员不仅仅享有这些权利，还会对不同时期提出的不同的优惠方案优先选择的权利，这是会员与普通的消费者的主要区别之一，俱乐部是非常重视信誉的的，对会员的承诺都会按时的兑现，并且，相对于消费者来说，能看到真实的优惠就在手中这种满足感是非常重要的。对于这种会员俱乐部的销售方式，这是值得我们学习的，在当今剧烈变化的市场环境下，几乎没有任何一个方面能够成为长久的优势，只有最大限度的满足消费者的要求，才会成为企业永远立于不败之地的法宝。
（三）房地产促销策略
1.销售人员促销。销售人员的挑选对房地产的销售是至关重要的。优秀的员工的专业素质水平要远远高于普通的推销人员，企业要进行谨慎的挑选，避免有潜质的推销人员的流失。优秀专业的推销人员在具有很高的办事效率；与客户面对面交谈，有利于同客户沟通并传达感情，获取信息反馈，以此来对同行业的策略进行有效的估计。对于销售人员，素质是至关重要的，同时要掌握不同地域的房地站的相关信息，对各个与房地产有关的行业进行相应的调查，以完成对当前房地产市场的前景预测。还要具备良好业务素质，如对商圈内的顾客的资料包括姓名、家庭住址、联系方式等存档，以便随时追踪。并且要有高水平的沟通能力和表达能力，如促销员应对于突发事件的处理方式、技巧等。
2.网络促销。将网络促销运用到房地产的市场上这种营销手段，已经慢慢的被广大的消费群众所接受，在国内出现的以房地产为主导信息内容的网站越来越多，如搜房网，中房网等，在房地产的促销上，许多房地产商利用全国信息网的及时互动来掌握信息。对于互联网促销的内容也可图文和声音表现出来，可以对房子全面的展示，并且可以采用装潢软件对室内装饰和家具布置进行模拟装修，为许多消费者提供了便利，因此网络销售缺的一种营销策略。
3.广告促销。一是印刷广告。利用印刷广告巩固的记忆广告内容，记忆比较深刻、持久，并能促进相关信息的理解，有助于信息的普及，对于房地产来说，相应的在报纸、杂志、专业书籍订刊或房地产商自行印刷的宣传材料等，都将是有效的载体。二是视听广告。利用电影，录音机等图片和声音相结合的方式，容易记忆，注意率高，并且使人既能清晰的看到实物，又有声音做载体，往往会使人产生较丰富的联想。另外，电视广告中演员的表演，都能起到解说的作用。三是现场广告。在工地现场做广告，主要面对的消费者是行人，可以通过这种方式不知不觉的进入消费者的脑海之中，借助其力来扩大宣传的广度，知名度，利用较低的费用来达到最大的宣传效果。
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由于巨龙集团董事长兼总裁同时承担着集团公司、部分专业公司的董事长、管委会主席、总裁、行政副总裁、销售副总裁、物业副总裁、总经理、副总经理、区供销联社主任、等的工作内容。其工作面广、工作量大、工作点多、承担责任重是远远超过正常公司总裁、董事长工作内容的。所以作为总裁办就不能只简单的认为是给董事长、总裁服务，不是围绕总裁或董事长的工作内容加上一些简单的勤杂工作去划定。而是要认识清楚老板承担着多少工作内容，完全起到老板的“备用大脑”、“专用四肢”的作用。无论老板哪个范畴的工作都能随时跟得上需要。
老板的工作内容：
、主持召开股东大会、董事会议，并负责上述会议决议的贯彻落实。（包括分管的专业公司）
、召集和主持管理委员会会议，组织讨论和决定公司的发展规划、经营方针、年度计划以及日常经营工作中的重大事项。（包括分管的专业公司）
、提名、批准和备案公司高级管理人员的聘用、解职、报酬、待遇和支付方式。（包括分管的专业公司）
、审阅公司的财务报表和其他重要报表，全盘控制权公司系统的财务状况。（包括分管的专业公司）
、签署批准调入公司的各级管理人员和一般干部。（包括分管的专业公司）
、签署对外上报、印发的各种重要报表、文件、资料和日常行政、业务文件。
、通过公司的发展战略、规划、经营方针和年度计划。
、通过公司内部的机构设置、调整、职责划分。
、通过公司的工资、奖罚方案、内部管理制度和年终分配方案。
、通过公司新发展项目、更新改造项目、股权收购和转让。
、通过公司的分红派息方案。
、决定各专业公司负责人的年工作责任指标。
、协调、处理各专业公司之间的纠纷和冲突。
、决定经营管理工作中的其他重要事项。
、组织制定公司年度经营实施计划，负责组织实施。
、主持公司经营班子日常各项经营管理工作。
、全面执行和检查落实有关经营班子的各项工作决定。
、负责召集和主持总裁办公会议，检查、督促和协调各专业公司工作进展。确定办公会议召开时间。
、负责处理公司重大突发事件。
、负责全公司系统思想、文化建设和精神文明建设，筹划各种增强职工凝聚力的宣传、教育活动。
、行使集团公司、各专业公司内部日常行政监督权利，对违法乱纪、违反公司规章制度、泄露公司机密、盗窃和破坏公私财产的有关人员进行调查和处罚。
、搞好与政府主管部门的公共关系，协调好业务部门与财务、行政部门和专业公司的关系。
、决定集团公司、各专业公司新项目的开发。
、决定房地产方面的业务发展规划。
、决定房地产业管理的各种规定、制度和房地产开发内部的机构设置。
、审定房地产年度开发计划以及各开发项目的报批、设计、施工计划和进度安排。
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这里的质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。
下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。
房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究――产品策划――设计――实施――交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。
1 房地产开发项目中存在的问题
在质量管理过程中，房地产开发公司常常把主要精力放在了施工阶段，难逃施工企业本质。对前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视程度不够。作为建设方，是以项目开发而成立的团队，施工管理的思维应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如这些大量的前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目的整体投资效益。包括反映绿色生态的产品性能质量，反映规划、设计水平的功能质量，反映工程构造、施工工艺的工程质量；反映物业管理、人文环境的服务质量。存在的问题具体可归纳为以下几点：
1.1 项目市场定位不够准确
投资决策仓促盲目，市场定位工作流于形式，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。
1.2 规划、设计阶段优化深度不够
良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致了一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。
1.3 质量问题普遍存在
房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括：屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水等。甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、 “楼歪歪”、 “楼薄薄”的工程质量事件，给房地产业带来了严重的负面影响，也给房地产开发公司敲了一记响亮的警钟。
1.4 设计监理缺失
由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。
2 房地产开发项目前期工作的质量管理
房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。加强前期的质量管理，应从以下两方面入手：
2.1 加强对市场策划的质量管理
市场策划的目的是针对房地产项目开发的市场进行调研与预测，确定项目的市场位置，找出项目现有的潜在的目标客户，分析目标客户的需求方向，从而对项目进行总体定位，最终为项目的后续策划打下良好基础。市场策划所涉及的内容非常复杂，影响市场策划结果的因素也非常多。由于收到预算的限制和时间人力的约束，特别是资料的缺乏，使任何一个策划结果都不是无懈可击的。但是可行性研究报告的质量好坏又很大程度上影响了项目的生存和发展，因此必须要加强对市场策划的质量管理。在这个阶段进行质量管理的思路有：一是加强对平时房地产市场状况的跟踪调查和分析，建立数据库；二是注重对市场研究人员素质的培养和管理；三是采用多种调研方法共同进行，并参考各方面专家的意见；四是对策划调研类的外包公司进行招标或评审，对其实施过程进行全程监督考核，对结果进行综合验收，对其能力和水平进行事后评价。
2.2 加强对投资策划的质量管理
投资策划的质量对未来项目的成败有着决定性的作用，它可以影响到投资决策、资金筹措、规划设计方案、开发工期安排、项目成本控制、销售回款节奏等方方面面。因此必须要提高和重视房地产投资策划的质量，可以采取的措施有：
选择优秀的顾问公司和专业人员从事该项工作，并对过程进行周密的安排和把控；加强各方面的人员配备和保证各专业的紧密及时沟通；保证基础资料的全面和可靠；对方案进行多轮调整和优化，并提出多种可行方案进行比较和评价；建立工作成果质量评审制度，通过内审和外审层层把关来共同提高成果质量；加强合同管理，在合同签订前把工作计划和内容要求予以明确，在工作过程中和结束后严格按照合同约定来付款；是通过项目开发过程中和完成后的项目评估来检验前期的工作质量，奖优罚劣并指导改进以后的工作。
3 房地产开发项目设计质量管理
根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量的有效管理：
3.1 规划设计阶段质量管理
规划设计的依据：经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计；开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
3.2 施工图设计阶段质量管理
施工图设计阶段的质量管理是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。
要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理空间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适； 二要做到建筑造型和风格的艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。注意各专业之间的交叉协调，以及人性化的设计；关注建筑设备及家居产品的市场变化，及时调整相关设计细节。
4 房地产开发项目施工质量管理
施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。
4.1 施工阶段的质量控制
4.1.1 要制定适当的质量目标。因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
4.1.2 强调施工现场的技术质量管理。建立统一的标准化的现场管理制度，包括质量责任制度、技术复核制度、现场会议制度、施工过程控制制度、现场质量检验制度、质量统计报表制度、质量事故报告和处理制度等。编制合理科学的施工方案并严格组织实施，完善强化岗位责任，推行项目经济责任制，严格检验标准，对原材料和工程中的配套设备进行检验，确立施工中控制质量的具体措施。
4.1.3 加强工程质量监理。房地产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程监理进行。在实际工作中我们可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。
4.2 现场有效质量管理关键环节
4.2.1 工程样板先行。样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证
4.2.2 技术方案先行。技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务
4.2.3 施工关键工序控制。甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。
5 房地产开发项目竣工质量管理
竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序,也是工程项目质量控制的后期工作,是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前,房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测,为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作,不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方,现场进行查验,发现问题,尽早处理,消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级,使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收,发现质量问题,责令有关单位限期处理。
6 房地产开发项目售后质量管理
房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维保工作。二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房地产开发项目尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房地产开发项目的质量。
参考文献：
[1]阳波.中国房地产项目阶段划分探讨[J].重庆建筑大学学报.2007.03.
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关键词:房地产企业 融资方式 研究 对策
2011年国家对房地产业的宏观调控日益趋紧，通胀压力增大，逐步实行货币信贷紧缩政策。截止2011年4月底，央行已加息两次，上调4次存款准备金率，对房地产企业融资造成一定的影响。在当前严峻的资金形势下，房地产企业如何加强融资，获取更多项目开发资金已成为行业发展的一个重要课题。
一、我国房地产企业融资总体情况
房地产是资金密集型产业，房地产企业的融资情况在房地产企业的发展过程中起着重要的作用。从总量上看，2007年1—10月房地产开发到位资金28863．65亿元，与2006年同期相比增 长了22．48%。国内贷款、自筹资金以及其他资金是资金来源的三大重要组成部分，占房地产开发资金的98．32%，其绝对值较之前所有年份均有所上升。其他资金是房地产开发资金来源最主要的部分，所占比例为46．60%，其中，定金及预收款为8044．37亿元，个人按揭贷款为3636．49亿元，所占比例分别为59．80%和40．20%。 位于资金来源第二位的是房地产企业自筹资金，其中企业的自有资金为5350．89亿元，建筑施工企业的工程垫付款为3966．39亿元，所占比例分别为57．42%和42．58%。位于资金来源第三位的是国内贷款，其中，银行贷款5252．97亿元，占93．61%。由于建筑施工企业的工程垫款也主要是来源于建筑业贷款，加上个人按揭贷款和银行的开发贷款，房地产开发资金来源的主要部分仍然是银行贷款。由此可以看出房地产企业对银行贷款的高度依赖性。
由上述数据可以看出，在投资总额上，我国房地产领域投资额在不断增加。而我国的金融市场发展不够完善，市场上可供房地产企业选择的融资产品较少，房地产企业的融资渠道比较有限。
二、我国房地产企业的主要融资方式
(一)上市融资
上市是直接融资迅速筹得巨额资金的渠道，但目前我国房地产A股上市公司有121家，仅占全国5万家房地产开发企业的千分之二。主要原因是因为上市审查过程比较复杂，上市融资的初期成本比较高，许多中小房地产开发企业或者新的房地产开发企业采用上市融资的方式壁垒比较高。
(二)信托融资方式
这种信托融资方式，没有在我国真正发展起来。投资者通过购买信托的方式进行投资，享受房地产升值所带来的实惠。这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了银行的风险，又缓解了房地产供求关系。但是由于税收政策等一些政策性因素，REITs（房地产投资信托基金）等信托方式在中国发展的并不乐观。
(三)夹层融资方式
夹层融资方式是目前一种比较新的融资模式，是一种介于股权融资与债权融资之间的信托产品，在房地产领域，通常是对不同债权和股权的组合，处于公司资本结构的中层，具有灵活性高、门槛低的优势。这种方式在欧美等发达国家已经有成功的案例，但是在国内较为少见。
(四)短期融资券
短期融资券是一种按照法定程序发行，约定在短期内付息，解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券，是我国借鉴其他国家情况开发的一种新的商业票据，周转速度快，利率于期限灵活，对申请发行融资券的企业没有规模上的限制，是目前企业比较倾向使用的一种融资方式。不过从承销商自身利益考虑，通常会考虑资质好，规模大的企业，真正能够使用这种融资方式融资的中小房地产开发企业还十分少。
(五)资产证券化
是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化成为资本市场上的证券资产的金融交易过程，使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式，主要包括两种方式，项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。这种方式有利于商业银行拓展资金来源，增强资产流动性，减缓商业银行贷款压力。
三、银根紧缩环境下房地产企业融资方式的建议
既然银根紧缩使得从银行贷款更加艰难，房地产行业更应该注重内部筹资这一渠道。企业内部管理水平的高低，对企业内部筹资的效果有着较大的影响。为此，首先应全面提高房地产企业对管理的重视，改变长期以来重经营、轻管理的思想；其次建立适应市场经济的管理机制，建立科学的企业内部管理制度，使企业的财务、生产、质量等管理工作正常化、规范化，提高企业管理等级；再次，企业的发展和投资方向，必须符合国民经济发展的趋势和社会发展的需要，并具有较高的企业效益和社会效益，当企业具有增长潜力和发展后劲时，企业就可以更多地从内部筹集到发展所需资金。外部融资则可以从以下几方面入手：
(一)促进信托的进一步发展
房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场。而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为，因此要进一步促进房地产信托的发展。
(二)加快房地产公司债券的发展
发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。
(三)进一步扩充股市规模
房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。
目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点。目前我国A股上市的房地产公司仅有121家，只占我国房地产企业总数的约0.2%，因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。
(四)积极进行房地产企业融资创新
目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业的持续发展。
总之，房地产企业融资方式的选择必须要量力而行，应结合自身发展的需要、资金的需求及成本情况来选择适合自己的融资方式和规模，并且融资方案要利于企业资金结构的优化。因此，房地产企业只有选择了适合自身发展需要的融资方式，才能获得充足的资金支持，扩大规模提高获利能力，从而提高自己的竞争优势，使企业快速健康的发展。
参考文献
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篇10
[论文摘要]随着房地产行业的升温，房地产中介服务机构越来越多，就如果规范房地产中介及房地产中介违规（违法）的法律责任进行探讨。
近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为入手，探讨中介违规（违法）行为的界定、责任承担及其理论基础等问题，并对立法提出相关建议。
一、问题的提出
有一则案例。2004年5月，经某房产经纪公司牵头，原告黄某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。以上案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规范？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？
二、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础
对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。
（一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现
民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人借以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。
（二）从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有独立性
在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现、调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。
（三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能
(1)补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。
(2)惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。
(3)管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。
三、对相关立法的几点建议
要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建议立法应确立以下几方面内容：
（一）严格市场准入制度
国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。
（二）设立行业协会
许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。
（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由
过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。
