合作建房合同范文

导语：如何才能写好一篇合作建房合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

电话：＿＿＿＿＿＿传真：＿＿＿＿＿

授权代表：＿＿＿＿职务：＿＿＿＿＿

乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

电话：＿＿＿＿＿＿传真：＿＿＿＿＿

授权代表：＿＿＿＿职务：＿＿＿＿＿

第一条前言

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：

1.甲方已于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日依法以招标（或拍卖、行政划拨）方式取得位于＿＿＿、编号为＿＿＿的地块的土地使用权，该地块的规划用途为______、容积率为＿＿＿、计划建筑面积为＿＿＿平方米、土地使用权年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止、土地使用权证（或用地红线图）编号为＿＿＿＿；

2.乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业；

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。

第二条合作建房

甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成_____栋_____层的办公（或商住、住宅）楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。

第三条建房资金

建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。

建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。

第四条报批手续

除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料。

第五条设计、建筑

工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。

工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第天内开工，并在第个月内完成竣工验收工作。

第六条产权分成

全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。

乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证。

第七条违约责任

1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。

2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金。

3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金；当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。

第八条争议解决

凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

第九条合同生效

本合同自政府主管部门批准后生效。

甲方：_______________________乙方：_______________________

授权代表（签字）：____________授权代表（签字）：____________

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2、做水煎包要用起面，面发的好才有入口时的外焦感，把起好的面做成大小均匀的挤子，擀成面片，就可以包水煎包了。

3、秋季干燥，于是选用猪肉芹菜做馅料，可以润胃，关键是芹菜粒入口时的口感超赞。

4、包好的水煎包放置十分钟，让面皮二次发酵，这样煎包皮才好吃。

5、电火锅加热，锅底刷油，把水煎包码入锅中煎制。

6、待包子底部焦黄。

7、加没入包子高度三分之一的水盖盖子闷煎，这大概就是水煎包的名子来历吧。

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实行城镇住房制度改革后，为尽快改善城镇居民和一些行业职工住房紧张的状况，国家相继出台了一些政策，鼓励职工通过购买普通商品住房、经济适用住房（含集资合作建房），租赁住房等多种方式改善居住条件。但是，近年来，一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。为维护住房制度改革成果、切实贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部们关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[20**]37号）和《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知）（建住房[20**]77号）等文件精神，经国务院同意，现就制止违规集资合作建房有关问题通知如下：

一、自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。

二、对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设。

三、已经开工建设的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查项目供应对象、面积标准和集资款标准。对住房面积已经达到当地规定标准等不符合参加集资合作建房条件的职工，取消其资格。对虽然符合参加集资合作建房条件，但住房面积（以前已享受政府优惠政策的住房面积和新参加集资合作建房的面积合并计算）超过当地规定的，按照当地住房面积超标处理办法执行。对单位违规向职工提供集资建房补贴的，责令收回。

四、符合规定条件，经市、县人民政府批准进行集资合作建房的企业和单位，要严格执行《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[20**]77号）和其他有关集资合作建房的规定。

五、集资合作建房必须符合土地利用总体规划和城市规划，列入当地本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行。建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。

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关键词 核棉间作系统；核桃枝枯病；原因；综合防治；新疆喀什

中图分类号 S436.64 文献标识码 B 文章编号 1007-5739（2013）19-0167-02

Occurrence Reasons and Integrated Control Technique of Walnut Branch Blight Disease in Walnut-cotton Intercropping System in Kashi Prefecture

YI Shou-quan HE Jian *

（Forestry Technology Popularization Station of Kashi Prefecture in the Xinjiang Uygur Autonomous Region，Kashgar Xinjiang 844000）

Abstract The Kashi walnut-cotton intercropping system of walnut was prone to branch blight disease，the walnut yield and quality was seriously affected.Based on the experimental results，occurrence reasons of walnut branch blight disease in Walnut-cotton intercropping system in Kashi Prefecture were analyzed. Integrated control technique was put forward so as to provide the reference for the control of walnut branch blight disease in walnut-cotton intercropping system in Kashi Prefecture.

近年来，喀什地区核桃面积迅猛发展，截至2012年年底，核桃面积已达9.3万hm2，在核棉间作条件下各县（市）均受到枝枯病的困扰，轻则导致核桃减产，重则导致林木材积受损。长势衰弱的核桃树及枝条最易感病，遭受冻害或春旱年份时发病重。一般发病株率20%～30%，严重的发病株率达到 80%以上，引起大量枝条枯死[1]，病株不仅核桃产量低、品质差，而且树冠也逐年缩小[2]。

1 危害症状

核桃枝枯病病原菌为矩圆黑盘孢，属半知菌亚门真菌。主要危害枝干，造成枝干枯死甚至全株死亡。病菌多从一至二年生的枝梢或侧枝上侵染树体，侵染发病后，再从顶端逐渐向下蔓延到主干。感病初期病部皮层失绿呈暗灰褐色，后变为浅红褐色或深灰色，并在病部形成很多黑色小粒点，即病原的分生孢子盘。大枝病部稍下陷，干燥时开裂下陷露出木质部，当病斑扩展绕枝干7 d时，出现枯枝以致全株死亡[3]。在病死的枝干木栓层下，散生着病菌的分生孢子盘，成熟后，大量孢子从盘中央顶破木栓层，初呈黑色短枝状物，随湿度增大即软化呈粟粒状黑色突起的孢子堆[4]。染病枝条上的叶片逐渐变黄后脱落，枝条枯死。

2 发病原因

2013年喀什地区核桃发生冻害、抽干的区域主要情况为：风口地段或地下水位高、盐碱重；林带不全、有缺口或以核桃树替代防护林而作为林带的；栽培管理措施不当、越冬防寒措施落实不到位、间作物搭配不合理；栽种品种抗性比较弱或不能坚持适地适树、因地制宜发展核桃。分析认为，2013年1月气温变化幅度大，尤其是1月中旬每日最高气温普遍在1～2 ℃，天气有提前回暖的迹象，是核桃幼树发生大面积冻害和枝条抽干的主要原因。

2.1 灌水方式不科学

长期以来，喀什地区核棉间作地的配水制度主要以棉花为主，棉花在生长前期需要蹲苗，不需要水分，而此时期核桃芽萌动、抽枝、发叶、开花结实，需消耗大量水分，此时也是春旱多风季节，急需浇水，也是果实速生和花芽分化的关键时期，两者在配水问题上产生了矛盾，在核桃的生产过程中，核桃灌水不合理，导致幼树树势弱，抗病性降低，而大田漫灌式灌水给枝枯病的传染提供了有利条件，很容易将棉花上的病虫害转移至树势弱的核桃树上。

2.2 清园不彻底

病菌在枯枝上越冬，翌年春病菌借风力、昆虫、雨水传播，从机械伤、虫伤、枯枝处或嫩梢侵入，逐渐蔓延侵害。5—6月开始发病，起初病斑不明显，随后病斑逐渐扩大，皮层枯死开裂，病部表面散生粟粒状突起的分生孢子盘，不断释放分生孢子，进行多次侵染，7—8月为发病盛期，至9月后停止发病[5]。

2.3 管理不到位及园内荫蔽

一是水肥不足，导致树体衰弱，抗病能力降低，使病虫害发病率提高。二是土壤板结，使核桃树根系发育不良，根系吸收养分和水分的能力降低。三是由于操作管理过程中易造成机械伤口，增加了病菌侵入的机会。四是冬春季节的干旱和冻害容易引起核桃树发生枝枯病。五是园内荫蔽使得树体之间通风透光性能差，枝条生长弱，使发病率提高。

3 防治措施

3.1 建立保护带，减少病菌传染

做沟状保护带，保护带宽1.8 m左右，深40 cm左右，以灌满保护带不流入棉花地为准，埂子处应夯实，打牢。可以减少棉花病虫害的转移和病菌传染，还可以解决核桃与棉花的需水矛盾。

3.2 树干处理

11月中下旬用药剂清理果园，树干涂白，进行防冻、防病和防虫处理。由于病菌在枯枝上越冬，故应于冬季扫除园内枯枝、落叶、病果并带出园外烧毁，并用5 °Bé石硫合剂清园。用生石灰12.5 kg、硫磺粉0.5 kg、食盐1.5 kg、植物油0.25 kg对水50 kg配制成涂白剂将树干涂白。

3.3 加强果园管理，合理密植

加强土、肥、水和树体管理，增强树势，提高抗病力。一是深翻土壤。当核桃采收后至落叶前进行土壤深翻，熟化土壤，促进根系发育，提高吸收功能，深翻深度以20～30 cm为宜。二是追肥。结合深翻每株成年大树施入腐熟的有机肥150～200 kg，在开花前、果实膨大期、硬核期各追施1次氮、磷、钾复合肥。三是及时灌水和浇好冬水，促进树体健壮生长，提高抗病能力[6-7]。

3.4 及时剪除病枝

春季发现病枝及时剪除，并用愈合剂涂抹剪锯口，以免病菌侵染，将剪除的病枝带出园外烧毁，主干发病，一般应于早春刮除病斑，并用1%硫酸铜溶液对伤口消毒，外涂治病愈合膏等保护剂。夏剪疏除密蔽枝、病虫枝、徒长枝，改善通风透光条件，降低发病率[8-9]。

3.5 加强化学防治，提高防治效果

在6—8月选用70%甲基硫菌灵可湿性粉剂500倍液灌根和喷施腈菌唑1 000倍液相结合的方式防治，每隔10 d喷1次，连喷3～4次，杀菌效果明显，可起到控制病害的作用。

4 参考文献

[1] 国宁，丁可君，王素娟.核桃枝枯病的综合防治对策[J].河北林业科技，2010（4）：88.

[2] 徐涛，潘道军.核桃枝枯病发生规律及综合防治技术[J].现代农村科技，2012（4）：29.

[3] 李会钦，刘会峰，杨利娟.河南偃师核桃枝枯病的防治技术[J].果树实用技术与信息，2012（10）：27-28.

[4] 毕胜，祝丽香.核桃枝枯病和腐烂病及其防治[J].农技服务，1996（8）：26-27.

[5] 高中山，李晋和.核桃枯枝病及其防治试验[J].山西林业科技，1997（1）：29-30.

[6] 宋冬娣.山核桃低产林改造和管护技术浅谈[J].湖北林业科技，2012（1）：23.

[7] 赵磊，毕华鹏，徐辉，等.低山区核桃种植规划及病虫害防治技术[J].农民致富之友，2012（24）：64.

[8] 胡国良，李文彪，陆惠平.山核桃枝枯病的防治研究[J].浙江林学院学报，1991，8（1）：93-97.

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重新思辨产学研合作的战略意义

产学研合作本质上就是产业和学科发展双向需求的整合，它是提高自主创新能力、建设创新型国家的关键路径。二战后美国为了保持其在世界的经济和军事方面的霸主地位，不断强化大学、科研机构与企业的合作，从国家战略层面来推动产业和学科的高效整合，以加强基础研究和人才的培养。日本为了赶超美国、在科技方面领导世界，也确立了以科技创新立国战略为核心的官产学合作体系。

我国提倡产学研合作已有十多年了，虽然取得了一定的成就，但一直没有把产学研合作放到国家战略层面上来。党的十七大审时度势，把推动产学研合作放到了国家战略层面的高度，力求为建设创新型国家提供强有力的动力源泉。21世纪经济全球化、开放化、协同化的规律要求企业、大学和科研机构必须主动开放与合作，其本质就是要求产业和学科双向整合，形成兼顾产业和学科协同发展的新局面，不断提高创新能力以适应国际竞争格局的不断变迁。

确立产业和学科统筹兼顾的产学研合作新机制

建立产学研由“被动合作”转向“主动合作”的激励机制

在全球背景下，开放式创新已成为科技创新的主导范式，这要求企业、大学、科研机构必须主动开放合作。这也是产业和学科协同发展的内在要求，产业和学科统筹兼顾的思想就是要企业、大学、科研机构主动合作。当前，我国产学研合作机制比较模糊，政府、企业、大学、科研机构的角色定位还不太明确，他们之间信息严重不对称，并且缺乏沟通和信任。科技部部长万刚曾指出：“我国科技人员的自主性、积极性、创造性有待进一步发挥，科技成果转化为现实生产力不够，产学研结合不够紧密。”重庆力帆集团董事长尹明善在谈我国产学研合作现状时，提出了来自企业的想法：“民族品牌的汽车工业不缺市场、也不缺资金、最缺的是技术，亟待与高校合作，不和产业结合的科研，多半只是一些闪亮的点或线，基本上未形成面或体。”从产业和学科协同发展的视角来建立税收、科研资金、奖励、利益分配机制等相关的激励机制，是推动产学研主动合作的必要条件。

探讨兼顾产业技术和学科知识特性的合作机制

推动产学研主动合作重在利益机制的确定和协调，企业、女举和科研机构都有合作的动机和需求，关键在于采用什么样的利益机制、协调机制进行连接，这是政府首先要解决的问题。产业和学科的协同发展必须设计好两者的利益协调机制、不可偏颇。不同产业的技术特性、不同学科的知识特性均对产学研结合的机制提出了不同的要求。例如：农业、制造业、服务业等的技术范畴与特性、显性知识与隐性知识等对于知识产权的保护、技术转移机制、利益分配机制等都有着不同的要求，这决定了产学研结合的模式会有很大的差异。从学科的角度来讲不同的学科对产学研合作的模式要求非常严格，比如：材料科学、生物医药、汽车制造等由于研发模式的不同必然导致合作方式的差异。因此，根据不同的产业和学科分别制定产学研合作的模式和机制是提高自主创新能力的关键环节。

营造产业和学科协同发展的产学研合作新环境

推动基于产业和学科协同视角的产学研合作良好发展，必须重新营造新的合作环境。产业和学科协同发展的三个关键条件主要包括三大方面：一是产、学、研三者对科学研究工作的合理划分与合作；二是以成果转化为导向的科研考核体制的确立；三是知识产权保护、技术转移等相关的法律、法规的完善。这也是新视角下产学研合作环境构建的基本思路和框架。

重新界定产学研三方研究任务的分工与合作

司脱克斯在1997年针对“科学研究线性模式”提出了科学研究的二位象限模型，把研究主要分成了三种类型：纯基础研究(以科学探索为目标)、纯应用研究(以应用为目的)、应用引发的基础研究(巴斯德象限――研究和应用双重目标)。这一理论对企业、大学、科研机构的研究分工确立了理论上的依据。企业都是以应用研究为目标开展创新的，而大学和科研机构在研究的分工上却非常不明确。大学的基本职能是教育(人才培养)和科学研究(科研)，目前我国各层次的大学对此认识非常的清晰，但却忽略了经济学中亚当斯密最基础的分工思想，我国的大学仍然处在传统管理思想、制度、体制的惯性模式之中，具体表现为不论教育部直属综合性大学，还是地方性大学以及行业性大学都在充当研究型大学的角色，这就直接导致了科研资源的严重浪费。这种普遍存在的现象打破了产学研合作的机制、严重影响了产学研合作的效果。因此对不同类型的大学和科研机构重新进行科研的分工势在必行，按照司脱克斯的理论，纯基础研究应该由国家科研院所和研究型大学来完成，应各有侧重，科研院所主要侧重比较深入的纯基础研究，研究型大学侧重于交叉学科的基础研究，同时研究型大学和行业性大学可以从事由应用引发的基础研究(又称巴斯腾科研模式)、地方性具备一定研究能力的大学可从事一定的应用研究，纯应用研究应主要由企业来完成，这种研究工作的明确分工为产学研三者的合作提供了理论和操作层面上的依据。

加快大学科研转型与考核体制的重构

大学既以探索知识为主、同时又注重基础研究和应用研究，因此大学的科研考核体制应该三者兼顾。但目前我国大学科研体制与评价体系严重偏向、很不完善，调查全国不同层次、不同类型的大学，不论是研究型大学、教学研究型大学、教学型大学，还是地方性大学、行业型大学都是以成果发表为导向，即：以专著、论文、专利的数量为主(SCI、EI等为导向)。重庆力帆集团董事长尹明善指出：“高效的教学、科研并未完全走出孤芳自赏的象牙塔，汽车的精细精致，大学内尚无专门的课题研究。”由此可见，我国高校的科技成果评价机制很不利于转化，而且高校的技术成果具有相当的不完善性。教育部部长周济明确提出：“产学研结合，是高校服务于现代化建设，构建国家创新体系的必由之路，高水平大学要‘顶天立地’：‘顶天’就是要面向国家战略需求和科学技术前沿，‘立地’就是从现实需求出发，解决生产生活中大量的科技问题，把论文写在大地上、写在工地上、写在车间里。”因此，改变传统的考核理念、加快大学科研的转型、重新界定以产学研合作为导向的科研考核体制，已成为今后我国科技管理工作的重点。

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【关键词】 件杂货；港口装卸作业合同；违约责任；被人

1 外贸件杂货港口装卸作业合同

1.1 外贸件杂货港口装卸作业合同含义

中华人民共和国原交通部令2000年第10号《港口货物作业规则》第3条规定：“港口货物作业合同，是指港口经营人在港口对水路运输货物进行装卸、驳运、储存、装拆集装箱等作业，作业委托人支付作业费用的合同”。本文所探讨的外贸件杂货物港口装卸作业合同（以下简称港口装卸作业合同）属于港口货物作业合同的一种，本文所涉及的货物专指外贸件杂货物。

1.2 港口装卸作业合同的性质

1.2.1 合同关系不是关系

港口装卸作业合同甲乙双方当事人之间的合同关系不是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中委托合同的关系，而是具有提供装卸服务性质的劳务合同关系。

1.2.2 合同甲方不一定是真正的货主或承运人

港口装卸作业合同不一定是货主或承运人直接与港口经营人签订，很多时候货主或承运人会委托他们的人与港口经营人签订，货主或承运人与他们的人之间签订委托合同。

1.2.3 关系有显名和隐名之分

当货主或承运人的人作为委托人与港口经营人签订装卸作业合同时，委托人与货主、承运人之间的法律关系属于《合同法》中委托合同的关系，即与被的法律关系。

根据港口装卸作业合同中的委托方是委托人还是货主或承运人，可以将人（港口装卸作业合同的委托人）与被人直接的关系分为隐名和显名：如果装卸作业合同中的委托方是委托人而不是货主或承运人，那么，委托人与被人（货主或承运人）之间就存在隐名关系；如果人以被人（货主或承运人）的名义与港口经营人签订装卸作业合同，那么，其与被人直接存在显名关系。

由于港口装卸作业合同具有以上特点，而且装卸的货物又有进出口之分，整个装卸作业流程由装卸、搬运、保管和货物交接等多个环节组成，每一个作业环节都存在不同的风险；因此，作为港口经营人，必须从合同的签订、履行等各环节防范这些风险，分析风险的不同特点，在日常的港口装卸作业生产活动中，辨识风险、控制风险，从而依法维护港口经营人的合法权益。

1.3 港口装卸作业合同的签订及履行流程

港口装卸的外贸货物分进口和出口货物，由于物流方向的不同，决定了风险的不同。

1.3.1 进口货物装卸作业合同签订流程

承运人将国际贸易合同项下的货物从境外通过海运方式运抵国内的港口，由港口经营人负责卸船，并与船方及货方进行货物交接。港口经营人的卸船及交货义务由装卸作业合同约定。港口装卸作业合同是由港口经营人与承运人、货主或其人签订的。在实践中，港口经营人为了揽货增加港口吞吐量，通常由市场开发部门的业务员根据其掌握的货物信息，与货运或船舶签订装卸作业合同。

1.3.2 出口货物装卸作业合同签订流程

国内的出口商或国外的进口商（以下统称为货主）在根据外贸价格条款与承运人签订海上货物运输合同后，货主、承运人或其人再与港口经营人签订港口装卸作业合同，港口经营人根据港口装卸作业合同，在码头接收出口商交付的货物，将货物装上承运船舶。

1.3.3 进口货物装卸作业合同履行流程

港口经营人依据港口装卸作业合同，由作业委托人向港口经营人支付费用，港口经营人负责将到港船舶所载货物从船上卸下，与船方办理接货手续，承担货物在港期间的保管义务。港口经营人只有按照作业委托人的指令，及时、安全地完成货物的发运或交付，才算完全履行合同义务。合同履行流程：港口经营人负责货物卸船（与船方办理交接手续）货物保管货物交付（与货主或其人办理交接手续）。

1.3.4 出口货物装卸作业合同履行流程

作业委托人支付费用，港口经营人在码头接收货物，并履行货物在港期间的储存保管义务，同时在指定的船舶到港后，及时、安全地完成货物装船作业，与船方办理货物交接手续，完整履行合同义务。合同履行流程：港口经营人接收货物（与货主或其人办理交接手续）货物保管货物装船（与船方办理交接手续）。

2 港口装卸作业合同存在的风险

2.1 合同签订环节的风险

2.1.1 委托人身份带来的风险

根据《合同法》第403条：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”当港口装卸作业合同委托人与被人之间存在隐名关系时，这种隐名身份会对装卸作业合同委托人与港口经营人之间的法律关系造成影响，甚至给港口经营人带来风险。当港口装卸作业合同委托人因为被人（即《合同法》第403条中所称的委托人）的原因，对港口经营人不履行港口装卸作业合同义务时，港口经营人虽然可以要求委托人立即向其披露被人信息，并选择将委托人或被人（即货主或承运人）作为相对人主张权利，但一旦作出选择，港口经营人不得再作出变更。这实际上增加了港口经营人的风险，使其不能根据事态的发展而自行选择对自己有利的权利相对人。

2.1.2 货物所有人可变更风险

海运提单具有物权凭证作用，进口货物可以通过提单转让进行买卖，这一行为有时会使货物的所有人（被人）发生变更，导致港口装卸作业合同的利益相关方的不确定性，从而为港口经营人带来商业风险。

2.1.3 合同条款的缺失、不严谨带来的法律风险

（1）合同陷阱条款。合同陷阱条款是指由合同一方设定的，不论合同另一方如何履行合同，都会因无法满足所设条件而最终造成违约的条款。在港口装卸作业合同中，最为常见的是因约定接收和交付货物的计量单位的不同而造成的合同陷阱。

（2）合同语言不严谨、不准确，使双方当事人对合同条款产生歧义和误解，导致合同难以履行或引起争议。

（3）没有约定合理的货物货损货差免责条款。一些进口货物由于在港保管储存的时间较长，容易出现自然损耗情况，在合同签订时，应当约定自然损耗造成的货损货差的合理比例，避免日后产生纠纷。

（4）违约责任在合同中未明确约定，或合同中虽有约定，但语焉不详，对合同当事人没有约束力，影响合同的正常履行。

2.2 港口装卸作业合同履行的风险

2.2.1 进口货物装卸作业合同履行过程风险

（1）货损货差导致违约被诉风险。进口货物装卸作业存在时空跨度大的特点，件杂货装卸作业具有与集装箱等标准化作业不同的特点，容易产生货损货差，从而出现违约责任与侵权责任的竞合。

合同违约与侵权责任在适用原则和举证责任的分配方面存在不同，合同违约适用无过错责任的原则，侵权适用有过错责任原则。就港口装卸作业合同货损货差纠纷来说，在举证责任的分配方面，装卸作业合同权利人（委托人或其人）只需证明装卸作业货物发生了货损货差，无需证明港口经营人有无过错就可以主张合同违约，港口经营人须承担违约的赔偿责任；侵权责任则需要权利主张人承担举证说明港口经营人存在过错的义务，若不能证明港口经营人有过错则不构成侵权，港口经营人就不必承担赔偿责任。在发生货损货差后，港口装卸作业合同权利人有选择侵权之诉或违约之诉的权利，通常情况下权利人都会选择主张违约之诉的权利，这就增加了港口经营人的被诉风险，对港口经营人不利。

（2）港口经营人不注意保存证据和事后再取证难的风险。在发生货损货差后，保险公司先行赔付货主，由此取得代位权后，才向港口经营人追偿，这就导致代位追偿的时间与发生货损的时间相隔较长。在实践中，港口经营人常因时间间隔过长，不注意保存证据或缺失证据及事后再取证难等原因，造成违约风险。

（3）双方认可的意外事件不免责的风险。按照《合同法》的违约适用原则，港口经营人对货损并不享有免责权利，因为全面履行合同是合同双方的义务，出现货损就代表违约。根据《合同法》，违约责任承担适用无过错责任的原则，意外事件（不可抗力除外）不属于免责事由。即使货损是双方认可的意外事件，如果不属于不可抗力，就不能免除港口经营人的赔偿责任。

2.2.2 出口货物装卸合同履行过程风险

（1）收取港口费用缺乏保障措施的风险。出口货物港口费用的收取是根据出口货物在装船后所发生的实际作业项目收取。《港口货物作业规则》规定，港口装卸作业委托人负有支付港口费用的义务。当港口装卸作业合同委托人为货主或承运人的人时，在间接情况下，港口经营人对被人即实际货主或承运人的信息掌握不足，使其在装船后收取费用缺乏保障措施，易造成拖欠港口费用的风险。在实践中，港口经营人为了能在货物装上船后及时收取费用，一般要求合同委托人提前开出一张空白支票，待装船完成后根据具体数额填写支票存入银行。但是，如果出现支票空头，加之没有相应的货物可以行使保全措施，港口经营人就存在收款困难的风险。

（2）作业委托人（货运）欠费的风险。在港口装卸作业合同中，作业委托人（货运）承担付费的义务。在实践中，货主将有关费用支付给货运后，由货运支付给港口经营人。若货运故意拖延不支付给港口经营人时，可能出现收费不能的风险。

3 港口装卸作业合同签订、履行过程风险控制

风险具有可控性，港口装卸作业合同风险同样也具有可避免、可预防、可控制等特点，如何防范和控制港口装卸作业合同风险对港口经营人来说，具有非常重要的意义。

港口经营人应完善合同管理制度，配备公司法律顾问或合同管理员，负责对装卸作业合同的合法性、规范性、可行性审查，把好源头，规避合同履行中的风险。

3.1 签订过程风险控制

（1）港口装卸作业合同的委托人具有隐名的特点，作业委托人一般为货运或船舶公司，一些公司因经济实力、商业信誉等，合同履行能力差；因此，港口经营人在签订合同时，应当要求对方当事人披露被人的身份，及时掌握被人的情况，从而使合同直接约束货主。若合同签订时没有披露被人身份的，一旦发生纠纷后，港口经营人应当立即要求对方披露；在选择相对人主张权利时，选择有利于实现债权的一方作为主张权利的相对人。

（2）应当在合同中约定作业委托人在其被人发生变更时必须履行告知义务，以便及时掌握该被人的情况。

（3）严格审查合同，避免出现合同陷阱条款。应当在合同中约定违约条款，以保障合同的全面履行，如为避免作业委托人不能及时支付港口费用，可约定留置货物条款。

（4）严格审查港口装卸作业合同对方当事人的诚信度和履约能力。一旦装卸作业完成，船舶开航或进货完毕后，港口无货可控；因此，当事人的诚信度和履约能力对合同的履行十分重要。装卸公司应建立客户诚信度档案，通过制度管理控制合同风险。

（5）为了保障港口费用的收取，避免或减少可能出现的欠费风险，应当约定在向港口经营人交付待运货物时，向港口经营人付清费用，如实际费用与前期交付的费用不符时，多退少补，这样可以有效地避免和减少欠费的风险。

3.2 履行过程风险控制

3.2.1 货损风险控制

（1）分清责任。在装卸过程中，若发生货损，及时与货主或人联系，共同分析并找出发生货损事故的原因，分清责任，形成相应的书面材料。若双方对事故原因和责任有异议，应当委托鉴定部门对事故发生原因和责任进行及时鉴定，由鉴定机构出具相关的鉴定报告确定原因和责任。

（2）及时收集相关证据。在货损发生后，立即收集相应的证据，用于日后货主或保险公司进行代位追偿时的抗辩证据和依据。在装卸过程中出现货损，会导致违约和侵权责任的竞合，由于违约的责任承担适用无过错责任原则，而且举证便于行使，货物权利人一般会选择违约事由主张权利。违约免责只有存在法定免责的事由时才能免责，如不可抗力、货物自身缺陷的原因或货主的原因等；因此，应注意收集能证明货损是由货物本身或由发货人、承运人、托运人的原因造成的证据，如货物的包装缺陷等。

（3）未查出原因。不能以意外事件为由，让货主提取货物。意外事件不在免责范围内，货主提走货物会给以后被诉的抗辩造成举证困难。

（4）港口经营人根据装卸作业的实际情况，可投保装卸货物运营险。目前，青岛港仅有集装箱货物投保运营险，件杂货未投保运营险。港口为服务性行业，尤其是大件设备作业收费与设备的价值不匹配，在由于港口责任造成货损后而没有保险时，港口需全额赔偿，造成其巨大损失。投保装卸货物运营险是避免作业风险的有效措施。

3.2.2 货差风险控制

因陷阱条款、缺失合理损耗比例约定而造成货差时，应当及时与对方当事人协商修改或增加相关条款，若协商不成，应当及时行使法律赋予的合同变更权利。该权利的行使必须依法通过仲裁或诉讼的程序，提起变更之诉，请求仲裁委或法院对合同中的显失公平或重大误解的陷阱等条款予以变更或解除，避免因违约而造成损失。在行使该权利时，应当注意法定的除斥期限，该期限不同于诉讼期限，没有中止和中断的法律规定。

3.2.3 拖欠费用控制

（1）预收费用，防患于未然。《港口货物作业规则》第24条规定，港口经营人应向委托人预收作业费用，防止发生拖欠港口作业费用。

（2）在发完港存货物之前，应当注意全额收取港口费用，如存在欠费情况，按照合同约定，留置与欠款数额相应的货物，拒绝发运，并行使先履行抗辩权，通知对方付款。

（3）在合同对方当事人没有能力支付或不支付的情况下，应当依法要求合同对方当事人披露货物所有人，可以向货物所有人主张债权，必要时依法留置相应的货物。

4 结 语

件杂货装卸作业在港口经营活动中属于微利业务，而港口装卸作业具有高能耗、高危险性、高风险等特点。高风险、低利润的特点使件杂货港口装卸作业合同的风险防范在港口经营管理中的地位更加重要。提高装卸作业服务质量，有效辨识各装卸作业环节的风险，实施全过程的预控防范措施，是防范风险的有效手段，也是港口企业经营管理的重要内容。港口经营人只有强化风险意识和合同风险管控意识，及时辨识风险、控制风险，才能预防、控制和避免装卸作业合同风险。

参考文献：

[1] 张蜀云.现代企业中的合同管理[J].昆明冶金高等专科学校学报，2010（3）：50.

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关键词： CORS；全站仪；部件普查；比较；网络RTD

中图分类号：F291.1文献标识码：A 文章编号：

1前言

CORS（Continuously Operating Reference System）是连续运行卫星定位综合服务系统的简称。它综合应用GNSS定位技术、计算机技术、数据通信和互联网（LAN/WAN）技术进行实时差分改正信息解算，实时地向不同类型、不同层次的用户自动地提供经过检验的不同类型的GPS观测值（载波相位、伪距），各种改正数、状态信息，以及提供其他有关GPS服务项目[1]。

市政部件作为城市最微小的细胞单元，是城市管理的主要对象。它是以物质形态为特征的城市基础结构系统的基本组成部分，是城市可利用的各种设施，主要指城市市政管理的各项设施[2]。具有类型复杂、产权单位和维护单位多、更新速度快等特点。在城市测绘领域中，传统的市政部件采集是利用全站仪进行测量，目前乌鲁木齐市利用全站仪加CORS进行部件采集。因此，有必要对CORS系统和传统测量方式在市政部件的采集方式进行比较。

2CORS原理

2.1 CORS的构成CORS基本工作原理是：利用GPS导航定位技术，在一个城市、一个地区或一个国家，根据需求按照一定距离建立长年连续运行的一个或若干个固定GPS参考站，利用计算机、数据通信和互联网（LAN/WAN）技术将各个参考站与数据中心组成网络，由数据中心从参考站采集数据，利用参考站网络软件进行处理，然后向各种用户自动不同类型的GPS原始数据、各种类型RTK改正数据等。进行野外作业时，用户只需要一台GPS接收机，即可进行mm级，cm级，dm级，m级的，实时、准实时的快速定位，事后定位或导航定位。

目前，CORS系统主要分为五个部分：基准站网、系统控制中心、用户数据中心、用户应用系统和数据通信。

2.2 网络RTD市政部件采集，主要运用的是网络RTD技术，即网络伪距相位差分（RTD-Real Time DGPS）技术，它是网络RTK的补充。当前国内主要提供单基站的RTD和多基站的局部区域RTD两种服务。

2.2.1 单站RTD单站差分数学模型简单，就是用户的伪距观测值加上距离改正数。

已知，（X，Y，Z）是参考站的坐标，（X，Y，Z）是测得的各卫星的地心坐标（其中j=1，2，3……），则每颗卫星准确时刻到基站的距离R表示为：

单站伪距差分由基站提供所有卫星改正数，用户接收机只需要观测任意4颗卫星就可以完成定位，不过它的差分精度随着用户与参考站之间距离的增大而降低。

2.2.2 多基站RTD多基站RTD也称区域RTD，它是具有多个参考站联合改正的区域RTD系统，它弥补了单站RTD随着距离增大精度降低的不足。用户在范围内可以收到多个参考站提供的改正信息，经过平差计算可以实时求出自己的改正数，相对单站RTD，多基站RTD的稳定性和精度也有一定程度的提高。用户通过对各参考站改正信息的比较，可以识别并删除错误信息。多基站RTD数学模型比较复杂，这里不进行论述。它的数学模型算法主要有最小方差法、加权平均法和偏导数法。

3市政部件数据采集

市政部件是城市经济、社会活动的基本载体，是真正属于城市的不可移动的要素[3]。按照建设部的规定，城市管理部件可以分为七大类即：公共设施类、道路交通类、市容环境类、园林绿化类、房屋土地类、其它设施类和部件扩展类。准确掌握市政部件的内容、数量、状态、位置、属性，是实施有效城市管理的前提，也是提高城市管理效率的根本要求。部件普查是对城市进行网格化管理推进区域范围内所有的城市管理部件所进行的一次地毯式调查，在此基础上根据一定的分类规则和编码规则，赋予每一个部件一个唯一的号码，实现对市政部件的数字化、信息化管理。

3.1 传统市政部件测量通常情况下的市政部件测量工作也称之为部件的平面位置测量，主要是通过全站仪测量出部件在大比例尺地形图上的位置。由于市政部件分为点状部件、线状部件和面状部件三类，在测量点状部件时应测定其定位中心点的位置，线状部件和面状部件按实际位置测绘。表1规定了部件的定位精度。

表1为各类城市管理部件平面位置测量精度

外业数字化测量调查有两种方法：一种是先控制后碎部的测量调查方法，即与测绘地形图一样，先布设图根控制点，然后测量部件；另一种是直接进行碎部的测量调查方法，即用图上已有的地物特征点作控制，确定部件图上位置的方法。一般说来，前者精度高，但效率低，后者的精度主要取决于作为控制点的地物特征点的选择。图根控制点的密度根据部件测量的精度要求进行合理布设。由于部件定位精度不高，采集数据时，对于地形图上有较高精度的明显地物点（如房角、检修井、围墙转角、路灯等），可采用三个（含三个）以上明显地物点进行后方交会，求解设站点坐标。

图根控制点应选在符合观测条件，通视良好，便于保存的地方。在进行部件测量时应注意以下几点。

①测量点编号以图幅（区域图）为单位进行顺序编号，做到不重不漏。

②在对部件要素进行外业定位测量时，首先要明确各种类型部件要素的定位依据和定位点。对雨水箅子等点状部件，以要素中心点定位；对存车支架等线状部件，要沿线状要素的走向依比例描述；面状部件则是勾绘范围线。

③采集前均须进行设站检查，点位中误差不应超过5cm。照准一图根点作为起始方向观测另一图根点作为检核，算得检核点的平面位置较差不大于0.1m，方可进行数据采集。测距边不得大于250m，定向边宜采用长边。

④实地进行勘丈时，必须绘制草图，且必须站站清，草图中的部件点号要保证与电子手簿中的测点号一致。

⑤对于工作底图上己有的部件，经现场确认、标绘，并按照不低于20%的比例对己有部件进行平面位置检测，若部件平面位置误差超出允许误差的个数与该检测部件总数之比小于5%时，该图上部件的平面位置可作为部件的空间数据，若超过5%时，该图内部件的平面位置应实测。

⑥对于工作底图上由于漏测或新增等因素而没有的部件，可利用相对关系采用钢尺或测距仪进行现场补绘，变化较大的区域应根据现场情况采用测绘仪器进行现场测绘。

⑦对于区域地形变更的，应标绘出变化范围，待地形图补测后进行部件补调。图2是传统的市政部件数据采集技术流程。

篇8

一、基本思路：

1、注册表编辑器Regedit.exe是用于更改系统注册表设置的高级工具，包含了关于系统配置及运行的重要信息，默认访问路径为C:\Windows\Regedit.exe，。双击Regedit.exe图标，运行注册表编辑器。在左侧显示栏内看到HKEY_CLASSES_ROOT、HKEY_CURRENT_USER、HKEY_LOCAL_MACHINE等主键。与文件类型有关的所有主键、键名、键值都存放在HKEY_CLASSES_ROOT下。

双击HKEY_CLASSES_ROOT，向下拖动滚动条，找到.txt主键，右侧显示栏内“txtfile”说明：在HKEY_CLASSES_ROOT下有一txtfile主键，其下存放了打开*.txt文件应用程序的有关信息。

向下拖动滚动条，找到txtfile主键，右侧显示栏内“文本文档”为文件类型描述。双击txtfile，DefaultIcon右侧显示栏内“shell32.dll，-152”为*.txt文件的图标；shell\open\command，右侧显示栏内“C:\WINDOWS\NOTEPAD.EXE %1”为打开*.txt文件的应用程序名称及参数。

改变打开文件方式的方法（例如用VISIO打开*.exc文件）：

手工：打开系统注册表，在HKEY_CLASSES_ROOT下找到.exc及另一主键名，找到此主键，将shell\open\command右侧显示栏内“C:\WINDOWS\NOTEPAD.EXE %1”改为“C:\VISIO.EXE %1”（假设VISIO.EXE的访问路径是C:\，具体视情而定），按F5刷新系统注册表。

编程：利用VB、Delphi、C++Builder等读写系统注册表，可自动改变文件打开方式。本文提供VB、Delphi编程实例。

二、编程实例：

㈠利用VB编程

1、在VB5.0 IDE中，新建工程Project1，在Form1上添加命令按钮Command1。

2、选择菜单“工程”棥疤砑幽？椤睏“模块”棥按蚩保赑roject1中添加模块Moudle1。

3、在Moudle1“通用椛鳌辈糠稚鰽PI函数和常量。

Const REG_SZ = 1

Global Const HKEY_CLASSES_ROOT = &H80000000

Declare Function OSRegQueryValueEx Lib "advapi32" Alias "RegQueryValueExA" (ByVal hKey As Long， ByVal lpszValueName As String， ByVal dwReserved As Long， lpdwType As Long， lpbData As Any， cbData As Long) As Long

Declare Function OSRegOpenKey Lib "advapi32" Alias "RegOpenKeyA" (ByVal hKey As Long， ByVal lpszSubKey As String， phkResult As Long) As Long

Declare Function OSRegSetValueEx Lib "advapi32" Alias "RegSetValueExA" (ByVal hKey As Long， ByVal lpszValueName As String， ByVal dwReserved As Long， ByVal fdwType As Long， lpbData As Any， ByVal cbData As Long) As Long

Declare Function OSRegCloseKey Lib "advapi32" Alias "RegCloseKey" (ByVal hKey As Long) As Long

4、在Moudle 1中编写函数。

Function RegOpenKey(ByVal hKey As Long， ByVal lpszSubKey As String， phkResult As Long) As Boolean

Dim lResult As Long

On Error GoTo 0 ' 关闭错误陷阱

lResult = OSRegOpenKey(hKey， lpszSubKey， phkResult)

If lResult = 0 Then

RegOpenKey = True

Else

RegOpenKey = False

End If

End Function

Function RegSetStringValue(ByVal hKey As Long， ByVal strValueName As String， ByVal strData As String， Optional ByVal fLog) As Boolean

Dim lResult As Long

On Error GoTo 0

lResult = OSRegSetValueEx(hKey， strValueName， 0&， REG_SZ， ByVal strData， LenB(StrConv(strData， vbFromUnicode)) + 1)

If lResult = 0 Then

RegSetStringValue = True

Else

RegSetStringValue = False

End If

End Function

Function StripTerminator(ByVal strString As String) As String

Dim intZeroPos As Integer

intZeroPos = InStr(strString， Chr$(0))

If intZeroPos > 0 Then

StripTerminator = Left$(strString， intZeroPos - 1)

Else

StripTerminator = strString

End If

End Function

Function RegQueryStringValue(ByVal hKey As Long， ByVal strValueName As String， strData As String) As Boolean

Dim lResult As Long

Dim lValueType As Long

Dim strBuf As String

Dim lDataBufSize As Long

转贴于 RegQueryStringValue = False

On Error GoTo 0

lResult = OSRegQueryValueEx(hKey， strValueName， 0&， lValueType， ByVal 0&， lDataBufSize)

If lResult = ERROR_SUCCESS Then

If lValueType = REG_SZ Then

strBuf = String(lDataBufSize， " ")

lResult = OSRegQueryValueEx(hKey， strValueName， 0&， 0&， ByVal strBuf， lDataBufSize)

If lResult = ERROR_SUCCESS Then

RegQueryStringValue = True

strData = StripTerminator(strBuf)

End If

End If

End If

End Function

5、双击Command1，编写Click事件代码。

Private Sub Command1_Click()

Dim hKey As Long

Dim MyReturn As Long

Dim MyData As String

MyReturn = OSRegOpenKey(HKEY_CLASSES_ROOT， ".exc"， hKey)

MyReturn = RegQueryStringValue(hKey， ""， MyData)

MyReturn = OSRegOpenKey(HKEY_CLASSES_ROOT， MyData + "\shell\open\command"， hKey)

MyReturn = RegSetStringValue(hKey， ""， "c:\visio.exe 1%"， False)

If MyReturn Then

MsgBox "改变文件打开方式成功！"， vbInformation， "请注意"

Else

MsgBox "改变文件打开方式失败！"， vbExclamation， "请注意"

End If

OSRegCloseKey (hKey)

End Sub

6、按F5运行程序，在简体中文Windows95／NT／98、VB5.0／6.0环境中调试通过。

㈡利用Delphi编程

1、在Delphi3.0 IDE中，新建工程Project1，在Form1上添加按钮Button1。

2、在uses子句中添加Registry。

3、双击Button1，编写Click事件代码。

procedure TForm1.Button1Click(Sender: TObject);

var

MyRegistry : TRegINIFile;

Return:string;

begin

try

MyRegistry := TRegINIFile.Create('');

MyRegistry.RootKey := HKEY_CLASSES_ROOT;

Return:=MyRegistry.ReadString ('.gid'，''，'No! Not Found the Key!');

MyRegistry.WriteString(Return，''，'这只是一个演示！');

MyRegistry.WriteString(Return+'\DefaultIcon'，''，'c:\visio.exe，1');

MyRegistry.WriteString(Return+'\shell\open\command'，''，'c:\visio.exe %1');

finally

MyRegistry.Free;

end;

ShowMessage('改变文件打开方式成功！');

end;

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摘 要 以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，此时应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。

关键词 开发资质 建设用地使用权 合作开发

一、房地产开发资质对合作开发合同效力的影响

2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。司法解释之所以如此规定，是因为我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相一致。不具有房地产开发资质的企业是禁止进行房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。

二、建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响

2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 16 条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。司法解释如此规定的原因在于我国建设用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，如果允许以划拨建设用地使用权进行投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供应市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建设用地使用权作为投资在纠纷发生后，在前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。第一种情况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建设用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进行房地产开发，此时的房地产合作开发合同应该是无效的。但是在另一种情况下，合作双方当事人在签订合作开发合同时，双方对将划拨建设用地使用权转化为出让方式的建设用地使用权的分工进行了约定，同时约定了违约责任，当在将划拨建设用地使用权转化为出让方式建设用地使用权的过程中，合同约定的义务方不履行出资义务或不办理手续的义务，如果此时的合作开发合同被认定为无效，那么守约方将无法依据有效合同得到违约赔偿救济，对守约方显然不公平，此时的合作开发合同至少应被认定为部分无效而不是全部无效。

三、土地使用权证的取得对合作开发合同效力的影响

2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 14 条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已取得土地使用权证的土地。因为，未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。但在实践中，许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，那么，此时合作开发合同的效力该怎样认定呢？

对于此问题，笔者认为应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。第一种情况为：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用证的事实另一方当事人不知，此时合作开发合同的效力状态。笔者认为，此时在合作双方未发生纠纷即合作另一方未提讼前，合作开发合同的效力处在效力未定状态。因为，合作另一方在合作双方发生纠纷提讼前，还是有办理下来土地使用证的可能的；但是，在合作开发合同发生纠纷时即合作另一方提讼时，供地方仍未将用以合作的土地办理下来土地使用权证，此时合作开发合同应是无效的。

第二种情况：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用权证的情况已在合作开发合同中列明，合同中同时约定了供地方应办理下来土地使用权证的时间，即将办理下来土地使用权证作为供地方应履行的合同义务，并约定在此期间未办理下来土地使用权证的相应的违约责任等，这时将怎样认定合作开发合同的效力？笔者认为，此时的合作开发合同中包含有两方面的合同内容，一方面的合同内容为合作开发的合同内容，一方面的合同内容为合作开发合同预约合同内容。在供地方未在合同约定的期限内办理下来土地使用权证时，在合作另一方未提讼前，合同的合作开发内容的条款的效力处在效力未定状态，因为在另一方提讼前，供地方是有办理下来土地使用权证的可能的；此时除合作开发内容条款外的合作开发预约合同内容是有效的。但在合同约定的期限内，供地方未办理下来土地使用权证，另一方提讼的，此时，合同的合作开发内容的条款应是无效的。因为，在提讼时，供地方的土地使用权证仍未取得也未经有批准权的人民政府批准，供地方对用以合作的土地使用权是没有支配权的，合作开发条款失去了履行的基础，必然将导致合作开发条款无效。

参考文献：

[1]马原.房地产案件新问题与判解研究.人民法院出版社.1998.

篇10

为配合全县“两违”（违法用地、违法建设）工作有序开展，加大全系统两违用地的申报和登记工作，摸清我系统用地和建设情况，保障土地使用的合法性，根据县“两违”指挥部文件涡整指3号和4号文件精神，结合我局实际，特制定如下实施方案：

一、工作原则。据实登记、主动申报、堵疏结合，分类处理。

二、工作内容。对全系统在县城规划区内违法用地违法建设的单位和个人的用地和建设性质、位置、面积、时间等进行逐人登记、核实。对全县系统党员干部和广大职工逐人登记，认真核实，确保人人登记，个个过关。

三、组织机构。

成立涡阳县交通局“两违”工作领导小组，党组书记、局长梁峰任组长；局领导班子成员陈晓明、付明、陈夫建、蔡扬、焦正奇为副组长，局有关股室负责人朱丽、充学龄、焦红灵、吴增舜、张亭、高君、于峰及局属二级机构主要负责人为成员，领导小组下设办公室，由蔡扬兼任办公室主任，负责“两违”登记申报的日常工作事宜。

四、登记方法。

根据县“两违”指挥部实施方案要求，由局领导小组办公室将需我局填写的《单位用地建设情况排查摸底登记表》（表一）、《个人用地建设情况排查摸底登记表》（表二）、《划拨土地非法转让用于经营性房地产开况表》（表四）、《建设单位（个人）违法建设排查表》（表十一）、《个人用地建设主动申报表》（表十三）、《单位用地建设主动申报表》（表十四）等共六类表格发放到局属各单位，由局属各单位负责初步的统计和汇总后，上报局领导小组办公室，由领导小组办公室负责全面汇总、公示、审核等工作。

五、几点要求。

1、各单位要高度重视此项工作，要明确专人负责各类表格的发放、回收和登记、汇总工作。