房地产资质申报材料范文

导语：如何才能写好一篇房地产资质申报材料，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、房地产价格评估机构的设立或确认

申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产价格评估人员、专业人员和规定的注册资本，有拟设立评估机构的名称、经营场所和组织章程，由评估机构向当地市（地）房地产价格评估管理委员会办公室申请，经当地市（地）房地产价格评估管理委员会初审，报省房地产价格评估管理委员会批准，并取得省房地产价格评估管理委员会统一印制的资质等级证书，到所在地工商行政管理部门注册登记，领取法人营业执照后方可开业。

《管理办法》实施前已经从事房地产价格评估业务的机构，应按《管理办法》和本规定条件，于1998年12月底前向当地市（地）房地产价格评估管理委员会办公室申请，经当地市（地）房地产价格评估管理委员会初审，报省房地产价格评估管理委员会审查确认后，套档换发省房地产价格评估管理委员会统一印制的相应等级资质证书。对以前经政府编制管理部门批准设立但又没有办理工商注册登记的评估机构，在取得省房地产价格评估管理委员会统一印制的资质证书后，必须在两年内到所在地工商行政管理部门补办手续，领取法人营业执照，逾期未领取法人营业执照的，不可继续从事房地产价格评估业务。

二、各级房地产价格评估机构的资质条件及其营业范围

（一）甲级

甲级评估机构应当具备《管理办法》第十一条规定的所有条件，其中包括有7名以上取得国家有关部门或省房地产价格评估管理委员会发给的房地产价格评估执业资格证书的人员；每年评估执业人员有40％以上经过房地产价格评估业务培训。

甲级评估机构可在本省范围内从事各类房地产价格评估业务，可以接受房地产价格管理委员会委托，对有异议的房地产价格评估结果进行重新评估。经国家有关部门确认的甲级评估机构可跨省从事房地产价格评估业务。

（二）乙级

乙级评估机构应当具备《管理办法》第十条规定的所有条件，其中包括有5名以上取得国家有关部门或省房地产价格评估管理委员会发给的房地产价格评估执业资格证书的人员；每年评估执业人员有30％以上经过房地产价格评估业务培训。

乙级评估机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的房地产价格评估，可以在本省范围内从事房地产价格评估业务。

（三）丙级

丙级评估机构应当具备《管理办法》第九条规定的所有条件，其中包括有3名以上取得国家有关部门或省房地产价格评估管理委员会发给的房地产价格评估执业资格证书的人员；每年评估执业人员有30％以上经过评估业务培训。

丙级评估机构可从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目，可以在其注册地（市、县）区域内从事评估业务。

（四）临时资格

对在审核认定时不完全具备《管理办法》最低等级规定条件但又确有房地产价格评估工作能力的机构，可由省房地产价格评估管理委员会颁发房地产价格评估机构临时资格证书。临时机构应当具备《管理办法》第九条一、二、四、五项规定的条件，其中包括至少要有2名以上取得国家有关部门发给的房地产价格评估执业资格证书的人员；每年评估执业人员有30％以上经过房地产价格评估业务培训。临时资格最长期限为二年，并不得再次申请延长临时资格。

取得临时资格的房地产价格评估机构只能从事建筑面积不超过3万平方米、土地面积不超过1万平方米以下的评估项目，可以在其注册地（市、县）区域内从事评估业务。

三、房地产价格评估机构资质审批程序

各级评估机构应向所在地市（地）房地产价格评估管理委员会办公室申请，经所在地市（地）房地产价格评估管理委员会初审后，报省房地产价格评估管理委员会批准，合格的颁发相应等级的资质证书。

需要国家有关部门认定的甲级资质评估机构，在国家有关部门关系未理顺前，可向省房地产价格评估管理委员会办公室申请，经由省相关部门提出初审意见后，省房地产价格评估管理委员会予以确认，再由省相关部门报国家有关部门审批。

四、房地产价格评估机构资质申报材料

新设立的评估机构申领资质证书的，应当提交下列材料：

（一）申请报告和章程；

（二）资质证书申请表；

（三）资信证明；

（四）办公场所证明；

（五）评估人员执业资格和专业人员职称证明、任职文件及聘任合同；

（六）法定代表人身份证明；

（七）3宗以上的房地产价格评估实例报告。

原有评估机构申请资质等级确认的，除提交前款一至七项规定的材料外，还应如实填写评估业绩材料。

五、房地产价格评估机构资质等级升降及取消评估资格

（一）无论是《管理办法》之前成立的评估机构资质等级的重新确认，还是《管理办法》之后成立的评估机构资质等级的申请，其资质等级均根据目前状况统一评定。

（二）房地产价格评估机构资质实行年审制度。资质年审应提交下列材料：

1、填报房地产价格评估机构资质审验表；

2、房地产价格评估机构资质证书副本；

3、法定代表人或主要负责人变更的，应附主管机关任命书；

4、评估人员、专业人员增减情况说明；

5、验资证明，减资的还应附减资说明。

资质年审时间为每年的3月1日至4月30日。资质年审实行分级管理，甲级、乙级评估机构由省房地产价格评估管理委员会审查，丙级、临时机构机构可委托当地市（地）房地产价格评估管理委员会审查，省房地产价格评估管理委员会办公室可定期或不定期地对市（地）房地产价格评估委员会年审情况进行检查和考核。

资质等级的评定与年审工作结合进行，机构年审的情况是评定资质等级的依据之一。对于年审不合格的机构，可以由所在地的市（地）房地产价格评估管理委员会提出降低其资质等级或取消其评估机构资质证书的意见，报省房地产价格评估管理委员会批准后执行。未申报年审的评估机构不得承接房地产价格评估业务，每年房地产价格评估机构办理工商年检，须凭福建省房地产价格评估管理委员会颁发的《福建省房地产价格评估机构年审合格证》加盖年审印章后，方可办理工商年检。

（三）申请升级的评估机构，应根据申请的等级在年审半年前将所需材料报所在地市（地）房地产价格评估管理委员会办公室，经市（地）房地产价格评估管理委员会初审，报省房地产价格评估管理委员会审批。

资质等级应依次逐级上升，不得越级升级，每次申请升级一般间隔两年以上，个别评估业绩突出的可提前申请升级。

（四）为规范评估机构的价格评估行为，提高房地产价格重新评估的准确性，房地产价格评估管理委员会办公室在委托甲级评估机构进行重新评估的同时，也可聘请有关专家进行重新评估。

（五）房地产价格评估机构必须严格遵守《管理办法》，凡违反《管理办法》规定，利用其行政主管部门的职权垄断房地产价格评估业务的，省房地产价格评估管理委员会将予以降低评估机构资质等级或取消评估机构资质证书。

篇2

【关键词】当前经济 信贷业务 风险隐患 对策

今年前4个月，央行公布的金融数据显示，全国新增人民币贷款5.17万亿元，已达到了年初中央确定的今年新增贷款5万亿元以上的调控目标。面对如此激增的新增贷款资金，如何做好风险的防范已经引起了监管部门的高度关注。银监会主席刘明康日前要求各银行业金融机构一定要搞好服务和严守风险管理底线，做好“贷款三查”工作，切实防范各类信贷风险，严禁信贷资金脱离主业。新增贷款的持续扩大，超常规的发展，为不良贷款的增长埋下了风险隐患。

笔者通过分析当前经济形势下信贷存在的风险，结果归类分析研究，寻求应对之策，在积极贯彻中央关于金融支持经济有效发展政策的同时，高度重视当前形势下的信贷风险管理，坚持合规经营和规范操作，建立信贷风险管理长效机制，才有利于我国商业银行的可持续发展。

一、当前经济形势下主要存在的信贷业务风险

1.未能认真落实信贷管理制度和业务流程产生的操作风险。为吸引贷款客户，抢占市场份额，部分银行信贷从业人员未能履行授信管理制度以及信贷业务流程要求，有章不循、违规操作。一是贷前尽职调查不到位。贷款调查未全面掌握和核实借款人的资信状况、项目潜在风险和担保物价值，出现为不具备贷款条件的项目申报授信、项目申报内容与实际建设内容不一致、个别项目甚至出现授信申报材料信息不真实的情况。二是贷中审查不到位。部分贷款条件未能有效落实便发放贷款，部分项目在贷款发放后未跟踪监督信贷资金的使用情况，导致贷款被挪用。三是贷后检查不到位。贷后检查流于形式，对信贷客户的经营状况变化缺乏及时监测关注，对存在风险隐患的客户风险化解和控制措施不及时。四是固定资产贷款未严格按国家对项目资本金的要求执行。

2.企业提供虚假资料骗贷产生骗贷风险。受国际经济金融危机影响，一些企业资金周转困难，急需融资，个别不法企业通过虚构交易合同，伪造真实贸易背景，骗取银行贷款。目前，比较突出的是采取先开票后退货等方式，恶意骗开银行承兑汇票，利用承兑汇票套现、套利。部分商业银行信贷人员责任心不强，违规操作、未严格审核合同发票、合同等交易资料，甚至出现信贷人员内外勾结情况。

3.部分准信贷创新产品存在管理风险。由于信贷结构调整，部分行业在银行贷款额度受限，当前出现了部分金融机构利用产品创新，避开信贷规模限制的问题。比较突出的是信托理财产品风险，主要表现在某些短期信托理财产品到期必须要用信贷资金置换，可能置换时受信贷规模控制，导致到期无法置换的风险。如果出现到期不能还本付息的违约情况,投资者本金将面临损失。此外一些地方或企业为绕过项目资本金不足的障碍，以信托的渠道通过银行筹集资金充当项目资本金，也使杠杆率接近或达到100%，增加信贷资金风险。

4.某些重点领域信贷存在潜在信用风险。近年急剧增长的政府融资平台类贷款支持的地方基础设施建设贷款，贷款资金管理监督难度大，担保措施不足。许多地方政府用土地出让收益做资本金或者担保手段、部分甚至是纯信用贷款。一旦财政收入下降，土地收益不能实现预定的目标，将引发风险。部分企业高负债经营导致信用风险。如部分房地产开发企业高负债经营所导致信用风险。当前我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主。随着市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高以及升息周期的到来，企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，就会导致贷款不良。

5.当前市场风险加剧造成的信贷资金风险。一是受国外金融危机冲击，部分外向型经济为主导的区域出现大量企业出口受阻、倒闭现象，已经造成部分银行不良贷款。二是房地产跌价引发市场风险。近年来部分地区房地产销售价格上涨较快，容易导致市场价格过分偏离其真实价值。一旦金融危机加剧或经济增长趋势变坏引起房地产价格大幅下跌。抵押物价格将大幅缩水，导致贷款抵押不足。三是当前个别地方“假按揭”问题有增多的趋势。部分城市某些房地产企业由于近期房地产交易低迷，资金紧张，甚至出现了以“假按揭”的方式套取银行信贷资金的现象。

二、当前经济形势下金融机构应对信贷风险的宜采取的对策

针对以上信贷风险管理中存在的突出问题，各金融机构应当加强当前风险管理，采取有针对性的措施，切实防范业务风险。

1.坚持合规经营、规范操作。要严格遵照国家法律法规及监管制度，不踩政策红线。严格按照审批权限和申报流程进行授信业务的申报审批，确保授信业务贷前调查和贷后管理的工作质量；加强贷后管理队伍建设，配置富有信贷工作经验的人员充当贷后管理岗位，要确保做到先落实贷款审批条件再发放贷款，项目贷款资本金合法合规，抵押担保足额有效，信贷资金使用有跟踪监测。

2.加强信贷人员操作培训和业务培训，提高信贷人员对重点产品的操作规范。票据承兑和贴现业务要加强票据真实性和票据贸易背景的审查，严格增值税发票、合同等内容的审核，加强对票据的查询查复和鉴别。

3.对于信托贷款类理财产品贷款的审批和发放，要采取审慎原则，信托贷款对象主要针对优质公司客户或者优质基础设施建设项目。建立健全信托贷款审批标准、操作流程和风险管理政策；进行尽职调查，严格落实贷款担保，密切监控贷款及投资情况。

篇3

组织的变革需要动力和压力的驱动，人们总结了推动企业再造的三种驱动力（3C）：顾客(Customer)、竞争(Competition)、变化 (Change)。20世纪90年代以来，世界范围内的经济、社会、政治环境发生着巨大的变化，日益变化的环境除了给企业的生存发展带来巨大的冲击之外，也给政府组织架构带来了巨大的挑战。房地产交易登记管理部门作为政府的职能部门之一，其传统的以职能为中心、注重层级节制的管理流程具有分散性、时序性、机械性、封闭性等内在特性，已越来越不适应发展的需要，流程再造势在必行。

笔者认为，再造的驱动力主要有三个方面：

1.组织外部环境的变化。行政环境包含经济的、政治的、社会的、文化的等等各个方面的因素，就房地产交易登记管理而言，比较重要的因素有两点：

(1)房地产市场经济的蓬勃发展。经济的的高速发展造就了活跃的房地产市场。90年代中期以来,房地产交易登记业务呈几何级数迅速增长,业务情况也日益复杂,原有的管理模式和运作流程已越来越不适应经济发展的需要，政府的管理效能和服务水平面临严峻的挑战;同时,市场经济的发展也影响了管理部门与市场、与社会的关系模式,进一步驱动了以流程再造为基础的行政改革。

(2)信息技术的迅速发展与应用。信息技术所具有的超越时间和地点的限制，汇集并处理来自无限途径的各种信息的能力，改变了社会生活，也改变了政府的组织结构和运作机制。层级节制的金字塔型组织结构趋向扁平化，管理手段也更为多样化，许多业务逐渐向网上迁移，如通过与房地产开发商、中介商联网，实现商品房预售合同、二手房买卖合同的网上受理、网上审批，甚至通过互联网实现与个人申请者的网上业务受理。与此相配套的工作就是后台业务流程的再造和信息系统的开发。

2.来自组织内部需求。在民主政体下，行政组织具有根据环境变化而对自身加以调整的内在机制，我国的行政改革也是“内驱型”与“外驱型”相结合的产物。在国家启动新一轮行政改革的大环境下，各级房地产管理部门也在不断反思自身存在的弊病，并通过流程再造以寻求更有效的管理方式。

3.管理理论的发展。企业流程再造、价值链、核心竞争力、新公共管理主义、公共选择等理论为政府再造提供了丰富的理论滋养。“以顾客为导向”的理念被从企业管理领域移植到公共管理领域，政府管理也越来越重视“以人为本”和“公众至上”的行政理念的再造。从单纯的“管理”过渡到“管理”与“服务”并重是房地产交易登记管理再造的一个重要内容。

二、再造目标和原则

流程再造的生命力在于与组织的战略目标相结合，而不是为了取得战术性的成果。目前，我国新一轮行政改革已开始启动，与前几轮改革不同的是，新改革是以资源的重新配置和职能的重新定位为主导，强调政企分离、权力下放、加强监督、政务公开等方面的再造工作。作为公共产品的提供者，政府开始由“划桨者”向“掌舵者”过渡，其职能定位为制订规则、维护秩序、政策引导、信息服务等方面。

1.结合行政改革的战略目标，笔者认为，房地产交易登记业务流程再造的总体目标可分为以下几个层面：

(1)改革传统的职责分工与层级限制的行政理念，对分散在各个职能部门的业务流程进行重组、设计与优化，建立“以事务为中心”的、跨越不同职能部门边界的、完整统一的事务流程和协同机制，以实现行政效能、管理水平和公共服务质量的提升。

(2)建立有效的资源管理与共享机制，对各职能部门的信息资源进行统一规划、分类整合，并进行深度挖掘和利用，为政府的宏观调控提供决策支持，为社会公众提供信息服务。

(3)在充分整合组织内部业务流程的基础上，将流程边界向外延展，实现业务流程的网上互动功能，完成电子政务水平的质的飞跃。

2.房地产交易登记业务流程再造的原则：

(1)循序渐进原则。由于社会、组织机构和资源条件的限制，激进式的变革往往无法取得预期成果，BPR更多地以改良的态势（即所谓的渐进型BPR）出现。政府作为特殊的公共管理组织，对于维持组织的稳定性有更高的要求，决定了政府流程再造不可能进行彻底的、翻天覆地的变革，而必须在一定的体制框架内循序渐进地进行。组织架构的变革，流程型组织的建立必须与国家行政改革步伐相适应、与权力分配与权力制衡机制要求相适应。

(2)顾客导向原则。政府流程再造的核心价值就是要改善政府的公共服务，提高服务水平和质量，因此，流程再造必须确定优先发展领域，从与公众服务密切相关的流程，也就是商品房预售管理和二手房交易登记管理这两项关键业务开始，通过再造，首先达到简化办事环节、缩短办事时限、一站式服务、政务信息公开等基本要求，进而实现可提供网上办公流程、建立网上监管流程等较高层次的目标。

(3)标准先行原则。标准化是电子政务系统实现互联互通、信息共享、业务协同的前提。由于业务流程实质上是一组以数据为载体的信息流的活动及其逻辑关系，所以，流程再造离不开数据的标准化和业务处理过程的标准化，应首先对分散在各部门业务流程中的信息资源进行整合，制订统一的数据标准和业务操作规范，在此基础上，才能进行跨部门的业务重组和流程优化。

(4)整体最优原则。在流程再造过程中，要具备系统的观点，把握整体流程的最优化原则，因为“木桶短板效应”使整个组织流程的效益取决于效益最低的环节。所以，再造不是简单地对原有流程进行修补或只是提高个别工作环节的效率，而更关注那些跨越多个职能部门和传统组织边界的业务流程，通过重新配置资源、整合流程中的活动和优化活动间的逻辑关系，从整个流程的角度追求整体效益。

流程再造是一项系统工程，在业务流程重组、优化的基础上，还应尽量考虑组织结构的优化，应按照精简与效能的原则设置组织结构，摒弃“因职设事，因人设事”的传统组织结构弊端，合并职能，减少环节，简化层次，精简人员，从根本上实现行政管理的再造。

三、再造方法和对策

1.实现“任务职能型”组织运作模式向“工作流程型”组织运作模式的转变。首先审视现行的房地产交易登记业务流程，根据业务流程的性质、目的和活动要求，对分散于各部门的管理职责和管理过程进行重新排列、重新组合，取消不必要的管理环节，合并多余的部门及重叠的流程，改变各自为政的任务职能分工模式，突破组织壁垒，建立“无缝隙”式的一体化工作流程模式，达到业务流程整合、功能优化的效果。

2.引进顾客至上理念，由向上级负责转向对服务对象负责。再造后的房地产交易登记业务流程应当以快捷有效地最终解决问题为行动目标，而不是传统职能分工业务流程下对局部任务完成的关注，以及根据局部业务事项的解决结果对上级负责。政府服务应引进“顾客至上”理念，它体现了行政组织业务流程再造的根本宗旨。

3.利用信息技术实现数据资源的整合和业务流程的再设计。对现有信息资源和业务流程进行调研、分析和诊断，重新构建新的业务流程和管理机制。其内容包括如下环节:(1)根据有关房地产管理法规、规章、标准等建立统一的业务操作规范和数据标准体系;(2)分析房地产交易登记业务现有工作流程和信息资源管理中存在的问题并进行诊断;(3)根据分析诊断的结果对业务流程进行重组、优化和设计，对数据资源进行整合;(4)改变信息传输方式，利用信息技术促进重组后的业务流程自动化与网络化;(5)实现自动化、网络化工作流程在整个行政体系内部的整合以及与社会信息系统的相互连接，最终实现为社会公众提供随时随地的“一站式”、“网上交互式”便捷服务的目标。

4.实行业务流程再造的配套改革。利用信息技术再造业务流程并不仅是流程的简单转换，还涉及行政组织的制度改革、结构调整、行政人员能力的提高以及行政组织文化的再造。具体而言，流程再造的配套措施至少应当包括:(1)转变政府职能，将非公共管理政府行为从原有的行政业务流程中剔除出去;(2)尽可能做到对公共管理和公共服务职能的集成化，并以法定化的方式明确行政业务流程的范围与边界;(3)转变行政理念，树立“以顾客为导向”的服务意识，构建学习型组织，全面提升工作人员的综合能力;(4)通过建立一种鼓励创新、相互沟通、积极协作、有强烈事业心和使命感的组织文化，确保新流程下的流程小组或工作人员能够实现自我协调和公共管理责任的内化。

四、 管理流程再造总体框架

1.总体设计思路。(1)制订统一的业务规范和数据标准。流程再造必须以业务规范化和数据标准化为前提。

业务规范至少应包括:①办理部门（主办/协办）;②办理依据;③办理条件;④工作内容;⑤工作时限;⑥申报资料及标准;⑦操作规则（权限、程序）、⑧办理结果等内容。申报资料及标准尤为重要，所以针对每一项业务，都应有明晰的规范，并形诸成文，广而告之，以促进依法行政，提高行政透明度。

数据标准至少应包括:①文件格式;②数据定义;③数据类型;④分类编码;⑤数据精度;⑥取值范围等。数据标准是建库和数据处理的依据，旧的数据因为分散处理存储在各部门分立的系统中，没有形成统一规范。未来建立新的跨部门管理系统时，在制订统一数据标准的基础上，还存在一个与旧系统衔接的问题，即如何整理和继承旧的数据资源，这将是一项极为艰巨的任务。

(2)根据任务而非职能进行业务重组，分离出核心业务、辅助业务和相关业务等几大部分。核心业务可分为以下几个独立流程：商品房预售管理、二手房交易登记管理、土地使用权交易管理、其他登记业务等。其中，商品房预售管理和二手房交易登记管理由于社会影响面较大，应该作为流程再造中的关键业务优先处理。辅助业务为房地产交易登记提供一些辅环节，如房屋平面图测绘、估价等。相关业务则与核心业务之间存在一定的信息交流，如对房地产的查封、解封、处置等司法协助执行业务等。

(3)要有全局的规划，根据自上而下原则对业务进行分类，先划分出大类，再细分小类，力图用结构与流程相结合的总体框图表现出业务之间的层次与关系，以及上下游业务之间的关联性。

(4)超越部门界限，从一个业务的“入口”和“出口”着手，在符合法规的基础上制订最便捷、最有效的新流程，通过统一的信息管理平台、完善的资源共享机制来维护流程的整体性。

2.业务流程总体框架。房地产交易登记业务流程再造总体框图，涵盖商品房预售管理、二手房屋交易登记管理、房屋登记管理、土地使用权交易管理等5项核心业务，以及中介管理、测绘成果管理、动态地价/房价管理、房地产市场预警预报管理、司法协助、产权地籍管理、拆迁管理、档案管理等辅助和相关业务。

在系统实现上，建立基于统一数据库的业务协同管理平台，充分借助互联网技术，以电子身份安全认证系统（PKI/CA）为支撑，通过申报材料的电子化，逐步实现房地产交易登记管理网上业务受理和审批服务，提高业务办理的方便性。重点要实现以“楼盘销控表”为纽带的互联网模式商品房销售监控管理，强化商品房交易市场的监管力度，通过为购房者提供详尽可靠的楼盘信息，消除“信息不对称现象”；建立二手房屋交易登记的一体化操作，简化业务操作程序；以“基准地价”和“基准房价”为基础，建立一套在线房地产估价系统，既可满足内部业务处理需要，也可提供对外服务；以企业资质管理业务为基础，建立一套智能化的资质管理系统，通过综合公司的注册资金、业绩、信用等情况，定期对外公布综合排名，促进企业信用建设；以房屋管理系统的数据信息为基础，综合全市房地产金融与投资等方面的信息，采用统计分析、数据挖掘等技术，建立房地产市场预警预报分析系统，为决策层提供决策信息，促进政府职能转变和房地产市场的持续健康稳定发展。

参考文献:

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中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

工程项目的实施阶段是建筑物实体的形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。要提高工程质量，控制工程造价，发挥房地产开发的投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。

开工前对施工企业的施工组织设计审批，有无合理的组织管理机构、充足人员的配备、优化的施工方案、先进的施工工艺是项目施工成败的前提条件。

1 对施工阶段的过程加强控制和管理

房地产甲方对施工项目进行管理，项目管理的内容，甲方对哪些必须要进行管理，什么内容可以由监理以及施工单位自己进行管理的，这些都必须要在施工时详细的划分。明确各方不同的管理权限，这样甲方对项目施工的管理才能有明确的目标。项目施工管理最理想的目标是：项目的质量符合甚至超过预期目标，项目的工期控制在规定的时间内，让施工单位同时取得合理的利润。对此，甲方在项目施工阶段要从这几个方面着手进行项目管理。

1.1 对工程的质量严格把关

对质量加强管理，返工率要严格控制。在项目施工过程中，对工程质量要严格把关，必须对所有细节都充分重视。在整个的项目施工过程中各方的质量监管人员要对施工的所有工序都必须加强管理工作和质量检查，采取严格的措施，避免质量问题，避免因为质量问题而导致的不必要的人力、物力、财力的浪费，造成工程投资的加大。

首先，必须严格保证施工单位按图施工。甲方代表必须对施工单位是否在施工时严格按照设计图纸随时的进行抽查。如果发现问题，必须及时的进行处理，需要返工的立即返工。因此而造成的损失必须由施工单位负责。同时必须注意，不能绕过监理单位与施工单位直接进行交涉。要仔细检查施工中是否存在以次充好、偷工减料等问题。施工方在项目施工中如果存在偷工减料和在施工中使用不合格的建筑构配件、材料以及设备的，必须及时给予制止并责令其改正，对施工方加以处罚。如果情节比较严重，要责令施工单位停业整顿，降低施工方的资质等级。因为工程质量而达不到所规定的质量标准的部分，要责令施工方进行修理、返工，因此而导致的损失由施工方进行赔偿。

其次，要对中间部位和隐蔽工程加强验收和检查。房地产建筑工程在施工中具备覆盖、掩盖情况或到了协议规定的中间验收部位时，施工方必须要先进行自检，监理复检，然后告知甲方代表。提供书面通知，写清施工方自检的记录，关于隐蔽工程和中间部位所验收的项目、验收的时问和地点。验收合格，甲方代表方在验收记录上签字以后，施工方才能继续施工，如果甲方代表验收不合格，施工方必须在规定的时间内整改并重新组织验收。如果隐蔽工程部分没有进行验收，甲方代表有权检验已经隐蔽的工程部分，施工方要按规定进行剥露检查，积极配合甲方的检查。如果检查不合格，甲方代表对隐蔽工程记录单不能签字，同时要让施工方拆除返工。

1.2 对项目施工做出详细的规定，保证工程如期完成

对工程的施工进度，甲方代表对施工单位是否根据合同工期进行施工必须仔细关注，要对是依照施工组织设计施工认真检查，及时提出所发现的问题。如果按照施工组织设计开展施工，不能在合同约定的工期内完成施工，要及时的根据情况适当对工期进行延长或督促施工方加人加班，保证工期。在施工合同中，要有明确的奖惩制度。对施工质量的好坏以及施工的工期情况必须做出详细的奖惩规定。这样甲方可以充分调动施工单位的积极性，保证项目施工的质量和进度。

1.3 预防为主，加强对施工的安全管理

在建筑行业里，安全管理工作是极为重要的一项工作。安全是企业的生命，安全工作对企业的名誉以及管理工作的素质有着直接的影响。在项目施工管理中，必须把安全工作摆在施工管理工作中首要位置，一旦忽视对施工安全的管理，将会造成极大的安全隐患。安全管理工作的好坏关系到众多人员的生命安全，是企业发展的命脉。施工管理人员在安全问题上必须制定详细的措施，要对所有的进场人员进行全面的安全教育和培训。坚持预防为主，保证施工的安全。让所有的施工人员自觉遵守安全守则，落实安全措施。

2 协调好不同部门的工作

2.1 对协调工作的重要性充分认识，加强管理

在项目施工中，不同专业的交叉部位出现的问题比较容易发现和解决，虽然这些问题大多是一些小的问题，对项目施工的影响一般不大。但有时也会遇到较大的问题，事后补救困难，甚至无法挽回。即使是出现一些很小的问题，在事后处理时也比较麻烦，有时甚至会花费很大的代价，对工程的整体质量产生影响，导致不必要的经济损失。要加强管理，必须要在已有的管理水平上，对每一个管理环节都必须认真对待，不能走过场。对一些影响工程品质和质量的关键性问题，必须在人事制度、技术、体系结构上建立科学、有效的管理体制，从而对管理水平进一步进行提高。

2.2 发挥监理单位的技术协调作用

首先，必须明确监理的权力。甲方应该对监理单位的监理进行书面授权。监理在授权的范围内，对施工质量和施工使用的材料有检验权、对工程的施工进度有检查和监督权以及对工程款结算的否决权和复核确认权等。这样就明确了在项目的施工过程中，监理方是甲方行使权力和技术协调的重要代表。其次，对监理方履行其职责的情况进行监督。甲方代表必须要对监理是否在甲方授权的范围内开展了实际工作进行留意。例如，在监理查验质量工作后，甲方代表必须对监理所批准使用的建筑材料、构件、设备的质量进行实测。如果发现问题，甲方代表要及时责令监理方监督施工单位对建筑材料、构件、设备进行更换，同时可以根据《建筑法》的相关条款追究其相应的法律责任。

3 市政工程的建设和竣工验收加强管理

3.1 市政配套设施的施工建造

市政配套设施是房地产项目中的重要组成部分，同时电力、自来水、采暖、天然气、绿化、污水处理等市政工程的施工难度较大，对施工的时间要求比较紧、作业场地较小、各部分的影响较大。管理好市政配套设施建造的施工，首先必须提前准备，例如天然气工程，必须避免其设计与楼体施工图设计发生脱节，必须在项目主体施工之前制定出详细的天然气工程设计及交底，以免对主体进行二次破坏、降低成本，缩短工期。其次是处理好各专业设计图纸的叠加，要对设计及时的进行优化。要对各专业的施工组织提供的设计的加强审查。

3.2 必须对竣工验收合理安排

实现顺利竣工验收工作除了必须保证各专业工程的按期完成，质量合格外。还必须在工程施工的后期制定出详细的竣工验收计划，要对工程的要件要求和竣工备案时间明确规定，详细验收的主体、消防、环境、规划、电梯、人防等取证和验收的时间。明细验收小组的参与方，处理好竣工验收的工作，首先是合理利用公司所培养的各种政府职能部门中的有关社会资源。其次是要提早安排。在建筑主体完工后，市政配套设施开始施工时，就应该适时联系规划验线和安排消防检测。同时要保证申报验收的资料准确和完整，避免因为申报材料而延误验收的进度。

4 结语

总之，在房地产项目施工过程中，房地产甲方所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程，必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。

参考文献：

篇5

银监会：

商行禁无条件承诺理财产品高收益

银监会10月9日公告称，已正式印发《商业银行理财产品销售管理办法》，自2012年1月1日起施行。办法明确规定，商行不得无条件向客户承诺高于同期存款利率的保证收益率。商行应按规定对理财产品进行风险评级，对客户进行风险承受能力评估，商行应按照风险匹配原则审慎尽责开展理财产品销售。

此外，商行不得将存款单独作为理财产品销售，不得将理财产品与存款进行强制性搭配销售。商行不得将理财产品作为存款进行宣传销售，不得变相高息揽储。

银监会：银行可承受房价下跌四成

10月19日，银监会在北京召开的CEO组织峰会称：截至目前银行业金融机构房地产贷款不良率仍低于2%，不少地区继续呈下降趋势。开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

银监会主席刘明康说，近年来，银监会努力控制房价过快上涨的势头，从抑制投机和投资、增加供给等方面入手，努力降低房地产贷款的总体风险水平。他说，最新的压力测试结果显示，中国银行业房地产风险总体可控。

1年期央票利率持平

央行日回笼资金千亿元

央行10月18日在公开市场发行了100亿元1年期央票，发行利率继续持平于3.584%。央行当日还进行了600亿元7天期正回购和300亿元28天期正回购操作。仅18日当天，央行就在公开市场回笼资金达到1000亿元。该业内人士分析，从短期正回购大幅放量来看，其目的主要是为了平滑后期的到期资金量，而正回购或将成为短期内央行进行流动性调控的主要工具。

9月银行发行理财产品创年内新高

做为银行第三季度节点，9月银行发行理财产品的冲动有增无减，并一举创出年内新高。截至9月28日，各商行共发行理财产品2149款。

其中，发行人民币产品1861款，环比上涨14.7%；外币产品288款，环比上涨14.3%。在占比较大的外币产品中，欧元及澳元产品涨幅明显，环比上涨幅度分别为20.5%、17.0%；港币产品环比上涨12.5%；美元产品上涨3.3%。

股票 Stock

汇金出手托市A股反应迟钝

10月10日，中央汇金公司宣布，为支持国有重点金融机构的稳健经营和发展，稳定国有商业银行股价，中央汇金公司自10月10日起已在二级市场自主购入工、农、中、建四行股票，并继续进行相关市场操作。

对于汇金的此次增持，市场普遍认为这是一个正面信号。然而就在汇金宣布出手之后，10月10日，上证指数微跌0.61%，11日则微涨了0.16%，12日、13日则分别上涨了3.04%和0.78%，4个交易日涨幅仅为3.37%。

第三季度近百家公司过会

通过率为零的券商有6家

据有关数据统计，今年第三季度，共有113家公司上会，其中，96家公司过会，通过率84.96%；14家公司未通过，占比12.39%；另有3家参与审核的公司属于其他情况。

在所有申报类型中，申请IPO的80家公司通过率最低，仅64家获通过，通过率80%；并购重组共22家获得通过，通过率95.65%；此外，6项增发、2项可转债、2项配股等项目均100%通过。第三季度通过率为零的券商有6家，分别是第一创业、渤海证券、财富里昂、国海证券、华龙证券和君安证券，这6家券商各保荐1家公司均被否。

上市公司资金面告急

大股东卖股偿债

一轮高强度的紧缩货币，令不少上市公司陷入险境。今年上半年A股公司的负债总额接近14万亿元，创出近3年来新高。而从目前披露的第三季报情况来看，资金流情况仍在恶化，且正在向刚上市不久的次新股蔓延。其中典型的例子是中茵股份、国中水务等。

上市公司“不务正业”，

86亿元玩理财

截至10月10日，43家上市公司准备购买理财产品，其中有18家公司多次出手，合计购买理财产品达86亿元。尚有25家上市公司的相关议案已通过董事会审议，可随时出手购买理财产品。

基金 Fund

第三季度公募基金巨亏

QDII跌幅居首

2011年第三季度，上证综合指数下跌14.59%，上证A股指数下跌14.60%，上证180指数下跌15.69%，上证50指数下跌15.33%，沪深300指数下跌15.20%，深证成份指数下跌15.02%，深证成份股指数下跌14.59%，深证100指数下跌15.72%。

根据银河证券基金研究中心的统计，全部列入统计的280只股票型基金，前三季度跌幅为18.71%；而2011年第三季度，纳入统计的240只开放式标准股票型基金净值平均下跌了11.48%。第三季度QDII 股票基金跌幅达到20.57%。

前三季度货基跑赢活储4倍多

前三季度受益于货币政策持续收紧、资金面不断紧张、利率水涨船高等因素，货币基金业绩持续攀高。银河证券数据显示，截至9月30日，A类货币基金今年来平均净值增长率达2.4103%，相当于同期活期储蓄的4倍有余，也是今年以来唯一正收益的基金品种。其中货币基金中的嘉实货币基金收益率达2.5164%，超过同期业绩比较基准。货币基金同时有流动性强、投资成本低、分红免税、在节日期间持有有收益等优势。

证监会基金销售结算资金管理暂行办法

9月29日下午，证监会《证券投资基金销售结算资金管理暂行办法》，自今年10月1日起实施。这标志着基金销售体系法规已基本完成。

证监会有关部门负责人表示，待证监会近期基金销售机构受理材料的相关通知后，申请基金销售资格的机构将可按规定申报材料。

保险 Insurance

多家险企难完成保费预定任务

寿险颓势难改

受银保新规、紧缩政策等多重因素影响，今年寿险市场持续低迷至今。业内人士表示，按照往年情况，多数保险公司可在10月完成预定任务，但今年形势较去年更为严峻，完成任务时间难免要推迟。尽管受银行第四季度揽储压力减缓等因素影响，银保业务或有小幅回升，但保险公司往往自11月、12月即开始备战来年开门红，今年保费增长大局基本已定，寿险市场短期难走出低迷态势。

据保监会统计显示，今年1～8月，全国人身险保费收入6988.47亿元，同比下降6.44%，其中人身意外伤害险保费225.72亿元，同比增长20.78%；健康险保费461.05亿元，同比增长1.31%；寿险6301.70亿元，同比下降7.70%。而寿险占人身险总保费的90.17%，比例持续多月下降。

北京将建保险电话营销禁拨平台

北京保监局10月14日表示，该局日前下发了《关于规范人身保险电话营销业务经营有关问题的通知》，对保险公司及机构经营人身保险电话营销业务提出规范要求。为了有效地遏制人身保险电话营销的误导和扰民问题，该局将从明确电销业务经营主体资质标准、建立电销业务经营主体监管审查机制、设立行业层面禁拨平台等多个角度加大对电销业务的监管力度。

房产 Estate

一线房企9月销售额齐跳水

2009年以来首次出现

9月份，房地产市场的成交量出现全国性萎缩，本来是开发商冲击全年销售目标的“金九”明显褪色。继8月份销售金额年内首现同比下降之后，国内住宅开发龙头万科9月销售额再次出现同比下降。而中国海外、富力、碧桂园、雅居乐、合景泰富等一线房企在9月份均出现了销售额下滑的现象，同比降幅最高达到了25.3%。

14个城市多家银行首套房贷利率上调10%相当于加息两次

首套房贷款利率上调城市一共有14个，以东部一线城市为主，其次为中部城市，西部城市除了成都外，其他还未见有相关措施。事实上，从今年年初开始至今，上海、杭州等全国十余城市的部分银行已陆续上调首套房贷款利率。由于信贷额度紧张，深圳各家银行首套房贷款利率早在今年1月就普遍上浮，建行在深圳已执行基准利率1.05倍的政策，中行、兴业为1.1倍。对上浮首套房贷款利率的城市盘点发现，各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大。长春创各城市纪录，部分银行最高上调50%，年利率高达10.575%。

京第三季度楼市成交不足2万套

近3年单季成交量最少

今年第三季度北京商品房住宅市场成交量仅为19876套，这一成交量创造了最近3年来的单季最低，比去年同期下调了19%。日均成交量仅有216套，同样创造了最近3年来的最低值。第三季度北京住宅均价为21978元/平方米，比第二季度上涨了900元/平方米。但是从8月开始，已经逐渐出现了价格停滞的现象。其中9月份成交的商品房住宅均价为21735元/平方米，比8月份的21836元/平方米下调了0.5%。根据统计，截至10月9日，有销售记录的住宅项目为191个，其中均价出现相比8月份下调的达到了14个，持平的为173个。

其他 Others

国家统计局：9月CPI同比上涨6.1%

其中，城市上涨5.9%，农村上涨6.6%；食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨2.9%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.0%。

全国居民消费价格总水平环比上涨0.5%。其中，城市上涨0.4%，农村上涨0.6%；食品价格上涨1.1%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.7%，服务类项目价格与月持平。

国内油价下调供应缺口凸显

篇6

首先，我向荣获"绵州杯"优质工程奖的单位、向****年度建筑施工安全生产管理先进企业及优秀项目部、向全市第五届建筑职工岗位技术练兵和技术大比武活动获奖个人及优秀组织单位、荣获国家和省建筑装饰工程奖的单位表示热烈的祝贺！希望获奖单位和个人要戒骄戒躁，继续努力，做出更好的成绩；同时要求被通报批评的单位务必要深刻总结教训，制定措施，认真整改，在新的一年里要彻底改变现状，并争取在****年取得好的成绩。

今天市建委在这里召开全市工程建筑管理工作会议，其主要内容是总结我市****年建筑管理工作，研究部署****年建筑管理的主要工作。会议的主题是，继续围绕工程质量和安全生产、进一步整顿规范建筑市场秩序、清理拖欠民工工资及促进建筑行业持续健康发展。下面我讲几点意见：

一、****年建筑管理工作取得的新进展

****年，我市建筑管理工作以"三个代表"重要思想为指导，认真贯彻党的十六届四中全会精神，按照加强党的执政能力建设的要求，遵循依法治业的原则，整顿规范建筑市场秩序，深化建筑安全生产工作，加强工程质量监督，严格从业资格管理，规范建设工程监理制，认真开展解决建设领域拖欠工程款工作。

据统计预报，****年实现建筑业总产值54亿元，建筑业增加值11亿元，利税总额1.1亿元；城建劳务输出3.1万人次。保持建设项目报建率100％，应招标工程招标率100％,应监理的工程监理率为100%，工程质量一次性验收合格率100％；安全施工达标合格率90％以上；创"绵州杯"优质工程7个，"天府杯"工程5个；建筑装饰工程获家国奖1个、获省奖3个；全年未发生一起三级以上重大建筑质量或安全事故。

(一)建筑执法工作取得成效

----建筑市场、工程质量及安全生产执法力度加大。****年市建委对违法违规行为作出行政处罚共110件，其中建筑市场方面5件、质量方面75件、安全文明施工方面30件。发出责令整改通知书共95份，其中质量整改22项、安全整改47项、劳务用工整改17项、监理整改9项。因安全问题发出停工通知书3份。不执行法定建设程序的行为大大减少，违反工程建设强制性标准行为较多的局面得到扭转。

----实施建设资本金制度。按照宏观调控政策要求，对建设工程项目，特别是房地产开发项目，要求资本金不得低于国家规定的比例。年内城区有20多家建设单位因建设资本金未达到规定比例，被暂停办理施工许可证。

----工程合同管理收到效果。通过对建筑施工合同实行备案审查，实施履约动态监督，有力防止了严重拖欠工程款和民工工资等行为的发生。年内备案合同101份，其中，责令纠正问题合同12份。

----认真贯彻执行《建设工程工程量清单计价规范》，推进建设工程计价改革。7月20日，市建委组织召开了全市建设工程实施工程量清单计价工作会议，目前，工程量清单计价方式已在我市全面推广应用。

----加强住宅室内装饰装修管理。今年3月，市建委会同房管部门联合印发了《关于加强住宅室内装饰装修监督管理的通知》，对住宅室内装饰装修的承接和委托、施工活动等予以了规范，实施了登记制度，维护了广大消费者的利益。

（二）工程质量监督得到加强

----监督执法成效明显。通过改进质量监督工作方式，质量监督工程师树立了依法管理质量的意识，在城区基本建立起"违法必究"的执法氛围。

----质量投诉受理查处工作落实。全年共受理了6件工程事故隐患投诉和72件工程质量投诉，每件投诉都及时按程序进行了调查处理，件件有回复，及时消除了隐患。

----评选出一批优质工程。按照行业自我推荐、自我评审，采取网络公示和现场公示相结合，评选"绵州杯"优质工程7个，推荐"天府杯"优质工程奖5个。

----建筑职工岗位练兵和技术大比武活动取得成果。全市有江油、三台、盐亭、梓潼、安县等5个县（市）以及绵阳城区共38家建筑施工企业组队参加，共有134人报名参赛。建筑职工岗位技术练兵和技术大比武活动，掀起了全行业比质量、比技能的热潮。

（三）施工安全生产形势继续好转

----通过知识讲座、组织培训、发放宣传材料、办板报等多种方式和手段，把《建设工程安全生产管理条例》的学习宣传工作引向深入；全市建筑企业都依法设置了专职的安全生产管理机构，充实了专职安全管理人员，建立了责任制度；

----依法落实了安全施工措施备案、塔式起重机登记、安全教育培训考核、施工安全评价、安全生产监理等5项制度；改进建筑安全生产监督方式，实行大检查和日常巡查相结合，强化日常监管。

----建筑安全培训考核工作进展顺利。市建委及时对建筑企业"三类人员"安全考核工作作了规定，通过采取企业自主培训和办学机构培训考核相结合的方式，合理加快了建筑安全考核工作进度；同时市建委采取统一建立考试题库、严格考试制度等一系列措施，确保了建筑安全考核质量；为解决建筑行业"三类人员"的工学矛盾，安全培训考核班办到了基层、办到了企业。目前，全市已培训考核合格施工安全责任人4426人，其中企业主要负责人426人、项目经理3105人、专职安全员895人。考核合格率为93%。

----安全生产许可证申报受理工作全面铺开。市建委于11月专门召开了实施安全生产许可证工作会议，进行了专项布置。在申报材料的核验、受理、审查、报送、监督、管理各环节认真抓落实，加大服务力度，加强依法行政。截止目前，全市已受理近100家企业申报。

----专项治理工作效果明显。针对安全管理的薄弱环节，市建委开展了"防坍塌、起重机械、防坠落、防护用品"专项整治工作，开展了专项检查，发出整改通知书11份、停工通知书2份。

----房屋拆除安全管理得以加强。市建委实行了房屋建筑工程拆除施工备案制度，开展拆除工地执法检查，努力扭转过去野蛮施工、安全隐患多的局面。

----文明施工水平有所提高。今年重点加强了建筑散体建材及建筑垃圾运输管理工作，通过强化巡查、逗硬管理，违规运输行为大大减少。同时严格控制城区夜间施工管理，夜间施工得到有效控制。

（四）利用资质管理扶优清劣

----认真开展资质年检工作。全年在网上年检建筑业企业314家，其中，合格282家、基本合格31家、不合格1家。对受表彰的25家先进企业的资质年检实施了"绿色通道"，有11家企业资质升级，12家企业资质增项。同时，对全市16家监理企业进行了年检。

----加强从业人员资格管理。全年复查项目经理2674名，其中，合格1921人，不在岗651人，不合格75人、取消资质24人、降低资质等级3人。同时，对778名项目经理进行了继续教育。****年共审查批准过渡期内小型工程项目经理330名，考核认证一级建造师3人。

（五）建设监理行为进一步规范

通过严格实施旁站监理和监理评价制度，狠抓监理行为规范；市建委加大监督执法力度，全年开展2次专项检查，共查项目监理部97个，发出整改通知书12份；并建立起工程质量安全事故隐患监理报告制。

（六）清理拖欠工程款和农民工工资工作取得阶段成效

----高度重视，积极推动。对清欠工作，市建委高度重视，把此项工作作为****年的一项重要工作在抓。筹办了9月17日和12月10日两次政府组织召开的全市清欠工作会议，有力推动了全市清欠工作。

----落实了统计制度。建立以工程项目为单位，由各建筑企业通过中国工程建设信息网上传方式进行统计汇总的制度。

----明确了清欠目标。市建委代市政府制定了《绵阳市清理建设领域拖欠工程款工作目标责任书》，按照"条块结合、以块为主"的原则，将清欠工作任务层层分解到各县（市、区）政府和各开发园区，进一步明确了清欠责任。

----督查工作全面铺开。把拖欠数额大、拖欠时间长的项目作为清欠的重点对象，动态跟踪督办；对工程结算不确认、确认了不签订还款协议等行为进行专项整治；对清欠工作中措施不力、进展缓慢的地区和单位进行专项督办。

----民工投诉受理工作辛苦而有成效。****年，市建委共接待受理民工投诉事件1350余件，接待民工2900余人，协调解决民工工资4000多万元。对建设部、省建设厅转来的45件民工投诉事件，都在规定时间内及时办理。

----建筑劳务用工管理"三项制度"基本落实。一年来，共开展"三项制度"检查5次，查建筑工地672个次，建筑劳务用工管理"三项制度"基本上普遍得到执行。

（七）以行风评议，促行政效能建设

----服务质量提高。一是建立和实施审查意见公示制度，对涉及到建筑企业切身利益的行政管理行为及时通过绵阳建设网进行公示；二是逗硬实施工作首问制度；三是坚持坐班告示制度；四是建立了与管理对象举行座谈会制度。通过这些制度的实施，增加了行政管理的透明度，进一步强化了服务意识。

----加强监督执法队伍建设。通过建立健全监督制约机制，加大法律法规教育培训力度，加强党风廉政建设，监督执法队伍素质和执法水平明显提高。

----建筑对外劳务输出成绩显著。****年有98家建筑企业在市外承揽工程，成建制劳务输出3.1万人，市建委获省政府"全省劳务开发先进单位"荣誉称号。

----建筑管理逐步网络化。全市所有建筑业企业和监理企业及相应的执业资格人员数据库已经基本建起，网上投标、网上办理施工许可证等电子政务即将开通。

二、存在的一些问题

1、工程质量水平与广大消费者的要求还存在着差距，商品房屋质量投诉率呈现上升趋势。

2、安全生产管理有待进一步深化。去年全市安全事故共死亡5人，城区建筑施工安全不合格率为8.5％，各县不合格率更高。今年上班的第一天（1月4日）城区就发生两起安全事故，死亡2人，这两起安全事故虽奇特偶然，但给我们再次敲响了安全生产的警钟，安全生产管理工作容不得丝毫懈怠。

3、建筑市场恶性竞争愈演愈烈。从近期几个工程招投标情况看，有的工程报价已低于招标控制价的20％。这些工程的质量、安全很让人担忧。

4、一些行政管理部门重审批、轻监管。有的地方只办证不监管，甚至把施工许可证办给无资质的施工单位。

5、存在工程建设强制性标准执行不力的问题。工程质量、施工安全、法定建设程序方面存在的违反建设强制性标准行为，或多或少未得到应有的处罚。

6、工程承发包仍然有不规范行为。有的施工单位重投标、轻合同，施工合同签订不规范，引发合同纠纷；有的施工企业，特别是个别市外入绵的企业，凭借高资质等级，搞挂靠、搞戴帽；有的建设单位，在工程定标后提出一些背离招投标文件的要求，迫使施工单位签定不合理的合同条款。

上述问题既有长期积累的，也有发展过程中产生的，有指导思想上的偏差，还有工作不到位的原因。要解决这些问题，我们必须牢固树立"建设工程百年大计"的意识，牢固树立科学发展观，从整顿规范建筑市场秩序，加强质量监督、强化安全管理，深入开展清理拖欠工程款和民工工资工作，深化行政效能建设等各方面加强管理。

三、认真做好****年各项工作

（一）进一步整顿规范建筑市场秩序

----继续深入开展执法监察工作。按照依法治业方针，结合行业发展现状，针对建筑市场出现和存在的问题，进一步加大执法监察工作力度，切实纠正和查处建筑市场各方主体的违法违规行为。

----严格市场准入清除制度。按照总承包做大做强、专业承包做专做精的思路，积极推动行业结构优化，促进建筑行业发展。同时做好建造师注册管理和项目经理等从业人员考核工作，加大动态管理。

----规范工程承发包行为。通过加强招标投标监督，防止串通投标、明招暗定、弄虚作假骗取中标等行为；通过建筑施工合同和劳务分包合同备案管理，防止拖欠工程款和民工工资等行为。

----积极推行工程担保制度。建立实行建设项目业主工程款支付担保制度、建筑企业履约担保制度、总承包企业对分包企业工资支付连带责任制，为民工工资发放提供保证。

----规范专业承包和劳务分包市场。加大对无资质、越级、越范围分包等违法违规行为的查处力度，鼓励专业承包和劳务分包队伍发展，完善市场体制。

----建立和完善建筑市场信用体系。以工程质量、安全管理、守合同讲信用为主要内容，建立建筑市场各方主体信用档案。采取制定量化考评办法，全面实施信用评价。

----加强市外企业入绵管理。继续全面开放建筑市场，进一步规范市外企业入绵验证工作，严格持证上岗管理，加强业绩考核，防止挂靠、戴帽。

（二）强化工程质量管理

----继续加大质量监督执法力度。在深入贯彻《建设工程质量管理条例》等法律法规的基础上，完善工程质量巡查制度，依法查处违反强制性标准的行为。

----开展建设工程质量专项治理工作。针对近几年来出现的质量通病问题，从技术方案、施工工艺、工法和质量控制等方面着手，积极开展施工质量专项治理。同时做好****年7月1日起在绵阳城市规划区内限制使用预应力空心板的技术转变工作。

----加强工程质量检测检验工作。以地基基础、建筑结构安全、室内空气质量为重点，认真实施工程质量检测、检验工作。同时加强对检测行为的监管，督促检测机构独立、合理、公正执业。

----完善建设工程质量投诉管理工作。进一步完善工程质量投诉受理查处机制，对工程质量保修行为进行动态监督，督促企业积极开展建筑工程质量回访，落实工程质量保修制度。

----做好工程质量抓典型、树样板工作。继续开展"绵州杯"评选和"天府杯"推荐工作，坚持把企业工程质量管理情况作为企业投标、资质审查、信用评价等重要考核内容，大力引导企业提高建设工程质量。

（三）依法加强施工安全管理

----强化意识，明确责任。要把强化安全生产意识作为建筑企业"三类人员"安全考核的重要内容；要依法建立完善安全事故应急预案、塔式起重机等自升式架设设施登记、安全施工措施备案等制度；未取得安全生产许可证的企业不能承包工程。

----加强安全执法监督。进一步完善监督工作方式，以消灭建筑施工安全不合格工地为目标，加大执法力度，对违反安全强制性标准的，必须依法查处。

----继续开展建筑施工安全专项整治。针对安全生产薄弱部位和环节，围绕"施工机械伤害"、"高空坠落"、"坍塌"、"落物打击"等事故隐患开展专项治理，进一步加强洞口临边防护的管理，大力开展安全操作规程的教育和检查工作。

----加强房屋建筑拆除施工安全管理。继续开展房屋建筑拆除施工安全专项整治工作，严格实施从业资格管理，加大执法检查力度，规范文明施工行为，切实消除房屋拆除施工安全隐患。

----严格执行建设工程项目施工安全评价制度。开展企业安全业绩考核，加大对施工安全的动态管理，进一步落实施工企业、项目经理、安全员以及监理公司、监理工程师在施工安全方面的责任。

（四）推进建设监理工作

----严格监理从业资格管理。对监理企业及监理人员从业资质加强动态管理，完善清除准入制度。全面实行工程监理持证上岗。切实开展旁站监理工作，规范监理企业及监理人员的从业行为。

----完善评价制度。将评价结果作为监理企业以及总监、监理工程师、监理员等监理人员业绩记载，纳入日常考核、市场竞争及资质审查。同时，实施好质量安全事故隐患报告制度，防止事故发生。

----推动监理行业向高层次发展。从资质审查、人员培训考核、信用管理、行业自律等多方面入手，促进行业内部整合，优化资源配置，提高队伍整体素质，推动监理行业走出资质低等级、价格低水平、工作低效力的困境。

（五）继续开展清理工程款和民工工资拖欠工作

----建立联动机制，开展综合监管工作。积极会同政府督查、计划发展、财政、劳动保障等部门，建立联系制度，实行联动执法，努力推动建设领域拖欠工程款问题得到有效解决。

----逗硬实施防止新拖欠工程款的各项措施。项目资本金不按规定到位的，不办理施工许可证；凡有拖欠工程款行为的建设单位，不办理新项目的施工许可证；新完工工程，建设单位必须要按合同约定结清工程款，否则不办理竣工验收备案手续。

----严格实施建设单位信用奖惩制。把建设单位特别是房地产开发企业履约支付工程款的情况，记入信用档案，与申报建设、开发新的工程项目直接挂钩。同时，把工程按约支付工程款和办理工程结算情况，纳入房地产开发企业开发资格管理，实行一票否决。

----加强建筑劳务用工管理。完善劳务用工管理"三项制度"，大力发展和扶持劳务企业，实施劳务承包；加大对施工企业和建筑工地检查力度，动态监督民工工资发放情况，杜绝拖欠民工工资行为。

----严格实施建筑从业资格奖惩制。把用工管理和民工工资发放情况纳入建筑企业和项目经理从业资格管理，对导致民工反复上访或群体上访的建筑企业，取消其承建新项目资格。

（六）进一步转变工作作风，加强执行力

----结合党员先进性教育工作，进一步转变工作作风。按照加强执政能力建设的要求，牢固树立科学发展观，注重转变行政职能和管理方式，建立和完善精简高效的工作制度，提高建筑业管理工作效力。

----认真贯彻《行政许可法》，依法行政。继续做好监督执法队伍自身建设，建管、质量监督、工程报建、招标监管、城建监察及造价管理等部门，要严格履行职责，全面推进建筑业管理工作。

----加快网上政务建设。要充分利用信息技术手段，大力推行网上发文、网上公示，启用建筑企业"三类人员"安全考核系统，实行施工许可网上申报、网上投标报名、网上评标等网上政务。

----继续大力推动建筑对外劳务输出。今年要开展专项工作，认真研究办法，大力开展建筑施工作业人员技能培训和认证，采取有力措施，积极帮扶支持本地企业对外开拓，加大建筑对外劳务输出力度。

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随着我国政府对改善民生力度不断加大，保障性住房越来越引起社会的密切关注以及各地方政府的高度重视。保障性住房建设，为解决社会中低收入家庭、困难家庭的住房困难问题发挥了积极的作用，但在保障性住房建设和分配的政策执行方面也出现了不少问题。这些问题表现在哪些方面，针对这些问题如何处理，本文从审计角度进行了分析并提出了积极的建议。

一、保障性住房审计的重要性

建设保障性住房是中央改善民生、促进城乡统筹发展和推进城镇化进程的重大举措，有利于加快解决中低收入者的住房困难，改善生活环境，提高生活质量。因此，如何建立一套完备的保障性住房审计机制对推动国家治理科学化有重要的现实意义。一是有利于保障性住房建设资金的合理运用，杜绝腐败和浪费；二是对工程建设施工过程进行审计，有利于保障保障性住房质量，杜绝设计缺陷和偷工减料；三是对经济效益进行审计，有利于保证保障性住房入住率稳定，杜绝孤岛；四是对管理效益进行审计，有利于建立完备的保障性住房管理机制；五是对保障性住房配租摇号程序进行审计，有利于建立阳光透明的配租机制，杜绝暗箱操作。

二、保障性住房政策执行过程中的问题

建设保障性住房的目的，是为了解决民生问题，这是中央出台保障性住房政策的根本出发点。如何把好事办好，审计部门应如何发挥作用，具体而言，就是对资金筹集与管理、项目成本控制、工程质量管理、房屋分配等所有流程，均以“公平性”作为审计的主导原则。

（一）资金筹集与管理方面存在的问题

从资金的筹集方面看，由于保障性住房建设自己的主要来源是中央和地方财政拨款、商业银行贷款、政策性贷款等，审计过程应重点审查财政资金是否按照正常需求足额筹集及时到位，贷款合同是否符合法律法规和政策要求，是否存在资金缺口，以及能否保证工程进度的要求等。按照国家相关规定，各地从土地出让净收益中提取廉租房保障资金的比例不得低于10%，但根据国家审计署对全国的审计调查结果显示，22个城市的资金比例未达到上述要求。

从资金的管理方面看，应重点关注资金是否做到了专款专用，控制好了资金的流向问题；检查管理费或费的开支范围，是否存在超标准、超范围开支等问题。此外，还有一些地区存在利用虚假申报材料套取新建廉租房中央预算内补助资金的行为。

（二）保障性住房成本与收益的控制问题。

由于保障性住房的特殊性，收益利润问题成为了住房建设中的一大问题。一般各地方价格主管部门都综合考虑材料人工成本与施工企业合理利润因素进行住房价格的严格控制，大部分保障性住房基本收不回成本。一方面影响地方政府建设积极性，另一方面也使部分地方政府为了追求较高收益而私自提高房价或降低工程质量标准的行为。

（三）保障性住房规划、选点方面的问题

审计调查中发现，某些保障性住房的选址过于偏僻，周围没有可供就业的产业，尤其是经过简单培训就能就业的相关产业，由于缺少相关的公套设施，导致出行困难，出行成本高，也造成了就业的障碍。

（四）对申请人群的资格审查问题

按照政策规定，保障性住房只能出租给中低收入的家庭，但现实生活中，一些保障性住房被高收入家庭或已有一套或多套住房的家庭所挤占。而且在核定低收入家庭方面，没有出台详细的明文规定。因此，在关于核定收入上，瞒报、少报、弄虚作假的现象时有发生。

三、完善保障性住房政策执行审计的相关建议

（一）拓宽融资渠道，规范资金的筹措和使用

由于我国保障性住房缺乏持续有效的金融资金支持，很多政策都流于形式而难以落实，资金成为制约保障性住房建设的重要因素。拓宽融资渠道，一方面加大银行信贷对保障性住房的倾斜，吸引大量企业参与建设；另一方面完善地方投融资平台的作用，确保资金来源。

在规范资金筹集和使用方面，应充分发挥审计对保障性住房的资金筹措及使用过程中的监督职能；以专款专用为原则，监督资金使用过程中授权审批及付款的职能分工与相互制约防止出现个人及单位套取、挪用保障性住房资金的情况。

（二）纳入政府考核项目，建立保障性住房绩效评价审计

将保障性住房的建设考核纳入地方政府的绩效评价项目中，将提高地方政府对公租房建设的重视程度，加强政府投资项目权利制约和监督，促进公共资源合理利用，提高投资效益。同时，也对政府保障性住房建设起到激励作用。

（三）建立责任监督制度，完善保障性住房建设标准

在选点布局上充分考虑保障对象家庭生活和就业方面的实际情况，尽可能规划在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域，并严格按照政府投资项目管理相关规定实施监管；二是按照政府组织协调、市场运作的原则，可通过项目法人招标的方式，选择具有相应资质、具一定资金实力和良好社会责任的房地产开发企业实施项目建设，择优选择项目施工、设计、监理等参建单位。

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第一条为贯彻国家“积极鼓励、大力支持、正确引导、依法管理”的方针，完善民办学校设置和管理，促进我市民办职业技能培训事业健康有序发展，根据《中华人民共和国民办教育促进法》和《民办教育促进法实施条例》等有关法律、法规，结合我市实际制定本办法。

第二条本办法适用范围为国家机构以外的社会组织或个人利用非国家财政性经费，在市区内面向社会举办实施以职业技能（包括国家职业分类大典中所列职业和国家新颁布的职业）为主的职业资格培训、职业技能培训的职业培训机构。

第三条设置职业培训机构应适应本市经济建设和社会发展的需要，符合地区职业培训事业发展规划和实际需求。

第四条职业培训机构应坚持党的基本路线，遵守国家的法律、法规，贯彻国家的教育方针，保证技能培训质量，培养合格技能人才；接受政府的管理、监督、检查、评估和审计。

第二章设置条件

第五条举办民办职业培训机构（以下简称“民办培训机构”）应具备下列条件:

（一）举办者应为国家机构以外的具有法人资格的社会组织，或者具有政治权利和完全民事行为能力的中国公民；在职国家机关工作人员不得申请办学。

（二）学校应当设立董事会、理事会或其他形式决策机构，(以下统称董〔理〕事会），是本单位的权力机构。董（理）事会成员由举办者或者其代表、校长、教职工代表等五人以上组成，其中1/3以上的成员应当具有5年以上教育教学经验。董（理）事会负责人为本单位的法定代表人。在职国家机关工作人员不得担任任何形式的决策机构成员。

（三）有完善的各项管理制度。

（四）有与所申请从事的职业培训活动相适应的场所、设施、设备：

1、应有一定规模的培训能力，所开设的培训项目在2个以上，场所、设施、设备的设置应能满足不低于（200人/年）的办学规模。

2、办学场所须在市区内,房屋产权清楚。租用的培训场所租赁期不少于3年；适合办学，无安全隐患。不得使用居民住宅、地下室作为办学场所。有办公用房,教室和办公室应设在一处。理论课集中的教学场所应达到300平方米以上(教学面积不少于校舍建筑总面积80%)；无危房，有良好的照明、通风条件，桌椅、讲台和黑板设施齐全；培训机构的实践教学设备权属应为自有；有满足实习教学需要的实习操作场所，符合环保、劳保、安全、消防、卫生等有关规定及相关工种的安全规程；招收住宿学生的，其食宿场所应符合环保、安全、消防、卫生等有关规定。

3、应具有满足教学和技能训练需要的教学、实习、实验设施和设备，有充足的实习工位。

4、应具有与培训专业(职业、工种)相对应的教学计划、大纲和教材。职业资格培训的教学（培训）计划、大纲和教材应符合国家职业标准。自编的教学（培训）计划、大纲和教材应经过专家论证，并报审批机关备案后组织实施。

5、举办者应有稳定、可靠的经费来源：固定资产应达到20万元以上，注册资金10万元以上。（固定资产的评估应以举办者自有培训场所的房产、培训设施设备等与办学有关的资产）。

（五）有与所申请的职业培训活动相适应的教师、管理人员:

1、应配备专职校长。校长应没有受过刑事处罚，具有较高政治素质和管理能力,年龄不超过65周岁,身体健康,不得在校外兼职。应具有大专以上文化程度及中级以上专业技术职务任职资格或三级以上国家职业资格，有2年以上职业教育培训工作经历，熟悉国家职业培训工作和法律法规。

2、专职教学管理人员应具有大专以上文化程度及中级以上专业技术职称或三级以上国家职业资格，有2年以上职业教育培训工作经历。

3、配备从事职业指导和就业服务的相关人员。财务管理人员应具有财会人员资格证书。

4、配备专(兼)职教师队伍。专职教师一般不少于教师总数的1/4。每个培训专业（工种）至少配备2名以上理论教师和实习指导教师。理论课教师和实习指导教师均应具有与其教学岗位相应的教师上岗资格。

（六）举办专业性较强、对公民身心健康、安全影响较大的培训须经政府有关行政管理部门审核。民办培训机构不得举办军事、警察、宗教、政治等类培训。

第三章设置申请

第六条申请举办民办培训机构的，由申办者向审批机关市人力资源和社会保障行政部门提交以下申报材料，并对申报材料的真实性负责。

第七条申请办学应提交下列材料:

（一）办学申办报告。内容主要包括：举办者简况、拟办学校名称、拟任法人代表、校长、办学校址、拟设专业、培养目标、办学规模、办学层次、办学条件(设施设备等)、办学形式等；举办者为单位的应加盖单位公章，举办者为公民个人的应由本人签字。

（二）举办者的资格证明文件。社会组织举办的，应提供法人证书、营业执照、组织机构代码证的原件及复印件(其中：国家事业单位投资办学，还应提交上级主管单位同意其办学的证明文件；国有企业、国有控股企业和国资参股企业投资办学，还应提交国有资产监督管理机构备案证明文件)；个人举办的，应提供身份证、户口薄；对公民个人和外地市社会组织申请办学的，还需由本市有经济能力的社会组织或公民提供经济担保。担保协议应符合《担保法》有关规定，并经本地公证部门公证。(担保资产额不能小于申请民办培训机构的注册资金,并签订担保协议和出具担保人的相关证明材料)；联合出资举办的，提供联合办学协议，协议中要明确办学宗旨、培养目标以及各方的出资数额、方式、各自权利、义务和争议调解解决方式，并确定其中一方为主办者。

（三）学校董(理)事会或者其他形式决策机构首届会议决议（应写明时间、地点、参加人、决议内容，包括通过学校办学章程的决议、选举董(理)事长和任命校长的决议、全体成员签字）；董(理)事会成员花名册、身份证和简历；举办者与其他成员的聘用协议书。

（四）各项管理制度(包括办学章程、发展规划、教学管理、教师管理、学生管理、财务及卫生安全管理、设备管理以及校园安全应急预案等项制度)。

（五）办学场地证明。自有办学场地需提交相应的房屋和土地产权证明复印件（应加盖公章）；租赁场地应提交出租方的房地产产权证明的复印件（需加盖产权单位公章）、租赁协议（租赁协议应写明校舍租赁总面积、租赁期限和租赁用途）。消防部门出具合格的证明，教学场所必须要有两个保持畅通的疏散通道(场所分配使用说明书)。

（六）拟设置专业相对应的教学设备、设施清单（注明详细名称、型号、数量和权属）,以及教学设备的合法有效的权属证明；

（七）每个专业的教学计划中应写明教学目标、开设课程、授课时数、教学安排、使用教材书目、考核方式。

（八）办学资金证明应提交法定资产评估和验资机构出具的固定资产评估报告和验资报告。

（九）拟任校长的资格证明及《民办职业培训学校校长核准表》。资格证明包括简历表、身份证、大专以上学历证书、中级以上专业技术职务资格证书或三级以上国家职业资格证书、2年以上职业教育培训工作经历证明、公安机关出具的无刑事记录和不良行为的证明材料。

（十）专职教学管理人员的花名册及资格证明。资格证明包括身份证、大专以上学历证书、中级以上专业技术职称或三级以上国家职业资格证书、2年以上职业教育培训工作经历证明。(其中财会人员应另提供从事财会资格证书；职业指导和就业服务人员提供职业指导和就业证书。)

（十一）所设专业的专兼职教师花名册及资格证明。资格证明包括身份证、学历证书、相对应专业的技术职称证书或三级以上国家职业资格证书；

（十二）使用规范名称,即“市+字号+（专业领域）+职业培训学校(或中心)”，且中外文名称应一致；并提供民政部门出具的《民办非企业单位名称预先核准通知书》原件及复印件。

（十三）填写《民办职业培训学校办学审批表》。

以上所提交材料中的各类证照、文件，均应提供原件和复印件。对不宜留作档案的原件，可在审批机关核对后予以退还。所有复印件均应由原件所有者签字或盖章，并注明用途。

第八条培训机构聘任教师、职员，应当签订合法、公正的聘用合同，保障其工资、福利待遇，办理社会保障和医疗保险等。

第四章评估审批

第九条审批机关受理举办者的办学申请后，组织专家对举办者提供的办学申请材料以及实际办学条件和办学能力进行实地评估认定，并根据本市职业培训发展规划、结构布局和需求等进行审批。

第十条经批准的民办培训机构，由审批机关发给《民办学校办学许可证》。

第十一条民办培训机构的名称应规范。名称一般应为“市职业培训学校(或中心)”，不得称做“XX学院”。

第五章变更与终止

第十二条民办培训机构变更有关内容，应按下列程序办理。

（一）变更举办者。须按办学章程规定的议事规则，并在进行学校财务审计清算后，由决策机构董(理)事会等作出变更决议，由举办者向审批机关提出变更申请。经审批机关核准、登记管理机关办理变更手续后，新举办者方可开展办学活动。

申请变更举办者，需提供下列材料：

1．变更申请报告；

2．决策机构同意变更举办者的决议；

3．会计事务所出具的《财务审计报告》和《清算报告》；

4．资产变更验资报告；

5．举办者变更的有关协议书；

6．新举办者的相关资质证明材料；

7．新决策机构成员名单；

8．变更后的新办学章程；

9．变更登记表。

（二）变更法定代表人。须进行离任财务审计，经决策机构同意后，报审批机关核准。需提交如下材料：

1．变更申请报告；

2．拟任新法定代表人的基本情况及资格证明；

3．原法定代表人离任财务审计报告；

4．决策机构同意变更法定代表人的决议；

5．变更登记表。

（三）变更机构名称、办学范围(办学层次、办学专业)。由决策机构提出，报审批机关批准。需提交如下材料：

1．变更申请报告；

2．变更登记表。

3．拟变更的新名称需先经民办非企业单位登记管理机关预核。若扩大办学范围，需提供师资、设备、教学大纲等相关资质证明材料。

（四）变更校长（负责人）。由决策机构提出，报审批机关批准。需提交如下材料：

1．变更校长的报告；

2．拟任新校长基本情况及资格证明；

3．变更登记表。

如果校长同时是民办培训机构的法定代表人，即按变更法定代表人的要求办理。

（五）变更办学地址。由决策机构提出，报审批机关批准。审批机关组织专家实地考察。需提交如下材料：

1．变更报告；

2．办学场地证明材料；

3．变更登记表。

以上五项变更事项不可同时进行。如民办培训机构在一年内连续变更（一）、（二）、（三）项内容的任何二项，都应按新的办学机构审批。

第十三条凡有变更项目的民办培训机构，应向审批机关提供原办学许可证（正、副本）换领新证或由审批机关在副本上填写变更记录。涉及民办非企业单位登记内容，应及时向登记机关申请变更登记。

第十四条民办培训机构有下列情形之一的，应终止办学。

（一）因故无法开展正常的培训教学活动的，举办者或校董(理)事会根据学校章程规定要求终止，经审批机关批准的；

（二）违反《民办教育促进法》及其他法律、法规，被吊销办学许可证的；

（三）因资不抵债无法继续办学的。

第十五条民办培训机构终止时，由审批机关收回办学许可证和销毁印章，并办理注销登记。

第六章监督管理

第十六条民办培训机构领取《民办学校办学许可证》后，需办理法人登记、组织机构代码证，进行税务登记。将刻制印章的式样、开户银行及帐号报审批机关备案。

第十七条民办培训机构必须依据《办学许可证》规定的职业（工种）、层次及办学地点开展培训。

第十八条民办培训机构应当设立董(理)事会，作为培训机构权力(决策)机构。培训机构实行董(理)事会领导下的校长负责制。民办培训机构应按审批机关核准的学校章程规范办学行为和内部管理。

第十九条民办培训机构开展办学活动所使用的名称须同审批机关核准的名称相一致。

第二十条民办培训机构的招生简章和广告应当真实、准确。招生简章应当载明民办培训机构的名称、办学许可证编号、培训项目、办学地、培训时间、收费标准、证书发放等事项。

民办培训机构的招生简章和广告应当在前向原审批机关备案。的招生简章和广告应当与报备案的材料一致。民办培训机构未经备案或虚假招生简章和广告的，由审批机关会同有关部门依法予以处理。未能履行招生简章和广告的有关承诺的，应当承担相应的民事责任。

第二十一条民办培训机构的收费项目和标准，应报价格管理部门备案并公示。在交费时应将有关退费办法向学生进行公示，并与学生签订退费协议，退费时依照协议处理。

第二十二条民办培训机构应当建立办学有关档案。主要建档资料包括：学员学籍管理制度、学籍卡片和学员结业成绩档案；批准设立和登记的文件资料、学校招生简章和广告；设置的专业、实施性的培训教学计划、选用的教材；教学管理制度；相关部门的年检（审）资料；出资人取得合理回报的决定、向社会公布的与其办学水平和教育质量有关的材料、财务状况等。

第二十三条接受职业培训的学员，经培训的职业培训机构考核合格，发给由审批机关审核批准的《职业培训结业证书》；经职业技能鉴定合格的学员，由审批机关颁发给相应等级的《国家职业资格证书》。

第二十四条突发事件与安全事故报告制度。各民办培训机构凡发生突发事件或学员发生安全事故须妥善处理，并及时报告审批机关。对于瞒报、不报的民办培训机构将根据已发生情况的程度进行通报批评、责令限期改正或责令停止招生、情节严重者将吊销《办学许可证》。

第二十五条审批机关组织有关人员定期或不定期地对民办培训机构进行检查、督导、评估，加强对民办培训机构的管理监督。

第二十六条民办培训机构有下列情形之一的，由审批机关独立或联合其他管理部门依法处理：责令期限改正，并予以警告；有违法所得的，退还所收费用后没收违法所得；情节严重的，责令停止招生，吊销办学许可证；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

（一）擅自分立、合并民办培训机构的；

（二）擅自改变民办培训机构名称、层次、类别、校址、举办者、法定代表人的；

（三）非法颁发或伪造培训结业证书、国家职业资格证书；

（四）虚假招生简章或者广告，骗取钱财的；

（五）管理混乱，严重影响教育教学秩序，侵犯受教育者的合法权益，造成恶劣社会影响的；

（六）提交虚假证明文件或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实骗取办学许可证的；

（七）伪造、变造、买卖、出租、出借办学许可证的；

（八）恶意终止办学，抽逃资金或挪用办学经费的；

（九）举办者虚假出资或者在培训机构成立后抽逃出资。

（十）办学条件明显不能满足教学要求，教育教学质量低下，学校管理混乱，未主动采取措施改进的；

（十一）校舍或者其他教育教学设施、设备存在重大安全隐患；

（十二）未按照要求进行会计核算、编制财务会计报告，财务资产管理混乱的；

（十三）拒不接受或者不按照规定接受政府职能部门管理监督检查的；

（十四）存在其他严重违反教育法律、法规的行为。

第七章附则

第二十七条本办法未尽事宜，按照《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》等相关规定执行。

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样板房装修合同范文一发包方： (简称 甲方) 承包方： (简称 乙方)

为了协助住户尽快完成装修工作，***********将暂未销售的部分住房统一进行装修，作为样板房引导住户尽快确定设计和施工方案。经甲、乙双方协商，在平等、自愿基础上就样板房装修有关事宜达成一致并签订本合同。

一、施工内容：

1、***楼3层 户型精装修。

2、***楼3层 户型精装修。

3、***楼3层 户型精装修。

二、承包方式：乙方包工包料包设计，自行设计出图(含平面、立面、施工、效果图等，图纸需加盖公司印章)，图纸和清单预算报甲方备案。甲方不支付设计费和出图费。

三、工程结算：甲方出资，以产权面积计，按****元/㎡(含税)给付乙方装修费。装修完毕验收合格后双方按清单预算核对工程量并办理结算。结算造价超出*****元/㎡的部分乙方自理;不足****元/㎡按实结算，结算造价如有争议送审决算，送审决算超出****元/㎡的部分乙方自理。

四、装修要求：

1、总体要求：住户购买家具后即可拎包入住。其他具体要求如下： ①水、电、洁具、灯具包含在内，不包含家具

②顶部：厨房、厕所为集成铝板吊顶，其他需吊顶部位轻钢龙骨吊

顶造型

③墙面为墙漆或壁纸

④厨房、厕所、阳台为地板砖，其余为复合木地板或多层木地板，含踢脚线

⑤窗台：大理石或人造大理石铺贴

⑥厨房：整体橱柜，含中式抽油烟机、燃气灶具

⑦厕所：公厕干湿分区，含铝合金门、淋浴、毛巾架、纸盒、角架等，蹲式大便器。主卧厕所含铝合金门、坐式大便器、毛巾架、纸盒、角架、淋浴房等

⑧室内门：实木门，含五金、锁具

⑨主材品牌：

洁具：法恩莎、箭牌、帝王或同档次其他品牌

木地板：菲林格尔、大自然、圣象或同档次其他品牌 地砖：欧神诺、冠星王、东鹏或同档次其他品牌

灯具：三雄极光、欧普、雷士或同档次其他品牌

五金、锁具：顶固、保时特或同档次其他品牌

橱柜：欧派、嘉宝、方太或同档次其他品牌

2、装修施工质量要求：合格。

3、装修完毕室内环保检测要求：合格。

五、施工期限：开工日期为***年**月**日，完工日期为****年**月**日。完工日期每推迟一天扣款****元。如因甲方原因开工日期延后，工期相应顺延。

六、付款方式：甲方不支付预付款。装修完毕验收合格后付至80%，结算办理完毕10日内付至95%。余款5%为质保金，一年质保期满无问题一次性付清。乙方提供正规发票。

七、验收和保修：装修竣工后，乙方向甲方提交工程相关资料(竣工资料、竣工图纸各一份，施工影像资料等)，甲方组织验收，验收质量标准参照《建筑装饰装修工程质量验收规范GB 50210-20xx 》执行，验收合格双方办理相关移交手续。

本工程自验收合格签字之日起质保期为一年。

八、其他：

1、乙方必须要做到文明、安全施工，施工过程中如发生人身伤亡等安全事故均由乙方负责。

2、乙方必须做好施工现场和材料转运通道的设备、设施、成品保护，如有损坏，负责修复或赔偿。

3、本合同签订后，工程不得转包。

4、甲方有义务为乙方施工提供方便和必要的协助;协调与周边关系，采取措施防止强行揽工。乙方有义务服从甲方或土建总包方的管理。

九、其它未尽事宜，双方协商解决。本合同甲、乙双方签字盖章后生效。一式四份，甲乙双方各执二份。

甲 方： 乙 方：

签 字： 签 字：

签订日期：

样板房装修合同范文二发包人(以下简称甲方)：

承包人(以下简称乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》的相关规定，结合本工程具体情况，双方本着友好、诚信、自愿的原则，经甲乙双方共同协商同意，达成装修如下协议：

第一条：工程概况

1、工程名称：

2、工程地点： 第二条：承包范围 样板房装饰装修施工图内的所有装饰装修工程所有清工(包括卫生间防水施工、材料上下搬运)。不包括橱柜、楼梯栏杆、木地板安装、楼梯踏步大理石安装(但包含所有项的收口)、墙面壁纸裱糊(但包含基层处理)。

第三条：工程承包方式

工程承包方式：包工、包安装、包机械工具及机械工具、施工工具消耗性(工具配套)材料、包工期、包安全、包调试、包验收、包现场临时用电安全及维护等。

第四条：合同工期

乙方在合同签订后进场施工，工期为 50 日历天，以开工报告为准,乙方所有工期节点须以乙方提交的施工进度表为准，施工进度表须满足甲方要求及合同工期。竣工日期是指乙方完成全部工程、交甲方通过业主检测合格之日。

第五条：工程造价、付款方式及价款调整

1元/平方米(建筑面积)，最终总价以双方确认的结算总价为准。

2、工程造价确定方式：

2.1、按双方确认的样板房装饰设计施工图及设计要求，合同签订后单价不予调整，工程量按实计算。如甲方有设计变更，工程量按变更后的实际施工图、设计变更单及甲方确认加盖公章的有效签证单等计算，未经甲方确认并加盖公章的任何单据不作为结算依据。乙方已对施工现场充分了解，并认可施工现场已满足施工要求。并在报价中已充分考虑了现场风险，并承诺愿意承担不可预计风险。

3、付款方式：进场施工15万元做为乙方的生活费(从工程款中扣除)第40个工作日付 3 万元做为乙方的生活费(从工程款中扣除))。工程竣工后，甲方、乙方联合验收付款至工程款的 80% 经消防及甲方、业主联合验收合格及完整的工程竣工结算资料(含工程量计算底稿)后 天内完成竣工结算的审计工作，甲乙双方无异议签字后 个工作日内，付清95%工程款， 余款 作为保修金，保修期为2年，保修金期满一年一次性付清保修金，保修金不计利息(如有保修扣、赔、罚款，支付时一并扣除)。

第六条：材料申报、领用、使用、审核管理：

1天申报，

一般材料须提前4天申报，经甲方专业主管审核后，送交甲方材料部，如因乙方未按要求提前申报，造成工期延误、工人窝工由乙方承担责任。乙方根据工程需要，如实申报材料的用量，如乙方申报量超过实际使用量，乙方须全额承担甲方的损失。

2、材料到现场之后，甲方将直接交接给乙方签收使用，如因遗失、毁坏、被盗、返工、浪费、成品保护不力等造成的损失均由乙方承担。、

3、现场所有材料甲方均堆积在地下室顶板上的材料堆积点。由乙方搬运至施工面，(甲方不提供搬运工具，须乙方自带)

第七条：工程质量及验收标准

1、本工程必须符合甲方及政府主管部门的各项要求，符合设计施工图纸、设计说明、设计变更和国家(行业)的相关标准、规范标准、验收规定。

第八条：安全施工

1、乙方在遵守现行国家《建设工程安全文明管理办法》和地方有关规范要求的同时，还必须执行甲方提出的有关施工安全的要求。

2、乙方在施工过程中，现场必须配备灭火器，严格用火及用电管理，确保施工安全。在施工期间如乙方发生施工人员伤亡事故、质量事故、火灾事故，或者乙方施工中给第三人造成人身及财产损失，由乙方承担一切法律和经济责任。

第九条：质量保修

1、本工程质量保修期限为年。保修期从甲方验收合格之日开始计算。

2、在保修期内，乙方应有专人负责该项目的保修工作，必须保证通讯畅通，与甲方能够随时取得联系。乙方联系手机： 乙方联系人： ，必须随时保证通讯畅通。

3.保修期责任区分。因乙方施工质量等原因造成的维修，所产生的费用由乙方承担;因甲方使用不当、管理不严、人为损坏等原因造成的维修，所产生的费用由甲方承担。

第十条：双方的权利和义务

1、甲方负责为乙方提供三级电源驳点(到施工楼层)，水驳点到施工楼层处，以后的由乙方自行负责接驳。

2、甲方负责协调总包及其他单位施工的相关事宜。

3、乙方在合同签订前向甲方提供承包人、所有进场施工人员身份证明、特殊工种专业操作证书等相关资质证明。

4、乙方负责装饰工程的施工、安装、调试、质保服务及施工范围内所有涉及装饰方面的验收协调，并向甲方提交全套验收资料，甲方提供电子版的资料表格。

5、乙方承诺严格按照甲方书面确认或甲方提供的施工图纸和甲方确认的安装方案、方法进行施工、安装，不得擅自改动，如有变更以书面的变更通知单为准。

6、乙方提出的变更必须经甲方书面确认后，方可组织施工，否则后果自负，如给甲方造成经济损失的乙方应予赔偿。

7、乙方承诺严格按照设计、施工和验收规范以及行业标准进行施工，施工过程中发现违规和缺陷要主动及时向甲方报告，并提出合理化建议。施工过程中发现设计有不合理的主动及时向甲方报告，并提出合理优化建议，甲方按产生的经济效率给予乙方适当奖励。

8、工程具备隐蔽条件或达到验收部位，乙方进行自检并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式(或电话)通知甲方和监理工程师验收，通知包括隐蔽和中间验收的内容，验收时间和地点，乙方准备验收记录。

9、验收合格，甲方或监理工程师在验收记录上签字后，乙方可进行隐蔽和继续施工，验收不合格，乙方在甲方或监理工程师限定的时间内修改合格后重新验收。

10、乙方对其他专业的施工要做好配合协调工作(如提供线位、点位、提供交叉施工作业面、含地灯孔、设备口、检修孔的开设、电气孔的开设、加固等)，做好其他专业的成品保护，

11、乙方承诺配合甲方做好工程验收与交接工作.

12、工程竣工检测合格后未移交甲方提供的设备，造成损坏的由乙方负责赔偿。

13、乙方承诺在施工过程中做好其他单位已完工程的成品保护工作，并承担由此造成破坏的损失。

14、施工现场不提供任何住宿和办公用房条件，乙方施工人员须在甲方租的房子里面住宿但不许煮饭做菜，吃饭须乙方自行在外解决!

15、乙方必须接受总包管理，承担被总包管理内容中相应职责并与总包单位办理相应手续。

16、乙方在施工现场须遵守甲方和总包方进出物资管理的规定并自行保管。

17、乙方服从甲方、总包单位的施工作业面总体安排。

18、乙方承诺施工过程废弃物每天及时清除干净。

19、乙方承诺接受业主、政府相关部门检查，如乙方因违规造成业主、政府部门罚款，乙方承担相应的费用。

20、乙方承诺办理人身意外伤害、建筑工伤保险等各种相关保险，并承担由此产生的费用。

第十一条：违约责任、索赔

1、1、合同签订前，乙方承诺保证民工不到劳动局投诉或政府部门上访，如有发生上访甲方有权从工程款中直接支付给民工，造成的所有损失由乙方承担。乙方工程完工后，经甲方验收合格，民工工资全部结清无安全罚款，甲方在7天内将该工程约定的工程款无息一次性全额付给乙方(扣除垫付的民工工资和安全罚款)。

2、工期如未按合同约定时间节点完成，每延误一天，乙方承诺：元/天的违约金。乙方承诺：如未按要求投入确保工期的足额工人人数，甲方有权终止合同(或甲方同时安排工人进场所产生的费用从乙方工程款中扣除)，并赔偿甲方延期损失。

3、工程未达到合同规定的质量验收标准或未通过质检站等政府主管部门的检测、验收，乙方承担由此给甲方造成的一切损失，同时乙方必须在甲方指定的期限内无偿返工直至通过验收，如未按要求返工，甲方有权终止合同，并赔偿甲方延期损失。

4、如乙方因工程质量、施工工人人数、节点进度未能达到甲方的要求导致合同终止乙方退场，将视为乙方放弃所有工程款!

第十二条：附则

1、本合同正本四份，双方各执二份。

2、本合同自双方签字盖章之日起生效。

3、本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。合同附件及相关说明，均为本合同的组成部份，与本合同具有同等的法律效力。

合同订立日期：

合同签订地点：

甲方(公章)： 乙方代表：

法定代表人： 身份证号码： 电话： 电话：

日期： 日期：

样板房装修合同范文三发包方(甲方)：

承包方(乙方)：

按照《中华人民共和国合同法》建设部《建筑装饰装修管理规定》，结合本工程具体情况，双方达成如下协议。

第1条 工程概况

1.l、工程名称：

1.2、工程地点：

1.3、承包范围：

1.4、承包方式：包工包料

1.5、工期：45天，本工程自20xx年 月 日开工，于20xx年 月 日竣工。工期延误按20xx元/天从履约保证金中扣除。

1.6、工程质量：合格。主要材料按设计要求为标准，甲方另定品牌的，按乙方送样、经甲方认证的样品为标准。

1.7、合同价款(人民币大写)： 元整 元 。(包括材料、设备、人工、管理费、税金等全部费用)

第2条 甲方工作

2.l、开工前向乙方提供具备开工条件施工场地;施工所需的水、电到位(水电费由乙方承担)。

2.2、指派 (电话： )为甲方驻工地代表，对工程质量、进度进行监督检查，办理验收、变更手续和其他事宜。

2.3、委托监理公司进行工程监理，监理公司任命 为监理工程师。

2.3、及时做好审核、材料抽检、签证、隐验等相关程序;

2.4、及时与其他各施工单位之间协调，配合施工单位施工现场管理。

第3条 乙方工作

3.1、参加甲方组织的技术交底，根据本合同约定的工期，拟定施工方案和进度计划，交甲方审定。

3.2、根据已完成的设计施工图，配合现场施工要求，及时跟甲方取得联系，经共同商讨后确定施工方案。

3.3、指派 (电话： ) 为乙方驻工地代表，负责合同履行。按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，解决有乙方负责的各项事宜。

3.4、严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全规定、环境保护规定。严格遵守有关部门对施工现场交通和施工噪音的管理规定。

3.5、遵守国家或地方政府及有关部门对施工现场管理的规定，妥善保护好施工现场周围建筑物、设备管线等不受损坏。做好施工现场文明卫生、安全保卫和垃圾清运等工作。

3.5、施工中未经甲方同意，不得随意拆改原建筑物结构及各种设备管线。

3.6、工程竣工未移交甲方之前，负责对现场的一切设施和工程成品进行保护。

3.7、服从甲方及总包单位的管理。

第4条 关于工程质量及验收的约定

4.1、本工程以施工图纸、设计变更和国家制定的相关施工及验收规范为质量评定验收标准。

4.2、本工程质量应达到国家质量评定合格标准。卫生间应做好防漏处理。

4.3、甲、乙双方应及时办理隐蔽工程和中间工程的检查与验收手续。甲方经乙方书面通知仍不按时参加隐蔽工程和中间工程验收，乙方可自行验收，甲方应予承认。若甲方要求复验时，乙方应按要求办理复验。若复验合格，由此造成停工，工期顺延;若复验不合格，乙方应无条件返工，其复验及返工费用由乙方承担，工期不予顺延。

4.4、由于乙方原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担，工期不顺延。

4.5、工程竣工后，乙方应通知甲方验收，甲方自接到验收通知_5_日内组织验收，并办理验收移交手续。如甲方在规定时间内未能组织验收，应及时通知乙方，另定验收日期。

第5条 关于工程价款、调整及结算的约定

5.l、双方商定本合同价款采用单价包干，结算时工程量实量。

5.2、合同价款调整的方式：暂定价格的材料和甲方要求更换品牌、规格的材料，凭甲方书面签证的价格进行材料补差;当工程施工图纸变更、甲方要求增加的施工项目，工程量按实结算，单价参照投标综合单价，没有综合单价的按市场价并经甲方签证结算。

5.3、乙方在合同签订前先递交5万元履约保证金，待样板房工程完工并验收合格后一次性返还。

5.4、本合同生效后，甲方按下列约定支付工程款：样板房完工经验收合格后支付至样板房合同款的70%;公寓楼精装修工程如乙方中标，则双方办理完结算手续后1周内付至结算总价的95%，其余5%作为工程质保金，在质保期满二年时一次性付清。公寓楼精装修工程如乙方未中标则双方办理完结算手续后付清余款。

第6条 关于材料供应的约定

6.l、本工程乙方负责采购供应的材料、设备，应为符合国家标准、环保要求、设计和甲方要求的合格产品。暂定价材料采取甲定乙供的形式，甲定乙供材料按采购单价×1.1进入乙方结算。

凡由乙方采购的材料、设备，如不符合设计和甲方要求或与样品差异，应禁止使用。若已使用，应全部返工更换，对工程造成的损失，由乙方负责。

第7条 有关安全生产和防火的约定

7.l、乙方在施工期间应严格遵守《建筑安装工程安全技术规程》、《建筑安装工人安全操作规程》、《中华人民共和国消防条例》和其它相关的法规、规范。

7.2、由于乙方在施工生产过程中违反有关安全操作规程，消防条例，导致发生安全或火灾事故，乙方应承担由此引发的一切经济损失。

第8条 争议或纠纷处理

8.l、本合同在履行期间，双方发生争议时，在不影响工程进度的前提下，双方可协商解决。

8.2、当事人不愿意通过协商、调解解决或者协商调解不成时，任何一方可向工程所在地人民法院起诉。

第9条 其它约定

9.1如果图纸上有未注明节点和不够明确的按甲方代表指导为准。

9.2投标预算中若有漏项不另计。

9.3甲方将根据乙方样板房的施工情况决定是否将公寓楼精装修工程发包给乙方施工。

9.4施工过程中，如果乙方承包范围内各专业施工设计图纸之间有不一致之处，则乙方应及时尽早向甲方提出，否则只要有某一专业设计图纸是正确的，则以此专业设计图纸为准;因专业设计图纸不一致且乙方也未向甲方提出，则由此而引起的一切工程变更的损失与费用(包括对其它专业设计的修正与变更费用)均由乙方自行承担。

第10条 附则

10.1、本工程自工程验收合格之日起，保修期限为二年。

10.2、本合同六份，双方各执三份。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

法定代表人： 法定代表人：

人： 人：

电话： 电话：

篇10

将XX年的工作概括为“面临繁重经营任务”和“业务拓展突飞猛进”是最贴近公司一年来发展实际的，因为我们在抓住发展机遇的同时，也面临着巨大的挑战压力。在切实保障各新增物业顺利进驻、全面提升服务质量的前提下，努力致力于“金锁匙”物管企业品牌的建设，是贯穿全年工作过程的主流。事实上自元月14日签订中国移动物业管理服务合同开始，我们先后与小隐垃圾组团综合处理基地、中国联通、市人民法院、市政维修管理总公司、广东百胜餐饮、农村信用合作社等单位建立了稳固的合作伙伴关系，以此进一步巩固了“金锁匙”在中山物管行业中的重要地位，初步迈向了规模化经营的发展轨道。

为积极参与市场竞争，我们一方面努力营造良好的外部环境，充分凸显金锁匙企业物管服务新优势，在品牌传播方面做了大量的工作，包括策划、印制宣传画册，成立清洁工程队和营销队伍、选派保安参加由中山市劳动局、社保局、保安公司、电视台等单位主办的保安大比武；参加近期由房管局主办的房地产博览会等。另一方面，我们专门组织成立了以总经理为首的“资质申报”领导小组，从内部资料的整理，到外部各相关主管行政部门间的协调等，都做了周密的安排。由于措施得力，组织到位， 11月份我们收到了由省建设厅发来的通知，金锁匙公司通过各方审核过关，已经核准成为国家二级资质物业管理企业！以此同时，致力于创立交警支队大厦物业市优系统工程是我司充实企业服务内涵的重要举措，为了有效推动创优进程，早在七月份开始，我们亦像申报二级资质一样，组织成立了以管理部门为首的“交警支队大厦物业创优领导小组”，并按原定计划全面展开了相关工作。

由于缺乏专业的营销管理人才，5月份成立的营销部门于7月份解散，虽然该部门在此阶段未取得进展和突破，但从企业经营角度，我们已经对市场开发进行了大胆的尝试和探索，也取得了许多宝贵的经验。营销部门的解散并不意味着对市场的放弃，反而更加坚定了我们向市场要发展的信念。为树立科学的市场发展观，我们动员各级管理人员在强化服务意识同时，不断提升市场意识，实现了从总经理到各部门、甚至各基层物业助理都是营销专员的创新经营新理念。如11月份大涌豪诚制衣长一位姓钟的厂长去移动服务厅办理缴费业务时，认真观察保洁员服装上GOLDENKEY标志并询问服务情况，保安员便主动上前介绍我司的服务项目，之后记下了钟厂长电话号码，及时向公司反馈了此信息（该项目现已做方案，安排了专人跟进）。类似于该情况的还有很多，意向客户也不少，充分说明全员营销在我司企业内部蕴藏着非常大的潜力，只要用心挖掘和开采，必将为未来市场开发事业作出巨大的贡献。

很显然，金锁匙企业纯属市场化运作的物管企业，我们不搞投资，不作资本营运，加上物业管理属劳动密集型和服务密集型行业，又是微利行业，因而把握经营方向、充实企业内涵在我司发展实践中显得更加重要。也只有企业内部不断强大，从创新经营的角度不断推动企业发展进程，缩短与诸如深圳、广州等高尚品牌物管企业之间的差异，才能真正成为中山市物管行业中脱颖而出的佼佼者，为中山物业管理事业作出杰出的贡献。

二、排除万难、沉着应战，确保日常工作的顺利开展

一年来，通过董事会各成员的努力，公司在原小区、检察院、中院、交警几个托管物业的基础上新增物业达六十几个点位(含各独立联通基站)，遍布于中山城各个镇区。从中国移动第一间服务厅进驻开始至四月份止，陆续进驻服务厅28间、联通基站33个，同时还于1月16日组建成立小隐垃圾综合处理基地物业管理处，公司由原来的130几人在短短的几个月中突增至400余人。面对着迅速增员和由此带来的压力，我们一方面要展开招聘及培训工作，同时还要下到每个点位了解物业的基本情况，并及时准确地作出工作部署和人员安排。根据物业接管的合同要求，各物业托管必须在接到业主通知后的几天进驻，包括物业交接、员工租房、培训、人员配送等。在此情况下，公司从总经理到各部门团结一心，夜以继日地沉着应战，终于圆满完成了各项物业顺利接管和人员派驻的各项工作任务，得到了业主的好评。自5月1日开始，中国移动公司凡遇促销活动都要求我司另外加派保安员前往支持，仅国庆节期间就有26名保安员前往各服务厅提供有偿服务，从根本上保障了厅外促销活动的顺利进行。由于中国联通发射基站从11月份开始，全面启动110安防报警系统，这就意味着近60名在基站工作八个多月的保安员随即面临解聘和转岗分流的新问题。我们一方面将符合其它工作岗位保安员进行了转岗分流，另一方面对超过30岁或日常考核中存在种种问题的进行了劝退和解聘。由于事先安排得当，思想工作到位，使得基站撤离工作平稳过渡，在确保八个月来无安全责任事故和投诉的前提下，圆满完成了中国联通委托的各项工作任务。

我们还清楚地记得，八月份是公司申报和准备晋升二级资质相关资料的关键时期，由于省建设厅文件规定，二级资质企业必须具备中级职称以上的相关专业人才10名，物管面积达到规定标准，而按今年的情况来看，在管物业面积是达到了规定要求，但具有中级职称的只有3个，我们还差7个资质证书。众所周知，在当今人才市场中，中高级专业技术人员对自己的技术职称证书都非常重视，如何获取这些证书，并得到当事人的支持，确实是我们在此阶段的一大难题。正当我们在为此事一筹莫展之时，8月15日接到西区城管办电话，天海城住宅小区原开发商天隆公司以物业管理合同到期为由，想收回物业管理权。此消息对于当时的经营管理者来说，无疑又是一道难题的开始。在此情况下，我们并没有退缩，一方面发动业界朋友帮忙联络中级职称技术人员，确保在规定的时间内向市房管局呈送二级资质申报材料中最关键的中级职称证书，哪怕是不惜一切代价都要申报成功；另一方面，为天海城的续管工作展开了一场艰难而曲折的拉锯战。从西区城管办到市房管局，从小区居民到组织成立业主委员会，我们来回奔波，可以说是用尽了千方百计，只要是对我司续管工作有利的，我们都去做。在天海城工作过的老员工都清楚，我们在前两年投入了太多的精力，完全是从连月亏损中走过来的，刚好XX年开始有一定的收益，天隆公司便想介入，这对谁来说都于心不甘。

通过几个月的艰难努力，我司不仅通过并获得了国家二级资质，对天海城续管工作也有了很好的进展，我们有绝对的优势战胜天隆，有足够的信心在未来几个月内与天海城小区业主委员会签订合法的物业管理合同，并用事实诠释苦战能过关的真正含义。

同样，在许多次大规模人员派驻和成立基地、市法院等管理处的过程中，涌现出了一大批先进个人事迹，许多骨干特别是保安部管理人员不分昼夜忘我工作；各管理处主管更是全力配合，通力协作，抽调组员前往顶班支援，多数保安员和基层骨干甚至连续数十小时坚守岗位，直到各点位人员全部补充到位为止。充分证明了我们的团队在关键时候能随时展现出高度的工作责任感和强烈的集体主义精神，对于金锁匙企业来说，他们的每一份耕耘与付出，乃至从中体现出的顽强拼搏和无私奉献精神，都是非常难能可贵的；正是因为全员的热心参与和支持，才有了金锁匙今天繁荣、稳定、健康、向上的新局面。我们有足够的理由深信，只要我们时刻怀着奋发图强、团结进取的工作心态，再大的困难和挑战都能攻克，我们随时准备接受并有能力圆满完成董事会和业主委托的任何工作任务！

三、把握大局、科学管理，全面提升整体的服务质量

“向管理要效益”是金锁匙发展物管事业的基本信念，也是我们赖以生存和发展的客观要求。以业主需求和市场机制来调节服务行为，不断修正管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益，并且坚持两个效益的统一和协调。在我们心里，金锁匙企业如同一列火车，员工如同带有动力的车厢，人人有自己的动力，在车头的带领下阔步前进，逐步培养起团队意识，形成克己、忠诚、服务、合作及忠效精神。

由于金锁匙托管物业规模的迅速壮大，员工队伍不断递增，传统的管理方法和运作模式已经无法适应新形势下的发展要求。长期以来形成的权责和职责不清一直使内部工作发生重复、遗漏和相互推诿现象，这直接制约着企业向前迈进的步伐。在分散型、网络化结构布局的现状下，我们先后两次对内部组织体系进行了改革，对部门职能和权责重新进行调整，对执意阻碍公司发展的个别高层领导予以辞退处理，从源头上抑制了不良歪风的蔓延，更好地引领着金锁匙企业向科学、规范化方向迈进。为规范管理，运用现代科学管理理论指导工作实践，我们结合各阶段的管理实际，对内部组织体系进行了两次大的调整。第一次是在五月份前，我们集中精力推行以职能部门为主导的扁平化层级管理模式，把反对内耗，提倡团队高效协作，努力提高服务质量和工作质量作为中心任务。同时相继成立保安部、保洁部、客户服务部和清洁分公司（对外利于清洁队业务拓展），充分发挥各部门职能优势，有效调动了全员参与管理的积极性。第二次是在七月份以后，我们围绕着合理健全监管机制、强化制度落实为主要目标，在管理创新、制度创新的层面进行了大胆的尝试。同时成立了对移动服务厅实行统筹管理的品管一部，对城区各管理处实行统筹管理的品管二部，对单一向外提供保安服务的点位明确由保安部直线负责兼管。要求各统筹部门在新形势发展要求下，始终站在提升服务品质的高度，带领所属基层组织向高标准、严要求、人性化的服务领域迈进。

通过工作实践，我们很欣慰的看到，各点位物业管理工作逐步走向规范，服务质量正在朝着既定的目标逐月上升。仅以中国移动服务厅为例，在通过对三十几间服务厅实行统筹管理后，客户满意程度在逐月上升，各店面经理评分的总平均分数从6月份前的91.96分上升到了现在的96.30分；得满分的由3月份的2间到7月份之后的10间以上，四季度得满分的分别为14间、17间和19间。通过上述调查情况来看，我们对移动服务厅的物业托管工作质量正呈良性上升态势，业主的满意程度也在逐月提高，与移动公司后勤服务中心及各店面经理之间的沟通更加趋于和谐。让所有一线物管人员站在业主的角度考虑问题和真正融入到业主工作环境去的设想已经成为了现实。

对沟通100服务厅的托管，是我司本年度最具挑战性的工作，而它也占去了我们大部分的管理精力。由于34间厅都分布在中山城及各个镇区的繁华地段，人员流动都非常大，加上各点位按合同约定派驻人员较少，只要对管理稍有放松，随时会引发投诉或其它的安全事故，因而它一度成为实践工作中的难点。如何在确保服务厅安全的基础上全面提升服务质量，是我司全面展开品管一部工作的中心任务。大家都知道，沟通100服务厅是中山移动公司对外展示企业形象的重要窗口，因而对店面的管理非常严格，他们不仅强调服务厅环境整洁，而且还非常重视物管人员在厅内行为规范。就以保安工作为例，服务厅保安员在值班过程中既要维持厅内秩序和厅外的车辆摆放，还要站在服务的角度引导客人办理业务，包括帮忙整理宣传资料、客人离开后及时将座椅摆好等。只要是对提升服务厅整体服务质量有利的，并严格按照广东移动中函『XX第231号文件和《物业管理合同》精神及要求，扎实做好服务厅物业托管的各项工作。为确保服务厅夜间安全，保安部就出动46次查岗，每次查岗工作都在凌晨1点至6点进行，从根本上遏制了睡岗情况的出现。在后勤保障体系方面，清洁队不仅要每月两次对三十四间服务厅巡回进行大型清洁，包括服务厅地面打蜡、抛光、清洗外墙招牌和地毯，还要承担对每个厅的物品配送任务。凡遇新店开张，我们还要组织人员协助移动后勤中心布置，代购植物等饰品。就以圣诞节为例，后勤服务中心要求我们对所有服务厅进行布置，并征询每位店面经理的意见，了解个性化需求情况。自电话征询意见、采购圣诞树等饰物，到物品配送和布置，我们分三条线路进行，足足忙了一个星期。正是通过长期以来的真诚服务，才赢得了广大店面经理和后勤服务中心主管部门的肯定和支持。

当然，在管理实践中，因各基层员工的素质差异，我们也出现过一些工作失误，如沙溪服务厅在6月份有一名保安在值夜班时，轻信他人而被骗，喝了人家给的饮料后昏睡在服务厅门口，造成重大投诉，所幸的是不法分子只拿走了保安的现金和手机，未对服务厅造成任何损失。针对此事件，我们一方面对内部员工展开安全防范和教育培训工作，同时将此事件在内部保安队伍中曝光，以此让大家吸取经验教训，在工作中处处以安全工作为重，全面提高安全防范意识及能力。

正是基于管理实践中存在的种种

问题，我们结合服务厅日常工作实际及要求，认真制定了《服务厅物业助理月度工作考核》，将服务厅所有工作要素进行明细，与各服务厅物业助理业绩及指标全面挂钩，从根本上强化物业助理的工作责任感。通过12月份试行的情况来看，效果非常显著，为XX年全面推行和不断提升服务厅服务质量奠定了坚实的基础。

在管理处日常工作当中，我们采取品管二部领导下的经理负责制，对各管理处主管进行直线领导。品管二部经理是日常工作的统筹者，同时又是监督检查者，在内部管理上，要求每周六召开一次主管人员例会，会议的内容就是反映情况、沟通信息、协调关系和解决问题。对管理处要求每位员工都是信息收集员，无论是业主的要求希望，还是大厦或区内各类动态现象的出现、员工情绪的细小变化，还是物业设备的异常反应等等，凡是对管理质量产生影响的，在自己职权和能力范围内解决不了的，都将作为信息及时在例会中反映，以便总经办及时作出处理，并记录存档。对发现管理中存在的问题，要求及时加以纠正，做到有部署、有检查、有总结，从而有效保证了各管理处工作质量的日渐提升。

四、着眼未来、追求高效，深入开展流动红旗竞赛活动

结合我司托管物业网点分散的实际情况，为激发基层员工的工作热情，提高公司整体服务水平，我们自三月份开始，在各管理处和以移动营业厅为单位的三十几个小组中全面展开了以追求高质量管理目标为主要内容的流动红旗竞赛活动。制定了具体的竞赛方案，明确了竞赛的评比考核办法和表彰奖励规定，并对考核指标逐项分解予以量化，按季度进行考核评比。流动红旗竞赛活动在各单位中引起了极大的反响，得到了全体员工的热情参与和支持。通过深入开展流动红旗竞赛，各参赛单位在做好日常管理工作的基础上，努力查找管理上的漏洞，发现问题及时给予整改，为促进我司整体物业服务水平起到了积极的推动作用。

为了搞好竞赛，我们专门成立了以总经理挂帅的流动红旗领导小组，由各部门负责人担任组员，并根据各物业特点制定出了竞赛活动方案及规则。公司各级领导从物业服务合同要求和业主考核标准出发，切实加强对流动红旗竞赛活动精神实质的指导，使得公司上下形成了“比、赶、超”的活动氛围。在竞赛活动过程中，有许多工作需要各个部门密切配合、共同完成，如每个月或每个季度对参赛单位的考核评比，都需要各部门分阶段下点检查评分，包括客户服务专员还要负责征询业主意见，使竞赛活动更加趋于客观、公正。并在每个季度末及时组织评比、表彰和奖励，使大家感到参与竞赛荣获先进的奖励看得见摸得着，具有实实在在的激励作用。本年度共评出流动红旗获奖单位22个、获奖180人次（含尚第四季度，因时间关系将推迟到一月份颁奖）。

事实证明，开展流动红旗竞赛活动是一年来我司管理创新中的一项重大举措，为保障各托管物业平稳运行，实现“服务深层次、管理上台阶”的目标发挥了重要作用。通过深入开展流动红旗竞赛活动，我司各项物业服务质量有了明显的提升，与业主之间的协调和沟通渠道也显得更加畅通，得到了多数业主的好评。我们将借助一年来全员参与、互动交流、竞争促进的机会，认真总结竞赛经验，将流动红旗竞赛活动在XX年继续开展下去，为企业经营不断注入新的活力。

五、着眼未来、增强内涵，逐步建立独特的企业文化

为增强企业内涵，全面提升员工特别是基层管理人员的服务水平，我们非常重视对员工的素质教育和培训工作。尽管网点分散，组织培训活动非常困难，每次培训都要花费大量的人力物力，但我们还是根据各阶段的实际情况精心策划和组织，确保了各项培训计划的顺利实施。

一是行政部加强了入职员工的培训，使员工在进入公司的第一时间就能有受训机会；二是针对不同时期的管理情况进行素质培训，包括服务意识、安全意识、员工心态、实战技巧、保洁服务等，每期参与人数达五十人以上的培训活动进行过20次；三是根据保安队伍建设的需要，将保安送往中山市保安培训学校进行封闭式学习，使之更加清楚保安工作的各项要求，强化安全管理意识，受训人员超过160人次；四是以管理处或小组为单位进行日常培训工作，要求各单位负责人做好各阶段的培训计划，将培训工作落到实处；五是组织相关专业人员巡回下乡培训，由培训师、各部门专职人员亲临现场进行工作指导。通过分层次、分阶段、全方位的培训，员工的服务意识、业务技能和工作质量得到了逐步的提高，为有效开展物业服务工作奠定了坚实的基础。

九月份开始创办的《金锁匙物业》专刊，是丰富员工精神文化生活和企业文化内涵又一重大举措。我们通过建立和搞好金锁匙自己的刊物，将企业与员工更紧密地联系在一起，努力使刊物内容更加丰富、健康、精彩和贴近员工生活。并动员全员参与，形成金锁匙人独有的精神风貌。同时我们还建立了会务记录及会务档案管理体系，即将每次会议内容进行详细记载并整理成册，实时将会议内容和讨论结果进行及时反馈和存档，这样不仅能有效促进各部门工作，对企业文化和发展历程的检索具有非常重要的意义。

建立富有金锁匙自身特色的企业文化是我司发展进程中的重要使命，虽然XX年在文化建设方面还是刚刚起步，但我们有信心在未来的工作中将她更好地延续下去，为有效推动金锁匙企业健康向前迈进而作出卓越的贡献。

六、XX年工作计划

通过一年来的努力和实践，我们在回顾过去、总结经验的同时，对XX年的工作目标也显得更加明确和清晰。XX年将是金锁匙公司继续保持良好发展势头，实现经济效益、社会效益、企业内涵、管理水平同步、协调上升的一年，并围绕着这一目标展开各项工作部署。

1、整合企业资源，提高整体作战能力

对企业内部各职能体系进行优化重组，是提高企业核心战斗的重要保证，XX年的组织架构，将是以市场开发、全面提升服务质量为中心任务而组建的。拟将中国移动服务厅、城区各管理处、直属保安服务体系进行块状管理，在确保各块状管理质量稳步上升、保证无安全等责任事故的基础上，努力致力于新物业托管项目、保安服务和清洁工程等市场领域开发。

2、推行考核机制，强化全员的竞争意识

在全面推行移动服务厅物业助理月度工作考核的基础上，继续深入开展流动红旗竞赛活动。同时建立并完善对各部门经理、管理处主管、基层员工

的绩效考核体系；加快岗位工资与考核工资相结合的资薪改革进程，倡导员工强化优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司的管理制度，切实保障在提升企业整体工作质量的同时，提高全员的收入水平。

3、引进先进经验，提升企业的管理水准

中山港科技新城项目的跟进和接管，将是我司XX年市场开发领域中的第一颗硕果，但也是我们面临新的挑战压力的开始。由于该项目属开发区高尚住宅小区的重要典范，因而对该智能化小区的物业管理工作提出了非常高的要求。为此，我们将聘请具有国际先进管理经验的顾问公司作为对该小区进行物业管理的合作伙伴，并从中汲取管理经验。聘请顾问公司将有几方面的目的，一是通过合作，确保科技新城的物业管理工作达到开发商要求；二是通过新项目的营运，更高地总结成功经验，形成金锁匙企业自己的管理特色，并有效引领城区各管理处、中国移动服务厅等物业朝着规范化方向迈进；三是通过对科技新城项目的管理，充分凸显金锁匙公司在物管行业中的品牌优势，更好地向业界展示优秀管理成果，并以此形成良好的社会效应和品牌战略目标。

4、开发边缘产业，确立家政服务新方向

建立家政服务模块，是我司实现“服务深层次”的基本发展策略，而与顾问公司的合作，并通过对科技新城进行“人性化、保姆式、零缺陷”的服务实践，将是加快建立家政服务模块进程的有力保证。在XX年中，我们将本着将家政服务作为公司未来开发边缘产业的基本发展策略，并初步形成和建立家政服务体系雏形，为金锁匙企业的后续发展奠定坚实的基础。