租房调查报告范文

导语：如何才能写好一篇租房调查报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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［关键词］贵州大学 出租房 调查研究

引言

2007年3月，受院里安排，我接手了04土地管理的《房地产投资分析》，这是新专业的新课，理论上的内容不多，重在实践性的操作分析。为提高同学们对实际问题的分析能力，也为了更好地撰写经济论文，以便为一年后的毕业论文设计打下良好基础，在教学的第三周，我安排他们进行了为期半个月的题为《贵州大学南北校区及其周边出租房的学习实践调查》，并在第五周进行了一次课堂讨论。在讨论课上，同学们踊跃发言，气氛活跃，调查报告也写得非常细致，取得了良好的教学效果。下面是我作为科任老师撰写的这次学习实践的调查报告。

一、调查的方法与路径等

此次调查以04土管全班同学为成员，采取自由分组进行，大组七、八人，小组一、两人不等。调查从了解该区域内出租房的出租方和承租方的情况入手，通过收集相关资料数据，了解该地段租房市场的情况，研究出租房存在的问题及其对策，并对该市场的健康发展提供参考意见。调查时间为两周。调查地点为贵州大学北区校内及其相邻的新、老朝阳村，南校区校内及其相邻的鱼塘村。调查方法主要采用了抽样法和问卷法，同学们以求租者的身份对房东及承租者进行了咨询和走访，获得了大量的一手资料。

二、调查所取得的基础数据和相关资料

跟省内外的高校比起来，贵州大学及其周边的“出租房”市场显得同样红火。在北校区附近的新朝阳村和南校区的鱼塘村是“校园租户族”们比较青睐的地方。

（一）出租房价格及其供给方情况

据了解，租房还分校内、校外两种，教职工宿舍是校内出租房的主要供给来源。一些退休教师搬到外面，或一些考上研究生的老师去读书，或老师换了新房，空置的房子均用来租给学生用，有些家庭收入较高但又住在贵阳的老师往往在学校购买第二套甚至第三套房子专门用来出租。北区房租单间在100～150元，套间在300～600元不等。也有的教职工出租自家的储藏间以增加收入。由于价格不算贵，而且在校内又能保证相对安全，这种出租房比较受学生欢迎。

校内的租房大多配备卫生间，单间10多平方米，租金要150元左右。房子出租出去，就由他们自己打理、负责，双方互不干涉。有的学生租一两个月，用于复习考试；有些学生租住长达两三年。租房者有的是单人租房，有的是合租，合租者有同性合租，也有男女合租，男女合租中10人中将近有三、四个是男女同居合租者，剩下得就是男女合租但不是同居者的情况。

校外就是学校周边的民居，因为就在学校旁边，这里的不少居民都靠租房给学生以增加收入。在贵大北区，有很多农民的土地已被征用完毕，只能靠出租房屋维持其日常开销。自从老朝阳村的土地被大片征用后，这两年，新朝阳村一带的房租还有看涨的趋势。两年前，一个带独立卫生间的单间大概月租200元，但现在月租一般要250元～350元。

在价格方面，南北校区之间存在一定的差异，同等条件下，南校区的房屋价格要比北区低30到70元左右。

（二）租房需求方情况

租房的需求方来自如下几方面：中青年教师、高年级本科生、研究生、自考生、拟参加各种资格考试的学生及校外人士、毕业不久仍滞留学校的学生、在校园周边做生意的小商贩、民工、外籍留学生和教师等。

（三）租房出现的一些社会新现象

1. 钟点房与假日夫妻的出现

放假后，个别女生搬进男生宿舍与男友“双宿双栖”，还自称是“假日夫妻”，在宿舍里公然过起了同居生活。对于女生住进男寝室的现象，在平时上课期间也发生过，当放寒、暑假时，趁学校管理部门的老师休息，学生情侣们往往有恃无恐。

2．租房广告五花八门

在高校周边，一些贴满野广告的墙上、电线杆上形形的租房广告大行其道，广告底下常常被剪成类似于流苏花边的条状，只要你信手撕一条，便可以得到联系电话。

高校的校园广告栏内发现，尽管是暑假，但出租求租广告依然不少，出租条件有的还相当诱人，如“房子清幽、宽带上网、独立卫生间只要350元”等字样，一些学生宿舍楼内也可以发现墙上贴着的一些小纸条，上面写着“寻一文静女孩同住，房租水电对半”这一类的小广告。据一些假期没有回家的学生介绍，每次到快开学时，这些小广告就成为校园内一道独特的风景线。

三、对调查结果相关情况的分析

（一）相似条件下北区出租房价格平均比南区高50元左右。究其原因主要来自于如下几个方面：

（1）北区房屋有着良好的外在环境，房屋周围有可供娱乐的网吧、迪厅、酒吧等场所，离区中心的距离较近，商业网点密集，公交运输便利，基础设施良好，人口密度大，社会治安好等等，相比之下南区情况要差许多，位置级差收益远不及北区，所以价格（租金）上远低于北区。

（2）从南北校区的学生构成来看，北区学生是南区学生人数的两倍左右；南区主要是大一新生，思想相对单纯，其考研、交男女朋友等的租房需求尚未出现；南区主要为农学、林学、动科学等农学学科，其生源主要来自于省内的农村地区，家庭收入有限，而北区多为热门专业，如经济、管理、计算机等，外省学生比例大，学生家庭条件相对宽裕。

（3）从供给情况来看，北区位于花溪大道旁，土地供给有限，不利于住房扩建，使供给受到一定限制。2004年位于老朝阳村一带的农民自建房几乎被贵大征用并拆毁完毕，其地段用来修建供贵大教师使用的经济适用房，由于各种原因，该批经济适用房直到现在仍有大量尚未交付使用。一方面农民无地可建房，另一方面建好的房屋又未投入使用，导致供给与需求之间出现较大的缺口，北区租房价格上涨也就成为必然。相对而言，南区周围土地空旷有利于农民扩建住房，加之许多农民对租房情况认识不足而盲目修建，此外，与北区同时启动的南区经济适用房由于不存在扯皮问题，其所建房屋都已投入使用，使得供给与需求之间并无缺口，因此南区的租房价格也就相对平缓。

（4）有许多从贵大毕业出去的学生，毕业后仍选择学校周围租房导致房价上涨。贵阳的房屋均价将近4000元每平方米，而贵阳的收入水平又较低，对于刚刚毕业走入社会的这部分人来说，不要说买房，就是在市区租房都非常困难。因此他们自然而然就选择了相对熟悉、交通便利、价格又能承受得起的学校及其周边出租房，由于毕业生大多出自北区，因此北区也就成了他们的首选。

（二）房屋租赁市场发展空间很大，但看不到政府的管理。

花溪是个山清水秀的地方，加之民院，贵州大学南、北校区的存在，使得花溪的房屋租赁越来越热，随着房价的一路上涨，将有越来越多的人选择租房居住，花溪房屋租赁市场将具有相当大的发展空间。可是，从花溪房屋租赁管理情况来看，看不到任何政府管理的痕迹。从校内租房情况看，尽管学校明令禁止，但制度并没有落实到位。农民私房出租，通常是无照经营，学校教师公房出租，同样也是无照经营。

四、学生租房的原因及其隐患

（一）租房原因分析

高校扩招、生活水平提高、性格、学习（考研、考证等）、生活、经商等是促进校园租房市场火爆的原因。大学生外出租房是目前一个较为普遍的社会问题，其根源在于大学生这段时间处于心理活动活跃时期，心态很敏感，他们思想上强烈要求独立，而且不喜欢受限制；集体生活有好处，但对于一部分独立性特强的学生而言，除了不受限制之外，他们也有意识地认为自己在宿舍里的活动会影响他人，为了活动更加自由，外出租房显然就是一个很好的选择了。而在外出租房的原因中，喜爱自由的学生偏多。

（二）学生租房存在的隐患

1．房东无营业执照，安全得不到保证。无论是校外还是校内的出租房，房东几乎都没有营业执照，有的只要听说是大学生连证件也不需要出示，只要按时交付租金即可。一些出租房不仅卫生条件较差，而且房东安全意识淡薄，部分出租房连防盗门都没有，由于居住人员较杂，消防安全方面也存在一定隐患。此外，校外的出租屋离学校教室都较远，无论是晚自修还是晚间有课，在回去的路上都十分地不安全。

2．学生自制力较差，难抵各种诱惑。现代大学生同时面临很多诱惑：恋爱、网络、酒吧等等，实际上，大学生在校外租房引发的男女同居、酗酒、聚众赌博等各种社会问题一直是高校后勤管理最头疼的事之一。

钟点房、同居和发生性关系的含义差不多，基本上可以等同。像学校周边的这些钟点房，甚至还供应避孕用品和黄色光盘，已成为助长校园的温床，有统计显示，高校大学生已成为艾滋病的高危人群之一，其中原由是部分学生的造成，可以想象，我们的“天之骄子”在里面能干出什么好事。“钟点房”的泛滥不仅给许多大学生的身心健康带来了不良影响，增加了高校管理的难度，同时也增加了社会的不稳定因素。

3．同居所需要的花费，比如租房子等，更加重家庭经济负担。

五、对贵州大学及其周边租房市场的健康发展提供的参考意见

（一）建立一个完善的房屋租赁管理机构体系。在房屋租赁管理上，我们可借鉴深圳市的做法。即在国土局下设房屋租赁管理办公室，负责全区房屋租赁的宏观管理工作。按照行政区划，设立区房屋租赁管理办公室，在各街道办事处和各镇设立房屋租赁管理所，区租赁办和各租赁所负责实施具体的房屋租赁管理工作。区租赁办和租赁所构成房屋租赁的二级管理系统。完善的机构体系在组织和人员上为加强房屋租赁市场管理提供有力的保障。

（二）建立房屋租赁指导价格体系。房屋租赁市场属于市场经济的范畴，必须按市场经济规律办事。因此应将房屋租赁市场的价格放开，租价随行就市，由租赁双方根据市场情况自行议定。同时，为了指导房屋租赁市场的健康发展，须制定房屋租赁指导租金，定期予以公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照。指导租金是以市场租金价格水平为依据，政府在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布的不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。指导租金的公布，对房屋租赁市场具有实际的意义，它既为租赁当事人提供了一个价格参考，也为政府部门收缴税款及管理费，以及非商品房出租补交地价款提供了计价基数，避免了个别当事人为规避税费而私下约定较低的合同价格。同时为司法机关裁决房地产纠纷提供了一个依据，对于房地产纠纷中各种已经发生、或视同已经发生的房屋租赁关系，在无法确定租金水平或当事人约定的租金不符合法律规定时，司法机关便可依法采用指导租金计算。

（三）确立部门协作机制。出租屋管理不仅是一个简单的租赁市场管理，更是一项复杂的社会工程。经营性出租屋涉及工商注册、税务登记，居住性出租屋涉及承租人的户籍管理、计生管理、治安管理等，单靠租赁管理部门的力量是远远不够的。对此，须采取部门协作的方式强化管理，并将其制度化，通过出台相关规定，明确工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，要求各有关部门在办理涉及有关出租屋的业务时，按规定必须认真审查其是否持有房屋租赁管理部门核发的租赁许可证，严格按房屋租赁管理部门登记的租赁合同办理，不得用于超出许可证核准的范围。同时，房屋租赁部门在进行合同登记时，必须配合有关部门进行计划生育审查、暂住户口登记、社会治安管理等工作。在具体工作中，采取租赁所与派出所“房户合一”管理，租赁所、派出所和物业管理公司合作的“三位一体”管理，以及多部门联合办公管理，租赁部门代征租赁税款等一系列行之有效的协作模式。

（四）学校应加强管理和教育，将大学环境的整治列为系统工程，化堵为疏，做好备案

现代大学的环境是开放的，整治大学环境也是系统工程。笔者认为，大学出现“钟点房”现象有三点原因：一是由于学校管理混乱，制度形同虚设；二是部分大学生自身素质不高，难抵各种社会诱惑；三是相关部门对出租房管理不善，让违法经营者有机可乘。只有从以上三个方面入手，学校、学生与管理部门形成联动机制，从源头上、渠道上、终端上“各个击破”，才能让高校“钟点房”无处藏身。

另外，我们必须认识到，任何被管理者都不是消极地适应禁令，任凭禁令去调整自己的行为。他们具有能动性和理性预期能力的。被管理者会不断地总结经验教训，根据有关部门以往的所作所为，形成对政策行为的基本判断，以寻求自己的最佳对策，避免自己的利益受到损害。一项政策，只有充分体现各方面的利益要求，才能获得广泛的支持和认同，才能有效地稳定地调节有关社会主体的社会行为，实现良好的社会效果。

（五）学生应加强自律

学生在校的生活主要取决于学生的自觉、自控。现在的大学生基本已步入成年，要学会对自己的所作所为负责。学校管理不可能事无巨细、面面俱到。作为成年人的大学生更应树立自我保护意识和自我约束能力，要有充分的责任意识和风险意识。现代大学生一方面面临很多诱惑：恋爱、网络、酒吧等等，而另一方面又面临着很大的压力：学习、生活、就业等，应自觉抵制诱惑并投入更多的精力在学习、积累上。学生在大学阶段的主要任务还是学习，住在校外自由度太大，自律性差的学生就很容易迷失。在学生时代过集体生活还是有好处的，至少在与寝室同学的交往中能学会许多待人处事的道理。现代大学生中有许多都是独生子女，家庭条件比较好，从小自主能力较差，朋友也较少，如果能在大学四年多几个亲密接触的好知己，何乐而不为。大学生是一个处于半成熟阶段的特殊群体，而大学是一个规范性的管理机构，不是一般的业余培训班，大学生既然选择到大学里来念书，就应该遵守这个组织机构的规则。此外，大学生还不能算是社会人，还没有足够的能力或者说权利选择自己的所谓“生活方式”。既然学生到学校里来学习，和学校之间就是“法权”关系，学校要对学生的安全等负责，是要承担很大风险的。因此，学生没有理由以什么“人性化”等为借口提出各种过分的要求，不能因为“人性化”，学生就可以夜间玩乐、白天打瞌睡、迟到、玩电脑……每个年龄段都有一个生活的主题，学生对此要正确认识。应该多呆在校园里，感受大学的氛围，接触大学的信息，过上真正的大学生活。

参考文献：

［1］禁止大学生校外租房引热议.贵阳晚报，2007-7-17.

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一、现状调查

（一）调查背景：随着学校后勤社会化改革的逐步推进，职专生校外租住现象越来越普遍。职专生为什么不住学校公寓，要在校外租房住宿？学校对校外租住现象怎样看待？如何管理？为此，我们开展了广泛调查，掌握了职专生在校外租房的第一手资料，并做出了客观分析。

（二）调查时间区间：xx年9月10日至xx年11月10日，共两个月。

（三）调查对象：甘肃省环县职专职高二年级学生196名，其中男生68名，女生128名。

（四）调查方法：

1.问卷调查法：以封闭式问题为主，包括月均消费水平，校外租房价格，校外租住原因，家长、学校对校外租房的态度以及学校住宿条件、被调查人性别等方面。共发出调查问卷200份，收回有效问卷196份。

2.访谈法：选取部分教师、家长、学生进行直面访谈，对校外住宿现象和问题做深入了解。

（五）调查结果：

由上表可以看出，目前在校外租住的学生数远高于校内住宿的人数，男生高出9%，女生则高出16%，而在家住宿的学生还达不到总数的5%。从学生的愿望来看，愿意在校外住宿的学生达到总数的近30%，且男生高于女生。

二、对调查结果的分析

（一）校外住宿产生的原因

学生选择校外住宿的主要原因有以下几类：

1.学习的需要。集体宿舍环境太嘈杂，还定时断电，不提供热水。而校外租房环境相对安静，学习生活时间也相对充足，可以按照自己的计划来安排。

2.家长陪读照顾的需要。少数学生由于体质较差、多病，身体不宜受凉，而校外租住可以烧火炕，生火炉，有电褥子，甚至有家长做热饭。

3.自由方便。少数学生由于不愿服从学校统一管理，住宿校外，听音乐、看小说电视、甚至上网等，都相对自由，私人空间大。

4.不适应集体生活。部分职专生由于性格孤僻，不善或不愿与同学交往，狂妄自大、目中无人，或自卑畏缩，脱离群体。

5.节约生活费。有超过六成的职专生家庭经济条件不太宽裕，他们选择校外住宿，有的自己做饭吃，来降低生活成本。

6.学校住宿条件不足。中等职业学校招生规模不断扩大，但硬件建设跟不上需要，学生宿舍紧张，一般10人一个宿舍，多者12人一个宿舍，过于拥挤，不够卫生。

（二）校外住宿的弊端

虽然校内住宿存在诸多制约条件，但租住校外，却问题不少，弊大于利。

1.容易让学生放纵自我。校外住宿就有机会逛夜市，出入网吧、歌舞厅，睡懒觉等等，不用担心会被老师发现。但缺乏规律的生活，容易使学生坠入“堕落”的深渊，甚至违法犯罪。

2.存在安全隐患。校外闲杂人员多，治安难以保障，被抢劫、被入室偷窃、煤气中毒、交通事故等事件时有发生。

3.疏远同学。在校外自己那个独立的空间处的太久，就容易疏远与同学之间的关系，降低自己在同学中的威信。

4.早恋。职专学生进入人生青春期，但缺乏自控能力，经不住诱惑，极易产生早恋甚至偷食禁果现象，败坏学风校风，影响自己一生。

三、应对措施

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在租房市场中，房产中介扮演着重要的角色，但由于缺乏监管且又缺乏统一的诚信管理机制，一些不良中介趁机而入，扰乱了租房市场的秩序。

房源信息多作假

随着互联网的发展，大部分租户开始借助于互联网找房，越来越多的房屋中介也将的租房信息挂到了信息平台上。通过租房网站，租户张萌搜索到了心怡的房子。从图片上看，房间布置温馨，不仅家用设施齐全，价格也相当便宜。于是，张萌立即拨通了中介的咨询电话，对方声称房子还在，并邀张萌面谈。但见面后，中介销售对张萌之前在网上看中的房子只字不提，而是大力为她推荐其他房源。在张萌的一再催促下，其才告诉她房子已经租出去了。

相较于传统租房市场而言，互联网租房似乎让房产信息更加透明化，但还是存在不少问题，首当其冲的就是重复房源和虚假信息，有数据显示，租客中约七成人遭遇过假房源的问题，80%的租客上过网络房源假图片的当。

“网上‘物美价廉’的房源大都是中介人员杜撰的。”房产中介人宋某向记者透露，“市场上的房源信息太多，为了获得更多的客源，中介人员一般会在网上低于市场价的房源，同时配有虚假的文字表述和图片，而大部分租客很难辨别房屋信息的真实性，通常会打电话给中介，这时中介人员会根据租客的需求再去协调别的房子，而这些房子与租客之前在网上看中的相比大相径庭”。据宋某介绍说，大部分租房网站的搜索结果都可以按照时间、价格排序，为了能让自己的房源页面在搜索结果中排名靠前，中介人员会每隔一段时间就去刷新房源。“同一套房子换着花样，内容亦真亦假。”

一位中介人告诉记者，其实他们也是有苦衷的。中介机构都会制定考核指标，例如每月的房源数量、客户数量以及带看数量，他们虚假房源不仅是为了积攒客户，很大一部分原因是为了完成考核任务。“指标达不到就要扣钱，没有办法。”

那么作为第三方，信息平台是否对房源的真假有筛选职责呢？58集团品牌公关部金子强告诉《经济》记者，作为第三方平台，58同城很难从房产角度去鉴别房源真伪，只能加强对者的审核。“很多房产电商平台都会出现这个问题，即用户信息后很难追寻到个人，比如有人用假身份证获取平台认证后了一些虚假信息，这个是很难被发现的。再者，追查未实名登记的电话号码对我们甚至公安机关而言也是有难度的。”

他告诉记者，58同城之前推出的“100%个人房源”业务其实是希望有更多的个人房源入驻，但后来发现还是会有很多中介冒充个人来房源，“这违背了我们的初衷”。为共建真实可信的生活服务平台，金子强表示，今后对者的审核将会越来越严格。“从7月起，除了提交者个人身份证件以外，所有新的信息需要认证后才能展现，包括支付认证或芝麻信用认证，甚至包括在银行里消费的信用认证，一经发现有虚假信息，就会把这个账号及其关联账号全部关闭，如果涉嫌到欺诈，还会把这部分信息转交给公安机关。”

押金难“全身而退”

虽然租房前陷阱重重，但相较而言还算容易，真正的“刁难”其实还在后面。

回想起当初的情景，租户李敏依然唏嘘不已。“真是被中介给算计了。”去年刚来北京的她自己由于没有时间和精力，就委托了一家房产中介公司，找了一间地理位置不错、价格也便宜的房子。“居住期间没有事，没想到退房的时候中介人说好多电器被我用坏了，墙壁被我抹脏了，维修和涂刷墙壁的钱要从押金里扣。可是电器本来就是坏的，墙壁上的污点也是之前就有的，这些中介人都知道，只是没有写在合同里。也怪自己没有经验，没有拍几张照片当做证据，才被中介钻了空子。”李敏说。没有证据的她只能认栽，最后退回的押金所剩无几，当她要求中介公司出具维修电器和购买涂料的证明和收据时，也因对方百般推脱而无果。

宋某告诉记者，有许多不正规的中介公司在与租客签订合同时，通常会隐瞒房屋内的真实情况，若是租客不够细心，没有在房屋交割清单里标明房屋附属家具、电器、装修及其他设施设备状况，就被视为全部完好。等租客退租时再以此为由克扣押金，这是中介公司惯用的伎俩。

李敏并非特例，据住建部此前对租房需求大的城市的调查显示，在3万多名年轻人中，有43.8%的人曾在租房过程中遇到骗局、黑中介、二房东、乱扣押金、虚假房源等问题。

篇4

自1997年开始，英国的住房市场进入了被普通英国人称为“黄金十年”的发展时代，这期间的房价上升之剧烈不仅在英国自身的历史发展中绝无仅有，同时期内其余的发达国家也无法与之比肩。2006年10月，英国最大的按揭贷款机构――哈利法克斯银行公布报告称：英国的平均房价已近三倍于十年前的房价，从当年的6.2万英镑升至17.9万英镑，自1996年2月后增长了187%，伦敦地区更是增长了240%，而同一时期内英国民众平均工资只增长了54%。2007年4月，英国国家统计局统计报告显示：从1991年到2005年的15年间，英国平均房价增长了204%，增幅超过两倍，而同时段的人均收入仅增长92%，首次购房者的住房平均支出在1991年为4.7万镑，2005年涨至14.2万镑。2007年7月，英国《金融时报》调查报告称：英国房价自1980年以来涨幅达676%，1997年至今已涨过三倍，当前全国的平均房价收入比约是6比1，伦敦地区达到9比1，其他的一些机构或协会的统计数字更高。

一、英国房价过快上涨的原因

1.人口增长较快，需求较旺。相比于德国、法国、西班牙等其他西欧国家，英国的国土面积较小，但近年来的生育率一直居高不下。2007年7月伦敦大学人口学家起草的报告对英国人口对环境造成的压力极为担忧。根据报告统计，2006年英国有近67万新生儿，在英格兰和威尔士地区，平均每个育龄妇女生育1.87个孩子，这样高的生育率在过去20多年间从未出现过。这当然还只是造成房价上涨的预期因素，更为重要的是，近些年来大批量的移民涌入英国，在促进经济发展的同时对英国的公共服务及住房市场不可避免地造成了巨大的现实压力。英国国家统计局对1997年工党上台后英国人口流动的重大变化进行了调查，在1997年前的20年间，英国平均每年净吸纳移民仅5万人，20世纪90年代的人口平均年度增幅是0.3%，而2004年英国吸纳了多达22.3万名移民，2005年又吸纳移民23.5万人，占到了当年37.5万新增人口的2/3，人口增幅达到了0.6%，这是自1962年以来年度人口数量增长最多的一次，也是自1965年以来最大的年度增幅，从1950年至2005年英国人口增加了20%，全国常住人口已达6020万，加上英国目前超过90%的城市化水平，英国已成为目前世界上人口密度最大的国家之一。大量的移民入境对英国社会带来了多方面的影响，在住房市场领域便是由这类人群产生的住房需求日益旺盛，对住房供给造成了越来越大的压力，供需不平衡的矛盾愈益严重，直接导致了房产价格的上涨。

2.保障性住房建设滞后。英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家，早在1890年便有正式立法要求地方政府为工薪阶层建造经济适用住房，1896年建成第一个经济适用房住宅区。二战后英国逐渐形成以“可负担住宅”为主要内容的住房保障制度体系，包括廉租房、经济适用房和低价位商品房三种形式，这些政府补贴房的面对方是那些需要住宅但没有经济能力在市场上购买或租赁商品房的中低收入居民。到1979年时，这类住房占到了全国住房总量的1/3，政府对此的建设开支达到了政府总开支的8%。但此后随着撒切尔的住房福利改革、推行公共住房私有化，同时全面缩减这类保障性住房的建设开支，“可负担住宅”的发展几乎处在了停滞状态，从20世纪70年代的每年10万个单位降到80年代中期不足3万个单位，到90年代中期几乎降为零。英国国家统计局表示，在过去的20年中，“可负担住宅”的建设几乎可称得上是空白，对其需求远远超过了供给。据该机构的调查，每年相对于每千人的需求量，供给一方只能有3.1套此类“可负担住宅”提供，缺口巨大。全国住房联合会总裁奥尔认为，“可负担住宅”的建设速度至少应达到每年7万套的规模比较适宜，因为对于全国160万户需要保障性住房的家庭来说，目前的“可负担住宅”供应短缺已近乎“令人绝望”。

3.住房市场中个人投资行为增多，推动了房价上升。近十年来，住宅市场的个人投资行为在英国发展迅速，2007年6月阿伯丁大学和拉夫堡大学联合进行的调查提出，如果政府再不采取措施抑制越来越多的“购房以出租”者，英国社会将像19世纪那样贫富分化日益严重，少数人通过剥削他人的劳动成果逍遥度日，其他大多数人只能生活在贫困线边缘。过去十年间，“购房出租”业在英国几乎形成为了一项新的产业。到2006年中期，全国的“购房出租”业拥有房产的净值超过1200亿英镑，每年为国家经济创造出300亿镑的收入，是汽车业贡献度的四倍。全国超过100万户家庭居住在这些商业性出租房内，租赁费用高昂。按英国住宅出租人联合会的计算，“购房出租”业的年平均回报率为11.18%，一些组合型投资业户的年回报率达到21.68%。高回报率的预期刺激着越来越多有一定实力的英国人投身到这一产业中，而英国现行的房贷申请条件较为宽松，民众可以申请的贷款金额最高可达房价的95%，为投资性住房消费提供了便利。按住宅出租人联合会的统计，“购房以出租”者平均约73%的购房费用是通过借贷解决的，只有约1/8的投资购房者借贷款额度在购房总费用的50%以下。2003年时全国的这类“购房以出租”的借贷款额为500亿镑，到2006年中便达到了840亿镑，显示出这三年来英国非自住性住宅投资消费的火热，这无疑对其房价的持续攀升起到了极大的推波助澜作用。

4.引起房价上涨的其他一些因素。造成英国房价升高还有其他的一些因素，比如产权意识上升、住房自有率增加。多年来英国的住房产权自有率并不高，基本维持在50%至60%之间，近十年来这一比例提升较快，到2007年7月，英国的住房产权自有率达到71%，超过了美国68%的比例，成为西方发达国家中住房产权自有率最高的国家。这一提升过程直接推动了住房市场的迅速繁荣，住房交易价格也自然水涨船高。此外，英国人婚姻状况的变化也对房价的上涨有一定的作用。根据国家统计局的数据，2003年离婚案件达16.6万多起，是1996年以来的最高值，2004年增加到16.7万多起，年龄在25至29岁的男女保持着最高的离婚率，这个年龄段的人离婚率是千分之二十九，其他年龄段的平均离婚率是千分之十四。这些离婚者基本都有再次置业或租赁房屋居住的需要，而且离婚妇女中职业女性的比例要高出全职家庭主妇29%左右，她们的独立人格与较强经济实力使其往往倾向于自己购买房产用于居住或投资，同时也是为将来的再次婚姻生活做好自己的储备。这种情况比起稳定的传统家庭生活对住房需求的压力自然更大，从而带动起住房价格的走高。

二、对我们的启示

通过对英国住房市场的上述考察可以看出，相似的问题在我国也不同程度地存在。我国正处于快速城市化的发展阶段，每年都有大量人口向城市聚集，预计到2010年每年都有1000万至1300万农业人口向城镇转移，再加上城镇人口的自然增长，到2010年我国的城市化水平将达到47%，城市人口将达到6.4亿，比目前净增1.9亿人，将形成巨大的住房需求。未来相当长的一段时期内，这种状况不会发生太大的变化，民众的购房需求将会是一种长期存在的较大压力，供求关系将会较长时间处于一种不平衡状态，这将是我国住房市场的一个长期趋势。认识到这一基本点，才能对我国住房市场的基本走势保持比较清醒的头脑，才能理解努力调控好房地产市场的重要意义。

在我国，经济适用房、廉租房等保障性住房建设同样面临着严重的短缺问题。各地的“两房”供应数量严重不足，有研究指出，目前我国平均近94%的住房开发属于商品房，经济适用房只占6%，廉租房不足1%。以北京市为例，2006年9月的《北京市住房建设规划（2006年―2010年）》提出，“十一五”期间北京将新增住房建筑面积1.23亿平方米，而廉租房建设规模仅47至60万平米，约1万套，经济适用房建设规模约1500万平米，约21万套，新建商品房建设规模则是9250万平米、90万套，这种90211的结构自然远远无法满足广大中低收入人群的需要，迫使他们只能望房兴叹或进入商品房市场成为不堪房贷重负的“房奴”，扩大了对商品房的需求量，引起房价的不断走高。因此，必须大力加紧对以经济适用房、廉租房、限价房为基本内容的住房保障体系的建设和完善，这既是控制房价过度上涨的一项重要措施，也是解决百姓安身立业问题、促进社会和谐的重要方面。

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经历过2013年的舆论质疑，金融机构对最终房屋将作为抵押物收归银行处置的“倒按揭”业务更加谨慎。而更广义的“以房养老”，包括“租房养老”、“换房养老”等产品，则迅速收到了市场的积极反馈。

多元化为商业性“以房养老”产品落地提供了可能性。

作为基础养老的补充手段之一，“以房养老”受既有观念影响被长期误读，频遭冷遇。要想真正让其符合实际需求，不断完善获得长期稳定发展，还需解决法律空白、制度设计、信用建设等诸多问题。 租房养老和换房养老

2013年12月初，上海银行以“房屋管家”为名正式推出了“以房养老综合服务平台”，主要内容是提供租房、房屋买卖等服务。与“倒按揭”受到的冷遇不同，“租房养老”和“换房养老”很快出现了成功案例。

63岁的陈桂娣是一名失独老人，每月退休金为2000元左右，一直靠出租自己第二处房产补贴生活。但随着年龄的增长，她对房屋维护、房租追讨等繁琐事务渐渐力不从心。在上海银行一位工作人员的介绍下，她选择了由房屋中介机构21世纪不动产提供的“金色管家”业务。

“金色管家”是21世纪不动产的一项既有业务。具体做法是，由中介机构直接与房屋业主签约，定期向房主支付租金。合同期内的房屋维护、租客选择，以及实际收取租金等工作，都由中介一手包办。

上海银行的养老金客户在接受“金色管家”服务时，可以获得一定程度的优惠，包括免佣金，以及“免租期”缩短等。一般在与房主签约时，中介机构都会预留45天以上的“免租期”，在期间内免予支付房租。

另一种模式——“换房养老”更为简单。21世纪不动产方面称，上海银行的养老金客户若委托该公司进行房屋置换，可以享受佣金优惠。至于其中的卖房、买房流程，则与普通的房屋买卖无异。

同时，上海银行还与一些养老社区合作，尽量满足老人们“换房养老”需求。“前两天一个老年人打来电话，要进行房屋置换，但指定要住到亲和源去。我们与对方也有合作，可以享受专属优惠。”上海银行养老金融部副总经理沈洁介绍亲和源是上海一处知名的老年人公寓，除硬件设施较为完善，还提供定期保洁、事务代办和物品代购等服务。

这种金融机构与外部合作的“租房养老”、“换房养老”，可以算是一项新尝试。“2013年9月12日我们开了养老金融创新研讨会，专家提出，“以房养老”并不等于‘倒按揭’。结合专家意见和客户需求后，我们认为这是一个很大的概念，远不止融资性的‘以房养老’需求。”沈洁说。

在沈洁看来，“以房养老综合服务平台”，主要是协助老年人盘活固定资产，让他们拥有更多流动资金。

作为全国老龄化程度最高的上海市，在多年前便曾经展开“以房养老”试验。

2007年，上海市公积金管理中心进行“以房自助养老”试点。但是，由于当时很多房产并非老人独立自有，子女有分歧，家产传后的观念、房价的不确定性及70年产权规定等因素加大了实施的难度。因此，公积金管理中心在经历三年多的努力之后，无奈停止了这项业务。

国家统计局上海调查总队2013年9月公布的一项调查结果称：67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”，21.2%倾向“社区居家养老”，仅有11.1%和0.4%分别倾向“机构养老”和“其他方式养老”。而在农村地区和低收入群体中，有74.1%月均收入2000元以下的受访者倾向于“家庭传统养老”，高出平均水平6.7个百分点；更有36.2%农村受访者的主要经济来源于子女的补贴。

但出人意料的是，调查报告显示有73.1%的受访者表示“赞同”或“较赞同”“以房养老”，仅26.9%表示“不赞同”。

清华大学公共管理学院教授杨燕绥分析，这种数据上的矛盾情况，意味着若将以房养老作为一个广义概念看待，接受度也会相对较大。“比如说老人有两套房，一套自住一套出租，用租金补贴养老，反对的人自然就少。”

2012年7月，上海市民政局在答复人大代表议案时曾表示，“以房养老”可以有七种形式。除了“倒按揭”，以及前文提及的“租房养老”、“换房养老”、“售房养老”，还包括签订遗赠赡养协议，出售房屋后向购房者长期租赁住房以购房款补贴养老，以及家庭内部“以房养老”等。 “倒按揭”前景不明

相对于“租房养老”和“换房养老”，“倒按揭”更接近于“以房养老”的本义。

“倒按揭”是指老人将自有产权房屋抵押给金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后，支付给老人一笔固定的资金。同时，老人将继续享有房屋居住权。在老人去世后，银行将抵押房产出售，用于偿还贷款本息。

“倒按揭”于上世纪80年代中期出现在美国，此后日本、加拿大、新加坡等国也开始实施。

2013年9月13日，国务院的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称《意见》）提出，开展老年人住房反向抵押养老保险试点，就曾遭遇舆论质疑，认为政府借“以房养老”推卸基本的养老责任。

为此民政部有关负责人回应，《意见》借鉴国际经验，提出开展“以房养老”试点，“是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式”。

在“租房养老”和“换房养老”运行的同时，上海银行亦悄然推出了“倒按揭”产品，目前仅在两处网点试探性地接受咨询，未做任何宣传推广，亦不就此接受采访，就连其他网点甚至客服中心，对此也不甚了解。

据《财经》记者了解，上海银行为“倒按揭”业务设置了一系列门槛，比如，这项业务仅对其养老金客户开放，且抵押人必须拥有至少两套住房；两套房屋的产权必须为抵押人独有，或与配偶共同所有，包括子女在内的其他个人不得拥有产权；房屋名下也不得有包括子女在内其他人的户口。同时，被抵押房屋的评估价，至少要达到150万元，房龄不得超过30年。此外，房屋抵押款只能用于生活费、医药费等养老用途，不得用于理财投资等；抵押人最高可以获得房屋估值60%的贷款总额，可以选择一次性发放，也可以按月领取。

按照上海银行的设计，“倒按揭”抵押期限则分为定期和终生两种。其中，定期型的抵押期最长为十年；终生型要求房主年满70周岁。抵押到期或房主去世后，房屋将被拍卖，若届时仍有结余，余款由房主指定的或法定的继承人获得，房价下跌等因素带来的风险则由银行承担。该行一位从事“倒按揭”咨询的工作人员称，目前这项业务已有客户开始办理。

实际上，上海银行的“倒按揭”设计并非其独创。

早在2011年10月，中信银行就曾推出“倒按揭”产品，也要求办理者必须拥有多套房屋，对房龄、贷款用途、最高贷款额度等也有类似要求。唯一比上海银行宽松的是，除了老年人本人，其子女名下房屋亦可用于办理“倒按揭”。

但是，中信银行在北京、上海等地推出这一产品后，乏人问津。由此看来，上海银行的“倒按揭”业务，前景亦未必乐观。

在中信银行的“倒按揭”尝试之前，各地政府部门或商业机构，也曾多次推出以抵押房产为条件的类似产品，但都因效果不理想而放弃。无论是南京的“房屋抵押入住养老公寓”，还是北京的“房屋租赁抵扣养老中心服务费”，最终都因未有成功业务而夭折。上海、杭州由政府部门主导的类似产品，也鲜有成功案例。 建立公信力

尽管已经出现了成功案例，商业性的“以房养老”产品究竟能否持续，仍是一个悬念。无论金融业内人士还是研究者都认为，“以房养老”在中国还处于启蒙阶段，如何让“以房养老”令老年人信服，是最需要解决的问题。

推出以房养老产品的机构欠缺公信力，曾是南京、北京等地“以房养老”夭折的主要因素。

2005年4月，南京的汤山留园公寓称，拥有60平方米以上产权房、年满60岁的孤老，可以房产换取入住其老年公寓的资格，房产则由公寓代为出租，租金超出老年公寓收费标准的部分，交由老人支配，老人去世后，房产归老年公寓所有。但是作为民营机构，其公信力相对较低，老年人又对其是否盈利存有疑虑，因此难以获得他们的信任。

上海银行自1998年起作为首批两家养老金机构之一，已经从事养老金业务15年，并积累了152个养老金客户，目前上海近40%的养老金都是通过上海银行发放的。

上海融孚律师事务所联合合伙人吕琰认为，上海银行在其“租房养老”、“换房养老”服务中，“相当于扮演了交易中介的角色，通过它的公信力来促成交易。”

沈洁称，目前上海银行的增值养老服务，多是与外部机构合作，筛选符合老年人需求的，在市场上信誉度较好的产品，并给予该行的养老金客户一定程度的优惠，“合作机构一般都是微利的。” 她还补充道，“我们的老年客户基数比较大。在养老特色的产品销售，或者合作服务上，容易产生规模效应，这点和其他金融机构有所不同”，这样银行才不致于“赔本赚吆喝”。

至于“倒按揭”业务，则需要更复杂的前期准备。长期从事金融领域法律服务的吕琰说：“业务简单就意味着不能盈利。你要让金融机构有更多动力去做这件事，实际上并不简单。”

在为上海银行的“倒按揭”业务提供法律咨询时，吕琰指出，国有土地出让年限的70年限制、房地产市场的不确定性，终生型“倒按揭”可能出现的支付期过长等问题，以及未来房屋处置时可能面临的遗产法律纠纷，都会让金融机构遭遇风险。

要解决这些问题，吕琰认为首先要在法律上对“倒按揭”业务给予定义。中国现行法律中，让与担保尚未得到完全的承认和肯定。部分学者认为它类似于流押，但为了防止抵押人处于不利地位，《担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，即禁止“流押条款”。“如何解决让与担保与现行法律制度的冲突，是首先需要处理的问题。”吕琰说。

至于资产价值变化带来的风险，吕琰建议由市场分担。“比如说债权人如果有一批抵押物，可以将其打包出售给基金公司，或是房地产企业等市场机构。”而更好的做法则是将资产证券化，重新推向市场，以分担风险。

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关键词:房价调控发展超量累进税率

一、引言

人类社会的发展进步很大程度体现在衣食住行的变化上。作为人类基本需要之一的“住”的论题，一直都是民众、政府、新闻媒体、学术界关注的焦点。安得广厦千万间，使十几亿国人安居乐业，各路英雄豪杰都从未停止对此的探究。

中国人民银行近日公布的“2011年第一季度储户问卷调查报告”显示，居民认为目前房价过高，对调控效果不乐观。报告显示，对当前房价水平， 74.4%的居民认为“过高，难以接受”，是仅低于上年末(75.5%)的第二高值。

衡量房价水平的高低，一个常用的指标是房价收入比，即住房价格与城市居民家庭年收入之比。世界银行制定的房价收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。按照国际惯例，房价收入比的合理区间为[3,6]。从近两年数据来看，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上，个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。该数值远远超出警戒线，泡沫现象严重。

针对房价持续较快增长问题，笔者也进行了如下思考。

二、遏制房价方法的建议

(一)发展落后地区，缓解一线城市膨胀压力

引发一线城市房价畸高的原因之一就是各地区发展过于集中，各地发展水平严重失衡，进而导致的大量人口涌入北京、上海、深圳等一线城市。而在这些城市，住房供应量是有限的，急剧增加的需求量必然引起房价飞涨。

■

通过上面两组数据的对比作为缩影，我们可以窥见中国目前发展的大体状况。一线城市与落后地区的差距达到了一个触目惊心，难以置信的程度。诚然，先富带后富是无可厚非的，但是在倾举国之力使先富地区的发展取得了一定成就之际，我们应该开始关注那些先天不良，后天又营养不足的弱势地区，为这些地区提供有利于其发展的资源。

德国房价稳定，实现十年未涨，一个重要的原因就是人口分布合理、地区发展比较均衡。当年东西德分裂之后西德建都波恩，目的就在于拉动相对落后的波恩地区的经济发展。这种雪中送炭的发展模式和我国热衷锦上添花的思路截然不同。贯彻均衡理念的经济发展实例比比皆是。例如奥迪公司的总部就设在英戈尔施塔特这样的小城市。这种模式对于遏制不堪重负的中国一线城市的房价值得引以为鉴。

如今政府出台限购措施试图遏制住房价， 在一定程度上可以降低住房需求量，但是此举不乏歧视色彩，无形中划分了二等公民。而且一味地堵塞需求量并不是治本之举。仔细分析大量人口选择背井离乡到一座奋斗终身都未必能安一处家的城市这种现象，不难发现归根结底就在于自己的家乡与那些大城市相比无论基础设施、工作机会还是文化水平都大相径庭。目前很多中西部农村地区还基本处于工业革命之前的状况，完全没有通水、电、气、网或是只覆盖了少数家庭。交通也不便捷。没有通路，或即便是通了路，公共交通系统还处于零发展状况。面对生活不方便、出行不便捷、信息闭塞、文化水平低的家乡，落后地区的公民当然希望能在一线城市获得更高品质生活。

对落后地区的扶持政策的建议：

(1)政府提供补助建设现代给水排水系统、电力系统、燃气管网系统、光缆网络等，覆盖到家家户户，让所有人都能够便捷地使用水、电、气、网等。

(2)加大对落后地区进行税收减免的力度。例如，对落后地区的企业，允许其增值税进项税额加计10%扣除；对落后地区的个人所得税的应纳税额减征20%。

(3)一方面要在落后地区内部构建合理的交通网络，对公共交通系统实施补助，使人们的出行成本降低。另一方面，要改变落后地区闭塞的现状，使其在陆空都能更好地与其他地区交换物资、进行交流和人口流动。

(4)从城市发展起步阶段就形成自己的特色，灌输高绿化率理念，不同于一线城市的高楼林立，侧重于发展低密度住宅，进而达到吸引人口流入的目标，助推中国的“西进运动”。

倘若政府加大对这些落后地区的扶持力度，完善其基础设施，再给予税收等方面的优惠，届时人们将乐意在西部寻求商机，进而能提供更多就业机会，中国自西向东的单向人流便会变为双向，适宜居住、充满生机的新城便能缓解一线城市的超载现象。这样，我国才能地尽其用，幅员辽阔才能实至名归，房产的供给量才能获得较大的提升空间。

(二)房产税实行超量累进税率

由于公租房和廉租房的供应量有限，并不能满足所有租房需求，所以必须有商业性质的出租房存在来封堵未能被公租房、廉租房满足的需求缺口。

如果对所有第二套及以上房都按相同的税率征收房产税，那么势必会引起房租整体上涨，最后税收负担还是转嫁到承租人上了。

超量累进税率是指把纳税义务人的应纳税房产按数量的多少分成若干等级，每一等级规定一个税率，税率依次提高，但每一纳税人的征税对象则依所属等级同时适用几个税率分别计算，将计算结果相加后得出应纳税款。也就是对第一套房不征收房产税。从租计征下，假定第二套的税率设定为2%，第三套的税率6%，第四套10%，第五套14%，第六套18%，第七套以上22%.从价计征下，假定第二套0.6%，第三套1.2%，第四套1.8%，第五套以上2.4%.

倘若实行超量累进税率，对于类似的两套房A和B，分别是第二套房和第三套房，则第三套房的出租成本会高于第二套房，在租金的市场价格一定的情况下，B房的利润就会低于A房，依次类推，对于大量囤房者来说就无利可图了。

实行超量累进税率，不仅可以满足租房需求，还可以在很大程度上遏制炒房现象，通过宏观调控手段使房产资源得到合理配置，形成置业基本作为自住，不能博资产升值的局面，这样便可以遏制一部分房产需求量――投机需求。

限购令等行政强制干预措施确实有点过狠，推行超量累进房产税作为一种宏观调控的手段对于遏制房价力度适中，不失为一剂良方，政府在此起着导向作用，剩余的工作就交由市场了。

(三)逐步改变地方政府对房地产行业的依赖局面

借助发展房地产行业，地方政府的财政税收不仅得到大幅增加，地方经济增长速度也获益良多。为了继续维持经济高速增长的态势，地方政府需要房地产行业这驾拉动经济发展的马车，因此，地方政府不愿意看到房地产市场“活力不足”。

但是,地方政府应认识到,卖地谋生最多可以作为维持眼下生计的权宜之策,做大做强地方实体经济才能使经济增长源远流长。

首先,考核地方政府政绩应该有一套剔除房地产因素的指标体系，使房地产行业对经济增长的贡献率保持在一个健康合理的水平。

其次，对政府收取的与房地产相关的税收与土地出让金实行制度化、透明化管理。政府在每年的预算中明确税收或土地出让金分别用于廉租房、公租房、经济适用房的建设或维护，基础设施建设或维护，环境保护等等方面的比例。另外需要预留一部分作为活动款项用于支付各项目不足的部分。对于各笔专款多余的部分，还是留在该账户内以后使用。每一季度末，政府对该期的预算执行情况进行报告。这样可以减少政府从房地产渔利的空间，增加政府的社会责任感。

政府的自觉性提高了，能积极主动贯彻各种调控措施，才能使房价调控落到实处，不会止步于纸上谈兵。

篇7

（一）积极落实《社区物业管理工作意见》，不断强化物业管理工作。

我们召开了全市物业管理工作会议，在此基础上，结合**实际，进一步理清工作思路，强化工作措施，不断完善物业管理服务体系。

一是针对存在问题和不足，不断规范和完善物业管理。根据全市物业管理工作会议的精神要求，结合**物业管理的实际，我们进一步理顺了工作思路，即：“以实现物业保值增值为核心，以物业管理的规范运行为目标，抓好前期物业管理和老旧小区改造，加大监督管理和业务指导力度，全力推动全市物业管理上台阶上水平。”按照这个工作思路，为了从根本上解决物业管理中存在的问题，我们依据海政发［20**］21号文《关于进一步规范和完善房产市场管理的意见》精神，积极建立健全前期物业管理制度。在实际工作中，首先从预售环节增加审批要件，约束开发建设单位落实物业管理方案，明确服务内容、服务等级、收费标准和经营方式，突出合同和公约在前期物业管理中约定的效力和承诺的效力。其次，调[此文章由21秘书写作网/独家原创]整了专项维修资金收缴的方式，由建设单位在预（销）售时一次纳，避免了专项维修资金收缴参差不齐，使用困难的问题。第三，在老旧小区管理方面，制定了《**市老旧小区物业管理实施意见》和《**市专项维修资金使用意见》，努力做到“两个结合”，即先期保洁和后期改造相结合，主管部门业务指导与社区参与相结合，为老旧小区的物业管理提供了保障。

二是认真调查研究，摸清底数。为了全面了解、掌握**全市物业管理的现状，入春以来，我们组织专门班子，对全市住宅小区的物业管理状况进行了一次大规模的调查摸底，**市现有当地和外地物业管理企业20个，其中具有二级资质以上资质的3个，三级资质的17个，物业管理从业人员400余人；现有实行物业管理面积120万平方米，其中新建住宅小区管理面积90万平方米，物业管理用房7812平方米；收集专项维修资金527万元。通过调查分析，当前**市物业管理工作中存在的问题和不足，主要表现在物业管理企业经营水平不高，服务质量不高；业主自律意识淡薄，对物业管理的认同程度有待提高；老旧小区物业管理难度较大；物业管理收费困难等等。通过调查，使我们**对物业管理的现状和存在问题有了更加清醒的认识，为今后更好地开展工作打下了有力基础。

三是发挥职能作用，确保物业管理规范运行。为了保证物业管理各项工作的落实，我们充分发挥职能部门作用，将物业管理工作的各项指标进行量化，对物业管理企业和从业人员进行量化管理和考核。考核目标包括：业主委员会的组建，计划全年新组建业主委员会5个；物业管理公司的报批，今年已报批物业管理企业3个；物业管理纠纷的调处；物业管理用房的归集；前期物业管理方案的落实；专项维修资金的使用等等，上述指标的完成情况作为考核和管理物业企业的依据，作为物业企业升级达标的依据。同时，结合房地产市场秩序整治活动的开展，加强监督管理，定期对物业管理公司的从业行为和服务情况进行检查监督，不断规范物业企业的服务行为。今年以来，已落实物业管理方案9件；参与物业综合验收4次；归集物业管理用房5100平方米，其中办公用房2030平方米，商业用房3**0平方米；使用专项维修资金6万元，维修房屋屋顶面积达5700平方米；调处物业管理纠纷6起，其中办结4起；组建物业管理企业2个；组建业主委员会1个。对老旧小区新实施以保洁、绿化为主的物业服务面积达15万平方米。

（二）积极构建新的住房保障体系，经济适用房和廉租房工作不断取得新的进展。

一是积极争取政府启动经济适用房和廉租房建设计划。据调查统计，**市近三年城市居民家庭平均年收入为23728元，家庭年收入低于全市平均水平的中低收入(含最低收入)家庭中的无房户和住房困难户共有1705户，其中无房户232户，住房困难户1473户。针对这种实际状况，今年以来，我们根据上级文件精神和要求，结合本市实际，把构建新的住房保障体系作为房管部门的重点工作之一，在深入调查研究的基础上，向政府呈报了《**市经济适用房和廉租房需求调查报告》、《建设方案》及《测算数据报告》，以详尽、科学的数据，阐述了尽快建立新的住房保障体系的重要性和迫切需要，并多次向政府呈请，尽快启动建设计划、出台相关政策。

二是抓好政策的制订工作。为了使经济适用房廉租房建设能够切合实际，真正惠及广大百姓，今年以来，我们在参照外地先进经验的基础上，结合本市实际，经过周密研究，反复测算，先后几异其稿，向政府呈报了《**市经济适用房货币直补实施办法》和《关于推行经济适用房货币直补办法的意见》及《关于对城市最低收入家庭租赁住房实行货币补贴的意见》和《**市城市低收入家庭租赁住房货币补贴办法》，力请政府积极推行经济适用房廉租住房货币直补办法，对城市中低收入家庭中的住房困难户购买经济适[此文章由21秘书写作网/独家原创]用房和租赁住房，直接发放货币补贴。经过积极陈请和市政府的通盘考虑，四月二十日，**市政府先后以海政发[20**]20号和21号，出台、下发了《关于印发**市最低收入居民家庭廉租住房保障管理办法的通知》和《关于印发**市经济适用房货币直补实施办法的通知》两个文件。文件确定，对城市最低收入家庭中的无房户和住房困难户租赁住房按照人均建筑面积15平方米予以补贴，每月每平方米补贴3元；对申请购买经济适用房的中低收入家庭，每户补贴面积确定为80平方米，每平方米补贴200元，即每户补贴1.6万元。两个文件的出台，标志着**经济适用房和廉租房制度的初步建立。

三是积极拟订实施细则，做好政策实施准备。为了保证经济适用房和廉租住房制度的顺利实施，我们在政策出台的基础上，抽调精兵强将，成立了专门班子，结合实际，认真制订实施细则及具体的操作办法和流程，并不断修订完善。同时，积极协调相关部门，抓紧对相关业务人员进行政策实施前的培训。目前，具体的实施细则和操作规程已上报市政府。自6月1日起，**市经济适用房和廉租住房保障制度的实施工作将正式全面启动。

（三）强化房地产市场监管，房地产市场秩序整治活动不断深入。

为了进一步规范我市的房产市场管理，保障我市房地产市场的健康发展，今年以来，我们在20**年**市房地产市场依法治理活动和**市房产市场交易秩序专项治理活动深入开展的基础上，进一步加大工作力度，强化房地产市场监管，推动房地产市场秩序整治工作不断走向深入。

一是广泛宣传发动。继续通过广播电视讲话、公告、下发文件、街头宣传、发放明白纸等形式，大张旗鼓地宣传房地产法律法规，广造舆论声势。上半年先后播发电视讲话和公告3期，下发文件2个，开展街头宣传4余次，发放宣传材料和通知千余份，使房地产法律法规意识不断深入人心。

二是加强检查监督。在广泛宣传发动的基础上，组成专门班子，对全市所有房地产开发企业、中介公司和物业管理企业等从业机构进行全面检查，重点查处房地产开发、预（销）售、中介等各环节中存在的面积短缺、隐价瞒价、虚假广告、价格欺诈等各种违规行为，共检查从业机构50余家，发放备案通知书3份。

三是不断深化房产市场的治理整顿。为了保证房地产市场的长治久安，活动开展中，我们与建设、工商、物价等部门，成立了协调领导小组，建立了协调联动机制和通报制度，定期召开联席会议，通报房地产市场动态，对市场上出现的各种问题苗头，抓住不放，认真分析原因，根据各自职能和工作分工，积极开展工作，力求防患于未然，把问题扼杀在萌芽状态。在此基础上，各部门组成联合检查组，定期对房地产从业机构进行检查，发现违规行为或接到群众投诉，立即进行调查、处理，上半年共组织检查3次，未发现任何问题。目前，全市50余家房地产从业机构，已全部登记备案。由于管理到位，今年以来，全市房地产市场未发现任何违规行为。

四是健全和落实准入、登记备案和资质审核制度。针对整顿治理过程中发现的各种问题，我们报请政府，以海政办发[20**]21号文件，出台下发了《关于进一步规范和完善房产市场管理的意见》，进一步健全和完善了开发企业登记备案制度、中介机构准入制度和物业企业资质审核制度，建立了复核审查[此文章由21秘书写作网/独家原创]制度，从落实制度入手，严格、规范管理。在强化检查监督的基础上，实际业务工作中从预（销）售、产权登记等环节对开发企业、物业公司和中介机构进行前置管理，增加审批要件，对各种从业行为进行预审和复审。目前，各项制度已全面得到落实，从而有效地杜绝了各种违规行为。

（四）今后工作打算

一是积极做好经济适用房和廉租房制度的实施工作。周密部署，精心操作，稳步推进，确保各项工作落到实处，不出纰漏，使政府放心，群众满意。

二是进一步强化住宅小区的物业管理。加强新建住宅小区物业管理的前期介入。从预售和产权登记环节入手，增加物业管理合同审批要件；新建小区投入使用后，入住率达到60%，即成立业主委员会，由业主委员会选聘物业管理公司开展物业管理。加大老旧居民小区改造力度，争取利用二至三年时间，将樱桃园、民主、环保等老旧小区改造完毕，达到三级小区标准，以便更好地推进物业管理。强化对物业企业的管理，抓好物业企业招投标和资质审核，加强从业人员的管理和培训，不断规范物业管理行为。

三是推动房地产市场秩序整顿不断走向深入。根据**市四部门关于房地产交易秩序专项整治工作的部署和要求，深入开展房地产市场整顿工作，加大检查、监督力度，严厉查处各种违规行为，不断规范房产市场管理。

篇8

关键词：房地产；保障房；转移支付

中图分类号：F832.51

文献标志码：A

文章编号：1673-291X（2012）23-0079-02

最新一轮的房地产市场调控已满两年，房价过快上涨的势头得到有效遏制，部分地区的房价开始松动，但温总理也表示，房价还远远没有回到合理价位。近期央行的《2012年第2季度储户问卷调查报告》显示，有68.5%的居民认为房价“高，难以接受”。受居民收入提高、城镇化加快、原材料价格上涨等多重因素影响，长期内房价上涨的压力将持续存在，未来我国的住房形势将依然严峻。因此，我们需要住房制度的“顶层设计”，完善住房制度建设，特别是强化住房保障的作用，弥补商品房市场发展的不足与缺陷，促进房地产业合理健康发展，早日实现国民“住有所居”的梦想。

一、房地产市场存在长期的供需矛盾

（一）城镇化的加快发展将极大增加对住房的首次需求

作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产需求从长期讲是刚性的。2011年底，我国城镇化率达到51.27% ，但较发达国家70%以上的水平还有很大提升空间。诚然，当前的城镇化质量偏低，大量的农村产业工人虽然居住在城市，却无法同等享受到城市的基本保障和公共服务。但随着户籍政策的逐步改革，医疗社保的全覆盖，城乡二元结构势必将被打破，这部分人群最终将成为真正的市民。同时，未来15年中国城镇化将保持年均0.8—1个百分点的增长速度，农村劳动力的大规模转移，接近2亿农民变为市民，在城市安家落户，这些都将带来巨大的住房需求。

（二）居民住宅消费结构升级带来的改善型需求

从国际上看，人均GDP达到5 000美元，意味着居民消费将从温饱型向小康型升级，步入享受型、发展型。这也是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均GDP13 000美元的水平才会出现下降。2011年我国人均GDP达到5 500美元，正是步入地产高速发展的轨道中。随着经济快速发展和个人可支配收入的提高，居民不仅对住房需求的数量越来越大，而且对住房质量和功能的要求也会越来越高。然而许多老旧住宅由于面积偏小，设计落后，配套设施不完善等原因，已经无法满足现代生活需要，因此，对新房的需求会稳步提升。

（三）我国主要城市对土地和住房有效供给明显不足

相对于快速城镇化进程所带来的住房需求，我国主要城市对土地和住房有效供给明显不足。2001年至今的10年内，构成我国房地产供给的四项重要指标，除施工面积外，土地购置面积、完成开发面积和竣工面积的增幅均呈整体下降趋势。10年间，除2008年和2011年外，其余年份的商品房销售面积增幅均大于竣工面积增幅。这一趋势从2006年以后更为明显。近5年来，商品房销售面积比竣工面积多出10.04亿平方米。从长期看，我国土地资源相对不足，新建商品房数量趋于减少。二手房交易市场缺乏规范，租赁市场仍不完善，难以将存量住房有效转化为实际供给。综上所述，房价上涨、房地产供需矛盾在现阶段和未来一段时间内都将十分突出。

二、目前商品房市场发展不足对经济的负面影响

（一）造成房价过快上涨进一步拉大居民收入差距

进入新世纪以来，我国的房地产行业出现连续多年高速增长，尽管中央政府屡次调控，但价格总体呈不断攀升之势。当前我国不同阶层的收入差距很大，出现了典型的二元结构房地产市场。一方面，高收入人群对房地产的强烈投资需求，拉动房地产价格不断上涨；另一方面，中低收入人群由于收入水平低下，已经失去购房能力[1]。这是典型的“马太效应”：贫者愈贫，富者愈富，反映赢家通吃的经济学中收入分配不公的现象[2]。房价快速上涨进一步扩大了不同收入阶层在财富创造和财富积累上的差距。

（二）“土地财政”的发展模式抑制消费水平

从宏观层面看，土地财政下的粗放型经济增长模式所积累的结构性问题和矛盾仍在加剧，地方政府为完成中央GDP考核，加大固定资产投资力度，特别是依靠房地产这架马车，既拉动经济增长又带来财政税收。2011年，全社会固定资产投资30.19万亿，占GDP的64%，其中房地产开发投资高达6.17万亿。投资过快对消费造成了挤出效应，使居民消费支出占GDP比重持续下降，从1980年的55.8%下降到2011年的33.8%。土地财政引发的高房价则进一步抑制了居民消费，目前我国城乡居民正处在消费升级时期，房价过高会从两方面抑制消费：第一，高房贷使一部分购房者沦为房奴，过高的月供压缩了日常开支，造成没钱消费。第二，不断上涨的房价改变了消费者的心理预期，增加了预防性储蓄，造成不敢消费。

（三）泡沫积累威胁宏观经济稳定

房地产业的突出特点是产业链延伸较长，上下关联度强，长期以来，我国一直以房地产为支柱产业，拉动经济快速发展。但众所周知，房地产市场属于商品市场的一部分，遵循商品市场一般规律，本身并不能避免市场失灵的出现，无法自行遏制泡沫的产生和破灭。在中国，由于土地垄断性，供需双方信息不对称，交易缺乏透明等多重因素影响，市场失灵的问题更加突出。市场失灵造成的房地产泡沫，直接威胁我国经济平稳健康发展，甚至产生经济危机。美国次贷危机、日本90年代地产泡沫均警示了泡沫破裂后对宏观经济的灾难性影响，必须加以警惕。

三、保障房在经济发展中对商品房不足的弥补

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关键词:中低收入;城镇居民;高房价;住房保障

近年来，我国不少城镇的房价上涨过快、过猛，已经成为了政府和很多学者关注的经济热点和担忧的社会问题。总书记明确指出，要切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，强调要坚持把解决涉及人民群众切身利益的问题放在突出位置，权为民所用、情为民所系、利为民所谋。要求各地官员要走进老百姓的“民生”之中。中国社会科学院经过在全国范围内的调查和研究，得出的“买房贵、上学贵、看病贵”已成为新民生三大问题，而在这新民生的三大问题中，“住房贵”，又因为和百姓收入的关联度最高、影响他们生活水平的力度最大，已成为民生中的头号难题。

一、中低收入城镇居民住房现状及原因

目前，我国城镇居民住房人均建筑面积25平方米，但不同地域不同收入家庭间住房状况贫富悬殊。相当大部分低收入家庭仍然居住于危房、陋房中，甚至根本没有住房。据相关资料，目前尚有1.5亿平方米的危旧房屋需要改造，156万个家庭缺房，35万个家庭人均建筑面积在8平方米以下[1]。但同时，中国的空置房面积却占很大比例，其中主要是高档的豪宅、别墅、公寓和写字间。住宅供给与需求严重脱节，形成了住房供应的绝对短缺和因住房价格极大高于中低收入家庭的支付能力，而引起的住房有效需求不足的矛盾。归纳起来，中低收入城镇居民住房困境主要表现在以下几个方面:

(一)住房使用面积小，住房拥挤

改革开放以来，虽然我国居民整体住房水平有了很大的提高，但对于处于中低收入的城镇居民来说，他们的住房使用面积还比较小。根据国家统计局城市调查报告，1999年年收入低于0.5万元的家庭住房面积在60平方米以下的比例为87%，年收入0.5—1万元的家庭住房面积在平方米以下的比例为80.9%，年收入1—2万元的家庭住房面积在平方米以下的比例为73.2%，年收入在2—3万元的家庭住房面积在60平方米的比例为64%。可见，大多数中低收入城镇居民的住房面积是比较小的。据统计，2004年在北京和上海两地的低收入的家庭超过了10000户，这些家庭的人均居住面积都不足5平方米。这说明了我国的中低收入居民的住房面积小的问题还是相当严重的，应当引起我们的重视。

(二)居住位置偏僻

中低收入城镇居民的住房一般都是距离城市中心较远的地方，那里多是交通不很方便，居住条件比较差的郊区，这些地方在受教育水平、收入、消费和居住水平等客观条件方面处于一个相对较低的位置，而且在社会地位的主观认知方面也给了他们较低的评价。随着中心城区建设日益发展，在老城区和“城中村”改造中，更有一部分被拆迁低收入的居民的住房问题更加困难，商品房买不起，只有到处租房，却又难以找到价格合适的房子。

(三)“房奴”现象明显

北京师范大学金融研究中心的《中国房地产金融安全评估报告》，根据东部地区商品房均价得出70%城市居民没有购买新房能力的结论。对于中低收入的城镇居民更是没有购买新房的能力了，如果真的要买房，那就不得不贷款了，那么问题就随之而来，他们贷款买了房子，不但把家庭里的前半生的收入当成首期付款，有些人还得再向亲戚借上一些才足够支付首期付款，并且还要把剩余的后半生中最美好的时光用来还债，每月“供”出大半收入，不得不背上沉重的生活负担。

总体说来，我国中低收入居民目前的住房情况比较差，他们也没有购买住房的能力，这应该引起我们的重视，中低收入城镇居民已经成为城市住房弱势群体。那么中低收入城镇居民为什么会成为城市住房弱势群体呢，笔者认为有以下几点原因:

(一)城镇房价收入比过高

世界银行将房价收入比定义为:某个住宅市场上某个指定时期内销售住宅的自由市场价格平均数和该市场上家庭年收入平均数的比值。通常市场经济国家认为合理的房价收入比值是4—6[2]。有些学者认为，目前我国房价涨是很正常的，理由是我国经济持续、快速发展，人们的收入水平也有了很大提高。人们的收入水平提高了，这是事实，房价涨也是应该的，但把握尺度，房价涨应该是适度地涨，涨幅是要以收入的增加幅度为基准的。我们来看看我国2008年3月末几个主要的城市的房价与居民收入的情况。

我们可以看出，在2008年3月末，深圳的房价收入比达到了16，北京、上海、广州、杭州等城市的房价收入比都超过了10，远远高于国际认为合理的房价收入比4—6的标准，这就说明了目前我国房价涨的幅度不合理了。如果考虑我国在医疗、教育等方面的社会保障体系的不完善，大部分居民的实际住房支付能力就更低了，而对于中低收入的城镇居民来说，面对如此高的房价更加买不起房子。

(二)住房供给体制不完善

廉租房是专门面对城镇中低收入家庭的一种具有一定住房保障性质的住房供应机制，然而就全国平均而言，廉租房的资金来源中政府的投资比重还不到一半，有1/3的资金来源于住房公积金的收益，其他1/4多来源于不稳定资金，这说明，目前廉租房政策仍然没有获得政府足够的重视，缺乏稳定和充足的资金。据统计，从1998年国家提出建设廉租房保障体系的设想，到2002年的4年中，全国受益的仅有几千户，这就是说，仅有7%左右的中低城镇收入者从廉租房制度中获得好处，这说明，廉租房建设还没有真正地解决实际问题。经济适用房是目前另外一种解决城镇中低收入家庭住房问题的供应机制，作为经济适用房，土地是无偿划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半。国家规定，对经济适用房免征土地出让金。而土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一。这项明显带有给中低收入人群福利保障痕迹的政策与地方政府的财源站到了对立面上。因此，土地供应地方政府并不向经济适用房倾斜。中低收入家庭想要买到经济适用房就不容易了。国家制定经济适用房政策本意是想给中低收入家庭予以补贴，以帮助其实现购房意愿。但事实上这一政策并不到位，国家因此减少了大量土地转让收入和税收收入，这些利益很多进了高收入家庭和开发商的口袋。虽然国家及地方对购房者的申请条件进行了限制，但大量的经济适用房被富人买走，中低收入的城镇居民并没有得到太多的好处。

(三)农民市民化也是很重要的有原因

农民市民化，指的是在城市化进程中，让生活在农村的大部分农民，离开土地和农业生产活动，进入城市从事非农产业，其身份、地位、价值观念及工作生活方式和交际方式向城市市民转化的经济社会过程。据统计，我国农民居民化的比例为70年代12%，80年代25%，90年代30%[3]。即随着城市化的发展，越来越多的农民进入了城市，他们中绝大多数人成为城镇的中低收入者。由于其在身份、地位、工作生活方式和技能等的弱势导致了他们收入的低下，经济实力也非常有限，因此，他们在城镇住房上都处于弱势地位。

二、解决好中低收入城镇居民住房问题的必要性

联合国人居宣言明确指出，享有适当的住房是居民的基本人权。住房不仅为人们提供日常安全生活的保障，而且也为人们创造一个相对独立与私密的个人空间，它也是满足人们生存与发展需要的不可或缺的基本物质条件。而目前我国中低收入城镇居民住房问题比较困难，这就是说我们必须解决好中低收入城镇居民的住房问题。

(一)解决好中低收入城镇居民住房困难问题是我国城镇化和工业化的必要基础

党的十七大提出，“要全面认识工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展的新形势新任务，深刻把握我国发展面临的新课题新矛盾，更加自觉地走科学发展道路，奋力开拓中国特色社会主义更为广阔的发展前景”。而我国城镇化发展的过程必然就会遇到中低收入城镇居民困难问题，这个问题不解决好，就谈不上发展城镇化，而城镇化又是实现工业化的前提，城镇化出了问题，工业化也就实现不了了。可以说，广大中低收入城镇居民住房困难问题不妥善解决，会影响我国经济的发展和现代化的实现。

(二)解决中低收入城镇居民住房困难问题是提高我国国际竞争力的需要

虽然中国改革开放取得了世界瞩目的成就，但很多西方发达国家还是抓住我国处于低收入人群的生活状况这一话题大做文章，认为我国人权问题比较严重，其中也包括中低收入城镇居民生活状况令人担忧这些话题。城镇高收入者与低收入者的差距教大，并且还有进一步扩大的趋势，而70%左右的城镇居民无力购买住房的情况无疑更加体现了我国目前的公平建设存在着极大的不平衡。中低收入城镇居民住房困难的问题为国外一些居心叵测的人提供了把柄，这严重影响我国在国际上大国的形象，不利于提高我国国际竞争力水平。因此，解决中低收入城镇住房困难问题亟须解决。

三、解决好中低收入城镇居民住房问题的对策

住房是人们的基本生活保障之一，住房问题解决不好，就无所谓社会和谐。面对目前我国中低收入城镇居民住房困难问题，我们亟需采取相关的对策加以解决。

(一)促进充分就业，从源头上解决致贫根源

中低收入城镇居民的一个最大特点就是收入低且收入增长慢，这也就成为了他们买不起房的根本原因。我国中低收入城镇居民的收入水平和收入增长速度远远低于全国平均收入水平和收入的增长速度。因此，政府部门应采取最大化就业的政策，设法解决失业人员和下岗人员的就业问题，让尽可能多的人通过就业得到相对稳定的收入。如要在税收减免、小额贷款、再就业培训补贴、增值税和营业税起征点等方面给予优惠政策，以增加下岗、失业人员的就业机会，提高中低收入城镇居民的收入水平，从源头上解决他们的住房问题。

(二)降低高房价，促进社会和谐

高房价已经成为普通百姓正常住房消费的最大障碍。在现有的导向下，中国城镇居民要实现住房的全面小康，已经成为越来越不可能完成的“历史任务”。而在几十年小康社会建设中，人们有一条重要的经验就是“小康不小康，关键看住房”。如果城镇居民在住房上实现不了小康，那么至少在中国的一半人口中，能否按照既定的目标实现全面小康，就会成为一个不能忽略的大问号。建设全面小康社会时不我待，解决住房小康的问题，更是刻不容缓。从这点来说，降低高房价，已经成为促进社会和谐的重要的一步。规范土地价格同降低房价之间存在着内在联系。国家要加强对房地产业的宏观管理，加强对国有土地出让的计划、规划管理，制止越权批地、多头批地的行为。在当前及今后一个时期，物价部门应会同有关部门，从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一级市场，从而为降低房价打下基础。加大打击非法操控房地产市场行为的力度，严惩住房腐败行为。

(三)将住房保障纳入社会保障体系

改革开放以来，我国经济持续、快速、健康发展，不仅充分满足了公民生活最基本需要的温饱问题，也极大提高了社会物质文化生活水平。相应地，人们的需求层次和生活追求也显著提高，住房问题首先凸显出来，中低收入家庭的居住困难问题比较突出。这需要我们不断完善社会保障制度。从社会安定的角度看，住房保障是避免贫富差距过大、保证社会公平的重要措施，对维护社会稳定有着重要意义。随着我国住房制度改革的不断深化及住房市场化进程的不断加快，城镇居民的住房条件得到了极大改善，与此同时，通过市场机制无力解决的住房保障问题也日益突出。在这种情况下，只有将住房保障真正纳入社会保障体系当中，结合我国国情建立住房保障的长效机制，才会更好地解决这一问题。

结语

在我国改革开放取得巨大的成就的同时，我们应该更加关注城市的中低收入者，让他们能够在为城市的建设做出了巨大贡献后，分享社会建设的成果，而住房是他们最为关注的民生问题，只有解决好了中低收入城市居民的住房问题，我们才能顺利地推行工业化和城市化，才能真正地实现社会的和谐发展。

参考文献:

[1]张志刚.城市贫困家庭住房困境的表现、成因及对策[J].辽宁经济，2007，(4).

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笔者认为，从整体上看，房地产价格的上涨是一种长期趋势，税收对房地产市场的调控，应注意把握调控时机和调控力度。税收政策不应该简单地以调控房价为方向，而应该以促进房地产市场健康、有序发展为目标，在税制结构、课税对象、税负水平和征收管理上重新进行系统设计，最终建立起规范、健全的房地产税收体系。

房地产价格总体上涨是一种趋势

从理论上分析，世界各国的房地产价格，既有价格上涨的状态，也有价格下降的状态，因为在不同的历史时期，房地产价格的供需关系是不相同的。

推动房地产价格上涨的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，购买力增强；二是城镇化步伐加快，对住宅的需求增多，这是一个世界性趋势；三是作为不可再生资源的土地减少，导致土地价格上涨；四是房地产投机因素推动房地产价格上涨；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改变等。影响房价下降的因素主要包括：一是经济不景气，房价在短期内下降；二是政府干预，抑制房价上涨；三是自然灾害，如地震、海啸等，导致居民离开；四是突发事件的影响，如美国的“9·11”事件，引起人们恐慌；五是金融危机，如20世纪90年代的亚洲金融危机和目前在全球范围内发生的金融海啸，导致房地产价格下跌甚至崩溃等。

比较上述两方面因素，从中短期看，有时是下降因素影响大，有时是上涨因素影响大，并无规律可循；但从长期趋势而言，房地产价格的整体上涨是一种趋势，因为随着经济不断发展，居民收入水平提高，人们改善住房条件的要求会不断提高，地价上涨的趋势难以改变。从长期来说，房地产价格必然是持续上升的。

从现实情况看，世界各国房价的变化也证明了这一趋势。如美国，从1950年～20__年，美国有代表意义的300多个城市的房价是稳步上升的，而同期所对应的建筑成本变化幅度并不大。

准确运用税收调控政策

税收调控政策的运用，无疑能对房地产市场价格产生影响，因为房地产税负的提高或降低，都能对供给和需求双方产生不同的影响，问题的关键在于如何适度地运用税收工具。

对于房地产价格上涨的不同情况，税收应采取不同的对策。当房地产价格正常变化或正常上涨时，税收政策应该保持稳定，通过中性的税收政策促进房地产市场的发展。如上所述，房地产价格总体上涨是一种趋势，属于一种正常的状态，这就不需要政府对之进行调控，政府只需要为其提供外部的发展环境。从税收政策上讲，需要不断完善房地产税制，保持税制的合理性。

当房地产价格上涨处于不正常状态时，就有必要运用税收工具对之进行调控。税收政策的基本手段就是增加税收，提高购房者成本，减少对住房的不合理需求，进而降低房地产价格上涨的水平。因为房地产价格的过快上涨，不仅加大购房人的成本，更主要的是会给国民经济发展带来一系列不利的影响，所以必须运用宏观政策手段进行调节。

在税收政策实际运用的过程中，尤其要注意税收调节的度，要辩证评估税收政策的效用，不能过分夸大税收调控的效果，而应该注意综合运用多种宏观经济工具进行全面调节，实现信贷政策、土地政策和税收政策的协调与配合。从世界各国的情况来看，不管是美国、日本等经济发达国家对房地产市场的调控，还是亚洲“四小龙”在亚洲金融危机时对房地产市场的调控，实际效果都并不理想。这说明政府的调控有诸多局限性，与房地产市场的发展有一定距离，不能对其期望过高，这一点尤其值得我国在下一步调整和改革房地产市场税收政策时借鉴和参考。

我国房地产税收政策目标的选择

近年来，由于房价上涨过快，给经济发展和社会稳定带来了一系列不良影响，我国政府出台了一系列的调控措施。在税收政策上，通过对二手房交易征收营业税、个人所得税、土地增值税等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，进而减少了一部分投机性需求。20__年以来，又大幅调整了印花税、营业税、土地增值税等税收政策。但是应该认识到，这些措施只是一些过渡性政策，并未实现调控的最终目标。从房地产税收政策调整的方向而言，必须坚持税收的公平原则、效率原则和宏观调控原则，以促进房地产市场健康、有序发展为方向，至少实现调控有力、房地产税收稳步上涨、房地产税制结构合理三大目标。

第一，促进房地产业健康发展。政府对房地产市场的调控，并不以打压房价为目的。阻止房地产价格的过快上涨只是手段。调控的最终目标应该是建立一个有序、平衡和健康发展的房地产市场。税收政策必须服从并服务于这一目标。那么，应如何判断房地产市场是否健康？衡量的标准是什么？笔者认为，一是应该保持房地产业和国民经济的同步发展。房地产业的发展速度应与经济发展速度基本同步，房地产投资额的增加速度长时期超越经济增长速度是不正常的，必然会影响经济的均衡发展。二是应该考虑居民的购房承受能力，使居民的收入与房价保持一个较合理的水平。国际上通常用房价收入比，即住房平均价格与居民平均年收入之比来衡量房价是否合理。1998年，联合国人居组织对96个国家和地区进行了调查，统计结果表明，大多数国家的房价收入比为3～7，即大多数家庭要用3年～7年的全部收入才能买一套住房。当然，这一指标在不同国家会有差异。对于我国而言，由于目前居民收入水平整体上偏低，加之收入分配很不规范，只能将房价收入比指标作为衡量房价是否合理的一种参考。但是这一指标如果高于15，那就肯定不合理了。三是考虑投资收益率。对于进行投资的购房人来说，其投资房地产获得的收益率，应该相当于全社会投资的平均回报率，如果相差太远，就表明房地产市场存在问题。还有一部分居民处于购房和租房的选择状态，当房价收入比太高时，这部分人会选择租房。从理论上讲，租房的年成本应略低于购房的年成本，才会有利于租房者，但当租房成本十分低廉，大大低于购房者的年成本时，也就是说购房者的投资回报率十分低时，则表明房地产价格过高。综合考虑上述三个因素，就可以分析出一定时期内房地产市场发展的情况，并采取有针对性的调控措施。前一个时期，我国房地产投资膨胀，房地产价格上涨过快，已经超过了经济正常发展的速度以及大部分居民的负担能力。目前，全国房价的总体水平有所下降，尤其是深圳、广州等城市的房价回落较快，但仍然存在一些泡沫。

第二，保持房地产税收和房地产市场同步发展。房地产具有透明、不可