房贷调查报告范文

导语：如何才能写好一篇房贷调查报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

调查地点：全国

调查内容：关于国人看待裸婚问题的调查

调查方式：网络调查

中国指数研究院、中国搜房网数据监控中心9日在此间其连日来进行的婚房网络调查报告。报告称，中国内地近四成受访网友拒绝裸婚，80万元人民币以下总价的婚房价格为其心理选择主流。

情人节将至，房地产研究机构结合婚与房问题进行网络调查。随80后青年群体已普遍进入适婚年龄，他们已成为房地产市场中重要客户群。

报告称，39.53%的网友认为须有房才能结婚，也有34.39%的网友可接受先租房再买房。

而《中国婚博会产业调查中心普查报告》表示，2012年约有近1000万对新人结婚。据中国搜房网数据监控中心网络调查报告显示，41.6%的网友表示在今年内会购置婚房，但随着现阶段房价开始进入下行通道，购房者对楼市的观望气氛浓厚，觉得房价下调空间还没到自己的心理价位，也有40.8%的网友表示相信调控政策，房价会继续走低，等等再出手。

篇2

信用卡的钱能还房贷吗

信用卡不可以还房贷，一般来说，当购房者申请抵押贷款时，银行会要求我们申请一张普通的储蓄卡。然后这张卡是借款人将来偿还抵押贷款的卡。他们每个月都要按时把钱放进卡里，然后银行会自动从卡里扣钱。

但是，您可以使用信用卡预付现金，并将其存入还款账户，等待银行自动扣除抵押贷款。

注意：信用卡现金提取需要收取一定的利息和费用，费用一次性收取（银行费用标准不同，以发卡银行规定为准），没有无息期，日利息为贷款金额0.05%，从提现当天起，按月复利计息。 信用卡逾期的后果是什么

1、产生违约金，一般是最低还款额，未还部分5%；

2、利息高，利润滚动。如果欠款多，利息很吓人；

3、逾期会污染信用记录，导致未来两年无法处理购房、贷款等财务需求；

4、贷款逾期超出3个月没还，且额度超出1万，金融机构多次催收无果，那时候必须负责的不但是还款，还很有可能担负法律责任。

影响房贷的因素有哪些

1、你的工作性质

工作性质往往反映你的收入水平和收入稳定性。银行往往更喜欢高收入、稳定、高行业、中央企业、国有企业、世界500强企业等。例如，公务员、教育工作者、医生、垄断行业等。

2、银行流水偏少

银行流水少，或者说有效流水少，银行会认为你缺乏“还款能力”。“有效流水”的定义很重要。“当天入账，当天取出”“整笔转入，整笔转出”肯定是无效的流水。

3、信用卡等有逾期

使用信用卡时，一定要注意不要逾期还款！与此同时，水电费、物业费、手机话费也被列入证明名单。

4、征信报告查询频繁

不要经常查询信用调查，尤其是委托银行、贷款公司等相关金融机构。只要查询过，就会记录在信用调查报告中。只要有信用报告查询记录，银行很可能会被认定为有贷款历史。

5、负债过高

信用报告将显示您的债务，如信用卡分期付款、汽车贷款、一些小额贷款等。过度的债务会增加银行要求你的收入。

6、所购房屋的情况

你选购的房子也是金融机构考虑下款的重要凭证。一般来说，金融机构针对总面积较小、楼龄较老的房子较为谨慎。

篇3

    流动性风险对于银行来说，个人住房信贷的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18%——20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2.6万亿元左右，占全部人民币贷款总额的14.7%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。

    房地产商转移的融资风险房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而以中国人民银行121号文件对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些"假按揭"贷款就是一个代表性的现象，通过假按揭实例发现，部分贷款有比较明显的特征：借款人多为开发商内部职工和相关人；所购房屋以金额较大的商业用房为主，房价虚高；开发商出具虚假首付款收据，首期付款实际不到位；贷款一般由开发商代为偿还。由于该类借款人采取虚假手段恶意逃债，隐蔽性强，一旦出现风险，清收难度非常大。

    个人的信用风险目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20——30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。

    贷款中的操作风险从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。

    银行严把贷前调查关面对可能到来的个人住房贷款还贷违约高峰，国内商业银行已经开始采取积极措施，加以遏制和防范。普遍的情况是，一些银行严把贷前调查关，要求工作人员对借款人还款能力调查一定要真实、可靠，并且月还款额与收入比不得超过50%；对个体从业人员购买第一套自住小户型，应该严加限制，或者增加一些附加条件，比如降低贷款成数，提高首付款比例，缩短还款年限，或者提供工作稳定、诚信度高的第三人作为保证人等；充分采用辅助担保方式，来提高银行债权安全受偿的机率。继续与开发商合作，要求其存入的保证金，在办完抵押手续后，对贷款户的担保，尽可能再延长一段时间，或者考虑与担保公司合作的方式，来最大限度地降低或化解银行的贷款风险。有部分银行还要求对购房的真实用途和还款来源进行认真的调查落实。信贷员在贷前调查阶段，落实借款人真实的购房意图，是自用还是出租，必须载入调查报告，对购房用于出租，且以出租收入作为主要还款来源的，将适当降低贷款成数，提高贷款的附加条件。

篇4

婚前性格体检，

测算未来婚姻前景

所谓“婚前性格体检”，就是在结婚前，情侣双方通过心理测试，来预测婚后的生活，以便更恰当地处理婚姻关系。在济南市的一家心理工作室，刚刚和男朋友做完测试的叶小姐说，她和男友感情不错，可由于彼此在一起的时间并不多，总感觉对男友的了解还不够。身边很多朋友婚后因为性格不合而导致婚姻危机，这使她对婚姻更加谨慎，所以就做了个性格测试。“测试的结果显示我们的性格是互补型的，这样我就比较放心了。”

心理专家认为：“婚前性格体检”的真正意义在于情侣们通过求教于心理医师，了解彼此的性格特点，以便在今后的婚姻生活中能够扬长避短，减少矛盾和摩擦。性格测试的结果只是提供一种参考，不能绝对相信。

家庭调查：

工作压力成为生活阻力

如果婚姻幸福指数最高是100，您觉得您的婚姻幸福指数会是多少？在本次调查中，一半的被调查者认为自己的婚姻幸福指数在80―100之间。近三分之一的被调查者对性生活质量“很满意”，也有7.6%的人对自己的性生活“不满意”。调查显示，30.9%的被调查者认为令他们性生活减少的直接原因就是“工作压力”，压力成为他们生活的阻力。

目前，事业、子女教育和高额的房贷车贷是大多数中国家庭所面临压力的主要来源，成为家庭生活的新三座大山。中国人心中幸福家庭的特征并没有随着时代的变迁而发生太大的变化，高品质家庭生活的主要特征排名前三位的分别是：“家人健康”、“家庭幸福”、“经济富裕”。

幸福之家：

78年婚姻之道：每天吵一架

他已是98岁的老头子，她也是97岁的老太太。平时，他就唤她老太太，她就叫他老头子。除去恋爱的时间，他们走过了78年的婚姻之旅。他叫福兰克・米尔德福，她叫安妮塔，他们是全世界在世的“最长婚姻夫妻”，打破了吉尼斯纪录。他们合作写了一本畅销书，书的名字很简单――《米尔德福夫妻》。

米尔德福夫妻的婚姻之道就是“每天吵一架”。原来，他们吵得你死我伤，吵到最的时候，总有一个人先安静下来，闭上嘴巴，任另外一个人大吵大闹歇斯底里，静下来的这个人甚至还会喝可乐、看电视、做美食――就像把耳朵丢掉了一样，只管自己享受生活的乐趣。一场也许不是你死就是我活的战争变成了儿童般的游戏。

所以，夫妻一旦吵起架来，当一个成为麦芒的时候，另外一个不妨变成面团，任他(她)扎任他(她)刺，棋不逢对手，哪里还有嚣张和斗气？再锋利尖锐的麦芒和针尖，也会瘫软，也会妥协。

域外传真：

人生必不可少的八种朋友

《美国社会学评论》最近刊发的一项调查报告结果显示，现代人真正的朋友越来越少了，1/4接受调查的人甚至认为没有任何人值得信任。

随着生活节奏的加快，社会的浮躁和功利，人与人之间有着太多分不清的是非真伪，以至于我们对“朋友”的称谓产生了畏惧。那么，真正的朋友究竟是什么样的，人的一生到底需要什么样的朋友呢？美国作家帕尔指出，“不要指望一位密友带给你所需要的一切。”另一位作家汤姆・拉思则认为，以下八种朋友是必不可少的。

成就你的朋友：他们会不断激励你，让你看到自己的优点。

支持你的朋友：一直维护你，并在别人面前称赞你。

志同道合的朋友：和你兴趣相近，也是你最有可能与之相处的人。

牵线搭桥的朋友：认识你之后，很快把你介绍给志同道合者。

给你打气的朋友：好玩、能让你放松。

开阔眼界的朋友：能让你接触新观点、新机会。

篇5

关键词: 城镇化; 瓶颈; 相关分析

中图分类号: F323.89 文献标识码: A 文章编号:1009-8631(2010)04-0171-01

数据显示,截止2009年底,中国城镇化达46.6%,城镇化的潜能还没有完全释放,城镇化进入加速发展时期,其基础设施建设潜力巨大,此外,城镇化也将对扩大消费和内需产生积极影响。[1]不过,城镇化推进的过程中,也带来的不少问题。

一、推进城镇化的瓶颈

(一)房价障碍中国城镇化

在房价和城镇化的关系这一问题上,有着两种不同的看法,其一认为中国的城镇化将促使未来的房价上涨;其二认为中国房价的上涨与城镇化没有关联,理由是购房者不是农村人口。此外,更多的人担心中国二三线城市的房价很可能由于城镇化的推进而追随大中城市上涨,而反过来将影响到中国城镇化的进程。有专家就认为农民必须在城镇居住下来才能提高需求,而农民不能成为城镇居民的问题是没有房子,仅仅解决户口是远远不够的,农民要向享受和城镇居民一样的待遇。[2]考虑到农村人口的经济承受能力,农村家庭对于城镇高高在上的房价是难以接受的。另一方面,住房贷款需要的收入保证,也制约了他们的这一方面的消费。住房问题得不到解决,其他消费往往大打折扣。

(二)就业是中国城镇化的关键

如果说没有成为城镇居民的农村家庭,没有自有住房还可以接受租房的话,那么他们生活在城镇是否可以有一份收入适当的工作就尤为重要了。统计显示,2009年外出农民工月平均工资为1417元,主要从事的行业有制造业、服务业、住宿餐饮业、批发零售业和采矿业等。[3]相比农村务农,这一收入水平还算可以。有几点质疑之处,首先,农民工从职工作的技术含量低,工作稳定性较差;其次,取得该收入的工作时间是否符合法律规定;最后,扣除日常的生活支出以及回家探亲的费用,可以用以消费的收入能剩下几许。

(三)社会保障是城镇化推进的难点

城镇化的推进,需要让转变成城镇居民的人们,在享受城镇生活带来的便利的同时,使其今后的生活更加有保障。当前,我国农村人口主要的养老以及医疗模式,经费依靠自筹,农民工在单位也很少加入到当地的社会保障体系。在此前国家推进城镇化的过程中,决策层已经关注到这一问题,并逐渐把农民以及农民工社保纳入我国社保体系。不过,考虑到相关政策不明确,加上当前社保基金存在的压力,需要完善相关的配套措施。城镇化以后,意味着农民将失去赖以生存的土地,以往靠土地养老的模式将不复存在。因此,要想取信于他们,使中国的城镇化顺利进行,需要循序渐进地把他们的社会保障制度建立起来,使其对未来的生活有合理的预期。

在今年的总理政府报告中,明确了今后一段时期推进城镇化的两个重点,其一是重点发展中小城市和小城镇;其二是把符合条件的农业人口转移成为市民。而上述两项工作的落实,都需要在住房价格调控、增加就业机会和建立健全社会保障体系三方面发挥管理者的作用。

二、破除城镇化瓶颈的对策

针对前面提及的三个方面,要使农民成为城市居民,需要在住房、就业以及今后的社会保障上给予他们以安全感,接下来作具体的对策分析。

(一)杜绝中小城市以及小城镇房价过快上涨

当前,对于大中城市房价上涨过快,国家已经意识到其可能对经济带来的不利影响,出台了一些严格的措施,比如第二套房贷的首付比例提高至50%;对房价过高、上涨过快的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款;并首推房价问责制。[4]目前还不清楚政策可能带来的结果,但是一个令人思考的问题就是为何这些严厉的措施到房价已不堪重负的时候才出台。因此,在推进城镇化的过程中,各级政府应把控制房价作为工作的重点。具体的做法,可以在调查研究的基础上确定这一地区的房价收入比,房价收入比高于标准,政府将综合运用货币政策和货币政策加以引导,使其恢复理性。

(二)实行产业转移与城镇化协调发展

每年春节期间,农民工的返乡来临,人们不禁产生这样的想法,就是沿海工业发达地区,为何不能让这些人留下来。此外,民工荒问题也让人注意到是否中国的城镇化落后于工业化,从而会出现以上的情景。解决上述问题,要求沿海发达地区,必须加速推进城镇化,让更多优秀的农民工可以举家落户这些地区,增加这些产业服务人员的稳定性。同时,各级用工企业也加强这一群体的职业培训力度,使优秀的人才为自己所用。如此,将使城镇化服务于工业化。此外,东部地区应该整合资源,强化经济区域功能,包括采取淡化行政区划,促进工业对外转移以及鼓励高科技产业,限制劳动密集型产业等具体措施。中西部地区通过培育极具影响力的大中城市,提升区域的竞争力。[5]通过东中西部进行产业转移,东部地区先行城镇化,保证企业用工的需要,同时把一些落后产业转移到中西部地区,也可以通过工业化的进程带动城镇化。

以上表明,沿海地区的工业化将促进城镇化,通过沿海地区的产业转移,加速中西部地区的城镇化。

(三)逐步实现社会保障的城乡统筹

长远来说,建立一元化的社会保障制度是中国社会保障制度建设的终极目标。为此,可以再以下这些方面加以改革。第一,尝试把拥有稳定收入和固定工作作为城镇的入户条件,从而完善这一群体的养老及医疗保障;第二,坚定不移地把农民工纳入城市社会保障体系,鼓励他们在城市置业,成为城镇居民;第三,建立失地农民的社会保障制度。使他们享受城市居民最低生活保障、养老保险、医疗保险和失业保险;第四,逐步完善农村保障制度。包括建立健全农村最低生活保障体系,努力做到应保尽保;建立多层次、多类型的农村医疗保障制度;建立和完善农村养老保险制度等等。[6]

同时,国家可以鼓励和引导各商业保险公司,开发适合的保险产品,加大宣传力度,使转移到城镇的居民,可以一定程度上依靠这些专业机构提供的理财产品,为自己的医疗和养老提前规划。

结语:在后金融危机时代以及人民币升值预期的背景下,我国经济增长的动力无疑将落在内需上,而城镇化推进是扩大内需的重点。城镇化既可以推动基础设施建设带来投资增长,还可以提高居民生活水平、带来消费扩大,已被人们所接受。然而,城镇化的继续深化的过程,还需要人们看到其中存在的一些问题,正视它,采取一定的措施解除它们带来的不利影响。

参考文献:

[1] 发改委城市与小城镇改革发展中心课题组.我国城镇化的现状、障碍与推进策略(上)[J].中国政党干部论坛,2010(1):32-34.

[2] 许小年.房价是中国城镇化改革最大障碍[R].cq.省略/a/20091211/000695.htm.

[3] 国家统计局农村司.2009年农民工监测调查报告[R].cn.省略/reports/2010-03/22/content_19655996.htm.

[4] 杨娟娟,马力.房价过高可停发三套房贷专家称加速楼市降温[N].新京报,2010-4-18.

篇6

为中低收入群体提供可偿付支持

中低收入群体在市场博弈结构中注定会日益边缘化。无论是住房定价还是住房贷款定价都不可能与中低收入群体的收入达成匹配关系。所以所谓的房价收入比，不管其是联合国人居中心的3∶1,还是发达国家的5∶1到6∶1；甚或发展中国家的10∶1到20∶1，这些都不是中低收入者的福音，因为数字的收入依据是人均GDP,而由于实际可支配收入在不同收入群体间的分布有向高收入群体集中的特点，中低收入群体的收入水平与人均水平有较大差距。如据90年代初美国政府公布的一份报告说:美国最富有的250万人控制了全美所有收入的13.5％, 最穷的1亿人收入只占全部收入的12.7％。所以，中低收入者按此种房价收入比来判断自己的住房消费可支付能力，他们将永远面临可支付缺口的尴尬。收入决定下的住房可支付缺口必然引致住房贷款的可偿付缺口，因为住房贷款购房即所谓“花明天的钱，圆今天的梦”，本质上是用长期收入支付住房消费费用，对贷款的偿付当然是以长期收入为基础。显然，由长期收入决定的可支付缺口不可能在住房贷款可偿付中神秘消失。

中低收入群体的可支付缺口和可偿付缺口是市场规则失灵的后果之一。弥补这种缺口的主角当然是政府。自30年代初美国政府立法并出资资助中低收入住房开始至今，所使用的补充中低收入可偿付缺口的途径主要有三种：

其一是利息补贴。1968年的《住房和都市发展法》规定通过利息率津贴为中低收入家庭制定一项家庭住房所有权法案。中低收入居民购买房屋所需贷款利息按市场利息率制订,政府将直接给贷款机构支付利息津贴。授权联邦住房署批准抵押保险,并为那些由非盈利支持者购买房屋或那些连续重新向低中收入家庭购买者出售房屋的公共机构批拨抵押支付津贴。这个法案把年收入在3000～6500美元有资格受益的家庭购买房屋的费用大为削减,把抵押贷款的利息压到1％。一个合格的家庭将支付其收入的25％（1981年后是30%）, 联邦资助的最高限是补足受益家庭支付抵押贷款利率1％以外的差额。这个法案中一个最重要的计划是使100万家低收入家庭获得房屋所有权。

被认为是20世纪第一个公平住房法令――《开放住房法案》也于同年由约翰逊总统签署，该法案旨在帮助穷人成为房主,规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房。

其二是贷款担保。两大著名的中低收入者担保机构即1934成立的联邦住宅管理署和1944年成立的退伍军人局前者旨在为中低收入户提供低价（保险费为担保金额的3.8%）保险,后者则是为退役军人提供免费的抵押贷款保证。经此担保，购房者首次付款只需支付相当于住房售价的5%，即可得到银行提供的全部住房抵押贷款，而如果不经过联邦住房贷款担保局的担保购房者需首次支付住房售价的20%。到了90年代，带有补贴性质的抵押贷款的中低收入户的首付已经降低到了3%。2004年布什总统签署的《美国首付款法案》，更是将首付款降低为零。该法案规定将为购房的中低收入家庭提供一万美元或者是房屋买入价格6%的首付款资助。至此，不少中低收入户零首付即可圆得住房梦。

其三是直接提供贷款。1932年成立的联邦住房贷款银行系统是从事住房抵押贷款机构的一个中央银行储备体系，系统内有12个联邦住房贷款银行，由政府充当保证人，从私人来源吸收资金，为中低收入户提供低息贷款。

为贷款机构提供流动性支持

购买住房贷款。此措施帮助解决了中低收入户的可偿付问题，从而打消了贷款机构对信用风险的顾虑，可以说是在很大程度上打通了私人金融机构向中低收入户提供贷款的通道。但由于这些贷款期限较长（一般在20～30年），贷款机构的流动性就成了问题，为此美国政府于1938年成立了联邦国家抵押贷款协会（Fannie Mae）,以收购经FHA保险或后来经VA保证的住宅抵押贷款，而其资金来源则是以其联邦机构的信用地位发行的低利率公债。此种贷款收购使得诸金融机构对中低收入户的贷款又重新在极短的时间里以现金的形式回流到了金融机构中，在一定程度上保证了这些金融机构的流动性。

助推证券化创新。通过购买住房贷款促进住房贷款机构的流动性是美国政府于70年代以前所采用的手段。此方法的缺陷在于只是发生了流动性的“物理”转移，住房贷款本身的流动性仍然没有解决。越来越多的长期性的贷款资产堆积在联邦全国抵押贷款协会手中，势必影响其消化住房贷款机构流动性的能力，并最终不利于其实现“居者有其屋”的政策目标。1968年美国政府成立政府全国抵押贷款协会Ginnie Mae）。该协会于1970年推出了一个方案，该方案保证对一组标准化的抵押贷款偿付利息和本金，因而鼓励创造出一种新的叫做抵押贷款证券（Securitization）的金融工具。住房抵押贷款从此以证券化的方式步入二级市场自由流动，住房贷款机构的流动性问题因此得到根本解决。此种创新也为所有低流动性资产的处理提供了一种样板，证券化潮流从此在全球范围内一发而不可收。单就美国的住房抵押贷款证券化而言，其规模在2001就与美国国库券的规模基本持平。

直接发起证券化。美国政府并不满足于仅仅在住房抵押贷款证券化中扮演信用增级者或保证人的角色，而是在证券化之初就担当起直接发起人的职责。1970年才成立的联邦住宅抵押贷款公司（Freddie Mac）,于第二年就以直接发起人的身份推出其第一宗住房抵押贷款证券（称为参与凭证Participation Certificates,简称PC）。1981年，联邦全国抵押贷款协会也加入直接发起人的行列。此两大机构连同政府全国抵押贷款协会保证发行的住房抵押贷款证券统称为机构住宅抵押贷款转付证券,称为美国证券化市场上的主流产品。

至此，政府为低流动性的住房抵押贷款架设起通向二级市场的桥梁，大大舒缓了住房贷款机构的流动性压力，提高了其向中低收入户贷款的能力，也为政府顺利持续推进其平民化住房政策提供了可以永久凭靠的市场平台。

并非都是胡萝卜

美国政府助推中低收入户住房金融的一揽子方案中，并非每一种都是香甜可口的胡萝卜。对中低收入户，政府有非常严格的信用约束制度。由全联公司（TransUnion）、艾贵发公司（Equifax）和益百利公司（Experian）领衔的大大小小约400家信用调查机构，如同无处不在的电子眼一样，跟踪着每一个记录在案者的信用状况。如全联公司每月更新12次个人信用记录，并出具相应的信用调查报告。政府可随时查阅中低收入户的信用证况（当然按照《公平信用法》查阅须经本人同意，但如果不同意，政府就无从知道你的信用状况，你也就享受不到前面提及的政府的各种资助）。一旦政府发现申请资助人所述收入状况不实，当事人的申请就会遭到拒绝；获资助者的收入水平如果超过中低收入的水平，政府也会取消其所享待遇；还有如果没有按期拿出政府规定的自己收入的25%(1981年以前)或30%(1981年以后)偿付所欠债务，这样的信用污点使你轻则取消所享资助，重则在诸种信用活动（如信用卡申请和消费、租房、私人借贷等等）中寸步难行。所以每一个享受政府住房贷款资助的个人或家庭须象珍视自己的生命一样维护自己的信用地位。

篇7

1.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

2.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

二、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

(1)设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。(2)以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

(1)尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。(2)建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。(3)建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

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房价在矛盾中下调

早在半年前，曾有专家把令人纠结的房价调侃为“斯琴高丽的伤心”：太多突然的诱惑总是让人动心，太多未知的结果总是让人疑问。

调控政策的累积效应有如寒冬袭来，哪怕是身价千亿的万科、绿城等巨型房企，都无一能置身大市萧条之外，纷纷展开主动打折促销、联手整合等形式各样的自救行动，演绎着挣扎生存的故事，房产行业一下子被拉回了经济危机开始的2008年。刚性需求者在期盼历史重演，1993年6月24日，“十六条”颁布后，全国信贷规模急剧紧缩，大量资金被抽走，房价暴跌，南方城市一度出现烂尾楼，直到2005年才逐步消化完毕。而今的房价会不会在强大的限购令面前一路走低，充满未知数。

然而，央行2011年12月5日下调存款准备金率，释放流动性；各大商业银行首套房利率开始松动，继北京放宽普通住房标准，武汉紧跟其后，更多“被豪宅”的标准正逐步解除。这些政策是不是意味着调控政策开始松绑？公众百思不得其解。

微调政策是天平

对有房人士来说，政策放宽，利率松动，有助于更多的房产税费被免除，房贷会减轻。不可否认，80后的刚性需求切实存在，脱缰的房价只不过让其无法化为有效需求。住房的购买力与价格可简化成反比的一元方程，房价每一点下调，必然释放出相应的有效需求。对于对正处严冬的房地产行业，微调政策无疑是一朵开在墙角的梅花。各方博弈的结果形成了楼市的今天局面。

2009年以来房价严重脱轨，甚至直接影响到社会正常生产的资源配置以及未来更长时间的社会经济正常发展。自房价调控政策“新国八条”出台以来，整顿土地出让政策、限制不是主业的国企退出；继而“限贷”、“限购”、“限价”步步走来，房价回调初见成效。因此，房价调控至合理范围，是一个主动的有准备的有规划的部署。而在房价出现下调初期的现在，为了防止出现恐慌性抛盘大面积涌现，进而引发经济多米诺骨牌效应，经济出现“猝死”现象，同时也给房地产企业更多时间和空间自我调整，应对因为房价下调而引发的“争购”、“房闹”等事件。央行释放流动性、预期降息通道打开、银行房贷放松，各地普通住房标准放宽等政策的出现也很自然。

让住房回归居住功能

住房作为商品，无论具有多么根深蒂固的制度性、货币性和社会性根源，都逃脱不了市场的发展规律：没有只涨不跌的商品，也从来没有只涨不跌的资产，更没有只涨不跌的传奇。在房价下调的预期下，房价回归合理水平是大势所趋，房地产的投资功能被自然稀释，人们应该主动增加风险意识。

当前房价的下调标志着楼市只涨不跌的时代渐行渐远，加深了世人对房地产投资风险的认识，更多的启示是回归房地产原本的居住功能。这轮房价下调的动力之一是开发商去存货，与2008年的房价下调如出一辙，差别在于这轮去库存过程时间长、速度慢。至2010年11月，各种表外的金融创新工具和灰色金融渠道为楼市供血的资金“脱媒”加速，各种房地产行业的融资去杆杠化不断加剧。但这个过程已经持续8个季度之久。从断其供血后，正面受力的房地产商手上积压的库存房源不断积聚，下跌机制从一手房源向二手房源传导，形成一手和二手房价格倒挂现象就无可避免。

这样，二手房就形成价高无市的尴尬局面。财政部财政科学研究所所所长贾康日前接受专访表示，中国房产税大方向已定，未来房产税改革可借经济手段减少房屋空置率，增加中小户型用户使用比重以及遏制不合理炒卖。在信贷政策和房产税两面夹击之下，现存二手房只有出租一条路。这些处境尴尬的二手房一旦大量进入出租市场，则可以预见租金会出现回落、租赁市场繁荣，对刚性需求人群来说，租房待购是现在的明智之举。

是房价调控，而非行业整顿

时下，房价拐点初现，“没有最低，只有更低”成为持币待购的主流消费情绪。这类人群坚信在房价下跌的时候，现金为王。同时会更愿意接受对市场更为悲观的观点，更期待20世纪90年代初的房地产市场历史重演。大量房地产公司倒闭，烂尾楼比比皆是，房价下跌至原来的3成。事实上，这次房价调整具备历时长，速度慢的特点。无论是调控政策坚挺，还是各种和暖政策的缓冲，都说明这是一场有充分预见性的调整。无论是调控的初衷还是落脚点，这都是一场只针对过高房价的调控，不是针对房地产行业的整顿，以留给参与各方足够的心理准备和应对的空间。

所以，房价的回落也将延续缓慢的趋势，反复挣扎向下的形式将成为最大的可能。断层式的暴跌，一调到底的现象出现的几率很小。同时，一旦回落至“合理”区间，房价又会重新企稳，换一种形式重踏回升之途，出现大面积恐慌性抛盘而扰乱正常经济秩序的可能性极小。

自货币与黄金脱钩以来，贬值成为纸币永恒的主题和趋势，“现金为王”的想法，仅仅适合在剧烈投资过程中短暂停留。对于购房这样一个长期性的重要理财规划标而言，在反反复复的市场调整中，错失最佳的购房时机显然不是明智的选择。与“一味持币观望错失机会”相比，“稍作降价马上抢购”者也不明智。房价下降，很可能伴随其他要素价格的上升。例如精装的变成毛坯房；房价低了，物管费升了；房价降了，楼房密度高了；廉价车位价格翻倍等等。所以，冲动购房，同样是欠缺理性的表现。

理性对待，量力而为

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摘要：本文通过对我国房地产信贷风险构成因素的分析，提出加强国家的政策监管力度、商业银行方面作出努力、企业自身提高市场竞争力等措施来有效防范信贷风险。

关键词： 成因 房地产信贷风险

个人按揭贷款政策实施以来，房地产投资及信贷基本上每年平均增幅达30%以上，在整个发展过程中，无论是房企或是个人，主要资金来源都是以银行信贷为主，可以说银行信贷与房地产发展血肉相连。不过，过高的非理性增长已经引起了国家的重视，各种调控政策的出台，在宏观面从严加强对房地产市场的调控，坚决遏制投资投机性购房需求，使各地房价稳中有降已经为政府工作的重心。

一、 房地产信贷风险的成因

（一）政策风险

为抑制房地产投资过热，稳定住房价格，国家相继出台了一系列宏观调控政策。国家通过采取一系列货币政策和财政政策影响银行对信贷政策的把握，使银行紧缩银根，缩减房地产贷款。政策的出台虽然有助于抑制房地产开发过热、房价过高现象进一步发展，但也加大了房地产信贷风险，一旦房地产企业资金链断裂，商业银行将遭受巨大经济损失。

（二 ）未有形成持续稳定的还款来源

一方面，国内房地产市场存在着供给机制失衡、结构性供求矛盾突出的问题。房地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，中小户型、中低价位住宅比例偏低，不能适应普通居民住宅需求，造成商品房长期滞消，从而引发资金链紧张；另一方面，房地产商发展过快，不论地点、不论地价，拿了建了再算，完全没有考虑到实际的普通居民生活需求，并且价格持续高企，这样的房地产开发投资只能适应投机需求，并不能适应普通需求，一但市场发生变化，便会积压资金；最后，房地产商还款来源很多是靠不断地借贷，新贷还旧账，一但银行借贷方面出现问题，便会造成资金链断裂。

（三） 投机性买房容易引发房产泡沫

从投机与投资的观点来说，投机性买房容易引发房产泡沫。投机性买房属于不真实的购房消费， 本质上是住房价值循环中多余的环节，但由于炒作，投机行为会进一步不合理地推高房价。国际经验表明，房价收入比在3-6倍为正常范围，如果房价收入比大于6，则住宅市场将出现供过于求， 一方面有真实需求的消费者无力支付高房价；另一方面，上涨过快的房价刺激房地投机行为。

（四） 个人住房贷款的违约风险不断加大

随着市场经济的发展，大部分居民的消费理念也在进一步更新，超前消费已成为一种潮流，一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房，以改善居住条件，月光一族便是这类人群的真实写照。由于房价收入比过高，家庭扣除还房贷款及必要日常开支后，基本已无任何空余可支配收入，任何风吹草动都将会产生违约风险，造成银行损失。

（五） 信贷管理手段不完善形成的风险

出于对经营利润的追求，商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展，而对该项业务风险的分析与控制认识不够，导致下列风险：

贷款评估形式化：首先，在贷款发放时未将项目评估工作放在重要位置。

放贷道德风险：现银行一般都有明确的奖罚制度，有一系列明确的操作规范，但由于银行过份重视业绩，从底层至高层，谁的业绩好，谁就能晋升，在这种大环境的驱动下，难免有人做出挺身犯险的举动，如联台借款人出具不实的调查报告，为风险埋下祸根。并且由于房地产信贷周期长的特性，一时间不良后果很难显现，而一旦出现问题就将不堪设想。

信息不对称：贷款是商业银行与客户之间的商业行为，但对银行而言，无论是房地产商还是个人，都存在着信息无法完善捕获的问题。从个人贷款来说，由于我国个人消费信用制度发展滞后，个人家庭财务状况不透明，致使商业银行很难准确掌握借款人的真实收入和财富状况，造假收入报告基本上已成为默认行为；

（六） 价格型调控工具――利率的使用将使过高的房地产价格回归理性

房地产行业是资金密集型行业，不管是房地产企业建房所需的开发贷款，还是个人住房所需的按揭贷款，对资金的需求量都非常大，所以对利率非常敏感。因为贷款利率的变动，对住房的需求和价格及未来的市场预期影响最为直接，可以说它比控制土地供给、紧缩信贷规模，上调存款准备金率等一系列数量型调控工具都有效。

二、 房地产信贷风险的防范

（一）国家政策方面

1. 鼓励多元化融资方式发展

由于我国融资方式比较单一，房地产开发资金主要来自银行信用贷款，因此房地产行业与金融行业关联度较高，房地产行业一旦出现风险将影响金融行业的安全和稳定。政府应合理引导其他融资方式如住房公积金、房地产证券、房地产保险、房地产信托等融资方式发展，减缓金融行业房地产信贷压力，减少金融行业信贷风险。

2.健全我国信用评级机构

信用评级可以在一定程度上反映企业经营管理情况。信用好的企业会珍惜企业积聚起来的信用而不会采取轻易违约的行为。因此建立健全我国信用评级机构，对房地产开发企业信用进行评级，可以降低房地产信贷风险。

（二）商业银行方面

1. 制定合理的信贷标准，加强贷前评级和审核

对于房地产信贷风险比较大的一线城市，商业银行可以适当制定比较严格的信贷政策，而对于房地产贷款风险比较小的二三线城市，商业银行可以适当降低贷款条件设置，这样不仅可以根据不同风险程度降低房地产开发贷款风险，也可以促进商业银行房地产信贷业务的开展，促进商业银行发展。商业银行发放房地产信贷资金之前，对房地产开发企业的信用记录、企业素质、贷款开发项目资金来源、存在风险等进行综合信用等级评估。对于信用等级较高的企业，可以适当制定宽松的贷款政策，对于信用等级较差的企业，商业银行在发放贷款前要相对谨慎。

2. 对贷款资金进行严格管理

房地产开发贷款是否能够顺利回收与房地产开发项目资金的使用有关，对房地产开发资金进行严格管理与监督，防止房地产开发贷款的资金被房地产开发商挪用，用于炒股、储存土地等，可以减少商业银行房地产信贷风险。

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一、家庭规模与结构

在住房市场上，以家庭为单位的购买主体无疑成为最为重要的力量。而家庭规模的大小，则成为家庭购房首先要考虑的因素。从近年来的统计资料看，由于持续低生育率的影响，中国家庭规模正在逐渐缩小。结合六次人口普查数据的比较分析可见（见图1），早在1953年的第一次人口普查时，中国居民家庭规模为每户4.33人，但到1990年的第四次人口普查后，中国居民家庭规模开始明显缩减，直至到2010年第六次人口普查时统计的每户3.1人。而这一指标在城市则表现得更低，据统计2010年中国城市家庭规模已经降至每户2.7人，其中1人户和2人户家庭所占比重达45.77%，提示中国城市家庭规模正在趋向小型化。依照人口学观点，家庭规模的大小除了受到家庭生育量的影响外，家庭结构则是另一个重要的影响因素，同时亦是家庭转变的重要标志。一般来说，家庭结构主要包括五种类型：一是复合家庭，即两代以上的夫妻及其子女、亲属组成；二是直系家庭，即夫妻、父母、子女甚至第四代；三是核心家庭，由一对夫妻与未婚子女组成；四是不完全家庭，即夫妻没有子女或夫妻离异、丧偶后只有一方与子女生活；五是单身家庭，主要是终身不婚或丧偶、离婚后过独居生活的家庭。而家庭类型又与家庭代数息息相关。随着社会经济的快速发展，中国家庭结构正在从复杂逐渐向简单转变（见表1）。从全国家庭类型情况分布看：核心家庭的比重在近四次的人口普查数据中都占据最重要的位置。尽管第六次人口普查数据显示核心家庭比重略有下降，但仍然占六成多。与核心家庭比重略有下降相反的是，直系家庭、单人家庭及缺损家庭的比重都有不同程度的提高。据第六次人口普查统计显示：二代户所占比重由2000年的近60%下降到2010年的47.83%。与此同时，一代户比例却较大幅上升，由2000年的21.70%上升到2010年的34.18%。上述一系列的变化表明，我国核心家庭和直系家庭成为主体，家庭扁平化特征将日益凸显。那么，不同的家庭规模和类型又会对家庭购房决策行为产生怎样的影响？美国学者丹尼斯•迪帕斯奎尔通过研究，对此得出了重要结论，即在收入水平既定的情况下，家庭规模与住宅的卧室间数有很强的正相关关系。这就意味着，在中国，特别是在城镇家庭规模日趋小型化、家庭类型愈发简单化的趋势下，规模小的家庭在购买住房时不会像大规模家庭那样受制于房间数的约束，而会更看重住宅的区位、朝向、舒适度等，他们可以做出更为灵活的购房决策。由此可见，同样是基于改善型的住房需求，与大规模家庭相比，越来越多的小规模家庭在住房需求上传递的是更为丰富多样的信号，而这一转变特征必将为今后的城镇住房设计提供一定的思路。另一方面，尽管中国城镇家庭规模在不断缩减，小型化家庭不断涌现，但随着中国城镇化进程加快，城镇人口总量激增致使家庭数量保持继续增长的态势不会改变，中国城镇住房市场潜力仍然巨大。据第六次人口普查数据统计：全国家庭总户数较第五次人口普查数据增加18.05%，其中城市家庭户数的增幅最大，2010年城市家庭所占比重较2000年增加7.08%；进一步分析家庭类型的区域分布情况，在中国经济发达地区、沿海地区和大中城市的家庭结构中，非传统家庭的比例要高于经济欠发达地区、内陆地区和小城镇，以至于户均人口更少，同等人口规模下的家庭数目更多，由此对于住宅的需求也就更高（邓卫、宋扬，2008）。同时，相当一部分城镇家庭出于扩大居住空间的改善型需求亦将长期存在。依据国际经验，在人均住房面积达到30～35平方米之前，住房需求都会保持持续增长（周运清，2008）。而有关统计资料显示，早在2004年中国城镇家庭就已经实现了人均住房建筑面积22平方米的“十五”目标。截至2012年，中国城市家庭人均住房建筑面积虽然已经达到29.15平方米，但是尚未达到国际经验标准。因此，中国城镇的住房需求无论是在质还是量的方面，都存在进一步增长和提升的空间。

二、家庭职能

家庭职能是家庭存在的社会依据，家庭职能的变化则是家庭转变的又一重要表现。家庭作为人口再生产基本单位，生育是家庭最为重要和基本的职能。除此之外，家庭还主要担负着生产、消费和教育的职能。只是，在社会经济发展的不同阶段，家庭的职能发挥会有所侧重、有所变化。通常，随着社会的进步和经济的发展，家庭的生育、生产的职能会弱化，取而代之的是消费职能的强化，现代家庭在经济上已经成为其成员共同生活的经济单位。近年来，中国城镇家庭收入不断增加。从已有的统计数据看，2012年中国城镇居民可支配收入已达24564.7元，是改革开放之初1978年的71倍多。在收入水平不断提高的背景下，中国城镇家庭的消费功能得以强化，并促使家庭消费结构悄然发生着变化（见表2）。统计资料显示：2000年以来，中国城镇家庭的消费结构不断升级，以“食品”为代表的生存型消费所占比重不断降低，享受型和发展型消费的比重则在不断提高。以住房消费为例，2006～2010年间中国城镇家庭人均居住支出年均增长10.5%，相应的人均居住服务费支出年均增长19.1%，到2010年中国城镇家庭住房支出人均1332元。与此同时，随着中国金融市场不断完善，越来越多的家庭通过各种金融信贷服务，在住房、汽车等领域实现了超前消费。据统计，截至2012年年末，我国主要金融机构个人购房贷款余额已达8.1万亿元，同比增长13.5%。上述变化，无疑都将刺激和推动现有住房需求规模的进一步扩大。

三、家庭关系

通常，家庭关系是指基于婚姻、血缘或法律拟制而形成的一定范围的亲属之间的权利和义务关系。家庭关系依据主体可以分为夫妻关系、亲子关系和其他家庭成员之间的关系。而家庭成员彼此之间的关系，又在很大程度上影响到家庭的购买行为。就一个家庭而言，在既定收入约束下，当家庭成员的个性化需要难以兼顾时，家庭决策就要在家庭整体利益和重点利益间加以权衡，而最终得到满足的利益方往往是较其他家庭成员具有更高消费权力的人。在当代中国，家庭中的主要关系就是夫妻关系和亲子关系，且夫妻关系开始成为家庭关系的轴心（邓伟志、徐榕，2001）。

（一）夫妻关系在“男尊女卑”的传统观念占据主导的旧中国，男性具有家庭中的绝对话语权，女性则处于完全的从属地位，凡家庭当中的大事小情都必须由丈夫决定。但是，随着中国经济快速发展和社会文明进步，女性自主意识觉醒，并通过积极参与社会工作而获得了经济独立，继而在家庭决策中也赢得了更多的话语权，夫妻地位和权力在家庭中渐趋平等。据第二期中国妇女社会地位调查结果表明：丈夫在家庭中拥有更多实权的占近四成，夫妻平权的家庭也约为四成，妻子有更多实权的占两成强，意味着六成妻子分享到了家庭实权，其中城镇则达到71%（徐安琪,2006）。而汇丰银行2011年的一项针对未来退休生活的全球调查报告则进一步证实，中国内地女性受访者在家庭财务决策中更具主动性。调查结果表明，逾六成（63%）的内地女性受访者担当家庭财务的决策者，高出男性受访者（58%）5个百分点。由于家庭成员的地位和角色分工不同，家庭消费决策行为也较个体更为复杂。尽管当今社会的婚姻不再赋予每种性别以特定的较色，但是角色的专门化还是会随着时间发展起来，因为由一个人专门进行决策的效率要比联合决策高得多。即便如此，仍有一些规律可循，如日用消费品的购买往往由女性一方担当自主决策者，而对于耐用消费品的购买则由夫妻双方联合决策。不过，涉及住房、汽车、孩子教育等价格较高且比较重大的消费项目，最终的决策者大都会由男性来充当。据零点集团前进策略的一项入户调查显示，87.5%的受访者认为购买金额较大时一定会与家人商量后才购买，而住房（87.3%）、汽车（76%）、家电（61.8%）则被认为是家庭集体决策的三大产品（付昱，2005）。此外，零点调查的另一项房地产研究也进一步表明：无论是购买家庭的第一处还是第二处住宅，都有接近七成的家庭主要由丈夫最终决定。

（二）代际关系