别墅调查报告范文

导语：如何才能写好一篇别墅调查报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

作文风向标：贴近生活实际，注意行文格式。

审题指南针：1.选择贴近生活，而且易操作的问题进行调查，确定调查主题，避开高精尖的话题。2.明确写调查报告的格式：确定调查主题，写清调查时间，明确调查目的，选准调查对象，做好调查小结和总结，写上调查人姓名。3.围绕调查主题，多渠道、全方位搜集信息，并作出相应的分析。4.针对调查分析写好调查小结和总结。

佳作展示台：

老百姓过年方式调查报告

浙江省嵊州市城南小学五（1）班 裘屹山 指导老师：魏巧雯

调查时间：2012年1月21日-23日

调查目的：春节是我国最传统、最重要、最热闹的节日，家家户户张灯结彩过大年，享受家人团圆的美好时光。这次调查是为了了解老百姓是怎样过年的，并亲近老百姓。

调查对象一：妈妈

一号调查对象陈述：今年过年，咱们低碳一些，不放烟花，到大桥上看会儿就行了，不也同样是红红火火的热闹景象么？年夜饭照例陪爷爷奶奶和长辈们一起吃，大家能够团聚在一起，多幸福啊！到时候，爷爷、外公给你压岁钱，你又变成一个“临时大富翁”了！吃完年夜饭，咱们就看春节联欢晚会。老套吧，呵呵！

调查对象二：外地打工夫妻

二号调查对象陈述：俺们来这里已经两年多了，没回家过年，老家在河南，太远，买不到回家的火车票，这样也好，可以多寄些钱回家给孩子上学用。你看，就昨天一晚上俺们就捡了这么多燃放过的烟火盒子，能赚好多钱哩！

调查对象三：某别墅区老板

三号调查对象陈述：一年忙到头，天天吃饭店，也没时间陪陪家人，就要过年了，我决定在我那栋豪华的别墅里，邀请有名的厨师烧一桌“满汉全席”，请全家老老少少快快活活地吃一顿年夜饭，一定会很温馨的。你看，我还买了好多的烟花呢！除夕之夜开一个烟花party，准备让左邻右舍都一起放一放，过个快乐幸福年！

调查对象四：小舅妈

四号调查对象陈述：我在电信局话务处工作，今年过年轮到我值班不能回家，身不由己啊！坐在办公桌前，吃着盒饭，守着电话机，肯定会很寂寞的，但这样过年也很难忘哦。一想到下班后照样可以与家人团聚，照样可以走亲访友，心里还是感到好幸福的！

调查小结：

一号：我们家的过年方式，应该代表了中国千千万万普通家庭的普遍过年方式。但妈妈的低碳概念绝对是大家学习的榜样！

二号：外地叔叔的过年方式虽然很寒酸，但因为他们的心中有对家人的无限牵挂，所以仍然很幸福。这也同样反映出无数打工人心中的无奈。

三号：是奢侈的过年方式，非常豪华，但还是保留着中华民族传统的过年方式——回家过年！

四号：千千万万坚守岗位的工人的写照，请允许我向这些过年了还坚守岗位的工人叔叔阿姨们敬一个礼！你们辛苦了！

调查总结：随着人们生活水平的提高，不同条件不同层次的人们过年的方式各有不同。但是，在这传统的新春佳节，家人团聚仍然处在十分重要的地位，无论多忙，无论多远，和家人团聚永远是人们心底的渴望！

调查人：裘屹彬

彩笔头点睛： 本次调查主题贴近人们生活，便于操作，调查对象涉及人群不单一，调查信息的搜集覆盖面广，内容丰富，既有积极向上的一面，也有消极的一面，尽管如此，都异彩纷呈地呈现着老百姓过年方式的多样性，而且调查获取信息的形式采用陈述式，这样呈现，证明搜集的信息来源真实，为撰写调查报告拿到了第一手真实可信的材料。小作者的调查小结真实客观，既有肯定，又有批评；调查总结紧扣调查主题，点明了调查的主旨—和家人团聚永远是人们心底的渴望！ （姜广生）

篇2

市场调查报告范文(一)

一、市场调研

目前市场上的沙发按照材质主要分为木质、真皮、布艺、以及二者结合四种，木质沙发：直接由各种木材打造，坐垫和靠背上没有任何面料修饰，实用性和环保性比较好，但原木较生硬，舒适感不强，没有人性化设计难以满足现代沙发舒适性的要求;

目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等，低档品牌则。

一、XX沙发市场概况：

目前，XX沙发销售地主要聚居在XX大街处银座家居、富雅家居、欧亚商城、东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具城。从产品和品牌档次上看，银座家居、富雅家居属高档品牌的根据地，东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具则汇聚了来自天南海北的中低档沙发品牌。从经营定位上看，各商城均有自己的差异化定位，知名品牌、高档商品的专卖店向富雅、银座家具城集中;中档及部分专业市场多数集中在东亚家具城;低档商品的批发业务又集中在XX和XX家具城，欧亚则走专业化办公家具路子，与其同一东家的银座家居形成互补，对其他家具商城形成攻击。

市场上的沙发按照材质主要分为真皮、布艺、以及二者结合三种，进驻XX沙发目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等，低档品牌则汇聚了一些来自XX本土和其他各地区县城的小品牌，如XXXX、XXXX等。

三、消费者调查：

1、消费者细分特性描述一(低、中、高档)：

a)平民百姓、普通工薪族是是低层次、低价位的主要消费群。他们的要求是：简洁实用而又有现代美感;功能较多，以便充分利用有限的居住空间;希望中高档次的设计及风格，但价位偏于中低价，心理上能感到物有所值。这一类消费群还是杂牌的天下，因其长于抄袭与模仿，拙于原创与设计研发。因此，它们利用自身的各项成本优势，吸引了广大的中下层次的消费群。

b)中高层次的消费群，这部分消费者包括企、事业单位的管理人员，城市“白骨精” (白领、骨干、精英)。他们事业有成，思想独立，个性化追求较为明显。对家私的性价比、设计风格、用材、品牌定位较为看重。这部分生产厂家较多，他们各自以自己的原创设计及针对目标消费者的技术研发满足了追求不同风格的消费者的需求。

c)都市新贵或富豪的高层次群体。这部分人居于消费金字塔的顶端。一般都有别墅或宽敞豪华的住房，对家具的要求首先是品牌要与自己的社会或金钱地位相匹配，通常选择的是国际品牌或知名品牌。

2、消费者细分特性描述二(办公、家居)：

a)办公沙发消费群主要是经济水平处于中找。购买群也多位于这个群体。经济佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他们看重品牌，因此选择的一般都是知名品牌。经济一般者，则选择中档品牌，既顾及到了形象，又节省资金。

b)家居沙发消费群的范围比较广泛，几乎涵盖了所有成家立业或将近成家的消费者。对于私人使用物品，他们选择起来相当慎重，不仅注重质量，而且在与室内风格匹配上也花尽心思。由于经济状况的不同，选择的品牌档次亦各不相同。

3、影响消费者购买沙发的主要因素：

访问5人，综合如下：

消费者选择标准——无污染、没怪味、舒适、款式合理、价格实惠

高消费——大品牌

中低消费——舒服、价格便宜

现用沙发品牌——南方、泰新、以及济南本地产布艺沙发

认为现在较好的沙发品牌是芝华士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。

四、沙发产品的未来发展走势：

通过访谈和查找二手资料，有三大走势：

a)产品设计开发方面：力求创新，国际一体化，简约、舒适成为城市中人们放松压力生活的主题;

b)产品使用方面：力求方便搬运，使用年限减少，色彩和时装化的家具受到越来越多人的欢迎;

c)品牌方面：由于产品日趋细分，沙发品牌呈两极化发展，知名品牌更加注重其品牌的建设和推广，某些中档品牌则在竞争中淘汰，而那些杂牌、小品牌则依旧利用自己的成本、价格以及地域优势，占据中下层消费区域。

市场调查报告范文(二)

一、调查方案

(一)调查目的：通过了解大学生手机使用情况，为手机销售商和手机制造商提供参考，同时为大学生对手机消费市场的开发提供一定的参考。

(二)调查对象：在校生

(三)调查程序：

1、设计调查问卷，明确调查方向和内容;

2、进行网络聊天调查。随机和各大学的学生相互聊天并让他们填写调查表;

3、根据回收网络问卷进行分析，具体内容如下：

(1)根据样本的购买场所、价格及牌子、月消费分布状况的均值、方差等分布的数字特征，推断大学生总体手机月消费分布的相应参数;

(2)根据各个同学对手机功能的不同要求，对手机市场进行分析;

二、问卷设计

大学生手机使用情况调查问卷

三、数据分析

根据以上整理的数据，我进行数据分析，得出结论：学生手机市场是个很广阔的具有巨大发展潜力的市场。

(一)根据学生手机市场份额分析

(二)学生消费群的普遍特点

作为学生我对这个群体做了一些了解，对于我们共同的特点进行分析，得出手机市场应该针对不同学生群体开发产品或进行针对性的营销手段，才能够抢占市场。下面我们就来对学生群体的特点来进行分析：

1、学生消费群的普遍特点：

1)没有经济收入;

2)追逐时尚、崇尚个性化的独特风格和注重个性张扬;

4)学生基本以集体生活为主，相互间信息交流很快易受同学、朋友的影响。

5)品牌意识强烈，喜爱名牌产品;

(三)学生消费者购买手机的准则和特点

通过调查大学生购买手机主要考虑因素是时尚个性化款式、功能、价格、品牌等，这也成为学生购买手机的四个基本准则。在调查中表明，大学生选择手机时最看重的是手机的外观设计，如形状、大小、厚薄、材料、颜色等，占65%;但大学生也并非一味追求外表漂亮，“内涵”也很重要，所以手机功能也占有一席之位，占 50%;其次看重的是价格，而较少看重的是品牌，看来现在的大学生还是比较看重实际的。

市场调查报告范文(三)

为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情况，特进行此次调查。调查由本市某大学承担，调查时间是20**年7月至8月，调查方式为问卷式访问调查，本次调查选取的样本总数是2019户。各项调查工作结束后，该大学将调查内容予以总结，其调查报告如下：

一、调查对象的基本情况

二、专门调查部分

(一)酒类产品的消费情况

1、白酒比红酒消费量大。分析其原因，一是白酒除了顾客自己消费以外，用于送礼的较多，而红酒主要用于自己消费;二是商家做广告也多数是白酒广告，红酒的广告很少。这直接导致白酒的市场大于红酒的市场。

2、白酒消费多元化。

(2)购买因素比较鲜明，调查资料显示，消费者关注的因素依次为价格、品牌、质量、包装、广告、酒精度，这样就可以得出结论，生产厂商的合理定价是十分重要的，创名牌、求质量、巧包装、做好广告也很重要。

(3)顾客忠诚度调查表明，经常换品牌的消费者占样本总数的32.95%，偶尔换的占43.75%，对新品牌的酒持喜欢态度的占样本总数的32.39%，持无所谓态度的占52.27%，明确表示不喜欢的占3.4%。可以看出，一旦某个品牌在消费者心目中形成，是很难改变的，因此，厂商应在树立企业形象、争创名牌上狠下功夫，这对企业的发展十分重要。

(4)动因分析。主要在于消费者自己的选择，其次是广告宣传，然后是亲友介绍，最后才是营业员推荐。不难发现，怎样吸引消费者的注意力，对于企业来说是关键，怎样做好广告宣传，消费者的口碑如何建立，将直接影响酒类市场的规模。而对于商家来说，营业员的素质也应重视，因为其对酒类产品的销售有着一定的影响作用。

(二)饮食类产品的消费情况

本次调查主要针对一些饮食消费场所和消费者比较喜欢的饮食进行，调查表明，消费有以下几个重要特点：

消费者认为最好的酒店不是最佳选择，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消费者最常去的酒店大部分是中档的，这与本市居民的消费水平是相适应的，现将几个主要酒店比较如下：

2、消费者大多选择在自己工作或住所的周围，有一定的区域性。虽然在酒店的选择上有很大的随机性，但也并非绝对如此，例如，长城酒楼、淮扬酒楼，也有一定的远距离消费者惠顾。

3、消费者追求时尚消费，如对手抓龙虾、糖醋排骨、糖醋里脊、宫爆鸡丁的消费比较多，特别是手抓龙虾，在调查样本总数中约占26.14%，以绝对优势占领餐饮类市场。

4、近年来，海鲜与火锅成为市民饮食市场的两个亮点，市场潜力很大，目前的消费量也很大。调查显示，表示喜欢海鲜的占样本总数的60.8%，喜欢火锅的约占 51.14%，在对季节的调查中，喜欢在夏季吃火锅的约有81.83%，在冬天的约为36.93%，火锅不但在冬季有很大的市场，在夏季也有较大的市场潜力。目前，本市的火锅店和海鲜馆遍布街头，形成居民消费的一大景观和特色。

三、结论

1、本市的居民消费水平还不算太高，属于中等消费水平，平均收入在1000元左右，相当一部分居民还没有达到小康水平。

2、居民在酒类产品消费上主要是用于自己消费，并且以白酒居多，红酒的消费比较少，用于个人消费的酒品，无论是白酒还是红酒，其品牌以家乡酒为主。

篇3

吊塔、电锯、水泥搅拌机，一刻不停地轰鸣着，这个隐藏在山谷里的别墅工地已经接近完工。工地的左侧，是一片已经废弃的残垣断壁—这是几年前留下的烂尾别墅工地。

仰天坪属于庐山风景区的一部分，在这“砍一棵树都犯法”的国家级景区里，有着相当严格的法律管制，但却约束不了肆无忌惮的房产开发。而整个庐山风景区也并不是第一次因为开发别墅而惹来非议，7年前，一批党员干部在庐山上抢建私人别墅曾引来高层震怒而被严肃处理，而今，权力远去、资本又来，地产商们出头为有钱人开发豪华住宅。

庐山上的别墅建了拆、拆了建。这座有着独特地理、人文、历史和政治意义的名山，每一次折腾都毫无例外引来了公众的目光。

开发仰天坪

从7年前的莲花洞别墅事件，到今年7月的“仰天坪出现违规大宅”事件，庐山别墅再一次被媒体聚焦。

7月份《每日经济新闻》刊发报道以后，新华社《经济参考报》、《中国环境报》、《新京报》、《北京晚报》等媒体纷纷刊发报道和评论。8月1日，新华网刊发来源《经济参考报》的报道《庐山景区违规建别墅须问责》，直指“在庐山风景区内，建商品房等建筑有着极为严格的审批程序和限制条件，公开兴建别墅发售更是政策所不容许”。

“合法！有省政府批文！”面对媒体质疑，庐山管理局的发改、国土等部门，一直称“项目没问题”，并给开发仰天坪的地产商发了预售证。不过，在江西省住建厅介入调查后却发现，庐山管理局发改委修改了省政府批文，将批准的酒店项目，改成“产权式”酒店，对外公开发售。住建厅对此进行了公开批评。

此后，庐山管理局相关部门不再接受媒体采访。“住建厅这么批评后，下面肯定不好说了。”庐山管理局宣传部副部长崔小毅告诉《南风窗》记者，“现在庐山管理局已介入调查，但结论还没出来。”

事实上，篡改省政府批文这样的事，单凭庐山管理局下属的发改委，显然难以办到。

这点，从庐山管理局官网披露的管理局领导和庐山金城置业有限公司一起召开仰天坪区域项目建设办公会等报道就能看出来。目前正是该公司在进行仰天坪别墅和产权式酒店的开发销售。

8月6日上午，江西省住建厅副巡视员曾绍平接受《南风窗》采访时称，省政府的批文是可以在那地方搞酒店，但庐山管理局方面却把它变成了产权式，变成可以销售、而且还可以拥有私人产权，这性质就完全不一样了，变成房地产开发了，显然是违反规定。

“作为执法部门和单位，你不能知法犯法啊！”在被问到今后如何强化监管时，曾绍平也显得无奈，“哎，有些话，我也不好说！”

曾绍平告诉记者，目前调查已经结束，他们也已将相关内容提交给省政府，具体看省政府的处理意见了。

可观的税收和利润

没有相关部门权威的调查报告，金城置业在仰天坪上开发的别墅和商品房究竟有多大规模也还没有准确的数字。

有媒体记者和销售人员闲聊时获悉，“10套别墅已售7套”、“别墅大宅均价每平方米4.2万元”……这些信息被曝光后，仰天坪销售中心的工作人员变得异常警惕，“不卖，我们这是做酒店，不对外销售。”

8月初，记者前往庐山采访时，这家位于牯岭合面街的销售中心，其沙盘模型上还特别在独栋别墅上，贴了“商务楼”字样。但“销售中心”和“售楼部”等字样仍未拆除。

以购房者身份，记者找到了负责征收相关税费的庐山地税局牯岭分局一位负责人。据他介绍，目前开发并对外销售房产的金城置业，是一家外资企业，在仰天坪开发的房子有500多套，除别墅外，其他的房子也是属于高端的。截至目前，包括别墅在内，这些房子已卖出近200套，业主有百余人，其中九江银行一下子就买了50多套，这些都是有产权的。仰天坪上的建筑，目前除了少量的酒店设施外，其他都是别墅和商品房，自去年起就开始对外销售了。

这位负责人称，九江银行也是在去年年初才买的房子，因房款已经付清，去年年底，九江银行就派人来地税局提走了发票。除这50多套房子外，九江银行还在仰天坪购买了会所，“这可能是他们单位以后用于搞培训或接待”。

近200套房子销售后，金城置业的老板已主动向庐山地税局报税。据前述税务局的那位负责人说，“申报的销售额是1亿元。这还不包括一些没有确权的，确权后的金额将不止这个数。”

可以想见，剩下的300多套房子在销售完以后，将给当地带来可观的财政收入。“包括营业税、土地出让金和业主的契税，仅金城置业开发的项目，就可以带来几千万元的财税收入。”上述负责人说。

在仰天坪，除金城置业开发外，还有两家地产公司在接手之前的烂尾建筑—也就是本文开头，记者看到的连片废弃的残垣断壁。这些被拆除、推倒的老建筑，是为接下来新开发做准备。

据记者了解，10多年前，一位商人开发仰天坪，因经营不善，资金链断裂，抵押的地块和房产被银行公开挂牌转让，导致上述烂尾楼出现。

广州安华物业管理有限公司取得了该地块经营权，由于按规定要由在当地注册企业来开发，广州安华物业后来又成立了一家叫庐山鼎业发展有限公司来开发该地块。目前，这片地已从“安华物业”手中转到“鼎业发展”名下，其间转让地块涉及增值等问题，“这片地还没开发，因为转让，他们就已经给庐山地税缴了500万元的税了。”上述税务局的负责人说。

记者找到当初挂牌转让的信息，这份标的名称为“九江庐山仰天坪开发区26栋房产及附属土地”的文件显示，当初转让参考价是7000万元，由南昌银行委托一家公司公开挂牌转让。

篇4

短短的几天训练时间结束了，马上就要回到各自的工作岗位，一路上脑海中浮现这几天的一幕一幕当中给我的感触很深，又一次得到锻炼和成长。下面是由小编带来的有关销售培训心得体会3篇，以方便大家借鉴学习。

销售培训心得体会1

x周我毛司组织了实战营销技能与技巧提升培训，主讲老师x老师给我们进行了为期x天的培训，虽然只是短短的x天时间，但是对于我们对销售技能和技巧了解更进一步。十分有幸参加公司组织的销售培训活动，参加这次销售培训心得是，要做好销售工作，销售员必须要认真、坚持、用心、自信，并要不断学习，以下是我对这次销售培训心得体会。

首先培训目标是熟练掌握销售流程各环节规范行为标准，能灵活运用，提高成交率;透过销售技巧和服务细节的把握与实践，提升品牌形象与销售服务水平，提高顾客满意度。之后x老师开始讲了销售理念和信念，计划和信息分析，人脉等于钱脉，还讲到了如何维护客情，如何帮忙经销商销售到终端客户才是真正的销售出自己的产品，而不是库存的转移。其中营销是信息的传递与情绪的转移，见客户之前把自己的状态调整好，一个好的业务员务必要修炼自己，有用心的心态，有自己的理想和目标，让客户愿意跟我们做业务。

其次，详细讲解了传统式销售与顾问式销售的区别，并且要从传统式销售向顾问式销售转变。提出正确的问题，大多数销售人员没有问正确类型的问题，即使他们在打推销电话之前就事先准备好了问题，但大多数人没有事先准备。提问技巧很糟糕的影响是巨大的。这会导致拖延和反对，带给不正确解决方案的糟糕演示，没有区别于竞争对手，以及错失销售机会等形式的阻力。

还有专业知识的学习，就像x老师讲到的“客户花钱买的不是价格而是价值”，我们有时遇到专业点的知识，无法应答。这样顾客在心理上就感觉到了――“不专业”销售员，真正让自己成为一名专业的销售员，提高我们定单的概率，就要多学习专业知识，要做到平时不懂的问题要多问多记，勤学好问。还有仪表形象我们就应注意的细节问题，从着装到坐姿，眼神等方面进行了详细的介绍。

此外用心倾听很重要，专业人士常因一向对自己及其产品喋喋不休，而错过了重要的线索和信息。更为重要的是闭上你的嘴，让客户说话。你就应引导谈话，然后倾听和正确的消化吸收，我们了解到很多客户真正需要什么，以使你能正确定位你的产品。

以上就是我参加完这次的培训体会，以后的工作中我们要努力的从这些方面去提升自己的技能和技巧，时时刻刻的学习，积累一次次成功的销售经验，只有这样我们自身才能和x公司一齐成长，并且在激烈的x市场上占有一席之地。

销售培训心得体会2

为期两周的销售实训课在本周拉下帷幕。作为一名经济与工商管理学院市场营销专业的学生，我十分重视这次的实训课程，并且在此次的销售实训中获得了许多在课本及生活中不易得到的宝贵知识。虽然上课期间从老师那里学习到了不少成功企业的营销方法，但是透过这次实训后，深深的感悟到自身目光短浅，并透过实训课程开拓视野，提高营销潜力。

开天辟地的第一节课时，唐老师就对本次的实训做了简单的介绍以及本次实训的课程的安排，全班同学五人一组，每组完成6个专题项目。我们的第一个专题项目资料是行业市场分析，在进行分析时我们需要搜集超多相关资料按照行业市场现状、竞争格局、消费者行为分析等方面依次剖析行业市场，在规定时间内我们需要撰写本次调查报告并将分析成果透过PPT演示的形式诠释给全班同学。在听过第一课时的任务安排后，全班都沸腾了，每个小组都聚在一齐讨论起选取哪个行业市场，个个摩拳擦掌，相信在此次的实训课中每位同学都能够大展身手，展示自己的潜力。

转眼第一次的成果汇报会来临了，每个小组依次上台演示。台上同学做的PPT画面新颖，讲解到位，选取的行业分析也各不相同，有火锅、女鞋、面包、通信等行业，不胜枚举，十分精彩;台下同学认真吸取经验并提出疑问，整个场面热火朝天，像极了一场别开生面的辩论赛，每个人都是乐在其中，受益匪浅。

透过第一次的成果汇报及调查报告的撰写，同学们能够轻车熟路的完成以后的专题项目。在这其中我充分感受到了团队的力量，由于任务量比较大，小组成员都能够服从组长的分工，认认真真、保质保量的完成小组合作，这也保证了我们成果汇报的高质量。

销售培训心得体会3

从我个人认为：目前房地产行业发展比较快，竞争日趋激烈，营销不仅要在产品硬件上下功夫，更要注重软服务。从杭州的楼市来看，卖得好的楼盘都是“找得到理由的”，而不再是前几年一味的普遍上涨，只有产品做得好、定位比较准确、营销和服务都比较到位的房产品，才能最终赢得消费者的认同。

目前房地产销售已经从产品竞争上升到服务竞争的阶段，而我们的楼盘又是别墅类产品，定位为高档房产品，所以更应该把基础工作做到位，软服务就更需要销售员有全面的素质。通过学习，我又把房产销售的整个流程进行了全面梳理，加深了对本公司产品的理解，认为自身在售楼部的形象很重要，只有通过学习，才能进一步提高自己的素质，才能积累更多的客户。作为一线销售管理人员，不断学习才能充分发挥销售人员的主观能动性。

其次是做销售用心很重要。销售就如医生要先诊断才能开处方一样，销售人员要先用心了解客户的需求后才能再谈销售，而不是一见客户就推销自己的产品。此外，只有把客户看成长久的客户，成功率才会增大，客户应该成为自己的终身客户。最后，销售人员要主动帮助客户，客户才会信任你，主动来找你。

篇5

2016市场调研报告一

一、调查方案

(一)调查目的：通过了解大学生手机使用情况，为手机销售商和手机制造商提供参考，同时为大学生对手机消费市场的开发提供一定的参考。

(二)调查对象：在校生

(三)调查程序：

1、设计调查问卷，明确调查方向和内容;

2、进行网络聊天调查。随机和各大学的学生相互聊天并让他们填写调查表;

3、根据回收网络问卷进行分析，具体内容如下：

(1)根据样本的购买场所、价格及牌子、月消费分布状况的均值、方差等分布的数字特征，推断大学生总体手机月消费分布的相应参数;

(2)根据各个同学对手机功能的不同要求，对手机市场进行分析;

二、问卷设计

大学生手机使用情况调查问卷

三、数据分析

根据以上整理的数据，我进行数据分析，得出结论：学生手机市场是个很广阔的具有巨大发展潜力的市场。

(一)根据学生手机市场份额分析

(二)学生消费群的普遍特点

作为学生我对这个群体做了一些了解，对于我们共同的特点进行分析，得出手机市场应该针对不同学生群体开发产品或进行针对性的营销手段，才能够抢占市场。下面我们就来对学生群体的特点来进行分析：

1、学生消费群的普遍特点：

1)没有经济收入;

2)追逐时尚、崇尚个性化的独特风格和注重个性张扬;

4)学生基本以集体生活为主，相互间信息交流很快易受同学、朋友的(2016年度关于大学生手机调研报告)影响。

5)品牌意识强烈，喜爱名牌产品;

(三)学生消费者购买手机的准则和特点

通过调查大学生购买手机主要考虑因素是时尚个性化款式、功能、价格、品牌等，这也成为学生购买手机的四个基本准则。在调查中表明，大学生选择手机时最看重的是手机的外观设计，如形状、大小、厚薄、材料、颜色等，占65%;但大学生也并非一味追求外表漂亮，内涵也很重要，所以手机功能也占有一席之位，占50%;其次看重的是价格，而较少看重的是品牌，看来现在的大学生还是比较看重实际的。

市场调研报告范文(二)

为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情况，特进行此次调查。调查由本市某大学承担，调查时间是20**年7月至8月，调查方式为问卷式访问调查，本次调查选取的样本总数是20xx户。各项调查工作结束后，该大学将调查内容予以总结，其调查报告如下：

一、调查对象的基本情况

二、专门调查部分

(一)酒类产品的消费情况

1、白酒比红酒消费量大。分析其原因，一是白酒除了顾客自己消费以外，用于送礼的较多，而红酒主要用于自己消费;二是商家做广告也多数是白酒广告，红酒的广告很少。这直接导致白酒的市场大于红酒的市场。

2、白酒消费多元化。

(2)购买因素比较鲜明，调查资料显示，消费者关注的因素依次为价格、品牌、质量、包装、广告、酒精度，这样就可以得出结论，生产厂商的合理定价是十分重要的，创名牌、求质量、巧包装、做好广告也很重要。

(3)顾客忠诚度调查表明，经常换品牌的消费者占样本总数的32.95%，偶尔换的占43.75%，对新品牌的酒持喜欢态度的占样本总数的32.39%，持无所谓态度的占52.27%，明确表示不喜欢的占3.4%。可以看出，一旦某个品牌在消费者心目中形成，是很难改变的，因此，厂商应在树立企业形象、争创名牌上狠下功夫，这对企业的发展十分重要。

(4)动因分析。主要在于消费者自己的选择，其次是广告宣传，然后是亲友介绍，最后才是营业员推荐。不难发现，怎样吸引消费者的注意力，对于企业来说是关键，怎样做好广告宣传，消费者的口碑如何建立，将直接影响酒类市场的规模。而对于商家来说，营业员的素质也应重视，因为其对酒类产品的销售有着一定的影响作用。

(二)饮食类产品的消费情况

本次调查主要针对一些饮食消费场所和消费者比较喜欢的饮食进行，调查表明，消费有以下几个重要特点：

1.消费者认为最好的酒店不是最佳选择，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消费者最常去的酒店大部分是中档的，这与本市居民的消费水平是相适应的，现将几个主要酒店比较如下：

2、消费者大多选择在自己工作或住所的周围，有一定的区域性。虽然在酒店的选择上有很大的随机性，但也并非绝对如此，例如，长城酒楼、淮扬酒楼，也有一定的远距离消费者惠顾。

3、消费者追求时尚消费，如对手抓龙虾、糖醋排骨、糖醋里脊、宫爆鸡丁的消费比较多，特别是手抓龙虾，在调查样本总数中约占26.14%，以绝对优势占领餐饮类市场。

4、近年来，海鲜与火锅成为市民饮食市场的两个亮点，市场潜力很大，目前的消费量也很大。调查显示，表示喜欢海鲜的占样本总数的60.8%，喜欢火锅的约占51.14%，在对季节的调查中，喜欢在夏季吃火锅的约有81.83%，在冬天的约为36.93%，火锅不但在冬季有很大的市场，在夏季也有较大的市场潜力。目前，本市的火锅店和海鲜馆遍布街头，形成居民消费的一大景观和特色。

三、结论

1、本市的居民消费水平还不算太高，属于中等消费水平，平均收入在1000元左右，相当一部分居民还没有达到小康水平。

2、居民在酒类产品消费上主要是用于自己消费，并且以白酒居多，红酒的消费比较少，用于个人消费的酒品，无论是白酒还是红酒，其品牌以家乡酒为主。

3、消费者在买酒时多注重酒的价格、质量、包装和宣传，也有相当一部分消费者持无所谓的态度。对新牌子的酒认知度较高。

4、对酒店的消费，主要集中在中档消费水平上，火锅和海鲜的消费潜力较大，并且已经有相当大的消费市场。

市场调研报告范文(三)

一、市场调研

目前市场上的沙发按照材质主要分为木质、真皮、布艺、以及二者结合四种，木质沙发：直接由各种木材打造，坐垫和靠背上没有任何面料修饰，实用性和环保性比较好，但原木较生硬，舒适感不强，没有人性化设计难以满足现代沙发舒适性的要求;

目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等，低档品牌则。

一、XX沙发市场概况：

目前，XX沙发销售地主要聚居在XX大街处银座家居、富雅家居、欧亚商城、东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具城。从产品和品牌档次上看，银座家居、富雅家居属高档品牌的根据地，东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具则汇聚了来自天南海北的中低档沙发品牌。从经营定位上看，各商城均有自己的差异化定位，知名品牌、高档商品的专卖店向富雅、银座家具城集中;中档及部分专业市场多数集中在东亚家具城;低档商品的批发业务又集中在XX和XX家具城，欧亚则走专业化办公家具路子，与其同一东家的银座家居形成互补，对其他家具商城形成攻击。

市场上的沙发按照材质主要分为真皮、布艺、以及二者结合三种，进驻XX沙发目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等，低档品牌则汇聚了一些来自XX本土和其他各地区县城的小品牌，如XXXX、XXXX等。

三、消费者调查：

1、消费者细分特性描述一(低、中、高档)：

a)平民百姓、普通工薪族是是低层次、低价位的主要消费群。他们的要求是：简洁实用而又有现代美感;功能较多，以便充分利用有限的居住空间;希望中高档次的设计及风格，但价位偏于中低价，心理上能感到物有所值。这一类消费群还是杂牌的天下，因其长于抄袭与模仿，拙于原创与设计研发。因此，它们利用自身的各项成本优势，吸引了广大的中下层次的消费群。

b)中高层次的消费群，这部分消费者包括企、事业单位的管理人员，城市白骨精(白领、骨干、精英)。他们事业有成，思想独立，个性化追求较为明显。对家私的性价比、设计风格、用材、品牌定位较为看重。这部分生产厂家较多，他们各自以自己的原创设计及针对目标消费者的技术研发满足了追求不同风格的消费者的需求。

c)都市新贵或富豪的高层次群体。这部分人居于消费金字塔的顶端。一般都有别墅或宽敞豪华的住房，对家具的要求首先是品牌要与自己的社会或金钱地位相匹配，通常选择的是国际品牌或知名品牌。

2、消费者细分特性描述二(办公、家居)：

a)办公沙发消费群主要是经济水平处于中找范文就来http:fanwen.高层次的群体。购买群也多位于这个群体。经济佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他们看重品牌，因此选择的一般都是知名品牌。经济一般者，则选择中档品牌，既顾及到了形象，又节省资金。

b)家居沙发消费群的范围比较广泛，几乎涵盖了所有成家立业或将近成家的消费者。对于私人使用物品，他们选择起来相当慎重，不仅注重质量，而且在与室内风格匹配上也花尽心思。由于经济状况的不同，选择的品牌档次亦各不相同。

3、影响消费者购买沙发的主要因素：

访问5人，综合如下：

消费者选择标准无污染、没怪味、舒适、款式合理、价格实惠

高消费大品牌

中低消费舒服、价格便宜

现用沙发品牌南方、泰新、以及济南本地产布艺沙发

认为现在较好的沙发品牌是芝华士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。

四、沙发产品的未来发展走势：

通过访谈和查找二手资料，有三大走势：

a)产品设计开发方面：力求创新，国际一体化，简约、舒适成为城市中人们放松压力生活的主题;

b)产品使用方面：力求方便搬运，使用年限减少，色彩和时装化的家具受到越来越多人的欢迎;

c)品牌方面：由于产品日趋细分，沙发品牌呈两极化发展，知名品牌更加注重其品牌的建设和推广，某些中档品牌则在竞争中淘汰，而那些杂牌、小品牌则依旧利用自己的成本、价格以及地域优势，占据中下层消费区域。

2016市场调研报告

调研报告是对某项工作、某个事件、某个问题，经过深入细致的调查后，将调查中收集到的材料加以系统整理，分析研究，以书面形式向组织和领导汇报调查情况的一种文书。

手机产品市场调研报告

调研目的

本次调研手机市场的平拍状况、消费者试用情况来了解我国目前手机市场的品牌现状以及消费者购买动力

调研对象

诺基亚、三星、HTC、摩托罗拉、苹果、索爱、LG、黑莓、联想、华为、魅族、步步高、中兴、纽曼、酷派

调研的内容

行业动态：发展现状、存在问题、发展前景、相关政策、行业技术及相关技术、社会与经济环境以及其他因素。

行业运行：行业整体规模、生产、销售情况、进出口以及投资等，其他如细分市场运行、替代品与互补品行业运行等。

竞争格局：行业集中度、主要企业及相关产品、财务情况、发展战略等、市场格局、进入与推出壁垒等。

调研方式

本次调研采取的是随机问卷调研。

调研时间：20xx.2.2120xx.3.21

调研结果

现在移动电话有三种制式，GSM、CDMA和模拟制式，GSM占主导地位，约有93.1%的用户、是选择GSM制式，2.72%的用户用的是模拟手机。4.18%的人选择CDMA制式。

中国移动用户占有率为67.19%，中国联通用户占有率为31.23%，中国电信长城用户占有率为1.58%，可能跟其网络开通覆盖城市只有上海、，北京、广州4个城市有关。

约61.39%的消费者觉得降价是他们购买手机的一个很重要的因素;41.78%的消费者可能是看重这一产品的品牌知名度而购买。从中可以看出价格优势也是主导消费者购买欲望的一大因素。

通过调研可以看出消费者购买手机最为看重的是手机的性能、价格、款式，最后才是时尚感。这四点是影响消费者购买手机比较重要的因素

消费者谈到对手机未来的功能还有哪些期望时，有34.53%的人把MP3播放功能放到首位。至于增加手机的游戏功能、照明功能等选择比例较低。约有64.17%的消费者对WAP较了解。对电子邮件收发此项功能的需求比较突出。手机银行这项功能的需求量达到20%左右。

调研体会

通过以上调研显示：消费者真正看好的是质量好、性价比高的手机。以上根据消费者对手机的购买心理的判定及消费者对未来手机功能的期望，这也为众多手机厂商带来了以后发展的方向，更能促进我国手机市场的发展和繁荣。

2016市场调研报告

市场调研是市场调查与市场研究的统称，它是个人或组织根据特定的决策问题而系统地设计、搜集、记录、整理、分析及研究市场各类信息资料、报告调研结果的工作过程。

市场调研报告是经过在实践中对某一产品客观实际情况的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来。这就是调研报告。

行业分析报告的编制撰写一般由企业内部市场部或专业的市场研究公司撰写，市场研究公司在数据采集、资料归类、观点提炼、报告撰写方面具备独特的专业优势，拥有专业的报告撰写团队，完整的数据库。

实事求是地反映和分析客观事实。调研报告主要包括两个部分：一是调查，二是研究。调查，应该深入实际，准确地反映客观事实，不凭主观想象，按事物的本来面目了解事物，详细地占有材料。研究，即在掌握客观事实的基础上，认真分析，透彻地揭示事物的本质。至于对策，调研报告中可以提出一些看法，但不是主要的。因为，对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。

作用特点

可以为市场预测提供科学依据，它是制定经济政策的依据。它的作用体现在以下四个方面：

(1)均衡供需

(2)指导生产

(3)合理定价

(4)了解信息

市场调研的特点

针对性：市场调查报告的写作要有明确的目的性，要针对实际工作的需要。实践证明，调查报告的针对性越强，其指导意义、参考价值和社会作用就越大。

新颖性

真实性：材料的真实/选用恰当合理、科学细致的调查方法

时效性

写法

市场调研报告有明确的主题，清晰的条理，和简捷的表现形式。

当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系?什么样的方式来表达数据的涵义?

报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。

关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是简单、直接、清晰、明了。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。

在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。

使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据?首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。

通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢?这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。

这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是城西是绝大多数的消费者可能选择的区域。但是，制图者可能是想表达选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。

既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用;在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右;而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。

在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身;在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认;在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。

篇6

2008年以来，中国的房地产市场遭遇寒流，成交量越来越少，但是价格仍然让人无法接受。与此相比，美国的房子似乎异军突起，受到更多关注。搜房网组织了美国买房看房团，引起了世界的关注。

美国房价降幅不一

“在我们去之前，即在2008年底，美国的一些特别低价的房子，比如银行的回收屋和法院的拍卖屋，已经被一些投资者购买。所以第一波的时候价格很低，我们错过了一个好时机。”北京英格律师事务所主任殷国华律师向《小康•财智》记者说。殷国华是搜房网首批赴美看房团的成员。

殷国华介绍，美国的房地产市场很成熟。美国房价十来年一直是上涨的趋势，即使有过短期的回调，最终还是上涨。从2007年以后，价格下跌的很快，整体感觉来说，有的地方，可能下降有40%到50%的幅度，比如说洛杉矶、拉斯维加斯，纽约部分地方。而旧金山和波士顿，因为土地相对比较紧张，可发展的空间不大，房价的跌幅很低，大概有的才5%左右，有的在10%，好的地段跌幅在5%以下。

在美国有一个说法，房价，在好的地段，好的位置，它的下跌幅度比较低。美国有的地段，即使大势见底了，它的房价也不至于跌幅太大。

美国城乡差距不大，但是美国社区的品质差异非常大，这和中国也有点类似。比如说特别好的，不管是私人居住区也好，还是高品质的社区，这种房子虽然房价现在也降了，这对于购房者反而是个利好消息。首先是房价确实下降了，这种高品质的社区，虽然降的不大，但是实际上仍然下降了。其次是有房可买，如果在房地产市场特别热的时候，真正涨价的时候，你想买，却买不到好的房子，有这种好的社区的房子，房主不愿意出售。

“所以从这个角度来讲，如果要买高品质社区，现在是机会，趁这个时候有选择余地，完全是买方市场，你可以选择。如果是为子女上学或购房自住考虑的话，这个跟大势见不见底，关系不是太大，但是作为投资，如果选对的话，应该也是时机。”殷国华对记者坦陈。

1美元陷阱

如果是投资，在美国买房的第一要点是位置，第二要点是位置，第三要点仍然是位置。相距500米的两栋房子价格可能天渊之别，升值潜力也大相径庭。一般来说，“富人区”的房子条件比较好，增值空间比较大。

“1美元房子是一种炒作。如果真有1美元的房子，那肯定这是一种不正常的处置，是处置没有价值房屋的一种方式。比如说为了避免遗产税，或者是避免房产税，房子买了基本上没有价值，因为房屋租不出去，房主在那里住是不可能的。你自己没法住，别人也没法住，这个房子你买不买？”殷国华解释到。

美国任何一个州的法律规定，所有的房产必须是按照当时的价值要缴纳房产税等等，而且美国的物业管理费和涉及到人工方面的价格都很贵，比如说草坪要浇水，然后修剪草坪，或者其他的要有人清扫，这些费用都非常高。

殷国华介绍就是根据个人的需要，到美国买房的至少分几类：

一类是考虑子女求学的或者自住的。那就要考虑在大学所在地社区的房子。比如说上次看房团去过离硅谷很近的美国斯坦福大学附近一个好的社区，下跌的空间很有限。斯坦福大学旁边这个小区给他们印象确实很好，很干净，很特别，它的最大特点好像是一个天然的植物园，非常的漂亮，没有遮挡，开放性的看不到大门，这附近连排别墅，面积大约200平米，价格是50多万美金。

第二类投资，就看个人的眼光。如果说在合适的时候，比如说赶上银行的回收和法院的拍卖等好时机，那么你再低价吸入，过去、现在和将来都有时机。对于其他的，比如说有的想做商业或者其他投资的话，这个差别就比较大了，有的商铺或者是写字楼这类的投资，因为有的地段商业房子跌幅特别大，但是也有的可能基本上没有怎么跌，这个就看个人眼光。

美国很大，选择什么样的城市买房是每个投资者首先应该考虑的问题。大多数中国人对美国的地理环境和各个城市的生活环境都不大了解，他们只熟悉国内经常提起的大城市，如纽约，芝加哥，洛杉矶等，却很少有人了解美国对于美国城市的排名，例如美国著名的经济杂志每年都会对美国的城市排名，美国排在前面的最适合居住生活商业的城市在加州只有一个(Irvine)，新泽西州有两个（Franklin Township 和 Piscataway),北卡罗莱州有两个（Raleigh 和cary),其它的就不一一列举了，总之，纽约和洛杉矶从来都不是美国人心目中的好城市。

毕业于武汉大学的陈美玲女士，厌倦了国内的繁忙生活，终于在2008年底安家美国。她对《小康•财智》记者说：“我认为与其在纽约生活，不如在国内的深圳或上海，既然来美国，就是想享受中国没有的东西，这里的生活环境之好和房子周围的环境（前后花园都有几百平米），甚至你家后院全是树林，那种安静，祥和，教育环境和人的礼貌在纽约是很难有的。”

美国买房税费高

美国房地产市场的法律法规应该是已经是相当规范了，首先这个行业不存在暴利。开发商合法运作一个项目，正常的话它有5%左右的利润，高也高不了一两个百分点。在美国拆迁法规是很严谨的，拆迁是一个平等的法律关系，必须要经过原房主，或者说原土地主的同意，因为美国土地是私有的。所以在美国要想成片地拆迁，大批开发，除了那些新区，在老城区或者是已经有房主的这些地方开发是很艰难的。

殷国华说，在旧金山他接触了一个华裔开发商，在市中心开发了一栋单体的公寓楼，他的旁边那个地方就是一个停车场，他就是为了拆迁停车场他已经花了8年的时间，现在还没谈下来，他说很难谈下来。

在美国开发一个房地产项目从征地到最后完工，大概周期要10年―12年左右。因为它从开始土地报批立项目规划，到最后开发成功，最后卖出去这个周期是非常长的。

关于美国房屋税费的问题，其实最突出的就是多一个房产税和遗产税的问题。中国未来可能也会出现这种情况，美国有的州遗产税高达到40%左右。

其他的税，像印花税、契税，交易税，基本跟中国差不多。但是有一个特点就是美国各州政策不同，比如说加州，州长施瓦辛格签署了一个文件免除房产交易税。美国实际上没有房地产救市这一说，但是针对现在经济不景气也有些措施的，联邦政府也有这种政策，就是对现在现时购房，多数地区可以免交易税，交易税大概好像是3%―5%左右，各个州不一样。

比如说咱们在买房的时候，在旧金山，可能在50万美元左右的，可能能省一到两万美元，这个税它也是退税制度，就你买了房子再退，你先交，以后可以退。

美国的房产现在确实处于低位，但在购买后，每个月每一年都要支付一定的地产税以及房屋保险。这也是1美元房主愿意倒贴1万美元的原因――低价房屋如烫手山芋，不卖的话每天都要付钱。很多中国人到美国买房子会陷入贪小便宜的陷阱里，不能完全相信宣传广告上的信息，低价房的代价可能是更多的后续手续。

陈美玲说：“以一栋位于休斯顿糖城成交价为18100美元的别墅为例，一年的支出费用达8000多美元。包括：地产税3900美元／年；房屋保险576美元／年；社区管理费800美元／年。如果出租的话还要付租房中介一个月的租金（租期一年以上）；租房委托管理费用80美元／月，房屋设备损坏保险365美元／年。所以现在去美国购房的人要么需要自住，比如那边有孩子在留学或者已经有亲戚定居。要么想投资，乘着美国房价低谷购进等三五年回暖；也有的人考虑到人民币对美元的升值潜力已经不大，看好美元，为了保值购入美国房产。否则，如果只为了圆一个别墅梦想，则大可不必凑热闹。”

到美国买房最好找律师

作为律师，殷国华特别注意考察美国的房地产法律制度，也特别强调美国买房的法律风险。

他介绍，在美国买房子通常二手房占多数，新房也有，新房这个跟中国基本是相似的，所以审查相关的合法证件，对于二手房就应该谨慎。

二手房在美国通常是要有房产经纪人来操作，很多跟中国不同，你很可能从来就没有见过房主，在美国见不到房主是正常的，但是你一定要审查清楚相关的证件，也可以自己到相当于中国区县级房地产交易中心，房产登记部门去查证这个房屋的一个产权情况。

最安全和保险的做法是，花一两千美元花费，应该很低一个花费去委托一个房产的律师，做一个房屋调查，调查这个房屋权利有没有瑕疵，这个房主有没有抵押，房主的信誉等。有的房主破产了，信誉额严重透支了，或者存在有些危险债务，会牵扯到这个房屋的。如果律师做出调查报告，他们要对这个报告负责，确保这个交易的安全。

在美国，交易程序跟中国基本差不多，但是交易报价稍微不同。美国的房屋，假设我这个房屋卖的话，一般交给经纪人，然后经纪人就会给我做报价，根据不同的购房人他给做几份，每人做一份类似于招标书似的竞价，然后来选择。如果是一次性付款，有可能你出价不是最高的，但是我可能选择卖给你，或者你信誉好，或者你适合，你的爱好，或者说跟文化相关的，就跟你成交。有人出价高一点，但是他付款的方式，或者房主对他不感兴趣的话，也不见得跟他成交。

篇7

“现在许多二十年前规定的奢侈品都已经成为了日常生活用品，我建议降低奢侈品进口税。”全国政协常委、大连万达集团董事长王健林认为，国内奢侈品价格过高直接造成国内需求转向国外，而降低奢侈品进口税不仅有利于扩大内需，还有利于推动国内旅游产业发展。

观点

李稻葵：地产限购是强力降温药清华大学经济管理学院金融系主任、央行货币政策委员会委员李稻葵教授近日撰文《论限购》，称限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。房地产限购的前景大致可分为僵持、预期改变和降价以及一定成交量回升等三个阶段。而这种前景实现的前提是政府要有一定的决心、一定的持久性，要坚持一段时间。

叶檀：全球可能提前进入加息期

日本央行向市场注资51.8万亿日元，创下有史以来最快、最狠的注资纪录。对于日本最大的帮助是各主要央行宣布加息，以吸引资金流入，拉低日元，从而避免日本央行进一步出台疯狂的宽松货币政策。这是一场没有尽头的比赛，如果日元汇率继续上升，日本央行势必会释放更多的货币，而更多的货币则会让游资趁恐慌继续进行对冲操作。

茅于轼：二十年后房子会大量剩余

著名经济学家、天则经济研究所所长茅于轼建议当下生活在北京的年轻人先租房。他说，二十年后，中国的房子会大量的剩余。现在我们计划生育的结构，造成“421”的家庭结构，底下一个小孩，上头两个父母，两个父母上头又是两个父母。祖父辈有4套房，完了到父亲这一辈还有两套房，祖父死了之后这4套房都得留下来，结果房子就供过于求了，想卖都卖不掉了，所以我劝你们这辈子就别买房了。

于炼：房价可能下降20％至30％

全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼表示，房价有可能在第一轮“降价潮”中下降20％至30％。而且，不达到调控的预期效果，限购令不会被取消。于炼认为，房价下跌是必然的，但首先体现在成交量的萎缩上。“目前已有部分城市一天一套房子都没有成交。”他说，今年我国整体流动性偏紧，房地产开发商的资金也面临困境。“开发商硬扛不符合商业规律，因为没有成交量，价格就必然下降。有了成交量，才能支撑价格。”他认为，如果部分开发商预期未来房价会下降30％，那么现在就会先降价10％销售了。

任志强：房价下不来原因在农民

近日，在某论坛上北京市华远地产股份有限公司董事长任志强发表言论称，他从来不认为中国缺土地，农村的宅基地有16.8万平方公里，是城市建设的4.6～4.8倍。中国的改革从解放农民生产力开始，真正的中国城市化和现代化要从解放农民用地、宅基地开始。如果不从根本上解决土地制度，无法改变土地资源和人口矛盾，那么房价永远掉不下来。

政策

准率上调致房企资金再度绷紧

3月18日晚间，央行宣布从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第三次上调存款准备金率，至此，大型金融机构的存款准备金率升至20％的历史高位。业内估算，此次上调存款准备金率0.5个百分点，能够冻结银行体系流动性超过3500亿元。

商品房预售合同范文将更完善

3月17日，住房城乡建设部房地产市场监管司就《商品房预(销)售合同示范文本》(征求意见稿)公开征求社会意见。据住建部网站消息，根据2010年9月向社会公开征求意见情况，住建部会同国家工商总局市场司对《商品房预售合同示范文本》和《商品房现房买卖合同示范文本》(草稿)做了修改完善。

银监会叫停房贷返价

3月10日，银监会下发《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》，要求已有银行方面签字的房贷合同，银行必须按照合同约定执行；只有借款人单方签字的合同，银行原则上应继续按照合同约定执行。所谓“返价”，即银行对此前房屋贷款合同或者贷款意向书中约定的优惠利率进行单方面提价。今年春节过后，一些“准房贷客户”发现年前被承诺的8.5折利率优惠重新被通知单方面取消。

住宅私搭乱建禁止上市交易

住宅私搭乱建、别墅有违规建设等情况将禁止上市交易。从4月1日起，市规划委的《北京市禁止违法建设的若干规定》正式开始执行，将严格查处和制止违法建设行为。新规将农村中的违法建设也纳入禁止和拆除范围。

土地

CBD六幅剩余地块将入市

2011年3月14日，据北京市土地整理储备中心信息，北京朝阳CBD核心区剩余的共计六幅地块(Z8-Z13)即将进入招标阶段。据悉此次入市的六块CBD土地整体面积约为47,676万平方米，建筑面积共计约为82万平方米，折合平均容积率约为17.2。此六地块建筑控高为150到300米，其中，Z8-Z10地块鼓励的产业类型为总部，z11和Z13地块鼓励金融机构，Z12地块鼓励综合体。此前，在去年12月22日的第一轮投标中，首批6个CBD地块交易总款共计222.57亿元，其中中信集团以总价63亿元竞得Z15地块，创下截至目前北京单幅地块最高出让价。(见图1)

商品房销售须明码标价

为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，3月16日，国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该《规定》自2011年5月1日起施行。

中海地产三天连拿五宗土地

进入3月份后，短短3天内，中海地产接连在南昌和大连两地拿下5宗住宅用地。该企业自今年以来在全国范围内频繁出手，累积新增土地建筑面积420万平方米，占2010年一整年新增土地储备量768万平方米的55％。

申华控股5.56亿元西安曲江拿地

申华控股3月21日晚同公告，公司全资子公司上海申华房地产开发有限公司以5.56亿元的价格竞得西安曲江新区编号为“QJ3-7-92”的地块。该地块位于西安市雁翔路以西、南三环以北的区域。净用地面积为115万平方米，配建廉租房使用土地面积为5577.3平方米，地块为居住用地，容积率在2.5至3.5之间。

福州土地市场“退烧”

3月22日，福州市鼓楼区华屏路西侧龙峰里山头角地块，因申请人未超过3人转为挂牌，挂牌交易期限为3月22日至3月31日。早在3月15日，福州鼓楼区北

二环路北侧福飞路东侧地块，以12亿元被福建恒力收入囊中，楼面地价仅5935元／平方米。从福州近几次的拍卖会上看，开发商疯狂抢地的现象少了。

金融

40家开发商负债超6000亿

近日有媒体对已经2010年年度经营情况的40家开发商的粗略统计，其归属于母公司的净利润累计为298.66亿元，同比增长了37.88％。不过，这40家开发商截至去年年底的负债合计达到6035.05亿元，同去年年末的3879.81亿元相比，大幅增加了56％。

2011全球地产投资市场继续复苏

高纬环球《全球商业地产投资概览2011》报告显示，2011年，全球房地产投资市场预计持续复苏。2011年全球投资预计会增加5～10％，达到6060亿美元。投资活动增多表现在市场对新兴和二线城市的关注持续增强，而不仅是以往投资活动主要聚焦的一线城市。报告预计租户将得到更多关注。投资收益率下降不再成为影响投资的主要动机，相反，租金和收益水平的增长前景将成为投资市场的动力所在。

最大规模15亿为房地产信托

根据普益财富提供的数据，3月第一周中，一款房地产信托产品最大募集规模仅为5亿元，可是到第三周，房地产信托产品最大募集规模上升到15亿元。值得注意的是，公布募集三周的募集规模中，有两周房地产信托产品均占据当周单款最大募集规模的位置。“房地产行业资金紧张的局面，已经从去年下半年开始就有了，今年房地产信托发行的规模的确比较大。”普益财富信托研究员陈朋说。

市场

中国连续两年成为全球最大房地产投资市场

全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球3月21日的《全球商业地产投资概览2011》报告显示，市场对新兴国家的关注将持续增强，中国连续两年成为全球最大房地产投资市场。报告对全球56个国家商业地产投资活动的监测数据显示，受到投资需求升高和市场供应有限的影响，投资收益率在2010年有所下降。全球平均收益率在2010年下降了21个基点，降至7.6％，预计2011年将继续下降30个基点。

北京租赁供需比回落

“京15条”出台一个多月以来，北京租赁市场也经历了春节后的高峰期。据中原研究部数据统计，目前，租赁市场租金价格较春节期间上涨7％～10％，精装修的两、三居户型成交量增加，房源与客户的供需比也由春节高峰期的15回落到12.5，租赁市场逐渐归于平稳。

山西房地产民间投资占九成

3月21日，山西省统计局公布的专项统计分析显示，去年全省房地产开发投资完成592.2亿元，其中非国有投资完成535.0亿元，占全省投资的90.3％。统计还显示，2010年，全省商品房竣工面积1089.7万平方米，同比增长26.5％，增幅创2000年以来最高水平。

六成城市楼市成交量上涨价格平稳

中国指数研究院在3月份第三周监测的35个城市中，六成城市楼市成交量上涨，10个城市涨幅在20％以上，3个城市成交量涨幅过50％。重点城市中，6个城市成交量环比上涨。其中成都涨幅最大，达51.26％，其次是北京，涨幅为30.98％。此外，南京和杭州涨幅均在20％以上。成交量下跌的重点城市仅为上海、天律和广州，其中上海降幅最大，为24.71％。(见图2)

民生地产

中央拨百亿公租房补助金

近日，财政部下达了今年第一批中央补助公共租赁住房专项资金100亿元，要求各地专项用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目的开支，包括投资补助、贷款贴息以及政府投资项目的资本金等支出。同时，要求各地对公共租赁住房补助资金实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用。截至目前，财政部已累计下达今年中央保障性安居工程专项补助资金200亿元。

北京通州今年建4248套保障房

今年通州在确保9908套保障性住房交付使用的同时，将新开工建设各类保障性住房4248套。据介绍，目前，位于马驹桥、永顺和台湖3个乡镇的4个项目共9908套保障性住房建设均进入内外装修阶段，预计今年11月底之前能交付使用。按照工作计划，通州区今年新开工的保障性住房共4248套。其中经济适用房586套、限价商品房862套、公共租赁住房(含廉租住房)2800套。

广州首次明确宅地配建保障房

3月21日，广州市国土房管局一口气推出5幅用地，其中唯一的一幅住宅用地芳村高尔夫球场地块前所未有地在出让公告中要求，竞得人须配建3万平方米保障性住房，并且按相关规定建成后将这批住房无条件移交给政府相关部门。开发商买地建商品房的同时还要配建一定比例的保障性住房，这是广州落实“新国八条”的又一举措。广州市国土房管局相关负责人表示，今后广州在宅地出让的过程中，配建保障房的要求有望常态化。

人事动态

瑞安地产董事罗康瑞退任

瑞安房地产宣布，李进港获委任为公司新任行政总裁，自3月16日起生效；李氏现为公司执行董事及董事总经理；而罗康瑞3月16日起不再兼任行政总裁职务，但仍继续担任公司主席一职。对于卸任的理由，罗康瑞曾表示，自己卸任后可以从公司内部员工中挑选接班人，以配合公司责任制的政策，下放决策权，将项目交由管理小组决定。

袁伟良被委任恒隆地产非执行董事

恒隆地产有限公司3月15日晚间公告，袁伟良获委任为公司之非执行董事。袁伟良现年60岁，毕业于英国曼彻斯特大学，为英格兰及威尔斯特许会计师公会资深会员，于1978年加盟恒隆。恒隆地产近期宣布在未来十年，每年将在内地增加近20万平方米的高端商业物业。最终将在沈阳、济南、天津、无锡等地拥有十七八个商场，总投资额接近350亿元。

商业地产

2011年中国商业地产发展看好第一太平戴维斯最新报告显示，2011年中国商业地产领域继续保持上升趋势。就写字楼市场而言，在过去的18个月内，需求及租金都显著复苏，北京及上海两地空置率持续稳定并呈现下降态势，目前仅为10-20％，然而部分楼盘的过度供给风险仍然存在，因此投资回报率略有下降达5～6％。零售市场的需求及租金也开始复苏，政府加强推动增加内需消费，因此零售市场发展前景十分乐观。尤其是美国消费品品牌及中档零售商积极投入中国市场，使得国内零售市场充满生机。(见图4)

保障房考验商品房商业地产或旺扬

国务院副总理在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用。这意味着我国将有一半以上的住房市场

由保障性住房所替代。专家认为，如果“十二五”规划期间，政府决定建设的3600万套保障性住房都如期交付使用，将彻底改变中国房地产市场商品房的供需格局。也就是说，传统的房地产开发商将面临着行业发展调整的严峻挑战与考验。

问题曝光

最黑楼盘被曝光

位于西安南郊的楼盘“橄榄湾”在五证全无的情况下，大肆圈钱，收取80多户业主每人8万到30万不等的房款共计千万元。东窗事发后，开发商涉嫌诈骗被刑拘，业主房款至今无法讨回，堪称西安“最黑”楼盘。

建外SOHO再起争端

3月18日，本来是建外SOHO东区业委会首次全体会议。业委会以参会人数过多为由，临时取消，引起业主不满。建外SOHO东区业委会成立不到一年，却始终陷入“分裂”，11名成员中有3人称从未召开过全体委员会议，也看不到业委会文件(本刊此前曾多次报道)。业委会发公告称于3月18日举行全体委员会议，并邀业主旁听。当晚，业委会群发短信称报名近百人，找不到合适地点，因此推迟。十几名业主不满会议取消，自发前往建外街道办，希望政府出面。街道办相关负责人表示将尽快与业委会沟通，促成会议。

云南盈江最贵小区震后成危房

价格比当地普通楼盘高出1倍、售楼时曾宣称能抗烈度8度地震、坐落盈江县城银湖湖畔的当地最贵楼盘之一的星星佳园小区，在“3・10”盈江5.8级、烈度7度的地震后，小区房体多处严重开裂，承重墙钢筋发生弯曲，其中一栋甚至发生明显倾斜，整个小区成为危房。200多户入住了不到一年的业主，被迫住到了帐篷中避灾。

(见图3)

旅游地产

建业重金砸入旅游地产

日前，地产大佬河南建业住宅集团与沁阳市委、市政府联合消息称，神农山山前经济拓展区建设项目正式启动。据其透露，建业将投资50亿元，以建设“中原一流”的旅游休闲度假区为目标，对神农山景区实行分步开发。开发建设包括游客服务中心、大型生态停车场、生态小镇、旅游特色产品、餐饮购物街、星级宾馆、高尔夫球场、万亩果园农家宾馆等多元化项目。总开发占地超过3000亩，一期开发面积约700亩。

海南物业使用率低

中国旅游地产服务集团3月20日“2011中国旅游地产(海南)消费者调查报告”，该调查报告显示，在海南购房后，岛外购房者每年使用物业时间超过15天的占绝大多数，其中70％以上的人群一年仅使用一次岛内物业。中国旅游地产服务集团携手中国消费者协会、中国房地产业协会、中国房地产及住宅研究协会于2011年2月15日至21日对海南省海口市及三亚市约100个社区实地调查购房者满意情况。此次调查从“调查宏观调控、城市环境、产品、物业管理”等方面对住户进行调查，共收集有效问卷1612份，并针对问卷进行了数据统计分析。调查显示，超过六成人群对海南城市服务水应冷淡，其中有22％的受访者对城市服务不满，近四成受访者对海南城市服务没有明显感受。提高城市服务水平将是未来旅游岛建设必须解决的问题。

海外资讯

美国二手房房价跌至近九年最低

美国二手房销售2月份大跌近一成，全美二手房中位价格也跌到近九年来的最低点，显示美国房地产市场复苏之路依然漫长。经济咨询公司IHS GlobalInsight资深经济学家克里斯托弗说：“房地产市场依然十分萧条，并且成为经济特别是家庭净资产的主要拖累因素。二手房交易占美国房地产市场总交易量的九成左右，其萎靡不振直接拖累美国房地产市场乃至就业市场的复苏。NAR首席经济学家劳伦斯・云说：“如果价格下跌的状况持续下去，即便就业市场复苏，仍会阻碍整个房地产市场的恢复。”

英国3月房价指数小幅回升

英国网络房地产商Rightmove3月21日公布调查报告称，尽管经济前景尚不明朗，但英国3月房地产市场略显回暖，售房者对未来房屋价格已显乐观，纷纷上调售出报价，房价在经历了一个冬季的下降之后止跌回升，已恢复到2010年10月的水平。(见图5)加拿大楼市疲弱可能损及经济加拿大央行(BOC)副行长AgatheCote日前表示，加拿大楼市疲弱可能对经济其他部分造成“相当大的拖累”。Cote指出，加拿大家庭支出有上行和下行风险，且限制家庭负债的措施正开始产生影响。Cote认为，在下行风险方面，因一些加拿大家庭的债务负担沉重，若加拿大楼市突然走软，则可能对例如消费等经济其他领域造成相当大的拖累。他表示，加拿大央行在设置利率方向时，也将密切地关注家庭居民的资产负债表。加拿大央行注意到，低利率是刺激通胀不可或缺的，但也带来了风险。

近期投资交易记录

中国公司抄底买下纽约金融区著名地标建筑美国媒体3月22日报道，一家来自中国的投资和建筑公司以1800万美元(约合1.2亿元人民币)的价格，买下位于纽约曼哈顿金融区的著名地标建筑“美国钞票公司大楼(American Bank Note Building)”。

21世纪中国不动产收购北京上古

21世纪中国不动产3月7日宣布已经签署收购协议，取得北京上古的控股权。北京上古是北京十大房地产行之一。该公司成立于2002年，主要提供商业地产的咨询和销售服务。

篇8

[关键词] 房地产的属性 刚性需求 住宅消费行为

一、房地产的属性

房地产是房产与地产的统称,指土地及其永久建筑物。现代广义的房地产除了包括上述实物性房地产,还包括与这些实物联系到一起的物权关系,如其所有权、使用权等。房地产具有典型的稀缺性和增值性,因此商品化住宅具有投资和消费的双重属性。房地产的稀缺性是指土地的不可再生性,土地的面积是一定的。由于必须保证农业、生态环境等对土地的需求,建设用地的供给具有刚性约束。房地产的增值性表现为因土地的有限性和居民和投资者对于房地产需求的上升,导致土地的供给不足,不能满足需求,土地价格的不断上升导致房地产增值。因此,房地产既可以用来消费,又可以用来投资。此外,房地产还具有一种公共物品(准公共物品)的属性。房产-“居者有其屋”是一个社会最基本的福利要求。所以,对于房地产发展除了依靠市场调节,政府适度管制也有必要

二、“刚性需求者”的消费行为特征分析

“刚性需求”很难做精确的经济学定义,但近期却被频繁用于房地产市场的供求关系解释中,用于描述人们对自有住宅不可或缺的需要的满足。一般将购买房屋以满足自住需求为最终目的个人或家庭成为“刚性需求者”。

本文就此类购买行为的文化、社会、个人、心理等行为特征进行分析。

1.文化因素影响分析

文化因素一般又分为三个影响层次,即文化、亚文化和社会阶层。

文化因素对消费者的行为具有最广泛和最深远的影响。马斯洛的需要层次理论认为“衣食住行”需要属于低层次的生理需求,如果仅仅是简单地满足生理需求,更理性的行为是选择租房而不是买房。受中华民族“家”文化的影响,当没有一套真正属于自己的房子时,往往居无定所,容易产生漂浮不定的感觉。不仅如此,中国历来有以房产来衡量家产的沿袭。

古人“昔孟母,折邻处”的典故也体现了顾客默认的社会阶层与住宅小区品味的关联性。虽然贫富分化的现象已经比较明显,但是社会阶层意识在近代中国的消费意识中的影响比较有限,在户型设计方面许多楼盘规划的住宅时往往集一居室至四居室甚至连体别墅等多种户型于一体,社会阶层区隔并不明显。只有少数楼盘明显定位于某一社会阶层。不同社会阶层有不同性价比等因素追求,随着社会阶层的进一步分化,以社区划分社会阶层的定位模式可能成为未来的主流。

2.社会因素影响分析

购买行为也受诸如参照群体、家庭、社会角色与地位等一系列社会因素的影响。其中家庭问题是影响房产购买的关键因素。

家庭结构的变化会形成一部分改善型需求。改革以来,城市家庭结构更趋于小型化;但是,随计划生育政策而生的“421”家庭结构的发展会引发部分家庭回归三代同堂居住模式的回归,将引发大面积住宅的“改善型”居住需求;此外,第二胎政策的放松也使购房者有预留空间的需求。

受中国传统婚恋观和人口结构男女性别比例失衡影响,催生了“丈母娘需求式”的“特刚型”需求,这一部分的需求往往是初次购买的较小户型。

“421”家庭结构推动房产消费的另一趋势是“敬老”模式的改变。如果四个老人都在外地,两个大人的照顾任务就会很重,如以小户型为的“父母房”即可解决对独立与亲情的兼顾。

3.个人因素影响分析

购买决策也受其个人特性的影响,特别是受年龄所处的生命周期阶段、职业、经济状况、生活方式、个性及自我概念的影响。

个人因素中的经济因素对购房的影响最为明确,我们一般用“房价收入比”指标来衡量居民购房能力。所谓“房价收入比”是指一个地方的房屋总价与居民家庭年收入的比值,这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。

按国际惯例,房价收入比3至6是合理区间。一个城市的房价最理想的状态是,中等收入者一个月的工资能买得起1平方米住房。那么,当前的房价对于普通老百姓来说还是偏贵,尤其是在北京、上海等城市。

我国不同收入阶层购买房屋的支付能力大不相同。对于高收入阶层来说,购房的支付能力较强,4倍左右的房价收入比相当于发达国家水平,购房压力很小。而对于低收入阶层来说,10倍及其以上的房价收入已达到非常高的程度,基本上不具备购买商品化住宅的能力。过高的房价收入比仍然是制约刚性需求者购买的瓶颈。

另外,婚姻状态和流动性等个人因素也将对房产类型产生影响。一些大城市中的晚婚、独身、丁克、高流动现象将催生对小型公寓的需求。

4.心理因素影响分析

商品化住宅的购买行为还受动机、知觉、学习以及信念和态度等主要心理因素的影响。

作为投资品的房产价格不升或升幅较低便丧失了投资价值;而以自住消费为目的的“刚性需求”,只要预期价格下跌空间有限时就会积极购买,消费时机的选择受价格变动的心理预期的影响。

个人对未来经济形势和对房价未来价格变动的预期是有很大分歧的。价格变动的预期直接决定了消费时机的选择。

参考文献:

[1]菲利普•科特勒,加里•阿姆斯特朗:市场营销.北京:华夏出版社,2003

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一、2月24日至2月28日，收集×××,×物业发展有限公司简介、宣传图片等资料，了解该公司经营规模及项目建设现状

二、3月3日至3月7日与××××物业发展有限公司人力资源负责人接洽联系，了解该公司组织架构与分工、现有员工数量及分配、岗位描述情况、现有绩效考核体系构成及运行情况

三、3月10日至3月14日与××××物业发展有限公司各部门相关人员讨论对该公司绩效考核体系运行的想法与感受，收集各自的思想与建议

四、3月17日至3月20日与××××物业发展有限公司人力资源负责人讨论分析企业在制定及运行有效的绩效考核体系时应注意哪些问题，做出调查报告。

企业绩效考核的思考

内容提要：

通过对××××物业发展有限公司绩效考核体系现状的调查，分析其绩效考核体系在实施运行中存在的问题，包括其在制度制定上与实际脱离以及实施中执行不力、监督不力，致使绩效考核未充分发挥其应有的作用。针对该公司的现状，结合该公司的经营目标，提出改进的建议。由此，得出体会：企业制定并运行绩效考核体系时应注意的问题。

附说明：

根据学校的要求及本专业课程大纲和本次“管理学科工商管理专业（本科）社会实践细则”的要求，按照学校的布置，我于2003年2月24日至3月20日在××××物业发展有限公司，就该公司的人力资源管理中的绩效考核体系制定与运行情况做了社会调查，后经学校老师和指导老师的多次指导和反复修改，完成了此篇调查报告。通过这次社会调查让我更加清楚了过去所学《人力资源管理》中绩效考核管理的内容，并且体会到做好人力资源绩效考核的重要性，有效的、可行的绩效考核将对公司人员的工作积极性、主动性起到莫大的激励作用，并因此推动公司的发展。

——对××××物业发展有限公司的调查

在企业竞争愈发激烈的市场环境中，如何提高企业的人力资源的管理效率得到了众多企业的重视。而问题的集中点之一就是如何进行有效的绩效考核。日前，笔者对××××物业发展有限公司的绩效考核进行了调查。

一、××××物业发展有限公司绩效考核体系现状

××××物业发展有限公司成立于2002年初，是一家由××××技股份有限公司控股的民营企业，注册资金2000万元，主要经营房地产开发，现开发项目有××大学科技园示范园、南坪渝南佳苑、青杠别墅区、巴南佳和钰茂经典苑等，其中只有南坪渝南佳苑（约50000万平方米）将于2003年3月底正式开盘销售，其余项目皆处于开发阶段。公司现有机构设置为“六部三室”，共有人员70人，月工资总额达13万元。显而易见，公司目前的经营现状是以投资开发为主，效益回收为辅，人力资源成本高，使得公司在资金运作上将承担较大的压力。公司针对以上情况，从2002年9月起实施了一系列的制度订立、规范管理的改革，希望通过有效的、可行的规定和考核促进公司成本控制、效益创造等的改善，鼓励先进，淘汰懒惰，使公司运作进入一个良好的循环。

公司现行的绩效考核体系分为三部分。一部分是针对公司高级管理层，即公司分管副总。公司执行董事长在年初与每一个分管副总签订《目标责任书》，规定其分管工作须达到的标准和年内须完成的指标，到年底一次性考核兑现，完成指标则奖励，未完成则处罚，分别针对不同的指标规定不同的奖惩数额。第二部分则是“一事一考核”，即针对临时突发的须限时保质保量完成的事项，指定具体负责人，列出完成时间进度表，做到则奖励，未做到则处罚。第三部分则是针对基层员工，采取月考核制。公司针对每类工种，制定出考核明细表，要素包括“德、能、勤、绩”，月末由部门负责人按照考核明细表中所列内容逐一评分和谈话确认，并根据最终得分决定其当月薪金的额度。

二、××××物业发展有限公司绩效考核体系中存在的问题

公司制定以上一系列的绩效考核制度，目的是为了通过对管理人员和普通员工的考核，使工资奖金与绩效挂钩，以此激发员工，改善工作业绩。但在实际操作过程中，却存在着种种问题：

（一）考核两极化

公司制定的绩效考核体系包含了对高级管理层和基层员工，但却遗漏了中层管理干部，即部门经理与主管。中层管理干部仅作为绩效考核的执行者，却不是被考评对象。而绩效考核本身首先是一种绩效控制的手段，也是对员工业绩的评定与认可，它具有激励功能，使员工体验到成就感、自豪感，从而增强其工作满意感。另一方面，绩效考核也是执行惩戒的依据之一，而惩戒也是提高工作效率，改善绩效不可缺少的措施。中层管理干部从绩效考核体系中脱离出来，使得其工作缺乏监督控制与激励，造成中层管理干部积极性受抑，惰性增长，且易造成互相推诿，逃避责任，工作阻滞的现象，影响公司运作的连环性，继而影响到公司的发展。

（二）公正性较差

在该公司的绩效考核体系中，由直接上级执行考核。授权他们来考评，也是企业组织的期望。他们握有奖惩手段，无此手段的考评便失去了权威。但他们在公正性上不太可靠，因为频繁的日常直接接触，很易使考核掺入个人感彩。在他们执行考核时，很容易因平时关系的融洽与否、团结与否等直接影响到考评的结果，以致于因给出错误的判断造成人员任职与工作的混乱。

（三）可操作性较差

作为月考的表格，每人要填写4张以上的表格，加上评分和谈话确认，每人可能要花半天或更长时间来填表。主管人员的工作量就更大，人员多的部门，经理每月可能要用一半的时间作绩效考核这项工作。更有意思的是，考核表中一律将"德、能、勤、绩"列为考核要素。而针对员工的月考核，员工在月中的“德”和“能”是不会有太多变化的，基本上成为了考核的不变量。而将这种不变量作为考核因素，就增加了考核的相对稳定因子，使短期考核的信度降低，从而影响了考核的效果。另外，公司在进行考核前，没有对每一个岗位进行职务分析或岗位职责描述，每个部门和岗位没有明确且相对量化的工作目标，这些都将影响考核的实施效果。

工作分析、绩效考核、薪酬管理是三个相辅相成的工作环节，三者缺一不可。尤其是考核之前的工作十分关键，也非常重要，可以说是做得越细越好，而考核过程则要相对简化和易于操作。否则就达不到效果或得不偿失，耗费了企业大量的人力和物力，获得的可能依然是部门及岗位的低效率运作和员工更多的怨言。

三、解决××××物业发展有限公司绩效考核体系中存在的问题的建议

绩效考核的目的主要是行政管理性的，如制定调迁、升降、委任、奖惩等人事决策；但其目的也有培训开发性的。企业通过对员工工作绩效的考评，获得反馈信息，便可据此制定相应的人事决策与措施，调整和改进其效能。针对××××物业发展有限公司现状，要解决其绩效考核体系中存在的问题，建议如下：

（一）建立全面的纵向考核体系

纵向考核体系是按照组织层级逐级进行绩效考核，即先对基层绩效考核，再对中层绩效考核，最后对高层绩效考核，形成由下而上的过程。包括以下环节：

1．以基层为起点，由基层部门的领导对其直属下级进行绩效考核。考核分析的单元包括员工个人的工作行为，员工个人的工作效果，也包括影响其行为的个人特征及品质。

2．基层考核之后，便上升到对中层部门的层次进行考核，其内容既包括中层管理干部的个人工作行为与特性，也包括该部门总体的工作绩效。

3．待逐级上升到公司领导层时，再由公司所隶属的上级机构，即执行董事长，对公司这一最高层次进行绩效考核，其内容主要是经营效果方面硬指标的完成情况。

（二）提高考核实施的公正性

通过全面的纵向考核体系的建立与运行，可以将公司从最高管理层到基层员工全面纳入公司整体考核体系，无一例外，做到公正、公平，确保公司的每一个人力资源组成要素都受到监督和控制，每个岗位的工作都受到约束和规范，每个员工的行为都受到调整和激励，这样才有助于公司的正常运作。同时，由于中层管理干部也纳入了考核范围，使得他们对下级的考核行为同样受到直接上级的监控，减少其考核行为的不公正性。

（二）调整绩效考核的指标内容与阶段性，改善其可操作性

首先，确定绩效考核的指标体系，不能少了工作岗位分析这个步骤。公司应根据考核目的，对被考核对象所在岗位的工作内容、性质、完成这些工作所应履行的岗位职责和应具备的能力素质、工作条件等进行研究和分析，从而了解被考核者在该岗位工作所应达到的目标、采取的工作方式等，初步确定出绩效考核指标。鉴于该公司处于起步阶段，前期开发任务重、资金投入量大，为了减少管理成本，并不适宜将所有的岗位职责、要求都作为考核的指标，而应选取一些看来至关重要的岗位职责作为绩效考核指标。为了使这些考核指标更趋合理，建议其在实施前交专家进行审议、修订，使其具备可操作性、实用性。

其次，考核的实施应分阶段性，在该公司的月考核要素中，应以“勤、绩”为主，根据前期的岗位分析，制定出各个岗位的考核细则，在全面考核体系中，逐级考核，绩效挂钩。同时，将“德、能”等考核要素列入年中或年终的岗位资格评定，通过对每个人全面要素的考核，确定人员的去留、职位的升迁、调任、再培训等，以利于人力资源的重新再分配，达到最佳组合。

四、企业在制定和实施绩效考核时应注意的问题

（一）分清绩效考核的目标

一般来说，企业的绩效考核有四个不同的目标：选拔与招聘、培训与开发，晋升与配置、调薪与奖惩。针对不同的目标，我们要设计与之相应的考核因素和考核流程。如对第一种考核，侧重于对能力和经验的公证评价；对第二种考核，侧重于发现能力和业绩的不足；对第三种考核，要进行全面客观的评价；而对第四种考核，因为考核周期相对短，应尽可能简单化，以绩为主，勤为辅。

（二）绩效考核明确化、公开化

企业的人事考评标准、考评程序和考评责任都应当有明确的规定，而且在考评中应当遵守这些规定。同时，考评标准、程序和对考评责任者的规定在企业内都应当地全体员工公开。这样才能使员工对人事考评工作产生信任感，对考评结果也易持理解、接受的态度。

（三）坚持客观考评

人事考评应当根据明确规定的考评标准，针对客观考评资料进行评价，尽量避免掺入个人主观情绪和感彩。考评一定要建立在客观事实的基础上。同时，要做到把被考评者与既定标准作比较，而不是在人与人之间进行比较。

（四）注意沟通反馈

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俄罗斯男人称理想女人应聪明加美丽

俄罗斯一家网站调查中心近期进行的一项问卷调查显示，大多数俄罗斯男性认为，理想女人和妻子首先应当是聪明和美丽的。善良和富有魅力是他们看重的女性品质。而在妻子身上，忠诚和善于持家则更为可贵。在一些男士看来，自己的另一半必须是聪明睿智的，这样才能辅助丈夫，为他出谋划策。还有一些人则觉得，只有懂得“适当沉默”才够得上理想太太的标准。在理想女人和妻子的必备条件中，外表排在第二位。只有为数不多的绅士不忘补充说：“重要的不仅是外表，心灵美同样不可忽视。”有趣的是，男人把善良看作是女人第三重要的品质，但却不是妻子必备的品德，它甚至没有进入前五种品德之列。对他们来说，伴侣的忠贞要比善良可贵得多。许多男人非常严肃地看待这个问题，他们希望妻子“忠于自己但不要像个醋坛子”。所有受访者都在一点上达成了共识，那就是包括妻子在内的女性应当是性感的。相比女友而言，男人更在意妻子是否持家有道。日常生活中，俄罗斯男人是典型的大男子主义：在他们看来，妻子应当忙里忙外，操持家务，还要烧得一手好菜，把自己伺候得舒舒服服。

述评：善良是饭，聪明是药，美丽是性；吃饭是为了过日子，吃药是为了提神，性生活是为了快乐。善良是饭，也就是不足挂齿却又必须的事情。

10月22日 纽约New York

美国中学开设“防约会暴力”课程受欢迎

美国罗得岛州通过一项法律，要求当地公立中学把防范“约会暴力”内容作为健康课程的一部分。罗得岛州总检察长说，“约会暴力”等家庭暴力十分常见，但学校里却几乎没有针对这方面的教育课程。老师教学生们性知识，教他们不要吸毒、不要酗酒，同样也应该教他们不要成为家庭暴力的受害者。根据名为“琳赛・安・伯克法”的法案，罗得岛州的公立初中和高中必须开设相关课程，教育孩子们如何培养良好的友谊或恋爱关系，以及如何避免那些有暴力倾向的人成为自己的亲密朋友。“琳赛・安・伯克法”也在全美范围引发广泛关注。美国全国检察长联合会已经通过决议，鼓励各州向学生开展防“约会暴力”教育；内布拉斯加州正在考虑制定类似法律。“琳赛・安・伯克法”源于23岁女子琳赛・安・伯克。她三年前在约会时被男友杀死，此后她的父母一直致力于推动制定这一法律。

述评：两性关系中暴力和主动只不过是墙头上的一棵草，偏一下就成为了另一个行为，有约会暴力的男人，也会有约会不主动的男人，两种人女人都不喜欢。

10月23日阿姆斯特丹Amsterdam

荷兰人为宠物申请电视频道

荷兰阿姆斯特丹一家动物爱好者组织近日在全国发起为宠物及其主人开设电视频道的倡议活动，并开始征集支持者的签名，如支持者达到5万人，就可以将申请正式提交给主管部门。倡议者要求相关机构制作适合动物观看的电视节目以及使人了解动物生活状态和权利的节目。活动的负责人卡伦・苏特斯指出，目前荷兰人家中喂养着大约300万只猫、200万只狗和100万只兔子。他说：“人可以从动物那里获得很多启发。动物们不会造成信贷危机，不会吃超出需要范围的东西，它们还爱护环境。”

述评：家富小儿娇，宠物亦当然。给宠物看宠物的电视节目，是否还要分门别类？狗看狗的啃肉骨头，猫看猫的捉老鼠，兔子看兔子的不吃窝边草。

10月24日阿姆斯特丹Amsterdam

荷兰埃因霍芬鼓励转行从良

荷兰埃因霍芬市为了鼓励红灯区的转行，打算实施一项特别的奖励计划，只要她们符合从良表现，便会给予积分奖赏，用以换取赠券，免费购买专人设计的时装或家。当局希望为这些戒除可卡因毒瘾、断绝她们和幕后操纵者的联系，又提供课程培训，为她们进行转职所需的技能训练。此外，当局考虑接纳由当地时装设计学院学生提出的意见，向们提供免费的时装，以特别的衣着设计增强自信，并教授设计之道，以鼓励她们专攻时装设计，希望有朝一日，推出个人品牌的时装。除了埃因霍芬，荷兰首都阿姆斯特丹和其它城市也采取措施，逐步关闭红灯区，但进度缓慢。对于这项鼓励转行的计划，当地的反应冷淡。荷兰工会指出，有部份人可能并不想转行，而最终一天，街头可能变为非法，她们便无以为继，而且大多数人欠缺朝九晚五的冲劲，根本难以适应。

述评：世界上一些自古以来的事情，不见得一定就是高尚的、摆得上桌面的，却是难以消除的，尤其是难以在一夜之间消除的，一夜的消除必然二夜的复苏。

10月25日 堪培拉城Canberra

澳大利亚专家建议不吃牛羊吃袋鼠

澳大利亚政府气候转变顾问建议，澳大利亚人应该改吃袋鼠肉、少吃牛羊肉，这样有助于改善气候变暖。加诺特教授在提交给澳大利亚政府的全球变暖报告里说，牛、羊等动物每天打嗝放屁排出大量甲烷，是澳大利亚温室气体的主要源头，而袋鼠排出的甲烷气体就非常少。甲烷是温室气体的一种，它使全球气候加快变暖。加诺特的报告还说，家畜主要是牛和羊排出的甲烷气，占农业排放温室气体总量的67%。如果农民也像工厂一样，需要买排放甲烷气的许可，畜养牛羊的成本就会增加，这进而会带动饮食习惯改变。早前的一份调查报告提出，到2020年时，澳州牛和羊的数目应该分别减少700万头和3600万只，同时让袋鼠的数量从目前的3400万增长到2亿4000万只。这样一来，增加的袋鼠数目足以抵消减少的牛羊，而且随着废气排放许可证价格的上涨，生产袋鼠肉就会比牛羊肉有利可图了。

述评：世界总人口是几十亿，但是为了几十亿人口而来到人世走一遭、最终被人杀了吃了的动物几百亿几千亿都不止。归根结底是人决定了动物该不该做动物。

10月28日 巴黎 Paris

近六成法国人青睐公立医院-

法国民意调查机构法国舆论研究所最新调查结果显示，近六成法国人青睐公立医院。该机构对957名18岁以上法国公民进行调查，结果显示，高达59％的受访者表示，在可以自行选择的情况下，他们更愿意到公立医院就诊。不过，调查结果同时显示，42％的受访者认为，无论是法国的公立医院还是私人诊所，过去5年里在医疗质量和就诊环境等方面“没有任何改进”。

述评：把自己靠在国家身上的人就是大多数的人，也就是穷人；对于穷人来说，公立就是国家，国家就是父母，父母有义务负责孩子的吃喝拉撒、生老病死。

10月24日 伦敦 London

英国女性采用“欺骗”方式让自己更迷人

英国日前一项调查显示，有超过90%的女性为了让自己显得更吸引人有魅力，纷纷采取“欺骗”的方式来装扮自己。绝大多数女性都非常乐意采取一些“小把戏”来让自己身型看起来楚楚动人，比如身魔术俏臀牛仔裤让身型显得苗条些。调查还显示，女性采用最多的欺骗手段便是身穿魔术胸罩让自己的胸部显得丰满。据了解，调查显示女性使用最多的美容方式是：穿着透明的紧身内裤衬；其次是涂抹睫毛膏。不过该调查还透露了这种美容方式可能存在的一定危险。

述评：爱因斯坦相对论无处不在――女人是善于欺骗的，男人就是最容易受骗的，女人伪装得最美丽的部位，恰恰就是男人最在意的部位、最看花了眼的部位。

10月27日 纽约 Newyork

经济衰退让人们生活方式更健康

经济衰退真的那么不好吗？当全球都陷入金融危机的恐慌中时，美国的一些学者做了调查，结果显示经济衰退让人们的生活方式变的健康了。专家称，经济每衰退1个百分点，人类的死亡率就降低0.5个百分点。理由是经济衰退后，人们喝酒的少了，抽烟的少了，人们有时间在家里烹饪“健康食品”，而不是去超市、快餐店买那些饱含脂肪的快餐。报道说，社会经济高速运转时，人们没有时间照顾家庭和孩子，现在好了，人们有的是时间照顾家庭、拜访亲朋好友了。此外，开车的少了，路畅通了，交通事故和车祸死亡率也有所降低。英国的环保专家也认为经济衰退有利于他们工作。举例说经济状况好时，人们买四个苹果就会浪费一个，每两年就换一台电视机，每搬一次家就修一次花园，现在大家的这些行为已经开始减少了。

述评：苦难是人类的财富，这是许多人津津乐道的；如果将经济危机也看作苦难，是否也是财富呢？在危机过后，肯定有人这么坚持。

10月26日 莫斯科 Mosco

“钟点丈夫”走俏莫斯科

家政服务公司是2003年才在俄罗斯出现的，绝对算新生事物。但据某市场公司统计，其年需求增长高达25%至30%。不少主妇独自在家，碰到棘手问题，过去只能求助邻居或是找物业，而物业的水平实在不敢恭维：等候时间长、干活不卖力、进门不脱鞋、很多活儿不会干……如今，主妇们不必为此而发愁了。最近在莫斯科新开出了一家名为“钟点丈夫”的公司，名称听上去有些暧昧，但员工提供的并非，而是修理水龙头、更换插座等家政服务，生意非常兴隆，秘书小姐接电话接到手软。安装吊灯、铺电线、更换电缆等是最常见的服务项目，但也有更换壁纸、给别墅的菜地松土、维修住宅等大活计。此外，经常会有女客户打电话来请钟点工陪心爱的宠物散步、跟自己上街购物、帮助挑选合适的电器甚至只是为了边喝茶边促膝谈心。

述评：小保姆会与老先生产生爱情，钟点工会与小主人缠绵，到了“丈夫”的份上，要想冰晶玉洁好像也很难，尤其是促膝谈心，一不小心就不仅仅是促膝了。

10月28日 伦敦 London

新版欧元以形象劝阻易