车位调查报告范文
时间：2023-04-01 00:13:32
导语：如何才能写好一篇车位调查报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
汽车报告指出：网络已成为消费者接触汽车信息首选渠道，同时也是汽车企业重要的推广营销平台。与非网民相比，网民是更具消费力的群体。
在汽车的现有用户中，67%的用户过去一周接触过互联网，远高于对其他媒体的接触，互联网无疑是汽车企业最重要的推广营销平台。目前，多数汽车企业投入在互联网上的营销费用都远远超过在其他媒体上的投入。这种现状是与互联网对汽车消费者的影响息息相关的。各种上网活动中的广告会将新的汽车品牌、车型的信息送达目标用户；用户对感兴趣的信息会进一步使用搜索引擎进行搜索，或者访问汽车垂直网站或门户网站的汽车频道进行比较和评价；而后用户会在微博、论坛中和朋友或其他用户交流意见；最后在以上信息的综合影响下，用户会做出购买决定，并通过互联网预约最方便的4S店进行实地看车和试驾；互联网对用户的影响将持续到购车之后，购车用户会通过加入网上的车主俱乐部或品牌论坛的方式和其他车主分享驾车体验和心得、共同维权，同时会通过访问品牌官网获取售后服务。可以这样说，互联网在汽车消费轨迹的每个阶段都对消费者产生着重要的影响。
上网家庭的汽车拥有率为28%，远高于家庭总体的平均水平，汽车拥有率存在明显的城乡差异和地域差异。城市上网家庭的汽车拥有率为32.5%，乡村上网家庭的汽车拥有率为17%，城乡存在较大的差距，但也预示着汽车市场的巨大潜力。从上网家庭汽车拥有率的地域分布来看，华北最高，在26%-30%之间，其次是华东和华南在21%-25%之间。
网民对车系的偏好具有明显的地域特征和年代色彩。从地域的车系偏好来看，华东的网民更偏好美系车，华北的网民更偏好德系车，而华南的网民购买日韩车更多一些。同时，网民的车系偏好带有明显的年代色彩，60后和70后的网民更偏好德系车，80后的网民更偏好美系车，而90后的网民偏好日韩车更多一些。
篇2
大城市普遍有“停车之痛”，牵一发而动全身。哪怕只有一辆车乱停乱放，也有可能导致交通堵塞。建立和升级更科学的静态交通管理系统，迫在眉睫。
以经济杠杆撬动拥堵顽石，也并非北京独创。世界上一些特大城市的实践证明，停车收费或涨价是“治堵”的必经阶段。
有调研人员发现，有些新建住宅小区配建了地下车库，但利用率很低。究其原因，主要是地下车库价格贵，而小区路边不收费。
须知，停车行为背后，是对土地等稀缺资源和公共设施的挤占，提高收费标准只是在回归“用户付费原则”。我们说，通过停车费等经济手段调节交通驾驶行为，有一定的合理性，是因为此举体现了社会公平。
判断交通公平的大前提，不应局限于有车族的出行需求，而是考虑全体社会成员的基本出行需求；不应局限于城市居民的购买力，还应考虑资源环境的承受力；不应局限于当代人的购车权利，还应考虑子孙后代的生存权利。
车多车位少，是现实，无可回避。城市管理者当然需要以更多的资金投入建设更多的停车空间，以应对汽车保有量不断增加和停车位缺口持续增大的困局。
但同样重要的是，引导居民接受停车入位、停车收费的理念。因为如果让公交车与小汽车同时处于拥堵状态，就是最大的交通不公平。
当然，与民生相关的涨价抑或收费行为，都将面临巨大的舆论压力。价格杠杆手段的全面铺开牵涉面广、影响范围远，启动前应充分论证、做好调研，保证人们的“获得感”。
应在增加停车资源供给上下功夫
徐杨（媒体从业者，北京私家车车主）
跟免费停车说再见，就能一劳永逸治好“交通病”？
北京市静态交通管理的最大难点在于目前停车位严重短缺。2016年11月的《2016中国十大城市静态交通调查报告》显示，北京的汽车保有量已达560万辆，现有车位302万个，车位缺口达258万个。
在此情况下，提高收费估计很难解决问题，因为刚需难以满足。
为缓解停车难，北京此前不断推出相关政策。
2011年开始，北京实施“购车摇号”，限制购车人的权利，让首都机动车保有量达到500万辆的时间延后了11个月，客观上减缓了停车难的升级。
北京市交通管理部门也曾多次上调中心城区和重点区域的停车费，以期发挥价格杠杆的调节作用，调节交通流量，缓解重点地区交通拥堵。有关部门还曾酝酿“把拥有（购买或租赁的）停车泊位，作为申请小客车摇号的资格审核条件之一”，至于舆论热议的“拥堵费”，也在持续调研当中。
但我认为，在考虑进一步扩大停车收费范围之外，更应从供给端入手缓解停车难题。
比如，通过加强停车场规划和建设，积极增加停车资源供给；通过大力发展公交、提高便捷度与舒适性，以“替代效应”减缓机动车、停车位的需求。在缺少停车位的老街区，可以通过社区自治、合理规划使许多车位“无中生有”“错峰泊车”。可以进行的尝试有，倡导公共设施和有条件的机关企事业单位夜间开放车位；引导、协调有条件的商业设施和写字楼向周边居民错时开放车位。
上述做法和思路，其实北京市一直在探索和尝试，可以在更大范围和更高层次推开。
差别、阶梯收费也是可以考虑的方案
武磊（交通警察）
停车难，是城市管理中的紧迫难题。但一味靠“限”破题，可能不是最优的管理思路。
中心城区停车费上涨，完全可以理解。通过提高停车费的手段，可以缓解机动车进入中心城区的比例和时长。曾有报道称，在纽约地区停车费最贵的两个地区曼哈顿商业区和纽约中城区，前者一个月平均停车费为533美元，后者为541美元。
这反映的是，停车费水平跟土地价值的正相关关系。市中心路侧停车收费或者涨费，可谓合情合理，而从中心城区向边缘城区延伸是否可以考虑实施差别收费管理政策呢？郊区停车位充足，能否考虑设定一些免费停车区域呢？通过有效疏解的方式让进城车辆减少，将车停在中心城区之外，是否也是一种可选方案？
比如，北京和上海一直在研究和推进的机动车区域准入制度。在中心城区范围内，以及连接区域与中心城区的放射线走廊上建立“低排放区”，禁止高排放车辆进入，这方面的管理方案是否可以作为治堵和减排的对策尽快落实？
公共政策的制订，应以最大化满足大多数人的利益和诉求为目标。城市治理是复杂的难题，“堵”要科学，“疏”更紧迫，只有最终加强和改善公共产品的供给，才能彻底解决停车难题。
同时，如果以后停车一律收费，停车收费管理混乱的难题需要尽快破解，巨额停车费的使用方向需要确保能够反哺于交通治理，收费之后的停车引导和服务也需要及时跟上。
破解停车难，要有法可依违法必究
毕亚楠（旅日华人，商社职员）
东京集中了日本全国十分之一以上的人口，拥有各类机动车约450万辆，但开车出行很少遇到停车难的问题。日本解决停车难问题，与其有完善的停车场配置与成熟的公共交通系统关系重大。
在东京街头，停车场到处可见。地面的、地下的、立体的，几乎都是无人值守的机器收费模式。此外，由于东京有着快捷便利的公共交通系统，反倒是在公交系统不发达的农村地区，才会出现几乎人手一车的情况。
东京在解决停车问题上能给我们的更重要的经验，是有法可依、违法必究。
1962年6月，日本开始实施《机动车停车场所之确保法》。该法规定，汽车拥有者必须拥有存放场所。这就要求车主在上车牌的时候，必须提供车库证明，确保在距离住宅直线距离2公里之内有存车场所。如果是独户小院，警察会实地调查院内是否有停车位置。确保了停车位再给汽车上牌，大大降低了乱停车的几率。伪造车库证明、拥有车而没有停车位都属于违法行为。
篇3
2008年北京奥运会的赞助商中出现了互联网公司，这是百年奥运历史上的第一次。在激烈的竞争中，搜狐成为首个互联网赞助商。倡导公平竞赛的奥运，在把互联网转播权授予搜狐的同时，也将视频向新浪、网易、腾讯等各大门户网站开放，PPS、PPLive、UUSee、酷六等视频网站皆加入其中。
央视网授权各网站使用包括奥运会开、闭幕式以及各大赛事在内的视频内容。在3800个小时的赛事中，CCTV由于频道所限只能转播其中的2300个小时，而网络却可以全部转播。对于办公室一族而言，网络实现了工作、奥运两不误，他们可以随心所欲地选择喜好的直播赛事。同时，网友们可以及时交流观看奥运会的体验与感想。8月18日中午，刘翔因伤退出男子110米栏比赛，成为奥运会开幕以来最大的冷门。至刘翔伤情会结束，搜狐视频直播的百个聊天室全部爆满，大约30万网友同时在线，如此大规模的关注和各种深度评价及时反映了网民心声，开阔了民众视野。
据DCCI（互联网数据中心）调查报告显示，互联网已超越了中央电视台，成为2008年奥运会的主要传播渠道。NNIC与万瑞数据联合的调查报告显示，共有超过2亿的网民通过互联网关注奥运。搜狐CEO张朝阳表示，赞助奥运会的目的已经达到。
互联网过冬
2008年的全球经济“寒冬”越来越冷。今年互联网的总基调也是如此，马云首先发出了要“过冬”的言论，而这场经济“寒流”正在一波波地影响到电子商务、视频网站等互联网的各个领域。
率先受到影响的国内实体中小企业已经倒下一片，赖其生存的外贸型电子商务开始面临严峻的形势。此时，风投企业也纷纷“捂住口袋”，这直接影响到了依靠“烧钱”壮大的视频网站，他们不得不采取裁员、压缩带宽成本等手段来抵御“寒流”。
目前与实体经济密切相关和极度依赖风险投资的成长型网站，受到的影响最为明显，而随着经济“冬天”的渐冷、波及面的扩大，依赖广告收入的门户网站，以及靠消费者支出支撑的旅游等网站都会受到不同程度的冲击。投资大师巴菲特说过：“只有当潮水退去之后，你才知道谁在裸泳。”
互联网“寒冬”的来临，对于企业来说不仅是挑战，更是机遇，新的市场、新的产品、新的融资手段，总会在危机中被创造出来。
视频危机
2008年对国内诸多视频网站而言，可谓经历了几番生死考验。数月前，还在奋力争取营业牌照的视频网站，到年末已身陷巨大困境―――金融危机之中，各网站的节流手段也各不相同。
年初，57家视频网站因存在不良内容，而受到了国家广播电视总局的处罚，促使发牌管理势在必行。牌照决定了视频网站的生存权，因此各大网站纷纷积极进行网站自律。经过三轮发牌之后，国内排位靠前的视频网站才全部获得经营资格，而这些从牌照考验中生存下来的大网站，却在面临着巨额版权费和运营费用的双重压力。
正值此时，今年最大的考验――全球金融危机到来。这场经济“寒流”直接导致来自风险投资的资金减少及广告额的下降，赖其生存的视频网站相继开始收缩阵线，节流“过冬”。11月，六间房宣布裁员70%；12月，土豆网也宣布计划裁员20%。全国200余家视频网站中，有裁员计划的公司超过半数。而优酷网近日已经悄然屏蔽百度和Google视频搜索来压缩流量，以减少由带宽而产生的运营成本。
仍处“烧钱”阶段、尚未自主“造血”的视频网站，在继续融资可能性为零的现状下，熬过这一场“严冬”的数目将屈指可数。
山寨版
日前，工信部宣布，其下属的电信终端测试技术协会(简称“TAF”)已在国内向200多款手机核发了IMEI标识号（每款手机只对应一个IMEI号）。此行动欲通过加强对IMEI的管理，来整顿当下“山寨手机”的泛滥现象。
“山寨”一词本意为筑有防守工事的山庄，含逃避管理之意。在互联网中，此词最早被加在仿制手机的名称中，称为“山寨机”，含有与正规品牌“分庭抗礼”的意味。“山寨机”以其强大的功能、新潮的外形，以及因盗用技术、逃避税收等原因而价格较低，受到了消费者的青睐。
当下，“山寨”一词不仅应用于手机，只要是带有雷同、模仿、恶搞的内容，都会被放到网上冠以“山寨”之名：“山寨电影”、“山寨鸟巢”、“山寨版春晚”等层出不穷，形成了所谓“山寨文化”。“山寨机”与“山寨文化”虽是同根生，但已走两条路。自工信部的整治公文一出，那些仿制受知识产权保护的产品的“山寨机”，将要面对法律的追究；而像“山寨春晚”这样不侵犯任何人权益的娱乐形式，倒是打上了草根创新、群众智慧的烙印。
支付行业发牌
今年继视频行业经历了发牌考验之后，第三方支付行业也将面临洗牌。央行宣布将颁发10张电子支付企业牌照，并对支付企业的安全系统、信用系统提出更高的要求，以对第三方支付行业进行严格规范。
第三方支付企业，是通过与银行的商业合作，以银行的支付计算功能为基础，向政府、企业、事业单位提供中立的、公正的、面向其用户的个性化支付结算与增值服务。数据显示，今年前三季度中国第三方网上支付市场保持了180%左右的高速增长。
尽管市场前景广阔，但目前第三方支付已经越来越成为一个拥挤的行业。40余家企业正在网上展开竞争，而且多数企业所提供的服务缺乏差异性，只能以零利润或负利润的代价来争夺用户和交易量。鉴于此，央行即将出台包括《支付清算组织管理办法》在内的一系列行业条例，使第三方支付企业能够各自针对具体行业进行业务拓展，减少不必要的精力与资源浪费。牌照的发放虽然会导致大部分第三方支付企业退出市场，但对于这一行业的长远发展来说，是促其良性循环的必要过程。
口水战
有人将互联网比喻为“江湖”，这个“江湖”中看不见刀光剑影，却依然杀气腾腾。今年“江湖”中口水战络绎不绝，似乎互联网的江湖是由口水淹积而成的。
奇虎360VS瑞星：这场口水战先由瑞星挑起，爆出奇虎360负面新闻，随后奇虎控告瑞星与另一家公司侵犯其名誉侵权，此案仍在审理之中；卓越亚马逊VS当当：焦点是江湖中的老生常谈――谁是“老大”，但要比出个高低，还不知要等几年；淘宝VS百度：同行是冤家，自百度C2C“有啊”准备上线，淘宝就屏蔽了百度搜索的抓取，百度则为淘宝卖家开辟绿色“搬家”通道，竞争的序幕就此拉开；腾讯，围绕着“外挂”问题，两家的斗法不断升级，腾讯找不到的法律漏洞，只得采取屏蔽手段，倒是日前表态要放弃外挂软件“彩虹QQ”……
这些口水战之所以受到关注，与争执双方在各自领域内的权威地位密不可分。但经过几番较量，旁观者却没能从哪一对的据理力争中得出个是非曲直。各方当事人打击对手的目的尚未达到，炒作之名倒是落到了头上。而且频繁的口水战已让观众麻木，不论内容有多激烈，在大家看来不过是自说自话，已经失去了关注结果的耐心。
微软黑屏
10月20日起，微软在中国实施了两个重要举措――WGA和OGA，使得盗版XP专业版用户的桌面背景每隔1小时被变为纯黑色1次，盗版Office用户软件上将被永久添加视觉标记。微软强调此举“只是对用户的一种善意提醒。”自计划推出之日起，就招来一片质疑声。
大部分用户认为，微软未经计算机用户的同意和司法裁判，就私自侵入用户的电脑系统，并进行干扰破坏的行为十分恶劣；让人置疑微软是否能随意搜集个人信息，甚至危及国家信息安全，并指控微软的行为“已经成为中国最大的‘黑客攻击’行为”。与此同时，舆论聚焦于微软产品的价格，认为正是微软软件高昂的价格，成为盗版泛滥的重要原因。随后国家版权局公开表态：微软在售价上应考虑国情。本月初，微软大幅降低了 Windows XP 家庭版的售价，为399元，据称是全球同类产品中最低的。
目前被微软列入降价行列的产品，只有很少的一部分，其他软件产品，例如 Windows Vista 中文旗舰版的售价为每套2460元，Office2007 中文专业版的售价为每套4220元，价位依然高高在上。
社交网站
今年国内最热的互动交流平台，非社交网站莫属。开心网、校内网、海内网等诸多社交网站，其雏形都出自美国的FaceBook 网站。其中，校内网是这一领域的先行者，其目标人群仅限于在校学生。而后起之秀开心网抓住了白领人群，在短短几个月之内，就发展了上千万用户，成为眼下中国最热门的社交网站之一。至于引出的诸多“山寨版开心网”，不过是同一模式的复制。
篇4
关键词：大学生消费；两极分化；消费引导
一、大学生消费现象严重
1.校园高消费呈上升趋势
时下，有一种说法，大学生消费呈两极分化趋势，这种结构就像一个枣核，虽然位于两端的人不多，但如果足够尖利，完全可以将人扎伤。这种说法形象地描述了现代大学生消费存在的问题，很值得人深思。有数据显示校园中大学生每日的平均消费最多达到万元，而最少的只有十几元，差距如此悬殊，这不仅仅是数字对比的问题，它会直接影响到大学生学习和生活的方方面面。物质消费是一把“双刃剑”，它给人们带来方便的同时，也带来了隐患。最近，兰州大学哲学与社会学系的一份调查显示，勤俭节约已是当代大学生心目中最不被重视的社会人格类型。
2.大学生陷入由高消费引导的消费陷阱
据《南方时报》报道，北京联合大学商务学院在其教学楼规划中要为学校的老师和学生建一个拥有200个车位的地下停车库。北京大学已经奠基的畅春新园研究生公寓每幢楼都设置了地下停车库。这表面上看是为了给学生的生活提供方便，是一种善举，但仔细想想，却是助长了学生的攀比之风，从而误导了大学生的消费观，进而影响其价值观。正是这种物质攀比反映了他们的心理攀比，看得见的是加重了经济负担，看不见的则影响学生正常的身心发展。这种高消费表面看上去是属于个人行为，但从更深一层意义上看，消费心理、消费意向、消费意识是一种精神文化现象。从这一层意义上说，校园里出现的消费误区是不容忽视的，它不仅加重了学生家长的经济负担，而且扭曲了校园中的人际关系，增加了学校教学管理的难度。更严重的是对学生个人来讲，这一时期对他们的身心影响可能会影响到其一生的健全人格。
二、大学生两极分化的消费趋势形成一种“晕轮效应”
晕轮效应也称光环效应，是指在人际认知中，人们常常把对方所具有的某一个特性泛化到其他一系列尚不知道的特征上，从局部的信息而形成一个完整的形象。如今大学生高消费的误区正是这种晕轮效应的表现。一些较强虚荣心的大学生错误地把消费的高低作为衡量一切的尺子，以消费的不同来判断一个学生的方方面面。
1.消费高低与性格差异
性格是一个人对现实的态度和习惯化了的行为方式中表现出来的稳定的有核心意义的个性心理特征。性格不是天生的，它是社会关系在人头脑中的反映。按社会学角度，性格的差异是由其社会化是否畅通造成的。一个人社会化过程中的需求长期得不到满足，其性格就很可能被压抑，而逐渐走向孤僻。最近山东大学社会系的一项调查显示，月消费额在0---300元之间的学生，持内向性格的占26.5%，持外向性格的占21.4%。而月消费额大于600元的大学生中持内向性格的仅为5.6%，持外向性格的则高达41.7%。贫富差距把地位平等的大学生镶嵌在了不同的阶层上，使消费低的学生没有足够的空间和能力去与人交往，从而导致了他们思维方式，性格特征在不同程度上的畸形发展，长此以往，对大学生尤其是贫困大学生的健全人格发展极为不利。
2.消费差距与社交成就的自信心强弱
在大学校园中，低消费的大学生不论在学习、生活、社交及恋爱方面都显得自信心不足。根据上述调查结果表明，月消费额在0---300元的大学生很自信和较为自信的占39.5%，不自信和很不自信的占23.4%。而月消费额在600元以上的大学生这两个数字分别为66.6%和13.9%。缺乏自信心对大学生来说，这种精神上的贫困要比物质上的贫困可怕的多，影响以后的正常社交及人际交往。
三、引导大学生养成健康的消费心理和行为
1.培养大学生消费道德修养
根据大学生的年龄与消费特点，通过多种形式和渠道加以引导。比如，通过开设相关课程，让学生拥有健康和理性的消费观念，消费习惯与消费方式，崇尚适度合理消费，反对过度消费，高消费；反对非理性的盲目消费，盲目攀比，盲目从众的病态消费；反对心理扭曲，道德沦丧的消费。另外，良好的校风也是学生学习、生活的关键，高校校风建设应该把握育人第一位的原则，重视大学生为人处世每个环节的教育，重视培养和塑造大学生健康的消费心理和行为，以促进大学生学业的成功追求。所以，我们应该把大学生良好消费心理和行为的培养作为校园文化建设的重要组成部分。
2.加强大学生之间的交流与沟通淡化差距
大学教育一般是通过知识，能力，道德品质等标准的设立来整合学生的身份，引导学生正确的人生观和价值观。不管你进入大学前的身份，大学教育都面临着同样的标准：学习专业知识，修养道德品质，沉淀人文思想。应该在这样的价值体系的牵引下，消解最初不平等的烙印。随着社会经济的不断的发展，贫富差距是不可避免的社会现实。校园高消费者与贫困群体肯定是会并存的，可这种客观存在的贫困差距不应成为学生交往的鸿沟。校园中，学生之间是平等的，应该相互尊重，相互帮助。只要努力，会还给校园一片纯净的天空。
参考文献：
篇5
为说明我的观点，我举了两个例子。一个是对比北京和纽约房产的租金回报率。
据我了解，去年纽约住宅的租金回报率约为7%，即使剔除房产税，仍然有5%以上，比北京高出一倍。
另一个例子就是2011年4月在香港上市的汇贤房托（87001.HK）。
这是一家房地产信托基金，上市之时旗下的唯一资产就是大名鼎鼎的东方广场。该物业在北京王府井附近、长安街以北。长安街上的物业总是具有特别的意义，长安街北边又比南边优越。
地理位置如此优越的物业，开发商当然不是普通人，读者或许早就听说过，对，它的主人就是华人首富李嘉诚先生。围绕着东方广场拆迁、建设、运营乃至的故事已被媒体广泛报道，我就不再赘述。
3年之前，李先生将东方广场以房地产信托的形式上市，实际上是出售了在东方广场40%的权益，大约套现了104.8亿元。以发行价5.24元/股计算，东方广场的估值为262亿元，而其2012年分派的净收益约12.08亿元，以此计算年回报约4.61%，扣除10%的股息税后，回报率仍然有4.15%。这比北京的租金回报率高多了，如此看来，李超人还是很厚道的。
我认为北京的住宅租金回报率与汇贤房托的股息回报率应该可以类比，相信读者不会对此有太大异议，因为汇贤房托的收益主要就是来自于东方广场的租金收益，而且规定要将90%收益派发给基金份额持有人。东方广场由以下五部分建筑组成：东方新天地（购物商场，13万平方米）、东方经贸城（由8座甲级写字楼组成，31万平方米）、东方豪庭公寓（由两座服务式公寓楼组成，8万平方米）、北京东方君悦大酒店（拥有825间客房的五星级酒店，12.5万平方米）以及约1900个停车位（包括上落客、货车位）的配套设施，以补足东方广场的其他部分（14万平方米）。
2013年，东方新天地的平均出租率超过99.2%，每平方米租金同比上升约10%；写字楼出租率93.5%，每平方米租金同比增长约21%；公寓出租率82.3%，租金基本没有增长；东方君悦酒店的入住率为54.3%，与上一年62.4%相比明显下滑。
根据汇贤房托的年报，2013年其来自投资物业的毛租金收入达19.97亿元，除以262亿――以IPO价格计算出来总市值，得出租金回报率7.62%。哇，这个回报率已经超过了纽约房地产。好消息是汇贤房托目前的股价已大幅低于其IPO的价格，总市值只不过170亿元。
要注意的是，上面所讲的是以毛租金计算的回报率，物业当然还会有维护成本。但事实上，我们在计算自己住宅的租金回报率时，用的也是毛租金，并没有剔除为了租出房子所付出的人力、中介费以及维护房子的必要成本。左表是汇贤房托的财务摘要，其中分派收益率是按照每年年底的股价计算的。
截至6月13日，汇贤房托股价为3.36元/股，以每个单位分派0.2455元计算，股息率为约7.3%，这个回报率大致是北京住宅租金回报率的3倍。
值得一提的是，李嘉诚先生深深理解在人民币升值的大背景下，中国民众不愿意冒汇率波动的风险，因此汇贤房托以人民币计价，是要用人民币投资的在港交所上市的房地产基金，它分配的股息也是人民币。
对我所举的例子，Y君的回答是：因为市场不同，而且两个市场是隔绝的，所以价格有差异。
但我认为，虚拟的证券市场和房地产实物交易市场虽然对于普通人是隔绝的，但对李嘉诚、郭广昌这些人而言其实是连通的。
比如李嘉诚先生觉得价格合适，就可以通过资产证券化将东方广场的部分权益套现；郭广昌先生觉得复地地产在港交所价格太低，因此就将之私有化了。
关于汇贤房托，上市的时候有媒体指出它拥有的东方广场只有余下38年的受益权。事实上，这并不是什么天大的秘密，其招股书就是从介绍这个经营期限开始的。
我们知道，中国的房地产都有一个土地使用期限的问题，住宅是70年，商业物业是50年。如果你对此耿耿于怀，那就根本不应该在中国大陆置业。当然汇贤房托的受益权期限也让我们回到了投资的一个根本问题，也就是估值。
一项资产究竟值多少钱理论上只有一个答案，就是这项资产生命周期内创造的总自由现金流的贴现。读者诸君如果对汇贤房托有兴趣，可以按照自由现金流贴现来对其估值，其中最大的挑战或许是在2049年土地使用权到期后，对东方广场残值的评估。
总之，从投资的角度，个人认为现在持有中国的住宅房地产作为投资并不是一个好的选择。然而，房产除了投资功能，更重要的还是使用功能。从使用功能分析问题，就要分析供需双方的博弈。
中国的城市化、人口向大城市集中的趋势支持Y君的观点：北京这样的超级大城市具有非同一般的集聚效应，对北京核心城区的房产存在所谓的“刚需”。
不过面对北京核心城区动辄每平方米建筑面积七万、八万甚至十万的价格，套用一句万科副总裁毛大庆说的一句话：我都不知道谁的需求那么刚了，反正我是不刚了！
与需求相对应的是供给，住宅空置率是判断供给是否过剩的重要指标。尽管官方从来没有正式提供过中国住宅空置率的数据，但民间各种调查数据不断。
比如，2010年，有人根据国家电网的数据分析说全国600多个城市有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住；2012年，北京公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作，好事者根据该调查得出北京约有381.2万户空置房屋，空置率三成。
最近，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》称，2013年中国城镇地区自有住房空置率为22.4%，空置住房占用了4.2万亿银行住房贷款，空置住房资产占中国城镇家庭资产11.8%。该调查报告认为，中国家庭自有住房拥有率已经很高，且还在迅速上升。截至2014年3月底，城镇家庭自有住房拥有率已达到89%。
经济学上有“货币幻觉”的概念，指的是人们只是对货币的名义价值做出反应，忽视其实际购买力变化的一种心理错觉。事实上中国人现在对房产也存在只盯着当下市场交易的价格，而忽视这些资产真实价值的心理错觉。
篇6
【关键词】 西安市;公共设施;设计建设;人性化;基本要求;建议
一、城市公共设施概述
现代国际化大都市的公共设施主要包括信息设施、文化设施、卫生设施、交通设施、娱乐休息设施、服务设施、无障碍设施等。
信息设施主要以视觉语言向人们传递特定信息，诸如文字、导游图栏、各种标识牌、广告牌等;文化设施作为现代城市文化的一种表现形式主要是公共环境中的装饰性设施和象征性设施，诸如人文景观、雕塑、壁画、花坛、水景等;卫生设施主要是为保持城市环容整洁和人们出行需要的各种设施，诸如垃圾箱、公厕等;交通设施是规范和改善城市交通环境的各种设施，诸如道路、立交桥、人行天桥、地下通道、路障、停车场、候车亭、自行车站点等;休闲娱乐设施包括娱乐设施、健身设施和休息设施，诸如公共场所的桌、椅、凳、城市的广场、公园等;服务设施是为满足人们日常工作生活需求便利的各种设施，诸如购物场所、通信设施、餐饮点、街区路灯、自动取款机、书报亭、防护设施等;无障碍设施是专为残疾人设计的便利性设施，如交通方面的的无障碍设施、公共卫生方面的无障碍设施等。
这些设施或者给人们带来了信息高效化和行为便利性，或者能烘托气氛、美化环境、赋予空间环境以生气，增添环境的艺术品位，或者能满足人们的身心健康和整体环境视觉上美的需求。它们从特定方面体现了社会对人的关爱，是社会文明进步和城市文化的一种体现。
二、西安市公共设施设计与建设存在的主要问题
通过调研以及收集相关资料，我们发现：公众对西安市公共设施的人性化设计的评价总体来说较满意，但是各方面都有待提高，使城市公共设施的设计和建设更好地满足人的生理需求、心理需求和精神文化需求，通过实现人与产品、人与环境的结合，更好地实现人与人、人与社会、人与自然的和谐。
西安的公共设施建设取得了一定的成绩，仍然存在一些问题。
1、商业街上非商业单位数量过多，街区建筑风格特色不显著
资料显示，西安的部分繁华商业街非商业单位数量较多，例如西大街、北大街都有不少政府单位和事业单位，影响了街区的商业氛围。在建筑风格上，没能达到“唐皇城复兴计划”的要求，城墙内主要街区的建筑，没能体现出历史名城唐风古韵的文化特色。
2、城市道路网络密度不均，道路体系不完善
资料显示，西安中心城区主要交通通道存在比较严重的交通拥堵，高峰时段中心区机动车平均出行速度仅为每小时13.3公里，尤其是二环以内、高新区、小寨等处机动车速明显偏低，高峰时段拥堵已接近常态。2013年3月21日，南二环（城市快速路）在早高峰平均行程车速只有12.1km/h。总体上呈现道路交通拥堵状况严峻，拥堵时间增长，拥堵范围变大。造成交通拥堵问题主要由交通网络结构不合理，公共交通优先力度不够，基础设施存在欠缺，停车供给不平衡，停车管理不到位等多种原因造成。
在现有城区，地区开发粗放，道路体系不完善，次干路和支路建设缓慢，沿路开发使高机动功能与交通集散功能相互冲突。
3、农村生态环境基础设施不足，垃圾污水处理设施不到位
目前西安在新农村建设中也凸显出一些问题。国家统计局西安调查队的工作人员介绍说，所调查的农村生态环境基础设施不足，垃圾污水处理设施不到位，垃圾处理单一原始。55.4%村庄的公共垃圾呈露天堆放状态，气味难闻。加之公共卫生设施配备参差不齐，外部污染影响用水质量提高。除了村庄内部产生的污染以外，外部污染也不可忽视。调查显示，有6.2%的村庄遭上游工业废水污染，有20%的农村自来水水质不好，存在泥沙沉淀或者白色悬浮物，影响村民生活用水安全。
4、自行车租赁服务还不完善，步行和自行车通行空间恶化
国家统计局西安调查队2014年4月对西安市公共自行车使用情况及其在维护和运营过程中存在的问题进行了调查，调查报告显示，部分居民不知晓手续如何办理，自行车站点格局分布不合理，车道设置不连续，是相当一部分人未使用自行车的重要原因。
西安市现有道路改造以车为本，以扩展机动车道、压缩自行车道和人行道为主，部分路段甚至取消自行车道。随着机动车道路不断拓宽，自行车道和人行道的宽度逐渐压缩，连续性、安全性和舒适性受到影响，自行车出行比例大幅下降，从2000年的33.6%大幅下降到2011年的17.5%（含电动车），自行车作为主要通勤交通方式的意义逐渐弱化。
5、停车供给及管理不到位
根据2011年综合交通调查中的停车泊位调查，目前全市停车泊位共36.7万个，其中配建停车泊位29.8万个，路外社会公共泊位3.1万个，路内公共泊位3.8万个。主城区范围内泊位总量旧账缺口为46.1万个，其中配建缺口40.6万个，社会公共缺口5.2万个，路内泊位缺口0.3万个。配建停车标准，指标偏低，并且执行力度不够，导致大量新开发小区的停车泊位严重不足。
6、从人性化和公平角度来看，无障碍设施待进一步建设完善
西安的无障碍建设取得了一定的成绩，但还是存在一些问题，一些公用设施在建设中未能考虑残疾人自身的特点和需求，使残疾人出行面临许多障碍。目前西安市有残疾人57.8万人，占到了全市人口的7.16%，这是一个不小的数目，无障碍设施的重要性不可忽视。
7、城乡绿化体系有待完善
西安市林业系统结合退耕还林，天然林保护，三化一片林、农田绿化网络改造等，使我市森林覆盖率在全国15个副省级城市中排名第五。然而，在绿化空间布局和城乡结构以及城内小区绿化率问题上还存在较多问题，整个绿化缺乏类似森林的功能。目前只有通过绿地率的均衡提高完善城市绿地系统，保证绿地系统对城市生态良好的调节功能。
8、公共卫生设施评价不高
公共卫生设施诸如垃圾箱数量和放置、公共厕所、洗手池等设施现状的评价也不高，人们觉得数量少，不够方便，尚未形成网状布局。
三、公共设施人性化设计和建设的基本要求和建议
1、公共设施的设计和建设的基本要求
在公共设施设计与建设方面，现代社会人们达成了以下共识：公共设施的设计与建设应主要遵循易用性、安全性、系统性、审美性、公平性、合理性、环保性、人性化等原则。
2、解决以上存在问题的建议
（1）完善商业街公共设施，打造地方特色商业街。无商不活，无商不富。一条完美的令顾客向往的商业街，应当交通方便，步行宽卓，信息设施一目了然，公共卫生设施到位，景观设计到位，休闲设施方便，文化气息浓厚，商业店铺特色显著。
（2）古城内建设低碳交通区。清华大学交通研究所所长陆化普提出 “老城功能集中，历史文化积淀厚重，交通基础设施扩充空间几乎没有，必须以绿色交通为主体。”他建议，古城内疏散人口和行政办公职能，控制开发，以绿色交通为主，限制小汽车使用。主城区以大运量公交为核心，提供多层次公交服务网络，满足不同层面的交通需求。古城内建设低碳交通区，即古城内步行、自行车+公交模式。
新城发展应基于绿色交通理念进行规划设计，坚持绿色交通主导、交通枢纽与周边用地一体化开发，实现就近上下班、就近上学、就近购物、就近活动的“四近”目标。新城与主城区通过快速通道（轨道交通、快速公交为主）联系。提供连续安全温馨的步行与自行车道，无缝衔接、零距离换乘的交通枢纽，完善的最后一公里设计。
（3）优化农村种养生产方式，提升农村生态环境。控制农业污染源头，推广种养相结合、循环利用的生态健康种养生产方式，提升农业生态环境，加快自来水入村步伐。围绕产业发展生态化方向，大力打造绿色农业、生态农业、特色农业，充分彰显西安农村的特色、韵味和文化内涵。
（4）完善城市公共自行车相关政策，改进发展公共自行车方式。发展城市公共自行车首先要明确公共自行车到底想解决什么问题，达到什么目的，如节能环保问题、缓堵保畅问题等。建议政府牵头，出台政策，统筹布局站点并解决场地及相应设施，开辟自行车专道，可能会受到良好的效果。
（5）保证基本停车供给减少路边停车。完善停车政策，提高中心区停车费率，减少进入中心区的小汽车数量;推行“一车一位”政策，要求购车者自备停车泊位或出具停车泊位证明，适度限制小汽车购买;降低中心区停车配建指标，把配建指标与公共交通挂钩，鼓励地铁站附近的零车位住宅;鼓励私人机动车节制使用，鼓励私人机动车停车换乘公交出行。
（6）合理划分公共厕所数量。 ①公厕规划时应贯彻以人为本的思想，使女厕面积比男厕面积稍大或者多几个厕位，用以缓解女厕拥挤的现象;另外，可以规划一些无性别公厕，来满足残疾人夫妇以及老人夫妇使用;②通过增加公厕指示牌或者制作公厕电子地图等，方便行人找到公厕。③提高宣传、教育力度，提高市民自身的素质和保护公共财产的习惯。④结合不同区域人口密度实际情况，确定公共厕所设置密度。
（7）加强污水、垃圾、大气污染处理设施的建设。近年来，城市污水、垃圾、大气污染已成为社会关注的焦点，政府治理的重点。但环保形势依然严峻，因此，政府应加大环保资金投入，寻找切入点，加大治理力度，并形成环保治理的长效机制。
另外，在城市规划尤其住宅小区建设上，克服个别开发商的急功近利行为，使建筑设施建设与停车场地建设、绿化地建设相配套，加强公共设施的维护和管理，重视网络文化的宣传教育功能，突出图书馆、博物馆业的公益性特征，加大体育场馆、文化馆对外文化交流活动等，从而把人文西安的建设引向深入，把历史文化古城建设得更美好。
【参考文献】
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[6] 冯佳.清华大学专家问诊西安拥堵“病因”开出四剂“药方”.西安晚报，2014.05.08.
篇7
在现代汽车位于汉城西南一百公里的牙山工厂的围墙后面，上百辆同一型号，车身分别被刷成银灰、米黄、鲜绿及各种不同颜色的轿车正在3.2公里长的试验跑道上往返驰骋。与此同时，在这个现代迄今为止最先进的工厂外的人们，对这个崭新的车型几乎一无所知。该款代号为NF，经过设计人员无数次的翻新改造，具备了更加强大的引擎、更宽敞的座舱和无以伦比的制动系统的轿车，被看作现代公司旗舰产品索纳塔最好的继任者。
该款寄托着现代人厚望的轿车将于9月1日在韩国亮相，随后于明年春天正式进军北美和世界其他地区。具备了精良的设计和出众的品质，即将登陆美国的NF将对丰田的佳美、本田的雅阁和福特的金牛座形成强有力的冲击，引领现代汽车进入世界顶级汽车制造商行列。现代为NF订下的销售目标是每年18万辆，以不低于22,000美金的价格出售。“短期效应不是目的”，该款车首席设计师Choi Jong Min说，“提升现代车的品牌形象才是我们的目标。”
适时的进取
现代希望它的新款索纳塔和小型SUV Tucson将成为第一拨赢家。该公司已有两年未推出一款新车了，它的美国经销商们将为新产品的到来而欢欣鼓舞。接下来的三年中，现代及其子公司起亚将为市场带来一批新款车，集团销售将有望扩大一倍，到2010年，达到年产550万辆的水平。该增长将更多地来自现代设在美国、中国、印度和欧洲的工厂。目前，现代已将其目标定位为超越PSA标致雪铁龙和雷诺，取代位居行业第五的大众汽车。该公司市场总监Lee Jae Wan说，“现代要成为真正意义上的全球市场参与者。”
仅仅6年前，当时主持晚间节目的Jay Leno曾将现代车比作仰卧雪橇――该车驾驶空间狭小，动力系统不佳，且不具备爬坡能力。然而今天对手们再也笑不出来了。2000年，现代汽车董事长郑梦九承诺，现代将在质量、稳定性和用户满意度等方面向丰田发起挑战。4年后的今天，这个诺言终于兑现。4月28日的J.D. Power & Associates关于初始质量的调查报告显示，在用户购车90天无投诉率方面，现代已与其日本对手并驾齐驱。除此之外，现代与本田均达到了平均每百辆车102项问题的指标，仅次于丰田的101项。“该公司的进步之快令人惊讶”，J.D. Power国际部主管John C. Humphrey说。Humphrey称现代的目标“雄心勃勃”，但“却是切合实际的”。
质量的改善已呈现在数字中。去年现代汽车利润增长21%，达到15.1亿美元，尽管因本国车市疲弱，同期销售额下滑了5.2%。据大宇证券预测，今年该公司有望实现23%的利润增长，销售额则可望增加近11%。2004年头7个月，现代出口大涨36.5%，从而弥补了国内销售17.6%的下滑所带来的损失。“我们已做好了迎接最高纪录的准备”，Lee Jae Wan说。
一旦新款索纳塔上路，现代将开始其轿车家族的全面翻新。到2008年，该公司将对其现有的四款车型，包括Elantra和XG350实施更换，同时增加两款新SUV和一款小型货车。与此同时，起亚也将对其Rio、Optima、Sportage SUV和Sedona小型货车进行改造。上述产品组合被认为是当今业内最佳组合之一，其上市将足以令新装修的展厅门庭若市，同时帮助现代将其售价逐步提升至丰田的水平。每一款新车都将秉承索纳塔在设计上的特色，同时放弃以圣菲SUV为代表的过于花哨的流线外观。“它们无一例外体现出鲜明的‘现代’特色”，负责该公司品牌战略的Kim Young Ⅱ说。
对于即将上市的新款索纳塔而言，其首要任务是赢得美国顾客的青睐。从耗资10亿元、位于阿拉巴马州蒙哥马利市的新工厂诞生的第一款现代车对该公司实现其美利坚梦想可谓意义重大。现代希望到2006年，它将可以将美国市场销量在去年的基础上提高20%，达到50万辆，到2010年令这一数字再扩大一倍。为获得足够多的设计灵感，现代花费数年时间潜心研究美国人的消费偏好。它的更加柔滑的轮廓源于四年前圣迭戈的“概念诊所”的外观。超过200名设计人员对索纳塔的竞争对手――佳美、雅阁和金牛座从外观、动力及定价等多个方面进行了评价，同时他们一致对奥迪A6表现出特别的偏爱。正是基于此，新款索纳塔以奥迪A6作为设计的重要考量。“在公司内部，NF被看作经济型A6”一位负责人如是说。
然而真正的标尺却是佳美。确凿无疑的是，如今现代的经理们都将索纳塔称作“佳美斗士”。该公司长期以来矢志不渝地努力缩小它与这位全美销量冠军之间的质量差距，在设计、驾驶室大小及动力系统方面以佳美作为参照标准。“我们确信NF在各个方面与佳美并驾齐驱甚至超过了对手”，Lee说。
一个关键的因素在于引擎。位于汉城南部的现代汽车Power Train研发中心的工程师们拆解了超过70种中型轿车的引擎，对它们进行了深入研究。这令他们设计出了在同类发动机中能产生更强马力和更多转矩的3.3升的V6发动机和2.4升的四缸发动机。为使新款索纳塔的使用者能够体验到比佳美更棒的驾驶感，现代计划为其美国产大部分索纳塔轿车安装新型V6发动机。尽管价格尚未确定，但该引擎的成本将与佳美的四缸引擎持平。
郑的全新思维
毋庸置疑，现代希望它在引擎开发上的巨大投入能使该公司与它的竞争对手区别开来。事实上，直到2000年，美国销售的现代车的发动机还是使用的三菱汽车公司开发的技术。时光流转到今天，无论三菱还是戴姆勒克莱斯勒，都为其中小型轿车加装了新款现代四缸发动机，并支付了5700万美元作为使用费用。
为使创新活动得以延续，郑对研究和开发注入了极大热情。自1999年至今，现代用于研发新车型和动力装置的费用高达50亿美元，占同期营收的4.7%。2002年，郑斥资6900万美元在南洋研发中心建造了试验厂，在那里，研发专家和工程师们并肩工作，潜伏在生产过程中的一个个细小故障被排除。
现代的进展令郑的声誉扶摇直上。人们记忆犹新的是，5年前郑进阶现代最高管理者位置时，无论公司抑或外界，均不同程度地对郑的能力表示怀疑。人们猜测这位拥有长达24年的售后服务部门工作履历的经营者可能缺乏对公司整体运作的把握能力。然而福兮祸兮，也许正是长年从事客服的经历，造就了郑对顾客需求不同凡响的领悟能力，而这其中产品质量又是首当其冲。“郑所带来的最大变化在于建立了一种新的思考方法”，该公司蔚山工厂负责生产管理的Oh Sung Hwan说，“我们已学会了从用户角度进行设计与生产，而不是出于工程师个人的喜好。”
该改变意味着对高品质的不懈追求。过去的五年中，郑对质量管理人员编制进行了大幅扩充，达到了创纪录的865人。该部门有权在任何质量问题被检测出后宣布中止生产，而不论生产已进行到何种阶段。起亚的新款Cerato小型车曾中断生产两星期，原因是质量管理人员在检测中发现了内装松脱现象。该发现使得超过700辆已下线的Ceratos不得不重返生产线；与此同时，每位在Cerato流水线上作业的技术人员都必须接受再培训，直到生产可以重新开始。“我们的目标是提供给客户比佳美和雅阁更加出色的车”，该公司负责质量管理的Suh Byung Kee说。
篇8
【关键词】高校，交通安全，治理措施
一、高校校园交通安全存在的问题
（一）人流增多，人车混杂。近几年来高校人数和车辆迅速增加对高校交通安全提出更高的要求。自1999年教育部出台的《面向21世纪教育振兴行动计划》提出高校扩招以来，高校人数迅速增加，截止2012年据教育部《各级各类学历教育学生情况》统计高等教育在校学生数已达到近7480多万人，相比1999的在校学生数增加了120倍。同时，随着高校对外开放的程度提升，高校与外界的接触也越来越多，来往人员频繁，人员的增加必然增加车辆的使用，而面对庞大的交通量校园内的交通设施的发展却相对缓慢，因而校园内经常发生交通阻塞也就司空见惯了，特别是上下学高峰期，道路拥挤不堪，容易发生交通事故。
（二）校园交通管理水平底下。高校内日益凸显的人、车、路三者之间矛盾的另一个重要原因是校园交通管理水平低。一方面，一直以来，高校交通安全管理就处于学校管理的边缘，大部分安保工作集中在行政楼、教学区以及教职工和学生宿舍等地而针对校园交通安全管理则相对较少；另一方面，校园内交通管理人员的管理水平较低和管理人员对校园内交通的监督不到位，使得校园内交通出现混乱的状况。另外，许多高校校园内道路规划存在缺陷特别是老校区，由于当初建校是没充分考虑，使得校园内道路狭窄崎岖，随着高校的发展人流与车流的增加，原有的校园道路规划的矛盾就显得尤为突出，加之校园内交通标识、标志少，不明确，甚至有些高校没有交通标志牌，或者有标志牌却无人管理等现象。总之，校园交通管理显得杂乱而无章法。
（三）主体校园交通安全意识较为淡薄。从最近几年发生在校园内的交通事故不难看出，高校师生的校园交通安全意识较为淡薄。由于交通安全事故经常发生在校外，而校园内交通事故相对较少，容易造成大部分师生对校园交通安全产生误区，即即便是不遵循交通规则校园内不会发生交通安生事故。因此，在高校内乱停车辆、随意行驶以及乱走路等现象随处可见。同时，学校在对学生进行交通安全教育的时候也很少提到校园交通安全，由此可见，师生的校园交通安全意识淡薄也就不足为奇了。
（四）校园交通安全在法律上存在盲区。目前，我国关于高校校园交通安全管理的全国性立法处于基本空白状态，2012年3月28日国务院颁布的《校车安全管理条例》的出台彻底回应了当下校车管理方面存在的问题，但其第2条规定：“本条例所称校车，是指依照本条例取得使用许可，用于接送接受义务教育的学生上下学的7座以上的载客汽车。接送小学生的校车应当是按照专用校车国家标准设计和制造的小学生专用校车”。明显排除了高校校车及校园交通适用《条例》的可能，虽然部分高校结合自身情况制定高校交通安全管理《办法》或《规定》，但是高校校园制定的《办法》或《规定》不具有普适性，仅适用于本校校园，也缺乏权威性。对于规范高校校园交通安全，完善高校校园交通安全管理制度能起到的作用极为有限。
校园交通如同是校园的神经网络，它不仅承载着方便校园内交通和沟通校园各功能区的使命，也是校内师生交流、生活的拓展空间。上述校园交通安全方面存在的各种问题，不仅会影响到影响到校园内正常的交通管理秩序，更威胁到校园内师生的生命财产安全。因此，加强对大学校园交通安全的管理就显得刻不容缓。
二、高校校园交通安全治理措施
（一）交通需求管理
关于校园交通的需求管理，其目的是降低校园交通的需求，保证交通需求小于交通供给。通过一定的控制措施，以减少机动车的使用需求，同时提倡其他方式减少停车面积以缓解校园交通压力，改善校园交通拥堵的现状，确保校园宁静。
1、鼓励步行的策略
学校应鼓励和提倡学生步行，对于积极参与步行策略的学生给予精神奖励。一方面减少了学生自行车和非机动车的停放空间，减少了校内停车面积的需求；另一方面为必要的机动车辆增加了停放面积。这样的做法为控制交通需求起到重要作用。
2、机动车控制策略
（1）校外机动车采用通行证和收费策略。对机动车采用通行证策略，有通行证的车方能进入学校。此外，对于进入学校的外来车辆进行停车收费策略，停车收费按小时计算，如四川师范大学、四川大学、西南财经大学（柳林校区）等高校就采用上述两种策略以控制外来车辆的进入。这样既能有效减少个体停车的时间，又能使校园车位的使用效率得到提高，一定程度上降低了停车的需求。
（2）校内机动车采用收费策略。对于教职员工的机动车仍然采用收费策略，停车按小时收费，通过提高教职员工的通行成本，以降低其大量使用机动车的比率。同时应鼓励老师在上下班时间乘坐校车，减少来自学校内部的交通需求。这样既能减少教职员工的通行费用，增加学校机动车停车场的面积，又能为外来车辆提供更多的停车空间，降低校园交通需求。
（3）鼓励共同乘车策略。对于目的地相同或路线大体一致的教职工，可鼓励他们采用合乘一辆汽车往返校园的策略。教职员工可以约定时间在具体的地点等候，然后一同往返。这不仅减少了个体机动车的数量，降低了教职员工出行的交通成本，降低了车位需求，同时还增进了教职员工之间的联系和友谊。
（二）加强校园交通安全教育与培训，增强主体校园交通安全意识。校园交通事故的发生除了人车流多、道路狭窄以及路况不熟等客观因素外最重要的还是主体校园交通安全意识淡薄，因此增强主体校园交通安全意识对防治校园交通安全事故的发生有着至关重要的作用。
1、校园的交通安全管理部门或者交通组织管理部门应该定期向全校教职员工进行道路交通安全教育，可以采取安全宣传月、道路交通安全建议征集、交通安全管理岗位体验等方式提高大家对校园道路交通安全的关注程度，潜移默化的将安全意识融入到日常的行为之中，形成示范效应。同时，对在校园内不遵守基本的交通规则，例如在机动车道上追逐打闹，或者进行体育或其他娱乐活动的行为要积极制止，并对其进行批评教育，让不文明、不安全的行为失去扩散的土壤。
2、定期对校园内车辆驾驶人员进行业务培训和安全教育，提高他们的驾驶能力和安全意识，敦促他们在校园内文明行车，按规定车，定期对其所驾驶的车辆进行检修，确保车况的安全，时刻保持校园交通安全的警惕性和责任感。定期对校园交通管理人员进行培养与教育。校园交通管理处于校园管理的边缘地带，校园交通管理人员相对较少业务能力也相对较低，而交通管理人员对校园交通保持顺畅起着举足轻重的作用，因而对其进行教育培训提升其业务能力和安全意识对校园交通安全有着重要的作用。
（三）完善校园交通基础设施建设，合理规划校园交通系统
由于很多高校特别是老校区在期初建设的时候只对教学楼、行政办公楼以及教职工和学生宿舍进行了大量的投入而对校园内交通设施建设却未能引起足够的重视，导致后来随着高校的进一步发展，校园内人、车、路的矛盾就越显突出。因而，完善校园内交通基础建设和合理规划校园交通系统也就迫在眉睫。
1、大学校园中，由于自行车经济实用的性质，被众多大学生作为校园交通的首选通行工具，大学校园中的自行车数量在不断增加。与此同时，校园中机动车的增长速度也很快。因而校园交通规划中，必须对机动车、非机动车（自行车）和行人三个要素进行合理安排。在这里可借鉴城市交通设计的手法，遵循以人为本的原则，采用“人车共处”设计手法。“人车共处”是基于一种人、车、环境和谐的氛围，要同时满足车行便捷和人行安全两方面的要求。这就要求对路面进行区域划分，像城市交通设计中，有专用的公交车道、人行道、货车道等。“人车共处”的好处是确保机动车、非机动、行人等各自出行的需求，不拘泥于传统的设计模式，真正实现了以上三元素的和谐并存。此外，根据校园交通的特殊性，还可采用“步行者优先”设计手法，是指在人车共存的情况下，对机动车辆进行限制，让行人先通行。这种形式适用于校园的特殊功能区，比如学生住宿区，在学生住宿区经常会有机动车出入，影响了学生的正常出入，对其限制又有别于“人车共处”的设计理念。
2、在进行校园交通系统规划过程中，应该充分考虑校园内交通的特殊性。上下课是人流和车流的高峰时期，而且人流、车流的流向具有一定的规律：流向单一性。通常，高校校园的学生生活区设在教学区的左、右侧或后部，而不是前部，学生是从教学区的左、右侧或后部进出。在短时间内，由几千学生乃至万余名学生形成的集中人流，每天有4至6次往返于学生生活区和教学区之间。可见，做好集中人流的疏导是很重要的，在学生生活区和教学区之间最好设置多条通道，以分散人流，保证安全。以清华大学为例，在校内主要干道交叉口，每天上下班（学）时间自行车的交通流量，每分钟已超过100辆，路面上十分拥挤、不安全。这是1994年的统计，随着高校的扩招，目前的情况更为严重。
在校园交通组织规划中还应考虑另一个重要的机动车群体，即生活和后勤的货运车辆，这是校园交通组织规划中不能排除的因素。应单独为生活、后勤的货运车辆开设出入口，出入口的选择最好是人流量和车流量少的那一侧。此外，货运车辆的进出路线应尽量避开教学中心区和学生生活区。
3、完善校园内交通标识。很多校园内交通标识、标志少，不明确，有些高校甚至没有交通标志牌，因此要完善校园交通标示、减速带、警示灯等，规范机动车辆的行驶路线达到交通无盲区。维护校园交通道路特别是路况不佳的老校区，根据现有情况提出整改方案，补休路面和基础设施，使路面无大坑洼现象满足校园交通安全的需要。
（四）建立健全校园交通安全制度，提升管理水平
提升校园交通管理水平对保障校园交通安全，维护校园交通顺畅有着重要的作用。
1、无规矩不成方圆，在对主体进行校园交通安全的培训和教育提升其安全意识的同时也要完善校园交通安全制度，认真落实校园交通管理责任制，做到奖罚分明和谁管理谁负责。此外要引进现代交通高科技设备，时时对校园交通进行监控和管理。例如引进门禁系统统计进出校园车辆，控制校园内车辆的数量防治因进校车辆过多而造成的交通拥堵现象同时也在一定程度上避免了校园交通安全事故的发生；安装电子监视设备，对校园交通进行远程监控等。
2、全校统筹合理安排上下课时间，分散交通人流高峰。由于高校内的上下课时间比较集中，在短时间内形成大量的人流与车流，无疑会带来交通安全隐患。全校可以分时分段安排上课和下课，使上下课时间有序错开，避免大量人流拥堵道路，实现人流高峰在时间上的分流，因此，合理分配人流是解决校园交通安全的最优方案。此外还可以通过在一些干道上设置相应的标志以规范机动车、非机动车以及行人的通行达到空间上的分流。
三、结束语
高校校园是培养我国高素质人才的重要场所，是全面建设小康社会的智力宝库，为全面建设现代化国家提供了重要的人力资本，然而高校校园交通安全却时刻威胁着校园全体教职员工和学生的生命和财产安全。因此，我们要充分认识加强校园交通安全管理的重要性和必要性，并结合本校实际情况，升入调查要就排查影响本校存在的校园交通隐患，切实提高校园交通安全。
参考文献：
[1]章群 边里慧. 高校校园交通安全管理质量模糊综合评价系统研究.软科学.2011（7）
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关键词：物业管理物业纠纷法律问题
一、物业管理纠纷的表现及其产生的原因
（一）物业管理纠纷的表现
物业管理起源于19世纪60年代的英国。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展。20世纪80年代，随着全国住宅小区的兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。我国的物业管理行业是随着改革开放以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的。物业管理被誉为21世纪的朝阳产业，在经济发展、城市管理、精神文明建设和社区建设方面发挥着日益重要的作用。那么到底什么是“物业管理”呢？根据修改后的《物业管理条例》第二条之规定：“物业管理（propertymanagement）是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”①
但是，随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件也在逐年呈上升趋势，且案件纠纷的类型也呈现多元化。下面我们谈谈物业管理纠纷的表现；
1、物业管理纠纷类型多，且形式多样
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。案件的类型主要有：（1）物业公司向业主追索物业服务费、水电费的纠纷，这类纠纷的数量较多；（2）维修公共部位费用分摊的纠纷；（3）小区停车位收费及其权属引起的纠纷；（4）业主违章搭建引起的纠纷；（5）业主在小区内人身和财产受到侵害或伤害引起的纠纷；（6）开发商与物业公司之间的物业管理承包合同纠纷；（7）业主或业主委员会选聘、解聘物业公司产生的纠纷；（8）业主诉房地产行政主管部门行政侵权纠纷；（9）业主或使用人要求物业管理公司赔偿在提供特约服务中所引起的纠纷；（10）物业服务企业与物业管理协会之间的纠纷等。为什么会产生如此多的纠纷案件呢？原因又何在呢？后面我们再详细分析。
2、物业管理纠纷案件逐年上升，标的额也不断增加
伴随着全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司的诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加，而物业管理纠纷也在逐年上升。以北京市各人民法院为例,据不完全统计,物业管理纠纷案每年都不断上升,诉讼标的额少则上万元多则几十万元.可见随着物业管理行业的发展，物业管理纠纷也在不断的上升，其原因有何在呢？
3、物业管理法律关系复杂
物业管理法律关系是众多法律关系的一种，它是指参与物业管理服务活动的各责任主体之间发生的符合物业管理法律、法规和政策规范，具有物业管理权利义务的社会关系。物业服务法律关系就是调整业主、物业使用人、业主委员会、物业服务公司、房地产开发商等责任主体之间在物业管理服务过程中依法产生或形成的权利义务关系。
（1）物业管理法律关系的主体就是物业管理法律制度所规定的，物业管理法律关系的参与人，包括物业公司、业主、业主大会及业主委员会、开发商、建筑商、房地产行政主管部门。
（2）物业法律关系的客体是物业管理法律关系的主体的意志和行为指向和作用的客观对象。包括三个方面：（1）物。物业管理服务的对象；（2）行为。《物业服务合同》所约定的物业管理行为引起的管理服务活动；（3）智力成果。包括小区、大厦的荣誉称号、奖状、奖品等。如：同升湖山庄被评为“国际花园社区金奖”，“湖南省优秀管理示范小区”。
（3）物业管理法律关系的内容是当事人之间的权利义务关系，也是物业管理法律关系的核心和关键要素，同是也是法律规范的核心内容。包括了业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的权利和义务、物业管理公司按物业服务合同的规定而确定的权利义务、开发商在物业管理活动中的权利义务、政府及政府主管部门在物业管理活动中的权利义务、物业管理协会的权利义务。物业法律关系即涉及到业主与使用人之间的关系、业主或使用人与物业公司的物业服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到开发商与物业公司的物业委托合同关系、业主委员会与物业公司之间的委托管理关系，业主与业主委员会的关系，业主、业主委员会、物业公司与房地产行政主管部门的关系等。而在现实生活中物业管理纠纷属于新类型案件，在审判实践中又无现成的依据，物业管理立法又比较落后，这给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
以上是物业管理纠纷案件在日常管理与服务中的一些常见的表现，下面来具体
分析物业管理纠纷产生的原因。
（二）物业管理纠纷产生的原因
1、业主和物业的定位不清、服务不规范不到位
在法律层面上双方不能明确自己的主体身份，往往是谁主谁辅，谁上谁下。但是在社会层面上，人们由于受传统的思想影响，在观念上使的双方原本平等的合同法律关系产生了错位，而这种合同关系又体现在服务与被服务的关系上。但有些物业公司却发生了角色的错位，往往以管理者自居，以为物业管理公司突出的是管理而不是服务。再加上大部分物业公司是开发商自建自管的，自始就与业主有些对立。还有些物业公司是由房管部门转制而成的，他们在思想上还没有形成服务的观念，对业主提出的意见不是主动沟通、积极化解纠纷，而是态度强硬或者是相互推诿，造成了业主的不满。而对业主而言：业主对物业管理的正确观念和消费意识还没有完全树立起来。还有些物业公司缺少专业技术人员或技术不过关，对业主需要维修的东西，不能够给予及时的维修。如我们小区业主家的红外报警器坏了，业主就打电话到前台，物业公司也派人来查看了，把主机拆下来拿走了，但好长时间没有回应，后业主又打电话到前台询问，得知主机坏了，需更换。业主好大的火气，“为什么不早告诉我”。你们不搞好我就不交物管费。我认为物业公司对业主的求助要及时答复，不要一拖再拖，这样只会造成不愉快。还有大部分物业公司服务质量差、服务不规范、不到位，也引起了大量的纠纷。物管企业的财务收支不透明、侵占业主的公有收益甚至存在多收费、乱收费的现象。如本公司是一个国际花园社区，环境优美，到这里来拍婚纱照的特别多，物业公司就对这些专门负责拍照的照相社进行了收费，收的钱归了物业公司。我认为物业公司这样做侵犯了业主的权益，是违法的。
2、物业服务合同内容不规范
物业公司在和业主签订合同时合同的内容不够细化，且出现不平等条款。
（1）物业公司未尽充分的安全保障义务，造成业主人身或财产受到损失
如某小区的一位业主，今年8月初下班后将电动车停放在住房楼下的坪里，第二天上班时发现电动车被盗。并多次找物业管理公司要求赔偿损失，可物业公司的人说他们没有替我保管电动车的义务。根据该案例，该业主的请求缺少法律依据，很难得到法院的支持。根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。根据该案物业管理公司一般只对小区的安全负有日常管理的义务，其所承担小区安全防范的义务只是协助义务。同时，业主可与物业公司之间签订特定的保管合同或其他约定。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。只有在这种情况下，物业公司对电动车才负有特定的保管义务，一旦丢失将承担相应的法律责任。故该案物业公司承担电动车被盗的损失责任缺乏法律依据。因此物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，加强安全防范义务。
从以上案件可以看出，由于物业公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签订物业服务合同时，对委托的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等规定的少，或不明确。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交管理费，物业公司以已履行了相关防范义务为由来进行抗辩。
（2）关于车库、车位的归属问题
如某小区的一块空闲场地被物业公司改造成了停车场，经小区业主委员会和物业协商，由物业公司管理并收取停车费，所收款项物业和小区业主三七分成，但需给业主停车一定的优惠。但后来物业公司并未兑现承诺，还擅自提高了业主停车费。双方纠纷不断，闹的不可开交。
在此之前，关于小区车库、车位的权属问题，法律上并没有做出明确的规定。这实际上是建筑物区分所有权、特别是业主共有相关制度在我国物权法立法上的缺位。在以往的生活实践中，我们看到，小区的车库、车位通常是开发商和物业公司通过出售、出租等方式处分小区车库、车位，并且取得收益，侵犯了业主的合法权益，这种不平等的条款应视为无效。根据《合同法》规定，物业公司在签订合同时，必须遵守国家的法律、法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。必须在平等协商的基础上来确保业主或业主委员会行使物业管理权和委托权。根据《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或
者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。”②
3、物业行业标准不统一
我国现在的物业管理中大量存在质价不符，收费与服务水平不一致。“北京市消协于2005年首次对全北京市住宅小区物业管理的调查报告显示，在被业主评价为服务管理“差”的物业公司中，有数家公司为二级资质物管公司。服务与收费倒挂的现象并不少见，很多物业公司收着高级资质的物业费，却只干出低级资质的活。”③我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区或同一个资质的应该有一个相同的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。
4、物业法律法规和规章制度不健全
由于我国物业管理行业起步较晚，发展不平衡，相关法律、法规制度也尚未完整、系统地建立起来，加上人们消费观念还没有完全转变过来，所以纠纷会不断发生，且在法律适用上比较困难。而现有的《物业管理条例》的规定又比较笼统，对现实生活中发生的纠纷，只能作为参照。新的《物权法》虽弥补了《物业管理条例》的不足，但还未实施，目前来说只是一个法律条文，它的可操作性还有待在日后的实践中进行检验。
二、我国物业管理法律规范的完善
以上分析了物业管理纠纷产生的几方面原因，基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。下面来对解决物业纠纷提出自己的几点建议。
（一）明确双方定位、利益共享
在法律层面上，《物业管理条例》中已确认了双方是两个平等独立的民事法律主体，是平等的合同主体，不能简单的定位为谁上谁下，谁主谁辅。根据9月1日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，此次《条例》修改的一大亮点就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”改成“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。这几个小小的名称变化，却表明了物业公司与业主的关系由原来的“管理”变成了“服务”。
一直以来，物业与业主之间的矛盾磨擦不断，这在很大程度上是因为物业和业主对自己的定位与双方的权责关系不明晰。变“管理”为“服务”，物业公司明确了服务的职能定位，业主明确了自己的权利义务，双方关系的处理也就有了明确的指导。同时物业管理企业与业主在物业管理活动中，要寻求双方的共同利益，建议在物业管理活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。让双方都能够清楚的认识到，双方在物业管理活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中，是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。
有了“利益共同点”,双方只有彼此“互不设防”互相信任,真诚合作,才能达成共同目标.因此,建立一种互信机制是十分必要的.不论是物业的所有者,还是管理服务的经营者,达成共同利益原则是永恒的原则.不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题，解决问题。在处理双方关系时，应本着“”的精神，采取包容，互让，友好的态度。
（二）规范合同内容，强化合同意识
物业公司和业主在签订合同时，应细化合同的内容，强化合同意识，为以后在服务过程中产生的纠纷提供可供判定的依据。
物业公司与业主之间的服务也要用合同来确定和保障，《条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业公司订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。所以，物业公司应加强安全防范，充分履行合理注意义务。并且物业公司可以与业主签订的保管合同或其他约定。根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。
同时，业主应增强合同意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用的原则，在享受物业服务的同时，应按时交纳物业服务费的义务。物业服务合同是业主和物业公司明确各自的权利和义务的文本，也是物业纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判准则，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。所以，业主在签订合同时，应当在参考物业服务合同范本的同时，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有法可依。在业主与物业公司发生纠纷时，物业公司应主动与业主进行沟通，作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业管理企业，还是业主都有应重视和加强彼此间沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处,尽可能通过沟通和解的方式来解决纠纷，避免矛盾的进一步激化。
（三）完善物业服务的行业标准
物业主管部门要建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，加强物业公司的资质等级管理,并且实行资质等级与服务标准和收费成正比。物业主管部门要不定期的对物业公司进行考核，来规范其资质等级标准。物管协会要充分发挥其行业指导调和功能和“桥梁”作用。劳动行政主管部门也要加大对物业管理人员的职业资格准入制度检查的力度，来规范其人员的招聘的标准。价格主管部门应根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业收费标准。同时要大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验来探索适合我国国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新思路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”等，使其成为一流的精英团队。
同时，建议成立一个具有评估、监测功能独立机构，其机构成员的人选由政府主管部门，物业管理行业的专家和物业管理协会的人员。其职责主要是提供对物业服务标准、物业公司的资质等级、物业管理费的分级收取的评估、监测等服务。并且和物业相关部门相互配合，来保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明度。这样将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使物业管理行业不断的向前发展。
（四）加强物业管理立法、宣传与监督
加强物业管理立法势在必行，到目前为止我国尚没有统一的物业管理法规,而现有的《物业管理条例》规定又比较笼统，对现实中的具体问题缺乏可操作性。备受关注的物权法的公布，必将给物业管理行业带来巨大的影响。新《物业管理条例》也即将实施，9月1日，国务院颁布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，新《物业管理条例》与《物权法》相适应，新《条例》更加注意业益的维护。如：在业主委员会的成立、业主对一些事项的决定和业益的保护等几个方面对原有的《物业管理条例》作了重要的修改，并且明确了物业公司“服务”的职能定位。
在《条例》的修改中很多地方都与物业公司的这种职能转变有关，比如说《条例》规定，物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
新的《条例》更加注意业益的维护。根据修改后的《条例》，选聘和解聘物业服务企业，只要经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了，这为业主更换不满意的物业公司提供了便利，大大提高了业主的自主性。《条例》还规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。这样就能够避免各种私搭乱建行为的发生，有效地维护全体业主的利益。
新修改的《条例》和《物权法》将从10月1日始实行。笔者认为，从目前我国物业管理的对象来看，不仅有建筑物、公共场所和设施，同样也有人员的管理，建议我国进行专门的物业管理立法模式较为实际。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保护法》的模式来加以专门的规范和确定。
随着有关物业管理立法不断健全，当业主和物业公司在发生纠纷时，便有法可依，使纠纷得到了有效、合理的解决。同时我们认为要改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。
其次，建议在物业管理行业中引入保险机制来转嫁风险。因为物业管理是一个服务行业，即要给业主提供专业化的服务，又要对小区的公共设备和设施进行维护和管理，在管理与服务中，面临着诸多的风险。如：小区停放的车辆被盗或被划破等。这些事故的发生都会给物业公司的日常管理带来许多麻烦，并由此产生经济上的赔偿责任和无休止的纠纷。而保险的作用恰好是为了转嫁风险，当保险公司来处理风险事故时就可以为物业公司承担经济上的赔偿责任。这样可以减少物业公司与业主之间的矛盾纠纷。所以我们要借签外国的保险机制在物业公司的运作的经验和好处。北京物业管理协会经过半年的市场调研，研发出了物业服务公司的专项险种——《物业管理责任险》。该险种比原来的范围扩大了，列明了风险责任，在出现风险事故时责任划分非常的分明，避免了因此而产生的纠纷，同时也使业主和物业公司之间的关系得到了和谐发展。
同时，也要加大物业管理法律法规的宣传力度，增强业主和物业使用人的法律知识，在其权益受到侵害时能够拿起法律的武器来维护自己的权利。再次，法律的监督一定要到位，这样才能避免不正当竞争行为的发生，建立公平、公正的市场竞争秩序，来促进物业管理行业的有序发展。
总之，物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳产业。物业管理企业只有在不断的竞争中脱颖而出，占据有利的市场地位，才能不断发展，不断壮大。同时也要充分发挥行业自治的作用，依法治理物业管理市场，制止不正当竞争行为，完善物管协会内各项制度，章程，从宏观方面维护各公司的利益。国家立法机关也要加大物业管理的专门立法，当发生纠纷时有法可依，不断减少物业纠纷的发生，最终使“业主能够溶于物业公司的服务之中，物业公司的服务能够溶于业主之中”。
1.《中华人民共和国物业管理条例》,中国法制出版社.第1页
2.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年4月,第12页
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篇10
关键词：生态旅游；旅游发展；盐城
生态旅游作为一种专项旅游形式，是大众旅游发展到一定阶段的产物，强调自然保护和可持续发展，倡导人与自然高度和谐，是一种全新的旅游产品。生态旅游把生态保护作为既定的前提，把环境教育和自然知识普及作为核心内容，是一种求知性的、高层次的旅游活动。以认识自然，欣赏自然，不破坏其生态平衡为基础的生态旅游具有观光度假、科考、探险和科普教育等多重功能，正成为国际上新兴的热点项目，深受海内外游客喜爱。
一、盐城生态旅游发展的基础条件
盐城生态旅游发展具有得天独厚的自然资源和人文资源。盐城拥有丰富的滩涂海洋资源，582公里的海岸线对应着广阔的海洋。沿海滩涂面积683万亩，占江苏省滩涂总面积的75%，全国的1/7，且每年以5万亩的成陆速度增长。盐城是“湿地之都”，境内的湿地资源极为丰富，现有湿地面积80.78万公顷，分别占市域面积50%和全省湿地面积23%。湿地保护区内建有世界上第一个野生麋鹿保护区和国家级珍禽自然保护区，为联合国人与自然生物圈成员。市域西部地处里下河地区腹地，大纵湖、九龙口等湖泊水域面积近百平方公里，为典型的泻湖型湖荡湿地，原始生态环境保存完好，被誉为“金滩银荡”。这里动植物资源丰富，原始生态环境保护完好，它们与东部沿海湿地一样，同为联合国人与自然生物圈网络成员，被列合国“世界重要湿地名录”。市域中部地区也是河湖港汊纵横交错，享有“百河之城”的美称。此外还有4个林场近10万亩森林。
盐城历史悠久，长期为苏北沿海区域重镇、经济文化中心，市境位于古淮水下游近海地区，古称“淮夷地”。境内名胜古迹众多，有古建筑、名人故居、革命纪念地共计100余处。还有一些传统手工艺品，如东台发绣、盐都老虎鞋、烙画、柳编、木雕、阜宁玻璃工艺品、射阳农民画等。深厚的人文精神使盐城文化旅游自成体系，形成以海盐盐垦文化、铁军文化、演艺文化、湿地文化、海洋文化、饮食文化、名人文化等为特色文化脉络体系。根据国家标准的《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）和《盐城市旅游资源调查报告》，盐城人文旅游资源单体数量为554个，占盐城旅游资源单体总数的85.63%，人文旅游资源单体占明显优势。拥有极品级的五级文化旅游资源5处、优良级四级文化旅游资源12处、三级文化旅游资源123处。
以上旅游资源是盐城生态旅游发展的依托和基础，具有较大的开发价值，应通过有效整合和深度开发利用，将旅游资源优势转化为旅游产品优势，同时遵循可持续的生态发展理论，将社会、经济、环境效益进行有机的融合，实现盐城旅游业的健康、可持续发展。
二、盐城生态旅游发展的概况
多年来，盐城致力于 “东方湿地、鹤鹿故乡、银滩海韵、水绿盐城”的旅游品牌打造，现了蓬勃发展，主要表现为：一是产业规模持续增长。2015年全市接待游客2282万人次，实现旅游收入227亿元。游客接待量和旅游收入均较“十一五”末实现翻番；二是产品体系逐步健全。形成了以生态旅游为主、辅之以度假旅游、乡村旅游、文化体验旅游、红色旅游等多元旅游产品体系；三是要素规模不断扩大。截止2015年底，全市现有星级饭店50家，其中五星级3家，四星级8家，旅行社134家，其中具有出境组团资格的旅行社7家。全市已建成国家5A级旅游景区1家，4A级旅游景区11家，省级旅游度假区5家，省级工业旅游区（点）3家，省星级乡村旅游点30家（其中包括全国农业旅游示范点5家）。四是宣传力度不断加大。丹顶鹤和麋鹿保护区被评为“长三角最受游客喜欢的旅游景区”，盐镇水街荣获“心醉夜色”长三角经典示范区称号。生态盐城三日游荣获2015中国旅游风云榜精品线路TOP10。“2015美丽中国行，聚焦生态盐城”大型媒体采风行活动走进盐城。先后荣膺“亚洲金旅奖・首批最美生态旅游目的地、首批十大休闲（度假）旅游目的地”、“一带一路旅游文化名城”、“中国十佳绿色生态旅游城市”等荣誉称号。
2016年盐城市政府工作报告指出工作重点之一是“建设绿色宜居的生态盐城，建设绿色美丽家园。……加快丹顶鹤生态旅游区、中华麋鹿园、大洋湾景区、大纵湖度假区、黄海国家森林公园等重点项目建设，开发一批旅游精品线路，全力突破沿海生态休闲旅游和乡村旅游，……打造绿色盐城靓丽品牌”。据此，盐城加快生态旅游发展既具有一定的发展基础，又面临难得的机遇，所以，加快发展盐城生态旅游势在必行。
三、制约盐城生态旅游加快发展的因素
（一）旅游规划不尽合理，龙头项目仍显不足
近年来，盐城组织编制《盐城市旅游业发展规划（2013―2020年）》、《盐城市旅游业发展“十三五”规划》和《盐城市“十三五”沿海风光带建设和生态休闲旅游规划》等，进一步明确今后一段时期旅游改革发展的任务，在一定程度上促进了盐城生态旅游的发展。但在规划编制和实施过程中还存在以下问题：一方面，由于旅游业涉及面广，规划编制需要国土、交通、环保、建设、商业等部门的配合，而以上部门之间无隶属关系，长期以来缺乏有效的沟通和支持，协调难度大。另一方面，规划虽有，落地较难。在调研中，我们发现，当前的旅游规划工作中，严重地存在着重规划过程，轻规划实施管理的问题。不少旅游规划在编制上花费了大量人力、物力和财力，一旦评审过关便万事大吉，无人再过问后期的实施和监管，甚至出现了所谓“规划规划，纸上画画，墙上挂挂，评审一过，就是废话”的现象。
目前，我市围绕《盐城市旅游项目三年推进计划（2014-2016）》，加快旅游重点项目建设，在旅游项目投资和景区创建方面取得了一定成绩，重点推进了中华麋鹿园、丹顶鹤湿地旅游景区、金沙湖旅游景区、大纵湖旅游景区、九龙口旅游景区和大丰荷兰花海等建设。但是，相对于盐城3区5县1市的行政区划而言，存在着生态旅游的拳头产品少，号召力强、影响力大、带动性强的生态旅游精品项目屈指可数等问题。
（二）营销创新力度不够，品牌影响有待加强
多年来，盐城注重旅游市场宣传促销，在央视《新闻30分》、《朝闻天下》、《走遍中国》以及北京、上海、南京高铁站、首都机场、沪宁高速等进行城市形象宣传，与新浪江苏、凤凰江苏等网络媒体合作营销。同时举办丹顶鹤国际湿地生态旅游节、盐城大洋湾樱花节、东台董永七仙女文化节等旅游节庆活动。此外还赴台湾、日本、香港等地进行旅游推介。但是，在营销过程中还存在明显的创新不足：一是营销主体单一。表现为政府单一主导营销，没有能够充分发挥景区、饭店、旅行社市场主体作用，企业处于被动的角色。由于针对性不强，虽然营销投入较大，但是效果并不十分明显，由此便产生了“出了江苏便不知盐城”的情况。二是营销方式传统。通过以上的营销方式可见，盐城目前的营销大多是通过电视、广告牌等传统方式，而通过网络媒体的营销相对于一般大众而言则不易接触，营销的精准度差，效果很难保证。三是营销合力欠缺。盐城区域内、盐城与其他地区区域间的营销合力仍有待加强；营销主体、方式之间合力仍没有形成。
以上不足直接导致盐城生态休闲旅游景区的整体形象不够突出，品牌影响力不高，在全国、全省缺少知名度。通过调研发现，超过80%的游客到江苏旅游时，往往也不会将盐城生态休闲旅游景区列入其必游之地。此外，盐城对外一直以“东方湿地、鹤鹿故乡”进行形象宣传，而近年来出现了“盐城，一个让人打开心扉的地方”，前后两个品牌之间明显存在一定差异，由于品牌的打造缺少持续性，导致盐城旅游形象不够鲜明、生动和突出。
（三）产品内涵不够丰富，体验参与性欠缺
首先，盐城生态旅游景区的产品还主要停留在观光层面上，独特景点或项目还不多，缺少休闲度假、文化研究、生产制作、教育访学等深层次的挖掘，游客的体验性与参与性差。其次，由于规划中缺少沟通和协调，格局分散、各自为战的问题比较突出，不同类型生态旅游产品的定位差异较小，同质化趋势严重，经济效益低下。此外，生态旅游产品缺少特色地方文化的介入，没能形成一种以核心产品和辅助产品为体系的“产品链”，且产品开发规模小、重复建设，如遍地开花的生态乡村游，导致特色形象不够鲜明，品牌认同度有限，特别是缺少高层次的互动性和参与性的生态旅游产品，使得游客的停留时间短，重游率低，对生态旅游的市场发展和规模扩大形成了严重的制约。
（四）配套要素仍不完善，旅游附加值偏低
旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素还不能满足游客出行的需要，其中突出表现为：连接旅游景区间的道路交通建设相对滞后，各景区之间、生态旅游区内部的交通和旅游设施仍不完善，可进入性不够，影响了旅游客源的流动。公共信息资源提供不够及时有效，移动网络和智慧旅游的使用率还很低。随着自驾游的兴起，与此相配套的各项设施还需进一步完善。盐城旅游公共交通体系、旅游商贸设施、休憩休闲服务设施、旅游应急救援体系等项目建设仍比较滞后。传统的门票经济仍是盐城旅游经济收入的主要来源和产业发展的主要模式，生态旅游中比重较大的餐饮、购物及娱乐等作用没有得到充分发挥，盐阜地方饮食文化挖掘和推广力度不够、旅游商品设计缺乏创意、旅游娱乐活动缺少地方特色，造成“吃”、“购”和“娱”的旅游收入贡献率不高，旅游附加值偏低，无法实现旅游业的可持续发展。
四、加快发展盐城生B旅游的思路
（一）科学规划，项目带动
我市在“十二五”期间就调整成立了市旅游产业发展委员会，初步形成市县联动、部门协同的工作格局。但在实际运作中还需进一步发挥其职能作用，由市旅委会负责委托制定盐城生态旅游发展战略，负责相关工作的综合协调，组织协调生态旅游环境和基础设施、旅游交通、商贸购物、餐饮住宿、文化娱乐等各类生态旅游资源的整合、优化配置与规划指导，可以很好地协调旅游规划所需的资源及规划实施所需的各种力量，推动形成“大旅游”的工作合力，保证生态旅游规划的有效实施。针对我市部分地区生态旅游发展中重规划、轻实施的问题，有必要在旅游规划中增加一项条目：规划实施后必须进行监督反馈，并对不适应的环节作进一步修改，对规划时尚未预见的问题进行调整完善。通过市旅委会跟踪监管，可以及时纠正偏差，增大项目成功的几率。
在重点项目推进中，要树立“精品建设，龙头带动”的指导思想，对照市旅游项目建设三年推进计划，确保盐城3区5县1市中每个都能有1-2个拳头产品，加快精品景区、线路和龙头项目建设。同时，要根据地方的生态旅游资源特色，以市区生态盐阜文化为核心，形成“井”字型布局，进行有针对性的打造，东部为沿海湿地生态旅游带、西部为湖泊休闲生态旅游带、北部为黄河故道生态旅游带、南部为西溪文化生态旅游带，依托旅游带形成景区、线路和项目，并开展集群招商、以商引商，突出龙头带动、配套推动、链接互动，努力实现“培育一个项目、带动一个产业”的雁阵效应，从而带动盐城生态旅游景区的建设和发展。
（二）精准营销，强化品牌
随着旅游市场日渐成熟，区域间旅游竞争加剧，营销模式受到旅游目地的的重视，精准营销便是趋势性选择之一。精准营销是在充分了解游客信息的基础上，针对游客偏好和特征，有针对性地进行一对一的营销，在打响盐城生态旅游品牌、吸引更多国内外游客眼球等方面，往往能取得事半功倍的效果。要进行精准营销，首先，需要充分发挥景区、饭店、旅行社市场主体作用，变政府单一营销为政企合力营销，变企业被动营销为企业主动营销，加快由传统营销向传统营销和智慧营销并重转型。其次，需要建立在大数据统计的基础上，进行科学合理的分析，区分盐城不同的旅游客源地市场，并根据游客的特征选择营销方式。团队客人可采用旅游中间商营销，与旅游中间商联合举办生态旅游交易会、展览会或博览会，加强与实力较强的旅游集散中心、旅行社之间的联合；自驾游、自助游的客人采用以社交媒体为主的移动网络营销，利用手机移动终端、多媒体信息显示屏、旅游网站等载体，为游客提供智能、便捷的旅游要素信息服务，既宣传了盐城的生态旅游资源又实现“一部手机、品味盐城”，依据“做宽”（搭建平台传递旅游资讯）、“做深”（创意事件营销爆发性传播）、“做广”（完善广告投放精准到达指定人群）的步骤，实现精准有效的吸引；区域间要进行合作营销，充分利用江苏旅游新干线等合作平台，巩固和扩大传统目标客源市场，努力拓展西安、兰州等“一带一路”沿线的新兴旅游市场。
（三）跨界融合，增强体验
积极推进旅游与工业、农业、文化、科技、体育、会展等产业融合发展，实现盐城生态旅游市场由观光旅游为主向观光、休闲、度假并重转变，增强游客的参与性和体验性。具体融合的方式有：一是渗透型融合。这种融合方式是通过技术创新或管理创新，无摩擦地渗透到另一产业中，从而在各自的边界处融为一体，形成旅游产业新的类型。通过将其他产业的资源融合到生态旅游产品中，同时将这些产业的元素采用特定的手段和方法以旅游的方式展现给消费者，实施产业元素进景区工程，如工业的融入形成了工业旅游、农业的融入形成了乡村旅游、科技的融入形成了科技旅游等。二是延伸型融合。这种开发形成融合型的产业体系，主要通过功能互补和延伸来实现生态旅游和其他产业间经济活动和生态旅游产品的开发，从而使原有产业具有创新的附加功能和更强的竞争能力。如生态旅游与文化产业的延伸融合，形成文化创意产业园、主题公园、影视基地、动漫产业园等文化旅游产品呈现景点化趋势。三是重组型融合。这种开发模式主要是解散原有产业的价值链，将其价值链中核心部分提取出来，使之重新融合为一种组合形式的价值网，构筑出新型的文化旅游产品。盐城要依托良好的生态旅游资源，将其与节庆会展、影视作品、动漫游戏等相结合，以体验活动或项目为核心，整合生态旅游产品，塑造可持续发展的旅游业态。此外，盐城还应依托良好的生态环境资源，积极发展森林养生、环境养生、生态养生、湿地森林探险等旅游项目，大力开发高尔夫健身、游艇邮轮、温泉度假、主题休闲、生态养老、大型会展、知名赛事等新的生态休闲旅游产品，培育生态休闲旅游新亮点，推动生态休闲旅游产业提档升级。