物业考察报告范文

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辽、冀、吉五市县工业经济发展考察报告

为深入实施工业兴县战略，加快外经贸企业转型步伐，做大进出口加工业，县委副书记##带领经济计划局和##公司负责人先后赴辽宁省沈阳市、大石桥市、本溪市，吉林省梅河口市，河北省安新县就有色金属冶炼业、松籽加工业、木材加工业进行招商考察，时间虽短，但取得了较好的招商效果，并对更好地加快我县工业经济发展得到了一些有益的启示。一、招商考察情况及启示此次招商考察，虽是以招商为主，但在与企业接触过程中，也从他们的成功实践中，对如何加快我县工业经济发展得到了一些非常有益的启示。启示一：必须按照产业链上下游关系，培育完整的工业体系。工业是经济发展的综合载体，牵动力强、辐射面广、关联度高。所考察各地都是以骨干加工企业为龙头，上联原材料基地，中联各类吃配项目，下联终端产品市场，整体做大做强，形成了较为完整的工业生产加工体系，推动了经济总量的迅速扩张。沈阳##公司从去年以来先后投资近1.5亿元，在沈阳市完成了浸渍纸厂、复合地板厂扩建，在我县##镇完成了人造板厂建设，实现了从采购原材料加工中高密度板－加工生产浸渍纸－合成加工复合地板－终端产品销售的完整链合，生产能力和潜力不断提高，今年准备继续扩大生产规模和能力，争取几年内年加工能力达到20－30万立方米。梅河口市以82户松籽加工企业为核心，上下连接着200多户松籽收购和出口销售企业，原材料收购遍布全国各松籽主产区，并通过我县和珲春等口岸收购俄罗斯、朝鲜等国松籽，年加工松籽12万吨，松籽仁、美人松饮料等产品销往全国各地并出口美国、日本、澳大利亚、香港等30多个国家和地区，成为世界上最大的果仁加工销售集散地。启示二：必须以加工业为支撑，推进经济持续快速健康发展。这次考察所接触的企业发展速度都非常快，他们的一个共同特点，无一不是从贸易起家，完成一定积累后迅速转型，依靠创办实体兴办加工业实现快速发展的。保定市建昌铜业有限公司最初只是收购销售杂铜，1992年正式创办加工企业，利用废铜加工电解铜、铜杆等产品，短短12年时间，由创业初期的100万元发展到拥有固定资产5000多万元、总资产2.2亿元的河北省最大的炼铜企业，年产值11.5亿元，利税4000多万元，而且企业没有一分钱贷款。目前，安新县整个有色金属行业正在由以原材料生产为主向加工终端产品发展，发展潜力和效益不继提高，有色金属冶炼所创造的税收占安新县的半壁江山以上。梅河口市个体屠宰户王小黑，以26万元入道开始从事松籽经销加工，几年内迅速发展成为拥有固定资产500多万元、年加工松籽5000多吨的企业，产品全部出口日本。本溪冶炼一厂、二厂、通用金属公司以##进口铝锭为主原料，生产加工硅铝钡锶钙锰铁合金、铝锰钛铁合金、铝钛铁合金、硅钡锶钙铁合金、硅钡镁铁合金、铝锰铁合金、铝镁钛锰铁合金线等炼钢用新型复合合金脱氧剂、脱硫剂、变形剂，产品供应东北地区12家大型炼钢企业，成为本溪市最大的财源。启示三：必须立足自身比较优势，集中力量培育壮大主导产业。将自身优势与历史机遇有机地结合起来，坚定不移地发展强势产业，构筑区域特色，是三省五地经济发展的成功实践。梅河口市虽不是我国的松籽主产区，但其充分发挥公路铁路四通八达、历史上已形成的吉林省重要的松籽集散地优势，立足东三省和俄罗斯的松籽资源，全力发展以红松籽为主的干果类食品业，成为梅河口市区域经济的特色和支柱产业。河北省安新县充分发挥地处京、津、石金三角地带、有色金属冶炼历史悠久、技术成熟的优势，历经30余年的发展，培育有色金属冶炼、销售企业213家，各类有色金属产品年成交额达30多亿元，成为华北地区最大的有色金属材料购销、加工集散地。大石桥市充分发挥菱镁石矿富集的优势，大力发展以镁砂、镁碳砖为主的镁制品冶金行业，年产镁砂30万吨，被誉为中国镁都。启示四：必须树立科学发展观，推进企业、社会和环境全面发展。这次所考察的企业有相当一部分所从事的是污染比较严重的行业，但这些企业在发展中充分考虑了环境污染问题，严格按照规范化、科学化、标准化建设管理，得到了地方党委、政府的许可和扶持，同时也得到了当地居民的认可，得以持续健康快速发展，成为当地重要的税源和区域经济的重要支撑。在厂址选择上，这些企业均以效区或附近山区为主，尽量远离居住区和农业主产区；在厂房建设上坚持高标准，以砖瓦结构或钢架结构为主，储料场、仓库、蓄水池、办公楼等配套设施齐全；在设备安装上采取污染较严重的矿热炉和污染较轻的公频炉同时使用，有条件的企业安装了除尘设备，既尽可能地降低了对环境的污染，又保证了企业生产规模；在厂区管理上，强化环保意识，严格管理，多数企业进行了美化、绿化，院内干净利落，整洁美观，如同花园，彻底改变了同类企业脏、乱、差的形象。二、我县工业发展存在的问题、不足及优势、商机与考察各地相比，我县工业经济发展存在着一些明显的问题和不足。一是企业单体或群体规模小。所考察的 五市县，集中力量培育优势企业、主导产业，有的是以几个大型企业构筑了区域之最，有的是以小群体大规模形成了中国之最、世界之最。而我县，无论是独立的加工企业，还是整个产业，都没有形成较大的规模，主导产业不突出，工业经济在国民经济中所占比重不足三分之一。二是原字号产品多。我县进口的有色金属、木材、松籽、矽钢片、废旧机床等大宗骨干品种多数以原字号销往全国各地，产品附加值低，对地方经济拉动作用很小。而所考察的这些地区，却恰恰是利用我县丰富的进口原材料加工销售半成品、终端产品，壮大了支柱产业，实现了经济的快速增长。梅河口市经营加工的松籽60－70％是从##购进的，本溪冶炼业所需的重要原材料铝定基本上由##供应。三是贸易流通企业转型慢。这次所考察的企业多数是从购销原材料起步，迅速转型创办加工业，发展成为当地的支柱财源企业。近年来我县依托口岸培育了一批具有一定规模的以外经贸为主的贸易流通企业，但由于宏观上引导扶持不够、微观上企业缺乏工业技术和管理人才，这些企业在创办实体发展加工业上严重滞后，企业发展速度明显低于所考察地区的企业。四是没有形成完整的产业链条。我县除##两家公司在木材加工上从进口原材料、部分加工初级产品、极少部分加工终端产品上市，初步实现了产业的完整链接组合以外，大部分企业仅仅是经销原材料或加工初级产品，没有形成自己的品牌和完整的产业链，我县在外界的影响仅仅是一个重要的原材料供应基地。五是工业项目前期工作严重滞后。缺少专业人才队伍，前期投入严重不足，特别是对煤炭、硅石、风力等亟需开发的资源勘探不到位，一些好项目、大项目缺乏科学的可研论证和决策依据，不能得到及时开发建设，影响了工业经济的发展。六是企业建设管理低标准低档次。通过考察对比，我们既看到了我县工业经济发展存在的一些问题和不足，同时也进一步认清了我县工业经济发展所拥有的比较优势和面临的潜在商机。一是富集的原材料资源优势。我县拥有国内、国外两种丰富的自然资源。经过多年的发展，我县已经成为全省乃至全国重要的进口有色金属、木材、松籽、废旧机床等原材料供应地，县内拥有丰富的煤炭、矿石、山产品等自然资源，如果尽快将这些资源加工转化，会加速建成冶炼、食品加工、木制品加工和能源等工业基地。二是独特的口岸区位资源优势。##是国家一类陆路口岸，面向国内、国外两个市场，经过十几年的发展，已经形成了自己的品牌，在沿边开放带中拥有自己独特的地位，对外吸引力明显增强。充分发挥这一优势，可以吸引大批的外地客商到##投资办企业，发展对俄进出口加工贸易，尽快形成对俄出口商品加工集散地。三是较为雄厚的资本资源优势。经过多年精心培育，我县已发展起一批完成原始积累的外经贸企业和民营企业，这些企业均具有较强的经济实力，正在积极扩张转型，正确加以引导扶持，将迅速形成一批新的立县工业企业。四是良好的基础条件优势。正在建设的##加工园区，为我县加快发展以前店后厂为主要模式的加工企业提供了良好的建设平台和物流通道。我县的木材加工历史悠久，并已经形成了一定规模，餐具系列、板材系列都具有一定水平和规模，但没有自己的品牌，深加工不够，进一步提升发展空间非常大。五是难得的发展机遇。国家正式启动东北老工业基地建设，特别是在能源项目开发上，加大投资开放力度，国内大型能源开发企业纷纷抢占可利用资源和市场，对我县良好的煤炭、风力等资源表现出了强烈的开发愿望，并已经采取实际措施正在做前期项目准备。国家正在全国范围内清理整顿冶炼行业，20xx年全部取缔3000KVA以下矿热炉，20xx年取缔5000KVA以下矿热炉，国内大部分冶炼业设备为低生产能力设备，经过治理整顿，全国冶炼业生产能力将下降近一半。我县如能抓住机遇，按照国家产业政策标准，通过引进和扩建，迅速发展一批6300KVA以上设备的冶炼企业，将迅速填补国家治理整顿所清理出的市场空间，形成新的立县支柱产业。所考察地区的冶炼、松籽、木材加工企业已经成长壮大，为降低生产成本，扩张企业发展规模，都急于向外发展，特别是在原材料基地寻求合作。这些都为我们加大招商引资，加快工业经济发展提供了难得的发展机遇。三、几点建议通过考察对比，借鉴外地经验，综合分析我县工业经济发展存在的优势与不足，对今后我县工业经济发展提出如下建议。1、明析工业战略定位，奠定##经济腾飞基础。自##口岸开通以来，我县的经济发展战略由最初的“贸打头、工当家、农为基础”逐步发展确定为“坚持口岸经济发展方向，深入实施工业兴县、外向带动、招商引资战略”，##的工业体系由以国有企业为主体逐步转变为国有改制的股份制或民营企业、完成原始积累的外经贸公司创办的企业、壮大起来的个体工商业户和小工业创办的企业、外来投资者创办的企业各占一定比例的多层次工业群体，外贸、内贸、农业等各经济领域与工业的关系日益紧密，工业经济在国民经济发展中的支撑作用日益明显。##要实现跨跃式发展，必须借鉴先进地区的成功经验，将工业做为发展经济的战略之举，走内涵式、集约式发展道路，以大气魄、大手笔、大动作，扶强做大骨干加工企业，带动工贸农结合，形成功能完善的支柱型主导产业链条，推进我县工业由手工作坊向现代化工业发展，由家族式管理向集团化发展，由原材料基地向加工集散基地转变，努力构造具有##特色的口岸型生产加工体系，实现由“工业兴县”向“工业立县”战略的转变，从根本上为##经济的腾飞奠定基础。2、立足自身比较优势，加快培育优势主导产业。产业优势决定经济发展的优势。##必须充分发挥自然资源、区位资源、市场资源和资本资源等比较优势，选定一批优势产业，下大力气优先开发培育，取得规模经济聚集效应，推动经济总量的迅速扩张。借鉴外地经验，结合我县实际情况，今后应重点抓好木材加工、能源、食品、医药保健品、轻工产品、有色金属冶炼六大主导产业。一是利用资源优势培育主导产业。以##为龙头，加快生产刨光材、指接板、餐具、木质装饰材料、高档地板和高档家具等产品，促进木材加工基地的形成。以####公司为龙头，加快坑口电站、风力发电、水利发电、煤炼油项目建设，大力发展能源工业。依托俄罗斯丰富的海产品、山产品资源和我县丰富的自然资源，以##加工厂为龙头，积极开展海产品、果仁、农副产品、山产品精深加工，提高食品加工业生产水平和出口规模。以##加工厂为龙头，大发展医药保健口加工业。二是立足区位优势构筑区域特色。引导外经贸企业加强与浙江宁波、温州等地服装、鞋帽、皮革制品、灯具等轻工产品生产企业合作，开展出口加工，形成轻工产品加工出口基地。三是改造提升传统产业，培育强势经济。以##公司为龙头，加强与辽宁本稀、河北安新等冶炼企业合作，建设有色金属冶炼基地。3、强化政府扶持引导，加快培育立县骨干企业。以市场为导向，以民营经济为主体，围绕主导产业加快培育一批核心企业，使其成为旺盛的经济增长点和县域经济的重要支撑，带动产业链的上下游发展，实现产业集群，形成规模经济。一是加强对民营经济转型的政策引导和扶持。迅速成长起来的以外经贸企业和个体私营业户为主体的民营经济队伍，是我县加快工业经济发展的新生力量。要把引导扶持民营经济加快转型作为工业经济发展的战略重点，加快建立和完善政策、管理、融资等服务体系，鼓励引导更多的民营企业和自由经济人到国内同行业领先的地区开眼界、找不足、寻商机、求合作，特别是加强与其上、下游客户的联系，找准结合点，围绕六大主导产业放手、放胆、放量创办实体，发展加工业，大力开发终端产品，尽快形成产业链条，提高附加值，实现迅速扩张。二是培育壮大已完成改制的原国有企业。目前，我县的国有工业企业已基本改制成股份制或民营企业，这些企业具有良好的基础条件，拥有成熟的技术工人和管理人才，是我县工业经济发展的中坚力量。要进一步帮助这些企业尽快找准发展定位，加大技术改造和新上项目建设力度，促其不断提档次、上水平、增效益，尽快发展壮大。三是加大招商引资上项目力度。围绕园区、产业扩张和资源开发，主攻浙、闽、港等发达地区和国内大型企业，全方位推进定向、定位、定点、定人招商，特别是加强县内企业与外来投资者的合作，发挥双方优势，尽快建起一批龙头骨干加工企业。四是加强对工业企业管理人员和专业技术人员的素质培养。有计划地开展对民营企业经营者的培训，提升其决策和管理水平，尽快走出“家族式”的封闭管理，做到科学决策、现代管理、合法经营、依法纳税；加强工业专业技术人员的引进和培养，吸纳创业人才，集聚发展能量，为民营经济加快转型创造条件。4、打造载体服务平台，借助外力加快工业发展。一是加快园区建设，大力发展簇群经济。辟建工业园区是培育优势主导产业，加快经济发展的必然要求，也是一个地方经济发展的后劲所在。加快##园区基础设施建设，提高园区的吸引力和集聚力；进一步扶持##工业园区建设，发挥企业招商、投资的主体作用，争取引进建成一批大项目、好项目。加速兴建跨国连锁工业城，做大##境外鞋业及木材加工，推进内外互动兴产业、上项目。二是举全县之力推进商品中心建设，确保20xx年全部建成投入运营。争取尽快启动以服装鞋帽、建筑装修、电子软件、日用小商品工艺品、五金家电五个功能区为主体的投资区建设；鼓励外经贸企业扩大对外投资，发展对俄出口商品跨国加工贸易，全力承接东南沿海的产业转移，争取建成中国出口俄罗斯轻工商品最大的加工基地和物流输出通道。三是创建优良投资环境，吸引更多的外来投资者独资或与##企业合作建厂。企业发展需要一个成长的过程。为鼓励发展进出口加工业，加快工业园区建设，必须在土地、税费等政策上制定出台比外地和其它行业更加优惠、具体、有效的扶持政策，营造宽松、优惠、快捷、高效的投资环境，吸引更多的外来投资者落户##发展加工业。四是成立各类专业协会，实行行业管理。尽快组建木材、冶炼、松籽、黑木耳、煤炭等优势产业专业协会，共同研究从初级产品到终端产品的系列开发，统一品牌，统一价格，统一管理，统一开发，形成既有分工又有合作的完整产业链条，有效避免恶性竞争，提高整体规模效益，做强做大产业。

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（一）历史和环境

早在1929年韩国邮政就开始经营简易保险业务。1977年，随着韩国新村运动的兴起，邮政将简易保险业务移交给韩国农协（农民的合作组织）。1983年，韩国邮政重新开始经营简易保险业务，并从2000年开始实现盈利。

依据特别的法律，韩国的简易保险由韩国邮政专营，商业保险公司不得经营该业务；受韩国财政部门的管理，而不是保险监管机构监管。目前，韩国邮政主要依据邮政储蓄保险法、邮政保险会计特别法及邮政保险资金运用规则等经营。

（二）经营和产品

韩国邮政事业本部金融团下设保险科，负责邮政保险业务的经营管理、政策制定、资金运用等。全国各递信厅负责业务指导和监督，各邮政局具体经营保险业务，窗口柜台人员直接销售保险产品。韩国邮政也雇用人销售保险，这些人必须取得和其他商业保险公司人同样的销售资格。

此外，韩国邮政还有四个支撑部门参与保险业务。电算所负责保险业务的核算和资金管理工作；情报通讯公务员培训所负责人员培训；邮政金融支援团负责产品开发和索赔审查等；韩国邮政政策研究所负责经营政策制定和经营战略研究等。此外，韩国邮政还委托邮政专门的呼叫中心对每份销售的保单进行回访。

目前，韩国邮政的简易保险产品主要有三类：保障类产品、两全保险和年金产品。保障类产品包括终身寿险、癌症保险、健康保险、残疾人监护者保险、定期寿险、意外险等。两全类产品有福利保险、学费保险和储蓄保险。

（三）现状

目前，韩国邮政的保险业务占韩国人身保险业务的10％左右，2006年资产规模达194158亿韩元，在韩国30多家保险公司中名列前4，资产管理回报为5.97％，利润达586亿韩元。

二、日本邮政经营简易保险的情况

（一）历史、背景及变革

第一次世界大战后，日本很多家庭难以维持生计，政府为了给国民提供必要的保险保障，为国家建设提供资金，于1916年10月开办简易人身保险业务。为避免机构建设的巨额成本，简易人身险由邮政经营，并依据《简易人寿保险法》单独监管。该项法律从简易人寿保险业务的事业目的、经营原则、产品类型、服务类型、资金运用等方面进行了规定，并给予税收扶持。简易人身险的经营利润全部返还给保单持有人。

根据日本邮政民营化改革进程，2007年10月底日本邮政分为5家公司，其中简易保险业务独立出来成立邮便简易保险会社。2017年民营化过渡期结束后，邮便简易保险会社将成为政府不持任何股份的民营保险公司。

（二）经营及产品

日本简易保险业务民营化以后，将建立总、分管理模式，全国设立一个总公司，将全国分为13个地区建立简易保险管理部门，在全国设立80个独立的营销中心进行大客户营销。同时，全国设立5个业务处理中心，负责简易保险业务的核保、核赔、客户服务等工作。简易保险业务的最基层营销网络是全国23530个邮局以及24141个外勤销售人员。

目前，日本简易保险产品分为主险产品和附加险产品两大类。主险分为3大类11种，包括人寿保险、年金保险及两者的捆绑产品，附加险包括医疗保险和长期护理保险。总体上看，日本简易保险产品设计比较简单，非常易于国民理解。在缴费和支付方式上，简易保险产品坚持“月缴月领”的模式，降低客户单次缴纳金额，同时增加与客户接触的频率，被广大基础国民所接受。

（三）改革前日本邮政简易保险的状况

2006年，日本简易保险业务保险费收入11万亿日元，市场占有率为30％；截至2006年，简易保险的保有合同件数为6000万件，保有合同金额168万亿日元，市场占有率为33％，总资产120万亿日元。从管理成本上分析，简易保险管理费率在5％，而一般商业保险公司的管理费在12%左右，简易保险业务的管理成本明显低于商业保险公司。从退保率上分析，简易保险的退保率在3％左右，一般商业保险公司的退保率在8％左右，说明简易保险业务的诚信建设要好于一般的商业保险公司。

三、两国简易保险的成功原因

在日本邮政民营化以前，韩国和日本简易保险的成功具有很多的相似性，对于我国发展小额保险具有借鉴意义。

（一）营销网点的广泛性

简易保险业务依托邮政网络经营，营销网络比商业保险公司更加广泛，渗透到很多商业保险公司无法渗透的地区。例如：日本全国邮局网点数占58.7％，商业公司占41.3%；而在偏远地区，邮局占88.4％,商业公司仅占11.6%。全国没有商业保险公司经营场所的町村数占全部町村数的78％，达1914个，而没有简易人寿保险受理邮局的町村只有7个。同时，邮政简易保险的外勤人员的业绩提成低于民间保险公司营销人员，但人员流动性却低于民间保险公司，这主要由于简易保险的外勤人员有基本工资保障，人员相对稳定。

（二）产品和服务针对低收入群体

简易保险业务存在加入限额的限制，以及其他一些限制。例如，韩国的简易保险保额最高是400万韩元，养老保险每月支付最高90万韩元。日本简易保险最高保险金额为1000万日元，年金保险最高保险金额为90万日元。这种保额限制，将简易保险定位于服务于基础国民，高收入群体分流到商业保险公司。为使中低收入人群能够获得简易保险保障，韩国邮政提出了“人人皆可投保”的口号，且免于体检。而日本简易保险也坚持通过告知而无需诊断来处理保险业务，健全社会的基本保障机能。

（三）国家政策扶持

日本简易保险业务民营化以后，政府对简易保险株式会社的税收优惠会逐渐减少。但在日本简易保险发展历史中，日本一直免于征收所得税。韩国也是如此。政府的税收支持极大降低了简易保险的成本，进而使简易保险能以较商业保险优惠的价格服务低收入群体。

（四）坚持从事公益事业

日本邮政负责在全国推广广播体操，每年组织广播操比赛，并建立了几十家保养中心和简易保险诊疗中心，促进国民基础健康福利事业发展。韩国邮政利用简易保险积累的资源，资助贫困人口和多子家庭，设立单亲子女奖学金，建立邮政爱心家庭，资助失聪人口的手术等，服务社会公益事业。这些公益活动，既是法律对韩国和日本邮政的要求，也提升了国民对邮政简易保险的信赖，从而推动了简易保险的普及，扩大了保险覆盖面。

四、对我国的启示

（一）邮政保险意义重大，前景广阔

从两个国家的经验看，邮政办保险可以发挥邮政系统机构众多、网络成熟、深入基层的优势，将保险产品销售到农村等低端市场，有利于降低保险经营成本；以“人人拥有保险”为目的，不把追求商业利益作为第一目标，立足于低端市场，主要经营简易保险产品，降低投保门槛，有利于提高全民的保障水平。这两个国家的邮政保险保单数量，在本国保险市场占据相当大的比例。

通过邮政渠道销售简易保险，还有助于发挥保险的社会管理功能，符合十七大报告提出的“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活”精神，是保险业服务“三农”和新农村建设、构建和谐社会的具体体现之一。韩国和日本邮政保险发展的实践，有助于增强我国邮政办保险的信心。

（二）邮政保险的发展需要政府支持

韩国和日本在经营邮政保险的过程中都得到了政府多方面的支持，譬如政府机构（韩国）或是公众服务机构（日本）经营有专门立法、税收优惠等。2007年10月日本邮政民营化后，政府支持减少，但仍然存在。

必须指出的是，韩国和日本的邮政保险都是公益。韩国是把邮政保险的利润使用在公共事业建设上，日本是每年1次向投保人返还利润，这与拟设立的我国中邮人寿公司的经营目标不同。因此，对中邮人寿的支持应与韩、日模式不同。

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[关键词]牙克石；湿地；野生植物；考察报告

中图分类号：N8 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）40-0051-02

1 自然保护区概况

1.1 地理位置与面积

牙克石西郊湿地自然保护区位于呼伦贝尔市中部，大兴安岭北段的牙克石市境内，地理坐标为东经120°28′00″至122°29′00″，北纬47°39′至50°52′，湿地保护区距牙克石市林业局局址5公里左右，涉及牙克石林场7个林班，总面积813公顷。

1.2 地形地貌

湿地自然保护区位于大兴安岭西北坡，为山间河谷地形，河谷比较宽广，约为11km左右，属低山丘陵地貌，是大兴安岭主脉通过地段。地势平坦开阔，地形平缓。区内最高海拔1600.3米，最低海拔402米。

拟建牙克石湿地保护工程位于免渡河右岸一级冲积阶地上，按地貌成因类型和形态分类可划分为构造剥蚀地形（中低山）、山麓斜坡堆积地形、河流侵蚀堆积地形。现简述如下：

1.3 土壤

土壤是在一定的植被、气候、地形、母质等自然成土因素和人类生产活动长期综合作用下形成的历史自然体。保护区的土壤主要为草甸土和沼泽土。

（1）草甸土是草甸植被下发育的隐域土壤，分布于保护区河流低阶地、山间谷地，成土母质为洪、冲积物。土壤剖面由暗灰色的腐殖质层、含有较多锈纹锈斑的潴育层、受地下水浸泡处于还原状态的灰蓝色潜育层或母质层组成。草甸土质地因现代河流沉积颗粒粗细差异，变化很大，剖面常形成粉粘相间的质地层次。土壤中性反应，pH值在6.7―7.5左右，养分除速效磷含量低外，都很充足，土壤水分偏多，土温偏低。草甸土有草甸土和草甸黑钙土2个亚类。

（2）沼泽土

沼泽土是在季节性积水或长期积水条件下发育的隐域土壤，广泛分布于积水洼地。成土母质为冲积物、湖积物。沼泽土剖面基本上有两个发生层次组成，上部为草根盘结层、腐殖质层或泥炭层组成，下部为潜育层，中间有过渡层。腐殖质层颜色深暗，质地较粘重。有沼泽土和草甸沼泽2个亚类。

（3）粗骨土

保护区内土质肥沃，有机质、全氮、碱解氮、速效钾含量均十分丰富，反映出了森林土壤水分偏多，氮素充足，母质富含钾素的特点。各土类间，由于森林土壤受有机质积累特征和地区气候冷湿的环境条件所决定，表土有机质含量极高，碳氮比大，反映了森林土壤水分偏多，土性冷凉，有机质分解速率低，水、肥、气、热不协调等特点。

1.4 水文

牙克石西郊湿地自然保护区附近主要河流为免渡河（又名扎敦河）和海拉尔河，属额尔古纳水系。

1.5 气候

保护区气候属寒温带大陆性气候。具有冬长夏短、春季干燥多风，冬季严寒多雪，寒暑相差较大的特征。根据牙克石气象局资料，多年平均气温-2.9℃，极端最高气温38.0℃，极端最低气温-46.7℃，多年平均降水量378.5毫米，多集中在7～8月份，占全年降水量的60%，多年平均蒸发量1250毫米。

由于受西伯利亚寒流的影响，降温急骤、霜冻较早，初霜期一般在每年9月5日，终霜期至翌年的6月1日前后，有霜期270天左右。冰冻期一般在九月下旬至翌年四月末，季节冻深一般在2.80米～3.20米，最大冻深可达3.50米。

2 自然保护区野生植物资源

2.1 植物区系的基本特征

2.1.1地理成分

保护区位于大兴安岭北麓，属森林――草原过渡带，东北部受到西伯利亚针叶林区的影响，属于欧亚针叶林植物区沿山地向南延伸至边缘地区，西南部与欧亚草原植物区相连，各种山地、草甸草原成分在此均有分布。所以本区的植物区系有明显的过渡性和森林草原区系的复杂性。保护区所处地理位置决定了保护区的植物区系属于欧亚针叶林植物区――大兴安岭山地北部针叶林植物省――大兴安岭北部山地州与欧亚草原植物区――蒙古高原草原植物省――大兴安岭西麓州交界区，区内植物区系成分以东西伯利亚成分为主，并混有达乌里――蒙古成分，泛北极成分，古北极成分，东古北极成分，哈萨克斯坦――蒙古成分等。

1、世界分布种

是南北两半球各个湿润与干旱植物区广泛分布的植物种，主要是一些沼泽成分和水生植物，芦苇（Phragmites australis）是沼泽和沼泽草甸的建群种。

2、泛北极成分

一般是指北半球温带、寒温带大陆广泛分布的种，虽然也有一些成分沿山脉向南扩及到热带山区，甚至分布到南半球温带，但其分布中心仍在北温带。本保护区位于广大的泛北极植物地理区内，也有一定数量的泛北极植物种分布在区内，主要有：浮萍科的品藻 （Lemna trisulca）等。沼泽中经常出现的泛北种有杉叶藻（Hippuris vulgaris）、唢呐草（Mitella nuda）等，在本区的草甸植被中，有些泛北种常为建群植物，如地榆（Sanguisorba. officinalis）是本区山地五花草甸的重要建群种，草（Koeleria cristata）、无芒雀麦（Bromusinermis）、草地早熟禾（Poa.pratensis）、驴蹄草（Caltha palustris）、越桔（Vacciniumvitis―idaea）等。

3、欧洲-西伯利亚成分、东西伯利亚成分

是指欧亚针叶林区广泛分布植物。欧洲-西伯利亚种掌叶白头翁（Pulsatilla patens）多生于草甸草原及草甸群落中。

东西伯利亚成分的兴安落叶松（Larix gmelini）是主要的建群树种，此外还有短瓣金莲花（Trollius ledebourii Reichb）、野豌豆（Vicia venosa）、毛百合（Lilium dauricum）等。

4、达乌里――蒙古成分

是以蒙古高原、松辽平原及大兴安岭山地为基本分布区的植物种类，往南也常渗入华北及黄土高原地区。这一组区系成分是欧亚草原区亚洲中部亚区的基本成分，是本区草甸植被组成的基本成分。

代表植物有：单种属的线叶菊（Filifolium sibiricum）是山地草甸的主要建群种，此外还有贝加尔针茅（Stipa baicalensis）、大针茅（Stipa grandis）、芍药（Paeonia lactiflora）、黄芩（Scutellariabaicalensis）等。

5、古北极成分

是欧亚大陆的温带、寒带（包括湿润地区及干旱地区的特殊条件下）广泛分布的植物种。在保护区内的草甸中分布主要有：老芒草（Elymus.sibiricus）、箭头唐松草（Thalictrumsimplex）、野火球（Trifolium lupinaster）、水葱（Scirpus.tabernaemontani）等。

6、东古北极成分

是在古北极植物区系的乌拉尔山脉以东亚洲温带湿润区与半干旱区广泛分布的植物种属。在保护区内所见的种类多生于山地森林灌丛以及草甸植被中。主要种有：大叶章（Deyeuxia.1angsdorfii）、并头黄芩（Scutallaria.scordifolia）、肾叶唐松草（Thalictrum petaloideum）、细叶白头翁（Pulsatilla turczaninovii）等。

2.1.2 科属组成

根据所采标本并参照有关文献，保护区境内野生植物有58种，分别属于22科46属，其中蕨类植物1科1属1种，种子植物中裸子植物1科2属2种，被子植物20科43属55种，且以禾本科、菊科、毛茛科居多。主要的科有：菊科、毛茛科、蔷薇科、百合科和豆科等。

2.2 植被类型

保护区内有较丰富的沼泽植被分布，同时具有较高的代表性。沼生植被均分布在区内山缓坡、阶地和河漫滩滞水湿地，成为本区植被的一大特点。

2.3 经济植物种类

保护区内的植物资源，除木材外，按其经济用途，可划分为7大类，即：药用植物资源、纤维和饲料植物资源、淀粉植物资源、农药植物资源、单宁植物资源、芳香油植物资源及油料植物资源。

2.3.1 药用植物资源

保护区内的有些药用植物是全国著名的地道药材，如土三七（Sedum aizoon）、越桔（Vaccinium vitis―idaea）等。不仅质量好，能清肝湿热，健骨，主治黄疸性肝炎、胆囊炎、食欲不振、目赤、中耳炎、尿道感染等。区内不仅有着治疗常见疾病和疑难病的天然丰富生药资源，还有抗衰老、扶正固本之药源，以及更有多样的营养医学的药源。

保护区内常见或蕴藏量大的中草药有：桔梗（Platycodon grandiflorus）、土三七（Sedum aizoon）、柳叶绣线菊（Spliraea.salicifolia）、地榆（Sanguisorba.Officinalis）、黄芩（Scutellariabaicalensis）、白屈菜（Chelidonium majus）、芍药（Paeonia lactiflora）等。

2.3.2 纤维、饲料植物资源

纤维与饲料植物资源，往往二者是一致的。如小叶樟既是良好的纤维植物，又是优良的牧草饲料，含蛋白质为6.80%。保护区内许多木本植物的嫩枝条、芽、花、茎、叶也是某些野生动植物的食物，也可作为家畜饲料。早春的食物保护区内主要纤维、饲料植物有芦苇（Phragmitescommunis）、小叶章（Deyeuxiaangustifolia）、大叶章（Deyeuxia.Langsdorfii）。

3.3.3 农药植物资源

在保护区内分布的农药植物种类有白屈菜（Chelidonium majus）等。

2.3.4 单宁植物资源

保护区内的兴安落叶松等树皮可提取优质单宁。此外，还有种群庞大的杨柳科植物、蔷薇科植物都含有大量单宁，在保护区内有开发利用价值的主要种类有：大黄柳（Salix.raddeana）地榆（Sanguisorba.officinalis）、小白花地榆（Sanguisorba.parviflora）、蚊子草（Filipendula palmata）等。

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1．园区服务中心成立之初，赴上海浦东新区陆家嘴金融贸易区、天津滨海新区中心商务区考察学习，重点学习金融区建设发展经验、发展规划、政策措施、工作模式、规章制度，实地参观考察金融区建设情况等，在此基础上撰写了《关于赴上海浦东新区陆家嘴金融贸易区、天津滨海新区中心商务区的考察报告》，在园区产业发展、规划建设、企业服务，以及园区服务中心的工作职能、运行模式、服务方式等方面，提出工作建议和打算。

2．园区服务中心成立以后，联合区人才交流服务中心，通过召开座谈会、实地走访、发放调研问卷等方式，对交通银行省分行，民生银行分行营业部、支行，玫琳凯（中国）化妆品有限公司分公司、纽伦凯商贸有限公司、太平人寿分公司、汉华小额贷款有限公司、新世界商城、绿邦数据集成股份有限公司等园区重点企业进行调研，形成《关于加快金融商务中心区发展的建议暨金融商务中心区重点企业调研报告》重点了解园区产业发展现状，分析存在问题，提出加快园区发展的建议和措施供领导决策参考。

3．8月份，联合区楼宇办，对魏家庄、泺源、四里村、大观园、杆石桥等园区办事处楼宇经济发展情况进行调研，重点了解办事处发展楼宇经济工作情况、存在的问题及下一步打算，走访了万达广场写字楼、银座晶都大厦、金龙大厦、明珠国际商务港、联勤部综合楼、润亨大厦等园区主要楼宇，听取了楼宇物业管理方对优化提升楼宇的意见建议，撰写了《金融商务中心区楼宇经济调研报告》，重点分析了园区楼宇经济发展的现状、存在问题以及制约因素，有针对性的提出对策建议。

4．在充分调研的基础上，着手编制了《金融商务中心区2015年-2020年发展规划纲要（草案）》，确定了把园区打造成为全省首批省级现代服务业集聚示范区的发展目标，以及立足、辐射省会城市群经济圈的功能定位，初步规划了“一核三区四线”（金融商务核心区，高端商贸承载区、商埠文化传承区、文化创意休闲区，经四路、经七路、经十路、纬二路发展轴线）的空间布局，目前初稿已基本完成，将全面征求省市上级机关领导、科研院所专家学者以及园区企业等各方面的意见，经进一步细化完善后，报区委、区政府审定。

二、开展改革试点，推进创新发展。

1．为贯彻落实省政府《关于加快服务业发展的若干意见》、《关于加快全省金融改革发展的若干意见》等文件精神，结合园区发展实际，起草了《加快推进省级服务业综合改革试点工作方案》和《加快金融商务中心区建设发展的意见》两个文件，全面征求了30多个改革试点领导小组成员单位的意见，以区政府文件的形式下发，为开展省级服务业综合改革试点工作奠定基础。

2．全面做好省级服务业综合改革试点中期评估工作，认真撰写了改革试点中期评估报告，全面梳理了园区被确定为改革试点两年多来的工作成绩、主要做法和存在的不足，并提出下一步改革试点工作打算。同时，综合整理了相关政策文件、调研考察报告等材料汇编成册，上报省、市发改委，得到领导好评。

3．充分发挥企业创新主体作用，重点走访调研了齐鲁证券、齐鲁银行、通联支付分公司等重点金融企业，了解企业开展业务创新、服务创新等方面的情况，为树立园区发展典型，培育创新亮点，有力推进园区改革发展奠定基础。

三、强化协调服务，提高招商成效。

引进领锐股权投资基金合伙企业（有限合伙）、北京百环园林绿化工程有限公司分公司两个项目，实际到位资金7.183亿元。

1．引进了实际到位资金7亿元的领锐基金，是全区目前最大的一支产业类股权基金，也是全区实际到位资金最大的一个招商引资项目。为做好该股权基金的落户工作，积极为该基金管理公司领锐股权投资基金合伙企业（有限合伙）争取落实市级股权基金奖励资金，与企业相关负责人多次赴市金融办相关处室协调落实相关工作，并通过其他关系联系市金融办领导跟踪落实，现已确定获得扶持资金200万元。另外，为该公司中小企业服务平台项目申报省级公共服务平台项目，并协调相关单位帮助该公司高管解决在济购买住房等问题。

2．针对泰山文交所迁址问题，拜访了其上级主管单位鲁信集团汲斌昌董事长，积极介绍园区优势和政策，耐心做好说服工作，使泰山文交所注册地暂时保留在我区。2014年，泰山文交所营业收入预计达到2000万元，上缴税收670万元。

3．持续跟踪中国国际金融有限公司分公司落户工作，邀请该公司华东区负责人张华兴先生到我区与区主要领导进行深入沟通，并为其在省内开展业务牵线搭桥，力促中金公司早日落户我区。

4．紧紧抓住全市编制产业规划电子地图的契机，多次赴制作公司联系对接，全面详细整理提供了园区功能区划分、产业分布、重点楼宇、重点企业等信息资料，并协助搭建系统展示框架。近期，指派专人靠上抓好软件调试工作，针对软件操作逻辑、操作程序、界面美化，以及时间进度等方面，督促制作公司按照有利于我们的意见修改完善，目前园区电子产业地图已基本完成。

5．赴西安参加了“省服务业重点项目推介会”，借助全国性展会平台，通过在会上园区介绍、重点招商楼宇和片区材料，积极对外宣传推介，争取吸引全国知名企业到园区投资兴业。

6.联合绿地集团分公司招商部门制定绿地普利中心招商方案，将通过紧密高效的政企合作，将其形象优势和园区产业发展有机结合，打造金融商务中心区乃至全市的高端产业发展地标。

四、做好产业园策划，拓展发展空间。

1.加强与祥泰广场项目主要负责人员的联系对接与沟通协调，积极推进项目建设进度。另外，加强在1号写字楼顶设置“金融产业园”发光字、项目宣传等方面的沟通协调，确保相关工作顺利实施。

2.根据区委、区政府依托祥泰广场项目打造金融产业园的工作部署，对金融产业园产业定位和招商方向进行初步规划策划，将培育发展小额贷款、民间资本管理、股权投资、消费金融等各类新兴业态金融机构，配套发展法律、会计、评估等中介服务机构，将金融产业园打造成为金融商务中心区新兴金融产业培育基地。

3.积极联系通海装饰工程有限公司、深圳洪涛装饰股份有限公司、朗至企业形象设计有限公司等机构，咨询产业园整体外观风格规划设计以及办公场所内部装修等相关事宜。

4.积极推进金融产业园招商引资工作，一方面积极对接祥泰广场销售负责人，全面掌握祥泰广场售楼动态，规范和引导在售楼盘的招商方向，另一方面，将金融产业园积极向泰康养老、鲁财控股有限公司等金融机构推荐，目前，中国银行、建设银行、招商银行、莱商银行等银行机构基本确定落户，一汽金融、平安人寿、平安财险、太平人寿、太平财险等机构正在积极洽谈。

5．专门制作了产业园展板和宣传图册，认真做好全市实体经济发展半年视察，区人大常委会及部分人大代表楼宇经济视察、市政府研究室领导视察等接待活动。

五、开展交流挂职，发挥桥梁纽带作用。

今年9月份，按照省委、省政府关于“一圈一带”双向交流挂职工作的要求，园区服务中心主任在省金融办挂职任民间融资监管处副处长。

1.认真学习省金融办工作规范，明确工作职责，熟悉工作流程，全面了解目前全省民间融资工作基本情况，掌握相关业务知识，调整工作思路，较短时间内融入了新环境、新集体。在日常工作中，认真查阅工作档案和文件，虚心听取领导、同事的意见，开拓工作思路，提高驾驭和解决问题的能力。

2．扎实工作，全面完成各项工作任务，积极参加全办各项工作会议和民资处组织的各类会议，协助民资处成功地在泰安市召开了全省民间融资工作现场会，积极参与起草会议方案和会议材料，认真做好会前准备工作，以及全省民间融资标志设计及教材编写等工作，得到领导认可和同志们的好评。

3.发挥桥梁纽带作用，努力做好“联络员”、“宣传员”，积极向办领导和各处长汇报金融商务中心区和金融产业园的整体规划和工作思路，加强工作对接，力争引入更多的金融机构和组织，进一步巩固区在区域性金融中心的核心地位。

六、增强主动意识，自觉加强自身建设。

1.加强与区编办、财政局、事管局、人社局等单位的联系对接，全面做好新设立事业单位法人、组织机构代码证、刻制公章等注册登记相关程序，单位账户设立，资金拨付，账务管理，统发工资申请，以及公务用车申请、维护、修理等基础性工作。

2.认真做好新进事业人员招考工作，协助人社局做好事业人员招考简章、网上报名审核、考生资格审查、书面考试、面试，以及对通过面试的考生赴广西南宁、平阴进行实地考察，并撰写了两名同志的考察报告。通过公示期无异议后，做好调档案、签合同、落编制、工资转移等工作。

3.成立了园区服务中心党支部，扎实开展党的群众路线教育实践活动，认真查摆领导班子“”问题，严格整改落实；深入开展谈心谈话活动，严肃认真召开单位组织生活会，使每位党员都受到了一次严格的党内生活锻炼；推进园区服务中心制度建设，制定园区服务中心工作人员行为规范、党风廉政建设责任制等规章制度，抓好“”方面问题的整改落实，确保教育实践活动取得实效。

4.积极主动参与“创卫”活动，加班加点、任劳任怨参加各项义务劳动，得到办事处领导、居委会同志的一致好评。

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关键词：物业税计税依据评估

一、物业税与不动产评估

世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，但“评估值”不止市场价值一种价值类型。

以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。

物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”①现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。

物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。

二、物业税立法中的评估问题

（一）不动产的市场价值

物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。

（二）税基评估的责任划分和评估主体

物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。

物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。

（三）物业税税基评估周期

物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。

我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。

（四）申诉安排

物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。

三、物业税税基评估方法和技术

（一）基本评估方法

税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。

（二）税基评估技术——批量评估

同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（massassessment）来实现的。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscalcadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。

很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，computer-aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。

四、当前亟待开展的工作

对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。

参考文献

（1）中国资产评估协会赴澳培训团考察报告《澳大利亚的资产评估业》，《中国资产评估》2000年6月。

（2）张燕“税基评估的探讨”，《资产评估准则研究》，中国财政经济出版社2002年版。

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关键词：商业综合体；机电工程；造价控制

中图分类号：TU723文献标识码： A

1、前言

随着社会经济的发展，一些大型的商业综合体工程建设项目不断兴建，“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体功机电安装工程专业众多，包括有空调通风、电气安装及照明、给排水、消防、电梯、智能化、通讯及有线电视、客流统计及标示导视等工程，普遍施工场地狭小，施工周期短，多种交叉作业相互影响，使得工程造价难以控制。因此，探究如何加强商业综合体机电工程造价控制具有重要的研究意义与现实意义。下面，笔者根据自身工作的实践经验，从以下几个方面对此问题进行探析。

2、商业综合体机电工程造价管理的思路

作为商业综合体项目建设单位对于工程造价管理理念与施工单位有着本质区别，建设单位核心任务是对社会资源的把握与配置，工程造价控制并非一味地压低工程建设成本，而是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同项目的质量档次一致性。

工程造价控制一般是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的，设计阶段（包括工艺选择，设备、材料选用）影响造价的程度较高，据统计约达到85%，因此设计阶段的工程造价控制是关键。在设计一开始就将控制投资的意识根植于设计人员的头脑中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。

工程造价管理是项目开发全过程多部门协同工作的成果。在工程设计阶段，规划设计部门是造价控制的核心，项目工程技术、设备材料、标准的选择对工程造价成本起着决定作用；在工程招投标，成本及合约管理部门通过对施工图预算审核，编制标底（招标控制价），进行招标及承包商（供应商）询价谈判取得合理的合同报价；在施工阶段，现场工程部是工程造价控制的主体，以合同为依据，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，对工程造价控制作用重大。

3、加强商业综合体机电工程造价管理的措施

结合多年工程实践经验，笔者认为，可采取以下策略来加强商业综合体机电工程造价控制。

3.1 成立项目成本控制小组，进行目标成本管理

在项目部成立之初建立项目成本控制小组，由项目经理任组长，小组成员包括成本合约、招商、营销、设计、工程等各个部门，成本合约部负责整个造价控制活动的组织与协调。

机电工程目标成本管理，就是根据项目的档次定位、设计特点、选材用料标准和财务利润要求，根据类似项目的成本经验，测算项目的单方机电安装成本，并将目标成本分摊到各个机电工程合同中，在实施过程中对动态成本（合同+变更）进行实时监控并及时对发现的问题进行纠偏的过程。

3.2工程前期阶段的造价控制

在项目前期阶段造价控制的关键在于根据项目定位档次，成本管理人员与招商、营销、设计人员一起确定项目的成本目标。具体参与的工作如下：

（1）参与项目考察，成本管理人员与招商、营销、设计人员一起参加商业综合体项目的考察，了解不同项目定位档次及成本，提供项目成本考察报告，有利于最终确定项目的建造标准。目前很多商业综合体项目前期定位造价人员未深入参与调研，造成项目造价失控。

（2）商业综合体机电工程前期考察调研的重点主要有空调通风、电力及照明、电梯、智能化、消防等系统的整体设计方案，主要设备材料品牌、档次及参数、系统造价等，详细了解客户关注重点及物业单位对机电系统的运行意见和建议等。

（3）参与项目定位方案的讨论与确定。参照以往已建成的项目经验及相似项目的成本数据，根据项目的总体定位、提供该项目机电成本标准。对设计、招商、营销等部门提出的项目具体方案及建设标准提供成本测算数据，以供领导综合考虑并决策。

3.3 设计阶段的造价控制

商业综合体机电设计阶段是造价控制的最重要阶段，造价管理人员需具备一定的设计知识和经验，协助设计人员，优化方案，控制成本。

（1）与招商、设计等部门一起讨论确定商铺的机电建设标准。主要包括摊算到每个具体商铺强电、弱电、供气、给排水、空调制冷、制热及新风、餐饮排油烟等机电配置技术标准，避免因招商前期标准要求过高及或多余功能而造成不必要的成本增加。

（2）造价管理人员参与如空调、供电及节能等重大机电方案讨论，提供造价控制意见，有利于确定性价比较高的方案；

（3）造价管理人员参与讨论确定设备、材料清单；参与确定主要机电设备、材料的品牌范围、档次、规格及参数等。施工图完成后，及时组织机电工程标底编制并复核，一旦发现标底与目标成本差异过大时，及时通知设计人员查找原因、修改完善设计图纸。

3.4 招投标阶段的造价控制

（1）在工程招投标阶段，进行合理的标段划分，采取合理的招标模式，严格按照“最低价中标”原则，采取多方询价方式，货比三家，选择质优价低的承包商。

（2）招标文件明确各专业之间界面。合约管理部门与工程、设计部门一起讨论确定各专业之间的工程、技术界面问题，编制统一的承包商工作界面描述表，将本承包商与其他专业承包商之间的界面进行详细的阐述与明确，避免后期界面不清造成现场签证的增加。

3.5 施工阶段的造价控制

（1）施工阶段现场变更及签证控制。制订了严格的设计变更及现场签证审批权限及流程制度，超过一定金额的设计变更、现场签证必须先估价并审核同意后才能正式开始实施。对变更及现场签证的及时性、完整性、有效性进行严格检查。对动态成本进行严格监控，接近目标成本进行预警，超出目标成本进行报警。

（2）采用BIM建筑信息模型技术进行各专业综合管线桥架施工管理，鉴于商业综合体公共走廊吊顶区域空间狭小、机电专业管线桥架众多且相互影响，经常出现管线“打架”而拆除返工的情况，采用BIM对各机电专业的管线桥架进行计算机三维模拟，提前找到交叉碰撞的位置并加以解决，大大减少了施工过程中的返工现象，机电工程质量也得到显著提升。

（3）在工程竣工结束后，加强对竣工图的审核，及时准确完成工程竣工结算审计。

4、结束语

随着社会经济的发展，越来越多的商业综合体项目正在兴建，商业综合体机电工程规模日益扩大，作为一名工程造价管理人员，除了掌握专业知识外，还需要学习掌握招商营销、设计及施工等方面的知识，加强沟通意识，将造价管理理念带入到各个阶段的工作中。

篇7

杨怀天

为加快创建省级文明城市步伐，努力提升我区城市面貌，4月19日至20月，建阳区城市管理行政执法局副局长李富禹、纪检组组长吴卫兵、园林处主任林国庆、环卫处主任杨雄、区城建监察大队大队长张旭东、副大队长何强等10人组成学习考察组，赴江西省上饶市城市管理局，就文明城市创建、规划、建设、园林绿化、环境卫生保洁等方面的城市管理内容进行了深入的学习考察，实地参观了城市广场、住宅小区、步行街、工地、景区等地。考察期间大家日夜兼程，在较短时间内多了解情况、多学习经验，达到了增进交流、开阔眼界、解放思想、提高认识、促进工作的目的。通过参观学习，大家亲眼目睹了上饶市城市管理工作的优秀做法，亲身感受了这座城市快速发展的强劲势头，其发展思路之新、居住环境之美、文明程度之高无不使大家受到较大震撼，不仅找到了思想认识、工作思路、发展措施等方面差距，也激发了大家解放思想、干事创业、提升我区城市管理工作的积极性。现将学习考察情况报告如下：

一、上饶市基本情况

上饶，位于江西省东北部，东联浙江、南挺福建、北接安徽，处于长三角经济区、海西经济区、鄱阳湖生态经济区三区交汇处，是江西省对接长三角的最前沿，是全国重要的铁路交通枢纽之一。上饶是典型的江南鱼米之乡。自古就有"上乘富饶、生态之都"、"八方通衢"和"豫章第一门户"之称。

上饶与我们闽北毗邻，经济、社会发展程度与我区相近。近年来，上饶市高度重视城市建设和管理工作，紧紧围绕"决胜全面小康、打造大美上饶"的战略决策，瞄准城市管理"一年见成效、两年大变样、三年创品牌",打造"江西一流、全国先进"城市环境的目标，以开展"全民共建、美丽上饶"城市形象提升和违法建设专项治理"两项活动"为抓手，深入推进城市管理上新台阶，全面提升城市形象和品位，取得了显著成效，各项城市管理工作走在全国前列。荣获了中国优秀旅游城市、中国最具幸福感城市（两次）、中国最佳投资城市等多项城市荣誉。

二、上饶市城市管理主要做法

（一）、领导高度重视

上饶市委、市政府高度重视，高位推动，市委书记、市长、常务副市长、分管副市长多次视察调研城市管理工作，协调解决困难和问题，为城市管理创造了良好的条件。

1、高位推动城市形象提升活动

2017年，上饶市委、市政府召开了"美丽上饶、秀美乡村、幸福家园"建设动员大会，市委书记、市长亲自动员部署，特别是启动"全民共建、美丽上饶"城市形象提升活动，资金投入达29.45亿，分三年度完成，全面提升城市形象和品位。

2、高度重视城管保障工作，为城市管理创造了良好的环境。

对城市管理和执法体制改革、经费保障、班子建设和干部培养等，市委、市政府前所未有地关心和重视，可以说对城管工作高看一格、厚爱一分。

（二）、全民共建共管热情高涨

上饶市城市管理局以"全民共建、美丽上饶"活动为载体，主动联合、广泛动员社会各界参与城市管理，全民共建氛围空前高涨。

1、强化部门联动，开展系列整治活动

联合环保、建设、交警、运管等部门开展了建筑渣土和道路扬尘治理"百日行动".联合市场和质量监管、食药监、信州区等单位推行"门前三包"责任制，共有4000多家沿街门店单位签订责任状。联合文明办、市场和质量监管等部门持续对菜场及周边市容秩序进行整治。配合公安局、交通局整治乱停乱放、摩的非法营运等交通秩序，等等。

2、部门共建美丽社区

共划出78个社区（村），由106个部门包干，共同改善居民生活环境、完善社区设施，扎实推进社区环境建设。

3、全民参与系列主题活动

开展"我为城市管理献良策"活动，市民群众踊跃参与，收集上千条建议意见；开展"烟头垃圾不落地 饶城环境更美丽"主题活动，广大社会志愿者、干部群众积极参与；联合教育局在市区10多所中小学开展了"小手拉大手"主题活动；扎实开展不文明行为专项整治活动，市民积极参与举报，共同整治乱扔乱倒、乱摆乱占等城市不文明行为。

（三）、创新工作理念思路，实现"四个转变"

上饶市城市管理局提出并推行"四个转变",即从"为城管人"转变为"为人管城",从粗放管理转变为精致精细精美管理，从局部管理转变为"全程全域全覆盖"管理，从被动管理转变为源头综合治理。

1、创新工作方式，逐步实现精细化管理

上饶市城市管理局坚持从领导干部做起，每天由一名县级干部带班开展"步行看城管"活动，现场督促整改。全面推行错时上班制度，及时处理早中晚上下班高峰时期流动摊点乱摆乱占、占道经营等一系列市容环境卫生问题。

2、创新管理机制，稳步推进市场化改革

加大城市管理领域市场化改革力度，在环卫保洁全面推向市场的基础上，扎实推进园林绿化管养、市容市貌管理市场化，成效明显。

（四）、资金投入大，项目建设全面突破

加大政策倾斜和资金投入，据统计，2017年上饶市共投入城市建设和改造提升项目资金达10亿元，全面完成了近30项园林绿化提升、市政工程建设、环境卫生、市容提升、便民设施等城市景观及民生工程，完善了城市功能。

（五）、以史上最严标准整治提升市容市貌

1、加大环卫机械化作业力度

对主干道坚持夜间冲洗，晴天洒水次数由原来每天2次改为3次，道路积沙积尘和扬尘污染问题得到较大缓解。对中心广场周边等繁华路段、重要节点保洁时间延长到20个小时，增加了20多名快保人员，整治摊点配备垃圾容器，确保落地垃圾得到快速处理。

2、持续推进市容秩序专项整治

以史上最严的标准，集中对城区主干道出店、占道经营现象进行处罚整治。2017年中，共清理流动摊点近20000次、出店（占道）经营近24000起、车辆乱停乱放3000余起、乱晒乱挂12000余起，查处违规占道装修1120余起。加强夜间市容管理力度，严禁城区各类零散夜宵摊点出店经营，多部门联合对露天夜宵烧烤开展突击整治。

3、大手笔提升园林绿化改造

完善园林绿化养护标准体系，将道路绿地、公园绿地全面推向市场。加大对广场、人行道、公园等地的补植改造，改造面积达10万㎡。同时，在城市重要节点、公园广场等实施了大规模的花卉添彩工程，2017年全年摆花达300万盆次。

（六）、提升队伍形象，增强队伍战斗力

上饶市城市管理局始终坚持队伍建设不放松，以开展"两学一做"活动为契机、以党建工作为抓手，不断创新队伍建设载体，全局上下干部职工想事、干事的热情和信心高涨，班子成员及全体干部职工空前团结，营造了良好的工作氛围。创新建立城管党校+城管行政学院培训模式。成立了全国第一所城管党校+城管行政分院，全局中层以上干部和全市城管局长、大队长定期参加集中培训学习，增长了见识，丰富了理论和实践知识。

三、对我区城市管理工作的几点启示

启示之一：必要投入是保证。

在考察学习中，我们为上饶城市建设的大手笔、高品位、快节奏而感叹，连续多年的高强度投入，城市功能愈加完善，城市环境愈加优美，城市管理愈加有条不紊，为经济高速发展和市民生活质量提高创造了良好的空间环境。城市功能的提升，城市环境的改善，引发连锁效应：城市综合竞争力不断提高，对投资者的吸引力增强，招商引资迭起；城市知名度不断提高，带动了旅游、商贸、房地产业等"第四产业"的发展；优美的居住环境，激发了市民对家乡的向心力和自豪感。

启示之二：素质教育是核心。

广大市民是文明城市创建的最终受益者，也是文明城市创建的主体。忽视市民教育，忽视市民素质的提高，就很难形成人人参与的创建氛围，很难形成多数人管少数人的管理氛围，文明城市创建就成了空中楼阁。因此，必须把治城育人放在各项城市管理工作的重要位置，始终抓住不放。

启示之三：持之以恒是关键。

城市管理工作是一项长期的系统工程，靠一朝一夕是不能做好的，必须坚定不移，持之以恒推进整治，并持之以恒地巩固整治成效，不可松懈反弹。必须激发全员参与热情，必须形成部门合力。只有树立打持久战的意识、全员参与意识，才能形成最佳合力，取得实效。

四、对推进我区城市管理工作的借鉴

（一）、要牢牢树立"一个目标"

通过扎实有效的工作，推进城市管理工作从见成效、到大变样、再到创品牌，要牢牢树立奋斗目标，打造"内陆一流、全省先进"的城市环境，努力把建阳建设管理成百姓喜欢的城市，大家愿意落户的城市，市民幸福感强、自豪感强的城市。

（二）全方位打造"五个城管"

1、创新城管

全力推进城市管理体制机制改革，创新工作方式方法，积极用新的理念、新的管理模式、新的标准来推进城市管理工作大提升。

2、精细城管

研究制定城市精细化管理标准体系，推进管理全域化、标准精细化、管控网格化、治理模式综合化。

3、智慧城管

推行"城管+"模式，提高城市运行效率，实现精确、快速、高效，全方位、全天候、全过程管理和服务，构建基于海量信息和智能过滤处理的城市管理新模式。

4、民生城管

牢固树立为人民管理城市的理念，推行"721"工作法，即让70%的城市管理问题用服务手段解决，20%的问题用管理手段解决，10%的问题用执法手段解决。同时，将着力打造一批流动摊贩疏导点，建设一批城管便民服务岗亭、环卫工人休息点，开展一系列城管爱心服务。

5、法治城管

统一城管执法制式服装和标志标识，严格实行执法人员管理制度，推行执法全过程记录制度，做到执法规范化。

（三）、开展"三大行动"

1、开展道路本色行动

以国内外先进城市保洁水平为标杆，加大环卫装备投入，提高机扫化作业率，全面实施精细化作业管理，实现道路洁净见本色、见底色。

2、开展城市公厕革命

按照"便民、干净、有品位、凸显特色"的要求，完善公厕内外环境和各项设施，全面提高公厕管理和服务水平，为广大市民提供咨询、充电、雨伞、遮风躲雨等各种便民服务。

3、建设智慧城管平台

深入推进大数据、互联网等现代信息技术与城市管理服务相结合，建设数字化城管信息平台。

（三）、着力抓好"六个方面"工作

1、全方位开展"全民共建、美丽建阳"城市形象提升活动。

通过全民参与，开展集中整治、系列主题活动、城市改造提升，建立长效机制，使我区的市容卫生、市政设施、交通秩序、小区物业管理、市民素质等各方面得到明显提升。

2、打好"两违"综合治理攻坚战。

以实现"两违"零增长为工作目标，保持打击"两违"的高压态势，进一步完善违法建设治理机制，坚持"露头就打、出土就拆".按照我区出台的分类处置试行办法，妥善处理好历史存量违法建筑。

3、实施一批城市景观及民生工程

重点实施与城市管理相关的城市景观工程和民生工程，完善城市功能，提升城市宜居指数和市民幸福指数。加快推进西区生态城几条道路的综合景观改造，以及城市广场、道路景观的亮化、彩化，完善一批市民休闲小游园和街头绿地、一批公厕及垃圾中转站建设改造。

4、建立并运行精细化城市管理模式

推行"城管革命",树立精细化管理理念，制定标准体系，细化城市管理空间，量化管理服务对象，优化工作流程，力求像绣花一样精细管理城市，像打理自家庭院和客厅一样打理城市，在细节中提升城市品位。

5、深入推进城市管理和执法体制改革

理顺城市管理体制，完成城市管理重心下移改革，推进住建系统行政处罚权的集中归并改革。进一步细化完善城市管理考评办法。

6、全面加强城市管理队伍建设

集中开展城市管理队伍"强基础、转作风、树形象"专项行动，加强人员培训，提高城管人党性修养和业务水平，努力建设一支管理精细化、执法规范化、服务人性化的城管队伍，全面提升城市管理和服务水平。

五、对提升我区城市管理工作的几点建议

通过学习考察上饶市城市管理局各类行之有效的城市管理做法，结合我区实际，研究其可行性，我局提出以下十点建议：

（一）、成立园林规划设计院

在我局园林管理处下设园林规划设计院或公司，引进专业人才，组建专业队伍，负责我区城市广场、住宅区、风景区、度假村、公园、生态湿地、滨河绿地、美丽乡村、城市绿道、绿化造林等项目的总体规划、景观方案及施工图全案。

（二）、建设工地文化墙

为美化城市环境，提升城市形象，建议我区城区所有工地沿线按统一标准建设闽北民居风格的工地围墙，相关部门负责工地围墙标准的制定，督促各施工工地围墙的建设以及负责建成城区所有无主工地的围墙。并紧紧围绕建阳地域文化特色，通过在工地围墙上手工绘画，把建阳的名胜古迹、民俗文化、地方美食、城市愿景、历史名人等文化元素搬上街头墙面，使工地围墙成为城区一道独特的街头风景。

（三）、增加市政配套建设，完善城市功能

增加市政配套建设。按照"堵疏结合、科学管理、以人为本、服务民生"的管理理念，广泛征集商户和市民群众意见，规划建设二手车、洗车专业市场；在尚未建立专门的夜市、美食城的中心城区、水南等片区建设美食街区；加快推进考亭农贸市场项目建设，在西区生态城等新城区及火车站等人口聚集区增设农贸市场，合理、有效解决民生需求。

（四）、设置专业科室对城区所有广告牌匾进行统一管理

引进专业人员，结合房屋外立面实际情况，进行合理的规划设计。对全区所有广告牌匾进行统一管理，制作统一尺寸、色彩和材质的广告牌框架，商户只允许在框架内设置店铺名称。

（五）、加大不文明行为的惩戒力度

通过开展形式多样的教育宣传活动，大力倡导文明行为、树立文明新风，引导市民在出行、卫生、出游、就餐、殡葬等方面养成良好的行为习惯。进一步强化部门合力和"门前三包"管理办法，加强对乱扔垃圾、乱停放车辆、占道经营等不文明行为的惩戒力度。我局将先在城区三大片区设立一至两条不文明行为严管街，按照《福建省市容管理办法》，对乱扔垃圾、乱吐痰等不文明行为进行罚款。

（六）、设置临时摊位疏导点，缓解流动摊贩管理难题

在合适的地点或街道，设置临时摊位疏导点，同时，成立专门的管理处，进驻疏导点的每个摊位都要登记造册，实施规范化管理，做好维持秩序、清洁卫生、调解纠纷等管理和服务。

（七）、对房屋防水斜屋面统一改造给予补贴

按照居民申请，对确实有修漏、防水需求的居民住房，政府给予每平方米100元的补助，要求居民制作统一外观、格式、材质的斜屋面，以达到规范美观的效果。

（八）、对无烟烧烤提升改造给予补贴

为消除木炭烧烤带来的油烟污染，工商、环保及我局可联合开展整治，加强宣传劝说力度，引导商户购买无烟烧烤设备。按照购买金额，区政府或上诉三家单位给予相应补助。

（九）、强化全民参与

在学校、社区、单位组建志愿者队伍，积极参与各项服务工作，大力弘扬奉献、友爱、互助、进步的志愿者精神。加大我区城市建设成果宣传力度，培养市民荣誉感，动员全社会参与到城市管理工作中来，建立我为人人、人人为我的社会主交新型人际关系。