地产考察报告范文

导语：如何才能写好一篇地产考察报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

楼市调控一年多来，无论在网络上还是Q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在QQ上询问兴宁楼市的情况。因此，2012年暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。

以下是各楼盘的价格：

楼盘

楼层

最低价

楼层

最高价

均价

宁江新城三期

3楼

3700

25楼

6000

4850

金河湾

2楼

3188

23楼

4388

3788

亲水湾

5楼

3638

25楼

4900

4269

海兴花园

3楼

3268

11楼

3908

3588

碧水湾B区

2楼

3580

19楼

5140

4360

兴盛豪庭

2楼

3280

19楼

4980

4130

永盛豪庭

3楼

3030

17楼

4030

3530

均价

3383

4764

4074

8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：

1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。

2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。

3、考察的楼盘，全部是电梯高层，新开发的楼盘楼梯房已很少了，这说明，兴宁的房屋需求，已从普通型转向改善型了，改善型的需求要求小区配套要好，

篇2

关键词：招标文件；考察；询标；议标问卷；评标报告

中图分类号：F293.3 文献标识码A

2013年3月，成本部根据项目开发节点和合约规划要求，对小区分期住宅室外道路、雨污水工程进行邀请招标。招标工作由成本部主导，工程部、设计部配合。先就本次招标整个工作流程和相关细节进行描述，希望能起到抛砖引玉的作用，供读者讨论和参考。招标流程如下：

1、招标文件编制

招标文件由成本部负责汇编，采用FIDIC招标格式，主要内容由投标须知、投标书、合同协议书、承诺书、合同条件、技术规范、招标图纸目录、工程量清单、工程变更及签证管理流程九部分组成。其中技术规范由工程部负责完成，内容主要有本次招标的工程范围、工期和特殊基本措施项目费、工程规范和技术要求等。图纸目录由设计部负责提供，内容主要有图纸、图纸目录与样品等。成本部负责其他部分的资料，基本参照FIDIC格式，例如合同条件包括FIDIC通用条款和专用条款。工程量清单由成本部负责编制，清单工程量由合作的咨询公司算量提供。招标文件编制完成后，需由项目公司和集团区域各部门相关人员审核审批，通过才能装订盖章发给投标单位。

2、拟投标单位考察及招标邀请

做招标文件工作的同时，需要确定投标单位。本次道路、雨污水工程预估标的（目标成本）为220万元，根据集团文件要求，需要5~6家投标单位参与投标。投标单位首先需使用集团战略库里的单位（考察通过后并有过投标经历），经过电话沟通，只有3家愿意考虑常州项目的投标，因此还需寻找3~4家新单位考察通过后一起参与投标。

本次共考察了4家单位，考察人员由成本部和工程部分别派人组成。考察主要目的是：通过考察、分析，对被考察单位进行综合评估，了解对方信誉情况，确定对方是否有有意向、有能力参与投标。

考察地点分别为被考察单位总部和项目现场。4家单位的总部办公环境良好，接待人员友好热情。施工项目有3家为住宅小区道路、雨污水，1家为厂区道路雨污水，施工质量均比较好，因为推荐入选。

考察通过后，要对4家单位分别写考察报告，考察报告内容包括：考察目的、考察过程、考察情况三部分内容，并附上相应考察照片，最后由考察人员签字并给出结论。考察报告完成以后，可以进行单位入库申请。供方入库申请审核审批通过后，被考察单位才有资格进行项目投标。

至此，我司共向7家单位发出投标邀请函，邀请对方参加投标。投标邀请函主要内容包括招标项目名称，投标保证金、投标联系地址、电话、传真、联系人，邀请函回执附件等相关内容。

拟投标单位收到投标邀请函后需在规定时间内，将邀请函回执传真我司 。回执内容必须明确是否愿意参加本次投标，并加盖公司印章。

本次招标7家单位均明确表示参与投标，成本部申请对投标单位审批，审核审批通过后发招标文件。

3、发招标文件及回标

招标文件（含图纸）发出时间及要求通过电邮通知各投标单位，并与投标单位进行电话确认。投标单位领取招标文件后均分别签证登记。

投标单位可在规定时间内就招标文件、图纸相关问题发投标疑问传真到成本部。共有4家投标单位发了投标疑问，成本部会同工程部、设计部就投标疑问就行统一整理回复，分别发送给各投标单位。例如有单位提问：侧平石本次是否不在本次招标范围内？我司回复：不在招标范围内。开标及商务分析

投标单位必须根据投标文件要求准时回标，如果延期，将会作废标处理。7家单位均如期密封送达指定地点，并分别签字登记，登记内容送标人姓名、送标时间、联系方式等。

4、开标及回标分析

所有投标文件在规定时间到齐后，成本部立即组织开标，参与人员为成本部招标负责人、成本经理、行政部经理，在分别复核投标金额、工期等相关信息，确认无误后在开标书上签字，开标书须归档留存。

开标结束后，成本部负责将各投标单位技术标分发给设计部和工程部，审核是否满足招标要求。

成本部对商务标进行分析，分析内容有：投标是否实质响应招标文件；投标书金额是否与清单报价一致；清单工程量修正情况；清单开办费、实体清单子目报价是否合理；其它疏漏错误情况。

5、高标单位淘汰

成本部在分析完投标单位商务标后，形成商务分析。通过分析发现最高标和次高标报价明显高于市场且不合理，并大幅高于其他单位报价，故在商务分析中明确说明，最高标和次高标报价单位第一轮直接淘汰，并电邮形式知会招标相关人员。商务分析归档留存。

6、询标及议标问卷

成本部通过电邮通知未被淘汰的5家投标单位在约定时间里分别参加我司组织的询议标会议。询标会议由成本部牵头，设计部、工程部参与，投标单位参加。询标过程中工程部、设计部就技术标存在问题，成本部就商务存在问题要求投标单位进行澄清。例如成本部要求某投标单位回复清单开办费请没有单独列出费用是漏报还是含在实体清单报价中了。

询标完毕，成本部负责收集工程、设计部的技术标问题，和商务标问题一起汇总，形成针对各家单位的议标问卷。议标问卷分共性问题、技术问题、商务问题。共性问题是指对招标文件相关内容再次做详细澄清，或所有投标单位都存在的问题进行说明，共性问题一般所有投标单位的内容都是一致的。技术问题和商务问题是分别针对各投标单位的，每家投标单位都不会一样。议标问卷写好后，分别发给各投标单位签收，并要求根据议标问卷内容进行二次回标。

如果二次回标仍然存在问题，例如技术标仍不满足要求，报价仍明显偏高于市场价，存在无因涨价，无因降价等问题。则需要再次询标和回标。本次道路、雨污水招标共询标两次，回标三次。最后一次共四家单位投标，经过商务分析，建议最低价单位为第一中标候选人。

7、评标报告

室外道路、雨污水招标最后一次回标并且商务分析结束后，需要编写评标报告提交领导审核审批。本评标报告内容分九个部分分别如下

7.1招标简介：招标简介包括工程范围和招标控制价（目标成本价）两个部分。

7.2投标单位介绍：对7家投标市政单位全称和简称进行罗列，顺序不分先后。简称用于评标报告叙述方便。最后简单说明哪些是我司项目以前投标单位和中标单位，哪些单位是新考察单位。

7.3招标及报价方式：说明本次招标方式是采用总价包干形式的清单招标，及就总价包干投标单位组价要求。

7.4回议标情况：介绍了本招标工程三次回标及两次询议标的情况，重点是投标单位历次回标报价情况及商务分析对情况，主要从各投标单位之间报价对比和投标单位自身历次报价的对比分析。

7.5有效最低价合理性分析：通过总价分析（与目标成本对比）、总价指标分析（与其他项目对比）、主要单价对比分析（最后1次报价），论证本次招标的最低标报价是否合理，是否为最优竞争报价。

7.6技术评标报告：简单描述项目工程部已经对技术标和样品进行了综合评判，七家投标单位技术标均合格

7.7招标总结：确定中标单位排名，推荐第一中标单位；分析最终报价对比目标成本的结余额和节约率。

7.8评标报告附件：罗列评标报告中参考的招标附件资料，例如第1次开标记录、第1次议标问卷等。本次评标报告共有9个附件。

8、定标会

招标负责人牵头组织，约定时间，项目公司和集团区域公司职能领导和招标参与人一起参与了本次招标定标会，会议确定最低报价单位为中标单位，原目标金额220万，本次定标152万。

9、中标单位审批及中标通知书

确定中标单位后，即可进行中标单位流程审批，审批通过后，向中标单位发中标通知书，其他单位发未中标通知书，同时退还投标保证金。

10、合同签订和交底

篇3

译坛盛事千秋伟业——记首届清华—亚太地区翻译与跨文化论坛

面向21世纪的中美商务合作论坛

首届西湖国际儿科论坛

燃烧副产物及健康影响

微电子与等离子体技术的基础及应用研究

国际智能电网理论研究和应用

安全探测与信息技术

农业与食品检测用纳米技术与生物传感器研究

肿瘤发病分子机制联合研究

绿色超级作物的分子育种

北京化工大学与忠南国立大学双边学术研讨会

美国研究联络会第7次年会

第4届IEEE生物信息与生物医学工程国际会议

2010发育与疾病国际研讨会

第3届古桥研究与保护国际学术研讨会

第3届计算智能与设计国际学术研讨会

2010国际信号、系统和电子会议

第6届无线通信、网络技术及移动计算国际会议

澳大利亚的华文教育

专门用途英语在亚洲

美国犹他大学的学生事务工作

地球关键区界面反应:分子水平环境土壤科学

中日学者共探信息技术

量子物质科技正在成为新世纪重要前沿

大规模跨媒体数据挖掘与检索

裂纹路径研究新技术新方法

产品创新管理研究进展

产业集聚理论与区域协调发展

2009年数字制造国际学术会议述评

非传统安全与和平发展国际会议综述

工业文明和可持续发展——亚洲博士生创新研讨

核酸和糖化学生物学的研究热点和最新进展

岩土环境修复与可持续发展

移民与专业文凭互认

e社会传播:创新、合作与责任

信息保障与安全热点技术

无网格、粒子类和扩展有限元方法国际学术会议

第7届杭州植物病理与生物技术国际研讨会

法律、语言与全球公民权利

改革开放三十年中国行政国家的重塑

生态文明:环境、能源与社会进步

中美经贸关系——问题与前景

历史上的中国出版与东亚文化交流

住房保障与房地产业的可持续发展

2008美国岩石力学会议及学术访问

美国大学考察报告

概率统计的现状与未来

基础、临床与公共卫生需携手共进

工程塑性力学及应用进展

智能机器人与应用的现状与发展趋势

分子影像前沿研究与应用

专利信息管理和检索的最佳实践

2008年国际计算机科学、计算机工程及应用计算大会

国际管理科学学会2008年会

篇4

一、四项主要工作

完成协议引进项目5个，坚持招商引资第一要务。协议引资总额5.9亿；竣工投产项目1个，引资额5000万元的同时，全力推进城乡规划各项工作，取得了明显成效。

1规划龙头作用得以增强。

城乡规划编制和管理工作快速推进，2011年以来。规划引导城乡经济社会发展的龙头”作用得到更加充分的发挥。一是计划引导重大基础设施建设职能充分发挥。2007年底，局即依据城市总体规划，结合城市发展需求，超前启动了2011年度中心城市基础设施建设计划》编制工作。计划》将规划愿景细化为具体项目，实现了城乡规划战略意图的贯彻，避免了项目实施的盲目和无序。二是规划引导城乡科学发展职能充分发挥。围绕高质量实现规划全覆盖的工作目标，起草并报市政府办公室下发了2011年中心城市规划编制及研究计划》同时，局又下发了2011年县城及村镇规划工作要点》对全市规划编制工作进行部署和安排。目前，中心城市21项规划编制任务中，部分规划编制因总体规划修编暂缓，其余18个项目均已编制完成或正在调整完善；各县规划编制工作也在快速推进。全市城乡规划全覆盖的目标基本实现。三是政策引导城市产业发展职能充分发挥。年初即起草并报市政府办公室印发了关于明确市区高层建筑重点发展区域的通知》以此提升中心城市发展档次和品位。围绕进一步促进中心城市房地产业和商业发展，于10月初起草了关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》政策规定》实施以来，市区商品房销售量迅速提升；大润发超市、国泰广场、一百三家大型商贸设施开业。四是挂钩引导新农村建设职能充分发挥。大力开展乡镇和村庄规划调研，编制并印发了市农村集中居住点规划实施分类指导目录》提出了分类指导、因地制宜规划建设农村集中居住点的意见。同时，全力抓好全市15个康居示范试点村规划指导和服务工作，开展了对15个康居示范试点村的规划方案、建筑设计方案把关审查工作，提升了示范点建设质量和建筑品位。目前，全市已完成252个集中居住点建设规划编制任务。规划的指导下，全市康居示范村和农村集中居住点建设快速推进。

2改革创新工作取得突破。

提出“致力创新突破”总体目标，2011年初。不断加大改革创新工作力度，推动城乡规划水平的持续提升。为此，印发了市规划局2011年创新工作实施方案》对年度改革创新工作提出了总体目标和具体要求。方案》指导下，各项改革创新工作深入开展。围绕精心精细服务，不断增强服务能力，提高服务质量，制定下发了免费规划报建服务实施办法》等四项制度，使规划行政许可工作方面更便民、更利民、更符合发展需求；围绕规范规划编制工作，推动规划设计招投标及规划市场管理创新，出台了市规划编制项目招投标暂行管理办法》市城市规划设计市场暂行管理办法》围绕提高规划管理水平，启动了地理信息系统建设”完成总体框架编制，2.4平方公里的三维虚拟城市演示系统、元数据管理系统等三大基础平台建设，8555平方公里航测影像图、400平方公里航测影像图和市区113平方公里1500地形图数据采集录入工作正加速推进，地下管线数据普查工作即将开展。围绕提升测绘院发展水平，拟定了改革创新工作方案，从企业内部管理、质量管理、标准体系等方面明确了改革目标，测绘院年内即将实现资质升级。围绕促进规划院科学发展，帮助企业多方开拓市场，强化内部规范性管理系统建设，确保了规划院企业经济效益和自身建设的齐头并进。预计2011年度该院合同总收入将达到1200万元，比改革前的2006年增加3倍。

3重点工程建设顺利推进。

2011年我承担了多项重点工程牵头推进任务，按照市委、市政府的统一部署。经过精心组织，严格督查，各项工作取得了明显成效。1897及东大街项目：完成项目三套规划方案及项目实施方案编制工作，积极联系，多方出击，项目合作开发单位基本确定，项目将择机启动。百栋高层推进工程：制定了市区百栋高层推进工程实施方案，确立了年内已建、建高层建筑80栋的工作目标，并通过政策引导、督促检查、现场观摩等形式，大力推进工程进度。目前，市区已建、建高层建筑已达到105栋，超额完成年度目标任务。安居工程：精心组织各片区和相关主管部门，加速推进市区蓝领公寓、拆迁安置房、廉租房等安居工程建设。目前，市区经济适用房开工建设并完成主体工程17.3万平方米，占目标任务（15万平方米）115.3%蓝领公寓开工建设并完成主体工程23.02万平方米，占目标任务（21.6万平方米）106.6%拆迁安置房开工建设并完成主体工程39.6万平方米，占目标任务（37万平方米）110.8%均超额完成年度目标任务。雪枫公园：积极配合公园管理单位，高标准推进公园维护和后续管理工作，积极服务好公园配套用地开发项目建设，科学严谨地组织好公园决算审计工作，确保公园建设画上圆满的句号。同时，还积极协助市水务局完成大运河水利博物馆选址，并积极做好规划方案编制工作；优质高效地完成了商检、海关大楼、古黄河滨水核心区、明城墙遗址保护等市政府实事项目规划服务工作，促进了项目的快速推进。

4和谐团队创建效果显著。

狠抓规划干部队伍建设，全力推进各项业务工作的同时。和谐团队的工作取得显著成效。一是强化服务创新，行风建设深入推进。围绕政（行）风建设工作再上新台阶的工作目标，不断强化工作措施，重点围绕创新服务理念，出台了市规划局免费规划报建服务实施办法》市规划局特别快车绿色通道服务制度》等四项规范规划行政服务工作的新机制、新制度，着力提升服务水平，取得了实实在成效。上半年全市民主评议政（行）风活动中，局在15个行政执法单位中排名第五，局市政规划处在热点岗位评议中排名第二。局驻行政服务中心窗口多次获得“流动红旗窗口”和“十佳窗口”表彰。二是强化和谐发展，争先创优扎实开展。围绕打造和谐社会、和谐规划的工作目标，以扶贫、双拥、等工作为着力点，以竞争考核为抓手，全力推进争先创优工作。扶贫工作中，以确立发展规划、培育致富产业、实施实事帮扶和帮扶困难户为工作重点，大力实施实施四大帮扶工程（规划帮扶、科技帮扶、实事帮扶、贫困户帮扶）已完成扶贫工作投入12万余元，较好地实现了扶贫工作目标；双拥工作中，进一步强化与驻宿广大官兵的联系沟通，帮助解决他实际困难；工作中，以解决群众的困难为出发点，坚持做到有登记、有交办、有责任人、有处理、有结果、有监督”等“六个有”充分发挥规划的协调和引导职能，帮助群众化解矛盾，处理问题，并通过采取回访、下访、约访等有效形式，深层次推进问题处理，得到群众的充分肯定。三是强化竞争考核，队伍建设逐步完善。干部队伍建设中，全面引入竞争考核机制，以此激发干部职工的创业热情和创优激情。完成了局机关中层干部轮岗工作，促进了业务工作交流，激发了干部职工提升自我完善自我热情；完成了部分分局局长助理公推公选工作，进一步完善了干部队伍梯队建设，使一部分年轻干部干事创业的激情得到充分调动；实施了部分重要岗位工作人员的公开招聘，引入了一批专业型年青人才，使得干部队伍得到进一步充实，促进了各项业务工作和服务工作的有效开展。

二、理论学习和廉政建设

1理论学习

认真学习领会中央和省市委重大战略部署和方针政策，坚持将理论学习和工作实践有机结合。确保做到自身素质和水平的与时俱进。坚持做到自学与制度化学习紧密结合”学习与交流紧密结合”认真抓好规划专业理论和管理知识自学的基础上，积极参加市委中心组学习活动，全面领会和掌握党的十七大、十七届三中全会精神；制定了市规划局制度化学习机制，组织开展了党组中心组学习、办公会学法、菜单式学习等多种长期性、制度性、刚性的学习活动；学习活动中，还坚持学以致用，加强调查研究，先后完成了新加坡城市规划与建设的考察报告》桂林“两江四湖”考察报告》增强中心城市核心竞争力的重点问题研究》等多篇论文，并先后两次在市委党校组织的干部培训班上就自身学习成果及工作体会作了讲座。

2廉政建设

全面开展党风廉政建设工作。制度建设方面，始终坚持“两手抓”积极履行“一岗双责”作为第一责任人。先后组织制定了市规划局党风廉政建设责任制实施办法》市规划局党风廉政建设责任制报告制度》市规划局党风廉政建设责任制检查考核办法》市规划局党风廉政建设责任追究暂行办法》对党风廉政建设责任机制进行了全面调整完善，进一步明确了责任制落实机制和具体措施；教育学习方面，组织干部职工开展了解放思想能形成，推动落实好快干”大讨论活动、洪泽湖农场接受警示教育活动和市规划系统反腐倡廉专项警示教育活动，经常组织各种案例教育，做到警钟常鸣，确保全局干部队伍不出问题；推进廉政文化建设方面，以廉政文化进机关、进行业活动为重点，深入推进廉政文化建设。出台了关于在全局领导干部中开展“读廉文、思廉政”廉文荐读活动的意见》编制印发了11期廉文，供干部职工学习；加强干部廉政建设方面，组织中层以上干部开展了公开述职述廉活动，并先后组织召开了两次党组中心组民主生活会，分析研究干部廉洁自律管理工作；落实纪检监察机构派驻统一管理方面，自觉接受监督并着力加强干部选拔任用、资金运行、国有资产运营、党务与政务公开、领导干部廉洁自律及党风廉政建设责任制落实等六个重点环节和部位的监督管理，取得了显著成效，党风廉政建设和反腐败工作得到进一步增强。此基础上，本人也认真执行党风廉政建设责任制报告制度和领导干部个人重大事项报告制度等有关规定，坚持做到胸襟坦荡，对组织、对领导从不隐瞒个人任何问题。

篇5

关键词：房地产；招投标管理；对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

前言

当前国内外的房地产项目招投标已经成为最普遍、最重要的项目采购方式。房地产项目招投标在整个房地产开发过程中是很重要的一环。招标采购关乎到整个房产项目能否有效控制成本，项目能否盈利，施工能否顺利开展。所以，加强房地产项目招投标工作的管理，用科学发展的思想武装我们自己的企业，就显得尤为重要。

一、房地产项目招标投标的特殊性

1、房地产项目招标投标工作的内容间歇重复房地产企业招标投标工作的间歇重复性体现在两方面。首先，房地产企业（招标部门）开发不同的房产类型项目，因此房地产企业中房地产项目的招标投标工作内容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一项目，随着不同期项目的推进，项目招标投标的工作内容会有间歇性的循环。例如，每一个项目都会遇到监理招标、总承包施工招标、电梯招标等，只是由于项目的需要的时间段不同而时间上有所差异。

2、房地产项目招标投标工作涉及范围广众所周知，房地产项目之所以成为我国的支柱产业，原因之一是因为房地产项目涉及诸多领域，从设计到施工工艺，从原材料到机电设备，从装饰行业到物业管理服务，形成一条强大的产业链。因此招投标工作也需要涉及房地产项目中的各个领域。常常一个房地产项目会涉及到百余种从材料到人工的选择，这也是房地产项目不同于其它产业的一大特点。

二、房地产项目招投标管理中的问题分析

1、招投标工作管理团队组织不畅在房地产市场激烈竞争的环境下，对房地产项目而言，不仅涉及范围广，而且要适应高度紧凑的工作效率，其系统性、程序性非常强，对时间的要求也很高。因此，在招标投标工作中需要由专人或专门的部门牵头协调设计、材料、工程、技术、造价等各专业，统筹考虑，形成一份完整且缜密的招标文件。但是对于这样一个需要大家全力支持的工作，招标过程往往缺少专人牵头，各部门之间缺少联系沟通，会使得招标投标工作时间周期增加，效率大打折扣，甚至会由于对技术的不全面了解而造成招标项目存在漏洞，给投标单位的不平衡报价有了可乘之机。因此，健全的招标投标工作团队，组织工作明确流畅和及时沟通非常重要的。

2、违规现象的出现

招标公告、资格预审文件内容不规范，条件设置过高或有针对性，存在排斥潜在投标人情况。招标人在招标公告时，往往有意提高报名门槛，设置过高的资质等级、业绩要求等。例如：工程总承包资质完全可以承建的项目，要求必须同时具备指定的专业承包资质方可报名；要求企业或项目经理必须具有严苛的类似工程业绩方可报名；无论工程规模情况都要求必须一级建造师方可报名；要求建造师必须有鲁班奖、优质工程奖业绩方可报名等等。在编制资格预审文件时，条件设置过高，有针对性地设置各种要求和评分办法，为某些投标单位量身订做。资格预审工作暗箱操作，对未通过资格预审的投标人不予解释原因。

3、工程量清单、招标最高限价编制水平参差不齐

招标和造价咨询机构从业人员业务水平参差不齐，工程量清单和招标最高限价编制质量差、误差大，甚至在招标人授意下有意压低最高限价，损害投标人利益。肢解工程分包，招标人指定分包，限制总包单位的施工承包范围。招标时随意甩项、肢解工程分包情况较多，甚至一般住宅楼项目还要甩项保温、防水等项目，再加上发包人供应材料设备等，把总承包单位做成了劳务承包。发包人指定分包项目过多，既增加了工程现场的管理难度，责任界面不清对今后的房屋维修也带来了难度。

4、招标工作人员专业素质不够

作为房地产项目招标投标的工作人员，不仅需要有较强的业务能力，还需要有坚定的意志，和对工作一丝不苟的态度。当前，一些房地产项目招标投标工作人员，不仅对项目技术层面了解不够，而且职业精神不足，在编制招标文件时缺乏责任心，如工程量清单质量不高，清单缺项漏项，工程项目特征描述不完整等，其后果势必给项目带来后遗症，给企业造成一定的损失。更有甚者，一些招标工作人员，内外串通，，成为招标投标工作有效实施的最大障碍。

三、健全和完善房地产项目招投标管理的对策

1、建立和完善相关招标制度与流程

招标过程必须既有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，所有招标决策应在招标机构内集体公开决策，杜绝暗箱操作。

投标单位的选择直接影响到招标工作的质量。建议每次招标都应有充分适量的投标队伍参与投标（至少三家单位），参与投标的单位是通过资质审查或在“合格承包商名录”选择的单位。该工作可由项目公司或者工程管理部主持，通过资质审查后参与投标；入围投标单位的最终选择由招标小组集体确定。

所有与招标工作相关的员工都应保持廉洁，不得利用职务、职权之便谋求私利，任何个人不得影响招标小组进行客观公正的评价。除了投标文件密封之外，询标过程的优惠报价都应该采用信封密封，最后统一开标，避免询标过程中的价格外泄。

各单位的投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，都是公司的重要机密，不得泄露或作不当承诺；公司要求各投标单位对自己的投标资料保密，互不串标；中标单位的投标书正本由成本合约部保存，副本由成本合约部、开发部、工程管理部各保留一本。

项目的招标资料，包括：招标文件、投标文件、承包商考察报告、答疑记录、开标记录、评标报告、约谈记录、相关会议纪要等，须及时收集、整理、归档、保管。

2、招标方式选择的多样性

各类工程招标原则上是采用工程量清单的招标方式。结合具体工程的复杂程度、技术要求、工期要求，结合承建商的实力以及招标人自身的管理水平，合理划分标段。避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益，而提高报价；也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量。

为有效的控制成本，除特殊工程外，建议原则上不采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，需经公司招标小组研究后实施。

下述工程项目建议采用两阶段招标法：招标项目的技术含量高，产品质量差异程度大且难以量化，如幕墙、门窗、精装修；投标产品存在较大差异，比较的重点是性价比而不单纯是价格，如智能化、机电设备安装等。两阶段招标法即先进行方案招标（可要求投标方初步报价），统一技术标准或设备型号后再进行第二阶段招标。两阶段招标方式，既有利于合理方案的选择，也有利于几家投标报价在同一平台作比较。

3、采取措施防范不平衡报价不平衡报价法是指投标单位在保持总价不变的情况下，在调低某些分项的同时提高另外一些分项单位的价格。实质上其目的不外是指望在施工中运用高索赔策略追加更多的工程造价或尽早回收工程款。这种方式在一定程度上掩盖了房地产项目投标报价的实际水平，容易造成“低价中标，高价结算”的结果，这给今后的成本控制埋下很大的隐患。因此，无论采用何种方法来评标，招标人都应当对这部分内容均相需相当关注。

如何避免或减少这种情况的发生？笔者认为招标人需在以下方面加强工作：（1）统一报价格式和报价要求，加强报价文件的格式化和规范化，确保各投标人投标报价格式的统一性。（2）提高工程量清单的准确性 ，招标人在发标前应自行或委托专业咨询公司对招标工程量清单进行详细计算、审核和复查，尤其对土石方工程等容易发生工程量变化的分项工程应予以重点审查。（3）深化设计，减少设计模糊地带 ，这就要招标人加强对设计单位的管理和设计监理工作，确保招标图纸和招标文件达到施工阶段的深度和质量，尽量规避设计深度不足引起的不平衡报价。（4）在评标分析中，对投标报价中存在明显低于或高于市场价的报价，需要单独分析，有必要时可在询标过程中要求投标单位调整报价。

结束语

房地产市场的招标投标是房地产建设领域的一项重大改革，要做好这一工作，在确保其在工程质量、工期和经济效益上发挥巨大的推动作用。

参考文献

[1] 薛金泉.房地产项目招投标中的问题及解决方案[J].现代经济信息，2010，(08).

篇6

首先将引荐成交及重点推进的项目情况汇报如下：

在张行如主席、朱文博副局长亲自关心指导与督促下，新加坡国际元立集团独资的蓬莱太阳岛俱乐部项目于2010年正式落户蓬莱。总投资8亿元人民币，其中外资1390万美元，已到位资金249万美元以及3000万元人民币。主要生产干红、干白葡萄酒，同时兼营以葡萄酒为主题的休闲度假等旅游服务配套设施的开发建设。下辖蓬莱太阳岛葡萄酒庄、蓬莱太阳岛园林开发两个外资公司以及蓬莱太阳岛置业和蓬莱太阳岛俱乐部两个内资公司。

世界500强华润集团旗下的地产旗舰香港华润置地在我市的第一个大型城市综合体——华润中心项目经过5个月的迅速推进，于10月30日签订正式合作合同，项目总投资约50亿元，将开发建设商业综合体和高端住宅，总建筑面积70万平方米，主要建设集购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、健身等多种服务业态为一体的大型商业综合体。

立天唐人商业投资有限公司商业地产项目已签订意向协议，将在莱山区迎春大街中段、银座商城南面将投资10亿元人民币建设立天唐人商业广场，这一大型商业综合体初步规划总建筑面积约20万平方米。项目主要业态为高档商务、酒店、餐饮、居住，建设大型商业中心、五星级酒店、高级公寓等。目前客户正与莱山区政府就合作细节进行磋商，该项目已被莱山区列为2011年重点服务业项目之一，有望年内开工建设。此外，经过7个月的推进，国内地产龙头恒大集团在开发区锁定一处地块，将于今年开工建设在烟台的首个地产开发项目。

2010年里，旅游及地产项目领域，成果较为显著。但我很清楚，烟台一直是以制造业立市的城市，工业主营业务收入位居全省第一就充分说明了这一点。为此，在做好服务业重点项目推进的同时，我也丝毫没有忽视过高端制造业的重要性，并始终将其置于我招商方向!重中之重。在这一领域，目前重点推进的项目有韩国爱涂防腐株式会社防腐涂层制造项目以及由江山麦克摩尔高分子材料有限公司承建的年产50000吨高分子液晶材料项目等。其中爱涂防腐株式会社防腐涂层项目，目前已向韩国总部发出邀请，争取早日邀其来我市考察。液晶材料项目已完成工业性试验和规模生产，产品技术已成熟，具备产业化生产条件，产品液晶聚合物LCP，在热、电、机械、化学方面具有优良的综合性能，在化学工业、电子通讯、军工机械、航空航天、汽车制造等领域中有广阔的市场前景。目前该产品主要被美国等少数国家所垄断，项目实施后，不但具有较高经济效益，且具有产业链长的特点，具有很高的社会效益，还可以打破美国等国家的垄断。其他在谈项目具体情况，在月总结中有详细说明，在此不做一一赘述。

如果说2010年的工作，个人纵向比较，有所突破的话，我想这里面大概有以下几方面经验，愿与大家共勉：

首先，坚定不移的信念支撑着我永远向前。6年半招商引资工作，日复一日的对烟台的推介，推进方方面面的产业项目，使得我对家乡的热爱，以及通过招商引资工作改善烟台面貌、增强烟台经济实力的信念已经深入骨髓和血液中。无论大大小小的项目，只要是通过自己的一份努力，得到有效推进，让有志投资建设烟台的客户获取收益，也让烟台实力从方方面面得到改善和提升，我都感到无比自豪。我想这也是招商引资工作者的最大价值，让我们的生命与作为，同城市的发展密切相关，于是，我们每分每秒的工作都是如此有意义。我在博客中虽调侃但绝对真诚地写道：我掏肝掏肺地爱着家乡烟台，并愿为烟台的发展贡献自己毕生的力量，这就是我最大的信念，也是目前无论遇到多大阻力和困难，都能挺过去，坚持向前的最大精神支撑。套用一句歌词，我想说：没有什么能够阻挡，我对招大引强、对建设家乡烟台的向往。

其次，坚持不懈的努力是永恒的法宝。我自认是智商和情商都极其一般的人，但是我想凡看过阿甘正传、士兵突击的朋友，都会有同感，只要认准正确的方向!坚持不懈的努力，不抛弃、不放弃，任何人都有赢得成功的机会。众所周知，我自年末，创建了个人博客，刚开始并非就是奔着招商引资工作去的，一次偶然地机会，发现写点烟台的东西，还真能被浩瀚世界里的他人搜到并联系上，于是通过博客宣传烟台发展的点点滴滴，推介优质载体，就成了我每天的固定日程，将烟台通过网络传播到全世界，就成了我的一个不可动摇的爱好，从此一发而不可收。无论早晚，无论在烟台，还是在国内外出差，只要得闲，就更新点值得与外人道的烟台大事儿，新鲜事，好项目，就非常有可能被别人甚至优质客户搜到并联系上，我的不少项目线索也是这么来的。我不算非常自信的人，但我对坚守与坚持，还是有些自信的，我有信心，可以坚持更新招商博客，至少更新到退休为止没问题。老罗（罗永浩）曾经在演讲中说过：他的成功还真没什么奇特的绝招，只不过比周围人多努了点力，也就有了今天的成功。当然，我很清楚，我只是万里的第一步，离真正的成功还差的远了去呢，与其他领导同事的丰富经验、宏观视野、严谨作风、丰厚业绩上的差距依然非常之大。为此，我会将不懈努力的斗志永远保持下去，让招大引强的热情与火焰永不熄灭。

第三，信息固然重要，但真诚、用心的工作态度更给力。不可否认，招商博客助我在一定程度上扩大了信息源，但如果说一些信息得到了有效推进，矢志不渝的真诚、用心的工作态度才是更可靠的保障。再有价值的信息和项目，再好的客户，如果只是放在眼前，而不用心推进，很快就会化为乌有。为此，我始终用最真诚、用心的态度对待每位客户、每位提供项目信息和项目载体的朋友，也用最真诚、最卖力的工作来回报这来之不易的缘分。实践充分证明，只有为载体单位提供有价值的招商服务，才能赢得载体单位同仁们的信赖，从而获得更多有价值的载体信息；同时，只有真正与投资商交成朋友，并提供优质服务，才能最大限度降低唯利是图这一商人本性发生的几率，减少被客户中途甩掉的可能性。在获悉有价值的项目信息时，再与领导同事沟通后，总是第一时间选择最适合、最负责任的载体单位，进行有效对接。在项目推进过程中，根据项目重要性和档次之分，基本保持与客户3-5天一沟通，非常开心重要的客户和项目，则保持更及时的沟通，如需提供有关调研资料，无论加班加点到多晚，都在所不惜。去年4月，局领导参加完毕华润在济南召开的年会后，按局领导的指示，立刻对华润旗下十多个板块的业务结合我市本地产业情况进行了调研分析，与华润进行了对接，幸运的是，华润旗下地产旗舰华润置地恰有进驻三线城市的计划，并对我市地产市场提出了系列问题，我对这些问题，立刻求助市国土、规划、建设等部门及身边地产界的朋友，结合自身已多年积累的调研资料，对各项问题在2天内给予了回复。五一劳动节之后，华润总部负责人立刻前往烟台，朱局长全程陪同各个县市区考察选址事宜。我局10周年庆典前，华润置地也发来贺函，对我局的高效工作给予了赞誉。在推进任何一个实实在在的项目的过程中，都将高效工作贯穿始终，无一例外。在推进德国服务外包项目的过程中，由于时差因素，客户多次午夜与我沟通，我的电话会始终保持畅通，耐心给予回复。在推进重点项目的过程中，当客户急需载体单位提供有关资料时，无论在长途车上，还是在广州——香港的火车快线上，都及时与客户和载体单位保持电话联系，保证了信息的及时有效传递，丝毫不因为自己的任何主管原因，而耽误项目推进进程。只要是有诚意的好客户，都无一例外，全力以赴的做好全程服务。

第四，广交知心朋友，极大地促进了信息源的拓展和项目的推动。通过招商博客以及平时的交往，有缘结识到了不少和我们一样热爱烟台、并且极具事业心的朋友，通过与他们的交流，间接获取了不少有益的客户及载体信息。太阳岛项目是通过为元立提供生物肥的烟台企业家而结识到的，目前正在推进的韩国爱涂防腐涂料是通过其中国总——同样极具事业心的于先生而联络上的，类似的项目源还有液晶材料项目等。在拓展载体信息方面，不少朋友也帮了很大忙。我们每个人的生活中，都会遇到有事业心的朋友，他们真诚、实干，与他们交往、推进工作，会感到非常踏实。同样，在引荐项目的过程中，经过6年多的工作，也需要将优质的项目引荐给最富责任、最敬业实干的载体单位，否则岂不是将好的客户和信息暴殄天物。

最后一点也是最重要的一点，则是6年多来，全局领导和同事无论在工作还是生活上，给予我的关怀，包容、指导和帮助，对于我今天项目的成交和推进以及信念的坚定、工作态度的始终如一，起到了最大的人生导航仪的作用。张行如局长等局领导在重大项目上的亲自指导和沟通，对项目推进起到至关重要的作用；朱局长在我们推进项目的过程中，全身心的投入，亲力亲为，并多次邀请身边的同行专家一起推进项目，极大地坚定了客户投资烟台的信心，另外，朱局长在工作方式方法上、工作态度和事业理念上，经常给予我们悉心指导，他鼓励我们，无论身份高低，在开展工作时，都是代表烟台，都是代表着烟台市投资促进局，都是代表东南亚部，只要用心工作，多为载体单位和客户着想，勤奋扎实的工作，谁都可以取得成功，我也一直被这种思想所感召着。部里的张部长、于部长工作经验丰富，工作认真、严谨扎实，给了我很大影响，在生活上也给予了无微不至的关怀；大鹏、晓杰也同样如此。此外，综合部、韩国部、日本部、欧美部的领导和同事也在方方面面影响着我，指导着我，并在招商工作中给予了大力的帮助，例如在在陪同华润客户考察项目过程中，由于时间紧迫，部室里所有同事都在外忙碌，是孙德杰同志及时协调各个部门，并撰写多个文字材料，保证了考察的顺利进行；在陪同一个客户洽谈项目至晚上将近10点时，需要紧急撰写一天的考察报告，并发给领导和客户，但是家里并未上网，是刘新刚同志主动把我带回他的家里，及时完成各项工作；在推进韩国爱涂防腐涂层项目过程中，曹芳同志给予了极为认真的材料翻译；在平时工作之余，陈英杰部长、高华山等同志多次给予推心置腹的指导。可以说，我的每一点进步和每个项目的推进，都凝聚了全局领导和同事们的关怀和心血，在此深表感谢。

纵然有所进步，但我一直非常.本文.由开心清楚，与其他领导同事在丰硕业绩、综合能力等方方面面差距依然非常之大。为尽快缩减差距，与全局同仁齐头并进，下面谈一下2011年的努力和改进开心,范文库欢迎您,采,集方向!

一、在继续做好在谈项目推进、传统产业招商的同时，做好战略性新兴产业的调研、相关载体的挖掘和项目联络。“十二五”期间，烟台将加快发展新能源与节能环保、新材料、生物、海洋高技术和高技术服务业五个战略性新兴产业，根据我的产业熟悉程度和在谈项目情况，拟重点在新材料、海洋高技术和高技术服务业领域下功夫。

二、贯彻招大引强，切实围绕我市2011最新考核办法，重点面向世界500强、研发中心、新兴产业等开展招商工作。我给自己制定的工作思路是以外资大项目提高^开心范-文库_为您搜集整理^%影响力，力争不断引进更多大型外资项目为我局做出好的贡献，以其他项目作补充，作为拓展人脉的源泉。

三、继续加强各产业领域载体的挖掘工作，为融资、并购做好项目储备。在与马来西亚丰隆集团上海代表处于先生就葡萄酒庄收购项目洽谈过程中，于先生谈到：并购是目前众多老牌儿外资企业投资中国的重要方式，因为在高端产业领域，发达国家都会或多或少有所技术保留，并且中国的市场需求和潜力还有待时日去培育，而在中低端产业领域，中国众多民族企业已经具备了极高的水平，外资企业也没有太多必要再次进入中国，参与竞争。因此，具备一定技术含量，而又缺乏资金或管理经验的优质载体，便是老牌儿外资企业投资中国的重要方式。为此，我将大力加强优质载体的挖掘工作，与对口外资企业对接，提升我市载体企业的产业水平。

四、大力加强学习和思考，提高思想境界，加强自我总结。在以往几年的工作中，自觉自发的自我总结做的太少，近期我已经坚持每个月做一次个人招商动态，今后希望能通过自我鞭策，争取每周做一次招商动态，里面除了项目进展之外，要加上每天的思想动态，以及对产业招商的思索等内容。

篇7

【关键字】 创意产业 发展思路

创意产业是一个知识密集型、强渗透性的新兴产业,是现代文化和信息服务产业的前沿和高端。专家认为,创意产业是21世纪全球最有前途的产业之一,将成为21世纪我国经济的支柱产业。创意产业园以其技术和人才高度集聚的特征,被视为创意产业发展的“孵化器”和“酵母菌”,是创意产业链中的重要一环和重要载体[1]。

一、东莞市创意产业发展情况

(一)东莞市在创意产业目前的发展情况

第一,东莞市创意产业政策的制定。东莞市高度重视创意产业,积极开展各项工作,组织产业调研,撰写《上海、南京两市创意产业发展的考察报告》,并结合东莞产业发展实情和区域产业特点,颁发实施了《关于促进创意产业园区发展的实施意见》及配套措施《东莞市创意产业园区认定管理办法》。并由经信局、发改、科技、财政、国土、建设、规划等11个部门以及几个开发区领导为小组成员的“东莞市创意产业发展领导小组”,统筹协调推动东莞市创意产业又好又快发展[2]。

第二,创意产业园区的认定情况。东莞市相关管理部门制订了《东莞市创意产业园区申报指南》,积极支持有条件的地区以新建或改建的方式建设创意产业园。目前全东莞市已发文认定3个创意产业园区,其中2个已授牌。这些园区集聚了涉及网络服务企业、软件研发企业、工业设计企业、广告策划企业、动漫及艺术设计企业,以及相关创意服务机构。

(二)东莞创意产业发展特点

第一,各镇街结合自身区域产业优势,建设与当地产业升级调整紧密相关的创意产业园,加速当地的产业升级步伐。目前,在全东莞市范围内已经建成或在建多个与地区特色产业相结合的创意产业园,如大朗镇围绕当地产业结构,大力发展现代信息服务业园区和毛织服装设计创意园区,致力推进信息化与当地工业的融合,取得了初步的成效。

第二,各镇街充分利用区域存量资源优势,聚合创意产业发展要素,融合网络信息技术,形成了区域内部配套较为完善的创意产业链条。一是充分挖掘当地的产业存量空间和优势产业资源。二是部分镇街初步构造了“创意――设计――产品――市场”的完整产业链,扩延当地传统产业链条,逐步形成“研发设计、展示、交流和销售”或“创意设计、品牌策划、内容提供、创意交流与传播、衍生品交易”等功能集中且模式丰富的完整产业链。

(三)东莞市创意产业发展存在的问题

一是创意产业园区建设资本的相对单一,社会资本对园区的建设投入缺乏相应的动力。东莞市当前的创意产业园区建设,从谋划、定位到实际投入,多为公益性定位、政府主导投入模式,在国内其他地方则以社会投资为主导。投资方缺乏社会参与势必会造成园区发展动力的逐步衰微,影响园区可持续发展,同时也给当地政府造成了持续的投入压力和负担。

二是创意产业企业仍以中小企业居多,大型创意企业相对缺乏。目前,在东莞创意产业园中,占据主导地位的是中小企业,部分企业甚至是微小企业(员工在3-5个人之间),在创意资源、产业带动、品牌影响等方面与周边城市对比均存在不足,缺乏能引领行业前进的龙头企业和龙头项目。

三是部分镇街的创意产业园区建设在一定程度上存在同质化、交叠化现象。部分创意产业园区规划和建设过程中出现定位模糊和结构同质现象,此外部分镇街过于追求大而全的产业定位,未能根据本区域产业特色发展相对应的创意服务,从而造成全市重叠和资源分散。

四是产业发展环境和政策体系有待进一步完善。在创意产业的自主知识产权保护、创意人才引入和激励、政策落实和监控协调、产业发展基础环境的营造等方面仍需进一步完善。

二、我国创意产业的发展

(一)我国创意产业的现状

近年来,中国创意产业有了极大地发展,尤其在香港、台湾地区,创意产业是以前所未有的速度迅速崛起。上海、深圳、成都、北京等城市也在积极地推动创意型行业的发展,筹建了一批具有开创意义的创意产业基地。如上海建立的一批创意产业园区,聚集了大批具有创造力的优秀创意人才,先后开展了国际的电影节、电视节、音乐节、艺术节、各类设计展,在国际上赢得了广泛的声誉,形成了一定的创意设计方面的集聚效应[3]。

(二)我国创意产业的发展思路

我国要紧紧抓住国内加快发展战略性新兴产业、促进产业结构转型升级的机遇,突出“政府引导、机构引领、企业主体、市场运作”的推进模式,加强对创意产业发展的引导与协调,加快推动创意产业发展,关键做好以下几方面工作:

一是加快构建完善创意产业园区多元投资机制与联动发展机制,加强对创意产业园区建设的指导与协调。我国应该加在创意产业公共载体的投入和运作参与,积极营造良好的园区发展环境,鼓励、支持多元投资机制和灵活的经营方式,激活创意产业园区发展动力,推动创意产业健康发展。

二是认真谋划创意产业发展布局。系统规划全国创意产业发展的宏观格局,根据不同区域产业特点和区域地理环境,引导各地创意产业自主发展成为结构合理、错位竞争、资源充分流动的产业发展局面。

三是进一步加大对创意产业发展的扶持。要在贯彻落实现有软件和信息服务业扶持政策和创意产业园区政策的基础上,发掘更多资源支持我国创意产业发展,逐步建立起完备和成熟的创意产业发展政策扶持体系。

四是大力引进与培植创意龙头企业,推动创意产业做强做大。各地区要充分整合本地创意产业资源,引导各类社会资源参与,重点培育和扶持发展潜力好、人才团队稳定、管理机制良好的优质创意企业做强做大,提升创意企业在创新、规模、品牌、行业带动力、市场影响力等方面的核心竞争力。

五是积极培养和引入创意人才。各级创意产业主管部门要坚持以人才资源开发为重点,完善创意人才引入、激励保障机制,致力引进和培养具有优秀的策划能力、良好的产品创新能力、扎实的市场营销能力和开放的国际视野的优秀创意人才和市场经营管理人才。(下转第128页)

(上接第41页)

参考文献:

[1] 王胜楠、侯建明.创意产业发展趋势及我国新型城市建设 商业经济.2010-3-18.

篇8

2005年12月1日我们一行来到温州市乡镇下的一个村的“沪川大酒店”,我留意观查了酒店的环境,建筑特色、绿化、灯光、装潢、员工服务以及整个管理都给我留下了很深的印象。下面是我对酒店考察的一点感想。

一、营销—让宾客从心里满意

餐厅服务小姐在为宾客点菜时，服务殷勤，动作规范，态度和谐. 但以前由于管理者为了增效，给员工们下达销售指标，造成小姐不时的向宾客推销价格不菲的菜肴，努力的来完成自己的指标。这样的服务，客人会满意吗？作为管理人员，我们是不是应该进行换位思考呢？如果我们的小姐适时的向客人提醒，要适量点菜，以避免浪费；或者通过询问客人的口味来推荐合适的菜肴，这样的服务会让我们的宾客更为满意。

大家都知道要重视宾客的感受，因为宾客是饭店员工的衣食父母。但我们在工作中是否真正从宾客去考虑问题呢？很多时候都还是不够的。因为对宾客的满意纯粹理解为服务态度的话，可能有些肤浅了。服务需要不断研究客人心理，让宾客从心底感到满意才是硬道理。

二、员工——饭店的资产和资源

成本只能消耗的，而资源是能开发，资源是能升值的。管理大师彼得—德鲁克曾写到：“员工是资产和资源，不是成本和费用。”他所强调的是人的价值，因此把员工当作资源还是成本，这就是体现了酒店营经管理者的战略眼光和价值观，也是决定企业成败的关键。

三、制度——“热火炉定律”

不能否定，现在的制度，往往都没有很好的执行，而经常受到个人主观的控制，甚至有很多制度只是一种摆设。可能有许多管理者会把所谓人性化管理作为一种理由来解释。这种认识上差异，关键还是来自于我们很多人忽略人性化的一个基本立足点，即它是一种责任，一种对企业和自己的责任。不规范执行制度，造成制度形成虚设。一方面使企业浪费了制定制度的人力工本支出，更重要的是向员工们间接展示了企业不严谨的工作态度和思路。即使是以红头文字所定的制度，就必须执行。如果制度不合理，应及时进行修改，使之完善。西方的着名管理学家麦格雷戈的“热火炉定律”，就非常形象表达了一个企业规范执行制度原则。

“只要你敢碰它，它就烫你，而且当时就烫你，第一次就烫得很厉害；它只烫你碰它的那部分，而不会烫你全身；对谁都一样——谁碰它，它就烫谁；你不碰它，它就不碰你” 。这里的“热火炉”，当然指的就是制度和规范，其实这样执行制度才可以理解为人性化的管理。人性的认识，是一个逐步深化的过程，对人性面的理解不是简单以待人深厚善良为标准，它需要靠管理者在实践中不断的探索和提炼。首先要在制度化管理基础上，大家已经具备了一种行为规范，才可以将所谓人性化的软化管理，按照我们国家目前素质情况下，人性化的管理应该更多的用在关心员工工作之外生活和奖励员工的出色的表现这方面。

四、求知——处处都是机会

21世纪了，大家都知道知识的重要性，也会经常谈起学习的紧迫性，而且还会时不时的埋怨企业给的机会太少或者冒出“因为工作太繁忙，没有空闲时间进行学习”等等话题。但是，很多都忽略学习的目的是什么，都是为了提高处事能力，使工作得到上司和下属们的肯定，使生活过得有价值感。按照逻辑学推理法，在工作实践中学习更为直接有效。比如，在努力完成任务的过程中，就可以获取新的知识和经验。但我们很多同志对待领导下达的任务，经常喜欢寻求做不好的理由，进行推脱。接受任务时，不是自己开动脑筋，而是先问领导应该怎么做。实际上，我们因此而错过了很多学习、提高的机会。因为我们在接受任务时，其实就是获得一个学习的平台。用心和认真落实的过程，是一个不断需要充实的过程，是一个不断需要付出的过程。所以，只要我们对每一项工作都用心去做，认真负责去做，那么就能获得提高工作能力的好机会。

学习环境的问题也是如此。我们经常喜欢依赖于我们的周围氛围，但是却忽略了最主要的一面：我们自己是否真的具有学习的欲望？如果具有这种渴望，不会因一些主观可以控制的因素，来阻止学习知识，不会长时间等待一个特定机会，也不会在乎周围没有学习的气氛等等，因为环境是自己创造的，处处都可以学习。所以，可以这么说，我们很多人缺乏的不是学习机会和环境，而是没有具备需要真正学习的思想。“学然后知不足”说明这个道理。

五、对饭店管理的一些认识

饭店管理与物业管理有相似之处,或许算不上一门高深的学问，在学术领域大概只是一门应用学科。然而，从事过这方面管理的人都会觉得，要管好并不容易。饭店或小区就像一个小社会，各种各样的事情都会出现。因此要求管理者具备较高的素质和专业水平。

制度的完善和市场的竞争，使我们这些饭店管理者面临着新的挑战。我们必须迅速全面提升自我素质和能力，适应不断变化的形势，才不至于被市场所淘汰。

六、对今后物管公司发展的一点想法

酒店管理同物业管理有许多相同之处。通过对酒店的参观、学习和考察，使我对我现在从事的物业管理工作有了全新的认识，发现了我们同沿海经济发达地区物业管理水平的差距。下面就物管公司今后的发展方向谈谈我的想法。

1、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业

首先严把员工招聘关。今后在招聘公司管理人员时必须是具备物业管理专业知识的人才；招聘维修人员时必须是具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员时必须属退伍军人，并对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都要进行严格考核挑选。

积极做好员工的入职、在职培训工作。今后对新招聘的员工必须进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作做到心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。积极倡导“工作就是学习，工作就是创新，在学习中工作，在工作中提高”理念，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，在员工中形成一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，公司的管理服务水平和管理效益得以提高，树立良好的公司企业形象。

从实际出发，今后我们将严格参照lS09000质量体系运作，逐步制定和完善严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。然后根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

2、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

在此次考察过程中，我亲眼看到了沿海一些星级酒店的管理模式、他们的管理给我了很大的启发。今后我们的物业管理服务，应向“一站式客户服务、一站式资讯管理、一站式数码社区”三大体系发展，就是利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现高效的管理运作，解决业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升服务效率，提高业主满意度，提升物业管理服务的水平和服务质量，最终提升我们公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

3、积极推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。

2006年我们将重点开展“顾客互动年”活动。成立小叶榕业主俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动；“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动；十月份，组织小区业主观看露天电影；十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建互动的顾客关系，营造浓厚的社区氛围和良好的居住环境。 为下一步元方房地产公司的房屋销售和开发打下良好的基础。

4、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于小区设备管理，要重新建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对电梯，保安监控系统，消防报警系统，公用的供水、供电网络系统，水电表、剪草机，加压泵每月定期检查一次，以确保正常使用。等等。

5、把保安队伍打造成公司的一道亮丽风景线

星级酒店保安的严格管理和彬彬有礼的形象给我的考察过程留下了深刻印象。酒店保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对酒店实行24小时的安全保卫。针对沿海星级酒店的保安管理。下一步我们将积极建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成小叶榕物管公司的一道亮丽的风景线。

篇9

回顾整个危机由爆发到发展至今的局面，可以看到，这一由次级抵押债券而引发的危机，并非一次偶然的事故，而是有着深层次的根源，而这一根源就在于美国扭曲的经济增长方式和不平衡的经济结构。

为了揭示这一原因，先来了解次级抵押债券及其涉及到的一系列证券化产品的风险结构问题。次级抵押贷款是美国为了向较高风险的借贷者(主要是相对贫穷的少数人群，如西班牙裔及非洲裔)提供住房所有权机会而设计的一种金融产品。与优级贷款相比，次级贷款的借款人平均信用评分较低，而“贷款价值比”和“债务收入比”较高。次级贷款以浮动利率贷款(ARM)为主，大多数是“2/28”或“3/27”这类的复式结构。这类复式结构的抵押贷款通常是在30年期内分期偿还，在前2(或3)年中采用固定利率，而之后则采用在Libor基础上加上一定的溢价调整利率。由于这种浮动的结构，借款人对于利率和房屋价格的波动十分敏感。因此，次级抵押贷款具有相对更高的信用风险。次级贷款发放机构大多数不能吸收公共存款，而是以信贷资产证券化作为主要的融资方式。通常情况下，次级贷款金融机构将借款者的个人住房抵押债权转给(或卖给)特殊目的机构(sPV)，这些住房抵押品汇聚成资产池，SPV就将这些资产打包，以债券的形式出售，即所谓的“住房抵押贷款支持证券”(RMBS)。与传统的证券化不同，次级住房抵押贷款支持证券(subprimeRMBS)一般具有XS/OC结构，这种结构具有对房价十分敏感的特征。为了获得更高的资产收益，金融机构在RMBS的基础上，进行了新一轮的证券化。证券化链条的这一环节即所谓的“担保债务凭证”(cDO)。CDO是以中间段的RMBS和其他债券，如其他资产支持证券(ABS)和各种公司债作为资产池发行的证券化产品。而CDO的中间段又可以不断注入另一个CDO资产组合中去，形成所谓CDO平方、CDO立方等衍生品。这样，通过一系列的证券化产品及其衍生品，使得次级抵押贷款的风险在整个金融部门分摊开。证券化中的MBS、ABS、CBO等产品，最终都是以次级抵押贷款作为基础资产，因此，次级贷款的运行状况直接或间接地决定这些产品的市场运行。但是由于过度衍生导致证券化产品的复杂性，而形成信息极度不对称的市场，购买者看不到违约的风险，即使坏账发生，在二级市场中的传导也很缓慢，因此过多的金融产品被购买，使得次级贷市场更加膨胀。

尽管次级贷在风险结构上存在着天生的缺陷，但令其演变成一场金融危机的直接原因是美联储长期的低利率政策。2001年以来，为了弥补IT泡沫破灭对美国经济造成的损失，格林斯潘领导的美联储采取了扩张性的货币政策，经过13次降息，到2003年6月25日，美联储将联邦基金利率下调到1％，创45年来最低水平。美联储的低利率政策，直接导致市场中流动性过多，多余的流动性注入房市，从而使房地产价格被拉升，作为次级贷抵押品的住房不断升值。这样，信用评级很低的借款人，也可以凭借不断升值的房地产，获取新的贷款，来偿还旧债，并且可以用富余的贷款来支付超额的消费开支。在低利率、高房价的情况下，次级贷的信用级别不断被调高。保险公司、商业银行、养老金等机构也将多余的流动性投资于住房抵押贷款。在这种情况下，住房抵押贷款市场达到了前所未有的繁荣，而次级贷市场也迅速扩张。2003－2005年，是美国次级抵押贷款市场发展最为迅速的阶段，美国次级贷款余额从2003年的4000亿美元增长到2005年的14000亿美元，占房屋抵押贷款的比重也从2003年的5.4％左右上升到2005年的接近14％。但是房价不可能永远持续地增长，必然会回落。2003年，美国经济开始复苏，为防止通货膨胀反弹，从2004年6月到2006年6月，美联储连续17次上调联邦基金利率。美联储不断升息导致住房贷款市场利息率的上升和房价的下跌。这样，在房市上涨阶段进入的借款者，多数并不具备偿债能力，而在利率升高、房价下降时，抵押品也随之贬值，从而信用级别也不断调低，违约率提高，信贷的链条开始出现断裂，从而引起危机爆发。

然而究其本质，金融危机的根源在于美国扭曲的经济增长方式和不平衡的经济结构。一方面，美国经济增长依赖于其过度的消费。美国GDP中占比最大的是消费支出，约占GDP的70％，而生产部门所占比重不大。从20世纪80年代至今，消费逐渐成为推动美国经济增长的主要动力。特别是2000年以后，消费对经济增长的贡献率一直在八成左右。2002年消费对经济增长的贡献甚至达到120％。至2008年底，消费贡献率较80年代初期提高了近20％。在以消费驱动增长的经济中，政府必然会鼓励消费，扩大信贷的规模。根据美联储的统计数据，美国的全民负债总额相对于GDP的比例已从1997年的255.3％，上升至2007年的352.6％；这其中，房地产和金融产品的比例分别从1997年的66.1％和63.8％上升至99.9％和113.8％。这期间，就导致了次级贷市场膨胀，产生了泡沫。然而过度的消费，使得储蓄不足，最终导致贸易逆差过大，经常账户赤字增加。而不断增加的经常账户赤字最终又会导致美国汇率的下降，从而使进口商品价格升高，产生通货膨胀压力。为了平稳物价，货币当局必然会提高联邦利率，进而导致金融市场泡沫破裂。另一方面，美国经济结构不平衡，虚拟经济过大，而实体经济则相对较小。根据国际清算银行保守估计，2006年底美国境内的股票、债券、外汇、大宗商品期货和金融衍生品市值约为400万亿美元，为美国13万亿GDP的30倍左右。过度膨胀的虚拟经济最终导致经济泡沫化，金融部门过度杠杆化。而实体经济的发展相对不平衡，难以支撑虚拟经济的发展。这样，资本价格不断被拉高，最终导致泡沫破灭、信贷链条断裂。而银行等信贷部门，为了应对危机，则开始去杠杆化过程，原先支持金融市场的大量复杂的组合、杠杆放大的投资工具被解散。衍生品市场萎缩、相关行业受创，市场流动性因此大幅缩减，并导致经济遭遇衰退。

2、金融危机对全球经济的影响

首先，金融危机爆发以来，美国的金融业受到了严重的影响。金融危机给抵押贷款发行机构、次级贷债券市场及其他金融衍生品市场均造成了直接的损失。华尔街的金融机构面临着严俊的风险考验，承受着直接的财务损失和间接的市场损失，多家金融机构受金融危机所累而濒临破产。其次，受金融系统动荡的影响，股票指数急剧下跌；同时，由于对未来不确定因素的担忧、对当前危机的恐慌以及对未来市场的悲观情绪，也使得股指加剧了下跌。从2007年11月到2008年10月一年的时间内，道琼斯指数由13370余点下滑到了9330余点，跌幅达4000余点；纳斯达克指数由2660余点跌至1720余点；标准普尔500指数也由1480余点跌至960余点。第三，由于信贷收缩导致对房地产需求下降；但是大批无法偿还贷款的借款人却只能被迫出售房屋，这又导致供给增加。大量的房屋卖不出去，使得原本不景气的房地产市场增加了价格进一步下跌的压力。而金融危机对于美国消费市场的负面影响也十分显著。主要通过以下渠道：借款人的债务状况恶化，而直接影响其消费能力，特别是部分中等收入群体，消费弹性较高，而受到的影响较大；抵押品权益赎回金额占消费比重开始下降，这部分通过再融资创造的消费被挤出；资产价格下跌，使得财富缩水，从而影响支出；对于可能失业的担忧也会促使消费者削减开支。第四，由于对消费及虚拟经济依赖较大，美国实体经济也遭受了负面影响，开始下滑。数据显示，2008年第三季度美国GDP负增长0.1％，消费者支出大幅削减，导致美国经济折合成年率收缩0.3％。而美国劳工统计局的一项劳工失业率统计月报显示，2008年10月份，全美失业率达到6.5％，新增失业人口24万，总失业人口达到1010万。

金融危机对全球其他国家的经济也产生了负面的影响：一方面，金融部门直接承担损失。由于美国在全球金融体系中的地位，其他国家的银行等金融部门购买了美国的公司债或金融衍生产品，而这些产品可能直接或间接与次级贷款相关，而导致坏账。银行为避免风险，收紧信贷，银行间同业拆借利率升高，货币市场动荡加剧。金融部门的恐慌，造成信贷危机，从而影响投资与消费，进而影响各国的经济。另一方面，美国消费的下滑直接影响全球的消费需求。美国作为全球第一大经济体，近年来，美国消费占全球GDP的比重持续上升。2007年，美国消费占全球GDP的18.2％。美国消费缩减直接影响其他国家的出口贸易，特别是很多以出口导向型增长为主的新兴国家，受到的影响更为强烈。在这种情况下，全球经济都面临着强烈的下滑风险。欧洲经济前景黯淡，2008年第三季度欧元区15国GDP萎缩0.2％，而第二季度也同样负增长0.2％。特别是以金融业为主的英国受到了强烈的冲击，实体经济陷入萎缩，第三季度GDP负增长O.5％。英国工业联合会(cBI)的一项调查显示，英国工业订单已跌至5年来最低水平，商业信心指数跌至上世纪80年代初工业大调整以来的最低点。新兴市场国家纷纷告急，冰岛面临国家破产，匈牙利和乌克兰也因股市暴跌和通货膨胀，只能求助国际货币基金组织(IMF)，以使本国经济免遭崩溃。而亚洲也未能幸免，日本经济陷入泥沼，第三季度GDP较前一季度下降0.1％，折合成年率下降0.4％。第二季度修正后较前一季度下降0.9％，折合成年率下降3.7％。韩国经济危机四伏，韩元币值2008年下跌了三分之一，并促使信用评级机构标准普尔将韩国7家银行列入“负面观察名单”。四、金融危机对我国的影响

第一，金融危机对我国最为直接的影响在于我国持有的大量美国债券承受的损失。美国财政部公布的国际资本流动报告显示，截至2008年9月末，中国持有的美国国债达到5850亿美元，取代日本成为美国国债的最大持有国。而中国持有的美国机构债也高达3700亿美元。中国1.8万亿美元外汇储备中的70％左右是美元资产。一方面，部分债券受金融危机影响，存在违约的风险，会对中国造成直接的损失。另一方面，对于占我国持有债券比重较大的风险较低的美国国债，尽管在短期内可能会由于全球信贷危机，吸引大批投资者，而使其收益率走高，但是从长期来看，受美国资产价格暴跌、消费缩减、经济前景看淡的影响，美元及美国国债都面临着贬值的风险。

第二，我国资本市场受金融危机的影响发生剧烈震荡。由于金融危机带来的对市场的负面预期，对未来经济增长信心下滑，在我国股市由高点向下调整的过程中，更加加剧了下跌的幅度，并可能通过资本市场的“羊群效应”进一步放大。另外，尽管我国在资本账户上有所控制，但由于全球股市动荡，也会对我国股市产生消极的传导作用，加剧了动荡。上证指数从2007年11月份最高的6124.04点下跌到2009年3月份的不到2400点。股市下跌可能对实体经济产生不利的影响。一方面，股市价格下跌使得投资者的资金流动性变差，因此消费者会缩减耐用品支出；而股票贬值也会使得投资者的预期财富下降，会通过财富效应，对消费产生消极影响，而消费下降对产出有直接的消极影响。另一方面，根据托宾的q理论，股票价格下跌时，托宾q值，即企业的市场价值与资本的重置价值之比会减小，企业倾向于减少投资，从而对实体经济产生消极影响。

第三，房地产市场也受到金融危机影响。但这种影响是间接的，主要通过资金层面和心理预期层面发生影响。在美国金融危机全面爆发之前，中国的房地产业就已经开始了向下调整。而危机爆发之后，一方面，由于境外投资机构流动性紧缩，为了周转资金，可能会从中国的房地产中撤资，造成资金层面断流；另一方面，由于对市场不景气的预期，使得房地产商对于项目投资更加谨慎，而消费者受未来预期不确定性的影响，也会推迟购买，房地产市场进入观望状态。由于近年来房地产增长一直是GDP的主要增长点之一，房地产投资占总投资的1/4左右，如果房地产市场快速下滑，势必在短期内对我国经济增长产生显著的不利影响。而房地产相关的行业，如建筑行业、钢铁行业等也将受到直接的冲击。

第四，金融危机对我国产生的最为强烈的影响在于对出口的不利影响。出口作为拉动中国经济增长的“三驾马车”之一，在中国经济中占据的地位十分重要。美国是中国最大的出口流向国家，美国经济放缓、信贷收缩而导致的消费下降，将直接影响中国对美国的出口商品总量。中国海关总署公布的数据显示，2008年10月份我国出口额较上年同期增长了19.2％，增速低于9月份的21.5％和2007年全年的25.7％；而最新的数据显示，在刚刚过去的2009年1月份和2月份，我国的出口增长与去年同期相比分别下降了17.5％和25.7％，形势非常严峻。若剔除价格上涨等因素，我国出口增速下滑会更严重。出口下滑一方面会直接影响我国经济增长速度，例如，2008年第四季度GDP同比增长仅6.8％；另一方面，出口导向型企业投资减缓，也会通过产业链条，最终作用于整个宏观经济。

第五，金融危机对我国产生的最为明显的影响体现在我国劳动力市场的变化。据国务院发展研究中心统计，2009年我国将有1000万大学毕业生面临就业挑战，其中包括610万应届毕业生和400万往届毕业生。另据2009年2月2日中央财经领导小组办公室非正式估算，目前，失业和返乡农民工达2000万人之多。这不仅会对农民收入的增长产生负面影响，而且还会关系到经济社会发展全局。因此，当下解决高校毕业生和农民工就业问题已经成为我国促进就业的重中之重。

3、我国的相应对策

金融危机爆发，我国面临的最主要的压力在于出口。这也暴露出我国过于依赖出口，而内需不足，在经济结构上存在的缺陷。面对危机，我国需要做出相应的调整，一方面避免经济过快下滑；另一方面，也应适时调整经济结构，扩大内需，增加国内消费。

财政政策需在政策调整中起重要作用。政府应增加资本性支出，特别是对基础设施的投人，从而直接提升国内需求，刺激经济。同时，政府投资建设，增加了就业的机会，也将缓解由于房地产市场低迷而造成的的失业压力。另外，应增加社会保障、医疗及教育开支，使居民减少预防性储蓄，从而增加消费；税收政策方面也可适度放宽，提高个人所得税起征点，增加居民可支配收入，从而刺激消费；进一步改革增值税，降低企业税负，促进投资；调高出口退税率，缓解出口型企业的压力，以免出口过快下降。

货币政策应保证相对稳健、适度宽松。由于受金融危机影响，我国经济面临严重下滑的风险和对潜在通货紧缩的忧虑，以及全球低利率政策的影响，因此利率可能进一步调低，信贷政策也有可能进一步松动。但是，应该看到，当前通胀压力虽然有所缓解，但是这主要是受短期内由美国金融危机引起的信心因素影响，及人民币贸易加权汇率升值而使进口产品价格下降而引起的，未来通胀压力仍有可能浮现。在通胀压力与通缩压力同时存在的情况下，应保持货币政策的相对稳健。

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篇10

日本是一个资源缺乏的岛国,虽然现代工业很发达,但据2006年的数据显示,食品自给率只有39%,其中,水产的自给率较高,也只有50%,谷物类自给率只有28%。日本战后饮食习惯也在变化,米食在减少、面食与肉食在增加,家禽的饲料一年需要进口2000万吨以上,如果全部在日本生产,需要500万公顷土地;日本的捕鱼业属于“三K”(臭、累、险)产业,不吸引人,目前日本捕鱼业只有20万人,因此50%的水产需要进口。由于以上这些因素,促使日本冷藏冷冻食品业的发展,也促进了冷藏库行业的发展。

据统计,日本2004年全国有冷库数量(非法人企业)为3431座、冷库容积3302万立方米(1321万吨),其中,在国土交通省登记的营业性冷库1689座,占全部冷库数量的49%,其他51%为自用冷库工场;营业性冷库的容积2729万立方米(1091万吨),占全部冷库容积的83%,其他17%为自用性冷库容积。2005年的营业性冷库容积2751.8万立方米,与1975年相比,营业性冷库容积增长了175%,冷藏库企业数量由1254家减少为1153家,冷藏冷冻的货物数量(入库量)由712.3万吨增加到2066.3万吨,增长了近3倍。

2004年日本冷藏冷冻货物的(入库量)构成为:水产品523万吨(占27%),畜产品570万吨(占30%),果蔬等农产品243万吨(占13%),冷冻食品500万吨(占26%),其他69万吨(4%)。日本的冷库布局是:大型城市占37%,中型城市占17%,渔港占16%,其他地区占30%,冷库最多的是神奈川(147万吨)、东京(137万吨)、大阪(113万吨)、兵库(84万吨)等地。按温控区间分类,日本冷库一2℃-10℃的低温库占1l%,-2℃至-20℃的冷藏库占4%,一20℃以下的冷冻库占85%。

日本政府主要通过各种法律对冷库实施管理。目前与冷库有关的法律主要有:《建筑法》(承重)、《消防法》(防火)、《仓库业法》(防火、隔热材料、卫生)、《高压安全法》(冷冻设施)。日本政府没有像中国一样的对冷库设施的强制性年检。

行业统计详尽

日本冷藏库协会有广泛性与细致、精确的冷库行业统计数据。日本冷库协会已经有40多年的历史,各都道府县都有冷库协会,所有地方协会与全国几乎所有的营业性冷库企业都是日本冷库协会的会员,会员企业的冷库容积占全国冷库容积的90%以上。经由日本国土交通省授权协会开展的持续几十年的冷库业统计数据,对日本冷藏业的发展起到极其重要的促进作用。中国仓储协会冷藏库分会2008年才成立,到目前为止中国大陆还没有统一的冷库统计制度,业内经常引用的有关冷库方面的数据基本上是根据各个相关产业协会的不完全统计、再加上有关专家的估计与汇总得出来的,可以说,统计制度不权威、统计数据不完整。

日本冷藏仓库协会是1973年从日本冷冻事业协会(1948年成立)内部的冷库部门分离出来、组建的独立社团法人。2004年有团体会员38家(各都道府县冷藏仓库协会),企业会员l386家。会员单位的冷库容积共计2454万立方米(1000万吨)。

冷库“地产”与经营长期并存

从投资人的角度分析,日本投资建设冷库的基本上是三类机构:一是食品生产流通企业投资建设的自用冷库或冷库法人企业,或是由原来的食品经营企业转变过来的冷库经营企业;二是专业化的物流企业或冷库经营企业;三是各级政府与政策性银行以及大型商社等。为保障食品安全、有效利用资源、节约社会成本,日本各级政府不同程度地参与了许多大型仓库设施(包括冷库与通用仓库)的投资(或提供土地或提供资金或投资组建企业)。与中国不同的是,政府投资的冷库设施是出租给私人企业经营,也就是说,日本仓储业长期以来一直就有“仓储经营”与“仓储地产”两种业态。当然,投资仓储地产的还有一些没有经营经验但有投资实力的大型商社。

政府投资公共仓储业,一方面,有利于有效利用社会资源、节约社会成本,避免在土地等稀缺资源方面的恶性竞争,另一方面,可解决企业一次性投资较大的难题,更好地满足市场需要。同时,政府只投资建库、不具体经营,也维护了正常的市场秩序。近些年来,我国国有资本“逐渐退出竞争性行业”,一些地区将仓储用地“招拍挂”,极大地抬高了仓储设施的建设成本。这种状况持续下去对我国仓储业的发展与现代化是福是祸,值得业内人士广泛关注与跟进研究。

“储存型”向“流通型”冷库发展

从日本的情况看,日本长期以来乃至目前,都存在这两种冷库,只是许多原来的“储存型”冷库开始向“流通型”冷库发展。但即便如此,一些“储存型”冷库仍然存在、且生意很好。中国仓储协会一直在提倡:现有冷库应该根据市场需要完善功能,逐步建立以冷库为核心的冷链物流系统。这是针对我国原有冷库的普遍性问题提出的希望,是符合国际冷藏业发展趋势的,协会下一步应该借鉴国际经验,引导国内冷库企业转变观念、完善功能,关键是根据市场需要找准突破口,实现“商业模式”的创新。

与此同时,也不能“盲目转变”,根据日本的经验,一些为食品生产企业服务的食品原材料冷库,还是可以继续保持“储存型”,根据中国的实际情况与需要,肉食品等国家储备也应该继续保持。

营业性冷库占八成

日本冷库的规模化与社会化程度很高,过去30年冷库企业减少了8%,但冷库容积增加了175%,营业性冷库(即公共冷库)企业的数量只占49%,但营业性冷库容积却占到全社会冷库总容积的83%。中国目前还没有这方面的统计数据,根据专家分析,就是算上原来的“肉联厂”这些年转变为“冷库企业”,社会化的冷库也应该是少数,多数还都是企业自用冷库;中日冷库业更大的差距可能还是冷库的规模与集约化程度。我国“肉联厂”、水产等国有企业在计划经济时期建造的冷库都不大(1万吨左右),这些年来各类食品经营企业又发展了众多的微型冷库(2000吨左右)。这种状况不仅不能适应我国冷藏食品业高速发展与食品物流系统化的需要,冷库的安全管理与冷藏冷冻食品的质量都是令人担忧的。中国仓储协会提出了冷库的专业化、规模化与社会化的趋势与要求。但仅靠协会的“引导作用”显然是不够的,还应该引起有关政府部门的高度重视。

农产品与物流无缝对接

日本的水果、蔬菜与花卉三大类批发市场及其流通体系一直是很健全的,这次考察的“横滨中央批发市场”将物流系统引入市场,实现了物流与市场的有机结合(多方联合组建“横滨物流株式会社”),更是完善了果蔬流通体系。我国改革开放以来建立了大批的农产品批发市场,许多市场也是政府有关部门审批的,但与日本相比,无论是市场的交易方式(现场一对一直接交易),还是市场配套的设施与功能,都有许多差距。

近年来,个别批发市场也挂出了“物流中心”的牌子,也投资建设了一些物流设施,但“物流”与“市场”仍然是“两张皮”,没有实现无缝对接,由此造成物流设施浪费,市场的水平也没有得到提升。其根本原因是,投资者与管理者没有系统地分析农产品供应链的特点,没有在分析末端市场需求的基础上优化供应链流程、创新商业模式,也没有将生产、批发与物流等各个方面的优势资源整合起来,只是“市场”唱“独角戏”,盲目建设“物流”设施。我们认为,日本“横滨物流株式会社”的组建方式与商业模式对我国农产品批发市场的改造提升有着非常直接的借鉴意义。

全方位控制肉食冷藏与批发

参观日本东京肉食批发市场后令我们感慨万千,肉食批发市场中国并不陌生,10年前我们的国有“肉联厂”就是这个样子(有先进的屠宰设施、配套的冷库、加工车间等),有的“肉联厂”每天的屠宰量比日本的还要大(只是没有拍卖制度),但现在的“肉联厂”可以说已经“面目全非”,屠宰业务基本上没有了,许多“肉联厂”形成了“冷库”加“市场”的经营模式(或者叫“冷库”为“市场”服务)。原来的屠宰与加工车间改造成了冷库,所有冷库被分隔成几十、上百个铁笼(吨位不等)、供“市场”摊主自行管理与使用,许多“肉联厂”内每天是“车水马龙”、“市场”拥挤不堪,可以说是一派“繁忙景象”。虽然近年来国内也产生新兴的生畜屠宰点,但我们对转型后“肉联厂”的状况惋惜,更对“肉联厂”冷库与冷冻食品的安全以及现场人流与车辆的安全担忧。对照日本肉食的先进流通体系,我们建议国家有关部门高度关注原“肉联厂”目前的运营状态。

(资料来源:中国仓储协会“日本冷库业考察报告”)

日本五家不同类型冷藏库运营情况

MARUHA NICHIRO物流株式会社(川崎冷库)

该公司是一家网点分布全日本、专业化的大型冷链物流公司。在全日本共有38个营业性库区,只有“川崎冷库”是全自动的立体冷库,其他冷库都是机械化的平房冷库。每个库区都是独立核算单位,既自己招揽货源,也由公司统一安排货源。川崎冷库,单体五层、30米高,容量3万吨(约7.6万立方米),一层为理货区,自动化立体库从第2层开始,23米高、4500个货位;属于储存型仓库(为生产企业储存冷冻原材料),一年处理7万吨货,年均周转2.5次。该冷库由日本三大自动仓库制造商之一的IHI株式会社建造,自动立体仓库的建造成本为每吨(2.2立方米),10-11万日元,大概20-25年收回投资。

五十岚冷藏株式会社(东扇岛物流中心)

该公司创立于1922年,开始是做食品加工生意,自1966年起做营业性冷库。目前有10座冷库、总容量25万吨,在日本排第五位(排第一位的是“日冷”120-130万吨)、有3-4吨的冷冻冷藏车100台,员工550人。冷库设施有单体冷库与冷藏汽车均有常温、冷冻、冷藏三个温度带,多数属自动化立体冷库,还配有金属探测器、解冻机、臭氧发生装置等设施;功能上由保管型逐步向流通型发展,既储存原材料,也提供一揽子服务,开展流通加工,为超市与饭店做配送,可一次向多家门店配送常温、冷冻与冷藏三类食品。

横滨物流株式会社

这是一家新的生鲜物流中心(也即横滨中央批发市场加工配送中心),是日本近年来冷库经营业态的经典案例。由蔬菜水果大型批发商横滨丸中青果公司(51%)、10家物流公司的联合体“JCN关东”(39%)、横滨南部市场l0家青果经销商(10%),共同投资15亿日元、于2006年投产运营。该中心目前为几百个门店(包括团体)供应与配送,每年的宅配订单有1万个左右,配送品种2-3万种,其中,中心自己采购与供应商租库各占50%。

该中心占地1.2万多平方米,钢筋混凝土结构的5层楼仓占地4000平米,其中,全自动冷库(0至-25℃)2100个货位(784平米×5层),常温库2400多平米,冷藏库4700多平米,冷冻库600平米,还有加工包装车间、分捡传输以及理货区、办公室等设施。

东京水产集散株式会社

该公司是典型的“仓储地产”,从事的是冷库出租业务,不做具体的冷库经营管理。地处东京都大田区的库区有5栋冷库、共计26万吨(56万立方米),是东京都最大的冷库集中区,也是世界上最大的冷库区之一。库区储存的货物80%是水产(三文鱼最多,一年入库量达9万吨),其他肉食20%,26万吨的库区常年平均保持12万吨以上的货物。承租该公司冷库的包括日本水产物流、五十岚冷藏、大井物流等一批冷藏物流企业。