养老地产考察报告范文

导语：如何才能写好一篇养老地产考察报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

楼市调控一年多来，无论在网络上还是Q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在QQ上询问兴宁楼市的情况。因此，2012年暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。

以下是各楼盘的价格：

楼盘

楼层

最低价

楼层

最高价

均价

宁江新城三期

3楼

3700

25楼

6000

4850

金河湾

2楼

3188

23楼

4388

3788

亲水湾

5楼

3638

25楼

4900

4269

海兴花园

3楼

3268

11楼

3908

3588

碧水湾B区

2楼

3580

19楼

5140

4360

兴盛豪庭

2楼

3280

19楼

4980

4130

永盛豪庭

3楼

3030

17楼

4030

3530

均价

3383

4764

4074

8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：

1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。

2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。

3、考察的楼盘，全部是电梯高层，新开发的楼盘楼梯房已很少了，这说明，兴宁的房屋需求，已从普通型转向改善型了，改善型的需求要求小区配套要好，

篇2

关键词:资产证券化风险管理次贷危机

1、引言

资产证券化无疑是过去20多年来最重要的金融创新,但它在分散风险的同时,也加剧了信息不对称,累积了金融风险。自次贷危机爆发以来,对其带来的蝴蝶效应和短时间内波及到全球性的金融危机,经济界的精英们曾一针见血的指出,这是缘于美国高度发达的“资产证券化”。面对不知道何时才能结束的次贷危机所引发的金融风暴,让我们对房贷资产证券化产生了质疑:是否这一金融创新工具在实践过程中还有许多鲜为人知的纰漏和不足,美国次贷证券化的过程中是否做好了相关的风险控制?回答这个问题,重温美国次贷证券化的过程,并对后危机时代中国的资产证券化进行思考,警示我们在追求资产使用率高效化的同时,不能忽视其潜在的风险,无疑是很有必要的。

2、 次贷危机的传导链

次贷危机的全称是次级房贷危机,指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融动荡。在美国,房屋按揭贷款可以按照借款人的信用和其他因素被分成:优质(prime)、类优(alternative)、次贷(subprime)。次贷是对信用记录比较差(有迟付、破产之类的欠佳信用记录)、信用记录不全、月收入没有达到住房抵押贷款申请标准、负债与收入的比例可能偏高的那些人发放的贷款。而次贷经过投资银行的复杂的金融工程“加工”,贷款就变成证券,其中债务抵押债券CDO(collateralized debt obligation)是其典型代表,以次贷为标的的衍生证券可以在全球的金融市场中打包整体或部分出售。

2.1 导致次贷危机发生的原因概述

次贷危机波及全球的原因有很多,国内学者对次贷危机爆发的根源自爆发之初就进行了有益的探寻:中国人民大学的杜厚文、初春莉[1]认为美国房价的下跌和利率的升高,导致次级贷款人大量违约,使风险由房地产金融机构依次转移到资本市场上的机构投资者,是美国次级贷款危机产生并蔓延的直接原因。而虚拟经济脱离实体经济过度膨胀,产生的资产泡沫终将破灭,是次贷危机产生的根本原因。建银国际有限公司刘宾[2]认为,在次贷证券化链条中,没有管理好各个环节的道德风险是个很重要的原因。次级按揭贷款是次贷危机的基础,但是经过频繁的包装与证券化,最终的债券、投资者与基础资产隔离的越来越远。CDO的资产组合不同于传统的资产支持证券ABS(asset-backed securities),传统的ABS资产组合中资产是同质的,而CDO的资产组合则是包括ABS、住宅抵押贷款支持证券MBS(mortgage-backed securities)、垃圾债券、新兴市场债券、银行贷款等固定收益率的分散组合。对CDO产品的强烈追捧刺激了全球CDO市场的发展,反过来带动了对次级抵押贷款这种高风险高收益产品需求。但如果这条链条最原始的次级抵押借款人出现还款问题,则整个链条都会产生问题。

2.2次贷危机的风险传导机制

为了看清资产证券化在次贷危机中的影响,本文先对导致次贷危机的因素进行一个全面的梳理(如图一)。研究的角度主要是资产证券化的风险与管理。

2.2.1贷款发放机构

从资产证券化的程序可以看到,贷款从发放机构剥离到充当特殊目的载体的信托机构(简称SPV)后,这些充当特殊目的载体的信托机构被设计成一道防火墙:一方面,它保护了在贷款机构出现财务困难时,任何债权人也无法对这批剥离出去的证券化贷款提出追索要求,资产被置于贷款人的破产程序之外;另一方面,当这批证券化的资产后来发生违约风险、无法偿付本息时,最终投资者也不得向贷款人追索求偿。正因为资产证券化中的这种“真实销售”的设计,贷款发放机构的受益与它所发放的贷款的风险被隔离开来,使得贷款发放机构的权利与责任不再对等,贷款的信用风险被转移至债券的投资者。尤其在特殊目的机构和证券化的最终投资者对贷款质量信息不对称的情况下,贷款发放机构更有发生逆向选择和道德风险的动机,不去仔细甄别借款人的资信和偿还能力,不顾资信地不断审批次级住房抵押贷款的欲望会自然膨胀。

2.2.2 投资银行

购买了MBS的投资银行,在利益的驱使下又进一步以抵押贷款为支持向保险公司、对冲基金、养老基金出售CDO。在此基础上又进一步发展出合成型CDO、CDO的平方甚至CDO的立方等等,这一类证券化产品已经使投资者距离次级贷款初始借款人太远,结构过于复杂,这一方面导致CDO市场缺乏足够的透明度和流动性,对这些产品的资产来源、风险、价值知之甚少的投资者过分依赖于评级机构给出的信用评级结果;另一方面又使得定价和评级所依赖的复杂的数学模型准确性堪疑,出现价格失真,使得这种建立在次级抵押贷款基础上的信用衍生品大楼越来越高,经过多次打包重组后,形成巨大的“次贷”衍生品泡沫市场。

2.2.3 资信评级机构

资信评级公司的失误对市场造成的负面影响尤为明显。其原因有三:一是由于信息不对称,抵押贷款证券化产品的投资者并不掌握借款人的信用信息,且抵押贷款被多次分拆、打包、分层,借款人信用信息完全掩盖在各种结构性安排之中,投资者完全依赖信用评级机构对该产品的评级结果。而信用评级机构对借款人信息也不如贷款机构了解得全面和及时,其评级结果不可能及时、准确地反映借款人信用变动情况。二是评级机构也不拥有抵押贷款的历史信息,在评级方法及准确性方面,不同的评级机构、同一机构不同部门之间存在巨大差异。三是华尔街的交易越来越依赖电脑和模型评估来从事复杂的证券交易。评级公司给出的评级结果是一个重要变量,如果评级方法及结果出现问题,就可能导致证券交易的定价模型产生严重缺陷。导致交易风险爆发,动摇市场的信用基础。

3、风险控制缺失的深层次原因分析

通过以上的分析可以看出,次贷危机的源头在于商业银行和贷款公司的信贷风险控制放松,但是若没有资产证券化和金融创新对风险的放大,即使投行的高杠杆操作也不会产生如此大的破坏力,次贷危机将仅仅是一场信用危机,远不会造成今天这种使美国面临金融系统崩溃、全球陷入经济衰退的危险局面。本文认为次贷危机爆发的深层次原因可以从两方面进行探讨:一是原始资金池的信用风险,二是证券化结构设计风险。

3.1原始资金池的信用风险

3.1.1系统性风险

系统性风险也就是宏观经济风险,次贷中表现为房地产市场的降温和加息周期的到来。美国次贷危机的形成过程中,包括所有的金融机构、投资者都错误的估计了美国的经济形势,过分乐观地看待美国的房地产市场,同时也没有做好风险准备的计提工作。以新世纪金融公司为例,公司对宏观经济风险缺乏准确判断,违约风险准备金计提不足,当房地产转入熊市时,违约就成为系统性风险,最终导致破产的下场。

3.1.2非系统性风险

非系统性风险是与借款人的信用状况联系密切的风险,是由于原始借款人的还款能力存在问题而引发的违约风险。由于不同的信用等级享受不同的贷款利率,而次级贷大部分是针对信用低下,收入证明缺失,负债较重的人,其利率比优惠利率高2%到3%,当宏观经济出现逆转时,次级贷款借款人相对于优质贷款借款人有着明显较高的违约率,因此,美国的次贷资金池存在着非常严重的非系统性风险,即信用风险。

3.2证券化结构设计风险

3.2.1破产隔离风险

美国大部分次贷资产打包出售给了SPV,即“真实销售”,成功地实现了第一层的破产隔离,但是第二层的破产隔离却没有实现。为了获得更高的利润,SPV会自己保留低级别证券,或者对低级别的证券保留赎回权,这些低级别的证券具有很高的风险,很多都没有经过评级机构的信用评级。如此的机构设计导致SPV的破产风险,没有实现SPV的完全破产隔离导致了资产证券化结构设计的失败。当次贷借款人大量违约时,就出现了SPV的破产现象。

3.2.2信用级风险

美国次贷证券化中运用的内部增级手段主要是优先/次级证券安排,在次贷中表现为优先档证券、中间档证券和股权证券。这种设计的直接结果就是,原始基础资产池的违约风险集中在了只占20%的低级证券当中,使这部分证券的风险急剧上升。由于风险过度集中,低级证券抗风险能力严重不足,最终还是会影响到高级证券的偿付,无法实现内部信用增级的目的。

3.2.3金融衍生品的杠杆风险

资产证券化把原本集中在金融机构的信用风险,分散到了整个资本市场。资产证券化并不能消除风险,只能分散风险。多次证券化和衍生金融工具的使用使得资产证券化的整个过程更加扑朔迷离,证券化的参与方以及监管机构对房贷信用风险的影响界面和影响深度的估计和监控变得十分困难,次贷的原始信用风险获得无限的放大。证券化的这一特点造成严重后果:证券化在将地方和全球资本市场联系起来的同时加强了次贷信用风险与其他风险的相关性。这种相关性导致次级房贷危机所触发的其他风险的增长,使次级房贷由行业信用风险转移为广泛的清偿风险和经济衰退风险。

4、降低资产证券化风险的操作策略

次贷危机的爆发,表明通过资产证券化的方式将次级贷款变为次级抵押贷款债券这一金融创新工具,在推动金融机构业务经营模式发生根本性转变,减少住房贷款机构流动性风险的同时,也加剧了信息不对称,累积了金融风险,使得以信用为基础的资产证券化这一金融衍生工具放大了危机的作用范围,同时对风险管理也提出了更高的要求。

4.1降低金融系统性风险,建立宏观经济预警机制

在资产池的构造上,资产证券化产品在选择基础资产时应遵循循序渐进的原则,先优质后劣质。不宜在起步阶段就选用信用风险大、现金流不稳定的资产,因为非优质资产对现金流重组、信用增级的要求比较高,对资产证券化市场来说可控性较低,不利于风险控制。同时,商业银行应建立宏观经济运行形势的预警机制,控制潜在理性违约风险的发生。当经济出现下滑,市场开始不景气的时候或者是预测到不远的将来整个宏观经济可能受政策或其他因素影响而出现萧条的趋势时,商业银行应减少贷款的发放。加强内部控制机制,提高贷款的标准,严格审查贷款人的资格,防止借款人违约风险的发生。

4.2加强信贷资产证券化的信息披露

基础资产池概况、基础资产池信用风险分析、基础资产池加权平均信用等级情况和现金流分析及压力测试是投资者认识投资产品,分析风险,做出决策的重要依据。要逐渐加大对资产证券化产品的普及与宣传力度,只有透明、并且完善的信息披露,让投资者在购买之前就清楚地知道自己面临着什么样的可能性,让投资者自己判断和选择在其风险承受范围内的资产,那么即使损失也不至于引致恐慌性抛售。

4.3加强信用评级机构的评级制度

次贷危机让我们认识到中立、客观的评级对于投资者的重要性,尤其对于一些结构、定价复杂,透明度和流动性不高的证券化产品。合理规避风险、防范风险的发生,就不能只看重眼前利益,而应当以长远利益为重,从根本上加强信用评级制度。

4.4加强金融监管

市场不是万能的,监管起着重要作用。就监管而言:(1)在当前以混业经营、分业监管为特征的监管体系下,应进一步加强分业监管基础上的金融合作监管,完善对监管者的再监管,提高金融监管的有效性,进而提高金融市场运行的效率。(2)监管机构应当建立高效协调的快速反应机制,提高风险预判能力,加强与市场的沟通,有效防范和管理风险。(3)不断优化监管规则,加强金融创新监管。适当提高金融创新产品的资金要求,提高结构信贷和证券化产品的资本充足率,有效控制创新产品的非理性扩张。(4)强化功能性监管和统一监管,建立有效的功能性监管体系,对各类金融机构的同类型的业务进行统一监管和统一标准的监管,以减少监管的盲区,提高监管的效率。(5)注重金融监管的国际合作,加强金融机构跨境监管。以加强对跨境资本流动的监管,稳步有序地推进金融开放。

参考文献:

[1]杜厚文,初春莉,《美国次级贷款危机:根源、走势、影响》[J],《中国人民大学学报》,2008,1

[2]刘宾,《美国次贷危机暴发原因的多因素分析》[J],《投资研究》,2008,3

[3]刘昆,邱冬阳,《从历史角度探析次贷危机的特征与启示》[N],《中国城乡金融报》理论版A3,2008.10.13

[4]宾融,住房抵押贷款证券化机制和实证分析[D],中国社会科学院博士论文,2001

[5]崔雪松,卜鹏楼,《从次贷危机看我国资产证券化》[J],《商业现代化》,2009,2

[6]曹红辉,《美国次贷危机考察报告》[Z],中国经济研究报告,2008.08.05