商业综合体考察报告范文

导语：如何才能写好一篇商业综合体考察报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：商业综合体；机电工程；造价控制

中图分类号：TU723文献标识码： A

1、前言

随着社会经济的发展，一些大型的商业综合体工程建设项目不断兴建，“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体功机电安装工程专业众多，包括有空调通风、电气安装及照明、给排水、消防、电梯、智能化、通讯及有线电视、客流统计及标示导视等工程，普遍施工场地狭小，施工周期短，多种交叉作业相互影响，使得工程造价难以控制。因此，探究如何加强商业综合体机电工程造价控制具有重要的研究意义与现实意义。下面，笔者根据自身工作的实践经验，从以下几个方面对此问题进行探析。

2、商业综合体机电工程造价管理的思路

作为商业综合体项目建设单位对于工程造价管理理念与施工单位有着本质区别，建设单位核心任务是对社会资源的把握与配置，工程造价控制并非一味地压低工程建设成本，而是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同项目的质量档次一致性。

工程造价控制一般是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的，设计阶段（包括工艺选择，设备、材料选用）影响造价的程度较高，据统计约达到85%，因此设计阶段的工程造价控制是关键。在设计一开始就将控制投资的意识根植于设计人员的头脑中，可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。

工程造价管理是项目开发全过程多部门协同工作的成果。在工程设计阶段，规划设计部门是造价控制的核心，项目工程技术、设备材料、标准的选择对工程造价成本起着决定作用；在工程招投标，成本及合约管理部门通过对施工图预算审核，编制标底（招标控制价），进行招标及承包商（供应商）询价谈判取得合理的合同报价；在施工阶段，现场工程部是工程造价控制的主体，以合同为依据，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，对工程造价控制作用重大。

3、加强商业综合体机电工程造价管理的措施

结合多年工程实践经验，笔者认为，可采取以下策略来加强商业综合体机电工程造价控制。

3.1 成立项目成本控制小组，进行目标成本管理

在项目部成立之初建立项目成本控制小组，由项目经理任组长，小组成员包括成本合约、招商、营销、设计、工程等各个部门，成本合约部负责整个造价控制活动的组织与协调。

机电工程目标成本管理，就是根据项目的档次定位、设计特点、选材用料标准和财务利润要求，根据类似项目的成本经验，测算项目的单方机电安装成本，并将目标成本分摊到各个机电工程合同中，在实施过程中对动态成本（合同+变更）进行实时监控并及时对发现的问题进行纠偏的过程。

3.2工程前期阶段的造价控制

在项目前期阶段造价控制的关键在于根据项目定位档次，成本管理人员与招商、营销、设计人员一起确定项目的成本目标。具体参与的工作如下：

（1）参与项目考察，成本管理人员与招商、营销、设计人员一起参加商业综合体项目的考察，了解不同项目定位档次及成本，提供项目成本考察报告，有利于最终确定项目的建造标准。目前很多商业综合体项目前期定位造价人员未深入参与调研，造成项目造价失控。

（2）商业综合体机电工程前期考察调研的重点主要有空调通风、电力及照明、电梯、智能化、消防等系统的整体设计方案，主要设备材料品牌、档次及参数、系统造价等，详细了解客户关注重点及物业单位对机电系统的运行意见和建议等。

（3）参与项目定位方案的讨论与确定。参照以往已建成的项目经验及相似项目的成本数据，根据项目的总体定位、提供该项目机电成本标准。对设计、招商、营销等部门提出的项目具体方案及建设标准提供成本测算数据，以供领导综合考虑并决策。

3.3 设计阶段的造价控制

商业综合体机电设计阶段是造价控制的最重要阶段，造价管理人员需具备一定的设计知识和经验，协助设计人员，优化方案，控制成本。

（1）与招商、设计等部门一起讨论确定商铺的机电建设标准。主要包括摊算到每个具体商铺强电、弱电、供气、给排水、空调制冷、制热及新风、餐饮排油烟等机电配置技术标准，避免因招商前期标准要求过高及或多余功能而造成不必要的成本增加。

（2）造价管理人员参与如空调、供电及节能等重大机电方案讨论，提供造价控制意见，有利于确定性价比较高的方案；

（3）造价管理人员参与讨论确定设备、材料清单；参与确定主要机电设备、材料的品牌范围、档次、规格及参数等。施工图完成后，及时组织机电工程标底编制并复核，一旦发现标底与目标成本差异过大时，及时通知设计人员查找原因、修改完善设计图纸。

3.4 招投标阶段的造价控制

（1）在工程招投标阶段，进行合理的标段划分，采取合理的招标模式，严格按照“最低价中标”原则，采取多方询价方式，货比三家，选择质优价低的承包商。

（2）招标文件明确各专业之间界面。合约管理部门与工程、设计部门一起讨论确定各专业之间的工程、技术界面问题，编制统一的承包商工作界面描述表，将本承包商与其他专业承包商之间的界面进行详细的阐述与明确，避免后期界面不清造成现场签证的增加。

3.5 施工阶段的造价控制

（1）施工阶段现场变更及签证控制。制订了严格的设计变更及现场签证审批权限及流程制度，超过一定金额的设计变更、现场签证必须先估价并审核同意后才能正式开始实施。对变更及现场签证的及时性、完整性、有效性进行严格检查。对动态成本进行严格监控，接近目标成本进行预警，超出目标成本进行报警。

（2）采用BIM建筑信息模型技术进行各专业综合管线桥架施工管理，鉴于商业综合体公共走廊吊顶区域空间狭小、机电专业管线桥架众多且相互影响，经常出现管线“打架”而拆除返工的情况，采用BIM对各机电专业的管线桥架进行计算机三维模拟，提前找到交叉碰撞的位置并加以解决，大大减少了施工过程中的返工现象，机电工程质量也得到显著提升。

（3）在工程竣工结束后，加强对竣工图的审核，及时准确完成工程竣工结算审计。

4、结束语

随着社会经济的发展，越来越多的商业综合体项目正在兴建，商业综合体机电工程规模日益扩大，作为一名工程造价管理人员，除了掌握专业知识外，还需要学习掌握招商营销、设计及施工等方面的知识，加强沟通意识，将造价管理理念带入到各个阶段的工作中。

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关键词：物流业；目标；策略；措施

为了顺应世界产业结构从"工业经济"向"服务经济"演进的发展潮流，为了减轻世界经济增长疲软、资源环境压力增大对我国经济的不利影响，更为了从根本上解决社会民生问题凸现、工业生产能力过剩、制造业竞争力难以提高等发展桎梏，我国将加快发展服务业作为经济结构调整的战略举措。作为复合型服务业，物流业被认为是继降低物资消耗、提高劳动生产率之后的第三利润源泉，对于提高经济质量、优化经济流程、增进社会福利都具有全局性的意义，2009年被选入国家十大产业振兴规划之列。目前，江苏物流业还有许多不尽人意之处，亟须实现技术现代化、功能集成化、运作一体化、管理规范化、成本最优化，以便能够为江苏经济的创新发展、内生增长、结构优化提供强有力的支持。

一、 江苏物流业发展亟待转型之处

江苏地处“黄金水道”和“黄金海岸”的交汇点，地理区位优越；地处基础设施建设的高地，综合交通网络发达；地处经济增长的热土，先进制造业、外向型经济产生巨大的物流需求，物流业发展具有得天独厚的条件。但是，江苏物流业的实际发展却存在许多不足与软肋，需要通过转型升级给予弥补。

1. 比较优势不够显著。2011年，江苏物流业全社会物流总额和物流业增加值分别占全国的9.5％和9.9％，但是，江苏物流业增加值占全省GDP的比重（6.51%）依然小于中国物流业增加值占全国GDP的比重（6.80%），江苏物流业的比较优势不突出。2010年，物流业增加值占GDP的比值，上海为11.9%，浙江为9.4%，而江苏为 6.5%，江苏物流业在长三角发展并不出色。

2. 物流成本依然居高。社会物流总费用占GDP的比重，是国际上公认的衡量一个国家或地区物流业运作成本与效率的标准。2011年江苏社会物流总费用占GDP比重为15.4%，低于全国的17.8%，但是相比发达国家的8%～10%，还是不容客观。物流成本居高不下，究其原因除了流通环节繁杂、物流效率较低以外，近年来油价高涨和劳动力价格上升也是一个重要因素。

3. 物流手段需要更新。江苏物流业现代化程度依然不高，公共信息平台不健全，已有的物流园区信息平台未实现互联互通。物流设施和装备的标准化程度低，不同运输方式的装备标准不统一、不配套，妨碍了物流业机械化和自动化水平的提高。

4. 企业竞争能力不强。目前，江苏物流产品供给过剩与短缺并存：传统物流业趋于饱和，而高端物流业供给不足。现有第三方物流企业大多是由原有的仓储或运输公司转化而来的，只能提供单项或分段服务，不能形成完整的物流供应链，相当一部分企业在高成本、低收益、微利润的状态下运行。

5. 农村物流未成规模。2011年，江苏农产品物流只占社会物流总额的1.3%，远未形成规模效应。农产品流通主要依赖公路，过程环节多、损耗大，运输成本高。覆盖城乡的区域性物流网络的完整性、协调性、配套性都差强人意，物流服务的下层渗透也不完备，这也使得农村物流发展缓慢，专业化程度不强。

6. 发展环境亟待改善。物流业提供的是综合，横跨运输、仓储、装卸等不同的行业和地区，但是，目前各行业各地区在物流的监管标准、管理方式等方面都存在很大差异，制约了物流业一体化发展。物流业的具体扶持政策总体偏少，特别是物流业各环节税率不统一的问题亟待解决。

二、 江苏物流业转型升级的目标取向

物流业转型升级的关键任务不在于数量的扩张，而在于品质的提升，为此，江苏物流业必须进一步革新发展模式，形成便捷高效、技术先进、功能完善、节能环保的现代物流业体系。

1. 作业系统化。系统化与一体化是物流业现代化的标志。江苏物流业必须将传统的运输、仓储、装卸、搬运、包装、信息等分散的、跨部门的功能要素作为一个有机整体进行运作，以获得系统优势与规模效应。采用一体化的供应链管理模式，使得市场竞争的主体由单个的企业转变为由企业组成的供应链，进一步强化物流各节点间的关联互助，保证适时适量的库存和运输。

2. 平台信息化。信息化可以有效地提高物流服务的及时性、准确性、可靠性。江苏物流业必须加快信息收集的数据库化和代码化、信息处理的电子化和计算机化、信息传递的标准化和实时化。提高供应链上信息资源的透明度与共享度，实现信息的双向交流。利用信息技术精确计算与调控混杂在物流业务中的各种活动与成本，扩大活动的范围，减少交易的成本，提高物流渠道的管理效率。

3. 服务精细化。以最低成本和最高时效实现服务精细化是物流业发展的趋势。为此，江苏物流业必须推进服务方式的革新，即：从被动服务到主动服务、从提供简单位移到提供增值服务、从点线服务到网络服务的转变。大力发展适应企业专门化生产需要的专业物流，适应精益化生产需要的定制化服务，主动承担需求预测、存货控制、自动订单处理、客户关系管理、返回物流支持等功能。

4. 操作绿色化。物流业是能源消耗大户，也是碳排放大户。为了推进可持续发展，江苏物流业必须坚持高效节能、环境友好的原则，建设绿色物流体系。注重优化运输路线，积极采用甩挂运输和多式联运，以减少运输里程，多采用铁路、水运等低排放的运输方式。实施循环型物流操作，通过开展回收物流、逆向物流以及废弃物、返退货收集、运输，实现资源的减量化与再利用。

三、 江苏物流业转型升级的发展策略

物流业转型升级是一项复杂的系统工程，江苏应以工业化为基础，以社会化为导向，以组织化为动力，以国际化为平台，以信息化为支撑，全方位地推进。

1. 产业联动、城乡互动。保障制造业、物流业、农业三大产业联动顺畅、协同演进。在实体企业利润率走低的背景下，江苏制造业必须正视企业自营物流在规模和范围上的局限性，深化专业分工，通过分离分立、合资合作、全面外包等方式将自身不擅长的物流业务剥离，以获得专业化带来的报酬递增。同时，物流业也要提高自身的规模与效率，使得分工收益大于因分工而产生的交易费用，从而诱发物流服务从制造业中分离。根据江苏制造业的主导产业，将来应大力发展汽车物流、钢铁物流、医药物流、能源物流等专业物流，以链接产业链、服务链、价值链、信息链。

将物流业与农业的联动发展作为实现农业现代化的重要推手，借助于四通八达的物流网络将千家万户的小生产与千变万化的大市场联结起来，形成产、供、销一体化的农业产业化综合体。构建龙头企业+配送中心+直营店+加盟店的经销模式，整合系统内外的分散网点，提高农业流通的组织化与规模化水平。积极推进农业可再生物资的回收物流，如：农作物秸秆回收利用。

推动城乡互动与合作，构建功能齐全、等级有序、渠道稳定、高效运转的区域性物流体系。引导城市物流网络进一步向农村延伸，将在大中城市已不具备比较优势或者市场饱和的物流企业向小城镇与乡村有序转移。整合农业、农机、农资、邮电、供销社的现有网络资源，以兼并、联合、加盟的方式，建设服务“三农”的物流体系。提高农产品配送中心的检测、加工、包装、仓储、配送等设施水平，深化“农超对接”、“农校对接”、“农企对接”等工程，实现农副产品的“物尽所值、货畅其流”。

2. 优化布局、提升载体。采用“点-轴”开发模式，进行物流业的空间分布、配置与组合。重点发展物流业的增长极与发展轴，由点带轴，由轴及面，将经济能量向广大腹地传导，最终形成“空间一体化”物流格局。在增长极方面，发挥南京全国性物流节点城市的优势；利用苏锡常都市圈的辐射与集聚效应；依托徐州五省通衢的区位优势；借助连云港新亚欧大陆桥东桥头堡及港口优势，形成四大物流中心。在发展轴方面，依托交通基础设施与河海运输通道，重点建设沪宁线、沿江、沿海、沿东陇海线、沿运河的五大物流带。通过“四核五带”的空间布局，提高江苏物流资源的空间配置效率与空间组织程度，形成重点突出、层级分明、功能完备的发展格局。

2011年，江苏有省级重点物流基地61家，今后还需要加强物流业载体建设，但是建设的重点应是促进物流基地与园区由规模扩张向质量提升转变。遵循布局集中、功能集成、经营集约的原则，依托交通枢纽和中心城市，建设多种运输方式无缝对接、集散能力强、组织化程度高的综合物流园区；依托制造业集聚区和商贸集中区，建设配套功能齐全、行业带动性强、产业特色鲜明的专业物流园区。引导园区企业信息共享、业务联动、资本互融、错位竞争。积极谋求与上海、浙江的合作，形成多式联运有机结合、多功能环节合理衔接、物流园区功能互补的长三角大物流圈。

3. 外向扩张，培育优强。全球化思维、本土化运作是物流业国际扩张的捷径，江苏物流企业可以通过直接投资、整合并购、合作合资、供应链管理、横向战略联盟等方式，更加多元化地切入全球物流体系。在对外扩张时，企业必须拥有优秀的组织团队、规范的公司治理、良好的行业背景，特别是要有完善的业务网络与功能性网络，以便顺利完成与国际物流网络的对接。目前，单个企业的竞争越来越被供应链的竞争所取代，江苏应积极承担省内近8万家外资企业的物流外包，参与供应链的经营与管理，从而帮助江苏制造业与服务业向价值链高端攀升。积极发展保税物流、沿海港口物流、航空物流等国际物流类别，使江苏成为适应国际贸易发展的大型物流枢纽地区。

目前，传统的运输业、仓储业已是供大于求，主要依靠价格竞争彼此拼杀，迫切需要通过制度化经营、差异化营销、优质化服务，来开辟新领域，整合新构架。公路运输业可通过长期契约或动态联盟的方式，延伸现有的物流功能；水路运输业可建立以港口为依托的物流基地，形成综合性物流实体；传统仓储业可凭借仓储网点、存货管理、仓库调控、信息传递等基本服务，衍生出新的增值服务。在产业结构上，重点发展“第三方物流”，培育提供物流方案或供应链管理方案的“第四方物流”，探索为供应链提供信息管理和咨询服务的“第五方物流”。在组织架构上，通过兼并、联合、重组等组织方式，增资扩股、股票上市、发行债券等融资方式，实现物流企业的优势互补、市场拓展与规模扩张。

4. 组织创新、技术驱动。江苏物流企业应遵循物流业组织演化的规律，同时又依据自身的经营条件，逐步实现组织形式由分散化向内部一体化、由职能化向过程化、由垂直化向扁平化、由固定化向柔性化、由实体化向虚拟化、由单体化向群体化的一系列转变。物流企业的组织结构主要有直线制、职能制、直线职能制、事业部制、矩阵式，江苏企业可以根据自身的条件进行选择，建议欲开展供应链服务的物流企业采用事业部制，巨型的物流企业尝试矩阵式。为了实现资源共享、互惠互利，物流企业需要积极谋求企业间的联盟与合作，可以采用第三方物流组织、物流联盟组织、网络化物流组织等组织创新模式，以切实减少由于有限理性、机会主义、资本专用性而产生的交易费用。

利用先进技术与现代设备，重组业务流程，革新管理手段，催生新的经营方式与业态流程，实现物流业的机械化、智能化、自动化。重点推广电子数据交换技术（EDI）、地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、智能交通系统（ITS）、自动导引小车（AGV）以及物料需求计划（MRP）、分销资源计划（DRP）、零库存（ZI）等物流管理技术。构建综合运营网络、电子货币应用、交易安全保障等新型物流支持平台，保障电子商务中的支付安全与便捷配送。

四、 江苏物流业转型升级的政策供给

2011年，江苏先后出台《江苏省“十二五”物流业发展规划》和《关于促进全省物流业健康发展的若干政策措施》，政策推手比较得力，但是要想加快江苏物流业的转型升级，有些措施还需要强调与细化。

1. 优化企业生存环境。通过增值税改革试点和落实大宗商品仓储设施土地使用税政策，减轻物流企业的经营成本负担。完善行政审批制度，破解财税体制与考评体制分割化的问题，鼓励物流企业跨区域布局。鼓励多元化投资主体进入物流市场，适当制定技术门槛，以减少小型物流企业的同质化竞争。对于企业实行制造业与物流业主辅分离的行为给予税收、资产处置、人员安置等扶持政策，支持物流的社会化发展。对托盘、集装箱、物流搬运、装卸设施、物流中心、条形码等通用性较强的物流标准进行重点梳理，通过标准化与程式化，提高物流运作效率。

2. 鼓励高效使用土地。江苏土地资源紧张，而仓储设施、配送中心、转运中心的建设往往都占地面积大、资金投入多、投资回收期长，因而，江苏在保证土地供给强度不变的前提下，有必要加强土地经营管理，推行节约使用土地的鼓励政策，引导物流企业提高土地使用效率。例如：支持利用旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施，提倡使用现代立体仓库；统一物流包装标准与物流设施标准，借此提高仓储设施空间利用率。

3. 保证车辆通行顺畅。减少普通公路收费站点数量，降低过路过桥收费标准，以减轻物流运输成本负担。依照国务院办公厅关于促进物流业发展的政策措施，对已出让经营权的繁忙路段，根据政府财力状况逐步回购经营权。严格执行鲜活农产品“绿色通道”政策，完善技术手段，提高车辆检测水平和通行效率。在新、改、扩建大中型商业设施时，同步配建装卸、存储设施，倡导商场、超市夜间收货，以解决配送车辆停靠难、卸货难的问题。

4. 完善农村物流体系。落实国家关于农产品批发市场、社区菜市场的用地政策和农产品批发市场房产税政策。积极争取纳入国家农产品增值税抵扣政策调整试点。加强鲜活农产品产地预冷、预选分级、加工配送、冷藏冷冻、冷链运输、包装仓储、电子结算、检验检测、安全监控等设施建设，对开展鲜活农产品业务的冷库用电实行与工业同价。健全农村政务网、农业商务网、地方农产品网，提供从“传播信息—指导生产—帮助销售”的一条龙服务。

5. 强化科技人才支撑。积极开展现代物流领域的科技创新和推广应用，鼓励符合条件的物流企业申请高新技术企业认定。依托江苏物联网的发展，推广智能标签、无线射频识别技术、数字模拟技术、货物跟踪技术，保证物流作业的高效和准确。充分发挥江苏高校密集的优势，加大不同层次物流人才培养和培训力度。积极引进具有国际视野和全球网络运作能力的高级物流人才。

6. 推进职能部门协作。物流业具有涉及部门多、管理头绪杂的特点，特别需要理顺管理关系、整合发展资源。建议建立江苏省物流工作联席会议制度，会议成员单位可以由省发改委、经信委、商务厅、交通厅、农业厅等部门组成，旨在组织综合协调，制定相应政策。充分发挥江苏现代物流行业协会的自组织功能，制定行业标准，实现行业自律，谋求与其他省份协会的合作，以形成政府推动、行业协调、企业跟进的发展态势。

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