不动产登记申请书范文

导语：如何才能写好一篇不动产登记申请书，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

①登记所

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）

②登记对象

係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

③不动产登记法

不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。

2．不动产登记

①可为登记之权利

登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。

所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权

所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.

在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。

所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。

在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。

②公的图面

登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。

但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。

因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。

③申请人

登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。

申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.

表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。

不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。

④登记之效力

权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。

一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。

在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。

⑤登记之申请

登记之申请，在备斉下列要件后为之：

·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）

·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件书类之检附

申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）

·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）

·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）

·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）

·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。

⑥登记之嘱托

承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）

作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：

·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）

·印章证明书（证明确属印章之书面）

·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。

在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登记

裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）

此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）

关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。

因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。

应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）

申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。

篇2

关键字： 不动产 登记 程序 申请 审查

不动产物权登记程序是登记结果得以产生的前提，它给登记机关与民事主体提供了联系的纽带，其中充满着民事主体的期盼和利益，在实务中最具价值。登记程序的运行，是登记机关涉入民事主体私人交易关系的标志，同时也是民事主体依托登记机关实现自己利益的过程，其目的指向不仅涵盖国家维持正当交易、保障交易安全的公共职能，还涉及民事主体能否有效实现私权的趋利机制，因此，它既验证着不动产交易市场中世俗利益的流转，又具有超越私益跨向维持正常交易秩序的积极功能。因此，围绕着不动产物权登记程序设置的制度，足以成为脱离物权法而成为独立的法律部门-物权程序法，这早已为德、瑞、日等大陆法系的主要成员的立法实践所证明。

在当下的中国，尽管实务中存在登记程序，但其在构造上是凌乱而不一致的，在实务上造成了制约不动产物权交易进展的后果，由此在理论上倍受批判，统一不动产物权登记程序，应当成为完善我国登记制度这个工程中的重要组成部分和不可缺少的步骤。[1]然而，这只是给我们指出了完善登记程序的方向，如何完善，则要依赖对于登记程序构造的认识。本文遵循前文指出的程序机理，参照本土以及他域的实践，将登记程序的逻辑构造分为启动程序和审查程序，分别探讨其中存在的具有重要性但又不受人们重视的基础制度和理论。

壹、不动产物权登记启动程序

单从登记机关的角度来讲，不动产物权登记是其依法进行的程序性行为，具有浓厚的职权主义色彩，然而，其内容涉及民事主体之间的不动产物权归属和变化，为了防止登记机关滥用权力过度干涉私人之间的权利义务关系，就要严格限制登记机关依据职权进行的登记，而从其外部引入登记启动机制，以引发登记机关的职权行为，并指引登记机关的职权运行范围和方向。但是，在必要情形下，也不能绝对排除登记机关依据职权从事登记行为，但为了保障登记的合法性，仍要在登记机关内部设立登记启动机制，以达到相互制约和监督的效用。围绕登记启动机制所设立的程序，即为登记启动程序。

一、登记启动机制

以引发登记的因素为标准，登记启动机制大致可以分为两类：一为受动机制，即登记机关必须在外界因素的引致下，才能依据职权从事登记行为；一为主动机制，即登记机关无需外部因素的介入，依法直接从事登记行为。这两类机制之所以均有必要，完全出于客观的需要。

（一）受动机制

在受动机制中，登记机关处于被动的位置，处于主动地位者无非是登记机关之外的、与不动产物权变动有关之主体。根据这些主体的类型，受动机制分为以下两种：

第一，登记申请（Eintragungantrag）。不动产物权变动的当事人受制于意思表示的约束力，为了诚信履行合同义务和实现合同目的，他们具有启动登记程序的动力和压力，由这类民事主体引起的登记启动机制被称为登记申请。申请机制适用于纯粹的私人交易领域，如民事主体依据自我意志进行的物权变动、在登记错误时通过更正登记等措施进行的补救等，[2]是民事主体对自己事务进行自我决定和处理的表现，与国家公权力无关。登记申请是最常见的登记启动机制，下文将对其进行详述。

第二，登记嘱托（das Ersuchen einer

Beh？rde）。有关国家公权力机关为了达到维护公共利益（如土地征收）、维持私人合法权益（如法院实施查封等措施）等实现自己公共职责和职权的目的，要求登记机关通过登记行为予以协助，由这类公权力主体引发的登记启动机制即为登记嘱托。与登记申请不同的是，登记嘱托的结果尽管可能影响私人的物权，但其来源于国家公共事务领域，目的在于实现国家公权力。因此，嘱托与申请相比，在形式其一般采用公函形式。不过，这不意味着其内容具有随意性，其同样要受到形式性的法律限制，比如澳门物业登记法第34条第2款就规定：“官方实体请求登记时，无须填写登记申请表格，但该请求应载于公函内，而公函中须指出请求登录之事实、作为该事实依据之文件及签署该公函之人之职务。”此外，受登记嘱托公共权力属性的影响，其要受到法律的严格调整，只有在法律明文规定的情形下，具有嘱托权的机关才能依法进行登记嘱托。[3]

由于登记申请和登记嘱托均为登记启动中的受动机制，均是相关主体为了达到自己目的而求诸登记机关的表现，故它们被通称为“申请原则（Antragsgrundsatz）”，[4]以与登记机关依据职权进行登记的“职权主义”相对应，其结果就是没有申请或者嘱托，就没有以后的登记机关依职权进行的登记行为。由于登记嘱托所具有的机理类同于登记申请，本文对登记嘱托不予详述。

（二）主动机制

在主动机制中，登记机关可以依据法定职权，对法律有明确规定的情形主动进行登记，这种登记亦称为“径为登记”或者“依职权登记（Eintragungen

von Amts

wegen）“。对于不动产物权登记而言，主动机制主要体现于处理登记错误情形之中，此时，登记启动仍要遵循一定的程序，比如，根据日本不动产登记法第63、64条的规定，登记的错误或者遗漏处于登记官的过失，登记官应从速报请法务局或者地方法务局的局长许可，更正登记，并将其事通知登记权利人和登记义务人，其中的报请、许可以及通知均是程序运行的表现。[5]

二、登记申请

（一）申请的界定

申请是登记程序的启动机制，其将引发登记机关的登记行为，导致不动产物权变动成就，其在登记程序中的重要性是不言而喻的，要透彻了解申请以及把握申请的运作规律，就必须对申请加以准确的界定。

本文欲从以下两个方面来界定申请：首先，从内在品质上看，申请无疑是当事人享有的请求登记机关为或不为一定行为的权利，那么，这种权利属性是否就是登记请求权？[6]要回答这个问题，就必须界定申请的权利品质。其次，从外在形式上看，申请是当事人向登记机关作出的请求登记的表示行为，该行为的指向对象是登记机关，指向目的是不动产物权变动，那么，这种行为具有何种性质，是否就是法律行为？[7]要回答这个问题，就必须界定申请的表示性质。

1.申请的权利品性

申请是不动产物权变动得以受到法律承认和保护的必要途径，它要反映不动产物权变动的趋向，因此，只有与不动产物权变动有关联的当事人才有资格提出申请，其提出的申请才具有法律意义，与不动产物权变动无关之人没有申请的资格，故申请在本质是一种权利。而且，这种权利引发了登记机关的审查、登记等程序行为，具有程序法上的意义，因此，登记申请权“是不动产物权变动交易的当事人请求登记官准予在登记簿册上记载物权变动的法律事实的权利，属于程序法上的权利”。[8]

对申请之权利的这种界定，揭示着其与登记请求权的区别：

第一，权利性质不同。登记申请权是程序性权利，是依据登记法产生的引致登记程序运行的权利。[9]登记请求权则是涉及不动产物权变动法律关系的一方当事人请求他方协助办理申请登记的权利，如果他方拒绝协助时，请求权人可以通过司法救济来实现自己的目的。比如，瑞士民法第665条第1项规定了土地所有权的登记请求权，其内容为：“有取得所有权理由的取得人，对所有人有请求登记的权利，如所有人拒绝时，有请求法院判与所有权的权利。”登记请求权的依据是物权实体法中法律关系，它既可以是物权性法律关系（如抵押权因为债权受偿而消灭，但没有办理涂销登记，同一不动产上的典权人即可根据自己的物权请求权请求涂销该抵押权的情形），也可以是债权性法律关系（如房屋买受人依据房屋买卖合同，请求房屋出卖人申请房屋所有权移转登记的情形）。

第二，权利指向不同。登记申请权的指向对象是登记机关，登记机关因此而享有介入当事人实体法律关系的权利，并负担审查等程序义务，由此而言，登记申请权是超越当事人而指向登记机关的权利。登记请求权的指向对象则是当事人内部，即其是与登记机关无关的权利。有学者就从权利指向的角度，将登记申请权界定为“对登记官吏，要求为登记之公法上的权利”，将登记请求权界定为“对于登记义务人，请求为协理于登记申请之私法上的权利”。[10]

第三，权利主体定位不同。登记申请权的权利主体一般被称为“登记权利人”（或者“受益人”“Gewinnender　Teil”）和“登记义务人”（或者“致损人”“Verlierender　Teil”），前者是因为登记并在登记簿上显示的直接取得利益或者免除负担的人（如房屋所有权的受让人），后者是因为登记并在登记簿上显示出来的失去利益或者得到负担的人（如房屋所有权的出让人）。[11]

在通常情况下，正如下文所言，共同申请是登记申请的常态，在这种情况下，登记权利人和登记义务人一般都是登记申请权人。对于登记请求权而言，其主体被称为“登记请求权人”，义务主体被称为“配合登记义务人”，即其主体只能是一方。在一般情况下，“登记权利人”与“登记请求权人”为同一人，但是，在特殊情况下，如房屋所有权受让人不欲申请登记，则出让人就成为请求权人，这时，程序法上的“登记义务人”就成为实体法上的“登记请求权人”，程序法上的“登记权利人”则是实体法上的“配合登记义务人”。[12]

第四，权利主体资格不同。据此，登记申请权的主体必须是与登记有直接利害关系之人，这种关系能够在登记簿上显示出来，故登记权利人在申请登记时必须是登记簿上的权利人，否则，即不得成为登记申请权的主体。比如，A将房屋出卖给B，但A对该房屋没有处分权，在登记簿中不是房屋所有权人，相应的，B也与该登记簿中的房屋所有权人没有利害关系，它们就不能对该房屋所有权享有申请权。而登记请求权主体则无该资格限制，在上述事例中，B依据对于A的合同债权，有权要求A履行合同，此即为登记请求权，只不过其不能现实实现而已。

第五，权利制约要素不同。登记申请权是否运行以及在何时运行，完全由当事人自己掌握，虽然法律一般规定登记申请应当在特定期限内作出，但是该期限仅仅属于训示期间，即使申请逾期，也不会发生权利消灭的效果。[13]但是，登记请求权运行的依据是存在物权变动、实体权利和登记簿上权利不一致等情况，建立在债权法律关系基础上的登记请求权还要受到诉讼时效期间的限制。

第六，权利运行结果不同。登记申请权的运行会出现登记机关办理登记与不办理登记两种结果。登记请求权运行的结果是协同登记义务人同意申请登记，从而由当事人双方共同提出登记申请，此时，登记请求权与登记申请权的关系就是“为在登记簿上实现实体上之登记请求权，必须透过登记法上所规定之架构-登记法上之登记请求权”[14]，其最终结果等同于登记申请权的运行结果；或者是协同义务人不同意申请登记，登记请求权人通过司法救济获得权利支持后，再通过登记申请权的运行达到登记机关办理登记的目的。

2.申请的行为性质

在不动产登记法是物权程序法的大前提下，登记申请具有程序法行为的意义，这是其基本属性。申请处于登记程序机制之中，其一旦运行，就要引发登记机关的相应行为，这种行为可能还要涉及其他人（如对登记提出异议抗辩的利害关系人），因而，从整体上看，申请仅仅是登记程序中的一个环节，它不能像法律行为一样具有独立存在的意义。从这个角度理解申请，其与司法诉讼程序中的起诉具有相同的性质，即它们均是引致国家公权力机关依据职权从事相应行为的表示。登记申请是希冀登记机关进行登记的表示，它不是法律行为或者意思表示（rechtsgesch？ftliche

Willenserkl？rung），而仅仅是纯粹的程序性行为（Verfahrenshandlung）[15].

如此界定申请的行为性质，就意味着，民法中的法律行为制度不能直接适用于登记申请等程序性行为，只能根据规范目的以及利益类型进行类推适用。[16]其最突出表现就是登记申请不能被撤销（nicht　anfechtbar），即使当事人主观上并没有申请登记的意愿，但只要其向登记机关递交了登记申请以及相关文件，而且登记机关据此办理了登记，就足以表明申请作为程序行为，已经运行并因为最终效力的产生而失去了意义。如果不肯定这一点，就将导致整个登记程序丧失不可逆性的基本运作规律和特点，登记程序也就不足以称为程序。当然，正如下文所言，在登记完成之前，申请是可以被撤回的（rücknehmbar），但这完全不同于撤销。

（二）申请的运行

申请的运行，是当事人通过自己意思请求登记机关为或者不为审查、登记行为的动态表现。当事人向登记机关提出申请，是申请运行开始的标志；在提出申请后，当事人撤回申请，则意味着申请运行因当事人的意志而终止。

1.申请的提出

当事人提出申请，意欲向登记机关表明不动产物权变动的内容，并由登记机关加以确认。为了实现这个目的，当事人必须采用符合法定的方式提交相关文件，以证明自己行为的合法性和便于登记机关据以审查和控制。

（1）申请的文件

申请时应当提交的文件，必须能够表明当事人的身分、意欲达到的目的以及相关的证据，它们包括：

第一，申请书。由于申请涉及到当事人的利益归属和变化，也决定了登记机关审查和登记的范围，为了促使当事人谨慎从事，也为了防止登记机关滥用职权私自改变民事主体的权利状态，当事人必须通过书面形式提出申请，以此来印证登记结果，这也是我国目前通常采用的形式。

申请书应当说明申请人身分、登记类型、登记原因、标的等。为了方便当事人提出申请和规范当事人的申请行为，申请书宜由登记机关提供标准样式，明晰表明当事人应该填写的事项和提供的证据，由当事人按照提示进行填写和准备。这种做法无疑具有便利性，比如，葡萄牙从1984年开始采用这种方法，结果是“实践证明填写一张简单的申请表并不会妨碍公众进行登记”，相反还能够起到简化程序的作用。[17]

第二，其他证明文件。证明文件要服务于申请书的内容，因此，申请人必须附带提交身分证明、登记原因证明文件（即不动产物权变动原因的证明，如行政许可文件、遗嘱、取得时效构成的证明等）、登记义务人的权利证明（即登记义务人的权利证明文书或者登记簿中的权利编号）、申请所涉及第三人的同意证明以及法律规定的其他文件。

（2）申请的方式

申请方式主要有以下几种：

第一，共同申请，即登记权利人和登记义务人共同向登记机关申请登记。这是申请的一般方式，也是我国登记实务所采用的通常做法，它适用于因法律行为产生的不动产物权变动情况，比如，因为买卖、交换、赠与、抵押、设典等进行登记的，应当由当事人双方共同申请。在这种申请方式中，登记申请权主体的必须具备完全行为能力。

第二，单方申请，即由登记权利人或者登记义务人一方向登记机关申请登记。这种申请主要出现于初始登记（如建筑物所有权的第一次登记）、经过国家公权力确认的物权变动（如法院通过已经发生法律效力的判决确定的不动产物权变动）、因继承发生的物权变动等非因法律行为产生的物权变动情况之中。比如，瑞士民法第665条第2项即规定：“在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，取得人得自行请求登记。”与共同申请一样，单方申请人也要具有完全行为能力。

第三，申请，即申请人的法定人或者申请人委托人向登记机关申请登记。在这种情况下，人应当出具身分证明、委托书等证明文件。

第四，代位申请，即登记权利人怠于申请登记，与其有利害关系之人为了保全自己的利益或者同时照料登记权利人的利益，以自己的名义代位登记权利人向登记机关申请登记。代位申请主要分为两类：其一，基于债权人的代位权进行的代位申请。这种代位申请的目的在于保全代位权人的利益，是债权人行使代位权的表现，因此，其必须符合代位权的条件。根据日本不动产登记法第46条之二规定，债权人在代位申请时，应当在申请书中记载债权及债务人的姓名或者名称、住所或事务所及代位原因，并附具证明代位原因的文件。其二，基于共同利益进行的代位申请。这种代位申请的目的在于保全代位申请人以及被代位的登记权利人的共同利益，因此，其二者之间必须存在利益上的牵连关系，形成利益共同体，而且代位申请的目的只能是为该权利共同体的利益。比如，台湾土地登记规则第31条第1项规定，继承人为二人以上的，部分继承人因故不能与其他继承人共同申请登记时，其中一人或者数人为了全体继承人的利益，就被继承的土地，申请为公同共有之登记。需要注意的是，无论是何种代位申请，均必须由法律明确规定其情形以及证明事项，以防止不当侵害申请权利人的利益。

2.申请的撤回

申请的提出是申请人自己依据自主意思而选择的行为，其当然也可以选择撤回这种行为，这是当事人自己的权利。因此，有学者就称，不存在“不可撤回（unwiderruflichen）”的登记申请。[18]不过，申请人撤回申请的权利要受到登记机关登记行为的限制，即只有在登记完成之前，申请人才能部分或者全部撤回申请，因为登记的完成标志着申请已经达到目的，其作为程序行为已经正常终结，就不再具有撤回的可能。如果登记机关主张当事人撤回申请的表示到达登记机关的时间，晚于登记完成的时间，则要由登记机关对此负担证明义务。

申请人应当采用书面形式撤回申请，其中需要明确表示撤回申请的意思，但无需陈述撤回申请的理由。在共同申请场合，应当由双方共同向登记机关出具撤回申请请求书；在申请场合，应当由人向登记机关出具申请人撤回申请的授权文书。如果撤回申请的表示不符合上述形式要求，视为申请没有撤回，登记机关仍然可以完成登记。

原则上，在登记完成之前，申请人撤回申请的，登记机关必须尊重申请人的意志，并负担准许撤回的义务，而不能擅自加以限制。但是，在共同申请中，只有部分申请人提出撤回申请的，就应根据情况进行区别对待，而不能拘泥于上述原则。比如，在共同继承登记中，一个继承人撤回登记申请不能影响他人的登记申请，登记机关应该准许该撤回，但其他人的申请仍要发生法律效力。又如，在因买卖而导致的所有权移转登记情况中，只有一方申请人提出撤回申请，而另一方不同意撤回的，为了平衡当事人的利益，登记机关就不能准许撤回。在这种情况下，登记机关应当中止登记程序，在当事人共同同意撤回申请、不再撤回申请或者法院、仲裁机关确认权利归属时，再作出同意撤回申请或者继续登记行为的决定。

（三）申请的效力

申请是一种的程序行为，受这种性质的制约，其正常运行的后果，当然是具有程序法意义的效果。但是，这并不是申请法律效力的全部，因为登记除了具有程序构造的法律意义之外，其最主要的法律意义是充当不动产物权的法定公示形式，这是能产生实体法效力的意义，那么，申请作为登记生成的前奏，在一定条件下，也产生相应的实体法效力，从而影响当事人在实体法上的权利义务关系。这样，申请的作出，就会在程序法和实体法上产生双重效力，前者一般被成为形式效力（formelleWirkung），后者则被称为实体效力（materielle Wirkung）。

1.形式效力

（1）启动登记机关的登记行为

申请作为登记的启动机制，意味着申请人的意思是登记机关从事登记行为的动因，没有申请，就没有登记机关的行为，前者决定了后者的发生。随之而来的，就是登记机关必须对当事人的申请有所表示或者行为，即对申请进行审查，在审查后作出登记或者不登记的行为，故而，当事人申请和登记机关的登记行为在逻辑上具有因果关系，在时间上具有先后关系，这是申请决定登记程序中登记行为运作规律的效力。

（2）决定登记机关的行为范围

当事人申请登记，是意欲通过登记机关的登记来落实不动产物权变动的后果，从这个角度观之，登记行为的功能，主要是充作达到当事人目的的手段，无视申请、脱离申请或者超越申请的登记行为，就是无视目的、脱离目的或者超越目的的手段，是不妥切、不适当的手段。这意味着，不仅登记机关在启动登记行为时要受到申请行为的制约，登记机关的工作权限范围，也要受制于申请。换言之，登记机关在审查申请和办理登记时，必须依据申请的内容范围进行操作，既不能在内容上少于申请的内容，也不能在范围上超过申请的范围。当然，这并不意味着申请能够完全支配登记机关的行为，申请能否为登记机关所认可和采纳，还取决于登记机关的审查。

2.实体效力

（1）决定登记完成的顺序

申请是登记的启动器，先申请者应当先登记，这是一般的社会情理。针对同一不动产，如果有数人提出物权变动的申请，则申请时间在先者，完成登记的时间就在先。由于登记是不动产物权的标志，那么，先登记者权利产生的时间就在先，其具有排斥登记时间在后权利的效力，这就影响到此数个不动产物权实现的先后顺序，即本文后面将要详述的顺位。实现此种效力的技术手段，就是登记机关按照收到申请的时间先后顺序，对申请进行序列编号，登记机关要根据编号来决定完成登记的时间先后顺序，申请人则可根据这个编号来主张自己的登记顺序。

（2）影响不动产物权的善意取得

登记程序的运行结果，可能会出现登记错误，即登记物权与真实物权不一致，在这种情况下，与登记物权人发生物权变动交易者（即第三人）基于对登记的信赖，能够从登记物权人处取得该物权，真实权利人不能依据自己享有的真实物权来进行阻碍或者追夺。这种制度就是登记公信力，第三人基于登记公信力取得物权的制度就是不动产物权的善意取得，但是，其存在前提条件是，第三人在申请物权变动登记时，不知道登记错误，即其在申请登记时不是恶意的。可见，申请登记的时间，是决定不动产物权善意取得制度中“善意或恶意”的时间点，其将影响第三人能否根据善意取得制度来取得不动产物权。“登记公信力”将在下文详述，于此不赘。

篇3

（一）房屋灭失的；

（二）放弃所有权的；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第三十九条，申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书。

（二）申请人身份证明。

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书。

（四）证明房屋所有权消灭的材料。

（五）其他必要材料。

相关说明：

1、房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

篇4

福建不动产实施细则全文第一章 总 则

第一条 为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，制定本实施细则。

第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。

房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

第三条 不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。

第四条 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。

国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。

中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。

第二章 不动产登记簿

第五条 《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

第六条 不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

第七条 不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。

任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。

第八条 承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产登记等方面的专业知识。

国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。

第三章 登记程序

第九条 申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。

申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

第十条 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。

按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。

第十一条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

第十二条 当事人可以委托他人代为申请不动产登记。

申请不动产登记的，人应当向不动产登记机构提供被人签字或者盖章的授权委托书。

自然人处分不动产，委托人申请登记的，应当与人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

第十三条 申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。

第十四条 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

第十五条 不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：

(一)申请人、委托人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;

(二)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;

(三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;

(四)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

第十六条 不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;

(二)在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;

(三)因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。

第十七条 有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

(一)政府组织的集体土地所有权登记;

(二)宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记;

(三)依职权更正登记;

(四)依职权注销登记;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

第十八条 不动产登记公告的主要内容包括：

(一)拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称;

(二)拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等;

(三)提出异议的期限、方式和受理机构;

(四)需要公告的其他事项。

第十九条 当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。

有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：

(一)人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的;

(二)人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。

第二十条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。

除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。

不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。

不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。

第二十一条 申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书;共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。

共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。

第二十二条 不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。

不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。

不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明补发字样。

第二十三条 因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明;确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

第四章 不动产权利登记

第一节 一般规定

第二十四条 不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

第二十五条 市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。

依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。

第二十六条 下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：

(一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

(二)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;

(三)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;

(四)同一权利人分割或者合并不动产的;

(五)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;

(六)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;

(七)地役权的利用目的、方法等发生变化的;

(八)共有性质发生变更的;

(九)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

第二十七条 因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：

(一)买卖、互换、赠与不动产的;

(二)以不动产作价出资(入股)的;

(三)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的;

(四)不动产分割、合并导致权利发生转移的;

(五)继承、受遗赠导致权利发生转移的;

(六)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;

(七)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;

(八)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;

(九)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;

(十)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

第二十八条 有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：

(一)不动产灭失的;

(二)权利人放弃不动产权利的;

(三)不动产被依法没收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第二节 集体土地所有权登记

第二十九条 集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：

(一)土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请;

(二)土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请;

(三)土地属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织代为申请。

第三十条 申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：

(一)土地权属来源材料;

(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;

(三)其他必要材料。

第三十一条 农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料;

(三)本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二条 申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)集体土地所有权变更、消灭的材料;

(三)其他必要材料。

第三节 国有建设用地使用权及房屋所有权登记

第三十三条 依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。

依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

第三十四条 申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：

(一)土地权属来源材料;

(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;

(三)土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证;

(四)其他必要材料。

前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资(入股)、授权经营批准文件。

申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。

第三十五条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：

(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;

(二)建设工程符合规划的材料;

(三)房屋已经竣工的材料;

(四)房地产调查或者测绘报告;

(五)相关税费缴纳凭证;

(六)其他必要材料。

第三十六条 办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

第三十七条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)发生变更的材料;

(三)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;

(四)国有建设用地使用权出让合同或者补充协议;

(五)国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证;

(六)其他必要材料。

第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)买卖、互换、赠与合同;

(三)继承或者受遗赠的材料;

(四)分割、合并协议;

(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;

(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;

(七)相关税费缴纳凭证;

(八)其他必要材料。

不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

第三十九条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。

第四节 宅基地使用权及房屋所有权登记

第四十条 依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。

依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

第四十一条 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)申请人身份证和户口簿;

(二)不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料;

(三)房屋符合规划或者建设的相关材料;

(四)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二条 因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书或者其他权属来源材料;

(二)依法继承的材料;

(三)分家析产的协议或者材料：

(四)集体经济组织内部互换房屋的协议;

(五)其他必要材料。

第四十三条 申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。

第五节 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记

第四十四条 依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。

依法利用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。

第四十五条 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料;

(二)建设工程符合规划的材料;

(三)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;

(四)建设工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。

第四十六条 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料;

(三)其他必要材料。

因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料，申请不动产转移登记。

第六节 土地承包经营权登记

第四十七条 承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记;地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。

第四十八条 依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。

篇5

该细则对不动产登记的程序、资料查询、保护、利用和法律责任都作了明确的规定。从我公司土地、房产登记办证的操作经验分析，对比《土地登记办法》和《房屋登记办法》，《细则》有以下新“看点”

1进一步明确土地及地上附着物主体一致性的要求

《细则》第二条规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”

2处分共有不动产的登记有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请)

《细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。”

3除已经过公正外，自然人处分不动产需“现场”委托登记

《细则》第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。自然人处分不动产，委托人申请登记的，应当与人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”

与目前土地、房产登记相比，《细则》的规定，使委托程序较为复杂和严谨。

4不动产登记人员可能需要现场查看不动产的状况

《细则》第十六条规定：“不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;……”

即不动产登记申请人要做好现场查看的准备。

5小区公共道路、绿地等用地作为业主产权登记存在可能

《细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”

6国有农场土地相关登记也有规可依法

《细则》第五十二条规定：“以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。”

7登记信息保护要求，杜绝“房叔”、“房婶”

《细则》第九十五条：“各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。”

第一百零三条规定：“不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：……(三)泄露不动产登记资料、登记信息;……”

【相关阅读】

不动产登记机构整合基本完成后，《不动产登记暂行条例实施细则》的落地意味着，中国不动产登记工作从此有了更加详实和可操作的法律依据。

【明确一：小产权房无法登记】

国土资源部地籍司副司长冷宏志表示，我们国家物权法规定，不动产如果不登记，是不受法律保护的。从这个角度讲，建立不动产统一登记制度以后，大家为了更好保护自己的物权或者财产权，正常地讲就应该到登记部门进行登记。如果不登记，他就不能够对抗第三人。

只有全面纳入登记的不动产才能在法律框架内受到保护，对于此前非法买卖的小产权房，目前不动产登记条例明确暂不登记，这意味着小产权房不可能随之合法化。

【明确二：三类人可查询不动产】

实施细则明确“三类人”可以查询不动产登记资料：一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

根据上述规定，只有特定人可以查询不动产登记资料，而且并非“以人查房”，即输入姓名即能查询房产等不动产信息。权力机关依法查询，也需经过合理的法定程序。

根据实施细则，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。对于查询所需材料，细则增加了“查询目的的说明”这一项。

实施细则要求，不动产登记资料由不动产登记机构管理，不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。违反规定的，除依法给予处分外，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

【明确三：小区公共部分归业主所有】

值得注意的是，实施细则对小区内道路、绿地的产权归属登记进行了明确规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

“在我国现今的城市建设模式下，城市居民自购的住房往往位于小区内，此类小区的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所似乎并无登记人信息。”北京圣运律师事务所行政法首席律师王优银表示。

【明确四：农村宅基地及房屋要登记】

此外，对于国有建设用地上的建筑物，此前有房产证登记制度相对完善。农村集体土地、宅基地和集体土地承包经营权等多数在村内登记，而且多数手工登记，资料并不完整。

此次实施细则对于集体土地宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权都明列单独章节要求登记。

中国社会科学院农村经济研究所研究员党国英表示，不动产登记制度本身就是保护各种不动产的合法性，有些地区农村集体土地确权工作近几年开展不错，还有很多农村集体土地确权登记尚需完善。不动产登记全面推开后，所有的建筑物应该全部登记。

实施细则第42条规定，因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，需提交下列材料：不动产权属证书或者其他权属来源材料;依法继承的材料;分家析产的协议或者材料集体经济组织内部互换房屋的协议等。

【明确五：登记未引发市场波动】

在不动产登记条例征求意见期间，业内人士曾经担心，不动产登记掌握房产基础信息，是为征收房地产税铺路。而开征房地产税的预期，可能会引发有多套房产的业主抛售房产，从而引起楼市震荡。

事实证明，江苏、北京、天津等地在20xx年已经开始对不动产变更、交易的居民换发不动产登记证，从而陆续实现新证(不动产登记证)换旧证(房产证)。这些地区的房地产市场去年稳中有升，不动产登记并未引发市场波动。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副院长张杰表示，“不需要担心不动产登记会引起房价下跌，不动产登记只是影响房地产市场发展的间接因素。短期来看，不动产登记有利于理清市场底数，开发商、政府主管部门、买房群众都希望房地产数量有一个确切的数据;长期来看，这有利于市场秩序的完善，促进房地产市场健康发展。”

篇6

最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定

第一条 当事人、利害关系人申请财产保全，应当向人民法院递交申请书。申请书应当载明下列事项：

(一)申请保全人的身份证明、送达地址、联系方式;

(二)申请财产保全的事实与理由;

(三)争议标的或者请求事项;

(四)具体明确的被保全财产;

(五)保全担保财产证明或者资信证明，或者不需要提供保全担保的理由;

(六)其他需要记明的事项。

第二条 当事人在仲裁过程中申请财产保全的，申请书应当通过仲裁机构提出。仲裁机构收到申请书后，应当及时提交人民法院，并附仲裁案件受理通知书、委托保全函等相关材料。人民法院作出保全裁定或驳回申请的，应当及时通知仲裁机构。

第三条 人民法院依申请或依职权进行财产保全的，由人民法院审判部门作出裁定后，移送执行部门实施。

第四条人民法院接受财产保全申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。对非紧急情况的，应当在接受申请后5日内作出裁定;需要提供担保的，应当在提供担保后5日内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当在5日内执行。

第五条 人民法院依照民事诉讼法第一百条、第一百零一条规定责令当事人、利害关系人提供担保的，应当根据案件的具体情况，按照下列标准，确定担保数额：

(一)保全银行账户资金的，不超过被保全资金的30%;

(二)保全土地、房屋等不动产的，不超过被保全土地、房屋等不动产同期市场交易价格的30%;

(三)保全车辆、机器设备等动产的，不超过被保全车辆、机器设备等动产查封期间的折旧费用;

(四)保全非上市公司股权或投资权益的，不超过被保全股权或投资权益出资金额或者转让金额的30%;

(五)保全古玩、字画、知识产权等其他财产的，不超过被保全财产市值估价的30%。

财产保全期间，申请保全人提供的担保不足以赔偿可能给被保全人造成的损失的，人民法院应当责令其追加担保;拒不追加的，裁定解除保全。

第六条 保全上市公司股票、债券的，申请保全人应当提供与该股票、债券市场交易价格相当的财产担保。

被保全的上市公司股票、债券需要及时交易处置的，人民法院应当允许被保全人交易处置，并保全其变价款。但股权、债券作为争议标的的除外。

第七条 他人为申请保全人提供财产担保的，应当向人民法院出具担保书。担保书应当载明担保人、担保方式、担保财产、担保范围、担保物的价值、担保责任的承担等内容，并附相关证明材料。

他人为申请保全人提供保证担保的，应当向人民法院提交公民的身份证明、法人或其他组织营业执照、法定代表人或主要负责人身份证明、组织机构代码、财产或财务状况等证明文件。公司法人作为第三人提供保证担保的，还应当提供公司章程及公司股东会或者董事会同意提供担保的决议文件。

保全担保应当符合物权法、担保法、公司法等有关法律的规定，不符合规定的，人民法院应当裁定驳回申请。

第八条 申请保全人可以与保险公司订立诉讼保全责任险合同，作为保全担保。

诉讼保全责任险合同的保险利益应当确保保险事故发生时被保全人所遭受的损失得到赔偿。

第九条 具有下列情形之一的，人民法院可以不要求申请保全人提供担保：

(一)在工伤赔偿、交通事故人身损害赔偿诉讼中申请财产保全的;

(二)商业银行、保险公司等金融机构申请财产保全的。

(三)案件事实清楚，权利义务关系明确，不及时采取保全措施可能造成严重后果的。

追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬的，可以直接申请人民法院先予执行。

第十条当事人、利害关系人申请财产保全，应当向人民法院提供明确、具体的被保全财产。当事人、利害关系人申请诉讼保全时，确因客观原因不能提供明确、具体被保全财产的，人民法院可以酌情裁定采取保全措施。

第十一条 诉讼保全裁定未指明具体的保全财产的，在该裁定执行过程中，申请保全人可以书面申请人民法院查询被保全人的财产。

申请保全人应当在申请书中写明被保全人的基本情况，以及请求查询的财产数额和范围等事项。

申请保全人提出查询申请的，已建立网络执行查控系统的人民法院可以在请求保全的数额范围内，查询被保全人的财产。

第十二条

人民法院查询发现可供保全财产的，应当立即采取查封、扣押、冻结措施。查询发现的财产有存款、动产、股权、不动产等多种类型的，应当优先保全存款等方便变现处置的财产。

第十三条人民法院对查询的被保全人财产情况，应当依法保密，除根据申请保全人的保全请求应当采取查封、扣押、冻结措施的财产外，不得向申请保全人泄露被保全人其他财产信息，也不得在诉讼保全、强制执行之外使用相关信息。

第十四条 申请保全人通过虚假诉讼等方式恶意获取信息，侵害被保全人合法权益的，应当承担赔偿责任。对有上述妨害民事诉讼行为的申请保全人，人民法院可以依照民事诉讼法第一百一十一条的规定依法追究责任。

第十五条 人民法院在财产保全中采取查封、扣押、冻结措施时，需要有关单位协助办理登记手续的，有关单位应当在保全裁定书和协助通知书送达当日办理登记手续;有多个保全裁定书和协助通知书的应当按照送达的时间先后办理冻结手续，不能确定当日送达先后时间的，视为相同顺位的保全措施。

第十六条 财产保全裁定执行中，人民法院发现据以执行的裁定书内容与实际情况不符的，应当予以撤销或纠正。

第十七条 申请保全人申请续行保全的，应当在保全措施期限届满15日前向原作出财产保全裁定的人民法院提出申请。逾期申请或者不申请的，自行承担不能续行保全的法律后果。

第十八条 有下列情形之一的，首先采取保全措施的法院应当将保全财产移交已进入执行程序的另案轮候查封法院执行：

(一)首先采取保全措施法院消极执行，超过三个月未对保全财产采取变价处分措施的;

(二)债权人无正当理由，超过三个月未申请人民强制执行的。

第十九条对符合本规定第十八条规定的案件，首先采取保全措施法院未主动移送的，另案轮候查封法院可以要求其移送。两地法院就移送保全财产发生争议的，可以逐级报请共同的上级法院指定该财产的执行法院。

共同的上级法院可以根据保全财产的所在地、种类及各债权数额与保全财产价值之间的关系等案件具体情况，指定执行法院并限期处分保全财产。

第二十条申请保全人对驳回申请保全裁定不服的，可以自裁定送达之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议一次。人民法院应当自收到复议申请后十日内审查。理由成立的，裁定撤销或改正并采取保全措施;理由不成立的，裁定驳回复议申请。

第二十一条 利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。

利害关系人对保全裁定不服，基于实体权利对保全财产提出足以排除查封、扣押、冻结异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查处理。

第二十二条 本规定自公布之日起施行。本规定施行前的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。

财产保全的执行程序

(一)人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。

(二)利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定;裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。

申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。

(三)保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。

财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。

(四)财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。

财产保全的解除

(一)被申请人提供担保;

(二)诉前财产保全的申请人在采取保全措施后30日内未起诉的;

(三)申请人撤回保全申请的。

篇7

关键字：确权物权变动法律行为物权公示原则

一、确定物权归属的意义

过去的民法学说一般是将如何确定物权归属的案件，也就是我们常说的“确权”案件当作非交易状态下的案件类型。其实交易状态下的确权案件才是司法实践中的常发案件，而且在市场经济条件下这类案件对于国计民生才具有重要意义。比如，在买卖交易中确定所有权是否转移至买受人的案件，在土地使用权转让时确定该权利是否已经被受让人取得案件；在抵押交易中确定当事人依据抵押合同设定抵押权是否生效的案件。这些都是现实中的常发案件。在这些案件中，我们必须对认可这些物权变动是否生效、以及何时生效的问题做出决断。

物权归属的判断对于市场经济和人民群众的生活具有十分重要的意义，因为：（1）物权具有排斥第三人的效力，比如抵押权设定生效后，即可以排斥一般的债权人，以保障抵押权人优先得到偿还。因此必须在抵押权设定的法律交易中考虑到第三人正当权利被排斥这一因素，在法律上建立保护第三人的制度。再如所有权变动的情况：如果一个所有权的取得有效，那么该所有权便不能同时确定为他人享有。因此在一个标的物上虽然可以存在两个以上的债权，但是绝不可以同时存在两个所有权，因此如果确定一个所有权变动有效，其他人的合法债权因此必然会被排斥。物权这种排斥第三人作用的法律效力是非常强硬的，因此物权变动的法学原理和制度建设必须考虑到交易安全这个市场经济法制建设的基本原则。（2）物权变动实际上使得一个特定物上的法律关系发生更新，一个有效的物权变动能够使得物上原来的法律关系归于终结，而新的法律关系即可以产生。物权变动，其实是物的支配秩序的变动，这就是物权效力制度建设必须予以解决的问题。因为民法上有“无瑕疵取得”的原则，物权取得人一般并不承受标的物原来的负担、标的物原来的权利瑕疵一般情况下只能由原来的权利人承担，所以物权变动的生效，会立即发生标的物上的法律关系更新的结果。所以交易的物权确权不论对于民法制度建设、而且对于公法制度建设也有十分重要的意义。比如，对于已经合法完成的交易，不论是法院还是行政管理机关，一般均不应该因为物的原来权利人有违法的情节（即使物的原来权利人的不当行为与交易之物有关），而将物从物权取得人手中追回。

正因为这样，对于物权归属确定中的法理问题和基本规则问题，不但法院的法官应该掌握，仲裁机构的仲裁员应该掌握，而且行政管理部门比如土地部门、房地产部门、车辆以及船舶的管理部门等照样应该掌握。当然，律师职业者和其他法律辅助人员也应该予以掌握。

近年来随着法学研究的深入，法理上对于物权变动的有效作为确定物权归属这一点已经没有疑义，这也就是说，“确权”的基础应该是物权取得的法律根据的正当性，因此可以从物权变动的法律根据方面去确定物权的归属。同时，对于非依据法律行为发生的物权变动，比如依据法律的直接规定、依据法院的判决和政府的行政指令等发生的物权变动、依据继承发生的物权变动等，法理上的看法也趋于统一，我国立法机关编制的“物权法征求意见稿”也采纳了这些观点。但是这些物权变动并不是依据交易行为发生的，从市场经济和人民群众的说需要看，其实践意义并不如依据法律行为发生的物权变动的意义重要。

显然，司法实践常见的物权确认案件，常常是依据法律行为发生的物权变动，然而也就是在这一方面，目前的民法法理有极大的混乱，给我国的立法和司法带来极大的困扰。本文从几个典型案例分析入手，说明科学的确定交易中的物权归属的方法，以及其中的法理问题，目的是克服各种似是而非的法理给我们带来的困扰，以科学的法理来指导我们的立法和司法。

二、仅仅依据生效的合同，就能确定物权变动生效吗？

现实交易涉及物权变动的情形一般是：当事人之间首先会订立一个合同，通过合同来约束双方当事人，使他们能够履行合同，以完成物权的变动。这种情形的典型，就是当事人之间订立买卖合同，合同在履行之前首先应该生效，这种效力促使当事人履行合同指定的交付义务，最后完成所有权的转移。所以从物权变动的角度看，这个买卖合同就成为所有权取得这种物权变动的交易基础行为或者原因行为，而所有权转移的事实，就成为交易的结果。一般法理分析也就是基于这一因果关系而展开的。有了这个原因行为的基础，所有权的转移才具备了法律上最初的条件,抵押权的设定等行为，也存在着这些法律事实的区别。所以除所有权转移之外，其他交易情况下的物权变动都会有这个原因行为。

但是，合同的成立以至生效，是否能够成为物权变动的充分条件？也就是说，是否有了物权变动的原因，就必然发生物权变动的结果？举例来说，是否可以认为买卖合同成立生效后，标的物的所有权十分肯定会转移给买受人？依据合同设定抵押权时，是否可以根据能够生效的合同就确定抵押权设定行为完成了？

司法实践中常常可以遇到这样一些案例，一些法官、律师等认为，合同生效了，合同所指向的物权变动也就生效了。请看如下案例：

（一）案例

案例1：“一物二卖”中的所有权确定问题

某省一个县城进行旧城改造时，有一个拆迁户回迁到一处铺面房。不久有一个经商的人找到该房主，提出以较高的价格购买其铺面房，拆迁户答应了。于是双方签订了房屋买卖合同，约定合同签订之后六个月期满，拆迁户将房屋交付给该经商户。合同签订后，经商户依约交付了房款。该合同签订三天后，另一个经商户也找到这个拆迁户，提出以更高的价钱买拆迁户的铺面房。拆迁户非常高兴，就和第二个买受人又订立了房屋买卖合同，还主动迅速地办理了房屋过户的登记手续。房主交付房屋后，第二个买受人开始了经营活动。结果半年后，第一个买受人要求拆迁户交房时，发现房屋已经被第二个买受人占有使用。于是，第一个买受人咨询了律师，律师说，你这个合同既没有诈欺，又没有胁迫，也没有趁人之危，更没有违背法律的情节，所以你这个合同是有效的；合同既然有效，而且这个合同的标的物房屋是特定物，因此，按照“特定物买卖，标的物所有权在合同成立生效时转移”的法理，那么房屋所有权应该在买卖合同生效时转移，因此，这个房屋的所有权就已经是你的了。别人占着你的房屋就是侵权，你可以侵权为由，向法院。根据律师的建议，第一个买受人以第二个买受人侵犯其房屋所有权为由，向法院提讼。一审法院支持了第一个买受人的诉讼请求，认为第二个买受人的侵权事实成立。但一审法院法官在判决书中同时认为，侵权的成立，一般是要以侵权人承担不作为的义务作为前提条件，而本案的“侵权人”却没有这一义务违背的问题，因为他是根据合同取得房屋的，因此，追究其侵权责任也背离于法理。所以，一审法院判决虽然认为侵权成立，但应按公平原则处理，由两个买受人分担损失。于是法官判令房屋归第二个人所有，但第二个买受人应当给第一个买受人返还一半的房屋价款。法官的判决做出后，两个人都不服。第一个买受人认为，我已经给了出卖人全部的房屋价款，房屋我一天未住，凭什么只给我返还一半房屋价款？第二个买受人认为，我已经给了出卖人比第一个买受人更多的房屋价款，凭什么要我返还一半房屋价款给第一个买受人？俩个人都向该地区中级法院提起上诉。中级法院主审法官仍然坚持了侵权成立的观点，但是他更加欠缺对法律本质的认识。二审法官认为，既然侵权成立，就不存在公平责任的适用问题，第二个买受人应当返还房屋给第一个人，如果他不愿意返还，就是法定租赁。因此，二审法院判决第二个买受人应该按月给第一个买受人支付房屋租金；如果不支付租金达到六个月时，法院就要强制执行，收回房屋的所有权给第一个买受人。第二个买受人对二审判决当然不服，因此拒不履行判决书指定的义务。结果二审判决生效6个月后，第一个买受人申请法院强制执行，第二个买受人看到一辈子辛苦挣来的家产被夺走，结果发生暴力抗法事件，造成十分消极的社会影响。

案例2：抵押合同生效是否抵押权设定的充分条件问题

一个房地产建筑公司在经营中需要向银行借贷，银行要求债务人抵押担保，于是银行和该建筑公司订立了以建筑公司的三辆大型建筑车辆为标的物的抵押合同。抵押合同订立后，双方当事人并没有进行抵押权的设定登记。不久建筑公司将抵押合同指定的三辆车中的两辆出卖给了另一个建筑公司。但是后来发生了所谓的“抵押人”建筑公司到期不能偿还银行贷款的问题，银行向法院提出要求以抵押的车辆拍卖还贷。法院判决认为抵押合同的订立意思表示真实一致，因而有效，于是法院根据这个合同将出卖的二辆车追回，偿还了银行的贷款。这个案件曾经被作为法官模范执行合同法的样板，在报纸上隆重介绍。但是在这个案件的讨论中，我们完全有必要问一下该审理该案的法官，他们是否注意到第三人公司的正当利益问题。第三人即另一个建筑公司在该案中并无任何过错，结果他买的汽车被追夺，不但经营秩序遭到损害，而且失去的车款事实上也无法追回。该第三人的这些损失，是否应该提醒我们的法官这样一个问题，即银行仅仅只是享有抵押合同规定的权利，而这一权利是否就是抵押权呢？本案中抵押权是否已经有效设定了呢？

（二）法理分析

在民法的发展历史上，确实有一种依据一个债权法意义上的合同来确定物权变动生效立法模式，我们现在将其称为“债权意思主义”的立法模式。这种模式是法国民法典采用的，其理论来源于中世纪寺院法建立的“契约必须履行”的原则。这一原则的基本精神是合同成立生效后，就具有要求当事人履行的法律约束力。这一立法精神后来被法国民法典采纳时，其含义得到极大的扩张——法国大革命时代，自由的精神高于一切，契约被当作当事人为自己立法的主要手段，是实现自由和摆脱等级身份制的手段，因此当时的法国出现了民法典的立法与高涨的革命热情相结合的情形。在这种情况下契约变成为社会的自然人和法人为自己建立权利义务关系的主要正当性根据，因此法国民法典在人类历史中第一次规定了“依法成立的契约，在缔结契约的当事人之间具有相当于法律的效力”这个具有相当的精神感召力的原则。依据法国民法典立法者的观点，既然缔约对于第三人相当于自己给自己制定法律，那么契约本身就应该句有足够大的效力，以保障它能够得到履行；而契约在履行之后，就自然能够发生物权变动的结果。比如，一个人通过订立买卖合同来购买一座房屋，那么，根据上述契约履行自然发生物权变动的结果的分析，买卖合同成立生效的时候，买受人就应该取得房屋的所有权。因此法国民法典第1583条规定：“当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付、买卖即告成立，而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人移转于买受人。”

应该是指出的是，法国民法典产生时，已经是物权、债权这些概念产生数百年之后，但是法国民法典并没有使用这些概念，因为，在法国当时的立法者看来，合同履行自然产生物权取得的结果，通过合同自然同时发生债权效果和物权的取得，因此，没有必要在物权和债权之间做出区别，也没有必要建立区分这两种权利发生变动的不同根据的法律制度，一个合同就能解决全部问题。这种一个合同包打天下的观点，现在我国被称为“债权意思主义”，但是在欧洲法学界，人们常常使用的概念是“同一主义”或者“合意原则”（Principleofconsensus）。这是一种以其革命化理想对世界民法立法产生过较大影响的模式。

这种仅仅依据合同就能够发生物权变动的规则，在立法思考方面，虽然似乎直接贯彻了自由的精神，但是在法律上却无法解决如下这两个问题：（1）在合同嗣后履行不能、甚至当事人有意识违约造成的履行不能时，这种立法模式不能说明为什么所有权以及其他物权的归属问题。一个合同的生效，事实上并不意味着它能够肯定地得到履行，在没有履行时，物权变动当然无法不能成就。比如一个人在订立房屋买卖合同时精神正常的人，在履行合同是可能会精神失常，因此就会发生合同履行不能的问题。因此虽然合同生效，但是无论如何房屋所有权不能转移。一个企业，在自己的产品涨价时马上会发生不交付甚至出卖给他人的情形，因为即使他承担违约责任也会获得更大的利益。因此，“一物二卖”在现实中是常见的，在债权效果上可以成立，当时标的物的所有权却只有一个，不能转移给两个人。（2）不能解决物权变动引起的第三人权利被排斥的问题。因为物权变动常常是以排斥第三人作为其法律目的的，比如，设定抵押权，其目的就是要给予一个特别的债权人优先受偿的特权，使其排斥第三人的债权，而优先获得偿还。如果合同的生效就能够发生物权变动的结果，那么仅仅依据两个当事人之间合同，就能发生排斥第三人的效果，第三人的权利得不到任何保护，这一法律规则对于第三人没有任何的正当性可言。

对上述这些问题，法国立法者在后来也意识到了。因此他们在民法典制定半个世纪后，于1855年制定了“不动产登记法”，其中确立了“不动产物权的设立和取得，不经登记者，不得对抗第三人”的原则，作为其基本立法缺陷的补救措施。但是这种补救措施是否得当、足够，法学界长期以来就有争论。一个最基本的争论就是——物权的设立和取得就是为了发生对抗甚至是排斥第三人的效力，不能对抗第三人时，物权变动有怎么可以生效？显然，法国法无法对此做出正确的回答。所以这种法理是不足取的。

显然，仅仅将合同作为物权变动的生效根据，在法理上是错误的，在实践上是有害的。在法理上，因为合同的成立生效，仅仅只是在当事人之间产生了请求权的约束力，这一约束力对第三人无效果，不但不能排斥第三人，而且不能表示当事人之间也发生了有效的物权变动。在当事人之间订立合同时，出卖人可以没有标的物（比如标的物尚在制造之中的情形），也可以没有标的物的所有权（比如标的物尚在制造商手里，作为销售商的出卖人还没有取得标的物的所有权），此时出卖人和买受人当然可以订立买卖合同，这个合同可以在没有物的时候、在出卖人没有所有权这样的处分权的时候生效，因为在履行合同时具备这些条件就足够了。

通过这里的分析还可以得出一个结论是：仅仅依据合同无法确定物权变动，因为：（1）物以及物权在合同生效时可以不具备；（2）买受人根据合同仅仅享有请求权，这种权利不能排斥第三人，以保障他自己取得标的物以及标的物的所有权。比如出卖人将物“一物二卖”时，因为标的物的所有权只有一个，所以并不是仅仅依据买受人身份就能取得所有权。

我国近现代民法改革从一开始就没有采纳这种“同一主义”的立法模式，而是严格遵守债权法意义上的合同，其生效只能产生债权法意义上的约束力，即请求权的约束力、而不能发生物权效力的基本规则。如果严格按照这种科学的法理分析上述这两个案例，就可以清楚的看到：

在第一个案例中，第一个买受人在交易中只是订立了一个合同并发生了房款的交付，这个合同没有违背法律的情形，所以这个合同当然是有效的，但是它的也只是发生了债权意义的约束力，第一个买受人根据这个合同享有债权意义的请求权。后来虽然发生了标的物的所有权被他人取得的情形，但是却没有发生第一个买受人的请求权丧失的法律事由，因此第一个买受人始终可以向出卖人主张这一请求权。现实中并没有发生第一个买受人的所有权取得，因此没有权利主张所有权，更没有权利主张所有权返还以及排斥他人的“侵权”。

在第二个案例中，银行与债务人之间只是定了一个抵押合同，而没有进行不动产登记；仅仅依据这样的一个合同不能发生排斥第三人的结果。因此银行对债务人也就是所谓的“抵押人”的权利，始终停留在债权意义的请求权的阶段上，因为这里的“抵押权”并没有设定完成。所以银行不能对已经出卖的汽车主张抵押权，法院也不能支持这一主张。

这就是“合同是债权的根据”的法理。依据这一原则，我们就可以非常容易的得出这样的结论：合同生效只能发生债权法上的约束力，物权变动的生效必须领域法律根据。对于这一法理，从20世纪30年代我国制定民法典，到改革开放初期法制建设的恢复，我国民法研究和立法坚持了这种科学的法理。民法通则也坚持了这一法理。但是，从20世纪80年代末期到90年代初期开始，随着我国“统一合同法”的制定，所谓的主流法学受到近邻日本民法学界的强烈影响，而日本民法典在本质上按照法国民法早期的精神制定的。因此，早已被我国民法科学传统放弃的法国法的“同一主义”理论不仅仅回到了大学的讲堂上，而且我国“统一合同法”制定过程中，也出现了采纳这一理论的趋向。现行合同法第51条，明确地将合同的效果与物权变动的效果联系在一起，而且将物权变动的结果当作合同生效的前提条件。这种导致因果关系的做法，说明我国民法学此时出现了明显的学术倒退。随着“统一合同法”宣传和贯彻进入，我国学术界和司法实践中再次出现了“合同法包打天下”的现象，一些学者和实践家产生了合同是发生一切民事权利变动的充分根据、因此只要掌握了合同法就可以解决一切民法问题的误解。上述这些案例，就是当时这一不科学的法理误导的结果。

三、不动产登记和动产交付是确定物权变动的唯一依据吗？

近年来随着物权法研究水平的提高和物权法知识的传授，坚持物权与债权的法律性质相区分、物权变动的法律根据与债权变动的法律根据相区分的观点，又逐渐回到我国民法学的主流地位。这种观点的要点，是不动产物权的设定、移转、变更和废止以不动产登记为依据、动产物权的设定、移转、变更和废止以占有的交付为依据。或者简单地说，也就是以不动产登记作为交易中的不动产物权确权的法律根据，以动产交付作为动产交易中物权确权的根据。这种观点是根据潘德克顿法律科学建立起来的，其基点当然是科学的。根据这一观点建立的物权变动规则，可以比较清晰地将债权意义上合同的成立生效、与物权意义的各种法律行为的成立生效区分开来。我国立法和司法如果能够做到这一步，就已经能够将物权变动和债权变动基本上区分开来，从而实现交易法律秩序的科学调整。这样，我国民法在物权变动制度建设上的理论成就和实践效果就已经超过了坚持“同一主义”理论的法国民法和日本民法。

以不动产登记和动产的占有交付作为确定物权变动是否生效的依据，符合物权法中物权变动必须公示的原则。如上所述，物权的变动具有排斥他人的效力，因此为第三人的公正起见，法律要求不动产物权变动必须登记、动产物权变动必须交付占有，目的就是给第三人提供知悉该物权变动的充分机会，使得第三人利益得到成分保护。

但是，实践中又出现了只有不动产登记才是不动产物权变动的法律根据、只有动产的占有交付才是动产物权变动的法律根据的观点和做法。这种观点和做法的基本特征是，在不动产交易确权时，只认可不动产登记，其他的法律根据一律排斥；在动产交易确权时，只认可动产占有的交付，不认可其他的法律根据。请看如下案例：

（一）案例

案例3：交付“房产证”能否作为所有权转移的依据？

在江苏省某市，某农业信托公司与某房地产开发商订立了一个房屋开发合同。双方约定由农业信托公司投一部分资金，作为回报，其可以分割一部分房产。当房屋建好后，房地产商开发首先以自己名义办理了全部房产的产权证书（即实践中所谓的“大产证”）。此后，该房地产开发公司的董事长因重病住进了医院，于是他将农业信托公司代表人请到了医院，表示尽管自己重病在身，但是履行合同的诚意没变，还是要把房屋交付给农业信托公司。作为证明，他把应归属农业信托公司的那部分房产的产权证书交给了农业信托公司公司，并表示等他病好后，双方再去有关部门办理登记过户手续。但是不幸的是，房产证交付后不久，该董事长因病重去世。其后不久其公司也沦于破产。这时为房地产开发商的资产清算问题发生了争议。农业信托公司是否取得了指定房地产的所有权的问题，成为房地产开发公司清算的焦点问题。因为此时发生了其他债权人主张权利的情形，甚至有外省市某法院直接将全部房产（包括农业信托公司应得那部分在内）予以查封，并欲以拍卖来实现债权人的债权的情况。显然，如果认为农业信托公司公司取得所有权，那么这部分房产就不再纳入房地产开发商的资产清算范围之中。如果这部分房产所有权仍归属房地产商的话，那么就要作为破产人财产进行清算，则农业信托公司公司的利益就会落空。一审法院的判决，是不承认农业信托公司取得房屋所有权，因为没有办理不动产登记手续，房产证交付的行为在法律上没有意义。

另外，本人在实践调查中发现大量的案例：法院或者房地产行政管理部门为了坚持登记原则，甚至否定交易中土地以及房屋实际交付的效力：在房屋买卖合同的双方当事人交付了房屋、但是没有办理登记手续的情况下，法院判决认为这种情况下不能发生所有权的转移，甚至买卖合同都归于无效。在这些执法者看来，不动产登记属于行政管理对于民事活动的确定或者许可，因此不动产登记对于不动产物权变动具有绝对的决定性作用。在这些判决中，房屋实际交付在法律上的重要意义完全被否定了。我们应该想一想，为什么动产的交付可以发生物权变动的效果，而当事人自己所为的不动产交付行为，在民法上反而无效呢？仅仅从这里我们就可以看出，以前关于不动产登记的法理依据和效果的看法，应该是有问题的。

案例4：公证能否作为所有权转移的依据？

在内蒙古某地，某甲从某乙处购买捷达汽车一辆。订立合同并交付汽车时，甲乙双方拿着合同和汽车的其他证件到当地车辆管理处进行过户登记手续，被当地车辆管理处拒绝，因为在当时，当地还没有开展私人汽车的过户登记工作，而且当时有关规定要求，私人买卖汽车只能在汽车交付一年后才能进行登记。为避免日后出现权利的争议，甲乙双方就汽车所有权过户一事进行了公证证明。不久，乙驾驶汽车时，出现责任事故。法院判决，因为甲仍然是汽车登记上的所有权人，因此甲应该承担汽车侵权责任。由于法律规定只能以登记作为所有权转移的根据，因此法院无法认定所有权已经转移。至于当事人之间就所有权转移过户所进行的公证证明，法院认为不能作为所有权转移的根据。这一规定带来的问题，连法官也觉得不甚合理。

（二）法理分析

一般来看，以不动产登记和动产的占有交付作为物权变动的有效根据是可以的，但是必须明确，发生物权变动的真正根据，并不是不动产登记和交付的本身，而是支持不动产登记和动产交付的法律行为，也就是当事人要求以不动产登记和占有交付这种方式来完成不动产物权和动产物权变动的意思表示。具体来说，当事人设立、转移、变更和废止某种不动产物权时，向不动产登记机关所作的表达，就是这种意思表示。比如出卖人要将自己的房屋所有权转移给买受人时，当事人双方在登记机关所作的出让和受让所有权的表达；再如当事人设定抵押权、土地使用权时，向不动产登记官所作的请求为他们登记这些权利的表达。在不动产交易中，当事人之间发生物权的设立、这种意思表示常常可以从当事人登记申请书中可以得到确定。因此，我们说，以不动产登记作为不动产物权确权的依据一般情况下是正确的。

在民法上，由于汽车、车辆和飞行器具有不动产的特征，所以虽然这些物品自然性质为动产，但是在法律上被视为不动产，它们的物权变动遵守不动产的规则。法学上将这些物称为“准不动产”，在不特指时，一般提到不动产的法律规则时同时适用于准不动产。

同时，在动产物权的设立、转移、变更和废止的情形，当事人之间常常是以动产占有的交付作为这些物权变动的意思表示的表现形式，所以，一般情况下以动产占有的交付作为动产物权变动的有效根据也是正确的。当代德国民法科学对交付有十分深刻的分析。德国民法学的通说认为，一项交付必须具备如下因素：（1）“受让人方面”取得了对物的占有，而让与人方面彻底地脱离了对物的任何关系；（2）出让人已经将占有取得的处分权（或者支配权Disposition）移转给了取得人；（3）该项占有以及支配权的移转当事人之间的“故意”的结果，即当事人的出让和受让的动机相结合形成的结果。在这三项表示交付有效成立的要素中，第一项说明的是对物的事实上的控制的移转；第二项说明的是占有的受让人获得的，是有权占有；第三项说明交付中包括着明确的转移物的支配权给受让人的意思表示。因此，交付是一个十分典型的法律行为，即物权变动的“合意”。合意就是当事人之间就物权的设立、转移、变更与废止的法律行为，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效条件判断其是否生效，在民法学上，“合意”是广义合同的一种类型，所以这种合意也被称为“物权合同”、“物权契约”，它的成立与生效，要遵守法律行为中关于合同的一般法定生效条件。当然，因为要发生物权这种独特性的排他性后果，所以这种法律行为还必须遵守“公示”这一特殊的法律条件。

从日本民法学引进我国的一种观点，认为交付是事实行为，不是法律行为。这种观点为我国一些学者采纳，但是不用仔细分析就知道这是一种错误的观点。因为没有意思表示的交付，是不可以想象的，也是不存在的。事实行为是不以当事人的意思表示为要素的行为，即当事人没有意思表示或者意思表示不发挥作用的行为；但是谁都应该理解，在当事人之间发生物权交易时，他们怎么能没有意思表示？他们的意思表示怎么能没有作用？显然，即使是根据合同，如果出卖人没有交付的意思表示，买受人也不能到出卖人家里将出卖物拿走！如果出卖人交付行为有法律上的瑕疵时（比如精神病人将自己的房子交付），这种行为还是可以撤销的。而可以撤销时法律行为的特征，事实行为就不可以撤销。从这种将交付当作事实行为的看法，可见日本民法学研究不精深的特点，也可以看到我国民法学者引进这种观点时的盲目。

动产交付上所体现的法学原理，即当事人的意思表示或者法律行为推动他们之间的物权变动的情形，在不动产登记方面照样可以清晰地看出来。对此本文不必赘述，读者自己稍加推理就可以理解。

当事人依据法律行为来推动以至于完成他们之间的权利义务关系的设立、转移、变更和废止等，是民法“意思自治”这一基于的体现。意思自治原则的基本要求，就是按照当事人的内心真意来建立与变更民法上的各种权利义务关系；因此只有符合当事人内心真意的法律效果，在民法上就具有正当性。这一点是民法不同于公法的本质特征。民法上一切权利义务关系的建立与变更，都应该从当事人的意思自治上来理解。而意思自治原则具体制度，就是法律行为。因此，不动产登记的本质不是行政管理或者行政授权，而是不动产物权的公示方式，或者说是不动产物权法律行为客观表现方式；动产物权的占有，也是当事人之间关于动产物权内心真意的客观表达方式。所以物权法律行为与不动产登记和占有交付之间的关系，是关于物权变动的意思表示的内心真意与其表现形式之间的关系。

所以，不动产登记的本质，不是行政管理；不动产登记对于不动产物权的作用，也不是行政授权或者许可，而是物权“合意”的公示方式。

既然不动产登记和动产占有交付是当事人之间内心真意的表达方式，那么，在不动产登记和动产交付之外，不论是从事实上还是在立法上都不应该排除还存在着其他物权意思表示方式。比如，如下这些可以表达当事人关于不动产物权变动的内心真意的方式是很常见的：

1．交付房屋。当事人订立买卖合同或者其他转移不动产所有权的合同之后，出卖人将房屋交付给买受人，比如交付房屋的占有使用、交付房门的钥匙等，买受人也予以接受，这就表明了“交付”这一事实中当事人之间的“合意”产生。在不违背法律的情况下，它当然应该按照法律行为的生效条件产生效果。所以当事人之间以实物交付的方式，当然可以证明表明他们之间的不动产所有权以及其他物权的转移的意思表示。依据民法规则，这一行为的正当性毫无疑义。既然动产的占有交付表明物权变动的效果都是正当的，不动产的实物交付证明这种效果也是正当的。

2．交付不动产权属文书。在我国由于建立了房地产发证制度，不动产的权利人会获得权属证书，以证明自己的不动产物权。这些权属证书，有国有土地使用权证、房屋所有权证、房地产产权证、房地产所有权证等。不论是从一般民众的认识来看，还是从立法的目的来看，这些权属文书当然对于交易的民事权利具有证明的作用。因此，如果当事人之间发生了不动产权属文书的交付，比如出卖人将其房屋的产权证交付给买受人、而买受人也予以接受时，当然可以表明他们之间就房屋所有权的转移形成了“合意”，已经发生了房屋所有权转移的行为。

3．公证。如上案例4所述，当事人之间就是依据公证来表达他们之间的所有权转移的意思表示的，这种公证在任何意义上都能够证明当事人之间的物权“合意”，而这种合意没有任何违背法律的情形，所以依据这种公证来确认当事人之间物权变动的有效性在法理上没有问题，在实践中也不会产生消极的后果。

事实上，如果当事人之间在订立以物权变动为目的合同之后，又对该合同进行公证，那么可以说明当事人之间在债权法意义的合同之外，又产生了新的“合意”。在不妨害第三人的情况下，根据这种合意，也可以作为确定物权转移的根据。

4．当事人双方向不动产登记机关提交的登记申请书，或者登记机关在登记之前向当事人双方做出的收到其登记申请的法律文件。这些申请书或者法律文件，同样可以证明当事人之间物权合意的存在，所以也可以用来证明当事人之间物权变动的真实性。

5．当事人双方向公证机关提交的、目的在于发生物权变动的公证申请书。这种申请书同样可以证明当事人之间的物权合意存在。

6．动产交易，发生权利证书交付的情形，也可以证明其物权变动的效果。比如存折、票据的交付等。

从上面这些可以确定物权归属的意思表示或者法律行为可以看出，以这种物权合意作为基本要素的法律行为具有一个共同的特征，就是他们必须具备某种可以在客观上得到证明的方式。这就是物权法律行为的“形式主义原则”，具备可以从客观上可以认定的形式，而且形式成为法律行为生效的必备条件。因为物权具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以当事人关于物权变动的意思表示，应该可以被社会从外在的形式上得以认定，以保护交易的安全。根据这一原则建立的物权公示原则，得到了世界上大多数国家的承认。世界各国普遍建立不动产登记制度，都是符合物权公示原则的。

但是必须指出的，是我国一些学者采纳日本学者提出的“债权形式主义”，以“合同加公示”作为物权变动的有效条件的观点。但是这种观点具有严重的缺陷：（1）它不能解释物权变动不成就时的合同的效力问题，因此他们得出了不动产合同不登记不生效、动产和同步交付占有不生效的规则，从而在根本上违背了物权与债权相区分的民法法理。（2）它把登记理解为行政管理和行政授权，违背了民法原理。（3）它只认可不动产登记一种物权交易方式，不承认不动产登记之外符合当事人内心真意的物权交易方式，从上述案例3和案例4的分析看，其实践的结果完全是削足适履。现行立法受其影响，结果十分消极。因为这一问题的探讨不属于本文的范围，所以对此本文不再展开。

但是必须指出的是，由于物权法律行为具备的形式不同，其公示的效果也就不一样。不动产登记作为一种公示方式，是由国家建立的，而且是以国家信誉作为担保的，所以以这种方式作为确权依据时，其效力最强；不动产登记之外，其他这些可以作为物权确权依据的方式，因为其形式条件差异，不一定都能达到不动产登记所具有的强烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能产生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人时，它们至少可以在当事人之间确定物权的变动，有些甚至可以对当事人发生法律效果（比如不动产权利证书的交付、提交登记申请书等）。

四、结论

1.民法上的两个最基本的权利物权与债权的效力之间有着本质的区别，因为这一本质区别，物权变动与债权变动（即他们的设立、转移、变更和废止）的法律根据必须加以区分。而最重要的法律根据的区分，是法律行为的区分，因为法律行为才是交易的基础。这是现代民法的根基，也是物权确权的根基。

2．债权意义上的合同的生效，只是产生债的（即请求权）约束力，因此不能以这种合同作为物权变动的根据。同样，当事人之间没有发生物权变动时，也不能反过来认为合同无效。

3．非依据法律行为发生的各种物权变动，依据法律直接规定的条件产生效力，在法律规定的条件成就时，认可权利取得人取得物权。这种物权取得，不必以不动产登记和动产占有交付作为必要条件，但是，为保护第三人，这些物权变动，如果是不动产则在不动产登记之前、如果是动产则在交付占有之前，不能发生排斥第三人的效力。

3．不动产登记和动产占有的交付，具有充分的公信力，可以作为物权确权的充分依据，也可以充分发生排斥第三人的效果。

4．不动产登记之外，具备物权意思表示的形式要件其他行为，可以在当事人之间作为确权的依据。在这里，必须明确形式要件的意义，即这些物权变动的法律行为必须具备可以从客观认定的形式，或者说在一定程度上能够满足物权公示原则的要求。

但是这些行为是否能够发生排斥第三人的效果，不能一概而论。比如，不动产的交付本身具有较强公信力，虽然不能排斥登记上的第三人，但是可以排斥登记之外的第三人。但是交付之外的其他行为，因此公信力十分薄弱，因此依据法理，基本上可以认定它们不具备排斥第三人的效果。

比如，当事人之间如果以交付不动产权属证书来转移不动产所有权时，如果不涉及第三人，可以根据证书的交付认定所有权已经转移，因为这种所有权的交付不一定涉及第三人；但是，如果当事人之间如果以交付方式来设定抵押权时，则不可以认定抵押权设立有效，因为抵押权设立的目的就是排斥第三人的，为第三人正当利益考虑，没有进行登记的，不能认定抵押权设定有效。

篇8

公证复查申请书一：公证复查申请书

申请人：陈志忠，男，汉族，20XX年11月9日生，芒市华侨农场一分场退休工人，住芒市勐焕街道办事处城西社区居委会第二组。

申请人：李美英，女，汉族，20XX年6月4日生，芒市华侨农场一分场退休工人，住芒市勐焕街道办事处城西社区居委会第二组。

申请人：陈卫东，男，汉族，20XX年7月10日生，个体户，住芒市勐焕街道办事处城西社区居委会第二组。

申请事项：请求撤销（20XX）云德民宇证字第1461号公证书

事实与理由：20XX年初，芒市华侨农场进行职工住房危房改造，农场退休职工陈志忠、李美英及其儿子陈卫东共同划得宅基地一宗，该地位于芒市华侨农场城西二队，面积为158.2 .陈志忠、李美英年事已高，且身患疾病，对危房改造相关政策不了解，儿子陈卫东又远在广东佛山工作，有关危房改造的土地、建房等手续都由女儿陈卫军出面帮助办理。20XX年12月18日，陈卫军到其父母家陈志忠、李美英里家里说"办理土地手续需要办理公证，现在到公证处去办理公证。"陈卫军随即用车子将两位老人陈志忠、李美英拉到德宏州公证处，诱骗陈志忠、李美英办理了《土地使用权了赠与合同书》并作了公证。其内容是陈志忠、李美英将位于芒市华侨农场城西二队，面积为158.2 的土地使用权赠与陈卫军所有，公证书字号为（20XX）云德民宇证字第1461号。该《土地使用权了赠与合同书》公证存在以下违法情形：

第一、陈志忠、李美英无权赠与，赠与合同无效，公证违法。

《合同法》第185条规定："赠与合同书是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。"根据该规定，赠与合同书中赠与人赠与的财产必须是自己的财产。（20XX）云德民宇证字第1461号公证书的赠与合同的标的物是赠与人依《土地出让合同》约定取得的位于芒市华侨农场城西二队面积为158.2 的土地使用权。《物权法》第14条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"根据法律规定，土地使用权必须登记才有法律效力。赠与人陈志忠、李美英赠与的土地使用权尚未进行登记，还没有取得该土地的使用权，无权对该土地的使用权进行处分。该土地使用权赠与因违反法律强制性规定而无效。《公证程序规则》第18条第1款规定："自然人、法人或者其他组织申请办理公证，应当提交下列材料："该条第2款第（4）项规定："申请公证的事项的证明材料，涉及财产关系的须提交有关财产权利证明。"作为土地使用权的法定证明材料有且只有《土地使用权证》。而（20XX）云德民宇证字第1461号公证书，当事人没有向公证机构提交该土地使用权证。《公证程序规则》第48条第1款规定："公证事项有下列情形之一的，公证机构应当不予办理公证："该条第2款第（6）项规定："当事人提供的证明材料不充分又无法补充，或者拒绝补充证明材料的。显然，作为"赠与人"的陈志忠、李美英没有提交、也无法提交其土地使用证。州公证处依法应当不予办理公证。事实上办理了，当然也违反法律的规定。

第二、土地使用权赠与合同和公证是陈卫军采用欺骗手段骗取陈志忠、李美英和公证处办理的，并非赠与人的真实意思表示。

陈卫军得知农场职工住房危房改造和芒市农垦路东段改扩建相关政策后，于20XX年2月9日，借陈卫东回芒市家过春节之机，即召开家庭会，议题主要是：陈志忠、李美英将危房改造所得的158.2 宅基地、农垦路延长线120 老宅基地政府拆迁补偿安排的新宅基地、搬迁补偿费都归给陈卫军所有，危房改造地由陈志忠、李美英和陈卫军共买，房子由双方共同建盖。土地和房子产权都归陈卫军所有，陈卫军负责陈志忠、李美英的养老等。因父母、女儿和儿子三方对前述的土地及房子建盖、产权归属、老人赡养等问题意见分歧很大，未达成协议。之后陈卫东即回广东佛山，陈卫军就将家庭会所谈的事项写成两份《关于家庭财产协议》，拿到陈志忠家里，叫陈志忠、李美英在协议上签字。李美英说："家庭会没有开成（功），现在陈卫东又不在家，协议写的是什么，我没有文化晓不得，你叫我们签字我不签。"陈卫军就叫陈志忠代李美英签了字。然后，陈卫军又叫陈志忠、李美英在协议书上按手印，因家里没有印泥，陈卫军说："手印我去按，你们认着。"李美英说："你要按是你的事，我们是不认。"陈卫军按了手印后，连同另一份协议寄到广东佛山给陈卫东，电话告诉陈卫东说："父母已经同意并在协议上签了字，按了手印。"陈卫东看了后，认为协议内容既然是父母的意思，他尊重父母的意见，即在协议上签了字，将协议寄回芒市给陈卫军。在两份《家庭财产协议》中，一份协议当事人甲方为陈志忠、李美英，乙方为陈卫东。另一份协议当事人甲方为陈卫军，乙方为陈卫东。两份协议内容不是当事人真实意思表示姑且不论，协议都涉及陈志忠、李美英，陈卫军和陈卫东三方的权利义务，而两份协议都只有两方当事人签字，协议无效。另外，根据合同相对性原理，陈卫军和陈志忠、李美英之间没有协议关系，协议的内容对陈卫军和陈志忠、李美英都没有约束力，陈卫军依协议无需承担"约定"的赡养责任，也不能得到所"约定"的财产。再说，赡养父母是儿女的法定义务，陈卫军说：她负责父母养老，父母把所得的两块土地使用权给她，这不能作为条件。

陈卫军在办理土地相关手续时曾对陈志忠和李美英说："土地手续我来帮你们办、房子我来帮你们盖，叫你们签字就签字，按手印就按手印，其他的事你们不要管。"20XX年12月18日，陈卫军到陈志忠、李美英家里，对其父母亲说："办理土地手续需要办理公证，现在到公证处办理手续。"随即用车子将我们两位老人拉到德宏州公证处，诱骗陈志忠、李美英办理了《土地使用权了赠与合同书》并作了公证，公证书字号（20XX）云德民宇证字第1461号。陈卫军拿着土地赠与合同书和公证书，假借陈志忠之名向芒市国土资源局申请土地登记，将该土地使用权登记在其名下，土地使用权证号为潞国用（20XX）第0000176号。

20XX年陈卫东回芒市家过春节，谈到盖房子的事，陈志忠、李美英才知道陈卫军把自己危房改造和拆迁补偿所得的两宗土地和房产都登记在她名下了，陈卫东也才知道陈卫军寄到广东要他签字的协议，协议的内容父母并没有同意过，协议书上签字、手印有假。陈志忠、李美英要求土地和房子的产权证一定要办成他们的名字，陈卫军不同意，由此引起矛盾和纠纷。

陈卫军为达到占有申请人土地和房产的目的，在20XX年2月9日主动召开家庭会，其目的和动机不言自明，家庭会没有达到其目的，之后又私自写了两份《关于家庭财产协议》，欺骗申请人陈志忠、李美英签字，又将协议寄到广东佛山骗取陈卫东签字，直到最终把申请人的土地和房产变成她个人的财产。申请人从始至终都没有将自己的土地使用权赠与陈卫军的意思，（20XX）云德民宇证字第1461号公证书是陈卫军以欺骗手段骗取申请人和公证处办理的。

篇9

随着隐私权保护力度的加大，今后的立法会越来越重视对隐私权的保护，扩大隐私权保护的范围，房产档案中受隐私权保护的信息将会越来越多。因此，在最大程度地公开房产档案信息的同时，要注意有效地保护权利人的隐私权。下面，笔者结合工作实际，就如何正确处理房产档案利用与隐私权保护的关系，谈谈个人的一点看法。

一、房产档案利用要合理划定公开范围、确定公开方式

《物权法》第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。《城市房地产权属档案管理办法》第二十六条规定“查阅、抄录和复制房地产权属档案材料应当履行审批手续，并登记备案。涉及军事机密和其他保密的房地产权属档案，以及向境外团体和个人提供的房地产权属档案，应当按照国家安全、保密等有关规定保管和利用”。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第五条规定了房屋权属记载信息的内容，包括房屋自然状况、房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等）以及登记机关记载的其他必要信息，并在第七条规定中明确了对于上述记载信息，单位和个人可以公开查询。按照上述规定要求，笔者认为，对于涉及国家秘密的房产档案，如涉及国家安全、军事、政府部门直接管理或代为管理的房产档案均应列为不宜公开查询的范围：对于处于开发销售阶段的房产档案，可以对外开放。任何单位和个人都可以进行查阅；对于个人房产档案涉及的信息和原始登记凭证，虽然建设部规定“单位和个人可以公开查询”，但笔者认为，在未取得产权人委托的情况下，其他单位或个人因欲购买、承租、发放贷款而需查询时，应由档案工作人员经核实告知该房的客观情况为宜，如建筑面积、建造年份、设计用途、有无抵押、查封等限制情况；对房屋权利记载信息，仍须经房屋权利人同意。此外，应及时建立不动产登记簿、信息公开指南、信息公开目录等，针对不同利用需求提供房产档案材料的查阅、抄录、复制，同时在公开方式上应向多样化发展，积极开展专题服务、咨询服务、网络服务等多渠道服务，既满足不同利用者的需要，又不致造成泄密。

二、研究社会需求，平衡公众对房产档案利用与隐私权保护的利益冲突

当隐私涉及共同利益、公共需求时，法律就要偏向于后者，因为它符合大多数人的需要，从长远来看，其根本上也符合隐私权主体的利益。所以，研究社会需求，将一些与公众利益密切相关的房产档案信息按一定的方式对外公开，是有利于房产档案管理部门效能建设、有利于房地产市场发展、有利于社会稳定的。要逐步通过网络的形式实现房产信息资源的共享，认真研究房产档案信息如何上网、哪些信息可以上网、怎样确保上网信息安全等问题，增加房地产市场信息的公开和透明度.以利于有效解决“一房多售”、“双重抵押”、“查封”等导致房产证无法办理的问题，同时也充分发挥房屋权属登记的公示功能，减少权利相对人的风险和纠纷，满足市场流通和保障房屋交易安全，避免因信息不对称，购房者权利受到侵害的情况发生。

篇10

(天津市　孙萧萧)

解答　从事生产、经营的纳税人到外地进行生产经营的，应当向主管税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明。主管税务机关审核后，按照一地(外出经营地应当具体填写到县、市)一证的原则，核发《外出经营活动税收管理证明》(以下简称《证明》)。纳税人到外地销售货物的，《证明》的有效期限最长为50日；到外地从事建筑安装工程的，《证明》的有效期限最长为1年，因工程需要延长的，应当向原《证明》核发机关重新申请。纳税人应当在到达经营地进行生产、经营前向经营地税务机关申请报验登记，并提交下列证件、资料：(1)税务登记证件副本；(2)《证明》；(5)销售货物的，填写《外出经营货物报验单》并申请查验货物。

外出经营活动结束，纳税人应当向经营地税务机关填报《外出经营活动情况申请表》，并按规定结清税款、缴销未使用完的发票，经营地税务机关在《证明》上注明纳税人的经营、纳税及发票使用情况。纳税人应持此《证明》，在《证明》有效期届满1O日内，回到所在地税务机关办理《证明》缴销手续。

汽车驾驶培训学校涉及的营业税问题

咨询　社会上成立的汽车驾驶培训学校是否需要缴纳营业税?按何税目计缴?税率是多少?

(江苏省　陈茂生)

解答 根据国家税务总局财税字[1995]15号《关于对机动车驾驶员培训业务征收营业税问题的通知》文件的解释说明：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十六条规定，普通学校以及经地、市级以上人民政府或者同级政府的教育行政部门批准成立、国家承认其学员学历的各类学校提供的教育劳务可免征营业税。以各种形式收费的汽车、摩托车等机动车驾驶员培训班(学校)收取的培训收入，不属于上述免税范围，应按照税法规定征收营业税。这里汽车驾驶培训学校应按照“文化体育业”税目征收营业税，税率为3％。

会员费、席位费和资格保证金收入是否缴纳营业税

咨询 我公司是一家俱乐部形式的体育休闲服务企业，在会员入会时会收取一定的会员费(席位费)，请问这个收费何时计征营业税?以后发生会员退会时，我们要按规定将相应的会员费退给会员，那么已缴纳的税款可以办理退回吗?

(河南省　陈冰清)

解答　《国家税务总局关于高尔夫球俱乐部税收问题的批复》国税函发[1994]514号文件规定：

1．对俱乐部会员入会时一次性缴清的入会费，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”，无论该项收入在财务上如何处理，均以取得收入的当天为纳税义务发生时间，计算征收营业税。

2．对于俱乐部取得的其他类似于会员费的收入，应合并作为会员费收入计算征收营业税。

5．俱乐部向会员收取的会员资格保证金，在会员退会时全额退还的，如果是账务上直接冲减营业收入的，可以从当期的营业额中扣除，不计算征收营业税。

即退回相应会员费时，您可以冲减当期的营业收入，但地税局不会把税款直接退回给企业。

职工教育经费的列支范围

咨询 企业计提的职工教育经费主要用于哪些方面?会计人员的后续教育费用可以在计提的职工教育经费中列支吗?　(云南省　谢丹丹)

解答　企业计提的职工教育经费主要用于：

(一)对职工进行思想政治教育、加强国情教育、爱国主义教育、社会主义教育、法制教育和国防教育；

(二)对职工进行适应岗位要求的职业道德、文化知识、专业技术、工作能力和操作技能的培训；

(三)对从事专业技术工作的职工进行知识更新、补充、扩展和加深的继续教育；

(四)根据需要，对职工进行高等、中等学历教育。

企业支付的会计人员后续教育费用可以在计提的职工教育经费中列支。

委托银行工资的简单流程

咨询 我公司计划委托开户行工资，请简单介绍一下相应的办理及操作程序。　(北京市　吕兰)

解答　企业委托开户行员工工资业务，在实务操作中各大商业银行既有区别又有共性，这里我们综合北京几家主要商业银行办理类似业务的共性部分，简单介绍流程如下：

1．签订协议

委托单位与开户行就工资相关事宜签订委托协议。

2．开户

委托单位应该按照现行银行实名制的要求提供职工姓名、身份证号码等相关清单资料，开户行根据清单办理批量开户手续。

3．资金划拨

发放工资时，委托单位按照协议约定时间将工资资金足额划转到委托单位在开户行开立的指定账户，并向开户行提供书面工资明细清单。

4．履约上账

开户行按照委托协议约定及委托单位提供的清单资料按时将应发金额足额转入每位职工的储蓄账户。

5．客户取款

工资上账后，委托单位的职工即可自由办理取款业务。

保险推销员应如何缴纳个人所得税

咨询　保险公司如何代扣代缴保险推销员的个人所得税?　(广东省　金欣)

解答　保险企业的营销员分为雇员和非雇员，两者的纳税事宜是有区别的。雇员与保险公司有固定的劳动、人事、工资、保险等关系，非雇员则没有这些关系；会计处理上，保险公司支付给雇员的固定工资，在“应付工资”账目列支，按工作业绩支付给非雇员的报酬，则在公司的“应付佣金”科目列支。

雇员取得的佣金、奖励和劳动费等收入，均应按“工资、薪金所得”征收个人所得税，不征收营业税。

而非雇员的税务处理相对比较复杂。非雇员在企业取得佣金、奖励和劳务费等名目的收入，应按“服务业”中“业”税目缴纳营业税，并按“劳务报酬所得”缴纳个人所得税。缴纳个人所得税以一个月内取得的收入为一次，按月计征。由于非雇员在保险营销活动中需要支付一定的电话费、交通费等费用，为此，国家税务总局曾于2002年下发《国家税务总局关于保险营销员取得收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2002]98号)文件规定：保险业营销员每月取得佣金收入扣除实际缴纳的营业税金及附加后，可按其余额扣除不超过25％的营销费用，再按照个人所得税法规定的费用扣除标准和适用税率计算缴纳个人所得税。

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局可根据本地的实际情况，在上述范围内确定具体扣除比例。因此，非雇员取得的月收入应该首先扣除应纳的营业税金及附加，再按其余额的25％扣除营销费用后，按个人所得税法的相应规定缴纳个人所得税。用公式表述为：

应纳税所得额=(月收入额－营业税金及附加)×(1―25％)－费用扣除标准

应纳个人所得税额=应纳税所得额×税率一速算扣除数

同时，保险公司是雇员或非雇员应纳税款的扣缴义务人，应按照有关规定按期向主管税务机关申报并代扣代缴上述税款。

支付给土地承包人的土地补偿款所涉及的纳税问题

咨询 企业发给村民的土地承包补偿款是否需要缴纳营业税及个人所得税?

(河北省张琳)

解答　《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》国税函发[1997]87号文件规定：

1．对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产――其他土地附着物”税目征收营业税。

2．对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《中华人民共和国个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。

什么是商业企业的类目账?怎样设置，如何登账?

咨询　商业企业采用数量进价金额核算法时，需要设立类目账。请问什么是类目账?为什么要设立类目账?怎样设置以及如何登账?　(安徽省　李贵)

解答　库存商品类目账又称大类账，是指按商品类别分户设置，登记其收入、发出与结存情况的账簿。类目账一般采用数量金额三栏式账页，它是处于总账与明细账之间的二级账户。由于批发企业商品品种规格繁多，通过类目账可以加强和完善对商品明细账的数量和金额的双重控制；有利于账账之间的核对，如有不符时，可缩小查找的范围；通过类目账集中计算商品销售成本，可以简化计算工作，减轻工作量；还有利于掌握各类商品进、销、存的动态和毛利，为企业领导经营决策提供依据。

库存商品类目账的登记方法，因企业计算和结转商品销售成本的时间不同而有所区别。逐日结转商品销售成本的企业，应根据每日收入与发出商品的数量和金额登记库存商品类目账；定期结转商品销售成本的企业，应根据每日收入与非销售发出商品的数量和金额登记库存商品类目账，对于每日销售的商品平时只登记数量，待月末计算出商品销售成本后，再将金额一次记入库存商品类目账。

银行本票的具体办理程序

咨询　请老师提供银行本票的具体办理流程及相应账务处理流程。　(江西省　 熊涛)

解答　银行本票的办理流程是：付款单位需要使用银行本票办理结算时，应向银行填写一式三联的《银行本票申请书》，详细写明收款单位名称等各项内容。如申请人在签发银行开立账户的，应在《银行本票申请书》第二联上加盖预留银行印鉴。个体经营户和个人需要支取现金的应在《银行本票申请书》上注明“现金”字样。《银行本票申请书》的格式由人民银行各省市分行确定和印制。签发银行受理《银行本票申请书》后，应认真审查申请书填写的内容是否正确。审查无误后，办理收款手续。付款单位在银行开立账户的，签发银行直接从其账户划拨款项；付款人用现金办理本票的，签发银行直接收取现金。银行按照规定收取办理银行本票的手续费，其收取的办法与票款相同。银行办妥票款和手续费收取手续后，即签发银行本票。银行本票包括定额银行本票和不定额银行本票两种。定额银行本票一式一联，由中国人民银行总行统一规定票面规格、颜色和格式并统一印制。定额银行本票包括500元、1000元、5000元和1 0000元四种面额。签发银行在签发不定额银行本票时，同样应按照《银行本票申请书》的内容填写收款人名称，用大写填写签发日期，用于转账的本票须在本票上划去“现金”字样，用于支取现金的本票须在本票上划去“转账”字样，然后在本票第一联上加盖本票专用章和经办、复核人员名章，用总行统一订制的压数机在“人民币大写”栏大写金额后端压印本票金额，然后将本票第一联连同《银行本票申请书》存根联一并交给申请人。

银行本票的账务处理流程是：付款单位收到银行本票和银行退回的《银行本票申请书》存根联后，财务部门根据《银行本票申请书》存根联编制银行存款付款凭证，其会计分录为：

借：其他货币资金――银行本票

贷：银行存款

对于银行按规定收取的办理银行本票手续费，付款单位应当根据银行的相应收费单据，编制银行存款或现金付款凭证，其会计分录为：

借：财务费用――银行手续费

贷：银行存款或现金

企业计缴的社保费用如何作会计处理

咨询　企业计缴的社保费用的业务如何进行会计处理，特别是我们先代付的应由员工承担的这部分社保费用如何进行会计处理?　(河北省　朱均)

解答　我国目前职工社会保险主要有：养老保险、失业保险、生育保险和医疗保险。其中养老、失业、医疗保险需要按规定的比例分别由企业和员工双方负担。企业在拨付上述社保费用时，由企业自身负担的部分，除医疗保险在“应付福利费”科目(外资企业不能计提员工福利费，故直接记入“管理费用――福利费”)核算外，其他的在“管理费用――劳动保险费”科目核算；企业代员工先付的部分，一般在“其他应收款”科目核算，相应的会计处理可以参考以下意见：

企业按规定拨缴社保费用时：

借：管理费用――劳动保险费(养老／失业／工伤／生育保险)

应付福利费――医疗保险金(外资企业直接在“管理费用――福利费”中列支)

其他应收款――代付员工养老／失业／医疗保险

贷：银行存款

发工资时，扣回企业代员工支付的社保：