民办非企业申请书范文

导语：如何才能写好一篇民办非企业申请书，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

民办非企业申请书

篇1

第二条本办法所称文化类民办非企业单位，是指企业、事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性文化服务活动的社会组织。

第三条文化类民办非企业单位根据其依法承担民事责任的不同方式，分为民办非企业单位（法人）、民办非企业单位（合伙）和民办非企业单位（个体）三种。

第四条文化行政部门是文化类民办非企业单位的业务主管单位。文化类民办非企业单位的设立须经文化行政部门审查，并依照《条例》和民政部《民办非企业单位登记暂行办法》的规定进行登记。

第五条文化行政部门负责民办非企业单位成立、变更、注销登记前的审查；监督民办非企业单位遵守宪法、法律、法规和国家政策，指导其按照章程开展业务活动；负责民办非企业单位年度检查的初审；协助有关部门查处民办非企业单位的违法行为；会同有关机关指导民办非企业单位的财产清算事宜。

第六条文化部负责全国文化类民办非企业单位的业务指导工作。负责在民政部登记的文化类民办非企业单位的设立审查工作，具体办法由文化部制定。

县级以上（含县级）文化行政部门负责本辖区文化类民办非企业单位的业务指导和设立审查工作。

第七条申请设立文化类民办非企业单位，除符合国家和登记管理部门规定外，还应具备下列条件：

（一）拟定名称需经登记管理机关预审。

（二）业务活动范围属于文化行政部门的职能权限。

（三）有符合文化行业从业资格的业务人员；

（四）有开展业务活动必需的设备、器材、场所和其他设施。

第八条文化部审查、民政部登记的民办非企业单位，最低开办资金不低于30万元人民币。县级以上（含县级）文化行政部门审查、民政部门登记的民办非企业单位，最低开办资金不低于3万元人民币。

第九条文化类民办非企业单位按其所从事的业务范围，划分为以下类型：

（一）从事舞台艺术创作、演出和传统艺术整理、加工和保护的民办艺术表演团（队）；

（二）从事艺术人才培养和教育的民办艺术院（校）；

（三）从事老年文化活动、辅导、培训的老年文化大学；

（四）从事文化艺术辅导及丰富群众文化生活业务的民办文化馆或活动中心（站）；

（五）从事图书、资料、文献情报借阅及社会教育工作的民办图书馆（室）；

（六）从事文物宣传、保护、展览等活动的民办博物馆（院）；

（七）从事艺术收藏、展览及交流的民办美术馆（室）、书画雕塑馆（室）、名人纪念馆、名人故居纪念馆、收藏馆（室）；

（八）从事艺术发掘、整理、研究、咨询及艺术科技开发的民办艺术研究院（所）；

（九）从事文化传播、交流的文化网络中心（站）；

（十）从事文化艺术活动的其他民办非企业单位。

第十条申请设立文化类民办非企业单位，申办人应当向文化行政部门提交以下材料：

（一）设立申请书；

（二）场所使用权证明；

（三）会计师事务所验资报告或银行资信证明及每年收入支出的估算情况材料；

（四）拟任负责人的基本情况、身份证明、申办地户籍证明及固定住址和联系方式；

（五）章程草案；

（六）主要业务人员的从业资格证明；

（七）与开展业务活动相关的设备、器材和其他设施清单；

（八）文化行政部门要求的其他材料。

第十一条文化行政部门自收到全部有效文件之日起60日内，作出审查决定。对审查合格的，向申请人出具审查文件；对审查不合格的，以书面形式通知申请人。

第十二条依照法律、法规，经有关主管部门审核或登记，已经取得相应的执业资格证书的文化类民办非企业单位，需经文化行政部门复查认定后办理登记手续。

第十三条文化类民办非企业单位变更登记事项，应向文化行政部门提交由法定代表人或单位负责人签署并加盖公章的变更登记申请书，申请书应载明变更事项、变更理由及变更方案等，并按审查登记要求，出具相应变更文件。

文化类民办非企业单位业务活动超出本办法第九条规定的业务范围，应办理业务主管单位变更手续。

文化行政部门自收到全部有效文件之日起30日内作出同意或不同意的答复。

第十四条文化类民办非企业单位申请注销登记的，应向文化行政部门提交以下文件：

（一）法定代表人或单位负责人签署并加盖单位公章的注销登记申请书，法定代表人或单位负责人因故不能签署的，应说明理由，提交证明文件；

（二）登记证书副本；

（三）依法成立的清算组织出具的清算报告；

（四）注销登记的善后情况；

（五）文化行政部门要求的其他文件。

第十五条文化行政部门自收到注销登记申请书及全部有效文件之日起30日内出具审查意见。注销登记手续完成前，文化行政部门应继续履行业务管理职责。

第十六条文化类民办非企业单位可以依法通过以下方式获得发展资金：

（一）接受捐赠、资助；

（二）接受政府、企事业单位、社会团体及其他社会组织和个人的委托项目资金；

（三）为社会提供与业务相关的有偿服务获得报酬；

（四）其他合法收入。

第十七条文化类民办非企业单位接受捐赠、资助，应当向文化行政部门报告接受、使用捐赠、资助的有关情况，并将有关情况以适当方式向社会公布。

第十八条文化类民办非企业单位根据财政部《关于对明确民办非企业单位财务管理制度等问题的函》的规定，参照文化事业单位财务制度规定执行。

第十九条文化类民办非企业单位用人一律实行聘用制。

第二十条文化类民办非企业单位每年3月31日前，向文化行政部门提交上一年度的工作报告。报告内容包括：遵守法律法规和国家政策的情况、履行登记手续的情况、按照章程开展活动的情况、人员和机构变动情况以及财务管理情况等。文化行政部门自收到报告之日起30个工作日内作出初审意见。3月21日之后成立的文化类民办非企业单位，参加下一年度年检。

篇2

为做好城镇非营利性医疗机构的登记管理工作，根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》和《医疗机构管理条例》，各类城镇非营利性医疗机构（政府举办的非营利性医疗机构除外）在取得《医疗机构执业许可证》后，应当依法到民政部门进行民办非企业单位登记。现将登记的有关问题通知如下：

一、登记对象

1．社会捐资兴办的非营利性医疗机构；

2．社会团体和其他社会组织举办的非营利性医疗机构；

3．企事业单位设立的对社会开放的，且其总财产中的非国有资产份额占三分之二以上的非营利性医疗机构；

4．国有或集体资产与医疗机构职工集资合办的，且其总财产中的非国有资产份额占三分之二以上的非营利性医疗机构；

5．自然人举办的合伙或个体非营利性医疗机构。

二、登记程序和方法

（一）在本通知下发之前已经取得《医疗机构执业许可证》的非营利性医疗机构，应当按照民政部《关于开展民办非企业单位复查登记工作的意见》的要求，参加民办非企业单位复查登记，具体步骤是：

1．按照民办非企业单位分级登记管理的原则，由非营利性医疗机构向原颁发《医疗机构执业许可证》的卫生行政部门提出复查登记申请，经卫生行政部门审查同意后，到同级民政部门办理民办非企业单位登记手续。

2．复查登记须向卫生行政部门提交下列文件和材料：

（1）自查报告；

（2）章程草案；

（3）已填具的民办非企业单位有关登记表格；

（4）卫生行政部门要求提交的其他材料。

3．复查登记须向民政部门提交下列文件和材料：

（1）自查报告；

（2）章程草案；

（3）已填具的民办非企业单位有关登记表格；

（4）医疗机构执业许可证及复印件；

（5）卫生行政部门出具的同意登记的文件；

（6）其他材料。

4．登记管理机关登记发证

登记管理机关对符合登记条件的依法核准登记，分别发给《民办非企业单位（法人）登记证书》、《民办非企业单位（合伙）登记证书》、《民办非企业单位（个体）登记证书》，并予以公告。

对经审查不符合登记条件的，或未按规定的期限办理复查登记手续的，登记管理机关不予登记，并将申请材料移交卫生行政部门，同时通知当地银行和质量技术监督部门注销其基本帐户和组织机构代码。

（二）新成立城镇非营利性医疗机构须首先按照《医疗机构管理条例》，在卫生行政部门领取《医疗机构执业许可证》，再到同级民政部门进行民办非企业单位登记。

1．城镇非营利性医疗机构申请民办非企业单位登记须向民政部门提交下列文件和材料：

（1）登记申请书；

（2）章程草案；

（3）已填具的民办非企业单位有关登记表格；

（4）医疗机构执业许可证及复印件；

（5）其他材料。

2．登记管理机关登记发证

篇3

刻章介绍信要用正式的介绍信样式，填写好内容就可以了：

介绍信

兹介绍我单位XXX前去XXX处办理刻制财务专用章事宜，请见信办理为盼。

XXXX公司

XXXX年XX月XX日

刻章介绍信范文

证明

****(刻公章的地方)：

兹证明我单位**同志，因公务需要到贵处办理重新刻财务章事宜。

日期

公章

(带**同志身份证)

篇4

一、扶持政策适用范围

（一）凡在经民政部门审批、登记，由法人（非政府机构）、自然人及其他组织举办的，福利性、非营利性的养老服务机构；

（二）社会力量采取承包、租赁、合营三种方式与政府合作经营的福利性、非营利性养老服务机构。

二、扶持政策内容

（一）养老服务机构的规划、用地、立项、审批、税费减免要严格按照人民政府办公室《关于转发省人民政府办公厅<关于加快发展养老服务的意见>通知》（政办[]号）精神的有关优惠政策认真贯彻落实。

（二）经有关部门验收合格的社会办养老服务机构用房自建、提供社会老年人养老的床位数达到张以上的，且老人居室的单人间使用面积不小于平方米；双人间使用面积不小于平方米；三人间使用面积不小于平方米；合居型居室每张床位的使用面积不小于平方米，经过一年运营后入住率达到以上的，三个城市区及市经济技术开发区新建的社会办养老服务机构，给予每张床位不低于元，各县新建社会办养老服务机构每张床给予不低于元的开办补助；租用房屋年以上进行改扩建的社会办养老服务机构，三个城市区及市经济技术开发区给予每张床位不低于元，各县租用房屋在年以上改扩建的社会办养老服务机构，给予每张床位不低于元的开办补助。以上补助资金按民政部门核定的床位数分3年给予拨付。

对文件下发之前已经开办的社会办养老服务机构不予追加开办补助。

（三）在三个城市区及市经济技术开发区社会办养老机构入住个月以上、本市户籍老人的实际占用床位数给予每月不低于元，各县给予每月不低于15元的营运补贴。以上补助资金按民政部门核定的床位数分每年的月和月两次给予拨付。

三、扶持资金的申请和审批

凡申请享受资金扶持政策的社会办福利性、非营利性的养老服务机构，按照属地管理原则，向辖区内民政部门提出书面申请，由县（区）民政局负责审批，并提交下列材料：

（一）申请开办补助

1、市社会办养老服务机构开办补助申请书（附件一）；

2、房屋产权登记证复印件；

3、房屋平面图纸复印件；

4、民政部门颁发的《社会福利机构设置批准证书》和《民办非企业单位登记证书》复印件；

5、属租用房屋改扩建的，需提供双方协议复印件；

6、申请单位法人代表的身份证、户口本复印件。

（二）申请营运补贴

1、市社会办养老服务机构营运补贴申请书（附件二）；

2、民政部门颁发年检合格的《社会福利机构设置批准证书》和《民办非企业单位登记证书》复印件；

3、申请单位法人代表的身份证、户口本复印件；

4、属“公办民营”类型的应当提供双方签订的合作协议复印件。

（三）各县（区）民政局对社会办养老服务机构提交的材料要进行认真审核，准确核定新建养老服务机构的实际床位数和入住个月以上的本市老人床位数，严格审核养老服务机构与入住老人签定的入住协议和交费凭据。搞好入住老人服务满意率的调查，对符合资助要求的，填写《社会办养老服务机构开办补助审批表》（附件三）或《社会办养老服务机构营运补贴审批表》（附件四）。

四、扶持资金的来源和发放

（一）养老服务机构的扶持资金原则上由所在县（区）财政承担，对财政确有困难的县（区）由市财政给予适当补助。

（二）各级民政部门根据当地养老服务机构的发展情况和入住老年人的数量变化编制年度养老服务机构扶持资金需求计划，经财政部门审核后纳入年度预算，作为发展养老服务业的补助专项经费。

（三）各级财政部门要积极落实文件精神，认真筹措好资金，并将列入年度预算的补助专项经费足额拨入同级民政部门。市民政局将根据各县（区）的实际发展情况，将补助资金拨入县（区）民政部门，由县（区）民政局按动态管理的原则组织发放。

五、管理与监督

（一）各级民政部门对养老服务机构的扶持资金必须严格管理专款专用，不得挤占和挪用。对受助机构的资金使用情况，要定期进行检查，自觉接受财政审计部门的监督。

（二）养老服务机构在申请资助接受核查时，必须提供真实、有效、齐备的信息和资料，不得虚报接受资助的床位数。

（三）对有下列行为之一的养老服务机构，有关部门有权终止部分或全部优惠待遇，情节严重的，追回所减免的部分或全部费用，并依法追究当事人的法律责任：

1、采取弄虚作假骗取扶持资金的；

2、养老服务机构建成后，改变使用性质的，不符合以上规定而享受政策优惠的；

3、养老服务机构的房屋和场地从事核准服务范围以外的项目经营牟利的；

4、资助的资金用于改善养老服务机构的设施、环境、入住老人生活以外的其它支出的；

5、参与偷税骗税的。

篇5

内容提要: 商人是伴随我国社会主义市场经济的发展逐步发展并壮大的群体。本文通过对农村承包经营户、农业合作社、个体工商户或个人独资企业、合伙企业、公司现存状况的分析，指出我国商人存在的实然和分类；进而认为，商人具有独立存在的价值，但不应当被泛化为商主体。

商人是与商主体相关的商法基本问题之一。在讨论商法基本问题时总是绕不开商法与民法的关系问题。因为只有对民法和商法的关系有一个态度后，才可以进而讨论在商法领域是否要构建商主体、商行为、商事法律关系这样的基本理论。如果采民商分立观点，那么从学科的角度看，显然构建这种理论十分必要。如果认可民商合一，那么此时从学科理论体系的角度是无法将商主体、商行为、商事法律关系作为独立于民事主体、民事法律行为、民事法律关系的概念而讨论的。于是，从实质意义的法律规范角度看，为了使民法涵盖日益发展的社会经济生活，商法不至于走向狭窄，有学者也主张，民法商法化或商法民法化[1]。然而，采取主义式的问题讨论方法不免有将实际生活生硬割裂之虞，如果抛开民商合一还是分立的前提，商事活动与民事活动终究存在明显的差异，从主体到行为、交易规则方面均是。

本文拟从实然的角度讨论商人作为相对独立的主体，其存在的现状、分类、法律地位等问题，在做出这样的“白描”后，商人存在的价值不言自明，至于商人是否应被归类于或定义为商主体，民法典的主体部分如何给予商人一个位置以与一般民事主体相区别，乃至商法主体是否独立等问题，则是在对各种利益和学说进行综合评价，再做价值取舍的“高级”问题，当属于立法机关、学者的功课了。

一、我国商人存在的现状

通说认为，商人是依法登记，以营利为目的，用自己的名义从事营业活动的自然人、法人或其他经济组织。因此，商人与其他主体区别的两个基本特征为：一是登记，在我国通常是指到工商登记管理机构登记；二是营业，通常是指以自己名义持续经营。但是，实然状态的商人却未必具备这两点特征。

目前，在我国从事营业活动的形形的商人为数众多，有个人、家庭、几人合伙、合伙企业、独资企业、公司、基金会及其他民办非企业组织。这些商人从事营业活动需要到工商登记部门登记的仅有公司、合伙企业、独资企业。而家庭承包经营户、几人合伙一般不做登记，个体工商户是否登记现在正在讨论中。基金会又按照从事的业务不同分为投资基金、产业基金、公益基金等，前两者在工商部门登记，后者及其他民办非企业组织则在民政部门登记。而且如报纸、杂志、咨询类机构依据投资主体分别在工商部门登记或者民政部门登记。那么，是否需要将现有的从事营业的商人都纳入工商登记呢？

1．农村承包经营户

农村承包经营户通常被认为属于商人范畴，且被划分为商自然人一类，其对外以家庭财产承担无限连带责任。该类主体属于商人，学界和理论界并没有多少争议，其依据是我国《民法通则》第27条、第29条的规定。应该说，这两条规定是为了解决在当时的社会背景下农村承包经营户合法的从事商品经营的地位而制定的，该规定既没有规定农村承包经营户的营业范围，也没有规定其必须登记。不过，由于历史的原因，我国实行城乡户籍“二元制”，农村承包经营户在身份上实质已经被“登记”了。

问题在于，城乡身份“二元制”本身是不合理的制度，现我国加快推进户籍制度改革，一旦农村户口被取消，农村承包经营户的商人身份是否要登记呢？又到哪个机构登记？其特殊的商事营业范围即依据有关法律和国家对农政策所享有的承包农村集体土地使用权、承包合同的特别规定以及其利益受到损害时的要求补偿的权利及相应义务如何保护呢？从主体地位平等的角度说，农村承包经营户的商事主体地位应当得到确认。社会发展到今天，对登记的第一产业的经营者实行免税或者补贴是各国通行的做法。

此外，我国专门颁布了《农民合作社条例》规范农村专业合作社这类特殊的企业。这类企业是介于公司和农户之间的商事主体。其需要登记，其经营范围和组织形式受到限制。

2．个体工商户和个人独资企业

依据《民法通则》第26条的规定，个体工商户需要到当地的工商管理机关登记方可进行商业经营活动，未登记应被视为违法行为。实践中，未登记的个体工商户，必须在指定的场所如农贸市场或城镇集市等地点经营，并被收取管理费，否则被认为是通常所说的“流动摊贩”，成为被整顿的对象。从促进就业、保障民生的角度看，这种制度受到越来越多的质疑。对个体工商户进行登记，其意义已不在于对其进行管理，确立其合法的从事商业经营的主体地位，而在于统计就业人数等经济数据。也就是说，对个体工商户登记与否不是确认其是否从事营业的标准。

目前，我国个人独资企业与个体工商户的区别在于用工人数，佣工人数8人以上的被认为属于个人独资企业。这两者之间在税收待遇、商事权利和义务上并没有根本的区别。而依据《个人独资企业法》的规定，我国对于个人独资企业的设立、变更、清算都做了一定的规定，实则无明显的意义。

现状已经开始改变。2008年9月1日，我国停止征收个体工商户管理费和集市贸易管理费。2009年7月21日，《个体工商户管理条例（征求意见稿）》中规定，“个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营。个人经营的，以个人全部财产承担民事责任；家庭经营的，以家庭全部财产承担民事责任。个体工商户可以从事批发零售、住宿餐饮、制造、交通运输、仓储、邮政、农林牧渔、文化、建筑、采矿以及居民服务等法律、行政法规未规定禁止其进入的行业。”即只要不是法律、行政法规禁止其进入的行业，个体工商户均可以经营。“个体户可申请贷款。个体工商户可以凭营业执照及税务登记证明在银行或者其他金融机构开立账户，申请贷款。”《征求意见稿》取消了户籍证明的规定，规定“申请工商登记，只需提供设立登记申请书、身份证明、住所证明、经营场所证明即可”。

此外，《征求意见稿》还规定“个体工商户根据经营需要可聘请若干帮手或者学徒。”“个体工商户可以改变经营者”。这就更加模糊了个体工商户与个人独资企业之间的界限。

3．商事合伙和合伙企业

依据国家工商管理局的统计，2008年底我国有合伙企业12．69万户（其中含分支机构4662户）[2]。目前，在我国商事合伙都需要登记为合伙企业，并受《合伙企业法》的规范。在司法实践中，只有少数商事合伙在有足够证据证明时被认定，而多数合伙属于一般民事合伙，受民法规范调整。需要注意的是，近年来合伙企业的数量一直在减少，其中的原因有多方面。有的因为企业形式多样化，投资人可以有多种选择；也有的因为合伙企业毕竟不能回避责任风险，只要条件具备，投资者多不采取合伙形式，而更多地采取公司制。

为了使合伙企业的形式更加灵活，我国在2006年修订了《合伙企业法》，承认有限合伙，但是这并未改变合伙企业日渐减少的局面。

4．民办非企业

民办非企业在我国是一类特殊的组织。按照1998年10月25日国务院的《民办非企业单位登记管理暂行条例》规定，“民办非企业单位是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。”该类组织有财产、办公地点、人员和机构，并依法在民政部门登记。除了各类公益类基金会、宗教团体外，民间的各类研究会、学术团体也登记为民办非企业。有的私立学校、医院、诊所等也登记为民办非企业。民办非企业一般不交纳税收。

在数十万家之多的民办非企业中，有部分的确在从事门类齐全、层次不同、面向社会的公益性社会服务活动，还有部分这类机构实际上所从事的是咨询、评估、服务、培训等第三产业的营利活动。如何严把进入门槛？需要将该类组织区分门类加以立法，除的确从事公益活动的外，一般应当统一纳入工商登记，或者作为个体工商户对待。

5．事业单位转制

事业单位是我国特有的组织，目前国家正在推进事业单位转制。从事业单位改革的设计思路看，营业的或半营业的事业单位应当到工商管理机构登记，并交纳营业税。而对于公益性事业单位和政府投资的教育、医疗等机构则按照特殊的组织对待。这个思路是符合现代市场经济发展规律的。我国不能在市场主体以外允许存在过多的各类非市场主体，必须把以前遗留的一些具有市场功能的机构推向市场，还原这些机构的本来面目。

6．公司

公司是典型的企业形式，出资人以出资为限承担有限责任。我国现有各类公司约600余万户，是商人的最主要组成部门。这些主体及其分支机构均需要到工商管理部门登记，并受《公司法》调整。

此外，由于历史原因，还存在一些乡镇企业或街道企业一直没有进行公司制改革。对于这些企业不应再留有政策或法律空间，应积极推动其到工商登记部门登记为商人。如果这些机构承担社会救助责任，如街道举办的救助残疾人的企业，可以先登记，同时申请税收减免和财政补贴。这些机构需要尽快加以解决。

随着经济社会的发展，我国也出现了一些诸如投资基金等各种新型的商业组织，这些都将在各单行法中明确其合法地位。

这里还需要说明的是关于登记的效力问题。目前我国无论实体法还是程序法均未对登记的效力做出明确的规定。应该说，登记对于主体来说产生创设效力、宣告效力，对于其行为产生对抗效力、免责效力等。仅从创设角度说，对于公司类的主体才应采强制登记主义，而对于第一产业和个体工商户等主体则应采任意主义。

二、商人独立存在的价值

商人作为一类特殊的民事主体，其是社会的中坚，是经济发展的推动力，他们的存在是毋庸置疑的。正是商人的存在和活动创造了我国社会主义现代市场经济最主要的交易规则和行为规范。如果无视这类主体的特殊性，而将他们的存在视为一般“人”的存在显然不符合社会的现实。

如果要对我国商人的独立存在的价值做出小结，笔者认为至少应包括以下几点：

1．商人是我国社会主义市场经济体制不可或缺的主体

对于我国商人群体和分类的实然，学界无须从资本主义国家商法典中找到理论依据。我国商人的分类也不是从固有商人、拟制商人或者一般商人、商人演变而来的，他们地位的取得不是依据资本主义传统商法典而得到确认的。我国商人的发展是伴随着国家经济体制的变革，在逐步放宽对商业领域的进入门槛和经营范围后自发形成的。从1978年“”开始，出现农村承包经营户，到1990年我国企业启动公司制改革，到1995年以后金融机构企业化改革，再到2000年后全面发展各类市场主体，我国商人从极少数发展到现在约900多万户，组织形式也日趋丰富、齐备。应该说，我国商人的形成和分类有其特殊性，其存在是实然也是必然。

2．商人的权利广泛且受到国家法律和政策的保护

如今我国商人除了特许经营的主体外，其营业范围十分宽泛，一般不受到限制。商人可以根据自己的需要、喜好投资，其商事权利广泛，并有相关的法律和政策做保障。当然，我国现行法规、规章中对商人投资领域的限制还存在“国有”或“民营”等身份上的偏好，但随着国有资本的逐步退出，商人越来越具有普遍化意义，不论国有还是民营，其所面临的法律环境一样，所得到的社会资源和认可度一样，所享有的权利和承担的义务也是一样。

3．商人以营利为根本也承担社会责任

我国商人不论规模大小，都是以营利为目的，这是商人的本质。国家鼓励人们创造财富。我国取消了对农村承包经营户、个体工商户征收的农业税和管理费，意在鼓励更多的人自主创业，实现就业，而不是否认他们的营利性。商人区别于一般民事主体的根本点正在于此。

商人作为社会的主体也必须承担一定的社会责任，比如诚信经营、依法纳税、保护环境、创造更多就业机会等社会责任。这也是一般民事主体无须承担的责任。

三、商人无须泛化为商主体

商人是一类特殊的民事主体，如何在民商事法律规范中确立它的地位则是另外一个立法技术问题。

学界对于商人的讨论基于这样的认识：其一，各国商法，无论是形式意义上的还是实质意义上的，曾经存在商人概念。这个概念是把商人作为一个社会阶层对待，给予特定的商事权利，从事商活动或商行为。其二，在现代社会“商是人人，人人是商”的背景下，以王保树教授为代表的学者认为，需要区分商人和商主体，把商人作为商主体的一部分来对待。商主体是商事法律关系的主体，包括商人、商人以外从事商行为的人、非从事商行为但依法缔结商事法律关系的人[3]。商人是具有营业资格，并以商业为业的人。它代表着一种身份。

目前商主体作为一个法律概念并没有被普遍接受，只是作为一个学术概念在讨论学术问题时使用，即持民商分立的学者在讨论商法基本理论问题时在使用。本文不在于讨论民商分立还是合一，只是想指出，商主体与商人是需要区别的概念，商人不能简单地泛化为商主体。原因有二：

其一，如果确立商主体的概念，势必要严格区分商主体与一般民事主体。那么商主体是作为民事主体的下位概念还是作为同位概念存在是必须要明确的。如果作为同位概念则会带来商主体与一般民事主体的严格区分，非商主体不得从事商活动，且不受商法调整。这显然不符合市场经济发展的要求。

其二，如果商主体是民事主体的下位概念，则在商人和民事主体之间又有一个商主体概念，实有把简单的实然存在的商人硬归类于商主体之嫌，而这种体系上的完美划分并不解决任何现实的问题，有为理论而理论之虞。

那么，对于日益壮大而不断变化的商人群体如何做出规定呢？笔者以为，就现存的商人状况，承认其特殊性，并在民法典或单行法中做特殊规定，是较好的简单化的处理，它有利于保持商人群体的开放性，有利于对其权利义务做出特别规定。只不过，为了给予更多人从事商业活动的自由，鼓励人们充分创造商业活动，应逐步放松对各类商人权利能力的限制。是为大计。

注释:

[1]赵万一：《论民法的商法化与商法的民法化——兼谈我国民法典编纂的基本理念和思路》，载《法学论坛》2005年第1期。

篇6

第二条*市住房公积金管理委员会（以下简称市公积金管委会）是本市住房公积金管理的决策机构。

*市公积金管理中心（以下简称市公积金管理中心）负责本市住房公积金的管理运作，监督检查本市单位和职工缴存、提取和使用住房公积金的情况，依法履行行政处罚职能。

本市住房公积金的管理和使用依法接受建设、财政、人民银行等行政管理部门的监督，并依法接受审计部门的审计监督。

劳动保障、民政、人事、工商、房地资源、统计等行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。

第三条住房公积金由国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存。

第四条住房公积金的缴存比例，可以在国家规定的最低缴存比例基础上浮动确定。每年住房公积金的缴存比例和月缴存最高限额，由市公积金管委会拟订，报市人民政府批准后执行，并向社会公布。

第五条市公积金管理中心应当全面、准确掌握单位及其职工的相关信息，督促单位依法及时办理住房公积金缴存登记和住房公积金账户的设立、转移、注销等手续。

工商、劳动保障和统计等有关行政管理部门应当向市公积金管理中心提供单位及其职工的相关信息。

第六条职工与原单位终止劳动关系后即被新单位录用的，原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内，将职工住房公积金账户转移到新单位。

职工与原单位终止劳动关系后尚未被新单位录用的，原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内，将职工住房公积金账户转入市公积金管理中心封存管理；职工被新单位录用后，新单位应当自录用之日起三十日内，为职工办理住房公积金账户启封和转移手续。

单位不为职工办理住房公积金账户转移、封存、启封等手续，职工可以凭有效证明材料向市公积金管理中心申请督促办理，经督促单位在十日内仍不办理的，市公积金管理中心应当在二十日内予以办理。

第七条职工有下列情形之一的，可以向市公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额：

（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；

（二）离休、退休的；

（三）大部分或者完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

（四）出境定居的；

（五）偿还购房贷款本息的；

（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的；

职工享受城市居民最低生活保障，或者连续失业两年以上且家庭生活严重困难，或者因本人、配偶及其直系亲属因重病、大病造成家庭生活严重困难的，也可以向市公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费等费用。

职工提取住房公积金账户内存储余额后，其依法享受社会保障的权利不受影响。

第八条申请提取住房公积金账户内存储余额的职工，应当向市公积金管理中心提交所在单位出具的提取证明和其他相关证明材料。

市公积金管理中心应当自受理提取住房公积金申请之日起三个工作日内，作出准予提取或者不准提取的决定，并书面通知申请人。准予提取的，由受委托办理住房公积金金融业务的银行（以下简称受托银行）办理支付手续；不准提取的，市公积金管理中心应当说明理由。

第九条缴存住房公积金的职工购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向市公积金管理中心申请住房公积金贷款。

职工购买、建造自住住房申请住房公积金贷款的，应当同时符合下列条件：

（一）申请贷款前缴存住房公积金达到规定期限；

（二）自有资金支付购房款不低于规定比例；

（三）具有稳定的经济收入和贷款偿还能力；

（四）无尚未还清并可能影响贷款偿还能力的债务。

前款第（一）项中的规定期限、第（二）项中的规定比例，由市公积金管理中心拟订，经市公积金管委会批准后执行，并向社会公布。

职工翻建、大修自住住房申请住房公积金贷款的条件，参照本条第二款规定执行。

第十条申请住房公积金贷款的职工，应当向市公积金管理中心提交贷款申请书和相关证明材料。

市公积金管理中心应当自受理住房公积金贷款申请之日起十五日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并书面通知申请人。准予贷款的，由受托银行办理贷款手续；不准贷款的，市公积金管理中心应当说明理由。

第十一条单位被撤销、解散或者依法宣告破产时，其欠缴的住房公积金应当依法予以清偿。

单位分立、合并或者改制时，应当在明确其欠缴住房公积金的补缴责任主体后，方可办理有关手续。

计算单位欠缴住房公积金的数额时，职工工资基数按照单位或者职工提供的相关证明材料确定；单位和职工均无法提供职工工资基数证明材料的，可以按照本市统计部门公布的上年度职工平均工资计算。

第十二条市公积金管委会在拟订住房公积金的缴存比例、确定住房公积金的最高贷款额度等重大事项前，应当采取座谈会、听证会等形式或者通过媒体广泛听取单位和职工的意见。

第十三条市公积金管理中心和受托银行应当于每年八月向单位和职工发放住房公积金的缴存凭证。

市公积金管理中心和受托银行应当建立住房公积金信息化管理运作系统，为单位和职工查询本单位和本人的住房公积金账户信息提供便利服务。

市公积金管理中心、受托银行、单位和相关工作人员对职工的住房公积金账户信息负有保密责任。

第十四条市公积金管理中心应当在每年三月底前，向社会公布经市公积金管委会审议的上年度住房公积金年报，包括住房公积金归集和使用的情况、财务报告和其他需要说明的情况。

第十五条受托银行和担保机构应当严格履行与市公积金管理中心签订的委托合同，按照操作规范，为单位和职工办理住房公积金业务提供便利服务。

前款所称担保机构，是指依法设立的、对住房公积金个人购房贷款实施专业担保的机构。

第十六条对违反住房公积金管理规定的行为，任何单位和个人都可以向市公积金管理中心投诉、举报。市公积金管理中心应当在接到投诉、举报后三十日内提出处理意见，并书面告知投诉、举报人。

第十七条单位不依法办理住房公积金缴存登记，或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续，逾期不依法缴存住房公积金，或者少缴住房公积金的，由市公积金管理中心依照国务院《住房公积金管理条例》的规定予以处理。

第十八条以欺骗手段违法提取本人住房公积金账户内的存储余额的，市公积金管理中心应当责令限期退回违法所提款额，并可处违法所提款额百分之十以上百分之五十以下的罚款。

以欺骗手段违法提取他人住房公积金账户内的存储余额的，市公积金管理中心应当责令限期退回违法所提款额，并可处违法所提款额一倍以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条以欺骗手段违法获得住房公积金贷款的，市公积金管理中心应当责令借款人限期退回违法所贷款额，并可以取消其一年至五年的住房公积金贷款资格，或者处违法所贷款额百分之十以上百分之五十以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条当事人对市公积金管理中心的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人对具体行政行为逾期不申请行政复议，不提起行政诉讼,又不履行的，作出具体行政行为的市公积金管理中心可以申请人民法院强制执行。

第二十一条履行住房公积金缴存义务的企业、自收自支的事业单位和社会团体、民办非企业单位及其在职职工，可以缴存补充住房公积金。

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第二条本办法所称组织机构代码，是指根据国家标准编制，并赋予组织机构在全国范围内使用的惟一、始终不变的法定标识。

组织机构代码证书和组织机构公共信息卡，分别作为组织机构代码标识与公共信息的载体。

第三条在本省行政区域内办理、应用和管理组织机构代码的，应当遵守本办法。

第四条省质量技术监督部门负责全省的组织机构代码管理工作；设区的市、县（市、区）质量技术监督部门根据省质量技术监督部门的授权，负责本行政区域内的组织机构代码管理工作。

其他有关部门应当在各自职责范围内配合质量技术监督部门做好组织机构代码管理工作。

第五条组织机构代码管理工作应当遵循准确、高效、公开、便民的原则。

第六条国家机关、企业、事业单位、社会团体、民办非企业单位以及其他依法成立或者核准登记的组织机构，应当办理组织机构代码登记。

第七条组织机构应当自批准成立或者核准登记之日起30日内，持下列文件，到当地质量技术监督部门办理组织机构代码登记：

（一）组织机构代码申请书；

（二）营业执照副本、登记证副本或者批准文件的原件及复印件；

（三）法定代表人或者负责人、经办人有效身份证件及复印件。

组织机构向质量技术监督部门提供的文件应当真实、合法、有效。

第八条质量技术监督部门应当自收到组织机构申请之日起10日内，对其提供的文件进行审查，符合规定的，颁发组织机构代码证书及公共信息卡；不符合规定的，不予颁发并说明理由。

第九条组织机构名称、地址、机构类型、经济类型、经营或者业务范围、法定代表人或者负责人、批准或者登记机构发生变更的，应当自变更之日起30日内，向原发证部门办理组织机构代码变更手续。

组织机构依法终止的，应当自终止之日起30日内，向原发证部门办理组织机构代码注销手续。

第十条组织机构代码证书、公共信息卡损毁或者遗失的，组织机构应当向原发证部门办理补发手续。

组织机构代码证书、公共信息卡遗失的，组织机构应当在新闻媒体上声明作废。

第十一条组织机构代码证书实行定期检验制度。组织机构应当按照规定的时间向原发证部门办理检验手续。

第十二条税务、工商、人事、民政、金融、社会保障、计划、统计、财政、经贸、外经贸、公安、海关、科技等对组织机构信息需求量大的部门在各自管理活动中，应当应用组织机构代码。组织机构代码的具体应用范围和办法，由省质量技术监督部门会同有关部门制定。

第十三条组织机构代码应用部门在行政管理和提供服务时，应当查验相对人的组织机构代码证书。具备条件的，应当通过公共信息卡获取基础信息，实现部门之间的数据交换和信息资源共享。

第十四条有关单位和个人在查询、使用组织机构代码信息时，应当遵循国家有关保密法律、法规的规定。

第十五条质量技术监督部门应当按照国家和省有关规定收取组织机构代码证书及公共信息卡费用。

第十六条质量技术监督部门应当采取措施，保障组织机构代码信息网络系统的正常运行和组织机构代码的惟一性、准确性、有效性。

第十七条任何单位和个人不得冒用、伪造、买卖、出租、出借组织机构代码证书和公共信息卡，不得使用失效的组织机构代码证书和公共信息卡。

第十八条违反本办法规定，未在规定期限内办理组织机构代码登记或者变更、注销、检验手续的，由质量技术监督部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以500元以上1000元以下罚款。

第十九条违反本办法规定，办理组织机构代码登记时提供虚假证明文件或者采取其他欺诈手段，骗取组织机构代码登记的，由质量技术监督部门收回组织机构代码证书，并可处以5000元以下罚款。

第二十条违反本办法规定，冒用、伪造、买卖、出租、出借组织机构代码证书和公共信息卡，或者使用无效组织机构代码证书和公共信息卡的，由质量技术监督部门处以10000元以下罚款；给他人造成经济损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条质量技术监督部门的工作人员在组织机构代码管理工作中有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对符合法定条件不予办理组织机构代码登记、变更、注销手续的；

（二）对不符合法定条件予以办理组织机构代码登记、变更、注销手续的；

（三）因失职、渎职不能保障组织机构代码信息网络系统的正常运行和组织机构代码的惟一性、准确性、有效性的；

（四）其他、、的行为。

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第一条为适应全省农村信用社（包括合作银行，以下简称信用社）业务发展需要，大力组织各项存款，加强存款管理工作，根据有关法律、法规，制定本规定。

第二条信用社的存款是存款人存入信用社账户上的货币，是以支付一定利息为条件的货币信用形式，是信用社主要的资金来源。信用社的存款业务是指信用社组织和管理存款的活动。

第三条信用社存款业务管理坚持“统一规范、分级管理、分工协作”的原则。

“统一规范”指全省信用社必须遵守国家有关法律法规和规章，按照业务管理制度、服务标准和指导性工作目标开展存款业务活动。

“分级管理”指省联社计划信贷部、县级联社负债业务部门（或负债业务岗）依据本级职能承担相应的存款业务管理工作。

“分工协作”指各级信用社负债、信贷、结算等部门（或岗位）应根据各自的专业性质和特点，按照职责分工，相互配合，做好组织资金工作。

第二章存款管理机构的职责

第四条省联社负债业务部是全省农村信用社存款业务的管理部门，负有以下职能：

（一）负责制定、修改本系统存款业务管理办法并组织实施和监督管理；

（二）组织建立大客户信息网络，抓好系统行业资金的牵头营销工作；

（三）开展存款工作的调查分析，预测变化趋势，制定存款工作发展目标，对网点规范和规划提出具体方案并督促实施；

（四）负责制定并下达年度存款计划，并对全省存款工作进行检查考核和统计分析；

（五）负责存款客户体系的建立和人员管理；

（六）组织存款及中间业务新品种的开发和推广。

第五条昆明、曲靖联社，州、市办事处负责督促辖内信用社贯彻落实省联社的存款工作部署，负责存款的统计、稽核工作。

第六条县级联社必须明确负债业务的管理部门，并承担以下工作职责：

（一）根据省联社的统一管理办法和存款目标，制定本级存款等综合业务考核办法并组织实施和监督管理；

（二）建立健全辖区内客户信息网络，抓好大客户的营销与维护工作；

（三）开展辖内存款工作的调查分析，预测变化趋势，制定存款工作计划和目标，拟定阶段性存款工作方案并组织实施；

（四）按照省联社的统一部署规范储蓄网点，指导辖内网点的布局并强化管理；

（五）负责所辖客户经理的管理考核；

（六）组织中间业务新产品的推广和营销;

（七）省联社下达的其他工作任务。

第七条信用社储蓄门柜等基层网点负责为存款客户办理开户、存款及结算等具体操作业务。

第三章个人存款业务管理

第八条个人存款账户分为个人结算账户和个人储蓄存款账户。

第九条信用社的个人储蓄存款账户是指个人将属于其所有的人民币或外币存入信用社储蓄机构，储蓄机构开具的作为存款凭证的存折或者存单。个人凭存折或存单可以支取本金和利息，但不能办理支付结算。

第十条信用社个人结算账户是指自然人因投资、消费、结算等而开立的可办理支付结算业务的存款账户。

有下列情况的，可以申请开立个人银行结算账户：

（一）使用支票、信用卡等信用支付工具的；

（二）办理汇兑等结算业务的。

自然人可根据需要申请开立个人结算账户，也可以在已开立的储蓄账户中选择并向开户银行申请确认为个人结算账户。

第十一条储蓄存款的种类。信用社人民币储蓄存款主要按存期长短划分，可分为活期储蓄存款、整存整取储蓄存款、零存整取储蓄存款、存本取息定期储蓄存款、教育储蓄、通知存款和经中国银行业监督管理委员会批准开办的其他种类的储蓄存款。

第十二条经外汇管理部门批准，符合条件的储蓄机构可以办理下列外币储蓄业务：

（一）活期储蓄存款；

（二）整存整取定期储蓄存款；

（三）经批准开办的其他种类的外币储蓄业务。

个人外币存款的利率、档次及其利息支付办法，按中国人民银行总行的统一规定执行。

第十三条信用社办理储蓄业务必须遵循“存款自愿、取款自由、存款有息、为储户保密”的原则。

第十四条储蓄网点的设置，要遵循“统一规划、合理布局、方便群众、讲求实效、确保安全”的原则。储蓄网点的设置必须同时具备三个条件：

（一）有机构名称、组织机构和营业场所；

（二）熟悉储蓄业务的工作人员不少于四人，保证营业时间内双人临柜；

（三）逐步达到必要的安全防范措施。

储蓄代办网点是信用社委托企事业、机关、学校等单位办理储蓄业务的机构，代办业务的开办、管理等必须严格按有关规定执行。

第十五条信用社储蓄机构（以下简称储蓄机构）应按照规定时间营业并公示，不得擅自停业或缩短营业时间。

第十六条储蓄机构应当保证储蓄存款本金和利息的支出，不得违反规定拒绝支付储蓄存款本金和利息。

第十七条储蓄机构办理定期储蓄存款时，根据储户的意愿，可以同时为储户办理到期自动转存业务。

第十八条经有关部门批准，储蓄机构可以办理下列金融业务：

（一）发售和兑付以居民个人为发行对象的国库券、金融债券（建议删除）、企业债券等有价证券；

（二）个人定期储蓄存款存单小额质押贷款业务；

（三）其他金融业务。

第十九条储蓄机构可以办理工资、代售保险和代收房租、水电费等中间业务。

第二十条储蓄机构在为客户开立个人存款账户时，应当要求客户出示本人身份证件，使用实名。不允许办理他人开户的业务。

下列身份证件为实名证件：

（一）居住在境内的中国公民，为居民身份证或者临时居民身份证；

（二）居住在境内的16周岁以下和60周岁以上的中国公民，为户口簿；

（三）中国人民军人，为军人身份证件；中国人民武装警察，为武装警察身份证件；

（四）香港、澳门居民，为港澳居民往来内地通行证；台湾居民，为台湾居民来往大陆通行证或者其他有效旅行证件；

（五）外国公民，为护照。

以上未作规定的人员，依照有关法律、行政法规和国家有关规定执行。

第二十一条储蓄机构必须挂牌公告经中国人民银行公布的储蓄存款利率，不得擅自变动。

未到期的定期储蓄存款，全部提前支取的，按支取日挂牌公告的活期储蓄存款利率计付利息；部分提前支取的，提前支取的部分按支取日挂牌公告的活期储蓄存款利率计付利息，其余部分到期时按存单开户日挂牌公告的定期储蓄存款利率支付利息。

逾期支取的定期储蓄存款，其超过原定存期的部分，除约定自动转存的外，按支取日挂牌公告的活期储蓄存款利率计付利息。

定期储蓄存款在存期内遇有利率调整，按存单开户日挂牌公告的相应的定期储蓄存款利率支付利息。

活期储蓄存款在存入期间遇有利率调整，按结息日挂牌公告的活期储蓄存款利率计付利息。全部支取活期储蓄存款，按清户日挂牌公告的活期储蓄存款利率计付利息。

第二十二条储户认为储蓄存款利息支付有错误时，有权向经办的储蓄机构申请复核；经办的储蓄机构应当及时受理、复核。

第二十三条取得储蓄存款利息所得的个人，应当缴纳个人所得税。

对储蓄存款利息所得征收个人所得税，适用20%的比例税率。

对个人取得的教育储蓄存款利息所得以及国务院财政部门确定的其他专项储蓄存款或储蓄专项基金存款的利息所得，免征个人所得税。

对储蓄存款利息所得，按照每次取得的利息所得额计征个人所得税。并以结付利息的储蓄机构为扣缴义务人，实行代扣代缴。扣缴义务人代扣税款，应当在给储户的利息结付单上注明。

扣缴义务人每月所扣的税款，应当在次月7日内缴入中央国库，并向当地主管税务机关报送代扣代缴税款报告表。

第二十四条未到期的定期储蓄存款,储户提前支取的,必须持存单和存款人的身份证明（原件）办理;代储户支取的,代支取人需持身份证明（原件）和持储户本人身份证明（原件）。审查无误后复印存档。证件不完整的，储蓄机构不能受理。

第二十五条储户遗失存单、存折或者预留印鉴、印章的，必须立即持本人身份证明，并提供储户的姓名、开户时间、储蓄种类、金额、账号及住址等有关情况，向其开户的储蓄机构书面申请挂失。在特殊情况下，储户可以用口头或者电函形式申请挂失，但必须在三天内补办书面申请挂失手续。

储蓄机构受理挂失后，必须立即停止支付该储蓄存款；受理挂失前该储蓄存款已被他人按规定手续支取的，储蓄机构不负赔偿责任。

第二十六条储蓄机构及其工作人员对储户的储蓄情况负有保密责任。开户时应督促储户设置账户密码并由本人妥善保管。

储蓄机构不得代任何单位和个人查询、冻结或者划拨储蓄存款，国家法律、行政法规另有规定的除外。

第二十七条储蓄存款的所有权发生争议，涉及办理过户的，储蓄机构依据人民法院发生法律效力的判决书、裁定书或者调解书办理过户手续。

第四章单位存款业务的管理

第二十八条信用社的单位存款是指企业、事业、机关、部队和社会团体在信用社办理的人民币存款。

第二十九条单位存款的种类。

（一）单位存款通常按用途可分为基本存款账户、一般存款账户、专用存款账户.

（二）基本存款账户是存款人因办理日常转账结算和现金收付需要开立的银行结算账户。存款人的工资、奖金等现金的支取，只能通过本账户办理。信用社可以为下列存款人开立基本存款账户：

1．企业法人；

2．非企业法人；

3．机关、事业法人；

4．团级（含）以上军队、武警部队及分散执勤的支（分）队；

5．社会团体；

6．民办非企业组织；

7．异地常设机构；

8．外国驻华机构；

9．个体工商户；

10．居民委员会、村民委员会、社区委员会；

11．单位设立的独立核算的附属机构；

12．其他组织。

一般存款账户是存款人因借款或其他结算需要，在基本存款账户开户银行以外的银行营业机构开立的银行结算账户。

专用存款账户是存款人按照法律、行政法规和规章，对其特定用途资金进行专项管理和使用而开立的银行结算账户。对下列资金的管理与使用，信用社可以为其开立专用存款账户：

1．基本建设资金；

2．更新改造资金；

3．财政预算外资金；

4．粮、棉、油收购资金；

5．证券交易结算资金；

6．期货交易保证金；

7．信托基金；

8．金融机构存放同业资金；

9．政策性房地产开发资金；

10．单位银行卡备用金；

11．住房基金；

12．社会保障基金；

13．收入汇缴资金业务支出资金；

14．党、团、工会设在单位的组织机构经费；

15．其他需要专项管理和使用的资金。

临时存款账户是存款人因临时需要并在规定期限内使用而开立的银行结算账户。有下列情况的，信用社可以为其开立临时存款账户．

2．异地临时经营活动；

（二）单位存款按存期划分，还可分为单位活期存款、单位定期存款、专户存款、通知存款和协定存款等。

第三十条单位存款账户的开立。

（一）存款人申请开立基本存款账户，应填制开户申请书，提供相关证件，送交盖有存款人印章的印鉴卡片，经信用社审核同意，并凭中国人民银行当地分支机构核发的开户许可证开立账户。

（二）存款人申请开立一般存款账户、专用存款账户和临时存款账户，应填制开户申请书，提供相关证件，并交盖有存款人印章的印鉴卡片，经信用社审核同意后开立账户。

第三十一条存款人有下列情形之一的,信用社可以为其开立异地结算账户:

1．营业执照注册地与经营地不在同一行政区域（跨省、市、县）需要开立基本存款账户的；

2．办理异地借款和其他结算需要开立一般存款账户的；

3．存款人因附属的非独立核算单位或派出机构发生的收入汇缴或业务支出需要开立专用存款账户的；

第三十二条单位存款的变更与挂失。

（一）因存款单位人动，需要更换单位法定代表人章（或单位负责人章）或财会人员印章时，必须持单位公函及经办人身份证件向存款所在金融机构办理更换印鉴手续，如为单位定期存款，应同时出示金融机构为其开具的证实书。

（二）存款单位机构合并或分立，其定期存款需要过户或分户，必须持原单位公函、工商部门的变更、注销或设立登记证明及新印鉴等有关证件向存款所在信用社办理过户或分户手续，由信用社换发新证实书。

（三）存款单位的密码失密或印鉴遗失、损毁，必须持单位公函（具有单位法定代表人签字），可向信用社申请挂失。信用社受理挂失后，挂失生效。如存款在挂失生效前已被人按规定手续支取，信用社不负赔偿责任。

第三十三条账户的撤销。

存款人撤销账户，必须与开户信用社核对账户余额，经开户信用社审阅同意后，办理销户手续。存款人销户时，应交回各种重要空白凭证和开户许可证。

开户信用社对一年（按对月对日计算）未发生收付活动的账户，应通知存款人自发出通知起30日内来信用社办理销户手续，逾期视同自愿销户。

开户信用社对基本存款账户的撤销，一般存款账户、临时存款账户、专用存款账户的开立或撤销，应于开立或撤销之日起7日内向中国人民银行当地分支机构申报。

第三十四条开户信用社负责对开立、撤销的账户进行审查，正确办理开户和销户，建立、健全开销户登记制度，建立账户管理档案，定期与存款人对账。

第三十五条信用社不得对未持有开户许可证或已开立基本账户的存款人开立基本账户，不得强拉客户在本信用社开立账户，不得超出规定的业务范围，为存款人开立账户。

第三十六条单位定期存款的期限分三个月、半年、一年三个档次。起存金额为1万元，多存不限。

存款单位支取定期存款只能以转账方式将存款转入其基本存款账户，不得将定期存款用于结算或从定期存款账户中提取现金。支取定期存款时，须出具证实书并提供预留印鉴，存款所在信用社审核无误后为其办理支取手续，同时收回证实书。

第三十七条单位定期存款在存期内按存款存入日挂牌公告的定期存款利率计付利息，遇利率调整，不分段计息。

单位定期存款可以全部或部分提前支取，但只能提前支取一次。全部提前支取的，按支取日挂牌公告的活期存款利率计息；部分提前支取的，提前支取部分按支取日挂牌公告的活期存款利率计息，其余部分如不低于起存金额由信用社按原存期开具新的证实书，按原存款开户日挂牌公告的同档次定期存款利率计息；不足起存金额的予以销户。

单位定期存款到期不取，逾期部分按支取日挂牌公告的活期存款利率计付利息。

第三十八条单位活期存款按结息日挂牌公告的活期存款利率计算，遇利率调整不分段计息。

第三十九条信用社开办单位通知存款须经中国银行业监督管理委员会批准，并遵守通知存款章程。通知存款按支取日挂牌公告的同期同档次通知存款利率计息。

第四十条信用社开办协定存款须经中国银行业监督管理委员会批准，并遵守经中国银行业监督管理委员会核准的通知存款章程。协定存款利率应中国人民银行确定的利率。

第四十一条信用社应依法为存款人保密，维护存款人资金自主支配权，不代任何单位和个人查询、冻结、扣划存款人账户内的存款。国家法律规定和国务院授权监督的项目除外。

第五章存款目标管理

第四十二条省联社负债业务管理部根据各县级联社存款现状及发展目标，结合宏观经济形势和各地经济发展趋势等情况，于每年1月底前编制好本年度存款计划，报经分管主任审阅，经理事长办公会审定后，下达执行。

第四十三条年度存款指标下达后，省联社负债业务管理部应督促各县级联社根据年度计划目标和工作方案，抓好组织落实，加大存款尤其是机构存款的营销力度，确保年度工作目标的完成。

第四十四条县级联社应按规定时间向省联社负债业务管理部定期报送存款计划执行情况报表及分析材料，总结经验教训，及时解决工作中存在的新情况新问题。

第四十五条省联社负债业务管理部应定期汇总全省存款统计数据，分析存款结构变化情况，预测存款变化趋势，提出改进工作的措施并及时向省联社主要领导和分管领导汇报。

第四十六条存款目标考核。省联社对全省农村信用社存款完成情况纳入省联社“绩效考核考评”范围。负债业务管理部设计考核方案，经分管主任审阅，理事长办公会审议通过后执行。

第六章事后监督与检查

第四十七条信用社应建立健全事后监督工作体系，对所有前台发生的会计、出纳、储蓄业务进行逐笔监督管理，严格防范案件和差错的发生。

第四十八条各级联社（合作银行）应定期或不定期对下级存款业务进行检查，对违规行为，严格按《z省农村信用社工作人员违规行为处理办法》进行处理；触犯法律的，依法追究法律责任。

第七章附则

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关键词：国有土地；房屋征收；补偿；条例；可操作性指标；评价

中图分类号：D912.3　文献标识码：A　文章编号：1004－0544(2012)04－0134－04

土地，作为国家赖以存在、延续的最重要物质资源，自文明创始以来就一直是人类所珍视、追逐的目标，“人类文明的标志就在于通过以国家强制力为后盾来确定人们或各社会集团对于土地的权利”。土地征收法律制度作为土地法律制度中的重要组成部分，更需高度关注与重视。2011年1月19日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)正式公布并生效，这标志着我国的土地征收法律制度进入了一个全新阶段，公众普遍对其操作性有着更高的功能期待，然而该条例的可操作性究竟如何，在《条例》刚实施不久的情形下，可以针对《条例》文本进行评价。

一、《条例》的可操作性评价指标

一部法规范性文件，即使制定程序合法，内容完备且不违背上位法，形式规范，如果不能在实践中得到很好地适用，也只能是没有生命力的一纸空文，这样的立法实际上是对宝贵立法资源的浪费。因此“可操作性指标”是评价法律质量的一个重要标准，只有具有较强可操作性的法律才可能成为高质量的法律。本文中“可操作性”是指，法律规定有效地付诸行动，得到实施的程度。法律的可操作性强，就意味着法律能够更有效付诸行动，得到更好的实施；法律的可操作性弱，法律在运用中困难程度就更大。

具体说来，法律可操作性评价具体指标有三，即：规范完整性、规范明确性和适用频率。

规范完整性主要考察构成要素完整的规范条数和无后果构成要素的规范条数之间的比例。完整的法律规范构成要素包括假定条件、行为模式和法律后果三个部分。构成要素完整的规范条数在整部法律中所占比率越高，其从规范完整性指标来看的法律可操作性越强。因为缺乏法律后果的规范意味着有行为却无相应处理结果，该行为模式的法律效力在实践中就会存在问题，常常会出现操作难与执行的局面。

鉴于《条例》出台的时间短，在实践中难以全面考察其适用频率，因此以文本为对象，我们主要从规范完整性与规范明确性两方面来评价其可操作性。

二、可操作性具体评价

(一)规范完整性

此次新出台的《条例》共计35条，分为总则、征收决定、补偿、法律责任和附则五大章。其中构成要素完整的规范条数共29条，无后果构成要素的规范条数共6条，构成要素完整的规范条数占该条例规范总数的83％。

在6条无后果构成要素的规范中，1条是有关立法宗旨的规定，2条是有关法律原则的规定，另有1条是有关实施附则的规定，这4条从立法层面而言无需具有法律后果这一构成要素。除去此4条，实际真正产生影响的无后果构成要素的规范为两条，即第15条和第29条，仅占新条例规范总数的5.7％。因而，单就规范完整性这个指标而言，《条例》具有很高的可操作性。

《条例》第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”然而却并未规定当被征收人不予配合时该如何担责，使得针对被征收人制定的配合义务极易在实践中形同虚设，缺乏强制效力。被征收人不配合，征收纠纷便随之而来。

第29条规定：“审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。”如若审计机关未依法对征收补偿费用管理和使用情况进行监督，或未公布审计结果该承担何种法律后果?是比照第30条针对市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员的担责规定，还是另依他法?缺乏有效的法律责任，使得审计机关自身行为缺乏规制，易怠于行使其监督职责。

(二)规范明确性

1、完善进步之处。在《条例》颁布生效之前，有关土地征收与补偿，主要适用的是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》与各地方根据各自具体情况所制定的相关地方性规章等。其中最重要的、在全国范围内生效的为《土地管理法》。可通过与上述法律法规的比较，来评价分析《条例》的进步与完善之处。

(1)适用范围的明确性。法律规范的适用范围又称法律规范的效力范围，即法律规范对于什么样的人，在什么时间、空间范围内对于人们具有拘束力。法律规范的适用范围包括在时间上的适用范围、在空间上的适用范围和对人的适用范围。此处，我们主要对空间上的适用范围加以评价。

原《城市房屋拆迁管理条例》仅适用于城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物的拆迁。集体土地上的房屋拆迁适用《土地管理法》、《物权法》等有关集体土地征收的规定及相关地方性法规规章的规定。在《条例》出台前，法律规定的征收范围不但包括基于公共利益而征收的土地，还包括非公益性商业用地。允许非公益性商业用地的征收，在实践中极易造成征地权的滥用，利用国家权力不当地剥夺私权，侵害原土地权利的合法权益，易造成行政权力的腐败。

为从制度上解决这一问题，此次新条例做了严格限制。首次对征收范围进行了具体细化的明确。确定的土地管理制度创新精神应该是逐步缩小征地范围。根据该精神，《条例》规定：只有为维护公共利益才可进行征收，从而排除了非公益性商业用地的征收。

统计资料表明，截止到2007年底，全国征地用途中仅有20％土地是为绿化等公共利益的，80％的农用地被征用后转做房地产开发、高速公路修建等建设用地。

针对此现状，《条例》第1条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”在原《城市房屋拆迁管理条例》第1条“加强对城市房屋拆迁的管理”的基础上增加了“维护公共利益”，与《物权法》的相关规定相一致，即只有为了维护公共利益，才能进行征收。

同时该法首次对“公共利益”进行界定，以列举的方式严格限制其范围，《条例》第8条明确规定其所指的“公共利益”主要包括国防、外交需要，组织实施能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要，保障性安居工程建设需要等。第一次以法律的形式划定了在理论上和实践上都存在较大争议的“公共利益”的大致范围，避免实践中因为规定不明而出现征收范围肆意扩大的现象。

除此，首次明确排除了“违建”补偿，明文规定违规建筑不属于《条例》的补偿范围。违规建筑是否获赔一直是土地征收实践中的争议问题，《土地管理法》与原《拆迁管理条例》均未对该问题做出直接规定，造成实践中纠纷不断。《条例》第16条首次明确规定：“房屋征收范围确定后，不得在

房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”这一规定有效解决了“违建”获赔的争议，打击了部分地方为获得更多补偿款而临时突击扩建的行为，有利于公平正义。

(2)执法主体的明确性。原《拆迁管理条例》在对征收工作主体进行规定时用词混杂。其在第5条规定“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理”，第7条却规定“市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查：经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。”同时使用“县级以上地方人民政府”与“市、县人民政府”造成在实践中区级人民政府征收权的资格争议问题。而《条例》则统一规定为“市、县级人民政府”，有效避免了区级人民政府征收主体资格的争议问题。

(3)执法对象的明确性。原《拆迁管理条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”由此可知，其将执法对象定为“拆迁当事人”。但何为“拆迁当事人”?在实践中，往往难以界定，范围不一。是仅指房屋所有权人?抑或包括房屋承租人或其他利益相关人?《条例》则避免了“拆迁当事人”这一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有权人”这一更为具体明确的表述，缩小了执法对象的范围，在司法实践中更具有操作性。

(4)执法程序的明确性。《土地管理法》并没有细化具体规定土地征收程序，仅在第46条笼统规定，“国家征收土地的。依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”。被征收人应当在公告规定期限内，到有关部门办理征地补偿登记。即“法律条款并没有明确事前知情和主动参与的权利，而只是强调了被征收人要履行事后参与的义务，而法律实体之外又缺乏必要的协商或听证程序作为补充，加上农民受知识层次、信息占有量等因素的限制，参与公共事务能力较弱，如果没有适当的程序制度作保障，在利益受到侵害时往往不能及时有效地维护合法权益。”

《条例》则对执法程序做了具体细化。第8条至第29条完整规定了征收与补偿的执法程序，涵盖征收前至征收后的全部过程，使实践过程中的每一步均有法可依，有法可循。特别是对于房屋所有权人私权的保护，比之《土地管理法》更为全面具体。第27条首次提出“先补偿，后搬迁”的概念，顺应民心地将禁止野蛮拆迁写入条文，符合依法治国，建设社会主义和谐社会的需要。“先补后搬”这一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有权人的财产权，从而在最大程度上地维护了私权。

同时，从程序上否定了行政强制拆迁。作为一贯争议热点，行政强制拆迁在此次《条例》中的废止有着巨大积极意义。据住房城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2％左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。新条例第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。”这一规定有利于文明拆迁的实现，促使拆迁部门采取更为温和的拆迁谈判方式，在一定程度上缓和了征收方与房屋所有权人之间的矛盾。

(5)执法标准的量化不确定性。执法标准的量化不确定性可经下列公式加以计算：

执法标准的量化不确定性=(处理项上限－处理项下限)÷处理项上限

经上述公式计算所得的商越大，则执法标准的量化不确定性就越大。因为根据上述计算公式所得百分比越大，意味着条文在内容上就具有更大的自由把握与发挥的空间，在实践中行政机关的自由裁量权就越大，即该条文在内容上的随意选择性与量化不确定性就越大，操作起来因缺乏明确规定与标准就越发困难，法律可操作性也就越小。

《土地管理法》在多方面存在执行标准的量化不确定性。以征收补偿标准为例，该法第47条是有关土地征收补偿的核心规定，这条概括性的规定构成我国土地征收的根本制度。透过条文可知，我国《土地管理法》规定的土地补偿标准是：土地补偿费为被征耕地前三年平均年产值6－10倍，安置补助费为4－6倍，二者的总和最高不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。套用执法标准的量化不确定性公式，将字母a设为常量，代表被征耕地前三年的平均年产值，则土地补偿费的上限为10a，下限为6a，代入公式即为：

(10a-6a)÷10a=0.4

即该条文的量化不确定性为40％。

反观，新条例第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”按照理性的交易规则，开发商给付的补偿款会尽可能贴近市场价格，不太可能过多偏离市场价格。因此土地补偿费的上限价格会接近于其下限价格，即接近于市场价格。换言之，上限与下限之间的差额近乎为0，则带入上述公式即为：

0÷市场价格=0

即该条文的量化不确定性为0，亦即意味着该条文的可操作性非常高。通过上述计算清晰可知，新条例在土地征收补偿费方面，其可操作性明显高于《土地管理法》。

需要注意的是，上述公式只适用于金额的计算，对于同种条件不同处罚或不同条件不同处罚的情形并不适用。这两种情况因种类不同而不能相比。对于前者，即同种条件不同处罚的规定，在实践中很易造成执法机关都倾向于选择更有利于自己的A处罚方式，而逃避另一种相对而言获益少的B处罚方式。比如条文若规定执法机关可以采用罚金或吊销执照的方式进行处罚，则在实践中绝大多数执法机关都会选择罚金而不采用吊销执照的方式，从而造成行政权力的滥用。这种选择权实际上具有很大任意性与自主性。量化不确定性大，法律可操作性小。

而对于后者，即不同条件不同处罚的规定，虽在形式上是放于同一条文中，然而在实质上却可拆分为两个不同条文的内容。在A条件下实施对应的A处罚，此为一个条文的内容；在B条件下实施对应的B处罚，此为另一个条文的内容。不同前提条件，不同处理结果，应分开确定计算其量化不确定性，不可笼统套用上述公式计算。

2、存在问题。虽然总体而言，《条例》具有较强法律可操作性，较之《土地管理法》与原《城市房屋拆迁管理条例》在规范明确性方面有了很大改善与进步，但不可避免的亦在一些方面仍存在问题，需进一步完善其内容，以增强其可操作性。

(1)在适用范围的明确性上，有关“国有土地”的范围规定还需要进一步界定。《条例》的适用范围是“国有土地”，相对于原《城市房屋拆迁管理条例》，适用范围更大，然而“国有土地”的界定是一个复杂问题。“现实中的‘国有土地’大

体有这样几种：一是已征用或已经确权给使用者的国有土地；二是依时颁发的土地房产所有证换发新使用证的国有土地；三是城市市区居民使用的土地，按城市的土地属于国家所有，在土地初始登记时确定为国有土地：四是城市、城市郊区的农民特别是城中村居民，因转户、拆迁等情形，土地随之转为国有土地；五是第二次全国土地调查中对城市市区的土地调查登记为国有土地的：六是依法不属于集体所有的国有土地。

实践中面临的复杂问题是，有的‘国有土地’未经过征收程序，有的没有给原集体经济组织支付过补偿，有的是先办理房产所有证后办理土地使用证，有的仍然由农村集体经济组织使用甚至仍然是农用地。”而《条例》仅笼统规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，则上述各类国有土地是否都适用“收回”规定?是否排除某些情形?如何确定哪些被收回的国有土地应该补偿?“例如，因‘城中村’改造、居民转户等原因形成的国有土地是否补偿?第二次全国土地调查中登记为国有土地是否补偿?没有支付过征用补偿而直接按‘城市土地属国家所有’规定登记发证的原集体土地是否补偿?这些问题直接影响能否收回土地使用权。”因为《条例》未对“国有土地”的范围进一步界定。所以在房屋征收的实践操作中有可能造成无法可依的局面，从而使该新条例的可操作性大打折扣。

(2)在执法主体明确性上，有关房屋征收实施单位及其法律责任的规定需要进一步完善。按照现行规定，“建设单位是拆迁人，可以自行拆迁，也可以委托拆迁单位实施拆迁，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关。容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。这是由当时的历史条件所决定的。二次征求意见稿在征求意见稿规定政府是征收补偿主体、取消建设单位拆迁的基础上，进一步明确，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。”首先，此处的房屋征收实施单位到底指谁?“不以营利为目的单位主要有三种：一是国家机关，二是承担行政管理职能的事业单位，三是民办非企业。从立法意图来看，国家机关可以排除，但房屋征收实施机构究竟是属于承担行政管理职能的事业单位还是民办非企业，抑或两者兼而有之?”期望予以明确。其次，对于超出房屋征收部门委托范围所实施的行为，房屋征收实施部门该如何承担法律责任?若由房屋征收实施部门自身承担，则若在其不具有承担能力的情形下，谁该为其承担?这些都是实践中将遇到的问题。

(3)在执法程序明确性上，有关土地价值确定程序、房屋调查登记的规定和被征收房屋的“土地用途”的认定规定需要进一步细化。《条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收入)给予公平补偿。”而对于被征收的土地，则只在第13条规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”除此并无进一步的处置办法。有收回，则应有补偿。法律规定的补偿标准仅为“合理”二字，那么这便涉及到对“合理”的判断。何谓合理补偿?补偿多少才谓合理?这其中的关键问题即为对被收回土地的“价值”进行确定。尤其是划拨土地，作为被收回土地的主要类型之一，其价值在实践中向来难以确定，然而新条例并未对划拨土地的价值确定程序予以规定。

实践中收回国有土地使用权的操作程序应该如何?有关国有土地“收回”应由谁执行?补偿主体是谁?鉴于当前我国大多城市社区(居委会)是从原生产队改制而来，集体经济组织实体早已发生转移，那么，转移后的补偿主体是谁?“许多住宅用地原来给村(居)委进行过补偿，那么，现在应补给谁?国家、省级项目在被征收房屋的国有土地上进行建设的，要不要给市、县政府进行土地补偿?”进一步探讨，依什么程序计算补偿金额?“《条例》明确被征收房屋价值的补偿是‘被征收房屋类似房地产的市场价格’，显然已包含了土地补偿或土地使用权收益。那么，原集体经济组织的土地补偿应该如何计算?单位和个人获取的‘市场价格’中要不要显化‘土地价值’?同时，房屋价值由‘具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定’，其‘相应资质的房地产价格评估机构’实际上是住建部门确定的资质，那么国土资源部门确定资质的‘土地价格评估机构’能否参与?”以上均是尚待进一步明确之处。

新条例第15条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

“对房屋及相关情况进行调查登记，是新条例新设立的程序，调查登记的情况在很大程序上决定了公平补偿的基本要求能否实现。但对被征收人拒不配合的，如何处理，新条例并未规定。”笔者以为，可采用信息登记公开的方式，将拒不配合的被征收人情况登记在册，用以备案，建成档案系统归总，便于随时查阅。

新条例第16条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”如何界定是否擅自改变“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何认定?条例尚未有明确规定。依据前述《条例》第15条规定，被征收房屋用途的认定，主要采取调查登记的办法，那么如何“调查登记”?法律并未明确规定。条例只规定房屋征收部门进行调查登记，则国土部门是否同样有权参与调查登记?“房屋用途与土地用途是否应该‘登记一致’?改变房屋用途的同时改变土地用途是否不予补偿?新建、扩建、改建房屋的同时，擅自改变土地用途和改变土地使用条件的是否要处罚?改变土地用途行为在被征收房屋‘调查登记’时被认定为‘合法’的，国土部门还要不要处理?

事实上，长期以来拆迁工作中房屋和土地用途的认定，与能否顺利达成拆迁协议有着十分直接的关系。为了获得更大的经济利益而改变了住宅用途，但在拆迁时得不到满足，一些‘钉子户’就是这样产生的。”因此，必须对被征收房屋的“土地用途”认定程序加以进一步明确。

三、评价结论

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一、房产概念

二、电话接听

三、现场接待

四、市场调研

五、政策法规

六、客户分析

七、合同培训

一、房产概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业，房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。

1、什么是商品房？商品房预售的条件？

商品房是指由具有开发经营资格的房地产开发公司开发经营的可以在房地产市场上买卖的房屋，主要包括三种类型：住宅，办公用房，商业用房。

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

（4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

2、商品房的价格是由哪些因素构成？

商品房的价格主要由建造成本和利润两部分构成。建造成本包括：取得土地费用（征地费或土地出让金及拆迁安置费等）、建筑安装费用（由建筑结构、楼层、用才、装修、劳务费等因素）、专业费用（咨询、策划、可行性研究、规划勘察、设计等费用）、利息（地价款、建安费和专业费的利息）、税费、营销费用等。

3、如何判断房价是高还是低？

判断一个城市的住房价格是高是低，一项主要的指标是该城市住房的价格与居民家庭的年收入的比值。据国外的经验，当住房的价格相当于居民家庭年收入的3—6倍时，这个城市的价格水平就比较合理。

4、选择理性的住宅应考虑的因素有哪些？

购买住宅一般有两种目的：一种是自住；一种是投资；（1）位置（2）交通（3）户型（4）房屋质量（5）楼层和朝向（6）小区配套设施（7）环境质量

5、住房的建筑质量包括哪些内容？

一般说住宅常见的重大质量问题有：

（1）、渗、漏。可概括为“六漏一渗”，指屋面漏水，水箱漏水，楼地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，卫生间漏水和墙面渗水。

（2）、堵、泛。“堵”就是上下水管道和卫生洁具堵塞。“泛”就是屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便，污水倒灌。

（3）、壳、裂。“壳”指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳。“裂”指墙面、地面和屋面等裂缝、开裂，最容易导致渗漏和面层脱落。

（4）、砂、渗。“砂”指楼地面起砂；“渗”指新住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。

（5）、粗、污。“粗”指钢木门窗、木隔断、木壁柜等制作和油漆粗糙；内外墙面粉刷、平顶粉刷和地面粗糙；“污”指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。

（6）、门窗开启不灵活，关闭不密封。

（7）、电器安装问题。

6、商品房的面积如何计算？

商品房是按建筑面积计算包括套内建筑面积和应分摊的公共建筑面积。

建筑面积＝套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积也称实用面积或实得建筑面积；

套内使用面积=居住面积+辅助面积

居住面积是指住宅各层平面中供住户居住起居使用的净面积之和；

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、贮藏室等。

可分摊的公用建筑面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等该建筑的专用设备用房。

建筑密度（覆盖率）：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。

建筑容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

绿地率：各类建筑基地内绿地面积占基地总面积的比例。

建筑结构的种类：a、砖木结构，适用单层建筑；b、混合结构，适用单层或多层建筑；c、钢筋混凝土结构，适用多层、高层、超高层建筑；d、钢与混凝土组合结构，适用超高层建筑；e、钢结构，适用重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑。

7、什么是个人住房担保贷款？什么是个人住房按揭？

个人住房担保贷款是指借款人以所购住房或者其他财产作为抵押，或由第三人为其提供还款担保的贷款；

个人住房按揭是指购房人向房地产商先交部分楼款，其余部分以所购住房为抵押，并由房地产商提供担保的贷款。

个人住房贷款流程：a、借款人和开发商准备申请住房贷款材料

（1）借款人和配偶及参与还款直系亲属的身份证及复印件

（2）借款人和配偶及参与还款直系亲属的户口簿及复印件

（3）借款人结婚证明或未婚证明

（4）商业性贷款：借款人家庭收入证明（若以上资产属于借款人家庭成员共有，需有有关家庭成员共同还款承诺书）；公积金贷款：借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属的单位和个人住房公积金帐号或职工住房公积金结存单，另需提供配偶及计算额度直系亲属同意使用其住房公积金的承诺书。

（5）销售合同或预售合同原件；

（6）房价20%或以上预付款发票或收据原件及复印件；

（7）开发商需提供《商品房预售许可证》或《房地产权证》复印件；

（8）开发商营业执照、法人代表证明书复印件；

（9）借款人填写的购房借款申请书

（10）开设在贷款银行的活期储蓄存款帐户及委托还贷协议

（11）借款人还应准备个人图章

b、贷款银行对借款人提供的材料和证明进行审查：银行审查借款人是否属于贷款对象，是否符合贷款条件、有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度。

c、借款人与贷款银行签定合同：借款人、贷款银行和售房单位（保证方）三方签定个人住房借款合同；借款人、贷款银行签定住房抵押合同。

d、办理借款合同、住房抵押合同公证和房屋保险手续。一般情况下，公证费由贷款银行负担，保险费用由借款人负担。

e、到房屋所在地的房地产交易中心办理房地产抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。

f、房地产抵押登记部门出具抵押证明后，贷款银行将贷款划至开发商。

g、从贷款发生的次月起，借款人根据借款合同和住房抵押合同按月偿还贷款本息

h、借款人还清贷款后，凭银行出具的结清凭证领取住房抵押证明，到原房地产登记处办理住房抵押注销手续。

8、什么叫物业管理？物业管理包括哪些内容？

物业管理是指物业管理公司接受业主的委托，依照委托合同及国家有关的法律、法规、以社会化、专业化、经营性方式对物业及物业区域内的卫生、绿化、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整理，并向业主和用户提供全方位的综合服务。

物业管理一般包括下列内容：（1）物业档案资料管理；（2）房屋维修与养护；

（3）配套设施、设备、场地的维护管理；（4）环境卫生管理；（5）园林绿化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）车辆、交通管理；（9）提供便民有偿服务；（10）开展社区文化活动

9、物业的保修责任该由谁负责？

物业的保修责任是由销售该物业的房地产开发企业承担的，房地产开发企业可以委托物业管理公司等单位为保修单位。

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

国家建设部规定住宅质量保修期：（1998年9月1日起实施）

（1）屋面防水3年；

（2）墙面、厨房、卫生间地下、管道渗漏1年；

（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

（4）地面空鼓开裂，大面积起砂1年；

（5）门窗翘裂，五金件损坏1年；

（6）管道堵塞2个月；

（7）供热供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

（8）卫生洁具1个月；

（9）灯具电器开关6个月；

（10）地基基础和立体结构在合理使用寿命年限内承担保修。

10、房产证该由谁办理？

首先买房人是申办法定义务人，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签定之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。如果房屋买受人与开发商（出卖人）在购房合同中明确约定由开发商代为办理产权证，则开发商负有代为申请办理产权证的义务，开发商不履行该项办证义务时，依法承担违约责任。

其次，开发商有协助的义务。

11、小孩能当业主吗？

依据有关规定，18周岁（包括18岁）以上且精神健康者，从法律角度上说是有完全民事行为能力的人，可以作为住房产权人。10周岁（含）以上的未成年人以及不满10周岁的未成年人均不能成为产权人。

12、“空关房”也要收取物业费吗？

小区业主已办妥验收接房手续，但尚未入住使用，或已入住但某一段时间外出，探亲等，该物业无人使用，致使房屋空置，也要收取物业管理费。

13、房屋质量问题由谁负责？

在商品房交付使用后，购房者认为房屋主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，开发商应依法承担赔偿责任。如经核验后不属于房屋主体结构质量不合格，但确实是质量问题的，开发商应积极进行维修，确保人员安全，给购房人造成损失的（包括误工费），开发商应依法承担赔偿责任。

14、商品房验收时开发商应提供哪些证件？

《建设工程验收合格证》；《新建住宅交付使用许可证》；《大产证》；《新建住宅使用说明书》；《新建住宅质量保证书》

15、房地产开发资质等级表格

资质等级

注册资本

（万元）

从事房地产开发经营时间（年）

近3年房屋建筑面积累计竣工

（万平方米）

连续几年建筑工程质量合格率达到100%

上一年房屋建筑施工面积（万平方米）

专业管理人员

其中

中级职称以上

持有资格证书的专职会计人员

一级资质

≥5000

≥5

≥30

≥15

≥40

≥20

≥4

二级资质

≥2000

≥3

≥15

≥10

≥20

≥10

≥3

三级资质

≥800

≥2

≥5

≥10

≥5

≥2

四级资质

≥100

≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2

16、住房公积金？公积金的用处？公积金的提取？

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户。用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。

职工提取住房公积金有两类情况：（1）职工住房消费提取a、职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；b、偿还购房贷款本息时的提取；c、房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%--15%。（2）职工丧失缴存条件的提取（职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提，当缴存条件丧失时，即在以下任一情况下，职工可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金帐户）：a、离、退休；b、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；c、户口迁出所在市、县或者出境定居；d、职工死亡或者宣告死亡的。

职工提取时由单位审核、管理中心核准，由受委托银行办理支付手续。

二、电话接听

电话接听的目的是什么？在电话里不能完成一项交易，至关重要之事不要在电话中要求答复，电话中只能完成预先约定比如时间、地点、数量。

所以，电话接听最大的目的就是吸引客户到现场来。

首先，你应该面带微笑，控制自己的情绪，使自己的声音听起来充满自信。

其次，你要善于提问题而不是使你的提问听起来象审问（巧妙的询问出对方的姓名和联系方式）。

最后，你要与对方约定一个时间请他来现场详谈。整个电话接听过程不超过3分钟,约对方来现场的时间可以给他（她）一个选择“您是明天上午来还是下午呢”尽量不要给他（她）两天的时间也就是说“你是明天还是后天呢”如果这样问，客户大多会说后天，甚为不妥。

例如：铃声响起三下，接电话，面带微笑说：“你好，这里是××××。”

三、现场接待

1、销售人员应具备的素质

（1）销售人员在工作中要保持强烈的事业心和责任感

销售员应该自觉认识到自己所从事的销售工作的重要意义----销售工作是公司产品开发实现价值的最重要的环节，还要认识到无论是自身工作的数量还是质量都会影响到公司目标的实现与否。因此，每一位销售人员都应该具备献身精神和吃苦耐劳精神，在工作中尽心尽责，卓有成效的完成自己承担的销售任务。

（2）销售人员必须终于公司利益

忠诚，对销售人员而言是最起码，也是最重要的职业道德要求。在销售过程中，无论发生怎样的情况，销售人员都应该站在公司的立场上，坚决维护公司的根本利益，坚持原则，决不利用职务之便谋取私利，忠诚的为实现公司的销售目标而努力工作。

（3）销售人员应该有正直的品行

这是销售人员应具有的一种公正坦率的道德品质，表现为性格的刚直、作风的正派和品德的公正无私。在楼盘的销售过程中，销售人员要与众多的客户打交道，言行稍有不端，不仅有损于客户的利益，更会损害公司的形象，使销售工作难以顺利进行。要形成健康、良好的销售氛围，我们要求每一位销售人员都应坚定公司利益至上的立场，实事求是，同时也要对客户讲信誉。

（4）销售人员在工作中应保持热情的态度

销售人员在接待客户工作中，必须有热情的态度，对客户不仅要真诚还要有礼貌。从某种程度上讲，销售人员是代表公司在与客户进行接触、洽谈，是公司对外的一个窗口所在，因此，销售人员的态度热情与否将直接影响到客户对公司的看法，是销售工作能否顺利进行的基础。当然，销售人员的热情也应有礼有节，决不能为了销售成功而纠缠客户，使客户产生反感。

（5）销售人员应注重仪表

仪表包括人的仪容、姿态、举止和风度，这是反映一个人内在美的外部形象。端庄的仪表，既是对他人的尊重，也是自重自爱的一种表现。作为在销售第一线与客户进行最直接接触的销售人员，其仪表不仅体现了自身的素养，也直接反映着公司的整体形象。因此，每一位销售人员应该做到衣冠整洁，举止大方、言谈适度、讲究礼仪，一言一行都要表现出积极、认真、向上的精神风貌。

（6）豁达宽和的性格

在销售过程中，销售人员要面对形形的客户，要做好工作，就必须具有十分的耐心。十分的耐心，不仅指销售人员在说服、引导客户时要有耐心，而且在面对客户的不同意见或是刁难时也要有耐心。销售人员对楼盘的介绍应细致，面对客户的疑问要认真倾听、耐心解答，绝对不能以厌烦或思想不专注的态度对待客户。尤其在与客户的观点产生较大矛盾时，销售人员应该始终保持清醒的头脑，采用灵活的态度来化解冲突，而不是得礼不饶人，更不能与客户发生争吵。

2、销售人员应具备的技巧

要购买房屋这样相对价值巨大的商品，购房者的购买动机是复杂微妙的，而动机的矛盾与变化是购房者心理活动的一种表现，不仅具有隐秘性，而且具有可诱导性。销售人员的工作就是要利用各种方法有效的诱导购房者的购买动机，使购房者的心理趋向转向对销售有利的方向。这些诱导方法主要有：证明性诱导、说服性诱导和情感性诱导。

在实际销售工作中，我们采取的方法主要是说服性诱导。这种方法主要是通过销售人员当面向购房者介绍商品房的各种情况，同时运用语言的艺术、对购房者心理的把握和说服技巧，让他们做出购买决策。

这种方法要求销售人员具有丰富的专业知识，善于洞察购房者的心理，并具有较好的语言艺术。在销售过程中，销售人员决不能强求客户购买，以免使其产生疑虑和逆反心理。必须具备以下知识：

a、知识充分掌握所售楼盘的所有情况。包括房屋建筑结构、套型、建筑面积、装修和设备标准、小区环境、物业管理状况、周边设施等实际情况

具有较全面的房地产专业知识。在购房者眼里，销售人员应该是“房地产业的行家里手”的形象，这是因为，购房者对销售人员、公司乃至整个楼盘的信任与信赖感很大程度上来自于销售人员面对购房者的那一份自信与对答如流。销售人员除了能细致、周到的介绍所售项目的各种情况外，还要能详细、准确的回答购房者提出的各种各样有关房地产方面的问题。

掌握一些心理学和社会学的基本知识。销售人员应学会通过观察来大致了解客户的文化水平、社会地位、家庭背景、收入状况等情况，灵活的根据不同客户的特点，采取相应的销售办法。

及时了解、掌握国家和地方政府对房地产业的政策、法规和办法以及房地产金融信息，尤其是一些优惠政策。

及时了解其他相近、相关楼盘的基本情况。

b、销售技巧善于接受、运用体态语言。销售人员可以通过表情、目光、手势、姿态等表达自己的态度，但千万不能在不经意之中流露出厌烦、冷漠、急切等神态，导致客户的反感。

善于微笑。微笑对销售人员而言有着极其重要的作用。赞同时微笑，可使对方感到你的真诚；拒绝时微笑，可使对方体谅你的处境；太谈判陷于僵局时微笑，可以化解尴尬，而最主要的是，微笑可以拉近销售人员和客户彼此之间的距离，是销售工作顺利进行的剂。在任何时候，销售人员都应该注意保持微笑。

善于聆听。人人都喜欢别人认真倾听自己说话，购房者则更需要销售人员能够了解自己的需要和问题，这时候，销售人员应积极倾听，不轻易打断和辩驳对方的意见，在非原则的问题上，必要时要迎合购房者的心理，，咄咄逼人的据理力争会影响到双方的交流和购房者的情绪。

熟记客户的名字。对于第二次来访的客户，销售人员应该能够马上叫出对方的名字，使客户感觉自己非常重要，对销售人员产生好感，从而增强购买欲望。因此，销售人员应该做到非常熟悉自己的来访或来电的客户，这也是一项基本的业务能力。

与客户保持一定的业务联系。销售人员在与客户接触、交往时，要收集好客户的联络资料，有紧有松的与客户进行联系，尤其在楼盘较大，分多期建造，销售时，更应整理好这些资料，挖掘长期的和潜在的客户。

注意日常交往中的礼节。销售人员应注意以下几点：

交谈的礼节，与客户交谈时，销售人员应做到彬彬有礼、表情自然、语言亲切、表达得体。交谈时应保持一定的空间距离，以免声音过大防碍别人，同时又不可显得过分亲昵。交谈中坐姿端正，不可用手指对人指指点点，更不要在公共场合拉拉扯扯，打打闹闹。聆听时，目光应有礼貌的注视对方，并适时点头，表示对客户的尊重。要能够说标准的普通话。

握手的礼节，握手是时需用右手，目光注视对方，切忌心不在焉，东张西望或用力过度。男女握手时，男性往往只握一下女性手指部分即可，时间不宜过长。

递交名片，递交名片最好用双手，名片的正面应向着对方；接到对方名片时应点头致谢，认真看一便，以示敬重。

3、现场接待流程

迎客递送楼书领客户到模型处洽谈区现场（工地）洽谈区送客整理资料

四、市场调研

概念

如果把各种房地产市场调查的内容详细罗列出来，可以分成三种情况：

1、宏观环境调查，主要指一个国家政治、经济的形式分析

2、中观环境调查，主要调查房地产项目所在的城市建设与规划，房地产的总供应量与总需求量等情况

3、微观环境调查，房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。

我们所要谈的是微观环境调查，它是了解整个房地产行业市场的一种常见手段。

一、区域性市场

目的：a、锻炼销售人员的吃苦耐劳精神。

b、市场接触各种不同的销售理念、销售方案。

要求：了解区域情况，区域内配套及有代表性个案，总结该区域房地产市场的特点

二、个案市调

目的：a、了解竞争个案的详细情况。

b、通过市调对本案销售策略进行总结调整。

要求：详细了解周边个案的开发商、商的房价、房型、付款方式、折扣、主力面积、个案规划、个案配套、个案交通、个案销售情况，总结每个个案优缺点，做到知己知彼，为今后本案销售工作打下基础。通过开案前建立本案销售价格、销售策略，通过暗中市调不断调整，力求第一时间做出调整。

如何做市场调查

市调前的准备工作

1、心理准备

有信心，有耐心，不灰心是市调的三心，唯有先做好心理准备，才不易中途而废。

2、行程安排

凡是人皆有惰性，加之在市调中时常会受到打击和挫折，因此很容易会就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，尽量强迫自己走完全程。

市调的方式

1、自购房屋或家人买房的身份进行市调

此法适用于一些低价位的居住房。

2、为公司老总或海外朋友看房的身份进行市调

此法适用于一些高价位楼盘居住

3、以中介的身份进行市调

此法可用于一些别墅、办公楼的个案，一般他们比较欢迎中介商的介入。

市调要了解些什么

不论用何种方法去市调，目的都是要了解他们的信息，所以有一些问题一定要问，价格、规划、有几种房型面积如何、楼盘性质怎样、高几层、占地多少、总户数多少、付款方式有几种、销售情况如何等。但为了得到这些答案千万不能操之过急，要有耐心，有技巧，不要使对方起疑心。

一般销售员不会把真实的情况全盘托出，所以要学会分析情况，不要不负责任的别人说什么就是什么。可以从下列方面着手，第一：可以到当地房地产交易中心直接查阅该楼盘的登记情况，从这里得到的数据是非常精确的；第二：可以从他的广告投放量及宣传媒体入手。（广告投放量大，周期短，媒体选择销量大的报纸或在电视上播放那该楼盘的业绩都不俗）跟踪收集所调研的广告资料，还可以对该楼盘的卖点，所推的主力房型有一定的了解。

五、政策法规

开发商出售商品房应具备哪些证件？

（1）《开发商的营业执照》；（2）《国有土地使用证》；（3）《建设用地规划许可证》；（4）《建设工程规划许可证》；（5）《建设工程开工许可证》；（6）《商品房销售许可证》；

个人购房所负担的各项开支

预售合同登记备案费：100元/rmb；

出（预）售合同交易手续费：0.08%（房屋成交价格）；

契税：1.5%（房屋成交价格）；

印花税：0.03%（房屋成交价格）；

权证抵押登记费：a、组合贷款200元/rmb；

b、纯按揭0.1%（房屋成交价格）；

房屋保险费：房屋成交价格×贷款年限×保险费率；

权证登记费：100元/rmb；

物业管理费；物业维修基金（一次性支付）；

关于商品房面积的处理方法：

开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

六、客户分析

客户是多种多样的，但经过分析后大致可以分成12种类型

1、从容不迫型

这种购房者严肃冷静，遇事沉着，不易为外界事物和广告宣传所影响，他们对销售员的建议认真聆听，有时还会提出问题和自己的看法，但不会轻易买房。应对方法，从产品的特点入手，一层层推进，多方分析，比较，举证，提示让他们明白了解该项目的利益所在，获得对方理性的支持。

2、优柔寡断型

他们表现出对项目犹豫不决，想买可是又拿不定注意，对项目与其他楼盘反复比较，他们外表温和，内心举棋不定。应对方法，千万不要受他们的影响，在交谈中不要急于求成，要通过交谈得出他们的疑虑问题，针对这些问题给他们明确的答案。等到对方显现出购买欲望，直接采取行动。

3、自我吹嘘型

他们喜欢自我夸张，虚荣心强，总在别人面前炫耀自己见多识广，认识你们的老总等等。应对方法，适当运用请求的语气，最好做一个“忠实的听众”满足他们的虚荣心，适当赞美他们，然后切入销售话题，告诉他们这个项目有哪些人物买于此处，你购买后可以与他们为邻，基于自己的虚荣心理，一般会满足销售人员的请求。

4、豪爽干脆型

他们多半乐观开朗，不喜欢婆婆妈妈，不拖泥带水，决断力强，办事干净利落，但缺乏耐心，容易感情用事。应对方法，介绍项目时，不要繁复冗长，要抓住重点提出你的销售建议，定购时要掌握火候。

5、喋喋不休型

他们喜欢凭自己的经验和主观意志判断事物，不易接受他人尤其是销售人员的观点，喜欢和你闲聊。应对方法，销售员一定要有足够的耐心和控场能力，不能顺着他们的话题聊下去，要利用他的话题导入正题，及时定购。

6、沉默寡言型

这类客户老成持重，稳健不迫，虽然听销售员介绍，但反应冷淡，别人不知道他们的真实想法。和第一种类型有相似之处。应对方法，销售人员只要讲清楚项目的利益所在并提供实证，可以给他们时间，供他们自己思考，销售员一定表现出诚实和稳重，注意自己的态度、方式、表情力求给他们留下好印象。

7、吹毛求疵型

这类客户怀疑心理重，不容易相信别人尤其是销售人员，片面认为销售员只会夸张的介绍项目的优点而忽略缺点，介绍给他们的房子也许是平时卖不出去的。所以会一味的与销售员唱反调，和你抬杠。应对方法，满足他们的怀疑心理，请他们发表自己的看法，任他们批评指教，你要在旁边做出虚心倾听的样子，在适当时机切入话题（例如他们也不否认该项目的优点时可以顺着这个话题进入你要谈的事情）

8、虚情假意型

他们表面上十分和蔼可亲，实际对购房缺少诚意，对销售员所说的话不是特别相信，他们会要求打折或是其他优惠措施来定购房屋，但若真的给他们要求的折扣时，他们又会以价格可以更低来要求再次降价。应对方法，第一次要求打折时就不要答应他，做出很困难的样子给他们的印象是，该项目是没有多少价格水分的，打折是不容易的，再列举出实证给他看，不要因为一点价格而失去这次机会。

9、冷淡傲慢型

这类客户多半高傲自恃，不通情达理，爱轻视别人，常常是一副高高在上的样子，不容易接受别人的建议。不过一旦建立业务关系后，会比较忠心，会介绍客户来购买项目。应对方法，需要花费大量时间进行跟踪，对于此类客户难度较大，需要花心思去了解他们对该项目的想法，可以在适当的时候运用激将法（切记莫用过头掌握分寸）。

10、情感冲动型

这类客户或多或少有一些神经质，对变化敏感，容易偏激，即便马上要签约了，也可能变卦，经常自己刚才说过的话，这类客户女性占大多数。应对方法，采取果断的措施，提供有力的说服证据，强调好处，利益，要不断敦促对方尽快成交，切记此类客户不可拖延时间。

11、心怀怨恨型

这类客户一般很难成交，因为他们对任何事物都不抱好感，都有抵触的情绪，会对你发很多牢骚，使你的介绍都无法完成，好象他们此行的目的不是在买房而是来抱怨的。应对方法，采用同情的表情，适当宽慰他们，使他们感觉得到理解，然后在适当的时机谈论项目中可以吸引他们注意力的地方，以求成交。

12、圆滑难缠型

这类客户表面随和，好象已经被销售员的说辞打动，其实内心顽固不会轻易下定。他们拿走所有的销售资料后，却声称还要再去看其他的楼盘，其实他们的真实想法是看销售员的反应，是否会抛出价格优惠的措施留住他们。应对方法，可以适当营造紧张的气氛，告之对方房子快没有了，而如今这样的楼盘在别地已不多见，（一定要拿出实例，否则对方不会相信的）可以请他们去别的楼盘看看，在做决定，给他们的感觉就是他们不买会后悔的。

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