工程竣工验收申请书范文

导语：如何才能写好一篇工程竣工验收申请书，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

成都市规划管理局：

我单位在xxx 修建的 xxx (《建设工程规划许可证》编号为：xxx )，现已完成建设工程规划要求执行情况自查，特申请规划验收。

附件：

一、建设工程规划要求执行情况自查报告。

二、勘测部门实测房屋竣工测绘图。

三、房屋测绘单位出具的房产面积测量报告。

四、建设工程规划许可证及附图。

五、市城建档案馆竣工资料进馆意见书(限建筑面积2019平方米以上建筑)。

六、成都市建设工程和市政基础设施工程竣工验收报告(建筑工程)。

建设单位(公章)：

年 月 日

规划验收申请书二：

我单位已于2019年 月 日已完成 居邻建设组团3#楼 工程，经各方共同检查评定，实体各项符合国家相应评定标准，质量控制资料齐全，现申请对该工程综合验收。

建设单位(章)

施工单位(章)

篇2

1、成立机构：各村成立招议标工作小组，由村书记担任组长，村主任、纪律监督委员会（以下简称纪监委）主任担任副组长，村民理财小组组长、村会计为主要成员（成员名单报镇党委备案）。

2、招议标工作小组职责：各村招议标工作小组负责建设项目招议标的有关准备工作，并组织实施公开招议标。凡是由村级集体资金投入的建设工程，其项目施工单位必须经过村招议标工作小组或镇招标办公开招标方可确定。

二、明确项目立项程序

所有建设工程项目必须填写《工程项目确认书》进行立项，并经镇长审批后方可实施，报镇纪委备案。未经立项的工程项目严禁擅自开工建设。

三、明确招议标程序

1、规范建设工程招议标程序。造价5万元以上工程项目必须实行公开招投标；招投标主要工作由各村招议标工作小组负责；镇建管所负责做好各村项目招投标的指导工作，纪监委全程参与招投标并履行纪检监督职能，确保招投标程序的合法性。特殊情况需要议标的项目必须提交村两委班子集体讨论通过后方可执行。招议标工作小组要做好招投标登记，填写《建设工程招投标登记表》（见附表二）并签字确认。

2、规范施工单位的资格资质审核。各村要重点抓好施工单位资格资质审核工作，不具备相应资格资质的施工单位一律不得参与各项工程的施工建设。村书记为第一责任人，村主任为直接责任人，必须严把资格资质审核关，村主任验审后送交招议标工作小组集体复审确认方可实施招议标。

四、明确合同管理程序

所有招议标工程必须规范签订工程施工合同，对工程项目的价格、期限、质量、安全、付款方式等有明确的规定，合同必须由村书记签字，盖村委公章后才能生效。

五、明确工程变更程序

建设工程订立合同，不得随意变更。如确需变更，则必须遵循以下工程变更程序：由施工单位向甲方申报《工程变更书面申请》，由设计单位提供变更设计资料；并由工程项目甲方负责人确认后，提交监理及审计单位，共同确认工程变更方案或清单（预算），再由招议标工作小组成员集体商量后会签，最后由村书记签字确认，作为工程竣工后中介审计机构确定工程量的依据。特殊情况下，经村书记同意，可先变更后补办会签手续。

六、明确审计程序

项目竣工后审计工作由各村纪监委负责牵头实施，按以下程序进行：

1、工程项目甲方负责人在施工结束后应组织招议标工作小组进行竣工验收。

2、工程竣工验收后，由施工单位向工程项目甲方负责人移交施工图纸、签证单、工程变更申请书、工程决算书等所有资料。

篇3

在城市国有土地范围内的房屋登记中，有一些房屋因为历史原因而遗留诸多问题，这些各种各样的问题给房屋登记工作带来不利和瓶颈，严重影响房屋登记的顺利进行，特别是给房屋所有人带来烦心与苦恼。

如何解决好房屋登记历史遗留问题是房屋登记机构必须完成的任务。在实际工作中把握“尊重历史、尊重事实、维护所有人权益、依法办事”的工作要求就能够妥善解决房屋登记中的历史遗留问题。

一、房屋登记历史遗留问题的形成

房屋登记历史遗留问题是怎样产生的，也可以说，哪些房屋登记问题可以视为历史遗留问题。

（一）历史遗留问题

根据《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

1.登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.建设用地使用权证明；

4.建设工程符合规划的证明；

5.房屋已竣工的证明；

6.房屋测绘报告；

7.其他必要材料。”

对于过去已经建成的房屋至今还没有办理房屋登记，有些房屋已经建成十几年甚至几十年，按照《房屋登记办法》第三十条的刚性要件条件，不能完全逐项满足要求，自然就产生了房屋登记出现问题，由于是历史的原因就形成了房屋登记历史遗留问题。

（二）分析房屋登记历史遗留问题要按时段划分

第一阶段，从1949年前（建国前）。

第二阶段，后（建国后）。

建国后也分不同时期：

1949年--1955年，为公有制和私有制时期；

1956年--1965年，为全民所有制和集体所有制时期；

1966年--1978年，为房地产登记停滞时期；

1978年至今，为依法、依归，规范化、制度化、法律化时期。

由于各阶段和各个时期对房屋登记的政策、法律、法规都不相同，因此自然形成的房屋登记历史遗留问题也不相同。这些遗留的问题带有鲜明的历史特征和时期特点，解决这些历史遗留问题就更需要遵循“尊重历史、尊重事实、维护产权人利益、依法办事”的工作要求，对不同时期的历史遗留问题用不同的办法妥善解决。

二、房屋登记历史遗留问题的妥善处理

（一）建国前建成的房屋从1978年开始房屋登记按当时的政策和法规基本办法处理。

（二）建国后，从1949年--1978年之间建成的房屋，同样按照1978年以后的相关政策、法律、法规，对房屋权属无争议的，按照房屋权属申请人出具《具结保证书》进行房屋登记。

（三）从1978年至今的房屋登记历史遗留问题

1.房屋所有权登记中相关证件资料不齐全的处理

（1）缺少房屋测绘报告。应由具有房屋测绘资质的机构提供。按《房屋测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）的规定：房屋测绘的施测单位应取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的截明房产测绘具备的《测绘资格证书》，并对其完成的房屋测绘成果质量负责。

（2）缺少房屋已竣工证明，也就是房屋竣工验收合格证明或建设工程竣工验收报告。可根据《建设工程质量管理条例》的规定对建设工程竣工验收。由建设单位组织申请有关单位进行竣工验收并报请有关部门备案。

（3）缺少建设工程符合规划的证明。

（4）缺少建设用地使用权证明

对于第三和第四种情况，要根据实际存留和可以查询到的相关资料具体分析。具有当时政府计划主管部门下发立项的房屋建设投资计划书或国有土地使用权证，也可以查找政府规划部门审批的《建设用地规划许可证》、《建筑执照》以及土地行政主管部门的建设用地相关批复批件，就可以根据《房屋登记办法》第三十条的规定，为房屋所有权人办理房屋登记。（以上办法适用房屋类型包括商品房、换建房屋、自建房屋、合资企业房屋、非经营房屋等）。

2.对房屋开发企业更名、注销、吊销情况的处理

房屋开发企业因转制更名、企业更名或因经营不利、经营违法及不明原因等情况查找不到，但遗留的房屋没有办理房屋登记，给这些房屋登记的实施工作遇到了很多麻烦，特别是购房人不能正常办理房屋登记、拿不到《房屋所有权证》非常苦恼，有时不同程度上给社会带来不稳定因素和负面影响。

存在这样房屋登记历史遗留问题的商品房还是一小区，一般都是购房人进户入住多年，整栋楼或多栋楼房屋都没有办理《房屋所有权证》，一般都是经过多方查找相关资料，确实证件不齐全，仅能查找到房屋在建设中取得的商品房销售许可证，有的还有用地手续、规划手续等。有些更名的开发企业还要提供相关证件和提供转制或变更名称说明，对吊销或注销的开发企业要提交工商行政管理部门提供的注销或吊销的相关证明；对下落不明、查找不到的开发企业由政府行政管理部门提供明确书面意见或者当时的拆迁安置协议书，同时提供社区办事处出具长期居住证明及民政部出具的新编制门牌证等，经协调各相关部门联合会审，确定不存在房屋权属纠纷，房屋登记机构要为购房人或回迁户办理房屋初始登记。

对有些商品房无法换取税务部门出具的正式发票，可由税务部门认证后启动司法程序，由房屋购买人申请法院判定房屋购买合同、发票有效及商品房的购买手续合法。同样可以为购房人办理房屋登记。

妥善处理好房屋登记历史遗留问题，要在尊重历史、尊重事实、维护所有人权益、依法办事的同时，政府相关各部门应加强组织协调，通力合作、联合会审、联合办公、密切配合，给房屋登记历史遗留问题提供便利、简化、高效、合法的有力支持，这样不但使房屋产权人满意也促进了社会稳定和谐，大量减少投诉和次数，政府相关部门也能赢得社会的尊重和群众的信任。因此妥善处理房屋登记历史遗留问题是房屋登记工作中重要的组成部分，需要充分重视。

参考文献：

1.中华人民共和国房屋登记办法

2.鞍山市城市房屋权属登记条例

篇4

一、验收目的

为使信息化项目建设符合项目设计及实际使用要求，确保项目竣工后达到有关要求和标准，并能正常投入运行，必须进行项目验收。

二、验收对象

参与项目建设的施工单位。

三、项目验收的前提条件

经初步验收论证通过，并根据论证意见，由建设单位和监理及验收小组共同签署整改落实意见。

试运行——系统调试开通后，并做好试运行记录。承建单位根据试运行记录，写出试运行报告，其内容包括：系统运行状况，系统功能是否符合设计要求，故障及其排除状况等。

技术培训——在试运行期间施工单位应对有关人员进行技术培训，并提供有关设备、系统操作和日常维护的说明、方法等技术资料。

竣工——施工方按初验整改意见的规定内容全部完成，经试运行达到设计要求，并为建设单位认可，视为竣工。少数非主要点位未按规定全部建成，由建设单位和设计施工单位协商，对遗留问题有明确处理的办法，经试运行、并为建设单位认可后，也可视为竣工。工程竣工后，由施工单位写出竣工报告。其内容包括：工程概况、安装的主要设备、对照合同所完成的工程质量自我评估、维修服务条款等。

初验——工程竣工验收前，由建设单位组织施工单位根据合同对工程进行初验，并写出初验报告。其内容包括：系统试运行情况、系统功能检验、质量主观评价、核对安装设备数量和型号等；参加初验的单位、人员应署名。

检测——在正式验收前，施工单位根据试运行期间的运行情况：

附以下资料：

➢系统试运行报告

➢工程竣工报告

➢工程初验报告(含隐蔽工程验收单)

➢项目施工方案

➢工程合同

➢设计方案及图纸

➢设备检测报告

（一）所有建设项目按照合同要求全部建成，并满足使用要求；

（二）各个分项工程全部初验合格；

（三）已通过软件确认测试；

（四）软件已置于配置管理之下；

（五）各种技术文档和验收资料完备，符合合同的内容；

（六）各种设备经加电试运行，状态正常；

（七）合同或合同附件规定的其他验收条件。

四、验收方法

项目验收是项目开发建设中有组织的主动性行为，它是对项目建设高度负责的体现，也是项目建设成功的重要保证。切实做好项目建设中的验收工作至关重要，应当采取有效措施，实实在在做好。为保证项目验收质量，针对不同的验收内容，在实施验收操作中，可以采取以下不同的方法：

（一）登记法文库

对项目中所涉及的所有硬件、软件和应用程序一一登记，特别是硬件使用手册、系统软件使用手册、应用程序各种技术文档等一定要登记造册，不可遗漏，并妥善保管。对项目建设中根据实际进展情况双方同意后修订的合同条款、协调开发建设中的问题进行登记。  

（二）对照法 对照检查项目各项建设内容的结果是否与合同条款及工程实施方案相一致。  

（三）操作法   这是项目建设最主要的验收方法。首先，对项目系统硬件一一实际加电操作，验证是否与硬件提供的技术性能相一致；其次，运行项目系统软件，检验其管理硬件及应用软件的实际能力是否与合同规定的一致；第三，运行应用软件，实际操作，处理业务，检查是否与合同规定的一致，达到了预期的目的。  

（四）测试法   对能使用检测仪器进行检测的设备、实施应当一一进行实际测试，检查是否和设备、实施的规格、性能要求相一致。  

五、验收步骤

（一）需求分析   项目监理单位组织人员对项目进行验收需求分析，针对项目验收，聘请行业专家来组成项目团队，负责具体验收工作。  

（二）成立项目验收小组   实施测试验收工作时，应当成立项目验收小组，具体负责验收事宜。 

（四）项目验收的实施   严格按照验收方案对项目应用软件、网络集成效果、系统文档资料等进行全面的测试和验收。  

（五）提交验收报告   项目验收完毕，对项目系统设计、建设质量、设备质量、软件运行情况等做出全面的评价，得出结论性意见，对不合格的项目不予验收，对遗留问题提出具体的解决意见。  

（六）召开项目验收评审会   召开由验收委员会全体成员参加的项目验收评审会，全面细致地审核项目验收小组所提交的验收报告，给出最终的验收意见，形成验收评审报告提交市信息办和项目业主存档。 

六、验收程序

（一）初验  

1、申请：项目竣工后经测试和试运行合格，施工单位根据合同、招标书、项目使用需求，检查、总结项目完成情况后向业主提出初验申请。  

2、方式：项目业主组织监理和施工单位进行初验。  

3、施工单位提供材料：初验申请书、完工报告、项目总结，以及要求的验收评审资料。  

（二）终验  

1、申请：初验合格后，项目业主根据合同、招标书、初验整改意见，检查、总结项目组织实施和完成情况后向建设单位提出验收申请。 

2、经过审核，材料齐全有建设单位组织验收。   验收工作由建设单位、监理等单位和专家组成验收小组进行验收。验收工作分为两个步骤：验收小组验收和验收委员会评审，由验收小组共同确定验收时间、评审时间及其它安排。  

（1）验收小组验收   验收小组一般由5－8人组成，成员由市信息办和项目业主的管理人员、监理单位专业技术人员共同组成。验收时参照相关验收内容及标准进行，验收后必须提交验收报告。  

（2）验收委员会评审 验收委员会一般由5－10人组成，成员由验收小组及市信息办、项目业主和监理单位组织的领导、专家等组成。验收委员会评审一般采取会议评议方式进行，听取验收总结报告说明、验收小组验收结果及意见，通过评审后提交验收评审报告。  

（3）项目业主提供材料：验收申请、项目建设总结性评价报告（组织与实施协调）、项目实施报告（技术、项目管理、质量控制）、相关文档资料、验收安排计划、验收小组及委员会名单、验收计划书（由监理单位负责）  

3、验收签字   经过验收、评审形成的验收报告和评审报告，验收委员会成员签字。  

七、验收依据

作为项目验收的依据，一般选用项目合同书、国标、行业标准和相关政策法规、国际惯例等。  

（一）项目合同书  签定的项目有关合同  

（二）国家标准   硬件、软件、布线、安全等  

（三）其它   具体验收标准和依据由监理单位根据具体项目情况提出，县项目业主审定。  

八、验收内容和标准

根据具体项目实际制定，由项目监理单位负责编写，县项目业主审定。项目验收标准是判断项目成果是否达到要求的依据，因而应具有科学性和权威性，只有制定科学的标准，才能有效地验收项目结果。 验收内容一般包括测试（复核）、资料评审、质量鉴定三部分。  

验收的内容包括以下几个部分：  

（一）验收内容一般包括软件验收（按功能要求的可执行软件、详细设计文档、质量保证计划、使用说明书等产品等）和硬件验收（设备的型号、设备外观、设备相应附件、设备运行、网络运行等）  

（二）验收评测工作主要包括：文档分析、方案制定、现场测试、问题单提交、测试报告；  

（三）验收测试内容主要包括：功能度、安全可靠性、易用性、可扩充性、兼容性、效率、资源占用率、用户文档。  

（四）文档验收标准一般包括：文档完备性、内容针对性、内容充分性、内容一致性、文字明确性、图表详实性、易读性、文档价值等  

（五）软件、硬件验收标准要符合国家和相关标准。  

需要评审的资料包括以下几部分：  

（一）基础资料：招标书、投标书、有关合同、有关批复文件、系统设计说明书、系统功能说明书、系统结构图、项目详细实施方案。 

（二）项目竣工资料：项目开工报告、项目实施报告、项目质量测试报告、项目检查报告、材料清单、项目实施质量与安全检查记录、操作使用说明书、售后服务保证文件、培训文档、其他文件。

九、验收结论

1、验收结果分为：验收合格、需要复议和验收不合格三种。符合信息化项目建设标准、系统运行安全可靠、任务按期保质完成、经费使用合理的，视为验收合格；由于提供材料不详难以判断，或目标任务完成不足80%而又难以确定其原因等导致验收结论争议较大的，视为需要复议。 

2、验收结论确认和处理由相关部门根据验收意见和相关资料得出结论，并进行确认。

3、项目验收结论的处理 

（一）验收结论为验收合格的，项目业主将全部验收材料统一装订成册并连同相应的电子文档，分别报相关部门备案。 

（二）验收结论为需要复议的，以书面形式通知建设单位在三个月内补充有关材料或者进行相关说明。 

（三）验收结论为验收不合格的，以书面形式通知项目业主和设计、施工单位，限期整改，整改后试运行合格的，项目业主重新申请验收。 

（四）未通过验收的信息化项目，不得交付使用。  

十、项目交接

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为了搞好本厂基建工作，提高工程质量，特制定本制度。

2 定义

本制度所指基建系本厂各种房屋建筑、土木工程、设备安装、管道敷设等基建工程。

3 范围

本制度适用于本厂各种房屋建筑、土木工程、设备安装、管道敷设等基建工程的管理。

4 规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

《中华人民共和国建筑法》

5 管理机构和职责

5.1 归口部门及职责

计划与市场营销部为全厂基建管理工作的归口管理部门，负责全厂基建工作的管理；负责对基建工程预算编制，决算管理；负责组织安生、财务、审计、监察、安全和使用部门共同对基建工程的验收；负责联系有关部门基建工程验收后办理移交手续。

5.2 相关部门及职责

5.2.1 财务产权部负责对基建工程预算的审核；负责对基建工程的验收。

5.2.2 厂长工作部（审计）负责对基建工程预算的审核；负责按我厂《工程项目管理审计办法》的要求对基建工程进行审计验收。

5.2.3 纪检监察室负责按国家法律法规、上级部门规定及我厂《行政监察工作细则》（试行）的要求对基建工程进行验收。

5.2.4 安全生产部负责对与生产相关联的基建工程的验收。

5.2.5 安全生产部负责参与与生产相关联的基建工程的设计审查、施工队伍资质审查和竣工验收工作，负责加强与生产相关联的基建工程以下方面的安全监督：

5.2.5.1 应督促做到基建工程的安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投运；

5.2.5.2 在签订基建工程合同的同时，应同承包方签订安全责任书；

5.2.5.3 发包前应对承包方进行严格的资质审查；

5.2.5.4 在危险区域作业，应检查基建工程承包方是否制订施工方案和安全措施；

5.2.5.5 检查基建外包工程人员进入现场前是否经安全知识和安全工作规程培训并考试合格，并考问其是否熟知现场安全措施；

5.2.5.6 检查基建外包工程开工前是否自上而下对全体施工人员进行技术交底，是否对所用施工机械、工器具、安全防护设施进行全面安全检查；

5.2.5.7 施工中发生违章行为安监人员应及时制止，给予经济处罚，必要时应下发停工整改通知单，停止工作；

5.2.5.8 应建立基建工程安全管理资料档案。

5.2.6 厂属基建工程使用部门负责按设计相关要求对基建工程进行验收。

5.3 领导职责

5.3.1 本厂厂长负责本管理制度的审核批准工作；负责本厂基建工程的预算及施工合同的批准；负责督促归口部门加强对我厂基建工作的全面管理。

5.3.2 计划与市场营销部负责人负责督促本部门加强基建工程的过程管理，降低成本，确保各工序质量，提高效率，做好基建工程预决算工作、基建工程组织验收工作，对管理督促不严、组织验收不力而导致本厂基建工程未达到设计要求、预算严重超支、基建工程的严重质量问题等负领导责任；对本管理制度的有效执行负责。

5.3.3 财务产权部负责人负责督促本部门加强全厂基建工程预算的审核，实时监控基建工程预算执行情况，对审核不严、监控不力而导致本厂基建工程预算严重超支负领导责任。

5.3.4 审计部门负责人负责督促本部门加强全厂基建工程的全面审计，督促本部门审计人员经常深入施工现场，查看施工技术、工序、方法等，作好工程记录（如隐蔽施工记录），验证各种技术签证，掌握第一手资料，确保基建工程全过程经济活动的真实性、合法性和效益性。并对本厂基建工程项目管理活动审计监督的全面性、准确性、及时性负领导责任。

5.3.5 纪检监察部门负责人负责督促本部门按国家法律法规、上级部门规定及我厂《行政监察工作细则》（试行）的要求对基建工程活动进行监察，并按本管理制度要求配合计划与市场营销部对本厂基建工程进行验收。纪检监察室负责人对本厂监察人员是否严格执行国家法律法规、上级部门规定及我厂《行政监察工作细则》（试行）的要求进行监察负领导责任；是否按照规定程序对我厂基建工程活动进行监察负领导责任。

5.3.6 安全生产部负责人负责督促本部门安监人员加强与生产相关联的基建工程的安全管理。对承包方的资质审查是否严格；是否同承包方签订安全责任书；作业环境是否安全、施工安全是否有保障；是否对承包方所用施工机械、工器具、安全防护设施进行全面安全检查；施工中发生违章行为安监人员是否及时制止，给予经济处罚，必要时应是否下发停工整改通知单，停止工作等。对上述是否有效执行安生部长负领导责任。

5.3.7 安全生产部负责人负责督促本部门加强对与生产相关联的全厂基建工程的验收。

5.3.8 厂属基建工程使用部门负责人负责督促本部门按设计相关要求对基建工程进行验收。

6 管理要求

6.1 基建工程的前期工作

6.1.1 基建工程设计、施工，必须以国家颁发的最新标准，规定和设计施工技术规范为依据。

6.1.3 工程预算，应根据施工图纸，参照国家相应时期定额或其它文件、规范规定及业主对工期、质量有要求和市场实际，由双方协商，合理确定预算价。工程预算需经过有关部门审核，方可交付施工。

6.1.4 工程开工应具备以下条件：

6.1.4.1 计划投资批准文件；

6.1.4.3 生效的合同书；

6.1.4.4 施工概预算；

6.1.4.5 工程需用材料有着落。

6.2 施工管理

6.2.1 施工中的技术管理

6.2.1.1 施工前必须进行技术交底工作。

6.2.1.3 根据合同，严格实行质量监督，并作好质量鉴定记录。

6.2.1.4 基础土石方开挖完，应组织有关技术人员对基槽鉴定验收，合格后方可进行下道工序。

6.2.1.5 一切工程应严格按图施工，严禁偷工减料，施工中遵守规程和规范，未经批准不得擅自更改。

6.2.2 施工现场管理

6.2.2.1 施工队伍由计划与市场营销部负责组织有关部门对施工单位进行考评，如需要招投标应按招投标管理办法执行。

6.2.2.2 施工合同中指定的甲方代表应到施工现场，负责监督施工安全、质量，严格按照设计要求监督施工。如发生粗制滥造不符合质量标准的工程项目，应采取返工或相应的补救措施，由此而造成的一切费用，概由施工队伍负责。

6.2.3 施工工程质量管理

6.2.3.1 各种施工工程应严格按国家颁发的各种标准和各种规范进行。

6.2.3.2 工程质量，应分阶段验收，隐蔽工程在覆盖前进行现场验收，并作好施工记录。

6.3 基建工程竣工、验收

6.3.1 工程竣工后，由双方及相关科室按照施工图纸，国家颁发的规范严格细致进行验收， 经验收认为合格 后方可竣工决算。

6.3.2 工程竣工后应具有下列资料：

6.3.2.1 竣工图（包括设计变更图）。

6.3.2.2 施工分期及隐蔽工程验收记录。

6.3.2.3 主要材料的合格证书（代用材料批准手续）。

6.3.2.4 混凝土施工日记 。

6.3.2.5 混凝土试块数据。

6.3.2.6 钢筋及焊接头的试验记录。

6.3.2.7 各种数据尺寸，标高位置的检查记录。

6.3.2.8 结构体的重大问题处理记录。

6.3.3 工程竣工后，由计划与市场营销部联系相关部门进行验收，并做好验收记录。

6.3.4 施工过程中，隐蔽工程要及时进行验收，并做好签证及记录工作。

6.3.5 验收要求按照国家规定的有关工程技术验收规范进行。

6.3.6 验收通过后，联系有关部门办理工程移交手续，并汇报到有关单位及厂部审批。

6.4 工程预算、决算管理

6.4.1 严格执行国家有关基建工程预决算的政策、法律、法令，参照国家相应时期定额或其它文件、规范规定及施工图纸及施工方案、业主对工期、质量有关要求和市场实际进行工程预决算。

6.4.2 根据工程设计图纸在施工前编制预算，提请计划、财务、审计部门审核、报请主管厂领导批准。

6.4.3 经主管厂长批准的预算连同施工合同，报财务部门，作为工程预付款，工程进度拔款的依据。

6.4.4 工程竣工验收合格后，发承包双方应当按照下列规定进行竣工结算：

6.4.4.1 承包方应当在工程竣工后的合同约定期限内提交竣工结算文件。

6.4.4.2 发包方应当在收到竣工结算文件后的28天内予以答复，并向承包方提出竣工结算审核意见。

6.4.4.3 承包方在收到竣工结算审核意见一个月内办完一切决算手续，资料（特别是竣工图）全部归档、工程才算正式交付使用 。

6.4.4.4 施工单位竣工后28天内应提交结算文件。

6.4.5 按计划下达的月维护任务，在次月结算。

7 检查与考核

7.1 本管理制度由计划与市场营销部负责检查督促。

7.2 本管理制度按《罗湾水电厂经济责任制考核办法》考核。

8 附则

8.1 本管理制度由计划与市场营销部负责解释。

8.2 本制度自之日起实施。

基建管理制度（二）

为进一步贯彻执行《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》和江苏省教育委员会《关于加强中小学基本建设管理工作的意见》，不断完善校舍建设秩序，规范建设各方工程行为，确保基建工程质量，提高教育投资效益，健全建设工程档案管理，根据基本建设有关法规和教育基建特点制定如下管理办法。

一、行政与计划管理

1、教育局基建管理办公室（以下简称基建办）是指导、协调、监督、管理全市中小学校基建工作的职能部门，主管中小学校基建项目的规划、论证、计划、质量监督、造价审核、工程验收等工作。

2、凡投资在10万元（含10万元）以上的工程项目，建设单位必须根据学校规模、总体规划、校舍面积定额和资金情况出具书面申请报告，由基建办会同有关科室进行可行性论证，本着“长远规划，统筹兼顾，保证重点，量力而行”的原则，编制当年度学校基本建设项目计划报局长室审批。

3、基建办根据审批后的项目计划，编制年度基本建设项目计划任务书，并下达给各基建单位，由各单位具体组织实施。

4、投资10万元以下的零星项目，由学校提出书面报告，说明情况，经基建办实地勘察，并会同财计科论证同意后填写《零星基建、维修工程计划申请书》，报局长室审定，同意后由基建办开具《学校小型零星基建批复》。

二、程序和审批管理

1、建设单位填报《学校基建工程计划申请书》，经有关部门签字盖章后向市计划委员会申请立项，同时办理资金审计，由财政、审计部门出具开工前审计意见书，做好办理用地、规划、设计和工程建设等手续的准备工作。

2、建设单位必须委派专人按有关规定办理各种手续，基建办给予指导、协助。基建工程必须领取“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”和“建设工程开工报告”等相关手续，严禁无证开工。

3、新建项目需扩大用地，必须根据用地规划，按有关规定办好土地使用手续，领取“建设用地规划许可证”和“建设用地许可证”，严禁违章用地。

三、规划与设计管理

1、学校应坚持“立足长远、一次规划、分步实施、逐步完善”的原则，根据城镇建设总体规划，乡镇人口出生的比例和趋势，以及教育行政主管部门确定的办学规模和国家、省颁布的校舍建设标准，制订校园建设的总体规划，经教育行政主管部门论证后报有关部门审批。

2、审批后的规划所有新建和改造项目的依据，必须保证其严肃性，不得随意更改。若规划与发展或规模不相适应而需调整时，应严格履行审批程序，按有关规定加以调整。总体规划没有完成，不得进行项目的单体设计。

3、基建项目必须委托有相应资质的单位进行设计，严禁无证设计、越级设计或私人设计。委托设计时，建设单位应提供有关批文、地质勘探资料和经教育基建管理部门批准的功能要求方案，以及学校总体现状图、规划图。并请设计人员到现场踏勘，确保新建的校舍风格与校园整体协调，严禁设计人员闭门造车。同时为更好加强工程建设的设计服务工作，学校在签订设计合同时，要注意付款方式，建议根据工程进度分期付款。

4、基建项目单体设计应符合“适用、安全、经济、美观”的原则，满足教学功能和师生工作生活的需要；要面向教育现代化，符合学校总体规划要求；必须符合《城市（镇）普通中小学校建设标准》、《农村普通中小学校建设标准》和其它有关设计规范。

5、基建项目建筑面积应根据国家、省有关规定和《中小学校建筑设计规范》及学校办学规模、总体规划确定，如需作重大修改和变更，必须报教育行政主管部门审批，同意后再向有关部门办理增加计划手续。

6、建筑面积达5000平方米或投资达500万元的基建项目必须实行设计招标：建筑面积在5000平方米以下，2000平方米以上或投资额在500万元以下、100万元以上的基建项目可采取建筑设计方案征集的方法，遵循“公平、公正、公开”的宗旨，进行方案评选，择优选用设计水平高、功能完善、布局和造价合理的设计方案，设计招标和方案征集评选工作由建设单位组织实施，基建办会同有关部门派员参加。

7、初步设计完成后，由基建办组织有关部门对平面布局、建筑面积、工程造价、建筑标准和使用功能等进行会审，以此作为施工图设计的依据。

8、基建工程开工前，建设单位要召集设计、基建办、监理、施工等部门进行施工图的交底和会审，并形成会议纪要。

9、建设单位和施工单位要严格按照施工图组织施工。如确需变更施工图，按前条办理有关手续，由设计单位出具变更通知，并按规定办理相关手续。

四、招标与投标管理

1、凡50万元以上的工程项目必须办理招投标手续，招标文件经批准后应公开。不得将项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

2、整个招投标活动应遵循公开、公正、公平和诚实信用的原则，必须严格执行现行招标投标法规和有关程序。

3、对报名参加投标的单位，建设单位要进行调查考察，会同监察室、基建办共同提出考察意见，在招标办和公证处主持下确定投标单位。

4、建设单位可根据工程实际情况委托有相应资质的造价咨询单位编制工程量清单，并根据招投标的有关规定，编制招标文件，明确招标范围、计价方式、质量、工期等要求，上述招标文件经教育行政主管部门和招标办同意后方可向投标单位。

5、在招标办的指导监督下，按照一定程序和办法选定评标委员会成员，由评标委员会按招标规定进行开标、评标，根据评标细则评出中标单位；并由招标办出具中标通知书。施工单位一旦中标，不得变换施工队伍，严禁将工程项目肢解转包、分包，不得将工程项目发包给无证单位。

6、建设项目开工前，必须签订好建设工程施工合同，明确双方的权利和义务，并应签订施工廉洁协议书，双方共同监督，确保合同、协议条款的实施。合同签订应充分体现招标文件内容，学校要对合同各条款先行初审，经局主管部门复审后签订正本，交副本一份基建办备案。

7、对于投资在5万元以上50万元以下的工程建设、维修项目以及学校绿化、景点布置，建筑物资的采购等也必须由学校组织进行公开招标，不得直接发包，在内部招投标过程中，学校必须先制订好招标文件，明确标的、评分标准、评分办法、质量要求及工程款的支付方式等内容。招标文件交基建办审定，招标评委组成必须有局主管部门人员参加，局纪监室参与监督。

五、质量与安全管理

1、基建办和建设单位共同对基建项目实行施工管理。学校必须建立由校领导、总务处负责人、工程技术人员、纪检监察员组成的基建管理小组，基建办委派工程技术人员进行技术指导。

2、学校基本建设项目，不论资金渠道和隶属关系，凡由计委立项项目都必须向建设工程质量监督站申请质监，接受工程质量监督站和基建办对施工质量的监督管理；永久性建筑投资在10万元以上，由基建办对施工质量实施监督管理。

3、工程承接单位必须建立健全质保体系，同时，施工组织设计、施工技术方案在开工前提供给建设单位，并在实施过程中接受其监督。

4、工程施工过程中，定位放线、基础开挖、基础施工、框架梁柱浇筑、屋面工程等其它隐蔽工程都必须由建设单位或监理单位验收签字后，方可进行下道工序施工。

5、加强对建筑材料把关，严格执行材料检验的方法和手续。材料进场必须出具质保书。对需要复试的材料，应由建设、施工单位双方抽样，同送具有相应资质的单位进行材料复试，复试合格者方可使用。三材抽验见证人要持证上岗，砂浆与砼“两块”试件制作，要严格按规定取样送检。其余材料也要按有关规定要求检验或复试。

6、基建管理中，必须加强对工程质量通病的防治。工程施工过程中，出现工程质量问题，建设单位应及时向质监站、监理单位、设计单位和基建办汇报，共同商定解决措施。如发生重大质量事故，应立即书面报局长室、质监站、设计单位和基建办，由质监站牵头组织事故处理，提出书面处理方案并监督实施。

7、工程施工期间，建设单位和施工单位均要建立安全保障体系和安全制度，采取得力措施，保证师生安全和教学秩序不受干扰。施工单位要按规定创建文明工地，坚持安全生产，发现问题及时整改，消除隐患。严格执行国务院《建设工程安全生产管理条例》。

8、基建工程的验槽、基础验收、中间验收、竣工验收及其它有关单项验收关由施工单位技术人员和建筑单位派代表及监理员先进行全面检查，初步认定后，再由施工单位将工程资料交有关部门审查，申请进行验收。对验收中发现的问题，施工单位必须限期整改。基建工程竣工验收必须在施工单位按初验结果整改完成，并经基建办和建设单位和监理方对整改结果认定后，方可向建设局申请组织竣工验收。

9、凡未进行竣工验收或验收不合格的项目，学校一律不得使用。工程验收合格后，建设单位要到建设局办理竣工验收备案手续，取得《工程使用证》后才可进行使用。

10、校舍投入使用后，学校要加强检查、注意观察，若发现工程质量问题和安全隐患，要及时与质监、监理单位和基建办联系，查明原因，采取措施，确保师生安全后方可继续使用。

11、建设单位和施工单位要履行好双方签订的《工程质量保修书》，严格按照《建设工程质量管理条例》规定的质量保修期、质量保修责任和施工单位投标承诺的条件执行，保修期内保修金不得退还。

六、财务与审计管理

1、学校基本建设资金必须专户储存，专款专用，学校要指定专人管理，专设基建财务帐，要明确财务负责人，按照财务管理要求管好基建财务，健全财务制度，严格履行财务手续。

2、基建财务收支要严格按照招标文件、投标标函、施工合同和双方协议等条款执行。

3、工程竣工后，建设单位应督促施工单位于工程竣工后一个月内报送工程决算（包括设计变更决算）。由建设单位和工程技术人员对工程决算进行工程量的核定。

4、工程量核定完成后将工程决算送交基建办对工程决算进行初审，基建办提出初审意见。

5、决算审核后，由财计、纪监、基建、建设单位和施工单位进行工程财务结算，财务结算完成后，由教育行政审计部门对工程的决算、审核单、财务结算和资金进行内部审计。

6、工程决算的审计报告，是建设单位与教育行政主管部门及施工单位进行财务结算的依据。工程项目无审计报告的，建设单位所有暂支费用不得作支出处理，余款不得结清。

7、基建账目往来全部结束后，会计人员要及时整理好账册和凭证，按学校财务管理要求进行交接，并按会计档案要求做好存档工作。

8、学校除基建工程外的校舍维修和装饰费用在一万元以上的必须经基建办审定。财务会计人员凭工程项目决算审定单方可作支出处理。

七、校舍与档案管理

1、学校要建立、健全校舍使用和档案资料管理制度，组成管理网络，明确分工任务，落实人员责任，定期检查和调整。

2、校舍档案是建设单位预测评估、决策设计、检查维护和维修改造的重要依据。学校在基本建设开始就要重视资料归档工作，要按档案管理的要求收集整理，注意规范性和准确性，尤其注意资料的完整性，从项目的申请、可行性研究、勘探资料、各项批文证件在开工前就要重视收集、积累工作，进入施工阶段，更应重视图纸（规划图、施工图、竣工图）、各种施工质评、监验等纪录和设计变更资料的收集。当工程竣工后，各项基建资料都应及时收集归类、汇总，发现遗失或遗漏要及时补齐，统一收集后按档案要求整理并入学校档案。

3、基建项目竣工交付使用后，学校要配套制订使用与管理制度，抓好校舍常规管理的各项工作。要注意观察建筑物的使用情况，尤其是年久失修的旧房，发现隐患险情要及时采取措施加以解决，风暴雨雪天气更要加强检查与防护。经技术鉴定为危房的一律不得使用，校舍损坏要及时修复，确保师生学习工作生活的安全。要重视室内外水电、电教系统和设备的保养维修，以保证安全使用。

4、学校要加强师生爱护校舍和安全防范教育，强化广大师生的安全防范意识，提高安全自护能力，防止重大事故发生。

八、队伍与人员管理

1、要建立基建管理机构，配好专职或兼职管理人员，制定管理人员职责。

2、学校要加强基建人员的管理，重视人员的思想作风建设，牢固树立服务意识、责任意识、法制意识。学校不得向施工队以任何形式摊派费用和报销任何应由个人支付的费用，不得借工程建设为由索要财物和谋取私利。同时，要重视人员业务技能的提高，对现有教育基建管理人员要通过学习培训等措施，不断提高他们的业务水平和基建管理能力，逐步实行持证上岗。

3、各单位领导要重视队伍的全面建设，发挥群体网络职能。要建立健全学校基本建设的各项规章制度，建好各类工作台帐，充分发挥建设单位的管理职能和作用。要加强基建理论研讨，总结和推广教育基建管理的新经验，使教育基建管理走上规范化、科学化和法制化的轨道。

基建管理制度（三）

一、新建基本建设项目必须按照建设程序办事，要先报建设项目，编制计划和预算，杜绝未报先建或边报边建，要严格按照预算施工，不得随意扩大项目，避免建设超预算的现象。

二、加强工程质量检查监督，分管领导亲自抓工程质量，专管人员具体抓，责任到人，按职负责，专管人员主要抓质量，抓工期，抓安全，检查中发现问题及时纠正。

三、工程验收由基本建设综合科负责组织实施，按照国家评定标准进行评定，参考平时检查记录，对主要建筑材料（水泥、钢材、防水材料、砖、水泥预制件、焊条及其他材料等），在使用前要对其质量证明书或试验报告进行复核，质量不合格不能使用。工程质量要达到合格以上。在竣工验收中，如发现有不符合质量合格标准的，分清责任，严格按施工招标合同办，在没有纠正之前，坚决不能交付使用。

四、投资十万元以上的基建项目，确定施工单位时要积极推行投标、招标承包责任制。投票、招标中要对参加单位首先进行资格审查，严格把关，秉公办事，坚持民主、公开、平等的原则，克服投标、招标过程中的不正之风。

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关键字: 质量监督 技术管理 试验 检验 标准情况

Abstract: The quality of not only the relationship between the suitability of the project and construction of municipal engineering project investment results, and related to the safety of the lives and property of the people. With the vigorous development of China's modernization drive, the scale of construction continues to expand, the construction of various types of municipal projects annual investment of more than one billion square meters, the event of the engineering quality problems, will directly affect the public interest and public safety, and therefore, the construction of municipal the quality of the project has increasingly become the focus of attention of the people. The following is a brief talk about the quality of supervision and management of municipal engineering views.Keywords: Quality Supervision and technical management pilot test standard situation

中图分类号：TB497文献标识码：A 文章编号：

一、市政工程质量监督管理的程序

1.监督注册。质量监督注册是进行质量监督的首要关口，当建设单位在进行质量申报时， 首先应按实际情况填写"工程质量监督注册登记表"， 同时向质量监督站提供施工合同、全套施工图纸、工程地质勘察报告书、地勘报告、设计图纸审查报告、监理合同等有关资料，每一项资料都要齐全。尤其是没有工程地质勘察报告书、地勘报告和设计图纸审查报告时，监督站应责令不得施工，因为存在一定的质量隐患。

2.质量管理体系。质监员要对所监督的工程负责，尤其是对于抽检点的质量检查、对核查的工程技术资料质量、以及对部分主体的质量安全负全面监督责任。质监站内部的科学管理体系的建立是十分重要的，于此同时，质检员的道德素质是成 就质量管理体系建立的关键，所以，促进质监人员自身思想政治水平和业务水平、业务技能 的提高是必须的。责任质监员进行监督工作时，应按照监督计划书和质监站的有关规定，加强对建设、施工、监理单位质保体系和质量行为的监督检查，将监督工作做到 l00％，滴水不漏。

3.图纸会审。在施工之前，质监员要对建设单位的组织设计、施工、监理部门进行监督，对施工图纸会审，如果发现不符合建设规定的地方，要及时提出并解决，不为日后的建设留下后患。

4.施工阶段的监督。施工阶段，是逐步形成市政工程实体的主要阶段，也是最终形成建筑产品质量的定型阶段。在此阶段中，由于有些分项、分部工程处于穿插施工，使质量监督内容最多、监督力度最大的阶段，所以，应严格按照标准进行监督把关，并应注意一下几点：

(1)结合建筑材料的进场顺序，对水泥、钢材、墙体材料，进行质量抽查或复核。

(2)对地基与基础工程质量进行检查验收；有桩基结构的应按规定进行试验检测。

(3)对主体结构进行严格监督，加大监督频数；对地震设防区按照抗震要求进行进行监督。对主体结构的监督中，在编制监督计划时应确定工序检验点。

(4)施工过程中，施工单位应实行“三检制”，监理工程师按工序、单元检查验收工程质量，上一道工序不合格不得进入下一道工序，重要隐蔽工程、工程关键部位联合检查验收，质量监督单位按到位点定期或不定期进行监督抽查。监督检查验收的依据是国家、技术标准和工程设计文件。

5.建筑工程验收。工程的质量验收是质量监督的一个重要环节，是对每一项工程来说都是十分重要的，参加建设的每一方单位都应以认真、负责的态度，交给客户一个合格、满意 的工程成果，预防在工程验收后出现各种不同的质量问题。

（1）质监机构应当加强对建设工程的竣工验收监督，重点是对建设单位组织竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准情况，验评结果及竣工资料文件是否符合有关规定进行监督检查。

（2）根据有关规程、规范和标准，对涉及结构安全的部位，应进行见证取样，对基础处理、预应力梁板的张拉、机电安装等工程，以及堤防工程竣工验收前，项目法人单位应委托有资质的检测单位进行质量检测。

（3）检查验收程序不完备、质量评定和检测资料不全、主要结构部位有质量缺陷、违反强制性条文的工程项目不得评为优良等级工程，实行质量缺陷备案及检查验收处理制度。

6.竣工复核阶段。(1)依据业主的验收申请书确定复核工程质量等级的时间，制定复核时的组织方案。

(2)根据检测复核结果，对工程质量等级进行核定并签发等级证书，对不合格工程进行二次验评，对获得优良工程的项目应向主管部门报送相关的文字材料。

(3)组织人员对工程施工质量进行复核，并认真做好复核时的各项监测记录。

(4)根据档案管理要求，对质量监督全过程的记录材料、照片、录像带等进行整理、并归档保存。

2.质量监督工作迫切需要解决的问题与对策

2.1对出现的问题没有及时处理

对策：建设工程质量监督的过程中，难免会出现对问题或事故没有及时处理的情况，一般包括信息、合格处理和不合格的纠正。因此，我们要做到及时准确地将质量监督的结果向主管部门汇报，即向监督专业室主任或监督站长汇报以及通过网站等媒体向社会公布，对合格的处理要按不同的监督阶段内容进行存档备案。对不合格工程施工单位要采取帮助和教育的手段进行处理纠正，限期达到标准要求并及时组织复查。

2.2工程质量监督工作总结没有落实好

工程竣工后，将各阶段评价的结果汇总，对工程总体进行评价，要从正反两方面找出经验或教训，肯定和发扬成绩，纠正错误，克服缺点以便不断提高质量监督工作的社会效益。作为监督机构应注重施工单位的质量保证体系在施工过程中的作用和监理单位现场监理工程师对关键部位的结构安全及使用功能、特别是隐蔽工程施工质量检查的认可。

2.3工程质量评价工作不细致

对策：质量监督员应将检查的结果与标准的规定值进行比较，确定偏差或偏离程度，检查结果与标准相符的即为合格，不相符的即不合格。还要做到的是分析偏离原因及动态趋势，从而得出结论。大的质量问题或事故必须查出原因，找出解决的办法以保证同类施工不再发生类似问题，并分析对总体工程质量的影响程度。具体的评价方法包括对施工过程的方法、程序的讨论。对于大的质量问题或事故必须写出整改报告，报告要列清问题，查明原因，拿出具体的整改方案。工程质量保证资料必须与施工进度同步。

2.4质监人员素质不高，执法不严，讲人情、人际关系的复杂或者有关部门的不正常干涉也是影响工程质量监督部门公正执法的一个重要影响因素。通常建设主管部门的行政执法的调查取证工作由质量监督机构来实施，是否进行执法处罚靠主管部门决定。往往当监督机构提出处罚申请后，受其他外来干涉影响，受到处罚只占极少数，这就影响了工程质量监督工作的权威性、威慑力。

对策:加强队伍建设，建立质监机构、人员的考核制度 队伍建设方面，建设部《关于建设工程质量监督机构深化改革的指导意见》，对建设工程质量监督机构提出了应具备的基本条件。为贯彻实施该意见，应当完善质量监督机构及人员资格认证制度，严格的个人执业资格。可借鉴公务员制、行员制。

4．市政工程质量监督在新形势下的管理

4．1完善监督管理的信息化建设

在现有的基础上，应寻找更有效的办法开展监督工作，将有限的资源集中投放到对质量保证能力低、易发生工程质量安全隐患甚至导致工程质量安全事故的工程的监督上。而监督管理信息化的实施，将对施工企业、对工程质量安全水平进行动态管理。一方面，监督机构计算机管理网络应尽快建立。另一方面是监督机构管理软件滞后，极大地制约了我们的管理水平。最明显的问题是对施工现场监控不力，必然导致不能准确、及时、有效地给政府部门提供有价值的数据、资料。因此，加快质量监督系统的升级建设进程，尽快实现质量安全监督网络、备案资料和监督登记情况统计报表网上传输、及时掌握质量安全管理动态、质量安全事故及信息公布。

4．2创新质量监管模式，建立质量监督新机制

进一步完善对建设工程的监督管理，建立监督简报制度，形成内部监督和监察的压力。依靠行政手段构筑工程质量保障体系，建立工程质量监管的制约机制、责任追究机制和沟通协调机制。

工程质量监督机构应不断建立健全行政管理、技术管理和质量监督制度，严格遵循质量监督程序，充分发挥各方责任主体的主导作用，依靠先进的建筑施工技术、质量管理技术和信息网络技术，充分运用经济和法律手段监督管理工程质量活动，不断探索和实践适应新时期要求的质量监督管理新模式，建立起规范的工程质量监督管理制度。

参考文献：

1.马虎臣，建筑工程质量监督与控制，中国建筑工业出版社，2001年版

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一、项目建议书和可行性研究阶段的质量监督控制

项目建议书是业主方向国家提出的要求建设某一项目的建议文件，它对拟建项目的可能性和必要性加以初步分析，反映了业主方对建设项目的轮廓设想。建设项目应符合国民经济长远规划，符合部门、行业和地区规划的客观要求。

项目建议书经批准后，即可着手进行可行性研究。经过投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和可行性研究报告评价4大步骤，对建设项目在市场上是否需要、技术上是否可行、经济上是否合理进行调查研究、科学预测和分析论证。通过多个方案比较，提出评估意见，确定最佳方案，以期最大程度地保证项目投资的经济效益和社会效益。

由于工程建设周期长、投资高、风险大、影响面广，世界各国对于可行性研究的质量均予以高度重视。1个建设项目的可行性研究往往要1~2年，重大建设项目的可行性研究甚至需要数年时间才能完成，可行性研究一般将花费工程建设总投资的3％~5％。尽管如此，世界各国对于可行性研究的严谨性和合理性一贯保持科学认真的态度。并非每项投资设想都符合客观规律，某些项目设想经过研究评价后将被否定，这样就排除了盲目建设，避免了错误决策，减少了投资风险，保护了资金利用，争取了宝贵时间，最终达到少失而多得的根本目的。

针对我国目前存在低水平重复建设多、缺乏论证匆匆上马的弊端，更应切实加强对于可行性研究的重视程度。政府主管部门在可行性研究报告的审批过程中，必须认真执行审批程度，严格鉴定可行性研究的准确性。关于重大工程的可行性研究，应该借鉴发达国家的专家审查制度，由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会，专家委员会直接对国家负责，对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权，彻底摆脱项目决策立项过程中的长官意志和行政干预。这样才能确保建设项目以最少的消耗取得最佳的效果，从建设前期就为工程质量奠定正确的基础。

二、设计文件阶段的质量监督控制

工程设计过程一般划分为初步设计和施工图设计两个阶段，对于重大项目和技术复杂项目，可在上述两者之间增加技术设计阶段。初步设计根据可行性研究报告的要求做出规划设计或方案设计，技术设计进一步解决初步设计中工艺流程、结构体系、设备选型等重大技术问题，施工图设计将完成全部施工图纸、工程数量、工程预算和施工技术说明。

工程设计的目标是使项目建成后达到技术性能好、工艺水平高、经济效益优、设备功能配套、结构安全可靠。国内外的建设实践证明，由于设计失误而造成的工程质量事故占有相当大的比例。因此，应该充分认识到，没有高质量的设计，就不会有高质量的工程，精心设计是工程质量的重要保障。

在设计文件阶段，首先必须抓好设计单位的招标工作，不仅要做好初步设计的招标工作，而且还要做好技术设计、施工图纸设计的招标工作。建设单位应组织好设计招标或设计方案竞赛，严格设计单位的资质审查，择优选定设计单位和设计方案。针对我国目前建筑市场比较混乱的状况，建设主管部门应该加大执法力度，坚决取缔无证设计、挂靠其他设计单位、允许其他单位挂靠承接设计任务的违法违纪行为。

监理单位应从设计阶段起，接受业主单位的委托介入设计质量监督。为了落实预期的设计目标，设计单位应按规定程序进行设计，当某些步骤结束后，监理单位要求设计单位提交质量控制进度报告，验证设计人员是否认真履行了质量保证职责。在设计单位管理机制上，应该认真贯彻内部评议和“三校一审”制度。监理单位和质量监督机构要加强对设计图纸的监督检查，检查包括工程结构、安全、防火、环保等项内容，力求设计内容符合技术规范和业主要求。对于重大工程的设计，除了加强设计单位的内部评议之外，还应学习发达国家的成功做法，采用来自设计单位之外的有关专家进行评议，以便充分发挥专家们具有丰富专业经验的优势，尽量避免不必要的设计缺陷。

三、建设准备阶段的质量监督控制

建设准备阶段的主要工作包括：征地、拆迁和场地平整；完成施工用水、电、路等工程；组织设备、材料订货；准备必要的图纸；组织施工招标投标，择优选定施工单位等。其中，对于工程质量影响最大的要数建设单位严格组织好施工的招标投标，择优选定施工单位。

国家规定，建筑业企业分为工程施工总承包企业、施工承包企业和专项分包企业3类。建筑业企业的资质等级全面反映了企业承接工程建设的整体实力，在施工招标投标工作中，必须严格把握资质等级核准这一关键。实行未取得相应等级的资质证书不得从事相应范围的施工活动，坚决取缔非法越级、无证挂靠承接工程任务的行为。同时，国家应更加完善建筑业企业资质认定及资质复查制度，可以在资质年检时，根据建筑企业年内所完成工程的业绩优劣，决定其是否能够保持原有等级或进行等级升降，实施资质等级动态管理。

应该大力提高招投标环节的透明度，遵循“公开、公平、公证”的原则，严格实行工程招投标制度。建设主管部门应该及时检查该公开招标的工程是否公开招标，议标的工程是否符合规定的范围和程序。对于无视法规回避招标、弄虚作假“明招暗定”、利用职权干预定标等违法行为，发现问题，一查到底，依法惩处。坚决取缔施工单位转包和违法分包工程。坚决纠正和查处工程项目法人不依法申请办理施工许可证或弄虚作假骗取施工许可证的行为，严格实行施工许可证制度。只有这样，才能从根本上保障工程建设质量的健康发展。

四、建设实施阶段的质量监督控制

建设实施阶段就是工程施工阶段，是工程质量控制的重点阶段。在这个阶段，应该奉行以人为本、预防为主、坚持质量标准、严格监督检查的基本原则，确保施工质量符合国家有关的施工技术规范及合同规定的质量标准。

施工阶段的质量监督控制将主要围绕3个环节进行：①施工和材料设备承包单位的质量自检和质量保证；②业主通过监理单位对工程施工和建筑产品质量的监督检查；③政府建设主管部门直接参与工程质量的监督管理。

首先，要保证施工和产品的质量，靠外部检查的他律机制只是一个方面，更重要的是依靠承包单位企业内部的质量自检和质量保证，自律必不可少。工程施工及建筑材料、机械设备、建筑产品供应单位内部必须健全完整的质量保证体系和质量自检体系，坚持质量责任落实到每道工序、每个工人。同时国家应大力推进建筑业BG／T19000-IS09000质量管理和质量保证标准体系的认证工作。对于重点工程建设，应该借鉴发达国家的做法，鼓励或限定承包单位通过IS09000系列标准认证，以此作为投标承包的条件，这将有利于承包单位从企业内部机制上加强自律、规范管理、保证质量。

施工承包单位应该切实作好的工作有：熟悉和审查施工图纸；编制施工组织设计和施工技术方案：制度施工现场质量管理制度；检验建筑材料、构配件、机械设备是否符合要求；做好施工技术交底，严格按照设计图纸和技术规范进行施工操作等。每道工序坚持要有质量检查和质量记录，尤其必须重视对隐蔽工程和重点部位的技术核查，真正做到不留任何隐患。一道工序出现问题及时处理解决，复验合格后方可进行下道工序的施工工作。

建筑工程监理不能仅仅满足于通俗意义上的旁站监督。而应全方位包括：审查施工单位编制的施工组织设计；审查分部分项工程的施工准备情况并下达开工指令；检查建筑材料、构件、设备的规格和质量；检查施工技术措施和安全防护措施的落实情况；协商工程设计变更，检查工程进度和施工质量；验收部分工程质量；督促整理技术档案资料；督促履行承包合同；组织工程竣工验收等。监理单位应该保持科学公正的第三方地位，对于工程建设的质量管理发挥不可替代的重要作用。

目前，我国建筑工程质量事故频繁、隐患颇多。政府建设主管部门对于工程质量的直接管理应该予以加强而非削弱，关键在于政府下设的工程质量监督机构应该切实发挥好其自身的作用，严格抓好开工前审查承包单位资质等级、施工中监督抽查施工质量、完工后检验认定质量等级3大环节。建议改变目前由单位和建筑构件生产厂家按照规定向质量监督机构交纳监督费的作法，相应地变为由政府从建设单位和生产厂家税收中划拨监督费用，以其维护工程质量监督机构的独立性和权威性。

五、竣工验收阶段的质量监督控制

竣工验收是工程项目建设全过程的最后一个阶段，是工程项目由建设转入使用或投产的标志，是对设计质量和施工质量进行检验的必要环节，是保证合同任务全面完成、提高工程质量水平的最后把关。做好竣工验收工作，对于全面确保工程质量，促进工程项目及时投入使用运行，发挥投资效益，总结建设经验，具有重要意义。

我国《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国家计委1 990年《建设项目（工程）竣工验收规定》对于建设项目竣工验收的条件进行了严格规定。

对于符合验收条件的工程，有关单位应以可行性研究报告、设计文件、施工图纸、设计变更、设备说明书、现行行业技术标准、主管部门审批文件、工程承包合同、建筑安装工程施工验收规范等作为竣工验收的主要依据。竣工验收的工作程序为：①施工单位自验并提交验收申请报告，对工业项目先行组织联动试车；②监理单位根据施工单位申请报告进行现场初验；③监理单位组织以建设单位为主，有设计、施工单位参加的正式验；④质量监督机构对工程质量进行核验，并最终核定工程质量的等级；⑤列为国家重点工程的大型建设项目，由政府主管部门邀请有关方面组成工程验收委员会，进行最后的验收；⑥办理工程项目移交手续。

政府工程质量监督机构在竣工验收阶段的工作包括：依据业主验收申请书确定复核时间及复核组织方案；核查施工单位提交的工程技术资料和质量保证资料；组织复核，并做好各项复核记录；根据验评结果，对工程质量等级进行复核并签发证书；整理质量监督全过程的记录材料并归档保存。

针对我国目前建筑市场存在鱼目混珠的现象，政府主管部门应该加大力度，纠正和查处项目法人将未经竣工验收或验收不合格工程交付使用的违法行为，严格执行竣工验收制度和验收程序。通过层层验收把关，确保工程建设质量的全面落实，坚决不让劣质工程以次充好，蒙混过关，危害国家和人民的利益。

六、使用阶段的质量维修保障

任何商品都有售后服务，建(构)筑物也不应例外。在工程建设竣工验收交付使用后，在规定的保修期限内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修，由责任单位承担维修费用。工程质量得到正当的保修，对于促进承包单位加强工程质量管理，保护国家和使用者的合法权益具有积极作用。

国家实行建筑工程质量保修制度。建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。保修的期限应该按照保证建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则加以确定。在工程界，通常都有建筑物设计寿命的概念年限，但由于建筑物本身在结构类型、质量要求、施工方法以及使用功能上均有不同，以法规形式确定建筑物的合理使用寿命，进而科学地确定建筑工程的保修期限，尚有待于国家组织有关专家研究论证后再做规定。在此之前，可以暂按1993年建设部颁发的《建设工程质量管理办法》的有关规定办理。其中第四十一条规定，建设工程保修期限是指从竣工验收交付使用日期起到以下规定的期限：①民用于公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年，其中屋面防水工程为3年；②建筑物的电气管线、上下水管线工程为6个月；③建筑物的供热及供冷为1个采暖期及供冷期；④室外的上下水和小区道路等市政公用工程为1年；⑤其他特殊要求的工程，保修期限由建设单位和施工单位在合同中规定。

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第一条、为了加强建设工程招标投标管理，维护建筑市场秩序，确保工程质量，提高投资效益，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》、《辽宁省建设工程招标投标条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条、本办法所称建设工程，是指房屋建筑、土木工程、建筑装饰装修、设备安装、管线敷设等工程。

第三条、本市行政区域内建设工程项目总承包、勘察、设计、施工及重要建筑材料设备供应招标投标适用本办法。

建设监理招标投标参照本办法执行。

第四条、招标投标活动必须遵循公开、公正、公平竞争和择优定标的原则，不受部门及所有制形式的限制。

任何单位和个人不得以任何理由将应招标的工程指定发包，也不能干扰按规定确定的中标结果。

第五条、鞍山市建筑工程局是建设工程招标投标的主管部门，市工程建设招标投标管理站负责本行政区域内建设工程招标投标的管理工作，海城市、台安县、岫岩满族自治县的招标投标管理机构，负责本行政区域内招标投标的日常管理工作。

建委、计委、经委、财政、工商、统建开发等有关部门应当根据各自职责，按照国家有关规定参与建设工程招标投标管理工作。

第二章、招标

第六条、建设工程招标单位应当具备下列条件：

（一）有与招标工程相适应的经济、技术管理人员；

（二）有组织编制招标文件和标底的能力；

（三）有审查投标单位资质的能力；

（四）有组织开标、评标、定标的能力；

不具备前款规定条件的，必须委托由招标投标管理机构批准的具备相应资质条件的中介服务机构招标。

中介服务机构不得同时接受招标单位和投标单位对同一建设工程的委托。

第七条、招标的建设项目一般应当具备下列条件：

（一）项目已正式列入国家、部门或者地方的年度固定资产投资计划；

（二）已办理项目报建手续；

（三）建设用地已经征用，房地产开发项目已取得建设用地中标通知书；

（四）已依法取得固定资产投资许可证；

（五）建设资金已经落实。

第八条、招标可以采用下列方式：

（一）公开招标：由招标单位通过建设工程交易中心招标公告；

（二）邀请招标：招标单位经招标站同意后向资质条件符合该工程要求的单位发出招标邀请书；

（三）议标：严格限制议标。采用议标方式的工程，限于涉及专利权保护、只有少量潜在投标人可供选择、经公开或邀请招标无人报名投标以及有其他特殊要求的极少数工程。采用议标方式，必须报经建设工程所在地招标投标主管部门审核后，报同级人民政府批准。

参加公开招标、邀请招标的投标单位不得少于五家；参加议标的单位不得少于三家。

第九条、凡政府投资（包括政府参股投资和政府提供保证的使用国外贷款进行转贷的投资）以及国有企业、事业单位、集体企业和公有产权占主导地位企业投资的工程，工程造价人民币50万元或者建筑面积1200平方米以上的新建、扩建、翻建和技术改造等建设工程项目，必须采用招标的形式发包。

经县级以上人民政府确认涉及国家安全的保密工程、抢险救灾等特殊工程，可以不实行招标。

住宅工程和公用工程无论其资金来源为何种形式，一律采用公开招标或邀请招标的形式发包。

招标限额以外的建设工程项目可以直接发包，也可以实行招标，采用招标方式发包时，必须执行本办法；直接发包时，必须到招标投标管理机构备案并办理相应手续。

第十条、省、市投资在海城市、台安县、岫岩满族自治县的建设工程，投资总额为1000万元以上的工程项目的招标，由市招标投标管理机构审批。

第十一条、建设工程采取公开招标、邀请招标，必须按照下列程序进行：

（一）招标单位向招标投标管理机构递交招标申请书；

（二）招标单位编制招标文件，并报招标投标管理机构审查；

（三）招标单位通过建设工程交易中心招标公告或者发出招标邀请书；

（四）招标单位审查申请投标单位的资质，报招标投标管理机构核准后，通知合格的投标单位，并向其分发招标文件；

（五）招标单位组织现场勘察，进行答疑；

（六）招标单位组织编制标底，建立评标组织，确定评标、定标办法，并报招标投标管理机构审定；

（七）投标单位向招标单位报送投标书；

（八）招标单位在建设工程交易中心召开开标会议，组织评标、定标，决定中标单位；

（九）招标单位向招标投标管理机构递交评定标资料及报告，申请签发中标通知书；

（十）招标单位和中标单位在建设工程交易中心办理工程建设的各项手续。

采用议标方式招标时，应当参照前款规定程序进行。

第十二条、招标单位编制的招标文件一般由商务部分和技术部分组成。

第十三条、经审定的招标文件一经发出，其内容一般不能变更或者补充，确需变更或者补充的，应当征得招标投标管理机构同意，并在投标截止日7日前，以书面形式通知投标单位。

第十四条、招标文件发出后5日内，招标单位应当组织答疑会。答疑会纪要作为招标文件的补充，以书面形式发给所有投标单位，并报招投标管理机构备案。

第十五条、招标单位编制标底必须以招标文件、设计图纸、现行定额、取费标准、工程类别及有关资料为依据。标底价由成本、利润、税金及风险系数组成。

一个招标项目只能编制一个标底。

第十六条、参与审查、负责审定标底的单位和个人，不得参加标底的编制工作。

第十七条、有财政资金投入的建设工程，标底审定前可由财政等部门先行论证。

审定后的标底必须密封，任何单位和个人不得泄露标底。

第十八条、招标单位除不可抗力外，不得中止招标活动，如中止招标活动，除返还投标保证金外，给投标单位造成损失的，应给予赔偿。

第三章、投标

第十九条、凡具有企业法人营业执照和建设行政主管部门核发的资质等级证书和投标证书的单位，均可按照本办法规定参加与其资质的经营范围相适应的建设工程投标。

两个或者两个以上单位联合投标的，应当签订合作承包合同，确定代表人，由其代表合作单位参加投标。

第二十条、在本市注册的投标单位参加建设工程投标，应当向招标投标管理机构申领投标证书并按规定参加年检。外省、市单位来我市参加建设工程投标，应当凭省招标投标管理机构发放的一次性投标证书和入鞍施工许可证到市招标投标管理机构办理有关手续。

第二十一条、参加建设工程投标的单位应当按照招标公告或者招标邀请书规定的时间，向招标单位提交招标申请书、企业法人营业执照、资质等级证书、投标证书和取费证书、投标单位简况、银行出具的资信证明。参加材料设备供应投标的单位还应当提供生产经营许可证，产品证书等。

第二十二条、投标单位应当按照招标文件的要求编制投标书，并加盖单位的公章、法定代表人的印鉴，密封后送招标单位。

投标单位应当在报送投标书的同时，按照招标文件规定的数额，向招标单位交纳投标保证金。

第二十三条、任何单位或个人不得串通投标，故意抬高或者压低标价。

第四章、开标、评标、定标

第二十四条、招标单位主持开标、评标、定标活动，必须在招标投标管理机构的监督下，在指定场所进行。

第二十五条、招标单位应当按照招标文件规定的时间召开开标会议，宣布评标、定标办法，公布标底，当众启封并宣读标书的主要内容。

第二十六条、有下列情况之一的，投标书无效：

（一）未密封；

（二）未按照规定填写，内容不全，字迹模糊不清；

（三）未加盖单位和法定代表人的印鉴；

（四）有两个以上不同的投标价，且未标明何者有效；

（五）投标报价超出招标规定的标价浮动幅度；

（六）投标单位未能出示投标证；

（七）投标单位未参加开标会议。

第二十七条、在标底无误的情况下，中标单位若以高于标底的报价中标，执行标底价格，若以低于标底的报价中标，在有效幅度内执行投标报价。

第二十八条、定标后，招标单位应当持评标、定标报告向招标投标管理机构申请签发中标通知书，并自签发之日起7日内向中标单位发出，同时通知未中标单位，退还投标保证金。

招标投标管理机构有权否决招标单位不按照规定确定的定标结果，由此给投标单位造成损失的，由招标单位负责赔偿。

第二十九条、招标和中标的单位应当按照规定向招标投标管理机构缴纳招标投标管理费。

第五章、合同的订立与履行

第三十条、中标通知书发出后15日内，除不可抗力外，建设单位与中标单位应当依照有关规定使用统一制定的合同文本，签订承发包合同，并办理合同签证、施工许可证以及备案等有关手续。

第三十一条、建设单位、中标单位在签订承发包合同时应当互换各自开户银行出具的履约保证金存款证明，同时建设单位退还投标保证金，履约保证金存款证明在工程竣工验收后退回。

第三十二条、定标后，中标单位拒绝签订合同的，其投标保证金不予退还，给招标单位造成损失的，由中标单位负责赔偿。

招标单位拒绝签订合同，除向中标单位返还投标保证金外，还应当赔偿给中标单位造成的损失。

第三十三条、合同价、最终工程结算价应当与中标价一致。除由于设计变更和合同内容调整而引起的工程量的变化，可按照原中标单价进行调整外，其他均应含在风险系数中，不做调整。

第三十四条、发生合同纠纷，应按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定执行。

第六章、法律责任

第三十五条、违反本办法规定，属于招标投标范围的建设工程，未按规定招标投标的，由招标投标管理机构责令其按规定进行招标投标，并对建设单位处以工程造价的2％？5％的罚款；对施工单位处以1％、最多不超过3万元的罚款。

第三十六条、违反本办法其它条款的单位和个人，由招标投标管理机构按照《辽宁省建设工程招标投标条例》的有关条款给予处罚。

实施行政处罚的程序和罚没财物的处理，按照《中华人民共和国行政处罚法》执行。

第七章、附则

篇9

关键词 房地产 开发项目 全过程 质量管理

高效率地完成建筑项目的目标是大型房地产开发项目管理的最终目标，项目经理负责制是项目管理的基础。在大型房地产开发项目建设的全过程中，要对系统工程的观点、理论和方法进行运用，要依据其运行的基本律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。大型房地产的项目管理系统是一套繁杂的管理体系，它是以监理公司、房地产企业为主，各个参建单位共同参与的管理系统，系统的项目管理理论是建设工程项目管理的理论工具。项目管理的理论与项目管理的实践经验相互融合，使得建设工程的项目管理日益科学化和系统化。所以，要全面落实各项质量管理措施，提升房地产项目的工程质量，确保百姓的切身利益，使百姓能买好房、住好房，进而构建和谐社会。

一、大型房地产开发项目全过程

对于大型房地产开发项目的全过程主要有以下几个步骤：

第一步是房地产开发公司在开发之前进行的准备工作。在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好各种必需的手续，包括土地出让手续、委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作的报告书、详细的规划设计参数和效果图等，最主要的是房地产开发公司要有足够的开发资金。

第二步是行政审批。首先，房地产开发公司在选址定点阶段，制作计委审查可行性研究报告，并对项目进行立项；国土资源局会对土地利用总体规划和土地供应方式进行审查；建委办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理生产性项目环保意见书；文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；规划部门还要办理项目选址意见书。其次，房地产开发公司在规划总图审查及确定规划设计条件阶段，需要人防办进行审查关于人防工程建设布局的问题；国土资源局要进行办理土地预审；公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查等。然后，在初步设计和施工图设计过程还要进行审查，因此在此阶段还要办理规划部门审查初步设计的规划要求；公安消防支队审查初步设计的消防设计进等审查程序阶段。然后，大型房地产在规划报建图审查阶段的程序，在此阶段还要办理公安消防支队审查消防设计布局；建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分审查相关专业内容和范围等过程。房地产开发公司在施工报建阶段，要办理在建设单位施工报建登记；而且建设方对工程进行发包，确定施工队伍等，建委组织职能部门还要审查工程开工条件，并核发《建筑工程施工许可证》。同时，在商品房预售许可阶段，还要由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》，开发企业申请办理《商品房预售许可证》要提交有关资料。

第三步就是房地产项目权属初始登记阶段。此阶段由房管局核准新建商品房所有权初始登记，开发商应提交相关材料包括申请书、企业营业执照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料房屋测绘成果、根据有关规定应当提交的其他文件等。大型房地产开发过程是比较繁杂的，因此房地产开发企业一定要特别注意每个环节，这样才能保证房地产项目在每个阶段能够顺利进行，在后续阶段更快速地运行。

二、房地产的质量管理

房地产行业现在的发展形势强劲，同时房地产也关系到社会民生问题，而且房地产行业也是目前大众议论的热点，人们关注的问题有很多，特别是其中的房地产工程的质量问题。房地产工程质量问题牵涉到许多公司企业，有关于设计方面的、施工方面的、监理和分包方面的，也有投资主体的房地产开发企业工程质量管理方面的问题。既作为建设主体又作为投资单位，房地产企业需要面对的是千家万户，因此房地产开发公司对工程质量要求一定是高标准的。同时，房地产开发企业在关于工程质量的管理上也处于主导地位，房地产公司对工程质量的管理显得尤为重要，因此要加强房地产企业对房地产质量管理的探究。

（一）规划设计阶段的质量管理

工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度与国家的有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程项目设计是根据建设工程的要求，对工程项目所需要的经济、技术、资源、环境等各方面进行综合分析，并且对工程项目设计文件的有关活动进行编制，通过设计使工程项目的质量目标和质量水平具体化。

第一，关于设计阶段质量的控制依据。应该加强法律、法规的规范作用，增加对城市规划有关工程建设及质量管理方面的关注，满足国家规定的建设工程设计深度的要求，认真落实有关工程建设的技术标准。在设计阶段的控制依据是比较重要的，在这一阶段要认真严格地落实质量要求，高标准地完成各环节。

第二，关于设计阶段质量控制的主要任务。设计阶段的质量控制过程，它的实现通常是通过设计阶段成果优化和事前控制。设计要求文件在这个阶段中起到至关重要的作用，工作人员在各个设计阶段前编制好一份设计要求文件，并且分阶段上交给设计单位，明确各阶段的设计要求和内容，是关于设计阶段进行质量控制的主要手段。

（二）关于施工阶段的质量控制

关于项目施工过程的质量控制，其实就是程序控制和过程偏差控制，对工作过程和阶段性成果进行比较就是所说的过程控制。需要在工作实施过程中找出偏差；使用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；使用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较，找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议；对工程中的配套设备进行检验；工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂进行。

（三）在工程项目竣工验收和交付使用阶段的质量检测

工程的最后一个阶段工程是竣工验收和交付使用。在这一过程中，要按照严格的标准进行交接验收工作，将所有问题都处理掉，以保证日后的使用。工程竣工验收资料应包括勘察设计的质量检查报告、施工单位的工程竣工报告以及监理工程师的质量评估报告、工程质量事故产生后的处理报告、隐蔽工程的验收报告等以及施工日志、工程主要使用材料的进厂检验报告、承包商与业主之间签署的质量保修书等资料。大型房地产开发项目的全过程质量管理是非常重要的环节，所以在工程项目竣工验收和交付使用阶段的质量检测一定要严加把关。

三、对于房地产开发项目质量管理的建议

房地产行业关系到社会民生的问题，我国是以人民为主体，如果房地产的工程质量管理出了问题，轻则影响房屋使用，带来社会纠纷，重则发生房屋倒塌，导致人员伤亡，造成重大经济损失，从而给社会带来不安定因素。所以，为了建设和谐社会，房地产开发企业一定要加强对房地产开发项目的质量管理，为社会建造更多质量好的房屋，以满足广大人民的住房需求。

（一）提升关于开发企业的综合管理水平

大型房地产综合开发管理工作是由专业的管理人员负责，因此企业的项目经理以及相关的管理人员一定要具备较高的协调能力、建筑工程专业技术以及资金管理等能力。大型房地产开发企业的工作人员一定要具备专业的知识，才能开展对甲方的管理工作，进一步保证房地产开发企业的经济效益和施工工程质量；大型房地产企业必须提升自身在施工过程中的综合管理水平，强化施工过程管理。企业在工程开始施工之前，一定进行详细的规划和设计，进一步提升企业的市场综合竞争力，依次来保证企业的经济效益。因此，房地产企业要求项目管理人员具备专业的知识和丰富的工作经验，以便顺利地开展房地产开发管理工作，使房地产的施工质量有所保障，从而保证企业的经济效益。项目管理人员的工作应以满足开发企业的需求为目标，明确分工，各尽其职，从而使房地产开发工程能够顺利地进行。

（二）对大型房地产实施标准化管理

大型房地产企业的标准化工程质量管理包括产品的标准化、工程质量管理的标准化、工程质量保证措施的标准化等方面。当前，大型房地产企业都已进一步完成了产品的标准化，建立了很多产品体系，并在不同的城市进行复制性的开发。产品的标准化对于加快开发速度有重要意义，还能减少概率突发性问题的出现，从而使企业有更多的时间去关注产品的质量。

四、房地产开发项目质量管理的意义

大型房地产开发项目的全过程质量管理有重要的意义，房地产作为支柱产业是由它本身的特色决定的：第一，房子是一必需品，我们每一个人都要住房；第二，房子是一个耐用的消费品，人们要更换居住环境并不是因为房子的寿命问题，而是人们出于想改善居住条件的需求；第三，商品房是一个高价值的产品，一般人购买一套房子要用花费大量的积蓄，它的高价值显而易见，所以每个人的购买数量也有限；第四，房地产是一个不动的产品。加强对施工阶段的质量控制以及加强综合管理是控制房产工程质量的关键。大型房地产项目管理的意义主要在于通过对开发项目的计划管理，有条不紊地展开项目的开发建设。所以说，运用一个动态的计划管理，使有关工程项目的全过程和全部开发活动进入计划轨道，可使大型房地产项目顺利达到预期总目标。大型房地产开发项目的组织协调管理为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。在各项协调之中，最主要的是协调人际关系，而房地产项目的主要负责人在协调人际关系的过程中又处于核心地位。大型房地产开发项目的控制管理，是有利于房地产企业在项目的质量管理、控制工期和成本等方面获得最大的综合效益。

当下，各种类型的商业地产项目在全国陆续出现，这个现象让人们有喜有忧。高兴的是越来越多的人逐渐意识到商业地产的重要性，更多的人加入到这一行业当中；忧虑的是很少企业能够经得住市场对于这些即将投入市场的项目的检验。因此，企业在项目的每个阶段都必须严格、认真地对待。

近年持续的宏观调控，使大型房地产企业的关注点也集中在了商业地产的开发上，市场上商业用地的土地成交量以及商业地价呈现逐步上升趋势。所以，房地产企业想要在商业房地产领域有所突破，就必须有效地实施商业地产开发项目全过程的质量管理。项目的质量管理能够有效地促进商业地产开发项目的高效率运行，并为商业地产开发项目提供更加有效的技术和方法，使房地产领域全方面发展。所以，解决商业地产项目质量中存在的问题是至关重要的。通过对商业房地产项目质量管理的研究发现，商业地产开发项目质量管理的有效实施能够进一步提高商业地产开发项目的质量和效率，同时还能增强房地产企业在市场上的竞争力。这为房地产企业的完善有一定的指导作用，并有利于房地产企业提升项目开发的效益和效率，使房地产企业的行业竞争力有所增强。

大型房产开发企业的工作始终要以质量控制为中心，以工程质量为工程项目建设管理的重点，自觉接受关于质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位三者的关系，通过对项目规划控制、设计质量的要求、质量控制有关招标投标、施工阶段、竣工阶段、缺陷责任期和信息反馈期质量控制等多个环节的管理，达到大型房地产开发项目全过程质量管理控制的目的。

（作者单位为瓜子二手车）

参考文献

[1] 朱立恒.浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J].经营管理者，2013.

篇10

第一条为规范房屋登记行为，维护房屋交易安全，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的房屋登记，适用本条例。

本条例所称房屋登记，是指房产行政主管部门依法将房屋所有权、房屋他项权等房屋权利和其他应当登记的事项记载于房屋登记簿的行为。房屋登记包括所有权登记、抵押权登记、预告登记、更正登记和异议登记。

第三条房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。

第四条市房产行政主管部门负责本市市区的房屋登记工作，并指导县(市)的房屋登记工作。

县(市)房产行政主管部门负责本行政区域内的房屋登记工作。

第五条市、县(市)房产行政主管部门(以下称房屋登记机构)应当遵循公开、便民、规范、高效的原则，建立房屋登记信息系统，运用现代科技手段，提高房屋登记管理水平。

第二章一般规定

第六条房屋登记应当按照基本单元进行。基本单元是指有固定界址、可以独立使用且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。

成套住宅，以套为基本单元登记；非成套住宅和非住宅，以幢、层、套、间等具有固定界址的部分为基本单元登记。

第七条房屋登记应当根据当事人的申请进行，但本条例第二十六条规定的情形除外。

当事人申请房屋登记，应当使用中文姓名或者名称。

第八条房屋权利涉及双方或者多方当事人的，应当由双方或者多方当事人共同申请房屋登记。但有下列情形之一的，可以单方提出申请：

(一)因合法建造房屋取得房屋权利的;

(二)因继承、接受遗赠取得房屋权利的;

(三)因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书取得房屋权利的;

(四)房屋所有权变更登记的;

(五)房屋灭失注销房屋所有权的；

(六)放弃房屋权利的；

(七)法律、法规规定的其他情形。

第九条共有房屋的登记，应当由共有人共同提出申请。

第十条无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当由其监护人。监护人应当提交合法有效的监护关系证明以及被监护人无民事行为能力或者限制民事行为能力的证明。申请处分被监护人的房屋，监护人为两名以上的，应当共同提出申请。

第十一条当事人可以委托他人代为申请房屋登记。

自然人委托申请的，人应当提交身份证明、与委托人在房屋登记机构工作人员的见证下当场签订的授权委托书或者经公证的授权委托书；法人或者其他组织委托申请的，人应当提交身份证明、委托人依法登记的名称证明、法定代表人证明和授权委托书。

境外当事人委托人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家规定办理公证、认证。

第十二条申请房屋登记，申请人应当按照本条例规定向房屋登记机构提交材料原件。无法提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

申请人提交的材料是外文的，应当同时提供中文译本。

申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十三条房屋登记机构收到申请材料后，应当查验申请材料，并就下列事项进行询问：

(一)申请登记事项是否是申请人的真实意思表示；

(二)申请登记的房屋是否为共有房屋；

(三)房屋登记簿记载的权利人是否同意更正；

(四)须进一步明确的其他有关事项。

询问笔录应当经申请人签字确认。房屋登记机构对申请材料齐全的应当受理，向申请人出具受理凭证；对申请材料不齐全的不予受理，向申请人当场说明理由。

第十四条房屋登记机构对受理的申请事项，有下列情形之一的，应当实地查看：

(一)所有权初始登记；

(二)在建房屋抵押权登记；

(三)因房屋灭失导致的所有权注销登记；

(四)法律、法规规定的其他情形。

房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

第十五条办理房屋登记时，遇有因历史原因可能产生权属争议或者原始档案材料缺失等情况的，房屋登记机构应当就登记申请事项进行公告。公告应当在房屋坐落位置张贴并在公开发行的报纸上刊登。

利害关系人可以在公告后六十日内，向房屋登记机构提出书面异议和有关证据，房屋登记机构应当将异议情况告知申请人。申请人无证据证明异议不成立的，房屋登记机构不予登记。逾期未提出异议或者异议不成立的，房屋登记机构应当予以登记。

第十六条申请房屋登记，有下列情形之一的，房屋登记机构不予登记：

(一)违法建设的房屋；

(二)临时建筑;

(三)房屋权属有争议的；

(四)申请人不能提供有效的房屋权属证明材料的;

(五)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

(六)因依法查封、扣押、冻结等被限制房屋权利的;

(七)申请人不具备申请主体资格的;

(八)法律、法规规定的其他情形。

第十七条房屋登记机构对经审核符合登记条件的，应当将房屋基本状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项记载于房屋登记簿，并依照本条例规定颁发房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明；对不符合登记条件的，不予登记并书面告知理由。

登记的房屋为共有的，房屋登记机构应当在房屋所有权证或者登记证明上注明共有人。

登记集体土地上的房屋，房屋登记机构应当在房屋所有权证或者登记证明上注明集体土地性质。

第十八条权利人凭有效身份证明件到房屋登记机构领取房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明。确因身体残障或者年老行动不便等原因不能到房屋登记机构领取的，房屋登记机构应当直接送达；权利人死亡的，其直系亲属应当凭本人身份证明、直系亲属关系的有效证明和权利人死亡证明领取。

第十九条房屋所有权证、房屋他项权证和登记证明是权利人享有房屋权利的证明，记载的事项应当与房屋登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第二十条房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明遗失或者灭失的，权利人在公开发行的报纸上刊登遗失声明后，可以向房屋登记机构申请补发。房屋登记机构应当在房屋登记簿上予以记载，并在补发的证书或者登记证明上注明补发。

第二十一条房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发时，应当查验并收回原房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明。

第二十二条权利人、利害关系人可以依照国家有关规定申请查询、复制房屋登记材料，房屋登记机构应当提供。

第二十三条房屋登记机构应当按照国家规定的标准收取房屋登记费。

第二十四条有下列情形之一的，房屋登记机构应当撤销房屋登记并记载于房屋登记簿：

(一)当事人隐瞒真实情况或者提交虚假材料获取房屋登记的;

(二)取得房屋权利的来源依据被依法撤销的;

(三)法律、法规规定的其他情形。

第二十五条房屋登记机构撤销房屋登记的，应当作出书面决定，并自作出决定之日起十日内直接送达或者邮寄送达原权利人。原权利人收到决定后，应当交回房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明。

因原权利人下落不明或者拒绝接受书面决定的，房屋登记机构可以采取公告的方式送达。

撤销房屋登记的书面决定和公告应当明确交回房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明的期限。逾期不交回的，房屋登记机构应当公告作废。

第二十六条有下列情形之一的房屋，由房屋登记机构直接登记：

(一)房产行政主管部门直管的;

(二)依法没收归国家所有的;

(三)人民法院裁判归国家所有的;

(四)房屋权利人放弃房屋所有权的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

具有前款第(二)、(三)项规定情形的，依法作出没收决定或者裁判的机关应当通知房屋登记机构。

第三章所有权登记

第一节初始登记

第二十七条在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，申请人应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；

(三)国有建设用地使用权证；

(四)建设工程规划许可证；

(五)建筑工程竣工验收报告；

(六)房屋测绘报告；

(七)法律、法规规定的其他材料。

单位在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，还应当提交规划核实证明。对国有土地上新建的商品房，该建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请登记。

第二十八条在宅基地或者其他集体所有建设用地上建造房屋申请房屋所有权初始登记的，申请人应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；

(三)宅基地使用权证或者集体所有建设用地使用权证；

(四)建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证；

(五)房屋测绘报告。

单位按照前款规定提交建设工程规划许可证申请房屋所有权初始登记的，还应当提交规划核实证明。

在宅基地上建造房屋申请房屋所有权初始登记的，还应当提交房屋所在地农村集体经济组织或者村民委员会出具的属于该集体经济组织成员或者村民的证明。

第二十九条房屋登记机构应当自受理申请之日起三十个工作日内，对符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并向申请人颁发房屋所有权证。

对依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，房屋登记机构只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋所有权证。

第二节转移登记

第三十条经登记的国有土地上的房屋发生下列情形之一，致使所有权发生转移的，申请人应当申请房屋所有权转移登记：

(一)买卖、赠与、互换；

(二)继承、接受遗赠；

(三)法人或者其他组织分立、合并或者破产；

(四)划拨；

(五)房屋分割、合并；

(六)以房屋出资入股；

(七)依照生效的法律文书发生房屋所有权转移的；

(八)法律、法规规定的其他情形。

第三十一条对国有土地上的房屋申请所有权转移登记的，除提交申请书、身份证明或者单位负责人证明和单位资格证明、房屋所有权证外，并应当按照下列规定提交材料：

(一)买卖的，提交相关的书面合同和完税凭证；买卖的房屋为住宅楼、商住楼的，按国家规定须缴纳公用部位维修基金的，还应当提交公用部位维修基金凭证。

(二)赠与、互换的，提交相关的书面合同和完税凭证。

(三)继承、接受遗赠的，提交人民法院生效的法律文书、公证机构出具的公证书或者其他证明材料;接受遗赠的，还应当提交完税凭证。

(四)法人或者其他组织分立、合并、破产的，提交法人或者其他组织分立、合并、破产的法律文件或者批准文件以及完税凭证。

(五)划拨的，提交批准划拨的文件。

(六)房屋分割或者合并的，提交房屋分割或者合并的协议。

(七)以房屋出资入股的，提交出资入股的有关法律文件和完税凭证。

(八)依照生效的法律文书发生房屋所有权转移的，提交相关的法律文书和完税凭证。

申请人按照前款第(三)项规定提交除人民法院生效的法律文书、公证机构出具的公证书以外的其他证明材料的，房屋登记机构应当按照本条例第十五条规定就申请登记事项进行公告、登记。

第三十二条对经登记的集体土地上的房屋申请所有权转移登记的，申请人应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；

(三)房屋所有权证；

(四)宅基地使用权证或者集体所有建设用地使用权证；

(五)房屋所有权发生转移的证明材料。

按照国家规定须纳税的，还应当提交完税凭证。

申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织或者村民委员会同意转移的证明。

农村集体经济组织或者村民委员会申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明。

第三十三条申请集体土地上房屋所有权转移登记，受让人不属于该房屋所在地农村集体经济组织成员或者村民的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。

第三十四条房屋登记机构应当自受理申请之日起三十个工作日内，对符合登记条件的，将申请转移事项记载于房屋登记簿，注销原房屋所有权证，并向取得房屋所有权的权利人颁发房屋所有权证。

第三十五条房屋所有权转移登记后，房屋权利人应当向国土资源管理部门申请办理建设用地使用权变更登记。

第三节变更登记

第三十六条经登记的房屋有下列情形之一，但不发生房屋所有权转移的，权利人应当申请房屋所有权变更登记：

(一)房屋所有权人姓名或者名称改变的；

(二)同一房屋所有权人分割、合并房屋的；

(三)房屋翻建、改建、扩建或者房屋部分拆除、焚毁、倒塌致使房屋面积增加或者减少的；

(四)房屋坐落的街道、门牌号发生改变的；

(五)法律、法规规定的其他情形。

第三十七条申请房屋所有权变更登记，除提交申请书、身份证明或者单位负责人证明和单位资格证明、房屋所有权证外，并应当按照下列规定提交材料：

(一)房屋所有权人改变姓名或者名称的，自然人应当提交公安机关出具的证明，法人或者其他组织应当提交政府相关部门出具的证明。

(二)同一房屋所有权人分割房屋的，提交房屋测绘报告。

(三)房屋翻建、改建、扩建的，提交房屋测绘报告和建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证；单位提交建设工程规划许可证申请房屋所有权变更登记的，还应当提交规划核实证明。

(四)房屋部分拆除、焚毁、倒塌的，提交房屋测绘报告。

(五)房屋坐落的街道、门牌号发生改变的，提交公安机关出具的证明。因公安机关无档案记载无法出具证明的，房屋登记机构应当进行现场核实。现场核实记录应当作为变更登记的材料。

第三十八条房屋登记机构应当自受理申请之日起三十个工作日内，对符合登记条件的，将申请变更事项记载于房屋登记簿，并向权利人换发房屋所有权证。

第三十九条房屋所有权变更登记后，房屋权利人应当向国土资源管理部门申请办理建设用地使用权变更登记。

第四节注销登记

第四十条经登记的房屋发生灭失或者房屋所有权人放弃所有权的，房屋所有权人应当申请房屋所有权注销登记。

第四十一条申请注销登记的，应当提交申请书、身份证明或者单位负责人证明和单位资格证明、房屋所有权证。

第四十二条因房屋拆迁申请注销登记的，拆迁人应当自与被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议之日起三十日内，持拆迁许可证、被拆迁人出具的代为申请房屋注销登记的委托书和房屋所有权证申请办理。

第四十三条房屋登记机构应当自受理申请之日起三十个工作日内，对符合登记条件的，将申请注销事项记载于房屋登记簿，并注销房屋所有权证。

第四十四条因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的征收决定致使房屋所有权灭失的，房屋登记机构应当依据生效的法律文书或者征收决定，将注销事项记载于房屋登记簿，收回原房屋所有权证或者公告作废。

第四章抵押权登记

第一节一般抵押权登记

第四十五条以国有土地上的房屋、在建房屋、预购商品房和以集体土地上的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物设定抵押权的，当事人应当申请抵押权登记。

以在建房屋设定抵押权的，仅限于未销售的在建房屋。

以国有土地上的房屋、在建房屋、预购商品房和以集体土地上的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物设定抵押权时，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第四十六条以国有土地上的房屋申请抵押权登记的，应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；

(三)主债权合同；

(四)抵押合同;

(五)房屋所有权证和国有建设用地使用权证；

(六)房屋抵押范围平面图。

以居民住宅房屋和独立成幢且有多个所有权人的非住宅房屋申请抵押权登记的，可以不提交国有建设用地使用权证。

第四十七条以国有土地上未销售的在建房屋申请抵押权登记的，应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)单位负责人证明、单位资格证明;

(三)主债权合同；

(四)抵押合同;

(五)国有建设用地使用权证；

(六)建设工程规划许可证；

(七)房屋抵押范围平面图。

第四十八条以国有土地上预购商品房申请抵押权登记的，应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；

(三)主债权合同；

(四)抵押合同;

(五)经登记备案的商品房预售合同或者预购商品房预告登记证明；

(六)房屋抵押范围平面图。

第四十九条以集体土地上的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物申请抵押权登记的，应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)单位负责人证明、单位资格证明;

(三)主债权合同；

(四)抵押合同;

(五)集体所有建设用地使用权证；

(六)房屋所有权证；

(七)房屋抵押范围平面图。

第五十条房屋登记机构应当自受理抵押权登记申请之日起十个工作日内，对符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿并向抵押权人颁发房屋他项权证或者抵押登记证明。

第五十一条在建房屋在抵押期间竣工的，抵押人在办理房屋所有权初始登记时，房屋登记机构应当在房屋登记簿上载明在建房屋抵押已转为现房抵押，向抵押人颁发房屋所有权证，并向抵押权人换发房屋他项权证。

预购商品房在抵押期间竣工的，抵押人在办理房屋所有权转移登记时，房屋登记机构应当在房屋登记簿上载明预购商品房抵押已转为现房抵押，向抵押人颁发房屋所有权证，并向抵押权人换发房屋他项权证。

第五十二条抵押人、抵押权人和债务人的名称或者姓名、被担保债权的数额等事项和抵押合同发生变更申请抵押权变更登记的，抵押人和抵押权人应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;

(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；

(四)变更抵押权的书面协议。

第五十三条已登记的抵押权因其主债权转让而转让申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;

(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；

(四)抵押权发生转移的证明材料。

第五十四条抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房屋的，应当征得抵押权人书面同意，并书面告知受让人转让房屋已经抵押的情况。在办理房屋所有权转移登记时，抵押人和抵押权人应当先行办理抵押权注销登记。

第五十五条有下列情形之一的，抵押人和抵押权人应当申请抵押权注销登记：

(一)主债权消灭;

(二)抵押权已经实现;

(三)抵押权人放弃抵押权;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第五十六条申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;

(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；

(四)证明房屋抵押权消灭的材料。

第五十七条房屋登记机构应当自受理抵押权变更、转移或者注销登记申请之日起十个工作日内，对符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿。抵押权变更登记、转移登记的，颁发房屋他项权证或者抵押登记证明；抵押权注销登记的，注销房屋他项权证或者抵押登记证明。

第二节最高额抵押权登记

第五十八条以国有土地上的房屋、在建房屋、预购商品房和以集体土地上的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物设定最高额抵押权的，抵押人和抵押权人应当向房屋登记机构申请最高额抵押权登记。

第五十九条申请最高额抵押权登记的，当事人应当根据不同情形，分别按照本条例第四十六条、第四十七条、第四十八条、第四十九条规定提交有关材料外，还应当提交下列材料：

(一)最高额抵押合同；

(二)一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他证明材料。

第六十条对符合设立条件的最高额抵押权登记申请，房屋登记机构应当将抵押人、抵押权人和债务人的姓名或者名称、最高债权额、债权确定的期间、登记时间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。

第六十一条变更最高额抵押权登记事项以及发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，抵押人和抵押权人应当申请最高额抵押权变更登记。

第六十二条申请最高额抵押权变更登记的，应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;

(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；

(四)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；

(五)最高额抵押权发生变更的证明材料。

因最高债权额、债权确定期间发生变更申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人书面同意的证明。

第六十三条最高额抵押担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;

(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；

(四)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；

(五)最高额抵押权发生转移的证明材料。

最高额抵押担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，房屋登记机构不予办理最高额抵押权转移登记。当事人另有约定的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，按照本条例第五十三条的规定提交材料，申请抵押权转移登记。

第六十四条最高额抵押担保的债权依法确定后申请最高额抵押权确定登记的，抵押人和抵押权人应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;

(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；

(四)最高额抵押担保的债权已确定的证明材料。

第六十五条对符合规定条件的最高额抵押确定登记申请，房屋登记机构应当将最高额抵押担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。

当事人协议确定或者人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定债权数额的，房屋登记机构应当依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。

第六十六条最高额抵押权登记后，发生下列情形之一的，抵押人和抵押权人应当持申请书、身份证明或者单位负责人证明和单位资格证明、房屋他项权证或者抵押登记证明以及证明房屋抵押权消灭的材料，申请抵押权注销登记：

(一)主债权消灭;

(二)抵押权已经实现;

(三)抵押权人放弃抵押权;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第六十七条房屋登记机构应当自受理申请之日起十个工作日内，对符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并颁发或者注销房屋他项权证或者抵押登记证明。

第五章预告登记

第六十八条有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请预告登记：

(一)预购商品房的;

(二)房屋所有权转让的;

(三)法律、法规规定的其他情形。

第六十九条预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。

第七十条申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料：

(一)申请书;

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;

(三)已登记备案的商品房预售合同;

(四)当事人关于预告登记的约定;

(五)房屋平面图。

第七十一条申请房屋所有权转让预告登记的，应当提交下列材料：

(一)申请书;

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;

(三)房屋所有权转让合同;

(四)房屋所有权证;

(五)房屋所有权转让预告登记的约定。

第七十二条房屋登记机构应当自受理申请之日起十个工作日内，对符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿并颁发预告登记证明。

第七十三条未经预告登记权利人书面同意，对预告登记的房屋进行处分申请房屋登记的，房屋登记机构不予办理。

第七十四条预告登记后，当事人在办理相应房屋登记时，应一并申请注销预告登记。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第六章更正登记和异议登记

第七十五条房屋登记簿记载的权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。

第七十六条房屋登记簿记载的权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；

(三)证明房屋登记簿记载确有错误的人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或者行政机关依法出具的证明材料。

房屋登记机构应当依据人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或者行政机关依法出具的证明材料予以更正，并向权利人换发房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明。

第七十七条利害关系人申请更正登记的，应当提交下列材料：

(一)申请书；

(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；

(三)证明房屋登记簿记载确有错误的证明材料。

利害关系人提交的证明材料为人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书的，房屋登记机构应当予以更正，并书面通知房屋登记簿记载的权利人。

利害关系人提交其他证明材料，并经房屋登记簿记载的权利人书面同意更正的，房屋登记机构应当予以更正；房屋登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

第七十八条房屋登记机构应当自受理申请之日起十个工作日内，将申请更正事项记载于房屋登记簿，并向权利人换发房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明。

对申请异议登记的，房屋登记机构应当自受理申请之日起一个工作日内，将申请异议事项记载于房屋登记簿。

第七十九条异议登记后，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。

第八十条异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

权利人处分其房屋权利申请登记，房屋登记机构受理后尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请并书面通知权利人。

第八十一条异议登记期间，异议登记申请人，人民法院不予受理或者依法驳回其诉讼请求的，权利人可以持登记申请、身份证明或者单位负责人证明和单位资格证、相应的证明文件申请注销异议登记。

第八十二条异议登记失效后，原申请人以同一理由就同一事项再次提出异议登记的，房屋登记机构不予受理。

第七章法律责任

第八十三条对涂改、伪造、变造、非法印制的房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明，房屋登记机构应当依法予以收缴，违法行为人应当承担相应的法律责任。

第八十四条申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。