小产权房买卖合同范文

导语：如何才能写好一篇小产权房买卖合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

买受人（买方）______________________________ 福建省建设厅

监制

一、本合同文本为示范文本，主要用于福建省范围内，房屋出售人（卖方）买受人（买方）就存量房买卖事宜达成协议时使用。

二、本合同所称存量房，也称二手房，是指已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。

三、在签订本合同之前，买卖双方当事人可要求对方出示身份证明、企业法人营业执照、产权证等有关证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、修改性内容。对合同条款有疑问时，可向法律人士咨询。

四、买方在签订本合同前，建议对本合同所涉房产进行实地考察；并对房产周围的环境、交通、学校、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。

五、为保证交易资金安全，建议买卖双方通过经纪机构在银行开设的存量房交易结算资金专用存款帐户划转的第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管账户及资金交付条件等相关事宜。

六、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，对不选择的内容，用横线将其划去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

七、合同生成不等于产权过户。合同生成到产权过户，有一个时间过程，期间可能会出现产权被查封等特殊情况，因此请买卖双方务必注意风险，及时办理过户手续。 存量房买卖合同

出售人（卖方）______________________________

身份证号：____________________________________

联系地址：____________________________________

人：__________________身份证号：__________

联系地址：____________________________________

买受人（买方）______________________________

身份证号或营业执照注册号：____________________

联系地址：____________________________________

人：__________________身份证号：__________

联系地址：____________________________________

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、规章的规定，经友好协商，本着平等互利的原则，就该存量房买卖的有关事项达成一致，订立本合同。

第一条 房产基本情况

1.卖方房产（下称该房产）座落于

______________________________________________________，建筑面积：____________平方米（其中单元面积：____________平方米，附属间面积：___________平方米，其它：______________________）详见___________房权证___________字第___________号《房屋所有权证》，___________房共字第___________号《房屋共有权证》（若上述表述与房屋登记簿不符，则以房屋登记簿记载内容为准）

第二条 卖方对该房产现状的声明

1.卖方根据国家的规定已依法取得该房产所有权，对该房产现状负全责，并保证该房产符合国家及所在地房产上市的有关政策及规定。卖方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由卖方承担。

2.卖方特此告知买受人上述房产存在下列情况：

（1）抵押状态：【存在抵押、不存在抵押】，关于抵押权的补充约定及说明：________________________________________________________________________.

（2）出租状态：【存在出租、不存在出租】，若该房产存在出租，则卖方保证承租方已明确表示在同等条件下放弃优先购买权，关于租赁的补充约定及说明：

_____________________________________________________________________________.

（3）土地证状态：【已办理、未办理】

（4）房产内户口情况：【该房产内已有、未有户口落户；该房产享受过、未享受过政府相关“外地人购房落户”政策】

关于户口问题的补充约定及说明：

_____________________________________________________________________；

（5）其他：

_______________________________________________________________________________ .

第三条 买方对购买情况的声明

1.买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知

的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。

2.买方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由买方承担。

第四条 房产成交价

买卖双方商定上述房产成交价为人民币（大写）__________________（￥：

___________）【包括、不包括】该房产的附属设施、设备等物品（物品内容可另立清单附件）

第五条 交易定金

买方应向卖方支付的定金为人民币（大写）___

___________________（￥：___________）（说明：____________________________________________）

上述定金交由[买方直接支付给卖方]、[存入______________________经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转]。

买卖双方约定定金通过经纪机构在银行设立的专用存款账户划转的，买方将定金在合同约定期限内存入专用存款账户的，即视为卖方收讫。在合同履行过程中，定金自动转为购房款，但买卖双方另有约定的除外。

第六条 房款交付

合同签订后，买卖双方同意，买方按下列第___________种方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款：

（1）一次性付款：

买方于___________年___________月__________日前或__________将支付购房款人民币（大写）_______________（￥：__________）

（2）分期付款：

①买方于__________年__________月__________日前或__________将支付购房款人民币（大写）_______________（￥：__________）；

②买方于__________年__________月__________日前或__________将支付购房款人民币（大写）_______________（￥：__________）；

③买方于__________年__________月__________日前或__________将支付剩余购房款人民币（大写）__________（￥：__________）

（3）买方向【银行按揭贷款、公积金贷款】方式付款

①买方须于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币（大写）____________________（￥：__________），并在买方办理贷款审批时存入贷款银行指定帐户。

②买方须于__________年__________月__________日之前向银行提交抵押贷款申请

的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。

因买方办理贷款手续所产生的相关费用由买方自行承担。

（4）买卖双方约定的其它付款方式：

______________________________________________________________________________ .

上述款项由买方【直接支付给卖方]、[存入____________________经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转].

____________________经纪机构设立的存量房交易结算资金专用存款账户开户行为：______________________________，账号为：____________________.

买方在取得房屋所有权证书后，持卖方已登记在买方名下的产权证复印件到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

第七条 交房保证金

为保证按约定如期交付该房产并结清该房产项下的水、电、管道煤气、闭路电视______________________________等所有费用，买卖双方协商同意从房产成交价中预留人民币（大写）______________________________（￥：__________）作为交房保证金（不超过交易总价款的__________%）该款项在卖方实际交付房产及完成产权转移登记时进行结算，由买方【直接支付给卖方]、[存入经纪机构专用存款账户划转、其他：____________________】

第八条 有关税费

1.买卖过户所涉及税、费，买卖双方约定按下列方式承担：

买方承担：________________________________________；

卖方承担：________________________________________.

【按有关规定，卖方需付税费：（1）营业税及附加（2）印花税；（3）个人所得税；

（4）土地增值税；（5）交易手续费。买方需付税费：（6）印花税；（7）契税；（8）交易手续费；（9）房屋登记费。其它费用：以实际发生的税费为准。】

本合同在履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【卖方、买方】缴纳。

2.土地证办理费用：土地证从卖方名下过户至买方名下的全部费用由【卖方、买方】承担；如房产所属土地为划拨地，则土地出让金由【卖方、买方】承担；双方约定其他承担方式：__________________________________________________.

3.配套设施过户费：配套设施的相关证件过户手续费用由【卖方、买方】承担。

4.买卖双方商定，对该房产的住宅专项维修资金，按照国家有关规定另行签订过户

协议，结余部分随房屋所有权同时过户。

5.买卖双方商定，卖方在交付该房产时，对该房产附随的水、电、煤气、__________等度数进行确认，并结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理服务费、____________________等费用，并经双方签字确认。

第九条 房屋的交付

卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起__________日内或__________年__________月__________日前，将上述房产正式交付给买方，并履行下列手续：

1.卖方在交房前保证维护上述房产的现有固定装修（固定装修指构成该房装修之固定部分，经拆除将破坏设施完整性，包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、壁橱、门、门把、门窗、防盗网、厨卫设施及其它设施等），在买方接收时移交。

2.买方在接收该房产时对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等约定事项进行验收，交接确认后对该房产及附属配套设施负全责。

3.如双方认为在上述房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品的描述有不详尽之处，可另行补充书面约定，在交接时以书面约定为准，双方仅对书面内容承担责任。

第十条 房屋权属转移登记

按下列第项办理登记手续（选一项），选择第（1）项的第十一条不生效。

（1）买卖双方同意，自本合同签订之日起__________日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。

（2）买卖双方在签订合同后__________日内共同向房屋登记机构申请预告登记。

（3）买卖双方在签订合同后__________日内由买受方单方向房屋登记机构申请预告登记。

第十一条 关于预告登记的约定

1.预告登记自__________内有效（约定的预告登记有效期最长不超过自预告登记之日起一年）

2.申请预告登记的，在预告登记有效期内买卖双方共同办理该房屋预告登记转为房屋转移登记手续。

3.买卖双方因故终止存量房买卖合同时，预告登记的申请人应在__________日内向房屋登记机构办理预告登记注销手续。

第十二条 违约认定

1.买卖双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约。

2.卖方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责，如因

此造成合同履行障碍，视为其违约；若该房产已出

租，卖方未在交房前妥善解决租赁事项的，视为其违约。

第十三条 违约责任

（一）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。

（二）自违约行为发生之日起超过___________日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过__________日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金；若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。）

第十四条 合同变更

本合同在履行期间，买卖双方任何一方要求变更合同条款的，应及时通知对方，并征得对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。未征得对方同意，擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。

第十五条 因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，买卖双方免责。交易过程中已产生的费用由买卖双方各自承担。根据本条款免责，双方应签订具结报告。 第十六条 争议解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下述第__________种方式解决：

1.提交__________仲裁委员会仲裁；

2.依法向人民法院。

第十七条 合同附件

本合同未尽事项，可由买卖双方协商签订补充协议作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。

第十八条 合同数量及持有

本合同经买卖双方签字即生效，本合同一式__________份，买方、卖方各执__________份，房屋产权登记机构__________份，具有同等法律效力。

第十九条 合同生效

本合同自买卖双方签字（或盖章）之日起生效。

第二十条、特别条款

卖方应当在所售房产所有权转移之日起日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原

有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买方支付____________________元的违约金；逾期超过__________日未迁出的，自逾期超过__________日起，卖方应当按日计算向买方支付全部已付房款__________的违约金。（本合同履行过程中，若涉及户口问题，适用本条款。）

出售人：______________________ 买受人：___________________________

电话：________________________ 电话：_____________________________

人：______________________

电话：________________________

签约地点：____________________

篇2

表达小产权房屋买卖合同

出卖人(甲方)：________________村委会

买受人(乙方)：______________________

身份证号码：_______________________

一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后 年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。

四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;

六、违约责任

1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，。

2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。

4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。

7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为 元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份

甲方：________________乙方：________________见证人：______________

____年____月____日

小产权售房合同范本参考

出卖人：____________(以下简称甲方)

买受人：____________(以下简称乙方)

甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方愿将自有坐落____市_____路_____号房屋___间，建筑面积________平方米售卖给乙方。

二、甲方出售给乙方的房屋东至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。

三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币万元，由甲方售卖给乙方。

四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币______万元;第二期在交付房屋之日，付人民币____万元;第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。

五、甲方应自本合同签订日起____天内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。

六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。

七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。

八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。

九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。

十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。

十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款后，并按本合同第八条规定承担违约责任。

十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上开房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用权及其他有关费用。

十三、本合同的附件与合同有同等效力。

十四、本合同一式4份，甲乙方各执1份，另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。

立约人：

甲方：__________(签章)乙方：________(签章)

_____年___月__日订于_______市(县)

小产权售房合同协议书

出卖人(甲方)：

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向____________________________________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：______________乙方：______________

篇3

买受人(乙方)____________ 身份证号码：____________________

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于____市_______区__________的房屋(建筑面积______平方米)以人民币_____仟____佰 _____拾____万_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室______号_______平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金________元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对__________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币 ________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交______________仲裁委员会仲裁。

2、依法向____________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

篇4

关键词：小产权房；法律政策；小产权房买卖 

 

引言 

 

房屋产权本无大小之分，如果从法律上来评价小产权房，小产权房就是无产权房。小产权房并非一个严格的法律术语，而是一个描述性的词语，是人们用于区分在国有土地之上建立的房屋和在集体土地上建立的房屋，是一种社会现象而已。简要概述之，国家发产权证的叫大产权，如开发商在办理合法的立项开发手续、土地出让手续等并按规定上缴国家土地出让金和使用税(费)后，由国家发放土地使用证和房屋所有证，这样的房屋称为大产权房屋。大产权房购买者享有房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。而小产权房，使用的是集体建设用地，国家并不发产权证，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，甚至没有任何证书而只有当事人交易的一纸合同。 

近几年，随着商品房价的大幅涨价，小产权房不仅未随着政府的禁令销声匿迹，反有愈演愈烈的趋势。不少学者都在呼吁要从法律上赋予小产权房平等的权利，但是中央政府却一直裹足不前，而这种权利的模糊更使得农民与购房者权益皆无法获得有效保护，滋生了大量冲突，无论是各级政府还是司法实践都难以做出折中的妥协处理策略，而现有的法律政策规定与法院判决更受到学者的强烈批判，这就需要我们讨论小产权房究竟可否入市流转?法院应如何处理与小产权房相关的纠纷。 

 

一、小产权房的尴尬现状与司法困境 

 

相比商品房，小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费，因此价格便宜得多，这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买的重要原因。但由于小产权房缺乏法律保护，在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，而无法获得房价上涨带来的好处。此外，由于小产权房不受法律认可，也无法在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时，其救济途径就非常有限。同时，由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后难以转让过户。 

由于小产权房权利本身的不清楚、不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地(房屋)大幅度增值的背景下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋。这也使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。不少法院都受理过“小产权房”，一般都是判决合同无效、原房主收回房产。比如2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。 

北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国，但也发生了不少纠纷。在媒介所普遍关注的李玉兰和村民马海涛的房屋买卖纠纷中，李玉兰于2002年7月在北京宋庄辛店村与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。通州法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，马海涛要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。2008年1月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济朴偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70％。 

法院的判决是否合适笔者暂不评价，此案例中各级法院虽然都普遍认定合同无效，但实际上都倾向于保护购房者的权利。比如，北京二中院认为造成合同无效的理由在于农民反悔，但合同无效是自一开始就无效，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院一方面不想与政府政策发生冲突，另一方面又似乎认为应当保护购房者的权益，而做出折中的判决。但是该判决明显存在法律上的漏洞，也有损于法律的统一与权威。 

上述案例是单个农民将原有农村房屋出售后，因为房价变化或者政府拆迁等一方可能违约。而违约方既可能是售房人，也可能是购房者。法院审理该类案件的焦点在于小产权房买卖协议是否有效这一问题之上。但这类案件还不是争议更多、也更普遍的小产权房纠纷。由集体经济组织修建出售的小产权存有更多争议，因为其涉及的权利主体更多，包括集体经济组织与购房者、农民与集体经济组织、集体经济组织与地方政府等等之间都可能发生争议。不少政府都严格限制小产权房，对已修建的小产权房甚至进行摧毁。比如2001年，王府家庭农场二期因“土地占用耕地”而被违法公示，建筑面积约3万平方米的174栋别墅二期工程被当即拆除。在这类案件里面，购房者与地方政府之间、集体经济组织与地方政府之间都存在异常尖锐的矛盾，各级法院很难处理这些争议。 

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【关键词】小产权房买卖；法律争议；建议

1 小产权房买卖概述

1.1 何谓小产权房

“小产权房”指的就是在农村集体土地上建设开发的，出售给城镇居民的商品性房屋。因此，小产权房不包括农民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集体土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小产权房买卖的特征及法律规定

从小产权房的定义可知，只要是不违反禁止性规定、不违反建设规划在集体建设用地上建造的房屋，都是可以得到法律保护的。存在争议的只是小产权房向本农民集体组织以外的成员出售或转让的情形下，其交易效力的问题。

1.2.1 小产权房及其买卖体现出下列特征

1）小产权房出售主体是农民个人和农民集体组织或乡（镇）政府。一般在宅基地上由农民个人建造的房屋，出售者为农民个人。在建设用地上由农民集体组织或乡（镇）政府开发建设的房屋，由农民集体组织或乡（镇）政府作为出售者。

2）小产权房因为无须办理各种手续、缴纳土地出让金、各种税费等，因而价格低廉。

3）小产权房的购买者无法取得房产管理部门颁发的产权证书确权，仅有乡镇政府或者村委会制作的无法律效力的产权证书，也就是说，其产权无法得到法律有效保护。

4）小产权房的流通受到限制。由于小产权房无法取得房产证，因此无法进行二次交易，也无法办理转让、抵押手续，一般只能在原农民集体内部流转。

1.2.2 关于小产权房问题的现有法律规定

我国与小产权房流转有关的法律主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。按照《物权法》第151条、第153条规定，小产权房应当适用土地管理法等法律。《土地管理法》第63条则是明确禁止小产权房的买卖。

2 小产权房买卖中存在的现实突出法律争议问题

依现行法律，小产权房买卖一旦发生纠纷，合同应被认定无效，农民可收回房屋。北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国。

被告于2002年7月在北京宋庄辛店村与原告签订了一份买卖合同，原告将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了被告，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，原告起诉至法院，要求确认双方协议无效及返还房屋。通州法院经审理后认为被告是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决房屋买卖合同无效，责令被告在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，原告要给付被告夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，被告必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于原告反悔，被告可另行主张赔偿。2008年1月，被告依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告原告按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，被告作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人原告赔偿买房被告经济损失185290元，约占房屋市值的70%。

根据我国《土地管理法》第43条第1款规定，使用农民集体土地的情形有四种，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业。并且，兴办乡镇企业和村民建设住宅，只允许使用本农民集体组织集体所有的土地。因此，宅基地使用权一般只可以由本农民集体组织成员所享有这一点也是上述农房买卖案判决的主要理由。②

根据《物权法》第9条规定，房屋属于不动产，即购房者必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。因此，村集体或乡

政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。②

可见，现今小产权房买卖中的法律争议问题主要集中在集体土地相关权利流转问题、小产权房买卖的法律效力问题。

3 构建小产权房买卖具体法律制度的相关建议

笔者认为应当将小产权房买卖合法化，但是应有一定的限制，从而更好地维护各方利益，促进资源的优化配置。

3.1 落实限购政策

对已经有住房的人进行限购，防止人们买房的投机心理。这样就能避免有钱人与穷人争房产资源，实现“居者有其屋”的蓝图。具体而言，可以设置一些限制条件，譬如禁止有一套以上住房的人进行小产权房的买卖；城市居民购买小产权房，必须居住满10年之后，方可转卖等。

3.2 小产权房不得损害集体、国家利益

小产权房必须是在农民依法享有的用作建设用地的土地之上建造而成，决不能侵占耕地，严格掌控18亿亩耕地红线，防止损害集体经济组织利益与国家利益的现象发生。

同时，对小产权房必须规范管理，严格监管小产权房的的登记管理制度，对其买卖征收一定额度的税收。

4 结论

综上所述，我国房地产市场在国民经济中占有重要地位，房地产领域的相关法律法规尚不完善，“小产权”房问题折射出一些制度性及深层次的社会矛盾和利益冲突。小产权房问题既涉及到集体建设用地的改革，又关系到诸多群体的切身利益；既事关历史遗留问题，又影响制度发展趋势，所以其解决路径的选择意义重大。

注释：

①石星.小产权房面临的法律困境及路径选择研究：基于统筹城乡一体化发展的视角[j].内蒙古农业大学学报，2010（4）.

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关键词：小产权房；土地流转制度；合同无效。

“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，与国家颁发房产证的“大产权房”相对，通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房是伴随着我国市场经济的发展和住房制度的改革而产生和发展的，是一个复杂的社会现象。

一、小产权房产生原因。

1.农地制度不合理。城乡二元结构的土地制度导致集体土地所有权虚无化。小产权房是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用、应缴纳的税款等房地产商成本费用也都大大节省，这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。

2.国家土地流转政策不合理，商品房房价过高和经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足。国家规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。但是事实是一些地方政府又以高于支付给失地农民费用几倍的价款出卖给开发商，以此作为地方财政的重要收入来源，被称为“土地财政”。导致开发成本较高，房价较贵，经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足，人们纷纷将目光转向低价的小产权房。

3.对违法小产权房处理不严格。城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“小产权”房热销多年且大部分房屋并未被强拆，政府方面虽制止“小产权房”销售，但并未追究乡政府、村委会的违法行为。依据我国《土地管理法》第73条、76条、77条、83条，以及《城乡规划法》第64条、65条、66条和68条均规定了“限期拆除”强制措施，这是我国法律针对违法建设的否定性评价，也是违法所导致法律后果，但在实际中并未严格执行。

二、小产权房的困境。

1.严重影响社会诚信。根据《中华人民共和国合同法》规定，法院不能适用商品房买卖法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人权益很难得到维护。同时，由于购买“小产权房”买卖合同是无效，因此根据法律规定购房人只能要求出售方退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等，但根据目前已审结案件来看，由于“小产权房”不受法律认可，不能在房管部门备案，根本不在政府机构监管范围内，因此即使出售方违约，由于合同无效，购买人要求赔偿损失诉讼请求也将无法得到满足。在使用房屋过程中，如果遇到房屋质量问题、公共设施维护等问题，购房者救济途径非常有限。

2.引起法律之间冲突。从法律规定上看，依据《物权法》30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力。房屋盖成后就取得了物权，并不需要取得产权证即享有物权。《物权法》第31条规定：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。同时，《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。据此，“小产权房”屋买卖合同应该有效。然而，根据《合同法》第52条第（五）项规定，因违反法律、行政法规强制性规定，“小产权房”买卖合同一般应认定为无效合同。

3.造成社会资源浪费。违法用地和违法建设一般都是恶意行为，并且主观意图在于为谋取非法利益进而损害了国家权益。在法律上讲，大多都违法了国家强制性规定，即主要表现为违反了“土地利用总体规划”，又无法补办用地或建设手续。在一定程度上，“小产权房”虽然解决了城镇中低收入阶层居住需求，但“小产权房”不受法律保护且多采取强拆方式。强拆“小产权房”不仅是对社会财富巨大浪费，而且很可能激化社会矛盾，甚至影响社会稳定。

4.引起法律风险。一是无法取得产权证。即使买方取得有乡政府或村委会盖章所谓“产权”或类似文件，也不受法律保护，如果乡政府或村委会反悔，收回房屋，买方只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。二是存在交易风险。买方如果购买预售“小产权房”，由于售房者不受政府监管，行政机关也无法对预售行为审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付情形，买方无法讨回房款。三是质量风险。“小产权房”建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买方利益很难得到维护。

三、结论。

综上所述，我们要充分看到，小产权房的存在有其深刻的背景原因也因此产生了巨大的困境。小产权房的问题实质上是以土地为主的利益分配问题。但我国现行法律规定小产权房是非法的，目前法律层面上对小产权房进行法律规制，效果并不理想。正如博登海默所说：“一个法律制度之所以成功，是由于它成功地到达并且维持了极端任意的权力与极端受限制的权力之间的平衡。文明的进步会不断使法律制度丧失平衡。通过理性适用于经验之上，然后恢复这种平衡，而且也只有凭靠这种方式，政治组织和社会才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在当下大力推进社会主义和谐社会建设，发展成果由人民共享的时代，各方面更应认清问题症结，着力在法律制度上突破创新，与时俱进，敢于破除惯性思维，科学地进行分析，以便对症下药，科学合理解决小产权房的问题。

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1、《上海市房地产转让办法》（1997年4月市政府令第四十二号）；

2、《关于房地产转让的受让人范围的通知》（沪房地交［1997］812号）；

3、《关于印发（房地产买卖审核工作程序）的通知》（沪房地交［1997］1172号）；

4、《上海市人民政府批转市房地局制订的关于内销商品住房种类归并若干规定的通知》（沪府发［1999］42号）；

5、《关于本市内外销商品住房并轨的若干意见》（沪府发［2001］22号）。

二、新建商品房预出售、私存量房转让应具备的条件

1、已取得商品房预售许可证或已经初始登记并取得房地产权证书的新建商品房。

2、已取得房地产权证书的存量房屋。

3、有下列情形之一的房地产不得转让：

（1）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（2）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

（3）司法机关或者行政机关裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（4）依法收回土地使用权的；

（5）法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。

三、房屋转让的程序

（一）订立转让合同

房地产买卖双方当事人应当依法订立书面转让合同，其中预售新建商品房签订《上海市商品房预售合同》，出售新建商品房签订《上海市商品房出售合同》，买卖存量房屋签订《上海市房地产买卖合同》。

当事人在订立合同时，一般应采用市房地资源局和市工商局联合制订的合同示范文本，也可以参照示范文本自行拟订合同文本。

房地产开发企业自行拟订合同文本和补充条款属格式条款的，应当符合《上海市合同格式条款监督条例》的要求，并按规定将含有格式条款的合同文本报市工商局备案。

（二）预售合同登记备案

商品房预售合同在房地产开发企业和预购入之间签订。双方当事人应当在预售合同生效后，到房屋所在区、县的房地产交易中心办理登记备案。其中，市房地产交易中心或房地产企业开发的原外销商品房项目，到市房地产交易中心办理登记备案。

（三）过户申请

1、预售商品房的，双方当事人应当在新建商品房竣工验收、房地产开发企业依法办理房地产初始登记并取得房地产权证（大产证）、双方签署《房屋交接书》后，按规定向市或房屋所在区、县的房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。

2、出售新建商品房、买卖存量房的，双方当事人应当在《上海市商品房出售合同》或《上海市房地产买卖合同》合同生效后，按规定向市或房屋所在区，县的房地产交易中心提出过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。市房地产交易中心办理外销房的交易过户手续，区县房地产交易中心办理非外销房的交易过户手续。

3、房地产买卖当事人在提出过户申请时，应提交下列文件：

（1）房地产权证书；

（2）当事人的身份证明；

（3）商品房转让合同；

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    二、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》,自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。该信息可从房地产管理部门公布的政务信息中获取。开通房地产市场信息系统的城市,购房人可以通过该系统查询预售项目基本情况和预售情况。

    三、查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的,购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照,开发企业资质证书,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋,将不能办理产权登记手续。

    四、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

    目前,有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。

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一、应慎重确定买卖合同的主体

（一）买房人的确定

实际生活中，笔者接到不少朋友的咨询。比如，“我和我女朋友共同出资购了房，但合同是以女方的名义签订的，发票也是女方的名字，将来房产证能否写成我们两个人的名字”？“我们给儿子全资买房办婚事，房产证写成儿子的名字，我们担心以后婆媳关系紧张，现在能否把房产证上的名字改成我们的”？可见，由于事前考虑不周，将会给自己带来很多烦恼甚至纠纷。因此，以谁的名义买房更有保障，也是需要结合自身实际考虑的问题。

（二）注意售房人是否是唯一的产权人

由于法律规定了单个共有人不得私自处理共有房屋，处理的行为可能无效。因此，如果产权人有多个，而合同只有一人签字就容易发生纠纷，法院原则上也会认定买卖合同无效。尽管法律上有不动产的善意取得制度，但有时买房人付出的精力财力是巨大的。如果产权人是一个以上的，且不能同时到交易现场的话，一定要有委托书，而且是经过公证的委托书。曾经发生过有人瞒着家人用假委托书卖房的事件，最后导致买房人既搬不进房，也讨不回钱。

房子是否有共有权人，以及房产证上的人和实际售房人是否是同一人，都需要核实清楚。另外，也不能盲目相信房产证就是真的，一定要拿着房产证或者复印件到房管部门征询核实一下。

如果购买的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因为租赁期限不满，即使你购买了房屋也是住不进去的。实践中，还有一种情况就是，购买了房子，可原来房子内人员的户口没有迁出，这样容易使购房人无法迁入户口，会造成购房人的孩子入学困难。

二、 注意房屋的性质

有的房改房是需要先售给单位的，房改房还有产权比例的问题。对于经济适用房，各地对其上市有不同的规定。就目前的政策仅限于在适合购买的人员之间合理流动。市场上出现的小产权房，即土地属于农村集体经济组织所有的房屋，此类小产权房仍是不允许上市交易的。期房也是不允许转让的，七部委在关于做好稳定住房价格工作的意见中明令禁止期房转让，为了避免这种情况，现今实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案。已被司法和行政机关裁定、决定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止转让的。已抵押的房屋在没有经过抵押权人书面同意的情况下，也禁止买卖。此外，未取得产权证书的房屋，以及正在发生诉讼争议的房屋最好也先不要购买。

三、防范委托中介公司购房存在的风险

有的购房人除中介费之外，将全部购房款都交给了中介公司，这样做的风险是非常大的。一种情况是中介公司确实如数把首付款或购房款给了出卖人，并扣留了一定的服务费；还有就是中介公司携款走人，公安机关不得不以非法吸收公众存款、非法集资或诈骗罪立案了，这种情况全国已经出现了不少恶例。还有的出卖人把房产证等一并交给中介公司，并办理了经过公证的委托书，使自己完全丧失了权利甚至获得基本信息的机会，这些做法的风险是极大的。

卖房和买房不是卖菜和买菜，买卖房屋的成功以办理房产证为标志。但实际生活中，交款签合同和办证是有一定的时间期限的，即买卖房屋是做不到一手交钱一手交货的。为了消除双方的担心，一种比较安全稳妥的方式已经在大中城市流行，即找一家公证处或律师事务所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，国内外还没有发生过公证处或律师事务所携款逃走的情况。公证处或律师事务所这种机构的信用非常高，国家的监管也相当严格。购房人出的钱一小部分是给中介公司的，大部分是给出卖人的。如果双方签订完买卖合同，公证处或律师事务所再把中介费和房款分别支付，这显然是比较安全稳妥的方式，有远见的中介公司已开始尝试这种方式。而有些中介公司非要自己拿着钱才行，其根本没有考虑这将对购房人造成多大的风险，而实践中出现的中介公司携款潜逃事件就是在这样的背景下不断发生的。依据法律规定，中介公司只有完成了交易才能取得中介费用。对出卖人来讲，不拿到全部的购房款就过户是最大的风险；对买房人来说，出了钱办不了房产证是最大的风险。公证处或律师事务所的介入刚好破解了双方的担心，是一种理想的协助购房模式。当然，如果政府部门要求交易资金必须存入指定银行进行监管，还是应当遵守政府部门的有关规定。总之，交易资金一定不要轻易直接交给中介公司。

四、签订的合同应尽量明确具体

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[关键词] 小产权房 城市化 原因 对策。

一、 小产权房的概念及特点。

1. 小产权房的概念。

小产权房是针对“大产权”即完全产权房而言的。目前，各个城市对于小产权房的称谓不太一致，但在这里给小产权房综合的下个定义。

小产权房是指在农民集体土地上建设，主要向本集体经济组织以外居民销售的房屋住宅，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

2. 小产权房的特点。

小产权房区别于完整产权的房屋来说，具有如下特点。

（1）法律上无保障。按照《中华人名共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地，其它任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。而小产权房建设在农村集体土地之上，又不属于上述三类乡（镇）村建设活动，显然不符合现行土地管理法的规定。因此，小产权房本身的存在是不合法的，也得不到法律的保障。

（2）不能在市场上流转。因为小产权房没有完整的产权，按照相关政策法律规定，小产权房买卖合同属于无效合同，农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护，不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续，因此它是不能在市场上合法的流转。此外，2004 年 12 月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

（3）价格便宜。小产权房由于在集体土地上建成的，因此不用缴纳土地出让金、相关税费等。所以，房屋的成本基本上不包含有土地的成本，房屋的价格取决于建房的成本。因此，价格比较便宜。

二、 小产权房存在的原因。

随着我国城镇化的进程不断在加快，大量的农村人口转为城镇人口，滋生了人们对于房屋的需求。

而这部分人大多收入不高，经济来源不足。面对现在城市商品房的价格的不断上涨，只能望房兴叹。

当购房者在商品房市场上购买不到价位合适的中低价位商品房时，就会把目光转向手续不全但价格低廉的小产权房。而中低收入群体对低价房的需求也反过来进一步刺激了一些“城中村”、近郊甚至远郊农村大量在集体土地上开发建设小产权房。于是，对于这样一种急迫的自住性的需求，推动了小产权房的发展。随着城市规模的快速扩张，再加上交通和供水、排水、供电等城市基础设施的不断完善，使得相关农村集体土地开发利用价值也与城镇国有土地一样快速提升，而传统的在农村土地上从事种养殖业的收益，相比住宅和商业地产等房地产开发投资而言，不仅回报低、见效慢，而且风险大，这也是导致小产权房大量开发建设的主要原因之一。

综上，对于农民或村集体和普通的购房者来说，小产权房对他们都带来了切实的利益和好处。有着这种利益的驱动，小产权房才会不断地被建成，不断地入市交易。

三、 如何处理小产权房问题。

正如前面所述，按照目前的法律法规以及现行的相关政策来看，开发经营小产权房是不合法的。

针对这种不合法的小产权房，现在的处理方式基本上是以法律无保障，强调它的不合法性，禁止小产权房的开发和经营为主。主要执行措施通过强制拆除、没收、不准进行市场交易为主。这在一定程度上确实达到了一定的效果，但是也造成了一些负面的影响。对于购房者，购房资金的损失会影响家庭的和谐；对于开发商，停建小产权房浪费了各种工程资源；对于农村集体，被占用的土地也没得到占补平衡和复垦。因此，小产权房的解决不能集中于怎样禁止、停建、停售，而应该将小产权房转为合法的存在；如何在统筹城乡发展中和谐解决小产权房问题，实现 各主体的“多赢”可以从以下几个方面入手。

（1）从小产权房存在的根本原因入手，集体的土地与城市土地的价值悬殊，农民分享不到城镇化过程中土地增值的收益。因此，改革还需从制度出发，彻底改变城乡二元化的土地制度，实行同地同价，公平公正的原则，切实保护农民的根本利益。

（2）有需求才有市场供给。正因为很多人买不起房子，价格太高，所以才滋生了对于小产权房的需求。因此，国家及各城市政府应该严格进行房价的调控，让其回归到合理的的价位。所以严格调控商品房市场，降低房价，这也是减少中低收入家庭对于小产权房依赖的途径之一。

（3）虽然小产权房在一定程度上是不合法的，但是它的存在，也有合理性。对于小产权房，可以将其看成是在集体用地上建立的乡镇企业等一样。

此外，由于城市化，它的存在可以看成是客观必然的。不应该将思路集中在要把集体土地转为国有土地。这种措施执行只会让小产权房变相的成为商品房，导致价格上涨。从小产权房所处的区域、成本以及它的功能来看，可将其将其逐步引导到合法和规范发展的轨道上来，成为城镇住房供给体系的重要组成部分，赋予农民集体土地流转权，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。将小产权房和保障房联系起来，有助于扩大城镇住房供给，一定程度上促进房屋价格下降；也能切实解决城镇中低收入家庭的住房需求问题；将部分存量小产权房转化为保障性住房，不仅可以有效缓解保障房建设的资金和土地压力，还可以大大加快整个保障性住房体系的建设进程，同时还可以给存量小产权房一个合法、合理的市场出口。

四、 结语。

小产权房的存在是在城市化过程中产生的，它有存在的合理性。因此解决小产权房的问题还需从根源出发，结合现在政府的保障房工程。地方政府通过合理价格收购或租赁或直接将其作为保障房分配给有资格的人群。当然小产权房的出路不只有这些，它的出路还需我们进一步探讨。

参考文献。

[1]中华人民共和国土地管理法[Z].

[2]国务院。国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发[2004]28 号）[Z].