前期物业服务合同范文

导语：如何才能写好一篇前期物业服务合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

法定代表人：_________；

住所地：_________；

邮编：_________；

乙方：_________；

法定代表人：_________；

住所地：_________；

邮编：_________；

资质等级：_________；

证书编号：_________；

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对_________（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章　物业基本情况

第一条　物业基本情况：

物业名称_________；

物业类型_________；

座落位置_________；

建筑面积_________。

物业管理区域四至：

东至_________；

南至_________；

西至_________；

北至_________。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章　服务内容与质量

第二条　在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条　在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第四条　乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。

第五条　单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章　服务费用

第六条　本物业管理区域物业服务收费选择以下第_________种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：_________元/月·平方米；

高层住宅：_________元/月·平方米；

别墅：_________元/月·平方米；

办公楼：_________元/月·平方米；

商业物业：_________元/月·平方米；

物业：_________元/月·平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

篇2

法定代表人：

住所地：

邮编：

乙方：

法定代表人：

住所地：

邮编：

资质等级：

证书编号：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十一条 本物业管理区域内的会所属 （全体业主/甲方）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

1、 ；

2、 .

第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：

1、 ；

2、 .

第五章 物业的承接验收

第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、 ；

2、 ；

3、 .

第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：

1、 ；

2、 ；

3、 .

甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：

1、 ；

2、 ；

3、 .

第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、 .

第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护

第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十九条 乙方可采取规劝、 、 等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十三条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

物业管理用房建筑面积 平方米，其中：办公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ；

用房 平方米，位于 .

第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章 专项维修资金

第二十五条 专项维修资金的缴存 .

第二十六条 专项维修资金的管理 .

第二十七条 专项维修资金的使用 .

第二十八条 专项维修资金的续筹 .

第八章 违约责任

第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第三十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按 的标准向甲方、业主支付违约金。

第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按

的标准向乙方支付违约金。

第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十四条 以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

第一条 物业基本情况：

5、 .

第九章 其他事项

第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止

。

第三十六条 本合同期满前 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

第三十七条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。

第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第四十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第四十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：

1、向 仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提讼。

第四十三条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。

甲方（签章）

乙方（签章）

法定代表人

法定代表人

年 月 日

物业名称 ；

物业类型 ；

座落位置 ；

建筑面积 .

物业管理区域四至：

东至 ；

南至 ；

西至 ；

北至 .

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章 服务内容与质量

第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、 ；

2、 ；

3、 .

第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。

第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 服务费用

第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅： 元/月。平方米；

高层住宅： 元/月。平方米；

别墅： 元/月。平方米；

办公楼： 元/月。平方米；

商业物业： 元/月。平方米；

物业： 元/月。平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；

（11） .

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

2、酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

多层住宅： 元/月。平方米；

高层住宅： 元/月。平方米；

别墅： 元/月。平方米；

办公楼： 元/月。平方米；

商业物业： 元/月。平方米；

物业： 元/月。平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9） .

乙方采取以下第 种方式提取酬金：

（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金 %的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

第七条 业主应于 之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式

解决：

1、 ；

2、 .

第四章 物业的经营与管理

第九条 停车场收费分别采取以下方式：

篇3

第一条　本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：_________

受托方(以下简称乙方)：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号

四至：东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________万平方米

建筑面积：_________万平方米

容积率：_________%

绿地占有率：_________%

公建配套用房面积：_________平方米

小区总户数：_________

受益人口：_________

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位(包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)，户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、_________。

第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条　公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。年_________次。

第十四条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费：月_________元/m2;

2、代收代办费：_________。

3、特约服务费：_________。

第十五条　业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条　对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。

第十七条　其它委托事项。

_________;

_________;

_________。

第三章　委托管理期限

第十八条　委托管理期限自_________年_________月_________日_________时起至_________首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。

首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。

第四章　双方权利义务

第十九条　甲方权利义务(适用于房地产开发企业或产权单位)

1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守;

2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明;在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺;

3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;

4、审定乙方拟定的物业管理立案制度;

5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、账务预算及决算;

7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

(1)负责返修;

(2)委托乙方返修，支付全部费用;

(3)_________。

8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第_________项执行：

(1)无偿使用;

篇4

受商业利益的诱使，现在市场上提供网络营销服务的公司可谓是众目繁多，但专业方面实在不敢恭维，层次不齐。关于什么是网络营销，如何做好网络营销这样的大问题在此，笔者就不做过多的谈及。

同时，由于相当一部分传统企业自身对网络营销的认识和理解还处于初级阶段，因此对专业的网络营销公司把握不准，更多的时候是任凭其胡吹乱谈，在此，笔者给大家提供几点个人建议，让您能更清楚对方是不是就是你要找的人？

1、只要一听说你想做网络营销，他不是先详细去了解你的现状、你的具体需求，而是马上说他可以帮你搞定；

试想一下，都不知道你公司的现状，不了解你的产品、人群，不了解你的实际需求，不了解你的投入力度，就夸下海口帮你搞定，实在不懂如何帮你制定合理的营销方案？

2、看看他们给你的建议或服务方案内容是营销的层面居多，还是涉及网络技术方面的居多？

这一点很重要，网络营销顾名思义：网络＋营销，网络只是一种手段，营销才是最终结果。但很多网络营销公司在给客户做服务的时候，往往却没有从营销的角度出发，没有对客户的企业自身、产品、人群、市场等做详细的营销分析；而在网站推广、网站开发建设方面整一堆东西出来，欲盖弥彰。

3、是否有系统性、策略性、有针对性的？

网络营销是一项系统性的工作，从前期的项目战略规划、网站规划到日常的网络传播推广、数据分析、团队运营管理等一系列都要有系统的规划和执行。

没有从项目战略规划、策略规划、传播推广、创意发散等方面全面权衡、综合统筹，根本不清楚如何去构建适合客户的网络营销系统。相信作为企业主的你，在这一点上不会没有这个高度，但请千万不能忽视这一点！

针对性：这一点比较明显的就是体现在网络推广传播上面。网络推广方法有很多，但不是每种都适合你。往往很多网络营销服务公司给你做的方案中会列举出十几乃至二三十种，而且每一种看上去貌似也行。殊不知，传统企业的网络推广的核心竞争力是性价比，是转化率，而不是像门户网站那样片面的追求浏览量。也只有是那些对你企业不太了解的人，才会做出这种广撒网、无重点的推广方案来！

4、100%的承诺效果

但凡100%承诺网络营销效果的公司，建议你还是三思而后行。

尽管网络营销确实有数据可以用来参考分析，就算前期规划做得很完美，在没有经过一定时间的市场、营销信息反馈、检验，谁都不可能准确预测出你的网络营销项目最终结果。何况，网络营销项目最终的效果在另外一个层面上来讲是需要企业方和网络营销服务商一起共同努力才能实现！效果不好，他说了不算，也要看你的配合程度！

5、不要过于相信其成功案例

笔者曾遇到一个很有趣的现象，相同的一个所谓成功案例，暂且不说这个案例是否是真正的所谓成功，却在不同网络营销服务公司的官网上出现！

6、不要过于相信什么“国内第一人、XX学院专家”等一些权威头衔，殊不知，现在的大学等机构的电子商务教材都是上一个世纪的，教出来的也都是理论专家，动手能力接近为零的学生，至于是否有开设网络营销这个专业，还不太了解！至少我是没听说过！

篇5

关键词：物业服务企业、物业费、空置房

中图分类号：C29 文献标识码：A

近年来，物业服务合同纠纷已成为城市地区频发的民事纠纷类型。以南平市延平区人民法院为例，2010年该院共受理物业服务合同纠纷案件281件，占该院同期民商事案件受理总数的10.51%；2011年受理292件，占10.22%；2012年受理372件，占10.71%；从全市法院受理的物业服务合同纠纷来看，2010年该院共受理物业服务合同纠纷案件386件，占全市法院同期民商事案件受理总数的2.85%；2011年受理401件，占2.86%；2012年受理2441件，占10.31%。物业服务合同纠纷案件我市受理数量不仅逐年上升，在该院同期受理的民商事案件中所占比例亦呈年年攀升态势。且物业服务合同纠纷案件进入执行程序的比例亦相当高，2010至2012年，当事人申请执行的物业服务合同案件数占该院审理的全部物业服务合同案件数的比例分别为19.99%、16.82%、23.16%和23.78%。因前期物业空置房物业费而引发的物业公司与房地产开发商之间的纠纷案件，在司法实践中属于较复杂的问题，有必要值得探讨。

一、“前期物业服务合同”纠纷问题的引出

所谓“前期物业服务合同”，是指在业主委员会同物业管理企业签订正式物业合同之前，由建设单位与其所选聘的物业管理企业签订的关于前期物业管理服务的合同。[ 刘文清：《物业服务合同实务研究》，法律出版社2007年版，第148页。]物业服务费用问题是前期物业服务合同中的核心问题。[ 韩洪迅：《中国消费者报：2007年物业服务凸显四大难点》，http//.cn，新浪网]前期物业服务合同空置房物业费纠纷，涉及前期物业合同中空置房物业费承担问题。物业实践中，建设单位（开发商）拖欠空置房物业费的情况普遍存在，有业内人士估算至少有七成开发商欠缴物业费。笔者在本文中主要解读两个方面问题：一是空置房物业费的承担主体问题；二是诉讼中认定空置房物业费数额和举证责任分配问题。

二、空置房物业费的承担主体。

《物业管理条例》第42条第2款明确规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。笔者认为，这一规定的法理依据在于：建设单位（开发商）在其开发建设的房屋出售之前，是小区最大的业主，随着房屋的逐渐出售，其所保有的房屋量逐渐减少，最终完全退出小区或仅保有少量房屋的权属。建设单位销售房屋的过程有可能持续数年，在前期物业服务企业入驻小区开始物业管理后，建设单位一般尚有房屋留做自用或未能售出或未能交付使用，这些房屋在交付购房者使用前一般被称为空置房，此时的建设单位作为房屋的所有权人或占有人，实际上就是业主，理当依照其与物业服务企业签订的前期物业服务合同支付相应物业费。建设单位（开发商）欠缴空置房物业费，不仅损害物业服务企业的合法权益，同时由于物业费是小区公共区域的管理服务开支，开发商欠缴物业费的行为将导致物业服务质量整体下降，进而使得小区业主得到的服务品质下降，也损害了小区其他普通业主的合法权益。[ 张柳青、张朝阳：《物业管理纠纷审理中的若干法律问题》，《法律适用》2006年第11期，第7页]因此，建设单位承担空置房物业费于法有据，建设单位认为物业公司应向业主收取空置房物业费没有法律依据。

三、空置房物业费数额的司法认定。

篇6

关键词：前期物业管理；概念及特点；前期介入； 解决对策

目前，国外发达国家已普遍进入了物业管理的前期介入，国内也已经有一些富有远见的房地产开发企业开始尝试让物业服务企业在项目规划设计阶段开始提前介入，但也有不少开发企业对物业管理的前期介入认识不足，重视不够，物业管理大多是在业主入住前半年左右进入的，所做的主要工作是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。

从总体上看，前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。当前我国城市商品房住宅小区中业主与开发商指定的前期物业服务企业及业主委员会之间发生的各项矛盾，几乎占群发性矛盾之首，住宅物业管理出现的大部分纠纷,多半是前期物业管理管理阶段造成或建设单位遗留的。因此,要做好物业管理工作,规范物业管理行为,应首先从源头抓起,从前期物业管理管理抓起。

一、前期物业管理的含义

前期物业管理管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。建设部2003年颁布的《前期物业管理管理招标投标管理暂行办法》规定:前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

前期物业管理按照时间划分可以分为两个阶段:第一阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止，对于物业服务企业而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界线。

二、前期物业管理的主要特征

1、前期物业管理管理可以由建设单位指定物业服务企业或通过招投标的方式选聘物业服务企业实施管理。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理管理招标投标管理暂行办法》规定,建设单位可以选聘物业服务企业实施前期物业管理管理。事实上,目前新建住宅小区大多数是由建设单位选聘的物业服务企业进行管理,而不是通过公开招投标来选聘物业服务企业。

2、前期物业管理管理是小区未建成投产前的管理。一个住宅小区由单幢楼宇、组团组成,当第一批业主入住后就需要物业管理,否则小区就成为一个无序的聚居地,秩序混乱不堪。

3、前期物业管理面对的是全体业主。物业服务企业在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑,既要及时解答处理属于物业管理的问题,又要收集反馈属于建设单位和施工单位答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大,但物业服务企业必须全力以赴做好工作,确保有比较高的业主满意率,以便为下步实施物业管理打好基础。

4、前期物业管理收集大量的资料。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全,前期物业管理是各种资料大量形成的时期,物业服务企业要更好地开展物业管理,必须注意收集、整理、保管好各种资料,以便跟踪检查。

三、前期物业管理的意义

在物业开发阶段适时地选择恰当的物业服务企业,能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物业更符合使用和管理的要求,因此,这是建设单位不容忽视的重要环节。前期物业管理对于做好以后的物业管理工作具有相当重要的作用:

1、前期物业管理是对所管物业的全面了解。物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好,使业主满意,就必须对物业进行全面的了解。必须在物业的形成过程中就介入管理,才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此,物业服务企业方能更好地为业主服务。

2、前期物业管理能促使工程质量难点提前解决。从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷,对物业的规划、设计进行审视,对不适之处提出修改方案,优化、完善设计中的细节,从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前,逐项加以妥善解决,减少后遗症,避免日后物业管理工作中的矛盾和困难。

3.前期物业管理是为后期管理做好准备。物业管理也是一项综合管理工程,通过物业管理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系,建立通畅的服务渠道,以充分发挥物业管理的综合作用。

四、我国前期物业管理管理中存在的主要问题

1、前期《物业管理服务合同》》侵犯业主合法权益。建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业服务企业，还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业服务企业的选聘权、《临时管理规约》的制定权以及将前期《物业管理服务合同》强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中，决定权完全在建设单位手中，前期物业服务企业为了中标，而一味强调最低价格，造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润，就可能会将一些不合理的条件转嫁到业主身上。

2、物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于建设单位的物业服务企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。

3、共用设施设备不明确。有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整，会给物业服务企业在前期物业管理带来诸多困难，也容易使广大业主与物业服务企业之间产生不少矛盾和纠纷。

4、前期物业管理招投标不规范。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业服务企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

五、解决前期物业管理管理中存在问题的对策

1、 提高对前期物业管理的认识。小区的真正主人是业主，不是建设单位，前期物业服务企业是为业主服务，应该把业主的利益放在第一位，只有这样才能够在小区“站稳脚”，以求公司的长远发展。“态度决定一切”，因此应该端正前期物业管理的短期思想，应该认识到前期物业管理就等于聘用人才的试用期，干得好可以继续留下来，续签《物业管理服务合同》。前期物业服务企业在人员使用上务必要慎重，应综合考虑人员各方面的能力和素质。前期管理人员可以说是物业服务企业的代表，特别是主要管理人员，代表着企业各方面的利益，因此企业要从责任心、能力和思想觉悟等多个角度统筹考虑人员安排。

2、建立《前期物业管理服务合同》备案制。应明确以法律的形式规定前期物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》要进入房地产行政主管部门备案。由房地产行政主管部门审查备案合同:审查合同中是否有法律禁止的条款、是否有显失公平的条款，当有法律禁止的条款时应认定条款无效;当存在显失公平的条款并有业主提出侵害其权益时，应当撤消该条款，责令业主与物业公司重新协商讨论，制定出新的公平合理条款。同时房地产管理部门要加强对前期物业管理合同的指导和监管力度。

3、加强对建设单位主导地位的监督。为了保障物业的顺利开始，建设单位在前期物业管理中必然占有明显的优势，这是由前期物业管理特点所决定的。在这一前提下，为了平衡各方当事人的法律地位，就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制，以防侵犯业主合法权益。我认为可以从以下两个方面予以考虑：一是对于建设单位制定的《临时物业规约》由行政部门进行审查或要求其履行备案手续，或由行政部门制定《临时物业规约》或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业服务企业的选聘，或监督选聘。

4、规范前期物业服务企业的选聘制度。前期物业服务企业是否具有独立性的身份，能否按市场规律选聘前期物业服务企业，不仅对前期物业管理服务的质量，以及开展的是否顺利具有重要影响，而且完全独立的前期物业服务企业对于建设单位也能形成一种制约。

我认为，保障前期物业服务企业的独立，规范选聘制度可从以下方面进行：

（1）强调房产开发建和必须与物业管理相分离，物业服务企业不得与开发建设单位有任何实质上的联系，特别是对于特定的物业区域，其建设单位不得和物业服务企业有任何联系;

（2）进一步严格物业选聘的招投标制度，对于物业规模小的或只要有投标者的，就应采用招投标方式，只有在无人投标的情况下，在行政部门的监督下才能采用协议的方式，并且必须进行公示，接受业主的监督。

5、进一步规范物业承接验收工作。物业服务企业通过对物业的承接验收，将正式从开发建设单位处接管物业，对物业进行实体管理，它在一定程度上决定了整个物业将来的管理质量。要解决前期物业管理交接验收难的问题，关键要确立前期物业管理交接验收制度，明确物业服务企业的职责，广大业主共同参与，三管齐下，才能切实解决。

（1）要确立前期物业管理交接验收制度。根据《物业管理条例》精神，由物业行政主管部门制定前期物业管理交接验收配套文件，明确前期物业交接验收流程，及需要注意的事项，物业管理协会及物业管理培训中心可以组织人员编制物业项目及配套设施设备的交接验收基本标准，搞好物业从业人员前期物业交接验收培训，以提升物业服务企业的整体素质和管理服务水平。同时，加强监督指导，各区县物业行政主管部门应参与物业的交接验收。对前期物业项目质量不合格、配套不完善的开发建设单位，责令其限期整改，对其情节严重的，可按《条例》第条予以罚款处罚，依法行政，使《条例》的精神落到实处。

（2）明确物业服务企业在前期物业交接验收中的职责和义务。在物业管理法规中赋予物业服务企业在前期物业交接验收的主体资格，明确其职责及义务及不履行此项职责的责任，从而对物业服务企业在前期物业管理交接验收行为进行约束。

（3）广大业主共同参与。通过宣传《条例》，树立业主的责任意识，提高其参与物业管理服务事项的积极性。同时，要求物业服务企业应将前期物业交接验收以动态的形式及时告知业主，也可以让有一定能力的业主参与此项工作，让业主对自己的物业享有广泛的知情权，对开发建设单位的违约行为进行直接监督，共同做好前期物业的交接验收工作。

结束语

认真做好前期物业管理管理工作,对于减少纠纷,建立前期物业管理的长效化管理机制,提高服务质量,维护小区稳定,构建和谐社区,其意义、地位与作用是显而易见的，加强前期物业管理是规范物业管理的非常重要的前提。

参考文献

[1]胡伯龙，杨韬.物业管理实务.机械工业出版社.2008年03月

[2] 杨心环. 浅谈住宅小区前期物业管理[J]. 经营管理者, 2010, (13) .

[3] 杨宏. 对前期物业管理中两个问题的探讨[J]. 经济师, 2009, (04) .

篇7

近年来，随着城市化进程的不断加快，物业管理在城市管理中的重要作用日益突出。物业管理工作涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。加强物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，促进城市房地产的保值增值；有利于提高城市品位，不断改善市民的生活和工作环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。各级各有关部门和单位要从落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，进一步统一思想，以改善环境、营造和谐社会、创建平安城市为目标，积极采取措施，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，建立健全长效管理机制，切实提高物业管理工作的整体水平。

二、构建上下联动的物业管理工作机制

按照各县（市、区）人民政府、市开发区管委会负责，乡镇政府、街道办事处具体组织，社区居委会协助落实，房管部门监督管理，相关职能部门密切配合，物业服务企业具体承担，“条块结合、以块为主”的原则，建立和完善物业管理体制，明确管理职责，落实工作责任，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。

（一）各县（市、区）人民政府、市开发区管委会负责本辖区物业管理工作。组织所辖乡镇、街道办事处贯彻落实各项政策措施，全面开展物业管理工作；落实办事机构，建立县（市、区）、街道（乡镇）、社区三级物业管理工作体系；落实管理责任，抓好本辖区物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导。

（二）乡镇、街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作。负责会同房产管理部门，科学划定物业管理区域；指导同一物业管理区域内的业主成立业主大会，并选举产生业主委员会；指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会和实施物业管理；组织或参与物业服务质量的检查考评；建立健全投诉处理机制，协调解决物业管理中的综合性问题；对辖区物业管理工作进行监督和检查，协助综治、公安、工商、文化、教育、卫生、环保、房管等相关部门开展小区综合整治工作。

（三）社区居委会负责本辖区物业管理的实施工作。负责业主大会筹建、业主委员会改选的组织工作，指导业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织；协助物业服务企业和物业服务组织落实服务合同；协调处理物业服务中的矛盾纠纷；对住宅小区内损害业主利益的各类违章行为，及时上报相关行政执法部门。

（四）房产行政主管部门负责物业管理的监管和行业指导。负责研究制定本辖区物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；参与本辖区内新建住宅项目的规划建设和综合验收；负责辖区内物业服务企业的资质审查；组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；负责对住宅专项维修资金的使用进行审查；负责指导物管机构和街道（乡镇）加强物业服务活动的日常监管，牵头协调相关部门共同做好物业管理相关工作，依法查处物业管理违法行为；市房产行政主管部门牵头组织对各县（市、区）人民政府、市开发区管委会、市各有关部门推进物业管理工作情况进行检查考核。

（五）相关职能部门依据各自职责，共同抓好涉及物业管理的相关工作。规划、建设、公安、工商、文化、教育、消防、卫生、环保、城管、物价、质监等相关职能部门负责依法查处居住小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，维护物管区域正常的公共管理秩序。

三、合理确定物业管理方式和组织形式

物业管理实行等级性或基础性管理服务。根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理方式和组织形式。力争三年内，物业管理或基础性物业服务覆盖到所有住宅小区，基本形成体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

（一）新建商品房住宅小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘符合资质的物业服务企业实施物业管理。规划、建设、房管等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。新建住宅小区要严格落实公建配套验收制度，验收时，街道、社区、前期物业服务企业必须参加。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。开发建设单位要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。

（二）老旧住宅小区要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为依据，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为载体，开展物业服务活动。要加大对老旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“楼幢管理”的模式，确保小区基础落实到位。规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区实施统一管理、差异化服务，开展物业管理的经费由小区全体业主承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会或业主代表会议讨论通过。经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受全体业主监督。

（三）合理确定物业服务内容与收费标准。物业服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。

新建商品房住宅小区和具备市场化物业管理条件已实施市场化物业管理的老旧住宅小区，根据区域内规划建设、配套情况和设定的服务项目，依据物价、房管部门制定的物业管理等级评定标准，通过前期物业服务招投标，或者由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，确定服务等级和收费标准，并经房管部门会同物价部门核定后实施。

不具备市场化物业管理条件的老旧住宅小区，由社区居委会负责落实基础性物业服务项目。由社区组建物业服务队伍实施基础性管理服务的，其收费标准由社区居委会组织召开业主大会或业主代表会议讨论通过，在小区内公示，由房管部门会同物价部门核定后实施。

四、规范物业管理的相关工作

（一）规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立前，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业管理委托合同》、《业主临时管理规约》和物业管理用房，并按规定程序招聘符合资质的物业服务企业，进行前期物业管理。

（二）规范业主委员会的组建和工作程序。进一步完善社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的工作机制。每个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从有关产权单位及物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处（乡镇人民政府）要支持业主委员会的工作，业主委员会集体换届期间，由街道办事处（乡镇人民政府）指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（三）规范物业相关合同管理工作。开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业服务的相关条款，约定房屋交付使用后物业服务的主要内容、服务等级及对应的收费标准。

业主委员会成立前，开发建设单位要按规定程序与选聘的物业服务企业签订前期物业服务委托合同。

业主与物业服务企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业服务合同和业主临时管理规约，并认真履行。

业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式的物业服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业服务合同的约定，按期交纳物业服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业进行督促催交；经督促仍不交纳的，由房管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）协助物业服务企业依法催交。建立业主交纳物业管理服务费诚信档案，凡无正当理由超过一年不交纳物业服务费的，在未交全物业服务费前，相关部门可限制房屋的转让交易。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调解处理；调解处理不成的依法解决。

（四）规范物业服务行为。物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。房产行政主管部门要会同街道办事处（乡镇人民政府）加强对物业服务企业的监管。加强对物业服务企业服务质量的检查，对物业服务企业的服务行为进行抽查，建立诚信档案，规范其服务行为，认真评定物业服务企业的业绩和诚信程度，并依据有关规定作为资质评定和物业招投标的重要依据。在强化对物业服务企业考核的基础上，建立优胜劣汰新机制。对服务质量差、业主满意率低的物业服务企业，要依法吊销其资质证书。要严格招投标管理，对物业服务企业在招投标过程弄虚作假，串通投标等违法违规行为，严肃处理，一年内不得参加投标活动。要建立健全物业服务项目经理制度，切实提高物业服务行业从业人员素质。要建立透明消费制度，研究出台新的物业服务收费标准，提高业主满意率。要建立健全物业投诉处理责任机制，建立数字化物业管理信息系统，设立物业服务“”，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业服务企业整改，切实保障业主的合法权益。

五、确保物业服务行业健康有序发展

（一）加强组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。市政府将把物业管理作为民生和社会稳定工作纳入各县（市、区）人民政府、市开发区管委会社会经济发展考核指标。各县（市、区）人民政府、市开发区管委会，市各有关部门要切实加强领导，加大措施，全力推进。要把强化物业管理工作作为提升城市管理水平、创建文明城市、维护社会稳定工作的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实实施机构，明确工作任务，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为物业管理工作提供有力保障。

（二）加强舆论宣传。要采取多种形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》和《市物业管理实施细则》等相关的政策法规和规定，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，努力形成人人关心支持物业管理的良好氛围。

篇8

关键词：规范物业；前期物业；物业管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文从前期物业管理的主要内容、重要意义，以及前期物业管理中存在的主要问题，阐明加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提。

一、前期物业管理的定位

前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”

二、前期物业管理的特殊性确定了其重要

前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道：“万丈高楼平地起”，基础是高楼大厦建设的保障。

物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按《重庆物业管理条例》，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物业管理，通常是分为两个不同的阶段：前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物管企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。

加强前期物业管理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢”。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。

三、前期物业管理的内容确定了其特殊性

《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多，〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。

（一）前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的，这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件，依法共同遵守前期物业管理合同的约定，是开发商、业主与物业企业的基本义务。《前期物业服务合同（示范文本）》中，把前期物业服务的主要内容分为14个部分，例如：1、物业共用部分的维修、养护、运行和管理；2、物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；4、公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容，开发商与物业企业根据小区（大厦）建设的实际和服务事项的需要和要求共同约定。

（二）前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。

（三）业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序，创造良好环境的一部约束全体业主的前期物业管理活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约可以称之为小区（大厦）的宪法，它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的规定，对物业使用中的禁止行为，对物业的维护、物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定，把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。

（四）物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分，依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模，在物业承接验收中敷衍了事，带来后期大量的物业矛盾，如房屋质量、公用设施中的问题，业主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物营企业“替人受过”。

因此，物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，以保证开发商、业主、物业企业的合法权益，提供开展物业管理的必备条件，确保物业使用安全和功能，保障房屋买受人的物业管理消费权益。

应严格按照建设部1997年7月1日的《房屋接管验收标准》的内容，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验。

四、前期物业管理中的问题

《物业管理条例》颁布实施近一年时间了，然而，在前期物业管理中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面：

（一）前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确。

《条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容（即双方的权利义务及违约责任），没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。

（二）物业承接验收制度不完善，移交不完整。

在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。

（三）共用设施设备不明确。

物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。

（四）业主临时公约未建立或未约定。

《条例》第22条明确规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。

（五）前期物业管理招投标不规范。

目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发的物业直接给请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

（六）物业服务和收费“质价不符”。

《条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”

国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。

（七）物业管理用房未配置。

《条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”

物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作，有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。

（八）物业维修资金管理制度未建立。

《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能接业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。上述问题，均是在前期物业管理活动中出现的问题。

五、加强前期物业管理的对策

鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性，由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，抓好前前期物业中的主要问题，是物业管理中的一个重要的课题，前期物业管理着重应在以下几个问题把好关口：

（一）规范前期物业管理招投标行为。

《条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”物业管理招标投标制度是《物业管理条例》确定的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为规范发展物业管理提供了有利的保证。目前的实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业，物业管理招投标意识正逐步深入人心，物业管理招投标市场正逐步建立。推行物业管理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理的整体水平。

《条例》和《办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，可以采取以下对策：

1、加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识；2、建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；3、建立健全招投标备案制度；4、培育和发展招投标中介服务机制；5、建立和完善物业管理的仲裁机构；6、政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。

（二）制定前期物业管理业主临时公约

《条例》规定：建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。

1、建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按《条例》规定；使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；2、建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定；3、业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。

综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了建设单位（开发商）、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题，要使前期物业管理活动健康有序发展，就必须加强前期物业管理，它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理，就会使整个物业管理活动有个好的开端，也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理，可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾，为物业管理的后期发展铺平了道路。

（三）规范前期物业管理服务合同

《条例》第35条明确指出：“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《条例》规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业管理服务合罔是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以，规范前期物业管理服务合同，不但有利于建管衔接，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同应采取以下对策：

篇9

关键词：物业服务；物业管理；业主

一、物业服务合同的特殊性与监督的必要性

按照合同法的规定，合同订立的过程就是合同当事人之间要约一承诺的互动谈判过程。谈判是当事人之间的信息交流，当事人之间通过充分的信息交流订立的合同可以保证其内容具体明确、双方权利与义务均衡，充分体现民商事合同自愿、等价、有偿的原则。在订立合同的谈判过程中，双方当事人的专业知识水平可能存在差异，信息收集和反馈的程度不同，从而导致信息不对称。为了防止信息不对称给信息弱势一方带来被欺骗的风险，信息弱势一方往往委托人代为谈判，而人所做要约或承诺直接对委托人具有约束力，如同委托人亲自作出要约和承诺一样。

物业服务合同以物业管理人提供物业服务、业主支付物业管理费为合同内容，但是其订立过程与一般的合同订立过程相对比具有很明显的特殊性。物业服务合同包括前期物业服务合同和普通物业服务合同两类。前期物业服务合同是指在某一物业区域开发过程中，由建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同。建设单位与物业服务企业签订物业服务合同后，再通过物业销售合同将其对物业服务企业的义务转移给物业买受人。普通物业合同是指由物业区域的业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，根据我国法律的相关规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，其权利义务直接及于全体业主。无论在前期物业服务合同或普通物业服务合同中，业主都不是合同订立过程的当事人，却要承受合同中规定的权利和义务，而业主承受这样的权利和义务并非基于委托关系，因为，在前期物业服务合同中建设单位的行为以及普通物业服务合同中业主委员会的行为都不需要取得业主的授权。

业主作为物业服务合同当事人与合同签订过程相分离，必然造成业主在合同内容上意思表达的缺乏或不充分，业主希望从物业服务合同中得到的权利或利益往往表达不足，业主也无法决定合同具体的权利义务内容；而物业服务企业作为物业服务合同的定约人，其权利和利益的表达却是充分的。物业服务企业掌握了绝对的信息和话语权，这就造成业主依法主张权益的困难。我国最高人民法院2009年4月通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但在合同条款对业主权益表达不充分的前提下，业主的诉权要真正起到维护其实体权益的作用显然是有难度的。既然物业服务合同订立过程具有特殊性，通过完善物业服务合同的监督机制确保广大业主的合法权益，就显得十分必要。

二、政府监督及行业自律机制的不足

从宏观角度分析，现行的监督机制中，政府的外部监督机制和物业管理行业自律监督机制都存在着不足，主要体现在：

(一)政府监督有限

现有的政府监督机制主要通过资质管理实现，通过行政规章设置行业门槛以保障物业服务质量，具体内容包括企业资质管理和人员从业资格管理两方面。

2004年国家建设部颁布《物业服务企业资质管理办法》，随着2007年《物业管理条例》的修订，该办法也于同年10月30日进行了修订。新办法将物业服务企业资质等级分为三级。分别由对应的不同层级政府负责资质证书的颁发和管理。三级资质的划分分别对应不同层次的业务范围，设置了企业市场准入门槛。《物业服务企业资质管理办法》第十八条还规定，资质审批部门或者其上级主管部门，在法定情形下，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书。其中，前四种情形都属于本不应该颁发资质证书而违法颁发，第五种情形是“依法可以撤销审批的其他情形”，即“兜底条款”。但是何为“依法可以撤销审批的其他情形”，该办法并未规定，导致实践中不具有可操作性。

在法律责任部分，《物业服务企业资质管理办法》第十九、二十、二十一条规定了三种应受处罚的情形，分别为：物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务，物业服务企业出租、出借、转让资质证书以及物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续。但是这三种情形都属于违反资质管理程序的事项，与物业服务企业的服务质量并没有必然联系。因此可以说《物业服务企业资质管理办法》并没有就物业服务企业的服务质量问题设定处罚条款。

另一方面，《物业管理条例》第三十三条要求：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。关于物业管理人员的职业资格，既有建设部主管颁发的上岗证书，分物业管理员、部门经理、物业经理三个层级；又有人力资源和社会保障部颁发的物业管理注册职业资格证书，分物业管理员、助理物业管理师和物业管理师三个层级。资格认证体系不统一，各个部门也互不承认。实践中，基于我国物业服务企业目前的实际状况，物业管理人员资格认证的程序本身并没有很严格的标准。

(二)行业自律监督缺位

《物业管理条例》中并没有包含有关物业管理行业协会的规定，但是从1993年深圳市物业管理协会成立至今，除西藏、青海和港澳台地区外，我国各省、自治区、直辖市，都相继成立了省级的物业管理协会，并于2000年成立了中国物业管理协会。这些物业管理协会属于经民政部门注册登记、具有法人资格的民间社团，其会员即为各个物业服务企业。《深圳经济特区物业管理条例》明文规定了“深圳市物业管理协会”的法律地位，并在第五十八条明确规定：“物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。”《北京市物业管理办法》第三十条第二款规定：“本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。”但是绝大部分省市的法律法规并没有针对物业管理协会做出相关规定。 　 实践中，这些物业管理协会的主要职能包括：(1)为会员企业提供沟通渠道和咨询平台，维护行业内部公平竞争；(2)协助政府开展行业调研和行业统计工作，建言献策；(3)促进物业管理方式和物业科技进 步；(4)代表和维护物业企业合法权益；(5)制定本行业的行规行约并监督执行，建立行业，自律机制；(6)组织开展对物业企业的资质评定、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员有关执业资格培训工作。这些职能更多的集中于行业指导和行业协调范畴，着重解决有关行业发展前景问题和调解行业内部矛盾，行业规约涉及的监督内容有限。

因此，相对于发达国家比较成熟的物业管理行业协会，如美国的房地产经纪人协会、物业管理协会(IREM)，我国的物业管理行业协会还处于较低的层次。会员企业加入的自由性和协会管理的松散性，使得行业协会对企业的监督力度十分有限。

三、业主监督机制的不足

(一)业主监督的薄弱与不可实现性

《物业管理条例》第六条规定了业主在物业管理活动中享有的权利，其中第七款为“监督物业服务企业履行物业服务合同”，也就是监督物业服务企业的服务质量和履约情况。

关于物业服务质量，我国《物权法》和《物业管理条例》均未做出明确规定，《物业服务收费管理办法》第八条规定：物业服务企业“应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”。该办法第十四条规定：物业服务企业在物业服务中“应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务”。但何为“质价相符”，其实并无法律标准作为依据，因此判断是否“质价相符”的主要标准还是合同的约定，看物业服务企业是否按照合同约定履行了其应完成的各项服务内容。倘若合同对物业服务企业应完成的各项服务内容约定并不明确，业主就很难依据合同约定对物业服务企业的服务质量进行监督。同时无论是前期物业合同还是普通物业合同，业主往往都是合同内容的被动接受者，期望依照物业服务合同对物业服务质量进行监督难度很大。

(二)业主委员会监督的混乱与不可行性

《物业管理条例》第十五条规定的业主委员会的职责中，包含了“监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”的内容。业主委员会对物业服务企业履行合同的监督也应当基于合同内容进行。业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，从表面上看其对合同内容有直接的认知和考察优势。但是，现实中我国的业主委员会并不具有法人资格，其法律地位模糊不清，学术界对之争议很大，而不具有法人资格的业主委员会不能拥有独立的财产，也不能作为诉讼主体。业主委员会的成员是利用业余时间参与社区的公益性活动，他们并非物业管理的专业人员，缺乏足够的经验和知识，也没有相应的订约责任约束。业主对业主委员会成员往往缺乏足够认知，很难保证他们在签订普通物业服务合同时谨慎审查合同内容。在监督合同履行过程中，既非专职又非专业的业主委员会缺乏足够的积极性。即使业主委员会发现物业服务质量存在问题，由于我国法律并没有确立业主委员会的诉讼主体地位，其并没有采取法律救济行动的资格。因此，业主委员会的监督实质上也是形同虚设。

四、完善物业服务质量监督机制的具体建议

综上所述，我国现行法律法规针对物业服务企业所规定的政府监督、行业监督和业主及业主委员会监督的内容均不足。比较而言，现有政府监督的内容具有较强的可操作性，而行业监督的内容基本处于空白状态，业主和业主委员会的监督也苍白无力。但是，由于物业服务合同签订过程的特殊性带来的业主权利保障的迫切性，三种具体监督机制都应该进一步完善。其中，政府作为公权力的唯一持有者，政府监督的直接性和强行性使得其价值不容否定；行业自律监督应成为政府监督的必要延伸，通过行业自律监督提高服务质量，从而避免政府监督的刚性惩罚。由于我国物业服务行业起步较晚，物业服务企业发展水平参差不齐，行业协会的自律监督作用应当得到法律的充分肯定与支持。此外，鉴于法律法规针对业主和业主委员会的权利、诉讼地位规定不足，修订法律法规以提高业主和业主委员会的法律地位势在必行。

(一)关于完善政府监督与行业自律监督的建议

第一，完善政府资质管理。资质管理是各国在物业管理行业中较为普遍的做法。比如在国际上公认的物业服务质量较高的日本，物业服务企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理，物业管理从业人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，成绩合格者才能担任管理职务。若想通过资质管理达到保证服务质量的目的，关键在于资质的取得应符合一系列明确的服务质量标准，缺乏明确的服务质量标准将使资质管理失去本来的价值。现行的《物业服务企业资质管理办法》仅仅规定了不同的资质审批机关，并没有规定明确的资质授予标准，这就很容易造成权力滥用和权力寻租，物业服务企业申请各级资质时，也无法进行自身条件的准备。因此，建议我国对各级物业服务企业的资质授予标准加以细化，从注册资金、人员配备、服务经验、既往服务中业主的满意程度等不同方面对申请企业进行考核，使资质授予条件硬性化，从而避免软条件和审批任意性的弊端。而对于从业人员的资质认定，鉴于我国各地物业发展水平存在差异，建议制定一个全国性的物业管理从业人员资质考核规划。在未来一定期间内强化专业化考核，严格认证制度，改变现有相对宽松的资格门槛。

第二，建立完善的物业服务质量评价机制。在该机制中，物业主管部门不仅应当设立专门的机构和人员负责物业服务质量的评估，同时要充分发挥行业协会的自律监督作用，应当督促和鼓励行业协会更多地参与对企业的评价和动态监督。这就需要保证行业协会的相对独立地位，并由政府授予其一定的评估和监督权。对于严重违反行业协会制定的有关服务质量规定的物业服务企业，行业协会应有权提请资质主管部门撤销其企业资质，这样才能激活物业服务市场的优胜劣汰机制，避免长期以来我国物业服务企业一旦取得资质就捧上“铁饭碗”的弊端，以改变我国物业服务企业鱼龙混杂的局面。

发达国家在这方面有许多成功的经验可以借鉴。如日本就依靠行业协会对物业服务质量进行评定和监督。日本相关的全国性行业组织比较多，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等。这些协会负责搜集和研究物业管理方面的经验、技术和方法，指导物业服务企业实行科学化、人性化、低成本的物业管理，并处理有关物业管理方面的问题和业主的投诉等。物业服务企业作为协会的会员要接受协会的指导、监督和管理。在美国，物业管理公司直接接受全国性行业协会的监督，只有经相关行业协会的培训和认可才能申请相关营业执照，取得营业执照后还须每4年接受45小时的专业培训，以保证物业服务企业对于行业协会所设服务标准的充分理解。

在我国，物业服务行业协会起步最早的深圳市也制订了相关规定，《深圳经济特区物业管理条例》第五十九条专门强调了物业管理协会的监督机制，并且规定：“受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。”深圳市的相关做法值得有关物业服务企业全国性立法或制定行政法规时借鉴。

(二)关于完善业主和业主委员会监督的建议

业主和业主委员会是物业服务质量的直接利益相关者，但是通过前文论述，无论是从业主角度还是从业主委员会角度，我们都无法推演出一个具有现实性并且行之有效的监督机制。因此，通过修改立法提高业主及业主委员会的法律地位以确保其监督权，就显得尤为急迫且重要。本文认为，相关法律应该规定业主在物业服务合同签订过程中具有信息跟进和监督的权利。所谓信息跟进，是指业主可以在物业服务合同签订过程中，要求建设单位、物业服务企业、业主委员会等签约主体对合同内容进行充分的说明，业主应有权表达自己的意见，对于业主所提出的合理意见及建议，签约各方应充分尊重，并尽可能地吸收到合同条款内容之中。通过这种信息跟进，业主就实现了对物业服务合同签约过程的监督。有关法律还应提高业主委员会的地位，赋予业主委员会法人资格和诉讼主体资格，这样才可以保证业主委员会与物业服务企业在法律地位上的平等，而平等的法律地位是业主委员会有效监督物业服务企业履约情况的前提。

参考文献

[1]赵建高，浅析物业服务行业监督机制[J]，城市开发，2009，(6).

[2]陈鑫，建筑物区分所有权[M]，北京：中国法制出版社，2007，193-197.

[3]陈雯，论业主委员会的法律地位及制度完善[M]，政法学刊，2003，(5).

篇10

第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业使用人、物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理和对物业管理活动的监督管理,适用本条例。

第三条市和各区(市)物业管理行政主管部门对辖区内的物业管理活动实施监督管理。

市和各区(市)物业管理行政管理部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理。有关行政管理部门应当按照各自法定职责,做好与物业管理有关的工作。

街道办事处(镇人民政府)按照本条例的规定,负责物业管理活动中的协调和指导工作。

第四条业主可以自行管理物业,也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理。

第五条物业管理企业应当按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定,实施物业管理;业主应当支持、配合物业管理企业开展工作。

第二章业主及业主大会

第六条建立业主名册制度。

业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第七条物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。

新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向区(市)物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求,区(市)物业管理行政管理部门应当会同街道办事处(镇人民政府),按照本条第一款和第二款的规定划分物业管理区域。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的,由区(市)物业管理行政管理部门会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划分或者调整。住宅区跨区(市)的,由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。

第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

只有一个业主的,或者业主人数较少且经业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第九条符合下列条件之一的,建设单位应当向物业所在地的区(市)物业管理行政管理部门书面报告物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等有关情况,并提供业主名册;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(市)物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求一)入住率达到百分之五十以上的;(二)入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的。

区(市)物业管理行政管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当

和物业所在地的街道办事处(镇人民政府)组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代

表和居民委员会成员组成。

筹备组成员名单确定后三日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示。

第十条筹备组负责下列筹备工作一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形

式和内容;(二)参照物业管理行政管理部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则(草案)》

和《业主公约(草案)》;

(三)登记和确认业主身份;

(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

(五)其他准备工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形

式在物业管理区域内公告。

第十一条筹备组应当自组成之日起三十日内,组织召开首次业主大会会议,选举产生业

主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

第十二条召开首次业主大会会议,筹备组应当事先将会议时间、地点和议程通知所在

区(市)物业管理行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会,邀请其派代表参加。

第十三条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大

会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主的意见经本人签

字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会决定的事项应当在三日内,以书面形式在物业管理区域内公布。

第十四条业主大会决定的事项对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力,

但不得违反法律、法规、规章的规定。

第十五条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出及确定

方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届及成员的更换等事项依法作出规

定。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,凭下列资料在所在区(市)物业管

理行政管理部门备案一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主委

员会成员的名单和基本情况。

业主委员会成员名单应当在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。

业主委员会成员依照业主大会议事规则更换的,应当按照本条第一款和第二款的规定备案

和公布。

第十七条经依法选举产生的业主委员会备案时,区(市)物业管理行政管理部门应当出具

备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第十八条业主委员会应当在任期届满的两个月前,向区(市)物业管理行政管理部门提交

书面报告,并在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)的指导下,组织业主

成立换届改选小组,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满后未组织召开业主大会的,所在区(市)物业管理行政管理部门和街道

办事处(镇人民政府)接到业主的书面要求后,应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组

应当自成立之日起三十日内召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,原业主委员会应当将其保管的文

件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

第十九条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层为单位成立业

主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

业主小组履行下列职责:

(一)讨论业主大会拟讨论的事项;

(二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集

体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

第三章前期物业管理

第二十条住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的

方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物

业建筑面积小于三万平方米的,经所在区(市)物业管理行政管理部门批准,建设单位可以采用协

议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

第二十一条建设单位选聘物业管理企业,应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期

物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内

容。

建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十二条前期物业服务合同应当约定期限,最长不得超过二年。分期建设的物业除外。

前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业

管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业

主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务

收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。

前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前二个月

通知业主。

第二十三条建设单位应当在销售物业之前,参照国家示范文本制定业主临时公约,并向物

业买受人明示。

物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应当书面承诺遵守业主临时公约。

第二十四条建设单位在组织竣工验收或者综合验收时,区(市)物业管理行政管理部门应

当查验下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣

工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理所必需的其他资料。

建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时,应当全部移交前款所列资料和物业

管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验,登

记造册。

第二十五条建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置

物业管理用房,最低不得少于一百平方米。规划行政主管部门在审批建设工程规划时,应当审查

该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的,不予核发有关证件。

建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时,应当提交物业管理用房的面积、位

置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时,应当在

相关资料上注明物业管理用房的位置,并告知区(市)物业管理行政管理部门。

第二十六条物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业应当将物业管理用房的有关情

况在物业管理区域内公示,无偿使用物业管理用房并负责维护。

物业管理用房不得抵押、交换、买卖;未经业主大会同意,不得改作他用。

第二十七条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,

由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业

买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单

位承担。

第四章物业管理服务

第二十八条物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持规定的文件资料到市

物业管理行政主管部门申请资质。物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案,向社

会公开。

第二十九条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、

续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。

物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。

第三十条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合

同可以约定下列事项一)生活垃圾收集和环境清扫保洁;(二)物业管理区域内公共秩序的维

护和安全巡查;(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;(四)庭院绿地及其设施的养护

管理;(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护;(六)通知有关单位维修市政公用

设施;(七)物业服务合同确定的其他事项。

第三十一条物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物

业服务收费办法,在物业服务合同中约定,并接受价格主管部门的监督检查。

物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的,服务报酬由双方约定。

第三十二条业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业

使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但是业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位按照标

准全额交纳。

第三十三条物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合

同约定先服务后收费的,从其约定。

第三十四条物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的,应

当提前二个月通知对方。

物业服务合同终止时,物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下,将物业

管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会,由业主委员会移交给业主大会新

选聘的物业管理企业。

第三十五条有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时,物业管理企业不得阻挠。

对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、

绿化等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法及时处理。

第三十六条物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度,及时处理业主、业主委员会、

物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护第三十七条物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用

设施,不得擅自改变用途。

第三十八条物业管理区域内的停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、物业

使用人使用。

第三十九条供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物

业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工,应当在施工前告知物业管理企业并签订协

议,做好施工现场的恢复工作。

第四十条业主装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

业主装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为

和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主,并与业主签订相关协议。

第四十一条物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集,归业主

所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、

改造,不得挪作他用。

第四十二条进行住宅建设工程招标时,建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结

算总额百分之五的比例预留建设工程质量保证金,并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的

事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存,专项用于物业保修期内的保修。

住宅建设工程竣工结算后,建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款

并预留保证金。

因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的,施工单位应当负责维修,并承担鉴定及维修

费用。施工单位不维修也不承担费用的,建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。

合同约定的保证金预留期满后,建设单位应当向施工单位返还保证金。

第四十三条业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照规定

办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第六章法律责任

第四十四条违反本条例规定,依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部

门给予行政处罚的,由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。

第四十五条违反本条例规定,依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城

市园林绿化等部门处罚的,由有关部门依法给予行政处罚。

第四十六条当事人对行政机关的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起

行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民

法院强制执行。

第四十七条对物业管理区域内发生的违法行为,有关行政管理部门发现或者接到物业管

理企业的报告后,应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的,由其上级行政机关或者监察机关责