二手房交易合同范文
时间：2023-03-15 18:12:48
导语：如何才能写好一篇二手房交易合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
立契约人 ：
乙方（买方）：
附记人中介机构：
甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就下列房屋买卖事项订立本契约。
第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
（一）坐落于市区路号室，建筑面积平方米；
（二）出售房屋所有权证号码：
共有权证号码：
房屋权利来源：
房屋用途：
土地使用权证号码：
土地面积：××平方米；
土地用途：
土地使用权取得方法：划拨出让其它：
土地使用总年限年，尚余年。
（三）房屋平面图及其四至范围见附件一；
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条乙方在年月日前付给甲方定金（币种）（大写）××万元，（小写）××￥元
上述定金：
在乙方最后一次付款时充抵房款
在时由甲方退还乙方。
第四条该房屋房价款为（币种）：（大写）××万元，（小写）××￥元
房价款的支付方式和支付时间为：
1、年月
日前现金支付房款万元（￥）
2、乙方领取房屋所有证时现金支付余款万元（￥）
乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：
乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之支付违约金。
乙方逾期支付房价款超过天，且所欠应付到期房价款超过元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后天内将已收房价款退还乙方，但所收定金不予退还；并有权要求乙方
支付占总房价款百分之的违约金。
其它：
第五条甲、乙双方定于年月日
时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于年月
日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
甲方应在房屋产权过户前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上业务的，则按下列约定承担违约责任：
甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之支付违约金。
甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的：约定价值；评估价值；市场价格承担赔偿责任。
甲方逾期交付房屋超过天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后
天内将已收房款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之
支付违约金。
其它：
第六条
甲、乙双方确定，虽然房屋所有权未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方（附书面同意材料）。
第七条甲、乙双方同意，在本契约生效后
日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益；双方约定，该费用由甲方承担
乙方承担。
其它：
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：
甲、乙双方按国家规定各自承担；
甲方承担； 乙方承担。
第八条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，
登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。
第九条该房屋毁损、灭失的风险自：
房屋正式交付之日起；
权利转移之日起转移给乙方起。
第十条该房屋正式交付时，物业管理、水、点、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
甲方结清已发生的费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，双方不再另行结算。
其它：
第十一条本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十二条本契约：
自甲乙双方签定之日起生效。
自之日起生效。
第十三条甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的：
提交盐城市仲裁委员会仲裁
提交仲裁委员会仲裁
依法向人民法院起诉
仲裁未果依法向人民法院起诉
第十四条本契约一式份。其中甲方留置份，乙方留执份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关份。
第十五条甲、乙双方约定补充条款如下：
附件一
房屋平面图和四至范围
附件二
租赁、抵押、相邻等关系及其处理办法：
1、租赁：房屋出卖前已出租给，甲方负责在房屋交付前解除租赁关系，有关责任和费用由甲方承担。
2、抵押：房屋出卖前已设定抵押权，担保债务万元。甲方负责在乙方支付第期房款前解除抵押，并注销相应的抵押登记，有关责任和费用由甲方承担。
3、相邻：例：房屋阳光权受妨害，其标准低于政府规定最低标准，乙方取得房屋后无权提出异议；通风；通行；环境。
该房屋自权利转移之日起月内被依法拆迁的（拆迁时间以乙方搬迁时间为准），双方按下列约定处理：
甲方须在乙方搬迁后日内赔偿乙方人民币元。
其它：
附件三
室内附属设施和装修情况约定：
（一）附属设施：
1、水：
2、电：
3、燃气管道：
4、有线电视：
5、通讯：宽带：
6、其他：
（二）装修情况：
装饰，家俱，家电，厨洁具等详细描述：
甲方（签章）：证照/身份证号码：
法定代表人：（甲方为单位时填写）
地址：
联系电话：
人（签章）：
签约日期：
乙方（签章）：证号/身份证号码：
法定代表人：（乙方为单位时填写）
地址：
联系电话：
人（签章）：
签约日期：
附记栏（以下仅适用于通过中介成交的买卖）
为甲、乙双方提供服务的经纪机构及其经办经纪人员如下：
经纪机构（签章）：
资质证书号码：
经纪人员（签章）：
资质证书号码：
主要服务内容：
面积误差特别提示和补充约定
1、因国家房产测量规范的调整及其它等原因，甲方现持有的《房屋所有权证》记载的面积与交易后乙方领取的《房屋所有权证》记载的面积之间可能存在很大的差异。为了避免交易后因面积差异可能引起的纠纷，交易过户前买卖双方有权复核面积（经盐城市房地产测绘中心复核）。
2、甲、乙双方对上述房屋面积误差已有充分了解和预见。双方经协商，达成一致，同意按下列方法处理：
双方买卖房屋按套计价。双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记，《房地产买卖契约》中约定的房价款不再调整。
房产测绘部门复核成果记载的房屋建筑面积为平方米。双方自愿按面积复核成果申请权属登记，并将约定的房价款调整为人民币万元，且以调整后的房价款作为提交房屋权属登记机关的申报价格。
其它：
甲方（卖方）：证照/身份证号码
日期：
篇2
二手房交易税基调整根据最新出台的《二手房交税新规》,从2月1日起,北京市二手房交易将正式按照指导价交税。业界认为,该政策出台后,此前一直存在的为避免交纳相关税费而签订虚假价格的情况有望得到遏制,并会对二手房市场产生较大影响。
梯级税费依据《二手房交税新规》,自2月1日起,建于上世纪五十、六十、七十、八十年代的二手房,其交易时的计税价格将会有较大区别。北京市税务部门将根据二手房的建成年代对其税基进行调整。对于上世纪八十年代以后建成的房地产再交易时,按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数为计税价格;对于上世纪七十年代建成的房地产再交易时,按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数的90%为计税价格;对于上个世纪六十年代建成的房地产再交易时,按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数的80%为计税价格;对于五十年代及五十年代以前建成的房地产再交易时,按指导价格确定的各区域房地产交易价格基数的70%为计税价格。
有益于平抑房价一直以来,二手房交易中,均存在买卖双方为了逃避交税,在合同中故意做低交易价格的现象。为了遏制这一情况,1月24日市地税局出台了第55号通知(简称《二手房交税新规》),对二手房交易的计税价格做出了明确的规定。《二手房交税新规》规定:自2月1日起,对于二手房交易涉及税收的计税价格,如果合同成交价格低于市建委的《北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册》(以下简称指导价格)中确定的指导价格且无正当理由的,均以指导价格作为核定的基数征收税款。另外,如果采用了指导价格作为征税基数的,将根据二手房建成年代的不同,乘以相应的百分比来确定计税价格。也就是说,即使二手房交易双方签订了购房合同,而且合同中对价格也有了明确约定,但如果这一价格明显偏低,则要按照指导价格交税。中央财经大学税务专家刘桓在接受媒体采访时表示,目前市场上交易的二手房年限差别很大,之前二手房交易征收的税费不加以区分,使得二手房的评估产生很多问题,而一旦统一按照“房龄”确定税基后,将使评估的根据更加充分,同时也简化了征税程序,方便了百姓的市场交易。另外,税务部门出台这一政策有利于活跃二手房交易市场,对于平抑房价有好处,是二手房交易征税更加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。加人性化的表现。
篇3
年终岁末，“我爱我家”、“链家”品牌房产经纪公司针对困扰京城二手房市场发展的顽疾“吃差价”，掀起了一场“诚信风暴”，摒弃“暗箱”操作，实行“透明交易”。
“我爱我家”作为房产中介行业的“领军人物”及“北京房地产中介行业协会”的发起单位之一，12月9日正式推出一项新产品：“无差价现金收房”。当房主委托该公司“无差价现金收房”业务后，该公司对房主承诺，在“我爱我家”与房主签订合同的一定期限范围内，无论该套房屋卖出与否，该公司都无条件支付房主款项；为了兑现不吃差价的规范操作，该公司可约定买卖双方见面，实现“阳光操作、透明交易”。
据经纪人协会会长介绍，按有关规定，经纪公司应该赚取的是合理的佣金，而非交易差价。但目前，市场上某些房地产中介用所谓“零佣金”、“一元佣金”、“现金收房”等为幌子蒙骗二手房交易者，实质是以“差价现金收房”，利用“一次性付全房款”的噱头吸引消费者上钩，然后压低收购价收进房屋后再立即转手以高价卖给其他购房者，从中赚取差价的不当利益。不法中介为了从中吃差价，人为抬高房价，不让买卖双方见面，使买卖双方的权利义务很难得到保障，为房产的权属过户、房款交割埋下了隐患，导致买主在经济上蒙受损失。
“我爱我家”推出的“无差价现金收房”按照市场价格从业主手里收购的房屋，保证以同等价格出售给客户，不吃任何差价；并且在交易程序上，实行两次合同，第一次合同是“我爱我家”与买卖双方分别签订的委托合同，第二次合同则是在买卖双方见面后，由买、卖、中介三方共同签署的交易合同。“我爱我家”在国家原物价局规定的二手房买卖独家佣金标准上限即交易额的2.8%范围内，明码标价，分别收取买卖双方总交易额的1%和2%。临近2004年岁末，“链家”也推出“透明交易”，签署三方合同并结合链家与建行的创新产品-百易安二手房交易资金托管业务为“透明交易”保驾护航，给二手房交易双方以安全保障。
明确佣金，不吃差价，约见买卖双方交易见证、确保交易的公正、公平、公开性、保障业主拿到合理、满意的二手房房价款的同时降低了客户的购房成本，体现了诚信经营。
篇4
笔者的两位朋友近来都进行了一笔二手房交易。一个朋友手续办得非常顺利，一个半月就办妥了全部的手续；而另一个却花费了半年多的时间还没有拿到产权证，而他原来在外租赁的房子已经到期，东家已转租他人，生活和工作因此都受到了影响。
于是他向笔者询问进行二手房交易究竟需要多长时间?笔者在向有关的专家仔细请教之后了解到：其实，在二手房交易过程中，从签订房屋买卖合同之后，各个环节所要耗费的时间都是固定的，如果买卖双方对这些时间节点有所了解，并且严格地把握好，不仅能做到明明白白交易，而且不会因为不明就里而虚耗时间。
需要说明的是，京沪穗三地以及三地内具体的区县对交易环节所需规定的时间稍有所不同，不过，总体而言大同小异，买卖者只要抓紧其中的重要环节，一般就不会发生时间延误的情形。为了表述的方便，本文当中所举的例子仅以上海中心城区的交易时间规定为准。另外，由于目前二手房交易主要是在房产经纪人的帮助下完成的，因此本文中所有交易环节也都建立在有房产经纪人参与的基础上的。
共需花费34个工作日
在上海买一套二手房要花多长时间，在一切都顺利的情况下，最少需要34个工作日，这相当于7个星期，共49天。当然，这种二手房必须是没有抵押的物业。
那么，这49天是如何分配的呢?在解析这个问题之前，我们先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易环节包括看房、签订房屋买卖合同、卖方还清贷款（如果有按揭贷款）、办理公积金或商业贷款、产权过户、买家领取新房产证以及他项权利证、申请放贷、物业交接并支付尾款。如果卖方无按揭贷款，而且买家也不需贷款，那么交易流程将会变得简单一些，主要是签订买卖合同、过户、交房等简单的几个步骤了。
我们对上海的具体操作程序进行解析。假定购房者张先生购买一套位于田林新村的小两房，这套房产没有抵押，而张先生需要贷款。一般情况下，购房者在房产中介的斡旋下，与卖家就房屋买卖事项达成一致意见之后，便会签订房屋买卖合同，买家支付首付款。此时，中介公司往往会约见律师，一并办理贷款合同事宜。因此，签订房屋买卖合同可与办理贷款合同合并起来。这需要花费1个工作日。
在此过程中，买家向银行送交的购房贷款合同，以及相关材料已送往银行进行审批，一般只需5个工作日便能完成。此外，银行还要对物业进行评估，以便确定贷款年限，这需要1个工作日。
办妥上述手续之后，便可进入交易中心办理过户手续。办理过户手续需要1个工作日。在这过程中，买家要缴契税，同时房产交易中心还要审验买卖合同、贷款申请等文件。在交易中心办理完过户手续之后，需要等待20个工作日的时间才能取得房产证以及他项权利证。
在此需要说明的是，北京和广州领取房产证和他项权利证的做法有所不同，这两种证书并不是同时领取，而是先领取房产证，后领取他项权利证，两者时间间隔一般有6～30个工作日。
领取房产证以及他项权利证之后，房产中介便会将他项权利证送至银行，以便申请放款，银行收到申请之后，一般会在3～5个工作日放款。卖家在得到银行发放的购房款之后，买卖双方便可约定时间办理交房，这也需要1个工作日。
“意外”发生将拖延交易
但在实际操作中，往往会碰到这样或那样的问题，使得交易延长。那么主要有哪几个方面的问题会导致交易时间延长呢?
首先是尚未解除抵押的物业。在实际交易过程中，有不少卖家在购房时，也曾向银行申请过按揭贷款，在转让时还未还清，或者曾向银行申请贷款而被抵押，转让时并未解除抵押。业内人士表示，此类尚未解除抵押的二手房会使得交易时间延长30天的时间。
这是因为卖家必须向银行申请提前还贷。上海德佑地产市场交易部杨先生告诉记者：“一般情况下，卖家需要提前一个月向银行提出申请。”由此可见，如果需要提前还贷，那么在签订房屋买卖合同并支付首付款之后，卖家向银行提出提前还贷申请，下一个交易环节，也就是产权过户环节，需要等到一个月后才能继续进行。
其次是注销抵押手续。这与前一种情形具有关联性。卖家剩余贷款还清，便可进入房产交易中心办理抵押贷款注销手续。该环节需要7个工作日。也就是说，当卖家把银行出具的贷款还清材料送交给交易中心之后，需要再等待10天时间，才能办理过户手续。
此外就是相关资料的缺失，也会导致交易时间的延长。如湖南来上海的章先生在闵行区购买了一套二手房，由于爱人的身份证尚在办理过程中，因此在申请放贷时不能提供爱人身份证而卡了壳。专家表示，一般情况下，在婚后购买房产，在办理贷款手续时，即使不把另外一方作为“共同贷款人”，不管是以谁的名义申请按揭贷款，银行一般要求必须出具另外一方的有效证件以便查验。如果不能提供，则会导致审批时间延长。于此有些类似的还有夫妻共同财产，必须有另外一方的委托书，否则在办理过户手续时也无法通过，而需要耗时补办手续。
对此，专家建议，在二手房交易过程中，一定要了解物业状况，如是否被抵押，如果被抵押，则需要做好延长交易时间的心理准备。当然，有些情形是可以避免的，如在婚后购买房产，一定要把配偶的相关证件也准备好，这样就不会被无故受阻了。
运用技巧可压缩时间
当然，在二手房交易过程中，有些环节的时间也能缩短，那么在哪些环节可以提前呢?
德佑地产有关人士表示，主要有两个地方可以采用加急的方式来得以提前，其一是卖家提前还贷。卖家可以申请“加急”处理，有可能在半个月之内办理完所有提前还贷手续。不过要做到这一点实在不易，据了解，在一般情况下，能否提前还贷需要根据购房者与银行之间的协议来操作，如有些银行规定，在第一年内不允许提前还贷。
篇5
关键词房地产法疑难案件综述
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）07-071-02
由华东政法大学房地产法研究所主办的“房地产法新型疑难案件”小型研讨会于2013年5月21日在华东政法大学成功举行。本次研讨会主要针对当前房地产司法实践中所出现的一些疑难问题，邀请华东政法大学民商法学的傅鼎生教授、张驰教授，行政法学的邹荣教授以及华东政法大学房地产法研究所的庄建伟所长和许凯博士五位专家学者，与会的还有来自浙江天鸣律师事务所等司法实务部门的专家律师。会议围绕“商品预售合同与代建合同区分”、“一手商品房与二手商品房认定”、“行政指导行为对商品房交易效力影响”等核心问题展开充分的讨论，取得了良好的效果。
一、商品房预售合同与房屋代建合同的区分标准问题
在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司为房地产开发企业，其在获得项目用地后由于资金与技术方面的原因无法自行开发，故与乙公司签订《房屋代建合同》。在代建合同的履行过程中，甲公司将原有项目用地转让于乙公司，双方另行对原代建房屋签订《商品房预售合同》。嗣后，双方在合同履行过程中发生争议并诉至法院，甲公司认为案件应为房屋代建合同纠纷，而乙公司则认为其为商品房预售合同纠纷。
与会专家认为，本案应当定性为商品房预售合同纠纷，判断的标准有两点：其一，看甲乙公司之后订立《商品房预售合同》中的内容，如果双方在合同以及往来函件中有明确代建合同关系变化为商铺、车位、别墅等商品房买卖的意思，则应当从合意变更的角度认为代建关系已经终止。其二，依据最高人民法院关于新疆维吾尔自治区邮政局与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案的判决（最高人民法院[2008]民一终字第50号民事判决书），代建关系存在的前提是委托代建方为建设项目的土地使用权人及建设房屋的所有权人。本案中，在代建合同没有履行完毕的前提下，项目建设主体以及土地使用权就由甲公司均变更为乙公司。故甲公司自此丧失了建设项目的土地使用权，其也不可能成为建设房屋的初始所有权人。因此，从客观事实的角度来看，自甲乙公司之间《商品房预售合同》签订之日起，双方之间的代建关系因丧失该地块的使用权而终止。
二、商品房交易中一手房交易与二手房交易的识别问题
在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司与乙公司签订《商品房买卖合同》，乙公司购买甲公司所有的商铺，运用的合同版本为某省商品房交易的示范文本。在合同的履行过程中，由于当地相关房地产交易政策的变化，仅允许上述商铺以二手房政策进行交易。甲公司认为政府政策的变动导致当时双方一手商品房交易的意思表示落空，合同应当无效。但乙公司认为既然可以按照二手房政策交易，合同应当继续履行。
与会专家认为，由于政府政策变化导致原定交易无法进行，合同应当做出无效认定。关于何者为一手商品房，应当参照2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在司法实践中，一般把该条所涉及的房屋买卖类型称为一手商品房交易，而将买受人取得房屋产权再行出售的后续交易行为统称为二手房交易。
对于本案中甲乙公司《商品房买卖合同》究竟属于一手房交易抑或二手房交易，与会专家提出三项检验标准：第一，交易类型的确定首先应当通过当事人于缔约之时的真实意思判断，原被告之间就商品房买卖合同交易类型的确定往往体现于诉争《商品房买卖合同》之中，这种意思表示不仅表现于合同的形式，也要注意合同的内容。从该合同的形式上看，假如双方一致选取的某省示范文本其本身仅适用于一手商品房之交易，那么其应当构成一手商品房买卖的初步证据。接下来，从合同的实际内容来看，尽管此类示范文本存在不少的格式条款，但也有一些内容需要当事人用手写方式填写，这些内容应当体现了签约当时双方的真实意思。从现有的司法实践来看，假如在某些示范文本中存在大量的不可能出现在二手房的交易合同中的条款，那么当事人对于一手房交易的意思表示应当是明确的。这些条款一般包括：商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、交付期限、规划设计变更的约定、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、对商品房楼宇屋面使用权、外墙面使用权、命名权等约定等。
第二，当事人双方在缔约时的预期对于合同类型的判断十分重要。就本案甲乙双方签订《商品房买卖合同》时的基础情况而言，当时的政府文件并未明确交易之类型，虽然其后有了仅允许二手房交易的政府文件，但从这一事实中不难发现，无论从时间角度看，还是从合同主体意志平等独立性的角度论，政府在后的文件中的意见并不能代替合同当事人的意思表示。而从此前所有的政府文件和相关的其他证据中，均未出现按二手房交易政策处理诉争商品房买卖的意思。故从双方订约时的预期来看，其不可能也没有必要将交易类型确定为二手房交易。
第三，从合同解释的角度来讲，对案件里《商品房买卖合同》中意思表示的解释应当符合一般商品房交易的交易惯例。而从商品房交易的一般惯例出发，假如房地产开发商在未进行一手房交易的情况下就与他人达成二手房交易的意思表示，那么在合同中必须出现二手房交易的特约条款，而案件合同中从始至终未有此类特约条款的体现。
三、标的物标示不明的《商品房买卖合同》是否成立的问题
在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司与乙公司订立一份《商品房买卖合同》，乙公司购买甲公司开发的商铺。在合同中仅仅列出了乙公司购买商铺的面积，并未有任何具体四至或附图。而合同中所记载的土地用途仅为住宅用地，在合同记载土地之上也并未存在任何商铺，但甲公司开发的相邻土地项目上存在商铺。当双方就合同履行产生争议时，甲公司认为诉争合同不成立，理由是交易的标的物不确定。
与会专家认为，根据合同法的理论，一项买卖合同要成立，其必须首先具有确定的标的物，假如交易标的物不特定，那么买卖合同便无法成立。而对于任何一项商品房交易而言，所谓标的物的确定体现在两方面：房屋与土地基本情况的确定。依据案件中的事实情况，假如《商品房买卖合同》记载土地的用途为70年使用权的住宅用地，而依据实际地块的规划图并未有商铺存在的余地，或者虽然事实上存在部分商铺，但这些商业用房的面积却并未被分摊至该地块中，那么应该说明合同上记载的地权属性与合同的房权用途是不符的。另外，既然合同约定的地权与房权情况完全不符，那么即便双方对于商品的交易有过约定，其具体的指向也必然不清楚。故案件在这种交易标的无法确定的情况下，《商品房买卖合同》便不能成立。
四、规划禁止交易的《商品房买卖合同》是否有效的问题
在现行的司法实践中出现以下问题：某房地产项目在规划立项时即明确该项目所属商铺为企业自用房，不得对外进行交易。之后，该项目开发商甲公司与乙公司就项目商铺签订了《商品房买卖合同》，而项目所在地的某区政府在合同签订前后多次作出《会议纪要》，提出允许商铺进行土地、房屋分割并交易的意见，但该区规划部门并未改变原有规划。嗣后，甲乙双方就合同履行的问题产生争议，甲公司认为诉争商铺从始至终不具有可流通性，因而合同因违反项目规划而无效。
与会专家认为，甲公司的观点值得赞成。原因在于，房地产交易与其他交易的特殊之处就在于国家对土地有着十分明确的管制制度，这种管制制度集中体现于土地的规划管制方面。土地规划一方面代表着各级政府对管辖区域内城乡用地的布局，另一方面也与社会公共利益息息相关。本案《商品房买卖合同》的交易标的物自始就不存在可流通性，而且直至诉讼进行期间，诉争商铺所涉的规划方案从未发生改变，一直保持当初不能分割也不能交易的状态。因此，此类《商品房买卖合同》因为违反城市规划、侵害社会公共利益而当然无效。
对于合同订立后，某区政府允许商铺进行分割交易会议纪要的效力问题。与会专家提出，在现行的房地产调控过程中地方政府经常会根据具体情况作出政策的变动，这种政府纪要文件的初衷是值得肯定的。但从行政法的角度来看，这种会议纪要只是政府对规划、建设、土管等职能部分提出的一种行政建议，其不能代替相关职能部门的具体行政许可行为。换言之，在规划部门没有依据法定程序变更原有规划方案的前提下，诉争商铺的不可交易性不会因为政府纪要文件的变化而随之转化。假如令此种交易有效，那实际上就改变了土地原有的性质与用途，会造成国家利益的重大损害。因此，诉争商品房的买卖自始就存在标的物法律上的不能，这种违反相关法律法规的合同因内容违法而导致无效。
五、《商品房买卖合同》无效后的责任承担问题
在现行的司法实践中出现以下问题：甲公司作为商品房出卖人与乙公司订立《商品房预售合同》，乙公司支付了全额购房款。嗣后发生争议，法院确定《商品房预售合同》因违反强制性规定而无效，此时双方产生的损失应当如何进行分担。
篇6
论文关键词 二手房买卖 户籍条款 附随义务
二手房交易实践中，由于房屋的户籍属性而导致的户口迁移问题越来越突出。房屋交易一旦因户口问题发生纠纷，处理起来非常复杂。因此，在订立二手房合同之初，便应对该房屋的户籍条款予以详尽约定。然而，人们在进行交易时，由于有限理性、信息搜寻的高成本及不确定性等因素，不可能获知与交易有关的一切知识，这就决定了交易当事人掌握的信息是不完全的。信息不完全更多的表现为信息不对称。在二手房交易活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的：出卖方对标的房屋的属性等掌握了充分的信息，处于优势地位；买受人对标的房屋的信息了解较为贫乏，且由于房屋属性多属于私人信息，通过相关途径验证相关信息成本昂贵而使验证在经济上不现实或不合算，处于劣势地位。实践中经常出现因二手房买卖合同未约定户籍条款，等房屋产权过户后，买受人才发现出卖人及其亲属的户籍未迁出，而出卖人又拒绝予以协助办理户籍迁出手续的案例。此种情况下，买受人该如何维护自身权益呢？笔者认为，这就需要讨论户籍条款在二手房买卖合同中的性质。
一、户籍条款附随义务性质认定
（一）二手房合同中的义务群：给付义务和附随义务
就二手房买卖合同而言，围绕房屋权属转移和支付相应对价的顺利实现存在若干义务群，主要包括给付义务和附随义务。
给付义务依其相互之间的关系划分可分为主给付义务和从给付义务。主给付义务“因债之关系的成立而发生，为债之关系所必备，并决定债之关系（尤其是契约）的类型”，在房屋买卖合同中，卖方承担的交付房屋并转移所有权的义务，买方承担的支付价款义务即为主给付义务。主给付义务在整个合同关系中居于主导地位，它决定了合同的基本类型、性质以及当事人违约后的责任类型。从给付义务“是基于法律明文规定、当事人约定、基于诚实信用原则及补充的契约解释”而发生，“具有补助主给付义务的功能，以确保债权人的利益能够获得最大的满足”。
附随义务是基于诚实信用原则而产生，诚信原则要求人们在市场经济活动中恪守信用，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。因此附随义务的功能价值在于促进主合同义务的实现、保护他方当事人的人身或财产上的利益，以实现合同的实质正义。附随义务具有如下特点：（1）时间上的附从性。附随义务是随着当事人缔约、履约以及履约后而产生的，贯穿于合同关系始终；（2）地位上的从属性。附随义务不具有独立性，从属于主给付义务而存在；（3）效力上的强制性。附随义务以诚实信用原则为基础而产生，属于法定义务范围。它是一种强行性义务，不能通过当事人的约定而排除；（4）内容的不确定性，与给付义务相比，附随义务不是在合同成立时起便已经确定的，而是随着合同关系的发展而不断演化和产生的。
在主给付义务和附随义务的区别上，王泽鉴先生认为“主给付义务构成双务契约的对待给付，一方当事人于他方当事人未为对待给付前，得拒绝自己之给付。反之，附随义务原则上非属对待给付，不能发生同时履行抗辩权”。附随义务与主给付义务之间区分较为明显，两者之间的关系是相互排斥，互不包容的关系。
附随义务与从给付义务的区别，德国法通说应以能否独立诉请履行作为判断标准，能够独立诉请履行的为从给付义务，不能独立诉请履行的则为附随义务。如果出卖人不履行从给付义务，买受人可以就此诉请出卖人履行义务；如果出卖人不履行附随义务，买受人则只能就其损失诉请赔偿，但不能就附随义务独立诉请履行。
（二）二手房买卖合同中的户籍条款性质探讨
房屋买卖合同的主给付义务包括卖方交付房屋的占有使用并转移房屋所有权的义务，买方支付价款的义务，上述两项义务决定了该份合同的性质、类型；出卖人的迁移户口之义务是否约定、是否履行，当不影响房屋买卖合同的性质、类型及未为履行后责任之承担，故二手房买卖合同中的户籍条款当不为主给付义务无疑。
二手房买卖合同中的户籍条款是从给付义务还是附随义务呢？如前所述，能否独立诉请履行是两者判断的标准。在中国现行法律体系下，户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，带有强烈的行政管理色彩；若当事人诉请法院要求强行迁移户口，则法院往往以不属于其受理范围为由而不予受理，换言之，对要求合同相对方就户籍的迁移问题为或不为一定的行为，买方并无诉权。由此可见二手房买卖中的户籍条款并非属于合同的从给付义务。
由于附随义务的不确定性，在处理具体个案的时候，往往需要进行利益衡量和合同解释，以确定合同双方是否负有以及负有何种附随义务。
在认定合同附随义务所应遵循的原则这一问题上，笔者认为应遵守下述几项原则：（1）当事人约定和法律规定优先的原则，有约定从约定，有法律明确规定的适用该规定；（2）诚信原则，诚信原则为附随义务的理论基础，以此认定附随义务自是应当；（3）兼顾交易习惯的原则，“交易习惯是诚信原则的具体化，……如有交易习惯，则不妨参考之”（4）利益横平原则，当某一附随义务“就权利人而言为急迫之需要，就义务人而言，仅为轻微之负担，则权衡双方利害关系，本于诚信原则，自应有产生此等附随义务之必要”。我国合同法司法解释（二）第二十六条也规定当遇到不可预见的客观情势上的重大变化，通过施加一方当事人一定附随义务，赋予不利一方请求法院变更解除合同的权利，以横平双方当事人的利益，以此更好的维护契约交易之实质正义。
探讨户籍条款的属性，不能仅仅是某个单一具体原则的使用，而是需要多个原则体系上相互依赖、合理参照。在二手房交易实践中，房产中介提供的格式合同中往往会有“……出卖人保证将该房屋上所有户口迁走”这一户籍条款，从该格式条款可以看出，在二手房买卖领域，户籍条款应为基于诚信原则而衍生出的交易习惯之一。若双方当事人在二手房买卖合同中将户籍条款明确予以约定，基于契约自由原则，则应直接适用该户籍条款；若双方当事人未予以明确约定，当发生纠纷之时，则根据利益横平原则，户籍迁移问题就房屋买受人而言实为必要，在实践中，许多当事人多为子女能够就读师资水平较好的学校而购买的学区房。若户籍迁移出现问题，则此目的似要打折扣；而就出卖人而言，户籍迁移问题依据我国《合同法》第六十条第二款之规定应为出卖人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行的协助义务，仅对出卖人构成轻微负担。因此课以出卖方迁移户口的附随义务，亦能更好的实现实质正义。因户籍条款引发纠纷，权利人并无独立诉请。综上所述，合同户籍条款应认定为合同附随义务。
二、户籍条款附随义务违反的法律责任
（一）归责原则
二手房合同中，出卖人违反户籍迁移附随义务和违反给付义务一样，都将导致债务的不履行，应当承担法律责任。那么此附随义务之违反应适用哪种归责原则，是严格责任，还是过错责任？笔者认为，户籍迁移附随义务之违反应采过错责任作为归责原则为宜。理由基于以下几点：（1）附随义务以诚实信用原则为理论基石，诚信原则系道德价值的法律化，是隐含的价值标准，关注行为人的主观心理因素。过错责任归责原则，是指当事人违反合同规定的义务，不履行或者不适当履行合同时，应以过错作为确定其责任构成的主观要件。依据过错原则，只要出卖方在缔约前尽到了户籍状况告知义务而买受方在明知户籍迁移不可实现的情况下仍为买卖，或者出卖方已尽了完全的迁移户口协助义务，而因不可抗力或不可归责于出卖方的原因导致户籍条款无法实现，则即使因此对买受方造成损害也无需承担责任，而应视为正常的风险承担。（2）若对户籍迁移附随义务适用严格责任归责原则，无疑将增加出卖方的负担，使合同当事人因害怕承担约定之外的义务而不敢签订合同，阻碍了市场的有序运作，不利于二手房市场的繁荣。（3）我国《合同法》对违反契约附随义务的归责原则多采取过错责任的归责原则，如总则中第42条对缔约过失责任的规定、第119条对后合同义务中的附随义务的规定，分则中第265条规定的承揽人违反照管义务的赔偿责任等的相关规定进行归责时均采过错责任原则。户籍迁移附随义务亦应类推适用过错责任归责原则。
（二）法律责任
通说认为，合同中附随义务违反应该纳入合同义务违约来处理。我国合同法虽未对合同中附随义务违反的责任承担方式予以明确规定，笔者认为应比照适用合同法所规定的违约责任的承担方式。在二手房买卖中，违反户籍迁移附随义务主要应承担以下责任：
1.继续履行。继续履行强调的是未履行的合同义务或者履行合同义务不符合约定要继续履行，最大限度地保证合同目的圆满实现。户籍条款的实现，说到底是出卖人将出卖前依附于标的房屋上的户籍迁出，以保证买受人在取得房屋产权后可实现户籍迁移自由的状态。若出卖人因疏忽而未履行或殆于履行，则买受人可要求出卖人继续履行。值得注意的是，在户籍迁移附随义务中继续履行的适用范围较窄，由于户籍问题不属于人民法院受理范围，即使仍存在继续履行的可能，若出卖人不予履行，无法强制其履行。
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在楼市捂盘惜售，期房房价高企等背景下，目前京城二手房市场受到广泛关注，为什么要进行资金监管？这会对市场造成怎样的影响?资金监管是否能真正管好资金?继《楼市》98期对京城二手商品房出入迷局进行深入调查后，本期《楼市》特邀北京房地产中介行业协会副会长周宗楚，中大恒基房地产经纪有限公司董事长刘益良、链家房地产经纪有限公司总经理左晖、我爱我家控股公司签约中心总监王秀娟深入探讨资金监管政策下二手商品房的交易管理。
为何监管?
刘益良：杜绝吃差价行为
资金监管是二手房“网签”的一个重要流程，所以，6月15日起强制执行的资金监管是北京二手房市场适应“网签”的前提条件，这有利于市场的公开透明，也有利于政府部门对二手房市场各项指数的监控，规范整个二手房交易市场。资金监管也在很大程度上避免中介机构的违规操作，从根本上杜绝吃差价等恶劣事件的发生。而对于普通百姓来说，这些管理规定的出台，可以让他们更加放心地购买二手房，他们与中介机构的合作也能得到更好的保障。
自资金监管执行以来，依然有不法中介利用买卖双方不熟悉资金监管政策而钻空子。不少不法中介暗示买房人不要把首付或者全款全部存入资金监管账户，留出一部分存入中介账户，而中介公司将这部分钱款提出去炒股或者挪为他用，这种情况已经引起有关部门的重视，所以，买卖双方一定要熟知资金监管的意义和流程，避免自己的利益遭受损失。
周宗楚：防止中介公司截留资金
引起监管部门出重拳的原因是前段时间国内市场上出现的多起违规事件。资金监管政策主要是为了避免市场上出现的中介企业通过截流资金用于扩充门店，或作周转资金，或转投其他行业进一步获利，导致更多涉及金额更大的中介挪用、卷走资金的事件的发生。挪用资金的中介企一旦资金链断裂，后果不堪设想，如果不实行资金监管，将有可能导致更多类似恶意事件发生。此次央行参与政策的制定与实施，就是要把资金监管的账户明确下来，向市场表明账户的安全性。
监管影响几多?
左晖：有助于平稳房价
当房价是处于上涨的大趋势下，市场操作规范的程度越低，其对价格推波助澜的作用就越大。从当前北京的房地产经纪行业来看，市场操作还不是很规范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”“乱吃差价”等现象也比较严重，从而在一定程度上抬高了楼市的价格，并以此获利。北京实施存量房交易资金监管之后，对于抑制房产的投机行为以及规范市场操作行为会起到相对明显的作用，这在一定程度上可以剔除由于市场不规范导致房价非正常上涨的空间，从而有助于平抑房价。
周宗楚：有利于交易资金的安全
从交易程序可以看出，以后经纪公司将不能再经手交易结算资金，交易资金也就没有任何沉淀在经纪公司自有账户的可能。因此，资金监管实施后，曾经屡见不鲜的经纪公司挪用客户资金进行扩张、或者用于其他投资的行为都将不复存在，一些靠客户交易资金进行现金周转的经纪公司很有可能陷入窘境，甚至会出现一些资金实力较弱的中小公司难以生存的现象。而此政策也将遏制诸如“天津汇众事件”等“卷款逃跑”的恶性事件，交易资金将得到最为有效的保证。
刘益良：利于促进二手房交易
对于传统的中介公司来说，它的职能不仅是提供广阔的二手房信息平台，促进交易，协助办理贷款、过户。它还将承载买卖双方的信任，以钱款保管方的角色出现。而现在，中介公司将不再具有这样的职能，职能的减少意味着因这个职能所产生的纠纷，投诉会减少，有利于重新树立中介机构的形象，改变消费者对中介公司以往的偏见，有利于促进二手房交易。
由于买卖双方对彼此缺乏了解和信任，所以一般不会进行“自行划转”，尤其是对于贷款或者需要解抵押的二手房交易来说更是如此。因为实行资金监管会延长房主拿到全部房款的时间，所以房主不同意签署《北京市存量房交易结算资金划转协议》，依旧按照旧的交易流程将房款打入中介公司的“非资金监管专用账户”。但6月15日以后，预计有超过7成的二手房交易会进行资金监管，尽管交易周期会拉长一个月左右，但是考虑到自己几十万，上百万的房款安全，买方还是会选择资金监管．而卖方此时更多的也有无奈了。
王秀娟：市场反应平稳
买方利益因此得到了最大的保障，因为现在的交易方式是把钱放在银行，银行承担一个“保险箱”的作用。
6月15号的政策实行，我觉得市场的反应还是比较平稳的。因为政策早在今年的4月份就已经进行了宣传，当时的政策规定“在2007年4月15日之前已签订存量房买卖合同的可按原规定办理转移登记手续，但双方当事人应在2007年6月15日前申请办理，逾期未申办的，按本暂行规定执行。”据了解，在4月份政策宣传的时候就已经有人开始使用资金监管的方式来进行二手房交易，资金监管已经给市场操作预留了两个月的缓冲时间，大部分人还是有心理准备。
资金监管难在哪里?
左晖：资金监管流程有待完善
以全付款为例，资金监管的基本流程为：买卖双方签订《北京市存量房交易结算资金划转协议》后到银行将房款存入“专用账户”，领取存款凭证。然后到保证机构(包括经纪公司下同)领取资金托管凭证并到房地局办理产权转移手续。等到买方取得新产权证，卖方取得办结单之后，卖方再到保证机构，领交易资金支取凭证，然后到银行进行交易资金划转。
从此流程可以看出，整个资金监管过程需往来穿梭于银行、保证机构、房地局之间，手续烦琐，另外需要交涉的不同性质的部门和人员非常多，一个环节不当就会影响整个流程。如果“三部门”之间有一个可供操作的封闭式互联网平台，一切都将变得极为简单：买卖双方签订《北京市存量房交易结算资金划转协议》然后到银行，将房款存入“专用账户”。银行分别发指令给经纪公司(通知买卖双方可办理产权过户)和房地局(只需审核买卖双方办理产权登记的房产是否在指令库内)。买卖双方直接到房地局办理过户。过户完毕，房地局发出指令给银行，银行直接将交易资金转划到卖方账户。
由此可见，如果有一个封闭式的互联网平台供“三部门”操作，不但流程简单得多，整个过程的人员摩擦等问题也几乎不存在，因此，互联网平台是整个资金监管流程优化的关键所在。当然，资金监管还在试行阶段，一切都有待完善，并且随着买卖双方的逐渐认可，操作将变得更加顺畅。
周宗楚：买卖双方观念需调整
资金监管的出台，目的是根治中介公司挪用资金的弊端，保障买卖双方的权益。而面对新的合同、新的签约方式、新的房款结算方式，规范政策的直接受益对象――业主和购房者，也要重新适应新的市场环境，他们需要一个学习和适应的过程。
在实际操作过程中，也许买卖双方考虑到手续办理的时间比较长，而且手续烦琐，会对资金监管方式产生抵触心理。其实，他们都对政策存在一些误解，比如，部分卖方急于拿到交易资金，要求交纳契税或取得转移登记受理单即划转交易资金，但实际上这对于买方是不公平的，转移登记办理过程中仍存在风险。因此资金监管强调转移登记办结后划转交易结算资金即为保证交易资金安全，同时也要保证房屋权属安全；再如，由于划转流程规定买方领取产权证、卖方领取办结单，部分消费者误解为买卖双方同时到场才能办理双方的领件手续。实际只要权属部门通知买方可以领取房产证时，卖方即可领取办结单，无须双方同时到场，这就杜绝了因为买方延迟领证而耽误卖方领取办结单的情况发生，即卖方不再受制于买方的个人行为。
对于今后如何扩大政策的执行面，主要在于两个方向的推进：其一是积极进行政策的推广与宣传，各个中介公司要积极宣传，媒体也需要积极宣传此政策的意义，以获取市场上的更多认可。另外是继续对流程进行优化疏理，如进一步与银行系统沟通，解决存取款问题，加快交易信息处理计算机平台的建设．逐步加快产权办理的进度等。
王秀娟：避免办完完税凭证后的风险
资金监管实施前，卖方急于得到房款，要求做完完税凭证就进行资金划转，而买方一旦是贷款购房(当前二手房市场贷款购房约占一半比重)，这时候贷款还没有下放，就需要另行拆借或由保证机构垫资，虽然很麻烦风险也很大，但基于卖方市场的强势，也只好妥协。
篇8
一、科学规划系统建设，打造高效管理平台
作为房地产交易管理的重要技术支撑，平顶山市新建商品房和二手房网签备案系统建设，以地理信息系统为基础，以测绘楼盘表为纽带，以各类业务为数据来源，按照模块化组合式系统建设思路，突出实用性、便捷性和拓展性特点，立足部颁标准，结合业务实践，求实求新，科学规划，打造高效房地产交易管理平台。
新建商品房网签备案系统建设，紧紧抓住房地产增量市场交易管理这个重点，把商品房买卖合同网上签约与商品房预售许可网上审批业务紧密结合，系统自动调取预测绘面积数据作为合同签约面积，避免商品房销售面积“缺斤短两”现象的发生。基于销售楼盘表，依托政府门户网站，将商品房预售许可、户型结构、销售状态、预售价格、按揭抵押以及可售房源等信息全部公之于众，打造阳光透明销售平台，从源头上防治捂盘惜售、一房多卖、虚假交易、抵押再售等违法违规行为。同时，采取户室信息复制、自建合同模板、个人信息读取以及城房指数信息自动采集等技术手段，通过各楼盘销售中心网络终端，完成电子合同的网上签约备案、合同生成打印和信息实时填报工作，降低房地产开发企业销售人员操作难度和工作强度，为交易管理和监测分析夯实数据基础。
二手房网签备案系统建设，紧紧围绕房地产存量市场交易行为规范这个核心，把二手房买卖合同网上签约与房屋登记信息进行互联对接，房地产经纪机构通过关键字段实时访问房屋登记信息和权利现状信息，避免售房人伪造房源信息、欺诈购房人现象的发生。同时，借助售房人与经纪机构网上签订交易委托居间合同功能、房源信息独家挂牌功能、二手房买卖合同网签备案功能、二手房买卖资金交割监管功能以及合同注销重新挂牌功能，杜绝“一房多挂”、经纪机构恶性竞争、委托房源“飞单”和“跑单”等行业乱象。此外，针对三线城市业主与购房户直接交易较为普遍的实际情况，系统专门设计了买卖合同直接签约功能，并在行政服务窗口设立房地产交易便民服务平台，免费办理合同网签备案，确保二手房交易数据的全样本覆盖，为数据分析提供有力支撑。
二、市级先行带动县域，确保系统全面覆盖
平顶山市在推进新建商品房和二手房网签备案系统建设时，始终坚持“统筹规划、分步实施、互联互通、信息共享”的原则，以市带县，稳步推进，已经实现房地产交易管理系统的全地区覆盖。
一是政府高度重视，加强体制机制保障。2009年初，平顶山市人民政府出台《关于加快房地产市场信息系统建设的通知》，成立系统建设领导小组，房管、工商、金融、税务、住房公积金等部门联动，相关业务办理一律以网签备案合同为依据，保证了合同网签备案的行政效力。市房管部门作为牵头部门和实施单位，专设了统计信息科、信息中心等实施机构，确保了系统建设效果和运转维护效率。
二是市级主导实施，加强建设资金保障。为避免重复投资浪费，平顶山市按照高起点规划、分阶段建设的原则，先后投入系统建设资金1000万元，研发房地产交易信息系统、购置大型数据存贮和网络安全防护设备，统一建成了符合国标B级要求的地区中心机房，各县（市）自行购置与本行政区域业务量相匹配的终端设备，通过光纤专线进行互联互通，实现软硬件资源的合理共享。同时，采取市级先行、县域跟进的模式，解决了单个县域投入资金不足的问题，保证了网签备案系统市县统一、全面覆盖。
三是整合业务信息，加强基础数据保障。以楼盘表为数据基础，设计专门的合同补录业务申报流程，组织全市房地产开发企业销售人员对2009年以前的手签纸质合同进行集中整理补录，解决了新建商品房可售房源信息的真实、有效。按照省颁一级标准建设房地产交易档案馆，完成了100余万卷房地产交易档案的数字化，建立了地、楼、房一体化的房屋信息数据库，完善了存量房网签备案的基础数据。
四是统一人员培训，加强技术力量保障。市房管部门在完善定型软件的基础上，统一编印了《平顶山市房地产市场信息系统操作指南》，分发到各县（市）房管部门作为技术操作标准，并组织全市房地产开发企业、经纪机构从业人员1000余人进行专业培训，提高相关人员的技术业务水平，确保了网签备案系统的正常运行和数据准确。
三、规范市场交易行为，提升预警预报水平
平顶山市通过大力实施商品房和二手房网签备案系统，产生了良好的社会效果。
一是规范了市场交易管理。依托房地产交易信息系统，通过市场主体、房源信息、交易程序的规范化管理，净化市场环境，维护交易秩序，规范了房地产市场交易行为。
二是提高了行政服务效率。开发企业和经纪机构通过网络终端提交合同签约信息，房管部门在线审核备案后直接生成买卖合同，实现了买卖合同足不出户、网上备案，大幅度提高了办事效率。
篇9
国内二手房市场还将持续20年的繁荣时期。作为一名成功的理财者，不应该不涉足房产投资。想要成功地投资房产，特别是想成功地投资二手房，不注重一定的投资细节，将难以实现你的预期收益。
二手房投资绝不是一项包赚不赔的生意，要想成为二手房投资的赢家，你必须掌握如下三件致胜武器。
内外衣装都要到位
地段再"黄金"，楼层户型再好，但毕竟是二手房，想让"半老徐娘"再现风姿，必须做个到位的精心美容。除了要保证整套房子洁净白亮、室内基本设施完备外，更要关注二手房的外在环境。
王先生在北京国展中心附近的静安东里，有一套43平米的一居室。虽说有点旧，但一轮精心装修后，王先生踌躇满志地准备以25万元的价格出售。但众多购房者考察之后，几乎都要求降价。王先生坚持认为：当初就是因为怕麻烦，想省却讨价还价的纠缠，已经将价位订得比市场均价略低了。因而王先生始终不肯降价。
半年下来，看房的人也有一打多了，但就是没有成交。心急火燎的王先生不得不开始遍寻高手，诊断问题到底出在哪里。他的一位好友，在实地考察了那套房子后，总算看出了问题所在――房子"衣装"不到位。
原来，王先生只对房屋进行了内部的"美容"，而楼梯楼道、单元楼门等外在环境却极差，给购房者留下一个“楼房居住者素质不高、邻里环境不好”的感觉。
在好友的建议之下，王先生自费将灰暗肮脏的楼梯、楼道的四壁刮白，更换缺损的单元楼防盗门，并将每层缓步台缺失损毁的窗户修补完好。然后，将对外装修所花费的6000元加在房价里，打出26万元的售价。结果不过半月，就轻易将房子卖出，王先生还比原来多赚了4000元。
特别提醒：
在对二手房进行出售前的美化时，不妨在健康方面做点文章，关注细节上的设计完美化，如对地漏进行科学设置，对窗户进行改造、保持空气的洁净等，让"健康住宅"概念得以充分体现，提升二手房的价值。
节省税费：由"购"变"换"
在税务部门工作的小章和小叶，因为熟悉税法，他们之间的这笔二手房交易，不是卖与买，而是交换。显示在现金上的好处是：两人都至少省下了1万元。
小章和小叶原来是同事，但税务局分为国税和地税后，小章分配在地税局，小叶则去了国税局。工作单位和上班地点的改变，使两人居住地都远离了单位，于是他们都产生了卖掉现住的房改房，在单位附近购房居住。
巧的是，他们各自的住房都离对方的工作单位不远。一次两人碰面时聊到购房一事，马上一拍即合，达成了换房意愿。后经一番评估，两人的住房现值大约都在30万元左右，很快他们就去房管所变更了房产证。
根据税法规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；相互交换房屋，以房屋的价格差价征收契税，交换价格相等时，免征契税。如果他俩不是换房，而是各自卖掉现有的房产后再购卖，就要按购房价款缴纳3%~5%的契税。也就是说，小章和小叶都各自节省了近1.5万元的契税。
特别提醒：
其实"交换"这一招，还可巧用在三方交易中。例如，A想卖掉西城的公有住房而想在东城买套二手房，而B在东城正好有一套公有住房要出售，C正想购买A在西城的住房。如果以买卖方式来实现各自的目的，那么就要缴纳两次的契税。现在用交换的方式：A和B之间先交换房产，只要补缴少量的价差部分的契税；C再向B购买西城的房产，此时要缴纳契税。虽然要经过一番周折，但此时一笔不少的契税已被省掉了。
交易安全：选择银行托管
和游先生一样，许多人在二手房交易中都有相同的困扰：不是嫌市场上的二手房中介机构收费高，就是担心非法中介卷走房款和房产证。
最近，游先生心情特别的好，因为通过银行的一项交易资金托管业务，他解决了二手房交易的中介困扰。早在3月份，游先生的新同事介绍了一位朋友小李，前来购买游先生要出手的一套二手房。经一番交谈，两方达成了一致的价位，但最终因双方不是很了解而无法立即成交：游先生怕办理房产过户后拿不到全额款项；小李则担心付款后房产过户手续还办不妥。
经过咨询，游先生和小李知道了银行现在有针对大额资金转移的交易托管业务，于是双双来到了银行。没想到非常顺利。
小李先将这笔45万元的交易资金存在银行，接受托管，然后俩人办理房产的交接过户等等手续。一个半月后，俩人又一次在银行会合，作为这次交易的中介方银行，在履行了必要的手续后，交易终于完成。
一个半月时间里，小李还获得了317元的利息收入，他用这些钱请游先生小撮一餐，增进了买卖双方的感情。小李说：“我请客，银行买单。”
特别提醒：
在此次交易中，游先生与小李还需共同来对等负担共1800元(450000元×4‰)的托管手续费。相比于现今社会上的中介机构收费，每人仅支付900元的费用应该算是相当低了。
这种交易资金托管业务，其实是银行向社会推出的一项金融新产品。凡是涉及大额资金转移或者权益交割与资金转移存在时间差的交易，而交易双方又互不了解、相互不信任的情况下，都适合选择此项业务。
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2、签订合同。二手房卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、办理过户。办理过户之前，买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、税费缴纳。二手房缴纳税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
5、户口迁移。二手房交易双方办理产权转移过户手续，在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
