签购房合同范文
时间：2023-04-04 10:56:17
导语：如何才能写好一篇签购房合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
期房签购房合同时应注意以下几个问题：1.约定房屋交付时间：严格规定房产的交付日期及入住程序，对延期交房的免责条款即房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房可以不被视为违约。2.约定付款时间和方式：如果是刚需购房者，最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可在协议中约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。3.约定开发商预期违约的责任：可约定开发商在预期违约时应当承担的违约金以及属于预期违约的情形。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（来源：文章屋网 ）
篇2
广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱
为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。
销售陷阱
中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，开发商就给买房人设下了陷阱：
其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。
其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。
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在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。
其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。其四，设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走，要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
“五证”陷阱
推荐合同范本·北京购房合同·南京购房合同·西安市购房合同·苏州市购房合同·武汉购房合同·重庆市购房合同一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》?也叫建设工程开工证?、《商品房销售?预售?许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。
合同陷阱
几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
以上，我们对购房陷阱的几种情况做了简单归纳，实践中还有许许多多的陷阱，我们在此就不再一一列举。
为避免购房人吃亏上当，我们提出防止陷阱的对策如下：
第一，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要时刻警觉。我们要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的，惟有此，才有可能较好地维护自己的合法权益。
其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商(售楼人员)处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，不畏强权，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。
篇3
如果你签署的“认购书”已经包括购房合同的全部条款，那么，你签订购房合同只是将“认购书”中的全部条款重新打印一遍并签上你的名字而已。如果不是那样，你就得逐条与开发商商谈购房合同的每一个条款。
目前，开发商大多使用建设部和国家工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》示范文本。这个文本对开发商而言，是恰到好处；对购房人而言，却是远远不够的。但是，居律师并不主张购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，因为，开发商在开盘之前一般都从当地政府主管部门购买了大量的《商品房买卖合同》示范文本。如果开发商已经购买了《商品房买卖合同》示范文本，开发商就会将《商品房买卖合同》示范文本作为既定格式，若购房人另行出示一份《商品房买卖合同》文本，开发商的销售人员不敢做主，开发商在心理上也很难接受。当然，开发商若能愿意接受购房人出示的《商品房买卖合同》文本最好，如不愿接受，比较实际的方法是通过与开发商谈判“补充协议”，以弥补《商品房买卖合同》示范文本的不足。
二.对“204条”的评价
购房合同应有哪些内容对于购房人利益的保护才是足够的？有人开列了204条并简称为“204条”。
“204条”中的很多内容是大可不必的，比如，“204条”中有关房屋质量的若干条款。房屋质量的各个方面，诸如房屋墙体的垂直度、裂缝、渗漏、隔音、管道压力、采光、室内污染等，都有有关的国家标准或行业标准。国家标准或行业标准中的数据要比“204条”更全面、更专业和更苛刻，足以满足购房人对房屋质量的各项要求。《合同法》第六十二条规定：“……(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”。
国家标准或行业标准，既是房屋质量检验机构在工程竣工验收时所依据的标准，也是法院认定房屋质量所依据的标准，除非购房人对房屋质量有特殊要求(如果购房人对房屋质量有特殊要求，按特殊要求对房屋质量的每一个方面和每一个细节进行约定才是必要的)。现实中，购房人因房屋质量问题与开发商发生争议的，大多数是轻微的房屋质量问题，如：墙面裂缝、管道的位置妨碍装修等，影响居住安全的房屋质量问题很少。无论是轻微的房屋质量问题，还是影响居住安全的房屋质量问题，开发商都不会因为购房合同没有对房屋质量进行约定或约定不明而逃脱应承担的法律责任。
除了大量的无甚实际意义的有关房屋质量的条款以外，“204条”还有一个最致命的缺陷，就是它的每一个条款所表达的购房人的意思、目的和动机都毫无遮掩，令开发商一眼看穿，因而，易遭到开发商的拒绝。
三.“补充协议”的主要内容
在中国的房地产市场尚处于卖方市场的情况下，“补充协议”必须符合两个基本要求：一、可能被损害的购房人的利益都有相应的合同条款予以保护；二、可能被开发商拒绝而又为保护购房人的利益所必需的内容隐藏在令开发商满意、或者可能被开发商疏忽、或者能够被开发商接受的文字或结构里。
迄今为止，购房人与开发商之间的利益冲突比较集中的，主要体现在以下十五个方面，“补充协议”应侧重这十五个方面进行设计。
(一)小区规划
很多购房人在收房时或收房后看见的小区规划与其在签订合同时开发商在售楼广告和宣传资料上描绘的小区规划大相径庭，比如：绿地、湖面被缩小了或被挪动位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令签订购房合同时期待的窗外视觉完全落空。这种情况在商品房开发小区非常普遍。开发商大多以小区规划的改变经过了规划部门的同意为由，拒绝承担责任。
开发商改变小区规划，无论是否经过规划部门的同意，都构成对购房人的违约。改变小区规划经过规划部门同意的，不违法，但违约；改变小区规划未经过规划部门同意的，既违法，也违约。你无法阻止开发商改变小区规划，你所能做到的就是争取在“补充协议”中订立这样一个条款：如果开发商改变小区规划，你将获得哪些权利。《商品房买卖合同》示范文本中有一条关于规划变更的约定，大致内容是：“开发商改变小区规划未通知购房人的，购房人有权退房；开发商应在购房人提出退房之日起30日内将购房人的已付款退还给购房人并按一定的利率付给利息。”这一条款对购房人的利益的保护是远远不够的，因为，如果购房人退房，购房人必定要对贷款机构承担提前还本付息的违约责任，购房人已经付出的律师费、保险费等各项支出都将成为购房人的经济损失，这些，是开发商赔付的区区利息远远不能弥补的。而且，购房人退房很容易，但开发商能否按时退款却是一大悬念。所以，“补充协议”在针对开发商改变小区规划进行设计时，“退房”应作为下下策，不退房而获得开发商更多的赔偿金，应作为争取的首要目标。
但是，在“补充协议”中明确地写上这一要求，开发商可能不会同意。你可以采取这样一个办法：将这一要求暗含在有关房屋质量的条款里，比如，将在签订购房合同时建设工程规划许可证的附图列为房屋的质量标准之一，同时，在违约责任条款里，将房屋不符合质量标准的违约责任与其他属于严重违约的违约责任一起罗列，约定一个共同的赔偿金的计算方法或者违约金的比例(或金额)。
(二)房屋交付使用的条件
房屋交付使用条件属于房屋质量的范畴。
迄今为止，没有任何一法律规定对开发商向购房人交付商品房应具备哪些使用条件做出规定。《商品房买卖合同》示范文本中关于房屋交付使用的条件的条款全部是空格，开发商一般都在空格处印好了“经验收合格”的文字。“经验收合格”与房屋具备交付使用的条件是有很大距离的。最新的规章规定：商品房应当经综合验收合格才能交付。但综合验收合格也不一定就具备交付使用的条件，比如：水、电、燃气、暖气等等的线路或管道都已经敷设或安装完毕，符合综合验收合格条件，但若开发商没有与水、电、燃气、暖气的供应商签订供应合同、不能保证在购房人入住时就有水、电、燃气、暖气的供应，购房人就无法在房子里住下去，除非购房人购买房屋不是为了居住。
房屋交付使用的条件可以分为“必备的交付使用条件”和“选择的交付使用条件”两类。哪些属于必备的交付使用条件，比如：水、电、燃气、暖气(仅限于北方地区)的供应等，有待于法律做出强制性规定，所以，“必备的交付使用条件”又可称为“法定的交付使用条件”。“选择的交付使用条件”是购房人在购房合同中与开发商约定的交付使用条件，比如：有些购房人是网虫，宽带网络接口不是一般人的生活必需却是网虫的生活必需，交付房屋时是否具备宽带网络接口只能留给购房人与开发商在购房合同中约定，所以，“选择的交付使用条件”又可称为“约定的交付使用条件”。
必备的交付使用条件中，水、电、燃气、暖气价格是必须与开发商约定清楚的。电的供应商都是国营公司，执行政府定价，你无须担心电的价格。如果开发商在购房合同或者购房合同的其他附件中承诺水、燃气、暖气是市政的，你也无须担心水、燃气、暖气的价格，因为市政水、燃气、暖气供应商是国营公司，执行政府定价。如果水、燃气、暖气其中之一，开发商没有在购房合同或者购房合同的其他附件中说清楚是市政的，就是小区独立供应。如果不在“补充协议”里约定清楚独立供应的水、暖气或燃气的价格，在你入住以后，开发商将单方确定一个价格。开发商单方确定的价格，可能使你十分难受。北京市大兴区的“九龙家园”就是一例。开发商单方确定的煤气价格是10元/立方米，使业主住不起房子，也退不掉房子。
以上对房屋交付使用条件的分类目前还只是居律师的理论，也就是说，任何一项房屋交付使用的条件目前都还没有法律的强制性规定，都只能由购房人与开发商在购房合同中约定。房屋交付使用的条件也就成了“补充协议”必须认真解决的问题。
你可以按照居律师对房屋交付使用条件的分类在“补充协议”中与开发商约定开发商在向你交付房屋时应当具备哪些使用条件。水、电的供应在你入住时就有，开发商一般都能保证。燃气供应，开发商一般只承诺在小区入住率达到70%以上时才有，如果你愿意接受这一条，那么，什么时候入住率达到70%以上，你就只有等着听开发商说什么时候达到了就什么时候达到了。
至于你还需要其他哪些交付使用条件，你就一一与开发商谈吧。总之一条：不要相信开发商的售楼人员拍胸脯对天发誓，所有的承诺要统统写在纸上。
(三)售楼广告
绝大多数购房人是被开发商的售楼广告展示的美丽图景所吸引签订购房合同的。他们都以为开发商应该受售楼广告的约束。开发商也知道绝大多数购房人对售楼广告持这种理解，但开发商从来不会在签订合同之前告诉购房人他到底受不受售楼广告的约束。如果开发商不对购房人表示他到底受不受售楼广告的约束，当现实和售楼广告的内容不一致时是很难认定开发商违约的，因为，依《合同法》规定，只有开发商表明其受售楼广告的约束，售楼广告才成为合同的一部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》经过媒体的加工，使许多人以为从此开发商将受售楼广告的约束。其实，这个《解释》只是重复了《合同法》的规定。关于售楼广告，这个《解释》没有做出比《合同法》更进一步、更明确的规定。
如果购房人要求开发商明确表示其是否受售楼广告的约束，开发商顶多在口头上表示：基本上能够保证。如果要求开发商写在纸上，开发商绝对不干。购房人能够采取的办法是：将售楼广告中自己认为必不可少的且开发商能够兑现的内容摘要写进“补充协议”；对于开发商根本不能保证的内容，连提都别提，提也枉然。比如：某些楼盘为了吸引老年人购房，推出“退休社区”的概念。既然是“退休社区”，就必须远离市区的喧闹和污浊的空气，老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所等等是不能没有的。开发商能够保证社区一定有老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所吗？不能。老年大学、急救站或医院、图书馆、娱乐健身场所属于特种行业，开办需要特别行政许可。开发商不可能自己开办，只能有待其他人在此开办，其他人能否获得特别行政许可以及是否愿意在此开办都是个未知数。没有老年大学、图书馆、娱乐健身场所可能无关紧要，若没有急救站或医院，一旦老人突发疾病，“远离市区”很可能成为老人的杀手。
如果你是冲着售楼广告的内容才购房的，“补充协议”就必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺；如果开发商拒绝在“补充协议”中做出承诺，建议你放弃这个楼盘。
(四)公共财产
购房人比较专注于门槛以内的空间，对门槛以外的，一般不太关注。购房人普遍还有这样一个认识上的误区：门槛以内的才是自己的，门槛以外的是开发商的；或者认为列入公摊面积的是公共财产，没有列入公摊面积的就不是公共财产。
门槛以外的所有建筑、场地、设备设施等，无论是否列入了公摊面积，都属于公共财产。公共财产应当由全体共有人占有、使用、处分和收益。由于购房人认识上的误区，几乎所有楼盘的公共财产都处在开发商的占有、使用和处分之下，收益也全部进了开发商的口袋。《商品房买卖合同》示范文本中有一条涉及公共财产的条款是空格，意在将哪些属于公共财产留给买卖双方约定。开发商一般都在空格处填好了“×××归出卖人”之类的文字。哪些属于公共财产只能由法律做出规定，任何约定都是无效的。“补充协议”同样不能约定公共财产的范围。依法属于公共财产的，业主委员会成立以后有权通过诉讼或非诉讼途径收回。
公共财产，不属于购房合同的内容，而是属于物业管理的范畴。在与开发商签订“补充协议”时，不要在哪些属于公共财产、哪些财产归谁的问题上与开发商纠缠，如果开发商坚持要在“补充协议”中写些什么，就让他写吧，干脆将他想归他所有的都写成归他所有，让他满心欢喜，以此作为在涉及真正对你有意义的条款时换取他让步的筹码。
(五)物业管理
物业管理，其实就是对小区公共财产的管理。在业主委员会成立之前，物业管理是开发商与购房人之间、购房人与购房人之间基于对公共财产的按份共有而形成的权利义务关系，所以，物业管理是财产共有关系(即物权关系)，而不是合同关系，物业管理受物权法的调整而不受合同法的调整。
现在，物业管理被开发商的法律顾问们设计的要求每一个购房人与物业管理公司签订的无数个《物业管理委托合同》的表象所遮蔽，使购房人和物业管理公司都以为物业管理就是购房人与物业管理公司之间的合同关系，使购房人和物业管理公司对他们之间签订的《物业管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律师也被糊弄了，在购房人与物业管理公司的诉讼时向法官大谈物业管理公司的“违约”，压根儿就没有想到物业管理究竟属不属于合同关系、购房人和物业管理公司签订的《物业管理委托合同》究竟有效无效。
关于物业管理，本书第五章将会有更多阐述。在就物业管理与开发商签订“补充协议”时，居律师告诉你三点注意事项：
1.争取开发商同意在一定期限内减免你的物业管理费
有些开发商将减免一定的物业管理费作为一个卖点。居律师告诉你：开发商的这个“卖点”是违法的，是无效的。物业管理是对小区公共财产的管理。对小区公共财产的管理，是全体共有人之间的权利义务关系。任何一个财产共有人对公共财产享有的权利和承担的义务是法定的，任何形式的约定都不能剥夺法定的权利，也不能免除法定的义务。承担物业管理费，是全体共有人(包括开发商在内)应共同承担的法定义务，开发商的许诺免除不了你的这一义务。开发商也许不一定理解得这么深刻，但开发商的算盘打得比谁都精。开发商占有小区的大部分公共财产，却没有承担一分一毫的物业管理费，而且，小区公共财产的收益被他全部据为己有，“减免”购房人的一定的物业管理费，即便违法，比起令购房人承担全部物业管理费还算更公平一点。所以，对于开发商的这一许诺，你也不必客气。如果开发商不主动开口，你也应尽力争取。
2.将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外。
比如，在“补充协议”中这样写：“对买受人房屋的任何维修，水、电、暖气、燃气的供应，均不属于物业管理的范围”。
为什么要将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外呢？开发商是一定委托一家物业管理公司来管理的。开发商不仅与物业管理公司签订合同，而且也强迫每一个购房人与物业管理公司签订合同。无论是开发商与物业管理公司签订的合同，还是购房人与物业管理公司签订的合同，合同中的“委托事项”一般包括：(1)对购房人房屋的管理；(2)对小区公共财产的管理。在居律师的购房人与物业管理公司之间的诉讼中，物业管理公司将对购房人房屋的维修说成是对购房人的房屋提供了物业管理服务，以此作为向购房人收取物业管理费的一个事实理由。购房人其实也分不清楚什么叫做“管理”。居律师告诉你：物业管理公司对房屋的维修，是其代开发商履行购房合同中的房屋保修义务，不属于物业管理。即使购房人的房屋已经超过了两年的保修期限或者物业管理公司对房屋的维修不属于开发商保修的范围，物业管理公司对房屋的维修都是独立的有偿服务，不属于物业管理。将对房屋的维修排除在物业管理的范围之外，就可以省却在法庭上与物业管理公司就对房屋的维修属不属于物业管理的口舌之争，使物业管理就是对小区公共财产的管理、物业管理费就是因为管理小区公共财产而发生的费用这一性质更加凸显，为将来你与物业管理公司对簿公堂时提出你与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》无效的观点做个铺垫。
为什么要将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外呢？物业管理公司在向业主收取物业管理费同时，也向业主收取水费、电费、暖气费、燃气费。在与业主打官司时，也是物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要。居律师告诉你：第一，水、电、暖气、燃气的供应不属于物业管理，两者在法律上是相互独立的；第二，水、电、暖气、燃气的供应商不是物业管理公司，而是开发商、有关的国营公司或其他人，物业管理公司只是受供应商的委托收取相关费用。购房人不清楚水、电、暖气、燃气的供应是否属于物业管理，在物业管理公司将物业管理费、水费、电费、暖气费、燃气费一起要时，购房人便以为都属于物业管理，于是，在法庭上只提出水费、电费、暖气费、燃气费应该是多少的反驳，而不能提出物业管理公司不是有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的合格原告的反驳。将水、电、暖气、燃气的供应排除在物业管理的范围之外，是为将来你与物业管理公司对簿公堂时，否定物业管理公司作为有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的原告的资格。只有这样，才能将有权要求支付水费、电费、暖气费、燃气费的合格原告即水、电、暖气、燃气的供应商——开发商、有关的国营公司或其他人给“请”出来。只有合格的原告被请出来，购房人才能弄清楚物业管理公司应该向供应商支付多少费用、购房人应该向物业管理公司支付多少费用。
3.将支付物业管理费的时间定在交房以后
物业管理费都是因管理小区公共财产发生的费用。业主无权委托物业管理公司管理小区公共财产，业主与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共财产管理的合同条款是无效的，所以，业主有权拒绝向物业管理公司支付物业管理费，但业主之中极少有人明白这一点。物业管理公司的法律顾问们，有人清楚物业管理公司向业主收取物业管理费的违法性。物业管理公司也知道在交房后挨家挨户地向业主收取物业管理费很难，所以，利用业主急于住进新房的心理，要求业主在交房前支付一年或半年的物业管理费。
若你无法做到拒绝开发商向你提出的与其指定的物业管理公司签订《物业管理委托合同》的要求，你就不得不同意开发商的要求。你若不同意，开发商就不与你签订购房合同和“补充协议”。你能做到的是：争取在“补充协议”中将支付物业管理费的时间定在交房以后。这一点实际上是告诉你：在开发商交房以后，你就别向物业管理公司支付物业管理费了。不是说你没有承担物业管理费的义务，而是你负有承担物业管理费的义务，但你有权拒绝物业管理公司向你提出的支付物业管理费的要求。
如果开发商坚决不同意这一条，你可以让步，来日方长，以后你有机会让物业管理公司向你讨要物业管理费的手停住，甚至讨回你已经支付的物业管理费。
(六)抵押
虽然法律规定销售期房的条件必须是投资已经达到投资总额的25%以上，但大多数开发商没有投资总额的25%的资金实力，将土地使用权或已经建成的房屋抵押给银行以获得银行贷款，便成为开发商获得建设资金的最主要来源。在开发商不能按期归还银行贷款的情况下，银行享有拍卖土地使用权或房屋优先受偿的权利。
如果开发商将土地使用权或房屋抵押，无疑将使购房人能否按期收房、或者购房人在收房后能否安稳地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到开发商应退还的购房款面临更大的风险。如果在你与开发商签订购房合同之前，开发商已经告诉你其已经将土地使用权或房屋抵押，签不签合同完全取决你敢不敢对开发商玩“以小搏大”的游戏玩不玩得转下赌注。即便在你与开发商签订购房合同之前开发商没有将土地使用权或房屋抵押，你也无法阻止开发商在与你签订购房合同后将土地使用权或房屋抵押。为了防范开发商将土地使用权或房屋抵押造成的风险，“补充协议”应当做到：
1.要求开发商在“补充协议”中对土地使用权或房屋有无被抵押做出明示；
2.要求开发商在“补充协议”中承诺在签订“补充协议”后不将土地使用权或房屋抵押；
3.约定开发商违反以上承诺的违约责任。
(七)房屋面积
几乎没有一个开发商不在房屋面积上短斤少两的，区别只在于：有的心狠手辣，有的适可而止。
防止开发商在房屋面积上短斤少量的最好办法是按照套内面积计算误差，但开发商一般不会同意，因为这样一来，他没法做手脚。退而求其次的办法是：在“补充协议”中约定套内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百分比。除了这两个办法以外，别无其他更好的办法。
有些开发商提出“套内与销售面积同比例增加”的办法。很多购房人似懂非懂地同意了这一办法。其实，所谓“套内与销售面积同比例增加”可以作多种理解，无法操作。这是一个糊弄人的办法。
(八)贷款
有些购房人尚未与银行或住房公积金管理机构签订借款合同，在开发商做出“保证帮你办下贷款”的口头承诺后，就与开发商签订合同并支付首付款。一旦贷款办不下来，购房人就不能按期付款。在开发商来看来，购房人按期付款和不能按期付款的违约责任是白纸黑字写着的，而他当初的口头承诺是不存在的。
购房人应该在“补充协议”中采取下列三种办法中的一种解决这一问题。
(1)将借款合同的生效作为《商品房买卖合同》生效的条件；
(2)将《商品房买卖合同》中的付款期限写成“与银行或公积金管理机构签订的《借款合同》中的付款期限相同”；
(3)将购房人在一定期限内未与银行或公积金管理机构签订借款合同作为购房人解除《商品房买卖合同》的一个条件并且约定合同解除后双方的权利和义务。
(九)交房
“补充协议”中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房人交付哪些物品和文件才标志开发商履行了交房义务。
开发商应向购房人交付的物品主要是钥匙。
开发商应向购房人交付的文件，有“三《书》一《证》两《表》”之说和“两《书》一《表》”之说。
“三《书》一《证》两《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《房屋面积实测数据表》。
“两《书》一《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。
居律师建议你在“补充协议”中除了要求开发商向你交付钥匙和“三《书》一《证》两《表》”以外，还要求开发商向你交付计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸。
如果开发商不能完全满足你提出的“三《书》一《证》两《表》”的要求，你可以让步，但是，《建筑工程质量认定书》和《住宅质量保证书》是不能让步的。
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸是对购房人最为重要的文件。大多数情况下，开发商在交房时提供不出《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，也不愿意提供设计图纸。如果开发商坚决拒绝在交房时提供《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和设计图纸，你可以考虑放弃。
开发商也许确实拿不出来《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸，开发商一定有，一定能够提供。计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸，开发商篡改不了，是你计算房屋套内面积和公摊面积的惟一准确的数字依据。几乎没有一个开发商不在公摊面积上“虚秤”的，少则几平米，多则十几平米。
(十)房屋的检验期限
《合同法》第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”
所以，对交付的标的物的检验是买卖合同中的一项重要环节。《商品房买卖合同》示范文本遗漏了这一项重要环节。很多购房人将“交房”等同于“收房”也就不足为怪。将“交房”等同于“收房”是一个严重错误，错误在于将“交房”与“收房”之间的一个“检验”环节疏忽了。完整过程是：“交房”—“检验”—“收房或拒收”。
“补充协议”对“检验”这一环节的处理就是对检验期限的约定。约定的检验期限对于购房人来说越长越好，对于开发商来说越短越好。居律师建议你在“补充协议”中对检验期限这样表述：“买受人对房屋的检验期限为出卖人交付房屋后的两年内。”如果开发商坚决不同意这样的表述，你可以回避“检验期限”这一概念，转而采取模糊的表述：“买受人应在出卖人交付房屋后的法定期限内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知出卖人。”这两种表述其实是“换汤不换药”，仅仅是文字上的差别，法律效果是一样的。
有人认为不必在“补充协议”中约定检验期限，因为已有的法规、规章和《房屋质量保修书》里都有“保修期”的规定，依据《合同法》第一百五十八条，购房人对房屋的检验期限就应该在保修期的期限内。这一主张有道理，但居律师担心法官可能对《合同法》第一百五十八条断章取义，苛责购房人未在“合理期间内通知出卖人”。以往的案例已经证明居律师的这一担心不是多余的。所以，有必要在“补充协议”中约定检验期限，以免留下活动空间。
大多数购房人在开发商交房后就急不可耐地住进去，发现质量问题或面积问题时，要求开发商承担责任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以这样的理由判决购房人败诉的：原告(指购房人)已经以自己的行为表示了对房屋质量和面积的认可。要求购房人花上一段相当长的时间对房屋的质量、面积进行检验是不现实的。为了防止开发商在“购房人已经入住”上面做文章，有必要在“补充协议”中写上这样一条：“一方的任何单方行为均不包含买受人同意接受房屋的意思”。
(十一)契税和维修基金
法律规定购房人申请产权登记时向各地的税务局和房屋管理部门下设的小区管理办公室交纳契税、维修基金。税务局和小区管理办公室一般都委托开发商或物业管理公司代收契税、维修基金。开发商或物业管理公司往往在交房时就要求购房人向其交纳契税、维修基金，并以此作为其交房的条件。开发商或物业管理公司之所以要求购房人在交房时交纳契税、维修基金，意在占用购房人交纳的契税和维修基金。占用多久就看税务局和小区管理办公室愿意让他占用多久。从现实情况看，少则几个月，多则几年。什么时候开发商或物业管理公司将契税和维修基金交还给税务局和小区管理办公室，什么时候购房人才能领取产权证。
《商品房买卖合同》示范文本里没有关于契税和维修基金的条款。契税和维修基金本属法律规定的事项，无须合同约定。但似乎不在合同中约定，就难免开发商在交房时横生是非。建议你在“补充协议”中写进一条：“买受人在申请产权登记时交纳契税和维修基金。”如果开发商不同意这一条，你就换一种写法“除非出现法律规定的情形，出卖人不得以任何其他情形作为不履行交付房屋义务的理由。”(前一种写法过于明白，会提醒开发商注意，最好首先就采取后一种写法)。如果两种写法开发商都不同意，也没关系，你可以照他提出的交纳契税和维修基金的时限写。等到了交房时，你将契税和维修基金足额交纳给税务局和小区管理办公室。
(十二)产权证
购房人都十分关心什么时候取得产权证，以为拿到产权证后自己对房屋的产权也就雷打不动了，于是，往往要求开发商在合同中承诺购房人取得产权证的期限。开发商利用购房人的这一心理，将承诺购房人在多长期限内就能取得产权证作为一个卖点。
首先，居律师要告诉你产权证的性质和作用是什么。
《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，……。”根据这一法律规定，从开发商向购房人交付房屋时起，购房人就已经取得房屋的产权，除非购房合同有不同的约定。产权证只是对购房人已经取得房屋产权这一事实的证明。有产权证，也不能表示就不能否定产权证上登记为“产权人”的人对房屋享有产权。如果法院判决房屋产权归他人所有，产权证就成了废纸一张。即使没有产权证，也不影响购房人已经取得房屋产权的事实。没有产权证对购房人的惟一影响是：不能出售自己的房屋，因为法律规定，出卖人出卖房屋必须持有产权证。
某些开发商声称：其在向购房人交房时就能同时交付产权证。个别律师也对此大声叫好。明白了产权证的性质和作用后就会明白：开发商在向购房人交房时就能同时交付产权证是绝对不可能的。对事实的证明只能在事实发生之后。只有有了开发商向购房人交付了房屋的事实，才能有对购房人取得房屋所有权这一事实的证明——产权证。那些声称“交房时就能交付产权证”的人和为之叫好的人，要么是无知，要么就是蓄意欺骗。
其次，居律师要告诉你：不应要求开发商在合同中承诺你取得产权证的期限。
产权证是产权登记机构颁发的。产权登记机构什么时候发给你产权证取决于买卖双方申领产权证提交的手续是否齐全以及产权登记机构的工作安排。如果买卖双方提交的手续齐全，购房人有权要求产权登记机构在法定的期限内颁发产权证。产权登记机构逾期不颁发产权证的，购房人可以提起行政诉讼。如果买卖双方提交的手续不齐全，开发商无权要求产权登记机构什么时候颁发产权证，购房人也无权要求产权登记机构颁发产权证。既然开发商不能左右购房人取得产权证的时间，开发商的这一承诺就是无效的，开发商不会因为这一承诺而对购房人承担任何法律责任。总之，开发商的这一承诺对购房人毫无意义。
最后，居律师要告诉你：应在“补充协议”中约定开发商未在法定期限内申请产权登记的违约责任。
影响购房人取得产权证的时间的往往是开发商没有在法律规定的交付房屋后90日的期限内向产权登记机构申请产权登记。申请产权登记，买卖双方必须手续齐全。如果买卖双方手续齐全并且都在交付房屋后90日的法定期限内向产权登记机构提出申请，那么，按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定，最长在产权登记机构受理申请后的37日内，也就是最长在交付房屋后的127日内，购房人就能够领取产权证。购房人不会懈怠，但是，开发商一般是不会在交付房屋后的90日的期限内就申请产权登记的，原因主要有两个：(1)交房时，开发商没有申请综合验收或综合验收不合格；(2)开发商想占用购房人向其交纳的契税和维修基金，不将契税和维修基金返还给税务局和小区管理办公室。
开发商不在交付房屋后的90日的法定期限内申请产权登记属于违法行为，虽然按法律规定应该受到行政处罚，但开发商一般不会受到行政处罚，所以，在“补充协议”中，将在法定期限内申请产权登记纳入开发商的合同义务并约定足以令开发商掂量的违约责任就很有必要。你可以这样写：“出卖人应当在法定的期限内协助买受人申请产权过户登记；出卖人未履行这一义务或者出卖人提交的文件不符合法定的条件的，出卖人应向买受人支付×××的违约金。”
(十三)合同更名
有些购房人在与开发商签订购房合同后，由于种种原因想将房屋转让给他人。如果购房人已经收房，购房人转让房屋就属于二手房转让，不仅需要购房人取得产权证，而且受让人必须再交纳一次契税，完全按照一个独立的房屋买卖程序操作。如果购房人尚未收房，购房人转让房屋就不是真正的“转让”，而是(购房)合同权利或/和义务的转让，简便的表述叫做“合同更名”。
在实际操作中，购房人(转让人)、受让人、开发商或产权登记机构并没有将购房人转让房屋做“收房前”和“收房后”的分别，一律按“合同更名”处理。按“合同更名”处理也没有区分“合同权利转让”、“合同义务转让”或“合同权利义务转让”。
“合同更名”比较简单，购房人(即转让人)和受让人之间做一份合同权利或/和义务的转让协议就行。如国涉及合同义务的转让，按《合同法》规定，必须取得权利人即开发商的同意，开发商盖个章就可以了。盖个章对开发商的利益没有任何影响，但是，相当一部分开发商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放弃一个雁过拔毛的机会。有些开发商比较“仁义”，随便给个价就行，有些开发商张口就是几千。
为了省却临事求人被人勒索造成的不快，乘着人求你时争取在“补充协议”里写上一条“出卖人以本条款表示：同意买受人转让本合同的义务。”
(十四)处理合同争议的条款
一份好的“补充协议”基本上能够抵挡司法腐败的因素对裁判的影响，但是，居律师仍然希望你在选择“诉讼”还是选择“仲裁”时选择仲裁，有四个理由足以使你相信选择仲裁是明智的。
(1)仲裁员中多数是教授副教授、研究员、资深律师和其他行业的法律专家。他们的法律素养、品德、价值观等是法院的法官远不能及的，绝不会有不大识字的人(比如：曾有法官在宣判时将“贿赂罪”念成“有各罪”)来听审和裁决案件的可能。
(2)仲裁员有自己的本职工作，“仲裁员”只是兼职，因而，他们不会像法院的法官那样在意欲违抗某一个人的意志时有重重顾虑。
(3)与法院的法官不能被选择、法院的合议庭的组成相对固定不同，你可以在仲裁机构的仲裁员名册中挑选仲裁员，仲裁庭的组成具有不可预见性和不固定性，使当事人试图通过“老关系”或建立“新关系”影响仲裁庭的裁决的努力都很困难。
(4)法院的判决不一定由合议庭做出，经常审者不判、判者不审。“审者不判、判者不审”为审者欺瞒判者、判者偏听审者提供了活动空间。仲裁裁决都是由仲裁机构的仲裁庭做出，不会有这一弊端。
(十五)合同正本的持有和保存。
合同，有“正本”和“副本”之分。但合同当事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道这两个概念之间的区别。现实中，合同当事人也没有将合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一样。合同当事人一般将合同分为“原件”和“复印件”。非常多的购房人，手中只有合同的复印件，原件都在开发商、银行、或合同登记机构的手中。
“正本”和“副本”、“原件”和“复印件”是从不同角度对合同的分类。“正本”一定是“原件”，但“原件”不一定是“正本”。概念上的区分，你不必了解，但要记住一点：你手中不能没有合同原件。
你手中没有合同原件的后果可能是：(1)合同原件与复印件不一致时以原件为准，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的复印件便是废纸一张；(2)申请产权登记时，双方必须持合同原件。手中没有合同原件就无法自己申请产权登记，开发商就会要求你委托他替你申请产权登记。不仅要为委托开发商申请产权登记再支付一笔报酬，而且，开发商何年何月去申请产权登记，你只能等开发商什么时候愿意了。
开发商能轻而易举的使购房人手中一份合同原件都没有。手法很简单：开发商不先在购房合同或“补充协议”上盖章，而是等购房人在合同原件上签字或盖章以后对购房人说：“明天或过一两天，你来拿合同，先将首付款付了吧。”购房人付了首付款以后再去拿合同，开发商的售楼人员就会以令购房人觉得比较合理的理由说：暂时给不了原件，只能先给你复印件。
你对付开发商这一手法的方法也很简单：让开发商先盖章，你后签字，签完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求开发商将合同原件给你。
如果开发商坚持要将全部合同正本拿走，而你也不愿意在这一事情上与开发商僵持下去，那么，在“补充协议”里，你应坚持写进这样一句“《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格处的手写文字无任何修改痕迹。文字有修改痕迹的条款，应做出对持有该合同书的一方不利的解释”。
以上十五个方面是《商品房买卖合同》示范文本所遗漏的，而对于购房人的利益保护非常重要。在与开发商谈判“补充协议”时，必须在这十五个方面尽可能坚持你的要求。这十五个方面若能全部得到满足，开发商将无法利用合同做文章；即使得到部分满足，也弥足珍贵。如果你或你的熟人、亲友、同学、同事等是深谙房地产交易之道的人士，那么，按照上面开列的十五个方面，你就可以一一设计出相应的“补充协议”条款。
这里，举一例以作示范。
比如，为了防范开发商将土地使用权抵押给你造成的风险，你可以这样写：“双方确认：出卖人已向买受人出示了‘五证’原件；‘五证’是真实的、正式的和有效的；国有土地使用权证没有他项权记录。”
这一条的意义在于：如果“五证”其中一个缺少、不真实或无效，或者国有土地使用权证上有他项权(即抵押权)记录，则购房合同是无效的。购房合同无效导致的法律后果是：(1)相互返还各自从对方取得的财产；不能返还或没有必要返还的，折价补偿；(2)有过错的一方赔偿对方的经济损失；双方都有过错的，各自承担相应的责任。开发商的“五证”是否缺少以及是否真实、有效，国有土地使用权证上是否有他项权记录，购房人一般没有能力逐一查证。如果出现“五证”缺少、不真实、无效、或者国有土地使用权证上有他项权记录的情况，法院将认为购房人在审查开发商的“五证”时有过错，从而判决购房人对合同无效的法律后果也承担一定的责任，购房人的损失则部分得不到赔偿。如果在“补充协议”中写进这一条，就表明购房人在审查开发商的“五证”时已经尽其所能，购房人在审查“五证”时没有过错，从而令开发商承担合同无效的全部法律责任，即购房人的全部损失都应由开发商给予赔偿。
为数不多的律师事务所设计了各自的“补充协议”文本。各自的“补充协议”文本都是各自的智力成果，不可能像建设部的《商品房买卖合同》示范文本或“204条”那样免费公开。
开发商如果觉得你是一个重要的客户可能会派出他的法律顾问与你谈，若如此，你大可不必惴惴不安。开发商的法律顾问大多数与居律师一样，是稻草人，吓唬吓唬麻雀的。既然你在开发商的眼里份量不轻，那么，你就应该摆出一点架子，不轻易放弃、坚持到最后，你就一定能够使开发商与你签订一份令你满意的“补充协议”。个别开发商的销售人员十分牛×，声称“补充协议，我们一条不签。为什么？因为我们的房子卖得非常好”。位于北京市望京地区的一个叫做“慧谷阳光”的楼盘的销售经理就是如此。如果碰到这种情况，居律师建议你扭头就走。居律师相信，最迟第二天，开发商的销售人员就会给你打电话，说：“再商量”。如果再商量，你拿出的“补充协议”就不能裸，你应该将“补充协议”装扮得像送给开发商的“甜点”，在“甜点”里搀和一些“砒霜”。
四.如何正确引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)使购房人产生了过高的期望值。居律师对《解释》的评价是：
(一)对购房人有积极意义
其一：《解释》将现行法律没有明确规定是否为违法的开发商的行为明确列为违法而令购房人获得相应的权利；将现行法律已经明确规定为违法但没有令购房人获得相应权利的开发商的行为令购房人获得相应的权利。例如：
1.《解释》将商品房买卖合同订立后开发商又将房屋出卖给第三人或者未告知买受人又将房屋抵押给第三人的行为明确列为违法，令购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。
2.《解释》将商品房买卖合同订立前开发商故意隐瞒房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的行为明确列为违法，令购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。
3.《解释》将开发商违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定未在该《条例》规定的期限内或未按该《条例》规定的条件申请房屋所有权登记自该《条例》规定的期限届满后超过一年，购房人获得解除合同、要求返还财产和赔偿损失的权利。
其二：《解释》将现行法律已有的规定赋予法官的自由裁量权给予了一定的限制，从而防止法官行使自由裁量权使开发商或购房人的利益不能得到充分的保护。例如：
1.《解释》将《合同法》列举的当事人可以解除合同的情形之一——“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”中的“合理期限”解释为三个月以上。《解释》的解释是：“开发商逾期交房或购房人逾期付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”
2.《解释》将《合同法》规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”中的“相当于因违约所造成的损失”针对不同的违约行为做了相应的解释。《解释》的相应解释是：购房人逾期付款的，开发商的损失按照未付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；开发商逾期交房的，购房人的损失按照逾期内有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类型的房屋租金标准确定；由于开发商的原因购房人未能在《解释》规定的期限内取得房屋所有权证书的，购房人的损失按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
(二)《解释》对购房人的实际所需没有多大价值
《解释》所针对的开发商的违法或违约行为以及购房人的违约行为，不仅在实际中很少发生，而且开发商和购房人绝大多数都能够通过协商获得解决，即便不能协商解决，法院做出判决也有法可依。在实际中，开发商与购房人发生的争议最多的、对购房人利益损害最大的、也是不能通过协商获得解决的是：计算公摊面积的争议和界定公共财产的争议。对这两个争议，《解释》都没有涉及。
计算公摊面积的惟一证据是规划设计图纸和建筑设计图纸。规划设计图纸和建筑设计图纸被保存在设计院、开发商、建筑商和开发商委托的房屋面积测量机构和房屋质量检测机构的档案柜里，购房人难以取得这一计算公摊面积的惟一证据。在诉讼中，由于购房人难以取得这一证据、法院拒绝调取这一证据，法院只依据开发商委托的房屋面积测量机构出具的《房屋面积实测数据表》中的数据认定房屋公摊面积，使购房人在公摊面积计算上一直面对一个不明不白的黑洞。这个黑洞是巨大的。《解释》完全能够做出这样的解释：出卖人和买受人对房屋面积发生争议，买受人申请人民法院调取为计算房屋面积所必需而买受人不能收集的规划设计图纸和建筑设计图纸，人民法院应当调取。但《解释》没有做出这样的解释。
从《民法通则》和《最高人民法院关于实施<民法通则>若干问题的建议》中的相关规定可以推理出这样一个结论：除房屋以外的土地和土地附着物为全体房屋所有人的共有财产。但运用法律推理需要法官有一定的法律素养和应有的公正。在法官的法律素养普遍低下、司法公正易受动摇的现实条件下，《解释》应当做出明确的解释，比如，可以这样解释：除房屋以外的土地和土地附着物为全体房屋所有人的共有财产。但《解释》没有做出这样的解释。现实情况是：几乎所有的商品房开发小区，购房人房屋门槛以外的土地和土地附着物都在开发商的占有、使用、收益和处分之下。购房人作为共有财产共有人的权利和利益被侵害而得不到司法的保护。
《解释》涉及了售楼广告和宣传资料，涉及了预约定金。售楼广告和宣传资料能否成为要约，《合同法》第十四条和第十五条的规定能够解决这一问题。关于预约定金，最高人民法院以前已经做出相关解释。《解释》没有就售楼广告和宣传资料、预约定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相关解释更具体或更明确的解释。:
(三)《解释》有多处与法律相违背
例1：《合同法》第一百六十二条规定：“出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。”根据这一条法律规定，无论开发商交付的房屋面积多出合同约定的房屋面积多少，只要购房人接受房屋，购房人都应当按照合同约定的价格付款。《解释》第14条对开发商交付房屋的面积多出合同约定的面积的处理，完全照搬《商品房销售管理办法》的规定，不仅没有纠正《商品房销售管理办法》的违法，反而使《商品房销售管理办法》的违法“合法”化。
篇4
关于房屋面积方面的条款 商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房;退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。
关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。
关于房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内 产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按 《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。
（来源：文章屋网 ）
篇5
摘要采购合同审计是现代企业管理的重要组成部分，随着企业管理水平的不断提升，采购合同审计也从最初的合同条款审计逐步发展到涵盖合同主体、合同过程、合同条款等多方面的全面合同审计。强化采购合同的审计，对于提高企业经济效益，防范采购风险，规范采购行为都具有重要意义。
关键词采购合同合同审计采购风险
一、采购合同审计的意义
采购合同审计指内部审计机构和人员对采购合同签订、履行进行独立客观的监督和评价活动。通过采购合同审计，有助于防范合同主体资信风险；通过采购合同审计，有助于强化采购内控机制；通过采购合同审计，有助于降低采购价格；通过采购合同审计，有助于防范合同条款法律风险。
二、采购合同的风险种类分析
（一）采购合同主体风险
合同欺诈，合同诈骗往往具有一定的隐蔽性，有时候很难与正常的合同纠纷区别。合同欺诈风险主要表现形式：①以虚假的合同主体身份与企业订立合同，以伪造、假冒、作废的票据或其他虚假的产权证明作为合同担保。②接受合同当事人给付的货款、预付款，担保财产逃之夭夭。③签订空头合同，而供方本身是“空壳公司”，将骗来的合同转手倒卖从中牟利，而所需的物资则无法保证。④供应商设置的合同陷阱，如供应商无故中止合同，更改合同条款，违反合同规定等。
（二）采购合同过程风险
采购过程风险是指采购在实施过程中的采购计划、采购询价、验收检验等环节形成的风险。
1．采购计划风险。企业物资部门和采购人员计划管理技术不适应企业实际情况，导致采购中的计划风险，即采购数量、采购时间、交货时间等计划与目标发生较大偏离，造成采购与生产不匹配，不能满足生产需要或造成积压。
2．采购验收风险。由于人为因素造成企业所采购物资在进入仓库前未按合同要求，对采购物资数量、品种、规格、质量、交货时间等多方面的审核和验收而引发的风险。如：在数量上缺斤少两；在质量上鱼目混珠，以次充好；交货时间与合同约定时间不符等。
（三）采购合同条款风险
采购条款风险表现形式有三种：①条款约定不规范，合同订立者未严格按法律规定办事，导致企业蒙受巨大的损失。如：情况不明，盲目签约；违约责任约束条款简化；口头协议：君子协定等等。②违约条款缺失，有些合同漏掉了违约条款，这种情况往往是在比较熟悉的单位签订合同的时候，经办人往往认为不会出现问题，所以就把违约条款省略了，但实际出现问题双方为自己的利益互不相让。③条款间相互矛盾，合同中各项条款相互之间存在矛盾和逻辑错误，会导致双方对合同条款的认识发生争议，影响合同的顺利履行。
三、防范企业采购风险的审计对策分析
（一）参与供应商评审，防范采购主体资信风险
做好企业合同风险的事前防范工作，首先供应商开发部门应当从调查客户的资信情况开始，通过查阅客户的营业执照、资质资信材料、财务资料，了解其商业信用、经营情况、资本结构和偿债能力等；参观其经营场所和访谈其管理人员，核实和验证各种信息的真实性和准确性，必要时可向相关行政管理部门进行核实；检验其准备提品是否符合工艺、技术、质量要求。
（二）实施采购过程审计，强化采购内控机制
过程审计是指从采购计划、采购询价、验收等所有环节的审计监督。审计重点是对计划制订、价格审批和采购验收三个关键控制点的审计监督，以防止采购与生产进度不匹配造成库存积压；防止询价审批程序不合规导致舞弊行为发生；防止验收环节把关不严造成交货不及时、质量不合格等。
1．物资采购计划的审计监督
审查企业采购部门物料需求；审查物资采购计划的编制依据是否科学；审查预测是否存在偏离实际的情况；计划目标与实现目标是否一致；采购数量、采购时间是否与生产进度相匹配。
2．对采购合同验收进行审计监督
采购合同的有效执行，是企业生产有序开展的保障，主要从下述方面进行审查：①审查合同的内容和交货期执行情况，是否做好物资到货验收工作和原始记录；是否严格按合同规定付款，如有与合同不符的情况，是否及时与供方协商处理，对不符合合同部分的货款是否拒付；是否对有关合同执行中的来往函电、文件都进行了妥善保存以备查询。②审查物资验收工作执行情况，是否对物资入库按合同约定数量、质量、技术标准、时间进行验收。③对不合格品控制执行情况审计，审计物资管理部门是否对发现的不合格品及时记录并进行相应处理。
（三）拟定采购模版、关注高风险条款，防范合同条款法律风险
对合同条款的审查，即对合同文本主要条款的完整性、严密性、合法性的审查。需要注意的是，合同一经当事方签字盖章，一般就产生法律效力难以更改，因此，审计机构或审计人员对合同的审计审签，必须在合同产生法律效力前进行。
1．拟定各类格式合同模版
为提高采购合同撰写、审签效率，审计组织采购、技术、财务、法律等相关人员，拟定各类格式合同模版并不断进行修订完善，并将“采购部门在对外签订合同时无特殊情况必须采用我方格式合同模版”的内容纳入《经济合同审计管理办法》，用制度方式规定合同模版的使用，防范条款风险。
篇6
合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。
依据以上规定，法律对合同的形式并无明确要求。即使口头合同也是认可的。书面合同也包括电子数据交换等形式。只要能有形地表明所载内容即可。
篇7
签订购房合同是保障买方和卖方的权益的重要凭证，在签订购房合同中主要有注意有事项需要牢记的。
第一项：关于五证
陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款：
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第二项：关于公摊面积
陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款：
双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
第三项：关于房产证
陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款：
如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：
1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。
第四项：关于书面通知
陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。
律师建议增加补充条款：
本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项：关于所售房屋的坐落位置
陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款：
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
第六项：关于所售房屋的抵押
陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款：
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
篇8
关键词：正压型 防爆型式 正压外壳 安全措施
0 引言
目前，我国用于石油、化工等2区爆炸危险场所的大型防爆电动机大多数为增安型电动机，关于防爆电机产品技术标准，国际电工委员会IEC做了进一步完善。大型增安型防爆电机的制造和使用要求，随着增安型防爆技术规程的重新技术修订及强制实施，而变得越来越严格。同时，由于增安型防爆电机使用区域受到限制，进而暴露出局限性与不足，制造增安型电机的成本也显著提高。正压外壳型电机作为一种新的电机防爆型式可用于1区和2区[1]，正压外壳型Expx还可用于Ⅰ类设备上，使用正压外壳型电机比增安型防爆电机更安全更可靠。因此，作为更高层次的防爆产品，正压通风三相异步电动机逐步成为大型防爆电机的主导产品。
1 防爆原理
所谓正压型电气设备，就是将具有一定压力的保护气体充入电气设备内，使其对电气设备内部可能产生火花、电弧和危险温度的电气元器件进行保护。使得这些元器件在保护气体的作用下，不会发生引燃爆炸性气体的危险。――这就是正压型电气设备的防爆原理[2]。
2 防爆型式分类
按照GB 3836.5-2004《爆炸性气体环境用防爆电气设备第5部分：正压外壳型“p”》的规定，正压保护依据外部的爆炸性环境（Ⅰ类、1区或2区）、是否有内释放，以及正压外壳内的电气设备是否有点燃能力可以划分为px、py、pz三种型式。依据表1所示确定防爆型式。电动机常用的防爆型式为px型（设备保护级别为Gb或Mb）、pz型（设备保护级别为Gc）。
3 正压外壳的结构要求
3.1 正压外壳的防护等级。最低为IP4X，但是对正压补偿型的正压外壳，为防止过多泄露，保持外壳正压，正压外壳的防护等级建议提高到IP5X。
3.2 材质。通常情况下，采用不燃性或难燃性材料制作外壳、管道和连接件，并且所用材料对保护气体以及运行环境中的有害气体具有抗腐蚀的能力。一般情况下，采用Q235-A钢板制作正压型电机的外壳。
3.3 机械强度。正压外壳、管道和它们的连接部件应承受制造厂规定的正常运行时，所有排气孔封闭状态下最大正压的1.5倍压力，最低压力为200Pa。现有电机设计的外壳机械强度均能满足此要求。
3.4 气孔，隔板，间隔。正压外壳中气孔和隔板的设置应保证有效换气，气孔和隔板和位置、尺寸和个数，要能满足进行充分换气的要求。一般设置的原则如下[4]：
①可通过适当设置保护气体供气的进气孔和排气孔及隔板的作用来消除不换气的区域。
②对于重于空气的气体或蒸汽，保护气体的进入口应靠近正压外壳的顶部，而排气孔靠近外壳的底部。
③对于轻于空气的气体或蒸汽，保护气体的进入口应靠近外壳的底部，而排气孔应靠近外壳的顶部。
④在外壳的相对侧设置进气孔和排气孔，以促进前后通风。
⑤内部隔板的设置应使保护气体的气流不受阻碍，使用支管或导流板也应能改善障碍物周围的气流流动。
⑥根据设备的设计来选择气孔数量，对电气设备可能被分成一些小空腔的换气，需要进行考虑。
3.5 密封。所有与外壳连接的电缆和导管应密封，以保持外壳的防护等级，如果不密封，则应作为外壳部分。
4 安全措施和安全装置
为保证正压型电机的防爆性能，电机必须有可靠的安全措施及正压控制系统。
4.1 安全措施
①通过采用具备一定安全保护的装置系统对电机进行保护，并且按照爆炸危险场所的要求，对各种防爆型式安全保护装置进行选择；
②需对正压保护系统进行实时监测（显示器）；
③应在电机明显位置设置相关标志和警告牌，如：“通电时禁止打开”[5]、“打开前请参照使用说明书”、“在外壳打开后电源不能复位，直到外壳以_____的流量进行换气_____分钟后方可复位！”等。
4.2 安全装置
目前，国内外的正压型防爆技术发展较快，可向正压型电机提供可靠的安全装置――集成的正压控制系统，如Expo D758、JEFSO JMPPCS等。正压控制系统在电机起动前，将新鲜的空气或氮气等保护性气体冲入电机内，冲入量为电机容积的5倍，保护气体通过控制单元进入电机内腔，进而有效置换电机内腔的原有气体，通过顶部泄压阀排出内腔的气体，泄压阀会随着吹扫的完成而自动关闭，电机接收到通知装置发出的起动信号，进入饱压及泄露补偿状态（由于正压型电机一般都有大容量电机，体积较大，泄露点相对较多，因此电机直接进入泄露补偿状态）。为了防止可燃性气体进入电机壳体内部，在电机运行过程中，确保电机内腔压强始终高于外界压强50Pa；如果电机内腔处于压力偏低或失压状态时，正常的泄露补偿难以保证时，正压换气系统会向PLC发出信号，PLC接收到信号后，自动报警或切断电机电源。同时，为了监测电机内腔的最低压力、中间压力、泄露补偿压力，需要在电机壳体上设置正压控制系统监测点。并且，在换气系统的泄压阀上设置高、低压监测点，通过借助上监测点对压力信号进行采集，并将压力信息分别传送给最低压力传感器、中间压力传感器、泄露补偿压力传感器、吹扫流量传感器等，进而为系统进行相应的动作提供参考依据。
5 保护气体的供给
作为正压型电机内腔的保护气体来说，其必须是非可燃性气体，确保防爆型式“p”的保护效果不因保护气体自身的化学性质或者含有杂质进而降低，或对电机的正常运行和内部设备的完整性构成严重的影响。
保护气体在电机外壳进气口的温度控制在40℃。但在特殊情况下，允许较高的温度或可以要求较低的温度；在这种情况下，应在外壳上标出温度。
6 小结
综上所述，正压型电机作为是一种重要的防爆型式电机，在设计上有几个重点：①确定正压外壳的类型，保护气体类型；②选择合适的正压外壳材质，满足正压外壳的强度要求；③正压腔的密封机构设计；④进气口和排气口位置的确定。⑤电机进出气孔、支管、挡板、隔板的合理设置，以引导保护气体在外壳内的合理流向；⑥正压电机保护系统的安全选择。
参考文献
[1]GB 3836.15-2000 爆炸性气体环境用电气设备 第15部分：危险场所电气安装[S].
[2]张显力.防爆电气概论[M].北京：机械工业出版社，2008.
[3]吴长康.浅析正压型防爆电气设备[J].电气防爆，2012（4）：25-27.
[4]GB 3836.5-2004 爆炸性气体环境用电气设备 第5部分：正压外壳型“p” [S].
篇9
证书时，需要将所有的四本合同拿到房管部门才能够办理产权证书，缺少任何一本都不行。所以购房者一定要妥善保管好自己的购房合同，如果丢失了，要及时采取相应的补救措施，而在不同的时期所采取的补救措施各不相同，大致可分为以下三种：
一、在购房合同没有做预售登记前，如果购房者丢失合同，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同。购房者需要支付的费用是一份合同的工本费，约二百元左右。
二、在购房合同做完预售登记，没开始办理银行按揭前，如果购房者丢失合同，所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废，到三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用，合同的工本费，新合同的印花税。
三、在购房合同做完预售登记，已经办理银行按揭后，如果购房者丢失合同，除需要办理第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押，因为原先的购房合同已经注销了，换成新的合同，也就是说购房者和银行所签的借款合同里的合同号已经发生变化了，尽管购房合同里面的内容没有变化，但依据《合同法》规定，该借款合同已经发生变更，所以需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的费用和第二种情况基本相同。
篇10
新房网签需要1个星期到1个月，新房网签的时间点，一般是在购房者做完购房资格的核验后，然后到售楼部去完成网签。购房资格的检验通过，才能进行网签，检验要是没有通过的话，是没有办法进行网签的，购房的资格检验结果是30天左右。要是和开发商签的是网签合同，那么签合同后就可以提交备案，一般通过的时间是3到5天左右。要是纸质的合同，那要看开发商多久提交备案，正常也是要一个星期左右。
根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。但根据相关规定，如今购房合同都是实行网上备案。
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